Bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander En Pöttersweg 3 Manderveen Status: vastgesteld Status: vastgesteld Datum: april 2019 IMRO-Code: NL.IMRO.0183.BUIBPRVR3LOCATIES-VG01 Auteur(s): Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 7 1.3 Vigerend bestemmingsplan 8 1.4 De bij het plan behorende stukken 10 1.5 Leeswijzer 10 Hoofdstuk 2 Het plan 11 2.1 Huidige situatie 11 2.2 Toekomstige situatie 14 Hoofdstuk 3 Beleid 17 3.1 Rijksbeleid 17 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 18 3.3 Gemeentelijk beleid 23 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 29 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 29 4.2 Milieuzonering 30 4.3 Geur 32 4.4 Bodem 33 4.5 Geluid 34 4.6 Luchtkwaliteit 35 4.7 Externe veiligheid 36 4.8 Water 39 4.9 Ecologie 40 4.10 Archeologie en Cultuurhistorie 41 4.11 Verkeer / parkeren 43 Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 45 5.1 Planopzet en systematiek 45 5.2 Toelichting op de regels 45 Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 49 Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 51 7.1 Vooroverleg 51 7.2 Zienswijzen 51 Bijlagen toelichting 53 Bijlage 1 Erfinrichtingsplan Oude Uelserdijk naast 12 Mander/Pöttersweg 3 Manderveen 54 Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan rood voor rood 84 Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek en nader (asbest)bodemonderzoek 87 Bijlage 4 Historisch bodemonderzoek - Pöttersweg 3 157 2 bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen Bijlage 5 Asbestonderzoek - Pöttersweg 3 180 Bijlage 6 Akoestisch onderzoek 205 Bijlage 7 Quick scan natuurwaarden 236 Bijlage 8 Watertoets 270 Bijlage 9 Voorwaarden landschappelijke inpassing 275 Regels 277 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 279 Artikel 1 Begrippen 279 Artikel 2 Wijze van meten 288 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 289 Artikel 3 Agrarisch - 1 289 Artikel 4 Agrarisch - 2 293 Artikel 5 Horeca 296 Artikel 6 Wonen 300 Artikel 7 Leiding - Gas 305 Artikel 8 Waarde - Archeologie 3 307 Artikel 9 Waarde - Archeologie 4 309 Hoofdstuk 3 Algemene regels 311 Artikel 10 Anti-dubbeltelregel 311 Artikel 11 Algemene bouwregels 312 Artikel 12 Algemene gebruiksregels 313 Artikel 13 Algemene aanduidingregels 314 Artikel 14 Algemene afwijkingsregels 316 Artikel 15 Algemene wijzigingsregels 317 Artikel 16 Overige regels 318 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 319 Artikel 17 Overgangsrecht 319 Artikel 18 Slotregel 320 Bijlagen regels 321 Bijlage 1 Erfinrichtingsplan Oude Uelserdijk naast 12 Mander 322 Bijlage 2 Erinrichtingsplan Pöttersweg 3 Manderveen 324 Bijlage 3 Ondergeschikte tweede tak of een deeltijdfunctie 326 bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Man der en Pöttersweg 3 Manderveen 3 4 bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen Toelichting bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Man der en Pöttersweg 3 Manderveen 5 6 bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op drie locaties in de gemeente Tubbergen welke gezamenlijk deelnemen aan het rood voor rood traject. De combinatie van drie locaties ten behoeve van het rood voor rood traject komt voort uit een onderlinge afhankelijkheid. Aan de Oude Uelserdijk nabij 12 in Mander is sprake van een agrarisch bedrijfsperceel met de grootste oppervlakte ten behoeve van sloop aanwezig, namelijk 1.709 m². Ter plaatse wenst initiatiefnemer één compensatiewoning te realiseren. Daarnaast wordt de locatie Pöttersweg 3 in Manderveen gebruikt, waar 555 m² sloopoppervlakte aanwezig is. In totaliteit is er daarom sprake van circa 2.264 m² sloopoppervlakte binnen de gemeente Tubbergen. Aan de Uelserdijk nabij 12 in Mander wensen initiatiefnemers zoals gezegd één compensatiewoning te realiseren. Op deze locatie moet tevens de naastgelegen (voormalige bedrijfs)woning meegenomen worden, aangezien de agrarische bedrijfsbestemming ter plaatse komt te vervallen. De Pöttersweg 3 in Manderveen betreft enkel een slooplocatie. Door middel van het Rood voor Rood beleid wordt een inpandige bedrijfswoning op de locatie Kanaal Noordzijde 33 te Albergen toegestaan. Hierdoor kan de bestaande bedrijfswoning worden gesplitst. Initiatiefnemer aldaar wenst namelijk de bestaande, vrijstaande bedrijfswoning af te splitsen van de horecagelegenheid en er een reguliere woonbestemming aan te geven. Deze ontwikkelingen passen niet bij recht binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk te maken. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Oude Uelserdijk nabij 12 Het plangebied bestaat uit het erf Oude Uelserdijk nabij 12 te Mander. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Tubbergen, tussen de dorpen Mander en Manderveen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente kadastrale gemeente Tubbergen, sectie C, perceelsnummers 2723 en 2358 In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Google Maps) Pöttersweg 3 in Manderveen Het plangebied bestaat daarnaast uit het erf Pöttersweg 3 in Manderveen. Deze locatie ligt in het buitengebied van de gemeente Tubbergen, ten zuiden van Manderveen. bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Man der en Pöttersweg 3 Manderveen 7 Figuur 1.2: ligging plangebied (bron: Google Maps) Kanaal Noordzijde 33 Albergen De derde locatie die onderdeel uitmaakt van het plangebied betreft het perceel Kanaal Noordzijde 33 in Albergen. Het perceel is gelegen in het buitengebied van de gemeente Tubbergen, ten zuiden van Albergen en aan het kanaal Almelo-Nordhorn. Figuur 1.3: ligging plangebied (bron: Google Maps) Het perceel waarop de bedrijfswoning gelegen is staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummer 7762 en 7763. Het bedrijfsperceel bestaat uit de nummers 7764 en 7765. 1.3 Vigerend bestemmingsplan De locaties liggen binnen het vigerende bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' van de gemeente Tubbergen. Op 23 mei 2016 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Onderstaand zijn uitsneden van de verbeelding voor de locaties weergegeven en is een nadere toelichting verschaft. Zenderseweg 53/Kanaal Noordzijde 33, Albergen 8 bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) In het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' van de gemeente Tubbergen is aan het gehele bedrijfsperceel van Fraans Marie de bestemming 'Horeca' toegekend. De bedrijfswoning is middels een functieaanduiding geprojecteerd op de locatie. Voor het noordelijke deel van de horecabestemming (parkeerplaatsen en midgetgolf) geldt dat er geen gebouwen en overkappingen mogen worden gebouwd. De toegestane oppervlakte aan bedrijfsbebouwing is vastgelegd en bedraagt maximaal 970 m2. De percelen kennen gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Gronden met deze bestemming zijn mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Dit houdt in dat in principe voor werkzaamheden en bouwwerken waarbij grondroerende werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 2500 m2 en dieper dan 0,40 meter onder het maaiveld plaatsvinden, archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. De percelen kennen ook de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 4'. Hiervoor geldt dat in principe archeologisch onderzoek vereist is bij werkzaamheden en bouwwerkzaamheden bij een oppervlakte groter dan 5000 m² en dieper dan 40 centimeter. Oude Uelserdijk 12 en nabij 12, Mander Figuur 1.5: uitsnede verbeelding 'Tubbergen Buitengebied 2016' ter plaatse van Oude Uelserdijk 12 in Mander (bron:ruimtelijkeplannen.nl) In het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' van de gemeente Tubbergen is aan het perceel Oude Uelserdijk 12 en het perceel nabij Oude Uelserdijk 12 de bestemming 'Agrarisch - 2' toegekend met een bouwvlak en de functieaanduidingen 'bedrijfswoning uitgesloten', 'intensieve veehouderij' en 'plattelandswoning'. De gronden zijn hiermee hoofdzakelijk bestemd voor agrarisch gebruik en de uitoefening van een (intensief) agrarisch bedrijf zonder bedrijfswoning. Daarnaast kennen de percelen de aanduidingen 'milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied', 'milieuzone-intrekgebied' en 'overige zone-geen boom- en sierteelt toegestaan'. Tenslotte is de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 3' aanwezig. Pöttersweg 3, Manderveen bestemmingsplan Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Man der en Pöttersweg 3 Manderveen 9 Figuur 1.6: uitsnede verbeelding 'Tubbergen Buitengebied 2016' ter plaatse van Pöttersweg 3 in Manderveen Aan de locatie aan de Pöttersweg 3 in Manderveen is in het bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch - 1' met een bouwvlak toegekend. De gronden zijn zodoende bestemd voor agrarisch gebruik en de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Ook kent deze locatie de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 3'. Het geldende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden om het rood voor rood voornemen op de locaties mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk. 1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Kanaal N.Z. 33 Albergen, Oude Uelserdijk 12 Mander en Pöttersweg 3 Manderveen' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding,