PLANSKILDRING Klubbavikjo, Valen kommune

KLUBBAVIKJO

NORD

Klubbavikjo er eit lokalt namn ved Valen som prosjektet har arva. Tidlegare var dette ei av industribedriftene i Valen, Kvinnherad Sveis og Montering As i Kvinnherad kommune. Kartet viser området lokalisert like ved Valen kyrkje.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-1

FORORD

Planarbeidet starta opp januar 2005 med klarlegging av problemstillingar og føresetnader for arbeidet.

For å få oversikt over saksinnhaldet vart det utført synfaringar og møte med Kvinnherad kommune den 07 januar. Området Klubbavikjo er tidlegare nytta til industriformål og det knytte seg visse spenningar til miljøtilhøva i grunnen. Desse sidene er seinare avklart. Vidare er innslaget nytt i området. Bustader med eit moderne preg kjem i staden for næringsverksemder. - Me var spente på reaksjonane på dette. Reaksjonane vi har møtt er blanda men for det aller meste - positive.

Initiativtakarar til bustadprosjektet, er ei gruppe som består av heimelsinnehavar og investorar leia av Annemor Ekeland. Planarbeid og prosjektering av bustadområde fram til skisseprosjektet er gått parallelt. Link - Arkitekter As står for prosjekteringa.

Plan Vest As 25.04.05

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-2 INNHALDSOVERSIKT

1. GENERELLE FØRESETNADER

1.1 Plangrunnlag 1.2 Planområde lokalisering 1.3 Eigartilhøve 1.4 Historisk oversikt 1.5 Planprosess 1.6 Merknader og innspel

2. PLANUTFORMING

2.1 Arealbruk generelt 2.2 Tilkomst, parkering, stiar 2.3 Byggeområde, bustader 2.3.1 Utnytting 2.3.2 Arkitektur og innpassing. 2.3.3 Fellesareala 2.4 Byggeområde, naust

3 Spesialområde - natur og miljø, grøne soner 3.1 Småbåtanlegg - marina 3.2 Grøne soner, park 3.3 Avfallshandtering - miljøstasjon 3.4 Vatn og avlaup

4. KONSEKVENSAR - SÅRBARHEIT 4.1 Miljømessige konsekvensar 4.2 Eigenskap -tilkomst 4.3 Nærleik til vatn 4.4 Radon 4.5 Anna fare

5. REGULERINGSFØRESEGNER 6. VEDLEGG

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-3 1. GENERELLE FØRESETNADER

1.1 Plangrunnlag

Rammer og vilkår etter kommuneplanen samsvarer godt med gjeldande regulerings plan for området.

A. KOMMUNEPLAN

Kartet til høgre viser vedteken arealbruk. Denne er i hovud - sak som følgjer: E

Eikeland 1. Næringsverksemd Skorven 2. Spesialområde - parkdrag/ buffer 3. LNF i nord Kvitesanden 4. Naustformål i strandsona i nord Klubbavika

eseteset B. REGULERINGSPLAN Kartet ovanfor: Utsnitt av vedteken kommuneplan for

186/272186/272 186/83186/83 186/74186/74 11 186/227186/227 Å bygge bustader i dette 186/48186/48 186/217186/217 186/260186/260 etablerte næringsområde 186/139186/139 186/218186/218 inneber at arealet vert om - 186/61 186/61186/61 186/127186/127 disponert til bustadformål ved 186/196186/196 186/62186/62 endra reguleringsplan. 186/196 186/53186/53 186/220186/220

186/219186/219 C. OMDISPONERING

Klubbavika 186/216186/216 Dette er eigar si verdimessige - og bruksmessige vurdering av kva som høver best for 11 eigedomen i framtida og kva 186/23186/235 som er teneleg for samfunnet sett i ein heilskap.

Del av sjøarealet vert lagt ut til Kartet ovanfor småbåthamn/ marina. viser arealbruk etter gjeldande regulerings -plan. Grøntdraget i strand sona innafor vert behalde men under anna formål enn buffersone. I dette området vert det foreslått naust i framkant og felles grøntområde i bakkant.

1.2 Planområdet - lokalisering

Området ligg ved Valen kyrkje og dekkjer eit areal på ca 34,5 daa. Prosjektnamnet er Klubbavikjo Eigedom Gnr. 186 bnr. 53 m fl. Vedlagt kart nedanfor viser området si førebelse avgrensing slik det var avgrensa under utlysing.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-4

Biletet over viser utsikt mot fjorden i sør Innleiingsvis vurderte ein ei vesentleg utbetring av tilkomstvegen til Fv-48, - som er bratt. For å betre tilhøva vesentleg, må ein forlenge veglinja for tilkomstvegen. Det vart fremja forslag om ei slik løysing. Gjennomføring av den ideen er føreset at alle partar som nyttar vegen må delta økonomisk. Skissa som vart utarbeida og drøfta med representantar for kyrkja og Kvinnherad kommune, er datert 25.02.05 og vedlagt dette dokumentet. Sjå vedlegg nr. 1

Konklusjon: Etter samråd den 25.02 var det semje om ikkje å gjennomføre ideen av økonomiske grunnar, Kvinnherad kommune såg det ikkje mogeleg å prioritere vegutbetringa som tiltak i nær framtid. Plangrensa vart etter dette trekt ned til hjørne av gnr. 186 bnr. 218. Arealet vart redusert frå ca 36 daa til 34,5 daa.

