Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Braunschweig BRAUNSCHWEIG 250.386 24.799 EUR 633 1,9 % 8,33 EUR/m² Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete + 0,8 % (zu 2013) 106,3 (Kaufkraftindex) + 100,3 % (zu 2017) 66,0 (Leerstandsindex) + 3,6 % (zu 2018) Braunschweig wurde in den letzten Jahren ein bedeutender Brunswick has become an important location for Euro- europäischer Standort für Wissenschaft und Forschung. pean science and research over recent years. The former Nach Hannover ist die einstige Handelsmetropole die trade centre is the second-largest city in Lower Saxony, zweitgrößte Stadt in Niedersachsen und Teil der Metropol- after Hanover, and is part of the metropolitan region com- region Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. prising Hanover, Brunswick, Göttingen and Wolfsburg. Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in zen- Demand for residential- and commercial buildings in central tralen Lagen ist ungebrochen hoch. In Kombination mit der locations is unabatedly high. Combined with the prevailing vorherrschenden Angebotsknappheit innerhalb des Ring- scarce supply inside of the city’s ring road, the city, which gebiets entwickelt sich die kreisfreie Stadt zu einem pros- forms its own county, is developing into a prospering loca- perierenden Standort. Im Zusammenhang mit der relativ tion. Something else pushing Brunswick further into the hohen Studentenanzahl rückt Braunschweig weiter in den spotlight is its relatively high number of students. A total of Fokus. Die Studentenquote von 8,5 % sowie die Leerstands- 8.5% of the population are students and the city’s vacancy quote von 1,9 % sind nur einige der Faktoren, die zu der rate is 1.9%, which are just some of the factors contributing gesamtwirtschaftlichen stabilen Entwicklung beitragen. to the stable macroeconomic performance. Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen Number of transactions Transaction volume 100 95 125 91 82 100 79 92 73 100 75 70 80 79 75 50 58 52 80 50 90 Anzahl/Number 25 25 in Mio. EUR/in mio. EUR 0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2014 2015 2016 2017 2018 2019* * Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • Braunschweig Der Immobilienmarkt des norddeutschen Oberzentrums The property market in this major regional centre in ist durch regionale Investoren geprägt. Hierbei lässt sich northern Germany is characterised by regional investors, zwischen sicherheits- und renditeorientierten Anlegern who can be categorised as either stability-oriented inves- differenzieren. Während die sicherheitsorientierten Anle- tors or yield-oriented investors. The stability-oriented ger die sehr guten, zentralen Lagen präferieren, setzen investors prefer excellent, central locations while immer mehr renditeorientierte Investoren darauf, ihr Port- yield-oriented investors increasingly focus on restructur- folio neu zu strukturieren. Diese nutzen das hohe Preis- ing their portfolio. The latter use the high prices to sell niveau, um in guten bis sehr guten Lagen Objekte zu ver- properties in good to excellent locations. The capital äußern. Dadurch freigesetztes Kapital wird in einfacheren released by doing this is then invested in easier locations Lagen oder im Umland investiert, wo sich noch bessere or in the surrounding region, where even better yields can Renditen erzielen lassen. be achieved. Guter Verkäufermarkt A good market for sellers Vielerorts sind die aktuellen Mietpreise nicht auf Markt- Rents are currently not at market level in many places, niveau, weshalb liquide und erfahrene Marktteilnehmer which is why experienced, high-liquidity market players bereit sind, in besonders attraktiven Mikrolagen innerhalb are prepared to accept prices up to 30 times the rent in des Ringgebiets Faktoren bis zum 30-Fachen zu akzeptie- exceptionally attractive micro-locations within the ring ren. Durch ein effizientes Vermietungsmanagement lassen road area. Efficient lease administration can often lead to sich oftmals Mietpotenziale ausschöpfen. Neben professi- a realisation of rental potential. In addition to profes- onellen Anlegern ist der Markt durch Erbengemeinschaf- sional investors, the market is also characterised by ten geprägt, die ebenfalls die Vorzüge der aktuellen Markt- groups of people inheriting property who also utilise the situation ausnutzen, um Eigentum zu veräußern. Der benefits presented by the current market situation to sell Trend der Veräußerung zeigt sich auch bei näherer property. The trend towards selling can also be seen when Betrachtung der Transaktionsdaten. Im Jahr 2018 wurden looking at transaction data more closely. In 2018, there 91 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Volumen von were 91 residential- and commercial buildings trans- 92 Mio. EUR transferiert. Somit ist das Volumen zum ferred with a volume of 92 million euros. This represents a Vorjahr (2017) um 34 Mio. EUR angestiegen. year-on-year increase of 34 million euros (i.e. since 2017). Wohnraum durch Neubauten New housing construction In der niedersächsischen Großstadt wird ein spezielleres More of a focus is put on the construction of housing in Augenmerk auf die Schaffung von Wohnraum gesetzt. this Lower Saxony city. In Nordstadt borough in particu- Insbesondere in der Nordstadt, im direkten Umkreis der lar, directly adjacent to the Technische Universität Braun- Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation Quoted prices b categor of cities* Yield versus inflation A 3.545 10 8,8 8,3 7,7 8 7,1 7,0 B 1.753 7,4 6,3 6 6,9 6,6 6,0 C 1.771 5,4 5,1 4 in % D 1.306 2 0 C Braunschweig 1.840 – 2 0 1.000 2.000 3.000 4.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2 in EUR/m gute Lage/good location mittlere Lage/average location * 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Pfandbriefe (10 J.)/covered bonds (10 Y.) Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Angebotsmieten 2019* Quoted rents 2019* Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau) Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m² Östliches Ringgebiet 126 8,97 (+ 2,7 %) 6,40 – 12,00 11,92 Viewegs Garten-Bebelhof 102 8,64 (+ 7,7 %) 6,30 – 12,00 11,36 Innenstadt 238 8,54 (– 2,0 %) 6,00 – 11,60 14,31 Südstadt-Rautheim-Mascherode 31 8,35 (+ 9,0 %) 6,60 – 9,90 – Lehndorf-Watenbüttel 71 8,26 (+ 5,2 %) 6,30 – 10,50 – Westliches Ringgebiet 327 8,18 (+ 4,2 %) 5,80 – 10,50 10,88 Nordstadt 127 8,11 (+ 1,0 %) 5,90 – 10,50 11,94 Wabe-Schunter-Beberbach 69 7,80 (+ 8,0 %) 5,60 – 11,00 – Heidberg-Melverode 56 7,63 (+ 0,8 %) 6,00 – 10,00 – Veltenhof-Rühme 21 7,52 (– 0,4 %) 5,80 – 9,10 – Weststadt 120 6,92 (– 1,3 %) 5,60 – 8,60 10,09 Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter technischen Universität Braunschweig, werden vermehrt schweig, increasing amounts of student accommodation Studentenwohnheime und Mikroapartments errichtet. and micro-apartments are being constructed. Former indus- Dazu dienen ehemalige Gewerbeflächen, die sich im trial spaces that have grown into conversion areas over time Laufe der Zeit zu Konversionsgebieten entwickeln. Ein are being used for such construction. One example of this is Beispiel hierfür ist das Quartier Berliner Straße, das the Berliner Strasse neighbourhood, which is being con- angrenzend an die Nordstadt auf dem ehemaligen structed on the former Praktiker DIY warehouse site in the Praktiker-Gelände errichtet wird. In den nächsten Jahren direct vicinity of Nordstadt. Approximately 250 studios sollen dort circa 250 Apartments und Wohnungen in and apartments in various price categories are planned for diversen Preiskategorien errichtet werden. construction on the site in the next few years. Der teuerste Wohnraum der Stadt befindet sich innerhalb The city’s most expensive housing can be found in the des östlichen Ringgebiets. Dort liegt die durchschnittliche eastern area inside of the city’s ring road. The average Angebotsmiete bei 8,97 EUR/m2. In der weniger zentralen quoted rent for this area is 8.97 euros/m2. In less centrally Weststadt liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei located Weststadt, the average quoted rent is 6.92 euros/m2. 6,92 EUR/m2. Die größte Mietentwicklung zum Vorjahr The area recording the best rental performance compared (2017), mit einem Wachstum von 9,0 %, ist in Südstadt- to the prior year (2017) is the area comprising Südstadt- Rautheim-Mascherode zu verzeichnen. Rautheim-Mascherode, with growth of 9.0%. Die hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien sorgt auch im High demand for investment property also ensured market Jahr 2019 für Dynamik. Engel & Völkers Commercial geht dynamism in 2019. Engel & Völkers Commercial is fore- für 2019 davon aus, dass 80 bis 95 Objekte mit einem Ge- casting transfers of 80 to 95 properties with a total volume of samtvolumen von 90 bis 100 Mio. EUR transferiert werden. 90 million euros to 100 million euros for the whole of 2019. Die Nachfrage in der Metropolregion ist ungebrochen hoch. Besonders gefragt sind innenstadtnahe Lagen sowie Objekte im Umland mit gutem Cashflow oder Entwicklungspotenzial. Die Preissensibilität vieler Investoren hat abgenommen und das hohe Preisniveau insbesondere in Kernstadtbereichen