Statliga tillbyggnader Boligutredning Oppland fylkeskommune «Regional plan for PROGNOSESENTERET AS attraktive byer og Oslo, 9. februar 2015 tettsteder» Utførende konsulenter: • Bjørn Helge Nygaard • Kåre Elnan • Bjørn Mangor Birkeland Mars 2015 Innledning Statliga tillbyggnader Bakgrunn Oppland fylkeskommune har behov for et oppdatert og relevant kunnskapsgrunnlag for utforming av en boligpolitikk som støtter oppunder de generelle målene i den regionale planen for attraktive byer og tettsteder i Oppland. Med bakgrunn i dette behovet er Prognosesenteret AS engasjert for å utarbeide en analyse av boligmarkedet i Oppland, som støtte for å utarbeide en regional plan for utvikling av attraktive byer og tettsteder Innledning om boligmarkedet Boligmarkedet har en sentral samfunnsmessig funksjon ved at boligmassen optimalt sett skal ivareta befolkningens behov for å bo. Da befolkningsstrukturen og befolkningssammensetningen endres over tid, endrer også boligbehovet seg. Utfordringen i dette bildet er naturligvis å tilpasse boligmarkedet til de behov, preferanser og markedsforhold som gjelder i forskjellige områder av landet. I forbindelse med liberaliseringen av boligmarkedet på midten av '80-tallet opplevde vi en kraftig vekst i boligbyggingen, fram mot siste halvdel av '80-tallet. I 1987/1988 kom den første bank-krisen, og boligpriser og boligbygging falt dramatisk. Nedgangen stoppet ikke opp før sommeren 1993, da rentenivået falt betydelig, og etterspørselen etter boliger igjen begynte å øke. I perioden fra 1993 frem til i dag, har vi hatt en tilnærmet sammenhengende vekst i boligprisene og til dels i boligbyggingen. Det har naturligvis vært perioder med nedgang, både i forbindelse med finanskrisen i 2008/2009, og nylig høsten 2013, da vi fikk en korreksjon i boligprisveksten. Prognosesenteret AS har siden etableringen i 1978 jobbet tett med overvåking av utviklingen i boligmarkedet, samt analysert faktorene som påvirker markedet historisk og frem i tid. Med basis i vår solide erfaring på området, vil vi i denne analysen, benytte vår kompetanse på å beskrive utviklingen i boligmarkedet i Oppland, sett opp mot underliggende demografiske utviklingstrekk i det aktuelle markedsområdet. I beskrivelsen av boligmarkedets utvikling, vil vi se dette i sammenheng med befolkningens sammensetning og utvikling, da boligbehovet er et produkt av befolkningsutviklingen. © PROGNOSESENTERET AS, m a r s 2015 2 Innledning Statliga tillbyggnader Problemstillinger Analysen av boligmarkedet er gjennomført som en deskriptiv analyse av boligmarkedet i Oppland. Vi har kartlagt og systematisert relevante forhold og nøkkeltall av betydning for nåsituasjonen og markedsutviklingen i boligmarkedet. Vi har i denne sammenhengen innhentet og systematisert relevante markedsstørrelser for blant annet følgende problemstillinger: • Befolkningen • Husholdningene/familietyper • Boligmassen • Boligbyggingen • Boligprisene • Kjøpskapasitet • Boligbehov Metode I våre beregninger av boligmassen i 2030, har vi først beregnet antall husholdninger i 2030 fordelt på aldersgrupper. Husholdningen i 2030 er deretter slått sammen med hvilke preferanser de definerte husholdningsgruppene har til sin neste bolig. Differansen mellom dagens boligmasse og boligmassen i 2030 blir således et uttrykk for boligbehovet. Analysearbeidet er gjennomført på kommunenivå, senere aggregert opp til delområder, kommuner, regioner og fylker. Summen av behovet for nye boliger i fylket er en konsekvens av det aggregerte behovet per kommune/delområde /grunnkrets. © PROGNOSESENTERET AS, m a r s 2 0 1 5 3 Innledning Statliga tillbyggnader Områdedefinisjoner Midt- Nord- Gjøvik- Lillehammer- Hadeland Valdres Gudbrands- Gudbrands- For å bidra til en bedre oversikt over situasjonen på boligmarkedet i Oppland har vi i regionen regionen dalen dalen rapporten valgt å kategorisere Oppland fylke i følgende regioner: Lunner Gjøvik Sør-Aurdal Lillehammer Ringebu Sel Gran Vestre Toten Nord-Aurdal Øyer Sør-Fron Dovre Hadeland, Gjøvik-regionen, Valdres, Jevnaker Østre Toten Etnedal Gausdal Nord-Fron Lesja - Søndre Land Øystre Slidre - - Vågå Lillehammer-regionen, Midt-Gudbrandsdalen, Nord-Gudbrandsdalen - Nordre Land Vestre Slidre - - Lom - - Vang - - Skjåk Kjøpekraftdefinisjoner Kjøpekraftsintervaller I rapporten har vi beregnet kjøpekraft per person, basert på ligningsinformasjon på individnivå. Svært lav kjøpskapasitet -750 000 kr Kjøpekraften er beregnet med basis i formuesforhold og lånekapasitet. Tabellen til høyre viser Lav kjøpskapasitet 751 000 - 1 500 000 kr hvilke kjøpekraftsintervaller som ligger inn under de ulike begrepene benyttet i rapporten. Medium kjøpskapasitet 1501 000 - 2 500 000 kr Høy kjøpskapasitet 2 501 000 - 5 000 000 kr Svært høy kjøpskapasitet kr 5 001 000 - Funn Resultatene fra