186/260 186/139

186/53 186/62

186/196 186/126 186/220

186/219

Kartet ovanfor syner grensene for området i innleiande fase

Det kom inn merknad frå eigar av gnr. 186 bnr. 260 som ønskte plangrensa trekt utanfor sin eigedom ved løa i kryss. Etter dette vart plangrensene fastlagde til slik dei er viste i planframlegget.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-5

Kvinnherad kommune har etablert felles kloakkreinseanlegg i området. Dette er nyleg oppført (1998) og må ivaretakast med tilkomst mv. Trafo i området kan bli flytta.

1.3 Eigartilhøve

Tabell viser eigedomar som er involvert i planarbeidet som eigarar eller som nabo.

Gnr. Bnr. Namn Adresse

186 8 Morten og Karin Harsvik 5451 Valen 186 39 Brita Hamre 5451 Valen 186 48, 139 (fester) Kåre Teigen Teigarustene 4 5460 Husnes 186 48, 139 Ove Aarnes Tvedt 5451 Valen 62, 126, 186 Kvinnherad Sveis og Monter 5451 Valen 196, og 260 127, 217 219 186 Kvinnherad kommune Rådhuset 5470 Rosendal og 220 186 216 Åshild Ulstrup Vestgrensa 27 851 Oslo 186 218 Alf Jarle Langeland Eikeland 5451 Valen 186 272 Lata Marie Avsnes og Frank Saue Eikeland 5451 Valen

1.4 Historisk oversikt

Fram til midten på 1970 talet var det etablert møbelverkstad på dette området.

I 1978 vart bedrifta Kvinnherad Sveis og Montering etablert på dette område. Denne dreiv med produksjon av stål - og aluminiumskonstruksjonar, der ma merdanlegg for oppdrett vart produsert. Materialet kom stort sett ferdig grunningsbehandla frå leverandøren. Sandblåsing og bruk av stor mengder kjemikaliar i produksjonen var derfor ikkje ein vesentleg del av produksjonsprofilen ved bedrifta sjølv om det var eit mindre anlegg for slik aktivitet på området. Ferdig overflatebehandling av produserte konstruksjonar vart stort sett utført innadørs, men og nokre stader utandørs. Det er vesentleg desse stadane som no er undersøkt med tanke på forureining i grunnen. sjå kap. 4

Verksemda avslutta produksjonen i 2004 og drifta vart då nedlagd. På det meste var det sysselsett 45 stk ved anlegget. Del av arbeidsstyrken var tidvis sysselsett andre stader på utleigebasis.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-6

1.5 Planprosess

Planarbeidet starta opp i medhald av Pbl. § 25, med kunngjering etter Pbl. § 27 .1 og 2 med frist for uttale sett til 11.03.05.

Annonse med frist for innrykk 17.02 er vedlagt, vedlegg nr. 02

Følgjande aviser vart nytta, 1. Haugesund Avis 2. Kvinnheringen

Det er ikkje halde generelle informasjonsmøter med naboar eller andre styresmakter enn Kvinnherad kommune. Møte 1 - oppstartsmøte den 18 jan. Møte 2 - presentasjon av planar så langt 12 april.

Under arbeidet med planen er det halde fleire møter med partane, jmf referat. Ein har i planprosessen trekt inn naudsynte vurderingar av merknader som er komne inn, ma. det som gjeld tilkomstveg, forureining mv.

For å avklare eventuell forureiningsproblematikk vart Alex Stewart Environmental Services AS Biletet over viser strandsona mot nordvest. ved Miljøsenter Slamavskiljar og naustmiljø i framkant. engasjert. Biletet under; strandsona i søraust

Planarbeidet fram til første gongs handsaming vart avslutta ved utgangen av april - 05.

