R RETAIL CAPITAL MARKET 2019 SOMMARIO INTRODUZIONE 03 I RENDIMENTI Titoli di stato (2008-2018) 04 Titoli di stato vs Immobili (2008-2019) 05 Immobili commerciali per zona (High Street) 06 Immobili commerciali per zona (Secondary Street) 07 Immobili commerciali per categoria (zona Isola) 10 Immobili commerciali per categoria (zona Garibaldi Repubblica) 12 Immobili commerciali per categoria (zona Centrale) 14 Immobili commerciali per categoria (zona Loreto) 16 Immobili commerciali per categoria (zona Porta Romana) 18 Immobili commerciali per categoria (zona Navigli) 20 Immobili commerciali per categoria (zona Sempione) 22 CONTEXT SCORE NOMISMA Context Score Nomisma a Milano 08 Context score - Isola 11 Context score - Garibaldi Repubblica 13 Context score - Centrale 15 Context score - Loreto 17 Context score - Porta Romana 19 Context score - Navigli 21 Context score - Sempione 23 SOMMARIO INTRODUZIONE INTRODUZIONE 03 Il Report Capital Market, realizzato da World Capital per l’anno 2019, fornisce una panoramica dei rendimenti immobiliari per gli edifici commerciali della città di Milano. E’ proposto un confronto tra i rendimenti dei titoli di stato italiani (BTP 3/5 anni, CTZ 3 anni, BOT 6/12 mesi) e quelli degli immobili ad uso commerciale, per comprendere analogie e differenze. I RENDIMENTI Alcune zone del comune di Milano vengono poi analizzate nel dettaglio, con un‘attenzione specifica Titoli di stato (2008-2018) 04 verso le diverse tipologie di edifici terziari: GDO, sportelli bancari, servizi (farmacie, accessori, ecc.), Titoli di stato vs Immobili (2008-2019) 05 negozi e ristoranti. Le aree prese in esame sono Isola, Garibaldi Porta Nuova, Stazione Centrale, Immobili commerciali per zona (High Street) 06 Loreto, Porta Romana, Navigli, Sempione - che vengono definite “secondary street” per distinguerle dalle celebri high street dello shopping meneghino. Immobili commerciali per zona (Secondary Street) 07 Tutti i dati sono relativi al periodo compreso tra il 2008 e il 2019. Immobili commerciali per categoria (zona Isola) 10 Immobili commerciali per categoria (zona Garibaldi Repubblica) 12 Immobili commerciali per categoria (zona Centrale) 14 Immobili commerciali per categoria (zona Loreto) 16 Il Context score Nomisma, presentato all’interno del report, delinea l’attrattività di alcune zone Immobili commerciali per categoria (zona Porta Romana) 18 della città in termini di investimento immobiliare. Immobili commerciali per categoria (zona Navigli) 20 Immobili commerciali per categoria (zona Sempione) 22 Per ogni zona vengono identificati tre punteggi, espressi in centesimi: uno riferito agli edifici ad uso residenziale, uno agli edifici ad uso commerciale e il terzo alle strutture industriali. Le zone considerate sono le stesse secondary street per le quali sono stati analizzati i rendimenti CONTEXT SCORE NOMISMA immobiliari: Isola, Garibaldi Porta Nuova, Stazione Centrale, Loreto, Porta Romana, Navigli, Sem- Context Score Nomisma a Milano 08 pione. Il Cotntext Score dipende da 9 domini: accessibilità della zona per imprese, accessibilità della zona Context score - Isola 11 per individui, affidabilità creditizia, popolazione, Real Estate residenziale, Real Estate non residenzia- Context score - Garibaldi Repubblica 13 le, servizi, sicurezza e solidità economica delle imprese. Per zona è indicato il valore medio di ciascuno dei nove domini; in questo modo è possibile identificare i punti di forza e gli ambiti di miglioramento Context score - Centrale 15 deli diversi Nuclei di Insediamento (NIL). Context score - Loreto 17 Context score - Porta Romana 19 Al termine dell’analisi per zona è riportata una classifica che elenca i diversi NIL a seconda del loro context score, differenziando tra quello residenziale e quello commerciale. Context score - Navigli 21 Context score - Sempione 23 RENDIMENTI* - TITOLI DI STATO *Rendimenti Lordi RENDIMENTI* - TITOLI DI STATO VS IMMOBILI COMMERCIALI *Rendimenti Lordi, valori medi 6% 8% 7% 5% 6% 4% 5% 3% 4% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% -1% -1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 BTP 5 anni BTP 3 anni CTZ 2 anni BOT 12 mesi BOT 6 mesi Titoli di stato BTP 3 anni BOT 12 mesi Secondary streets High streets Anni ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 Anni ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 Titoli di 4,09% 2,18% 2,10% 3,61% 3,11% 2,08% 1,35% 0,70% 0,55% 0,68% 1,07% 0,72% BTP 5 anni 4,23% 3,33% 2,81% 4,68% 4,67% 3,25% 1,67% 0,73% 0,41% 0,88% 1,51% stato BTP 3 anni 4,17% 2,51% 2,17% 4,18% 3,61% 2,26% 1,02% 0,34% 0,06% 