Auswirkungsanalyse

zur geplanten Neuausrichtung des NORMA-Standortes an der Gievitzer Straße in Waren (Müritz)

für die

NORMA Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co.KG Loitzer Landstraße 23a 17109 Demmin

Ihre Ansprechpartner Dipl.-Kfm- Martin Schramm Projektleitung

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BBE Handelsberatung GmbH Wendenstraße 8-12 20097 Hamburg Deutschland

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Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Inhaltsverzeichnis

Seite

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 4 1.1. Ausgangslage 4 1.2. Methodische Vorgehensweise 5

2. Makrostandort Waren (Müritz) 7

3. Projektplanung und Projektdaten 10

4. Mikrostandortanalyse 11

5. Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 16

6. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen 20

7. Auswirkungsanalyse 23 7.1. Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens 23 7.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen 26 7.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen 30 7.4. Landesplanerische Bewertung 32

8. Zusammenfassung 34

2 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lage im Raum und zentralörtliche Einstufung 7 Abbildung 2: Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex im Vergleich 9 Abbildung 3: Projektskizze Planvorhaben NORMA-Neubau an der Gievitzer Straße 10 Abbildung 4: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen 11 Abbildung 5: Fußläufiger Nahversorgungsbereich des Projektstandortes 13 Abbildung 6: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsgebiet 17 Abbildung 7: Hauptwettbewerber in der Stadt Waren (Müritz) 18 Abbildung 8: Perspektivisches Einzugsgebiet des Planvorhabens NORMA-Filiale Gievitzer Straße 21

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung 8 Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen und Umsätze 16 Tabelle 3: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet 22 Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens Gievitzer Straße 24 Tabelle 5: Umsatzanteile des Vorhabens und Abschöpfungsquoten im Segment der Nahversorgung 24 Tabelle 6: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten nach Lagen 28

3 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung

1.1. Ausgangslage

Die NORMA Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung Co.KG beabsichtigt den Abriss und Neubau einer bestehenden NORMA-Filiale an der Gievitzer Straße in Waren (Müritz). Der Standortbereich ist als Nah- versorgungszentrum mit Wohngebietsbezug zu bewerten und befindet sich im nordöstlichen Stadtge- biet des Mittelzentrums. Der geplante Neubau der NORMA-Filiale wird eine Verkaufsfläche von 1.200 m² besitzen. In dem Ge- bäude ist auch ein Café mit Backshop (100m²) geplant. Parallel zum Neubau der NORMA-Filiale wird die innenstadtrelevante Verkaufsfläche des Schuhmarktes abgerissen und nicht wieder neu aufge- baut. Der aktuell leerstehende Backshop wird in das NORMA-Gebäude integriert. Die leerstehende Gaststätte wird nicht wieder eröffnet und das Fitnessstudio wird innerhalb von Waren (Müritz) umzie- hen. Mit der erweiterten Verkaufsfläche von derzeit rd. 660 m² auf maximal rd. 1.200 m² sollen die Kundenattraktivität (breite Gänge, übersichtliche Produktpräsentation, niedrige Regalhöhen, mehrere Querungswege etc.) sowie die innerbetrieblichen Abläufe für die Mitarbeiter in der Filiale optimiert und verbessert werden. Grundsätzlich soll mit dem Neubau und der Erweiterung eine langfristige Optimie- rung des Lebensmitteldiscountmarktes am Standort Giewitzer Straße sichergestellt werden. Die NORMA-Filiale soll im Zuge der Planungen am derzeitigen Standort um rd. + 540 m² Verkaufsflä- che auf rd. 1.200 m² Verkaufsfläche erweitert werden. Damit wird der Anbieter die Schwelle zur Groß- flächigkeit, die bei > 800 m² Verkaufsfläche liegt, überschreiten. Dieses Planvorhaben soll auf Basis der Bestimmungen des § 11 Abs. 3 BauNVO (Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel) überprüft werden. Vor dem Hintergrund der Großflächigkeit der geplanten Einzelhandelserweiterung sollen im Rahmen einer Auswirkungsanalyse die möglichen ökonomischen sowie städtebaulichen Auswirkungen des Projektvorhabens auf die nahversorgungsrelevanten Versorgungsstrukturen bzw. zentrale Versor- gungsbereiche sowie Nahversorgungszentren im Stadtgebiet von Waren (Müritz) und ggf. angrenzenden Kommunen untersucht werden. Die BBE Handelsberatung GmbH hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertief- ter Form wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingun- gen begutachtet. Insbesondere wird auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition einer genau- en Prüfung unterzogen. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: ¢ Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemografie, La- ge, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)? ¢ Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten? ¢ Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen? ¢ Welche Auswirkungen sind insbesondere auf die haushaltsnahe Grundversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Waren (Müritz) zu erwarten? Die Aussagen der vorliegenden Analyse basieren auf einer aktuellen Vor-Ort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation sowie einer Besichtigung des Vorhabenstandortes. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar.

4 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

1.2. Methodische Vorgehensweise

Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Stadt Waren (Müritz). In Ergän- zung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzelnen werden folgende Erhe- bungen und Recherchen durchgeführt:

■ Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes im April 2016.

■ Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten im April 2016. Hier- zu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet.

■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der stand- ortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leis- tungskennziffern.

■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhan- delskonzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen).

■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezo- gene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).

Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:

■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet.

■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreich- barkeit.

■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengrup- 1 pen. Im zweiten Arbeitsschritt erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung bildet § 11 Abs. 3 BauNVO. Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Planumsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, die Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann.

1 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriteri- um der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schuhe) das Kri- terium der (vermuteten) Attraktivität.

5 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraft- bewegungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine wissen- 2 schaftliche Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area" ) für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert. Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten.

• Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet.

• Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersuchungsgebiet.

• Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit.

• Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengrup- pen: Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Geträn- ke) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der At- traktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedar- fes (z. B. Oberbekleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) At- traktivität. Die Modellberechnung ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Untersuchungsgebiet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung auf- sucht bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Groß- teil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden die einem Ein- kaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz. In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität die Situa- tion nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenüberge- stellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wett- bewerbsbeeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Lauf der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonsti- ger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerechnet werden. Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und relativ von der „Umverteilung“ betroffen. Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfei- nert, so dass es auch in diesem Fall zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet geeignet erscheint.

2 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38 6 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

2. Makrostandort Waren (Müritz)

Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vor- habens notwendig sind. Dazu zählen soziodemografische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten der Stadt Waren (Müritz) im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte. Lage und Siedlungsstruktur Die Stadt Waren (Müritz) liegt an der Müritz, dem größten Binnensee in Deutschland im südwestlichen Gebiet des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte. Die Stadt ist laut Regionales Raumentwick- lungsprogramm Mecklenburgische Seenplatte 2011 als Mittelzentrum eingestuft. Die Landeshaupt- stadt Schwerin befindet sich rd. 100 km westlich. Die Städte Neubrandenburg und Neustrelitz stellen das nächstgelegene Oberzentrum bzw. Mittelzentrum dar (rd. 45 km Entfernung). Die Stadt Waren (Müritz) nimmt im regionalen Kontext eine wichtige Versorgungsfunktion für das ländlich geprägte Um- land ein. Die Stadt Waren (Müritz) verfügt über eine Kernstadt sowie acht Ortsteile (Warenshof, Alt Falkenha- gen, Neu Falkenhagen, Jägerhof, Rügeband, Schwenzin, Eldenholz und Eldenburg).

Abbildung 1: Lage im Raum und zentralörtliche Einstufung

Quelle: Kartengrundlage 2012 Nexiga, TomTom

Bevölkerungsdaten Insgesamt verfügt die Stadt Waren (Müritz) über 21.042 Einwohner und verzeichnet seit der Zensus- berechnung im Jahr 2011 einen leichten Bevölkerungsrückgang von -0,5 %. Bis zum Jahr 2030 wird jedoch ein höherer Bevölkerungsrückgang von rd. -6,4 % für die Stadt prognostiziert.