1.6 Merknader og innspel

Ved utlegg til offentleg ettersyn etter Pbl. § 27 i samband med oppstart av planarbeidet, kom det inn få merknader, i alt 8 stk. Ein av desse er ikkje skriftleg men berre meldt inn pr. telefon - frå gnr. 186 bnr. 272 Frank Saue. Denne merknaden er likevel refert til i lista nedanfor og har verka til at planområdet er blitt noko justert.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-7 Innkomne merknader til planoppstart:

Nr Merknad frå Innhald Utfall i planforslaget - strandsona i sørvest urørt. Fylkesmannen i - ope for almen ferdsle 1 , - tilstekkeleg leikeareal etter Miljøvernavdelinga gjeldande normer. Oppfølging: sjå tekstdel (21.02.05) - småbåthamn framfor naust . - forureina grunn må kartleggast. - utfylling - handsaming etter forureiningslova. - miljøgransking av grunnen Kvinnherad ( miljøvernleiar) 2 kommune, Blir teke til følgje - andre generelle føresetnader Plankontoret jmf. forvaltningskomiteen sak (25.02.05) 05/0009 Trond og Rita Ramsøy Merknader Unnateke offentleg innsyn i Skåresvingen 3 følgje forlik ved rettsinstans 5451 Valen (07.02.05) - ingen vesentlege merknader. Kystverket Vest - tiltak strandsona skal 4 Blir teke til følgje Plan og godkjennast på vanleg Kystforvaltningsavd. måte av kystverket. (07.02.05) - småbåtanlegg må tåle sjøeksponering Fylkesmannen i

Hordaland, - ingen merknader til 5 Landbruksavdelinga oppstartsmeldinga (21.03.05) Fiskeridirektoratet - ingen merknader til 6 Region Vest oppstartsmeldinga (21.03.05) - automatisk freda kulturminne ikkje 7 Hordaland registrert - - Fylkeskommune - gjenstadsfunn på garden. kultur og idrett Meldinga sendt Bergens (21.03.05) Sjøfartsmuseum – har ikkje merknad til planarbeidet. - bekymra for omfanget av prosjektet - lokale slamavskiljar har ikkje kapasitet Vurdert i planarbeidet, jmf Morten Harsvik - vil ikkje akseptere at betongen tekstdel 8 Eikeland 5451 Valen frå eksisterande Miljø undersøking vert Gnr.186/8 bygningar blir brukt til fyllmasse gjennomført - behov for grunnundersøking - fryktar interessekonflikt i h.t gardsdrift Frank Saue Ber pr telefon om at løa vert 9 5451 Valen - Innfridd halden utanfor planområdet Gnr. 186 bnr. 272

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-8 2. PLANUTFORMING - REVISJON

2.1 Arealbruk generelt

Utlegg til følgjande arealbruk: Formål Areal ------1. Byggeområde - bustader 8,8 daa 2. Byggeområde - naust 0,7 daa 2. Spesialområde - kommunalteknisk verksemd 0,2 daa 3. Offentleg område, kyrkje 0,1 daa 4. Vegar og gangvegar mv. 3,2 daa 4. Privat småbåtanlegg (spesialområde) 2,2 daa 5. Friluftsområde i sjø - og vassdrag 11,1 daa 6. Felles grøntareal 4,9 daa 8. Felles parkanlegg/ leik 3,2 daa ------Sum areal 34,4 daa

2.2 Tilkomst, parkering, stiar

2.2.1 Tilkomstvegen Veg -01

Tilkomstvegen til område frå Fv 48 er som nemnt før, stadvis bratt og smal. Ein konstaterer at vegen må utbetrast og sikrast. Endra innhald i område sin natur, frå industri til bustadformål fører ikkje til meir trafikk men karakteren vert endra frå større til mindre køyretøy. Like eins vert det endringar i trafikantgruppene med større innslag av mjuke trafikkantar og ein meir blanda trafikk enn før.

Vegen vert retta opp noko og gjort mindre bratt i nedre del (frå 1:7 til 1:8) Øvre del av vegen er vanskeleg å forbetre utan store og kostbare inngrep. (nemnt ovanfor) Vidare er det lagt inn gangfelt med fysisk skilje. Reguleringsbreidd er sett til 8,5 m - fordelt slik:

1. Køyrebanebreidd: 4,0 m 2. Gangfelt med sikringsrabatt på begge sider: 3,5 m 3. Grøftekant: 1,0 m 4. Fast dekke: AGB. 110 5. Reguleringsformål: Fellesanlegg/ spesialområde med ansvarsfordeling.

Tilkomst til området Etter føresegna kan det ikkje tillatast oppført

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-9 rekkverk av stålskinner langs vegen jmf føresegna om krav til estetisk utforming.

Stikkveg som er vist med innkjørsle i plan merka Veg - 02, aust for LB-4 skal sikre avkøyringspunkt for tilliggjande eigedomar. Dette er ikkje del av prosjektet "Klubbavikjo eigedom" og må eventuelt realiserast av andre med behov for avkøyrsle. jmf føresegna § 6.2

2.2.2 Parkering

Parkering er i hovudsak lagt til underetasjar, med den største fellesgarasjen i område LB-1. Denne garasjen kan strekkja seg utover bygningskroppen i bakkant. Områda LB-2 og LB-3 har og parkering i underetasjen men av estetiske omsyn, er dette tillate berre i eit mindre omfang.

