EIENDOMSSPAR årsrapport / 2004 Funkisperlen har gjenoppstått i Ekebergåsen Innhold 01 adm. dir. 02 2004 - i korte trekk 03 hovedtall 04 styret 05 årsberetning 10 resultatregnskap 11 balanse 12 kontantstrømoppstilling 13 noter 21 revisjonsberetning 22 aksjonærforhold/ corporate governance 24 verdijustert balanse pr. 31.12 04 25 sensitivitetsanalyse 26 verdiutvikling 2004 27 verdsettelsesprinsipper 27 leiekontraktsstruktur 28 donasjoner og offentlige utsmykninger 30 eiendommer 37 hoteller og restauranter 38 Pandox 42 prosjekter 44 Ekebergrestauranten 64 markedsanalyse 73 administrasjonen 74 english summary 76 financial information design / designmal: Dugg Design produksjon: Rita Husebæk, Eiendomsspar tekst temadel: Hilde Bringsli trykk: Mentor Media foto: Ole Walter Jacobsen Nicolas Tourrenc, forsidefoto Anna Littorin Oslo Bymuseum: Wilse Scanpix: Morten Holm adm. dir. gode tider Det sies at det i eiendom er bedre å være Pandox, som eier 45 hoteller med totalt idiot i et godt marked enn geni i et dårlig. 8.900 rom i Nord-Europa, ble foretatt på Det er tilbud og efterspørselsbalansen i et gunstig tidspunkt. utleiemarkedet og renten som er de to I Eiendomsspar ser vi for øyeblikket viktigste verdidriverne i eiendomsmarke- lyst på fremtiden. Eiendomsmarkedet er det. Disse to faktorer kan den enkelte fremdeles i bedring, vår eiendomsmasse eiendomsbesitter ikke påvirke i nevnever- er av høy kvalitet og vi vet at de regn- dig grad, så aktørene er på mange måter skapsmessige resultater for Eiendomsspar prisgitt den generelle markedsutviklingen. i 2005 vil bli betydelig bedre enn i 2004. Vi I 2004 bedret eiendomsmarkedet seg kan ikke legge skjul på at vi efter noen betydelig, først og fremst gjennom verdi- markedsmessig utfordrende år, nå gleder økninger. Fallende rente og begynnende oss over de gode tider! bedring i utleiemarkedet bidro til denne utviklingen. Eiendomsspar nød, som sine konkur- renter i markedet, godt av disse positive omgivelser. Selskapets resultat før skatt økte i 2004 med 41% til kr 173 mill., mens kontantstrøm pr. aksje økte med 60%. Kursen på Eiendomsspar-aksjen Christian Ringnes steg gjennom året fra kr 190,- til kr 310,-, adm. dir. en økning på 65% (hensyntatt utbytte). En stor del av den positive resultat- og verdiutviklingen kan tilskrives Eiendomsspars og Petter C. G. Sundts 50/50 oppkjøp av Pandox i 2003. I etter- tid kan det konstateres at kjøpet av 2004 / 01 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2004 - i korte trekk • Eiendomsspars resultat før skattekostnad blir • Eiendomsspars ledighetsgrad i underkant av kr 173 mill., mot kr 122 mill. i 2003. Økningen 4%. skyldes hovedsakelig Pandox-investeringen. Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underlig- • Kontormarkedet bedrer seg forsiktig gjennom gende kontantstrøm i felleskontrollerte virksom- 2004. Ledigheten reduseres fra 11% til 9%. heter, utgjør kr 263 mill. (kr 165 mill.). • Hotellmarkedet viser en positiv utvikling. •Verdijustert egenkapital pr. aksje øker med 32% til kr 276,- pr. aksje. Aksjekursen øker fra • Markedet for salg av næringseiendom bedrer kr 190,- til kr 310,- (+ 65% hensyntatt utbytte). seg betraktelig, med en nedgang i avkastnings- Aksjekursen utgjør 112% av beregnet substans- kravene og vilje til å kjøpe bygg med kortere verdi. leiekontrakter. • Eiendomsspars styre foreslår utdelt et ordinært 8000 utbytte på kr 4,75 pr. aksje (kr 4,25 pr. aksje), samt et ekstraordinært utbytte på kr 10,00 pr. 7000 Verdijustert balanse pr. 31.12.2004 (mill. kr) aksje (kr 0,0 pr. aksje), tilsammen kr 14,75 pr. aksje (kr 4,25 pr. aksje). 