7 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Für die benachbarten Städte Neustrelitz und Malchow wird ebenfalls ein hoher Bevölkerungsrückgang erwartet, was sich insgesamt auch auf den gesamten Landkreis Mecklenburgische Seenplatte über- trägt (-13,7 % bis 2030). Dieser starke Bevölkerungsrückgang ist darüber hinaus auch auf Landes- ebene zu erkennen, wo ein Bevölkerungsrückgang von -7,9 % bis zum Jahr 2030 erwartet wird. In der Fortschreibung des Monitoring-Berichtes zur Stadtentwicklung Waren (Müritz) wird von ver- gleichbaren Zahlen zur Bevölkerungssituation und -entwicklung ausgegangen.

Tabelle 1: Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung

Gebietseinheit Einwohner Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsprognose 2015 seit 2011 (Zensus) 2012-2030 Waren (Müritz) 21.042 -0,5% -6,4%

Neustrelitz 20.476 +0,7% -12,5%

Malchow 6.591 -1,0% -14,0% Landkreis Mecklenburgische 172.813 -1,8% -13,7% Seenplatte Mecklenburg-Vorpommern 1.599.138 -0,5% -7,9%

Quelle: Bertelsmann Stiftung 2016, Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern 2016

Erreichbarkeit und Verkehr Die Stadt Waren (Müritz) verfügt über eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit. Die Bundesstraße B 192 und B 108 verlaufen quer durch das Stadtgebiet und ermöglichen eine direkte Anbindung an die rd. 25 km westlich gelegene Bundesautobahn A 19. Die umliegenden Städte sind zudem durch ein gut ausgebautes lokales und regionales Straßennetz erreichbar. Über den ortseigenen Bahnhof ist die Stadt an das Schienen-Fernverkehrsnetz der DB eingebunden (Rostock – Berlin). Auch die regionale Verbindung u.a. nach Rostock und Malchow, ist durch eine Re- gionalbahn gegeben. Darüber hinaus verkehren zwei Buslinien (Linien 2 und 3) durch das Stadtgebiet und ermöglichen eine Anbindung in das Umland.

Tourismus und Fremdenverkehr Die Stadt Waren (Müritz) hat sich als touristisches Zentrum von überregionaler Bedeutung entwickelt und ist Imageträger für die Tourismusregion Mecklenburgische Seenplatte. Neben der sanierten Alt- stadt mit dem Hafen an der Müritz und dem Müritzeum, stellt insbesondere das erschlossene Solevor- kommen ein zentrales Potenzial im Bereich Gesundheits- und Wellnesstourismus dar. Laut Auskunft des Statistischen Amts Mecklenburg-Vorpommern verzeichnete die Stadt im Jahr 2014 rd. 549.874 Gästeübernachtungen.

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Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex

Abbildung 2: Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex im Vergleich

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2015

Waren (Müritz) 89,5

Neustrelitz 89,4

Neubrandenburg 90,9

Landkreis Mecklenburgische 87,6 Seenplatte

Bundesdurchschnitt 100,0

50 100 150

Quelle: BBE 2016

Quelle: BBE!MB-Research Kaufkraftdaten, 2016 Die Stadt Waren (Müritz) rangiert mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftindex von 89,5 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100,0 %. Auch das Mittelzentrum Neustrelitz (89,4) und das Ober- zentrum Neubrandenburg (90,9) bewegen sich auf einem sehr niedrigen Niveau, was sich auch auf den Landkreis niederschlägt (87,6).

Fazit zum Makrostandort Waren (Müritz):

¢ Waren (Müritz) ist laut RREP als Mittelzentrum ausgewiesen.

¢ Für die Stadt wird bis zum Jahr 2030 eine spürbar negative Bevölkerungsentwicklung (-6,4 %) prognostiziert.

¢ Die Stadt Waren (Müritz) verfügt über eine sehr gute verkehrliche Erschließung.

¢ Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex rangiert mit einem Wert von 89,5 unter dem Bun- desdurchschnitt (100,0).

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3. Projektplanung und Projektdaten

Der Planstandort ist als Nahversorgungszentrum mit Wohngebietsbezug im Zentrenkonzept der Stadt Waren (Müritz) eingestuft worden. Durch das beschriebene Planvorhaben soll das Angebot am Standort Gievitzer Straße auf den Nahversorgungsbereich und den Anbieter NORMA mit integriertem Backshop/Cafe konzentriert werden. Der „Zentrumcharakter“ verändert sich somit zu einem Nahver- sorgungsstandort mit Wohngebietsbezug. Auf die zentrenrelevanten Verkaufsflächen aus dem Bereich „Schuhwaren“ wird verzichtet. Es handelt sich bei dem Projektvorhaben in erster Linie um eine Modernisierung und somit um eine bestandssichernde Maßnahme. Mit der erweiterten Verkaufsfläche von derzeit rd. 660 m² auf maximal rd. 1.200 m² sollen die Kundenattraktivität (breite Gänge, übersichtliche Produktpräsentation, niedrige Regalhöhen, mehrere Querungswege etc.) sowie die innerbetrieblichen Abläufe für die Mitarbeiter in der Filiale optimiert und verbessert werden. Grundsätzlich soll mit der Verlagerung und Erweiterung eine langfristige Optimierung des Lebensmitteldiscountmarktes sichergestellt werden. Angesichts der Großflächigkeit (über 800 m² Verkaufsfläche) hat die Beurteilung des Planvorhabens auf Basis von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfolgen. Am Standort sind rd. 130 Pkw-Stellplätze geplant. Die Zu- und Abfahrt erfolgt über die Gievitzer Stra- ße auf der nordwestlichen Seite des Areals.

Abbildung 3: Projektskizze Planvorhaben NORMA-Neubau an der Gievitzer Straße

Quelle: NORMA Lebensmittelhandels Stiftung & Co.KG, 2016

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4. Mikrostandortanalyse

Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugs- gebietes von Relevanz. Lage des Standortes und Nutzungsumfeld Der Planstandort der NORMA-Filiale befindet sich am nordöstlichen Rand der Stadt Waren (Müritz). In südlicher Richtung wird das Standortumfeld durch Wohnbebauung und gewerbliche Nutzungen ge- kennzeichnet. Weiter westlich des Projektareals befindet sich der Tiefenwarensee. Unmittelbar östlich des Projektareals befindet sich das Gewerbegebiet Waren-Ost mit umfangreichem Einzelhandelsbe- satz (u.a. famila-SB-Warenhaus und Aldi-Discountmarkt). Im direkten Standortumfeld sind zwei Ge- tränkemärkte angesiedelt. Der Getränkemarkt „Getränkehaus“ grenzt unmittelbar an das Projektareal an und nutzt das Parkplatzangebot des Projektareals. Ein Imbiss-Betrieb, der an den Getränkemarkt angrenzt sowie ein Motorrad-Shop erhöhen die Zentralität des Standortes. An der Gievitzer Straße ist ein weiterer Getränkemarkt „Getränkeland“ vorhanden. Die Getränkemärkte ergänzen das Angebot der NORMA-Filiale und erhöhen die „Nahversorgungszentralität“ des Standortes. Der Wohngebietscharakter des Standortumfeldes wird sich durch die Wohnungsbauplanungen im nördlich gelegenen Bebauungsplangebiet Nr. 21 „Warensberg“ weiter verstärken. Hier sollen bis zu 120 Wohneinheiten entstehen, die die Bevölkerungsanzahl im Standortumfeld um bis zu 300 Perso- nen erhöhen könnten.

Abbildung 4: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen

Quelle: Kartengrundlage Gis, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung 2016

11 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Blick auf das Projektareal (von Zufahrt Gievi t- Umfeldnutzungen (Getränkehaus und Moto r- zer Straße und von F.-W. Raiffeisen Straße) rad-Shop, Getränkeland an der Gievitzer Str.)

Quelle: Eigene Aufnahmen vom April 2016

Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbar fußläufigen Erreichbarkeit innerhalb einer Distanz von rd. 700 m Luftlinie (vgl. Abbildung 5) wird durch die NORMA-Filiale für die angrenzenden Wohngebiete übernommen. Innerhalb des fußläufigen Einzugsbereiches leben rd. 880 Menschen.

12 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Abbildung 5: Fußläufiger Nahversorgungsbereich des Projektstandortes

Quelle: Kartengrundlage 2016 Nexiga, TomTom

Verkehrliche Situation Der Projektstandort der NORMA-Filiale befindet sich in einer verkehrlich gut erreichbaren Lage an der Gievietzer Straße, die über die Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen Straße mit der B192 Richtung Neubran- denburg verbunden ist. Bei der nächstgelegenen ÖPNV-Anbindung handelt es sich um die rd. 100 m westlich gelegene Bus- Haltestelle an der Friedrich-Wilhelm Raiffeisen Straße.

Planungsrechtliche Situation und Zentrenkonzept

Im Hinblick auf den rechtlichen Prüfungsmaßstab des Planvorhabens ist u.a. die Gebietszuweisung des Projektareals von Bedeutung. Das Projektareal gehört zum Bebauungsplan Nr.32 „Mischgebiet an der Gievitzer Straße“. Bei dem Projektareal handelt es sich um das Teilstück „A1“. Laut textlichen Festsetzungen sind in dem betreffenden Teilstück A1 ausnahmsweise zulässig: „vorhandene Einzelhandelsbetriebe zentrenrelevanter Branchen mit einer Geschossfläche von max. 1.800 m² (Lidl-Markt, Reno-Schuhladen, Textilgeschäft, Fleisch-und Wurstwaren, Bäcker, Geschenkartikel).“ Diese Ausnahmegenehmigung bezieht sich auf den Bestand zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung Anfang der 90er Jahre. Die Bestandsstruk- turen haben sich mittlerweile geändert. Der ehemalige Lidl-Markt wird heute von NORMA betrieben. Die übrigen Anbieter sind nicht mehr am Standort vorhanden. Zurzeit stehen – mit Ausnahme der NORMA-Fläche von 664 m² - die restlichen Verkaufsflächen leer. Auf Basis der in den textlichen Fest- 13 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz) setzungen beschriebenen Geschossfläche in Höhe von 1.800 m² ist davon auszugehen, dass ur- sprünglich bis zu 1.500 m² am Standort betrieben wurden. Die aktuellen Planungen belaufen sich auf eine NORMA-Filiale mit 1.200 m² Verkaufsfläche und einen Backshop mit Cafe auf einer Fläche von 100 m², die teilweise Verkaufs- und teilweise Gastronomiefläche ist. Insgesamt wird sich die Verkaufs- fläche im Projektareal durch die NORMA-Planungen reduzieren. Außerdem soll auf die bisher erlaub- ten zentrenrelevanten Flächen zugunsten einer deutlichen Konzentration auf nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen verzichtet werden. Angesichts der geplanten großflächigen Verkaufsfläche der NORMA-Filiale soll die Beurteilung des Planvorhabens auf Basis von § 11 Abs. 3 BauNVO erfolgen. Demnach dürfen Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Standortkommune haben. Bei dem Standort handelt es sich laut Einzelhandelskonzept der Stadt Waren (Müritz) um ein Nahver- sorgungszentrum mit Wohngebietsbezug. Der Standort ist somit ein bestehender Teil der gewachse- nen innerstädtischen Zentrenstruktur.

Abbildung 6: Zentrenkonzept der Stadt Waren (Müritz)

Quelle: Einzelhandelskonzept Waren (Müritz) 2006

Laut Einzelhandelskonzept der Stadt Waren (Müritz) soll sich die Verkaufsflächenentwicklung primär auf die bestehenden Versorgungszentren beziehen. Die NORMA-Planungen an der Gievitzer Straße sind somit durchaus mit dem Einzelhandelskonzept vereinbar.

14 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Fazit zum Mikrostandort

■ Der Planstandort verfügt über eine gute verkehrliche Anbindung für den Individualverkehr sowie - noch fußläufig - für den ÖPNV.

■ Es handelt sich um einen Standortbereich, der sowohl eine verkehrsorientierte Komponente aufweist als auch darüber hinaus eine wichtige Funktion für die wohnortnahe Grundversor- gung im fußläufigen Standortumfeld übernimmt.

■ Das Projektareal ist städtebaulich integriert und befindet sich aus gutachterlicher Sicht in einem Nahversorgungszentrum mit Wohngebietsbezug.

■ Das Standortumfeld wird bereits durch großflächigen Einzelhandel (Getränkemärkte, famila SB-Warenhaus, Aldi und OBI-Baumarkt) vorgeprägt.

15 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

5. Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel

Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersu- chungsraum. Die Wettbewerbsbetriebe wurden im April 2016 erhoben. Es ist explizit darauf hinzuweisen, dass dabei eine Totalerhebung der Wettbewerber erfolgte, d. h. es wurden alle Wettbewerbsbetriebe ermittelt, deren Sortimente eine Überschneidung mit dem Sorti- mentsangebot des zu erweiternden Lebensmitteldiscounters aufweisen. Aufgrund der spezifischen Sortimentsbreite und -tiefe sind dabei v. a. die Betriebe im Fokus, die nahversorgungsrelevante Sorti- mente als Kernsortimente führen. Allerdings wurden auch Betriebe erfasst, welche die relevanten Sor- timente auf einer nicht nur unwesentlichen Teilfläche führen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Systemwettbewerber (= Lebensmitteldiscounter) sowie Betriebe, die ebenfalls das Ziel für Versor- gungseinkäufe sind und die eine größere Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als Betriebe des Lebensmittelhandwerks o- der Betriebe, die ein spezialisiertes Sortiment führen (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler).

Tabelle 2: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen und Umsätze Verkaufsfläche Umsatz Stadtbereich Nahversorgung Nahversorgung im² in Mio. €

Waren West (Wohngebietszentrum) 2.430 10,4

FMZ Waren West 2.850 11,6

Altstadt Fußgängerzone/Altstadt-Center (Hauptzentrum) 3.125 15,4

Teterower Straße (in Bau) 1.150 5,2

Waren Nord (Wohngebietszentrum) 172 1,6

Papenberg (Wohngebietszentrum) 2.185 9,0

Gievitzer Straße 1.530 3,2

Strelitzer Straße 1.220 5,5

FMZ Waren Ost 3.650 15,7

Summe 18.312 77,7

Im Stadtgebiet von Waren (Müritz) sind demnach 8 relevante Hauptwettbewerbsstandorte vorhanden (vgl. auch Abbildung 6):

■ Edeka-Markt in der Altstadt von Waren (Müritz)

■ Netto-Markendiscountmarkt im Altstadt-Center

■ Edeka-Markt und Netto-Discountmarkt im Wohngebietszentrum Waren-West

■ Edeka-Markt und NORMA-Filiale im Wohngebietszentrum Papenberg

16 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

■ Sonderstandort Waren-Ost mit famila-SB-Warenhaus sowie Aldi und Netto Discountmarkt

■ Sonderstandort Waren-West mit Sky-Markt und Aldi-Discountmarkt

■ Solitärer Nahversorgungsstandort von Lidl in der Strelitzer Straße

■ Solitärer Nahversorgungsstandort von Edeka in der Teterower Straße (in Bau)

Abbildung 6: Projektrelevante Wettbewerber im Untersuchungsgebiet

Edeka in der Altstadt und Netto Markendiscounter (Altstadt-Center) im innerstädtischen Versorgungs- bereich

Edeka-Markt und Netto Discountmarkt im Wohngebietszentrum Waren-West

Edeka-Markt und NORMA-Filiale im Wohngebietszentrum Papenberg

17 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Sonderstandorte Waren-West (Sky-Center, Aldi) und Waren-Ost (famila, Aldi)

Quelle: BBE eigene Aufnahmen, März 2016

Insgesamt betrachtet verfügt die Stadt Waren (Müritz) über eine nahversorgungsrelevante Verkaufs- flächenausstattung von rd. 18.300 m² (incl. der in Bau befindlichen stationären Verkaufsfläche des Edeka-Marktes Teterower Straße), auf denen ein Einzelhandelsumsatz von rd. 77 Mio. EUR erwirtschaftet wird. Als Betriebsformen lassen sich derzeit ein SB-Warenhaus (famila), fünf größere Le- bensmittelmärkte (Edeka und Sky) sowie neun Lebensmitteldiscounter (2 x Aldi, 2x NORMA, Penny, 2x Netto Stavenhagen, Netto-Markendiscount, Lidl) differenzieren. Das Angebot wird darüber hinaus von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) sowie Getränke- und Drogerie- fachmärkten ergänzt, die jedoch nur eine eingeschränkte Wettbewerbsrelevanz zum Planvorhaben aufweisen.

