Studijní program B3607 Stavební inženýrství Bakalářský studijní program s prezenční formou Typ studijního programu studia Studijní obor 3607R038 Management stavebnictví (N) Pracoviště Ústav stavební ekonomiky a řízení Student Tomáš Skřivánek Vliv zainvestovanosti pozemků na jejich Název obchodovatelnost Vedoucí práce Ing. Roman Staněk Datum zadání 30. 11. 2016 Datum odevzdání 26. 5. 2017 V Brně dne 30. 11. 2016 doc. Ing. Jana Korytárová, Ph.D. prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., Vedoucí ústavu MBA Děkan Fakulty stavební VUT Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, CERM Bradáč A.: Soudní inženýrství, CERM Související zákony a vyhlášky s celostátní platností Související vyhlášky s regionální platností Mezinárodní oceňovací standardy Metodiky oceňování majetku na území ČR Periodikum : Soudní inženýrství, CERM Informace publikované na internetu 1. Úvod 2. Základní pojmy 3. Obecné zatřídění nemovitých věcí 4. Stavební pozemky 5. Zainvestovanost pozemků 6. Druhy cen 7. Metody stanovení ceny obvyklé 8. Analýza trhu s nemovitostmi 9. Případová studie 10. Vyhodnocení 11. Závěr Cílem bakalářské práce je seznámení s problematikou oceňování nemovitého majetku, v daném případě stavebních pozemků. Součástí práce bude analýza trhu s nemovitostmi i vyhodnocení možných vlivů na cenu obvyklou, vč. případných rizik plynoucích z platné legislativy i potřeby investorů. Práce bude doplněna o případovou studii stanovení ceny obvyklé reprezentativního typu nemovitosti ve vybrané lokalitě. VŠKP vypracujte a rozčleňte podle dále uvedené struktury: 1. Textová část VŠKP zpracovaná podle Směrnice rektora "Úprava, odevzdávání, zveřejňování a uchovávání vysokoškolských kvalifikačních prací" a Směrnice děkana "Úprava, odevzdávání, zveřejňování a uchovávání vysokoškolských kvalifikačních prací na FAST VUT" (povinná součást VŠKP). 2. Přílohy textové části VŠKP zpracované podle Směrnice rektora "Úprava, odevzdávání, zveřejňování a uchovávání vysokoškolských kvalifikačních prací" a Směrnice děkana "Úprava, odevzdávání, zveřejňování a uchovávání vysokoškolských kvalifikačních prací na FAST VUT" (nepovinná součást VŠKP v případě, že přílohy nejsou součástí textové části VŠKP, ale textovou část doplňují). Ing. Roman Staněk Vedoucí bakalářské práce TATO BAKALÁŘSKÁ PRÁCE POPISUJE POJMY A ZÁKONY SPOJENÉ SE STAVEBNÍMI POZEMKY A JEJICH OBCHODOVATELNOSTÍ. PRAKTICKÁ ČÁST JE ZAMĚŘENA NA TRH S NEMOVITOSTI, KTERÝ JE PODROBNĚ ANALYZOVÁN. POTÉ JSOU PROVEDENY TŘI SITUAČNÍ ANALÝZY V OKOLÍ MĚSTA PARDUBICE A JSOU NÁSLEDNĚ VYHODNOCENY. STAVEBNÍ POZEMEK, OCEŇOVÁNÍ, ÚZEMNÍ PLÁN, OBCHODOVATELNOST THIS BACHELOR THESIS DESCRIBES THE CONCEPTS AND LAWS ASSOCIATED WITH BUILDING PLOTS AND THEIR TRADABILITY. THE PRACTICAL PART IS FOCUSED ON REAL ESTATE MARKET, WHICH IS ANALYZED IN DETAIL. THREE SITUATIONAL ANALYZES ARE THEN CARRIED OUT AROUND THE TOWN OF PARDUBICE AND ARE SUBSEQUENTLY EVALUATED. BUILDING PLOT, VALUCATION, GROUND PLAN, MERCHANTABILITY Tomáš Skřivánek Vliv zainvestovanosti pozemků na jejich obchodovatelnost. Brno, 2017. 84 s., 12 s. příl. Bakalářská práce. Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí práce Ing. Roman Staněk Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a že jsem uvedl všechny použité informační zdroje. V Brně dne 23. 5. 2017 Tomáš Skřivánek autor práce Poděkování Chtěl bych poděkovat panu Ing. Romanu Staňkovi za odborné vedení při zpracování mé bakalářské práce. Obsah 1 ÚVOD .............................................................................................................................................. 10 2 ZÁKLADNÍ POJMY...................................................................................................................... 11 2.1 OBČANSKÝ ZÁKONÍK .................................................................................................................... 11 2.2 KATASTR NEMOVITOSTÍ................................................................................................................ 14 2.3 STAVEBNÍ ZÁKON ......................................................................................................................... 17 2.3.1 Základní pojmy .................................................................................................................. 17 2.3.2 Územní plánování............................................................................................................... 19 2.4 VYHLÁŠKA O OBECNÝCH POŽADAVCÍCH NA VYUŽÍVÁNÍ ÚZEMÍ ................................................... 23 2.5 ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ................................................................................................... 26 3 STAVEBNÍ POZEMEK ................................................................................................................ 