TOURISMUSMETROPOLE DUBAI Auswirkungen ökonomischer und raumwirtschaftlicher Veränderungen auf die Hotellerie im Emirat Dubai, Vereinigte Arabische Emirate Dissertation Peter van de Bunt Für Amelie & Kara. Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite TABELLENVERZEICHNIS 4 GRAFIKENVERZEICHNIS 7 KARTENVERZEICHNIS 11 ABBILDUNGSVERZEICHNIS 12 VERZEICHNIS DES STATISTISCHEN ANHANGES 13 Vorwort: Themenstellung und Untersuchungsziele 15 1. Länderprofil Dubai 19 2. Geographische Abgrenzung des Untersuchungsgebietes 21 TEIL A: MAKROÖKONOMISCHE BETRACHTUNG 3. Ökonomische Rahmenbedingungen des Standortes 24 3.1. Überblick Vereinigte Arabische Emirate 25 3.2. Diversifizierungstendenzen der Wirtschaft Dubais 28 3.3. Sektoralstruktur der Wirtschaft 31 3.3.1. Handel 38 3.3.2. Transportwesen 44 3.3.2.1. Dubai International Airport (DIA) 45 3.3.2.2. Luftfrachtverkehr 50 3.3.2.3. Seehäfen Port Rashid und Jebel Ali 53 3.3.3. Bankinstitute 55 3.3.4. Fremdenverkehr 57 3.4. Entwicklungsszenario der Wirtschaft Dubais 61 3.5. Zusammenfassung 63 4. Historische Entwicklung des Gesamtangebotes an Hotelimmobilien 64 5. Marktsegmentierung nach Produktqualität 68 5.1. Definition des Begriffes „Hotel“ und Klassifizierung von Standards 68 5.2. Bestehendes Klassifizierungssystem für Hotelbetriebe in Dubai 70 5.3. Punktbewertungsverfahren zur Klassifizierung des Hotelbestandes 73 5.4. Bestand der Hotelimmobilien nach Produktqualität 78 5.5. Zeitreihenbezogene Entwicklung der Angebotsstruktur 80 5.6. Zusammenfassung 84 1 Inhaltsverzeichnis 6. Nachfrageanalyse 88 6.1. Definitionen 88 6.2. Historische Entwicklung der Nachfrage nach Beherbergung 89 6.3. Herkunft der Nachfrage 92 6.4. Saisonale Verteilung der Nachfrage 96 6.4.1. Saisonalität der Gäste nach Herkunftsländern 97 6.4.2. Klimatische Auswirkungen auf die Nachfragemenge 99 6.4.3. Historische Veränderungen der Saisonalität 103 6.5. Auswirkungen von „Veranstaltungen“ auf die Nachfrage nach Beherbergung in Hotelbetrieben 110 6.5.1. Dubai Summer Surprises 110 6.5.2. Dubai Shopping Festival 114 6.5.3. Sportveranstaltungen 116 6.5.4. Messeveranstaltungen 119 6.6. Nachfrageverhalten der Nationalitäten 128 6.7. Saisonalität der Nachfrage und betriebswirtschaftliche Auswirkungen auf Hotelbetriebe 132 6.7.1. Saisonale Ausprägungen der Leistungskennzahlen ADR, AOC und RevPAR 134 6.7.2. Saisonale Schwankungen der Betriebsumsätze 139 6.8. Zusammenfassung 146 TEIL B: RAUMWIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNG 7. Relevanz der raumwirtschaftlichen Betrachtung für die Hotellerie an einem Standort 150 8. Ordnung des Untersuchungsgebietes nach Raumsektoren 151 9. Historische Entwicklung des städtischen Raumes 154 10. Bewertungskriterien für Hotelstandorte 158 10.1. Soziodemographische Gliederung des Untersuchungsgebietes 160 10.2. Altersstruktur und Geschosszahl des Immobilienbestandes 166 10.3. Verkehrsinfrastrukturelle Erschließung des Untersuchungsgebietes 169 10.4. Zusammenfassung 173 11. Raumwirtschaftliche Funktionen des Untersuchungsgebietes und Auswirkungen auf die lokale Hotellerie 175 11.1. Klassische Standorttheorien 175 11.2. Theoretischer Ansatz für die Analyse von Hotelstandorten 176 11.3. Funktionale Gliederung