stee groep INDUSTRY 4.0 nose kantore oord-BraDora-d Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant Evert-Jan de Kort, Hub Ploem, Guido van der Molen en Peter Stopel 30 november 2018 - ^ Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant 2 groep 17.390 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 4 0.1 Achtergrond................................................................................................................4 0.2 Trends en ontwikkelingen die impact hebben op ruimtevraag van bedrijven en kantoren................................................................................... 4 0.3 Basis: werkgelegenheid in drie scenario's: van lichte afname in banen tot enige groei.............................................................................................5 0.4 Prognose bedrijventerreinen ...............................................................................6 0.5 Prognose kantoren.................................................................................................10 1 Inleiding 12 1.1 Waarom nieuwe prognoses?............................................................................12 1.2 Aanpak......................................................................................................................12 1.3 Leeswijzer.............................................................................................................. 13 PROGNOSE RUIMTEBEHOEFTE BEDRIJVENTERREINEN 14 2 Foto & trends bedrijventerreinen 15 2.1 Foto Brabantse bedrijventerreinenmarkt .................................................... 15 2.2 Trends en ontwikkelingen: naar een Next Economy...............................23 2.3 Wat zijn de gevolgen voor bedrijventerreinen en de prognose?.......28 2.4 Kwalitatieve vertaling van ontwikkelingen op typen vestigingsmilieus van bedrijven .....................................................................32 3 Prognose ruimtevraag 38 3.1 Uitgangspunten voor prognose..................................................................... 38 3.1.1 Modelmatige berekening van uitbreidingsvraag, vervangingsvraag op basis van inventarisatie ..........................................38 3.1.2 Prognosemethodiek.............................................................................................38 3.1.3 Ontwikkeling werkgelegenheid tot 2030 en 2040.................................... 40 3.1.4 Ontwikkeling locatievoorkeur..........................................................................43 3.1.5 Ontwikkeling terreinquotiënten ..................................................................... 44 3.2 Ruimtebehoefte provincie Noord-Brabant...................................................45 3.3 Ruimtebehoefte regio Midden-Brabant....................................................... 47 3.4 Ruimtebehoefte regio Noordoost-Brabant................................................. 51 3.5 Ruimtebehoefte regio West-Brabant............................................................ 54 3.6 Ruimtebehoefte regio Zuidoost-Brabant.....................................................58 3.7 Gevoeligheidsanalyse......................................................................................... 61 4 Confrontatie met aanbod: opgave 63 4.1 Beoordeling van het aanbod: werkwijze......................................................63 4.2 Aanbod en confrontatie regio Midden-Brabant........................................64 4.3 Aanbod en confrontatie regio Noordoost-Brabant..................................67 4.4 Aanbod en confrontatie regio West-Brabant..............................................70 4.5 Aanbod en confrontatie regio Zuidoost-Brabant......................................73 stee Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant 3 groep 17.390 4.6 Succesvoorwaarden: infrastructuur, arbeidsaanbod, huisvesting arbeidsmigranten, 'next economy'.................................................................76 PROGNOSE RUIMTEBEHOEFTE KANTOREN 77 5 Foto en trends kantoren 78 5.1 Marktanalyse kantorenmarkt Noord-Brabant en regio's........................78 5.2 Trends op kantorenmarkt.................................................................................. 82 6 Prognose ruimtevraag 84 6.1 Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte..........................................................85 6.2 Vervanging van kantoorruimte........................................................................88 6.3 Kwalitatieve vertaling vraagraming kantoorruimte.................................90 6.4 Confrontatie vraag en (plan)aanbod naar regio en locatietype.........93 6.5 Gevoeligheidsanalyse......................................................................................... 97 6.6 Conclusies en aanbevelingen..........................................................................97 BIJLAGEN 99 Bijlage A 100 A1. Vertaling werkgelegenheidsprognose naar segmenten bedrijventerreinprognose................................................................................ 100 A2. Historische ontwikkeling locatievoorkeur van bedrijven .............................103 A3. Methodiek analyse terreinquotiënten.................................................................104 Bijlage B 106 Toelichting bijlage............................................................................................................ 107 Volledig uitgegeven bedrijventerreinen ................................................................... 109 (Plan)aanbod bedrijventerreinen ................................................................................. 117 Bijlage C 125 Overzicht harde plancapaciteit kantoorruimte in Noord-Brabant per regio en naar locatietype................................................................................. 126 Bijlage D 127 Definitie van kernbegrippen kantoren........................................................................127 Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant 4 groep 17.390 0 Samenvatting 0.1 Achtergrond De Provincie Noord-Brabant heeft Stec Groep gevraagd een prognose op te stellen voor de behoefte aan bedrijventerrein en kantoren. De provincie Noord-Brabant stelt (tenminste) een keer per bestuursperiode een prognose op voor haar werklocaties. De laatste prognose dateert uit 2014. Gecombineerd met de veranderde marktomstandigheden is een nieuwe inschatting van de ruimtevraag wenselijk om daarmee de regionale afspraken te gaan actualiseren. Het proces om te komen tot een nieuwe prognose is vanuit de regio's en op basis van best beschikbare data opgepakt. Een afvaardiging van de provincie en van de Brabantse regio's heeft een begeleidingsgroep gevormd voor de aansturing gedurende het traject. Verder zijn meerdere ambtelijke en bestuurlijke rondes geweest in de Brabantse regio's. Ook is specifieke lokale informatie vergaard. Vanuit deze verschillende bouwstenen is de prognose opgebouwd. Ook is extern - bij een bedrijvenpanel - informatie ingewonnen over de impact van trends en ontwikkelingen, de actuele stand van zaken op de Brabantse terreinen en de belangrijkste kwalitatieve aspecten die van invloed zijn op de uitkomst van de prognose. Methodiek bedrijventerreinen De methodiek voor bedrijventerreinen geeft de ruimtebehoefte weer als resultaat van de verwachte ontwikkeling op drie parameters: de ontwikkeling van de werkgelegenheid, het aandeel van de banen dat op een bedrijventerrein landt en het ruimtegebruik per werknemer. Deze drie componenten zijn regio- en sectorspecifiek opgesteld en bovendien zijn nieuwe data gebruikt die het mogelijk maken om nauwkeurig het huidige ruimtegebruik van bedrijven in kaart te brengen. De prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. De extra ruimte die nodig is wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd. Daarnaast kan er extra ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Deze extra ruimtevraag (ook wel vervangingsvraag) is inzichtelijk gemaakt door een inventarisatie onder gemeenten naar concrete transformatieplannen. Methodiek kantoren De toekomstige vraag naar kantoren in de provincie Noord-Brabant bestaat uit uitbreidingsvraag en vervanging. Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door ontwikkeling van de werkgelegenheid (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie). Werkgelegenheidsgroei in de kantorensector was in het verleden een van de drijvende krachten achter de snelle groei van de kantorenvoorraad. In de meest actuele prognoses voor de lange termijn loopt de groei van de kantoorbanen terug. Daarnaast wordt verwacht dat onder invloed van het 'nieuwe werken' het ruimtegebruik per arbeidsplaats (kantoorquotiënt) zal afnemen. Vervanging is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; het pand voldoet niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de eindgebruiker. 0.2 Trends en ontwikkelingen die impact hebben op ruimtevraag van bedrijven en kantoren Bedrijventerreinen: Next Economy Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij