TRIBUNALE DI LECCO Fallimento N. 54/09 “Cereghini Aristide & Figli

TRIBUNALE DI LECCO

Fallimento n. 54/09 “Cereghini Aristide & Figli S.n.c.”

Giudice Delegato: Dr. Mirco Lombardi Curatore Fallimentare : Dott. Alfonso Lanfranconi

RAPPORTO DI STIMA

Tecnico incaricato: Arch. Arnaldo Rosini iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia di Lecco al N. 379 iscritto all’Albo del Tribunale di LECCO C.F. RSNRLD65R02E507H – P.IVA 02122510130

con studio in Lecco Via Roma 48 telefono: 0341.350459

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Giudice Dr. MIRCO LOMBARDI Perito: Arch. Arnaldo Rosini Curatore Fallimentare: Dott. Alfonso Lanfranconi

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Beni in Comune di Dervio, Via Al Monastero n. 33

Lotto UNICO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

In relazione al Fallimento della società “CEREGHINI ARISTIDE & FIGLI S.N.C.”, con sede in Dervio (LC), via Matteotti n. 2 e dei signori CEREGHINI ARISTIDE nato a Bellano il 16 febbraio 1941, CEREGHINI GIUSEPPE nato a Morbegno (SO) il 20 aprile 1961 e CEREGHINI MAURIZIO nato a Dervio (LC) il 10 giugno 1970, dichiarato con sentenza del Tribunale di Lecco in data 25 novembre 2009, risulta che il signor CEREGHINI ARISTIDE nato a Bellano il 16 febbraio 1941, Codice Fiscale CRGRTD41B16D280K, è proprietario di quanto segue:

Intera piena proprietà di unità immobiliari situate in Comune di Dervio, sezione Censuaria di Corenno Plinio, via Al Monastero n. 33.

Il compendio immobiliare ha la seguente consistenza: Intera proprietà di: a) Fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni (Tipo Mappale in data 13 luglio 1999 al numero LC0134778 di protocollo), che a sua volta deriva dalla fusione degli originari mappali 423 (fabb rurale di are 00 e centiare 90) e 666 (ex 424/d) di are 03 e centiare 10 di Catasto Terreni. Il tutto risulta attualmente distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale: 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87. Coerenze in corpo con l’annessa area di pertinenza: mappali 424, 654, 730, 1089, 471 e 665. b) Appezzamenti di terreno attualmente distinti in Catasto Terreni al foglio 9 con i mappali: 1087 – Vigneto 2 – are 01 centiare 23 – R.D. Euro 0,32 – R.A. Euro 0,29; 1078 – Vigneto 3 – are 00 centiare 08 – R.D. Euro 0,02 – R.A. Euro 0,02; 1089 – Ente urbano – are 09 centiare 63. Viene fatta avvertenza che sul predetto mappale 1089, come risulta anche dall’atto di mutuo a rogito Dottor Alberto Barone, Notaio in Lecco, in data 4 febbraio 2009 al numero 71802/11183 di repertorio, registrato ed iscritto a Lecco in data 5 febbraio 2009 ai numeri 1441 RG e 225 RP, insiste fabbricato non ancora denunciato presso l’Agenzia del Territorio di Lecco – Servizi Catastali. Coerenze in corpo: mappali 423, 1082, 1080, 1081, 1088, strada e 471. 360 – Bosco ceduo 2 – are 14 centiare 00 – R.D. Euro 1,81 – R.A. Euro 0,43; 351 – Pascolo U – are 01 centiare 40 – R.D. Euro 0,14 – R.A. Euro 0,06; 831 – Cast frutto U – are 01 centiare 30 – R.D. Euro 0,17 – R.A. Euro 0,06.

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Coerenze in corpo unico: mappali 830, 320, 347, 187, 352, 359 e 890. 353 – Incolt prod 1 – are 44 centiare 20 – R.D. Euro 2,28 – R.A. Euro 1,14. Coerenze: mappali 354, 358, 352, 187, 344 e 343.

QUOTA PARI A ½ (un mezzo) DI: 1085 (ex 481/c) – Prato 1 – are 00 centiare 14 – R.D. Euro 0,05 – R.A. Euro 0,04. Coerenze: strada, mappali 1083 e 1084. 385 – Incolt prod 2 – are 01 centiare 00 – R.D. Euro 0,03 – R.A. Euro 0,03; 425 – Vigneto 2 incolt prod 1 – are 04 centiare 80 – R.D. Euro 1,24 – R.A. Euro 1,12. Coerenze in corpo: mappali 410,409, 427, 465, 654, 424 e 419.

Ai fini catastali si precisa che: il mappale 831 di are 01 e centiare 30 deriva dal frazionamento dell’originario mappale 831 di are 01 e centiare 90 giusta Tipo di frazionamento presentato all’Agenzia del Territorio di Lecco – servizi Catastali in data 16 dicembre 1986 al numero 1, il quale a sua volta deriva dal frazionamento dell’originario mappale 128 di are 04 e centiare 90 giusta Tipo di Frazionamento presentato all’Agenzia del Territorio di Lecco in data 8 ottobre 1985 al numero 1; il mappale 1087 di are 01 e centiare 23 deriva dal frazionamento dell’originario mappale 731 (ex 470) di are 05 e centiare 50, giusta Tipo di Frazionamento presentato all’Agenzia del Territorio di Lecco – Servizi Catastali in data 18 marzo 2002 al numero 115419 di protocollo; il mappale 1089 di are 09 e centiare 63 deriva dalla fusione dei mappali 1089 di are 03 e centiare 91 (che a sua volta deriva dal frazionamento dell’originario mappale 731 (ex 470) di are 05 e centiare 50, giusta Tipo di Frazionamento presentato all’Agenzia del territorio di Lecco – servizi Catastali in data 18 marzo 2002 al numero 115149 di protocollo) e del mappale 1079 di are 05 e centiare 72 (che a sua volta deriva dal frazionamento dell’originario mappale 205 di are 05 e centiare 80, giusta Tipo di Frazionamento presentato all’Agenzia del territorio di Lecco, servizi Catastali, 18 marzo 2002 al numero 115149 di protocollo); il mappale 1078 di are 00 e centiare 08 deriva dal frazionamento dell’originario mappale 205 di are 05 e centiare 80, giusta Tipo di Frazionamento presentato all’Agenzia del territorio di Lecco – Servizi Catastali, 18 marzo 2002 ai numeri 115149 di protocollo.