des Raumsystems 178 11.3.1. Wohngebiete 178 11.3.2. Geographische Verteilung der Wirtschaftssektoren 181 11.3.2.1. Einrichtungen des sekundären Sektors 182 11.3.2.2. Einrichtungen des tertiären Sektors 186 2 Inhaltsverzeichnis 11.4. Zonierung und zukünftige Entwicklung des städtischen Gebietes 187 11.4.1. Entwicklungskonzept für die Stadt Dubai 187 11.4.2. Fallbeispiele: Projektvorhaben mit besonderer Relevanz für die Hotelwirtschaft 192 11.5. Geographische Definition zentralörtlicher Strukturen aus hotelwirtschaftlicher Sicht 202 11.5.1 Geographische Verteilung Nachfrage generierender Zentren 204 11.5.2 Regionalgeographische Verteilung des Angebotes 219 11.5.2.1 Gliederung der Angebotsmenge nach geographischem Teilraum 219 11.5.2.2 Produktqualität der Hotelimmobilien in den Teilräumen 226 11.5.3. Regionale Disparitäten der Nachfragemenge 233 11.5.4. Regionale Disparitäten der Nachfragestruktur 243 11.5.5. Preisunterschiede in Teilräumen unterschiedlicher Zentralität 248 11.5.5.1. Trendmäßige Entwicklungen 249 11.5.5.2. Saisonalität der Leistungskennzahlen 252 11.6. Zusammenfassung 258 12. Auswirkungen raumwirtschaftlicher Disparitäten auf die Entwicklung von Hoteltypen 261 12.1. Methodischer Ansatz zur Charakterisierung von Hoteltypen 261 12.2. Historische Entwicklung der Hoteltypen im Untersuchungsgebiet 263 12.3. Merkmale der Hoteltypen 268 12.3.1. Gehobene Geschäftshotels 270 12.3.2. Mixed-use Developments 271 12.3.3. Resorthotels 276 12.3.4. Kategorie „Super-Luxus“ 284 12.3.5. Transit Hotel 286 12.4 Zusammenfassung 287 13. Auswirkungen regionaler Disparitäten auf die Wertentwicklung von Hotelimmobilien 289 13.1. Angebot und Nachfrage der 4- und 5-Sterne Hotels in den Teilräumen AB und C 289 13.2. Wirtschaftlichkeitsberechnungen 292 13.3. Bewertung der Hotelimmobilien 297 13.4. Zusammenfassung 301 14. Abschließende Zusammenfassung und Fazit 303 LITERATURVERZEICHNIS 395 3 Tabellenverzeichnis TABELLENVERZEICHNIS Seite KAPITEL 3 Tabelle 3.1: Verteilung der Bevölkerung und des Bruttoinlandproduktes (BIP) auf die Emirate (2000) 26 Tabelle 3.2: Produktion und Reserven von Rohöl und Erdgas 27 Tabelle 3.3: Bruttoinlandprodukt getrennt nach Sektoren (1990 – 2000) 29 Tabelle 3.4: Geplantes Wachstumsszenario der Wirtschaft Dubais 31 Tabelle 3.5: Bruttoinlandprodukt nach Wirtschaftssektoren 1994 – 1999 (Dubai ) 33 Tabelle 3.6: Beschäftigungszahlen nach Wirtschaftssektoren 1975 – 2000 (Dubai) 35 Tabelle 3.7: Zusammensetzung des BIP nach Sektoren je Emirat (2000) 37 Tabelle 3.8: Dubai: Außenhandel 1975-2000 39 Tabelle 3.9: Wichtigste Handelspartner – Importe (ohne Rohöl) (2000) 42 Tabelle 3.10: Dubai: Wichtigste Handelspartner – Exporte (ohne Rohöl) (2000) 42 Tabelle 3.11: Dubai: Wichtigste Handelspartner - Re-Exporte (ohne Rohöl) (2000) 43 Tabelle 3.12: Rangfolge der wichtigsten Handelspartner im Vergleichsjahr 2000 - Total (ohne Rohöl) 43 Tabelle 3.13a: Dubai International Airport: Passagierverkehr (1970-2001) 46 Tabelle 3.13b: Dubai International Airport: Luftfracht (1970-2001) 51 Tabelle 3.14: Port Rashid & Jebel Ali: Abgefertigte Fracht (1980-2000) 54 Tabelle 3.15: Nationale Bankinstitute und Filialen (Stand 30/6/1999) 56 Tabelle 3.16: Internationale Bankinstitute