Gewerbeflächenpotentialanalyse Stadt Wildeshausen Schwerpunkt: Standort Wildeshausen-Nord ENTWICKLUNG DER SOZIALVERSICHERUNGS- PFLICHTIG BESCHÄFTIGTEN SEIT 2008 (2008 = 100) 140 • überdurchschnittliches Beschäftigungswachstum 135 Landkreis Oldenburg 24,8% in der Region im Vergleich Landkreis Vechta 34,2% zu Niedersachsen 130 Stadt Wildeshausen 27,8% • ausgeprägtes, überdurch- 125 Niedersachsen 18,8% schnittliches Beschäfti- gungswachstum im Land- kreis Vechta 120 • große Teile des LK VEC 115 liegen im regionalen Ein- zugsbereich für Ansied- 110 lungen im geplanten Ge- werbegebiet Wildes- hausen-West. 105 Landkreis Oldenburg Landkreis Vechta • strategisch günstige Lage des geplanten Gewerbe- 100 Stadt Wildeshausen gebietes im Hinblick auf Niedersachsen 95 regionale Wirtschafts- dynamik 90 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Agentur für Arbeit August 2018 2 BEWERTUNG DER UNTERNEHMENSDICHTE IM REGIONALEN UMFELD • Im Umfeld um den Standort Wildeshausen kann allgemein ein hohe Dichte von Unternehmen ermittelt werden. • Dies betrifft insbesondere Unternehmen aus den erweiterungs- bzw. verlagerungs- intensiven Branchen • Verarbeitendes Gewerbe • Baugewerbe • Verkehr und Lagerei • Unternehmensnahe Dienstleistungen • Besonders hohe Konzentrationen von Unternehmen finden sich u.a. im Landkreis Vechta bzw. in den südwestlich von Wildeshausen gelegenen Standorten. • Durch die gute Verkehrsanbindung ist der Standort attraktiv für Verlagerungen bzw. Ansiedlungen im regionalen Umfeld, das eine hohe Unternehmensdichte und überdurchschnittliche Wirtschaftsentwicklung aufweist. 3 BEWERTUNG DER GEWERBEFLÄCHENVERKÄUFE IN WILDESHAUSEN UND IM LK OL • Wildeshausen gehört mit 22 ha verkaufter Fläche (35 Vorgänge) zwischen 2008 und 2017 zu den Top 3 der Standorten im Landkreis Oldenburg mit den größten Gewerbeflächenumsätzen. • Lediglich an den Standorten Ganderkesee (27 ha) und Großenkneten (25 ha) wurden seit 2008 mehr Gewerbeflächen veräußert. • Insgesamt wurden seit 2008 rund 118 ha an Gewerbe- und Industrieflächen im Landkreis Oldenburg an Unternehmen aus dem Bestand und von außerhalb veräußert. • 45 % der verkauften Gewerbeflächen in der Stadt Wildeshausen wurden in den Jahren 2015- 2017 veräußert. Im gleichen Zeitraum waren es im LK OL 37 %. Damit kann für Wildeshausen eine überdurchschnittliche Dynamik in den letzten Jahren konstatiert werden. • Aus der Herkunft bzw. der Art des Vorhabens lässt sich erkennen, dass sowohl Bestands- unternehmen aus Wildeshausen im Rahmen von Erweiterungen als auch Betriebe von außerhalb der Stadt Gewerbeflächen nachfragen. • Aufgrund der hohen Flächennachfrage der Vergangenheit (insbesondere nach GI-Flächen), konnten mehrere Anfragen ansässiger und externer Unternehmen nicht bedient werden. 4 VORHANDENE GEWERBEFLÄCHEN IN DER STADT WILDESHAUSEN Aktuell sind folgende Gewerbeflächenreserven in Wildeshausen vorhanden: o Bei der Alten Lehmkuhle / Düngstruper Straße: GE 6.754 m2 1) o Beim grauen Immenthun / Böttcherstraße: GE ca. 7.550 m2 sowie 8.250 m2 (teilweise reserviert) o Beim grauen Immenthun / Bleicherstraße: MI ca. 12.154 m2 o GE-gesamt ca. 22.554 m2 (inkl. Reservierung) bzw. ca. 1,4 bis 1,6 ha (ohne Reservierung) o GI-Flächen sind aktuell nicht mehr verfügbar. 1) Diese Fläche ist bereits reserviert und für den Verkauf vorbereitet (Beschluss des Verwaltungsausschusses über den Verkauf an einen benannten Käufer liegt bereits vor). 5 VERFÜGBARE GEWERBE- UND INDUSTRIE- FLÄCHEN IM UMFELD VON WILDESHAUSEN o Goldenstedt (insgesamt 3,10 ha) • Bahnhof: 3,10 ha GI zu 20,00 €/m2 sofort verfügbar o Visbek (insgesamt 7,30 ha) • Rechterfeld – Bahnhof: 7,30 ha GE/GI davon 3,4 ha GI sofort verfügbar o Großenkneten (insgesamt 125,2 ha) • Gewerbegebiet Am Brink in Großenkneten: 2,00 ha GE in Parzellen bis 0,70 ha zu 24,75 €/m2 sofort verfügbar • Gewerbe- und Industriegebiet „Ahlhorner Heide“: 3,20 ha GE/GI zu 12,39 €/m2 sofort verfügbar • Metropolpark Hansalinie: 120,00 ha GI/GE zu 25-35 €/m2 sofort verfügbar o Samtgemeinde Harpstedt* (insgesamt 15,98 ha) • Wildeshauser Straße: 3,98 ha GE/MI aktuell nichts verfügbar • Simmerhausen: 5,50 ha GI später verfügbar • Groß Ippener An der Autobahn: 6,50 ha GI später verfügbar o Dötlingen (insgesamt 5,50 ha) • Gewerbegebiet Neerstedt-Süd: 5,50 ha in Parzellen bis 1,00 ha GE zu 10-16 €/m2 davon 1,5 ha sofort verfügbar o Emstek (insgesamt 198,56 ha) • Gewerbe- und Industriegebiet ecopark: 190,00 ha GE/GI zu 42,00 €/m2 davon 15 ha GE + 15 ha GI sofort verf. • Gewerbegebiet „Westl. d. Halener Straße“ in Emstek: 0,60 ha GE zu 25,00 €/m2 sofort verfügbar • Industrie- und Gewerbegebiet Westeremstek: 7,96 ha GE/GI zu 20,00 €/m2 davon 7,53 GI sofort verfügbar Quelle: komsis-Netzwerk der Landkreise und kreisfreien Städte in Niedersachsen; regio gmbh – Institut für Regionalentwicklung und Informationssysteme (Stand November 2018). 6 VARIANTEN DES GEWERBEFLÄCHENBEDARFS (GIFPRO) 2018 – 2027 Die Gewerbeflächenbedarfsprognose nach dem GIFPRO-Modell ergibt für Wildeshausen bzw. den Landkreis Oldenburg den folgenden Gewerbeflächenbedarf: In der Berechnung ist die in den letzten 10 Jahren tatsächlich verkaufte Gewerbefläche jeweils in den Varianten 100%, 50%, 30% berücksichtigt worden. Die Annahme dabei ist, dass in Zukunft von einem maximal gleich großen und einem im Minimum rund ein Drittel so großen Gewerbeflächenumsatz ausgegangen werden kann. Die Werte für die beiden Landkreise Oldenburg und Vechta können – ausgehend von den heutigen Bedingungen – als rechnerischen Mindestwerte betrachtet werden, da für den Landkreis Vechta keine Angaben zu den tatsächlich veräußerten Flächen vorliegen. Aufgrund der hohen Dynamik im LK Vechta in der Vergangenheit dürfte die Nachfrage nach Gewerbeflächen hier mindestens ebenso groß gewesen sein, wie im Landkreis Oldenburg (wahrscheinlich sogar noch deutlich höher). 7 ZUSAMMENFASSUNG - I • Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Wildeshausen hat sich in den letzten Jahren überdurchschnittlich entwickelt. • Diese ausgesprochene Wachstumsdynamik macht sich auch in der Nachfrage nach Gewerbeflächen bzw. der Zahl und Fläche der verkauften Gewerbeflächen bemerkbar. • Generell ist in der gesamten Region ein starkes Beschäftigungswachstum und eine dementsprechend hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen zu verzeichnen. • Eine der wichtigsten Nachfragegruppen nach Gewerbeflächen sind mittel- ständische, oft familiengeführte Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe mit hoher Standorttreue. • Aufgrund der Standorttreue der Unternehmen muss außerdem berücksichtigt werden, dass diese eine Erweiterung möglichst nah am bisherigen Standort präferieren. 8 ZUSAMMENFASSUNG - II • Aktuell besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen in der Region, wobei in Wildeshausen einige Anfragen aufgrund aktuell nicht verfügbarer Flächen nicht bedient werden können. • Der errechnete Gewerbeflächenbedarf in der Region spiegelt die aktuelle Wachstumsdynamik wider. • Der errechnete Gewerbeflächenbedarf bis 2027 gestaltet sich (gemäß verschiedener Szenarien) wie folgt: • Stadt Wildeshausen: ca. 20 bis 40 ha • Landkreis Oldenburg: ca. 222 bis 326 ha • Das aktuelle Gewerbeflächenangebot in der Region ist jedoch quantitativ nur zum Teil geeignet, die aktuelle Nachfrage und die zu erwartenden langfristigen Bedarfe in der Region abzudecken. • Zudem ist nur ein Teil des gesamten Flächenvolumens aktuell marktfähig, insbesondere bei GI-Flächen. 9 ZUSAMMENFASSUNG - III • Das vorhandene Angebot in der Stadt Wildeshausen ist quantitativ und qualitativ aktuell nicht ausreichend, die Bedarfe der Unternehmen zu decken. • Insbesondere stehen kaum geeignete GI-Flächen für Erweiterungen bzw. Ver- lagerungen lokaler sowie Ansiedlungen auswärtiger Unternehmen zur Verfügung. • Das geplante interkommunale Gewerbegebiet Wildeshausen/Dötlingen/Harpstedt ermöglicht kurz- bis mittelfristig eine gewisse Entlastung. 10.