Begründung zum Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 17 1. Grundlage und Verfahrensablauf Grundlage des Bebauungsplans ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2415), zuletzt geändert am 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824). Da das Planverfahren bereits vor In-Kraft-Treten dieser Fassung des BauGB, d.h. vor dem 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet wurde, wird es gemäß § 233 Ab- satz 1 in Verbindung mit § 244 Absatz 2 BauGB nach den bisher geltenden Rechtsvor- schriften abgeschlossen. In Erweiterung der städtebaulichen Festsetzungen enthält der Bebauungsplan naturschutzrechtliche Festsetzungen. Das Planverfahren wurde durch den Aufstellungsbeschluss W2/03 vom 20. Februar 2003 (Amtl. Anz. S. 797) mit den Änderungen vom 28. April 2003 und 21. März 2005 (Amtl. Anz. 2003 S. 1851, 2005 S. 670) eingeleitet. Die Bürgerbeteiligung mit öffentli- cher Unterrichtung und Erörterung hat am 26. Mai 2004 und die öffentliche Auslegung des Plans hat nach der Bekanntmachung vom 22. März 2005 (Amtl. Anz. S. 672) statt- gefunden. Nach der öffentlichen Auslegung ist das Plangebiet im Blatt 1 um Flächen zwischen Alster, Schleusenredder und beidseitig Alsterblick (nördlicher Bereich) verkleinert wor- den. Diese Flächen sollen als separates Planverfahren (Wohldorf-Ohlstedt 18) fortge- führt werden. 2. Anlass und Ziel der Planung 2.1 Anlass In den letzten Jahren sind in einigen Bereichen von Wohldorf-Ohlstedt Mehrfamilien- häuser errichtet worden, die in Art und Umfang keinen Bezug zur vorhandenen Bebau- ung erkennen lassen und das Ortsbild z.T. erheblich beeinträchtigen. Diese Entwicklung wurde dadurch begünstigt, dass die bisher geltende Wohnungszahlbeschränkung des Baustufenplans Wohldorf-Ohlstedt durch aktuelle Rechtsprechung unwirksam gewor- den ist. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Erhalt der gewachsenen städtebaulichen Strukturen des Gebiets, die überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt sind, hergestellt werden. Dabei ist insbeson- dere die Wiedereinführung einer Wohnungszahlbeschränkung die wichtigste Maßnah- me. 2.2 Städtebauliche Zielvorstellung Der Stadtteil Wohldorf-Ohlstedt ist Teil der Hamburger Walddörfer. Das Plangebiet zeichnet sich durch seinen großen Anteil an hochwertigen Einfamilienhäusern und herr- schaftlichen Villen auf großen Grundstücken sowie durch ausgedehnte Grün- und Wald- flächen aus. Wohldorf-Ohlstedt bietet einige der begehrtesten Wohnlagen mit Villen- struktur in Hamburg. Diese Qualitäten gilt es in ihren unterschiedlichen Ausprägungen zu erhalten und behutsam weiterzuentwickeln, indem differenzierte, der vorhandenen 2 Situation angepasste Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung getroffen werden. In den Wohngebieten soll zum Schutz vor städtebaulichen Fehlentwicklungen die An- zahl der Wohnungen beschränkt werden. Zum Teil werden Mindestgrundstücksgrößen ausgewiesen. In geeigneten Bereichen soll eine rückwärtige Bebauung zugelassen wer- den. Die Charakteristik erhaltenswerter Gebäudeensembles im Plangebiet soll durch die Festsetzung von Erhaltungsbereichen nach § 172 BauGB geschützt werden. Im Bereich des Bahnhofs Ohlstedt und der Alten Dorfstraße gibt es Dienstleistungs- und Einzelhandelseinrichtungen, die durch entsprechende Ausweisungen berücksichtigt und weiterentwickelt werden sollen. 3. Planerische Rahmenbedingungen 3.1 Rechtlich beachtliche Tatbestände 3.1.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. S. 485) stellt für den Gel- tungsbereich des Bebauungsplans Wohnbauflächen, Grünflächen, naturbestimmte Flä- chen und Wald dar. Durch das Plangebiet verläuft eine Schnellbahntrasse mit Halte- punkt. 3.1.2 Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm Das Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. S. 363) stellt für den Gel- tungsbereich des Bebauungsplans im Landschaftsprogramm die Milieus „Gartenbezo- genes Wohnen“, z.T. mit „Grünqualität sichern, parkartig, z.T. waldartig“, „Parkanlage“, „Wald“, „Auenentwicklungsbereich“, „Naturnahe Landschaft“ und „Gewässerlandschaft“ sowie darüber hinaus die milieuübergreifenden Funktionen „Schutz oberflächennahen Grund- und Stauwassers“, „Schutz des Landschaftsbildes“, „Landschaftsachse“ und „Landschaftsschutzgebiet“ dar. Das Arten- und Biotopschutzprogramm stellt entsprechend die Biotopentwicklungsräu- me „offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen bei hohem Anteil an Grünflächen“ (11a), „Stillgewässer“ (4), „Grünland“ (6), „Auen der übrigen Gewässer“ (3b), „naturnahe Laubwaldreste“ (8a) und „Parkanlage“ (10a) sowie die Einzelbiotope „Kleingewässer, Qualmgewässer und Bracks“, „naturnahe Laubwaldreste“ und „Land- schaftsschutzgebiet“ dar. 