PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2016 - 2021 © mairie

VIVRE ENSEMBLE

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TABLE DES MATIÈRES

LA DÉMOGRAPHIE ...... 4 1. UN TERRITOIRE POLARISE PAR LA VILLE DE ...... 4

2. UNE FORTE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI S’INSCRIT DANS LA DUREE ...... 5

3. UN PROFIL URBAIN AFFIRME PAR LA STRUCTURE PAR AGE DE LA POPULATION ...... 8

4. DES DYNAMIQUES DEMOGRAPHIQUES CONTRASTÉES ...... 9

L’HABITAT ...... 12 1. LA CROISSANCE DU PARC ET SA RÉPARTITION ...... 12

2. TYPOLOGIE DES LOGEMENTS ...... 18

3. L’OCCUPATION DU PARC ...... 24

4. LA CONSTRUCTION NEUVE ...... 43

5. LES BESOINS SPÉCIFIQUES ...... 57

Préambule ...... 69 Les principes du scénario du SCOT ...... 70

Les orientations du PLH ...... 72

1. Produire les logements adaptés pour l’accueil de la population et la satisfaction des besoins des habitants du territoire ...... 73

2. Organiser les moyens de production de l’offre ...... 74

3. Poursuivre et accentuer une politique foncière publique, afin de favoriser le renouvellement urbain ...... 75

4. Poursuivre le développement d’une offre locative sociale abordable et adaptée .... 75

5. Diversifier l’offre de logements ...... 79

6. Préserver la qualité de vie ...... 80

7. Mobiliser et entretenir le parc ancien ...... 82

8. Répondre aux besoins des publics spécifiques :...... 83

9. Observer et évaluer la politique publique de l’habitat ...... 84

1. PRODUIRE LES LOGEMENTS ADAPTÉS POUR L’ACCUEIL DE LA POPULATION ET LA SATISFACTION DES BESOINS DES HABITANTS DU TERRITOIRE ...... 86

2. ORGANISER LES MOYENS DE PRODUCTION DE L’OFFRE ...... 87

3. POURSUIVRE ET ACCENTUER UNE POLITIQUE FONCIÈRE PUBLIQUE, AFIN DE

FAVORISER LE RENOUVELLEMENT URBAIN ...... 92

4. DÉVELOPPER L’OFFRE LOCATIVE SOCIALE ...... 97

5. DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS ...... 106

6. PRÉSERVER LA QUALITÉ DE VIE DU TERRITOIRE ...... 110

7. POURSUIVRE L’AMÉLIORATION DU PARC ...... 111

8. RÉPONDRE AUX BESOINS SPÉCIFIQUES...... 115

9. Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat ...... 122

Budget dédié à la politique de l’habitat retenu dans le PLH ...... 125

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SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC

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LA DÉMOGRAPHIE1

1. UN TERRITOIRE POLARISE PAR LA VILLE DE VANNES

1.1. Vannes, pôle d’une aire urbaine plus grande que l’agglomération

Vannes agglo regroupe 24 communes pour 133 015 habitants, Vannes en concentre près de 40%, soit 52 784 habitants à l’issue du Recensement de la Population de 20112. L’aire urbaine de Vannes compte 33 communes (145 950 habitants en 2010), soit 3 communes de plus que le périmètre défini en 1999 (Saint-Guyomard, Grand-Champ et Le Bono).

L’évolution du périmètre de l’aire urbaine de Vannes traduit l’extension de l’influence du pôle de Vannes relayée par des communes qui se structurent en pôle secondaire. Les aires urbaines au contact de celle de Vannes (, , , , , Grand-Champ et Locminé) constituent autant de points d’appuis qui participent à la structuration de sa couronne périurbaine et de l’espace rural du Sud Est du .

1.2. Répartition de la population au sein de Vannes agglo

Nombre d’habitants par commune en 2011 Source : INSEE (population municipale) Population Poids dans 2011 l’agglomération La répartition de la population sur Arradon 5 454 4% les 23 communes autres que la ville- Baden 4 199 3% centre témoigne d’une grande Elven 5 411 4% diversité de situations. Le Hézo 740 1% Cinq communes, toutes situées dans Île-aux-Moines 625 0% Île-d'Arz 243 0% le golfe du Morbihan, comptent Larmor-Baden 844 1% moins de 1 000 habitants. Meucon 2 166 2% Les communes les plus peuplées, en 3 139 2% dehors de Vannes, se situent en Noyalo 780 1% continuité de la ville centre : Saint- 4 815 4% Avé au Nord, Séné et Theix à l’Est, 6 015 5% Ploeren et Arradon à l’Ouest. 2 399 2% Elven, située au Nord de Saint-Avé 10 559 8% l’agglomération, est la seule Saint-Nolff 3 712 3% commune de plus de 5 000 habitants Séné 8 741 7% 3 234 2% qui ne soit pas au contact de 3 823 3% Vannes. Theix 6 726 5% ère Trédion 1 102 1% 1 couronne : Arradon, Plescop, Treffléan 2 042 2% Ploeren, Saint-Avé, Saint-Nolff, Séné et La Trinité-Surzur 1 312 1% Theix. ème Vannes 52 784 40% 2 couronne : Baden, Elven, Le Hézo, Bono 2 150 2% l’Île aux Moines, l’Île d’Arz, Larmor- 1ère Couronne 46 022 35% Baden, Le Bono, Meucon, Monterblanc, Noyalo, Plougoumelen, Sulniac, Surzur, 2ème Couronne 34 209 26%

Vannes agglo 133 015 100%

La population est concentrée sur le pôle urbain de Vannes, Saint-Avé, Theix, Séné, Arradon, Ploeren.

1 Le chapitre « démographie » est repris et adapté du diagnostic du SCOT réalisé par Futurouest. 2 Les données du RP 2011 de l’INSEE permettent une comparaison avec celles des RGP de 1990 et 1999. C’est pourquoi elles sont utilisées pour illustrer les grandes tendances d’évolution sur le territoire. 4

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2. UNE FORTE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI S’INSCRIT DANS LA DUREE Le taux moyen de croissance annuelle de la population de 1999 à 2010 pour Vannes agglo est de 1,40%/an, un taux supérieur à ceux des territoires de référence sur cette même période ( 0,65%/an, Bretagne 0,87%/an, Morbihan 1,04%/an).

2.1.Une croissance démographique soutenue, marquée par un net accroissement périurbain

Evolution de la population des communes et quartiers IRIS de Vannes agglo de 1999 à 2009 Source : INSEE

Au sein de l’agglomération, la dynamique est différenciée entre la partie périurbaine en fort accroissement, et deux secteurs plus stables voire en diminution :  les communes du Golfe du Morbihan (Ile aux Moines, Ile d’Arz et Larmor-Baden) confrontées aux limites de leur caractère insulaire pour générer du développement ;  Vannes avec un ralentissement démographique, voire une diminution de la population dans certains quartiers (Conleau, Trussac, …). Elle trouve un équilibre avec une augmentation dans d’autres quartiers : Tohannic, Beaupré-La Lande, St-Guen–Bilaire–Ménimur pavillonnaire.

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Taux moyen d’évolution annuelle du nombre d’habitants en 2011 Source : INSEE Population 2011 Poids dans l’agglomération Arradon 1,2% 1,0% Baden 1,8% 1,9% Elven 3,6% 0,8% Le Hézo 2,5% 3,4% Île-aux-Moines 0,2% -0,1% Île-d'Arz 0,4% -1,1% Larmor-Baden -1,0% 1,8% Meucon 4,6% 1,6% Monterblanc 4,0% -0,3% Noyalo 1,3% 1,3% Plescop 2,3% 2,4% Ploeren 3,5% 4,4% Plougoumelen 2,6% 1,5% Saint-Avé 2,0% 2,0% Saint-Nolff 1,0% 0,1% Séné 0,9% 2,7% Sulniac 3,2% 1,0% Surzur 3,8% 1,7% Theix 2,5% 1,4% Trédion 1,8% 0,2% Treffléan 2,9% 0,0% La Trinité-Surzur 7,2% -0,2% Vannes 0,2% 1,4% Bono 1,2% 0,7% 1ère Couronne 1,9% 2,0% 2ème Couronne 2,9% 1,0% Vannes agglo 1,4% 1,5%

2.2.Une combinaison de la croissance naturelle et de flux migratoires positifs

Le solde migratoire est positif dans toutes les communes de Vannes agglo, à l’exception de deux communes : Larmor-Baden et Vannes. Le solde naturel positif (naissances supérieures aux décès) de Vannes agglo s’est maintenu à un niveau constant depuis plusieurs décennies. L’accélération de la croissance démographie a été soutenue par une arrivée de nouveaux habitants. Le solde migratoire a doublé en deux décennies.

Soldes naturel et migratoire de Vannes agglo Source : INSEE

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La destination des migrants au départ de Vannes met en évidence les communes au contact de la ville-centre, selon une logique de desserrement du pôle urbain (Arradon, Ploeren, Saint-Avé, Séné, Theix…) qui s’étend à la couronne périurbaine. Ce mouvement prend appui sur les pôles secondaires localisés dans l’aire d’influence de Vannes (Auray, Grand-Champ, Locminé, Elven, Malestroit, Questembert…).

Commune de résidence de la population habitant Vannes 5 ans avant 2008 Source : INSEE

L’arrivée de nouveaux habitants dans le territoire du SCOT-PLH bénéficie davantage aux communes pôles en relais de la ville de Vannes (Saint-Avé, Ploeren, Elven, Theix). La recherche d’un cadre de vie de qualité constitue un élément d’attractivité qui oriente les flux démographiques.

Un tiers des migrations résidentielles est en provenance de l’extérieur du Morbihan et des départements limitrophes. Cette tendance est plus intense dans quelques communes du Golfe du Morbihan (Arradon, Baden, Le Bono, Ile d’Arz, Séné, …). L’attractivité du territoire est portée par l’image du cadre de vie, qui bénéficie de la proximité du littoral. La pression résidentielle sur ce secteur participe à la génération d’une couronne périurbaine en rétro- littoral, avec cet accueil de populations d’origine diverse dans toutes les communes, en lien avec le phénomène de l’accession à la propriété (voir plus loin).

L’analyse comparée par lieu d’origine des catégories socioprofessionnelles (CSP) montre la mobilité des différentes CSP.

La population originaire de l’extérieur de la Bretagne est particulièrement élevée pour les cadres et professions intellectuelles supérieures et les chômeurs (mais cette dernière catégorie compte peu de personnes en valeur absolue).

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Les cadres et professions intellectuelles supérieures sont plus présents au sein de la population dans les communes du Golfe du Morbihan (Arradon, Baden, Le Bono, Noyalo…). Les migrations résidentielles de cette CSP participent à consolider ce phénomène, et elles contribuent à enrichir la mixité sociale pour d’autres communes. Ces dernières qui enregistrent davantage une arrivée de cadres et professions intellectuelles supérieures venant de l’extérieur de la commune, sont principalement des communes qualifiées de pôles relais au sein de l’agglomération (Saint-Avé, Elven, Surzur, …). Leur offre d’équipements et services et leur cadre de vie constituent des facteurs d’attractivité reconnus.

3. UN PROFIL URBAIN AFFIRME PAR LA STRUCTURE PAR AGE DE LA POPULATION

3.1. Une segmentation générationnelle du territoire

Dans un contexte généralisé de vieillissement de la population, Vannes agglo est segmentée : l’indice de vieillissement, classe d’âge des 60 ans et plus par rapport à celle des moins de 20 ans, met en évidence les communes du Golfe du Morbihan plus âgées : Ile-aux-Moines, Ile- d’Arz, Larmor-Baden. La couronne périurbaine ressort comme plus jeune, en particulier les communes de la deuxième couronne (Sulniac, La Trinité-Surzur, Treffléan, Monterblanc, Elven, Meucon). La commune de Trédion apparaît en position transitoire entre cette couronne périurbaine jeune et le secteur rural plus âgé.

Le secteur périurbain, en dépit de l’accueil de populations jeunes, tend également au vieillissement de la population, à l’exception d’Elven et Treffléan qui s’inscrivent dans un processus de rajeunissement. L’existence simultanée d’une attractivité de populations jeune et âgée participe à la génération de mixités générationnelles dans toutes les communes, avec des populations à la recherche de la qualité du cadre de vie et de services disponibles dans un bassin de proximité.

3.2. Une concentration des plus agés dans les pôles

Le poids des personnes de 75 ans et plus confirme le positionnement de Vannes agglo.

La concentration de la population de 75 ans et plus précise le contraste entre le littoral et la couronne périurbaine plus jeune. Le cœur de l’agglomération apparaît comme le secteur avec le plus fort taux de personnes de 75 ans et plus, en particulier dans le centre d’Arradon et certains quartiers de Vannes proches du centre-ville (Est péri-centre-ville, Rohan, Trussac, caserne centre hospitalier…). Cette répartition en relatif des 75 ans et plus, à laquelle s’ajoute la présence en nombre de personnes de cette classe d’âge, atteste d’une concentration au sein des pôles du territoire. Cette dynamique démographique révèle une adéquation croissante entre la localisation de cette population âgée et l’offre de services et d’habitat adapté pour les personnes dépendantes.

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Population âgée de 75 ans et plus dans les quartiers (2009) Source : INSEE

4. DES DYNAMIQUES DEMOGRAPHIQUES CONTRASTÉES

4.1. Une petite taille des ménages, à nuancer selon les secteurs du territoire

De la fin des années 1960 à 2011, l’évolution de la taille moyenne des ménages marquée par une baisse prononcée du nombre de personnes par ménage à partir des années 1990, est la conséquence du vieillissement de la population (intégrant la décohabitation des jeunes), l’accroissement des séparations des ménages et la place des étudiants. De 1999 à 2011, la taille des ménages est passée de 2,37 à 2,09, soit une diminution de 12%. Cette diminution est particulièrement accentuée sur la 1ère couronne, marquant le vieillissement « classique » de communes très familiales dont les enfants décohabitent. À Vannes, le vieillissement est plus marqué, moins rapide dans son évolution car déjà sous le seuil de 2 personnes par ménages, en lien avec un peuplement d’étudiants et de personnes âgées. TMM 1999 TMM 2011 Vannes agglo 2,37 2,09 Vannes 2,08 1,81 1ère Couronne 2,73 2,28 2ème Couronne 2,63 2,38

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La taille moyenne des ménages illustre ainsi le contraste entre le cœur d’agglomération et le secteur insulaire, par rapport à la couronne périurbaine qui a des ménages de plus grande taille. Les flux démographiques externes contribuent à une structuration des ménages de plus grande taille dans les communes les plus jeunes de l’agglomération. A l’inverse, plusieurs quartiers de la ville de Vannes et nettement plus les communes du secteur insulaire, sont marqués par une plus petite taille des ménages.

4.2. Une juxtaposition des populations selon leur niveau de ressources

Caractéristique commune aux agglomérations de la péninsule bretonne, la concentration des hauts revenus fiscaux médians est marquée sur la première couronne des agglomérations. Elle est renforcée dans le contexte de Vannes agglo par l’attrait du Golfe du Morbihan.

Le cœur de l’agglomération et sa première couronne constitue également un secteur où les familles monoparentales sont plus présentes dans la composition des ménages. Cet indicateur permet d’identifier les secteurs qui rencontrent des situations de précarité plus prononcées, notamment les quartiers de Ménimur et Kercado à Vannes. Les mixités sociales s’opèrent ici selon un principe de juxtaposition des catégories de population dans le cœur de l’agglomération.

4.3. Des contrastes de revenus révélateurs des inégalités dans le territoire

L’augmentation du montant moyen des revenus fiscaux de Vannes agglo tend à rejoindre le niveau le plus élevé du secteur du Pays de Vannes situé sur le littoral.

La dynamique des revenus est nuancée dans Vannes agglo avec une quasi-stagnation de la part des foyers fiscaux imposables et une diminution de la part des foyers fiscaux relevant des traitements et salaires, en lien avec l’accroissement des rentes de retraite.

Le ralentissement de la hausse du taux des foyers fiscaux imposables s’observe nettement dans la ville de Vannes, et dans une moindre mesure sur les communes du Golfe du Morbihan. Elle tend à se concentrer dans le cœur de l’agglomération pour bénéficier par exemple d’un accès aux logements abordables et de solutions de mobilité.

L’analyse de la structure des revenus précise le niveau d’inégalité de revenu entre les ménages. Si chaque niveau de revenu demeure supérieur aux moyennes des territoires de référence – révélateur d’une pauvreté locale moins intense – l’écart des niveaux de revenus les plus aisés (8e et 9e décile) par rapport aux autres tranches constitue un facteur d’inégalité au sein de Vannes agglo. La concentration de ces revenus les plus aisés, générés notamment par certaines catégories sociales, s’observe dans le cœur de l’agglomération.

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Mise en perspective de la structure des revenus (par décile) Source : INSEE-DGI (traitement Maison de l’Emploi du Pays de Vannes)

RÉSUMÉ

Une agglomération attractive et dynamique tant en terme démographique qu’en matière d’emplois, dans un territoire du Sud Morbihan aux tendances également favorables.

