ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Referanse: 2011/8939 / 40 Ordningsverdi: 1610pua1 Vår saksbehandler Andreas Stensland, tlf Saksgang: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Detaljreguleringsplan for Bjorbekk Terrasse - 2.gangsbehandling. Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til detaljplan for Bjorbekk terrasse med plankart datert 31.01.12 rev 27.08.12 og bestemmelser datert 31.01.12, sist revidert 10.09.12. Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Plankart datert 31.01.12_revB_datert 27.08.12 3 Planbestemmelser datert 31.01.2012_rev_datert 10.09.12 4 Planbeskrivelse datert 31.01.12_rev_datert 10.09.12 5 Innkomne merknader 6 Statens vegvesen - frafaller innsigelser 10.09.2012 7 Illustrasjonsplan datert 21.03.12_Rev B_ datert 27.08.12 8 Snitt 1 datert 16.03.12_ Rev._21.03.12 9 Snitt 2 datert 16.03.12_Rev._21.03.12 Sammendrag/problemstilling: Forslaget er en transformasjon av det gamle kommunesenteret på Bjorbekk. Planforslaget legger opp til en fortetning, med 24 boenheter i 2 etasjer over en forretningsdel. Deler av eksisterende bygningsmasse blir revet. Resten blir benyttet som kontor. 2011/8939/-40 Side1av 5 Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Asplan Viak, på vegne av utbyggingsselskapet Bjorbekk Terrasse AS. Hensikten med forslaget er å utvikle området til forretninger, kontorer og boliger. Planene for utvikling av området er basert på at kontorfløyen i 2 etasjer fra 1980-tallet i hovedsak beholdes med eksisterende rominndeling og fasader. Det opprinnelige administrasjonsbygget med brannstasjon og lager for Øyestad kommune, rives og erstattes med ny dagligvarebutikk med apotek og kafé i første etasje. Dagligvarebutikken med apotek og kafé utgjør et areal på til sammen under 2000 m² BRA Over forretningsdelen oppføres leiligheter i 2 etasjer, til sammen 24 enheter. Planområdet er på 10983 m2, og består hovedsakelig av områder for bolig, forretning og kontor samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Innkomne merknader og innsigelser m. evt. Kommentarer: Aust-Agder Fylkeskommune – brev datert 21.06.12 Aust fylkeskommune seksjon for plan og natur og seksjon for kulturminnevern har ingen kommentarer til Fylkesmannen i Aust-Agder – brev datert 21.06.12 Fylkesmannen i Aust-Agder mener at planområdet har en så sentral plassering i forhold til kollektivaksen, og at det er så godt lagt til rette for gående og syklende at parkeringsdekningen i § 2.2. bør være maksimumkrav. Dersom de ambisiøse målene i kommunedelplan for sykkel, og i kommuneplanens samfunnsdel om lavutslippssamfunn skal nås, må det ikke legges opp til for høy parkeringsdekning. Kommentar fra Asplan Viak: Etter revisjon 27.08.12 utgjør antall totalt 65 pluss 9 plasser som evt. kan benyttes utenom tider hvor det foregår varelevering. Behovet for parkering til forretning må tilpasses dagens handlemønster og bilbruksvaner – og kan ikke dimensjoneres ut fra en målsetting om framtidig reduksjon i bilbruken. Anbefalingen om et maksimumskrav kan derfor ikke etterkommes. Kommentar: I kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer – K-plan 2011-2021-datert 2.mai – sist behandlet i k-planutvalget 1.juni 2011 – vedtatt i bystyret 16.juni 2011, står det bl.a. at minimumskrav til parkering er satt for å sikre trafikkavvikling. For øvrig gjelder generelt mål om arealøkonomisering. I retningslinjene for bolig og forretning/kontor står det: For enebolig gjelder minimum 2.0 p-plasser pr. bruksenhet, inkl. evt. garasjeplass. Ved regulering av boligkompleks med høy tetthet kan lavere p-dekning vurderes, særlig nært kollektivbejening. For forretning/kontorer gjelder min. 1 plass pr. 50 m2 bruksareal. Plankonsulent har redegjort for parkeringsdekning og vi vurderer det å være i tråd med kommuneplanens bestemmelser/retningslinjer. Etter vår vurdering bør en maksimums-grense på parkering sees i sammenheng med et godt utbygd gang- og sykkelveinett med et tilsvarende godt kollektivtilbud. 2011/8939/-40 Side2av 5 Statens vegvesen – brev datert 02.07.2012 Statens vegvesen fremmer følgende innsigelser til planen: Statens vegvesen fremmer innsigelser til planen da det ikke er regulert inn fortau på nordsiden av fv. 407. Innsigelser kan frafalles ved at dette reguleres inn, og bestemmelsene endres. Med bakgrunn i krav til avstand mellom kryss, lesbarhet og trafikksikkerhet fremmer Statens vegvesen innsigelse til ny innkjøring i østre del av planområdet og tilhørende bestemmelser i pkt. 4.3. Innsigelsen frafalles dersom innkjøringen fjernes, og de to siste setningene i pkt. 4.3. utgår. Kommentar: Plankonsulent har redegjort for innsigelsene i planbeskrivelsen. Plankart datert 21.01.12 rev. B datert 27.08.12, og reguleringsbestemmelsene revidert 10.09.12, er rettet etter føringer Statens vegvesens