Abbildung 7: Hauptwettbewerber in der Stadt Waren (Müritz)

Quelle: Kartengrundlage: Gis, bearbeitet durch die BBE Handelsberatung GmbH, 2016

18 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Im Hinblick auf die zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet von Waren (Müritz) ist auf das zuvor dargestellte Zentrenkonzept hinzuweisen. Neben dem Hauptzentrum in der Altstadt von Waren (Mü- ritz) sind drei Wohngebietszentren in der Fortschreibung des Einzelhandelkonzeptes im Jahr 2007 be- schrieben worden. Diese Wohngebietszentren weisen eine sehr unterschiedliche Struktur auf. Wäh- rend die Wohngebietszentren Papenberg und Waren-West jeweils von einem leistungsfähigen Mix aus Frischemärkten und Discountern geprägt sind, weist das Wohngebietszentrum Waren-Nord ledig- lich kleinere Anbieter aus dem Lebensmittelhandwerk auf. Ergänzt wird das räumlich gut verteilte Nahversorgungsnetz der Stadt Waren (Müritz) durch solitäre Nahversorgungsstandorte (Strelitzer Straße/Teterower Straße) und Sonderstandorte an den Ortseingängen. Im Vergleich zu den anderen zentralen Standorten ist der als Nahversorgungszentrum mit Wohnge- bietsbezug eingestufte Standort an der Gievitzer Straße durch starken Leerstand geprägt. Die geplante Neustrukturierung des Standortes an der Gievitzer Straße würde zur Attraktivitätssteigerung und zur Sicherung der Nahversorgung in dem sich entwickelnden Wohngebiet beitragen. In den nördlich gelegenen Gemeinden, die zum Amt Seenlandschaft Waren gehören, sind keine Ver- kaufseinrichtungen vorhanden. Ein Wettbewerbsverhältnis besteht nicht. Durch die Erweiterung des Nahversorgungsangebotes an der Gievitzer Straße würde das Mittelzentrum Waren (Müritz) die Ver- sorgungsfunktion für die nordöstlichen Gemeinden des Amtes Seenlandschaft Waren besser erfüllen.

Fazit zur Wettbewerbssituation:

■ Im Stadtgebiet von Waren (Müritz) sind insgesamt rd. 18.300 m² nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen verortet (Nahversorgungsrelevanter Umsatz ca. 77 Mio. EUR).

■ Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt befindet sich innerhalb der historischen Alt- stadt und ist im Zusammenspiel mit dem Altstadt-Center vergleichsweise leistungsfähig im Bereich der nahversorgungsrelevanten Güter.

■ Die Wohngebietszentren Papenberg und Waren-West sind zentral in den bevölkerungsrei- chen Wohngebieten gelegen und sichern die Nahversorgung.

■ Die solitären Nahversorgungsstandorte und die Sonderstandorte im Stadtgebiet überneh- men eine wichtige Funktion im Bereich der haushaltsnahen Grundversorgung.

■ Zu den nordöstlich gelegenen Gemeinden besteht kein Wettbewerbsverhältnis, da in diesen Gemeinden kein Nahversorgungsangebot vorhanden ist.

19 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

6. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Ein- zugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rol- le: ¢ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, ¢ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, ¢ die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld, ¢ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, ¢ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Sied- lungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, ¢ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung, ¢ Barrierewirkungen, ausgehend von den topografischen, infrastrukturellen oder baulichen Gege- benheiten.

Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes sind die Ausstrahlung des Vorhabens als Einzelhandelsstandort sowie die Verkehrsanbindung ins Stadtgebiet und ins Umland. Des Weiteren ist die lokale und regionale Wettbewerbssituation ein zentrales Kriterium hinsichtlich der räumlichen Ausstrahlungskraft eines Einzelhandelsstandortes. Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation, sowie von Barrieren (Straßen, Bahnlinien, topographische Gegebenheiten etc.), ergibt sich für das Plan- vorhaben der NORMA-Filiale folgendes Einzugsgebiet (vgl. Abbildung 10): ¢ Das Kerneinzugsgebiet der erweiterten NORMA-Filiale umfasst das Stadtgebiet von Waren (Mü- ritz). Mit rund 21.000 Einwohnern ergibt sich für das Kerneinzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerieartikel in Höhe von ca. 50,0 Mio. EUR. ¢ Das Naheinzugsgebiet erstreckt sich aus gutachterlicher Sicht in nördlicher Richtung in etwa bis Groß Gievitz, wird im Osten durch den Verlauf der Bundesstraße B 192 begrenzt. Mit rd. 4.100 Einwohnern ergibt sich für das Naheinzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerieartikel in Höhe von ca. 8,9 Mio. EUR. ¢ Darüber hinaus wird eine 5%-ige Potenzialreserve in einer Größenordnung von rd. 2,9 Mio. EUR für Konsumenten von außerhalb des Einzugsgebietes sowie dem Tourismus berücksichtigt. ¢ Insgesamt steht damit im gesamten Einzugsgebiet ein Bevölkerungspotenzial von knapp 25.100 Einwohnern, die ein Kaufkraftvolumen von insgesamt rd. 61,9 Mio. EUR für nahversorgungsrelevante Sortimente zur Verfügung haben.

20 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Es ist nicht davon auszugehen, dass die Flächenerweiterung der NORMA-Filiale einen so hohen Attrakti- vitätsgewinn zur Folge haben würde, dass der Standort zukünftig in größerem Maße von Kunden außer- halb des Stadtgebietes von Waren (Müritz) aufgesucht wird. Darüber hinaus bleibt die vorhandene Wett- bewerbssituation hinsichtlich konkurrierender Wettbewerbsstandorte in den Umlandgemeinden konstant und verhindert eine weitere räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes. Darüber hinaus wird auch die Verkaufsflächenerweiterung der NORMA-Filiale keine grundlegende Ver- änderung der lokalen Einkaufsbeziehungen nach sich ziehen, denn:

■ Die Flächenvergrößerung dient vor allem der Standortsicherung.

■ Mit der Verlagerung und Erweiterung der NORMA-Filiale geht somit keine grundlegende Ände- rung des Sortiments einher, vielmehr wird die Maßnahme der Verbesserung der innerbetrieblichen Abläufe und der kundenfreundlichen und aktuellen Warenpräsentation dienen.

■ Die NORMA-Filiale wird in Bezug auf ihr Sortiment somit künftig die gleichen Funktionen wie heute ausüben. Neue Warengruppen, die unter Umständen einen Einfluss auf das Einzugsgebiet ausüben könnten, werden nicht in das Angebot aufgenommen.

Abbildung 8: Perspektivisches Einzugsgebiet des Planvorhabens NORMA-Filiale Gievitzer Straße

Quelle: 2016 Nexiga, TomTom

21 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet (25.127 Einwohner) mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE Markt- und Strukturdaten) gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!MB-Research). Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamteinkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Waren (Müritz) liegt mit einer sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer von 92,4 für Lebensmittel und 92,0 % für Drogeriewaren unterhalb des Bundesdurch- schnitts (100,0). Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren ein Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 61,9 Mio. EUR (inkl. 5%-ige Potenzialreser- ve) im Jahr zur Verfügung. Tabelle 3: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet

Sortimentsspezifisches Pro Kopf Kaufkraftpotential Kaufkraftniveau* Ausgabebetrag in € in Mio. Euro Ort Einwohner NuG 1 Drogerie 2 NuG 1 Drogerie 2 NuG Drogerie Summe

Kerneinzugsgebiet 21.042 92,4% 92,0% 2.105 273 44,3 5,7 50,0

Summe Kerneinzugsgebiet 21.042 92,4% 92,0% 2.105 273 44,3 5,7 50,0

Groß Plasten 707 86,0% 82,4% 1.959 245 1,4 0,2 1,6

Kargow 706 86,9% 83,8% 1.980 249 1,4 0,2 1,6

Peenehagen 1.082 86,4% 82,5% 1.968 245 2,1 0,3 2,4

Schloen-Dratow 847 80,7% 78,2% 1.838 232 1,6 0,2 1,8

Torgelow am See 444 88,9% 86,6% 2.025 257 0,9 0,1 1,0

Varchentin 299 83,4% 81,1% 1.900 241 0,6 0,1 0,6

Summe Naheinzugsgebiet 4.085 85,4% 82,4% 1.945 245 7,9 1,0 8,9

Summe Gesamt 25.127 52,2 6,7 59,0

5%-ige Potenzialreserve für diffuse Zuflüsse/ - - - - - 2,6 0,3 2,9 touristisches Nachfragepotenzial

