OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 427/2 (KW nr KS2E/00027072/4) – OBRĘB NOWOSIELCE KOZICKIE, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI NOWOSIELCE KOZICKIE, GMINA USTRZYKI DOLNE, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 265/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ROMAN WRONA (NOWOSIELCE KOZICKIE 17, 38-712 WOJTKOWA) SANOK, dnia 04 sierpnia 2017 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel. 696 46 20 30 ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok www.promerit.pl Nieruchomość gruntowa, działka nr 427/2 (KW nr KS2E/00027072/4), obręb Nowosielce Kozickie, jednostka ewidencyjna Ustrzyki Dolne – opinia w sprawie sygn. akt KM 256/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 1774 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2016 poz. 1263) Przedmiot wyceny nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia Cel wyceny w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 256/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17 Sposób wyceny podejście porównawcze Rodzaj praw prawo własności w udziale 1/1: ROMAN WRONA S. WŁADYSŁAWA I MARII Oznaczenie w ewidencji gruntów Użytki gruntowe, klasa Nr księgi Jedn. Numer Pow. Obręb Arkusz Pow. wieczystej ewidencyjna działki (ha) Oznaczenie (ha) PsIV 8,1965 PsV 0,0080 Ustrzyki Dolne – Nowosielce W-PsVI 0,0392 KS2E/00027072/4 4 427/2 11,7413 obszar wiejski Kozickie LsIV 0,0488 Lzr-PsIV 2,1674 Lzr-PsVI 1,2814 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 427/2 MPZP: brak, Studium: obszary otwarte Działki ewidencyjne nr 427/2 – obręb Nowosielce Kozickie Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 427/2 z obrębu Nowosielce Kozickie, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne, umiejscowiona jest w sąsiedztwie gruntów odłogowanych, uprawianych rolniczo, zakrzewionych i zadrzewionych. Sąsiedztwo stanowi także pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Od strony północnej nieruchomość graniczy z dwoma sztucznymi stawami, kilkoma Opis domkami letniskowymi oraz budynkiem mieszkalnym. Dojazd możliwy drogą gruntową od strony nieruchomości północnej. Droga główna prowadząca przez miejscowość znajduje się około 150 na południe. Działka o powierzchni 11,7413ha posiada kształt nieforemny, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie nachylony na stronę północno – wschodnią. Przeważająca klasa bonitacyjna IV. Grunt odłogowany, porośnięty wysokimi trawami, miejscami zakrzewiony. W części południowej występuje zadrzewienie, niewielka ilość sortymentu drewna cennego, brak jakichkolwiek zabiegów pielęgnacyjnych, widoczna częściowa wycinka drzewostanu. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Wartość rynkowa prawa własności, 199000 zł działka ewidencyjna nr 427/2 STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data 19 lipca 2017 roku określenia wartości Podpis i pieczęć autora operatu Data 04 sierpnia 2017 roku sporządzenia operatu Opracował: Strona 2 z 16 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 04 sierpnia 2017 roku Nieruchomość gruntowa, działka nr 427/2 (KW nr KS2E/00027072/4), obręb Nowosielce Kozickie, jednostka ewidencyjna Ustrzyki Dolne – opinia w sprawie sygn. akt KM 256/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 4 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 4 1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 4 1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 4 1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 4 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 4 1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 4 1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 4 1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 5 1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 5 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 6 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 6 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 6 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 7 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...................................................................... 8 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości ...................................................................................................... 8 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................ 8 2.3. SPOSÓB WYCENY ..................................................................................................................................... 9 2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................... 9 2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 10 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 11 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 12 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 13 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 13 2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 14 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 16 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 16 4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 16 Opracował: Strona 3 z 16 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 04 sierpnia 2017 roku Nieruchomość gruntowa, działka nr 427/2 (KW nr KS2E/00027072/4), obręb Nowosielce Kozickie, jednostka ewidencyjna Ustrzyki Dolne – opinia w sprawie sygn. akt KM 256/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 427/2 położoną w miejscowości Nowosielce Kozickie, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/00027072/4 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych. 1.1.2. Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 427/2 położoną w miejscowości Nowosielce Kozickie, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. 1.2. CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 256/17, 259/17, 257/17, 398/17, 415/17. 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 1.3.1. Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania