Analyse Der Flächenressourcen Für Den Wohnungsbau

Analyse der Flächenressourcen für den Wohnungsbau

- Gemeinde St. Michaelisdonn -

Albersdorf - Potsdam September 2014

BORNHOLDT Ingenieure GmbH Albersdorf • Pirna • Potsdam

Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Analyse der Flächenressourcen für den Wohnungsbau

Gemeinde St. Michaelisdonn im Kreis Dithmarschen

Bearbeitung durch:

BORNHOLDT Ingenieure GmbH

Niederlassung Potsdam Hauptsitz Gutenbergstraße 63 Klaus-Groth-Weg 28 14467 Potsdam 25767 Albersdorf Tel.: 0331/7409142 Tel.:04835/9706-0 Fax: 0331/7409144 Fax: 04835/9706-32 e-mail: [email protected] [email protected]

Dipl.-Ing. Bärbel Bornholdt – Stadt- und Regionalplanung Dipl.-Ing. Jan Bornholdt – Landschaftsplanung

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Inhalt

1. Anlass und Aufgabenstellung ...... 2 2. Übergeordnete Planungen ...... 3 2.1 Landesentwicklungsplan ...... 3 2.2 Regionalplan ...... 4 2.3 Flächennutzungsplan ...... 4 3. Ausgangslage...... 6 4. Bestandsaufnahme ...... 7 5. Analyse und planerisch-fachliche Bewertung ...... 24 6. Handlungsempfehlungen ...... 26 6.1 Innenbereich / Ortsentwicklung ...... 26 6.2 Außenbereich / Bauleitplanung ...... 27 7. Literatur, Quellen, Gesetze ...... 28

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1. Anlass und Aufgabenstellung

Die Gemeinde St. Michaelisdonn ist ein Zentralort im ländlichen Raum, der landschaftlich schön gelegen ist und eine günstige Infrastrukturausstattung aufweist. Dennoch ist die Einwohnerzahl mangels ausreichender Geburtenrate und Zuzügen sowie letztlich auch mangels Arbeitsplätzen in der Region seit ca. 10 Jahren gesunken. Die Gemeinde hat jetzt aufgrund ihrer attraktiven Lage, der sozialen Infrastruktur und vorhandener Einrichtungen der Altenpflege Nachfrage nach Wohnbauland für seniorengerechte Gebäude. Grundstücke in den neu erschlossenen Wohngebieten der letzten Jahrzehnte sind weitgehend belegt. Um einen zukünftigen Bedarf speziell für seniorengerechte Wohnungen decken zu können, ist eine Analyse aktivierbarer Flächen notwendig. Dabei gilt es, die Vorgaben der Landes- und Regionalplanung „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sowie des § 1a (2) BauGB „sparsamer Umgang mit Grund und Boden“ zu beachten, die eine restriktivere Baulandausweisung zum Ziel haben und gleichzeitig eine Prognose für die zukünftige Entwicklung im Sektor des Wohnungsbaus zu erarbeiten. Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde St. Michaelisdonn in Abstimmung mit privaten Bauträgern beschlossen, eine Erhebung der vorhandenen Flächenressourcen im Innenbereich der Gemeinde zu erstellen und im Rahmen einer Analyse zu prüfen, ob und in welchem Umfang hier alternativ zur Inanspruchnahme neuer Flächen eine Entwicklung von Wohnbauflächen möglich wäre. Dabei ist insbesondere die zukünftige Nutzung durch seniorengerechte, zentrumsnahe und attraktive, sozial integrierte Wohnformen zu berücksichtigen.

Abb. 1: Übersichtsplan zur Lage des Untersuchungsgebiets (Quelle: Umweltdatenatlas SH)

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2. Übergeordnete Planungen

2.1 Landesentwicklungsplan St. Michaelisdonn liegt gemäß Landesentwicklungsplan 2010 (LEP) im ländlichen Raum. Innerhalb des Systems der zentralen Orte hat die Gemeinde des Status eines ländlichen Zentralortes, d. h. hier soll für die Bevölkerung des Verflechtungsbereichs die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen, täglichen Bedarfs sichergestellt und bedarfsgerecht weiterentwickelt werden. Dazu gehören u. a. ärztliche Versorgung im Bereich der Allgemeinmedizin, Zweigstellen von Geldinstituten, Handwerks- oder private Dienstleistungsbetriebe. Zugleich ist St. Michaelisdonn als ländlicher Zentralort Schwerpunkt für den Wohnungsbau auch über den örtlichen Bedarf hinaus. Das nächstgelegene Mittelzentrum im 10 km Umkreis ist die Stadt Brunsbüttel. St. Michaelisdonn liegt im 10-km-Radius um das Mittelzentrum aber nicht im Stadt-Umland-Bereich. Von Süden zieht sich ein Vorbehaltsraum für Natur und Landschaft bis in die westliche Ortslage hinein. Diese Vorbehaltsräume auf Landesebene umfassen großräumige, naturraumtypische, reich mit naturnahen Elementen ausgestattete Landschaften sowie Biotopverbundachsen. Letztere ist als Hauptverbundachse auch nördlich der Ortslage entlang der Bahnlinie verzeichnet.

Abb. 2: Ausschnitt LEP 2010

Der Wohnungsbestand lag Ende 2009 bei 1.673 Wohneinheiten (WE) 1, d. h. bis 2025 könnte die Gemeinde max. 167 zusätzliche WE (10%) schaffen. Da von 2010 bis 2012 bereits 10 weitere WE in Form von Ein- oder Mehrfamilienhäusern entstanden sind 2, hat die Gemeinde demnach noch einen Spielraum von max. 157 neuen WE. Dieser Spielraum ist lt. LEP auf nachhaltige, zukunftsorientierte Weise zu nutzen und kann erst nach dem Aufzeigen von Flächenpotenzialen und einer Prognose für die Bevölkerungsentwicklung ausgeschöpft werden.

1 Quelle: www.regionalstatistik.de (Statistiken des Bundes und der Länder) 2 Quelle: www.regionalstatistik.de

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2.2 Regionalplan Laut Regionalplan für den Planungsraum IV 2005 (RP IV) ist die Gemeinde als ländlicher Zentralort Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung. Vor dem Hintergrund der Innenentwicklung soll hier eine angepasste Ausweisung von Wohn-, Gemeinbedarfs- und gewerblichen Bauflächen erfolgen sowie die Bereitstellung entsprechender Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen. Im ländlichen Zentralort Sankt Michaelisdonn und in seinen vier Nahbereichsgemeinden lebten 2005 circa 7.200 Einwohner. Der Nahbereich gehört zum Wirtschaftsraum Brunsbüttel und damit auch zur Gebietskulisse des REK für die Metropolregion Hamburg. Aufgrund dieser günstigen Lage sieht der Regionalplan 2005 für Sankt Michaelisdonn eine gute Ausgangsposition als Standort für die Zulieferindustrie und das Dienstleistungsgewerbe. Diese Voraussetzungen sollen verstärkt genutzt werden. Durch den Bahnhof an der Strecke Hamburg - Westerland und als Knotenpunkt von vier Landesstraßen ist die Gemeinde gut in die überregionale Verkehrsinfrastruktur eingebunden und hat damit aus Sicht der Regionalplanung gute Bedingungen für eine wirtschaftliche Weiterentwicklung. Der Regionalplan fordert in diesem Zusammenhang eine Revitalisierung der gewerblich nutzbaren Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik. Gemäß Regionalplan hatte die Gemeinde Ende 2003 insgesamt 3.779 Einwohner bei 1.627 Wohneinheiten. Die Gemeinde verfügt über eine Kindertagesstätte, Grund-, Haupt- und Realschule, Kreisfeuerwehrzentrale, Flugplatz Hopen, Freibad, Jugendherberge sowie einen Golfplatz . Außerdem liegt St. Michaelisdonn in einem Gebiet mit besonderer Bedeutung für Tourismus und Erholung.

2.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Gemeinde St. Michaelisdonn wurde 1970 erstmals aufgestellt und 1994 neu aufgestellt. Bis dahin hatte er bereits zahlreiche Änderungen in Bezug auf die weitere Entwicklung hinsichtlich des Wohnungsbaus erfahren. Weitere Änderungen nach 1994 standen meist im Zusammenhang mit der Entwicklung von Flächen für die Gewinnung regenerativer Energien. Diese sind vor allem im Norden der Gemeinde auf den ehemaligen Flächen der Zuckerfabrik angrenzend an Gewerbegebiete entstanden.