Gesamt - - - - - 54,8 7,1 61,9

Quelle: Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern 2016; BBE Handelsberatung GmbH; Rundungsdifferenzen möglich * BBE!MB-Research 2016 1 Nahrungs- und Genussmittel: (Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakw aren) 2 Drogerie: (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel)

22 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

7. Auswirkungsanalyse

7.1. Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens

Aufbauend auf der Wettbewerbs- und Nachfragesituation ist eine Umsatzprognose für das Planvorhaben vorzunehmen. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der zu erwartenden Anteile vom Kaufkraftpo- tenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben im Einzugsgebiet binden kann. Wesentliche Rahmen- bedingungen sind dabei die Marktbedeutung der projektierten Betriebsform (Lebensmitteldiscountmarkt), die Größe des Vorhabens (maximal. 1.000 m² Verkaufsfläche) und damit die Ausstrahlungskraft sowie die Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes. Unterstellt man für die bestehende kleine NORMA-Filiale eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 3 rd. 4.000 EUR je m² Verkaufsfläche , was angesichts der deutlich unterdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftausstattung der Bevölkerung in der Region als ambitioniert zu bewerten ist, wird sich der Umsatz der derzeitigen NORMA-Filiale mit rd. 660 m² Verkaufsfläche gegenwärtig in einer Größen- ordnung von rd. 2,64 Mio. EUR pro Jahr bewegen. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon rd. 2,5 Mio. EUR und auf die Nonfood-Sortimente rd. 0,1 Mio. EUR. Bei den Nonfood- Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren. Für die regel- mäßig wechselnden Aktionswaren ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen unterhalb der Nach- weisbarkeitsschwelle liegen. Für die vergrößerte NORMA-Filiale kann auch im Rahmen einer „ Worst-Case-Betrachtung “ nicht unterstellt werden, dass sich der Umsatz proportional mit der Verkaufsflächenerweiterung ausdehnt. Wir sehen eine maximale Umsatzsteigerung bei ca. 35%. Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter im Erweiterungsfall von derzeit rd. 660 m² auf 1.200 m² Verkaufsfläche von einer Umsatzsteigerung um rd. + 1,0 Mio. EUR von heute rd. 2,64 auf künf- tig rd. 3,65 Mio. EUR p. a. ausgegangen werden. Das entspricht einem Umsatzanstieg (worst-case- Betrachtung) von ca. 37%. Die Verkaufsflächenleistung würde dann bei knapp über 3.000 € liegen.

Zusätzlich muss berücksichtigt werden, dass am Standort Gievitzer Straße ein Backshop mit Cafe auf einer Fläche von ca. 100 m² angesiedelt werden soll. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass erfah- rungsgemäß ca. 1/3 der Fläche dem Bäckereiverkauf zugerechnet werden können und 2/3 auf den gast- ronomischen Bereich entfallen, ergibt sich eine einzelhandelsrelevante Umsatzabschätzung für den Backshop von ca. 300.000 €.

3 Der Durchschnitt des NORMA Filialnetzes im Bundesgebiet liegt bei rd. 3.500 EUR/m² (Quelle: Statista.de, 2016)

23 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Tabelle 4: Umsatzerwartung des Planvorhabens Gievitzer Straße

Umsatzerwartungen des Standortes Gievitzer Straße in Mio. € Warengruppe

vorher nachher Mehrumsatz

NORMA NuG 1 2,20 2,99 0,79

NORMA Drogerie 2 0,32 0,49 0,17

NORMA Sonstige 0,12 0,18 0,06

NORMA Summe 2,64 3,66 1,02

Backshop 0,30 0,30 Summe nahversorgungs- 2,52 3,78 1,26 relevante Sortimente 1 Nahrungsmittel, alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke, Tabakw aren 2 Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Rundungsdifferenzen möglich

In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartung des Marktes vor und nach der Erweiterung und die Marktabschöpfungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst dargestellt. Hierbei wird die Summe aus dem nahversorgungsrelevanten Umsatz des Bestandobjektes (rd. 2,5 Mio. EUR) und des zu erwartenden nahversorgungsrelevanten Umsatzes des Erweiterungsvor- habens (rd. 3,8 Mio. EUR) berücksichtigt (incl. Backshop).

Tabelle 5: Umsatzanteile des Vorhabens und Abschöpfungsquoten im Segment der Nahversor- gung

Erwartete Nachfrage- Erwartete Erwartete Kundenherkunft Umsatzanteile in potenzial Umsatzanteile Marktabschöpfung Mio. € in Mio. € vorher nachher vorher nachher

Zone I (Kerneinzugsgebiet) 80% 2,0 3,0 50,0 4,0% 6,0%

Zone II (Nahbereich) 15% 0,4 0,6 8,9 4,2% 6,4%

Einzugsgebiet gesamt 95% 2,4 3,6 58,9 4,1% 6,1%

diffuser Anteil/Tourismus 5% 0,1 0,2 - - -

Gesamt 100% 2,5 3,8 - - -

BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen Rundungsdifferenzen möglich

24 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Von dem im Einzugsgebiet verfügbaren Kaufkraftpotenzial (ca. 59 Mio. EUR) für nahversorgungsrelevante Sortimente wird das Vorhaben nach erfolgter Erweiterung insgesamt voraussichtlich ca. 6,1 % binden können. Die potenzielle Marktdurchdringung dürfte infolge der Erweiterung nur in einem überschaubaren Rahmen ansteigen, dabei stellt sich die Marktdurchdringung im Kerneinzugsgebiet erwartungsgemäß stärker dar als in dem erweiterten Einzugsbereich. Für das nahversorgungsrelevante Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) ist aller Voraussicht nach davon auszugehen, dass der 'neu aufgestellte Markt‘ im Kerneinzugsgebiet eine Kauf- kraftabschöpfung von rd. 6,0 % erreichen kann. Bezogen auf das Kaufkraftpotenzial von ca. 50,0 Mio. EUR entspricht dieser Marktanteil einem erwarteten Umsatz von rd.3,0 Mio. EUR, was rd. 80 % des nahversorgungsrelevanten Prognoseumsatzes entspricht. Im Naheinzugsgebiet ist mit einer Marktdurchdringung von rd. 6,4 % auszugehen, dies entspricht einem Umsatzanteil von rd. 0,6 Mio. EUR. Mit einem Marktanteil von insgesamt rd. 6,1 % orientiert sich der Lebensmitteldiscountmarkt an der zu versorgenden Bevölkerung im Einzugsgebiet. Rund 5 % des nahversorgungsrelevanten Umsatzes (rd. 0,2 Mio. EUR) werden voraussichtlich als Streu- umsätze mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (z.B. Touristen oder Pendler) erwirtschaftet. Wie bereits dargelegt, ist eine räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes angesichts der Verkaufsflä- chenerweiterung sowie Wettbewerbsstrukturen nicht zu erwarten. Der NORMA Filiale wird somit auch nach der geplanten Erweiterung vor allem der Versorgung der in der Stadt Waren (Müritz) lebenden Bevölkerung dienen.