Un territoire diversifié en terme de structure urbaine et de composition sociodémographique.

Un vieillissement plus marqué sur Vannes et le littoral.

La présence de ménages de CSP supérieures et de forts revenus.

Des écarts de revenus qui illustrent une grande diversité sociale.

Une taille moyenne contrastée qui met en évidence des cycles de vieillissement et de peuplement.

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L’HABITAT3

1. LA CROISSANCE DU PARC ET SA RÉPARTITION

1.1. Une croissance régulière et soutenue du parc de logements

Le parc de l’agglomération compte près de 70 000 logements en 2010, en forte progression régulière depuis des décennies, autour de + 3% annuel, et notamment au sein des communes de la 1ère couronne. Les communes de la deuxième couronne ont connu des périodes d’évolution variables, en lien avec l’exode rural et/ou le développement balnéaire. Depuis 1999, le développement de la construction neuve associé à la recherche d’un foncier moins onéreux a porté leur croissance.

Taux d’évolution annuel du parc de logements depuis 1968 (INSEE)

1.2. Une progression notable des résidences principales

Le parc de logements est constitué de Résidences Principales (R.P.) à 85%, soit une stabilité relative de leur proportion : 87 % en 1999, et un retour à la situation de 1990. 77 % d’entre elles sont concentrées sur Vannes et la 1ère couronne, avec près de la moitié du parc à Vannes (45 %).

Évolution du parc de résidences principales depuis 20 ans (INSEE)

1990 1999 2011 Vannes agglo 35888 85% 46403 87% 61252 85% Vannes 18374 90% 23877 90% 27766 88% 1ère Couronne 9914 89% 13355 91% 19519 89% 2ème Couronne 7600 72% 9171 74% 13967 77%

La croissance du nombre de résidences principales est sensible, + 30 % depuis 1999. En revanche la répartition territoriale a fortement évolué. La part de RP dans le parc s’accroît en 2ème couronne quand elle faiblit modérément mais régulièrement dans les secteurs centraux. Jusqu’en 1990, Vannes partageait l’essentiel de la croissance avec la 1ère couronne (respectivement +30 et +35%) au cours de la décennie 82-90. La seconde couronne connaissait un développement plus mesuré, de moins en moins marqué au fur et à mesure de l’éloignement du centre.

3 De nombreuses données statistiques et graphiques sont issues des différentes productions et analyses élaborées par l’observatoire de l’ADIL 56. 12

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Au cours de la dernière décennie, Vannes a perdu son rôle moteur et ce sont les communes périphériques et plus particulièrement la 2èm couronne qui ont connu la plus forte croissance, avec respectivement + 41 % et + 49 %.

Répartition communale et par quartier des résidences principales (INSEE 2009)

1.3. Un parc de résidences secondaires logiquement concentré sur le littoral

Le territoire compte 5 778 résidences secondaires et logements occasionnels (RS) au RP 2011, soit 8% du parc de logements. Il est essentiellement concentré sur la frange littorale qui en accueille 74 %. Ville-port à fort patrimoine historique, Vannes avec un taux de 8%, compte pour 24 % du parc de résidences secondaires, concentrées notamment le long du port et dans la vieille ville.

La 1ère couronne, puis la 2èm couronne, voient leur part de RS se réduire au profit des RP. En dehors du littoral, Trédion compte également une proportion de résidences secondaires non négligeable, bien que leur nombre ai fortement diminué sous la pression de la demande en logements permanents (76 en 2010 pour 116 en 1999 – soit 25 % de son parc).

Parc de résidences secondaires et logements occasionnels (INSEE)

1990 1999 2011 Vannes agglo 4035 9,6% 4470 8,4% 5778 8,1% Vannes 824 4,0% 941 3,6% 1412 4,5% 1ère Couronne 857 7,7% 864 5,9% 1174 5,4% 2ème Couronne 2354 22,4% 2665 21,6% 3192 17,6%

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1.4.Une vacance réduite mais ciblée

Le taux de vacance en 2011 est de 6,5 % avec 4651 logements vacants. Il est en progression par rapport à 1999 où il était inférieur à 5 %. Globalement c’est un taux encore mesuré, qui correspond à une certaine détente du marché.

Évolution du parc de logements vacants (INSEE) 1990 1999 2011 Vannes agglo 4035 4,9% 2555 4,8% 4651 6,5% Vannes 824 5,7% 1569 5,9% 2489 7,9% 1ère Couronne 857 3,0% 477 3,2% 1148 5,3% 2ème Couronne 2354 5,4% 509 4,1% 1015 5,6%

La situation varie cependant selon les territoires : . la moitié des LV recensés est concentrée sur Vannes pour un taux de 7,9%, plus particulièrement dans certains quartiers. . Dans les communes de la 1ère couronne, le taux de LV atteint 5,3 %, soit un taux juste suffisant pour assurer une bonne rotation dans le parc et qui traduit une pression assez forte. . Il progresse dans la deuxième après une période de très faible représentation.

Les données Filocom 2011, permettent de préciser certains motifs de cette vacance, même si le secret statistique (moins de 11 logements ou secret statistique induit) ne permet pas de disposer d’une information précise dans toutes les communes.

Âge des logements vacants sur Vannes agglo en 2011 (Filocom)

La vacance se concentre dans les logements récents, indiquant une certaine inadaptation de la construction récente au marché. Ceci soit : . en quantité : trop de logements construits par rapport à la demande ; . en qualité : le collectif fait apparemment les frais de la vacance (les deux-tiers des LV dans l’agglomération, près de 9 logements sur 10 à Vannes). La vacance traduit également un ralentissement du rythme des ventes ou des mises en location en lien avec la crise économique prolongée. Ces proportions sont bien au-delà de la situation morbihannaise qui apparaît plus équilibrée.

Ainsi, la vacance des logements n’est pas qu’imputable aux logements anciens ou dégradés, mêmes si certains d’entre eux sont effectivement vacants (24 % des logements vacants sont 14 15 construits avant 1949). Les effets des OPAH et la pression immobilière ont permis de favoriser la reprise du parc ancien et d’éviter son obsolescence, valorisant ainsi la trame bâtie ancienne. Il reste cependant encore des efforts de réhabilitation du parc ancien à Vannes, notamment dans le centre-ville afin d’améliorer la mobilisation des logements.

1.5.La destination des logements produits

Comme dans la plupart des régions françaises, la construction neuve a connu une période euphorique au début du millénaire. Si Vannes, sa première couronne et certaines communes littorales ont toujours connu un rythme constructif « tonique », le seuil de 2005 à 2007 avec près de 2000 logements par an n’avait jamais été atteint jusqu’alors. Au cours de ces 3 années, c’est la deuxième couronne qui a accueilli ces logements en « surnombre », leur quantité restant plutôt stable à Vannes et la première couronne. Sur le reste de la période, le développement de la construction neuve a concerné l’ensemble du territoire. Il s’est plus fortement rétracté ces dernières années sur la deuxième couronne et dans la ville de Vannes.

Évolution de la construction depuis 2000 – moyenne triennale lissée logements commencés (ADIL 56-SITADEL-DREAL Bretagne)

La production de logements a été telle qu’elle a permis de satisfaire largement les besoins en logements nécessaires pour satisfaire le point mort. Il s’agit du nombre de logements à produire nécessaire pour satisfaire : . les besoins internes du parc (renouvellement, variation des résidences secondaires et variation des logements vacants) . les besoins inhérents aux évolutions du desserrement de la population (effets liés à la décohabitation des familles –départ des jeunes, aux séparations/divorces des ménages et au vieillissement des personnes âgées).

De 1999 à 2011, sur l’ensemble de l’agglomération, le point mort (1039 logements par an) a « consommé » 59 % des logements réalisés. Ce chiffre a été continuellement dépassé depuis 1999, y compris sur la période plus récente.

Points morts du 1-01-1999 au 1-01-2011 (INSEE – SITADEL – ADIL 56)

Vannes 1ère 2ème agglo Vannes couronne couronne Renouvellement 222 76 103 43 Variation des résidences secondaires 109 39 26 44 Variation des logements vacants 175 77 56 42 Desserrement des ménages 533 262 206 65 Total des besoins en logement à population 1 039 454 391 194 constante = point mort Construction neuve annuelle 1999-1-01-2011 1 770 536 695 539 15 16

À Vannes, en lien avec une taille moyenne des ménages faible, le point mort représente 85 % de la production de logements avec 454 logements par an. Depuis 2010, la construction reste sous la barre des 400 logements. Il a même atteint 231 logements en 2013 pour remonter en 2014. Il y a donc un impératif à produire du logement sur la ville-centre et favoriser l’accueil des ménages familiaux.

Sur la 1ère couronne, le nombre de logements nécessaire pour satisfaire les besoins du parc et de la population utilise 56 % de la construction neuve, avec une moyenne annuelle de 391 logements. Ce seuil a toujours été dépassé, sauf en 2012 avec 371 logements commencés. La diminution rapide de la taille moyenne des ménages sur ce territoire risque d’accroître les besoins minimums annuels les prochaines années. Pour rappel, cette diminution a déjà été la plus forte entre 1999 et 2011 avec – 0,45.

Enfin, la 2ème couronne a besoin de 194 logements chaque année pour maintenir sa population, soit 36% de sa production moyenne. La composition familiale des ménages (taille moyenne de 2,38, en diminution de 0,25) et la vocation du territoire à l’accueil des jeunes ménages en accession, laissent entrevoir une plus grande facilité à maintenir ce potentiel de croissance, même si là aussi, la construction neuve marque le pas depuis 2010 (rythme de 350 logements commencés les trois dernières années).

La moyenne annuelle de la construction neuve des 15 dernières années est globalement la même que les objectifs annuels moyens du PLH 2010-2015 par grand territoire.

On constate que : . Le rythme annuel du PLH 2010-2015 n’a pas été atteint compte tenu d’une conjoncture économique totalement bouleversée par la crise financière doublée de celle de la construction neuve ; . Cet objectif est largement supérieur aux besoins du point mort et poursuit globalement la dynamique constructive de la dernière décennie (hors 3 dernières années) en terme de quantité ; . Il est insuffisant à Vannes ; . Les cinq dernières années illustrent le fort tassement de la construction sur l’agglomération. Elle reste cependant d’un bon niveau sur la périphérie, notamment la 1ère couronne.

Construction neuve Objectifs construction Point mort / an /an 2010-2014* an PLH 2010-2015 1999-2011 VANNES AGGLO 1172 1 540 1 039 Vannes 325 28% 420 27% 454 44% 1ère couronne 518 44% 643 42% 391 38% 2ème couronne 329 29% 477 31% 194 19%

* hors résidence collective – source observatoire ADIL 56

En 2013, Vannes agglo comptabilise 980 logements commencés et Vannes seulement 231. La 1ère couronne résiste mieux, avec 473 logements, la 2ème poursuit elle aussi le phénomène de réduction de la construction neuve, 276 logements commencés. 2014 prolonge cette tendance avec cependant une reprise à Vannes : 974 logements commencés, dont 290 à Vannes, 408 dans la 1ère couronne et 276 dans la 2ème couronne.

Si cette tendance se poursuit, il y a un risque de voir Vannes se dépeupler au profit de la périphérie par manque de construction et de capacité d’accueil de familles. Il est donc indispensable de réévaluer cet objectif si la collectivité souhaite voir sa ville-centre garder son rang et son dynamisme. L’autre solution consiste en la reprise par des familles de logements existants. Ce renouvellement démographique dans le parc ancien est envisageable dès lors que ce patrimoine (bâti des années 60-70) se retrouve sur le marché, à prix correct

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17 pour y faire une réhabilitation indispensable. Selon certains interlocuteurs, ce phénomène serait partiellement en cours. Il constituerait alors pour Vannes une alternative essentielle à la construction neuve, difficile et onéreuse faute d’espace facile à urbaniser en nombre (beaucoup des opérations seront en renouvellement urbain).

RÉSUMÉ

Une croissance du parc de logement portée par les 1ère et 2ème couronnes, et donc plus orientée vers de la résidence principale.

La vacance est modérée mais s’accroît et est de plus en plus accentuée à Vannes et dans quelques communes rurales.

Elle est plus effective dans le parc récent et les logements collectifs. Signe d’une plus grande mobilité mais aussi d’une certaine inadéquation par rapport à la demande.

Dans le parc ancien, notamment dans le centre-ville de Vannes, elle illustre des besoins d’adaptation du parc.

La construction neuve, extrêmement soutenue pendant des années marque une forte pause en lien avec une crise économique prolongée.

La répartition de la construction neuve n’atteint pas le point mort de la ville de Vannes ce qui induit un risque de décroissance démographique et milite pour un renforcement de la production et un renouvellement démographique dans l’ancien.

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2. TYPOLOGIE DES LOGEMENTS

2.1.Un parc récent

Fort du développement majeur de la construction neuve, le parc de résidences principales de l’agglomération est récent. Plus du quart d’entre elles a été réalisé depuis 2000, soit plus de 16 500 résidences. 27 100 logements représentant 45 % du parc de RP datent des 25 dernières années. Comparativement au département du Morbihan, le parc apparaît plus récent bien que celui-ci ait aussi connu une forte dynamique constructive au début du millénaire : 21 % des RP construit depuis 2000 ; 32 % depuis 1990.

Répartition des résidences principales selon leur période de construction (FILOCOM 2011)

À l’intérieur de l’agglomération, certaines communes ont connu un développement récent particulièrement marqué, qui est venu bouleverser l’organisation urbaine et la composition socio-démographique. C’est particulièrement le cas des communes de la 1ère couronne (Saint- Avé, Plescop, Ploeren, Séné, …). C’est également le cas dans quelques communes de la 2ème couronne dont le parc de RP est majoritairement récent : La Trinité-Surzur, Le Hézo, Baden, Surzur, … Cette jeunesse du parc a de forts effets sur la qualité et la typologie des logements.

Elle joue également sur un autre facteur : la part de l’ancien, et notamment des bourgs, est réduite à la portion congrue. Dès lors les capacités de récupération du parc ancien et plus encore de renouvellement urbain sont parfois limitées, réduites à quelques îlots. En revanche, compte tenu du fort développement pavillonnaire effectué pendant des décennies sur de grandes parcelles, et de l’augmentation du coût foncier, il y a aujourd‘hui un phénomène de découpage parcellaire important. Sans être quantifiable précisément, il apparaît concourir à l’offre régulière de terrains à bâtir.

2.2.La maison individuelle domine, le collectif se développe

L’agglomération compte un parc essentiellement composé de maisons. Leur développement induit un étalement urbain sur l’ensemble de l’agglomération. Le phénomène de consommation foncière concerne toutes les communes, y compris rurales. Vannes abrite le nombre de collectifs le plus élevé avec 21813 appartements pour 9575 maisons en 2011. La proportion de collectifs entre les deux recensements change peu mais leur nombre progresse beaucoup plus vite que celui des maisons individuelles.

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La 1ère couronne connaît une transformation plus profonde de son environnement urbain avec un développement rapide du collectif : 981 appartements en 1999 pour 4322 en 2011 (3580 en 2010), soit une progression de 3440 unités. Le développement de l’individuel reste essentiel mais sa part se réduit globalement dans le parc de logements. Dans la 2ème couronne, le phénomène est moins intense, même s’il se poursuit avec 700 appartements en 1999, pour près de 2000 en 2011. Le taux reste modeste, et la part du collectif dans la production récente est ténue, mais elle s’accroît.

Dans un territoire rural, marqué par l’accession à la propriété en individuel, ce développement n’est pas toujours une évidence et la typologie des logements créés renvoie d’ailleurs à la typologie des logements vacants (cf. chapitre 1.3). Il y a donc une attention à porter au contenu programmatique des opérations. Du collectif peut-être, mais localisé au bourg, dans des dimensions propres à son environnement urbain et à des prix ou mode d’occupation adaptés au marché périphérique rural.

2.3. De grands logements

La part prédominante de la maison, et notamment de la maison récente, induit une taille élevée des logements : les territoires ruraux, au développement modéré de la construction neuve conservent une part encore importante de logements plus petits, disposant de moins de 5 pièces. En revanche, les secteurs géographiques ayant connu un fort taux de construction neuve, disposent d’un parc de grands logements.

Vannes, et plus particulièrement les quartiers Nord, Ouest et Centre concentrent des logements plus petits, en lien avec l’offre en collectif de petits appartements et studios dédiés notamment aux étudiants. Cette typologie recoupe également les quartiers du centre- ville au bâti ancien, serré, souvent rénové et transformé en petits logements. De fait, l’absence de grands logements familiaux à prix abordables sur la ville-centre y rend difficile le maintien des familles et contribue à leur « évasion » sur les communes périphériques. Part des logements de 100 m2 et plus (INSEE)

Au sein de l’agglomération, la part des grands logements recoupe également celle où la construction neuve a été soutenue, plus particulièrement la maison individuelle.

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2.4. Des logements confortables

Le caractère récent du parc et la forte dynamique de réhabilitation spontanée et organisée via de précédentes OPAH, ont engendré une amélioration notable du parc. Celui-ci est qualifié de « confortable » selon les données Filocom.

Selon l’étude effectuée par Eco Énergie Service dans le cadre du PIG précarité énergétique, près de 96% du parc de Vannes agglo dispose des trois éléments de confort (INSEE 2009) et 278 logements sont classés sans confort, notamment sans élément de chauffage, répartis entre 14 communes, soit 0,8% du parc. Les logements classés sans confort se concentrent plus dans la périphérie que sur Vannes.

De façon à être plus précis car les données INSEE sont partielles, l’étude préalable au PIG a également repéré les logements au confort dit « ordinaire », afin de cibler le potentiel d’amélioration énergétique. Dès lors, d’après les données fournies par le classement cadastral repris par FILOCOM près de 25 % du parc est concerné par un niveau de confort pouvant être amélioré (catégories 6 à 8) 4.

Le PIG est mis en œuvre depuis avril 2012. Ce dernier a été élargi à tous les propriétaires- occupants dans un dispositif nommé Opération Rénov’EE. Ce dispositif original est l’un des 1ers Guichet Unique et est identifié comme PRIS par le Ministère (Point Rénovation Info Service du PREH national). Tous les propriétaires occupants de Vannes agglo sont concernés par ce dispositif et peuvent prétendre à des conseils et une aide aux travaux d’économie d’énergie plus ou moins importante selon le niveau de ressources du ménage.

4Il existe huit catégories, de la catégorie 1 « grand luxe » à la catégorie 8 « très médiocre ». La catégorie 6 qualifiée « ordinaire » a pour description : « qualité de construction courante, faible développement des pièces, absence de confort fréquent dans les immeubles anciens, impression d’ensemble ordinaire ». Les catégories 1 à 5 correspondent à des logements considérés en bon état. Les catégories 6, 7 et 8 sont utilisées pour repérer le parc privé potentiellement indigne. 20

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2.5. La persistance de quelques logements très dégradés

Au regard des données issues de la Taxe d’Habitation repérant les catégories 7 et 8 et précisées dans les statistiques FILOCOM de 2011, le parc de résidences principales compte 404 logements au caractère très dégradé – La répartition typologique (locatif, propriété, copropriété n’est pas renseignée).

Logements dégradés par commune (FILOCOM 2009 ET 2011) Filocom 2009 Filocom 2011 En % des RP 2011 Arradon 16 Baden 27 21 1,1% Elven 51 43 2% Île-aux-Moines 12 Plougoumelen 19 18 1,9% Saint-Avé 29 29 0,7% Saint-Nolff 20 17 1,2% Séné 41 38 0,9% Sulniac 22 18 1,4% Surzur 33 29 1,9% Theix 19 17 0,6% Trédion 28 26 5,3% Tréffléan 15 12 1,6% Vannes 32 Bono 22 18 1,8% VANNES AGGLO 386 404 0,7% MORBIHAN 8 908 2,7% Les communes non renseignées sont soumises au secret statistique

2.6. La lutte contre le logement indigne

Dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées du Département du Morbihan (PDALPD) et du Plan Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI), le Pôle Habitat Indigne assure la coordination des interventions entre les partenaires.

Au 31/10/2014, 100 situations ont été repérées au sein du PDLHI dont 46% sur la commune de Vannes. Parmi ces situations, les locataires sont surreprésentés avec 75 % du total, alors que les propriétaires-occupants ne sont que 25 %. La place du collectif et des locataires est prégnante à Vannes, ce qui interroge sur la qualité des logements loués, y compris les logements réhabilités, et même ceux ayant fait l’objet d’aides dans le cadre des précédentes OPAH. À l’avenir, les locataires pourront bénéficier du soutien de l’association CSF (Confédération Sociale du Logement) pour les accompagner devant le tribunal d’instance afin de faire valoir leur droit.

Concernant les propriétaires-occupants, le pôle s’occupe de réaliser le montage des dossiers de projet de travaux. À ce titre, les « compagnons bâtisseurs » participent à l’accompagnement des ménages par l’auto réhabilitation en vue de la sortie d’insalubrité. Il s’agit d’accompagner des ménages plutôt jeunes qui n’arrivent pas pour diverses raisons (financière, technique, …) à réussir leur projet initial d’acquisition-réhabilitation

Actuellement deux projets seraient susceptibles d’être réalisés en 2014 : à Sulniac et Surzur.

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Détail des situations déclarées au pôle habitat indigne au 31/10/2014 (pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne)

Locataires Propriétaires-occupants TOTAL Diagnostic Maison appartement Maison appartement réalisé

ARRADON 2 1 3 1 BADEN 2 1 3 1 LE BONO 1 2 3 3 ELVEN 1 2 3 2 MEUCON 1 1 2 1 PLESCOP 3 3 2 PLOEREN 2 4 6 1 PLOUGOUMELEN 1 1 0 ST AVE 4 2 6 3 ST NOLFF 1 1 1 3 2 SENE 2 2 4 3 SULNIAC 1 4 5 3 SURZUR 2 4 6 6 THEIX 3 3 2 TREDION 2 2 2 TRINITE SURZUR 1 1 1 VANNES 9 31 4 2 46 31 VANNES AGGLO 29 42 22 2 100 64

2.7. Les copropriétées

En 2013, une étude pré-opérationnelle a été menée par le BE Eco Énergie Service afin d’évaluer l’existence de copropriétés dégradées sur le territoire et de mesurer les besoins d’intervention avec pour objectif d’intégrer les copropriétés dans le dispositif Rénovée. Cette étude a été réalisée à partir d’un recensement cadastral des copropriétés puis de l’envoi d’un questionnaire auprès des principaux syndics de copropriété. Le recensement des copropriétés a permis d’identifier 16 138 logements dans Vannes agglo au sein de 2 107 immeubles (Cadastre 2011). Vannes concentre à elle seule 87 % des logements pour 75 % des immeubles. Près de la moitié d’entre eux datent d’avant 1974. Les communes de la 1ère couronne recensent un peu plus de 300 immeubles, soit 14 % du total. Leur parc est plutôt très récent, seulement 25 % a été construit avant 1990. Potentiellement, sur l’ensemble du territoire, près de 1 500 immeubles construits avant 2000 seraient concernés par la rénovation énergétique.

Le parc de copropriétés du territoire est à majorité composé de petites copropriétés : 75% ont moins de 10 logements, et 99% de moins de 50 logements. Seulement 1% des copropriétés est potentiellement assujetti à la loi du 27 janvier 2012 (relative à la réalisation d’un audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots) : 1 à Le Bono et 27 à Vannes.

D’un point de vue de l’état du parc, l’étude a observé les catégories cadastrales (tout comme dans l’opération Rénovée). Il en ressort que 13 immeubles sont classés en catégories 7 ou 8, médiocre et très médiocre. Ils sont pour l’essentiel localisés à Vannes mais également à Elven, l’Île aux Moines, l’Île d’Arz et Larmor-Baden.

Enfin, ce parc est plutôt destiné à la location (48 %) qu’à une occupation par ses propriétaires (35%).

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L’étude a également lancé une enquête auprès de 36 syndics professionnels, 5 agences immobilières, 12 syndics non professionnels. 5 syndics seulement ont répondu.

« … les retours d’enquêtes ainsi que les échanges par téléphone avec les syndics et la participation à deux assemblées générales de copropriétaires permettent de relever certains points : - Les copropriétés mettent souvent de côté des travaux d’économie d’énergie coûteux pour les propriétaires, au profit de travaux de ravalement par exemple - Les copropriétaires et syndics semblent favorables à la réalisation de diagnostics sur les immeubles pour bénéficier d’un accompagnement dans le choix des travaux - Certaines copropriétés sont favorables à « servir » de copropriété « test » si Vannes agglo souhaite participer à leurs travaux de rénovation énergétique en mettant en place un dispositif spécifique - Selon les syndics, aucune copropriété ne semblerait être en « état dégradé », nécessitant de lourds travaux de rénovation - Les principaux problèmes mis en avant concernent le manque d’isolation thermique des logements (sensation de paroi froide), d’isolation phonique et l’humidité des logements (moisissures, manque de ventilation) - Plusieurs copropriétés se sont ou sont engagées dans des travaux d’amélioration : isolation de toiture terrasse, isolation des façades, remplacement de menuiseries, système de ventilation, … »

Au final, l’étude identifie deux freins à la mise en œuvre de travaux : Le manque d’accompagnement et le coût des travaux.

Il semble également selon le Pôle de l’Habitat Indigne qu’il puisse y avoir des logements dégradés ou inconfortables dans les copropriétés du centre-ville. Mais cette situation n’est pas précisément évaluée aujourd’hui.

RÉSUMÉ

Un parc récent, en lien avec une construction neuve soutenue.

Dans un parc de logements dominé par la maison individuelle, le logement collectif se développe fortement : il est largement dominant à Vannes et de plus en plus présent dans la 1ère couronne.

Le parc est confortable, mais possède encore de nombreuses capacités d’amélioration que l’opération RénovÉE permet en partie d’atteindre.

Il reste des logements dégradés et indignes même s’ils sont en nombre résiduel et sont pris en charge par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.

Bien que n’ayant pas de signes de copropriété dégradées, l’attention de Vannes agglo doit être portée sur elles car leur présence est délicate à déceler et les travaux complexes à mettre en œuvre.

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3. L’OCCUPATION DU PARC

3.1. Une population fortement renouvelée

Le territoire a vu sa population se développer et se renouveler fortement. La part des nouveaux résidents dans leur logement depuis moins de 5 ans représente près de 40 % des ménages en 2010. Ils sont 46 % à Vannes dont le caractère universitaire et le parc locatif expliquent cet état de fait. Dans d’autres communes, le développement récent a été tel qu’il a bouleversé la composition socio-démographique initiale, comme à La Trinité-Surzur avec 230 ménages sur un total de 485. De manière plus générale, le taux d’emménagés récents est plus modéré, plus inscrit dans la norme avec 35 % dans les communes de la 1ère couronne et 33 % dans celles de la 2ème.

Les résidants occupant leur logement depuis moins de 5 ans (INSEE RP 2010)

La durée d’occupation du logement est à relier au statut d’occupation. Là où les propriétaires-occupants sont nombreux, la durée d’occupation sera plus longue même si les reventes sont beaucoup plus fréquentes aujourd’hui. C’est ainsi que se dessine une cartographie d’un territoire à la population plus ancrée. Il représente une grande diversité de profils de communes : . au développement plus ancien – les ménages sont implantés depuis longtemps, la population est plus âgée, moins mobile (littoral, îles, mais aussi périphérie de Vannes). . au développement récent encore modeste. . à contrario les communes ou quartiers ayant une croissance soutenue et marquée par une plus grande diversité de l’offre, notamment locative, apparaissent (Saint-Avé, centre et Est Vannes, et toute une couronne de communes autour de Vannes et la périphérie Est).

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3.2. Une petite majorité de propriétaires-occupants

Les propriétaires-occupants restent majoritaires dans l’ensemble de l’agglomération, leur proportion se maintient : 59 % en 2011 pour 57,5% en 1999. Il y a une nette dissociation entre : . La ville centre où les propriétaires occupants (PO) sont minoritaires : 43 % des statuts d’occupation . La 1ère couronne où leur part reste forte avec 69 %, mais en diminution de 5 points par rapport à 1999 sous l’effet de la diversification du parc et de l’offre. . La seconde couronne, terre d’accession à la propriété, compte 75 % des RP occupées par leur propriétaire, en diminution légère par rapport à 1999, où ils représentaient 78 %.

Résidences Principales occupées par leur propriétaire (INSEE RP) Propriétaires occupants en Propriétaires occupants

2011 en 1999 Arradon 71% 73% Baden 78% 82% Elven 69% 74% Le Bono 74% 81% Le Hézo 77% 83% Île-aux-Moines 72% 68% Île-d ‘Arz 70% 80% Larmor-Baden 79% 75% Meucon 70% 85% Monterblanc 79% 75% Noyalo 78% 81% Plescop 69% 75% Ploeren 68% 78% Plougoumelen 82% 85% Saint-Avé 65% 69% Saint-Nolff 81% 83% Séné 66% 75% Sulniac 75% 76% Surzur 76% 76% Theix 74% 71% Trédion 79% 81% Treffléan 79% 81% La Trinité-Surzur 67% 79% Vannes 43% 40%

Vannes agglo 59% 58% Vannes 43% 40% ère 1 couronne 69% 74% ème 2 couronne 75% 78%

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3.3.Le locatif privé en plein essor

• Un développement massif du parc5

Depuis 1999, l’offre de locatifs privés a été fortement alimentée et s’est accrue de 2,4 % annuel pour atteindre près de 16 500 locatifs soit 27 % des RP. C’est une diversification majeure du parc qui s’est réalisée sur l’ensemble du territoire. C’est le même rythme de progression que celui du département.

Évolution du parc locatif privé dans l’agglomération (INSEE – réalisation ADIL 56)

De manière synthétique, le parc s’est accru de : . + 0,7 % par an à Vannes . + 5,9 % par an dans la 1ère couronne . + 7,9% par an dans la 2ème couronne

Ce développement est à relier à plusieurs phénomènes qui se sont parfois nourris les uns des autres. . L’ensemble des communes de Vannes agglo était en zonage Scellier, donc éligible aux défiscalisations pour la production de locatifs ; . La volonté de densifier les opérations, en lien avec le SCOT, le PLH, les lois Grenelle, a entraîné la construction d’appartements en collectif, bons produits pour investisseur ; . La cherté du foncier a, elle-aussi, milité pour une plus forte densification, seul moyen d’équilibrer des opérations ; . La demande en locatif était soutenue et nécessitait un fort développement du parc.

Sa présence est ainsi particulièrement remarquable sur Vannes qui concentre 70 % du parc et la 1ère couronne (près de 8 750 logements). Il est également très présent sur nombre de communes littorales (parc saisonnier ?) ou dans les communes pôle d’appui comme Elven, là où la diversification de l’offre est un élément marquant du parc de RP.

L’occupation du parc locatif privé concerne près de 24 460 personnes, le double qu’en 1999.

5 L’observatoire de l’Adil présente chaque année une étude sur les loyers du parc locatif privé. Ce suivi permet d’une part d’appréhender les évolutions du marché, mais également de disposer des niveaux de loyers effectués par enquête auprès des professionnels (15 partenaires enquêtés). L’essentiel des éléments de ce paragraphe en sont issus.

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Résidences Principales occupées par un locataire non HLM (INSEE RP 2011)

Locataires parc Locataires parc privé 2011 privé 1999 Arradon 504 399 Baden 256 158 Elven 438 250 Le Bono 225 120 Le Hézo 53 27 Île-aux-Moines 24 17 Île-d'Arz 21 10 Larmor-Baden 77 77 Meucon 164 49 Monterblanc 139 112 Noyalo 66 45 Plescop 490 200 Ploeren 512 152 Plougoumelen 134 71 Saint-Avé 901 576 Saint-Nolff 166 125 Séné 999 442 Sulniac 189 124 Surzur 267 164 Theix 484 367 Trédion 66 44 Treffléan 134 59 La Trinité-Surzur 98 36 Vannes 10 066 8 736 Vannes agglo 24 459 12 360

• Des logements chers Le marché reste cher, le deuxième du département derrière Auray avec un prix moyen de 8,9 €/m2 pour un loyer médian de 482 €. Sous l’impact du développement massif de l’offre, mais également en lien avec la crise économique actuelle qui réduit la mobilité des locataires, le marché montre des signes de détente avec une relative stabilité des loyers (+0,1% entre 2011 et 2012) puis une baisse de 0,2 % en 2013, ce qui n’était jamais arrivé selon l’analyse effectuée par l’ADIL 56. Selon l’analyse des loyers de l’ADIL en 2013 « Les grandes maisons, jusqu’alors épargnées par la relative morosité du marché locatif, subissent désormais le même mouvement. Enfin, la solvabilité des locataires de l’agglomération de Vannes reste problématique au regard de la progression des retards de paiement et d’impayés observés par les professionnels du territoire sur l’année 2013. Le montage des dossiers devient de plus en plus complexe. »

Les niveaux de prix et leur évolution sont variés selon les territoires. Ils sont plus élevés à Vannes : le prix au m2 du loyer d’ensemble y est de 9,4€/m2 alors que celui de marché (à relocation) s’y élève à 9,9€/m2.

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Les différences entre quartiers s’expriment et reflètent une géographie dynamique –les programmes neufs sortent et participent à la hausse des prix – certains secteurs sont chers et traditionnellement porteurs car proches du littoral – des quartiers au patrimoine ancien sont plus marqués d’une certaine obsolescence au regard des nouveaux programmes ou de leur environnement.

Dans la 1ère couronne, les loyers au m2 sont plus mesurés et après 2 années de hausse consécutives, leur progression a été moindre sur depuis 2011 : + 1,7% en 2012, +0.5% entre 2013 et 2014 avec un loyer médian à 8.6 €/m².

Dans la 2ème couronne, la tension sur les prix reste également très vive et les niveaux de prix des loyers médians ne montrent guère de différence avec ceux de la 1ère couronne. De fait l’éloignement n’entraîne pas d’effet sur les prix alors qu’a priori le foncier y est moins cher. Cependant au regard des loyers 2012, les montant médians en appartements sont tous en baisse.