Der Flächennutzungsplan (FNP) weist den überwiegenden Teil der älteren Ortslage und Hopen als gemischte Bauflächen (M) aus. Als Wohnbauflächen dargestellt sind: - ein Bereich am nördlichen Ortsrand - Gebiet Am Fischteich - ein Bereich am westlichen Ortsrand - Gebiet Marschenblick (alle Grundstücke sind bebaut) - sowie die weitläufigen Flächen der Wohngebiete westlich und östlich der Hoper Straße, welche durch mehrere Bebauungspläne der sechziger bis neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts erschlossen und bebaut wurden - Außerdem eine große Fläche nördlich der Burger Straße zwischen der Alten Landstraße und der Bebauung an der Meldorfer Straße (Fläche soll wieder aufgehoben werden)

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Abb. 3: Ausschnitt FNP

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3. Ausgangslage

Die Gemeinde St. Michaelisdonn kann deutlich in den historischen Dorfkern und seine Erweiterungen westlich der Bahn sowie die Baugebiete des Wohnungsbaus aus den sechziger bis neunziger Jahren des 20. Jahrhunderts östlich der Bahn unterschieden werden. Im westlichen Gemeindegebiet und entlang der Burger Straße, Johannsenstraße und Westerstraße wird das Ortsbild durch eine große Bandbreite an unterschiedlichen Nutzungen entlang der historisch gewachsenen Strukturen geprägt. Diese überwiegend als Mischgebiete dargestellten Bereiche weisen eine hohe Durchmischung von dörflichen Gewerbeeinheiten, Wohnnutzung in Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Handelsflächen auf. In diesen Bereichen finden sich vermehrt Leerstände, Gewerbebrachen und Baulücken (z. T. durch Abriss). Landwirtschaftliche Betriebe sind hier nur noch als Spezialfälle, wie Pferdehof bzw. -haltung vorhanden. Der überwiegende Teil der reinen Wohnbebauung liegt östlich der Bahn an den ruhigen Seitenstraßen der Hoper Straße meist in Form von weitläufigen Einzelhausgebieten und in geringem Umfang als Geschosswohnungsbau. Gebäude- bzw. Wohnungsleerstand oder Baulücken sind hier nur in geringem Umfang vorhanden. Der Gebäudebestand ist zum Teil aber nicht auf dem neuesten energetischen und baulich zeitgemäßen Stand. Dies trifft vermehrt auch auf Gebäude im historisch gewachsenen, westlichen Teil von St. Michaelisdonn zu. Im Ortsteil Hopen ist die ehemalige landwirtschaftliche Prägung deutlich zu erkennen. Die innerörtlichen Hofanlagen sind allerdings überwiegend nicht mehr genutzt. Ein Hof steht komplett leer; bei anderen Höfen sind nur die Stallgebäude bzw. Scheunen leer stehend. Wohnnutzung findet in den alten Gebäuden und teilweise in neuen Einfamilienhäusern statt. Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sind mit zwei Kindergärten (Kindertagesstätte Sterntaler und Waldkindergarten Christianslust), eine Grund- und Regionalschule sowie Altenpflegeheim und Senioreneinrichtungen vorhanden. Diese Einrichtungen sind zurzeit noch gut ausgelastet. Einkaufsmöglichkeiten mit Waren für den täglichen Bedarf gibt es als Discounter Aldi und Netto (im Bau) sowie einen Vollsortimentmarkt (Sky) im Ortskern. Weitere Geschäfte für unterschiedliche Bedarfe sind ebenfalls im Ortskern vorhanden. Auffällig ist jedoch der Leerstand einiger ehemaliger Ladengeschäfte an den größeren Straßen des Ortes. Hinsichtlich der Freizeit-Infrastruktur verfügt St. Michalisdonn über ein Freibad in zentraler Ortslage, größere Sportanlagen für den Schul- und Breitensport sowie einen Golfplatz. Die Merkmale des demografischen Wandels, stagnierende bzw. schrumpfende Bevölkerungszahlen und immer mehr ältere Menschen, sind auch in St. Michaelisdonn vorhanden (siehe Abb. 4 und 5). Aufgrund dessen und der daraus resultierenden geringen Nachfrage nach Wohnbauland hat die Gemeinde in den letzten ca. 10 Jahren keine Neubaugebiete mehr ausgewiesen.

Abb. 4: Einwohnerentwicklung 2003-2012, eigene Darstellung Abb. 5: Altersgruppenverteilung, eigene Darstellung

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4. Bestandsaufnahme

In Vorbereitung der Ortsbegehung wurden zunächst mit Hilfe von Luftbildern und Flurkarten freie Grundstücke und Flächen erhoben, die im planungsrechtlichen Innenbereich liegen, sowie augenscheinlich untergenutzte Flächen. Unter Berücksichtigung der Bebauung in den jeweiligen Teilen des Gemeindegebiets, wurden nur die im Bebauungszusammenhang ausreichend großen Flächen vorab gekennzeichnet. Des Weiteren wurden Flächen im Außenbereich aufgenommen, die im Flächennutzungsplan als gemischte Bauflächen bzw. Wohnbauflächen dargestellt sind sowie die rechtsgültigen Bebauungspläne. Nicht in die Untersuchung einbezogen wurde der Ortsteil Hindorf nördlich der Ortslage an der Straße nach Meldorf (L 138), da hier eine zusätzliche Bebauung nicht erwünscht ist. Am 21. und 22. Juli 2014 erfolgte die Begehung der Ortslage. Dabei wurden nach einem vorher erarbeiteten Raster die Eigenschaften der augenscheinlich freien und ggf. verfügbaren Grundstücke ausreichender Größe erfasst. Nach einer ersten Auswertung und Abstimmung mit dem Amt Burg-St. Michaelisdonn am 21.07.2014 wurden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme am 28.08.2014 mit Bürgermeister Volker Nielsen, Herrn Stammer vom Bauplanungsamt und dem Bauausschussvorsitzenden Holger Jürgens besprochen sowie die Detailinformationen abgeglichen. Die Ergebnisse des Gesprächs sind in die nachfolgende Tabelle eingeflossen. Der Sektor frei stehender Einfamilienhäuser , die zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden, ist ausreichend und erhält regelmäßig „Nachschub“. Nach Auskunft von Amt und Bürgermeister ist auf dem Wohnungs- und Häusermarkt in der Gemeinde eine hohe Fluktuation zu verzeichnen. Häufig werden die günstigen Einfamilienhaus-Grundstücke von auswärtigen Ruheständlern aus Ballungsräumen gekauft und als Ruhesitz oder auch nur als Ferienhaus genutzt. Vor Ort und/oder im Internet angebotene Häuser und Grundstücke stehen teilweise bereits leer. Der bauliche und äußere Zustand ist überwiegend (noch) gut. Seitens der Gemeinde wurde bemerkt, dass im Sektor der Vermietungen aktuell günstige Mietwohnungen auf gutem baulichem und energetischem Niveau sowie ggf. altersgerecht ausgestattet fehlen . Hier sieht die Gemeinde ihren eigenen zukünftigen Handlungsschwerpunkt. Es werden vermehrt Wohnungen/Einfamilienhäuser im schlechten Zustand an sozial schwache Haushalte vermietet, die verschiedene Einrichtungen in der Gemeinde, wie z. B. das Sozialkaufhaus „Hoelp“ nutzen. Der Pflegezustand von Gebäuden und Gärten ist in diesen Fällen häufiger auf einem schlechten Niveau und beeinflusst die Umgebung negativ. Eine Nachfrage im Bereich des Neubaus von Einfamilienhäusern scheint so gut wie nicht vorhanden , konkrete Angaben konnten hierzu aber nicht gemacht werden. Es gibt allerdings von Seiten privater Investoren Interesse, altersgerechten Wohnraum mit gehobenem Standard auf Außenbereichsflächen im nördlichen Teil der Gemeinde anzusiedeln.

Aufgrund dieser Aussagen liegt der Fokus der weiteren Untersuchungen bei folgenden Punkten: • Innenbereichsflächen für den Bau von günstigen Mietwohnungen (Geschosswohnungsbau) mit gutem Standard • mögliche Alternativstandorten im Innenbereich für den Bau von altersgerechtem Wohnraum mit gehobenem Standard • Umnutzungs- und Nachverdichtungspotenziale für den Bau von privaten Eigenheimen im Innenbereich • Grundstücke bzw. Gebäude in schlechtem Pflegezustand mit Aktivierungspotenzial und - notwendigkeit

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Baulücken, untergenutzte Flächen, Leerstand