Parkeringsdekninga er sett til 1,7 pe/ husvære = 99 stk. inkl. gjesteparkering og garasjeplass. jmf. føresegna §2.4. Behov som ikkje vert dekka i form av garasjar, må det leggjast til rette plassar for på opne - flater /torg T-2

2.2.3 Torgareal/ rundkjøring

Reguleringsplanen viser torgområde til ulike trafikale føremål, som ferdsle for gåande. tilkomst, parkering og anna. Med dette vil ein signalisere at køyring i desse områda skal skje på dei gåande sine vilkår. Dette skal og prege rundkjøring og parkeringsplassar si utforming og i høve til materialbruk. Jmf. føresegna. Torgområdet forbind det sentrale området med parkanlegget i aust, - med ei bru. (ikkje fylling) Slik opnar ein for vasspeil inn til bygget i aust.

2.2.4 Stiar

Det vert etablert interne stiar i bustadområda. Dei fleste av desse vert opne for almen ferdsle. Langs strandsona i bakkant av naustrekke, er lagt ein sti mot plangrensa i aust. Dette er gjort for å sikre almen ferdsle i strandsona, i von om at stien vert vidareført i tilgrensande plan. Slik kan ein på sikt oppnå å få bygd ut ein samanhengande gangsti over eit lengre strandområde.

2.3 Byggeområde, bustader

2.3.1 Utnytting

Unyttinga av områda varierer, men det er generelt sett ei høg utnytting for alle byggeområda. Dette gjeld og område LB-4 som er i kommunal eige med drift innafor psykisk helsevern. Med eit gjennomsnitt på 100 m2/ husvære gir området totalt plass til 55 bueiningar. Utnyttingsgraden BYA vert nytta i planen.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-10 Oversikt, feltvis BYA % MUA min. er sett til 30 m2 husvære.

Areal - Byggbart Grunnfl. Nye Eks. Sum Gjennv. MUA** Felt TU BYA* Sum felt A/ BRA /husv. husv. husv husv. A tomt %

LB-1 1850 75 % 60 % 1 388 100 1100 14 0 14 750 40 % LB-2 1690 145 % 55 % 2 451 100 930 25 0 25 760 45 % LB-3 3220 50 % 28 % 1 610 100 900 16 0 16 2320 72 % LB-4 2100 45 % 38 % 945 800 800 0 1 1 1300 62 % SUM 8860 72 % 42 % 6393 1100 3730 55 0 56 5130 58 %

* Grunnlaget for fastsetting av BYA jmf. føresegna §§ 2.5 og 2.6 ** % MUA er forholdet mellom areal avsett til bustadformål og samla bygningsgrunnflate i feltet

2.3.2 Arkitektur og innpassing.

Det vert bevisst lagt vekt på ei moderne utforming av bygningar og utemiljø, der området står fram som ein einskap med eit samordna preg. Området ligg i strandsona og er meint gje arkitektoniske overgangar mellom elementa sjø og land. Dette grepet er gjort ved at brygger, pirar og bygningsdelar sprengjer sjølinja og bind saman dei to elementa.

Bygningsvolumet er stort men netto effektivt og difor halde i ein skala som bevisst ikkje vil skape dei store overgangane til eksisterande bebyggelse, men likevel like bevisst skape noko som er annleis og som er godt samordna. Skala er halden låg ved å nytte ikkje dominante formelement som store takflater, høge umotiverte dominante veggkonstruksjonar som t. d grunnmurar eller andre tilsvarande "fyllingselement for tomrom".

Fargen skal haldast i ein lys tone der den blå fjorden skal vere rådande i eit fargekonsept mot det grøne landskapsromet - Klubbavikjo. I områda LB-1 og LB-2 skal det førast opp lavblokker i 3 til 4 etg. med tilbaketrekt toppetasje. I område LB-3 skal det førast opp toetasjes bygg, sokalla fleirmanns villaer som overgang mot annan busetnad.

Vedlagde illustrasjonar viser området sitt preg i følgje skisseprosjekt.

2.3.3 Fellesareala - park

Det vert halde ein høg standard på fellesareala utomhus med ein materialbruk som står i høve til bygningane og som bind bygningar og anlegg saman.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-11 Fellesareala vil gripe inn i tomteområda i naturlege overgangar. Private hagar vert det berre i mindre omfang og i hovudsak lagt til område LB-3. I staden vert det opparbeid eit parkmessig uteareal med leik og aktivitetsområde som er felles for området sine ibuarar. Stiar i dette parkdraget vert opne for allmenta. I nord, ved eksisterande naust kan det opparbeidast badeplass ved å forme ei mindre i landskapet. Utbyggingsplan skal eventuelt vise dette. Andre grøntområde i ytterkant av området skal vere naturområde, i standsette etter anleggsinngrep.

2.4 Byggeområde, naust

I områda N-1, N-2 og N-3 kan det førast opp mindre sjøhus. Storleik kan vere tilpassa vinterlagring av mindre båtar, og fiskereiskap. Dei skal ikkje kunne nyttast til varig opphald, jmf. føresegnene. Detaljar om utforming av området og av nausta skal fastsetjast i utbyggingsplan for det enkelte område. Jmf. føresegna § 2.1.2. Nausta skal ha variasjon i form og storleik men elles med ein samstemt fargebruk jmf. føresegnene.