25 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

7.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen

Vorab wurde der Umsatz des Vorhabens im relevanten Einzugsgebiet prognostiziert und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung der Markt übernehmen wird. Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind jedoch die durch das Vorha- ben induzierten Umlenkungseffekte für die ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese le- 4 diglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird. Da die Bestandsfiliale ihre Wettbewerbswirkungen bereits in der Vergangenheit entfaltet hat, ist im Zuge des Verlagerungs-/Erweiterungsvorhabens nur der - im Worst-Case-Szenario - zu erwartende Mehrum- satz zu berücksichtigen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster - u. a. im 5 6 Zuge der geplanten CentrO-Erweiterung in Oberhausen - bestätigt worden. Bei der Beurteilung, ob im Rahmen einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Ver- sorgungsbereiche der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, inwieweit der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Standort bereits vorhanden ist. Die Verlagerung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes ist folglich an- ders als eine reine Neuansiedlung zu bewerten, so dass bei der Beurteilung etwaiger beeinträchtigender Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf die wohnungsnahe Versorgung im Wesentli- chen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und den sich ggf. hieraus ergebenden zusätzli- chen Attraktivitätsgewinn abzustellen ist. Dies trifft umso mehr für das Planvorhaben zu, da die räumliche Veränderung durch den Straßenseitenwechsel nur marginal ausfällt. Die standortseitigen Rahmenbedin- gungen sind demnach aus gutachterlicher Sicht konstant zu bewerten. Im Falle der Erweiterung der NORMA-Filiale sind im Sinne eines Worst-Case-Szenarios insgesamt Mehrumsätze in Höhe von ca. 1,0 Mio. € zu prognostizieren. Der Mehrumsatz im Bereich der aperiodi- schen Bedarfsgüter liegt bei rd. 0,06 Mio. €. Unter Berücksichtigung der Mehrumsätze des Backshops ergibt sich eine Gesamtumsatzsteigerung an der Gievitzer Straße von 1,32 Mio. €. Hiervon entfallen auf nahversorgungsrelevante Sortimente 1,26 Mio. €. Nach unserer Einschätzung werden davon ca. 1,2 Mio. € durch Umsatzumverteilung mit den bestehenden Anbietern erzielt.

Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte, die primär durch die NORMA- Vergrößerung erfolgen, werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:

■ Die durch die Planung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber der NORMA-Filiale in erster Linie die discountorientierten Lebensmittelanbieter im Stadtgebiet von Waren (Müritz) anzusehen sind.

4 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbe- werber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen. 5 OVG Münster in seinem Urteil vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE 6 Vgl. ebenfalls die Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07

26 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

■ Die Marktbeobachtung zeigt, dass sich die Umverteilungen durch Discountmarkterweiterungen in erster Linie auf Anbieter des gleichen Filialnetzes bzw. desgleichen Betriebstyps (Lebensmittel- discountmärkte) beziehen. Dies resultiert bei „gesättigten“ Märkten daraus, dass sich Einkaufs- muster herausgebildet haben, die insbesondere aufgrund des standardisierten Discountmarktan- gebotes bei Betriebserweiterungen nur zu marginalen Änderungen der Einkaufsgewohnheiten der Kunden führen.

■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungsef- fekte in der Regel ab. Dies bedeutet, dass systemgleiche Einzelhandelsbetriebe im näheren Um- feld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigen- den Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sorti- mente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Lebensmittel und Drogeriewaren als Güter des täglichen Bedarfs eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Dies erklärt sich daraus, dass Kunden ihre Nahrungsmittel sehr häufig einkaufen und die durchschnittlichen Einkaufbeträge vergleichsweise gering sind. Insbesondere aufgrund der hohen Einkaufsfrequenz sind die Verbraucher nicht bereit, beim Ein- kauf größere Distanzen zu akzeptieren. Die Folge ist, dass auch größere Lebensmittelmärkte nur in einem engeren Einzugsgebiet höhere Kaufkraftbindungsquoten generieren können und mit zunehmender Distanz die Bindungsintensität sprunghaft absinkt. Auf Basis der Umverteilungsprognose können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der geplanten Verlagerung/Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarktes in wel- chem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sein werden. Dabei wird auch der in Bau befindliche Edeka-Markt an der Teterower Straße berücksichtigt, da er vor Fertigstellung einer vergrößerten NORMA-Filiale eröffnet wird. Die nachfolgenden Betrachtungen verstehen sich als Worst-Case-Szenario. Dabei werden maximale Verkaufsflächen, eine hohe Leistungsfähigkeit des Vorhabens, bedeutsame Synergieeffekte und damit die denkbar stärksten Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Wettbewerber zugrunde gelegt. Unter Berücksichtigung der vorab dargelegten Aspekte wurde ein Prognosemodell erstellt. Das Modell ermittelt die bei der Erweiterung der NORMA-Filiale um rd. +540 m² Verkaufsfläche sowie des einzelhandelsrelevanten Backshops zu erwartenden Umsatzverlagerungen. Die Prognoserechnung führt zu folgenden Ergebnissen:

27 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Tabelle 6: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten nach Lagen

Verkaufsfläche Umsatz Max. Umsatz- Max. Umsatz- Nahversorgung Nahversorgung umverteilung in Mio. € umverteilung in % in m² in Mio. €

Waren West (Wohngebietszentrum) 2.430 10,4 0,1 0,8%

FMZ Waren West 2.850 11,6 0,1 0,4%

Altstadt Fußgängerzone/Altstadt-Center (Hauptzentrum) 3.125 15,4 0,2 1,3%

Teterower Straße (in Bau) 1.150 5,2 0,1 1,0%

Waren Nord (Wohngebietszentrum) 172 1,6 0,0 0,0%

Papenberg (Wohngebietszentrum) 2.185 9,0 0,2 1,7%

Gievitzer Straße 1.530 3,2 0,0 0,9%

Strelitzer Straße 1.220 5,5 0,2 3,7%

FMZ Waren Ost 3.650 15,7 0,4 2,7%

Summe 18.312 77,7 1,2 1,5%

Die Modellrechnung basiert auf der Annahme, dass der nahversorgungsrelevante Umsatz des Vorhabens nahezu komplett umgelenkt wird, da er kein neues Angebot im Einzugsgebiet darstellt, welches eine er- höhte Kaufkraftbindung im Untersuchungsgebiet auslösen könnte. Der Berechnung liegt dabei die Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung des relevanten Einzelhandels im Untersuchungsgebiet zu Grunde. Unter den zuvor genannten Prämissen ergeben sich bei diesem Be- rechnungsansatz die dargestellten Umsatzumlenkungseffekte (Maximalumsätze/ Worst-Case-Szenario). ¢ Das Planvorhaben wird mit rd. 1,2 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten den gesamten Mehrumsatz durch Umsatzumlenkungen gegenüber den Lebensmittelmärkten generieren, die sich im Stadtgebiet von Waren (Müritz) befinden. Dies entspricht einer Umverteilungs- quote von insgesamt max. 1,5 % des derzeitigen projektrelevanten Umsatzes. Diese Umsatzum- verteilungen beziehen sich primär auf die Östlich gelegenen Versorgungsbereiche. ¢ Für den zentralen Versorgungsbereich Altstadt Waren (Müritz) und den dort vorhandenen relevanten Wettbewerbern wird ein maximaler Umsatzverlust von rd. 0,2 Mio. € prognostiziert. Dieser Wert entspricht maximal 1,3 % des derzeitigen Umsatzes. ¢ Für die Wohngebietszentren Waren-West, Waren-Nord und Papenberg werden maximale pro- zentualer Umsatzrückgang von bis zu 1,7 % des aktuellen Umsatzes prognostiziert. Die Auswir- kungen sind im Wohngebietszentrum Papenberg am stärksten wahrnehmbar. Die räumliche Nä- he und die Anbieterübereinstimmung sind als Ursache anzuführen. ¢ Die Solitärstandorte an der Teterower Straße (nach Fertigstellung) und an der Strelitzer Straße (Lidl und Netto) werden 1,0% bzw. 3,7% Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben. Die stärkeren Auswirkungen an der Strelitzer Straße sind ebenfalls auf die räumliche Nähe zum Untersu- chungsstandort zurückzuführen. ¢ Für den projektrelevanten Einzelhandel an den Sonderstandorten Waren-West und Waren-Ost prognostizieren die Gutachter einen Umsatzrückgang infolge der geplanten NORMA-Erweiterung von voraussichtlich maximal 0,4% bzw. 2,7 %

28 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

¢ Für die beiden Getränkemärkte an der Gievitzer Straße stellt sich die Situation unterschiedlich dar. Während das „Getränkehaus“ durch die steigende Frequenz am Standort profitieren wird, sind für den nicht direkt angrenzenden Getränkemarkt „Getränkeland“ begrenzte Umsatzrück- gänge (< 0,1 Mio. €) zu erwarten. ¢ Aus diesen Umsatzumverteilungsquoten lassen sich betriebsbedingte Absiedlungen oder Betriebsschließungen im Untersuchungsgebiet nicht ableiten.