Flächennummer 1 1a 2 3 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 24/3 (tlw.) / Flur 1 (Westdorf) 24/3 (tlw.) / Flur 1 (Westdorf) 69/28 / Flur 1 (Westdorf) 153/1 / Flur 1 St. Michel Adresse Westdorf 4 Westdorf 2 /Zuckerstraße Unterm Kleve 4 Helser Geestweg 24 Größe (m²) 2680 1110 900 1890 Eigentümer privat privat privat privat - Freifläche nach Gebäudeabriss Koppel mit kleinem Stall Freifläche nach Gebäudeabriss / aktuelle Nutzung /Zustand Brache nach Gebäudeabriss - Scheune (schlechter Zustand) angrenzend an Scheune Obstbäume städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche Baulücke Baulücke FNP / B -Plan/ Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Innen- bzw./ Außenbereich Innenbereich Innenbereich Innenbereich Innenbereich Erschließung wegseitig vorhanden / unbefestigt straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ja ja nein nein Bebaubarkeit der Fläche / unproblematisch aber Topografie unproblematisch, ggf. Baumschutz unproblematisch unproblematisch Gelände beachten beachten Freifläche für Landschaftsbild Ortsbild Lückenschließung Lückenschließung Arrondierung beachten, ggf. Arrondierung umweltrelevante Bewertung Immissionen Landwirtschaft (gering) Verkehr zum Gewerbegebiet Verkehr / Bahn Landwirtschaft Altlastenverdacht nein nein nein nein Sonstiges Landschaftlich exponiert Landschaftlich exponiert Fazit keine städtebaulichen keine städtebaulichen Freifläche klimatisch und optisch keine städtebaulichen Hemmnisse, Bewertung/ Verfügbarkeit Hemmnisse wichtig Hemmnisse Bebauung durch Eigentümer Eigenbedarf des Eigentümers Eigenbedarf des Eigentümers Eigenbedarf des Eigentümers zeitnah vorgesehen Handlungsbedarf falls Scheune planerische Empfehlung Tendenz Erhaltung Freifläche kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf verfällt mögliche WE 1 0 1 1

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Flächennummer 4 5 6 7 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 123/1 / Flur 1 St. Michel 78/2 / Flur 1 Westdorf 85/41, 85/39 / Flur 1 Westdorf 98/13 teilw. / Flur 1 St. Michel Adresse Grüner Weg 4 Johannsenstraße 52 Johannsenstraße 50 Landweg Größe (m²) 875 1055 2500 4015 Eigentümer privat privat privat privat Leerstand Wohngebäude mit weitgehend Leerstand Gewerbe, aktuelle Nutzung /Zustand Freifläche / Wiese Freifläche / Grünland (Hauskoppel) Garten (ungepflegt) 100% versiegelte Fläche städtebauliche Bewertung Leerstand Gewerbe / Flächentyp Baulücke Leerstand untergenutzte Fläche Untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Innenbereich Innenbereich „Außenbereich im Innenbereich“ Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig nein nein ggf. ja Bebaubarkeit der Fläche/ unproblematisch unproblematisch unproblematisch Gelände Ortsbild brachliegende Fläche negative Wirkung teils negative Wirkung Freifläche

umweltrelevante Bewertung Immissionen nein keine keine Landwirtschaft (gering) Altlastenverdacht nein nein prüfen nein Sonstiges klimatisch relevant Fazit

keine städtebaulichen evtl. B-Plan erforderlich; keine städtebaulichen Gebäudenach- bzw. Umnutzung Bewertung/ Verfügbarkeit Hemmnisse, Eigenbedarf des Eigentümers Hemmnisse unklar Gebäudenachnutzung unklar unklar Priorität / Bebauung städtebaulich Nachnutzungsmöglichkeiten langfristig Möglichkeit für Umnutzungsmöglichkeiten prüfen, planerische Empfehlung sinnvoll, und/oder Eigenbedarf prüfen , behutsame Nachverdichtung prüfen Eigentümeransprache ggf. Eigentümeransprache ggf. Eigentümeransprache Eigentümeransprache mögliche WE 1 1 unklar 3-4

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Flächennummer 7a 8 9 10 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 98/13 teilw. / Flur 1 St. Michel 93/4 / Flur 1 St. Michel 96/3 / Flur 1 St. Michel 98/15 (tlw.) / Flur 1 St. Michel Adresse Mückenweg 7 Trennewurther Straße (7) Trennewurther Straße 3 Trennewurther Straße (1a) Größe (m²) 4250 730 400 1370 Eigentümer privat privat privat privat

Gebäude: Leerstand Hof (?), Lagerfläche mit Baumbestand am aktuelle Nutzung /Zustand Gebäudebestand, altes und neues Brache, Garten / Baumbestand Garten und Hofanlagen Rand Wohngebäude städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche Baulücke Leerstand Altgebäude untergenutzte Fläche gemischte Baufläche/ Innenbereich FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / gemischte Baufläche / ggf. auch „Außenbereich im gemischte Baufläche/ Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Innenbereich Innenbereich Innenbereich“ Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ja nein ggf. ggf. Bebaubarkeit der Fläche/ ggf. teilw. Abriss, Bodensanierung unproblematisch vorhandene Bebauung unproblematisch Gelände Ortsbild noch keine negative Wirkung unbefestigte Lagerfläche negative Wirkung (noch gering) Freifläche

Immissionen Landwirtschaft (gering) Verkehr (gering) Verkehr (gering) Verkehr (gering) umweltrelevante Bewertung Altlastenverdacht prüfen nein nein nein Sonstiges erhaltenswerter Baumbestand Baumbestand

Fazit potenzielle Umnutzungsfläche keine städtebaulichen keine städtebaulichen Hemmnisse Bewertung/ Verfügbarkeit (altersgerechtes Wohnen), Hemmnisse Nutzung und Eigenbedarf unklar Eigenbedarf unklar Eigenbedarf des Eigentümers unklar Eigenbedarf unklar Entwicklungsmöglichkeit mit Fläche mittlere Priorität, mittlere Priorität planerische Empfehlung Nr. 7 prüfen , Eigentümeransprache ggf. Eigentümeransprache ggf. Eigentümeransprache kein Handlungsbedarf „im Auge behalten“ mögliche WE 0 (unklar) 1 1 1

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Flächennummer 11 12 13 14 allgemeine Angaben 111/10, 111/8 (tlw.) u. 111/11 (tlw.) Flur /Flurstück 98/7 teilw. / Flur 1 St. Michel 119/5 teilw. / Flur 1 St. Michel 102/4 / Flur 1 Westdorf / Flur 1 Westdorf Adresse Johannsenstr. 91 Grüner Weg 2a Marschenblick Burger Straße Größe (m²) 600 670 2470 1430 Eigentümer privat privat privat ? privat

aktuelle Nutzung /Zustand Garten Garten Brache, Baumbestand, Wald (?) Freifläche, teils betoniert

städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Flächen untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich straßenseitig vorhanden/ B-Plan Nr. Erschließung vorhanden vorhanden straßenseitig vorhanden 24a Bodenordnung notwendig ja ja ja nein Bebaubarkeit der Fläche/ unproblematisch unproblematisch weitgehend unproblematisch unproblematisch Gelände negative Wirkung durch Ruine Lagerfläche negativ für Ortsbild, tlw. Ortsbild privater Garten, gepflegt privater Garten, gepflegt (Schuppen) Ablagerungen v. Müll ! Immissionen Verkehr / Bahn in geringem Maß keine keine Verkehr ! umweltrelevante Bewertung Altlastenverdacht nein nein unklar unklar Sonstiges ggf. Artenschutz

Fazit - Bebauung sinnvoll, da - durch Lage an vielbefahrener Nachverdichtung möglich Nachverdichtung möglich Erschließung genutzt werden kann Straße als Wohnbaufläche wenig Bewertung/ Verfügbarkeit niedrige Priorität niedrige Priorität - Aufwertung des Wohngebiets geeignet Eigenbedarf Eigenbedarf B-Plan Nr. 24a - Priorität für Handel/Gewerbe - ggf. Waldstatus prüfen - Handlungsbedarf - Altlastenuntersuchung und ggf. - Bebauung / Nutzung im Ortskern planerische Empfehlung kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf Eigentümeransprache sinnvoll - Entwicklung durch Gemeinde? - Eigentümeransprache mögliche WE 1 0 2 (1)

