Grußwort des Landrates des Landkreises Märkisch-Oderland zur Broschüre „Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland“

Liebe Bürgerinnen und Bürger des Landkreises Märkisch-Oderland, Die im Ratgeber aufgeführten Unternehmen werben mit ihrem guten liebe Gäste, Namen für ihre Leistungen und bilden mit ihrer Arbeit den Grundstein für die wirtschaftliche Entwicklung in Märkisch Oderland. Nutzen Sie die nach wie vor wird in Märkisch-Oderland viel gebaut, das belegen einige Zah- angebotenen Dienste einheimischer Firmen, um diese Entwicklung positiv len aus dem Landratsamt: Im Jahr 2006 konnten 590 Baugenehmigungen zu beeinflussen. bauaufsichtlich genehmigt werden. 561 Ein- bzw. Zweifamilienhäuser mit 618 Wohnungen wurden im Vorjahr im Landkreis errichtet und fertiggestellt. Viel Erfolg beim Bauen wünscht Ihnen Diese Zahlen zeigen, dass ein reges Baugeschehen in unserem Landkreis stattfindet. Damit ist das Interesse an Informationen rund ums Bauen groß. Hier helfen Ihnen die vorliegenden Bauratgeberseiten bei der Suche nach wichtigen Informationen.

Märkisch-Oderland ist eine Region, in der sich Bauen lohnt. Die Kreisver- waltung unterstützt die Bauwilligen beim Stellen und der Bearbeitung des Bauantrages.

Der Landkreis bietet Ihnen als Bauherr, Architekt, Bevollmächtigter etc. die Möglichkeit, sich ganz bequem von zu Hause oder vom Büro aus über Ihren Bauantrag zu informieren. Dazu bieten wir Ihnen den Service „BAUEN ON- LINE im Landkreis MOL“ auf unserer Internetseite www.maerkisch-oderland. de an. Die elektronische Bauakte bringt Ihnen kurz und knapp Gewissheit über den aktuellen Stand der Bearbeitung. Mit diesem Kundendienst möch- ten wir zu kürzeren Bauzeiten durch bürgerfreundliches Verwaltungshan- deln beitragen.

Die vorliegende Broschüre „Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland“ bietet Ihnen nun die Möglichkeit, sich über wichtige Themen rund um das Thema Gernot Schmidt zu informieren und so Ihr spezielles Vorhaben zu planen und auszufüh- Landrat ren. Seelow, März 2007

 Inhaltsverzeichnis

Grußwort...... 1 Ausnahmen und Befreiungen...... 24

Branchenverzeichnis...... 3 Das Bauordnungsrecht...... 26 Informationen über den Landkreis...... 6 Die am Bau Beteiligten...... 27 Informationen...... 9 Das Nachbarrecht...... 32 Zentrale Ansprechpartner...... 9

Gemeinden und Ämter des Landkreises...... 9 Denkmalschutz und Denkmalpflege...... 33 Behörden und Fachämter der Kreisverwaltung...... 9 Institutionen der Wirtschaftsförderung...... 9 Dienstbarkeiten zur Beseitigung von

Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland...... 11 bauordnungsrechtlichen Hindernissen...... 34 Bebaubare Potenzialflächen...... 11 Teilung von Grundstücken...... 35 Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Die Bauausführung...... 37 Entwicklung des Oderbruchs...... 14

Das Baugrundstück...... 15 Die Baufinanzierung...... 41

Bauvorschriften in Grundzügen...... 21 Wichtige Adressen...... 42

Der Grünordnungsplan...... 23 Eigene Ergänzungen...... 44

 Branchenverzeichnis

Liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

Abwasseranlagen...... 10 Containerdienst...... 10 Architekten...... 28 Elektroinstallation...... 13 Autohaus...... 2 Elektroplanungsbüro...... 36 Autoservice...... 2 Elektrotechnik...... 13 Baubetreuung...... 22 Energieversorgung...... U 3 Bauelemente...... 13 Entsorgung...... 10 Baufinanzierung...... U 4 Entwicklungsgesellschaft...... 36 Baugrundbüro...... 22 Erdbau...... 10 Baumfällung...... 43 Fenster...... 10 Bauplanung...... 36 Fenster/Türen...... 43 Bauschlosserei...... 38 Finanzdienstleistungen...... 16 Baustoffe...... 10 Fliesenleger...... 43 Baustoffhandel...... 10 Garten- und Landschaftsbau...... 43 Bauunternehmen...... 5, 13, 38 Gas- und Wasserinstallation...... 38 Betonbohren und -sägen...... 38 Gerüstbau...... 43 Blower-Door-Messung...... 36 Hausverwaltung...... 22 Bodenleger...... 38 Heizung/Sanitär...... 10, 13, 38 Brückenbau...... 43 Immobilien...... U 2, 22 Carport...... 38 Industriebau...... 10 Container...... 10 Industriegerüstbau...... 43

BAR-TEC Klimaanlagenbau Handwerksbetrieb seit 1991 Bad Freienwalde Tel.: 0 33 44 33 07 28 • Fax: 0 33 44 33 46 32 • www.bar-tec.de

 Branchenverzeichnis

Ingenieurbüro...... 3, 22, 28, 36 Sparkasse...... U 4 Kernbohrung...... 38 Statik...... 36 Klimaanlagen...... 3 Steuerberater...... 19 Maler...... 38 Straßenbau...... 13, 43 Natursteinhandel...... 10 Transporte...... 10 Notar...... 19 Treppen...... 43 Pflasterarbeiten...... 38 Trockenbau...... 43 Planung von Heizung-Sanitäranlagen...... 36 Vermessung...... 17, 20 Planungsbüro...... 36 Vermögensberatung...... 16 Projektentwicklung...... 5 Wasser- und Abwasserzweckverband...... U3 Projektplanung...... 36 Wintergärten...... 10, 43 Rechtsanwalt...... 19 Wohnungsbaugesellschaft...... U 2 Regenerative Energien...... 38 Zäune...... 13, 38 Sachverständigenbüro...... 22 Zimmerei...... 38 Schlosserei...... 43 Serverraumkühlung...... 3 U = Umschlagseite 7%+! INFOI RMATIONSBROSCH¶REN








&¶R+OMMUNEN ,ANDKREISE +LINIKEN )NDUSTRIE UND(ANDWERKS INFORMATIV ORGANISATIONEN "ILDUNGS UND3OZIALEINRICHTUNGEN &REMDENVER PRAKTISCH KEHRSVEREINEODER5NTERNEHMENUNSERE0RODUKTESINDIMMER

DASIDEALE-EDIUMF¶R)HREFFENTLICHKEITSARBEITÎIM0RINT

AKTUELL

UND)NTERNETBEREICH KOMPETENT

KREATIV 5NSEREBREITE0RODUKTPALETTEWIRDAUCH3IE¶BERZEUGEN)NDUSTRIE

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 Informationen über den Landkreis

Der Landkreis Märkisch-Oderland liegt im Osten Brandenburgs und erstreckt mit 26.400 Einwohnern Strausberg als bevölkerungsreichste Stadt. Weit sich auf einer Fläche von 2.127,7 km2. Das entspricht 7,2 % der Gesamtfläche erstreckt sich das Landschaftsschutzgebiet Strausberger und Blumenthaler des Landes Brandenburg. Hier leben 191.998 (Stand 31.12.2006)1 Menschen. Wald- und Seengebiete. In landschaftlich schöner Umgebung können Sie Im Westen grenzt Märkisch-Oderland an die Bundeshauptstadt Berlin, im gesunde würzige Luft, Wasser und Wald, einfach alles, wonach Großstäd- Norden an den Landkreis Barnim, im Süden an den Landkreis Oder-Spree ter lechzen, genießen. Straus-, Bötz-, Fänger- und Stienitzsee laden zum sowie an die kreisfreie Stadt Frankfurt (Oder) und im Osten bildet die Oder Baden, Rudern, Angeln und Surfen ein. Für Wanderer und Radfahrer sind die natürliche Grenze zu unserem Nachbarland Polen. Im Wesentlichen setzt Wege markiert. Der Verkehrslandeplatz und der Sport- und Erholungs- sich der neue Landkreis aus großen Teilen der alten Kreise Niederbarnim, park Strausberg bieten viele Möglichkeiten. Neue Adressen sind die Oberbarnim und Lebus zusammen. Nach der Kreisgebietsreform im Jahr ­Kinderbauernhöfe in Strausberg und Petershagen. Ein Besuch der Galopp- 1993 entstand der neue Großkreis aus den Altkreisen Strausberg, Seelow rennbahn Hoppegarten, der Rennbahn im Grünen, lohnt sich immer. und Bad Freienwalde mit der Kreisstadt Seelow. 1 Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg Das Heimatmuseum Strausberg und der Museumspark der Baustoffin- dustrie in Rüdersdorf, ein EXPO-Projekt, vermitteln viel Wissenswertes. Sie Märkisch-Oderland hat eine Landschaft zum Staunen und Genießen, können uns‑ gut erreichen. Nutzen Sie den Verkehrslandeplatz in Straus- ist eine Region zur Erholung und Entspannung, der Kultur und aktiven berg oder kommen Sie mit dem Auto über die A 10 oder die B 1/5, der Freizeitgestaltung. Umfangreiche Seen- und Rinnengebiete, die großen Regionalbahn, der S-Bahn, dem Fahrrad oder wie immer Sie wollen! Von Waldflächen des Barnims mit Bergen und Tälern, der Naturpark „Märkische Berlin bis an die Oder führt der europäische Fernradweg R 1, der Stück für Schweiz“ und die weite Ebene des Oderbruchs bilden ein harmonisches Stück seinem Image als Europa-Radweg gerecht wird. Er schafft die Mög- Naturensemble. Eine spezifische, ja oftmals sogar selten gewordene Flora lichkeit, mit dem Fahrrad von Frankreich über Belgien und die Niederlande und Fauna laden zum Beobachten und Entspannen ein. Umfangreiche quer durch Deutschland bis zum polnischen Nachbarn zu gelangen. Tore Wander-, Radfahr- und Reitwege auch in Landschafts- und Naturschutz- zum polnischen Nachbarn für den Pkw-Verkehr befinden sich in Küstrin- gebieten bieten einen hohen Erholungswert. Reizvoll gelegene Gast- Kietz, Hohenwutzen und Frankfurt (Oder). Am Fuße des Barnims lagern häuser, Pensionen und Hotels, aber auch Privatunterkünfte ermöglichen schwefelhaltige Moore und sprudeln Quellen, deren Heilkraft bereits im einen angenehmen Aufenthalt. In direkter Nachbarschaft zu Berlin liegt 17. Jahrhundert erkannt wurde.

Für Kurfürst Friedrich Wilhelm, der als einer der ersten die Quelle nutzte, war dies Grund genug, 1684 in Bad Freienwalde einen Gesundbrunnen zu be- gründen. Daraus entwickelte sich eine blühende Stadt in der Region, deren Flair noch heute erkennbar ist. 1995 erhielt Bad Freienwalde die staatliche Anerkennung als Moor- und Heilbad. Berühmte Baumeister wie Schinkel, Schlüter und Langhans wirkten hier, deren architektonische Meisterleistun- gen noch heute an Bade- und Gästehäusern bewundert werden können.

Die Erweiterung der Kuranlagen, die Restaurierung des historischen Kerns mit seinen architektonisch reizvollen Bürgerhäusern und die Wiederanlage der von Lenné angelegten Kurparkanlagen laden zum Verweilen ein. Auch ein Besuch des von Gilly 1788/89 für Königin Friederike Luise errichteten Schlosses, das heute eine Walther-Rathenau-Ausstellung beherbergt, ist  Informationen über den Landkreis

lohnenswert. Zu Füßen der Gedenkstätte „Seelower Höhen“, die an die geistig-kulturellen Zentrum Brandenburgs. Eine große Besucherzahl zieht es letzte opferreiche Schlacht des II. Weltkrieges erinnert, liegt das Panorama an den Schermützelsee in Buckow, im Herzen der Märkischen Schweiz. Das der faszinierenden Oderlandschaft. Motorsportfans zieht es alljährlich eine idyllisch gelegene Brecht-Weigel-Haus zeigt Dokumente aus dem Leben und Woche vor Pfingsten nach Seelow, um an den Meisterschaften im Auto- Schaffen des Künstlerehepaares. Open-Air-Konzerte, „Klassik im Grünen“, in- cross teilhaben zu können. Das von Schinkel erbaute Schul- und Bethaus ternationale Musikerwerkstätten, wechselnde Ausstellungen, die „Buckower in Altlangsow sowie das aufwendig rekonstruierte Schul- und Bethaus in Rosentage“ und vieles andere mehr – ein buntes Veranstaltungsmosaik im Wuschewier laden zu kulturellen Veranstaltungen ein. Die ebenfalls von Einklang mit der Natur ist in der Märkischen Schweiz Tradition. Als einziger dem bekannten Baumeister Karl Friedrich Schinkel geschaffene städte- Kneipp-Kurort Brandenburgs bietet Buckow ein Kur- und Gesundheitspro- bauliche Anlage in Neuhardenberg mit Kirche, Schloss und Lenné-Park gramm, das von der Rehabilitation über Mutter-Kind-Kuren, Gesundheits- lässt einen Besuch genauso zum Erlebnis werden wie ein Aufenthalt im und Fastenwochen bis hin zu Beauty-Tagen reicht. Verträumte Stille und Kunstspeicher von Friedersdorf an der B 167. Den Spuren von Templern Gastlichkeit findet man gleichermaßen im nahe gelegenen Erholungsort und Johannitern begegnet man noch heute in der Komturei Lietzen. „Urlaub Waldsieversdorf. Landschaftszauber, Seenverträumtheit, märchenhafte im Grünen“ wird auf den Campingplätzen in Alt Zeschdorf, Zechin und Vielfalt auf engstem Raum – die Märkische Schweiz ist ein Geschenk an Münchehofe geboten. In den großen Oderbruchdörfern Neuhardenberg, die Mark Brandenburg. Sie braucht einen Vergleich mit viel gepriesenen Letschin und Neutrebbin stehen Denkmale für Friedrich II., auf dessen Ver- Gegenden wie dem Harz oder Thüringer Wald nicht zu scheuen. Für nähere anlassung 1747–1753 die Trockenlegung des von Hochwassern geplagten Informationen stehen Ihnen die regionalen Fremdenverkehrsstellen gern Oderbruches erfolgte. Nach Letschin kam 1838 auch der Apothekerlehrling mit Rat und Tat zur Seite. und spätere Dichter Theodor Fontane mit seinen Eltern.

In den „Wanderungen durch die Mark Brandenburg“ und in vielen anderen Werken beschreibt er Land und Leute. Eine Woche nach Pfingsten findet in Reitwein der traditionelle Heiratsmarkt statt, ein Fest, wie es turbulenter nicht sein kann. Petrijünger in Altfriedland, Genschmar, Bleyen und Falkenhagen, aber auch direkt entlang der Oder, kommen voll auf ihre Kosten. Vom emsigen Treiben der Zisterziensernonnen zeugen die Ruhe des Klosters und die Kirche Sankt Marien in Altfriedland. Naturverbundene „Wandervögel“ finden nicht nur im Odervorland, sondern auch während eines Spazierganges durch die Pontischen Hänge von Dolgelin über Carzig nach Mallnow und Lebus Erholung, wo im Frühling das in Europa seltene gelbe Adonisröschen blüht.

Von den Lebuser Bergen, wo der Bischof einst seinen Sitz hatte, kann der Blick weit ins polnische Land schweifen. Das Oderbruch ist ein Paradies für Rad- und Fußwanderer. Auf Feldwegen oder Dämmen, über Kopfsteinpflas- ter und Nebenstraßen gelangt man durch beschauliche Dörfer. In Kuners- dorf, einige Kilometer von Wriezen entfernt, befindet sich auf dem Friedhof die Grabanlage der Familien von Lestwitz und von Itzenplitz. Das Wirken der Frau von Friedland, geborene von Lestwitz, machte Kunersdorf zu einem  Landratsamt Dienstort Dienstort Büro des Landrates, Pressesprecher Dienstort Seelow Strausberg Bad Freienwalde Persönlicher Referent Thomas Scheffler Puschkinplatz 12 Klosterstraße 14 Wriezener Straße 36 0 33 46/850-440 15306 Seelow 15344 Strausberg 16259 Bad Freienwalde Tel.: 0 33 46/850-0 Tel.: 0 33 41/354-0 Tel.: 0 33 44/466-0 Büro des Kreistages Fax: 0 33 46/420 Fax: 0 33 41/2 32 18 Fax: 0 33 44/37 21 Büroleiter Herr Schulz 0 33 46/850-255 Rechnungs- und Gemeindeprüfungsamt Amtsleiter Herr Feldkamp 0 33 46/850-386

Behinderten-, Gleichstellungs- und Landrat Ausländerbeauftragte Frau Gruber Gernot Schmidt 0 33 46/850-487, 0 33 44/46-719, 0 33 46/850-336 0 33 41/354-557 Personalrat Vorsitzende Frau Benzarti 0 33 46/850-437

Fachbereich I Fachbereich II Fachbereich III Beigeordneter Rainer Schinkel Beigeordneter Lutz Amsel 1. Beigeordneter Michael Bonin 0 33 46/850-319 0 33 46/850-622 0 33 41/354-966 Wirtschaftsamt Schulverwaltungsamt, Bauordnungsamt Amtsleiter Herr Schinkel 0 33 46/850-319 Kultur- und Sportamt Amtsleiter Herr Koch Amtsleiter Herr Gebhard 0 33 41/354-832 Kämmerei mit Kreiskasse 0 33 46/850-551 Amtsleiterin Frau Wende 0 33 46/850-212 Bauplanungsamt Veterinär- und Amtsleiterin Frau Stegemann Personalamt Lebensmittelüberwachungsamt 0 33 41/354-866 Amtsleiterin Frau Szameitpreiks Amtstierarzt Herr Dr. sc. Fritzsch 0 33 46/850-423 0 33 46/850-682 Kataster- und Vermessungsamt Amtsleiter Herr Proft 0 33 41/354-871 Hauptamt Sozialamt Amtsleiter Herr Berendt 0 33 46/850-253 Amtsleiterin Frau Werner Umweltamt 0 33 46/850-344 Amtsleiter Herr Dr. Marschler Rechts- und Versicherungsamt 0 33 46/850-396 Amtsleiterin Frau Sallmann 0 33 46/850-418 Jugendamt Amtsleiter Herr Böduel Straßenverkehrsamt Bauverwaltungsamt 0 33 46/850-232 Amtsleiter Herr Bauermeister Amtsleiterin Frau Weber 0 33 46/850-535 0 33 41/354-171 Gesundheitsamt Landwirtschaftsamt Amtsarzt Herr Dr. Wegner Amtsleiter Herr Paepke 0 33 46/850-284 0 33 46/850-626

