Ente: TRIBUNALE DI Data 29/10/2016 Riferimento: FALLIMENTO 151/2016 Protocollo 033/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 189 di 198 Nominativo MEB IMPIANTI S.R.L. – Via Antonio Locatelli, 52 – FIORANO AL SERIO – (BG) Revisione 0 1 2

5.5 DI (Bg) – Via San Carlo, 41

Compendio immobiliare industriale produttivo

5.5.1 L’identificazione e la regolarità catastale

Complesso industriale produttivo posto in via San Carlo, 41 del comune di Vertova costituito da più corpi di fabbrica e aree di pertinenza e rilevabili in banca dati dell’Agenzia delle Entrate – Gestione del Territorio, Catasto Fabbricati, in capo alla società “MEB – IMPIANTI S.R.L. con sede in Fiorano al Serio (BG), per l’intera quota di proprietà, al foglio 15, con il seguente identificativo:

Ø mapp. 202/7-383 (graffati), Via S. Carlo n. 41, piano T-1, categoria D/7, RC Euro 4.973,48

5.5.2 La regolarità urbanistica e le concessioni edilizie

Il complesso produttivo è stato realizzato, come impianto, prima del 1967 ( la prima nel 1955) e successivamente modificato in forza delle seguenti autorizzazioni : ü Permesso a costruire n° 2458 di protocollo del 30 giugno 1970; ü Concessione edilizia 782/bis n° 692 di protocollo generale del 11.03.1992; ü Concessione edilizia 8394 n° 53/92 di protocollo generale del 03.11.1992; ü Comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria del 04.11.2009; ü Comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria del 05.03.2010;

Dal punto di vista urbanistico l’intera area rientra nell’ambito C2d – tessuto del rinnovamento – B inserito negli ambiti dell’obiettivo C – rigenerazione del tessuto urbano, strategia C2- rigenerazione dell’edificato residenziale. Le finalità dell’Ambito, sono quelle di rigenerare il tessuto urbano in relazione alle nuove tipologie famigliari ed alle maggiori necessità urbane, quanlificando altresì il paesaggio interno, le dotazioni ambientali e gli spazi per la mobilitrà. Sostanzialmente sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione ediliziademolizione e ricostruzione anche su diverso sedime. Le categorie ammesso sono residenziale, artigianale compatibile e terziario per la maggiore superficie di S.L.P. tra l’esistente e 0,50 m3 su 0,50 m2.

5.5.3 La provenienza

Le visure effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Gestione del Territorio di Bergamo, sezione Immobiliare, hanno confermato che i beni immobili, come meglio e di fatto identificati ai paragrafi che precedono risultano, alla data della sentenza dichiarativa del fallimento, inequivocabilmente e certamente in capo alla società MEB – IMPIANTI S.R.L. con sede in Fiorano al Serio (BG), per l’intera quota di proprietà e possesso, per averli acquisiti, per atto di fusione per incorporazione della società “O.F .P. – OFFICINA FRATELLI PEROLARI S.R.L.” con sede in Vertova del 29.09.1999 n. 63854 repertorio Notaio Salvatore Lombardo di , trascritto, a Bergamo, il 15.09.2004 ai nn. 48336/32913.

5.5.4 I gravami e le formalità pregiudizievoli

ü Ipoteca volontaria nn. 48338/13247 del 15.09.2004 (atto dell’8.09.2004 n. 94779 repertorio Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga) a favore: BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. con sede in Bergamo, Piazza Vittorio Veneto n. 8; contro MEB IMPIANTI S.R.L. somma iscritta Euro 825.000,00; somma capitale

Euro 550.000,00; scadenza mesi 90.

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Ente: TRIBUNALE DI BERGAMO Data 29/10/2016 Riferimento: FALLIMENTO 151/2016 Protocollo 033/2016 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 190 di 198 Nominativo MEB IMPIANTI S.R.L. – Via Antonio Locatelli, 52 – FIORANO AL SERIO – (BG) Revisione 0 1 2

ü Ipoteca volontaria nn . 61498/16008 del 10.10.2007 (atto dell’8.10.2007 n. 104441 repertorio Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga) a favore: CREDITO BERGAMASCO S.P.A. con sede in Bergamo, Largo Porta Nuova n. 2; contro: MEB IMPIANTI S.R.L., somma iscritta Euro 1.000.000,00, somma capitale Euro

500.000,00, scadenza anni 10;

ü Ipoteca giudiziale nn. 12945/2073 del 3.04.2015 (decreto ingiuntivo dell’11.03.2015 n. 942 repertorio Tribunale di Vicenza) a favore LAMET S.R.L. con sede in Trissino c/o Studio C.E.D.I. SNC a Vicenza, Contrà Canove Nuove n. 19; contro MEB IMPIANTI S.R.L., somma iscritta Euro 160.000,00, somma

capitale Euro 139.711,30,

ü Sentenza dichiarativa del fallimento trascritta a Bergamo in data 04 .08.2016 ai nn° 36440/24099 in favore della Massa dei Creditori del Fallimento.