0,23% 0,82% BTP 3 4,17% 2,51% 2,17% 4,18% 3,61% 2,26% 1,02% 0,34% 0,06% 0,23% 0,82% 0,05% anni CTZ 2 anni 4,05% 1,79% 1,70% 3,61% 3,33% 1,65% 0,72% 0,17% -0,03% 1,05% 0,47% BOT 12 3,76% 1,15% 1,28% 3,17% 2,30% 0,99% 0,48% 0,07% -0,14% -0,31% 0,15% 0,20% BOT 12 mesi 3,76% 1,15% 1,28% 3,17% 2,30% 0,99% 0,48% 0,07% -0,14% -0,31% 0,15% mesi BOT 6 mesi 3,54% 0,98% 0,93% 2,41% 1,88% 0,80% 0,43% 0,05% -0,16% -0,35% 0,02% Secondary Streets 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,25% 6,00% 5,75% 5,75% 5,50% 5,50% 5,25% 4,75% High 4,70% 4,60% 4,50% 4,40% 4,30% 4,20% 4,10% 4,00% 3,80% 3,70% 3,60% 3,50% L’analisi dei rendimenti di titoli di stato come BTP, BOT e CTZ, permette di comprenderne Streets l’anadamento e la fluttuazione nel corso degli ultimi dieci anni. Dal grafico si apprezza che il trend è Il confronto tra i rendimenti finanziari e quelli immobiliari permette di comprendere come gli altalenante, con oscillazioni tra il -0,35% e il +4,68%; gli investimenti nel campo finanziario possono immobili offrano una potenzialità di reddito non solo più sicura, ma anche più mediamente redditizia. quindi essere fruttuosi, ma c’è un forte rischio di rendimenti scarsi, in cui non si incorre quando si Nel corso degli ultimi dieci anni, gli immobili hanno reso tra il 7% e il 2,75%, al contrario dei titoli di investe in ambito immobiliare. stato che talvolta hanno generato anche un rendimento negativo (-0,31% nel 2017). RENDIMENTI* - TITOLI DI STATO *Rendimenti Lordi RENDIMENTI* - TITOLI DI STATO VS IMMOBILI COMMERCIALI *Rendimenti Lordi, valori medi 6% 8% 7% 5% 6% 4% 5% 3% 4% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% -1% -1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 BTP 5 anni BTP 3 anni CTZ 2 anni BOT 12 mesi BOT 6 mesi Titoli di stato BTP 3 anni BOT 12 mesi Secondary streets High streets Anni ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 Anni ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 Titoli di 4,09% 2,18% 2,10% 3,61% 3,11% 2,08% 1,35% 0,70% 0,55% 0,68% 1,07% 0,72% BTP 5 anni 4,23% 3,33% 2,81% 4,68% 4,67% 3,25% 1,67% 0,73% 0,41% 0,88% 1,51% stato BTP 3 anni 4,17% 2,51% 2,17% 4,18% 3,61% 2,26% 1,02% 0,34% 0,06% 0,23% 0,82% BTP 3 4,17% 2,51% 2,17% 4,18% 3,61% 2,26% 1,02% 0,34% 0,06% 0,23% 0,82% 0,05% anni CTZ 2 anni 4,05% 1,79% 1,70% 3,61% 3,33% 1,65% 0,72% 0,17% -0,03% 1,05% 0,47% BOT 12 3,76% 1,15% 1,28% 3,17% 2,30% 0,99% 0,48% 0,07% -0,14% -0,31% 0,15% 0,20% BOT 12 mesi 3,76% 1,15% 1,28% 3,17% 2,30% 0,99% 0,48% 0,07% -0,14% -0,31% 0,15% mesi BOT 6 mesi 3,54% 0,98% 0,93% 2,41% 1,88% 0,80% 0,43% 0,05% -0,16% -0,35% 0,02% Secondary Streets 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,25% 6,00% 5,75% 5,75% 5,50% 5,50% 5,25% 4,75% High 4,70% 4,60% 4,50% 4,40% 4,30% 4,20% 4,10% 4,00% 3,80% 3,70% 3,60% 3,50% L’analisi dei rendimenti di titoli di stato come BTP, BOT e CTZ, permette di comprenderne Streets l’anadamento e la fluttuazione nel corso degli ultimi dieci anni. Dal grafico si apprezza che il trend è Il confronto tra i rendimenti finanziari e quelli immobiliari permette di comprendere come gli altalenante, con oscillazioni tra il -0,35% e il +4,68%; gli investimenti nel campo finanziario possono immobili offrano una potenzialità di reddito non solo più sicura, ma anche più mediamente redditizia. quindi essere fruttuosi, ma c’è un forte rischio di rendimenti scarsi, in cui non si incorre quando si Nel corso degli ultimi dieci anni, gli immobili hanno reso tra il 7% e il 2,75%, al contrario dei titoli di investe in ambito immobiliare. stato che talvolta hanno generato anche un rendimento negativo (-0,31% nel 2017). R L’ANALISI DELLE SECONDARY STREETS - I RENDIMENTI LOMBARDY REAL INVEST STUDI DI MERCATO 2015 Bruzzano REAL ESTATE MARKET ANALYSIS Comasina Parco Nord Bicocca Cascina Triulza - Sacco Niguarda Expo Bovisasca Quarto Ca’ Granda R Stephenson Affori Adriano Oggiaro Viale Monza Maggiore - Musocco Bovisa Greco Dergano Gallaratese Padova Villapizzone Maciachini Fashion Parco Lambro HIGH-STREET REPORT Farini 2016 - 1 Parco Trenno Cimiano Figino Ghisolfa Isola Loreto Bosco Centrale in Città QT8 Portello Garibaldi Sarpi Buenos Quinto Romano San Siro Repubblica Città Lambrate De Angeli Aires Studi Quarto Tre Torri Brera Cagnino Sempione Venezia Selinunte Pagano Parco Forlanini Corsica in collaborazione con: Forze Magenta Ortica FEDERAZIONE M DA ITALIA XXII Marzo Armate Bande Washington Duomo Baggio Guastalla Nere Ortomercato Parco Monluè Ponte Lambro Parco Tortona Ticinese Umbria Lorenteggio Agricolo Muggiano Vigentina Porta Molise Mecenate Sud Giambellino Navigli Romana S.