Ulteriori precisazioni: * Relativamente al fabbricato insistente sul mappale 1089 occorre incaricare un tecnico al fine di procedere all’esatto accatastamento del fabbricato insistente sullo stesso (spesa ipotizzata: € 3.000,00 + oneri di legge). * Il mappale 351 non risulta essere occupato da fabbricato. * A parte dei mappali 385 e 425 non risulta insistere alcun fabbricato, anche se gli stessi mappali sono gravati da servitù di passo tubi di scarico delle acque chiare e lorde della loro costruzione con l’attraversamento dei fondi serventi di cui agli originari mappali 459 e 470, costituita con atto del Dottor Luigi Annoni, già Notaio in Bellano, in data 22 maggio 1975 al numero 16002 di repertorio.

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* Dalla scrittura privata con sottoscrizione autenticata in data 12.11.2002 a rogito Dott. Orlando Cornelio numero di repertorio 824107, trascritta a Lecco in data 27 novembre 2002 ai numeri 18311 RG. e 13057 RP., si evince quanto segue: “VIEN COSTITUITA FIN DA ORA SERVITU’ RECIPROCA DI PASSO CARRAIO E PEDONALE E DI INTERRAMENTO DI TUBI, FILI E SCAVI IN GENERE, SULL'ESISTENTE VIALE INSISTENTE SU PARTE DEI MAPPALI 485, 482, 483 E SUL MAPPALE 1083 (EX 481/A) DI PROPRIETA’ DEI SIGNORI BAZZI DINA, PER LA QUOTA DI UN QUARTO E DEL SIGNOR BIANCHI BAZZI ARCH. ERMINIO, PER LA QUOTA DI TRE QUARTI: SUL MAPPALE 1080 (EX 470/A) DI PROPRIETA’ DEL SIGNOR CEREGHINI PIETRO; SUI MAPPALI 1087 (EX 731/A), 1078 (EX 205/A) DI PROPRIETA’ DEL SIGNOR CEREGHINI ARISTIDE. DETTO VIALE AVENTE UNA LARGHEZZA COSTANTE DI ML.6, MISURATA DAL CIGLIO A MONTE, PARTE DALLA VIA MONASTERO E TERMINA IN COINCIDENZA COL CONFINE SUD DEL MAPPALE 1083 (EX 481/A). DETTA SERVITU’ E ISTITUITA SIA A FAVORE DEGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEI FRATELLI CEREGHINI PIETRO E CEREGHINI ARISTIDE E LORO AVENTI CAUSA, CHE A FAVORE DELL'INTERA PROPRIETA’ DEI SIGNORI BAZZI DINA E BIANCHI BAZZI ARCH. ERMINIO E LORO AVENTI CAUSA. LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA VERRANNO SOSTENUTE IN PROPORZIONE AI VOLUMI DEI FABBRICATI ATTUALMENTE SERVITI O CHE POTRANNO ESSERE SERVITI DA DETTO VIALE.”

2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Le unità immobiliari di cui ai mappali 1085, 1078, 1087, 1089, 423, oggetto della presente stima, si trovano in Comune di Dervio, in via Al Monastero n. 33. I mappali 385 e 425 sono raggiungibili dal mappale 423 mediante un piccolo sentiero interno. I mappali 831, 360, 351, 353 sono terreni posti in aree destinate all’agricoltura e non di facile accesso in quanto posti in zone impervie.

Il fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni, si presenta in più che buono stato manutentivo e conservativo sia esternamente che internamente (allegato n° 1 – documentazione fotografica). Il fabbricato di cui al mappale 1089 è al rustico (pilastri, solette e tetto realizzati; tamponamenti esterni, pareti interne e nessuna finitura presente)

L’appezzamento di terreno di pertinenza dei fabbricati, a cui si accede dalla via Al Monastero attraverso due cancelli carrai, è caratterizzato da una giacitura pianeggiante e da una configurazione regolare, nonché dotato di grande vista panoramica. Il tutto conferisce al compendio immobiliare motivo di apprezzamento non solo estetico, ma anche economico.

Caratteristiche zona: Area paesistica e di discreto pregio per il contesto ambientale; Caratteristiche zone limitrofe: aree verdi con densità di edifici bassa. Principali collegamenti pubblici (Km): aeroporto (70), autobus (1), autostrada A1 (80). Servizi offerti dalla zona: farmacia (sufficiente), negozi al dettaglio (sufficiente), scuole (sufficiente), municipio (sufficiente), ospedale (sufficiente – ospedale più vicino Bellano).

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3. STATO DI POSSESSO: Il bene distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87 risulta essere occupato dalla signora NATTA Raffaella, nata a Bellano il 23.03.1965 e il figlio CEREGHINI Riccardo nato a Chiavenna il 17.12.2007.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d'assegnazione casa coniugale: Nessuna apparente).