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 11 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn Flächennummer 15 16 17 18 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 531/76 teilw. / Flur 2 Westdorf 513/73 teilw. / Flur 2 Westdorf 506/73 / Flur 2 Westdorf 63/18 / Flur 2 Westdorf Adresse Bahnhofstraße 3a Wittrockstraße (2a) Wittrockstraße( 5a) Zur Mühle 7 Größe (m²) 520 590 420 670 Eigentümer privat privat privat privat

aktuelle Nutzung /Zustand Garten, gepflegt Garten, gepflegt Garten, gepflegt (Gemüse) Brandruine, Vegetation

städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche Baulücke untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung vorhanden vorhanden vorhanden vorhanden Bodenordnung notwendig ja ja nein nein Bebaubarkeit der Fläche / Bebauung erst nach Beseitigung der unproblematisch unproblematisch unproblematisch Gelände Ruine möglich Areal negativ für Ortsbild, allerdings Ortsbild privater Garten privater Garten privater Garten / Garage wenig einsehbar umweltrelevante Bewertung Immissionen Verkehr / Bahn Verkehr / Bahn nein keine Altlastenverdacht nein nein nein unklar Sonstiges Fazit Nachverdichtung möglich Nachverdichtung möglich keine städtebaulichen Hemmnisse Bewertung/ Verfügbarkeit verfügbar nach Abriss niedrige Priorität; Eigenbedarf niedrige Priorität; Eigenbedarf Verfügbarkeit unklar - Schrottimmobilie (§ 179 BauGB); - Eigentümeransprache u. ggf. Eigentümeransprache, aber planerische Empfehlung kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf Altlastenuntersuchung niedrige Priorität - ggf. Gesamtkonzept für Flächen 18-21 erstellen

mögliche WE 1 1 1 1

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Flächennummer 19 20 21 22 allgemeine Angaben Flur ; Flurstück 63/20 u. 63/21 / Flur 2 Westdorf 63/19; 393/63 / Flur 2 Westdorf 418/63 / Flur 2 Westdorf 578 teilw.; 584 Flur 1 St. Michel Adresse Zur Mühle 9a Zur Mühle (7) Beamtenstraße 8 Gustav-Gloe-Weg Größe (m²) 1210 940 440 2190 Eigentümer privat privat privat privat

aktuelle Nutzung /Zustand Gebäude (ehem. Mühle) Garten, Lagerfläche Freifläche / Rasen Grünfläche, Teich, Brache

städtebauliche Bewertung Flächentyp Leerstand, untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche Baulücke Baulücke, untergenutzte Fläche B-Plan Nr. 5 (5. Änderung): FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich - Mischgebiet (Schwerpunkt Innen- bzw./ Außenbereich Wohnen) Erschließung unklar unklar straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ggf. ggf. nein ja Bebaubarkeit der Fläche / Gebäudebestand (sehr schlechter unproblematisch unproblematisch entsprechend B-Plan Gelände Zustand Grünfläche positiv, unklare Nutzung Ortsbild Leerstand negativ kaum einsehbar negativ

umweltrelevante Bewertung Immissionen keine keine keine Verkehr Altlastenverdacht unklar nein nein unklar Klimatisch und als Grünfläche v. Sonstiges Bedeutung Fazit höhere Priorität / Bebauung Entwicklungstendenz unklar Bewertung/ Verfügbarkeit Nachnutzung und Eigenbedarf unklar Eigenbedarf unklar städtebaulich sinnvoll teilw. verkauft - Schrottimmobilie (§ 179 BauGB) ggf. Eigentümeransprache (s. Nr. kein Handlungsbedarf planerische Empfehlung - Zustand und Denkmalstatus prüfen ggf. Eigentümeransprache 18) ggf. Eigentümeransprache - längerfristig entwickelbar (s. Nr. 18)

mögliche WE unklar unklar 1 unklar

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Flächennummer 23 24 25 26 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 571 / Flur 1 St. Michel 245/24 / Flur 1 St. Michel 253/8 teilw. / Flur 1 St. Michel 270/24 / Flur 1 St. Michel Adresse Oesterstraße / Gustav-Gloe-Weg Am Rathaus (3a) Oesterstraße 23 Oesterstraße 37 Größe (m²) 2300 1530 1000 755 Eigentümer privat privat privat privat ehem. Gewächshäuser, brach / Freifläche, Stellplatz/Lagerfläche Garten, Kiefernbestand entlang der aktuelle Nutzung /Zustand Garten Gehölzbestand des Autohauses Straße städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche B-Plan Nr. 5 (5. Änderung): - FNP / B-Plan/ Mischgebiet (Schwerpunkt Wohnen- gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Gewerbe) Erschließung vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ja nein ja nein Bebaubarkeit der Fläche / entsprechend B-Plan unproblematisch unproblematisch unproblematisch Gelände Altlasten(!) zu beseitigen Ortsbild negativ für Ortsbild, Missstand

umweltrelevante Bewertung Immissionen tlw. Verkehr keine Verkehr Verkehr prüfen wegen Vornutzung als Altlastenverdacht ja unklar nein Tankstelle Sonstiges Fazit Nach- bzw. Umnutzung (auch für Bebauung ( auch Geschoss- Nachverdichtung möglich Geschosswohnungsbau) wohnungsbau) städtebaulich Nachverdichtung möglich Bewertung/ Verfügbarkeit niedrige Priorität städtebaulich geboten, sinnvoll, Eigenbedarf unklar Eigenbedarf Verfügbarkeit unklar Verfügbarkeit unklar Schrottimmobilie (§179 BauGB), ggf. Konzept zur Umnutzung planerische Empfehlung Altlastenuntersuchung und ggf. kein Handlungsbedarf ggf. Eigentümeransprache Eigentümeransprache Eigentümeransprache

mögliche WE unklar unklar 1 1

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Flächennummer 27 28 29 30 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 312/1 Flur 1 St. Michel 305/12 teilw. Flur 1 St. Michel 289/20 / Flur 1 St. Michel 175/16 / Flur 2 St. Michel Adresse Schulstraße 4 Oesterstraße 50 Oesterstraße 53 Eddelaker Straße 12 Größe (m²) 870 940 600 450 Eigentümer privat privat privat privat Leerstand Gewerbe, mittelmäßiger Altgebäude (leer stehend) und Wohngebäude / DH-Hälfte zum aktuelle Nutzung /Zustand Freifläche / teils Baumbestand Zustand, Lagerfläche Garten Verkauf

städtebauliche Bewertung Flächentyp Baulücke Leerstand, untergenutzte Fläche Leerstand Leerstand FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig nein nein nein nein Bebaubarkeit der Fläche / starker Bewuchs Bestandsgebäude nur Nachnutzung o. Abriss nur Nachnutzung Gelände negative Wirkung, Garten Ortsbild unattraktive Freifläche negative Wirkung ungepflegt

umweltrelevante Bewertung

Immissionen keine Verkehr Verkehr Verkehr

Altlastenverdacht unklar nein nein nein Sonstiges Artenschutz Fazit höhere Priorität, Bebauung Umnutzung möglich, ggf. Umbau zu Bewertung/ Verfügbarkeit städtebaulich sinnvoll,, Wohnen im 1.OG Verfügbarkeit unklar zum Verkauf Eigenbedarf unklar Eigenbedarf unklar

planerische Empfehlung Eigentümeransprache Eigentümeransprache Eigentümeransprache kein Handlungsbedarf

mögliche WE 1 unklar 1 1

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Flächennummer 31 32 33 34 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 193/10 / Flur 2 St. Michel 165/; 165/2 teilw. / Flur 2 St. Michel 153/1 teilw. / Flur 2 St. Michel 14/3 / Flur 1 Westdorf Adresse Eddelaker Straße (12a) Eddelaker Straße 11 Eddelaker Straße 27 Burger Straße (25a) Größe (m²) 480 1500 1180 850 Eigentümer privat privat privat privat Leerstand Gaststätte, sehr Leerstand alter Speicher (schlechter aktuelle Nutzung /Zustand Freifläche / Garage schlechter Zustand Wiese / Baumbestand Zustand), Freifläche Wohnen (Nr. 11a) städtebauliche Bewertung

Flächentyp Baulücke Leerstand, untergenutzte Fläche Leerstand, untergenutzte Fläche Baulücke

FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden vorhanden Bodenordnung notwendig nein ja ja ggf. Bebaubarkeit der Fläche / bebaubar nach Abriss, Bestandsgebäude Sanierung oder unproblematisch Baumschutz / Artenschutz! Gelände Gelände unproblematisch Abriss?? negative Wirkung durch schlechten negative Wirkung durch schlechten Freifläche positiv für Orts- und Ortsbild Lage am Ortsrand sensibel baul. Zustand baul. Zustand Landschaftsbild umweltrelevante Bewertung Immissionen Verkehr Verkehr Verkehr Verkehr, Landwirtschaft (gering) Altlastenverdacht nein nein nein nein Sonstiges Fazit mittlere Priorität, Bebauung Wohnnutzung (mit Lärmschutz) Umnutzung zu Wohnen nach höhere Priorität, Bebauung Bewertung/ Verfügbarkeit städtebaulich sinnvoll nach Abriss der Gaststätte möglich, Sanierung oder Abriss möglich städtebaulich sinnvoll, Eigenbedarf unklar Verfügbarkeit unklar Verfügbarkeit unklar Eigenbedarf - städtebaulichen Missstand Grundstück ist im Zusammenhang - städtebaulichen Missstand beseitigen eines privaten Vorhabens zu planerische Empfehlung ggf. Eigentümeransprache beseitigen - Schrottimmobilie (§179 BauGB) betrachten (s. Text: Seiten 7 u. 26), - Eigentümeransprache - Eigentümeransprache ggf. Bebauungsplan mögliche WE 1 1-2 1-2 1