29 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

7.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen Für die städtebauliche Bewertung des Erweiterungsvorhabens ist gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO entschei- dend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte Zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funkti- onalität negativ beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet wird. Städtebaulich negative Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn die Versorgung der Bevöl- kerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind bzw. das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt. Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich aus dem von der Stadt Waren (Müritz) beschlossenem Ein- zelhandelskonzept. Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante Erwei- terung der NORMA-Filiale in der Gievitzer Straße keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versor- gungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Waren (Müritz) zu erwarten sind. Darüber hinaus sind Versorgungsstrukturen außerhalb des Stadtgebietes nicht von Umsatzumverteilungen betroffen. Aus der vorstehenden Modellrechnung lassen sich - angesichts der geringen Umlenkungseffekte für die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Waren (Müritz) in einer durchschnittlichen Größenordnung von max. 1,5 % - keine schädlichen Auswirkungen ableiten. Detaillierter lassen sich die Ergebnisse wie folgt beschreiben: Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:

■ Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die für die NORMA-Filiale geplante Verkaufsflächenerwei- terung von derzeit rd. 660 m² auf maximal 1.200 m² vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als standortsichernde Maßnahme zu bewerten ist.

■ Die Umsatzumlenkung im Nahversorgungsbereich von insgesamt rd. 1,2 Mio. EUR gegenüber den relevanten Einzelhandelsbetrieben im Untersuchungsgebiet entspricht einer Umsatzumlen- kungsquote von rd. 1,5 %. Es sind somit keine spürbaren negativen städtebaulichen und versorgungsbezogenen Auswirkungen zu erwarten, da die Schließung oder Beeinträchtigung von Le- bensmittelanbietern im Einzugsgebiet, infolge induzierter Umsatzeinbußen durch das Planvorha- ben, ausgeschlossen werden kann.

■ Die Lebensmittelanbieter im zentralen Versorgungsbereich Altstadt inkl. Altstadt-Center werden in Summe von einem Umsatzverlust in einer Größenordnung von rd. 1,3 % tangiert. So- mit ist von einer leichten Intensivierung des Wettbewerbs auszugehen, der sich insbesondere auf den discountorientierten Anbieter Netto-Markendiscount konzentrieren wird.

Der prognostizierte Wert der Umsatzverlagerung liegt mit einem hohen Sicherheitspuffer unter dem näherungsweisen Abwägungsschwellenwert der Verträglichkeit von 10 %. Etwaige Ab- schmelzungstendenzen sind aus diesem Wert der Umsatzverlagerung nicht abzuleiten. Dement- sprechend kann ein Funktionsverlust des Zentralen Versorgungsbereiches Altstadt infolge der geplanten Erweiterung der NORMA-Filiale gutachterlich ausgeschlossen werden.

30 Auswirkungsanalyse • NORMA-Standort, Gievitzer Str. in Waren (Müritz)

Die Wohngebietszentren Waren-West in der Bonhoeffer Straße und Waren-Nord verzeichnen keine signifikanten Umsatzrückgänge durch die NORMA-Erweiterung. Das Wohngebietszentrum Papenberg (Edeka und NORMA-Filiale) wird eine Umsatzumverteilung von 1,7% zu verkraften haben. Hiervon entfallen wesentliche Teile auf die NORMA-Filiale. Eine Aufgabe des Standortes im attraktiven Wohngebietszentrum Papenberg ist nicht zu erwarten. Aus Sicht der BBE Han- delsberatung werden die jeweiligen Lebensmittelmärkte auch nach der Verkaufsflächenerweite- rung der NORMA-Filiale ihre Funktionsfähigkeit als Nahversorgungsstandorte aufrechterhalten. Dies ist - neben den 'überschaubaren' Umsatzverteilungseffekten - auch auf das hohe fußläufige Nahpotenzial der Lebensmittelmärkte im Standortumfeld Papenberg zurückzuführen. Demnach verfügen alle relevanten Anbieter über tradierte Kundenbeziehungen im fußläufigen Umfeld, die sich auch nach der geplanten Verkaufsflächenerweiterung der NORMA-Filiale nicht spürbar ver- ändern dürften. Dies trifft umso mehr zu, da die standortseitigen Rahmenbedingungen des Plan- standortes nahezu konstant bleiben. Eine Gefährdung der haushaltsnahen Grundversorgung kann demnach nicht attestiert werden.

■ Die solitären Nahversorgungsstandorte und Sonderstandorte im übrigen Siedlungsgebiet von Waren (Müritz) werden – in Abhängigkeit ihrer Entfernung von der Gievitzer Starße – unterschiedliche Umsatzumlenkungen verzeichnen. Die stärksten Auswirkungen werden die solitären Discountmärkte Netto und Lidl an der Strelitzer Straße (3,7%) und das Fachmarktzentrum Wa- ren-Ost (2,7%) 'schultern' müssen. Demnach ist von einer leichten Intensivierung des Discount- Wettbewerbs im Osten von Waren (Müritz) auszugehen.

■ Aufgrund der geringen Verkaufsflächenerweiterung des Untersuchungsobjektes sowie der nahezu konstanten standortseitigen Rahmenbedingungen sind wesentliche Marktwirkungen für die Nachbarstädte und damit negative übergemeindliche Auswirkungen für zentrale Versorgungsbe- reiche und die wohnungsnahe Versorgung auszuschließen.

Durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte werden somit keine zentralen Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität oder die Nahversorgung in Wohngebieten negativ beeinträchtigt. Ebenfalls erfolgt durch die Planmaßnahme keine Ausweitung des Einzugsgebiets, aus der sich ggfs. eine unerwünschte regionale Ausstrahlung ableiten lassen könnte. Im Hinblick auf die wohnortnahe Versorgung ist darauf hinzuweisen, dass sich die Bevölkerungszahl im direkten Standortumfeld durch die Bebauung des Bebauungplangebietes Nr. 21 „Warensberg“ erhöhen wird. Es sind dort 100 bis 120 Wohneinheiten geplant.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wettbewerber zu erwarten ist. Darüber hinaus wird die NORMA-Filiale zur Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung im Bereich Gievitzer Straße beitragen.

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7.4. Landesplanerische Bewertung

Neben den baurechtlichen Vorgaben sind bei der Planung von Einzelhandelsnutzungen auch die Ziele der Landesplanung gemäß Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern 2005 zu be- rücksichtigen. Demnach kann das Vorhaben wie folgt bewertet werden: Zentralitätsgebot / Kongruenzgebot ¢ Die Stadt Waren (Müritz) ist im Regionalen Raumentwicklungsprogramm Mecklenburgische- Seenplatte (2011) als Mittelzentrum ausgewiesen. Zum mittelzentralen Versorgungsbereich gehören neben den Gemeinden des Amtes Seenlandschaft Waren auch die Grundzentren Malchow, Röbel / Müritz und Rechlin. Mittelzentren sollen ein Einzelhandelsangebot entwi- ckeln, dass neben mittel- bis langfristig benötigten Gütern auch die Versorgung der Bevölke- rung mit kurzfristig benötigten Gütern sicherstellt. Die Größe der erweiterten NORMA-Filiale ist für ein Mittelzentrum als verträglich zu bezeichnen und ist in der Lage den Versorgungs- auftrag des Mittelzentrums Waren (Müritz) im Zusammenwirken mit den anderen Anbietern zu erfüllen. Somit ist kein Verstoß gegen das Zentralitäts- und Kongruenzgebot zu erkennen. ¢ Das Einzugsgebiet der neuen und erweiterten NORMA-Filiale bezieht sich im Wesentlichen auf das Stadtgebiet (80 %) und somit auf das Mittelzentrum Waren (Müritz), die übrigen bis zu 20 % des Umsatzes generieren sich aller Voraussicht nach aus dem weiteren Verflech- tungsbereich und aus dem touristischen Potenzial. Das Einzugsgebiet der NORMA-Filiale geht somit nicht über den Mittelzentralen Bereich der Stadt Waren (Müritz) hinaus.

