Ergebnisbericht WOHN‐ UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG im Sanierungsgebiet + Aktiven Zentrum Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee in Berlin‐Neukölln Büro für Stadtplanung, ‐forschung und ‐erneuerung (PFE) August 2015 Sanierungsgebiet Neukölln – Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee Bezirk Neukölln von Berlin Ergebnisbericht WOHN‐ UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG im Sanierungsgebiet Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee in Berlin‐Neukölln Auftraggeber: Bezirksamt Neukölln von Berlin Abteilung Bauen, Natur und Bürgerdienste Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Koordination: Oliver Türk Auftragnehmer: Büro für Stadtplanung, ‐forschung und ‐erneuerung Oranienplatz 5 ‐ 10999 Berlin Tel: 030/6141071 | Fax: 030/6141072 info@pfe‐berlin.de | www.pfe‐berlin.de Bearbeitet von: Hans‐Jürgen Hempel Olaf Gersmeier Michael Gade Daniel Klette Christoph Toschka August 2015 Luftbild Titelblatt: Geoportal Berlin / Orthophotos 2014 (DOP20RGB) ERGEBNISBERICHT: Wohn‐ und Infrastrukturuntersuchung im Sanierungsgebiet + Aktiven Zentrum Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee in Berlin‐Neukölln Inhalt EINLEITUNG 3 1.1 ANLASS UND ZIEL ..........................................................................................................................3 1.2 AUFGABENSTELLUNG .....................................................................................................................5 1.3 METHODIK ...................................................................................................................................6 2 SITUATIONSANALYSE 9 2.1 DEMOGRAFIE ...............................................................................................................................9 2.1.1 EINWOHNER ........................................................................................................................9 2.1.2 AUSLÄNDER UND EINWOHNER MIT MIGRATIONSHINTERGRUND ................................................ 18 2.1.3 SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE UND ARBEITSLOSE ........................................... 24 2.1.4 BEVÖLKERUNGSWANDERUNG .............................................................................................. 29 2.2 WOHNEN UND HAUSHALTE ......................................................................................................... 36 2.2.1 WOHNEN ......................................................................................................................... 36 2.2.2 WOHNUNGSSPIEGEL ........................................................................................................... 39 2.2.3 WOHNUNGSLEERSTAND ...................................................................................................... 43 2.2.4 HAUSHALTE ...................................................................................................................... 45 2.2.5 GRUNDSTÜCKS‐ UND EIGENTUMSSTRUKTUR DER WOHNBEBAUUNG ........................................... 50 2.3 IMMOBILIENMARKT .................................................................................................................... 56 2.3.1 VERKÄUFE UND DACHGESCHOSSAUSBAUTEN IM SANIERUNGSGEBIET .......................................... 56 2.3.2 MIETENENTWICKLUNG ........................................................................................................ 56 2.3.3 KAUFPREISENTWICKLUNG .................................................................................................... 61 2.4 SOZIALE UND GRÜNE INFRASTRUKTUR ........................................................................................... 62 2.4.1 KINDERBETREUUNG ............................................................................................................ 63 2.4.2 SCHULEN .......................................................................................................................... 69 2.4.3 KINDER‐ UND JUGENDFREIZEITEINRICHTUNGEN ....................................................................... 76 2.4.4 GRÜN‐, SPIEL‐ UND SPORTANLAGEN ..................................................................................... 80 2.4.5 ABGLEICH VON BESTAND UND BEDARF .................................................................................. 85 2.5 STATUS‐ UND ENTWICKLUNGSANALYSE .......................................................................................... 86 3 ZUKÜNFTIGE EINWOHNERENTWICKLUNG 93 3.1 EINWOHNERPROGNOSE .............................................................................................................. 93 3.2 NACHVERDICHTUNGSPOTENZIALE ................................................................................................. 96 3.3 ANZUNEHMENDE EINWOHNERENTWICKLUNG ................................................................................. 