Anlage 1 Neckar-Odenwald-Kreis Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ Gemarkung Mittelschefflenz Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Entwurf Planstand: 25.11.2020 KOMMUNALPLANUNG ° TIEFBAU ° STÄDTEBAU Dipl. -Ing. (FH) Guido Lysiak Dipl. -Ing. Jürgen Glaser Dipl. -Ing., Dipl. -Wirtsch. -Ing. Steffen Leiblein Beratende Ingenieure und freier Stadtplaner Eisenbahnstraße 2 6 74821 Mosbach Fon 06261/9290 -0 Fax 06261/9290 -44 info@ifk -mosbach.de www.ifk -mosbach.de Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ INHALT 1. Anlass und Planungsziele 1 1.1 Planerfordernis 1 1.2 Ziele und Zwecke der Planung 1 2. Verfahren 1 3. Plangebiet 1 3.1 Lage und Abgrenzung 1 3.2 Bestandssituation 2 3.3 Seitheriges Planungs- und Baurecht 3 4. Übergeordnete Planungen 4 4.1 Vorgaben der Raumordnung 4 4.2 Flächennutzungsplan 5 4.3 Schutzgebiete 6 5. Plankonzept 7 5.1 Vorhabensbeschreibung 7 5.2 Erschließung und Technische Infrastruktur 8 5.3 Plandaten 9 6. Planinhalte 9 6.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 9 6.2 Örtliche Bauvorschriften 11 6.3 Nachrichtliche Übernahmen 12 7. Auswirkungen der Planung 12 7.1 Umwelt, Natur und Landschaft 12 7.2 Artenschutzrechtliche Zugriffsverbote 13 7.3 Klimaschutz und Klimaanpassung 14 7.4 Starkregen 15 7.5 Immissionen 15 8. Angaben zur Planverwirklichung 16 8.1 Zeitplan 16 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ 1. Anlass und Planungsziele 1.1 Planerfordernis Die „Cornelia Friedrich – Pflege- und Gesundheitsservice GmbH“ plant den Bau eines Seniorenwohnheims und einer Tagespflege-Praxis in Mittelschefflenz. Die Planung sieht die Errichtung eines zweistöckigen Gebäudes mit betreuten Wohnungen mit insgesamt 8 bis 10 Wohneinheiten sowie einer Tagespflege-Praxis vor. Die Aufstellung des Bebau- ungsplans ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errich- tung der Senioren- und Pflegeeinrichtung zu schaffen. Das Vorhaben wird seitens der Gemeinde Schefflenz unterstützt. 1.2 Ziele und Zwecke der Planung Durch die Errichtung des Seniorenwohnheims mit ergänzender Tagespflege-Praxis soll laut Kreisseniorenbericht des Neckar-Odenwald-Kreises dringend benötigter altersge- rechter Wohnraum sowie ausreichend Pflegemöglichkeiten in Schefflenz geschaffen wer- den. Mit der Errichtung einer Senioreneinrichtung mit ergänzender Nutzung am ausgewählten Planstandort wird dies in zentrumsnaher Ortslage von Mittelschefflenz umgesetzt. 2. Verfahren Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im Regelverfahren mit zweistufiger Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß § 3 und § 4 BauGB. 3. Plangebiet 3.1 Lage und Abgrenzung Das Plangebiet befindet sich rund 400 m nordwestlich des Ortskerns von Mittel- schefflenz. Maßgebend ist der Geltungsbereich, wie er in der Planzeichnung des Bebauungsplanes gem. § 9 Abs. 7 BauGB festgesetzt ist. Umfasst ist das Flurstück 7677. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 0,53 ha. Begründung – Entwurf Seite 1 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ Plangebiet Abb. 1: Auszug aus der topograph. Karte TK 25 (Quelle: Landesvermessungsamt, Ausgabe 2010) 3.2 Bestandssituation Das Plangebiet wird aktuell als Ackerfläche landwirtschaftlich genutzt. Im Norden grenzt der „Friedhofweg“ an das Plangebiet an. Im Osten und im Süden befinden sich weitere landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Westen und im Süden befinden sich weitere land- wirtschaftlich genutzte Flächen. Östlich des Plangebietes verläuft die „Grabenstraße“. Im Anschluss folgt im Osten eine gemischt genutzte Bebauung. Südlich daran knüpft die Wohnbebauung des Wohngebietes „Viehweg“ an. Nördlich des Friedhofwegs beginnt in etwa 15 m Entfernung das Gewerbegebiet „Kochgrabenring“. Der Friedhof von Mittel- schefflenz befindet sich in rund 100 m in nordwestlicher Richtung. Topographie und Bodenverhältnisse Das Plangebiet befindet sich auf einer Höhe von 286,5-291,5 m ü. NN. und fällt dabei Richtung Südosten leicht ab. Im Plangebiet werden erodierte Parabraunerde und Parabraunerde aus Lösslehm sowie Kolluvien aus holozänen Abschwemmmassen aus Lössboden-Material als Bodentyp aus- gewiesen. Diese Böden weisen eine hohe bis sehr hohe Bodenfruchtbarkeit sowie eine hohe Gesamtbewertung im Hinblick auf seine Bodenfunktion auf. Begründung – Entwurf Seite 2 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ Plangebiet Abb. 2: Luftbild (Quelle: LUBW – Geodatenbasis © Landesamt für Geoinformation und Landesent- wicklung Baden-Württemberg (www.lgl-bw.de)) Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die bestehende „Grabenstraße“, welche bereits an den „Friedhofweg“ angebunden ist. Eine Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz besteht in nordwestlicher Richtung an die B 292 sowie in südöstlicher Richtung an die L 526. Technische Ver- und Entsorgung Nördlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich ein Mischwasserkanal sowie ein Regenwasserkanal. Am südöstlichen Rand verläuft eine Verdolung des „Kochgräbelein“. Ein Glasfaserkabel bzw. eine Telefonleitung verläuft östlich angrenzend an das Plangebiet entlang der „Grabenstraße“. Weiterhin sind durch die bereits angrenzende Bebauung Strom- und Wasserleitungen in unmittelbarer Nähe vorhanden. Altlastensituation Im Plangebiet sind keine Altlasten oder altlastverdächtigen Flächen im Sinne des Bun- desbodenschutzgesetzes bekannt. 