Landkreis Mittelsachsen Geschäftskreis Soziales und Gesundheit Fachbereich Zentrale Aufgaben Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft Bericht, November 2016 - i - Inhaltsverzeichnis 1 Überblick: Bedarfe für Unterkunft im Landkreis Mittelsachsen .......................................... 1 2 Aufgabenstellung und Vorgehensweise .............................................................................. 2 3 Datenverfügbarkeit und Datenschutz ................................................................................. 4 4 Abstrakt angemessene Wohnungsgröße und Wohnungsstandard ..................................... 6 4.1 Festlegung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ........................................................ 6 4.2 Methodischer Ansatz zur Definition eines angemessenen Wohnungsstandards .......................... 7 5 Vergleichsraum und Mietkategorien ................................................................................. 10 5.1 Vergleichsraum .................................................................................................................. 10 5.2 Mietkategorien ................................................................................................................... 10 5.3 Homogener Lebens- und Wohnbereich ................................................................................ 12 6 Ermittlung der Mietkategorien im Landkreis Mittelsachsen ............................................. 14 6.1 Verkehrstechnische Erreichbarkeit ....................................................................................... 15 6.2 Indikatoren ........................................................................................................................ 19 6.3 Ergebnis der Clusteranalyse ................................................................................................ 20 7 Grundgesamtheit und Datenbasis des Wohnungsbestands .............................................. 24 7.1 Grundgesamtheit ............................................................................................................... 24 7.2 Erhebung von Bestandsmieten ............................................................................................ 25 7.3 Extremwertkappung ........................................................................................................... 27 7.4 Erfassung der Angebotsmieten ............................................................................................ 28 8 Ableitung der Angemessenheitsgrenzen ........................................................................... 31 8.1 Methodischer Ansatz zur Definition eines angemessenen Marktsegmentes ............................. 31 8.2 Iteratives Verfahren ........................................................................................................... 34 8.3 Angemessenheitsrichtwerte ................................................................................................ 37 9 Auswertung zu den Kosten für Heizung und Warmwasser ............................................... 50 Anlage 1 Histogramme der erhobenen Mieten im Landkreis Mittelsachsen ........................ 51 Anlage 2 Erläuterungen zur Clusteranalyse ......................................................................... 61 Anlage 3 Wohnungsgrößenstruktur im Landkreis Mittelsachsen ........................................ 79 Anlage 4 Fragebögen der Mietwerterhebung ....................................................................... 81 Anlage 5 Berücksichtigung von Flüchtlingen im schlüssigen Konzept ................................. 86 - ii - Tabellenverzeichnis Tab. 1 Angemessenheitsgrenzen für Kosten der Unterkunft ........................................................... 1 Tab. 2 Grenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau des Landes Sachsen ................................. 6 Tab. 3 Übersicht Fahrzeiten je Kommune mit dem öffentlichen Personennahverkehr ...................... 16 Tab. 4 Indikatorenkatalog und Datenquellen ............................................................................... 20 Tab. 5 Landkreis Mittelsachsen: Mietkategorien im Kreisgebiet ..................................................... 22 Tab. 6 Anzahl und Verteilung aller erhobenen Mietwerte .............................................................. 26 Tab. 7 Ergebnisse der Extremwertkappung ................................................................................. 28 Tab. 8 Anzahl und Verteilung der relevanten Mietwerte ............................................................... 28 Tab. 9 Anzahl und Verteilung der Angebotsmieten ....................................................................... 29 Tab. 10 Nachfragergruppen im unteren Marktsegment .................................................................. 32 Tab. 11 Beispiel: Mietenvergleich für Wohnungen ≥ 25 bis ≤ 50 m² ............................................... 35 Tab. 12 Perzentilgrenzen ............................................................................................................. 36 Tab. 13 Netto-Kaltmieten ............................................................................................................ 37 Tab. 14 Übersicht kalte Betriebskosten ......................................................................................... 38 Tab. 15 Mietkategorie I: Bestandsmieten ...................................................................................... 39 Tab. 16 Mietkategorie II: Bestandsmieten .................................................................................... 40 Tab. 17 Mietkategorie III: Bestandsmieten ................................................................................... 41 Tab. 18 Mietkategorie I: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten .................................................. 43 Tab. 19 Mietkategorie II: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten ................................................. 44 Tab. 20 Mietkategorie III: Angebotsmieten und Neuvertragsmieten ................................................ 45 Tab. 21 Angemessene Brutto-Kaltmiete und tatsächliches Angebot ................................................. 47 Tab. 22 Angemessenheitsrichtwerte für Kosten der Unterkunft ...................................................... 48 Tab. 23 Vergleich zwischen den neuen Angemessenheitsgrenzen und den bisher vom Landkreis Mittelsachsen angewendeten Werten ............................................................................... 49 Tab. 24 Übersicht warme Betriebskosten ...................................................................................... 50 Tab. 25 Distanzmatrix der Gebiete ............................................................................................... 63 Tab. 26 Clusterzugehörigkeit der Kommunen im Landkreis Mittelsachsen ........................................ 69 Tab. 27 Normierte Indikatoren zur Mietkategorisierung ................................................................. 71 Tab. 28 Zusammengeführte Kommunen bei der Clusterbildung ...................................................... 75 Tab. 29 Eigenschaften der Mietkategorien .................................................................................... 78 - iii - Abbildungsverzeichnis Karte 1 Clusteranalyse: Mietkategorien im Landkreis Mittelsachsen .......................................... 23 Abb. 1 Definition des angemessenen Marktsegmentes ........................................................... 33 Abb. 2 Iterative Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen ...................................................... 36 Abb. 3 Mietkategorie I, ≥ 25 bis ≤ 50 m², Netto-Kaltmieten .................................................. 53 Abb. 4 Mietkategorie I, > 50 bis ≤ 60 m², Netto-Kaltmieten .................................................. 53 Abb. 5 Mietkategorie I, > 60 bis ≤ 75 m², Netto-Kaltmieten .................................................. 54 Abb. 6 Mietkategorie I, > 75 bis ≤ 85 m², Netto-Kaltmieten .................................................. 54 Abb. 7 Mietkategorie I, > 85 m², Netto-Kaltmieten ................................................................ 55 Abb. 8 Mietkategorie II, ≥ 25 bis ≤ 50 m², Netto-Kaltmieten ................................................. 55 Abb. 9 Mietkategorie II, > 50 bis ≤ 60 m², Netto-Kaltmieten ................................................. 56 Abb. 10 Mietkategorie II, > 60 bis ≤ 75 m², Netto-Kaltmieten ................................................. 56 Abb. 11 Mietkategorie II, > 75 bis ≤ 85 m², Netto-Kaltmieten ................................................. 57 Abb. 12 Mietkategorie II, > 85 m², Netto-Kaltmieten .............................................................. 57 Abb. 13 Mietkategorie III, ≥ 25 bis ≤ 50 m², Netto-Kaltmieten ................................................ 58 Abb. 14 Mietkategorie III, > 50 bis ≤ 60 m², Netto-Kaltmieten ................................................ 58 Abb. 15 Mietkategorie III, > 60 bis ≤ 75 m², Netto-Kaltmieten ................................................ 59 Abb. 16 Mietkategorie III, > 75 bis ≤ 85 m², Netto-Kaltmieten ................................................ 59 Abb. 17 Mietkategorie III, > 85 m², Netto-Kaltmieten ............................................................. 60 Abb. 18 Fehlerquadratsummen der Cluster-Lösungen .............................................................. 77 Abb. 19 Wohnungsgrößenverteilung im Landkreis Mittelsachsen .............................................