Loyers médians en € du parc locatif privé en 20136 (Observatoire ADIL)

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces

Vannes Appartements 296 419 557 615 707 Maisons 553* 735 818 898

1ère couronne Appartements 323 410 538 662 775* Maisons 559 685 745 837

2ème couronne Appartements 380 500 598 Maisons 489* 540 686 760

* chiffre 2012

Dans ce contexte général, selon l’observatoire, le premier critère dans le choix du logement est d’abord le prix. La localisation géographique et le confort du logement viennent ensuite. Ceci indique d’abord une contrainte qui s’exerce sur des locataires qui sont obligés de restreindre leur recherche et leur capacité de choix en fonction du critère budgétaire, et deviennent captifs d’un marché qui ne leur est pas totalement ouvert. Elle peut impliquer par la suite des difficultés possibles à se maintenir dans un logement ou une commune qui ne constituent pas le choix réel du locataire et s’avèrent ne pas convenir : trop grand éloignement du logement par rapport au travail ou études, mauvaise isolation et difficulté à honorer les charges, taille du logement inadaptée, …. Par ailleurs, ce phénomène peut entraîner un recours aux aides sociales et peser sur les budgets des CCAS. Enfin, cette offre peut, au final, ne réduire la pression sur le locatif social que pour un temps donné et seulement pour une partie de la population potentiellement locataire.

En effet, la répartition des revenus annuels des ménages locataires dans Vannes agglo montre une échelle de revenus s’étageant de 1873 € annuel pour le 1er décile à plus de 53 000€ pour les 10 derniers pourcents de la population.

Le graphique ci-dessous fait correspondre les niveaux de revenus disponibles pour le logement (soit 33% du revenu mensuel) et l’offre existante selon les prix médians identifiés par l’Observatoire de l’Adil.

Par exemple pour le 1er décile, aucune offre dans le parc locatif privé ne peut correspondre à leur capacité financière. Pour la population du 2ème décile, avec une capacité de 378 €, elle peut trouver dans le parc collectif, un studio ou T1 à Vannes ou dans la périphérie immédiate.

6 Attention à ne pas avoir une lecture unique des prix ; la quantité de l’offre est plus importante dans la ville centre et sur la 1ère couronne, ce qui permet d’y trouver des locations à des prix plus modérés, notamment dans l’ancien. Par contre on n’y trouve moins de locatifs individuels familiaux.

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Pour celle du 3ème décile, la capacité d’accès atteint l’offre en T2 collectif à Vannes et la 1ère couronne (une offre récente ou ancienne, largement disponible) ou T2 individuel dans la 2ème couronne (offre très faible en quantité et dans l’ancien).

Capacité d’accès locatif des locataires des parcs privé et public (RFDM 2011-ADIL 56)

L’accès au locatif est difficile pour de nombreux ménages, plus particulièrement dans le neuf et en logement individuel T5, les niveaux de prix concurrencent ceux des remboursements de l’accession avec des seuils au-delà de 780 €.

Globalement 40 % des ménages de Vannes agglo sont allocataires de la CAF, soit 23 762 ménages et 61 481 personnes couvertes. Le revenu par unité de consommation moyen est de 1408 €. Parmi ces ménages, ceux disposant d’un revenu par unité de consommation plus faible (1029 €) bénéficient d’une allocation logement, soit plus de 55 % d’entre eux.

Répartition des bénéficiaires d’une aide au logement selon leur statut d’occupation (CAF ADIL56)

La répartition des ménages bénéficiant d’une allocation logement illustre le poids des types de logement sur les revenus des ménages et l’adéquation entre un mode d’occupation et les revenus.

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Les revenus par unité de consommation des allocataires de l’aide au logement montrent assez peu de différence entre les 3 types d’occupation des logements. Les revenus des locataires du parc privé sont même inférieurs à ceux du parc social.

Revenus par unité de consommation des ménages allocataires d’une aide au logement (ADIL 56, CAF) Propriétaire- Locataire parc privé Locataire parc public occupant 1088 € 923 € 969 €

L’utilisation des aides au logement CAF est essentielle et illustre le poids du logement dans le budget des ménages.

Ce contexte des prix, allié à celui d’une crise économique, participe de la réduction de la mobilité des locataires, reflet d’une sorte de « crispation » globale du marché.

Évolution de la mobilité des locataires du parc privé (Enquête loyers ; réalisation ADIL56)

La demande est portée par les étudiants, les jeunes ménages et les familles en mutation professionnelle. Elle privilégie les T2 et T3, mais aussi les maisons dotées de 2 ou 3 chambres. Vannes concentre la demande en collectif (75% de l’offre).

L’évolution des critères et zonage de défiscalisation et le resserrage géographique du « Pinel » risquent de réduire et reconcentrer le développement de l’offre locative. Cette nouvelle géographie aura pour effet de recentrer l’offre sur Vannes et les communes de la 1ère couronne, où la demande s’exprime plus fortement.

Au regard des revenus des jeunes ménages et les niveaux de loyers exigés en lien avec la rentabilité de l’opération, l’effet ciseau est cependant à craindre. Quel que soit la distance, on ne trouve finalement pas de secteur peu cher et facile d’accès dans le neuf dans les différentes communes de l’agglomération. L’offre nouvelle défiscalisée « Pinel » aura des prix de sortie plus modérés en neuf : 8,68 €/m2 en zone B2 en 2015.

3.4.Un parc locatif social concentré sur le centre de l’agglomération

• Un fort développement du parc Selon les données fournies par l’État au titre de l ‘application de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains, Vannes agglo dispose en fait d’un nombre bien supérieur de locatifs sociaux avec 10 650 logements au 1.01.20147, soit 16,67 % du parc de RP. Ce recensement basé sur les agréments est toujours plus complet que celui du recensement. Il comprend également les locatifs conventionnés privés, les foyers étudiants, personnes âgées, logements d’urgence, etc. Il est moins développé que le locatif privé mais assure une complémentarité essentielle.

7 À noter, le recensement de l’INSEE ne donne pas les mêmes indications. Basées sur les déclarations des occupants, il occulte souvent de nombreux logements. 30 31

Au cours des dernières années, sa répartition géographique connaît un certain rééquilibrage au profit des communes périphériques (+8% dans la 1ère couronne depuis 2010) . 65 % d’entre eux sont à Vannes, qui compte entre 23 et 24 % de locatifs sociaux . 23 % sont dans la 1ère couronne, . 12 % sont implantés dans la 2ème couronne

De 196 locatifs sociaux annuels programmés entre 2000 et 2005, le rythme s’est déployé pour atteindre l’objectif du PLH, soit 352 locatifs sociaux par an. Il est réalisé à 100% sur les 3 dernières années, 2010 à 2012. Depuis 2012, le parc s’est encore accru de 228 logements aidés.

Répartition des locatifs sociaux dans l’agglomération en 2013 (DDTM 56, inventaire des logements sociaux dans le cadre de la loi SRU)

Les activités productives des bailleurs principaux (Vannes Golfe Habitat et BSH) ainsi que l’arrivée de 2 autres bailleurs (Espacil et Aiguillon Construction) ont permis de renforcer et diversifier le parc sur l’ensemble du territoire (hors Noyalo).

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Répartition du parc selon les périodes de construction (source et réalisation ADIL 56)

Presque toutes les communes de l’agglomération ont engagé des opérations permettant une progression notable : +1 052 de 2010 à 2012.

2014-2016 2017-2019 2020-2022 2023-2025 25% déficit 33% déficit 50% déficit 100% déficit Saint-Avé Nombre LLS 627 686 748 817 Déficit LLS (20%) 236 188 139 83 Objectif rattrapage 59 62 69 83 Séné Nombre LLS 454 547 646 755 Déficit LLS (20%) 373 298 220 132 Objectif rattrapage 93 98 110 132 Plescop Nombre LLS 287 335 386 443 Déficit LLS (20%) 193 154 114 68 Objectif rattrapage 48 51 57 68 Theix Nombre LLS 309 374 442 519 Déficit LLS (20%) 260 208 153 92 Objectif rattrapage 65 69 76 92 Ploeren Nombre LLS 328 376 426 483 Déficit LLS (20%) 191 153 113 68 Objectif rattrapage 48 51 56 68 Arradon Nombre LLS 209 281 357 442 Déficit LLS (20%) 288 231 170 102 Objectif rattrapage 72 76 85 102 Elven Nombre LLS 292 333 376 425 Déficit LLS (20%) 164 131 97 58 Objectif rattrapage 41 43 48 58 Baden Nombre LLS 173 230 290 357 Déficit LLS (20%) 228 182 134 80 Objectif rattrapage 57 60 67 80 Saint-Nolff Nombre LLS 162 197 234 275 Déficit LLS (20%) 139 111 82 49 Objectif rattrapage 35 37 41 49 Surzur Nombre LLS 105 162 221 288 Déficit LLS (20%) 227 181 133 80 Objectif rattrapage 57 60 67 80 11 communes Objectif rattrapage 575 607 677 812 Objectif moyen/an 192 202 226 271

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Les communes ont d’ailleurs inscrit dans leur document d’urbanisme les obligations de construction de logements sociaux. Les formulations sont diverses, sans doute parfois inadaptées (1 logement à réaliser à partir d’opérations comprenant au moins 5 logements), mais cette intégration dans les PLU a permis de partager l’effort avec les intervenants privés, majoritaires. C’est une des raisons de cette progression. À l’avenir, les bailleurs sociaux vont concentrer leur effort constructif sur des opérations d’une certaine dimension (une dizaine) afin d’avoir un meilleur équilibre financier. Les modes d’inscription dans les PLU type « 20 % à partir de 5 logements » risquent de ne pas donner satisfaction.

• Des exigences législatives renforcées Au regard des objectifs donnés par le cadre législatif, 11 communes sont concernées par l’application de la loi SRU et doivent donc atteindre 20 % de locatif social sur leur parc de RP. Dix d’entre elles sont en déficit, dont 3 situées sous le seuil de 10 % : Arradon, Baden, Surzur. Il manque ainsi près de 2 100 locatifs sociaux pour atteindre les nouveaux objectifs légaux.

Logements sociaux à réaliser dans le cadre de la loi SRU – Procédure 2014 (DDTM) Population Logements Taux de log sociaux Nb de log sociaux à municipale sociaux (2) sur résidences réaliser pour atteindre 2011 (1) principales(3) 20 % Vannes 57 784 6 710 24,05 % 0 Saint-Avé 10 559 716 15,82 % 189 Séné 8 741 475 11,29 % 366 Theix 6 726 354 12,14 % 229 Ploeren 6 015 328 12,39 % 201 Arradon 5 454 209 8,34 % 292 Elven 5 411 392 16,94 % 70 Plescop 4 815 339 13,20 % 174 Baden 4 199 198 9,70 % 210 Surzur 3 823 108 6,42 % 228 Saint-Nolff 3 712 162 10,54 % 145 Vannes agglo 133 015 10 650 16,67 % 2 104

(1) Source : INSEE - La population au 1/1/2011 correspond à la population légale 2014 (2) Source : DDTM du Morbihan – Résultats de l'enquête SRU 8 (3) RP au 1/01/2014

Les effets de la loi ALUR renforçant les exigences en locatifs sociaux et proposant une répartition triennale de cet effort de construction pour atteindre les objectifs fixés en 2025 illustre la réalité de poursuivre cet effort annuel.

• Des logements familiaux pour des ménages de plus en plus petits

L’offre locative sociale est centrée sur les logements de taille moyenne : • T2 au T4 pour l’ensemble de l’agglomération, avec 7 324 logements sur 8 609 • T3 et T4 pour la ville de Vannes, avec 3 547 logements.

Il y a peu de très petits logements et très peu de grands logements.

8 Communes SRU Définies par la loi SRU du 13 décembre 2000 : communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile de France) situées dans les agglomérations (= unité urbaine de l'INSEE) de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Communes DALO : Définies par la loi DALO du 5 mars 2007 : communes de plus de 3 500 habitants (1500 en IDF), appartenant à un EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ces communes disposent d'un délai de 6 ans avant de se voir prélever une pénalité pour non-respect de l'obligation légale de 20% de logements sociaux (soit prélèvement en 2014).

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Typologie des locatifs sociaux (DDTM RPLS 2012)

En revanche en comparaison de la taille des ménages occupant le parc, on remarque un décalage de plus en plus marqué entre la taille du ménage et celle de l’offre de logements, en lien avec le vieillissement de la population locataire et son évolution sociétale (augmentation des familles monoparentales).

Évolution de la taille des ménages du parc locatif social (ADIL RPLS)

La programmation des logements locatifs rejoint la typologie existante. Elle est centrée sur le T3 (50%), et se répartit ensuite à 20 % en T2 et 20 % en T4 ; le T5 fait parfois l’objet de 10 % de la programmation, mais ce n’est pas systématique. Il n’y a pas de volonté de développer le très petit logement.

• Des logements PLUS et PLAi Le parc est essentiellement composé de logements à loyer dit social, correspondant au financement PLUS actuel : 87 % sur Vannes agglo, 86 % dans la ville de Vannes. Le locatif très social est très peu représenté avec 7 %. Le locatif intermédiaire apparaît presqu’aussi important avec 6% des logements.

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En matière de locatif très social, 5 communes présentent des taux supérieurs à 10 % : Le Bono, Elven, Le Hézo, Larmor-Baden et La Trinité Surzur.

La 1ère couronne n’apparaît pas particulièrement bien dotée en locatif très social, alors que leurs occupants potentiels pourraient bénéficier de transports collectifs et de services urbains denses qui y sont présents.

L’ancienneté d’une partie du parc, notamment à Vannes, permet à une partie de ses logements de proposer des loyers modestes. L’offre à bas coût disponible est plutôt localisée dans les opérations collectives les plus anciennes, et notamment dans les quartiers de Ménimur, Kercado, le Square Morbihan, etc., les plus grands et les plus anciens de la Ville. Bien que Ménimur ait fait l’objet d’une opération de rénovation urbaine ambitieuse, encore en cours de réalisation, ces quartiers ne semblent pas très valorisés dans l’appréciation des habitants. Alors que ce sont les secteurs où il y a toujours de l’offre, des petits logements et des loyers très modestes. C’est aussi une des raisons qui peut expliquer qu’il y ait des refus aux propositions d’attribution, y compris dans le cadre de l’application de la loi DALO.

Répartition du parc social par financement9 (ADIL RPLS)

Le développement du parc intermédiaire est en sursis ou suspendu pour certains bailleurs. C’est un parc difficile à louer parmi la clientèle des bailleurs sociaux et les loyers sont proches de ceux du privé.

• Les projets de réhabilitation La réhabilitation du parc ancien a été fortement engagée avec l’opération de rénovation urbaine de Ménimur en cours depuis une dizaine d’années. Cette opération aura permis la résidentialisation des logements, la requalification de la voirie, le réaménagement de cœurs d’îlots (parking, jardins d’enfants, …). Elle a aussi entraîné la démolition-reconstruction de locatifs sociaux. Cette opération emblématique pour le bailleur VGH a eu pour conséquence de requalifier le parc et le quartier. Elle a un coût global d’environ 67 millions d’€, dont 35 engagés par VGH (7 millions en fonds propres).

9 Les regroupements ont été faits par l’Adil de la manière suivante : • Social : PLUS, HLM/O (années 1970 et avant), PLA (années 1980-1990) • Très social : PLAI, PLALM/PLATS/PLAi et PLR/PSR (années 1970 et avant) • Intermédiaire : PLS/PPLS/PCLS/PLACFF, ILN (années 1970) et prêts spéciaux du CFF • Autres : autres prêts non identifiés 35 36

Les bailleurs n’envisagent pas le renouvellement d’une telle opération à court terme. Une réflexion sera à engager sur une opération de construction-démolition sur le site Square Morbihan à Vannes, à échéance de 5 à 10 ans. Les 150 logements collectifs des années 50 y ont déjà fait l’objet d’une réhabilitation dans les années 80 (financement PALULOS) mais sont désormais vraiment marqués par leur obsolescence. La difficulté d’une intervention sur cette cité sera d’ordre social, les loyers y sont très faibles et le relogement des locataires sera complexes et nécessitera une attention soutenue.

Les bailleurs ont par ailleurs des obligations de rénovation thermique. Vannes Golfe Habitat envisage la reprise de 922 logements, dont 757 en chauffage électrique, pour les passer d’une catégorie « F » selon le Diagnostic de Performance Énergétique, à la catégorie « C ». Pour le parc de Bretagne Sud Habitat, 125 logements ont été identifiés sous réserve du résultat des diagnostics techniques et du maintien des critères actuels.

Un autre type de travaux à envisager concernera la résorption de l’amiante avec tout un lot de situations complexes à gérer et notamment le maintien ou non dans les lieux pendant les travaux (selon l’imprégnation des locaux). Il n’y a pas pour l’instant de programmation spécifique.

• Un développement contenu dans les prochaines années

Pour parvenir à développer leur parc de façon intensive, les bailleurs ont utilisé leurs fonds propres. La contrepartie du développement d’un parc de bonne qualité et bien situé, notamment dans les communes de la 1ère couronne et sur le littoral, (donc valorisable ultérieurement) en valait l’effort pour les bailleurs. Mais en plus de cet effort sur le foncier, les bailleurs ont également été confrontés à l’augmentation des coûts d’aménagement et de construction, en général estimé entre 15 et 20 %, que ce soit pour des raisons de normes à respecter, de relance de marchés suite à des défaillances d’entreprises du bâtiment et de la construction, de taille et dispersions des opérations. Sans fond propre, l’équilibre des opérations constructives est devenu beaucoup plus difficile à trouver, y compris dans des opérations où le foncier est à prix maîtrisé. Aujourd’hui le taux de fonds propres utilisé dans les opérations est passé d’une pratique ponctuelle, réservée à des opérations spécifiques, à environ 8-10% de façon systématique.

La reconstitution de marges de manœuvre, en l’absence d’une politique de vente de leur patrimoine10, implique un ralentissement du rythme constructif des deux principaux bailleurs pour les 2 prochaines années.

Par ailleurs, en période de crise de la construction, la sollicitation des bailleurs par les opérateurs privés est logiquement moindre. La réduction globale de la construction et le lien avec les demandes de réalisation par opération (cf. inscription dans les PLU ou projets) induit une réduction de la construction locative sociale. Le mode de développement futur par opération de renouvellement urbain risque par ailleurs de devoir mobiliser plus fortement les acteurs publics car alors les coûts fonciers, de démolition, voire de dépollution risquent de rendre impossible l’équilibre d’opération. Ce point est également valable pour les opérateurs privés, tant en investissement locatif qu’en accession. Cette question d’équilibre peut-elle amener à une sorte de monoproduction de logements très onéreux dans des opérations comprenant une proportion réglementaire de 20 à 25 % de locatifs sociaux ?

10 BSH vend environ 70 logements par an dans les secteurs non tendus du département- le territoire de Vannes Agglo n’est donc pas concerné. 36

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3.5.La persistance d’une demande locative très sociale

La demande locative sociale s’établit depuis plusieurs années autour de 3000 demandes. Aux 1er janvier 2014 et 2015, elle indique une diminution par rapport à 2013 (-3,3%) avec 2 912 ménages souhaitant obtenir un logement social sur Vannes agglo. Vannes agglo concentre près de 27 % de la demande départementale, une proportion en baisse de 3 points depuis 2010 selon la dernière publication de l’Adil 5611.

La demande externe fléchit (-5,1%) et entraîne une réduction de la pression sur le parc social. À noter que le territoire est sur la même tendance que le département (-0,7%) alors que la demande continue de s’accroître sur la Région (+1,8% sur l’année 2014).

Grâce au développement du parc, la demande s’est réduite de 7% depuis 9 ans.

Évolution de la demande locative sociale au 1er janvier (ADIL 56)

Pour autant, les besoins en logements sociaux restent importants et s’expriment différemment selon les communes du territoire. Les communes privilégiées sont les plus urbaines et celles qui sont dotées du parc le plus important, car la demande est notamment orientée par l’offre : Vannes en concentre 60 %. Vannes, Saint-Avé, Séné, Theix et Plescop concentrent ainsi près de 85 % de la demande.

Alors que la progression de la demande était portée par la 2ème couronne, + 19,8% entre 2013 et 2014, elle se reconcentre aujourd’hui sur Vannes : +4,4% sur la dernière année soit 77 demandes d’accès supplémentaires. Les autres secteurs connaissent eux une diminution de la pression de la demande

11 Étude sur la demande locative sociale, mars 2015 37 38

Répartition géographique et évolution de la demande locative sociale (source et réalisation ADIL 56)

• Une demande portée par des petits ménages Selon l’analyse de la demande effectuée par l’Adil, la demande est portée par certaines populations : . 81 % des demandeurs sont des personnes seules ou des familles monoparentales (alors qu’ils représentent 46 % des ménages de l’agglomération). La situation ne semble pas avoir évolué particulièrement entre 2013 et 2014. . Les jeunes avec plus de la moitié de la demande portée par les -40 ans . Dans les demandes de mutation, l’âge est plus varié, la majorité avait entre 25 et 54 ans selon les données 2013.

Dès lors, cette demande induit une pression sur les petits, voire très petits logements : environ 40 % se porte sur du T2. Pour les demandes de mutation, la demande se porte sur des logements plus « familiaux » du T2 au T5. Cette évolution n’est pas propre à Vannes agglo, les phénomènes de recomposition familiale induisent effectivement des demandes ponctuelles de grands logements (T6 et 7). À l’inverse le parc social, disposant d’un quart de T4, apparaît excédentaire par rapport à la demande.

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Répartition des demandes et attributions selon la taille du logement au 1/01/2015 (source et réalisation Adil 56-DHLM 2015)

Le profil de la demande est caractérisé par sa fragilité économique, induit notamment par sa situation sociale (1 seul revenu) : Un tiers des demandeurs a de très faibles revenus, inférieurs à 20% du plafond PLUS, soit par exemple moins de 330 euros par mois pour une personne seule ou moins de 530 euros pour les familles monoparentales.

Niveau de revenus des ménages demandeurs d’un logement social au 1/01/2015 (source et réalisation ADIL 56-DHLM 2015)

39 40

Part des ménages demandeurs en forte précarité financières au 1/01/2014 (revenus<30% plafonds PLUS12)

(source et réalisation ADIL 56)

La précarité et les faibles revenus illustrent la nécessité de poursuivre le développement d’une offre locative sociale et très sociale.

• Une tension inégale mais maintenue La tension sur le parc se mesure au regard des attributions et du nombre de demandes par rapport au parc existant. Trédion, Elven ou Monterblanc ont moins de 2 demandes pour une attribution selon l’Adil. La pression est faible et les bailleurs craignent le développement de la vacance dans certaines de ces communes rurales. (délai d’attribution inférieur à 6 mois à Tréffléan, La Trinité- Surzur, Elven et Theix en 2014). En revanche, certaines communes connaissent une pression beaucoup plus forte avec des demandes bien supérieures : Arradon, Le Bono plus particulièrement (délai d’attribution supérieur à 1 an). Le délai moyen entre le dépôt de la demande et l’attribution d’un logement est de 8 mois en 2014 dans Vannes agglo (9.4 mois en 2013). Au bilan du 1er janvier 2015, l’Adil constate d’un tiers des demandes date de plus d’un an. Ce délai est supérieur sur la ville centre, la première couronne et quelques communes littorales.

L’année 2013 aura connu une forte progression des attributions (+13 % par rapport à 2012) avec 1 400 attributions de logements.

12 Revenus équivalent à moins de 495 € mensuel pour une personne seule, moins de 660 € pour un couple sans enfant, moins de 795 € mensuel pour un couple ou une famille monoparentale avec 1 enfant 40

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Indicateurs de pression sur le parc locatif social au 1/01/2015 (source et réalisation ADIL 56)

• Le développement du parc à organiser

Au regard de la situation présentée, les objectifs de renforcement du parc LLS exigé par la loi interrogent. En effet, les communes concernées par la loi SRU recouvrent pour l’essentiel la 1ère couronne. Il n’y a pas de difficultés pour celles-ci : la demande est soutenue, les communes sont bien desservies par les transports collectifs et sont dotées en services. En revanche, les communes rurales, éloignées des pôles d’emploi, dotées de services et équipements d’un niveau communal, ne sont pas des localisations privilégiées. La desserte en transport collectif ne permet pas toujours de compenser l’absence de véhicules personnels.

Vannes enregistre toujours une très forte demande avec près de 1780 demandes en 1er choix au mois de novembre 2013. Avec 6 593 locatifs sociaux, la ville n’a à priori pas besoin d’en créer de nouveau, mais au regard de la demande, il semble nécessaire que le parc continue à se développer. De fait, le Conseil Municipal de Vannes du 29 mars 2013 a porté le seuil minimal de réalisation de locatifs sociaux par les opérateurs privés, dans le cadre d’opérations d’au moins 20 logements, de 20 à 25 %.

Il y a ainsi une réflexion à mener sur le développement du parc et sur la façon dont l’agglomération pourra répondre aux exigences législatives. Il semble préférable de renforcer le parc sur Vannes et la 1ère couronne et de « doser » plus finement le développement de certaines communes, notamment rurales (Surzur, Elven). Le tout en atteignant globalement l’objectif fixé par les lois SRU et DALO.

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RÉSUMÉ

Une mobilité des ménages en lien avec l’attractivité de l’agglomération et la composition du parc.

Le locatif se développe fortement et si le statut de propriétaire-occupant reste majoritaire, il décroît continument sur la 1ère et la 2ème couronne.

Les niveaux de loyer restent élevés dans tous les secteurs, même s’ils affichent globalement une légère, mais historique, baisse. L’impact sur la mobilité et la capacité de choix des locataires en est marqué. Le recours aux aides au logement apparaît indispensable pour réduire le poids sur le budget des ménages.

Un développement massif des locatifs sociaux depuis 15 ans et un rythme de croissance soutenu jusqu’en 2012. Un ralentissement depuis quelques années en lien avec la politique des deux principaux bailleurs.

Des exigences SRU/DALO qui porte à plus de 2000 logements la production à réaliser dans 10 communes.

Une demande locative sociale maintenue et contenue, centrée sur Vannes et les communes disposant de services, où la pression est plus forte.

Une demande très sociale, portée par des petits ménages et des familles monoparentales.

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4. LA CONSTRUCTION NEUVE

4.1.Un rythme de construction très soutenu tout au long de la dernière décennie

Vannes agglo a connu peu d’à-coups dans la production de logements tout au long de la dernière décennie. Comme partout, la période récente connaît un net ralentissement : 1394 logements annuels sur les 5 années de mise en œuvre du PLH en vigueur. Mais le niveau de construction est resté élevé dans l’ensemble.

Il apparaît même supérieur à d’autres territoires, plus affectés par la crise économique malgré l’attractivité toujours forte du Morbihan. Vannes agglo comptabilise plus de mise en chantier (974), que agglomération (791 mises en chantier) et Auray Terre Atlantique (544 mises en chantier). Globalement le littoral et le Sud du département restent les zones les plus attractives.

Évolution de la construction neuve dans Vannes agglo par moyennes triennales lissées des logements ordinaires (ADIL 56)

L’année 2013 a vu une diminution de la construction marquée avec un niveau de 932 logements, un niveau jamais atteint depuis 15 ans qui illustre la profondeur de la crise actuelle. 2014 marque un léger rebond : 974 logements commencés (source SITADEL – hors foyer). Comparativement au reste du département, le territoire de Vannes agglo semble mieux se porter avec une croissance de 5 % des logements commencés, tout comme les CC de Belle-Ile et Loch communauté.

De fait, les communes situées autour de Vannes marquent une dynamique constructive maintenue parmi les plus élevés du Morbihan. La presqu’île de Rhuys et une partie des communes de Loch Communauté, de Questembert Communauté et d’Arc Sud Bretagne ont des taux de logements mis en chantier pour 1000 habitants également élevés, supérieurs à 5%.

Le centre de l’agglomération concentre la production de logements : Vannes, Saint Avé et Theix avec respectivement 290, 197 et 101 logements commencés en 2014. Vannes enregistre d’ailleurs la plus grosse évolution entre 2013 et 2014 avec +54% de mises en chantier. Les autres communes de la première couronne voient le nombre de logements commencés se contracter entre les deux années, tandis que les communes de la deuxième couronne et les Iles du golfe ont une production stable.

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Répartition de la construction neuve des logements ordinaires dans Vannes agglo en 2014 (source et réalisation ADIL 56)

Les ventes en lotissement et ZAC représentent entre 20 et 40 % des volumes de construction neuve (individuel et collectif). Mais leur part dans la production de terrains à bâtir progresse (+ 62%) malgré une réduction du nombre de lots autorisés (-18 %) en 2012. La réalisation via les ZAC permet de diversifier l’offre. Elle se réalise sur des périmètres plus vastes et intègre une programmation concernant l’offre de logement, l’aménagement des espaces, les liaisons avec l’urbanisation existante, etc. Cette diversification de l’habitat s’est produite en intégrant des collectifs tant en accession qu’en investissement locatif, une offre de terrains à bâtir de dimensions diverses pour de l’accession sociale ou libre, etc. Elle a permis d’aller plus loin que la simple application d’un taux de locatifs sociaux.

Aujourd’hui, pour les professionnels, la priorité est à la résorption des stocks. Les communes se retrouvent en situation d’attente face à des investisseurs et promoteurs qui ne démarrent pas ou ont ralenti leurs programmes. Le ralentissement des ventes se poursuit : . 2010 : 453 lots vendus, taux d’écoulement 58% . 2011 : 260 lots vendus, taux d’écoulement 32 % . 2012 : 250 lots vendus sur 831 lots disponibles, taux d’écoulement 30% La 2ème couronne concentre les ventes (98/250), en accord avec la localisation de l’offre. La consommation foncière est en léger repli avec une plus grande optimisation foncière des professionnels avec des lots variant de 300 à 1550 m2. La surface des lots reste élevée : 530 m2 en moyenne. La consommation foncière par lot atteint 715 m2. 44 45

4.2.Une production en collectif qui se réduit

La dernière décennie a connu la progression massive du logement collectif : de 18% des constructions neuves en 2000, il a atteint 50 % et plus de 2005 à 2010. Ce phénomène a eu des effets positifs sur la diversité de l’offre et la consommation foncière. Il est plus important sur les communes du cœur de l’agglomération, en lien avec la densité urbaine. Ainsi selon l’Adil sur le bilan 2014 « Les bassins urbains de Vannes et Lorient sont les principaux pôles de production de logements collectifs, en lien avec la pression démographique et la raréfaction du foncier sur ces territoires. »

Répartition de la construction neuve (Adil 56 et SITADEL)

Depuis 2009, il y a une nette régression de la production en collectif, avec une forte reprise de l’individuel. Bien que la demande et les capacités financières des ménages soient réduites, ce sont ces produits qui partent le mieux. Le délai d’écoulement des stocks d’appartements continue de s’accroître depuis 2010 : il s’élève à 24,2 mois au dernier trimestre 2014 (22 mois un an plus tôt). Les niveaux de prix atteints dans l’agglomération peuvent constituer une limite à l’écoulement des stocks de logements selon l’Adil 56.

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Évolution des ventes de collectif neuf (ECNL réalisation ADIL56)

Le niveau de prix du m2 atteint 3 200 €, ce qui amène un T2 de 48 m2 à 150 000 €. Entre les prix plus élevés sur l’agglomération qu’ailleurs, et la réduction générale de la demande, les stocks de logements neufs évoluent peu. Dès lors la production immobilière en collectif ne repart pas.

Évolution du stock de logements neufs (ECLN, réalisation ADIL56)

Dans l’ancien, les niveaux de prix sont beaucoup plus abordables, bien que plus élevés que dans le reste du département. En effet, d’après les données Perval, on constate une contraction des prix au m2 entre 2013 et 2009, mais ils restent toujours élevés. En 2013, le pays de Vannes affiche ainsi un prix médian de vente dans l’ancien collectif à 2 070€/m2 soit un prix moyen de 101 500 € quand il est de 1520 €/m2 dans le pays de Lorient pour une valeur médiane de 99 000€.

Prix du collectif dans l’ancien (Perval, Adil 56)

2009 2013 Prix au m2 Prix du bien Prix au m2 Prix du bien Vannes agglo 2 211 € 99 750 € 2 174 € 108 000 € Vannes 2 191 € 98 750 € 2 135 € 108 900 €

La faible différence de prix entre les deux périmètres s’explique par le fait que l’essentiel des échanges se réalise dans la ville de Vannes, qui donne donc la tendance médiane du marché local. Ainsi en 2013 il y a eu 13 transactions à Plescop pour plus de cent à Vannes. Ceci étant, le prix médian est en baisse de 6,9 % selon l’étude des tendances de l’immobilier en 2013, effectuée par la chambre des notaires du Morbihan.

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Synthèse des prix dans l’ancien en 2013 dans le département (source et réalisation : Chambre des Notaires du Morbihan)

4.3.Une accession individuelle coûteuse

Le niveau de prix des terrains et plus globalement de l’accession neuve est élevé : 100 000 € le terrain à bâtir en moyenne sur l’agglo, soit +35 % que dans le Morbihan. Il apparaît un peu moins élevé dans les opérations financées par PTZ : 84 000 € environ le prix moyen en 2011 issu de 16 références des données de l’Adil 56.

Terrain à bâtir en lotissement ou ZAC - Prix au m² et impact sur un terrain de 500m² (réalisation ADIL 56)

L’offre en lot organisé (lotissement, ZAC) est le plus souvent à 80-140 000€. Associé à un coût de maison neuve de 140 000 € (la RT 2012 accroît les coûts d’environ 15%), le prix atteint aisément 220 000 €. L’offre de terrains à bâtir à moindre coût, inférieur à la moyenne départementale (65 000€) est localisée dans la 2ème couronne Est.

L’analyse des acquisitions effectuées via le PTZ + en 2011, sans condition de ressource, donc représentant que partiellement l’acquisition sociale, confirme les niveaux de budget de 180 000 à 200 000 €. Cette année-là, le prix moyen a été de 187 0000 € par PTZ+ en 2011 47 48

(sans distinction du collectif et de l’individuel). Les données collectées par l’Adil couvrent 21 communes sur 24.

« En 2012, le coût moyen d’une opération réalisée au moyen d’un Prêt à Taux Zéro dans Vannes agglo s’est établi à 175 746 €. Si l’on prend en compte l’ensemble des PTZ distribués en 2011 et 2012, le coût moyen est ainsi orienté à la baisse, probablement du fait du rétablissement des plafonds de ressources. A champ constant, en revanche, ce dernier a progressé de 1.7% sur un an. Deux segments enregistrent une hausse de coût conséquente : le collectif VEFA et la construction sans financement du terrain. Pour le premier, l’évolution de 19% pourrait se justifier par la généralisation du BBC en 2012. La formule « maison + terrain » qui concerne 2 PTZ sur 3 en 2012 dans Vannes agglo enregistre une baisse de coût passant de 196 000 € à 190 000 € sur un an. Vannes agglo se positionne toutefois toujours comme l’un des territoires les plus chers du Morbihan. » Extrait analyse des PTZ en 2012 par l’Adil du Morbihan.

Après une reprise du marché en 2011, les prix diminuent mais pas assez : des rabais de 10 à 15 % mais il y a peu de ventes et les prix restent toujours élevés.

Prix de l’individuel dans l’ancien (Perval, Adil 56)

2009 2013 Vannes agglo 215 000 € 223 000 € Vannes 250 000 € 243 925 €

• Une capacité d’acquisition limitée des locataires

Au regard des capacités financières des ménages locataires du parc privé, les niveaux de prix font ressortir les ménages potentiellement acquéreurs. Avec un coût de 3120 €/m2, seul le petit logement neuf T2 de 48 m2 et l’ancien avec besoin en réhabilitation, permettent de contenir le budget en deçà des 150 000 €. La capacité d’acquisition dans le neuf est réduite aux 3 derniers déciles chez les locataires du parc privé. Elle s’étend aux 5 derniers si on prend toute la population (y compris ceux qui sont déjà propriétaires).

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Ces ménages représentent les 30 % des locataires ayant les revenus les plus élevés. Leur capacité d’acquisition illustre une géographie de l’offre dans l’agglomération qui rejoint également la géographie socio-économique du territoire. Les ménages potentiellement acquéreurs sont également ceux en capacité de payer les loyers des pavillons familiaux du parc privé. Ils constituent une cible pour les deux produits, une cible réduite en quantité. Le graphique ci-dessous s’appuit sur les données de l’Adil à partir des transactions financées par PTZ en 2011 sur 21 des 24 communes de l’agglomération.

4.4. Des interventions publiques essentielles pour permettre l’accession sociale

Dans ce contexte de prix qui ne permet guère une accession à bas coût sans outil ou aide spécifique, l’accession sociale des ménages s’organise autour de plusieurs modalités :

. La réservation de terrains ou logements aux primo-accédants Certaines communes prévoient dans leur projet des terrains ou appartements à bas coût, réservés aux primo-accédants locaux. Cette offre concerne en général des lots de petite taille (300 à 400 m2), attribués sous des conditions qui varient selon les communes (lieu de travail, âges du ménage, présence ou non d’enfant, etc.). Le contrat intègre des clauses anti- spéculatives sur une durée donnée (10, voire 16 ans. Des efforts sont faits pour réduire le prix des lots, par exemple entre 50 et 65 000 € au Bono quand le prix du marché est au moins 2,5 fois supérieur. Ce type d’opérations est pratiqué par : Le Bono, Surzur, Theix, Ploeren, Noyalo, Saint-Avé, Séné, Saint-Nolff. Si ces efforts sont notables, ils permettent aux ménages primo-accédants d’acquérir un bien pour 180 000 à 200 000 €.

. Le Prêt Social Location Accession

Le Prêt Social Location Accession constitue une alternative organisée et très maîtrisée. Les prix de cession habituellement proposé sur le territoire varient selon que l’offre soit en collectif ou en individuel, et selon sa localisation : . Surzur en collectif T2 à partir de 68 500 € et T3 à partir de 86 000€ ; . Monterblanc T3 à partir de 95 000 € ; . Le Bono : 123 000 € le T3, 145 000 € le T4 et 163 000€ le T5 . Saint-Nolff, maisons avec terrain (de 160 à 270 m2) T3 : 139 000 €, T4 : 160 000 € . Saint-Avé : 165 000 € le T4 sur lot de 237 m2 ; 185 000€ un T5 sur lot de 237 à 300 m2 . Plescop : appartements T2 à 87 800 €, T3 à 109 400 €, T4 à 148 800 € . Vannes : à Ménimur, logements individuels du T4 au T5 de 124 600 à 144 000€ environ

C’est un produit complémentaire qui joue un rôle essentiel dans la diversification de l’offre. Et ce d’autant plus qu’il n’y a pas sur le territoire de vente de locatifs sociaux. 293 ont été réalisés à ce jour et 49 sont en cours sur l’agglomération. Le PLH en prévoit la réalisation d’une vingtaine par an et Vannes agglo a encadré par délibération du 29 septembre 2012, les prix de rétrocession afin de préserver le caractère social des opérations.

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Nombre de logements en accession sociale type PSLA (source DDTM)

. Le recours au PTZ

En 2012, le PTZ est redevenu plus social mais est centré sur le neuf (à l’exception des opérations de vente de logement HLM à leur occupant et sous certaines conditions de prix, – 35 % par rapport estimation des Domaines).

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Il y a une baisse sensible du nombre d’opérations sur l’agglo (252 en 2012 / 797 en 2011, soit – 68%) mais cette réduction est sensible partout :-61% dans le Morbihan. Le rétablissement des plafonds de ressources en est la raison principale.

En 2012, deux opérations sur trois ont concerné des projets « maison + terrain ». Dès lors, les communes de la 2ème couronne avec une offre en terrain plus abordable et abondante, ont un fort volume global de PTZ.

Les PTZ par commune en 2012 (volume global et nb de prêts pour 1000 habitants (source et réalisation ADIL56)

L’accession aidée en collectif est un produit essentiellement développé dans les communes de la proche périphérie vannetaise. À Séné ou Plescop, la part d’opérations en individuel est même minoritaire. Selon l’observatoire de l’Adil le prix moyen des biens acquis par PTZ en 2012 s’élève à 156 700 €. Il varie selon les communes et est très largement supérieur dans les communes littorales (Le Bono, Le Hézo, Noyalo, …) et dans la périphérie de Vannes.

En revanche à Vannes, la part du collectif dans ces acquisitions en réduit le prix global. La différence entre le prix en individuel et en collectif est de 67 000€.

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4.5.Et permettre le maintien de jeunes ménages familiaux

Près de la moitié des ménages bénéficiaires du PTZ en 2012 sont des couples avec enfant(s). Leur part s’est réduite depuis 1997 mais la situation semble se stabiliser. Selon l’ADIL, près du tiers des primo-accédants a quitté le territoire pour accéder à la propriété de 2005 à 2010. Cependant depuis 2007-2008, la situation semble se stabiliser avec environ 45 % de couples avec enfant(s) réalisant leur projet d’accession dans l’agglomération. Selon l’observatoire de l’Adil « … c’est à cette période que « l’évasion » des primo-accédants hors de Vannes agglo a commencé à décliner. En 1997, 9 ménages de Vannes agglo sur 10 réalisaient leur projet dans l’agglo. Dans les années 2000, cette part a reculé jusqu’à atteindre 59% en 2007. Depuis 2008, l’évolution s’est inversée et 78% des ménages de Vannes agglo restent désormais sur le territoire et seulement 13 % vont au-delà, dans le reste de l’aire urbaine. La politique de production de terrains à bâtir à coût maîtrisé notamment dans le cadre des ZAC porte probablement ses fruits dans un contexte de coût des carburants relativement élevés. »

Estimation de la destination géographique des ménages de Vannes agglo

4.6.La mise en œuvre de projets ambitieux

• Des interventions foncières récentes Les communes ont des pratiques variées en matière de production urbaine. Très peu d’entre elles ont une politique foncière définie et affichée depuis longtemps. Cette absence a concouru à la spéculation foncière (déjà « naturellement » présente dans un territoire fortement attractif) et a renforcé la croissance des prix. Cette situation semble évoluer.

Selon les entretiens communaux, 14 communes ont désormais une politique d’intervention foncière régulière, et 2 autres interviennent de plus en plus. Les autres le font de façon très ponctuelles, et peu pour l’habitat.

Parmi ces 16 communes, peu ont de ligne budgétaire dédiée et encore moins de document stratégique exposant les lignes directrices de leur politique. Pour autant, elles interviennent en fonction d’objectifs assez précis (zone AU, renouvellement urbain, foncier pour locatif social, …)

Toutes utilisent le fonds d’aides mis en place par Vannes agglo et envisagent le recours à l’EPF Bretagne notamment dans le cadre d’opérations lourdes, (ORU ou ZAC), qui nécessitent un investissement plus lourd dans le temps.

Les autres communes ont également recours au fonds d’aide de Vannes agglo, mais de façon moins déterminée et systématique.

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Les acquisitions réalisées dans le cadre du portage foncier Vannes agglo de 2007 à 2013 (source : service habitat VA)

Désignation des biens Surfaces Bâti Coût principal acquisitions ayant déjà fait (m²) (m²) d'acquisition (€) l’objet d’un rachat Arradon 12 rue Saint-Vincent de 672 130 300 000 Arradon Ferrier 11 rue du Plessis d'Arradon 656 118 080

Poulmarh 1 073 108 340 000 Rue Frédéric Jégat 780 280 430 000 14 rue Albert Danet 687 86 280 000 Le pré du bois 84 769 636 354 Baden Pont Daniec 1 098 Non 219 600 Elven Lande du moulin à vent 11 025 100 000

Le Bono Coet Kerian 28 397 Non 38 444 Le Hezo Prad Mesquen 12 590 53 597

Le Bourg 755 350 000 Île d’Arz Kernoel 77 906 300 000 Ile-aux-Moines Boceno 2 874 225 090 Env. Route de Vannes 3 699 300 000 Larmor-Baden 400 Le Bourg 145 80 235 000 Monterblanc 2 Place de l'Eglise 170 Env. 120 000 120 Noyalo la Grée 2 679 133 217 Prad Lesquec 8 380 5 028 Ploeren Parc Lann Bras 15 518 900 000

Rue Saint-Symphorien 546 89 120 000 Clos Er Ego 20 198 590 000 Surzur Rue Saint-Symphorien et du Env. 1917 360 000 Lobréont 190 Theix YL 206, 209 et 210 1 962 105 215 000 A 714 et 1383 7 608 110 316 Tredion Rue de la Lande du Rodoué 4 817 48 170

Rue de Prad Raquer 4 815 144 450 Trinite-Surzur A 1954 11 518 345 540

SUB de Vannes Ex ENP 23 552 5 600 000 5 413

L’action de portage foncier de Vannes agglo aura permis d’acquérir depuis 2007, près de 33 ha pour un montant global de 12,6 M€. Ces terrains sont non construits pour l’essentiel (environ 7000 m2 construits).

L’objectif des communes intervenantes est de pouvoir participer à la définition des projets futurs, quand bien même ils seront réalisés par des aménageurs/promoteurs privés. Il s’agit soit de peser en étant propriétaire dans le périmètre d’intervention, soit de réguler via l’utilisation réglementaire du PLU et des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Mais ces derniers outils restent insuffisants quant à une programmation fine et phasée.

Le recours à l’outil ZAC constitue l’outil urbanistique et programmatique le plus complet pour maîtriser le rythme, le contenu et la forme des projets, quand bien même la collectivité ne possède pas de foncier. Mais il est lourd et nécessite un soutien technique que de nombreuses 53

54 collectivités n’ont pas en interne ; elles le compensent en faisant appel à un aménageur dont le coût annuel peut s’élever jusqu’à 100 000 € selon le service habitat de Vannes agglo. Ce coût dépend de la taille et de la complexité de l’opération. Ainsi, la société d’aménagement EADM annonce une rémunération annuelle moyenne de 35 000 € calculée sur les différentes interventions en cours (2014). Plus l’intervention est complexe, et notamment en zone urbaine, plus la rémunération est élevée – ce qui accroît encore le coût du renouvellement urbain et/ou de la densification au sein des zones agglomérées.

De fait, les diverses opérations de maîtrise des coûts ou de cession à prix réduit aux primo- accédants ne sont possibles qu’en présence d’une intervention publique forte. Il en est de même pour le maintien de la construction locative sociale.

• De nombreux projets dans toute l’agglomération

Pour atteindre les objectifs du PLH 2010-2015, les communes se sont organisées afin que de nombreuses opérations puissent sortir. Certaines d’entre elles ont organisé une offre publique, d’autres ont laissé l’espace aux aménageurs, promoteurs ou lotisseurs privés en s’appuyant sur la réglementation des PLU et des négociations plus ou moins formelles pour correspondre aux attentes des communes.

Au regard des projets présentés par les communes, on constate un certain effet de rattrapage pour : Arradon, Le Bono, Monterblanc, Theix et Vannes. En revanche, et malgré la présence de projets définis, le rythme atteint sera encore insuffisant dans plusieurs communes : Baden, Elven, Île aux Moines, Île d’Arz, Larmor Baden, Meucon, Noyalo, Plougoumelen, St-Avé, St-Nolff, Surzur, Trédion.

Objectifs PLH Logements réalisés Pourcentage Par an Par an PLH 2010- de réalisation 2010-2015 2014 Par an ARRADON 40 23 59% BADEN 63 53 84% ELVEN 88 57 64% Le BONO 30 27 91% Le HEZO 6 7 123% ILE AUX MOINES 15 3 17% ILE D'ARZ 7 1 11% LARMOR-BADEN 13 6 46% MEUCON 22 13 57% MONTERBLANC 40 17 42% NOYALO 12 3 25% PLESCOP 83 87 105% PLOEREN 92 74 80% PLOUGOUMELEN 25 8 34% SAINT-AVE 180 136 75% SAINT-NOLFF 63 19 31% SENE 90 109 122% SULNIAC 38 33 86% SURZUR 65 42 65% THEIX 95 67 71% TREDION 15 9 63% TREFFLEAN 23 20 86% La TRINITE-SURZUR 15 29 192% VANNES 420 316 75% VANNES AGGLO 1540 1160 75%

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Les raisons de ces retards sont multiples : . Structurelles : le PLH a établi une programmation ambitieuse, dont les chiffres ont pourtant été validés par les communes, mais qu’elles n’ont parfois pas respecté. Ce constat pose la question de la répartition de la programmation et de la capacité de Vannes agglo à mettre en œuvre ses politiques publiques. Il interroge sur les outils dont l’agglo doit se doter pour mettre en œuvre son PLH. . Géographiques : sur le littoral et a fortiori dans les îles, les acquisitions foncières, le montage d’opérations, etc., prennent plus de temps, coûtent trop chers, etc., limitant la capacité opérationnelle. . Réglementaires : certaines communes n’ont pas intégré pleinement la loi « littoral » dans leur PLU ou leur projet urbain et ne peuvent avancer dans leurs réalisations notamment en raison de recours juridiques. . Juridiques : outre les recours de type « nimby », la multiplicité des réalisations depuis 20 ans, dans un contexte littoral et résidentiel sensible, entraîne de facto une multiplication des recours. . Financières : certains opérateurs privés ralentissent l’avancement de leurs opérations dans l’attente de voir les stocks se réduire. D’autres abandonnent tout simplement leur projet. Ces cas sont aujourd’hui nombreux et les communes se sentent parfois impuissantes face à ce ralentissement sur lequel elles n’ont pas prise. Cette situation renforce la nécessité pour elles de mieux cadrer la production urbaine et d’intervenir plus fortement dans les opérations, quand bien même elles resteraient privées pour l’essentiel. . Opérationnelles : Dans certaines opérations publiques, il y a aussi des retards. En effet, forte de son ancienneté, de sa présence sur de nombreux projets, et de sa taille, la SEM EADM apporte une technicité et un soutien dont les communes ont besoin. Cependant, les nombreux projets qu’elle suit et la survenue de la crise entraînent des retards que plusieurs communes subissent. La crise et les difficultés d’équilibre d’opérations issues des modifications de régime de défiscalisation et d’une certaine inadaptation des types de logements et de prix par rapport aux capacités des ménages, ont entraîné un ralentissement dans les réalisations de ZAC, voire leur abandon. La taille et le nombre d’opérations menées en même temps dans l’agglomération rendent les interventions plus lentes et engendrent une certaine inertie dans le suivi des projets. Dans certain cas, une réorientation du programme serait sans doute à envisager mais compte tenu des arrangements contractuels et des lourdeurs administratives quant aux modifications de procédure, elle n’est pas mise en œuvre. Au final, certaines communes ont l’impression d’avoir perdu le sens initial de leur projet du fait de renchérissement, de changement de rythme, de modification de la programmation, de faiblesse de commercialisation, etc. L’absence de partage des risques financiers contribue à renforcer certains questionnements sur ce fonctionnement. Le PLH constitue le moment d’une remise à plat des modalités d’intervention et de conventionnement entre les collectivités et leur aménageur. . Conjoncturelles : la réalisation d’équipement permettant d’accueillir la population dans les meilleures conditions engendre effectivement des délais et certaines collectivités préfèrent retarder leur projet. Le fait de s’engager à l’avenir dans des opérations ambitieuses et onéreuses de renouvellement urbain et de densification, risque de renforcer encore ces délais. Il y a un enjeu essentiel de rigueur technique dans la définition et les montages d’opération à assumer pour les réussir.

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RÉSUMÉ

Une construction neuve soutenue, connaissant une forte baisse de rythme depuis quelques années.

Un ralentissement des ventes et la résorption des stocks à poursuivre.

La réduction de l’offre nouvelle, plus marquée en collectif qu’en individuel, mais une reprise de projets à Vannes ces derniers mois.

Le maintien de prix de vente dans le neuf à un niveau toujours élevé, plus accessible dans l’ancien et en 2ème couronne.

Des capacités d’accession très limitées des locataires de l’agglomération et orientées géographiquement par les différences de prix.

L’accession sociale se porte sur la 2ème couronne et dans les opérations où il y a une maîtrise publique volontaire des prix.

Une politique foncière qui se développe et est soutenue par Vannes agglo et l’EPFR.

Une politique foncière à renforcer pour répondre aux exigences de renouvellement urbain et de diversité de l’habitat à produire.

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5. LES BESOINS SPÉCIFIQUES

5.1. Les personnes âgées

Dans un contexte généralisé de vieillissement de la population, le territoire de Vannes agglo est marqué par le renforcement des personnes âgées de 60 ans et plus, mais également par celles de plus de 75 ans qui sont respectivement 20 291 et 11 372 au RGP de 2010.

Population âgée de 75 ans et plus (2009) (INSEE IRIS)

Le territoire apparaît segmenté entre le littoral âgé et la couronne rétro-littorale plus jeune.

La dynamique du secteur périurbain, en dépit de l’accueil de populations jeunes, tend également au vieillissement de la population, à l’exception d’Elven et Treffléan qui s’inscrivent dans un processus de rajeunissement.

Vannes agglo a intégré une plate-forme d’information et de coordination gérontologique au 1er janvier 2013. Elle regroupe 3 EPCI : Le Loch’, Vannes agglo (porteur du projet) et la presqu’île de Rhuys. La plateforme gérontologique travaille avec les CCAS, les travailleurs sociaux des hôpitaux et les travailleurs sociaux de secteur.

En matière d’hébergement des personnes âgées, le territoire offre un panel assez large et apparaît bien doté.

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Cependant au regard d’une part du poids des personnes âgées dans la population et des capacités financières de certaines d’entre elles, la situation est parfois plus complexe et peut être tendue faute de vacance dans les établissements. De nombreux ménages aisés arrivent sur le territoire à leur retraite et peuvent accéder à certains établissements même onéreux ; par exemple celui d’Arradon avec 86 places à 3500 €/mois est complet. Dans les établissements publics, le tarif mensuel est plutôt de 1800 €. Ainsi, une sectorisation des personnes âgées s’opère en fonction de leur moyen avec une répartition schématique entre public/privé ; littoral/arrière-pays rural.

Compte tenu du nombre de personnes âgées, la pression de la demande est permanente avec 1445 demandes en attente, non satisfaites, dont 568 pour une entrée immédiate en structure (données octobre 2013). La réhabilitation d’un foyer-logement à Vannes pour le transformer en EHPAD permettra à peine de faire baisser la demande.

Établissement pour personnes âgées (Conseil Général du Morbihan-ADIL 56)

Commune Type Nom Hébergement Hébergement Accueil de Capacités Permanent Temporaire Jour d'accueil (places) Arradon EHPAD Résidence Kerneth 54 54 Arradon EHPAD Résidence L'Hespérie 62 62 Elven EHPAD La Chaumière d'Elven 87 2 89 Ile-aux- EHPAD Résidence Léon Vinet 21 21 Moines de l'Ile aux Moines Plescop PUV Résidence La Chesnaie 24 24 Ploëren EHPA Foyer Logement Les 41 1 42 charmilles Saint-Avé EHPA Maison de retraite de 43 43 Kérozer Saint-Avé EHPAD Résidence du Parc 63 2 1 66 Saint-Avé EHPAD Résidence Plaisance 38 38 Saint-Avé EHPAD EPSM Saint-Avé 40 40 Saint-Avé USLD EPSM 58 58 Séné EHPA Résidence de Penhoët 54 54 Theix EHPAD Résidence Roz Avel 80 7 87 Theix EHPAD La Villa Bleue 62 62 Vannes EHPA Résidence Pasteur 47 47 Vannes EHPA Résidence Ménimur 62 62 Vannes EHPAD Résidence Beaupré La 65 4 10 79 lande Vannes EHPAD Résidences MAREVA 305 6 6 317 Vannes EHPAD Résidence Edilys 80 80 Vannes EHPAD Résidence Kérélys (1) 28 12 6 46 Vannes EHPAD Résidence Orpéa 105 105 "Cliscouët" Vannes EHPAD CHBA Vannes-Auray 120 120 Les Maisons du Lac Vannes USLD CHBA Vannes-Auray 60 60 Les Maisons du Lac VANNES AGGLO 1599 34 23 1656 (1) en cours de construction

La situation des personnes désorientées et des « aidants » est assurée par divers moyens. L’accueil à la journée offre 23 places. Il n’y a pas de difficulté à trouver de la place, notamment grâce à l’établissement Beaupré Lalande à Vannes L’accueil temporaire dispose de 34 places. La situation se tend l’été où il est difficile pour les familles de personne désorientée de trouver une place de plusieurs semaines. Il est parfois nécessaire de réserver un an à l’avance. Les situations d’urgence sont délocalisées sur Ploërmel ou Malestroit.

Outre ces possibilités ponctuelles offertes aux personnes désorientées qui sont à domicile, le territoire accueille plusieurs domicile-partagé. Disposant de 8 logements chacun (studio au T2), la structure a un salon commun, une cuisine et 2 salles de bain.

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Organisés par un système de colocation, les utilisateurs participent donc au loyer (le plus souvent à un bailleur social), à l’emploi d’aides à domicile (2 le jour, 1 de nuit) 24 heures sur 24. Le coût d’un domicile partagé est d’environ 2000 € mensuel. Il donne droit aux APL et bien sûr à l’APA ce qui permet de réduire son coût.

Domiciles partagés dans l’agglomération (CLARPA, ALZHEIMER Bretagne)

Commune Arradon Résidence des Iles Baden Maison des aînés Vannes Ty Bihan Vannes Ty Laouen Séné Le Phare Surzur Résidence des Iles Le Bono projet Saint-Avé projet VANNES AGGLO

Si cette expérience est intéressante et donne satisfaction à bien des égards, elle interroge cependant sur certains aspects : . Le fait que des personnes désorientées soient employeurs, alors qu’elles sont, du fait de leur maladie, en déficience de responsabilité . Au décès, les charges sont réparties sur les autres colocataires ; afin d’éviter ce genre de situation, les mairies prennent le relais mais en cas de généralisation de ce système, cette solution est-elle pérenne ? . L’absence d’un suivi médical intégré ne permet pas de prise en charge des pathologies jusqu’à la fin de vie.

Le maintien à domicile constitue le mode privilégié de vie des personnes âgées. Il est également soutenu fortement par l’État qui favorise dès lors les travaux d’adaptation des logements. De nombreuses communes disposent également de logements locatifs spécialement dédiés aux personnes âgées indépendantes, mais qui peuvent éventuellement être accordés à d’autres ménages s’il n’y a pas de demande. Ils sont propriétés de VGH. . Sulniac, le village des aînés propose 24 petits logements . Monterblanc la résidence le pré offre 24 logements . Tréffléan, VGH achève la réalisation de 4 locatifs sociaux D’autres communes envisagent des réalisations similaires : Arradon, Theix, Meucon, … Plus spécialisés, à Saint-Avé, 20 logements indépendants sont situés à proximité de l’Ehpad et peuvent profiter des services de cette dernière.

Le territoire dispose de plusieurs Services de Soins Infirmiers à Domicile (SSIAD) : . Elven (sur son canton) . Surzur avec Theix, Noyalo et la presqu’île . Vannes et les communes environnantes . Arradon comprenant Baden et Le Bono

Il manque des lits en SSIAD et les professionnels médicaux libéraux sont débordés. Cette pression se reporte sur les aides à domicile dont les tâches sont alourdies. Cette situation risque d’évoluer avec le départ à la retraite de plusieurs médecins tant sur la presqu’île qu’à Elven.

Concernant les autres dispositifs favorisant le maintien à domicile, le bilan est plutôt satisfaisant. Les collectivités s’appuient sur les associations type ADMR, et il y a un bon réseau public/privé. Mais les financements se réduisent et certaines situations vont se tendre. Ainsi, les personnes en GIR 5/6 dépendantes de la CARSAT voient le nombre d’heures accordées se réduire.

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L’avenir de la prise en charge des personnes âgées dans le territoire s’avère délicat. Vannes agglo, en étant très attractif auprès des jeunes retraités et logeant difficilement ses jeunes ménages, risque d’être fortement concerné par le phénomène de vieillissement, et les difficultés à prendre en charge le grand âge et la dépendance. L’Adil a travaillé sur l’évolution des besoins à partir des projections démographiques de l’Insee. Selon ces données, le vieillissement va s’amplifier sur l’ensemble du pays de Vannes (pas de données sur Vannes agglo) avec plus de 100 000 personnes âgées de 60 ans et plus en 2 040 ; elles représenteraient alors 38 % de la population totale du Pays de Vannes. Le nombre des personnes de 80 ans et plus devrait s’accroître de 190 %. Dès 2 020, la part des personnes âgées de 60 ans ou plus serait de 32 %.

En 2012, 7 % des personnes âgées de 60 ans ou plus sont dépendantes (soit 3 600 personnes). L’étude estime leur nombre à environ 6 000 en 2 040. Selon une étude de Cap retraite effectuée à l’échelle de la Bretagne13, le Morbihan, pour préserver sa capacité d’accueil (jugée bonne) avec un ratio de 22 lits pour 100 personnes, devrait créer 12 000 places. Sur Vannes agglo, ce ratio est actuellement de 15 places pour 100 personnes de + 80 ans en hébergement collectif hors domicile partagé.

5.2. Les besoins en logement des personnes démunies

• Un accès au logement difficile pour la moitié de la population

La population de l’agglomération présente de façon globale de bons niveaux de revenus. Pour autant, ces revenus moyens recouvrent des situations très disparates et ne sont pas équivalents au regard de la capacité d’accès dans le logement. Selon les classes d’âge la répartition des revenus 2011 par décile montre tout d’abord que les plus riches sont ceux au fait de leur carrière professionnelle ; Situés au-dessus de la moyenne de l’agglomération, ce sont des ménages dont les enfants sont soit grands (collège, lycée), soit déjà partis depuis longtemps. Les plus jeunes et les plus âgés sont ceux qui disposent des revenus les plus faibles.

La population à très bas revenus, située dans les deux premiers déciles, représente près de 16 000 ménages dans l’agglomération. Ces ménages ont une capacité d’accès au logement limitée au seul parc locatif social. Éventuellement pour les personnes seules, il est possible de trouver un studio ou un T1 dans l’ancien à Vannes, puisque cette offre est quasiment inexistante ailleurs. Mais alors il y a des risques de mal-logement comme vu dans la partie sur les logements indignes (77 % des situations en location).

• Des poches de précarité et le recours aux aides spécifiques Ces niveaux de revenus expliquent le maintien de poches de précarité : 7,3 % de la population dispose de bas revenus (16 676 €/an) Il y a un effet de concentration sur les zones urbaines sensibles : Kercado et Ménimur concentrent 40 % de la population à bas revenus ce qui s’explique par la concentration de l’offre locative sociale ancienne, donc bon marché. On constate une extension de la précarité vers les quartiers limitrophes (Est et Sud-Est Ménimur).

Cette précarité ne concerne pas que les locataires du parc social puisque 41 % des propriétaires-occupants sont sous le seuil de revenus permettant l’accès au locatif social. Il s’agit souvent de ménages âgés, dont les revenus ont diminué du fait de leur changement de statut, mais disposant d’un logement acquis ou hérité. Il s’agit dès lors de logements anciens ou de constructions des années 50 à 70. La difficulté à se maintenir dans le logement réside dans le paiement des frais afférents : taxe foncière, coûts énergétiques plus élevés, entretien du bâtiment, … Ces difficultés

13 in article de presse, Yvon Corre, journal de Vannes, mars 2013 60

61 peuvent être à l’origine d’une dégradation progressive de ces logements, mais aussi à des problèmes ultérieurs de maintien dans le logement faute d’adaptation progressive de ces derniers. Le recours aux différentes aides allouées dans le cadre du Fonds Solidarité Logement (FSL "accès, maintien", de l'Accompagnement Social Spécifique Lié au Logement et du Fonds Eau Énergie) illustre un autre volet de la précarité dans l’agglomération.

Répartition des aides FSL, pour 2012, sur les communes de Vannes agglo (Vannes agglo)

Arradon 18 Baden 20 Elven 97 La Trinité Surzur 15 Larmor-Baden 1 Le Bono 10 Le Hézo 4 Meucon 4 Monterblanc 13 Plescop 32 Ploeren 61 Plougoumelen 4 Saint-Avé 56 Saint-Nolff 16 Séné 91 Sulniac 16 Surzur 9 Theix 41 Trédion 2 Tréffléan 6 Vannes 1102 VANNES AGGLO 1618

Plus de 1600 personnes y ont eu recours en 2012 pour un volume global d’aides proches de 500 000€. Ce sont les aides du Fonds eau et énergie qui ont été les plus sollicitées, validant l’intérêt de Vannes agglo pour la résorption de la précarité énergétique via la mise en place d’un PIG spécifique depuis 2012.

• Plusieurs dispositifs d’accès ou de maintien dans le logement

Différents dispositifs ont été instaurés afin de garantir aux personnes défavorisées l’accès ou le maintien dans un logement décent.

L’accord collectif départemental signé entre les bailleurs et l’Etat prévoit des attributions de logement aux personnes cumulant des difficultés économiques et sociales à hauteur de 15% des attributions annuelles du parc social. Le contingent préfectoral permet au préfet d’exercer un droit de réservation en faveur des personnes les plus défavorisées rencontrant des difficultés d’insertion.

Un CDPEL (comité départemental de prévention des expulsions locatives), émanant de la fusion du comité de suivi de la charte de prévention des expulsions et de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) plénière a été créée. Un bilan du dispositif co piloté par l’État et le Conseil Général a été présenté en réunion plénière le 13 juin 2013. Sur la période couvrant fin 2011 au début 2013, 26 saisines de la CCAPEX avaient été faites pour des ménages logeant dans le parc privé et 28 dans le parc public. 48 sur les 54 concernaient des impayés chroniques.

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La commission de médiation DALO est chargée de mettre en œuvre le droit au logement opposable, institué par la loi du 5 mars 2007 qui permet à ceux qui ne peuvent accéder à un logement décent et autonome, ou à un hébergement, par leurs propres moyens, d’effectuer un recours amiable devant une commission de médiation dont le secrétariat est assuré par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale (DDCS).

Depuis que la DDCS informe systématiquement les personnes qui reçoivent un commandement de quitter les lieux de leur possibilité de saisir la commission de médiation le nombre de saisine a fortement augmenté. En 2013, le nombre de saisines a augmenté de 100 % par rapport à 2012, on note une augmentation de 63 % des recours logement. Les recours hébergement ont encore plus fortement augmenté (19 en 2013 contre 8 en 5 ans de 2008 à 2012). Plus de 50 % des recours sont motivés par une situation d’expulsion. En 2013, la DDCS observait une augmentation de 18 % du nombre d’assignations (de 717 à 849) .

Selon le bilan de la commission de médiation du Morbihan sur la période 2008-2013, les bailleurs se répartissent les propositions de relogement : VGH avec 22 propositions et BSH, 32 sur un total de 85, soit 63 %, à l’échelle du Morbihan.

Sur le territoire de Vannes agglo, ce sont également ces 2 bailleurs qui assument l’essentiel des propositions. Ils ont le parc le plus ancien, donc le moins cher, et le plus grand, donc le plus de disponibilité relative. De fait, ce sont souvent les mêmes quartiers qui sont proposés, ce qui n’est pas sans poser de difficulté quant à l’équilibre social de certains immeubles ou rues. Malgré l’accompagnement social proposé (pas toujours accepté), les situations vécues peuvent effectivement faire dégénérer des situations déjà fragiles et tendues.

• De nombreuses structures d’hébergement

Le dispositif d’urgence et d’insertion s’articule autour du Service Intégré d’Accueil et d’Orientation (SIAO), une plate-forme de recensement des demandes et des besoins, d’orientation et d’attribution des places dans les structures d’accueil d’urgence, d’hébergement et d’insertion. Sur le territoire de l’agglomération, l’AMISEP est l’association en charge de l’accueil, l’écoute, l’orientation des personnes ayant des difficultés d’hébergement ou de logement.

