BOUWKUNDIG TEKEN- EENN OONNTTWWEERRPPBBUURREEAAUU w. VERSTRAETEN Bestemmingsplan: Achtereindstraat 15 Graauw, Heidestraat ‘ong (N170)’ Heikant Glacisweg 34 | 4561 HG | Hulst | t. 0114 312324 g. 06 45088184 Op alle opdrachten aan ons, op al onze offertes en op alle met ons gesloten overeenkomsten zijn van toepassing de voorwaarden neergelegd in de RVOI 2001, gedeponeerd ter Griffie van de Arrondissementsbank te ´s-Gravenhage. Op eerste verzoek zal een exemplaar van deze regeling aan u worden toegezonden. Partiële herziening Achtereindstraat 15 Graauw / Heidestraat ‘ong (N170)’ Heikant Toelichting identificatie identieficatiecode: NL.IMRO.0677.bpheikheidestrN170.001O planstatus ontwerp; 21-01-2017 Opdrachtgever: Dhr. T. Teirbrood Julianastraat 94 4566 AJ Heikant Bouwkundig Teken- en Adviesbureau Verstraeten Glacisweg 34 4561 HG Hulst 2 Verantwoording Titel : Bestemmingsplan; Achtereindstraat 15, Graauw / Heidestraat ‘ong.(N170)’ Heikant Subtitel : Toelichting Auteur(s) : Ing. J.J.C. Verstraeten Paragraaf goedgekeurd : E-mail adres : [email protected] Contact : Glacisweg 34 4561 HG Hulst T + 31 114 31 23 24 G + 31 6 45 08 81 84 3 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 5 1.1 Inleiding 5 1.2 Vigerend bestemmingsplan 6 1.3 Huidige situatie 6 1.4 Beoogde ontwikkeling 9 1.5 Leeswijzer 11 Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 12 2.1 Rijksbeleid 12 2.2 Provinciaal beleid 13 2.3 Gemeentelijk beleid 14 Hoofdstuk 3 Sectorale aspecten 17 3.1 Natuur 17 3.2 Cultuurhistorie 18 3.3 Archeologie 19 3.4 Mobiliteit en parkeren 20 3.5 Technische infrastructuur 20 3.6 Bodem 21 3.7 Geluid 21 3.8 Luchtkwaliteit 23 3.9 Externe veiligheid 23 3.10 Omliggende functies 24 Hoofdstuk 4 Watergraaf 25 4.1 Watertabel 25 Hoofdstuk 5 Juridisch 29 5.1 Algemeen 29 5.2 Verbeelding 29 5.3 Regels 29 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 30 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid / procedure 30 6.2 Economische uitvoerbaarheid 30 6.3 Handhaving 31 6.4 Conclusie 32 4 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De heer Teirbrood (hierna te noemen initiatiefnemer) heeft een verzoek ingediend bij de gemeente Hulst om aan de Heidestraat ‘ong (N170)’ te Heikant een woning te realiseren. Het perceel biedt echter planologisch gezien geen mogelijkheid voor de bouw van een woning. Het perceel aan de Heidestraat is kadastraal bekend gemeente Hulst sectie N, nummer 170. Het perceel is opgenomen in het bestemmingsplan Heikant en heeft de bestemming wonen met (sub)bestemming erf. Dit gedeelte van het perceel is onderdeel van het perceel behorende tot het perceel Julianastraat 94. Het perceel behorende tot de projectlocatie zal worden afgesplitst van het perceel Julianastraat 94. De gemeente Hulst heeft initiatiefnemer vervolgens kenbaar gemaakt dat de bouw van een woning enkel mogelijk is indien er elders een woningbouwlocatie wordt gesaneerd. Initiatiefnemer is vervolgens op zoek gegaan naar een geschikte locatie om daadwerkelijk te saneren. Na een intensieve zoektocht is uiteindelijk de locatie gekozen aan de Achtereindstraat 15 te Graauw. De woning aan de Achtereindstraat 15 te Graauw is gelegen in het bestemmingsplan Graauw van de gemeente Hulst. De woning verkeerd in zeer slechte staat en mag betiteld worden tot een zogenaamde ‘krot’woning. De sloop van de betreffende woning zal het straatbeeld en leefomgeving positief beïnvloeden. Initiatiefnemer heeft inmiddels een voorlopig koopcontract getekend inzake aankoop woning. Door middel van sloop en het planologisch verwijderen van de bouwmogelijkheid van de woning in Graauw en vervolgens de verplaatsing van deze bouwmogelijkheid naar Heikant, is de bouw van een woning aan de Heidestraat mogelijk. Initiatiefnemer heeft per brief het college van Burgemeester en Wethouders verzocht medewerking te verlenen aan het verplaatsen van de bouwkavel. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft in haar schrijven van 9 januari 2017 positief gereageerd op het verzoek. De verplaatsing past echter niet binnen de geldende bestemmingsplannen. Om de woning te verplaatsen, dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een partiële herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld. Dit nieuwe bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk de bestemmingsplan Heikant en gedeeltelijk het bestemmingsplan Graauw. Tevens dient het bestemmingsplan aantoonbaar te maken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In onderhavige toelichting wordt een afweging gemaakt waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten met betrekking tot het initiatief inzichtelijk gemaakt worden. Uit dit rapport zal blijken dat aan deze voorwaarden voldaan kan worden en dat er derhalve medewerking verleend kan worden aan het bouwen van een nieuwe woning. 