Programme Local de l’Habitat Le diagnostic Communauté d’Agglomération Porte de l’Isère décembre 2008 Sommaire Préambule ................................................................................................................. 3 I. LES DONNEES SOCIO-ECONOMIQUES DE REFERENCE ................................................ 5 1. Evolution et caractéristiques de la population et des ménages .............................. 7 1.1 Un territoire attractif ............................................................................................... 7 1.2 Une population jeune, au-delà des moyennes départementale et nationale ................ 14 1.3 La taille des ménages poursuit sa baisse .................................................................. 15 2. L’environnement économique et social ................................................................ 18 2.1 Un taux d’emploi légèrement excédentaire en 1999 .................................................. 18 2.2 Les différents secteurs d’activité et leurs évolutions .................................................. 19 2.3 Un taux de chômage en baisse ................................................................................ 20 2.4 Des ménages plutôt modestes en moyenne .............................................................. 21 3. Cadrage statistique du parc de logements ........................................................... 31 3.1 Le parc des résidences principales ........................................................................... 32 3.2 Un parc des logements vacants en légère augmentation ........................................... 41 3.3 Les résidences secondaires et les logements occasionnels ......................................... 45 II. ANALYSE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHE DU LOGEMENT ...................................... 47 1. La dynamique de construction ............................................................................ 49 1.1 Un rythme de construction en augmentation ............................................................ 49 1.2 Première analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 1990 et 1999 .......... 53 1.3 Une prolongation des tendances entre 2001 et 2005 ................................................. 56 2. Le marché de l’accession à la propriété ............................................................... 59 2.1 Les Prix du foncier .................................................................................................. 59 2.2 L’accession dans le neuf .......................................................................................... 65 2.3 La revente, un segment de marché très dynamique .................................................. 69 3. Le marché du locatif privé .................................................................................. 75 3.1 Préambule : le profil des locataires .......................................................................... 75 3.2 L’offre en locatif privé ............................................................................................. 77 3.3 Des loyers élevés dans le privé sur CAPI .................................................................. 79 3.4 Un marché en redéveloppement via le dispositif de défiscalisation «de Robien »......... 84 Diagnostic du Programme Local de l’Habitat → / 1 4. Le marché du locatif social ................................................................................. 87 4.1 Les principales caractéristiques du patrimoine locatif social ....................................... 91 4.2 Les indicateurs du fonctionnement ........................................................................... 94 4.3 Les bailleurs du territoire et les caractéristiques de leur patrimoine ............................ 95 4.4 L’amélioration et le renouvellement du parc locatif aidé ............................................ 110 4.5 Les perspectives de développement à court terme et de reventes .............................. 113 4.6 L’état de la demande .............................................................................................. 118 5. Les structures d’accueil spécifiques ..................................................................... 130 5.1 L’accueil des personnes âgées ................................................................................. 130 5.2 Les personnes handicapées et leurs conditions de logement ...................................... 133 5.3 Le logement des jeunes .......................................................................................... 136 5.4 Les situations d’urgence et de grande précarité ........................................................ 140 5.5 L’accueil des gens du voyage ................................................................................... 144 III. LE CONTEXTE TERRITORIAL DU DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT ................................. 147 1. Les grandes composantes de l’aménagement du territoire .................................... 149 1.1 Présentation du territoire ......................................................................................... 149 1.2 Le cadrage de la planification .................................................................................. 151 2. Les perspectives de développement .................................................................... 153 2.1 Les documents de cadrage et le contrat de développement ....................................... 153 2.2 Les potentiels de développement recensés ............................................................... 154 2.3 La prise en compte de la notion de développement durable....................................... 156 IV. EN CONCLUSION : SYNTHESE ET ENJEUX ................................................................ 159 1. L’arbre de choix des segments de marché ........................................................... 161 2. Les ménages et les parcours résidentiels ............................................................. 163 3. Les « caractéristiques du territoire » de la CAPI pour une politique de l’habitat ....... 165 4. Pour conclure, les enjeux de la mise en œuvre de la politique de l’habitat de la CAPI ................................................................................................................ 166 2 / ← Décembre 2008 Préambule Le Programme Local de l’Habitat a pour ambition de définir une politique de l’habitat au sens large, c’est-à-dire tenant compte de l’environnement économique, urbain, social et de l’aménagement du territoire. La Communauté d’Agglomération Porte de l’Isère est récente (2007). Sa création est liée à la transformation et l’extension du SAN de l’Isle-d’Abeau, prononcées en 2006. Le nouveau périmètre réunit 20 communes dans une structure communautaire d’un peu moins de 100 000 habitants. Ce territoire constitue ainsi l’un des pôles principaux de la Région Rhône Alpes. Il s’agit de la cinquième agglomération de la région en poids de population. Si la Communauté d’Agglomération Porte de l’Isère est récente, les communes ont une réelle antériorité dans la pratique de travail intercommunal, à des échelles plus restreintes. En particulier, sur les questions d’habitat, le SAN de l’Isle-d’Abeau et le SIVOM des 2 cantons de Bourgoin-Jallieu avaient déjà conduit des PLH. Néanmoins, malgré les volontés de rééquilibrage déjà affirmées, le territoire présente encore des marchés de l’habitat contrastés. L’enjeu de ce nouveau programme local de l’habitat sera d’évaluer les résultats des politiques déjà mises en œuvre, et surtout de rassembler l’ensemble des partenaires autour d’un projet commun à l’échelle de la CAPI. Il s’agira également de s’inscrire pleinement dans les politiques d’aménagement du territoire : Directive Territoriale d’Aménagement de l’aire métropolitaine lyonnaise, SCOT Nord Isère, Contrat de Développement Rhône Alpes, CUCS Porte de l’Isère, PDU en cours d’élaboration… Anticiper et maîtriser la stratégie de développement de l’habitat, en cohérence avec les enjeux économiques et environnementaux, mais aussi avec les caractéristiques distinctes des communes jusqu’aux plus petites, tel est le défi à relever pour un développement territorial harmonieux. Dans cet esprit, le PLH doit permettre d’engager un véritable projet partagé, à la croisée des options d’aménagement et des politiques concrètes du logement, afin de favoriser le développement et l’épanouissement de la communauté dans toutes ses composantes. Cartographie extraite du SCOT Nord-Isère L’étude de PLH se déroule en 3 temps : – un diagnostic partagé sur la problématique de l’habitat dans l’aire d’étude, aux différentes échelles et avec l'ensemble des acteurs, sur le thème de l’habitat et au regard du contexte économique, social et de l’aménagement du territoire. C’est l’objet de ce premier document intermédiaire. – la définition des ambitions pour une politique de l’habitat cohérente, en partant d'un constat prospectif et dans le souci d’un travail partenarial avec les acteurs privés et publics de l’habitat : évaluation de la quantité et de la nature des besoins, actions thématiques transversales… – la construction d’une politique et d’un projet de développement de l’habitat adaptés au contexte de la communauté d’agglomération, des communes qui la composent et partagés par l'ensemble des acteurs. Diagnostic du Programme Local de l’Habitat → / 3 4 / ← Décembre 2008 I. Les données socio-économiques de référence Diagnostic du Programme Local de l’Habitat → / 5 6 / ← Décembre 2008 1. Evolution et caractéristiques de