LSZ.410.007.05.2020 Konstanty Tomasz Oświęcimski Wójt Gminy Rewal Urząd Gminy Rewal ul. Adama Mickiewicza 19 72-344 Rewal WYSTĄPIENIE POKONTROLNE P/20/083 – Gospodarowanie nieruchomościami przez jednostki samorządu terytorialnego w miejscowościach turystycznych województwa zachodniopomorskiego I. Dane identyfikacyjne Jednostka Urząd Gminy Rewal1, ul. Adama Mickiewicza 19, 72-344 Rewal. kontrolowana Kierownik jednostki Konstanty Tomasz Oświęcimski, Wójt Gminy Rewal2 od 20.11.2018 r. W okresie kontrolowanej objętym kontrolą funkcję kierownika jednostki poprzednio pełnili: Robert Skraburski, Wójt w okresie od 1.12.2006 r. do 20.06.2017r. (od 20.06.2017 r. zawieszony w czynnościach); Wioletta Brzezińska zastępca Wójta od 14.06.2017 r. do 31.10.2017 r.; Maciej Bejnarowicz, pełniący obowiązki Wójta od 13.11.2017 r. do 19.11.2018 r. Zakres przedmiotowy 1. Sporządzanie i prowadzenie ewidencji nieruchomości, z uwzględnieniem kontroli ewidencji księgowej. 2. Udostępnianie lub zbywanie nieruchomości. Okres objęty kontrolą Od 1.01.2017 r. do 30.06.2020 r. z wykorzystaniem dowodów sporządzonych przed lub po tym terminie. Podstawa prawna Art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o Najwyższej Izbie Kontroli3. podjęcia kontroli Jednostka Najwyższa Izba Kontroli przeprowadzająca Delegatura w Szczecinie kontrolę Kontrolerzy 1. Radosław Kropiowski, doradca ekonomiczny, upoważnienie do kontroli nr LSZ/81/2020 z 6.05.2020 r. 2. Agata Prochotta-Miłek, specjalista kontroli państwowej, upoważnienie nr LSZ/93/2020 z 14.05.2020 r. (akta kontroli str. 1-3) II. Ocena ogólna4 kontrolowanej działalności OCENA OGÓLNA Najwyższa Izba Kontroli5 ocenia negatywnie działalność kontrolowanej jednostki w zakresie sporządzania i prowadzenia ewidencji nieruchomości, z uwzględnieniem ewidencji księgowej oraz zbywania lub udostępniania nieruchomości. Uzasadnienie Wójt nie opracował, wbrew przepisowi art. 25 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. oceny ogólnej o gospodarce nieruchomościami6 planu wykorzystania zasobu nieruchomości7, tj. dokumentu stanowiącego podstawę gospodarowania zasobem. Prowadzona przez Wójta ewidencja gminnego zasobu nieruchomości8 nie obejmowała, co stanowiło naruszenie przepisu art. 23 ust. 1c Ustawy, danych dotyczących m.in. przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, a w przypadku braku planu – w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ponadto nie wskazano w niej dokumentu potwierdzającego prawo własności Gminy do nieruchomości, dla których nie założono księgi wieczystej. Natomiast 1 Dalej: Urząd. 2 Dalej: Wójt. 3 Dz. U. z 2020 r. poz. 1200, dalej: ustawa o NIK. 4 Najwyższa Izba Kontroli formułuje ocenę ogólną, jako ocenę pozytywną, ocenę negatywną albo ocenę w formie opisowej. 5 Dalej: NIK. 6 Dz. U. z 2020 r. poz. 65, ze zm. Dalej: Ustawa. 7 Dalej: plan wykorzystania zasobu. 8 Dalej: ewidencja GZN. 2 zaewidencjonowano grunty Gminy Rewal9 oddane w użytkowanie wieczyste, które wbrew przepisowi art. 24 ust. 1 Ustawy, traktowane były jako część gminnego zasobu nieruchomości. Ponad 34 mln zł wynosiła różnica wartości gruntów Gminy oddanych w użytkowanie wieczyste między zapisami bilansów a informacjami o stanie mienia komunalnego za lata 2018-2019. Wykazane w informacji o stanie mienia komunalnego na koniec 2019 r. powierzchnie gruntów będących własnością Gminy10 i gruntów przekazanych w użytkowanie wieczyste różniły się o ponad 61 ha od powierzchni wykazanej w ewidencji GZN. Sposób przeprowadzenia inwentaryzacji w latach 2017-2019 nie zapewnił porównania danych wynikających z ewidencji księgowej z ewidencją GZN, co stanowiło naruszenie przepisu § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 września 2017 r.11. Żaden z 20 analizowanych wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub wydzierżawienia (z 57 upublicznionych) nie zawierał wszystkich wymaganych danych określonych w art. 35 ust. 2 Ustawy. W dwóch przypadkach (z 12 analizowanych) sprzedaż nieruchomości nastąpiła w oparciu o nieaktualne operaty szacunkowe. W dwóch postępowaniach przetargowych (na osiem badanych) sprzedaż nieruchomości, wbrew art. 39 Ustawy nastąpiła po dwukrotnych rokowaniach. W kolejnym, po terminie wpłaty wadium dokonano zmiany zapisów umowy, na korzyść przyszłego nabywcy, w zakresie okoliczności skutkujących obowiązkiem zapłaty kar umownych. Natomiast zgodnie z ogłoszeniem o przetargu wpłata wadium oznaczała zgodę na zawarcie umowy o treści załączonej do ogłoszenia. Z 12 badanych postępowań na dzierżawę nieruchomości w dwóch przypadkach nie upubliczniono wykazu nieruchomości, a w jednym został on podany do publicznej wiadomości po podpisaniu umowy, co stanowiło naruszenie przepisu art. 35 ust. 1 Ustawy. Trzy umowy dzierżawy zawarte zostały bez wymaganej