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 16 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Flächennummer 35 36 37 38 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 11/9 / Flur 3 Westdorf 382 / Flur 2 Westdorf 26/8 / Flur 2 Westdorf 32/9 u. 32/10 / Flur 2 Westdorf Adresse Burger Str. / Westdorf Birkenstraße 4 Am Sportplatz Hinter der B ahn 15 Größe (m²) 1830 820 900 1100 Eigentümer privat privat privat privat Brache, Freifläche, Grünland / Baumbestand, aktuelle Nutzung /Zustand Freifläche mit Hecke Gewächshäuser ohne Nutzung, Baumbestand/Freifläche Holzlager schlechter baul. Zustand städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche Baulücke untergenutzte Fläche Baulücke FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich gemischte Baufläche / Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Innenbereich Erschließung vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden vorhanden Bodenordnung notwendig ja ja nein nein Bebaubarkeit der Fläche / Artenschutz u. Baumschutz nur teilweise gegeben; Bäume unproblematisch nur nach Abriss und Entsorgung Gelände beachten negative Wirkung, städtebaulicher Ortsbild Freifläche teils positiv für Ortsbild Missstand umweltrelevante Bewertung

Immissionen Verkehr Verkehr u. tlw. Freibad Gärtnerei / Gewerbe /Sportplatz Verkehr - Bahn

Altlastenverdacht nein nein unklar nein Sonstiges klimatisch bedeutsam

Fazit Höhere Priorität, Bebauung durch Lage am Sportplatz bedingt nicht verfügbar Bewertung/ Verfügbarkeit nicht verfügbar wegen Eigenbedarf städtebaulich sinnvoll, zu Wohnzwecken geeignet, Eigenbedarf Verfügbarkeit unklar Verfügbarkeit unklar keine Priorität, Eigentümeransprache; Beseitigung planerische Empfehlung Freifläche erhalten, Eigentümeransprache des städtebaulichen Missstands kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf (Altlastenuntersuchung)

mögliche WE 1 1 unklar 1

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 17 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Flächennummer 39 40 41 42 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 350 / Flur 2 Westdorf 351, 246/1 / Flur 2 Westdorf 225 teilw. / Flur 2 Westdorf 294 / Flur 2 Westdorf Adresse Sandleiden (24b) Sandleiden 17 Koppelweg (4a) Wiesengrund 5 Größe (m²) 1130 1010 600 600 Eigentümer privat privat privat privat

aktuelle Nutzung /Zustand Freifläche, Schotter Grünland, Koppel Garten Garten

städtebauliche Bewertung Flächentyp Baulücke Baulücke, untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ B-Plan Nr. 22 (WA) B-Plan Nr. 20 (WA) B-Plan Nr. 19 (WA) B-Plan Nr. 20 (WA) Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig nein ggf. ja nein Bebaubarkeit der Fläche / Bebauung gemäß B-Plan Bebauung gemäß B-Plan Bebauung gemäß B-Plan Bebauung gemäß B-Plan Gelände unklare Nutzung u. Lagerfläche Ortsbild Freifläche positiv privater Garten privater Garten negativ für Ortsbild

umweltrelevante Bewertung

Immissionen keine keine keine keine

Altlastenverdacht nein nein nein nein Sonstiges klimatisch wertvoll Fazit mittlere Priorität wegen des Nachverdichtung möglich Nachverdichtung möglich Bebauung städtebaulich sinnvoll, Bewertung/ Verfügbarkeit ökologischem Werts niedrige Priorität niedrige Priorität Verfügbarkeit unklar Verfügbarkeit unklar Eigenbedarf Eigenbedarf

planerische Empfehlung Eigentümeransprache notwendig ggf. Eigentümeransprache kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf

mögliche WE 1 1 0 0

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 18 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Flächennummer 43 44 45 46 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 11/8 teilw. / Flur 1 Hopen 13/17 / Flur 1 Hopen 48/2 (tlw.) / Flur 1 Hopen 46/3 teilw. / Flur 1 Hopen Adresse Hoper Straße (28a) Danziger Straße (8a) Klaus-Groth-Straße (16a) Klaus-Groth-Straße (14a) Größe (m²) 790 890 780 580 Eigentümer privat ? privat privat

aktuelle Nutzung /Zustand Garten Freifläche (Grünanlage) Freifläche, KFZ-Stellplatz Garten

städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ B-Plan Nr. 4 (WA) B-Plan Nr. 4 (WA) Fläche für die Landwirtschaft Wohnbaufläche Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ja ggf. ja ja Bebaubarkeit der Fläche / gemäß Bebauungsplan gemäß Bebauungsplan Bebauung evtl. aufgrund der gemäß Bebauungsplan Gelände unproblematisch unproblematisch Bodenverhältnisse nicht möglich Stellfläche negativ für Ortsbild, Ortsbild privater Garten Freifläche wenig gestaltet privater Garten allerdings kaum einsehbar

umweltrelevante Bewertung Immissionen keine keine Landwirtschaft (gering) Landwirtschaft (gering) Altlastenverdacht nein nein nein nein Sonstiges

Fazit

Nachverdichtung möglich Nachverdichtung steht als Wohnbaufläche nicht zur Nachverdichtung möglich Bewertung/ Verfügbarkeit niedrige Priorität Geschosswohnungsbau möglich Verfügung niedrige Priorität Eigenbedarf Verfügbarkeit unklar Eigenbedarf Eigenbedarf

- Nachverdichtungsmöglichkeit planerische Empfehlung kein Handlungsbedarf prüfen (B-Plan) kein Handlungsbedarf kein Handlungsbedarf - Verfügbarkeit prüfen mögliche WE 0 unklar 0 0

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 19 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Flächennummer 47 48 49 50 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 44/10 / Flur 1 Hopen 158 / Flur 1 Hopen 197 / Flur 1 Hopen 73/3 / Flur 1 Hopen Adresse Westerholt 1 Karl-Müllenhoff-Straße (9) Th.-Storm-Straße 1 Hopen 28 Größe (m²) 880 740 610 5540 Eigentümer privat Gemeinde privat privat

Spielplatz, gepflegt aber fast nicht Landwirtschaftlicher Hof m. Garten aktuelle Nutzung /Zustand Baumbestand (Wald?) Garten / Altgebäude genutzt (brach)

städtebauliche Bewertung Flächentyp Baulücke Baulücke, untergenutzte Fläche Leerstand Leerstand, untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche / B-Plan Nr. 4 (WA) B-Plan Nr. 11 (WA) B-Plan Nr. 11 (WA) Innen- bzw./ Außenbereich Innenbereich Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig nein nein nein ggf. gemäß B-Plan Nr. 4, allerdings Bebaubarkeit der Fläche / B-Plan Änderung notwendig Bestandsgebäude starker Bewuchs, evtl. Wald nach unproblematisch Gelände Gelände unproblematisch - ggf. gemäß B-Plan Nr. 11 LWaldG S-H Vegetation positiv, Pflegezustand Ortsbild Spielplatz mit Baumbestand Leerstand negativ für Ortsbild Lage im Ortsteil sensibel negativ

umweltrelevante Bewertung

Immissionen keine keine keine Landwirtschaft

Altlastenverdacht nein nein nein unklar Sonstiges Fazit Bebauung städtebaulich sinnvoll, Grundstück aktivierungsbedürftig entwicklungsfähig, Bewertung/ Verfügbarkeit niedrige Priorität verfügbar Verfügbarkeit klären steht zum Verkauf ggf. mittelfristig behutsame langfristigen Leerstand vermeiden Nachverdichtung (dörfliche planerische Empfehlung ggf. Eigentümeransprache kein Handlungsbedarf ggf. Eigentümeransprache Prägung berücksichtigen) Eigentümeransprache

mögliche WE 1 0 1 unklar

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 20 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Flächennummer 51 52 53 54 allgemeine Angaben Flur /Flurstück 158/68 teilw. / Flur 1 Hopen 103/56; 103/80 / Flur 6 Hopen 103/1 / Flur 6 Hopen 103/34 / Flur 6 Hopen Adresse Hopen 34 Heisterbergstraße 6 Heisterbergstraße 1 Heisterbergstraße (30a) Größe (m²) 1100 800 1000 820 Eigentümer privat privat privat privat Leerstand (guter Zustand) Leerstand mittl. Zustand aktuelle Nutzung /Zustand Scheune Leerstand/Lagerfläche Garten Garten Garten verwildert

städtebauliche Bewertung Flächentyp untergenutzte Fläche Leerstand, untergenutzte Fläche Leerstand, untergenutzte Fläche untergenutzte Fläche FNP / B-Plan/ gemischte Baufläche, Innenbereich? gemischte Baufläche/ Innenbereich gemischte Baufläche/ Innenbereich gemischte Baufläche/ Innenbereich Innen- bzw./ Außenbereich Erschließung straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden straßenseitig vorhanden Bodenordnung notwendig ggf. nein nein nein Bebaubarkeit der Fläche / Abriss der Scheune Bestandsgebäude Bestandsgebäude unproblematisch Gelände Gelände unproblematisch Ortsbild Leerstand negativ Leerstand negativ Leerstand negativ privater Garten

umweltrelevante Bewertung Immissionen Landwirtschaft Bahn Bahn Bahn Altlastenverdacht nein nein nein nein Sonstiges Fazit Aktivierung des Grundstücks Aktivierung des Grundstücks Nachverdichtung möglich behutsame Entwicklung möglich Bewertung/ Verfügbarkeit erforderlich erforderlich niedrige Priorität Verfügbarkeit unklar Grundstück zum Verkauf Verfügbarkeit unklar Eigenbedarf ggf. mittelfristig behutsame Nachverdichtung (dörfliche Prägung langfristigen Leerstand vermeiden langfristigen Leerstand vermeiden planerische Empfehlung kein Handlungsbedarf berücksichtigen) ggf. Eigentümeransprache ggf. Eigentümeransprache Eigentümeransprache

mögliche WE 1 1 1 0

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 21 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Potenzialflächen aus dem aktuellen Flächennutzungsplan (Neubekanntmachung 10.06.2014)

Fläche Nr. M1 M2 M3 M4

Flurstücke / Größe 1,4 ha 1,9 ha 1,1 ha 0,5 ha

vorhabenbezogener B-Plan Nr. 40 Darstellung im FNP gemischte Baufläche gemischte Baufläche gemischte Baufläche „Reiterhof Rehedyk“ - Landwirtschaft aktuelle Nutzung Landwirtschaft, Reiterhof Landwirtschaft Landwirtschaft /Hof - erhaltenswerter Baumbestand - Erweiterung des bestehenden - zentrumsnahe Lage - ortsbildprägend, landschaftlich Reiterhofes geplant - Ortsrandlage sensibel Bewertung wertvoll - Erschließung möglich - steht als Wohnbaufläche nicht zur - Immissionen durch Landwirtschaft - Erschließung problematisch - durch Nähe zu Gewerbe für Verfügung Wohnzwecke Lärmschutz erforderlich planerische - städtebauliche Entwicklung - städtebauliche Entwicklung im - kein Handlungsbedarf - landwirtschaftliche Nutzung belassen Empfehlung nachrangig Bedarfsfall sinnvoll

Fläche Nr. M5 M6 M7 M8

Flurstücke / Größe 1,6 ha 3,1 ha 0,8 ha 1,9 ha

Darstellung im FNP gemischte Baufläche gemischte Baufläche gemischte Baufläche gemischte Baufläche

Landwirtschaft, erhaltenswerter aktuelle Nutzung Landwirtschaft Landwirtschaft Wohnen, Lagerfläche, Baumbestand Knickbestand - zentrumsnahe Lage - unattraktive, zentrumsferne Lage - Ortsrandlage sensibel - Erschließung unproblematisch - Erschließung problematisch - Erschließung möglich Bewertung - Erschließung vorhanden - Immissionen durch Verkehr (L 142) - in geringerer Größenordnung für - durch Nähe zur Bahn für - Lärmimmissionen durch Verkehr Wohnzwecke geeignet Wohnzwecke Lärmschutz erforderlich - städtebauliche Entwicklung im - ggf. kleineres Mischgebiet innerhalb planerische - städtebauliche Entwicklung mit Bedarfsfall sinnvoll - Splittersiedlung nicht verfestigen der OD aufrecht erhalten – ansonsten Empfehlung niedriger Priorität nur im Bedarfsfall - Reduzierung der gemischten - Fläche ggf. aus dem FNP nehmen aus dem FNP nehmen Baufläche im FNP (um ca. 50%)

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 22 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

Fläche Nr. W1 W2

Flurstücke / Größe 14,6 ha 2,4 ha

Wohnbaufläche, B-Plan Nr. 29 (WA), Darstellung im FNP Wohnbaufläche Aufhebung beschlossen Landwirtschaft, erhaltenswerter aktuelle Nutzung Landwirtschaft Knickbestand - (finanzieller) Aufwand für die - attraktiver Ausschnitt der Wohnungsbauentwicklung aufgrund Kulturlandschaft Bewertung der Bodenverhältnisse - überdimensionierte Vorhalteflächen, unverhältnismäßig hoch für die kein Bedarf mehr besteht - Erschließung vorhanden - ggf. Prüfung der Bodenverhältnisse planerische - Wohnbaufläche komplett aus dem Empfehlung FNP nehmen - aufgrund mangelnden Bedarfs nicht vorrangig zu entwickeln

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 23 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

5. Analyse und planerisch-fachliche Bewertung

Aus den zusammengefassten Ergebnissen der Begehung und Gespräche wird in diesem Schritt die planerisch-fachliche Bewertung für eine weitere städtebauliche Entwicklung des Wohnens in der Gemeinde St. Michaelisdonn erarbeitet. Dabei ist nur der Bereich des Eigenheim- und Mietwohnungsbaus bzw. der Wohngebietsentwicklung zu betrachten. Gemäß den Vorgaben des LEP (2010), hätte St. Michaelisdonn als ländlicher Zentralort die Möglichkeit noch max. 157 WE bis zum Jahre 2025 zu errichten bzw. errichten zu lassen. Es ist jedoch lt. aller fachlichen Prognosen, wie z. B. dem Demografie-Bericht Dithmarschen (2011) von einem weiteren Schwund der Bevölkerung in der Region auszugehen. Außerdem verändert sich die Altersstruktur der Bevölkerung weiter in Richtung einer Überalterung aufgrund zu geringer Geburtenraten. Die Gemeinde St. Michaelisdonn ist infrastrukturell für die Zielgruppe Familien mit Kindern gut ausgestattet und die Infrastrukturen sollen natürlich möglichst auch zukünftig ausgelastet und gehalten werden. Handlungsschwerpunkt der Gemeinde sollte es also sein, den Ort für diese und andere Zielgruppen attraktiv zu gestalten.

Vor diesem Hintergrund ergeben sich für die vier im Fokus stehenden Bereiche folgende Aussagen:

1. Flächen für den Bau von günstigen Mietwohnungen (Geschosswohnungsbau) mit gutem Standard Mit den demografischen Änderungen werden sich auch die Wohnraumbedürfnisse dahin gehend ändern, dass mehr ältere Menschen kleine, altersgerecht ausgebaute Mietwohnungen suchen und auch vermehrt Single-Haushalte kleine Wohnungen in Zentrumsnähe nachfragen. Auch einkommensschwache Haushalte mit Kindern müssen mit günstigem Wohnraum versorgt werden. Die Gemeinde sieht sich in diesem Bereich in der Verantwortung und möchte eigenständig Flächen entwickeln. Dabei kann sie auf Unterstützung durch Fördermittel des Landes Schleswig-Holstein sowie des Bundes zurückgreifen. Im Innenbereich gibt es hierfür geeignete Flächen (z. B. Danziger Straße [44], Am Sportplatz [37], Oesterstraße/Gustav-Gloe-Weg [23]) deren Entwicklungsmöglichkeiten in einem nächsten Schritt geprüft werden müssen.

2. Standorte für den Bau von altersgerechtem Wohnraum mit gehobenem Standard St. Michaelisdonn kann mit seiner Ausstattung an Freizeitmöglichkeiten, medizinischen Einrichtungen, Ärzten und der attraktiven Lage die Zielgruppe der besser gestellten Ruheständler bedienen und auch überregional „anlocken“. Aktuell gibt es Interesse privater Investoren entsprechend altersgerechte Wohnungen mit gehobenem Standard zu errichten. Einige Flächen in ausreichender Größenordnung lassen sich durch die Bestandsaufnahme im Innenbereich ausmachen (z. B. Hof und Koppel Landweg/Mückenweg [7 u. 7a], Flächen am Weg „Zur Mühle“ [18-20], Hopen [50]). In diesen Fällen ist jedoch entweder kurzfristig keine Zugriffsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs der Eigentümer gegeben, die Flächen liegen zu zentrumsfern oder sind durch Gebäude, Altlasten und überhöhte Preisvorstellungen der Eigentümer blockiert. Falls kurzfristig keine Innenbereichsflächen für dieses Projekt zu finden sind, sollten hier ggf. über einen Bebauungsplan Außenbereichsflächen in geringem Umfang aktiviert werden.

