Zadanie 1 Raport z analizy poszczególnych sektorów rynku nieruchomości Warszawa, 29 czerwca 2018 roku S t r o n a | 2 S t r o n a | 3 Spis treści Spis treści ................................................................................................................................... 3 Definicje ...................................................................................................................................... 5 Wprowadzenie ............................................................................................................................ 6 Sprawozdanie zarządcze ........................................................................................................... 7 1. Analiza rynku handlowego ................................................................................................ 10 1.1. Polski rynek handlowy ........................................................................................... 10 1.1.1. Wstęp.................................................................................................................. 10 1.1.2. Dane makroekonomiczne .................................................................................. 10 1.1.3. Podaż.................................................................................................................. 14 1.1.4. Popyt ................................................................................................................... 15 1.1.5. Wskaźnik pustostanów ....................................................................................... 15 1.1.6. Stawki czynszów ................................................................................................ 15 1.1.7. Rynek inwestycyjny ............................................................................................ 16 1.2. Rynek nieruchomości handlowych w Warszawie.................................................. 19 1.2.1. Wstęp.................................................................................................................. 19 1.2.2. Podaż.................................................................................................................. 19 1.2.3. Popyt ................................................................................................................... 29 1.2.4. Stawki najmu ...................................................................................................... 30 1.2.5. Pustostany .......................................................................................................... 31 1.2.6. Standardowe warunki najmu .............................................................................. 32 1.2.7. Ulice handlowe ................................................................................................... 32 1.2.8. Prognozy ............................................................................................................ 37 1.3. Rynek handlowy w dzielnicach Praga-Północ i Praga-Południe........................... 38 1.3.1. Podaż.................................................................................................................. 38 1.3.2. Popyt ................................................................................................................... 47 1.3.3. Stawki najmu ...................................................................................................... 48 1.3.4. Pustostany .......................................................................................................... 48 1.3.5. Standardowe warunki najmu .............................................................................. 49 1.4. Rynek handlowy na Obszarach ............................................................................. 49 1.4.1. Obszar 1 – Nowa Praga ..................................................................................... 51 1.4.2. Obszar 2 – Stara Praga ..................................................................................... 68 1.4.3. Obszar 3 – Rejon Dworca Wschodniego ........................................................... 78 1.4.4. Obszar 4 – Kamionek ......................................................................................... 88 2. Analiza rynku mieszkaniowego ........................................................................................ 99 S t r o n a | 4 2.1. Rynek mieszkaniowy w Warszawie ....................................................................... 99 2.1.1. Podaż mieszkań ................................................................................................. 99 2.1.2. Segmentacja rynku........................................................................................... 104 2.1.3. Aktualna oferta na rynku mieszkaniowym ....................................................... 104 2.1.4. Popyt ................................................................................................................. 107 2.1.5. Ceny mieszkań ................................................................................................. 109 2.1.6. Rynek najmu..................................................................................................... 111 2.1.7. Podsumowanie ................................................................................................. 113 2.2. Rynek mieszkaniowy na Pradze-Północ i Pradze-Południe ............................... 114 2.2.1. Podaż mieszkań na Pradze-Południe .............................................................. 114 2.2.2. Podaż mieszkań na Pradze-Północ ................................................................. 115 2.2.3. Segmentacja rynku........................................................................................... 116 2.2.4. Aktualna oferta na rynku mieszkaniowym ....................................................... 117 2.2.5. Popyt na Pradze-Północ i Pradze-Południe .................................................... 124 2.2.6. Ceny mieszkań ................................................................................................. 124 2.2.7. Podsumowanie ................................................................................................. 125 3. Analiza rynku biurowego ................................................................................................. 126 3.1. Obszary biurowe w Warszawie ........................................................................... 126 3.2. Analiza podaży istniejącej i planowanej .............................................................. 127 3.2.1. Centrum ............................................................................................................ 128 3.2.2. Praga-Północ i Praga-Południe ........................................................................ 132 3.3. Analiza popytu ...................................................................................................... 136 3.3.1. Praga-Północ i Południe ................................................................................... 138 3.4. Czynniki wpływające na atrakcyjność powierzchni ............................................. 138 3.5. Powierzchnie niewynajęte ................................................................................... 139 3.6. Analiza stawek oraz pozostałych warunków najmu ............................................ 140 3.6.1. Praga-Północ i Południe ................................................................................... 140 3.7. Standardowe warunki najmu ............................................................................... 141 3.8. Analiza cen transakcyjnych ................................................................................. 141 3.9. Trendy rynkowe.................................................................................................... 144 3.9.1. Praga-Północ i Południe ................................................................................... 144 4. Analiza rynku hotelowego ............................................................................................... 145 4.1. Podaż ................................................................................................................... 145 4.2. Obłożenie ............................................................................................................. 150 4.3. Ceny za nocleg .................................................................................................... 151 S t r o n a | 5 Definicje Raport – niniejszy dokument Zamówienie, Projekt, Część 1 – Opracowanie koncepcji gospodarowania lokalami użytkowymi należącymi do zasobu m.st. Warszawy na wybranym obszarze m.st. Warszawy (w Dzielnicach Praga-Północ i Praga-Południe) Zamawiający, Miasto, UM – Miasto Stołeczne Warszawa Wykonawca, EY – Ernst&Young sp. z o.o. Corporate Finance sp.k. Obszar 1 – Nowa Praga, na terenie dzielnicy Praga-Północ Obszar 2 – Stara Praga, na terenie dzielnicy Praga-Północ Obszar 3 – rejon Dworca Wschodniego, na terenie dzielnicy Praga-Południe Obszar 4 – Kamionek, na terenie dzielnicy Praga-Południe Obszary – Obszar 1, Obszar 2, Obszar 3 oraz Obszar 4 rozumiane łącznie Zadanie 1 – Analiza stanu obecnego sektora handlu i usług w lokalach użytkowych należących do zasobu m.st. Warszawy oraz nienależących do zasobu, położonych na Obszarach S t r o n a | 6 Wprowadzenie Pragniemy w niniejszym dokumencie przedstawić wyniki przeprowadzonych analiz rynku nieruchomości handlowo-usługowych. Analizy zostały przeprowadzone w ramach realizacji Zadania 1, Części 1 Zamówienia