uchwały Rady Gminy Rewal12. Nie zostały opracowane, wbrew przyjętym zarządzeniom Wójta, plany kontroli wykorzystania udostępnianych nieruchomości oraz nie przeprowadzono kontroli prawidłowości wykorzystania czterech nieruchomości (z 12 analizowanych). W dwóch sprawach (z analizowanych pięciu) nie była przestrzegana przyjęta w Urzędzie procedura windykacji należności m.in. w zakresie terminów wysyłania wezwań do zapłaty. Pracownicy referatu odpowiedzialnego za gospodarowanie nieruchomościami nie posiadali aktualnych zakresów obowiązków, zadania z zakresu opracowania planu wykorzystania zasobu nie zostały przypisane żadnej komórce organizacyjnej Urzędu, a windykację należności prowadził pracownik innej komórki organizacyjnej niż określona w regulaminie organizacyjnym Urzędu. Stwierdzone w toku kontroli nieprawidłowości świadczą m.in. o braku jawności oraz przejrzystości w zbywaniu i udostępnianiu nieruchomości. 9 Dalej: Gmina. 10 Gmina była właścicielem ponad 297 ha gruntów. 11 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 września 2017 r. w sprawie rachunkowości oraz planów kont dla budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jednostek budżetowych, samorządowych zakładów budżetowych, państwowych fundusz celowych oraz państwowych jednostek budżetowych mających siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2020 r. poz. 342). Dalej: rozporządzenie w sprawie rachunkowości oraz planu kont. 12 Dalej: Rada. 3 III. Opis ustalonego stanu faktycznego oraz oceny cząstkowe kontrolowanej działalności OBSZAR 1. Sporządzanie i prowadzenie ewidencji nieruchomości, z uwzględnieniem ewidencji księgowej Opis stanu 1.1. W Urzędzie ewidencja GZN prowadzona była w formie elektronicznej. Urząd faktycznego miał zapewniony wgląd do powiatowej ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę Powiatu Gryfickiego13 (bez możliwości generowania raportów zbiorczych o nieruchomościach). Na stronie internetowej Urzędu nie została zamieszczona informacja o prowadzeniu ewidencji GZN oraz o zasadach udostępniania zawartych w niej danych. (akta kontroli str. 196, 421-428, 1592,1615, 1621-1681) Wójt wyjaśnił: ewidencja prowadzona przez Starostę wykorzystywana była m.in. w celu ustalenia właściciela nieruchomości, powierzchni nieruchomości, wybudowanych i oddanych do użytkowania naniesień, numeru księgi wieczystej, własności działek sąsiednich, klasyfikacji gruntu. (akta kontroli str. 1591) 1.2. W ewidencji GZN według stanu na 7.05.2020 r. ujęto 1 710 działek o łącznej pow. 388,3835 ha14, w tym 244 nieruchomości o powierzchni 34,6754 ha przekazanych przez Gminę w użytkowanie wieczyste oraz 31 nieruchomości Skarbu Państwa przekazanych Gminie w użytkowanie wieczyste o powierzchni 56,9003 ha15. Dla nieruchomości tych w ewidencji GZN nie została wpisana data ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu ich użytkowania wieczystego. (akta kontroli str. 197-234, 228-229) Wójt wyjaśnił: nieruchomości stanowiły zabytkową linię kolei wąskotorowej i na tej podstawie Gmina nie wnosiła opłat. (akta kontroli str. 1592) Według ewidencji GZN dla 87 działek Gminy o pow. 13,325 ha nie została założona księga wieczysta16. (akta kontroli str. 197-234) Na podstawie losowo wybranych 50 nieruchomości17 stwierdzono, że w ich przypadku ewidencja GZN zawierała: oznaczenie nieruchomości; powierzchnię; numer księgi wieczystej; w dziewięciu przypadkach (wszystkich wylosowanych) wskazano datę ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Każda z 50 nieruchomości w ewidencji GZN nie miała określonego: przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego18, a w przypadku braku mpzp, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy19; zgłoszonych roszczeń; informacji dotyczącej prowadzonych postępowań. (akta kontroli str. 196, 243-247) 13 Dalej: Starosta. 14 W ewidencji zasobu miały być wpisywane adresy nieruchomości. Dla 669 nieruchomości o powierzchni 127,3764 ha nie został wpisany adres ich położenia. 15 W ewidencji zasobu nie wskazano daty aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. 16 W ewidencji GZN dla nieruchomości tych nie zostały wskazane dokumenty potwierdzające prawo własności Gminy do nich. 17 Zastosowano metodę statystyczną (dobór losowy z interwałem). Do losowania wykorzystano program Pomocnik Kontrolera (wersja 5.6). 18 Dalej: mpzp. 19 Dalej: Studium. 4 W sprawie liczby nieruchomości stanowiących własność Gminy, położonych na obszarach objętych mpzp Wójt wyjaśnił: udostępniony przez Urząd na stronie BIP20 program GEOSYSTEM e-mapa, umożliwiał wyszukiwanie dla danej nieruchomości zapisów w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub w mpzp. (akta kontroli str. 1593-1594) 1.3. Na podstawie dokumentacji źródłowej 10 nieruchomości (wybranych z 50)21