Talet på naust er følgjande:

Område N-1 7 stk Område N-2 4 stk Område N-3 3 stk Område N-4 1 eks. naust

3 SPESIALOMRÅDE - NATUR OG MILJØ

3.1 Småbåtanlegg - marina

Anlegget høyrer til bustadområdet og vil i hovudsak berre vere tilgjengeleg for ibuarane her. Av den grunn er det ikkje naudsynt med ekstra parkeringsplassar. Køyrelig tilkomst til anlegget for leveranse eller mottak av båtutstyr vil gå via torgområdet og skal visast i utbyggingsplan. I same plan skal ein og vise korleis området er tenkt disponert med uteliggarar, ankring, belysning mv.

3.2 Avfallshandtering - miljøstasjon

Det kan førast opp miljøstasjon i område KT-1. Denne gjeld som oppsamlingsstad for avfallsdunkar for heile området og skal dimensjonerast med tanke på tre- dunk system eller anna løysing i samråd med SIM. Bygget skal formast i same formspråk som resten av anlegg og førast opp samstundes.

3.3 Vatn og avlaup

Vatn og avlaup er ført fram i området. Det skal byggjast tilkomst til slamavskiljar i området TK-2 Tilkomsten vil gå via parkanlegget jmf. plan og føresegn.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-12 4. KONSEKVENSAR - SÅRBARHEIT

4.1 Miljømessige konsekvensar

Med bakgrunn i område si historie og som oppfølging av uttale frå miljøvernleiaren i Kvinnherad, er Alex Stewart Environmental Services AS ved Hardanger, Miljøsenter 186/260 186/139 4 engasjert til grunnundersøkingar ved området. 186/53 3 Rapport datert 28.04.05 og vedlagt 186/62 186/196 186/126 dokumentet. 1 186/220 Programmet har bestått av fire prøvepunkt, 186/219 med kartlegging av eit utval uorganisk 2 materiale i kvart av punkta , - samt i tillegg dei organiske miljøgiftene TBT, oljeforbindelsar og PCB,.

Det er utført følgjande kjemiske analysar:

Uorganiske miljøgifter ( Pb, Cu, Cr, Ni, Hg, Zn) - alle prøvepunkt. Organiske analysar (TBT, PCB, Hydrokarboner) - prøver berre i pkt. 2 og 4.

Resultata viser at alle dei fire prøvepunkta har verdiar som overskrid normverdiar for følsam bruk av tungmetall. Graden av overskridingar varierer. Overskridingane er høgast for prøve -punkta 3 og 4. mens prøvepunkt 1 og 2 viser berre mindre overskridingar. Dei største overskridingane har ein for elementet sink, med 39,1 x normverdi i prøvepunkt 3 og 21,1 x normverdi i prøvepunkt 4. I prøvepunkt 3 var det også overskridingar i høve til krom med 9,6 x normverdi for følsam bruk.

Dei miljøgiftene som er analysert, har likevel berre moderate overskridingar og let seg avgrensa ved gode og ikkje altfor omfattande tiltak.

Tiltak ( jmf. rapporten. ) For nokre av lokalitetane er verdiane så låge at det berre er trong for enkle tiltak for å blokkere ytterlegare forureining. Det må derimot sørgjast for god tildekking rundt lokalitetane 3 og 4 under det vidare byggjearbeidet der utføring vert konsultert ekspertise. Vidare må det visast varsemd under gravearbeidet, der det er kravd at eventuelle funn vert rapportert.

4.2 Eigenskap -tilkomstveg

Det er vanskeleg å oppnå ei vesentleg forbetring av tilkomstvegen utan store terrengmessige inngrep. Tiltaka som er foreslått gjennomført går mest på sikring av ferdsle langs vegen - og då spesielt i høve til mjuke trafikantgrupper. Det er viktig at desse tiltaka vert nærare vurdert i høve til sikringsmåte i det vidare prosjekteringsarbeidet. Det er ikkje høve til å nytte jernskinner langs vegen.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-13 4.3 Sjønære bustadområde.

Eit viktig karakterutslag for området er at det ligg nært til sjøen. Det er god kontakt med sjøen. Dette representerar i seg sjølv ein fare og vil kanskje ikkje høve like godt for alle grupper med eit bubehov.. Ein bør tenkje sikring av sjøkantar med leiderar og redningsutstyr samt belysning. Springflod - overfløyming kan forekomme.

4.4 Radon

Det er ikkje gjennomført radon - undersøking i sjølve området, men like ved. Det er ikkje funne mengder over tiltaksgrense på 200 bq/m3 i nærområda.

4.5 Annan fare

Ikkje registrert

Plan Vest As 02 mai - 05 knv

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-14 5 REGULERINGSFØRESEGNER

Plannummer R-……………………. Godkjent den …………………..kommunestyret sak ………………………..