Beeinträchtigungsverbot ¢ Die Modellrechnungen zur Umsatzlenkung haben gezeigt, dass es zu keiner Beeinträchti- gung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung oder einer Schädigung Zentraler Versorgungsbereiche weder in der Stadt Waren (Müritz), noch im ländlich strukturierten Un- tersuchungsraum kommt. Auch eine Schädigung von Wettbewerbern außerhalb der gewach- senen Versorgungsbereiche ist unwahrscheinlich. Die Umlenkungsquote liegt im Sinne einer Worst-Case-Annahme deutlich unterhalb des Abwägungsschwellenwertes von 10 %. ¢ Da der Anbieter NORMA bereits seit mehreren Jahren Bestandteil der Einzelhandelsland- schaft in der Stadt Waren (Müritz) ist und mit der Neuplanung und Erweiterung keine Erhö- hung der Kaufkraftbindung im Untersuchungsgebiet verbunden sein wird – was im Umkehr- schluss zu einer reinen Umsatzumlenkung im Untersuchungsgebiet führt – werden mit der Erweiterung keine Umlenkungseffekte außerhalb des Untersuchungsgebietes messbar sein. ¢ Eine Beeinträchtigung des zentralörtlichen Systems ist somit auszuschließen.

Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot ¢ Der Planstandort befindet sich im nordöstlichen Stadtgebiet von Waren (Müritz) in einer Randlage mit eindeutigem Bezug zu den sich anschließenden baulich zusammenhängenden Wohnsiedlungsgebieten.

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¢ Der Standort ist städtebaulich integriert und übernimmt für die angrenzende Wohngebiete Nahversorgungsfunktion.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass dem Vorhaben keine Ziele der Landesplanung in Mecklenburg- Vorpommern entgegenstehen. Sowohl das Kongruenzgebot, das Integrationsgebot als auch das Beein- trächtigungsverbot werden eingehalten.

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8. Zusammenfassung

Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der geplanten Erwei- terung der NORMA-Filiale am Standort Gievitzer Straße, von derzeit rd. 660 m² auf maximal 1.200 m² Verkaufsfläche (sowie eines Backshops/Cafés von ca. 100 m²), keine negativen Auswir- kungen auf die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Waren (Müritz) sowie die wohnortnahe Grundversorgung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:

■ Die Ausrichtung der auf der projektierten Verlagerungsfläche vorgehaltenen Waren liegt primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Die geplante Erweiterungsmaßnahme zielt auf eine Ab- rundung des Sortimentsangebotes ab. Zudem sollen durch die Erweiterungsmaßnahme die Vo- raussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen Logistikabläufe geschaffen werden.

■ Für den Planstandort des NORMA-Marktes sind im Bereich des Bebauungplans Nr. 32 „Mischge- biet an der Gievitzer Straße im betreffenden Teilstück 1.800 m² Geschossfläche für Einzelhandel festgesetzt. Im Rahmen der NORMA Planungen soll ein neuer Bebauungsplan erarbeitet werden, der die Verkaufsflächen per Saldo reduziert und zentrenrelevante Sortimente deutlich begrenzt.

■ Es ist nicht davon auszugehen, dass die Erweiterung des NORMA-Marktes keinen so hohen At- traktivitätsgewinn zur Folge haben würde, dass mit einer Ausdehnung des derzeitigen Einzugsge- bietes zu rechnen ist. Darüber hinaus bleibt die vorhandene Wettbewerbssituation hinsichtlich konkurrierender Wettbewerbsstandorte in den Umlandzentren konstant und verhindert eine weitere räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes.

■ Für den erweiterten NORMA-Markt wird im Rahmen einer „ Worst-Case-Betrachtung “ unterstellt, dass sich der Umsatz mit der Verkaufsflächenerweiterung spürbar ausdehnt. Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter im Erweiterungsfall von derzeit rd. 660 m² auf maximal 1.200 m² Verkaufsfläche von einer Umsatzsteigerung um rd. +1,0 Mio. auf künftig rd. 3,6 Mio. EUR p. a. ausgegangen werden. Hiervon entfallen rd. 3,4 Mio. EUR auf das nahversorgungsrelevante Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren). Zusätzlich muss ein Backshop berücksichtigt werden. Insgesamt beläuft sich die Umsatzsteigerung am Standort Gievitzer Straße auf ca. 1,3 Mio. EUR.

■ Die durch die Erweiterungsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsaus- richtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber der NORMA-Filiale in erster Linie die discountorientierten Lebensmittelmärkte anzusehen sind.

■ Die prognostizierte Umsatzumlenkung von insgesamt rd. 1,2 Mio. EUR (nahversorgungsrelevante Sortimente) gegenüber den relevanten Einzelhandelsbetrieben im Stadtgebiet von Waren entspricht einer Umsatzumlenkungsquote von rd. 1,5 %. Es sind somit keine spürbaren negativen städtebaulichen und versorgungsbezogenen Auswirkungen zu erwarten, da die Schließung oder Beeinträchtigung von Lebensmittelanbietern im Einzugsgebiet infolge induzierter Umsatzeinbußen durch das Planvorhaben ausgeschlossen werden kann.

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■ Die Lebensmittelanbieter im zentralen Versorgungsbereich Altstadt werden in Summe von einem Umsatzverlust in einer Größenordnung von rd. 1,3 % tangiert. Somit ist von einer geringen Inten- sivierung des Wettbewerbs auszugehen, der sich insbesondere auf den discountorientierten An- bieter Netto konzentrieren wird.

■ Der prognostizierte Wert der Umsatzverlagerung liegt jedoch mit einem hohen Sicherheitspuffer unter dem näherungsweisen Abwägungsschwellenwert der Verträglichkeit von 10 %. Etwaige Ab- schmelzungstendenzen sind aus diesem Wert der Umsatzverlagerung nicht abzuleiten. Dement- sprechend kann ein Funktionsverlust des Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt infolge der geplanten Erweiterung des NORMA-Marktes gutachterlich ausgeschlossen werden.

■ Das Wohngebietszentrum Papenberg wird maximale Umsatzumlenkungen von 1,7% zu verkraften haben. Die anderen Wohngebietszentren liegen im Hinblick auf die Umsatzumverteilungen unterhalb dieser Größenordnung. Eine Beeinträchtigung der Wohngebietszentren durch die NORMA- Erweiterung ist nicht zu erwarten.

■ Die solitären Nahversorgungsstandorte im übrigen Stadtgebiet von Waren (Müritz) werden voraussichtlich Umsatzverluste von bis zu 3,7 % 'schultern' müssen. Demnach ist von einer gewis- sen Intensivierung des Wettbewerbs unter den Discountern auszugehen. Betriebsaufgaben, die zu einer Reduzierung des Nahversorgungsangebotes führen, sind nicht zu erwarten.

■ Für den relevanten Lebensmitteleinzelhandel am verkehrsorientierten Sonderstandort Fach- marktagglomeration werden insgesamt durch die geplante NORMA-Vergrößerung nur sehr ge- ringe Umverteilungseffekte ausgelöst, so dass die Wettbewerbswirkungen nicht die wirtschaftli- che Tragfähigkeit einzelner Betriebe in Frage stellen.

■ Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffek- te keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wettbewerber zu erwarten ist.

■ Durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte werden somit keine zentralen Versorgungsbe- reiche in ihrer Funktionalität oder die Nahversorgung in Wohngebieten negativ beeinträchtigt.

■ Darüber hinaus steht das anvisierte Planvorhaben, auf Grundlage des Prüfungsrahmens § 11 Abs. 3 BauNVO, aus Sicht der BBE Handelsberatung im Einklang mit den landesplanerischen Zie- len (d.h. Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Integrationsgebot, Beeinträchtigungsgebot).

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Vorstehendes Gutachten dient als Entscheidungsgrundlage. Für Fragen zu unseren Ausarbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für die weitere beratende Unterstützung.

BBE Handelsberatung GmbH

i.V. Martin Schramm Dipl. Kaufmann Projektleitung Niederlassung Hamburg BBE Standortforschung

Hamburg, den 17. Mai 2016

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