4.1.3. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

4.2.1. Iscrizioni:

Presso l’Agenzia del Territorio di Lecco – Servizi di Pubblicità Immobiliare a carico degli immobili in oggetto risulta quanto segue:

- Ipoteca giudiziale iscritta a Lecco in data 4 agosto 2009 ai nn. 11810 RG. e 2281 RP., a favore della società “VECAR SRL” con sede in Piantedo (SO), Codice Fiscale 00750440141 e contro il signor CEREGHINI ARISTIDE, per la complessiva somma di € 91.367,14 (novantunomilatrecentosessantasette virgola quattordici), gravante su tutti gli immobili sopra descritti, ad eccezione del mappale 1089.

- Ipoteca giudiziale iscritta a Lecco in data 29 luglio 2009 ai nn. 11373 RG. e 2175 RP., a favore della “DEUTSCHE BANK S.P.A.” con sede in Milano e contro il signor CEREGHINI ARISTIDE, per la complessiva somma di € 67.000,00 (sessantasettemila virgola zero zero), gravante su tutti gli immobili sopra descritti.

- Ipoteca iscritta a Lecco in data 5 febbraio 2009 ai nn. 1441 RG. e 225 RP., a favore della “BANCA POPOLARE DI SONDRIO” – Società Cooperativa per Azioni” con sede in Sondrio (SO) e contro il signor CEREGHINI ARISTIDE, per la complessiva somma di € 510.000,00 (cinquecentodiecimila virgola zero zero), gravante unicamente sugli immobili di cui ai mappali 423, 1078, 1087 e 1089 come sopra descritti.

- Ipoteca iscritta a Lecco in data 11 febbraio 1991 ai nn. 1984 RG. e 280 RP., a favore della “BANCA POPOLARE DI SONDRIO” – Società Cooperativa a Responsabilità limitata” con sede in Sondrio (SO) e contro il signor CEREGHINI ARISTIDE, per la complessiva somma

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Pagina 5 di 20 già di Lire 234.000.000 (duecentotrentaquattromilioni) corrispondenti ad Euro 120.850,91 (centoventimilaottocentocinquanta virgola novantuno) gravante sugli originari mappali 205, 423, 666 e 731, di cui meglio sopra. - Servitù di passo di scarico delle acque chiare e lorde della loro costruzione con l’attraversamento dei fondi serventi di cui agli originari mappali 459 e 470, costituita con atto del Dottor Luigi Annoni, già Notaio in Bellano, in data 22 maggio 1975 al numero 16002 di repertorio, debitamente registrato e trascritto a Lecco in data 7 giugno 1975 ai nn. 4409 RG. E 3236 RP.

- Servitù perpetua di passaggio di fognatura interrata e di non sopraelevazione costituita con atto del Dottor Andrea Auletta, Notaio in Delebio, in data 27 marzo 1999 al numero 26514/7531 di repertorio trascritto a Lecco in data 7 aprile 1999 ai nn. 3903 RG. e 2783 RP , gravante sui mappali 385 e 425, sopra meglio descritti. “ANNITA ACQUISTAPACE SI E' RISERVATA A CARICO DEGLI IMMOBILI IN DERVIO (LC), DISTINTI IN CATASTO CON LE PARTICELLE 385 E 425, UNA SERVITU' PERPETUA DI PASSAGGIO DI FOGNATURA INTERRATA, NONCHE' UNA SERVITU' PERPETUA DI NON SOPRAELEVAZIONE CONSISTENTE NEL DIVIETO DI REALIZZARE SUI FONDI SERVENTI COSTRUZIONI SUPERIORI AD UN PIANO FUORI TERRA O PIANTAGIONI AVENTI UN'ALTEZZA SUPERIORE A 4 METRI DAL LIVELLO DEL TERRENO. IL TUTTO A FAVORE DEGLI IMMOBILI DI SUA PROPRIETA' NELMEDESIMO COMUNE, DISTINTI IN CATASTO CON LE PARTICELLA 427 DI ARE 4.40 E 429 DI ARE 3.90.”

- Sentenza di fallimento trascritta a Lecco in data 2 aprile 20109 ai nn. 4858 RG. e 3059 RP., a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA SOCIETA’ “CEREGHINI ARISTIDE & FIGLI S.N.C.”, con sede in Dervio.

4.2.2. Pignoramenti: Pignoramento immobiliare trascritto a Lecco in data 17 novembre 2009 ai nn. 16330 RG. e 10392 RP ., a favore della DEUTSCHE BANK S.P.A. con sede in Milano (MI), precetto notificato in data 19 ottobre 2009 per il pagamento della somma di euro 57.116,63 oltre interessi e spese e contro il Signor CEREGHINI ARISTIDE, gravante su tutti gli immobili sopra descritti.

Altri oneri: Nessuno

4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale:

4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:

Difformità riscontrate: conforme

4.3.2. Conformità catastale: Da quanto si è potuto appurare in sede di sopralluogo, la scheda planimetrica del fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte

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Pagina 6 di 20 del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni e attualmente distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale: 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87, è conforme allo stato di fatto rilevato. Relativamente al fabbricato insistente sul mappale 1089 occorre incaricare un tecnico al fine di procedere all’esatto accatastamento del fabbricato insistente sullo stesso (spesa ipotizzata: € 3.000,00 + oneri di legge).