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 24 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

3. Umnutzungs- und Nachverdichtungspotenziale für den Bau von privaten Eigenheimen im Innenbereich Die vorliegende Untersuchung hat gezeigt, dass den wenigen Bau- bzw. Kaufwilligen für Einfamilienhäuser oder -grundstücke aktuell ausreichend Potenziale im Innenbereich zur Verfügung stehen. Für eine Entwicklung neuer Wohngebiete für junge Familien fehlt momentan die Nachfrage. Gerade in diesem Bereich ist es wichtig, die bauliche Entwicklung am Bedarf zu orientieren. Denn ein Überangebot bedingt an anderer Stelle vermehrt Leerstände und einen Verlust von Immobilienwerten. Aufgabe der Gemeinde könnte es in diesem Fall also eher sein, als „Vermittler“ zwischen Kauf- bzw. Bauwilligen und verkaufsbereiten Eigentümern von Bestandsbauten bzw. Baulücken und untergenutzten Flächen zu fungieren. Mittelfristiger Handlungsbedarf besteht insofern als die Gemeinde für eine ausgewogene Mischung der Bevölkerung auch für Familien attraktiv bleiben muss . Nicht zuletzt ist dies auch für die Auslastung der Infrastrukturen entscheidend. Daneben spielen soziale Einrichtungen, wie Bürgerhaus, Jugendtreff u. ä. eine wichtige Rolle.

4. Aktivierung von Gebäuden und Flächen in schlechtem Pflegezustand / städtebauliche Missstände Die Aktivierung und Instandhaltung solcher Grundstücke inklusive der Eigentümeransprache sollte kontinuierlich eine mittel- bis langfristige Aufgabe der Gemeinde sein, um die anderen Bemühungen zu flankieren. Damit kann sie für ein günstiges Umfeld sowie Erscheinungsbild sorgen und damit nicht zuletzt auch die Immobilienwerte der betroffenen sowie der umgebenden Grundstücke erhalten.

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6. Handlungsempfehlungen

6.1 Innenbereich / Ortsentwicklung St. Michaelisdonn weist im Ortszentrum um Marktplatz und Westerstraße sowie entlang des Geesthangs (am Donn) und an der Burger Straße ebenso wie im Ortsteil Hopen ein attraktives Ortsbild auf. Dennoch sind auch vermehrt Leerstände von Wohn- und Gewerbegebäuden zu verzeichnen, zumeist betrifft dies Gebäude an den stärker befahrenen Hauptstraßen des Ortes. In vielen Fällen ist auch eine nur noch geringfügige Nutzung der Gebäude und Flächen (Unternutzung) festzustellen, die teils wie Leerstand anmutet. All dies wiederum trägt in bestimmten Bereichen zu einem schlechteren Erscheinungsbild des Ortes / von Straßenabschnitten bei. Zukünftig muss im Zusammenspiel mit den Eigentümern über Nutzungskonzepte im Dorfkern geredet und nachgedacht werden. - Zwischennutzung bzw. Umnutzung von Gewerbebrachen - Zwischennutzung von Schaufenstern in leer stehenden Läden - Aufwertung von Grundstücken / Fassaden und Fenstern / Gärten

In den Ortsteilen Hopen und Westdorf und sollten gärtnerisch geprägte, großzügige Grundstücke erhalten bleiben. Eine Verdichtung auf bisher gärtnerisch genutzten Grundstücksteilen würde hier den typischen Charakter des Dorfes zerstören. Gleiches gilt für die im normalen Maß vorhandenen Hauskoppeln im Innenbereich. Potenzielle Bauwillige sollten auf den freien Gebäudebestand und Baulücken im Innenbereich aufmerksam gemacht werden. Eine entsprechende Übersicht der zum Verkauf stehenden Gebäude und der Baulücken kann regelmäßig aktualisiert und dann u. a. im Internet veröffentlicht werden. Außerdem sollten Bauwillige von der Gemeinde/vom Amt z. B. hinsichtlich einer besseren Ausnutzung von Grundstücken und möglicher Finanzierungshilfen bei der Sanierung etc. beraten werden.

Für die konkreten Finanzierungen zur Schaffung günstigen, zentrumsnahen Wohnraums sind verschiedene Instrumente und Förderprogramme geeignet:

1. Soziale Wohnraumförderung – Mietwohnungen / über die Investitionsbank Schleswig-Holstein (Erlass des Innenministeriums vom 11. Juni 2014, Amtsblatt für Schleswig-Holstein Nr. 27 vom 30. Juni 2014, S. 476) Darlehen (Richtlinie bis 2018) oder Zuschüsse für Modernisierungen bis 2016; Vorhaben können kumulativ durch zinsverbilligte Kredite der KfW-Bank unterstützt werden. Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen ebenso wie auch Kommunen. 2. Förderung von Wohnungsmarktkonzepten (WMK) in Kommunen zur Verbesserung des Wohnungsmarktes auch in energetischer Hinsicht 3. ELER-Mittel für LAG Aktiv-Region sind je nach den Förderprogrammen der neuen EU- Förderperiode von 2014 -20 ebenfalls zu akquirieren 4. Im Programm der KfW-Bankengruppe gibt es verschiedene Töpfe für zinsgünstige Darlehen, z. B. • 159 - Altersgerecht sanieren • 141 - Energieeffizient umbauen • 124 – KfW Wohneigentumsprogramm 5. Städtebauförderungsprogramm Sanierung und Entwicklung / Investitionsbank S-H nach den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein (StBauFR) in der jeweils gültigen Fassung

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6.2 Außenbereich / Bauleitplanung Nach den Ergebnissen der Untersuchung und den Gesprächen stehen in der Gemeinde St. Michaelisdonn etliche Potenzialflächen im Innenbereich einer geringen bis keiner Nachfrage nach Bauland gegenüber. Somit sind Entwicklungsvorstellungen bzgl. größerer Wohnbaugebiete unrealistisch und nicht nachhaltig. Daher wird auf der Ebene der Flächennutzungsplanung empfohlen, dass 1. die Fläche Nr. W1, die als Wohnbaufläche dargestellt ist, künftig als Landwirtschaftsfläche dargestellt wird, 2. für die Fläche W2 die grundsätzliche Bebaubarkeit und entsprechend die Darstellung als Wohnbaufläche im FNP überprüft wird. Um der aktuellen Nachfrage für seniorengerechte Gebäude und Freiflächen zu entsprechen, kann die Gemeinde St. Michaelisdonn 3. in geringem Umfang speziell ausgerichtete, neue Bauflächen per Bebauungsplan entwickeln. Dabei sind unmittelbar in bzw. an die Siedlungslage und an vorhandene Erschließungsanlagen angrenzende Flächen zu bevorzugen. Außerdem ist die Lage innerhalb des Siedlungsgebiets mit den Entfernungen zu relevanten Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen. Eine Neuentwicklung von Wohnbauflächen erfordert in anderen Bereichen des Gemeindegebiets eine Herausnahme von Entwicklungsflächen auf Ebene des Flächennutzungsplans. Daher wird empfohlen, 4. die Flächen M6 und M7 als Mischgebiete teilweise bzw. ganz aus dem FNP zu nehmen.

Für die verbindliche Bauleitplanung wird empfohlen, dass im Bereich des seniorengerechten Wohnens geeignete Flächen durch Bebauungspläne qualifiziert werden. Dabei sind kleinere, siedlungs- und zentrumsnahe Flächen zu bevorzugen und auf eine Zielgruppe aktiver Senioren abzuzielen, die Freizeiteinrichtungen, wie z. B. den Golfplatz nutzen wollen. Für das Vorhaben der Familie Ringert auf den Flächen an der Burger und der Meldorfer Straße sollte daher in diesem Segment ein Bebauungsplan vorhabenbezogen aufgestellt und mit dem Vorhabenträger realisiert werden. Hier sind allerdings vorher die Lage sowie die nötigen Schutzstreifen der Produkten- Pipeline zu klären.

Im Bereich des Mietwohnungsbaus ist die Gemeinde St. Michaelisdonn gewillt, bezahlbaren und attraktiven Wohnraum in eigener Regie zu schaffen. Dafür bieten sich zum einen die ermittelten Flächen für Nachverdichtung im Siedlungsraum, wie z. B. an der Danziger Straße, an. Zum anderen gibt es auch im Siedlungsbereich noch potenziell verwertbare Flächen für solche Vorhaben, die derzeit durch leer stehende Gebäude oder Gewerbebrachen blockiert sind. Für die städtebauliche Neuordnung und Entwicklung der Flächen sind Vorgespräche mit den Eigentümern zu führen und Vorbereitungen zur Bodenordnung sowie ggf. erforderlichen Bauleitplanung anzustellen.

