Marktbericht – Ausgabe 02/2018 CBDs in Berlin – Renaissance der City West?. Marktbericht – Ausgabe 02/2018 CBDs in Berlin Renaissance der City West? Mit dem Chanson „Heimweh nach dem Kurfürstendamm“ beschreibt Hil- degard Knef bereits 1964 den Mythos, der den Prachtboulevard umgibt. Der Kurfürstendamm bzw. die City West steht für Einkaufen, Arbeiten, Kultur und Wohnen. Aber ist der Sehnsuchtsort für Berliner und Touristen auch wieder ein ernstzunehmender Central Business District (CBD) und wie positioniert er sich im Vergleich zu den zwei weiteren Schwergewich- ten im Berliner Büromarktgefüge? Der Mythos Ku'damm entwickelte sich in den 1920er-Jahren. Schauspieler, Musiker, Schriftsteller und politisch Andersdenkende zog es in die Kaffee- häuser. Sie entwickelten einen eigenen Lebensstil, der die Gegend prägte. Nach dem Zweiten Weltkrieg war die City West großflächig zerstört. Mehr als 80 Prozent des Bestandes, darunter auch die Gedächtniskirche, wurden schwer beschädigt. Durch die Teilung Berlins entwickelte sich die Gegend rund um den Bahnhof Zoo zum politischen und wirtschaftlichen Zentrum Westberlins und somit auch zum gefragten Bürostandort. Die im Krieg entstandenen Baulücken wurden zunehmend geschlossen. In den 50er und 60er Jahren entstanden Bauten, die das Erscheinungsbild heute noch prä- gen: das Bikini-Haus, der Zoo Palast, das Europa Center und das Bürohoch- haus „Hutmacher Haus“. Mit dem Fall der Berliner Mauer wurde der Kurfürstendamm erst einmal von vielen ignoriert. Investoren, Projektentwickler und Unternehmen richteten ihren Fokus fast ausschließlich auf die sogenannte City Ost – in Mitte und den östlichen Innenstadtbezirken herrschte Goldgräberstimmung. Die City West fiel in eine Art Dornröschenschlaf. Erst nach und nach verschob sich die Aufmerksamkeit wieder in Richtung Westen. Spätestens aber mit der Eröffnung des Zoofensters und des renom- mierten Hotels Waldorf Astoria im Jahr 2012 ist der Aufschwung der City West eindeutig spürbar. Zahlreiche Projektierungen, Galerien, hochwertige Gastronomieangebote und Luxusmarken geben dem Kurfürstendamm seinen alten Glanz zurück. Neue Gebäude wie das Kranzler Eck und die beiden Hochhäuser – Zoofenster und Upper West – verändern zudem die Skyline. Inwieweit die City West nun auch ihre Renaissance als CBD im Berliner Büro- marktgefüge feiern darf, soll Thema dieses Marktberichtes sein. Doch vorab noch der Blick auf die Quartalszahlen. Klar ist: Das Jahr 2018 hat stark begonnen. 2 Marktbericht – Ausgabe 02/2018 Höher, weiter, schneller – Nachfrage bleibt hoch Büroflächenleerstand in Berlin (Q1/2016 - Q1/2018) Die ungebremste Dynamik auf dem gesamten Berliner 4,0 % Büroimmobilienmarkt hält – so scheint es – auch 2018 an. Zu Beginn des Jahres 2018 konnten bereits rund 3,5 % 220.000 qm MFG umgesetzt werden. Im Vergleich zum 3,0 % Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein Plus von knapp 7,0 Prozent. 2,5 % 2,0 % Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MFG (Q1/2016 - Q1/2018) 1,5 % Q1/2016 Q1/2017 Q1/2018 350 III Quelle: bulwiengesa 300 IV IV 250 III Alte Geschichte: Flächenknappheit, steigende Mieten II I I I 200 II Berlin wird teurer. So lässt sich der Trend des Berliner 150 Mietpreiswachstums am besten zusammenfassen. 