97 3.4 AUSWIRKUNGEN AUF DIE SOZIALE UND GRÜNE INFRASTRUKTUR....................................................... 101 BÜRO FÜR STADTPLANUNG, ‐FORSCHUNG UND ‐ERNEUERUNG (PFE) Seite 1 von 156 ERGEBNISBERICHT: Wohn‐ und Infrastrukturuntersuchung im Sanierungsgebiet + Aktiven Zentrum Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee in Berlin‐Neukölln 4 DAS SANIERUNGSGEBIET IM VERGLEICH 104 4.1 VERGLEICH MONITORING SOZIALE STADTENTWICKLUNG ................................................................ 107 4.2 VERGLEICH KERNINDIKATOREN ................................................................................................... 109 4.2.1 ATTRAKTIVITÄT ALS WOHNORT .......................................................................................... 109 4.2.2 AUSGEWOGENHEIT DER DEMOGRAFISCHEN STRUKTUR ........................................................... 111 4.2.3 STABILITÄT UND DYNAMIK DER WOHNBEVÖLKERUNG ............................................................ 113 4.2.4 BETEILIGUNG AM ERWERBSLEBEN UND ARMUTSRISIKEN ......................................................... 115 4.3 VERGLEICH WOHNLAGE UND MIETEN ......................................................................................... 119 4.4 VERGLEICH SOZIALRÄUMLICHE UMWELTBELASTUNG ...................................................................... 121 4.5 ZUSAMMENFASSENDE BETRACHTUNG UND BEWERTUNG ................................................................ 123 5 ZUSAMMENFASSENDE AUSWERTUNG UND THESEN 127 5.1 ZUSAMMENFASSUNG ................................................................................................................ 127 5.2 THESEN .................................................................................................................................. 130 6 ENTWICKLUNG EINES MONITORINGS 132 ABBILDUNGSVERZEICHNIS 143 TABELLENVERZEICHNIS 146 GLOSSAR 148 ANHANG 156 Seite 2 von 156 BÜRO FÜR STADTPLANUNG, ‐FORSCHUNG UND ‐ERNEUERUNG (PFE) ERGEBNISBERICHT: Wohn‐ und Infrastrukturuntersuchung im Sanierungsgebiet + Aktiven Zentrum Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee in Berlin‐Neukölln EINLEITUNG 1.1 ANLASS UND ZIEL Das Sanierungsgebiet Karl‐Marx‐Straße/Sonnenallee im Berliner Bezirk Neukölln verzeichnet seit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen in den Jahren 2008/2009 zur Festlegung des Sa‐ nierungsgebietes, die im Rahmen der 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungs‐ gebieten im März 2011 erfolgte, eine bemerkenswerte Entwicklungs‐ bzw. Veränderungsdynamik. Diese Dynamik resultiert aus der Entfaltung der endogen Potenziale des Gebietes bzw. seiner Ge‐ bietsteile durch erste städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, die die ursprünglichen baulichen und funktionalen städtebaulichen Mängel und Missstände inzwischen überlagern. Die innerhalb Berlins verkehrstechnisch und räumlich‐funktional günstig liegenden Wohnblöcke der beiden Gebietsteile gewinnen inzwischen die Position attraktiver innenstädtischer Wohnquartiere mit starken kommer‐ ziellen, kulturellen und gesellschaftlichen Impulsen, ihre Position am Wohnungsmarkt ist deutlich stärker geworden. Dazu beigetragen haben neben dem Quartiermanagement, den Maßnahmen zur Stärkung des Zentrums Karl‐Marx‐Straße und ersten Aufwertungsmaßnahmen im infrastrukturellen Sektor (z.B. Campus Rütli) auch die Auswirkungen des seit einigen Jahren stetigen Bevölkerungszu‐ wachses und angespannten Wohnungsmarktes in den Innenstadtbezirken Berlins. Innerhalb des Sa‐ nierungsgebietes ist insbesondere eine Zuwanderung vor allem jüngerer Bevölkerungsgruppen zu konstatieren. Günstige Voraussetzungen für diese Zuwanderung bildeten anfangs das preiswerte und große Angebot an leerstehenden Wohnraum, auch durch Umnutzung von geeigneten Gewerberäu‐ men. Nachdem diese Leerstands‐ und Umnutzungspotenziale weitgehend ausgeschöpft sind, stehen die Nachverdichtungspotenziale für den Wohnungsneubau, insbesondere durch Ausbau von Dach‐ räumen und Baulückenschließungen im Vordergrund. Städtebaulich gesehen kennzeichnet diesen Prozess allerdings eine weitere bauliche Verdichtung der ohnehin schon relativ hoch verdichteten Wohnquartiere. Auf der Anbieterseite des Wohnungsmarktes geht der Prozess einher mit veränderten Eigentümer‐ verhältnissen und steigenden Wohnkosten bzw. Mieten. Die Frage ist, ob der Anteil von Eigentums‐ wohnungen durch Umwandlung im Altbaubestand in Nordneukölln zunimmt, ebenso das Woh‐ nungsangebot im mittleren und höherpreisigen Marktsegment, u.a. bei Neubauten/Dachraumaus‐ bauten. Besonders in den attraktiven Wohnlagen (z.B. in Wassernähe, an größeren Grünanlagen und in ruhigen Nebenstraßen) könnte dieser Prozess deutlicher ausfallen. Neben diesen Auswirkungen werden auch prozessbegleitende Veränderungen im unmittelbaren Wohnumfeld sichtbar: Aufwer‐ tung der gastronomischen Angebote und der Ladengeschäfte,