Gemeinsam erfolgreich Erstellung eines schlüssigen Konzepts für den Landkreis Aichach-Friedberg Ergebnisse Aichach, den 29. August 2019 © Rödl & Partner 1 Die Datenauswertung ist abgeschlossen und es liegen Ergebnisse vor Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft für den Landkreis Aichach-Friedberg Ermittlung Datenerhebung und Konzept erstellen Projektabschluss Status quo Konzeptanwendung . Auftaktgespräch . Definition des . Sekundärdatenerhebung . Erstellung eines Berichts Gegenstandes der über die Vorgehensweise . Festlegung eines Beobachtung . Primärdatenerhebung zur Nachvollziehbarkeit Datenschutzkonzepts durch Dritte . Festlegung der . Auswertung der Daten und . Sichtung von Dokumenten Vergleichsräume Darstellung der Ergebnisse . Bekanntmachung der und Datenquellen Konzeption . Festlegung der . Prüfung der allgemeinen . Analyse der Anforderungen Stichprobengröße Verfügbarkeit . Wissenstransfer und der Sozialgerichtsbarkeit Support . Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung . Festlegung des Beobachtungszeitraums . Anpassung des Berechnungstools zur Wertermittlung Projektmanagement und Kommunikation Dezember Januar - Februar März - August September © Rödl & Partner 2 Nach einer umfassenden Analyse der Grunddaten sowie der Entfernungsmatrix blieben die Vergleichsräume unverändert Region A Affing, Aindling, Baar, Hollenbach, Inchenhofen, Kühbach, Petersdorf, Pöttmes, Rehling, Schiltberg, Todtenweis Region B Aichach, Dasing, Friedberg, Kissing, Mering Region C Adelzhausen, Eurasburg, Merching, Obergriesbach, Ried, Schmiechen, Sielenbach, Steindorf © Rödl & Partner 3 Für die Einteilung in Vergleichsräume wurde auf folgendes Kennzahlengerüst zurückgegriffen Indikator Kennzahlen Wirtschaftlicher . Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr) Wohlstand . Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65 . Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%) Sozial- und . Anteil Unter-18-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) Altersstruktur . Anteil Über-65-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%) . Arbeitslosenquote (%) . Mietenstufe laut Wohngeldtabelle Verkehrs- . PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km) anbindung . ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min) . ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min) . PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km) . ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min) Siedlungs- . Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen an Gesamtwohnungsbestand (%) . Leerstandsquote (%) struktur . Durchschnittliche Bodenrichtwerte (EUR / m²) Infrastruktur . weiterführende Schule vorhanden (ja / nein) . Fachärzte vorhanden (ja / nein) . Krankenhaus vorhanden (ja / nein) . Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein) . Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein) © Rödl & Partner 4 Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach Rechtsauslegung 1.922 bzw. 961 Datensätze ermittelt werden Wohnungen zu Anteil einfacher Stichprobenumfang im Wohnzwecken vermietet* Wohnungsstandard relevanten Zielsegment Region A 3.440 1.720 172 Region B 13.921 6.961 697 Region C 1.851 926 93 LK Aichach-Friedberg (Gesamt) 19.212 9.607 962 * Quelle: Zensus 2011. Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards. Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf 30-50%. Je nach Rechtsauslegung sind im Landkreis Aichach-Friedberg somit 1.922 bzw. 961 Wohnungsdatensätze zu ermitteln. © Rödl & Partner 5 Die Verteilung der Daten auf die einzelnen Erkenntnisquellen ist ausgewogen SGB II SGB XII WoG Vermieter Mieter Gesamt Region A 160 49 16 - 72 297 Region B 685 214 142 761 491 2.293 Region C 52 19 6 2 43 122 Landkreis (Gesamt) 897 282 164 763 606 2.712 Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für beide Fälle erreicht. © Rödl & Partner 6 Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen Grundsätzen in folgenden Teilschritten Einlesen der . Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool Datensätze Plausibilisierung . Automatisierter Dublettenabgleich und Bereinigung . Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.B. unplausibler qm-Preis) der Datensätze . Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze) Aufteilung der . Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße Datensätze Eliminierung von . Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG Baden- Ausreißern Württemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09) . Verfahren: Streudiagramm / Interquartilsabstand (4 IQR) Ermittlung der . Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und Spannoberwerte Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21) (95%-Perzentilwert) Prüfung der . Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in % Verfügbarkeit . Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden Leistungsempfänger pro Region (Näherungsverfahren) © Rödl & Partner 7 Die erhobenen Bestandsmieten verteilen sich auf die Vergleichsräume Größe der 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w. Person Bedarfsgemeinschaften Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-75 m2 75-90 m2 15 m2 Region A 44 39 33 35 43 Region B 407 560 283 296 184 Region C 17 13 14 16 29 Region C ist durch eine hohe Eigentümerquote und kleine Gemeinden geprägt. Hier ergibt sich nur ein kleiner Markt für Mietwohnungen. Die Besetzung der Tabellenfelder für die Regionen A und B erfüllen auch die Anforderungen für die Besetzung von Tabellenfeldern eines qualifizierten Mietspiegels. © Rödl & Partner 8 Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die Bruttokaltmieten in EUR jede w. Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen Person Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-75 m2 75-90 m2 15 m2 . Affing . Petersdorf . Aindling . Pöttmes . Baar . Rehling Region A 404,87 549,55 579,70 803,16 106,22 . Hollenbach . Schiltberg . Inchenhofen . Todtenweis . Kühbach . Aichach . Kissing Region B . Dasing . Mering 440,35 573,39 680,79 806,11 133,75 . Friedberg . Adelzhausen . Ried . Eurasburg . Schmiechen Region C 430,67 546,65 683,08 818,08 123,87 . Merching . Sielenbach . Obergriesbach . Steindorf Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete pro m² durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen Quadratmeteranzahl der einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie). © Rödl & Partner 9 Der Anteil der verfügbaren Angebotsmieten stellt sich wie folgt dar Größe der 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen Bedarfsgemeinschaften Art AM AM AM AM Region A 50% 25% 0% 67% Region B 47% 14% 13% 9% Region C 0% 50% - 14% Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten in der Region und in der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen auf die gesamten ermittelten Angebotsmieten in der jeweiligen Wohnungsgröße. Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM „verfügbar“ In den ländlich geprägten Vergleichsräumen (Region A und C) kann aufgrund des geringen Marktumfangs nicht für jede Haushaltsgröße ein Angebot nachgewiesen werden © Rödl & Partner 10 Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung Größe der 1 Person 2 Personen BG Angebote unangem. Versorgungs- Angebote unangem. Versorgungs- unterhalb MOG Wohnende grad unterhalb MOG Wohnende grad Region A 6 5 120% 1 5 20% Region B 7 25 28% 3 11 27% Region C - - - 1 2 50% Größe der 3 Personen 4 Personen BG Angebote unangem. Versorgungs- Angebote unangem. Versorgungs- unterhalb MOG Wohnende grad unterhalb MOG Wohnende grad Region A 0 2 0% 4 - - Region B 3 4 75% 3 5 60% Region C - - - 1 - - © Rödl & Partner 11 Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen, kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden. 2. Die angegebenen Zahlen können auch Leistungsempfänger beinhalten, die bereits nach den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden. 3. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde, Bekannte etc. vermittelt werden. 4. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung. © Rödl & Partner 12 Bei einem Abgleich mit den alten Richtwerten und der Wohngeldtabelle zeigt sich folgendes Bild Größe der BG 1 Person 2 Personen bis 50 m2 50-65 m² Wohnungsgröße Alt Neu Alt Neu Werte WoG + 10% WoG + 10% (2017) (2019)