100 Mit den Mietpreisen ging es in diesem Quartal – wie auch 50 schon in den Quartalen davor – weiter steil nach oben. 0 Aktuell befindet sich das Berliner Spitzenmietniveau bei Q1/2016 Q1/2017 Q1/2018 30,70 Euro/qm MFG – ein Anstieg von rund 10,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insbesondere in den Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif Berliner Citylagen steigt der Mietpreis drastisch. Hier ist die Flächenknappheit besonders ausgeprägt und die Und wieder sind es vermehrt Großabschlüsse, die den ansässigen Unternehmen versuchen ihre Mietverträge – Umsatz prägen. Besonders auffällig: Die vier Großab- oft auch zu deutlich höheren Preisen – zu verlängern, schlüsse über 10.000 qm MFG des ersten Quartals 2018 denn neben dem Renommee der Zentrumslage werden liegen in den dezentralen Lagen der Stadt; so beispiels- Standortvorteile im „War of Talents“ immer wichtiger. weise die Eigennutzung der BIMA (20.000 qm MFG) und die Interims-Vermietung an das Deutsche Institut für Berlin: Der Run der Investoren hält an Normung (14.400 qm MFG) – beide in Charlottenburg. Investoren wollen weiterhin in Berlin investieren – im Leerstand erstmals unter 2-%-Marke Fokus der Nachfrage stehen dabei weiterhin die Berliner Citylagen. Hier ist die Spitzenrendite in den letzten Quar- Kurzentschlossene haben es dabei dieser Tage schwer talen stetig gesunken. Zum Jahresauftakt 2018 bleibt auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. Für großflächige die Nettoanfangsrendite für Premiumobjekte erst einmal Gesuche sind schon jetzt fast immer Projektentwicklun- stabil bei niedrigen 2,9 %. Auffällig ist, dass die gestie- gen notwendig. Die Konsequenz: Die Berliner Leer- genen Kaufpreise für Objekte in den Citylagen zuneh- standsrate fiel im ersten Quartal 2018 erstmals unter die mend zu Investitionsverlagerungen in die dezentralen 2,0-%-Marke – viel zu wenig für einen funktionierenden Lagen Berlins führen. Markt. Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen Lagen Berlins Vor allem die Berliner Citylagen sind betroffen. Hier ist (Q1/2016 - Q1/2018) der Markt für Büroflächen wie leergefegt. Nur rund 13,0 % des Umsatzes wurden zum Auftakt des Jahres in 4,5 % den Berliner Citylagen getätigt. Lokale Unternehmen 4,0 % weichen – wie im ersten Quartal besonders sichtbar wurde – zunehmend in die dezentralen Lagen der Stadt 3,5 % aus. 3,0 % Abhilfe ist kurzfristig nicht in Sicht. Zwar ist die Bautätig- 2,5 % keit – zentral wie dezentral – gestiegen und auch das Q1/2016 Q3/2016 Q1/2017 Q3/2017 Q1/2018 Bauvolumen der kommenden Jahre ist sehr hoch. Doch Quelle: bulwiengesa davon sind längst nicht alle Flächen mehr frei verfügbar. 3 Marktbericht – Ausgabe 02/2018 Gleich drei CBDs in Berlin Die Berliner CBDs im Profil Wissenschaftlich wird ein Central Business District (CBD) Berlins CBDs sind vielfältig: ob klassischer Bürostandort definiert als das Handels- und Geschäftszentrum einer mit Geschichte, Büroviertel mit markanter Architektur Stadt, in größeren Städten dabei oft gleichbedeutend und Nähe zu politischen Entscheidungsträgern, umge- mit dem „Finanzviertel". Räumlich fällt es häufig mit dem ben von touristischen Attraktionen