EINDRAPPORT Evenwichtig woningaan- bod 14 DECEMBER 2017 PRINTVERSIE Dit is de printversie van het rapport Evenwichtig wo- ningaanbod van de Rekenkamer Metropool Amsterdam. Een digitale versie van dit rapport is te raadplegen op www.rekenkamer.amsterdam.nl/evenwichtig- woningaanbod EVENWICHTIG WONINGAANBOD - EINDRAPPORT Inhoudsopgave Samenvatting ..................................................................................................................... 4 Aanleiding en doel onderzoek ........................................................................................... 7 1 Inleiding ..................................................................................................................... 7 1.1 De Amsterdamse woningmarkt: het speelveld .............................................................................. 7 1.2 Aanleiding onderzoek.................................................................................................................. 18 1.3 Doel en onderzoeksvragen .......................................................................................................... 19 1.4 Afbakening .................................................................................................................................. 20 1.5 Aanpak en werkzaamheden ........................................................................................................ 20 Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................... 22 2 Hoofdconclusie .......................................................................................................... 22 3 Deelconclusies .......................................................................................................... 22 3.1 Een weinig evenwichtige woningmarkt ....................................................................................... 22 3.2 Wat zijn de belangrijkste onevenwichtigheden? ......................................................................... 24 3.3 Welke instrumenten kunnen worden ingezet en welke zet Amsterdam in? ................................ 25 3.4 Welke instrumenten worden nog onvoldoende ingezet? ............................................................. 27 3.5 Welke mogelijke instrumenten zet Amsterdam niet in? .............................................................. 28 4 Aanbevelingen.......................................................................................................... 29 4.1 Inzet van instrumenten aanscherpen .......................................................................................... 29 4.2 Het voeren van een fundamentele discussie ............................................................................... 31 5 Reacties college B en W en AFWC ............................................................................. 36 5.1 Reactie college B en W ................................................................................................................. 36 5.2 Reactie Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties............................................................. 39 6 Nawoord rekenkamer ............................................................................................... 43 6.1 College van B&W ......................................................................................................................... 43 6.2 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ......................................................................... 45 1 REKENKAMER METROPOOL AMSTERDAM 6.3 Een fundamentele discussie ........................................................................................................ 46 Gedetailleerde onderzoeksbevindingen .......................................................................... 47 7 Onevenwichtigheden op de Amsterdamse woningmarkt ......................................... 47 7.1 Inleiding ...................................................................................................................................... 47 7.2 Aanpak ........................................................................................................................................ 47 7.3 Is wonen voor alle Amsterdammers betaalbaar? ........................................................................ 49 7.4 Is er voor alle Amsterdammers een passende woonruimte? ...................................................... 59 7.5 Hebben alle Amsterdammers voldoende mogelijkheden om te verhuizen als ze dat willen? ..... 63 7.6 Knelpunten bij specifieke groepen .............................................................................................. 78 7.7 Conclusie ..................................................................................................................................... 86 8 Invloed op een evenwichtig woningaanbod: bouwen ............................................... 93 8.1 Inleiding ...................................................................................................................................... 93 8.2 Ruimtelijk instrumentarium ......................................................................................................... 99 8.3 Grondbeleid ............................................................................................................................... 105 8.4 Locaties ..................................................................................................................................... 112 8.5 Samenwerken ............................................................................................................................ 116 8.6 Financieel .................................................................................................................................. 119 9 Invloed op een evenwichtig woningaanbod: wonen ............................................... 122 9.1 Inleiding .................................................................................................................................... 122 9.2 Huurprijs ................................................................................................................................... 128 9.3 Huurtoeslag ............................................................................................................................... 138 9.4 Woningvoorraad ........................................................................................................................ 140 9.5 Woonruimteverdeling ................................................................................................................ 150 9.6 Huurbescherming ...................................................................................................................... 161 9.7 Financieel .................................................................................................................................. 164 10 Onevenwichtigheden en instrumenten ................................................................... 168 10.1 Wat zijn de belangrijkste onevenwichtigheden? ....................................................................... 169 2 EVENWICHTIG WONINGAANBOD - EINDRAPPORT 10.2 Welke instrumenten zet Amsterdam in? .................................................................................... 170 10.3 Met welke instrumenten kunnen problemen van huishoudens worden aangepakt? ................. 172 10.4 Welke instrumenten zou Amsterdam alsnog kunnen inzetten? ................................................. 175 Onderzoeksverantwoording .......................................................................................... 178 11 Colofon ................................................................................................................... 178 12 Werkwijze ............................................................................................................... 178 13 Geïnterviewde personen ........................................................................................ 180 14 Geraadpleegde documenten ................................................................................... 182 Bijlagen .......................................................................................................................... 191 15 Bijlage 1 - Situatie in andere gemeenten ............................................................... 191 15.1 Haarlem ..................................................................................................................................... 191 15.2 Rotterdam.................................................................................................................................. 192 15.3 Utrecht ....................................................................................................................................... 194 16 Bijlage 2 – Internationale vergelijking .................................................................. 195 16.1 Institutioneel kader ................................................................................................................... 196 16.2 Problemen en oplossingsrichtingen in steden ........................................................................... 199 16.3 Opmerkingen ............................................................................................................................. 201 17 Bijlage 3 - Infographics ........................................................................................... 202 18 Bijlage 4