TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN ‘Nieuwpoort, De Vesting 2’ NL.IMRO.1927.BPdevesting2NPT-OW01 Status: Ontwerp Versie: 2.2 Langerak, 21-07-2015 Inhoudsopgave 1 INLEIDING ..............................................................................................................2 1.1 Aanleiding ........................................................................................................2 1.2 Ligging en begrenzing plangebied ..................................................................2 1.3 Vigerend bestemmingsplan .............................................................................3 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................3 2 BESTAANDE SITUATIE.........................................................................................4 2.1 Algemeen ........................................................................................................4 2.2 Ruimtelijke structuur ........................................................................................4 2.2.1 Ontstaansgeschiedenis, bebouwingsstructuren en –typologieën ............4 2.2.2 Huidig gebruik ...........................................................................................5 2.2.3 Ontsluiting van het plangebied .................................................................5 2.2.4 Waterstructuur ..........................................................................................5 3 BELEIDSKADER ....................................................................................................6 3.1 Rijksbeleid .......................................................................................................6 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ....................................................6 3.1.2 Barro .........................................................................................................6 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) .............................................................7 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................8 3.2.1 Provinciale structuurvisie ..........................................................................8 3.2.2 Provinciale Verordening Ruimte ...............................................................9 3.2.3 Provinciale Woonvisie Zuid-Holland 2011-2020 ......................................9 3.3 Regionaal Beleid .......................................................................................... 10 3.3.1 Regionale structuurvisie VISIE 2030 ‘Open voor elkaar’ ...................... 10 3.3.2 Regionale woonvisie .............................................................................. 10 3.4 Gemeentelijk beleid ...................................................................................... 11 3.4.1 Structuurplan Liesveld ........................................................................... 11 3.4.2 MeerjarenPerspectief Wonen ................................................................ 11 3.4.3 Bestemmingsplan ‘De Poort’ ................................................................. 11 3.4.4 Bestemmingsplan ‘Beschermd stadsgezicht Nieuwpoort’..................... 12 3.5 Conclusie ...................................................................................................... 13 4 PLANBESCHRIJVING ......................................................................................... 14 4.1 Plan............................................................................................................... 14 4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten ........................................................... 15 4.3 Cultuurhistorische waarden .......................................................................... 16 4.4 Monumenten- en welstandsadvies ............................................................... 17 4.5 Ontsluiting en Parkeren ................................................................................ 18 4.6 Waterhuishouding ......................................................................................... 18 5 ONDERZOEK/VERANTWOORDING ................................................................. 19 5.1 Geluidhinder ................................................................................................. 19 5.2 Bedrijven en milieuzonering ......................................................................... 20 5.3 Bodem .......................................................................................................... 21 5.4 Archeologische en cultuurhistorische waarden ............................................ 22 5.5 Watertoets .................................................................................................... 26 5.6 Flora en fauna ............................................................................................... 30 5.7 Luchtkwaliteit ................................................................................................ 32 5.8 Externe veiligheid ......................................................................................... 33 6 JURIDISCHE PLANOPZET ................................................................................. 36 6.1 Inleiding ........................................................................................................ 36 6.2 Systematiek van de regels ........................................................................... 36 6.3 Bestemmingen .............................................................................................. 36 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................................................. 37 7.1 Exploitatie ..................................................................................................... 37 8 OVERLEG EN ZIENSWIJZEN ............................................................................ 37 8.1 Vooroverleg .................................................................................................. 37 8.2 Zienswijzen ................................................................................................... 38 Bijlage Omschrijving Auteur Referentie Datum 1 Akoestisch Voortman Ingenieurs R-JVO/947 26-06-2015 onderzoek 2 Actualiserend en Mulder Consultancy 70803/ao/2007 Nov. 2007 nader bodem- onderzoek 3 Inventariserend Synthegra B.V HKL/UIT/SAD/ 02-04-2007 veldonderzoek 176140 d.m.v. boringen 4 Inventariserend De Steekproef B.V. 2011-09/02 15-09-2011 veldonderzoek d.m.v. proef- sleuven 5 Saneringsplan Mulder Consultancy 70803/EM/sp Dec. 2007 6 Evaluatie Star Milieutechniek 12.003 22-12-2013 Saneringsplan B.V. 7 Digitale Watertoets Waterschap 20150615-9-11103 15-06-2015 Rivierenland 8 Inrichtingschets Van der Padt en Situatietekening 11-06-2015 Partners B.V. 9 Advies Gemeente LSV – 0900133/ 28-01-2010 monumenten- Molenwaard INTERN-01628 commissie 10 Advies Gemeente LSV – 010060/ 01-03-2012 monumenten- Molenwaard IN33295 commissie 11 Kort verslag Gemeente 14892 26-09-2013 monumenten- Molenwaard commissie 12 Kort verslag Gemeente 14892 31-10-2013 monumenten- Molenwaard commissie 13 Kort verslag Gemeente 14892 21-05-2014 monumenten- Molenwaard commissie 14 Advies Gemeente 14892 21-05-2014 Monumenten- Molenwaard commissie 15 Welstandsadvies Welstands- 100936 18-06-2014 commissie Nieuwpoort, De Vesting 2 1 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Op het perceel Hoogstraat 69-75 te Nieuwpoort heeft zich jarenlang een garagebedrijf gevestigd. Voor een toekomstbestendig garagebedrijf was een uitbreiding van het bedrijf noodzakelijk. Het perceel Hoogstraat 69-75 biedt geen mogelijkheid voor de noodzakelijke uitbreiding, waardoor besloten is om het garagebedrijf te verplaatsen naar het nabijgelegen bedrijventerrein Gelkenes. Het perceel Hoogstraat 69-75 te Nieuwpoort, met de bedrijfsopstallen, is in het jaar daarna verkocht. De nieuwe eigenaar heeft een ontwikkelingsplan opgesteld bestaande uit de nieuwbouw van tien woningen. Voor het ontwikkelingsplan is een vrijstellingsprocedure doorlopen conform artikel 19 lid 2 WRO. De toenmalige gemeente Liesveld heeft de vergunning verleend, maar het ontwikkelingsplan is echter nooit tot uitvoering gebracht. De eigendom van het perceel Hoogstraat 69-75 is vervolgens overgegaan naar Herkon B.V. te Hardinxveld-Giessendam. Herkon B.V. heeft een nieuw ontwikkelingsplan opgesteld, bestaande uit de nieuwbouw van zes appartementen, vijf zogenoemde stadswoningen en een vrijstaande woning. Hierdoor is de eerder verleende vergunning niet meer van toepassing. Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wro in werking getreden, waardoor voor het nieuwe ontwikkelingsplan een bestemmingsplanprocedure diende te worden doorlopen. Het bestemmingsplan ‘De Vesting te Nieuwpoort’ is door de gemeente Molenwaard op 13 mei 2014 vastgesteld. Het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is echter recent door de Raad van State vernietigd, waardoor de bestemmingsplanprocedure volledig opnieuw dient te worden doorlopen. Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. is benaderd het nieuwe bestemmingsplan op te stellen. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de historische stadskern van Nieuwpoort binnen de gemeente Molenwaard. Het plangebied wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door de openbare wegen, de Hoogstraat en Bij de Waterschuur. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de historische stadswal en de erfafscheiding van het perceel Bij de Waterschuur 6. De stadswallen zijn begroeid met bomen en worden begraasd door schapen. Het plangebied