det gjennomførte analysearbeidet viser at det vil være behov for å bygge ca. 730 boliger per år i Oppland frem mot 2030. I Oppland er det et betydelig avvik mellom dagens boligmassen og den boligmassen som best ivaretar behovet i 2030. Det betyr et stort behov for bygging av nye leiligheter i Oppland frem mot 2030. Ved å tilrettelegge for bygging av leiligheter vil man bidra til å dekke boligbehovet til et økende antall eldre og mindre husholdninger. En betydelig leilighetsutbygging vil således bidra til å frigjøre eksisterende eneboliger og småhus, tilpasset barnefamilienes boligbehov (til en vesentlig lavere pris enn om disse skulle kjøpe, eller bygge, nye boliger). Bygging av leiligheter vil følgelig dekke et direkte boligbehov i 2030, samtidig som leilighets byggingen også vil være et meget viktig virkemiddel for å skape en dynamikk og sirkulasjon i andre deler av boligmarkedet. © PROGNOSESENTERET AS, m a r s 2 0 1 5 4 Konklusjoner Statliga tillbyggnader Konklusjoner, råd og anbefalinger I 2011 bodde det nesten 191 000 personer i Oppland. Befolkningen forventes å øke med 15 800 personer frem til 2030. Ved en uendret husholdningsstørrelse betyr det at antall husholdninger vil øke fra dagens 85 000 husholdninger til mer enn 92 000 i 2030. Sett opp mot befolkningens boligpreferanser til sin neste bolig, betyr det at boligmarkedet i Oppland bør øke med nesten 7 400 boliger, forutsatt SSB sitt middels alternativ for befolkningsframskrivninger. Forutsatt at boligbyggingen kommer opp på et nivå som overensstemmer med husholdningsveksten lokalt i kommunene, forventes boligprisveksten å avta og ligge på nivå med den langsiktige lønnsutviklingen. Det er betydelige forskjeller i boligprisene mellom de «mest og minst» attraktive delene av Oppland. Slike forskjeller kan medføre at mobiliteten mellom områder med store prisforskjeller bremses. Kjøpekraften i lavprisområdene er i mange tilfeller ikke sterk nok til å kjøpe bolig i høyprisområdene. Anbefaling En samlet befolkningsvekst på 15 800 personer fram mot 2030, betyr at det bør bygges i gjennomsnitt 730 boliger per år for å unngå ytterligere prispress i boligmarkedet. Den betydelige overvekten av små husholdninger i kombinasjon med stor befolkningsvekst i de eldre aldersgruppene, samt en lav andel leiligheter i Oppland, tilsier et stort behov for leilighetsbygging i årene som kommer. Dagens bestand av eneboliger dekker langt på vei behovet for denne typen boliger frem mot 2030. Det er i første rekke barnefamiliene som har behov og ønske om eneboliger/småhus. For å ikke SUB optimalisere kapasiteten i dagens boligmasse er det derfor viktig å stimulere dynamikken i boligmarkedet på en slik måte at man frigjør potensiell kapasitet i eneboligmarkedet. Det viktigste tiltaket for å frigjøre frittliggende eneboliger til barnefamiliene, er antageligvis å bygge leiligheter! Bygging av leiligheter tilpasset den godt voksne boligkjøperen vil dels gi de eldre en boform de ønsker og har behov for, dels bidra til å frigjøre eksisterende eneboliger til barnefamiliene som trenger større boliger. Tilrettelegging for bygging av leiligheter vil således være det viktigste og riktigste virkemiddelet for å skape dynamikk og sirkulasjon i markedet. Utvikling av sentrumsnære leilighetsprosjekter vil også bidra til å tilgjengelig gjøre brukte boliger med lavere pris til de mindre kjøpesterke boligkjøperne. Dette er spesielt viktig i områder med lave bruktboligpriser, da det i disse områdene er ekstra stor differanse mellom prisene på nye og brukte boliger. Forklaringen til dette er at byggekostnadene er relativt like, mens bruktboligprisene varierer mye mellom høy- og lavprisområdene i Oppland. Med basis i den gjennomførte analysen vil vi derfor konkludere med å anbefale fokus på fortetting i sentrumsområdene/knutepunktene i Oppland som det beste alternativet for å tilpasse boligmarkedet i fylket i retning av høyere tilbud av leiligheter. Denne konklusjonene er bygget på så vel demografiske som markedsmessige vurderinger. Ved å satse på fortetting i sentrumsområder/knutepunktene vil dynamikken og boligsirkulasjonen stimuleres, og man vil implisitt bidra til å forsyne de med lavere kjøpekraft brukte og rimeligere boliger. © PROGNOSESENTERET AS, m a r s 2 0 1 5 5 Sammendrag Statliga tillbyggnader Oppsummering – boligmarkedet i Oppland • Det finnes nesten 94 000 boliger i Oppland, hvorav 74% eneboliger, 17% småhus og 9% leiligheter. Sett i forhold til boligmassen i Norge, er det en stor overvekt av eneboliger i fylket. • 14% av boligene i fylket finnes på Hadeland, 37% i Gjøvik-regionen, 10% i Valdres, 21% i Lillehammer-regionen, 8% i Midt-Gudbrandsdalen og 11% i Nord-Gudbrandsdalen. • Det bor i alt ca. 191 000 personer i Oppland, hvorav 16% på Hadeland, 40% i Gjøvik-regionen, 8% i Valdres, 21%