3.2 Andere rechtlich beachtliche Tatbestände 3.2.1 Verbindliche Bauleitpläne Der Baustufenplan Wohldorf-Ohlstedt in der Fassung seiner erneuten Feststellung vom 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61) weist im Plangebiet überwiegend besonders ge- schütztes Wohngebiet für ein- und zweigeschossige offene Bauweise und zu einem 3 kleinen Teil Mischgebiet (M 2 o) und Außengebiet aus. Auf der Nordseite der Alten Dorfstraße, südlich Westerfelde und südlich Schleusenredder gilt in Teilbereichen zu- sätzlich: Läden (Geschäftsgebiet). Das Grundstück Brunskrogweg 4 / Alte Dorfstraße 4 ist „für besondere Zwecke (Verwaltung) vorbehalten“ ausgewiesen. Als Mindestgrund- stücksgrößen sind 1000 m², 1500 m² und 2000 m² vorgegeben. Der Teilbebauungsplan TB 759 vom 15. November 1960 (HmbGVBl. S. 447) weist die Straßen Schleusenredder, Alsterblick und Reye als „Straßenflächen“ aus. Im Bereich südlich der Straße Schleusenredder entlang der Alster sind „Öffentliche Park- und Grünanlagen“ festgesetzt. 3.2.2 Landschaftsschutz Teilbereiche des Bebauungsplangebiets liegen im Geltungsbereich der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Wohldorf / Ohlstedt vom 8. März 2005 (HmbGVBl. S. 60, 62). Die Landschaftsschutzgebiete werden gemäß dem derzeit geltenden Stand nachrichtlich in der Planzeichnung übernommen. Innerhalb des Landschaftsschutzgebiets findet die Baumschutzverordnung keine An- wendung. 3.2.3 Baumschutz Im Plangebiet gilt die Baumschutzverordnung vom 17. September 1948 (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I-791-i), zuletzt geändert am 2. Juli 1981 (HmbGVBl. S. 167). 3.2.4 Erfordernis einer Umweltverträglichkeitsprüfung Für das Vorhaben besteht keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträg- lichkeitsprüfung (UVP) gemäß §§ 3b bis 3f des Gesetzes über die Umweltverträglich- keitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757, 2797), geän- dert am 24. Juni 2005 (BGBl. I S. 1794, 1796). 3.2.5 Gesetzlich geschützte Biotope Es gibt zahlreiche Feucht-, Wasser- und andere Naturflächen, die gemäß § 28 Ham- burgisches Naturschutzgesetz (HmbNatSchG) in der Fassung vom 7. August 2001 (HmbGVBl. S. 281), zuletzt geändert am 20. April 2005 (HmbGVBl. S.146) als Einzelbi- otope unter Schutz stehen. 3.2.6 Denkmalschutz Für folgende dem Denkmalschutz unterliegende Anlagen gelten Beschränkungen nach dem Denkmalschutzgesetz vom 3. Dezember 1973 (HmbGVBl. S. 466), zuletzt geän- dert am 4. April 2006 (HmbGVBl. S. 143): Bredenbekstraße 29, Alsterblick 10 und Diestelstraße 16. 4 3.3 Andere planerisch beachtliche Tatbestände 3.3.1 Gutachten / Untersuchung 2003 wurde ein städtebauliches Gutachten über die Baugebiete des Planverfahrens Wohldorf-Ohlstedt 17 vorgelegt. Dieses bildet eine wichtige Grundlage für die Festset- zungen in dem Bebauungsplan. Dabei wurde insbesondere die Siedlungsstruktur unter- sucht und es wurden Empfehlungen für die Erhaltung und für eine maßvolle Weiterent- wicklung dieser Strukturen ausgesprochen. Zu der zwischen den Plangebietsteilen 2 und 3 verlaufenden Bahntrasse wurde im Jahr 1997 eine lärmtechnische Untersuchung durchgeführt. 3.4 Angaben zum Bestand Das Plangebiet zeichnet sich durch einen großen Anteil an wertvoller Altbausubstanz und herrschaftlichen Villen auf großen Grundstücken sowie durch ausgedehnte Grün- und z.T. Waldflächen aus. Die Besiedelung des Stadtteils erfolgte seit Anfang des 20. Jahrhunderts, nachdem durch eine Terraingesellschaft die Grundlagen durch einen Be- bauungsplan einschließlich der ersten Erschließungen – Diestelstraße und Haselknick abzweigend von der Bredenbekstraße – geschaffen worden waren. Der Bau der Walddörferlinie der Hamburger Hochbahn bis Ohlstedt, die 1925 fertig- gestellt wurde, führte zu einer verstärkten Bautätigkeit. Somit stammt ein bedeutender Anteil heute noch bestehender und ansprechender Altbauten aus der Epoche der 1920er bis 1930er Jahre. Drei Gebäude stehen unter Denkmalschutz. In den 1980er und 1990er Jahren sind einige Mehrfamilienhäuser - als Wohnanlagen oder einzelnstehend - im Stadtteil errichtet worden, die von der herkömmlichen Art der Bebauung abweichen. An der Diestelstraße gibt es zwei Wohnheimnutzungen; an der Ecke zur Bredenbekstraße von den Alsterdorfer-Anstalten für behinderte Menschen und Haus- Nr. 30 von der Pestalozzi-Stiftung für Waisen. Auf dem Grundstück Bredenbekstraße 57 liegt der Kindergarten der angrenzenden Matthias-Claudius-Kirche. Im Bereich des Bahnhofs und in der Alten Dorfstraße gibt es neben dem Gebäude des ehemaligen Ohlstedter Rathauses von 1928 ein kleines Geschäftszentrum mit einigen Läden, Sparkasse und Restaurant. Zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs findet zweimal pro Woche ein Wochenmarkt