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 27 Analyse der Flächenressourcen Wohnungsbau in der Gemeinde St. Michaelisdonn

7. Literatur, Quellen, Gesetze

- Innenministerium SH, 2011: Qualitätvolle Innenentwicklung; Eine Arbeitshilfe für Kommunen

- MLUR SH, 2011: Kommunales Flächenmanagement in Schleswig-Holstein; Arbeitshilfe

- Deutsches Institut für Urbanistik GmbH (DIfU), 2011: Nachhaltiges Flächenmanagement – Ein Handbuch für die Praxis; Ergebnisse aus der REFINA- Forschung

- Kreis Dithmarschen, 2011 Demografiebericht

- Kreis Dithmarschen, 2013: Einwohnerzahlen des Kreises Dithmarschen, Stand: 30.09.2013

- Statistisches Amt für Hamburg u. Schleswig-Holstein, 2011: Zensus 2011

- www.regionalstatistik.de Statistiken des Bundes und der Länder

- Baugesetzbuch (BauGB), 2013 - Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege - Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG SH), vom 24. Februar 2010 (GVOBl. S. 301) - Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), Stand 24.02.2012

Abbildungen / Pläne Abb. 1: Übersichtsplan Abb. 2: Ausschnitt LEP 2010 Abb. 3: Ausschnitt FNP Abb. 4: Einwohnerentwicklung 2003-2012 Abb. 5: Altersgruppenverteilung (Stand 2011)

Plan 1: Flächenübersicht

BORNHOLDT Ingenieure GmbH / Albersdorf - Pirna – Potsdam 28 63

1 24

22 18

15 17 13

11 16

29 7 27 10 24 25 12

9 B-Plan Nr. 1

28a 5 8 6

26 30 28

3 22 4 B-Plan Nr. 29 28 2

6 1 2 4 W 1

32 5 1

3 15 M 8 1a

34 2 13

10 5 7

9 36

Biogasanlage 5

11 9 5 1

8 11 3

Sportlerheim 69

6 9 15 24 37

8 13 22

46 11 35

8 a 12 20

5 9

8a 8 6 33

10 14 13

7 12 4 2 10 8 16b Solarpark 31 10

4a 6 16a 18 5

6 44 7 Spielplatz 1 29 18 4 9

2 5 3 16 20 ¼

4 4

11 11 1 13 27 1a 22

1a ? 42 11

B-Plan Nr. 22 14

1b 39 8 15 9 40 25 2 1

10 12

3 17

12 16 24 a 23 Koppel/ 24

26 38 7 10 18 Landschaftsfenster 28 5 14 6 20 2-4 21 12 41 30 19 32 36 21 14 8 21a 23 18 35 34 23a

25 20 19

25a 15 5 7 1 27 2

40 34 5 9 44 36 7 15 6 22 17 29

13 3 38 3 31 17 32 31a 42 35 46 29 40

19 15 44 Plangebiet 24 33 B-Plan Nr. 16 11 3 13b 11

5 4 26 1a 27 22 13a Ringert 40 B-Plan Nr. 20 28 11 9a 12 1 30 8 42 30 13

32 20

11 3

9 13

B-Plan Nr. 19 28 17 10 40 34 9 36 2 4 2 8 9 4 6 36 1

18 1 17 14

13 34 38 21

8a 10

3 26 5 1 6 1 15 29 5 7 2 1 8 5 8 25 3 1 9 3 4a 23 2 B-Plan Nr. 20 4 10 5 11 4 56 3 2 1 12 10 27 12 7 14 8 6 34 16 ¼ 8 1 9 2 30 3 5

54 4 1 6 3 13 11 24 5 6 4

89 11 9 13 4

6 3

7 7 15

9 5 4 8 25 P 19 17 22

87 6

42 10

52 28 8 5 5 2 23 11 7

7 8 85 Spielplatz 8 7a 20 1 7 7 3 10 26 6 5 13 9 3 5 21 8 50 6 11 M 1 2 3

9 3a 19 3b 5 Grund-u. Regionalschule

83 3 7

6 4 7 18 7 16

9 9

11 1 6 1

37 1a

16 13 11 11 2 12 14

1 48 10

81 ¼ 8

2 6 1 Sporthalle 13 4 4 14 12 22 2 2 2 15 20 8 3 21 15 4 77 4 1b 3 3 7 10 6 17 W 2 19

5 46 4 17

12 7 Kreisjugendheim 5 10 15 und 6 8 36 Jugendherberge 13

75 17 9 5 11 11 13 19 1 18 7 9 2

10 15 3 6 1 12 5 16 7 3 15 9 18a 21

6 2 17 1a 44 13 1 14 14 1

73 23

Grund- u. Regionalschule 3 12 1 11 3 8

2 B-Plan Nr. 13 7 9 16 4 14 5 Freibad 16 4 10 25 ¼10 1a-1d 2 7 14 42

7 18 3

71 1 43 5 7 5 27 6 12 13 12 5 20 4 10 4 2 8 3 29 9 6

9 5 69 1 3 14 7 8 2 6 3 31

1 6 8 11 6 3 41 1 40

8 16

49 7 67 33 9

65 4

4 13 22 47 2 2 18 10 6 35 8 12 B-Plan Nr. 24a 25 4 24 9 7 37 4 Kreisfeuerwehrzentrale 18a 23 39 15 38 12 36 2 36 45 11 6 26 34 13 3 21 ¼ 11 14 5 34 7 15 36 a 17 6a 5 19 32 32

63 19 30 2 18c 9 8 30 1 10 28 Versorgungs- 38 17 7 28 18b 15a 16 26 61 40 24 IOlFKH 43 65 15 11 63 13 1 20 22 14 11 40 20a 20 9 1 51 1 16 16 17 18 16 3 7 42 13 18 5 14 2 3 12 2 59 1 10 5 3 38 2 61 8 53 20 22 57 4 55 7 9 19 44 6 6a 6 50 8 3 10a 38 4 6 22 10 4a 3 9 1 24 8

36 11 59 14 3 5 5 5 2 48 10 2-4

11 46 11a 21 7 4 12 32 9 26

17 13 57 11 19 14 30

17 23 6 11

16 1 9 3 44 1 34 19 8 20 6 18 28 13 7

5 13

22 18

15 18 21

32 9 10-12 20 15 B-Plan Nr. 9 4 3

17 24 8 51 9a 9 23 28b

16 10 17 19 11 11 5 30

49 19 25 17 22 14 2 26 B-Plan Nr. 7 4 45

47 4 15

2 6 14 ¼ 28 8 21 13 10 %HWULHEVJHOlQGH 9 10 24 9 45 21 3 14 12 7 5 19 9

28 16 12 7 18 26

11 23

11 46 13 13 5 15

17 10 3 25 11 28 1

12 43 9

26 2

Bahnhof 7

26 8 1

24 41 29 3 5 16 11 6 1 4 3 4 39 22 4 M 2 18

2 1

20 28 +RSHU0KOH

7 13 5 6

14 2 30 50 35 12 8 ¼

37 18 32 16 45a

10 9 34 1 11

35 39 15

16 4 12 30 15

36 2 20

13 41 38 26 31

14 43 40 9 33 10 47

45 42 29 Spielplatz 32

8 7 47 7

12 4 48 44 9 49 46 27 7 5 8 48 51 3 6

Feuerwehr 3

25 10

1 50 8 6

21 10 19 6 52 3 23 4 2 B-Plan Nr. 11 4 Rathaus 6 8

12 1

6 1 34 6 6 51

2 8 49

15 9 42 7 14 5

3 1 4 17 14 4

10c 12 10 40b 8 6 6a 16 4 40 40a 2 12 2 13 10b ¼ 16

2 24 12

10c 12a 38

3 9 3 2 14 1a 7

5 22

1 20

2 1a

18 22 16 16b

19 16a

14 6 17

1 20 6a 23 18 2 15 16 22

8 5 B-Plan Nr. 5 16a 6b 14 4

Post 10 5 11

M 3 7 12 9 9

14 9

7 5 12

3 13 11 3 1a 8 10

6 1

4 4

1 5

15 9 3

11 1 17

13 15

17 1

Hotel 16 19

17 2

19 Hof / Landwirtschaft 21 ¼ 18 6 M 6 19 24 23

21 4

22 M 4 25 %HWULHEVJHOlQGH 25 26

24a

27a 2

29 9 29 11

30 1 7

27 5

31 3 32 8 6 10 31

3 22a 33

14 5 8 34 7 1

28 6

22b

35 10 2 26 4 37 2

30 1 Pastorat 34 M 7

41 Kindergarten

40 17

45 Spielplatz 15

18 45 44 Versorgungs- 5

anlage 20

3 49 46

28 50

47 12 22 10 8

48 6 16

4 2 50

2 27

51 4

52 2 ? 1 9 1a

53 7 1 53 5 4

54 29 52 3

56 52 8 9 38 6 57 ¼ 10 8 8 10 1 6 56 4 59

56a

58 2a

12 61

4 2 10 14

6 60 ? 1 8 3

5 12 53 7 1 10

10a 2

9 12 14

14 4 11 3 3

16 13

18 6 15

5 16 5

18 8 18 7

20 10 20

9 12

¼ 9 30 11 22 31 11a

1132 M 5 13

Pumpwerk

15 25

17 2 Landwirtschaft

19 Friedhof

21a 54 21

40 32

27 33

27a

45 )OlFKHQEHUVLFKW 31 Bestandsaufnahme

3 und Analyse BORNHOLDT

45a Datum: 29.09.2014 35 0DVWDELP2ULJLQDO