30 3.1 VLASTNÍ DEFINICE POJMU „STAVEBNÍ POZEMEK“ ......................................................................... 30 3.2 VLIVY PŮSOBÍCÍ NA CENU POZEMKU ............................................................................................. 32 3.2.1 Zainvestovanost pozemků .................................................................................................. 33 3.2.2 Ochranná pásma ................................................................................................................. 36 3.2.3 Riziko povodeň, záplava .................................................................................................... 37 4 DRUHY CEN .................................................................................................................................. 39 5 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ..................................................................................... 41 5.1 POPIS VÝVOJE SOUČASNÉ EKONOMIKY ......................................................................................... 41 5.2 POPIS SOUČASNÉHO STAVU NA TRHU S NEMOVITOSTMI ................................................................ 41 5.3 POPIS SOUČASNÉHO STAVU NA TRHU S POZEMKY ......................................................................... 44 6 PŘÍPADOVÁ STUDIE .................................................................................................................. 46 6.1 PARDUBICKÝ KRAJ ....................................................................................................................... 46 6.2 LOKALITA STARÝ MATEŘOV ........................................................................................................ 48 6.2.1 Popis obce .......................................................................................................................... 48 6.2.2 Popis developerského projektu ........................................................................................... 50 6.2.3 Charakteristika zainvestovaných stavebních pozemků....................................................... 50 6.2.4 Cena zainvestovaných stavebních pozemků ....................................................................... 51 6.2.5 Realizace stavebních pozemků na trhu s nemovitostmi ..................................................... 51 6.2.6 Celkové vyhodnocení developerského projektu v lokalitě ................................................. 52 6.3 LOKALITA CHRUDIM - MARKOVICE.............................................................................................. 53 6.3.1 Popis obce .......................................................................................................................... 53 6.3.2 Popis developerského projektu ........................................................................................... 55 6.3.3 Charakteristika zainvestovaných stavebních pozemků....................................................... 57 6.3.4 Cena zainvestovaných stavebních pozemků ....................................................................... 57 6.3.5 Realizace stavebních pozemků na trhu s nemovitostmi ..................................................... 58 6.3.6 Celkové vyhodnocení developerského projektu v lokalitě ................................................. 58 6.4 LOKALITA STARÉ HRADIŠTĚ ........................................................................................................ 59 6.4.1 Popis obce .......................................................................................................................... 59 6.4.2 Popis developerského projektu ........................................................................................... 61 6.4.3 Charakteristika zainvestovaných stavebních pozemků....................................................... 63 6.4.4 Cena zainvestovaných stavebních pozemků ....................................................................... 64 6.4.5 Realizace stavebních pozemků na trhu s nemovitostmi ..................................................... 64 6.4.6 Celkové vyhodnocení developerského projektu v lokalitě ................................................. 64 7 VYHODNOCENÍ ........................................................................................................................... 65 7.1 POROVNÁNÍ LOKALIT A NOVÝCH STAVEBNÍCH POZEMKŮ ............................................................. 66 7.2 VYHODNOCENÍ PRODEJNOSTI POZEMKŮ DLE LOKALIT .................................................................. 67 7.3 POROVNÁNÍ CEN POZEMKŮ V JEDNOTLIVÝCH LOKALITÁCH.......................................................... 67 7.4 VYHODNOCENÍ VLIVU ZAINVESTOVÁNÍ POZEMKŮ NA JEJICH CENU .............................................