und Shopping-Mög- Stadtzentrum bzw. der Innenstadt zusammen. Zahlrei- lichkeiten oder die hippe Sillicon-Valley-Atmosphäre an che Städte weisen aber auch ein zentrales Geschäftsvier- der Spree – die Standorte sind durchweg sehr gefragt. tel abseits vom kommerziellen oder kulturellen Stadt- zentrum auf. Denn die Berliner Bevölkerung ist bunt, entsprechend vielfältig sind die Ansprüche, die Unternehmen an ihren Aufgrund der bewegten Geschichte Berlins mit seiner Standort stellen. Die drei CBDs mit ihren unterschiedli- jahrzehntelangen Teilung weist die deutsche Hauptstadt chen Ausprägungen spiegeln das entsprechend wider. gleich drei dieser CBDs auf, wie die Tabelle zeigt. Die Zentren eint dabei eine sehr gute Anbindung, Central Business Districts (CBDs) in Berlin moderne Bürogebäude und eine sehr hohe Repräsenta- tivität. CBD Teilmarkt Typische Lagen innerhalb des Teilmarkts West City West Ku'damm plus Seitenstraßen Nachfolgend werden die Berliner CBDs in kurzen Steck- Zentral Europacity, Nördl. des Hauptbahnhofes, Regierungs- briefen dargestellt. Dabei werden die aktuellen Struktu- Potsdamer viertel, Pariser Platz, Potsdamer Platz Platz, kleine ren und Entwicklungen aufgezeigt. Teile Mitte1a Ost Mediaspree, Jannowitzbrücke bis Elsenbrücke, Alexan- Mitte zum Teil derplatz, Wasserseite zwischen Ostbahn- hof und Warschauer Str. Quelle: bulwiengesa /HLWELOG ]XU%URIOlFKHQHQWZLFNOXQJ &HQWUDO%XVLQHVV'LVWULFWV 5LQJ )OXJKDIHQDFKVH 3RWVGDP %(5 EXOZLHQJHVD$*%DDVQHU6WDGWSODQHU*PE+EXOZLHQJHVD$*%DDVQHU6WDGWSODQHU*PE+ .DUWHQJUXQGODJH6%8 6HQ6WDGW:RKQ .DUWHQJUXQGODJH6%8 6HQ6WDGW:RKQ Quelle: Baasner Gesellschaft von Stadtplanern mbh (Entwickelt für den Stadtentwicklungsplan Büro und Gewerbe 2018) 4 Marktbericht – Ausgabe 02/2018 CBD West CBD Zentral Gebäudestruktur Renovierte Altbauten, Büroneubauten Gebäudestruktur Moderne Bürogebäude; zum Teil Büro- und Hochhäuser hochhäuser Bestand 2017 530.500 qm MFG Bestand 2017 935.000 qm MFG Spitzenmiete 2017 30,50 Euro/qm MFG Spitzenmiete 2017 31,50 Euro/qm MFG Mietwachstum 2012 – 52,5 % Mietwachstum 2012 – 43,0 % 2017 2017 Leerstandsrate 2017 2,8 % Leerstandsrate 2017 2,1 % Flächenumsatz 2017 49.000 qm MFG Flächenumsatz 2017 78.500 qm MFG Vornehmliche Branchen Unternehmnsbezogene Dienstleister, Vornehmliche Branchen Öffentliche Verwaltung, unternehmen- Banken, Coworking sorientierte Dienstleister, Energieversor- ger, Coworking Wichtigste Unternehmen Engel & Völkers, Greenberg Traurig, im CBD McKinsey, WeWork Wichtigste Unternehmen Bundesministerien, PwC, KPMG, 50Hertz, im CBD Total, WeWork, Capgemini, Ottobock Besonderheiten Hohes Maß an Repräsentanz, vielfältiges Besonderheiten Moderne Architektur, Nähe zu Institutio- kulturelles und gastronomisches Ange- nen bot, heterogene Einzelhandelsstruktur Schwerpunktlagen Nördl. des Hauptbahnhofes, Re- Schwerpunktlagen Ku'damm plus Seitenstraßen gierungsviertel, Pariser, Potsdamer Platz Der CBD Zentral verbindet die beiden Cityteilmärkte Der CBD West ist in den vergangenen Jahren wieder Potsdamer Platz und Europacity über die Achse Regie- durch eine zunehmende Dynamik geprägt, was sich auch rungsviertel und Pariser Platz, und somit die teuersten signifikant in den relevanten Marktparametern nieder- Lagen