Stadt / Stadtteil Reichelsheim Bebauungsplan Nr. 1.12 „Bereich Ladestraße / Bahnstraße“ 1. Änderung Begründung

Bearbeitung: Büro Dr. Ing. Klaus Thomas, Ritterstraße 8, 61118 Tel: 06101/ 582106, [email protected]

Bearbeitungsstand: Oktober 2019 B-Plan Nr. 1.12 „Bereich Ladestraße / Bahnstraße“ – 1. Änderung Stand: Oktober 2019

Inhaltsverzeichnis: 1 Ziele und Zwecke der Planung 3 2 Lage und Größe des Plangebiets 3 3 Planungsrechtliche Situation 3 4 Verfahren 4 5 Bestandssituation 5 6 Erschließung 6 6.1 ÖPNV 6 6.2 Individualverkehr / Straße 6 6.3 Innere Erschließung 7 7 Sonstige Rahmenbedingungen 7 7.1 Allgemein 7 7.2 Altlasten: 7 7.3 Immissionsschutz 7 8 Planung 8 8.1 Grundzüge der Planung 8 8.2 Änderungen im Bereich für das geplante Ärztehaus 8 Maß der baulichen Nutzung 8 Bauweise / Baulinie /Baugrenze 8 Bauordnungsrecht 9 8.3 Änderungen im Gesamtgebiet 9 Art der baulichen Nutzung 9 Maß der baulichen Nutzung 10 Bauweise / Baulinie /Baugrenze 10 Erschließungsflächen / Verkehrsflächen 10 Bauordnungsrecht 11 9 Landschaftsplanung / Eingriff- und Ausgleich 11 10 Quellen 11

Weitere Teile der Planung und Anlagen

Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen

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1 Ziele und Zwecke der Planung

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Reichelsheim hat in ihrer Sitzung am 14.08.2019 den Be- schluss zur 1. Änderung des Bebauungsplans 1.12 „Bereich Ladestraße / Bahnstraße gefasst.

Mit der Änderung des 2011 rechtskräftig gewordenen Plans soll auf aktuelle Nutzungserfordernisse rea- giert werden.

Dies betrifft vor allem die Berücksichtigung eines konkreten Bauvorhabens für ein Ärztehaus im Eckbe- reich Bad Nauheimer Straße / Raiffeisenstraße, dessen Realisierung im Rahmen der Festsetzungen des rechtskräftigen Plans in verschiedener Hinsicht nicht möglich wäre.

Die Planänderung ist – wie jede derartige Änderungsplanung – mit verschiedenen redaktionellen Anpas- sungen der Festsetzungen an die aktuelle Gesetzeslage und die zwischenzeitlich, also in rund 8 Jahren seit Rechtskraft des Plans, entstandene Realität verbunden.

Schon aus praktischen Gründen der Handhabbarkeit ist die 1. Änderung so angelegt, dass der rechts- kräftige Plan insgesamt ersetzt wird. Der Geltungsbereich bleibt unverändert.

2 Lage und Größe des Plangebiets

Das im Prinzip dreieckige Plangebiet liegt nördlich des alten Ortskerns des Stadtteils Reichelsheim. Grenze im Nordwesten ist die Bahntrasse Friedberg – Nidda, im Osten der an die Bad Nauheimer Straße angebundene Abschnitt der Bahnstraße, im Süden die L 3186, hier gleichzeitig als 3187 (Bad Nauheimer Straße). Nördlich / nordwestlich der Bahnlinie schließen sich Neubaugebiete an.

Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 334/3, 683/2, 683/3, 793, 794, 795, 796, 797, 798, 318/4, 318/5, 320, 717/2,322/9 und 777 in der Flur 1, Gemarkung Reichelsheim.

3 Planungsrechtliche Situation

Der Bebauungsplan Nr. 1.12 „Bereich Ladestraße / Bahnstraße“ ist seit dem 14.10.2011 rechtskräftig. Der Bebauungsplan ordnet die innere Erschließung des Plangebiets neu und bei den im gesamten Plan- gebiet festgesetzten Mischgebieten, „MI“ i.S. von § 6 BauNVO, wird zwischen 4 Teilbereichen differen- ziert. Der größte Teilbereich, das MI 2, betrifft eine Fläche, wo der Bau eines Discounters (Netto) pla- nungsrechtlich gesichert wurde. Mit den beiden Gebieten zwischen Raiffeisenstraße und Bahnstraße, dem MI 3 und dem MI 4, wird auf die neue Erschließungssituation, also die direkt von der Bad Nauheimer Straße zum Bahnhof führende Raiffeisenstraße, reagiert. Wegen der Notwendigkeit, rückwärtige Berei- che zu erschließen und da der Wunsch bestand, Raiffeisenstraße und Bahnstraße auch kleinräumig zu verbinden, gibt es hier eine verbindende öffentliche Verkehrsfläche. Das kleine MI 1, die Südwestecke des Plangebiets, entwickelt sich aus der Bestandssituation.

Entsprechend der Nummerierung unterscheiden sich die Festsetzungen der Gebiete in Details. Mit die- sen Details und z.B. mit den Baugrenzen der überbaubaren Flächen oder der Vorgabe der Firstrichtung wurde relativ eng auf Bestandsgebäude bzw. räumliche Vorstellungen zur baulichen Entwicklung einge- gangen.

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Nahe der Bahntrasse werden im Zuge der neuen inneren Erschließung Stellplatzflächen gesichert. Fest- setzungen zur Grünordnung betreffen im Wesentlichen die Randeingrünung des MI 2 und die Anpflan- zung von Bäumen im Bereich der Parkplatzflächen.

Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan von 2011

4 Verfahren

Durch die Änderung des Bebauungsplans werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Da außer- dem die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprü- fung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird, keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter bestehen und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen zu beachten sind, kann das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB angewendet werden.

Im vereinfachten Verfahren kann von den frühzeitigen Unterrichtungen und Beteiligungen abgesehen werden und die Auslegung nach § 3 Abs. 2 bzw. die Beteiligung nach § 4 Abs. 2 durchgeführt werden.

Im vereinfachten Verfahren wird außerdem von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht, von der An- gabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen.

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5 Bestandssituation

Mit der Lage im Ort und dem Bahnhaltepunkt verbindet sich eine gewisse Zentralität in Bezug auf publi- kumsrelevante Nutzungen: Einkaufsmöglichkeiten wie z.B. der Rewe-Markt im Nordwesten auf der ande- ren Seite der Bahn, das Rathaus, eine Apotheke an der Bingenheimer Straße...

Die Bestandssituation im Gebiet lässt sich als weit fortgeschrittene Umsetzung des rechtskräftigen Be- bauungsplans verstehen. Der rechtskräftige Plan hat die umfassende Neuordnung des vom Strukturwan- del betroffenen südlichen Bahnhofsumfeldes vorgesehen. Das war vor allem aufgrund von Leerständen nicht mehr benötigter Lager- und Handelseinrichtungen (Raiffeisen) dringend geboten. Der Bereich ent- lang der Bahn wurde insgesamt neu gestaltet. Für den Bahnhof Reichelsheim wurden damit, sowie mit der Neuordnung der Kfz-Erschließung, der Anbindung mit Bushaltestellen und dem Bau von Abstellmög- lichkeiten für Fahrräder zum einen die Grundlagen für eine zeitgemäße und entwicklungsfähige Vernet- zung verschiedener Verkehrsmittelmittel geschaffen.

Satellitenbild – Situation vor dem Bau der Raiffeisenstraße. Den Discounter gibt es bereits

Zum anderen wurden über das 2011 geschaffene Planungsrecht die dringend erwünschten Nutzungsän- derungen eingeleitet. Praktisch vollzogen ist diese Entwicklung westlich der Raiffeisenstraße. Dort hat sich in dem ca. 4.000 qm großen MI 2 ein Discounter (Netto) angesiedelt. Östlich der Raiffeisenstraße sind entsprechende Schritte mit der Planung einer Gemeinschafts-Ärztepraxis weit fortgeschritten. Weite- re Veränderungen stehen bevor. Hier ist es notwendig die rechtskräftige Planung, die diese Entwicklun- gen im Detail nicht vorhersehen konnte, nachzujustieren.

Nennenswerten Grünbestand gibt es im Plangebiet insgesamt nicht. Gehölzstreifen und einzelne kleinere Bäume gibt es entlang der Verkehrsflächen

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Noch zu bebauen: Der Bereich östlich der Raiffeisenstraße. „Hinten“, im Eckbereich zur Bad-Nauheimer-Straße, soll das Ärztehaus entstehen. Im Vordergrund rechts eine der beiden Bushaltestellen.

Straßenraum Bad-Nauheimer-Straße: Links Eckbebauung Haus Nr. 17, der Markt östlich davon tritt praktisch nicht bzw., auch beim Näherkommen, nur mit Werbung in Erscheinung. Rechts: Eckbereich Raiffeisenstraße / Bad- Nauheimer-Straße. Hier ist das Ärztehaus geplant.

Der „planungsrechtliche Bestand“ entspricht den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans; besteht also größtenteils aus Mischgebietsflächen mit vorgelagerten Verkehrsflächen und kleineren Grünflächen vor allem in Randbereich.

6 Erschließung

6.1 ÖPNV

Bahn: Über den Bahnhaltepunkt im Nordwesten ist Reichelsheim mit verschiedenen Streckenvarianten und Endhaltepunkten (Friedberg, Nidda, aber auch Gelnhausen und Hbf.) derzeit als „RB48“ gut in den RMV-Verkehrsverbund integriert. Hervorzuheben ist, dass damit derzeit in den werktäglichen Morgenstunden im Halbstundentakt eine leistungsfähige Anbindung an Frankfurt besteht.

Bus: Die beiden Bushaltestellen in der Raiffeisenstraße werden derzeit von 3 Buslinien der VGO (02, 03 und 362) angefahren. Zielorte sind u.a. Friedberg, , , Ortenberg, Nidda und Schotten. Zu bestimmten Zeiten werden die regulären Busse durch „Anruf-Linientaxis“ (ALT) ersetzt.

6.2 Individualverkehr / Straße

Die direkte äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt von Süden über die L 3187 / Bad Nauheimer Straße. Der Markt im MI 2 ist über eine Zufahrt direkt an die L 3187 / Bad Nauheimer Straße angebun-

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den. Im Norden gibt es über die (außerhalb des Geltungsbereichs gelegene) Bahnstraße die Anbindung an die L 3186 / Bingenheimer Straße. Die Zufahrt ist eingeschränkt auch über die schmale Einbahnstra- ße (ebenfalls „Bahnstraße“) am östlichen Gebietsrand von der Bad Nauheimer Straße möglich.

6.3 Innere Erschließung

Wesentlicher Inhalt des rechtskräftigen Bebauungsplans ist die Schaffung der inneren Erschließung des Plangebiets über die direkt an die Bad Nauheimer Straße angebundene neue Raiffeisenstraße. Damit verbunden war eine Neuordnung der Bestandssituation, die u.a. betraf: • den Entfall der früher durchgehend parallel zur Bahn verlaufenden Ladestraße • die Neugestaltung der öffentlichen Verkehrsflächen an der Bahn • die Anlage von Bushaltestellen in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof.

Insgesamt ist so die Basis für eine sinnvolle und zukunftsfähige Verknüpfung unterschiedlicher Verkehre geschaffen worden.

Damit konnte zugleich eine Neuordnung der Bauflächen zur neuen Raiffeisenstraße hin erfolgen.

Die im rechtskräftigen Plan vorgesehene Fußwegverbindung zwischen Raiffeisenstraße und Bahnstraße wurde nicht realisiert. Die Grundstücksverhältnisse und die inzwischen entstandene Neubebauung an der Bahnstraße lassen eine solche Verbindung auch nicht mehr zu. Ein Bedarf dafür ist ohnehin nicht zu er- kennen.

7 Sonstige Rahmenbedingungen

7.1 Allgemein

Durch die Planänderung ergeben sich keine neuen Gesichtspunkte in Bezug auf Ver- und Entsorgung und andere wasserwirtschaftliche Belange.

7.2 Altlasten:

Im Plangebiet gibt es 2 Bereiche, wo bodenverunreinigende Stoffe festgestellt wurden:

A) Auf dem Grundstück Bad Nauheimer Straße 11-13 (Flurstück 796 ehemals 330/2, 330/3 und 332).

B) Auf dem Grundstück der ehem. Ladestraße (Flurstück 795 ehemals 715/3)

Dies wird in der rechtskräftigen Planung durch einen textlichen Hinweis klargestellt.

7.3 Immissionsschutz

Beim Immissionsschutz geht es zum einen um den Schutz gegen Lärm bei Be- und Entladevorgängen im MI 2. Der rechtskräftige Plan schreibt die Einhausung der betreffenden Bereiche vor. Andernfalls ist ein- zelfallbezogen gutachterlich nachzuweisen, dass der erforderliche Schallimmissionsschutz der angren- zenden Nutzungen gewährleistet ist.

Zum anderen betrifft der Immissionsschutz die zur Bad Nauheimer Straße orientierten Wohn- und Auf- enthaltsräume, für die im Hinblick auf den Verkehrslärm Lärmpegelbereiche und Maßnahmen wie schall- gedämmte Lüftungseinrichtungen vorgegeben werden.

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8 Planung

8.1 Grundzüge der Planung

Wie dargestellt werden durch die Planänderung die Grundzüge der rechtskräftigen Planung, insbesonde- re • die mit der Festsetzung der neuen Verkehrsflächen definierte städtebauliche Struktur des Gebiets, • die Art der baulichen Nutzung, also generell „MI“ i.S. von § 6 BauNVO • die Festsetzungen aufgrund der Landschaftsplanung nicht verändert.

8.2 Änderungen im Bereich für das geplante Ärztehaus

In erster Linie wird mit der Planänderung auf aktuelle Nutzungsanforderungen im westlichen Teil des MI 3, den Neubau eines Ärztehauses, reagiert. Dadurch ergeben sich Änderungen hinsichtlich der folgenden zeichnerischen und textlichen Festsetzungen:

Maß der baulichen Nutzung

Zur Umsetzung des geplanten Ärztehauses und den damit verbundenen umfangreichen Erschließungs- und Stellplatzflächen auf dem Grundstück, wird eine Erhöhung der zulässigen Überschreitung der GRZ

erforderlich. Durch Festsetzung einer GRZ2, wonach die Grundflächenzahl durch die Grundflächen von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,7 überschritten werden darf, wird dieser Besonderheit Rechnung getragen.

Die Festsetzung von Mindest-Wandhöhen wird für das gesamte Plangebiet, also auch für den Bereich des Ärztehauses, ersatzlos gestrichen, da sie sich in der Umsetzung nicht als praktikabel erwiesen hat und unweigerlich zu weiteren Befreiungen im Baugenehmigungsverfahren führen würde.

Bezüglich der Höhenentwicklung wird klargestellt, dass bei Pultdächern der oberste (Trauf)Punkt des Pultdachs der maximal zulässigen Firsthöhe entspricht.

Bauweise / Baulinie /Baugrenze

Die Anpassung der überbaubaren Grundstücksflächen im MI 3 mit einem zusammenhängenden Bau- fenster an der Raiffeisenstraße, das einen Abstand von 3 m zur rückwärtigen Grundstücksgrenze einhält und mit der westlichen und südlichen Baugrenze auf den Grenzen der Raiffeisenstraße bzw. der Bad Nauheimer Straße verläuft, wird den konkreten Bebauungswünschen in diesem Bereich entgegen ge- kommen. Zur nördlichen Grundstücksgrenze und dem Stichweg wird aus dem gleichen Grund der Ab- stand auf 2 m reduziert.

Für das gesamte Plangebiet, also auch für den Bereich des Ärztehauses, wird die Festsetzung gestri- chen, dass Balkone, Loggien und Terrassen die festgesetzten Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO um maximal 1,50 m Tiefe auf bis zu 50% der Gesamtbreite der jeweiligen Fassade überschreiten dürfen. Die Regelungen der HBO erscheinen ausreichend.

Auch die Streichung der zeichnerisch festgesetzten Firstrichtungen sowie der Festsetzung, dass die Au- ßenwand von Gebäuden auf den straßenzugewandten Seiten parallel bzw. rechtwinklig zur jeweiligen Erschließungsstraße zu errichten ist, hat sich nicht als zielführend erwiesen. Durch die dreieckige Form

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des Plangebiets und den Verlauf der erschließenden Verkehrsflächen entstehen diverse Bezugswinkel, wovon sich ohnehin kein einheitliches Gesamtbild ableiten lässt. Eine städtebaulich relevante Begrün- dung lässt sich daher für die Festsetzung nur schwer ableiten.

Im Rahmen der textlichen Festsetzungen wird eine Abweichung von den Regelungen der Stellplatzsat- zung der Stadt ermöglicht. Danach ist im MI 3 für Praxisräume pro 25 qm Nutzfläche 1 KFZ-Stellplatz nachzuweisen. Dies ist zu vertreten, da das Ärztehaus sowohl fußläufig als auch mit öffentlichen Ver- kehrsmitteln gut zu erreichen ist; die Bus- und Bahnhaltepunkte befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Bauordnungsrecht

Aufgrund des konkreten Bauvorhabens wurde die bauordnungsrechtliche Festsetzung zu den Dachfor- men um die Pultdächer erweitert. Die Pultdächer dürfen eine Dachneigung von bis 30° haben.

Außerdem wird, wie für das gesamte Plangebiet auch, textlich geregelt, dass für untergeordnete Gebäu- deteile, Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO, Garagen und Carports Flachdächer zulässig sind.

8.3 Änderungen im Gesamtgebiet

Im Hinblick auf den in wesentlichen Teilen des Plangebiets vollzogenen Strukturwandel, aber auch auf- grund aktueller Erkenntnisse zum tatsächlichen Regelungsbedarf auf der Ebene des Planungsrechts, können verschiedene Vereinfachungen des Festsetzungsapparats der rechtskräftigen Planung vorge- nommen werden.

Verschiedene planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen, die offensichtlich aus dezidierten gestalterischen Überlegungen entwickelt waren, werden nicht mehr beibehalten. Begründet ist das zum einen mit den sich abzeichnenden Veränderungen im Osten des Plangebiets, die sich – angefangen mit dem aktuell vorgesehenen Ärztehaus – nicht ohne weiteres in den in der Entstehungszeit des Plans und angesichts der Aufgabe, größere Teile des Bahnhofsumfeldes neu zu ordnen, vorgesehenen stadträum- lichen Kontext einfügen. Zum anderen lassen sich aus der außerordentlich vielgestaltigen heutigen Situa- tion – Reste alter Bebauung, neue Bebauung in der Bahnstraße, der letztendlich ebenso „auf der grünen Wiese“ vorstellbare Discounter, last but not least die ähnlich vielgestaltige Umgebung zum Beispiel auf der Südseite der Bad-Nauheimer-Straße – kaum besondere Gestaltungsregeln ableiten.

Im Übrigen wurde der größte Anteil der textlichen Festsetzungen unverändert übernommen, um die Auswirkungen auf die am bisherigen Planungsrecht orientierte Bestandssituation gering zu halten.

Im Einzelnen werden folgende Festsetzungen geändert oder angepasst:

Art der baulichen Nutzung

Die Festsetzungen konzentrieren sich auf den Ausschluss der Nutzungen, die im Gebiet definitiv nicht erwünscht sind (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten und Betriebe mit sexuellen Ange- boten). Damit werden – unter Bezug auf § 1 Abs. 9 BauNVO – bestimmte allgemein zulässige Nutzungen und – unter Bezug auf § Abs. 6 BauNVO – die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten i.S. von § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO im gesamten Plangebiet ausgeschlossen. Im Detail wird der Spielraum durch die Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben erhöht. Ebenso sind auch Einzelhandelsbetriebe im ge-

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samten Plangebiet zulässig und ausdrücklich – aufgrund der zentralen und gut angebundenen Lage – erwünscht.

Maß der baulichen Nutzung

Für die Mischgebiete 1, 2 und 4 wird analog zum MI 3 die GRZ2 ebenfalls angepasst. Ermöglicht wird die nach BauNVO ohnehin zulässige Überschreitung der GRZ, wonach die Grundflächenzahl durch die Grundflächen von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf.

Für das Mischgebiet 2 greift dabei die Ergänzung des § 19 BauNVO, wonach die Grundflächenzahl um bis zu 50 % höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden darf. Dies wird in der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen klargestellt.

Die oben bereits erwähnte Streichung der Festsetzung einer Mindest-Wandhöhe gilt ebenfalls für die restlichen Baugebiete.

Bauweise / Baulinie /Baugrenze

Es hat sich gezeigt, dass die an sich städtebaulich wünschenswerte Akzentuierung der Ecksituation Raif- feisenstraße / Bad Nauheimer Straße nicht zu „erzwingen“ und mit den ebenfalls plausiblen Anforderun- gen des Ärztehauses nicht in Deckung zu bringen ist. Nach Abwägung des für und wider wird der bauli- che Spielraum durch die Festsetzung von Baugrenzen erweitert.

Die bereichsweise Anpassung der Baugrenzen im MI 4 berücksichtigt die inzwischen ausparzellierten Grundstücke. Im westlichen Bereich an der Raiffeisenstraße werden zusammenhängende überbaubare Fläche mit einem Abstand von 6 m zur rückwärtigen Nachbargrenze festgesetzt.

Auch für diese Bereiche gilt nicht mehr die Festsetzung, dass Balkone, Loggien und Terrassen die fest- gesetzten Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO um maximal 1,50 m Tiefe auf bis zu 50% der Ge- samtbreite der jeweiligen Fassade überschreiten dürfen.

Das gleiche gilt für die Festsetzung von Firstrichtungen sowie die Festsetzung, dass die Außenwand von Gebäuden auf den straßenzugewandten Seiten parallel bzw. rechtwinklig zur jeweiligen Erschließungs- straße zu errichten ist, die ersatzlos für das Gesamtgebiet gestrichen werden.

Erschließungsflächen / Verkehrsflächen

Die innere Erschließung des Gebiets zwischen Raiffeisenstraße und Bahnstraße wird auf eine kurze Stichstraße reduziert. Mit dieser können einerseits Stellplätze des Ärztehauses erschlossen werden. An- dererseits werden so Erschließungsoptionen im Hinblick auf die weitere bauliche Entwicklung im MI 4 of- fen gehalten.

Im nordöstlichen Bereich des MI 2 wird ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt, um die in diesem Bereich bereits vorhandene Haltestelle mit dem Bahnhofsvorplatz von Fahrzeugen frei zu halten.

Für die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Haltestelle Bahn wird außerdem textlich klarge- stellt, dass für die im Bereich der Wartehalle befindliche Fahrradabstellanlage der gem. HBO geforderte Grenzabstand unterschritten werden kann.

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Außerdem erfolgt eine textliche Ergänzung, dass in den Flächen für Stellplätze im MI 2 ("St") Garagen, und Carports nicht zulässig sind. Allerdings sind neben KFZ-Stellplätzen die nutzungsbedingt notwendi- gen und üblichen Nebenanlagen für Kunden und Gebäudetechnik (wie z.B. Abstellanlagen für Einkaufs- wagen, Fahrradstellplätze, Gastank) bis 20 qm je Anlage und Werbeanlagen in dieser Fläche zulässig.

Bauordnungsrecht

Auch für das Gesamtgebiet wird textlich klargestellt, dass für untergeordnete Gebäudeteile, Nebenanla- gen gem. § 14 BauNVO, Garagen und Carports Flachdächer zulässig sind.

9 Landschaftsplanung / Eingriff- und Ausgleich

Im vereinfachten Verfahren kann von der Umweltprüfung und dem Umweltbericht abgesehen werden. Eine Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich erfolgt nicht, insbesondere weil die Änderung die Grundzü- ge des Maßes der baulichen Nutzung nicht berührt.

Grundsätzlich wurden die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zur Landschaftsplanung aus der rechtskräftigen Planung übernommen. In diesen Rahmen wurde klargestellt, dass aufgrund des ange- wandten beschleunigten Verfahrens Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu er- warten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. Ein Ausgleich der Eingrif- fe war daher nicht erforderlich.

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf die 2010 erstellte naturschutzfachliche Prüfung, in deren Rahmen Geländebegehungen und Untersuchungen mit Empfehlungen zur Fauna durchgeführt wurden.

10 Quellen

Diverse Planunterlagen der Stadt Reichelsheim, unter anderem • Rechtskräftiger Bebauungsplan von 2011 mit Begründung und Gutachten • Planunterlagen zum Ärztehaus von 2019 • Verkehrsplanung

Sowie • FICKERT/FIESELER: BauNVO, 7. Aufl. 1992 und 11. Aufl. 2008, Kohlhammer, Stuttgart • RIXNER/BIEDERMANN/STEGER (HG): BauGB / BauNVO - Systematischer Praxiskommentar, Bundesanzeiger Verlag, Köln, 2010 • SCHWIER: Handbuch der Bebauungsplan-Festsetzungen, 2002, C.H.Beck, München • SPANNOWSKY/HORNMANN/KÄMPER: 2018 – BauNVO Kommentar, C.H.Beck, München • SPANNOWSKY/UECHTRITZ: 2018 – BauGB Kommentar, C.H.Beck, München

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