Desse føresegnene er gjort gjeldande for alt areal som er omfatta av reguleringsplanen, med viste plangrenser i M =1:1000 datert …………..

Vedlagde illustrasjonar og temakart er berre retningsgjevande og ikkje bindande i høve til arealbruk og planløysingar i den grad anna ikkje er føresett i føresegner.

Symbolbruk og formålsinndeling følgjer av retningslinjer utgjeve av Miljøverndepartementet. T-1381. ma.

§ 1 GENERELT

1.1 Overordna mål med planområde:

Å utvikle området til eit godt bustadområde. Å sikre ei god tilpassing til tomteareal og noverande landskapsformer. Å gi rammer for eit attraktivt og moderne bustadprosjekt der god arkitektur og landskapstilpassing er prioritert som tiltak.

1.2 Reguleringsformål i planområdet.

Det regulerte området er delt inn i følgjande hovudformål:

1 Byggjeområde Pbl. § 25,1 ledd 1 2 Friområde i sjø og vassdrag Pbl. § 25,1 ledd 4 3 Spesialområde Pbl. § 25,1 ledd 6 4 Fellesområde Pbl. § 25,1 ledd 7

§ 2 FELLES FØRESEGNER

2.1 Plankrav m.v

Det er stilt krav til tomteplan for område for bustader, felta LB-1, LB-2 og LB-3. og for naustområda N-1, N-2 og N-3. samt for marinaanlegg. Før byggemelding kan godkjennast, skal det ligge føre frå kommunen, godkjent utbyggingsplan /tomteplan * i M=1:250.

* utbyggingsplan/ tomteplan er ikkje bebyggelsesplan etter Pbl. § 28 men ei friare og uformell planform utan binding til Pbl. §27.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-15 2.1.1 For bustadområda skal utbyggingsplanen vise;

° tomtedeling ° bebyggelse skal visast med omriss av bygg med hovudretning og takhøgd/gesims ° tilkomst, biloppstilling, garasjeanlegg og utelys ° balkongar og terrassar ° gangvegar, leikeplassar og anna felles areal samt anna ubebygd areal (park) ° murar og gjerde med påført høgd ° terrengforming med vegetasjon og stigningsforhold ° miljøstasjonar/avfall ° leidningsnett for el. vatn og avlaup.

2.1.2 For naustområda N-1, N-2 og N-3 skal planen vise;

° tomtedeling ° bebyggelsen gruppevis skal visast med omriss av bygg hovudretning og takhøgd ° gangvegar og tilkomst. ° murar og gjerde med påført høgd ° terrengforming med vegetasjon og stigningsforhold for tilkomstveg ° leidningsnett for el. vatn og avlaup. ° sjøfront og brygger mv.

2.2 Byggegrense og krav til plassering av bygg

Der ikkje anna er vist i reguleringsplan, følgjer byggelinja formålsgrensa.

2.3 Bygningsutforming og materialbruk

Bygningsgruppa/ tuna skal falla naturleg inn i terrenget og elles vera utført slik at ein tek vare på fellesfunksjonar og at inntun vert løyst på ein harmonisk og god måte.. Trafikkareala i inntuna skal byggjast køyresterke, men elles vera mest mogeleg fri for bilar og biltrafikk. Bygningane skal gjevast ei tiltalande form, med eit einsarta og harmonisk formspråk og fargebruk der bygningsgruppa framstår som ein heilskap. Det skal leggjast vekt på gode løysingar mot fellesareala med skjerming av inngangsparti med uterom mot utvendig bod. Mot hage skal det eventuelt leggjast vekt på eit skjerma uteareal nær utgang frå opphaldsrom. Tak skal ikkje utgjere ei dominant form men vere underordna bygget si hovudform.

2.4 Parkering - biloppstilling på tomta.

Parkering skal løysast som felles anlegg innafor byggjeområda eller i torgområda. Det skal setjast av 1,7 biloppstillingsplassar/ husvære, garasjeplass inklusive. I tillegg skal det setjast av 5 biloppstillingsplassar til gjesteparkering. jmf § 2.1.1

2.5 Utnyttingsgrad og tal på bustader, grunnflater.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-16 Kvart av områda har følgjande utnyttingsgrad og tal på nye bu einingar:

Utnytting Tal på nye Område Minte MUA m2 Karakter % BYA husvære LB-1 60 % 14 40 konsentrert LB-2 55 % 25 45 konsentrert LB-3 28 % 16 72 lettare kons. LB-4 38 % 1 62 kom. institusjon

2.6 Definisjonar

Grunnlag for utrekning av % BYA. Jmf. Bf. § 3-4 jmf. NS 3940. I grunnlaget for BYA skal det ikkje reknast med garasjeanlegg og utvendige boder. Heller ikkje skal garasjar eller boder i same etasje innafor kvart enkelt område takast med. Jmf. Bf. § 3-7. Byggetomta omfattar byggbart areal etter reguleringsplan avgrensa til formålslinje for feltet - Jmf. BF § 3-10.

Der ikkje anna er bestemt i reguleringsplan eller føresegn, skal maksimal byggehøgd målast frå lågast liggjande ferdig opparbeidd terreng ved veggliv til øvre kant yttertak, gesims eller mønekam.

2.7 MUA - Minste uteopphaldsareal er sett til 30 m2/husvære. Det skal setjast av areal til nærleikeplassar innafor kvart av bustadområda.

§ 3 OMRÅDE FOR BUSTADER

3.1 Område LB-1

Bustader, konsentrert utbygging - lavblokk Byggehøgd er sett til 4 etasjar med tillegg av ei tilbaketrekt 5 etasje. Gesimshøgd er sett til 15,5 m frå lågast liggande terreng ved veggliv. Balkongar kan maksimalt kragast ut frå veggliv med 1,8 m. Kjellaretasje kan delvis nyttast til felles garasjeanlegg

3.2 Område LB-2

Nyttast til bustader - konsentrert utbygging - lavblokk Byggehøgd er sett til 3 etasjar med tillegg av ei tilbaketrekt 4 etasje. Gesimshøgd er sett til 12,5 m frå lågast liggande terreng ved veggliv. Balkongar kan maksimalt kragast ut frå veggliv med 1,8 m. Kjellaretasje kan delvis nyttast til felles garasjeanlegg

3.3 Område LB-3

Nyttast til bustader - konsentrert småhusbebyggelse Byggehøgd er sett til 2 etasjar med tillegg av tilbaketrekt 3 etasje. Gesimshøgd er sett til 12,5 m frå lågast liggande terreng ved veggliv. Balkongar kan maksimalt kragast ut frå veggliv med 1,8 m. Kjellaretasje kan delvis nyttast til garasjar

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-17 3.4 Område LB-4

Nyttast til bustader innafor kommunale helsevern - konsentrert. Samling av husvære rundt fellesareal . Byggehøgd er sett til 1 etasje med gesimshøgd sett til 3,5 m frå lågast liggande terreng ved veggliv. Vert det nytta møna tak skal takvinkel ikkje overstige 30 gr og høgd til møne ikkje vere større enn 8,5 m

3.5 Nærleikeplassar

I kvart av bustadfelta skal det opparbeidast nærleikeplass. Plassen skal visast i utbyggingsplan jmf. § 2.1.1 og dimensjonerst i samsvar med kommunal norm for leikeplassar i Kvinnherad kommune.

3.6 Naustområda N-1, N-2, N-3 og N-4

Bebygd areal skal ikkje vere større enn 45 m2. Nausta skal ha møna tak med takvinkel på mellom 27 - 33 gr. Høgd til møne kan variere og er sett til maks 4,5 m. Nausta kan ikkje innreiast eller nyttast til varig opphald. jmf. krav om utbyggingsplan § 2.1.2 for områda N-1 N-2 og N-3

3.7 Garasjar

Garasjar skal førast opp som fellesanlegg, anten frittståande eller saman - bygde med bustadene og utgjere ein biloppstellingsplass /bustad. Frittståande løysingar skal ikkje ha større takhøgd enn 3,0 m og vere samordna med tilliggjande bebyggelse når det gjeld form, materialbruk og fargeval. Løysing skal visast i utbyggingsplan jmf. § 2.1.1

3.8 Krav til etablissement

I bustadområda kan det etablerast og drivast verksemd som ved sin art eller omfang ikkje er til sjenanse for bebuarane. Det vert stilt same krav til utforming av bygg og anlegg som til øvrig bygningar i same området der ein søkjer ei naturleg arkitektonisk samordning. Parkering skal dimensjonerast etter behov og søkjast dekka innafor gjeldande krav. jmf

§ 4 SPESIALOMRÅDE

4.1 Krav om sikttilhøve

I området mellom frisiktlinja og vegformål, (frisiktsoner) skal det ved kryss og avkjørsler vera fri sikt i ei høgd av 0,5 m over tilstøytande vegars plan, jmf. veglova § 31.

4.2 Friluftsområde i sjø og vassdrag

Området kan nyttast til fritidsaktivitetar, ferdsle og fiskeri. Det kan ikkje etablerast tiltak som forureinar sjøområdet. Anlegg til oppdrett av fisk eller andre artar kan ikkje etablerast.

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-18 4.3 Privat småbåtanlegg i sjø/ vatn

Det kan leggjast ut bryggeanlegg for småbåtar med ankring i område T-2 Anlegget er meldepliktig og skal godkjennast av Kvinnherad kommune. Området skal visast i utbyggingsplan. jmf. § 2.1.1

4.4 Område for anlegg og drift av kommunalteknisk verksemd

TK-1 skal nyttast til miljøstasjon / avfallsstasjon. TK-2 skal nyttast til kommunaltekniske anlegg/ slamavskiljar./VA anlegg. Bygningar og anlegg til offentlege innretningar som er naudsynte for busetnaden, kan førast opp i området. Bygningar og anlegg skal gjevast ei tiltalande utforming samordna med øvrig bebyggelse i nærleiken.

