Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Mulderstraat 2 Hulst, Zandbergsestraat 25 Graauw en Langestraat 2 Nieuw-Namen Status: Vastgesteld Imro: NL.IMRO.0677.bpbuitenmulderstr2-001V 2 Inhoud Hoofdstuk 1: Inleiding ............................................................................................................................. 5 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................ 5 1.2 Bestaande situaties en geldende bestemmingen ................................................................... 5 1.2.1 Mulderstraat 2 te Hulst ................................................................................................... 5 1.2.2 Zandbergsestraat 25 te Graauw (buurtschap Zandberg) ....................................................... 6 1.2.3. Langestraat 2 te Nieuw-Namen............................................................................................. 6 2 Beleidskaders ................................................................................................................................... 8 2.1 Rijksbeleid ..................................................................................................................................... 8 2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) ..................................................................... 8 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................... 8 2.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................. 9 2.2.1 Verordening Ruimte Zeeland en Omgevingsplan Zeeland (2012 – 2018) inclusief eerste herzieningen van 11-03-2016 .............................................................................................................. 9 2.2.2 Vastgesteld Omgevingsplan 2018 Zeeland .......................................................................... 10 2.3 Regionaal beleid ......................................................................................................................... 10 2.4 Relevant gemeentelijk ruimtelijk beleid.......................................................................................... 11 2.4.1. Structuurvisie Gemeente Hulst ........................................................................................... 11 2.4.2 Nota Ruimtelijke kwaliteit .................................................................................................... 11 3. Omgevingsaspecten .......................................................................................................................... 12 3.1 Natuur.......................................................................................................................................... 12 3.2 Cultuurhistorie en archeologie .................................................................................................... 12 3.3 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 13 3.4 Bodem ......................................................................................................................................... 13 3.5 Geluid .......................................................................................................................................... 14 3.6 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................. 15 3.7 Externe Veiligheid ........................................................................................................................ 17 3.8 Afstanden tot omliggende bedrijven........................................................................................... 17 3.9 Watertoetstabel .......................................................................................................................... 18 3.10 Leidingen ................................................................................................................................... 19 4 Juridische planopzet ...................................................................................................................... 21 4.1 Regels .......................................................................................................................................... 21 4.2 Verbeelding ................................................................................................................................. 21 5 Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................... 22 3 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 22 5.2 Financiële uitvoerbaarheid .......................................................................................................... 22 Bijlage 1: Quickscan Natuurwetgeving .................................................................................................. 23 4 Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemers zijn eigenaar van het perceel Mulderstraat 2 te Hulst. Dit perceel is gelegen in het polderlandschap in het midden van de driehoek Hulst, Sint-Jansteen en Absdale. Het perceel heeft een omvang van maar liefst 21.425 vierkante meter. Initiatiefnemers zijn voornemens om ten westen van de bestaande woning op het perceel twee woningen te bouwen. Deze twee woningen zouden dan ieder op een kavel van om en nabij de 4.000 m2 worden gebouwd. De gemeente Hulst heeft op 6 februari 2018 in principe ingestemd met de bouw van twee extra woningen op het perceel. Gelet op de ligging buiten stedelijk gebied heeft de gemeente Hulst als voorwaarde gesteld dat er voor het toevoegen van woningen sprake moet zijn van een zg. ruimte- voor-ruimte bouwtitel, of van het saneren van een woning in het buitengebied en het verplaatsen van de bouwmogelijkheid van deze te saneren woning naar het perceel aan de Mulderstraat. Initiatiefnemer heeft hiertoe actie ondernomen en overeenstemming bereikt over de aankoop van een ruimte voor ruimte bouwtitel, afkomstig van de sanering van de intensieve veehouderij aan de Langestraat 2 te Nieuw-Namen. De bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de bedrijfswoning blijft behouden. Daarnaast is met de eigenaar van het perceel Zandbergestraat 25 te Graauw overeenstemming bereikt over het slopen van de ter plaatse aanwezige woning en het verplaatsen van deze bouwmogelijkheid naar het perceel aan de Mulderstraat. Op het perceel Zandbergsestraat 25 is een agrarisch bouwblok aanwezig. De eigenaren van dit agrarisch bouwblok zijn tevens eigenaar van het naastgelegen agrarisch bedrijf aan de Zandbergsestraat 27, op dit perceel is een bedrijfswoning aanwezig. De bedrijfswoning aan de Zandbergsestraat 25 is niet meer als dusdanig in gebruik. Het slopen van de woning geeft ruimte om de aanwezige bedrijfsloods naar voren uit te breiden. Het geldende bestemmingsplan staat aan de Mulderstraat ter plaatse één woning toe, dat is de bestaande woning. Om de bouw van twee extra woningen toe te staan, is het nodig om basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) hiervoor het bestemmingsplan te herzien. Tevens dient de te slopen bedrijfswoning aan de Zandbergsestraat 25 te worden weg bestemd. Tot slot dient de agrarische bestemming van het bedrijf aan de Langestraat 2 te worden gewijzigd naar ‘wonen’. 1.2 Bestaande situaties en geldende bestemmingen Zoals gezegd richt dit bestemmingsplan zich op drie locaties, namelijk de Mulderstraat 2 te Hulst, de Zandbergsestraat 25 te Graauw en de Langestraat 2 te Nieuw-Namen. 1.2.1 Mulderstraat 2 te Hulst De Mulderstraat is een polderweg tussen Sint-Jansteen en Absdale. Hoewel er geen sprake is van een buurtschap, is er wel sprake van verspreid liggende bebouwing. Het perceel is gelegen binnen de werking van het op 16 mei 2013 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied en heeft grotendeels de bestemming wonen. Een deel aan de achterzijde is bestemd als agrarisch. Rondom de bestaande woning en bijgebouwen ligt het bouwblok, waarbinnen één woning is toegestaan. 5 Fig. 1.1 Uitsnede bestemmingsplan Mulderstraat 2, Hulst Aan de oostzijde van het perceel ligt vanwege de nabijheid van het bedrijventerrein Hogeweg 5 een geluidszone industrie en op het meest oostelijke deel van het perceel ligt de aanduiding kernrandzone. De maximum goothoogte bedraagt 4 meter en de maximum bouwhoogte 8 meter. Op basis van de op 8 juni 2017 vastgestelde parapluherziening ‘Archeologie en Aardkundige Waarden’ heeft het perceel ‘Waarde – Archeologie 2’, dit houdt in dat er een vrijstelling geldt voor aanvullend archeologische afwegingen indien de grond onder 0,40m maaiveld niet meer dan 500 m² wordt verstoord. 1.2.2 Zandbergsestraat 25 te Graauw (buurtschap Zandberg) De woning aan de Zandbergsestraat 25 is gelegen aan de verbindingsweg tussen Graauw en de verzorgende kern Hulst. Het perceel is eveneens gelegen binnen de werking van het bestemmingsplan Buitengebied, op het perceel is een agrarisch bouwblok gelegen. Binnen het bouwvlak is ten hoogste één bedrijfswoning met een inhoud van maximaal 1.000 m3 per agrarisch bedrijf toegestaan. Tevens geldt hier eveneens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Fig. 1.2 Uitsnede bestemmingsplankaart Zandbergsestraat 25, Graauw 1.2.3. Langestraat 2 te Nieuw-Namen Het perceel maakt deel uit van het