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non valutabili Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00

Ai sensi della delibera Regione Lombardia n. 5773 del 31.10.2007 è necessario acquisire l’Attestato di Certificazione Energetica, al fine di allegarlo al decreto di trasferimento che verrà emesso una volta aggiudicato i beni immobili, per tutte le procedure con pignoramento immobiliare trascritto dopo la data del 01.01.2008. Lo scrivente CTU è soggetto abilitato (Certificatore n. 5648 Albo Regione Lombardia) per la redazione di attestazione di Certificazione Energetica. Spese tecniche per la redazione dell’Attestato: € 700,00 oltre spese e oneri fiscali di legge (per il fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni e attualmente distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87.)

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. Attuali proprietari Gli attuali proprietari dei beni pignorati sono i seguenti: Nel ventennio gli immobili distinti con i mappali 360,351, 353 e gli originari mappali 423, 666, 731, 128 e 205, risultano di proprietà del signor CEREGHINI ARISTIDE, in forza di: successione testamentaria in morte del signor Cereghini Maurizio nato il 5 marzo 1903, giusta dichiarazione di successione registrata a Lecco al numero 36, volume 76 e trascritta a Lecco in data 19 luglio 1982 ai numeri 5772 RG. e 5048 RP., e relativo testamento olografo pubblicato con atto a rogito Dottor Luigi Stella, in data 3 marzo 1982 al numero 60826/12530 di repertorio, registrato a Como in data 11 marzo 1982 al numero 1207 e trascritto a Lecco in data 18 marzo 1982 ai numeri 2142 RG. E 1874 RP.; accettazione testamentaria ed identificazione catastale del Dottor Luigi stella, in data 24 novembre 1982 al numero 62045/12552 di repertorio, registrato e trascritto a Lecco in data 16 dicembre 1982 ai numeri 9414 RG. E 8212 RP.

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6.2. Precedenti proprietari STORIA IMMOBILIARE - Al ventennio gli immobili distinti con i mappali 385 e 425, sopra meglio descritti, risultano di proprietà della signora ACQUISTAPACE ANNITA nata il 3 dicembre 1928; con atto di compravendita del Dottor Angelo Andrea Auletta, notaio in Delebio, in data 27 marzo 1999 al numero 26514/7531 di repertorio, registrato e trascritto a Lecco in data 7 aprile 1999 ai numeri 3903 RG. E 2783 RP., la signora ACQUISTAPACE ANNITA ha trasferito al signor CEREGHINI ARISTIDE in comunione con il proprio coniuge signora BRICALLI SPERANZA, la piena proprietà degli immobili in oggetto; Al ventennio l’immobile distinto con il mappale 481 (ora 1085) risulta di proprietà della signora BAZZI DINA nata l’11 novembre 1923 in ragione della quota indivisa pari ad ¼ (un quarto) e del signor BIANCHI BAZZI ERMINIO nato il 7 dicembre 1943 in ragione della quota indivisa paria a ¾ (tre quarti); con atto di permuta del Dottor Orlando Cornelio, già Notaio in Lecco, in data 12 novembre 2002 al numero 824107 di repertorio, registrato e trascritto a Lecco in data 27 novembre 2002 ai numeri 18311 RG. E 13057 RP., i signori BAZZI DINA e BIANCHI BAZZI ERMINIO hanno ceduto al signor CEREGHINI ARISTIDE, in regime di comunione legale dei beni con il proprio coniuge, la piena proprietà del mappale 1085 (ex 481/c).

7. PRATICHE EDILIZIE:

Il fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni e attualmente distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale: 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87, presumibilmente è stato costruito anteriormente il 1° settembre 1967. Successivamente a tale data sono state riscontrate le seguenti pratiche edilizie presso il Comune di Dervio: - Richiesta di Condono Edilizio in data 28.02.1995 protocollo n. 860 (pratica edilizia di condono n. 17/1995) – superficie da condonare 71 mq. - In data 4 ottobre 2001, protocollo n. 4822, è stata richiesta al Sindaco di Dervio l’abitabilità.

In data 30.12.1996 è stata rilasciata la Concessione n. 25, pratica n. 960026/96 avente come oggetto la formazione di recinzione.

Il fabbricato di cui al mappale 1089 al rustico è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 10/84, protocollo n. 1179/84, del 1 febbraio 1985.

Descrizione IMMOBILI

IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

In relazione al Fallimento della società “CEREGHINI ARISTIDE & FIGLI S.N.C.”, con sede in Dervio (LC), via Matteotti n. 2 e dei signori CEREGHINI ARISTIDE nato a Bellano il 16

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Pagina 8 di 20 febbraio 1941, CEREGHINI GIUSEPPE nato a Morbegno (SO) il 20 aprile 1961 e CEREGHINI MAURIZIO nato a Dervio (LC) il 10 giugno 1970, dichiarato con sentenza del Tribunale di Lecco in data 25 novembre 2009, risulta che il signor CEREGHINI ARISTIDE nato a Bellano il 16 febbraio 1941, Codice Fiscale CRGRTD41B16D280K, è proprietario di quanto segue:

Intera piena proprietà di unità immobiliari situate in Comune di Dervio, sezione Censuaria di Corenno Plinio, via Al Monastero n. 33.

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Coerenze in corpo: mappali 410,409, 427, 465, 654, 424 e 419.

Il fabbricato ad uso abitativo con annessa area di pertinenza, posto alla Località Tramontanico edificato a parte del mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni e attualmente distinto in Catasto Fabbricati alla sezione COR, foglio 3, con il mappale: 423 – Località Tramontanico – piano T-1 – categoria A/2 – classe 2 – consistenza vani 4 – Rendita euro 309,87, ha la seguente consistenza: al piano terra soggiorno e cucina; al piano primo, collegato al piano terra mediante scala interna, una camera da letto, disimpegno, bagno, locale ripostiglio e balcone.

L’immobile sviluppa una superficie lorda commerciale di circa mq. 102,00 1 di cui mq. 78,00 abitabili e mq. 24,00 non abitabili (nella scheda catastale accatastati come ripostiglio). Completa la proprietà il terreno di pertinenza di circa 340 mq. (mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni).

Il fabbricato di cui al mappale 1089 è al rustico (pilastri, solette e tetto realizzati; tamponamenti esterni, pareti interne e nessuna finitura presente).

L’immobile sviluppa una superficie lorda commerciale di circa mq. 244,00 2 a piano terra (sul progetto previsto come locale ripostiglio, caldaia e autorimessa) di circa mq. 112,00 (al piano primo) e mq. 112,00 (al piano secondo), quindi per complessivi Mc 1040,00 circa, già assentiti come da progetto. Completa la proprietà il terreno di pertinenza di circa 720 mq. (mappale 1089 – Ente urbano – are 09 centiare 63).

Dal Certificato di destinazione Urbanistica rilasciata dal Comune di Dervio in data 24.02.2011, si attesta, secondo le normative del piano del Governo del Territorio approvato con Deliberazione C.C. n. 44 del 01.12.2009, che i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 425, 385, 423, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito T4 – tessuto urbano in ambito con prevalenza verde Indici e prescrizioni particolari per le aree sopra elencate recepite nel vigente PGT; lo studio geologico di fattibilità per le azioni di piano, (forma più restrittiva) in adeguamento alle prescrizioni della L. n. 41/97 definisce dette aree in Classe 2.

Relativamente i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 1089, hanno la seguente destinazione urbanistica: per 83/100 Ambito T4 – tessuto urbano in ambito con prevalenza verde per 17/100 Ambito RS – rispetto stradale Indici e prescrizioni particolari per le aree sopra elencate recepite nel vigente PGT; lo studio geologico di fattibilità per le azioni di piano, (forma più restrittiva) in adeguamento alle prescrizioni della L. n. 41/97 definisce dette aree in Classe 2.

Relativamente i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 1087, 1078, 1085, hanno la seguente destinazione urbanistica:

1 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, portici, taverne... ovvero l’ingombro complessivo dell'immobile 2 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, portici, taverne... ovvero l’ingombro complessivo dell'immobile

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Ambito RS – rispetto stradale

Relativamente i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 831, 360, 351, 353, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito AG – Aree destinate all’agricoltura.

DESCRIZIONE SOMMARIA:

Le unità immobiliari di cui ai mappali 1085, 1078, 1087, 1089, 423, oggetto della presente stima, si trovano in Comune di Dervio, in via Al Monastero n. 33. I mappali 385 e 425 sono raggiungibili dal mappale 423 mediante un piccolo sentiero interno. I mappali 831, 360, 351, 353 sono terreni posti in aree destinate all’agricoltura e non di facile accesso in quanto posti in zone impervie.

Il fabbricato di cui al mappale 1089, Ente urbano – are 09 centiare 63, è al rustico (pilastri, solette e tetto realizzati; tamponamenti esterni, pareti interne e nessuna finitura presente)

L’appezzamento di terreno di pertinenza dei fabbricati, a cui si accede dalla via Al Monastero attraverso due cancelli carrai, si presenta a prato pianeggiante, nonché dotato di grande vista panoramica. Il tutto conferisce al compendio immobiliare motivo di apprezzamento non solo estetico, ma anche economico.

Caratteristiche descrittive (Fabbricato mappale 423): Copertura (struttura) : tipologia: a falde, materiale: struttura in legno, manto: tegole in coppi, condizioni: buone. Strutture verticali (struttura) : tipologia: muratura in sassi, condizioni: buone. Balcone (componente edilizia) : tipologia: piano e mensole in pietra., condizioni: buone. Infissi interni (componente edilizia) : tipolo gia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone. Infissi esterni (componente edilizia) : tipologia: a battente, materiale: legno con doppio ve tro, protezione: ante in legno, vernice trasparente, condizioni: buone. Portone d’ingresso (componente tipologia: anta doppia a battente, materiale: porta finestra in legno edilizia): blindato, condizioni: buone. Pav. interna (componente edilizia): materiale: piastrelle in cotto, condizioni: buone. Plafoni e pareti (componente materiale: stabilitura, intonaco a civile, tinteggiato, condizioni edilizia): buone. Rivestimento (componente edilizia): ubicazione: bagno, piastrelle in ceramica, condizioni: buone. Elettrico(impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: a norma. Termico (impianto): tipologia: caldaia, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in

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alluminio verniciato bianco, condizioni: buone. Gas (impianto): tipologia: autonomo, con calda ietta esterna alimentazione: metano, diffusori: termosifoni a d elementi verniciati bianco, condizioni: buone. Conformità: conforme. Gas (impianto): tipologia: alimentazione a gas da rete. Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferr o zincato, condizioni: non verificabile. Fognatura (impianto): smaltimento scarichi fognari con allacciamento alla fossa biologica interrata nella proprietà. Pareti esterne (componente Materiale: muratura, rivestimento: intonaco tinteggiato , edilizia): rivestimento in sassi e pietre condizioni: buone.

Per una più esaustiva rappresentazione delle caratteristiche descrittive degli immobili, si rimanda alla documentazione fotografica allegata.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criterio di Stima

Per la determinazione del valore dell'immobile in esame si procederà alla stima tenendo presente le seguenti caratteristiche: ⇒ la destinazione urbanistica del fabbricato; ⇒ lo stato di viabilità e servizi di trasporto pubblico; ⇒ la distanza da esercizi commerciali; ⇒ la vicinanza da zone a verde pubblico; ⇒ la conformità edilizia dell'immobile; ⇒ l'ubicazione dell'immobile rispetto ai centri dei paesi e del grado di urbanizzazione delle località; ⇒ le particolari caratteristiche ambientali della zona che possono incidere sulla quantificazione del valore; ⇒ il livello del piano, prospicienza, esposizione, luminosità; ⇒ i caratteri architettonici, caratteristiche delle strutture, grado delle finiture interne ed esterne, dell'impiantistica, stato di manutenzione e conservazione; ⇒ il contesto condominiale dell'unità immobiliare; ⇒ l'interesse del mercato immobiliare per immobili simili; ⇒ Lo stato di possesso degli immobili.

8.2. Fonti di informazione

Agenzia del Territorio di Lecco, Osservatorio dei valori immobiliari (OMI) - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco - Ufficio Tecnico del Comune di Dervio.

8.3. Criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare.

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In merito ai criteri utilizzati per la determinazione della superficie commerciale degli immobili, si è considerato il valore delle diverse componenti dell'unità abitativa in relazione agli opportuni coefficienti di riduzione (norma UNI 10750) e più precisamente.

1 - Vani principali: camere, cucina, stanze, ecc = 100% 2 - Accessori diretti: bagni, w.c., corridoi, ripostigli = 100% 3 – Porticati e patii = 35% 4 – Balconi e terrazzi scoperti = 25% 5 - Balconi, terrazze, portici, coperti su tre lati = 35% 6 – Verande = 60% 7 - Area a verde (giardino) = 10%

Destinazione Supe rficie Coeff. Superficie Condizioni Lorda dei locali Commerciale

Piano Terreno 51,00 1 51,00 Buone

Piano Primo + 27,00 1 27,00 Buone Superficie del balcone

Piano Primo Ripostiglio non 24,00 50% 12,00 Buone abitabile

Area a verde 340,00 10% 34,00 Buone

L’immobile sviluppa una superficie lorda commerciale di circa mq. 102,00 3 di cui mq. 78,00 abitabili e mq. 24,00 non abitabili (nella scheda catastale accatastati come ripostiglio). Completa la proprietà il terreno di pertinenza di circa 340 mq. (mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni).

Si precisa che le superfici indicata sono state desunte dalle planimetrie in possesso e non da rilievo geometrico interno.

Il metodo di stima sintetico tiene conto della superficie commerciale totale dell’immobile, ossia della superficie calcolata includendo anche le aree occupate dai pilastri e dai muri divisori e di confine. La superficie commerciale totale scaturisce dalla somma della superficie commerciale abitativa dell’appartamento più le superfici commerciali delle pertinenze uniformate, mediante opportuni coefficienti correttivi di cui sopra (norma UNI 10750).

Viene attribuito l’importo unitario a metro quadrato lordo e la superficie è arrotondata al mq.

3 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, portici, taverne... ovvero l’ingombro complessivo dell'immobile

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Date le valutazioni espresse sui criteri di stima adottati, in virtù delle considerazioni fatte in premessa, tenendo conto di tutte le caratteristiche della zona, dell’immobile e del livello delle finiture in riferimento al caso specifico, si può attribuire al bene immobile, un valore di € 1.800,00 al mq. (Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio – Comune Dervio – Fascia intero territorio – Abitazione in villino – valore di Mercato: Min 1.400 €/mq – Max 1.900 €/mq).

* Fabbricato di civile abitazione - Catasto Fabbricati foglio 3, particella 423 Superficie lorda/commerciale = mq. 78,00 - mq. 78,00 x € 1.800,00 =...... € 140.400,00

* Superficie ripostiglio al piano primo = mq. 24,00 - mq. 24,00 x € 900,00 =...... € 21.600,00

* Area a verde di pertinenza mappale 423 di are 04 e centiare 00 di Catasto Terreni

Superficie area a verde = mq. 340,00 - mq. 340,00 x € 180,00 =...... € 61.200,00

TOTALE =...... € 223.200,00 (euroduecentoventitremiladuecentovirgolazerozero).

Stima analitica Determinazione del reddito netto Così come riscontrato da indagini dirette (fonti su citate), il reddito mensile lordo di un immobile di caratteristiche simili a quello in esame è valutabile in circa 586,50 € al mese (Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio – Comune Dervio – Fascia intero territorio – Abitazione in villino – valore di Locazione: Min 4,7 €/mq – Max 6,8 €/mq: riferimento medio € 5,75/mq x mq. 102,00 – senza area a verde), pertanto il reddito lordo annuo è R.L. = 7.038,00 €.

Il reddito netto si ottiene: Rn = R.L. – S . Dove S sono le spese annue sostenute e valutabili forfettariamente in: Manutenzione ordinarie e straordinarie, Servizi, Inesigibilità, Assicurazioni,

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Ammortamento, Amministrazione, Imposte, per una media complessiva del 26,5% del R.L.

Quindi Rn = 7.038,00 € - 1.618,00 € = 5.420,00 €

Determinazione del saggio di capitalizzazione La determinazione del saggio di capitalizzazione fa solitamente riferimento ad un valore medio, ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche. Il metodo proposto prevede un campo di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione delle dimensioni del centro abitato

min max Centri di grande dimensione 0,50 % 4,50 % Centri di media dimensione 1,50 % 5,50 % Centri di limitata dimensione 2,00 % 6,00 %

Si assumerà come saggio di capitalizzazione medio rm la media aritmetica fra i valori minimo e massimo riportati in tabella, a seconda delle dimensioni del centro abitato. Il saggio di capitalizzazione r si ricava effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti dal giudizio attribuito alle seguenti caratteristiche:

Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. 1) ± 0,22 % Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti. Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale 2) ± 0,28 % (scuole, mercati, edifici pubblici etc.).

Caratteristiche Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità

3) insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ± 0,18 % di localizzazione ambientali. Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde 4) ± 0,08 % pubblico o privato. Disponibilità di spazi pubblici o pr ivati utilizzabili a 5) ± 0,06 % parcheggio.

6) Caratteristiche di panoramicità. ± 0,36 % Caratteristiche 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. ± 0,20 % di posizione 8) Quota rispetto al piano stradale. ± 0,08 %

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Dimensioni subordinar ie o superordinarie degli spazi 9) ± 0,06 % coperti o scoperti. Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello 10) ± 0,16 % tecnologico e di efficienza degli impianti. Caratteristiche Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. 11) ± 0,12 % tipologiche Sicurezza delle situazioni strutturali.

12) Età dell’edificio. ± 0,10 % Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la 13) ± 0,06 % Caratteristiche presenza di mutui edilizi).

Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche produttive 14) ± 0,04 % di destinazione.

Vediamo ora di analizzare in dettaglio le diverse voci.

Dervio è un piccolo centro. Per tali centri, il Forte in “Elementi di estimo urbano” consiglia un saggio di capitalizzazione compreso fra lo 2,0% ed il 6,0%. Partendo da un saggio medio rm del 4,0% si definisce il saggio specifico in funzione di aggiunte o detrazioni in relazione alle caratteristiche negative o positive dell’immobile.

Determinazione del saggio di capitalizzazione specifico Per la determinazione del saggio di capitalizzazione specifico il Forte si rifà ad una tabella che riporta i valori relativi alle caratteristiche specifiche dell’immobile: − Caratteristiche di localizzazione (voci 1-5, valori limite complessivi +/- 0,70); − Caratteristiche di posizionamento (voci 6-9, valori limite complessivi +/- 0,70); − Caratteristiche di tipologia (voci 10-12, valori limite complessivi +/- 0,40); − Caratteristiche di produttività (voci 13-14, valori limite complessivi +/- 0,20).

1) L’immobile è ubicato in periferia, collegamenti scadenti + 0,20% 2) Attrezzature collettive quasi nessuna a distanza pedonale + 0,28% 3) Gli edifici circostanti sono in buone condizioni - 0,09% 4) Presenza di aree verdi rurali, scarso inquinamento ambientale - 0,08% 5) Disponibilità di spazi per la sosta - 0,06% 6) L’immobile è panoramico, doppio affaccio - 0,36% 7) L’esposizione e la luminosità sono molto buone - 0,18% 8) L’immobile è situato al piano terra e primo - 0,00% 9) Gli spazi interni ed esterni sono buoni/ottimi - 0,06% 10) Buona rifinitura degli interni - 0,11%

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11) Lo stato manutentivo dell’immobile è buono - 0,10% 12) L’immobile ha quasi sedici anni (ristrutturazione) - 0,08% 13) Sull’immobile gravano ipoteche e pignoramento + 0,06% 14) L’immobile è destinato a civile abitazione e non adatto ad altre destinazioni + 0,00% totale - 0,58% il saggio è dunque: r = 4,00% - 0,58% = 3,42%. Il valore di mercato dell’immobile si ottiene dalla formula: Vm = Rn/r = 5.420,00 €/0,0342 = 158.480,00 €

Valore venale dell’immobile di cui alla particella 423 Dal calcolo della media aritmetica fra i valori derivanti dai due metodi di stima applicati si ottiene il più probabile valore di mercato: Stima sintetica 223.200,00 € Stima analitica 158.480,00 € Media aritmetica 190.840,00 €

Il valore venale arrotondato dell’immobile oggetto di stima è di € 190.840,00

Immobile Valore intero Valore quota (1/1) Fabbricato ad uso abitativo con annessa € 190.840,00 € 190.840,00 area di pertinenza

8.4 Valutazione sintetica del fabbricato di cui al mappale 1089 .

Il fabbricato di cui al mappale 1089 è al rustico (pilastri, solette e tetto realizzati; tamponamenti esterni, pareti interne e nessuna finitura presente).

L’immobile sviluppa una superficie lorda commerciale di circa mq. 244,00 4 a piano terra (sul progetto previsto come locale ripostiglio, caldaia e autorimessa) di circa mq. 112,00 (al piano primo) e mq. 112,00 (al piano secondo), quindi per complessivi Mc 1040,00 circa, già assentiti come da progetto. Completa la proprietà il terreno di pertinenza di circa 720 mq. (mappale 1089 – Ente urbano – are 09 centiare 63).

Per la valutazione del fabbricato si tiene in considerazione il fatto che il volume ormai assentito di circa Mc 1.040,00 (come confermato allo scrivente dall’Ufficio Tecnico del Comune di Dervio) in tal senso), con le Norme tecniche e gli indici volumetrici del Piano del Governo del Territorio, è un volume che non sarebbe più possibile avere.

* Fabbricato di civile abitazione al rustico mappale 1089 – Ente urbano – are 09 centiare 63 Volume lordo/commerciale = Mc. 1.040,00

4 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, portici, taverne... ovvero l’ingombro complessivo dell'immobile

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- Mc. 1.040,00 x € 250,00 =...... € 260.000,00

* Area a verde di pertinenza mappale 1089 – Ente urbano – are 09 centiare 63

Superficie area a verde = mq. 340,00 - mq. 720,00 x € 75,00 =...... € 54.000,00

TOTALE =...... € 314.000,00 (eurotrecentoquattordicimilavirgolazerozero).

8.5 valutazione dei terreni Per la determinazione del valore dei terreni, si fa riferimento ad aree simili o comparabili, con le debite ed opportune correzioni che tengono conto dei luoghi, dei comodi, delle vicinanze da strade, della giacitura degli stessi, della loro esposizione, della loro coltura, delle vicinanze ai centri abitati, della destinazione urbanistica e dell’interesse del mercato immobiliare per immobili simili.

8.6. Fonti di informazione

Agenzia del Territorio di Lecco, Osservatorio dei valori immobiliari (OMI) - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco - Ufficio Tecnico del Comune di Dervio.

1087 – Vigneto 2 – are 01 centiare 23 – R.D. Euro 0,32 – R.A. Euro 0,29; 1078 – Vigneto 3 – are 00 centiare 08 – R.D. Euro 0,02 – R.A. Euro 0,02; Coerenze in corpo: mappali 1089, 1080, 1081, 1088 e strada. 360 – Bosco ceduo 2 – are 14 centiare 00 – R.D. Euro 1,81 – R.A. Euro 0,43; 351 – Pascolo U – are 01 centiare 40 – R.D. Euro 0,14 – R.A. Euro 0,06; 831 – Cast frutto U – are 01 centiare 30 – R.D. Euro 0,17 – R.A. Euro 0,06. Coerenze in corpo unico: mappali 830, 320, 347, 187, 352, 359 e 890. 353 – Incolt prod 1 – are 44 centiare 20 – R.D. Euro 2,28 – R.A. Euro 1,14. Coerenze: mappali 354, 358, 352, 187, 344 e 343.

Detti immobili sviluppano complessivamente una superficie catastale di mq. 6.815.

Appezzamenti di terreno attualmente distinti in Catasto Terreni al foglio 9 con i mappali:

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I terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 1087, 1078, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito RS – rispetto stradale

Particella 1087 , Particella 1078 …..mq. 131,00 - mq. 131,00 x € 10,00 =...... € 1.310,00

360 – Bosco ceduo 2 – are 14 centiare 00 – R.D. Euro 1,81 – R.A. Euro 0,43; 351 – Pascolo U – are 01 centiare 40 – R.D. Euro 0,14 – R.A. Euro 0,06; 831 – Cast frutto U – are 01 centiare 30 – R.D. Euro 0,17 – R.A. Euro 0,06. Coerenze in corpo unico: mappali 830, 320, 347, 187, 352, 359 e 890. 353 – Incolt prod 1 – are 44 centiare 20 – R.D. Euro 2,28 – R.A. Euro 1,14. Coerenze: mappali 354, 358, 352, 187, 344 e 343.

I terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 831, 360, 351, 353, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito AG – Aree destinate all’agricoltura.

Particella 360, 351, 831, 353 …..mq. 6.090 - mq. 6.090,00 x € 4,00 =...... € 24.360,00

Dal Certificato di destinazione Urbanistica rilasciata dal Comune di Dervio in data 24.02.2011, si attesta, secondo le normative del piano del Governo del Territorio approvato con Deliberazione C.C. n. 44 del 01.12.2009, che i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 425, 385, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito T4 – tessuto urbano in ambito con prevalenza verde Indici e prescrizioni particolari per le aree sopra elencate recepite nel vigente PGT; lo studio geologico di fattibilità per le azioni di piano, (forma più restrittiva) in adeguamento alle prescrizioni della L. n. 41/97 definisce dette aree in Classe 2.

Relativamente i terreni in Comune Amministrativo di Dervio, censuario Dervio e distinti in Catasto Terreni con i seguenti mappali: 1085, hanno la seguente destinazione urbanistica: Ambito RS – rispetto stradale

Particella 385, 425 …..mq. 580

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- mq. 580,00 x € 8,00 =...... € 4.640,00

Particella 1085 …..mq. 14 - mq. 14,00 x € 10,00 =...... € 140,00

Immobile Valore intero Valore quota (1/2) Terreni di cui ai mappali 385, 425, 1085 € 4.780,00 € 2.390,00

Valutazione dei terreni: Particelle 1087, 1078, 360, 351, 831, 353, 1085, 385, 425

€ 1.310,00 + € 24.360,00 + € 2.390,00 = € 28.060,00 (euroventotomilazerosessantavirgolazerozero).

8.7 Divisibilità degli immobili

In merito all'opportunità della vendita della proprietà in uno o più lotti, il sottoscritto, in relazione alle caratteristiche intrinseche dei beni stessi, ritiene che sia più corretto e opportuno alienare gli immobili in un unico lotto (anche se esiste la possibilità di vendere gli immobili in tre lotti: Immobile alla particella 423, fabbricato al rustico alla particella 1089, appezzamenti di terreni) .

Pertanto la valutazione complessiva del compendio immobiliare è la seguente:

€ 190.840,00 + € 314.000,00 + € 28.060,00 = € 532.900,00

8.8. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi: € 79.935,00

Oneri notarili, provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: (Pagamento degli oneri di urbanizzazione e costruzione) € da definire

8.9. Prezzo base d'asta dell'immobile

Valore degli immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: € 452.965,00

Lecco, lunedì 7 marzo 2011 il perito Arch. Arnaldo Rosini

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