GIMLEKOLLEN III – MODERNISERING AV REGULERINGSPLAN PLAN ID 196 PLANBESKRIVELSE - 25.05.20 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Bakgrunn for planarbeidet .............................................................................................. 3 2. Planområdet ................................................................................................................... 3 2.1. Planavgrensning ..................................................................................................... 3 2.2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet ....................................................... 6 3. Rammer og premisser .................................................................................................... 6 3.1. Overordna føringer og planer .................................................................................. 6 3.2. Reguleringsplaner ................................................................................................... 8 4. Planforslaget .................................................................................................................. 8 4.1. Hovedgrep .............................................................................................................. 8 4.2. Bebyggelse, struktur og tiltak .................................................................................. 9 4.3. Samferdselsanlegg – mobilitet og teknisk infrastruktur ...........................................17 4.4. Grønnstruktur .........................................................................................................17 4.5. Sosial infrastruktur (barnehage-, skole-, helse- og kulturtilbud) ..............................18 4.6. Barn og unges interesser .......................................................................................18 4.7. Universell utforming ................................................................................................18 4.8. Kulturminner ...........................................................................................................18 4.9. Risiko- og sårbarhetsanalyse .................................................................................18 4.10. Naturmangfold ....................................................................................................19 4.11. Luftkvalitet ..........................................................................................................19 4.12. Lyd og støy .........................................................................................................19 4.13. Folkehelse ..........................................................................................................19 5. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen ...........................19 6. Planprosess og medvirkning..........................................................................................19 6.1. Oppstartsmøte .......................................................................................................19 6.2. Varsel om oppstart av planarbeid ...........................................................................20 6.3. Medvirkning ............................................................................................................20 7. Plan og byggs vurdering av planforslaget .....................................................................20 8. Vedlegg .........................................................................................................................20 Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 2 | 20 Sist revidert 25.05.20 1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Kristiansand kommune ved plan og bygg fremmer forslag om endring/modernisering av reguleringsplanen for Gimlekollen III, vedtatt 16.01.1969. Hensikten med planarbeidet er å modernisere gjeldende reguleringsplan slik at den vil kunne fungere som et juridisk godt styringsdokument for fremtidig byggesaksbehandling. Planen mangler bestemmelser om utnyttelsesgrad. De fleste ordinære byggetiltak som tilbygg, boder og garasjer krever derfor dispensasjon fra reguleringsplanen. Kommunen har også mottatt flere fortettingsønsker innenfor planområdet som ikke kan behandles som dispensasjoner, men kun gjennom en endring av reguleringsplanen. 2. PLANOMRÅDET 2.1. Planavgrensning Oversiktskart Planområdet omfatter hele området for gjeldende reguleringsplan for Gimlekollen III og omfatter hovedsakelig boligområdet i Borghilds vei, Holdalsnuten og Sigrids vei samt deler av Tretjønnveien. Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 3 | 20 Sist revidert 25.05.20 Planområdet Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 4 | 20 Sist revidert 25.05.20 Situasjonskart som viser planområdet Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 5 | 20 Sist revidert 25.05.20 2.2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Området består hovedsakelig av private eneboligtomter, offentlige veier og offentlig grønnstruktur. Noen eiendommer eies av Gimle Gård Stiftelsen og er festet bort til privatpersoner. Boligområdet ble bygd ut på 1970-tallet og fremstår hovedsakelig svært enhetlig med like volumer, takform og slak takvinkel med tidstypisk utforming for 1960/70- tallet. Boligene har i hovedsak rektangulær form med møneretning i lengderetning og er i én etasje og ofte med underetasje. Veiene og bebyggelsen er plassert i forhold til terrenget, og terrenget er lite bearbeidet. Store hager gir området et grønt preg. Teknisk- og grønn infrastruktur i området er i henhold til normalene som gjaldt da området ble bygd ut. Det er regulert og opparbeidet sandlekeplasser, kvartalslekeplasser og balløkker innenfor planområdet. Illustrasjon under viser dekningsgraden i henhold til dagens bestemmelser i kommuneplanen om maksimal avstand fra lekeplass (sirkler viser området som dekkes av lekeplassen). Det er også en del grønne korridorer og stier i området. Lekeplasser Adkomstveiene i området er regulert med 6 meters bredde. Det er i tråd med dagens standard for A1 adkomstvei. Tretjønnveien er nylig oppgradert med adskilt gangvei og sykkelvei opp til avkjørsel til Borghilds vei. 3. RAMMER OG PREMISSER 3.1. Overordna føringer og planer Kommuneplanen Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 6 | 20 Sist revidert 25.05.20 Planarbeidet følger prinsippene i kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt 20.09.2017 ved å legge vekt på arkitektur og byplanlegging av høy kvalitet, tilrettelegging for attraktive bydeler og sikring av grønnkorridorer og grønnstruktur. Det er et mål at den moderniserte reguleringsplanen skal være styrende for fremtidig utvikling slik at kvalitetene i området og områdets karakter bevares. I henhold til overordnet arealstrategi 2017–2030, vedtatt 20.09.2017, «En kompakt by ved sjøen», skal boligbygging og fortetting lokaliseres etter følgende prioritering: 1. Kvadraturen og tilgrensende områder 2. Bydelssentre 3. Områdesenter/ lokalsentre og umiddelbar nærhet 4. Langs områder med høyfrekvent busstilbud Planområdet er ikke innenfor kategoriene 1 – 4 og er derfor ikke et prioritert område for fortetting. I kommuneplanens arealdel 2011 - 2022 er området avsatt til «bebyggelse og anlegg – nåværende» og «grønnstruktur – nåværende». Deler av området inngår i tidstypisk boligområde B20 som skal bevares og ikke fortettes. Langs med Tretjønnveien og Bergtoras vei ligger hensynssone for støy som berører deler av boligområdene. Utsnitt av kommuneplanen. Hovedhensikten med planarbeidet er ikke fortetting. Det er foreslått noen få fortettingstomter der hvor det er planfaglig vurdert at tomten er egnet for fortetting på grunn av dens størrelse, form, terreng, beliggenhet i forhold til avkjørsel og påvirkning på nabotomter og friområder. Kommuneplanens retningslinjer for boligfortetting ligger til grunn for vurderingene om enkelttomter er egnet for fortetting eller ikke: «Fremtredende egenskaper som gir strøket karakter og identitet skal være styrende for vurdering av om utbyggingen skal tillates og for utformingen av prosjektet. Eksempler på slike egenskaper er landskapstrekk, grønnstruktur, gatestruktur, bebyggelsesstrukturer, tetthet, arkitektur, siktlinjer, eiendomsstruktur og romdannelser. Fortettingsprosjekter skal ha god terrengtilpasning, og uheldige silhuettvirkninger skal unngås. Boligene skal ha gode uteoppholdsarealer og solforhold. Hensynet til berørte naboeiendommer, endringer i eksisterende boligers bokvalitet, sol-, innsyns- og utsiktsforhold skal tillegges vekt.» Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 7 | 20 Sist revidert 25.05.20 3.2. Reguleringsplaner Planområdet er omfattet av reguleringsplan for Gimlekollen III, vedtatt 16.01.1969 og har arealformålene: boligformål, veiformål og offentlig friområde. Gjeldende reguleringsplan 4. PLANFORSLAGET 4.1. Hovedgrep Hovedformålet med planarbeidet er en modernisering av gjeldende plan slik planen kan fungere som et juridisk godt styringsdokument for fremtidig byggesaksbehandling. Den moderniserte planen skal være robust for fremtiden, men også styrende for utvikling av området, slik at det blir større forutsigbarhet både for grunneiere og for naboer i fremtiden. Når modernisering av planen er vedtatt skal det være mulig å behandle ordinære byggesøknader på vanlig måte i tråd med plan, - uten behov for dispensasjoner. Gimlekollen III – planbeskrivelse Side 8 | 20 Sist revidert 25.05.20 Planområdet er et populært boligområde med gode bokvaliteter. Den moderniserte reguleringsplanen skal sørge for at kvalitetene i området og strøkskarakteren bevares og videreføres. Det er viktig å videreføre boligenes form, møneretning, høyder, terrengtilpasning samt å beholde det grønne preget og det