Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Vady a poruchy zděných konstrukcí pro účely oceňování staveb Bakalářská práce Autor: Tereza Hlavničková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. Praha Květen, 2017 : . T 5. 5. 2016 T H 2 . , , a . a a sv , . ů. 3 Anotace . a ó . ň . ů ů . v L . K : nemovitostmi, metody ň Annotation My bachelor thesis consists of three parts. The first part is theoretical, where I try to outline the most common defects and technical failures of masonry structures, their formation, diagnosis and removal. The second part deals with the valuation of two buildings using valuation methods. The first building is a family house and a second block of flats. The last third part is part of the analysis of the real estate market in Louny district. Key words: defect, failure, construction, remediation, market value, real estate market, valuation methods, lifetime of buildings, wear of buildings 4 Obsah 1 Úvod ............................................................................................................................... 7 Teoretická část ...................................................................................................................... 8 2 Základní pojmy ............................................................................................................... 9 3 Životnost staveb............................................................................................................ 11 4 Opotřebení staveb ........................................................................................................ 15 5 Zděné konstrukce ......................................................................................................... 16 6 Vady a poruchy staveb ................................................................................................. 17 6.1 Vada ...................................................................................................................... 17 6.2 Porucha ................................................................................................................. 17 6.3 Vznik vad a poruch ................................................................................................ 17 6.4 Druhy vad a poruch ............................................................................................... 18 6.5 Stavebně-technický průzkum ................................................................................. 18 7 Trhliny ve zděných konstrukcích ................................................................................... 19 7.1 Rozdělení trhlin ...................................................................................................... 19 7.2 Příčiny vzniku trhlin ................................................................................................ 20 7.2.1 Problémy spojené se základy ......................................................................... 20 7.2.2 Trhliny spojené s přetížením konstrukcí .......................................................... 21 7.3 Odstranění příčin vad a poruch .............................................................................. 21 7.4 Sanace trhlin .......................................................................................................... 23 8 Nadměrná vlhkost ve zděných konstrukcích ................................................................. 26 8.1 Měření vlhkosti ve zdivu......................................................................................... 27 8.2 Příčiny vzniku vlhnutí zdiva .................................................................................... 27 8.3 Odstranění příčin vlhnutí zdiva............................................................................... 28 8.4 Sanace vlhkého zdiva ............................................................................................ 29 9 Oceňování nemovitostí ................................................................................................. 32 9.1 Ocenění podle cenového předpisu ........................................................................ 32 9.2 Ocenění na tržních principech ............................................................................... 32 10 Vliv vad a poruch pro účel oceňování ........................................................................ 33 11 Závěr ......................................................................................................................... 35 Praktická část ...................................................................................................................... 36 12 Rodinný dům ............................................................................................................. 37 5 13 Bytový dům ............................................................................................................... 61 Analytická část ..................................................................................................................... 83 14 Analýza trhu .............................................................................................................. 84 14.1 Popis okresu .......................................................................................................... 84 14.2 Trh s nemovitostmi ................................................................................................ 85 14.2.1 Louny ............................................................................................................. 85 14.2.2 Žatec .............................................................................................................. 88 14.2.3 Venkov okresu ................................................................................................ 90 14.3 Celkový marketingový výhled ................................................................................ 92 15 Závěr ......................................................................................................................... 93 16 Seznam použité literatury a ostatních zdrojů ............................................................. 94 17 Seznam obrázků ....................................................................................................... 95 18 Seznam tabulek ........................................................................................................ 95 19 Seznam příloh ........................................................................................................... 96 6 1 Úvod Jako obor pro stadium na jsem si vybrala ň majetku. Je to , a je . Č by si pokud ň nemovitost, si k podklady a ů pracovat. V praxi to tak sice je, ale dost se jako jsou vady na nebo . se v sti vadami a poruchami se se jako odhadce znalec . T obsahuje co je a staveb, se znalec budu dale co jsou konstrukce, ja vady a poruchy se zde a kolem nich. jsem se v na trhliny ve jejich diagnostiku, po sanaci. Nezbytnou je take zdiva, se u staveb vyskytuje velmi i u tohoto problem jsem rozebrala od diagnostiky po sanaci problem. V dvou se budu problematiku ň majetku a vliv vad a poruch na . je praktick kde se ň dvou staveb, domu a domu. Pro domu jsem a metodu a pro domu jsem a metodu. V jsem vypracovala pro stavbu “Z o ” a stanovila hodnotu stavby. jsou i , kde se z katastru, fotky a . je na trh, se r trhem v okrese Louny. V jsem nejprve zjistila informace o a potom jsem samotnou trhu. Trh jsem na oblasti, L Ž a . A jsem a pro trh s prodeji ů ů ů a dale jsem ů v oblastech pro byty, prostory a . Na jsem se o a trhu v okrese Louny. 7 Teoretická část Vady a poruchy zděných konstrukcí pro účely oceňování staveb 8 2 Základní pojmy Adaptace – Jde o ú objektu, se ú stavby nebo stavby Asanace – J se o renovaci nebo ve ú Budova - . [15] Byt – Jde o skupinu celkem ň Bytový dům – J se o budovu, kde ú pro . Demolice – J se o nebo budov Nemovitost – se o pozemky a stavby na pevno s ů (dle 40/1964Sb. Ve ů) Modernizace – Je to objektu, se f stavby ( a ) Oprava – Je proces ň nedostatky stavby ( technick a ) Parcela – pozemku Podlaží - Č ú . ú ň .[15] Porucha - viz kapitola 6 Porucha konstrukce – J se o stav konstrukce, kdy dojde ke z oproti ů stavu a k ů konstrukce Pozemek - “ povrchu od ” .[18] Rekonstrukce – T pojmem se ů proces, kdy k stavby do ů stavu, nebo se , k stavby. Rodinný dům – J o obytnou budovu, kde jsou x jednotky, a kde ň rodiny. Stavba - , po , pro ú [15] 9 Stavební objekt - ú . f (dů ) , . Vada – viz kapitola 6 Vada konstrukce – Jde o neodstatek v konstrukci, vznikl nebo konstrukce. Údržba – J se o stavba konstrukce otnosti a ů po celou dobu plnit svou funkci. 10 3 Životnost staveb jako na i objekty svou . U ů je to doba od toho, stavba bude existovat, ( ) do ú a demolice. Je to tedy doba, po kterou je objekt schopen plnit funkce. O stavby ň mnoho f ů : . stavby ( vody, v …) . okolnosti vzniku stavbu ( ů ú podle dokumentace, ….) . forma stavby ( ú intenzita …) . d do stavby ( rekonstrukce, dostavby, p ...) Stavba je prvky. Jsou to konstrukce, ť konstrukce ale i podlahy, ů nebo . Tyto prvky na prvky s dlouhodobou a prvky s . ů jsou ty s dlouho dobou . sem prvky, objektu. U ů dojde k ů to f . Pokud dojde k ů, jejich oprava velmi f ale i technicky . V ani tyto odstranit a stavba . O tom zda je konstrukci opravit a stavbu rozhoduje statik. Za prvky s dlouhodobou prvky s 100 let. Prvek stavby Životnost prvku v letech Z 150-200 konstrukce 80-200 Stropy 80-200 Z (mimo krytiny) 70-150 Schody 80-200 Tabulka .1 – Prvky s dlouhodobou [1, str.7533] 11 druhem ů jsou prvky s . Jejich aplikace