5.5.5 La descrizione e la consistenza

Si tratta di un complesso industriale costituito da due diversi corpi di fabbrica: la palazzina frontale con uffici e servizi e il capannone sul retro, ed edificato secondo concetti costruttivi decisamente desueti, con struttura portante di base in muratura con ampliamento sopraelevazione in struttura metallica con finestrature e lucernai sovrastanti. Il complesso si trova oggi inesrito nel tessuto urbano residenziale a causa della continuativa edificazione residenziale. Gli immobili si presentano in non buone condizioni sia di manutenzione sia di conservazione, con finiture e sistemazioni riconducibili, ancorchè discretamnente mantenute, all’epoca della co struzione. Discreta la dotazione di uffici, anche se con distribuzione planimetrica confusa, di modeste dimensioni lo spazio a piazzale a disposizione, il tutto per una superficie commerciale ragguagliata vendibile pari a m2 1.152,80 come da prospetto a seguire .

Superficie reale coefficiente Superficie descrizione (m²) ponderazione ragguagliata (m²)

Officina -deposito -produzione 997,50 1.00 997,50 Servizi-spogliatoi 70,00 0.80 56,00 UFffici 70,00 1.00 70,00 Area esterna 293,00 0.10 29,30 Totale superficie commerciale ragguagliata m² 1.152,80

A seguire la cartografia catastale

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ESTRATTO MAPPA

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PLANIMETRIA CATASTALE MAPP. 202/7-383

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5.5.6 La ricerca del più probabile valore di vendita

Il possibile prezzo di vendita dell’intero comparto, è stato determinato attraverso la differenza tra i ricavi attesi e ottenibili al termine della possibile edificazione, (vendita) determinato con il metodo estimativo detto “comparativo diretto”, e i costi stimati necessari alla ristrutturazione, secondo i parametri consentiti dal P.G.T., anche se in assenza di studi progettuali approfonditi.

I dati utilizzati sono quelli di uno sfruttamento solo residenziale ipotizzando un intervento di livello medio/alto, mentre per la determinazione del valore al finito, inteso come ipotesi di aspettativa di ricavo una volta ultimata la ristrutturazione, mi sono basato sui dati ricavabili dagli annunci pubblicati e relativi temporalmente agli ultimi sei mesi. A Vertova oggi sono presenti 197 annunci immobiliari di cui 191 in vendita e 6 in affitto e la quotazione dei singoli appartamenti a Vertova è estremamente disomogenea e nella maggioranza dei casi risultando pari a 768 €/m² per ubicazione di minor pregio o di 1. 100 €/m² per ubicazioni di Mggior pregio.

Nel nostro caso siamo di fronte ad una operazione immobiliare poco appetibile, dove lo sfruttamento come produttivo comporta una massiccia opera di ristrutturazione, con tutti imlimiti dell’area, così come lo sfrut tamento residenziale stante la corografia del lotto e l’aderenza dei fabbricati a quelli confinanti, appare alquanto difficoltoso e penalizzante per il valore attribuibile. Con queste logiche, stante anche la non felice ubicazione, si tratta di fatto di una proprietà lunga e stretta a ridosso dei fabbricati circostanti su tre lati), la conformazione planimetrica e per il fatto che lo spazio a disposizione rimane comunque limitato, di assegnare un valore unitario al finito compreso in € 1.000,00/m 2 che se rapportato alla S.L.P. attuale, che consentirebbe l’edificazione corrispondente ad una S.L.P. realizzabile di m 2 1.123,00, in modo da determinare il valore di Vm (valore di mercato dell’immobile ultimato) in complessivi € 1.523.000,00 come aspettativa di ricavo.

Andando a valorizzare anche gli altri indici si determina che il costo complessivo di costruzione( Kc + Oc + Op + Of + P ) è pari ad € 1.101.342,00 .