5 1.2 Vigerend bestemmingsplan Op grond van de beheersverordening Graauw en Paal, vastgesteld door de gemeenteraad van Hulst d.d. 29 mei 2008, geldt ter plaatse van het beoogde plangebied de bestemming ‘wonen’ met (sub)bestemming erf. Conform het vigerende bestemmingsplan is het niet mogelijk een extra woning te realiseren op het perceel aan de Heidestraat ‘ong (N170)’ te Heikant. Beoogde ontwikkelingen, realisatie extra woning, past niet binnen de vigerende bestemming. 1.3 Huidige situatie De bestaande woning in Graauw is gelegen aan de Achtereindstraat 15. De gronden zijn kadastraal vastgelegd tot sectie; H – nr. 77. De woning behoort tot een zogenaamde ‘lint’bebouwing die aanwezig is ter plaatse van de Achtereindstraat. De woning wordt op zeer korte afstand omringd door andere burgerwoningen. De woning verkeerd in zeer slechte staat en mag betiteld worden tot een zogenaamde ‘krot’woning. Sloop van betreffende woning zal het straatbeeld en leefomgeving positief beïnvloeden. De situering van de woning is momenteel zeer onlogisch ten aanzien van de naast gelegen woningen, te weten Achtereindstraat 13 en 17. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt, zullen de woningen met nr’s 13 en 17, beter passen in het aanwezige straatbeeld na sloop aanwezige bebouwing van Achtereindstraat 15. 6 Te slopen woning; Achtereindstraat 15 Graauw figuur 1.3a weergave situatie te slopen woning, Achtereindstraat 15 te Graauw 7 figuur 1.3b foto-impressie te slopen woning (foto gedateerd) figuur 1.3c foto-impressie te slopen woning (foto gedateerd) figuur 1.3d straatbeeld ten hoogte van Achtereindstraat 15 8 figuur 1.3e luchtfoto Achtereindstraat 15 Graauw 1.4 Beoogde ontwikkeling Het initiatief is er op gericht om de bouwmogelijkheid aan de Achtereindstraat 15 te verplaatsen naar de locatie aan de Heidestraat ‘ong (N170)’ te Heikant. Als gevolg van de verplaatsing dient de huidige woning aan de Achtereindstraat 15 te worden gesloopt. Sloop zal een kwaliteitsimpuls geven aan de omgeving. Gezien de ligging en de omvang van het perceel is de locatie niet geschikt om nieuwbouw te realiseren. De afstand naar de omliggende woningen is gering en het perceel is te klein om een volwaardige nieuwe woning te realiseren. Na sloop zal het perceel in gebruik worden genomen als tuin. De nieuwe locatie is gelegen binnen de kern Heikant in de nabijheid van meedere burgerwoningen en bedrijven. De locatie aan de Heidestraat heeft de bestemming ‘Wonen’ met (sub)bestemming ‘erf’ en is momenteel in gebruik als we braakliggend terrein. Op het perceel zijn geen opstallen aanwezig. De nieuw te bouwen woning zal voldoen aan de gestelde normen van deze tijd, levensloopbestendig en passend in de omgeving. Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Hulst sectie N, Perceelnr. 170. De locatie is gelegen in het dorp Heikant. De meest nabij gelegen woningen (Heidestraat 1 en 1b) liggen op een afstand van circa 27 meter van het plangebied voor de nieuwe woning. Rondom de locatie zijn nog meer woningen gelegen. Ten zuiden van het perceel de woningen Julianastraat 90, 92 en 94 en op Julianastraat 88 een bed and breakfast, theetuin, yogales en les en advies in slagwerk, uitstalling van bijzonder slagwerk en onderdak bieden aan de Free Country Dancers. Aan de noordwest zijde van het perceel is een bedrijf (Heidestraat 5) gevestigd met als bedrijvigheid als agrarisch hulp- en nevenbedrijf. De afstand tot het plangebied voor de nieuwe woning bedraagt circa 60 meter. 9 figuur 1.4a luchtfoto planlocatie nieuwe woning figuur 1.4b kadastrale verkaveling, situatie Heidestraat 10 1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden eerst de beleidskaders van het Rijk, de provincie Zeeland en de gemeente Hulst uiteengezet. In hoofdstuk 3 worden de sectorale aspecten zoals flora en fauna, cultuurhistorie, archeologie, Wetgeluidhinder, luchtkwaliteit en geur toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de waterparagraaf omschreven met de bijbehorende watertabel. Hoofdstuk 5 geeft vervolgens de juridische componenten van het bestemmingsplan weer. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 de procedure nader aangeduid . 11 Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 2.1 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid in Nederland en vervangt onder andere de Nota Ruimte. In deze Structuurvisie stelt het Rijk heldere ambities voor Nederland in 2040. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds en ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Deze waarden zijn vastgelegd in de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). Deze RHS beslaat de gebieden in Nederland die een belangrijke functie vervullen op het gebied van economie, infrastructuur en