Ordnungsamt Amtsleiter Herr Montua 0 33 46/850-766

 Informationen

Zentrale Ansprechpartner Behörden und Fachämter der Kreisverwaltung Die folgende Übersicht beinhaltet diese Ansprechpartner mit ihren entspre- Bauordnungsamt (Untere Bauaufsichtsbehörde) chenden Funktionen und Telefonnummern. Die vollständigen Adressen Klosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 32 der Ämter und Gemeinden können Sie über die genannte Internetadresse Fax: 0 33 41/31 23 05 · E-Mail: [email protected] abrufen oder beim Landkreis erfragen. Die ausführlichen Anschriften der anderen Institutionen sind im letzten Gliederungspunkt des Leitfadens Kataster- und Vermessungsamt aufgelistet. Klosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 71 Fax: 0 33 41/31 14 52 · E-Mail: [email protected] Amtsdirektor/Örtlicher Bauamtsleiter (Kommune und Amt), Ämter und Gemeinden des Landkreises im Internet: Bauplanungsamt http://www.maerkisch-oderland.de/landkreis/index.html Klosterstraße 14 · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/35 48 66 Fax: 0 33 41/35 49 92 · E-Mail: [email protected] Herr Koch Bauordnungsamt des Landkreises Hier erreichbar: Untere Denkmalbehörde Amtsleiter Telefon: 0 33 41/35 48 32 E-Mail: [email protected] Wirtschaftsamt Puschkinplatz 12 · 15306 Seelow · Telefon: 0 33 46/85 03 19 Herr Proft Kataster- und Vermessungsamt Fax: 0 33 46/85 03 65 · E-Mail: [email protected] Amtsleiter Telefon: 0 33 41/35 48 71 E-Mail: [email protected] Umweltamt Puschkinplatz 12 · 15306 Seelow · Telefon: 0 33 46/85 03 96 Frau Stegemann Bauplanungsamt Fax: 0 33 46/85 06 55 · E-Mail: [email protected] Amtsleiterin Telefon: 0 33 41/35 48 66 E-Mail: [email protected] Hier erreichbar: Untere Naturschutzbehörde, Untere Abfallwirtschaftsbehörde/Untere Bodenschutzbehörde, Frau Schäffner Wirtschaftsamt des Landkreises Untere Wasserbehörde Investitions- Telefon: 0 33 46/85 03 17 betreuerin E-Mail: [email protected] Institutionen der Wirtschaftsförderung STIC-Wirtschaftsfördergesellschaft MOL mbH Herr Sandhoff Wirtschaftsförderverein Garzauer Chaussee · 15344 Strausberg · Telefon: 0 33 41/33 52 14 Märkisch-Oderland e. V. Internet: http://www.molinvest.de Telefon: 0 33 41/3 35 37 22 E-Mail: [email protected] Investitionsbank des Landes Brandenburg Beratungszentrum Frankfurt (Oder) · Im Technologiepark 1 Gemeinden und Ämter des Landkreises 15236 Frankfurt (Oder) · Telefon: 03 35/5 57 15 40 · Fax: 03 35/5 57 15 49 Die Anschriften und Ansprechpartner aller Städte, Ämter und Gemeinden E-Mail: [email protected] · Internet: http://www.ilb.de erfahren Sie im Internet unter http://www.maerkisch-oderland.de/land- kreis/index.html oder im Wirtschaftsamt der Kreisverwaltung unter Telefon 0 33 46/85 03 19.  10 Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland

Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE Bemerkung Strausberg Strausberg Am Igelpfuhl 4,1 38 Auslastung 60% Strausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil A 12,0 230 Auslastung 92% Strausberg Strausberg Walkmühlenstraße 4,4 k.A. Auslastung 35% Strausberg Strausberg Bruno-Bürgel-Straße 1,1 11 Realisierung nicht begonnen Strausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil B 2,2 k.A. Auslastung 20% Strausberg Hohenstein Hohenstein 11,1 k.A. Auslastung 90% Strausberg Strausberg Villengebiet Vorstadt 9,5 k.A. Auslastung 85% Strausberg Strausberg Westlicher Grenzweg 3,0 60 Auslastung 70%

Bad Freienwalde Bad Freienwalde Waldstadt 9,6 k.A. Realisierung nicht begonnen Bad Freienwalde Bad Freienwalde Am Ranfter Feld 5,35 60 Auslastung90% Bad Freienwalde Bad Freienwalde August-Heese-Straße 1,0 k.A. Auslastung 80% Bad Freienwalde Altranft Gutshof Altranft 6,2 k.A. Realisierung nicht begonnen Wriezener Höhe Haselberg Wohngebiet 3,4 75 Auslastung 50% Wriezen Wriezen Am Kastanienweg 1,8 20 Auslastung 90% Oderaue Altreetz Am Sportplatz 0,7 9 Auslastung 65% Höhenland Leuenberg Am Gamengrund 4,1 47 Auslastung 18% Falkenberg Dannenberg Freienwalder Weg 1,9 16 Auslastung 87%

Rüdersdorf Herzfelde Gartenstraße 0,7 19 Auslastung 21% Rüdersdorf Herzfelde Lindenstraße/Möllenstraße 3,1 50 Auslastung 70% Rüdersdorf Herzfelde Hans-Schröer-Straße 2,3 31 Auslastung 77% Rüdersdorf Herzfelde Karl-Marx-Straße/Am Wiesengrund 1,7 k.A. Auslastung 20% Rüdersdorf Rüdersdorf Tenniszentrum Woltersdorfer Straße 13 800 Auslastung 11% Rüdersdorf Rüdersdorf Vogelsdorfer Straße/Priesterweg 0,4 5 Auslastung 20% Rüdersdorf Rüdersdorf Woltersdorfer Straße Nord 2,3 25 Realisierung nicht begonnen Rüdersdorf Rüdersdorf Wohnpark Herzfelder Straße 7,2 124 Auslastung 30% Rüdersdorf Lichtenow Wohngebiet Lichtenow Dorf 0,7 8 Realisierung nicht begonnen

Rüdersdorf Hennickendorf Berliner Straße/Ringstraße 1,3 k.A. Auslastung 40% Rüdersdorf Hennickendorf Wohnbebauung Klosterdorfer Straße 2,3 30 Auslastung 53% Rüdersdorf Hennickendorf Wohngebiet Herzfelder Weg 6,8 k.A. Auslastung 70%

Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Martin-Luther-Straße/Tieckstraße 7,7 128 Auslastung 60% Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Krumme Straße/Mittelstraße 5 115 Auslastung 47%

Altlandsberg Gielsdorf Fuchsbergstraße 6,7 100 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Am Pieselberg 7,8 250 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Nr. 10 5,67 15 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Nr. 4 20,0 200 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Altlandsberg Wohngebiet Am Röthsee 5,8 250 Auslastung 58% Altlandsberg Altlandsberg Scheunenviertel 22,5 k.A. Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Bruchmühle Landsberger Straße 1,5 96 Auslastung 20% Altlandsberg Wegendorf Buchholzer Siedlung 8,8 77 Auslastung 69% Altlandsberg Wilkendorf Siedlung am Golfpark Schloss Wilkendorf 27 400 Auslastung 4,5%

Müncheberg Eggersdorf Görlsdorfer Straße 0,44 k.A. Realisierung nicht begonnen Müncheberg Müncheberg Eigenheimsiedlung Märkische Heide 0,8 11 Auslastung 50% Müncheberg Müncheberg Schwarzer Weg/Gartenstraße/Heimstraße 3,2 56 Auslastung 20% Müncheberg Müncheberg Märkische Siedlung 9,4 118 Auslastung 50% 11 Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland

Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE Bemerkung Rehfelde Rehfelde Gartenstadt 1. BA 6,8 70 Auslastung 50% Rehfelde Rehfelde An der Fuchsbergstraße 2,41 45 Auslastung 50% Rehfelde Rehfelde Wohnpark Nordbau 2,5 k.A. Auslastung 70% Rehfelde Zinndorf Baugebiete 1, 2 und 3 2,9 13 Auslastung 50% Oberbarnim Klosterdorf Wohngebiet Klosterdorf Nord 34,4 375 Auslastung 6% Märkische Höhe Reichenberg Östlicher Ortseingang 2,22 13 Auslastung 15%

Petershagen/Eggers. Eggersdorf Altlandsberger Chaussee 7,15 13 Realisierung nicht begonnen Petershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzsee 15,1 k.A. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzseestraße/Grenzstraße 12,0 60 Auslastung 7% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf Süd 60,0 415 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Karl-Liebknecht-Straße 5,0 k.A. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Stiller Grund 5,4 35 Auslastung 9% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Ulmenallee 9,6 20 Auslastung 30% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf III/1 Goethestraße 2,3 20 Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Lucasstraße 6,0 50 Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Charlottenstraße 7,7 45 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen Eggersdorfer Straße/Elbestraße 14,2 206 Auslastung 40% Petershagen/Eggers. Petershagen Friedhofstraße/Sophienstraße 3,2 k.A. Auslastung 30% Petershagen/Eggers. Petershagen Körnerstraße 2,6 k.A. Auslastung 90% Petershagen/Eggers. Petershagen Lessingstraße/Saalestraße 8,25 k.A. Realisierung nicht begonnen Petershagen/Eggers. Petershagen Neckarstraße/W.-Busch-Straße 11,75 k.A. Auslastung 90% Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Graphenhainstraße 11,0 k.A. Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Johannesstraße 8,53 k.A. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Petershagen Wiesenstraße/Gürtelstraße 3,4 10 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen W.-Pieck-Straße/Tasdorfer Straße 1,4 k.A. Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Karl-Münz-Straße/Gartenstraße 5,0 46 Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Gartenstraße 3,95 45 Auslastung 40% Petershagen/Eggers. Petershagen Tasdorfer Straße/Mierwerder Weg 18 206 Auslastung 30%

Hoppegarten D.-Hoppegarten Neubirkenstein 26,2 250 Auslastung 72% Hoppegarten D.-Hoppegarten Obere Bergstraße 13,5 510 Auslastung 80% Hoppegarten Hönow Siedlungserweiterung 75 2610 Auslastung 80% Hoppegarten Münchehofe Giebelweg 1 0,5 11 Auslastung 82%

Lebus Wulkow/Bo Wilhelmsdorfer Straße 0,56 7 Realisierung nicht begonnen Lebus Lebus Kirschallee 2 1,0 8 Auslastung 90% Lebus Lebus Kirschallee 3 1,5 19 Auslastung 85%