Stimando il saggio di remunerazione atteso da parte dell’imprenditore pari al 5%, sulla base di quanto si rileva oggi nel mercato edilizio, e supponendo una durata per l’operazione immobiliare in esame pari a 2 anni, in conseguenza della dimensione dell’intervento edilizio ipotizzato e del livello di finitura, inserendo i valori nell’’algoritmo Vt = Vm - (Kc + Oc + Op + Of + P) (1+r) n si ottiene Vt = € 1.523.000,00 – € 1.101.342,00 1,1025 di conseguenza Vt = € 421.658,00 = 382.456,00 1,1025 fissando in € 382.456,00 il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare ad oggi, visto come somma massima che un imprenditore potrebbe

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D’altro canto, solo a mero titolo di confronto, nell’ipotesi di considerare i manufatti esistenti come urilizzabili per una qualsiasi attività imprenditoriale, considerando le condizioni e i vincoli, la quotazione unitaria media potrebbe essere non superiore ad 30 0,00/€ m 2 e ciò per un totale di € 345.840,00, confermando la valutazione espressa.

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6.0 RIEPILOGO

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6.1 Le conclusioni e la firma della relazione

Alla luce dei controlli effettuati e delle esposte motivazioni in merito ai criteri e alle logiche di valutazione, è emerso che:

Ø Il possibile ricavo ottenibile dalla vendita anche frazionata di tutti i gli apparati produttivi industriali a diposizione, nell’ipotesi di una vendita liquidatoria , è stato determinato in € 108.931,00, il tutto come complessivamente riportato nel prospetto a seguire:

Descrizione Beni Valore ü Impianti 3.985 ,00 ü Macchine isolate 40.365,00 ü Attrezzatura minuta 10.814,00 ü Attrezzatura per il sollevamento 33.520,00 ü Automezzi 7.500,00 ü Box e container 1.900,00 ü Arredo per officina 1.212,00 ü Arredo per ufficio 7.165,00 ü Macchine per ufficio 2.470,00 Totale 108.931,00

Ø Il possibile valore delle rimanenze di magazzino, nelle condizioni in cui oggi si trovano, appare accettabilmente coincidente ad € 27.729 ,00, in caso di vendita a “ stock ” avendo già tenuto in considerazione i possibili costi di smaltimento e pulizia dei componenti e prodotti scaduti e/o deteriorati o non più utilizzabili, come meglio rappresentato dal prospetto a seguire con evidenza della tipologia di verifica effettuata e del corrispondente valore attuale.

TIPOLOGIA DI VALORE AL VALORE AL TIP. CLASSE DESCRIZIONE VERIFICA 31/12/2014 28/10/2016 MP MP.01 TUBI PUNTUALE 9.272,12 3.545,76 MP MP.02.01/04/05 ANGOLARE - ELLE - PROFILI C PUNTUALE 3.772,36 788,45 MP MP.02.02 PIATTI PUNTUALE 6.221,78 2.062,03 MP MP.03 LAMIERE (FE-BUGNATE-INOX-ANTIUSURA-FORATE-ZINCATE) PUNTUALE 39.998,61 4.805,62 MP MP.04.02 LAMINATI - QUADRI PUNTUALE 5.380,81 58,38 MP MP.04.03/04 LAMINATI - TONDOPIENO E TONDI ACCIAIO PUNTUALE 10.026,23 1.960,10 MP MP.05 TRAVI (HEB-HEA-INP) PUNTUALE 3.146,98 90,60 SL MP.07 FUSIONE IN ALLUMINIO PUNTUALE 46.026,23 0,00 MP MP.08 RETI E CATENE PUNTUALE 7.302,50 1.725,00 BULLONERIA (VITI-DADI-RONDELLE-BARRE FILETTATE- MP MS.01 PIASTRINE) A VISTA 136.773,20 6.838,66 MP MS.03 CUSCINETTI A VISTA 27.107,17 1.355,36 -- -- ROTTAME FERROSO A VISTA -- 4.500,00 TOTALI 295.027,99 27.729,00

Ø Il possibile valore delle conoscenze tecniche/intellettuali riferito al settore “Impianti a fune” comprensivo dei manuali e fascicoli tecnici e di tutti gli accessori, stampi, componentistica e ricambistica è stato accreditato di un valore “base d’asta” di € 180.000,00;

Ø Il possibile valore delle conoscenze tecniche/intellettuali riferito al settore “Impianti industriali ” comprensivo dei manuali e fascicoli tecnici

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e di tutti gli accessori, componentistica e ricambistica, è stato accreditato di un valore “base d’asta” di € 98.000,00;

Ø L’immobile i n Colzateo (BG) di Via località piani di Rezzo, è stato accreditato di un più che probabile ricavo dalla vendita di € 27.400,00;

Ø Il complesso industriale in via Antonio Locatelli a Fiorano al Serio è stato valutato, come aspettativa di ricavo, con € 893.424,00;

Ø Il complesso industriale in via San Carlo, 41 a Vertova, è stato valutato, come aspettativa di ricavo, con € 382.456,00;

Bergamo, 29 ottobre 2016 L’Esperto incaricato ( Geom. Enrico Ambrosini )

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