und Filialen (Stand 30/6/1999) 56 Tabelle 3.17: Verteilung des Hotelangebotes auf die Emirate (2000) 57 Tabelle 3.18: Anzahl der Gäste und Übernachtungen je Emirat nach Herkunft (2000) 60 KAPITEL 4 Tabelle 4.1: Entwicklung des Hotelangebotes in den VAE (1990-2000) 66 KAPITEL 6 Tabelle 6.1: Entwicklung der Nachfragemenge von 1988 bis 2000 91 Tabelle 6.2a: Mittlere maximale Tagestemperatur 1988-1999 99 4 Tabellenverzeichnis Tabelle 6.2b: Mittlere minimale Tagestemperatur 1988-1999 100 Tabelle 6.2c: Relative Luftfeuchtigkeit – Durchschnittliche Höchstwerte 1988-1999 102 Tabelle 6.2d: Relative Luftfeuchtigkeit – Durchschnittliche Niedrigstwerte 1988-1999 102 Tabelle 6.3: Besucherzahl der Dubai Summer Surprises (DSS) und Art der Anreise 112 Tabelle 6.4: Wachstum der Übernachtungszahlen 113 Tabelle 6.5: Besucherzahlen des Dubai Shopping Festival (DSF) 115 Tabelle 6.6: Einnahmen des Dubai Shopping Festival (DSF) 115 Tabelle 6.7: Besucherzahlen der bedeutendsten Sportveranstaltungen 117 Tabelle 6.8: Sportveranstaltungen: Veranstaltungstage nach Monaten (2000) 119 Tabelle 6.9: Prozentuale Verteilung der in den Hotelkategorien realisierten Nachfrage und Herkunft der Nachfrage (2000) 131 Tabelle 6.10: Standardabweichung (s) des REVPAR nach Hotelklassen (2000) 138 KAPITEL 8 Tabelle 8.1: Service Areas (SA) und zugehörige Communities 152 KAPITEL 10 Tabelle 10.1: Geographische Verteilung der Gesamtbevölkerung Dubais 160 Tabelle 10.2: Bevölkerungsanteil nach geographischen Sektoren 162 Tabelle 10.3: Einkommen der Haushalte und Arbeiterunterkünfte (AU) pro Jahr 164 Tabelle 10.4: Gebäude nach Anzahl der Stockwerke 167 Tabelle 10.5: Transportart im Personennahverkehr (1991) 169 KAPITEL 11 Tabelle 11.1: Beschäftigtenzahl und Unternehmen nach Nationalität und geographischer Lage (2000) 182 Tabelle 11.2: Geplante Projekte im Teilraum A (CBD) 222 Tabelle 11.3: Geplante Projekte im Teilraum B (Sheik Zayed Road) 223 Tabelle 11.4: Geplante Projekte im Teilraum C (Jumeirah Beach) 224 Tabelle 11.5: Nachfragestruktur verschiedener Hotelbetriebe 245 Tabelle 11.6: Nachfragestruktur bei Stadthotels (Teilraum AB) 246 5 Tabellenverzeichnis Tabelle 11.7: Nachfragestruktur bei Strandhotels (Teilraum C) 246 Tabelle 11.8: Entwicklung der jahreszeitlichen Ertragsschwankungen (RevPAR) 255 KAPITEL 12 Tabelle 12.1: Konzeptmerkmale von Geschäfts- und Resorthotels (04/2001) 269 Tabelle 12.2: Gehobene Geschäftshotels (3-5 Sterne) 269 Tabelle 12.3: Mixed-Use Hotels 271 Tabelle 12.4: Resorthotels 282 Tabelle 12.5: "Super-Luxus" 284 Tabelle 12.6: Transit-Hotel 287 KAPITEL 13 Tabelle 13.1a: Entwicklung von Angebot und Nachfrage in Teilraum AB (4-/5-Sterne Segment) 290 Tabelle 13.1b: Entwicklung von Angebot und Nachfrage in Teilraum C (4-/5-Sterne Segment) 290 Tabelle 13.2a: Wirtschaftlichkeitsberechnung, Musterbetrieb Teilmarkt AB 293 Tabelle 13.2b: Wirtschaftlichkeitsberechnung, Musterbetrieb Teilmarkt C 294 Tabelle 13.3a: DCF-Ertragswertermittlung eines Musterbetriebes in TR AB 299 Tabelle 13.3b: DCF-Ertragswertermittlung eines Musterbetriebes in TR C 299 Tabelle 13.4a: Indexierte Wertentwicklung eines Musterbetriebes in TR AB 300 Tabelle 13.4b: Indexierte Wertentwicklung eines Musterbetriebes in