§5 FELLESAREAL

5.1 Felles tilkomstveg - Veg 01

Veg -01 skal byggjast i samsvar med reguleringsplan. Ansvar for vegen kviler på dei eigedomane som etter reguleringsplanen er tilslutta vegen som tilkomst eller som har inngått avtale om eigardel, bruksrett eller som ved framtidig tileigning av eigedom det kviler krav om vegtilkomst til, får tildelt slik eigardel eller rett. Ansvaret omfattar opparbeiding, vedlikehald og sikring av respektiv veg.

5.1.1 Veg -01 har følgjande klasse: A2-a - reguleringsbreidde: 8,5 m. Fast dekke med tosidig tverrfall. Ant. felt 1 Feltbreidde 4,0 m Skulder mot grøft 1,0 Fortau med sikringsareal 3,5 m

5.1.2 Til sikring av vegbane og gangfelt skal det av estetiske omsyn nyttast anna sikringsmateriale enn stålskinner. Anna type sikring skal vere likeverdig jmf vegnormalane.

5.2 Veg - 02 kan realiserast av tilliggande eigedomar etter behov. Dette inneber eit framhald gjennom tilliggande felles grøntområde. Nye vegsider, fyllingar og skjeringar skal stellast, tilplantast og sikrast. Ansvar for opparbeiding og vedlikehald kviler på nye eigarar/ brukarar av vegen

5.3 Torg Torgområde er avsett som felles gang- og opphaldsareal der køyring og parkering av bilar kan tillatast på mjuke trafikkantar sine vilkår. Der køyretrafikk skal føregå skal dette gjevast avtrykk i overflate i form av materialbruk eller på annan måte merkast. Det skal nyttast gode kvalitetar på dekke og kantar. Torgområdet skal gjevast ei tiltalande utforming. Utforming skal visast i utbyggingsplan jmf § 2.1.1

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-19 5.4 Anna felles trafikkareal

Flatene skal opparbeidast og gjevast ei tiltalande utforming - elles i samsvar med reguleringsplan og veg & gatenormalane for Kvinnherad kommune.

5.5 Stiar

Stiar skal opparbeidast i opptil 1,5m breidd og ha grusa dekke. Gjennom stengsle mot beiteområde, kan det etablerast grinder i tremateriale. Langs stiane kan det etablerast veglys.

5.6 Felles grøntområde - naturområde

Området skal i størst mogeleg grad ligge urøyvd. Der det likevel vert bygd anlegg i medhald av reguleringsplanen skal området setjast i stand og gjevast ei naturliknande opparbeiding.

5.7 Felles parkområde

I områda kan det etablerast stiar og innretningar for leik og aktivitet samt opphald. Aust for område LB-1 kan vasspeil førast inn i parkområdet som eit parkmessig element. Ved naustområde N-4 kan det i parkområdet etablerast badevik. Område TK-2 kan gjevast tilkomst via park som vist i plan. Områda skal gjevast ei parkmessig opparbeiding og inngå /visast i utbyggingsplanen for området jmf § 2.1.1

5.8 Ansvar for opparbeiding og vedlikehald av fellesareal/ fellesanlegg.

Ansvar for opparbeiding og vedlikehald av alle felles leikeareal kviler på kvar av eigedomane i bustadområdet fellesarealet ligg.

Plikt til opparbeiding og vedlikehald for fellesanlegg i torgområda, veganlegg, miljøstasjon og felles anlegg i grøntområda kviler med like delar på alle eigarar av bustader i området.

Plikt til å delta i opparbeiding og i vedlikehald for felles garasjeanlegg kviler med like delar på kvar av eigarane av oppstillingsplassar for bil.

Plikt til å delta i opparbeiding og vedlikehald av marina kviler på kvar av eigarane av ankringsplass for båt i anlegget.

§ 6 Ferdigstilling av fellesanlegg - rekkefølgjekrav.

Før bustader i dei enkelte felt kan godkjennast for bruk , må det vere ført fram tilkomstveg og gangvegar og øvrig teknisk anlegg for straum, vatn og avlaup i samsvar med reguleringsplanen. Leikeplassar skal vere opparbeidde.

Vert det påvist forureining i grunnen utover det som er avdekt og klarert ved undersøking skal dette meldast styresmaktene som saman med utbyggjar set i verk naudsynte tiltak før utbyggingsarbeidet held fram.

Plan Vest As 02.05.05

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-20

6. VEDLEGG

01 Oppstart annonse

02 Vegutbetring mot fylkesveg 48/ parkering

03 Illustrasjon over området

04 Oppriss bustader

05 Plankart A-4

PLAN VEST AS P.NR. 05515 KLUBBAVIKJO PLAN SKILDRING OG FØRESEGN S-21