Seelow Land Treplin Hinterstraße 0,5 7 Auslastung 86% Seelow Land Treplin Nagelers Berg 2,2 45 Auslastung 75% Seelow Land Worin Eigenheimsiedlung 0,6 10 Auslastung 30% Seelow Land Vierlinden Görlsdorf 1,0 13 Realisierung nicht begonnen

Falkenhagen Falkenhagen Am alten Bahnhof 1,4 17 Vierlinden Marxdorf Fliederweg 2,5 35 Auslastung 3% Podelzig Podelzig Am Teich 3 60 Auslastung 8% Zeschdorf Alt Zeschdorf Wohnpark 1,3 26 Auslastung 8%

12 BAUUNTERNEHMEN JÜRGEN JAEUTHE GmbH

Vertrieb, Beratung und Service Heinz Rosenfeldt

13 Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Entwicklung des Oderbruchs

Das Oderbruch gehört in seiner Struktur zum ländlichen Raum des Landes Hauptstadtregion soll nach den Prinzipien der zentralörtlichen Gliederung Brandenburg. Ländliche Räume sollen als eigenständige Lebensräume unter entwickelt werden. Wahrung der ländlichen und landschaftstypischen Eigenarten entwickelt Zentrale Orte sind die Siedlungsschwerpunkte und Verkehrsknotenpunkte, werden. Lokale und regionale Wirtschaftskreisläufe zur Erschließung und die für den Versorgungsbereich gebündelte Wirtschafts-, Einzelhandels-, Kul- Nutzung regionaler Ressourcen sollen ausgebaut und gestärkt werden. tur-, Gesundheits-, Bildungs- und soziale Versorgungsfunktionen erfüllen. Auf der Basis von Tragfähigkeits- und Erreichbarkeitsannahmen werden Die Oderbruchkante und das Odervorland gehören zum ökologisch wirk- Mittelbereiche abgegrenzt, die als multifunktionale Schwerpunkte im Raum samen Freiraumverbundsystem. Dieses ist zu sichern und in seiner Funkti- wirken sollen. onsfähigkeit zu entwickeln. Das übrige Gebiet wird als Vorbehaltsgebiet- Das Zentrale Ortesystem in Berlin-Brandenburg besteht zukünftig freiraum festgelegt. aus den Elementen: – Metropole Das Odervorland ist als Vorranggebiet für den Hochwasserschutz ausge- – Oberzentrum wiesen. Das gesamte Oderbruch ist hochwassergefährdet und deshalb als – Mittelzentrum (in manchen Kreisen aus MZ in Funktionsteilung) Vorbehaltsgebiet – hochwassergefährdeter Bereich – ausgewiesen. Der Sophienthaler Polder wird als potenzieller Flutungspolder eingestuft. Im Nahbereichszentren werden durch leistungsfähige Ämter und Gemeinden Oderbruch befinden sich die Windeignungsgebiete Bliesdorf-Thörings- ersetzt. Für den Landkreis Märkisch Oderland werden folgende Mittel- werder und Letschin. zentren vorgeschlagen: – Bad Freienwalde (mit Wriezen, Amt Falkenberg-Höhe, Amt Barnim- Die überregionale Schienenverbindung der Ostbahn und die Verbin- Oderbruch) dung Eberswalde–Frankfurt (Oder) ist zu sichern und funktionsgerecht zu – Seelow (mit Letschin, Müncheberg, Amt Neuhardenberg, Amt Seelow- entwickeln. Land, Amt Golzow) Die Gemeinden, die nördlich von Frankfurt (Oder) liegen (bis Höhe Sachsen- – Strausberg (mit Altlandberg, Rüdersdorf, Amt Märkische Schweiz) dorf), gehören zum Stadt-Umland-Verflechtungsraum des Oberzentrums – Neuenhagen bei Bln. (mit Hoppegarten, Petershagen-Eggersdorf, Fre- Frankfurt (Oder). In diesem Verflechtungsraum ist sowohl die Sicherung dersdorf-Vogelsdorf) der Leistungsfähigkeit des zentralen Ortes als auch das ausgewogene Zusammenspiel in den Verflechtungsbeziehungen mit den benachbarten Alle Gemeinden mit besonderen Funktionen werden die staatlich aner- Gemeinden zu gewährleisten und Funktionsverluste für den zentralen Ort kannten Kurorte benannt. zu vermeiden. – Bad Freienwalde und Buckow. Großräumige Straßenverbindungen sind die B 1 und die Oder-Lausitz- Straße (B 167/B 112). Als überregionale Straßenverbindung ist die B 158 Der Naturraum des gemeinsamen Planungsraumes orientiert sich an den zu nennen. Die Entwicklung eines weiteren Oderübergangs ist östlich von unterschiedlich charakterisierten Kulturlandschaften Wriezen offen zu halten. – dem Oderbruch – dem Regionalpark Barnimer Feldmark Am 01.12.2005 fand die Auftaktveranstaltung zum Leitbildprozess für die – dem Naturschutzgebiet Märkische Schweiz europäische Metropolregion Berlin-Brandenburg unter gemeinsamer Lei- – und dem Landschaftsraum Lebuser Land. tung des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung und der Senats- Die Diskussionen zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg werden verwaltung für Stadtentwicklung Berlins statt. Hier wurde festgelegt, die in den nächsten Monaten weitergeführt. 14 Das Baugrundstück

Auswahl eines Grundstücks Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht Grundstücke. sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grund- Hierbei sollte der folgenden Frage besondere Beachtung geschenkt wer- stück so genau wie möglich kennenlernen. Es empfehlen sich Besuche zu den: verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge – Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? – Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungs- Erschließung plan‑ oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die ge- – Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbe- sicherte Erschließung, d. h., das Grundstück muss in angemessener Breite bauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öf- vorhandenen Bebauung)? fentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen – Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die qualifizierten Bebauungsplanes, außerhalb eines im Zusammenhang Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften bebauten Ortsteiles)? gewährleistet sein. – Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, Rechtliche Vorüberlegungen können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, – Voraussetzung für eine Bebaubarkeit – Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich Der Grundstückseigentümer und/oder Käufer sollte sich zunächst beim in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserver- Bauamt des Amtes, der amtsfreien Stadt oder der Gemeinde erkundigen, hältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrund- ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem gutachten einzuholen. – In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwar- ten? – Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? – Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z. B. durch Grunddienst- barkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)? – Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenver- zeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. – In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? – Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, emp- fiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern des Bauplanungsamtes oder der Bauaufsichtsbehörde der Kreisverwaltung aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. 15 Das Baugrundstück

– Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaft- festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen liche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Be- zahlen muss. einträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächen- Erwerb nutzungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es ge- Baugrundstücks vorgesehen sind. nauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grundwasserspiegel Risiko – Altlasten müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verun- auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Ge- reinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwas- meinde, von Baufirmen am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch ser – auch finanziellen – Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren ausseh- mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände en wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Nähe größere gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden, ob über das Grund- aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. stück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines frem- mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten den Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsächlich keine Schadstoffe im Grundstückswert Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch auf Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kataster- und Vermessungs- Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer amt des Landkreises. Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweit- jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten wichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Alt- guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch lastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird.

16 17 Das Baugrundstück

Nebenkosten gebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 Euro werden Ihnen demnach Beim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den Grundstücks­ 7.000 Euro Grunderwerbsteuer berechnet. kosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen: • Grunderwerbsteuer Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die • Notariats- und Grundbuchkosten Wasserversorgung • ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Tei- • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler) lung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung Notarkosten berücksichtigen. Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Das Bauamt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits Kaufpreises. Kaufen Sie ein „freies“ Grundstück ohne Bebauung, werden die eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Kosten wie aufgeführt berechnet. Soweit Sie ein bereits bestehendes Ob- Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag jekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie für den Straßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben berechnet. Sie als Grundstückseigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukos­ ten zu übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: Grunderwerbsteuer So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maß- Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es werden Ih- nahmen, Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten ver- nen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung teuern. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich nach der gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte diesem errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer – soweit im für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Kaufvertrag enthalten – auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer Gemeindeverwaltung.

18 Ihr gutes Recht

19 20 Bauvorschriften in Grundzügen

Das Baurecht – allgemein – kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan Der Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland ist durch zu- entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan sammenfassende, übergeordnete Raumordnungspläne und durch abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Abstimmung raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen zu entwi- Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden. ckeln, zu ordnen und zu sichern. Bebauungsplan Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche: Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, – Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsver- erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das ordnung (BauNVO) – setzt sich mit der städtebaulichen Situation und mit Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Gren- der baulichen Nutzung des Bodens auseinander. zen, über die Sie nicht bauen dürfen, bzw. Linien, an die Sie direkt bauen – Das Bauordnungsrecht – geregelt in der Brandenburgischen Bauord- müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind nung – klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. – Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist sowohl Es wird also geregelt, was, wie und wo gebaut werden darf. Als Bauin- die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem teressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen Vorschriften (Baunebenrecht). mit den eigenen Bauabsichten decken. Hält Ihr Bauvorhaben die Fest- setzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich Bauleitplanung einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bzw. kann Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörper- anstelle des Baugenehmigungsverfahrens ein Bauanzeigeverfahren schaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das durchgeführt werden. Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen.

Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Wohnen, für gewerbliche Flächen, für Sonderbauflächen und für den Gemeindebedarf, z. B. für Sport- und Spiel- anlagen und für Dienstleistungen des öffentlichen Bereichs. Aus dem Flä- chennutzungsplan kann kein sofortiges Baurecht abgeleitet werden, jedoch 21 22 Der Grünordnungsplan

Umweltschützende Belange können durch die Darstellung eines Land- schaftsplanes (Grünordnungsplan) oder durch Festsetzungen und Maß- nahmen zum Ausgleich innerhalb des Plangebietes aufgestellt werden. Im Grünordnungsplan werden die Zielsetzungen des Landschaftsplanes konkretisiert.

Inhalt Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Natur- schutzes und der Pflege in Text und Karte darzustellen. Hierzu gehö- ren Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Ein- griffs-/Ausgleichsbilanzierung. Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: – die weitgehende Erhaltung von Grün- und Baumbestand, – der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie weiterer hoch- wertiger Flächen, – die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Bebauung, – die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und gestalteter Grünflächen zur Erholungsnutzung, – die Begrünung der Straßenräume, – die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes, – die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes.

Der Grünordnungsplan wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstimmung mit dem Bauplanungsamt und der unteren Naturschutzbe- hörde erarbeitet.

Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffentlicher Belange und ­kommunaler Ämter können im Rahmen der Beteiligung artikuliert werden und sind als öffentliche und private Belange gegeneinander und unterein- ander abzuwägen.

23 Ausnahmen und Befreiungen

Bei einer untergeordneten Abweichung ggf. von den planungsrechtlichen gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zusammenwirken von Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vor- Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der haben durch eine Ausnahme und/oder Befreiung doch noch ermöglicht Genehmigung von Bauvorhaben. werden. Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzun- im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen im Einvernehmen gen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrück- mit der Gemeinde. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Bauge- lich im Bebauungsplan vorgesehen ist. nehmigungsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Dann soll die ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht Bauaufsichtsbehörde das gemeinliche Einvernehmen ersetzen. ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt. Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erfor- Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, wenn die derlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt wer- schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde den. In aller Regel muss eine besondere (Grundstück-)Situation die sehr erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren. restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtfertigen. Individuelle personen- bezogene Gründe sind nicht baurechtsrelevant. Der Vorhaben- und Erschließungsplan Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorhaben- und Er- berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und uns als Bauge- schließungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan die Aufgabe, nehmigungsbehörde abstimmen (Empfehlung). für eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitig wird aller- dings im Gegensatz zum Bebauungsplan, der Angebotsplan ist, auch Einvernehmen der Gemeinde eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung hergestellt. Auch Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Die im Planverfahren gibt es Unterschiede. Ein privater Vorhaben- und Er- stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen schließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt ab und legt sie schließlich der Stadtverwaltung zum Beschluss als Satzung vor. Zusätz- lich zum Satzungsbeschluss schließen die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unter anderem verpflichtet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen sowie die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.

Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine qualifi- zierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungs- plänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden. Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34 BauGB. 24 Ausnahmen und Befreiungen

Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der bau- • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Split- lichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut tersiedlung. werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist (§ 30 BauGB); das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homo- • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, gener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich an diese Bebauung ist zu verlangen. In der Regel endet der Innenbereich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert mit der Außenwand der letzten Bebauung, die an dem Bebauungszu- ist (§ 34 BauGB). sammenhang teilnimmt. Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind oft durch Satzungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen. Für einige Städte und Gemeinden unseres Kreisgebietes fehlen die hier zu nennenden Klarstellungs- oder Abgrenzungssatzungen noch immer.

Außenbereich Der Außenbereich ist im Sinne des BauGB der Gemeindeteil, der außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Teiles liegt. Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reser- vieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den sogenannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter Die nebenstehende Skizze versteht das Baugesetzbuch § 35 (3) u. a. zeigt die wesentlichen pla- • die Darstellung des Flächennutzungsplanes, nungsrechtlichen Fallkonstel- • die Darstellungen des Landschaftsplanes, lationen: • die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, § 30 BauGB – Bebauungsplan; • die Belange der Denkmalpflege, § 34 BauGB – Innenbereich; • die Belange der Wasserwirtschaft, § 35 BauGB – Außenbereich 25 Das Bauordnungsrecht

Allgemein Ergänzend zur BbgBO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bun- Bauordnungsrechts erlassen. desweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land Brandenburg ist dies die Brandenburgische Bauordnung – BbgBO Grenzabstand (Abstandsflächen) vom 16. Juli 2003. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren Grundsätzlich haben Sie mit der Außenwand eines jeden Gebäudes einen zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen Abstand von mindestens 3,00 m von allen Grenzen Ihres Baugrundstü- entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ckes einzuhalten (Abstandsflächen § 6 BbgBO). Lediglich untergeordnete ableitet, stellt vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an Gebäudeteile dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2,00 m den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist unterschreiten. in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand maßgeblich abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich nach der jeweiligen Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Abschluss der Wand. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherrn und dem/der halben Wandhöhe zu entsprechen hat, d. h., bei einer Wandhöhe von 8 m Grundstückseigentümer/-in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht haben Sie 4 m Grenzabstand einzuhalten. Auf eine weitergehende Erläute- in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine rung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffent- der o. a. Mindestgrenzabstand von 3 m ausreichend ist. Im Einzelfall ist der lich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen von Ihnen beauftragte Objektplaner mit den Vorschriften vertraut und wird der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Sie umfassend beraten.

26 Die am Bau Beteiligten

(Bauherr, Objektplaner, Bauüberwacher, Unternehmer) der Objektplaner ihre/seine Tätigkeit vor der Fertigstellung der baulichen Anlage, so hat sie/er dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich Allgemein mitzuteilen. Bauvorlagen für die Errichtung und Änderung von Gebäuden Die Landesbauordnung legt im Grundsatz fest, dass der Bauherr zur müssen von einer Objektplanerin oder einem Objektplaner erstellt werden, Vorbereitung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvor- die oder der bauvorlageberechtigt ist. habens geeignete am Bau Beteiligte zu bestellen hat, so hat er z. B. dem Vorhaben entsprechend Bauüberwachung – einen Objektplaner Verfügt die Objektplanerin oder der Objektplaner nicht über die erforder- – einen Unternehmer liche Sachkunde oder Erfahrung zur Bauüberwachung, so ist ein geeigneter zu bestellen. Bauüberwacher heranzuziehen, der diese Aufgaben wahrnimmt.

Der Bauherr ist auch verantwortlich für die Vorlage bestimmter Anzeigen Unternehmer und Nachweise bei der Bauaufsichtsbehörde. Objektplaner und Unterneh- Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den technischen Baube- mer müssen die zur Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvor- stimmungen und den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen ent- habens erforderliche Erfahrung und Sachkunde haben. Insbesondere beim sprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und in- Anzeigeverfahren und dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren soweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb haben Objektplaner und Bauüberwacher eine größere Verantwortung zu der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die übernehmen. Ihnen allein obliegt die Einhaltung der Bestimmungen. Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten. Hat der Unternehmer für einzelne Sie sind auch zunächst Ansprechpartner für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), Arbeiten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so sind geeig- wenn es um Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von öffentlich- nete Fachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen. Diese sind für ihre rechtlichen Vorschriften geht. Arbeiten verantwortlich.

Ein Rechtsbehelf gegen ein Bauvorhaben, das im Anzeigeverfahren Bauvorhaben durchgeführt wurde, ist nicht mehr möglich, da keine Baugenehmigung Genehmigungspflichtige Vorhaben (§ 54 BbgBO) (Verwaltungsakt) ergeht. Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nutzungsänderung ­baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die in Objektplanerin oder Objektplaner (§ 48 BbgBO) der BbgBO oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen Die Objektplanerin oder der Objektplaner muss nach Sachkunde und gestellt sind, einer Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. Erfahrung zur Vorbereitung und Überwachung des jeweiligen Bauvor- habens geeignet sein. Sie oder er ist für die Vollständigkeit und Brauch- Genehmigungs- und anzeigefreie Vorhaben barkeit ihres/seines Entwurfs verantwortlich. Die Objektplanerin oder Der § 55 der BbgBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben keiner der Objektplaner hat dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung not- Baugenehmigung bedürfen. Den Bauherren ist aber unbedingt zu ra- wendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen ten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich- eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld zu informieren. Die rechtlichen Vorschriften entsprechen. Verfügt die Objektplanerin/der Objekt- Entscheidungen trifft die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Es ist planer auf einzelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, zu beachten, dass trotz der Genehmigungsfreiheit die inhaltlichen Be- so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. Beendet die Objektplanerin/ stimmungen der Landesbauordnung eingehalten werden müssen, so 27 Wir planen mit Herz und Verstand.

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28 Die am Bau Beteiligten z. B. die erforderlichen Abstandsflächen, die Standsicherheit und auch • Erhebungsbogen für die Bautätigkeitsstatistik (bei der Bauaufsichtsbe- die Bestimmungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder z. B. hörde erhältlich) einer Ortsgestaltungssatzung. In besonderen Fällen bedarf es trotz • Besondere Bauvorlagen für die Beteiligung der Behörden und Stellen, Genehmigungsfreiheit nach Landesbauordnung auch einer Genehmigung deren Entscheidung die Baugenehmigung mit einschließt (Konzentra- nach anderen rechtlichen Bestimmungen, so z. B. bei Vorhaben im Außen- tionswirkung), wie Wasserrecht, Naturschutzrecht, Denkmalschutzrecht, bereich oder auch im Landschaftsschutzgebiet aufgrund der Regelungen Abfallrecht u. a. des Naturschutzgesetzes. Der Landesgesetzgeber hat aber auch zum Teil • Berechnung die Genehmigungsfreiheit eingeschränkt, wir empfehlen Ihnen, sich in a) der bebauten Fläche Zweifelsfällen an einen Architekten, an ein Planungsbüro oder an die Bau- b) der Geschossflächenzahl aufsichtsbehörde zu wenden und sich dort beraten zu lassen. c) der Grundflächenzahl d) der Rohbau- und Gesamtbaukosten Bauantrag e) des umbauten Raumes Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmi- • Nachweis der Pkw-Stellplätze gungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Der • ggf. bautechnische Nachweise nach § 8 BbgBauVorlV ­Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. • ggf. Nachweise für Wärmeschutz, Energieeinsparung und Schallschutz

Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Vorbescheidsverfahren (§ 59 BbgBO) Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) ein- Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, bauplanungs- oder zureichen. Auf der Grundlage der Verordnung über Vorlagen und Nachweise bauordnungsrechtliche Einzelfragen abzuklären. im bauaufsichtlichen Verfahren im Land Brandenburg (BbgBauVorlV) sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung ein- in dreifacher Ausfertigung erforderlich: zelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, sodass (Checkliste) zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre. • Antragsvordruck • Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 (erhältlich beim Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises) • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes • Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:200 (wird vom öffentlich bestellten • zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung Vermessungsingenieur oder vom Kataster- und Vermessungsamt des • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung Landkreises erarbeitet) • Objektbezogener Lageplan im Maßstab 1:200 Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauaufsichtsbehörde ein- • Außenanlageplan zureichen. Diese erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, • Grundstücksentwässerungsplan wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Der Bau- • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und An- vorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. sichten in entsprechender Vermessung • Baubeschreibung Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verläss- • Nachweis der Bauvorlagenberechtigung nach § 48 Absatz 4 der Bran- liche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt vier Jahre und kann auf schriftlichen denburgischen Bauordnung Antrag innerhalb dieser Frist einmalig um zwei Jahre verlängert werden. 29 Die am Bau Beteiligten

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens nötig zu halten, ist ergänzend zum Regelverfahren für genau definierte Für den Bauantrag wird in der Registratur in einem EDV-unterstützten Bauvorhaben der Prüfumfang reduziert und in besondere Verfahren ge- Verfahren ein Vorgang angelegt und ein Aktenzeichen vergeben. Die Bau- regelt worden. aufsichtsbehörde hat binnen zwei Wochen nach Eingang des Bauantrages zu prüfen, ob die Bauvorlagen vollständig sind und den Eingang des Bauan- Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren – § 56 Bbg- trages schriftlich zu bestätigen. Sie erhalten ein Aktenzeichen mitgeteilt und BO) dazu die Telefonnummer der Zentralen Vorprüfung im Bauordnungsamt Ist eine Baumaßnahme weder den genehmigungsfreien Vorhaben (§ 55 Bbg- des Landkreises. BO) zuzuordnen noch erfüllt sie die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder das Bauanzeigeverfahren, so prüft die Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständig prüffähige Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Unterlagen ein. Vorschriften uneingeschränkt. Im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständigkeit des Bauan- gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt. trages ab. Leider werden über 90 % aller Bauanträge unvollständig einge- reicht. Nur eine qualifizierte Objektplanerin/ein qualifizierter Objektplanter Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung verpflichtet die Bau- bürgt für Qualität. Bei Unvollständigkeit ruht der Antrag bis zum Eingang aufsichtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmi- aller nachzureichenden Unterlagen. Die Bauaufsichtsbehörde fordert Sie in gungen usw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen jedem Fall zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist und mit der Baugenehmigung auszuhändigen. Die Geltungsdauer der auf. Werden die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben, gilt der Antrag Baugenehmigung beträgt vier Jahre. Die Baugenehmigung erlischt nicht, als zurückgenommen. Bei Vollständigkeit wird die bauplanungs- und bau- wenn das Vorhaben innerhalb der Frist von vier Jahren begonnen worden ordnungsrechtliche Zulässigkeit abschließend geprüft. Gleichzeitig werden und spätestens ein Jahr nach Ablauf der Frist fertiggestellt ist. die im jeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehör- den und Stellen um Stellungnahme gebeten. Sobald alle Stellungnahmen Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag einmalig um zwei Jahre vorliegen und dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die verlängert werden, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei Baugenehmigung unter Einbeziehung der fachlichen Stellungnahmen der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Der Bauherr hat der Bauauf- erteilt. sichtsbehörde den Beginn der Bauarbeiten mindestens eine Woche vorher ­mitzuteilen. Der Zeitpunkt der Fertigstellung genehmigungs- oder anzeige- Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie pflichtiger baulicher Anlagen sind vom Bauherrn mindestens zwei Wochen einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Bauge- vorher schriftlich mitzuteilen. nehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Auflagen und Hinweisen, die Bauvor- lagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurückgegeben. Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. Grüneintragungen auf den Bauvorlagen genau durch, denn sie sind Gegenstand der Baugenehmigung.

Bauaufsichtliche Verfahren Um die Verfahrensdauer von der Einreichung der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und 30 Die am Bau Beteiligten

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 57 BbgBO) oder Nebenanlage, einschließlich der zugehörigen Stellplätze, darstellt. Für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer und mittle- Anzeigeverfahren kommen nur für solche Vorhaben in Betracht, die im rer Höhe, einschließlich ihrer Garagen, Nebengebäude und Nebenanlagen, Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes nach § 30 BauGB im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes nach § 30 liegen, diese nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen BauGB wird auf Antrag des Bauherrn ein vereinfachtes Baugenehmigungs- und die Erschließung gesichert ist. Mit der Ausführung des Vorhabens darf verfahren durchgeführt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebau- nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauauf- ungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. sichtsbehörde begonnen werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde die Bau- ausführung nicht untersagt oder vorher freigegeben hat. Die Berechtigung Der Bauherr hat mit dem vollständigen Bauantrag die schriftliche Erklärung zur Bauausführung erlischt nach vier Jahren. des Objektplaners vorzulegen, dass für das Vorhaben die Zulassung von Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB sowie Abweichungen Der Baubeginn und die Bauausführung können untersagt werden, wenn nach den Vorschriften der BbgBO nicht erforderlich ist und das Vorhaben eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit besteht, insbesondere wenn die im Übrigen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauaus- führung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder die Voraus- Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Beachtung setzungen für das Bauanzeigeverfahren nicht vorliegen. Weil im Bauanzei- 1. der Festsetzungen des Bebauungsplanes geverfahren die Konzentrationswirkung des Baugenehmigungsverfahrens 2. anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, soweit diese für das Vorha- fortfällt, ist der Bauherr gehalten, die nach sonstigen öffentlich-rechtlichen ben beachtlich sind, und erteilt binnen eines Monats nach Eingang Vorschriften erforderlichen anderen Genehmigungen, Zustimmungen, des Bauantrages die Baugenehmigung, wenn die vorstehenden Bewilligungen und Erlaubnisse einzuholen. Voraussetzungen vorliegen.

Anzeigeverfahren Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Baugenehmigungsgebühren Bauanzeigeverfahren bei Wohngebäuden und Nebenanlagen Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, (§ 58 BbgBO) Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Gebühren- Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es die Möglichkeit, auf gesetz für das Land Brandenburg in Verbindung mit der Brandenburgischen Wunsch des Bauherrn anstelle eines Genehmigungsverfahrens ein Bauan- Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich neben dem zeigeverfahren durchzuführen. Dies ist möglich, wenn das Bauvorhaben Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Objektes, den die vorhaben- ein Wohngebäude geringer Höhe und/oder eine zugeordnete Garage bezogene Indexzahl der Baugebührenordnung vorgibt. 31 Das Nachbarrecht

Die Nachbarbeteiligung Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Sie sind aufeinander ange- wiesen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen.

Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allem der Fall sein, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten.

Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Nachbar- widerspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben – wie bisher schon bei Wohnbauten – keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden.

Wird für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich, sollten vor Einrei- chung des Bauantrages der Lageplan und die Bauzeichnung dem Nach- barn und/oder den betroffenen Grundstückseigentümern zur Unterschrift vorgelegt werden. Unterschreibt der Nachbar, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiter- hin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvor- haben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht.

Bitte beachten Sie auch die Festlegungen im Brandenburgischen Nach- barrechtsgesetz.

32 Denkmalschutz und Denkmalpflege

Bau- und Gartendenkmalpflege Gebäudes zu stellen sind, unterscheiden sich meist von den allgemeinen Kulturdenkmale als Quellen und Zeugnisse, die menschliche Geschichte baurechtlich notwendigen Vorlagen. und Entwicklung für die Nachwelt erlebbar machen, sind unter besonderen staatlichen Schutz gestellt. Sie werden in das Verzeichnis der Denkmale ein- Der Bauwillige erspart sich nicht nur die Kosten einer Überarbeitung seines getragen, das durch die Denkmalfachbehörde geführt wird. Die Aufgaben Antrages, sondern trägt auch zur Beschleunigung des Genehmigungs- einer unteren Denkmalschutzbehörde nimmt der Landkreis wahr. Oberste verfahrens bei, wenn im Vorwege bei der Denkmalschutzbehörde alle Denkmalschutzbehörde ist das Ministerium für Wissenschaft, Forschung Fragen und Probleme bei der praktischen Durchführung eines denkmal- und Kultur des Landes Brandenburg. Sie übt die Rechts- und Fachaufsicht gerechten Bauvorhabens erörtert werden. Denn nur für Maßnahmen, die über die Denkmalfachbehörde und die unteren Denkmalschutzbehörden vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt aus. Denkmalfachbehörde ist das Brandenburgische Landesamt für Denk- worden sind, können Sie als Denkmaleigentümer eine steuerliche Abschrei- malpflege und Archäologisches Landesmuseum. bung bzw. Förderung oder eine Zuwendung erhalten.

Aufgaben der Denkmalfachbehörde sind die Erforschung des Denkmalbe- Welche Unterlagen Sie für einen denkmalrechtlichen Genehmigungsan- standes und seine Erfassung, die denkmalfachliche Beratung von Denkmalei- trag benötigen bzw. welche Aussagen und Unterlagen dem Bauantrag gentümern und Behörden. Bestehende Denkmale und Neueintragungen beizulegen sind, teilen wir Ihnen nach entsprechender Konsultation gerne werden im Denkmalverzeichnis des Landes Brandenburg nachgewiesen mit. Der Beratungsbedarf für Eigentümer und Objektplaner ist erheblich, und veröffentlicht. Die Einsicht ist jedermann gestattet. Soweit es sich da das Denkmalschutzgesetz trotz der Vielfalt und der Einzigartigkeit von um ortsfeste Bodendenkmale oder bewegliche Denkmale handelt, ist ein Kulturdenkmalen keine allgemeingültigen Bestimmungen oder detaillierte berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme darzulegen. Anforderungen enthält. Eine Mitwirkung ist besonders wichtig. Die Beratung ist kostenlos. Die Eintragung in das Verzeichnis erfolgt nachrichtlich. Um den Denkmal- wert festzustellen, haben die Mitarbeiter der Denkmalbehörden bereits vor der Unterschutzstellung das Recht, Grundstücke und Häuser nach vorheriger Anmeldung zu betreten (§ 25 BbgDSchG).

Die Verfügungsberechtigten der Denkmale werden über die Eintragung un- terrichtet. Denkmalbereiche, z. B. historische Stadt- und Ortskerne oder Sied- lungen, werden durch eine Denkmalbereichssatzung unter Schutz gestellt, die die Gemeinde erlässt. Wer ein Denkmal instand setzen, modernisieren, umgestalten, verändern oder in sonstiger Weise in den Denkmalbestand eingreifen will, bedarf gemäß § 19 (1) Abs. 1 BbgDSchG einer Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde (z. B. für den Einbau von Wärmeiso- lierungen, neuen Fenstern oder beim Anbringen von Werbeträgern oder Satellitenschüsseln usw.). Die Unterschutzstellung erfasst das Denkmal im augenblicklichen Zustand. Es gilt Bestandsschutz. Veränderungen, z. B. bei Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungen, sind möglich, soweit sie denkmalgerecht und denkmalverträglich gestaltet werden. Die denkmal- rechtlichen Anforderungen, die an Bauvorlagen und die Gestaltung eines 33 Dienstbarkeiten zur Beseitigung von bauordnungsrechtlichen Hindernissen

Rechtliche Sicherung – Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen des zu belastenden Grundstücks zugunsten des Landkreises Märkisch-Oder- Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben land rechtlich zu sichern. Eine Baugenehmigung kann erteilt werden, wenn den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche die Dienstbarkeit oder eine entsprechende Vormerkung eingetragen oder Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, sind die zur Erfüllung öffentlich- nachgewiesen ist, dass der Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit oder rechtlicher Anforderungen zu übernehmenden Verpflichtungen durch der Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Die Dienstbarkeit soll im Rang vor Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen werden. Ein Grundstückseigentümer – in der Regel der Nachbar – verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn. Über das dauer- hafte Schuldverhältnis sollte Einvernehmen auch zwischen dem Bauherrn und dem Eigentümer des dienenden Grundstücks auch bezüglich von Detailfragen bestehen. Rechtliche Sicherungen sind im Wesentlichen er- forderlich für – die Erschließung über fremde Grundstücke, – die Überbauung fremder Grundstücke oder die Errichtung gemeinsamer ­Anlagen auf benachbarten Grundstücken , – die Übernahme von Abstandsflächen – Sicherung der von jeglicher Bebauung freizuhaltenden Flächen, wenn die Brandwand näher als 2,50 Meter an die Grenze reicht oder keine Brandwand vorhanden ist.

Verfahren und Rechtsfolgen: • Die Bestellung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten erfolgt nach den Bestimmungen der §§ 1090 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und den grundbuchrechtlichen Vorschriften. Die Bestimmungen zuguns- ten der berechtigten Gebietskörperschaften (hier Landkreis Märkisch- Oderland) setzt eine Einigung nach § 873 BGB zwischen dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks und der unteren Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit voraus. • Grunddienstbarkeiten, die zwischen den Nachbarn zur Sicherung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten oder zur Sicherung zivilrechtlicher Ansprüche nach dem Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetz vereinbart und bestellt werden, ersetzen weder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten noch sind sie Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung. • Die Mitarbeiter der unteren Bauaufsichtsbehörde bereiten die er­ forderlichen Unterlagen entsprechend der jeweiligen Grundstücks­ situation vor. 34 Teilung von Grundstücken

Grundstücksteilung ein Wohngebiet bringen und für die Nachbarschaft unzumutbar sein. Vor Gemäß Definition ist die Teilung eine dem Grundbuchamt gegenüber Aufnahme einer neuen Nutzung sollten Sie sich daher von uns als Bauauf- abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil 1.) abge- sichtsbehörde beraten lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben schrieben und 2.) als selbstständiges Grundstück oder als ein Grundstück ist und die geplante Nutzungsänderung baurechtliche Probleme birgt. zusammen mit anderen Grundstücken (Grundstücksteilen) eingetragen Zum Ausbau des Dachgeschosses eines Einfamilienwohnhauses, um werden soll. zusätzliche Aufenthaltsräume zu schaffen, z. B. Kinder- oder Gästezimmer, Nach § 4 BbgBO dürfen durch die Teilung eines Grundstückes, das bebaut benötigen Sie keine Baugenehmigung. Auch die Umnutzung vorhandener oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen wer- Wohnräume zu einem weiteren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette den, die den Vorschriften der BbgBO oder den aufgrund dieses Gesetzes ist vom Genehmigungsvorbehalt freigestellt. Sie dürfen jedoch keine zweite erlassenen Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstands- Wohneinheit schaffen. Diese wäre wieder baugenehmigungspflichtig. flächen, den Brandschutz und die Erschließung, zuwiderlaufen. Wenn Sie beabsichtigen, ein bestehendes Wohngebäude um- oder aus- zubauen, sollten Sie unsere Beratung oder die anderer Fachleute suchen. Nutzungsänderung, An- und Umbau So dürfen zwar nichttragende Innenwände in fertiggestellten Wohnhäusern Die Nutzungsänderung des Wohnhauses oder von Wohnräumen, z. B. zum baugenehmigungsfrei abgebrochen und neu errichtet werden, für die Än- Büro, zur Arztpraxis oder für andere Geschäftszwecke, stellt grundsätzlich derung von Außenwänden oder der Dachkonstruktion (z. B. Einbau einer eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme dar, auch wenn tatsächlich Dachgaube) ist hingegen eine Baugenehmigung erforderlich. nicht gebaut wird. Auch Wintergärten, überdachte Terrassen oder Eingangsüberdachungen Aus der neuen Nutzung können sich ohne Veränderung der Bausubstanz sind ab einer festgelegten Größe im planungsrechtlichen Innenbereich andere oder weitergehende Anforderungen des öffentlichen Baurechts baugenehmigungspflichtig. ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an Stellplätzen oder ein Nachweis zu- Im planungsrechtlichen Außenbereich benötigen in der Regel alle Bauvor- sätzlicher sanitärer Anlagen. Gewerbliche Nutzungen können „Unruhe“ in haben eine Baugenehmigung.

35 Ingenieurbüro für Bauplanung und BauStatik Dipl. Ing.(FH) Dirk Beyer

Objektplanung • Visualisierung Bauphysik • Energieausweis IBIBBSBS Tragwerksplanung • Bauüberwachung

Ackerbürgerring 21  (03344) 300525  [email protected] 16259 Bad Freienwalde  (03344) 300526 www.ibbs-beyer.de

36 Die Bauausführung

Wärmedämmung Wärmeschutzverglasung für die Fenster Die Güte des Wärmeschutzes der wärmeübertragenden Außenbauteile ist Die Wärmeschutzverglasung mit einem k-Wert von 1,3 W/m2 für das Glas die mit Abstand wichtigste Größe für den Energieverbrauch eines Gebäudes. ist bereits mit einer Wärmeschutzverordnung von 1995 zum Standard ge- Wenn die folgenden Ziel-k-Werte für die einzelnen Bauteile eingehalten worden. Niedrigere Werte bei Zweischeibenglas sind vermehrt anzutreffen. werden, kann man davon ausgehen, eine dem Niedrigenergiehaus-Standard Eine deutliche Verbesserung bis zu k-Werten von 0,6 W/m2 ist dann nur mit (NEH-Standard) entsprechende Energiekennzahl zu erreichen.

Außenwände sehr gut dämmen Je nach Bauart sollten die Außenwände eine Dämmschichtdicke von 15 bis 20 cm aufweisen. Damit wird ein k-Wert von höchstens 0,20 W/m2 K erreicht. Solche Werte sind mit vielen bauaufsichtlich zugelassenen Konstruktionen realisierbar. Für die energetische Qualität spielt es keine entscheidende Rolle, ob Außenwände leicht oder schwer ausgebildet werden.

Fehlervermeidung bei der Dachdämmung In der Vergangenheit und oftmals auch heute noch werden bei den Dämm- konstruktionen geneigter Dächer erhebliche Fehler gemacht, die zu einem unbehaglichen Raumklima und einem hohen Energieverbrauch führen, der vom theoretisch berechneten Wärmebedarf erheblich abweicht. Die wärmetechnische Neubausanierung erst wenige Jahre alter Häuser ist leider kein Einzelfall. Der Zielwert bei der Dachdämmung ist ein k-Wert von 0,15 W/m2 K, der durch eine mittlere Dämmschichtdicke von 25–30 cm erreicht werden kann. Doch die Dämmschichtdicke allein garantiert diesen Zielwert noch nicht. Eine wärmebrückenfreie Konstruktion und eine sorgfältige und lückenlose Ausführung der außen liegenden Winddichtung und der innen liegenden Luftdichtung ist unverzichtbar für einen niedrigen Energieverbrauch. Hier ist besonders das Ineinandergreifen der verschiedenen Gewerke zu beachten, so dass die Verlegung von Leitungen und das Herstellen von Durchbrüchen nicht zum Verlust der Luftdichtigkeit führt. Die Konsequenz sind höhere Heizkosten, also eine geringere Rentabilität der Wärmedämmung für den

Bauherrn und eine höhere Emission von C02. Aber unter Umständen kön- nen sich mögliche Bauschäden noch gravierender auswirken, denn wo kalte Luft eindringt, kann bei anderer Strömungsrichtung warme, feuch- tigkeitsbeladene Luft nach außen gelangen. Bei dem Durchgang durch die Dämmung wird im Winter der Taupunkt unterschritten und es kommt zu Kondenswasserausfall innerhalb der Konstruktion, was bei entsprechenden Mengen zu Bauschäden führt. 37 Funk: 01 71/2 10 22 34 Brückenstraße 87 Am Schlosspark 1 15562 Rüdersdorf 15377 Buckow Tel./Fax: 03 36 38/41 26 Tel.: 03 34 33/1 56 66 E-Mail: [email protected] Fax: 03 34 33/1 56 67

38 Die Bauausführung einer Dreifachverglasung möglich. Doch auch bei Fenstern sind mögliche Zentrale Warmwasserbereitung Wärmeverluste nicht in der Glasfläche, sondern in den Anschlüssen zu Die Warmwasserbereitung sollte in Kombination mit der zentralen Hei- suchen. So müssen zur Fugenvermeidung die Dichtungsprofile umlaufend zungsanlage erfolgen. am Rahmen anliegen und der Fensterrahmen luftdicht in die dämmende Hülle eingebaut werden. Um gerade in den Übergangszeiten und im Sommer die Betriebsverluste des Kessels gering zu halten, sollten ausreichend große Warmwasserspeicher Konsequente Dämmung von Kellern verwendet werden, die möglichst nur ein zweimaliges Laden pro Tag er- Dämmschichtdicken von 12 bis 15 cm erreichen einen Ziel-k-Wert von forderlich machen. In Schichtenspeichern wird eine Temperaturschichtung 0,3 W/m2‑K. Zu beachten ist auch hier eine wärmebrückenfreie Konstruktion, erreicht, die dafür sorgt, dass das zum Wärmeerzeuger fließende Wasser stets die durch das Weiterführen der Wanddämmung deutlich unter die unterste eine niedrige Temperatur besitzt, wodurch gerade bei Brennwertgeräten Geschossdecke erreicht werden kann. und Solaranlagen hohe Wirkungsgrade erreicht werden.

Bauen mit der Sonne Solare Warmwasserbereitung Das „Bauen mit der Sonne“ setzt auf die passive Nutzung der Sonnenenergie Sonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrahlung direkt in Wärme während der kälteren Jahreszeiten. Bereits bei der Planung des Gebäudes um, die dann einem Warmwasserspeicher zugeführt wird. Richtig di- wird auf eine geeignete Orientierung zur Sonne geachtet. Die tief stehende mensionierte Solaranlagen decken dabei fast 50 % des Jahresenergie- Wintersonne wird durch großflächige, gut wärmegedämmte und zur Sonne bedarfs für Warmwasser der Haushalte. Als Faustformel rechnet man orientierte Fensterflächen, aber auch durch Glasvorbauten (z. B. Wintergar- mit 1 bis 2 m2 Kollektorfläche pro Person. Im Sommer übernimmt die ten) oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässiger Materialien Solaranlage die Warmwasserversorgung sogar vollständig, der Heiz- (TWD – Transparente Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr oder der kessel kann dann ausgeschaltet bleiben. Architekt muss auf ausreichenden Sonnenschutz im Sommer und auf Ver- Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich schattungsfreiheit im Winter achten. Die Heizungsanlage muss schnell regel- sein, so sollten auf jeden Fall schon die Leitungen mitverlegt werden. Auch bar sein, um sich dem Sonnenangebot bedarfsgerecht anpassen zu können. der Warmwasserspeicher sollte groß genug und leicht nachrüstbar sein. Immer mehr Architekten machen sich mit den Prinzipien des solaren und energiesparenden Bauens vertraut, leider sind es noch nicht alle. Strom aus der Sonne Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovoltaikanlage, mit ihr Passive Solarenergienutzung durch Fenster wird Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umgewandelt, der problem- Bei der Planung eines Hauses ist auf eine konsequente Südorientierung los im Haushalt genutzt werden kann. Überschüssiger Strom wird an das des Wohnraumbereiches zu achten. Durch eine optimierte Ausrichtung der Versorgungsnetz abgegeben. Grundstücke in Bebauungsplänen kann eine optimale Nutzung der passiven Solarenergie erreicht werden. Fenster verursachen nicht nur Wärmeverlus- Boden- und Umweltschutz – Mutterboden te, sondern sind auch Wärmefallen. Entscheidend ist damit die Bilanz aus Mutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei wesentlichen Verände- Verlusten und Gewinnen während der Heizperiode. rungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Dieses Gebot Die Bilanz wird durch Faktoren wie Qualität der Verglasung, Orientierung der zum Schutz des Mutterbodens ist in das Baugesetzbuch aufgenommen Fenster und Verschattung beeinflusst. Für sehr hochwertige Dreischeiben- worden. Mutterboden, der nicht sofort wieder verwendet wird, ist in Mie- Wärmeverglasung wird die Bilanz sogar positiv, d. h., die Fenster gewinnen ten mit einer Sohlenbreite von bis zu 3,0 m und einer Höhe bis zu 1,30 m in der Heizperiode mehr Wärme, als sie verlieren. aufzusetzen. Die Mieten sollen möglichst im Schatten und abseits vom 39 Die Bauausführung

Baugeschehen liegen. Sie sind mit Grasboden o. Ä. abzudecken und vor trennen und einer Wiederverwertung zuzuführen: Metalle (Schrotthändler), dem Austrocknen zu bewahren. Papier und Pappe (Altpapiersammlung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oder Styropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Paletten Allgemein (Altholzverwertung). Bei nicht verwertbaren brennbaren Baustellenabfällen, Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfälle sind grundsätz- z. B. Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fensterrahmen, Vertäfelungen, lich schon an den Abfallstellen getrennt zu erfassen und getrennt einer Fußbodendielen, ist die untere Abfallbehörde des Landkreises zu konsul- Verwertung zuzuführen. Vor allem sind bei Abrissen von Gebäuden oder tieren, wohin diese Abfälle verbracht werden können. Gebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien (insbesondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, die eine Aufbereitung behindern oder verhindern Schadstoffhaltige Abfälle können (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), vorher aus- Als Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgen Abbeizer, Gebinde mit zubauen. Resten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Färb- und Lackverdünner, Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallender Menge sinn- nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, Spraydosen, voll und sollte bereits bei der Planung von Bau- und Abrissmaßnahmen Teerrückstände und Bitumen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt berücksichtigt werden: ist, wird damit auch zu Sonderabfall.

Bauschutt Asbesthaltige Abfälle Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z. B. Beton mit und ohne Eisen, Sie unterliegen besonderen Sicherheitsvorschriften. Vor Beginn von Ab- Pflastersteine, Naturstein, Kalksandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. brucharbeiten muss die Bescheinigung eines Sachkundigen darüber vor- Zum nicht aufbereitungsfähigen Bauschutt, der einer zugelassenen Deponie liegen, ob Bauteile der zu beseitigenden Gebäude Asbest oder asbest­ zuzuführen ist, zählen alle festen, nicht auslaugbaren anorganischen Stoffe, haltige Materialien enthalten. Mit der Demontage, dem Verfestigen oder wie z. B. Gips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbaustoffe Beschichten von asbesthaltigen Materialien können nur Firmen beauftragt und Fliesen. werden, die Sachkunde nach TRGS 519 erworben haben. Diese Unterneh- men sind mit den Gefahren im Umgang mit Asbest vertraut, kennen die Verwertbare und nicht verwertbare Baustellenabfälle erforderlichen Schutzmaßnahmen und verfügen über die notwendigen Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeit sortenrein zu Geräte und Ausrüstungen.

40 Die Baufinanzierung

Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den Käufer über können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital. die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entspre- Dies sind beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grund- chender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. schuld oder Rechte Dritter wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situ- einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer ation bis zu 60 % des Immobilienwertes einen Hypothekenkredit ersten und Verkäufer den Kaufvertrag. Er muss den schwächeren Vertragspart- Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer späteren Zwangsver- ner vor Nachteilen schützen und beide Parteien belehren. Erst wenn der steigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss. Käufer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den Käufer und eine 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden Art Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer die Um- finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des Objektes gewährt schreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile in werden. Am sichersten ist die Finanzierung, wenn Sie ca. 20 % Eigenkapital Konkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum erst mit dem Eintrag ins besitzen. Grundbuch übertragen.

41 Wichtige Adressen

Ämterverzeichnis, LR – Ordnungsamt (SG Brandschutz) – Bauordnungsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde 16259 Bad Freienwalde Wriezener Straße 36 – Untere Denkmalschutzbehörde – Bauverwaltungsamt (Wohnungsbauförderung) – Bauplanungsamt 15306 Seelow Puschkinplatz 12 – Kataster- und Vermessungsamt 15331 Strausberg Entsorgungsstellen Klosterstraße 14 – Umweltamt 15301 Seelow – Kreisstraßenmeisterei Puschkinplatz 12 15377 Reichenberg Mittelstraße 2 – Sachgebiet Abfallentsorgung des Umweltamtes 15301 Seelow – Straßenverkehrsamt Berliner Straße 31 15344 Strausberg Ernst-Thälmann-Straße 71

Impressum

Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. In unserem Verlag erscheinen Infos auch im Internet: Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die Produkte zu den Themen: www.alles-deutschland.de nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder • Bürgerinformationen www.sen-info.de das zuständige Amt entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie • Klinik- und Gesundheits- www.klinikinfo.de WEKA info verlag gmbh Art und Anordnung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen informationen www.zukunftschancen.de Lechstraße 2 Inhabers dieser Rechte urheberrechtlich geschützt. Nachdruck • Senioren und Soziales D-86415 Mering und Übersetzungen sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. • Kinder und Schule Telefon +49 (0) 82 33 / 3 84-0 Nachdruck oder Reproduktion, gleich welcher Art, ob Foto- • Bildung und Ausbildung Telefax +49 (0) 82 33 / 3 84-1 03 kopie, Mikrofilm, Datenerfassung, Datenträger oder Online • Bau und Handwerk [email protected] nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. • Dokumentationen 15306062/ 4. Auflage / 2007 www.weka-info.de

42 SIXDORF & MÜLLER GmbH

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43 Eigene Ergänzungen

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