Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim Markt Eggolsheim Landkreis Forchheim Bebauungsplan „Hotel Zehner- Drosendorf“ Markt Eggolsheim Hauptstraße 27 91330 Eggolsheim Begründung Anhang am 26.05.2020 Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim Aufstellungsbeschluss: 26.05.2020 Entwurfsverfasser: Kathrin Nißlein, Stadtplanerin Weidenweg 19 91315 Höchstadt an der Aisch Tel: 09193-5011789 [email protected] Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim Begründung 1 Anlass und Ziele der Aufstellung 2 Abgrenzung des Geltungsbereichs 3 Förmliche und informelle Planungen 4 Städtebauliches Konzept 5 Festsetzungen zur Bebaubarkeit 6 Festsetzungen zum Verkehr und zur technischen Infrastruktur 7 Natur und Umwelt 8 Klima- und Immissionsschutz 9 Festsetzungen nach Landesrecht 10 Kennzeichnungen und Nachrichtliche Übernahmen 11 Maßnahmen zur Durchführung 12 Kosten und Finanzierung 13 Umweltbericht – Einleitung 14 Umweltbericht – Bestandsaufnahmen und Auswirkungsprognose 15 Umweltbericht – Zusammenfassung 16 Flächenbilanz 17 Verfahrenswahl und Verfahrensablauf 18 Auswirkungen der Bauleitplanung – Abwägung 19 Quellen 20 Anlagen Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim 1 Anlass und Ziele der Aufstellung Übersichtslageplan Anlass: Der Markt Eggolsheim plant die Ausweisung von Gemischen Bauflächen am bestehenden Landgasthof an der Feuersteinstraße in Drosendorf. Anlass ist das Interesse der Familie Zehner, die das Hotel und den Gasthof betreibt und auf dem Grundstück wohnt ihren Betrieb zu erweitern. Die Familie möchte den Betrieb zukunfts- fähig entwickeln und neben einer Rezeption ein Hotel und Gästehaus sowie Parkmöglichkei- ten bauen. Ziel ist die städtebauliche Regelung der Bebauung um diese in das Ortsgefüge einzupassen. Dabei wird folgendes Leitbild verfolgt: Förderung und Verbesserung der Existenzgrundlage der lokalen Betriebe Stärkung der Ortsteile Erhaltung der Nahversorgung in den Ortsteilen Förderung des Tourismus in der Region Städtebauliche Ordnung des Bereichs Innenentwicklung durch Nutzung brachliegender Flächen im Innenort Der Marktgemeinderat hat dazu in der Sitzung vom 26.05.2020 den Aufstellungsbeschuss für den Bebauungsplan getroffen. Dem Landschaftsarchitektur- und Stadtplanungsbüro Kathrin Nißlein aus Höchstadt a. d. Aisch wurde der Auftrag zur Erstellung der entsprechenden Planungen erteilt. Erforderlichkeit Das Landgasthaus bietet neben Übernachtungsmöglichkeiten eine eigene Brennerei und Brauerei. Es wird als Familienbetrieb mit zwei Generationen geführt. Um auch in Zukunft wirtschaftlich arbei- ten zu können ist eine Erweiterung der Übernachtungsmöglichkeiten und der Bau einer Rezeption sowie von Parkmöglichkeiten erforderlich. Prüfung von Alternativen: Keine, der vorhandene Betrieb soll erweitert werden Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim 2 Abgrenzung des Geltungsbereichs Lage im Gemeindegebiet Der Markt Eggolsheim mit seinen 13 Ortsteilen hat ca. 6.580 Einwohner und ist 48,90 km² groß. Er liegt im Landkreis Forchheim. Beschreibung des Gebietes und seiner Nutzungen Das Planungsgebiet liegt im Ortsbereich von Drosendorf an der Feuersteinstraße. Derzeit befinden sich die Hausnummern 55 und 55 a der Feuersteinstraße im Planungsgebiet. 55a wird als Wohnhaus genutzt, Nr. 55 als Landgasthof. Diverse Nebengebäude werden als Lager und für den Betrieb des Landgasthauses genutzt. Das Nebengebäude auf der Fl.-Nr. 51 soll abgebrochen werden. Das Planungsgebiet auf den Flurstücken (Fl.-St.) 48/1, 48, 50 und 51, alle Gemarkung Drosendorf weist eine Fläche von ca. 0,34 ha auf. Die Fl.-Nr. 48/1 und 48 sind bereits bebaut. Fl.-Nr. 50 und 51 werden als Lagerfläche und Zufahrt sowie als Gästeparkplatz genutzt und sind zum Teil geschottert. Das Planungsgebiet befindet sich im Naturpark Fränkische Schweiz-Veldensteiner Forst. Drosendorf ist Teil des Biotopverbunds Lange Meile, Trubachtal, Ehrenbürg. Im Planungsgebiet befindet sich neben der Bebauung Zufahrtsflächen, vereinzelt Bäume und Sträucher sowie Rasenflächen. Beschreibung der Umgebung uns seiner Nutzungen Der Geltungsbereich ist wie folgt umgrenzt: Im Süden befindet sich die Feuersteinstraße. Im Westen und Osten schließt dichte Bebauung an. Im Norden schließt ein Erschließungsweg und weitere Bebauung sowie ein Baugrundstück an. Topographie und Geländeverhältnisse Das Gelände ist eine nach Süden leicht abfallende Fläche. Bodenbeschaffenheit und Bodenbelastungen Es handelt sich um Bauflächen und Wohnbebauung im Innenort. Es gibt keine Verdachtsflächen bezüglich Altlasten. (Quelle: Auskunft der Gemeindeverwaltung) Vorhandene Immissionsbelastungen Ein Gutachten vom Büro BASIC liegt der Begründung bei. Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim 3 Förmliche und informelle Planungen Ziele und Vorgaben der Raumordnung Die Einordnung der Planung in die Ziele der Raumordnung nach § 1 (4 ) Bau GB erfolgt nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) . Drosendorf gehört zur Region 4 Oberfranken-West. Es wird als Raum mit besonderem Hand- lungsbedarf eingestuft. Eggolsheim ist dabei als Grundzentrum dargestellt. Die Grundsätze der Raumordnung nach § 2 des Raumordnungsgesetzes des Bundes (ROG) und Art . 2 des Bayerischen Landesplanungsgesetzes (BayLpIG) werden durch die Aufstellung des Be- bauungsplanes beibehalten und nach Art . 4 BayLplG sowie § 7 ROG durch die Gemeinde festge- schrieben . (Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern 2018) Flächennutzungsplan /Landschaftsplan Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim Verhältnis zu Nachbargemeinden und örtliche Zentrenverträglichkeit Es wird die Erweiterung eines vorhandenen Landgasthauses behandelt. Eine negative Auswirkung auf die Nachbargemeinden ist nicht zu erwarten. Sonstige übergeordnete Planungen/ Fachplanungen Sind nicht betroffen. Bebauungspläne Es werden keine rechtskräftigen Bebauungspläne überplant. Sonstige informelle Planungs- und Entwicklungskonzepte Liegen nicht vor. 4 Städtebauliches Konzept Lage des Baugebiets und Prüfung von Alternativstandorten Der Ortssteil Drosendorf am Eggerbach liegt ca. 5 km von Eggolsheim entfernt. Der Landgasthof befindet sich auf der Westseite der Ortschaft und besteht aus einem Wohnhaus, dem Gasthausgebäude und diversen Nebengebäuden. Die geplante Erweiterung verdichtet die vorhandene Bebauung nach und nutzt die vorhandene Orts-Erschließung. Alternative Flächen sind nicht möglich, da es sich um die Erweiterung eines vorhandenen Be- triebsgeländes handelt. Baulich-räumliches Konzept Das neu entstehenden Hotelgebäude ergänzt die bestehenden. Es passt sich in Kubatur und Form an die umgebende Bebauung an. Nutzungskonzept Es sind Rezeption, Lager und Kühlung sowie zwei Gästehäuser und Parkmöglichkeiten geplant. Verkehrskonzept Das Planungsgebiet ist an die Feuersteinstraße angebunden. Eggolsheim, Ebermannstadt aber auch Forchheim sind gut erreichbar. Grün- und Freiflächenkonzept Das Plangebiet soll mit zusätzlichen Bäumen und Sträuchern begrünt werden. Diese ersetzen den für den Neubau gefällten Baum. Klimaschutz-/Energiekonzept Das Grundstück erlaubt optimale Besonnung und somit Nutzung von Solarenergie. 5 Festsetzungen zur Bebaubarkeit Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird als Dorfgebiet (MD) im Sinne des § 5 BauNVO festgesetzt, um sich in den Charakter der umgebenden Bebauung einzufügen. Die ausnahmeweise nach § 5 Abs. 3 BauNVO i.V. mit § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauGB zugelassenen Nutzungen werden ausgeschlossen. Kathrin Nißlein, Landschaftsarchitektin / Stadtplanerin, Weidenweg 19, 91315 Höchstadt a. d. Aisch www.landschaftsarchitektin-nisslein.de Bebauungs- mit integriertem Grünordnungsplan „Hotel Zehner - Drosendorf“ – Markt Eggolsheim Maß der baulichen Nutzung Es gelten nach § 17 Abs. 1 BauNVO folgende Höchstwerte: 3.1 Dorfgebiet GRZ (Grundflächenzahl) 0,6 GFZ (Geschossflächenzahl) 1,2 Nach § 19 Abs. 4 darf die zulässige Grundfläche durch Nebenanlagen nach § 14 BauNVO um 50 % überschritten werden. Geringfügige Überschreitung dieser Obergrenze (5 %) wird zugelassen. Die Abstandsflächen werden auf 0,25 H begrenzt, mindestens jedoch auf 3 m. Das entspricht der vorhandenen Bebauung und ermöglicht die betriebsgerechte und zukunftsorien- tierte Erweiterung des Landgasthofes. Auf die Besonnung und die gesunden Wohnverhältnisse der Nachbaranwesen ist zu achten. Vollgeschosse In Anlehnung an die umgebende Bebauung werden vier Vollgeschosse zugelassen, bei denen das 4. Vollgeschoss um 1,25 m hinter die Fassade zurückgesetzt