ga i høringsuttalelsen og i møte 13.08.12. Statens vegvesen frafaller derfor innsigelsene gitt i brev datert 02.07.12. Se vedlagt brev Statens vegvesen – frafaller innsigelser 10.09.2012. Åsne Storlid og Henrik Duus – brev datert 01.07.12 Storlid/Duus ønsker å bli fortløpende orientert om reguleringsplanen og utbyggingsplanene. De er bekymret for at utviklingen av Bjorbekk Terrasse kan få negative konsekvenser for deres eiendom, og har flere merknader til bruk av området/anlegget. Storlid/Duus motsetter seg bygging av de øverste boligene. Hvis disse likevel skal bygges må det stilles krav om full skjerming mot innsyn fra boliger og balkonger. Avstand til nabogrense må følges, inkl. forholdet mellom byggets høyde og avstand til grense. Storlid/Duus forutsetter at kontorfløyen (K1) opprettholdes til kontorer eller tilsvarende med aktivitet på dagtid, og at passasjen / arealet bak kontorfløyen kun brukes til aktivitet tilknyttet denne virksomheten. Varelevering til forretninger o.l., og avfallshåndtering, o.l. aksepteres ikke i dette området. Gangatkomst til, og sykkelparkering for boliger aksepteres. Det forutsettes at bygningenes tekniske anlegg ikke medfører sjenerende støy. Den økte aktiviteten bør medføre krav om at det bygges gang-/sykkelvei på nordsiden av fylkesveien på strekningen mellom Bausplassveien og gangfeltet ved Betel, for å unngå at fv. 407 må krysses to ganger for å komme mot Bjorbekk kirke og friluftsområdene innenfor. Det er ikke tilstrekkelig å vente til planen for sykkelvegnett realiseres, det er ikke tidfestet. Kommentar: Det ble avholdt et møte mellom utbygger og Storlid/Duus den 16.08.12. Her ble planforslaget og aktuelle tegninger (planer, snitt og fasader) gjennomgått, og høyder på ny og eksisterende bebyggelse, avstand til grenser etc. ble vurdert ved felles befaring. Byggegrensen for B1 ligger 4 meter fra Storlid/Duus sin eiendomsgrense. Maks tillatt gesimshøyde for de nye boligene i B1 ligger på k+ 34 og k + 35 (nordre delen). Eneboligen til Storlid/Duus ligger på ca. k+ 27 med mønehøyde på k+ 34,5. Forholdet høyde og avstand til nabogrense vurderes å være i henhold til kravene som skal sikre tilstrekkelig lys og luft mellom bygninger, en viss avstand mellom nabobebyggelsen og brannvernhensyn. Når det gjelder tiltak for å begrense innsyn og støy fra tekniske anlegg er det forhold som må avklares i rammesøknad/prosjekteringsfasen. Avfallshånderingen skjer på framsiden i tilknytning forretningen. For boligene er det satt av eget formål, R1 til avfallhåndteringen. 2011/8939/-40 Side3av 5 Kontorfløyen (K1) opprettholdes som formål kontor. Maks høyde på bygget er satt til k+33, se Snitt 1. Høyden kommer noe over teknisk rom. Det er satt av areal til gang – og sykkelvei i planen. Å pålegge bygging av en kort strekning løsrevet fra et større sammenhengende sykkelveiprosjekt fra Strømmen til Asdal, vil som plankonsulenten påpeker virke mot sin hensikt i forhold til trafikksikkerhet. Gårdsplass f_G1 (reg.bestemmelse 3.6): Området nyttes til gangatkomst til boligene og rømningsvei for forretningslokalet. Anlegg for sykkelparkering kan plasseres innenfor området, men må utføres slik at dette ikke er til hinder for rømningsveien. Viser for øvrig til Asplan Viaks redegjørelser i planbeskrivelsen. Henrik Pieter Mostert – brev datert 07.05.2012 H.P. Mostert påpeker på at det i planforslaget ikke er tatt hensyn til avstandskravet på 15 meter fra byggegrensen til senter veg. Videre mener han at forslaget skaper en farlig skråning og fjerner muligheten for parkering langs Bausplassveien. Mostert mener trafikksituasjonen i Bausplassveien blir forverret i en allerede trafikkbelastet vei. Videre lurer han på hvor gjestene til to leilighetene mot nord skal parkere. Mostert stiller spørsmål angående ledningsnett for vann og avløp. Kommentar: De kommunale vegmyndighetene aksepterer en avstand på 9 meter fra byggegrensen til senter veg. I planbeskrivelsen er det redegjort for snitt som gir to eksempler på skråningen mellom Bausplassveien og B1. Det er et rekkefølgekrav at det monteres rekkverk langs Bausplassveien før første bolig tas i bruk. Det legges opp til kun to parkeringsplasser i tilknytning de to boligene mot nord, med avkjørsel fra Bausplassveien. Øvrig parkering skjer i områdene f_P1 og f_P3 med avkjørsel fra fv 407. Boligenes gjester i B1må parkere i f_P1 sammen med kunder til forretning/kontor. Vi anser det som en god løsning. Kommunalteknikk har vært i møte med utbygger og Asplan Viak. Ledninger gjennom eksisterende bygg, må legges om og ned den bratte bakken (Bausplassveien) til fv 407. Det må ryddes opp i resterende ledningsnett. Som situasjonen er i dag er det noe knapt med brannvann. Drift vann skal foreta tappeprøve for å dokumentere brannvannsmengde. Kravene fra Arendal kommune følges opp ved teknisk