Interkommunales Einzelhandelsentwicklungskonzept für die interkommunale Zusammenarbeit der Gemeinden Bebra, Rotenburg an der Fulda und Alheim im Auftrag der BIG-Städtebau GmbH Regionalbüro Potsdam Mangerstraße 29 14467 Potsdam erstellt durch die BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Agrippinawerft 30 50678 Köln Auftragsnummer: 40002000C-2009-14923 Köln, im November 2009 BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Geschäftsführer: Hilmar Juckel/Thomas Grunewald Aufsichtsratsvorsitzender: Josef Sanktjohanser, Präsident des HDE e.V. Agrippinawerft 30/D-50678 Köln Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRA 25675 Telefon +49(0)221 93655-01 Komplementär: BBE Verwaltungs GmbH Telefax +49(0)221 93655-101 Geschäftsführer: Hilmar Juckel/Thomas Grunewald [email protected] Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRB 62231 www.bbe-retail-experts.de Inhaltsverzeichnis Seite Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen .............................................................................................. 4 I Zielsetzung und Vorgehensweise...................................................................................................... 7 II Analyse der Angebots- und Nachfragesituation ............................................................................... 9 1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung............................................................................. 9 1.1 Lage der Region ZuBRA im Raum ................................................................................................... 9 1.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels ...............................................................12 1.3 Leitlinien und Ziele der Landes- und Regionalplanung................................................................14 1.4 Bevölkerungsverteilung und –entwicklung in der Region ZuBRA ...............................................15 2 Angebotssituation in der Region ZuBRA ...............................................................................................19 2.1 Regionale Angebotsstruktur ..........................................................................................................19 2.2 Angebotsstrukturen in den Gemeinden der ZuBRA-Region ........................................................24 2.2.1 Versorgungssituation in Alheim ........................................................................................24 2.2.2 Versorgungssituation in Bebra ..........................................................................................28 2.2.3 Versorgungssituation in Rotenburg an der Fulda.............................................................31 3 Nachfragesituation in der Region ZuBRA..............................................................................................35 3.1 Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in der Region ZuBRA ...........................................35 3.2 Einkaufsverhalten der Bevölkerung in der ZuBRA-Region...........................................................39 3.2.1 Einkaufsorientierung nach Warengruppen .......................................................................39 3.2.2 Einkaufshäufigkeit nach Wettbewerbsstandorten ...........................................................43 3.2.3 Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsangebot in den ZuBRA-Gemeinden......................50 3.3 Herkunft der Einzelhandelskunden an den Handelsstandorten in der Region ZuBRA ..............52 4 Bewertung der Analyseergebnisse........................................................................................................56 4.1 Einzelhandelszentralität der Region ZuBRA..................................................................................56 4.2 Einzelhandelszentralität der ZuBRA-Gemeinden..........................................................................58 4.2.1 Einzelhandelszentralität der Gemeinde Alheim ...............................................................58 4.2.2 Einzelhandelszentralität der Stadt Bebra .........................................................................60 4.2.3 Einzelhandelszentralität der Stadt Rotenburg an der Fulda............................................62 4.3 Einzugsgebiet des Einzelhandels in der ZuBRA-Region ...............................................................64 4.4 Zusammenfassung .........................................................................................................................65 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Region ZuBRA Seite 2 von 106 III Standort- und Zentrenkonzept.........................................................................................................66 1 Leitziele und Standortkonzept...............................................................................................................66 2 Empfehlungen zur Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Region ZuBRA............................70 2.1 Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Gemeinde Alheim.............................................70 2.2 Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Stadt Bebra.......................................................72 2.3 Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Stadt Rotenburg an der Fulda .........................75 3 Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung ..................................................................................81 4 Empfehlungen für die Akteure vor Ort ..................................................................................................85 4.1 Empfehlungen für den Einzelhandel..............................................................................................85 4.2 Empfehlungen für kommunale Entscheider .................................................................................87 4.3 Empfehlungen für örtliche Immobilieneigentümer ......................................................................88 5 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung............................................................89 5.1 Definition der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente...........................................89 5.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkt bei zentrenrelevanten Sortimenten...98 5.3 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels...............98 5.4 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten............................................101 5.5 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten ...................................103 5.6 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich .................................103 5.7 Zusammenfassende Empfehlungen zu den Umsetzungsmöglichkeiten des Einzelhandelskonzeptes durch die Bauleitplanung....................................................................104 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Region ZuBRA Seite 3 von 106 Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen Verzeichnis der Abbildungen Seite Abb. 1: Zentralörtliche Einordnung der Kommunen der Region ZuBRA..........................................................11 Abb. 2: Entwicklung von Einzelhandelsumsätzen und –verkaufsflächen in Deutschland..............................12 Abb. 3: Entwicklung der Handelsstruktur in Deutschland seit 1995...............................................................13 Abb. 4: Relative Bevölkerungsentwicklung der ZuBRA-Gemeinden im Vergleich ..........................................16 Abb. 5: Veränderungen in der Altersstruktur der ZuBRA-Gemeinden: Zeitvergleich 2006 – 2025 ..............17 Abb. 6: Aktiv betriebene Verkaufsfläche in der Region ZuBRA nach Warengruppen.....................................20 Abb. 7: Regionale Verteilung des Einzelhandels in der Region ZuBRA............................................................22 Abb. 8: Angebotsstruktur in Alheim ...................................................................................................................26 Abb. 9: Nahversorgungsbetriebe in Alheim-Heinebach....................................................................................27 Abb. 10: Angebotsstruktur in Bebra.....................................................................................................................29 Abb. 11: Markante Leerstände in der Bebraer Kernstadt...................................................................................31 Abb. 12: Historische Altstadt Rotenburgs ...........................................................................................................32 Abb. 13: Angebotsstruktur in Rotenburg an der Fulda .......................................................................................33 Abb. 14: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der ZuBRA-Gemeinden im Vergleich..........................35 Abb. 15: Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in der ZuBRA-Region nach Warengruppen.................37 Abb. 16: Einkaufsorientierung in der Warengruppe Lebensmittel .....................................................................40 Abb. 17: Einkaufsorientierung in der Warengruppe Oberbekleidung ................................................................41 Abb. 18: Einkaufsorientierung in der Warengruppe Unterhaltungselektronik ..................................................41 Abb. 19: Einkaufsorientierung in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktartikel ...........................................42 Abb. 20: Einkaufsorientierung in der Warengruppe Wohnmöbel .......................................................................43