Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI CAUSA CIVILE N° 15/2008 R.G.E.I. PROMOSSA DALLA BANCA DI CREDITO COOPERATIVA DI FLUMERI CONTRO IL SIG. ABBRUZZESE ATTANASIO G.E. Dr.ssa LA RICCIA INTEGRAZIONI ALLA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO MELITO IRPINO (AV), 11 FEBBRAIO 2014 IL C.T.U. ING. GUERINO VITO CECERE Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 INDICE 1. Premessa 2. Acquisizione e analisi documentazione 3. Risposta ai quesiti 4. Conclusioni IL C.T.U. ING. GUERINO VITO CECERE Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 ILL.mo G.E. Dr.ssa La Riccia del Tribunale di Benevento (BN), sezione Civile Espropriazioni. 1. PREMESSA Il sottoscritto Ing. CECERE Guerino Vito, nato a Melito Irpino (AV) il 29/05/1971 ed ivi residente alla via dei Giardini n. 31, C.F. CCR GNV 71E29 F110P, con Studio Tecnico in Melito Irpino (AV) alla Piazza delle Rose n. 4, regolarmente iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Avellino col n. 2094, all’udienza del 22/05/2013, tenutasi presso la sezione Civile Espropriazioni del Tribunale di Ariano Irpino (AV), veniva nominato CTU dal G.E. Dr.ssa La Riccia al solo fine di fornire dei chiarimenti alla perizia tecnica relativa al Procedimento Civile di Espropriazione Immobiliare n. 15/2008 del R.G.E.I. promosso dalla Banca di Credito Cooperativa di Flumeri (AV) rappresentata legalmente dall’Avv. Muto Osvaldo Valente contro il Sig. Abbruzzese Attanasio rappresentato legalmente dall’Avv. Dragone Marco, in sostituzione del precedente tecnico CTU non presentatosi in tale data per i chiarimenti da fornire. Il sottoscritto prestava il giuramento di rito e l’Ill.mo Giudice gli formulava il seguente quesito: “Rendere i chiarimenti scritti di cui all’ordinanza del G.E. del 02/03/2011, nonché di cui al verbale d’udienza del 10/04/2013”. Il Giudice concedeva al sottoscritto, per adempiere all’incarico conferitogli, 90 (novanta) giorni e rinviava all’udienza del 11 Dicembre 2013. Il sottoscritto procedeva con tutte le indagini ed analisi del caso e redigeva la perizia tecnica in cui forniva i chiarimenti richiesti che depositava, in tempo utile, in data 17 Luglio 2013 presso la cancelleria della Sezione Civile Espropriazione del Tribunale di Ariano Irpino (AV). Il sottoscritto si presentava, quindi, all’udienza del 11 Dicembre 2013, presso il Tribunale di Benevento (BN) sezione Immobiliare, per presiedere alla stessa e fornire eventuali ulteriori chiarimenti che si rendessero necessari. Dalla CTU già presentata dal sottoscritto, in risposta al quesito richiesto, si evince che l’immobile in oggetto, a tutt’oggi, in virtù di quanto disposto e previsto nel nuovo strumento urbanistico (PUC) vigente nel comune di Grottaminarda (AV), non risulta sanabile dal punto di vista urbanistico, a meno di demolire gran parte di esso per ripristinare lo stato di fatto assentito col progetto Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 originario, soluzione antieconomica. Pertanto, sulla base di quanto fornito dal sottoscritto nella precedente perizia, il G.E. chiedeva ulteriormente allo stesso di determinare il prezzo di mercato della sola area di sedime del fabbricato, oltre a rideterminare, il tutto all’attualità, anche il valore degli altri beni in questione, già determinati dal precedente tecnico. Pertanto il G.E. formulava al sottoscritto il seguente nuovo quesito: “Rilevato che, per come si evince dalla ultima integrazione, una parte dell’immobile non è sanabile, manda al CTU di stimare all’attualità il compendio pignorato, in particolare stimando quanto all’immobile abusivo solo l’area di sedime e rimodulando conseguentemente i lotti”, rinviando all’udienza del 9 Aprile 2014. Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 2. ACQUISIZIONE E ANALISI DOCUMENTAZIONE Per rispondere a quanto richiesto dall’Ill.mo G.E., il sottoscritto ha dovuto acquisire nuovamente i fascicoli di parte ed, in particolar modo, le precedenti perizie redatte da diverso tecnico. Analizzando attentamente tanto i fascicoli di parte quanto le predette perizie, il sottoscritto ha individuato quali fossero i beni oggetto di pignoramento. E’ emerso che i beni pignorati sono le P.lle nn. 84, 587, 590, 599, 596, 597, ricadenti tutte nel Fg. n. 1 del comune di Grottaminarda. Dall’analisi della documentazione è inoltre emerso che le P.lle nn. 587, 590, 599 (pignorate), sono state soppresse ed hanno generato, accorpate con la P.lla n. 600 del Fg. 1 (non pignorata), la Particella n. 728. La P.lla n. 597 rappresenta l’area di sedime, l’impronta, del fabbricato abusivo, mentre la P.lla n. 596 rappresenta il terreno pertinenziale che circonda detto fabbricato. Dalla documentazione, come già detto, è emerso che le P.lle nn. 587, 590 e 599 insieme alla P.lla n. 600 hanno generato la P.lla 728. Su tale particella insiste un impianto per la distribuzione di carburanti con annesso fabbricato adibito a bar ristoro. Dalla documentazione analizzata è emerso, altresì, che il G.E. Dott. Vinetti Pietro, con ordinanza del 2 Marzo 2011 rigettava l’istanza di vendita con riferimento alle P.lle nn. 587, 590 e 599 del Fg. 1 del Comune di Grottaminarda, e quindi tali particelle non saranno più oggetto di stima da parte del sottoscritto. Pertanto il sottoscritto dovrà determinare solo il valore di mercato delle P.lle nn. 84, 596 e 597. Come già riferito nella precedente perizia del sottoscritto, ed in quelle del tecnico precedente, la P.lla n. 84 ricade in zona “E1” (Agricola) del PUC vigente nel comune di Grottaminarda, mentre le P.lle nn. 596 e 597 ricadono in zona “I” (Insediamenti Extraurbani Sparsi) dello stesso PUC. La P.lla 84 ha una superficie di m2 610,00, la P.lla 596 di m2 652,00 e la P.lla 597 di m2 141,00. Per la descrizione di tutti i beni pignorati, nonché per le relative visure ed estratti di mappa catastali, si rimanda alle perizie del precedente tecnico, evitando inutili e noiose ripetizioni. Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 3. RISPOSTA AI QUESITI Come già detto le particelle oggetto di stima sono la 84, 596 e 597 del foglio 1 del comune di Grottaminarda. La P.lla 84 ricade in zona “E1” (Agricola) del vigente PUC ed ha una superficie di m2 610,00, mentre la 596 e 597 ricadono in zona “I” (Insediamenti Extraurbani Sparsi) dello stesso ed hanno una superficie, rispettivamente, di m2 652,00 e m2 141,00. Tutte e tre sono localizzate in prossimità dell’incrocio stradale che dalla Strada Statale SS90 delle Puglie immette sulla Strada Provinciale che conduce a Melito Irpino (AV). In particolare, cosa importante ai fini della valutazione del valore di mercato, le P.lle 596 e 597 hanno accesso dalla Strada Provinciale per Melito Irpino (AV), mentre la P.lla 84 confina con il vallone S. Onofrio. Per una descrizione più accurata si rimanda alle precedenti perizie redatte, sia dal sottoscritto che da altri tecnici. Sulla base di quanto ora esposto, alla luce delle indagini effettuate e della documentazione visionata, di cui specificati in precedenza, si può procedere a dare risposta ai quesiti formulati al sottoscritto dall’Ill.mo G.E. Dr.ssa La Riccia, ovvero determinare il valore di mercato delle particelle citate. La valutazione viene effettuata con il metodo di stima “sintetico o comparativo”, cioè per confronto o comparazione con immobili similari ubicati nelle vicinanze e con simili caratteristiche intrinseche ed estrinseche rispetto ai beni da valutare, trasferiti in un periodo di tempo prossimo all’attualità, così come richiesto dal G.E. nel quesito posto. Il sottoscritto, pertanto, ha eseguito indagini sul posto, nelle zone limitrofe e vicine, per assumere informazioni sui prezzi medi di mercato di immobili similari oggetto di trasferimento, “per causa tra vivi”, in un periodo di tempo prossimo all’attualità. Pertanto, con tutti i dati tecnici, economici e giuridici a disposizione, attinti con meticolosità e diligenza, il sottoscritto è in grado di redigere la richiesta perizia estimativa. Studio Tecnico d’Ingegneria - ing. GUERINO VITO CECERE Via dei Giardini 31 - 83030 Melito Irpino (AV) Tel.: 0825/472182 - Cell.: 338/2791723 - Email: [email protected] C.F.: CCRGNV71E29F110P - P.IVA: 02564840649 I valori unitari, valutati a mq, per i vari immobili oggetto di stima, che verranno di seguito applicati, sono quelli desunti dalle indagini come sopra esperite. Pertanto i beni immobili sono così valutati: 1. Per il terreno sito in Grottaminarda alla Via Feudo Cortesano, identificato dal N.C.T. al Fg. 1, P.lla 84, da informazioni avute in zona e, in particolare, presso agenzie immobiliari (Tecnocasa, Taurasi, Sifin, di Grottaminarda), risulta che terreni con caratteristiche simili sono stati trasferiti in un periodo prossimo all’attualità al prezzo di 2,00 €/mq, e quindi il valore risulta: Superficie Particella 84 del Foglio 1 : mq 610,00 Totale Superficie Terreno mq 610,00 VALORE IMMOBILE = mq 610,00 x €/mq 2,00: € 1.220,00 2.