6.180 6.180 6000 • Eiendomsspar øker på 50/50 basis sammen Verdijustert egenkapital med Sundt AS eierandelen i Pandox AB fra 5000 2.643 (efter avsetning utbytte) 89% til 100%. Pandox AB strykes fra børs- notering. 4000 Eiendommer m.v. 4.871 Latent/ 218 utsatt skatt • Eiendomsspar foretar forøvrig ingen nyinveste- 3000 ringer. 2.998 Rentebærende gjeld 2000 • Eiendomsspar selger næringsdelen på Tønsberg Gressbane (5.000 m2 kontor), samt Felleskotrollert 520 1000 virksomhet selger/forhåndsselger leiligheter i sine bolig- Øvrige fin. prosjekter. Efter årsskiftet selges tre randsone- anleggsmidler 613 Annen gjeld Omløpsmidler 176 321 eiendommer for kr 490 mill., med en regn- 0 AKTIVA PASSIVA skapsmessig gevinst på kr 115 mill. 02 / 2004 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT hovedtall Millioner kroner 2004 2003 2002 2001 2000 Resultat/kontantstrøm Leieinntekter 360 365 367 415 418 Driftsresultat I 244 254 249 303 302 Resultat før skattekostnad 173 122 206 460 292 Kontantstrøm før skatt 1) 263 165 169 182 170 Årsresultat 129 88 146 326 226 Kapitalforhold Markedsverdi 3.136 1.929 1.686 1.693 1.640 Bokført egenkapital 887 923 884 1.060 943 Bokført totalkapital 4.413 4.549 4.155 4.137 4.594 Bokført egenkapitalandel 20% 20% 21% 26% 21% Netto rentebærende gjeld 2) 2.769 2.617 2.018 2.151 2.972 Verdijusterte tall Verdijustert balanse 6.180 5.665 5.271 5.489 5.844 Verdijustert egenkapital (ekskl. utbytte) 2.643 2.126 2.121 2.467 2.254 Verdijustert egenkapitalandel 43% 38% 40% 45% 39% Nøkkeltall pr. aksje (kr) 3) Verdijustert egenkapital pr. aksje ekskl. utbytte 261 209 208 216 179 Bokført egenkapital pr. aksje 88 91 87 94 75 Kontantstrøm pr. aksje (før skatt) 1) 26,01 16,21 16,08 15,29 12,17 Resultat pr. aksje 12,78 8,66 13,92 27,37 16,16 Avsatt ordinært utbytte pr. aksje 4,75 4,25 4,00 4,00 3,50 Avsatt ekstraordinært utbytte pr. aksje 10,00 – 10,00 – – Aksjekurs pr. 31.12 310 190 165 150 130 Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte 12% (11%) (26%) (32%) (29%) Antall utestående aksjer pr. 31.12 10.115 10.151’ 10.216’ 11.288’ 12.616’ Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 10.118 10.158’ 10.502’ 11.919’ 13.957’ 1) kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontanstrøm i felleskontrollerte virksomheter, justert for salgsgevinster og rehabiliteringskostnader 2) ekskl. rentebærende utlån til felleskontrollerte virksomheter 3) nøkkeltall for 2000 er justert for aksjesplitt i 2001 2004 / 03 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT årsberetningstyret Lorem ipsum dolor sit amet, consecte- ad minim veniam, quis nostrud exerci tati- tuer adipiscing elit, sed diam nonummy on ullamcorper suscipit lobortis nisl ut ali- nibh euismod tincidunt ut laoreet dolore quip ex ea commodo consequat. magna aliquam erat volutpat. Ut wisi Duis autem vel eum iriure dolor in hen- enim ad minim veniam, quis