3.3 Seitheriges Planungs- und Baurecht Für das Plangebiet besteht bisher kein Bebauungsplan, das Areal befindet sich planungs- rechtlich im Außenbereich nach § 35 BauGB. Begründung – Entwurf Seite 3 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ 4. Übergeordnete Planungen 4.1 Vorgaben der Raumordnung Bei der Planung sind die folgenden raumordnerischen Vorgaben zu beachten: Landesentwicklungsplan 2002 Im Landesentwicklungsplan ist die Gemeinde Schefflenz dem ländlichen Raum im enge- ren Sinne zugeordnet und zählt zum Mittelbereich Mosbach. Sie liegt den Entwicklungsachsen Heidelberg – Neckargemünd -Eberbach – Mosbach (- Neckarsulm) und Meckesheim – Mosbach – Adelsheim/Osterburken – Buchen (Oden- wald) – Walldürn/Hardheim (-Tauberbischofsheim) am nächsten. Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar In der Raumnutzungskarte befindet sich das Plangebiet im direkten Anschluss an den bestehenden Siedlungsbereich Wohnen. Das Plangebiet selbst wird nachrichtlich als „Sonstige landwirtschaftliche Gebiete und sonstige Flächen“ dargestellt. Im unmittelba- ren Umfeld des Plangebiets werden im Regionalplan ein Regionaler Grünzug (Z) und ein Vorranggebiet für Naturschutz und Landschaftspflege (Z) festgesetzt. Sie werden von der Planung nicht berührt. Weitere zu beachtende raumordnerische Ziele und Grundsätze sind in der Raumnut- zungskarte für das Plangebiet nicht festgesetzt. Plangebiet Abb. 3: Auszug aus der Raumnutzungskarte des Einheitlichen Regionalplanes (Quelle: Verband Region Rhein-Neckar) Begründung – Entwurf Seite 4 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ 4.2 Flächennutzungsplan Der Gemeindeverwaltungsverband „Schefflenztal" verfügt über eine mit Datum vom 20.01.2003 rechtswirksam gewordene 1. Fortschreibung des Flächennutzungsplans. In diesem wird das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Die Planung folgt somit nicht dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB. Eine Än- derung des Flächennutzungsplans ist erforderlich. Der hierzu erforderliche Beschluss wird zeitnah durch den Gemeindeverwaltungsverband gefasst. Das erforderliche Verfahren wird im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt. Plangebiet Abb. 4: Auszug aus dem digitalisierten rechtskräftigen Flächennutzungsplan (Quelle: IFK) Begründung – Entwurf Seite 5 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ 4.3 Schutzgebiete Plangebiet Abb. 5: Schutzgebiete (Quelle: Daten- und Kartendienst der LUBW) Von der Planung werden die folgenden Schutzgebietsausweisungen nach dem Natur- schutz- oder Wasserrecht berührt: Biotopverbund Das Plangebiet befindet sich am westlichen Rand mit einer kleinen Teilfläche im landes- weiten Biotopverbundsystem eines „500 m – Suchraum“ des Biotopverbundes mittlerer Standorte. Der Suchraum wird in geringem Umfang durch das Plangebiet berührt. Wasserschutzgebiet „Kreuzwiesenquelle“ Das Plangebiet liegt vollständig in Zone III und IIIA des Wasserschutzgebietes „Kreuzwie- senquelle“ (02.11.1989). Nach § 2 Abs. 1 WSG-VO sind unter anderem das Errichten und Betreiben von Anlagen zur Lagerung von wassergefährdenden Stoffen und zur Behand- lung, Beseitigung oder dem Umschlag von Abfällen verboten. Begründung – Entwurf Seite 6 Gemeinde Schefflenz– Gemarkung Mittelschefflenz Bebauungsplan „Wohnen und Pflegen“ Plangebiet Abb. 6: Schutzgebiete (Quelle: Daten- und Kartendienst der LUBW) Weitere Schutzgebietsausweisungen nach dem Naturschutz- oder Wasserrecht werden im Plangebiet und seiner näheren Umgebung nicht ausgewiesen. 5. Plankonzept 5.1 Vorhabensbeschreibung Im Plangebiet auf dem Flurstück 7677 soll an der „Grabenstraße“ bzw. dem „Friedhofweg“ ein barrierefreies Seniorenwohnheim mit betreuten Wohngemeinschaften und einer Ta- gespflege-Praxis errichtet werden. Im Untergeschoss sollen Räume in gemischter Nut- zung für die Verwaltung, Büroräume und die Technik, ein Empfang sowie ein ambulanter Pflegedienst untergebracht werden. Im Erdgeschoss sollen Räume für die Tagespflege- Praxis sowie Essens- und Ruhebereiche eingerichtet werden. Das Obergeschoss enthält mehrere betreute Wohnungen. Vor dem geplanten