nostrud drerit in vulputate velit esse molestie con- exerci tation ullamcorper suscipit lobor- sequat, vel illum dolore eu feugiat nulla tis nisl ut aliquip ex ea commodo con- facilisis at vero eros et accumsan et iusto sequat. odio dignissim qui blandit praesent lupta- tum zzril delenit augue duis dolore te feu- gait nulla facilisi. Lorem ipsum dolor sit Eiendomsmarkedet amet, consectetuer adipiscing elit, sed Duis autem vel eum iriure dolor in hendre- diam nonummy nibh euismod tincidunt ut rit in vulputate velit esse molestie conse- laoreet dolore magna aliquam erat. quat, vel illum dolore eu feugiat nulla faci- lisis at vero eros et accumsan et iusto Investeringer og salg odio dignissim qui blandit praesent lupta- Ut wisi enim ad minim veniam, quis nos- tum zzril delenit augue duis dolore te feu- trud exerci tation ullamcorper suscipit gait nulla facilisi. Lorem ipsum dolor sit lobortis nisl ut aliquip ex ea commodo amet, consectetuer adipiscing elit, sed consequat. Duis autem vel eum iriure diam nonummy nibh euismod tincidunt ut dolor in hendrerit in vulputate velit esse grafer på siden laoreet dolore magna aliquam erat volut- molestie consequat, vel illum dolore eu pat. feugiat nulla facilisis at vero eros et Ut wisi enim ad minim veniam, quis accumsan et iusto odio dignissim qui nostrud exerci tation ullamcorper suscipit blandit praesent luptatum zzril delenit lobortis nisl ut aliquip ex ea commodo augue duis dolore te feugait nulla facilisi. consequat. Duis autem vel eum iriure Nam liber tempor cum soluta nobis dolor in hendrerit in vulputate velit esse eleifend option congue nihil imperdiet molestie consequat, vel illum dolore eu doming id quod mazim placerat facer Christian Ringnes Ragner Horn Unnifeugiat E. Wilhelmsennulla facilisis at Bjørnvero erosElvestad et Catopossim A. Holmsen assum. Lorem Petteripsum C. dolor G. Sundt sit adm. dir. accumsan et iusto odio dignissim qui styreformannamet, consectetuer adipiscing elit, sed Ringnes har vært ansatt Horn har vært styre- Wilhelmsen har vært Elvestad har vært styre- Holmsen har sittet i Sundt har vært styre- som adm. dir. i medlem i Eiendomsspar styremedlemblandit praesent i luptatummedlem zzril i Eiendomsspardelenit styretdiam siden nonummy 1988. Han nibh er euismodmedlem i Eiendomsspartincidunt ut Eiendomsspar siden siden 2002. Eiendomssparaugue duis sidendolore te feugaitsiden 1984. nulla facilisi. styreformann/partnerlaoreet dolore magna i aliquamsiden 1996. erat volut- 1984. Ringnes er også Han er privat investor og 2003.Nam liber tempor cumHan solutaer tidligere nobis adm. dir. FSNpat. Capital Ut wisi Partners enim og ad minimHan innehar veniam, styreverv quis i adm. dir. i Victoria innehar styreverv i blant Hun er musiker/kom- i Vital Forsikring og vice er tidligere visekonsern- Victoria Eiendom. Sundt Eiendom. I tillegg innehar annet R. S. Platou ponisteleifend og direktør option i plate-congueVD nihil i Skandia. imperdiet Han funge- sjefnostrud i Scancem. exerci Han tation er ullamcorpereier Sundt AS suscipitog innehar han styreverv i blant Shipbrokers, Victoria selskapetdoming St.id Ceciliaquod mazimrer placerat idag som facerspesialråd- styreformannlobortis nisl i Grieg ut aliquip ex1.144.000 ea commodo aksjer annet