L’hébergement d’urgence : L’accueil temporaire de personnes ou familles sans abri.

De façon générale, la situation sur l’hébergement d’urgence s’est tendue récemment en raison de la crise économique et du coût du logement, mais aussi de la déconcentration de la domiciliation des primo arrivants (qui souhaitent formuler une demander l’asile) depuis juillet 2011. Face à l’afflux, 30 nouvelles places de CADA (Centre d’Accueil pour Demandeurs d’Asile) ont été créées pour éviter de saturer les dispositifs de droit Commun. Pour autant, il arrive que face à l’afflux de personnes vulnérables devant être mises à l’abri les structures soient débordées.

Une des solutions envisagées est l’extension du CHRS situé rue Texier Lahoule et géré par l’AMISEP. Le terrain d’assise de la maison actuellement utilisée pour l’hébergement d’urgence pourrait faire l’objet d’une construction neuve de 20 à 25 places.

Face à la pression de cette demande, la création d’une résidence hôtelière à vocation sociale14 pourrait participer aux solutions envisageables. Structures commerciales destinées à apporter une solution d’hébergement ponctuelle ou permanente, elles proposent un prix modéré, aux personnes éprouvant des difficultés financières et sociales pour se loger. Il s’agit d’ensembles de logements homogènes, autonomes, équipés et meublés. Elle fonctionne sans accompagnement social.

14 créée par loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et s’inscrivent également dans le cadre de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale 62

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Selon les entretiens réalisés avec les représentants des communes en septembre 2013, face aux demandes qui leur sont formulées par des personnes en situation d’urgence, les communes se sentent parfois assez démunies : elles ne disposent pas de logements spécifiques et renvoient les personnes en demande sur la ville de Vannes et l’ensemble des dispositifs existants.

Le dispositif Accès au Logement des personnes défavorisées

Afin de développer un parc de logements banalisé, Vannes agglo a signé en février 2011 une « charte expérimentale d’engagement pour le développement de l’offre locative sociale privée dans les zones urbaines du département ». Le SIRES a été missionné pour renforcer le dispositif existant, prospecter de nouveaux logements locatifs privés adaptés, notamment en milieu urbain et périurbain. Il y en aurait environ 200 sur l’agglomération dont 150 sont pour tous publics, gérés par différentes structures ou associations (secours catholique, habitat et humanisme, l’étape Saint-Avé en lien avec des services de psychiatrie, l’Amisep, etc.) œuvrant pour l’accès des personnes défavorisées à un logement. La durée d’hébergement visée est 6 mois.

Selon le bilan présenté en juin 2013, le SIRES fait état d’une augmentation de 30 % depuis décembre 2012 des besoins exprimés et formalisés par les associations, à l’échelle du département. Sur 51 besoins exprimés, 20 d’entre eux émanent de ménages de Vannes agglo.

L’espace résidentiel pour les jeunes en insertion

19 logements du parc privé disséminés dans l’ensemble de la ville sont destinés à des jeunes en dispositif d’insertion professionnelle, à faible revenu, âgés de 18 à 25 ans. Vannes agglo participe au fonctionnement de cette action. Sur le mode d’« Accès logement », l’Amisep est le locataire, assure les relations avec le bailleur auquel elle paye le loyer du marché et la caution. Elle s’appuie sur un réseau professionnel mis en place progressivement. Elle sous-loue ensuite à un jeune, à un loyer adapté à son niveau de revenu. Ces logements bénéficient de l’agrément ALT. L’Amisep assure l’accompagnement social individualisé. Concentrée sur du T1 ou T2 pour ne pas avoir à gérer de colocation, l’Amisep estime à une cinquantaine de rotations annuelles l’utilisation de son parc. Confrontée à la faiblesse du nombre de petits locatifs sociaux et au niveau élevé des loyers du parc privé, l’association souhaite renforcer son offre dans l’agglomération et notamment dans des communes de la 1ère couronne : Séné, Saint-Avé, Arradon, Plescop, Theix, Plérin.

Les résidences sociales

Composés d’espaces privés (le logement) et d’espaces communs avec un hôte assurant son animation, elles offrent 39 places, réparties dans 2 établissements : • Résidence accueil le Grador, gérée par l’UDAF avec 14 places • La pension de famille, le Clos Vert, ouvert au printemps 2013 avec 25 places -20 T1, 2 T2 et 3T3, ce qui a permis d’absorber les besoins.

Avec l’ouverture récente du Clos Vert, l’offre est aujourd’hui suffisante et adaptée aux besoins. Mais ce type de structure ne connaît pas une forte rotation des usagers qui peuvent y rester des années. Ce qui veut dire qu’à terme, il sera nécessaire de créer un nouvel établissement dédié pour absorber les besoins futurs.

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5.3. Le logement des jeunes

Outre le parc locatif, notamment privé car composé de nombreux petits logements, Vannes agglo dispose de logements spécifiquement dédiés aux jeunes via deux types d’offre adaptée.

Les Résidences Jeunes Travailleurs Vannes compte 3 résidences dédiées à l’accueil des jeunes de 16 à 25/30 ans en cours d’insertion sociale et professionnelle. • rue Victor Hugo, la maison du Méné compte 92 logements : • la résidence Escale jeunes Madame Molé au-dessus du port a 60 meublés, est organisée avec deux foyers soleil. • La résidence Kerizac, géré par le CCAS de Vannes, compte 66 logements.

Tous ces logements ouvrent des droits à l’Aide Personnalisée au Logement ou à l’Allocation Logement à caractère social. Afin d’améliorer leur taux de remplissage, 15 % des places disponibles dans les résidences jeunes travailleurs est alloué aux étudiants. Elles ont besoin d’un soutien de l’agglomération : une partie de leurs charges d’animation (60 000€, soit 20 000€ chacune).

Les résidences universitaires

Vannes dispose d’un pôle universitaire et accueille de nombreux étudiants. L’offre en logements s’est développée pour s’adapter à cette demande. Le CROUS gère des logements à vocation sociale, dédiés aux étudiants. Il dispose de : • 151 chambres, rénovées en 2006. • 145 studios – T1 et T1 bis, construits en 1990, propriété de Vannes Golfe Habitat avec lequel le CROUS a un bail emphytéotique jusqu’en 2024. Les logements donnent droit à l’Aide Personnalisée au Logement en fonction des revenus (120 à 130 €/mois en moyenne) ou à l’Allocation Logement à caractère social de 100 à 115 €/mois selon que l’étudiant soit ou non boursier).

Le CROUS loge les étudiants boursiers en priorité, 97 % sur l’année 2012/2013, 43 % des étudiants boursiers sont issus du département, 32 % de la région.

La demande se porte autant sur les studios que les chambres et le taux de remplissage est à 100 % à la rentrée de septembre. Il se réduit au cours de l’année scolaire, en fonction des départs en stage à partir de janvier- février. En général, les chambres sont alors progressivement délaissées et restent vacantes. La résidence ferme d’ailleurs aux mois de juillet et août. Les studios restent en général occupés et ouverts à l’année.

La résidence privée Castel Solère à Arradon propose 66 petits logements. À Plescop, la résidence hôtelière du Gohlen propose des couchages et travaille avec le centre de formation des apprentis.

L’offre apparaît donc fournie et bien organisée sur le territoire. Elle est essentiellement concentrée sur Vannes et quelques communes de la périphérie.

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5.4. Le logement saisonnier

Les saisonniers constituent une catégorie d’actifs alimentée notamment par les jeunes mais pas uniquement, notamment du fait de la crise économique. Les besoins en logement sont spécifiques car concentrés dans le temps, à un moment où la pression est maximale sur l’hébergement. Sur Vannes agglo, il n’y a pas d’offre spécifiquement dédiée. Selon les entretiens avec les représentants des communes et les acteurs du logement, les besoins sont variables car toutes les communes n’ont pas une intensité touristique estivale équivalente et les besoins générés par cette activité sont concentrés sur les communes de bord du Golfe. Dans ces dernières, l’offre est assurée de façons diverses, chaque commune ou employeur ayant des modes de réponse variée, plus ou moins adaptée : camping (île aux Moines, Séné, …), camping à prix adapté (île d’Arz), en gîte (Trinité Surzur), en meublés (Le Bono, Arradon, Séné, …), logés par l’employeur, ….

5.5. Les gens du voyage15

Vannes agglo compte sur son territoire 5 sites dédiés à l’accueil des gens du voyage pour un total de 67 emplacements, soit un accueil pour 134 caravanes (2 caravanes par emplacement de 150 m2).

Extrait document de présentation de la gestion 2014 – service habitat Vannes agglo

Des associations menant des actions socio-éducatives interviennent auprès de la population : • L’association sauvegarde 56 en matière de scolarisation et d’insertion professionnelle. • 2 travailleurs sociaux assurent un suivi des allocataires RSA et la scolarisation des jeunes.

15 L’essentiel des informations est issu de la note de présentation réalisée par le service habitat de Vannes Agglo en mars 2014. 65

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Ce rôle de relais est difficile à mettre en œuvre. Dès avril 2014, des groupes de travail vont être mis en place afin de suivre les situations complexes de certaines familles. L’objectif est de pouvoir partager des informations pour trouver les solutions les mieux adaptées. La chargée de mission Gens du Voyage à la Préfecture, grâce à sa bonne connaissance des voyageurs, intervient également en tant que médiateur dans certaines situations.

Le PLH en vigueur, en appui sur le schéma départemental des gens du voyage de 2009, prévoit : • la réalisation d’une aire ou de terrains familiaux de substitution à Arradon • La réalisation de 30 logements adaptés afin de favoriser l’ancrage et la sédentarisation des gens du voyage • L’organisation des grands rassemblements estivaux.

En réponse à ces objectifs, la commune d’Arradon a cédé un terrain à Vannes agglo afin d’y aménager 4 terrains familiaux pour 6 caravanes chacun pour une mise en service en 2015. Ces terrains répondent à l’évolution des modalités de réponse apportées aux besoins d’accueil.

Concernant l’accueil des grands rassemblements, Vannes agglo doit prévoir : • 2 terrains de 1 ha chacun pour les groupes familiaux d’une cinquantaine de caravanes pour une période de mi-mai à fin août. • 1 terrain de 4 ha destiné à l’accueil de mission évangélique comprenant 50 à 200 caravanes. Le terrain est utilisé pour 2 à 3 fois une semaine entre juin et août.

Le principe retenu par la Communauté d’agglomération est un accueil tournant sur 3 communes chaque année. Sont exclues de cette rotation les communes ayant une aire d’accueil ainsi que les 2 Iles. Avec le développement démographique de l’agglomération, leur nombre se réduit progressivement. Les terrains doivent être validés par la Préfecture selon les critères suivants : • Terrain plat et en herbe, type prairie, n’ayant pas été cultivé depuis 2 ans • Proximité de points de raccordement en eau et en électricité • Terrain desservi par une voie susceptible de porter des attelages

Ce système de rotation permet de faire jouer la solidarité entre les communes, bien que sur certaines d’entre elles la localisation d’un terrain soit parfois problématique et/ou ait réservé des surprises (zones humides notamment). La question d’installer un site pérenne pour l’accueil de ces grands rassemblements se pose et permettrait à Vannes agglo de bénéficier des subventions de l’État. La question de la localisation n’est pas tranchée dans ce cas. Selon les entretiens avec les représentants des communes, la question de la solidarité entre les communes apparaît essentielle à beaucoup.

Le prochain Schéma départemental des gens du voyage, 2015, prévoit de renforcer l’offre existante sur Vannes agglo par : • La mise en place de projets sociaux sur les aires d’accueil • Des projets d’aires ou de terrains familiaux à Elven et Plescop en lien avec leur accroissement démographique • La mise à disposition de 3 aires de grands passages estivaux.

Sur la commune de Plescop, le terrain dédié a déjà été identifié dans le PLU.

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RÉSUMÉ

Personnes âgées : une population nombreuse, et des perspectives de fort accroissement.

Une offre en hébergement assurée par de nombreux établissements, aux prix parfois très élevés.

Le maintien à domicile bien structuré, à renforcer à l’avenir avec des besoins en adaptation des logements toujours nombreux à satisfaire.

Plus démunis : une capacité d’accès au logement limité pour environ 16 000 personnes et le maintien d’une précarité bien présente dans certains quartiers (notamment de politique de la ville).

Un recours aux aides indispensables pour de nombreux foyers. Une offre de moyens, services et hébergement structurée et animée en partenariat.

Le renforcement à prévoir de logements très sociaux, et notamment de l’offre dans le parc privé pour les jeunes en insertion et en hébergement collectif.

Gens du voyage : une politique maîtrisée par l’agglomération qui poursuit le développement de l’offre de terrains et qui gère désormais les terrains d’accueil.

Des aménagements à prévoir dans l’accueil estival : La question d’un terrain pérenne pour l’accueil des missions évangéliques.

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ORIENTATIONS

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Préambule

Depuis la loi « de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion » du 25 mars 2009, dite loi MLLE, le Programme Local de l’Habitat (PLH) doit afficher des objectifs de production par segment de marché, et distinguer notamment :

- la production en accession et en locatif ;

- la production en logement aidé et en logement non aidé ;

- la production en individuel et en collectif.

Le PLH doit également afficher une territorialisation de ces objectifs à l’échelle de la commune.

Par ailleurs, le PLH doit prendre en compte l’évolution de la loi SRU qui a porté à 20 % la proportion de logements locatifs sociaux dans les communes de +3 500 habitants d’ici 2 025.

Avec ces nouvelles obligations, les orientations du PLH ont nécessairement une incidence sur le contenu de la programmation de logement, et potentiellement sur celui des documents d’urbanisme des communes (par exemple, sur le calibrage des zones à urbaniser). D’un point de vue réglementaire, les documents d’urbanisme des communes doivent être compatibles avec les préconisations du PLH. Le délai de mise en compatibilité du PLU avec le PLH adopté est d’un an (contre trois ans auparavant).

Les objectifs inscrits initialement peuvent être réajustés le cas échéant, en cours de PLH, selon l’évolution du contexte local et/ou des cadres législatif, réglementaire, financier, fiscal, … Une évaluation du PLH est obligatoire à mi-parcours (3 ans). Cette évaluation a notamment pour objet d’examiner la pertinence des objectifs initiaux, et de les modifier si nécessaire.

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Les principes du scénario du SCOT

Le PLH s’appuie sur le scénario à quinze ans du SCOT en cours de révision. Il en constitue le volet habitat pour la période 2016-2021.

Les objectifs du SCOT préconisent la construction d’une métropole sur le Sud-Morbihan avec un cœur d’agglomération assumant un rôle polarisant et attractif sur un vaste périmètre au- delà des limites de Vannes agglo. Cet objectif a plusieurs volets :

• Affirmer un positionnement d’acteur majeur dans les dynamiques sud bretonnes, en articulation avec les métropoles de Nantes, Rennes et Brest.

• Se positionner en une agglomération résolument active qui place le dynamisme économique au cœur de son développement.

• Placer la question environnementale au cœur du projet.

• Le projet s’appuie sur une consommation foncière modérée et performante avec des objectifs prioritaires pour lutter contre l’étalement urbain tout en tenant compte des capacités et fonctionnements différents des secteurs du territoire.

En matière de structure urbaine du territoire, Vannes agglo met en place un maillage multipolaire s’appuyant sur l’ensemble de ses communes. Articulé autour d’un cœur d’agglomération renforcé, ce maillage structure le développement de pôles et bassins de vie qui s’affirment pour organiser la fluidité du fonctionnement urbain, social et économique à l’échelle de tout le territoire. Le mode de fonctionnement territorial privilégie l’accessibilité et l’agilité pour fournir des services métropolitains et anticiper les effets de taille avec trois périmètres d’intervention :

• Le cœur d’agglo est centré sur Vannes et intègre les communes d’Arradon, Plescop, Saint-Avé, Séné. Il est le moteur économique qui concentre les services métropolitains et est porteur d’une dynamique urbaine intégrant une offre diversifiée d’emplois, de services, d’équipement, de logements, de transports collectifs denses, de services sociaux, etc.

• Le reste du territoire propose une offre de logements à même de répondre aux besoins engendrés par la dynamique métropolitaine dans des conditions de qualité de vie et d’offres de commerces, services, équipements.

• Theix et Ploeren sur l’axe est-ouest et littoral, constituent des pôles relais vecteur d’irrigation du développement des activités et des services sur Vannes agglo. Ils constituent également le maillage nécessaire pour organiser le développement et les mobilités en lien avec le Pays d’Auray, Arc Sud Bretagne et la Presqu’île de Rhuys.

• Elven sur l’axe nord/est a vocation à jouer un rôle majeur de développement pour Vannes agglo. Il s’agit de mieux structurer le nord-est du territoire par une centralité de services forte mais aussi pour renforcer les liens fonctionnels avec Questembert (services, mobilités, ...), et constituer un point d’appui au maillage économique de l’axe Vannes/Ploërmel/Rennes.

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De manière à rester dans les fonctionnements acquis du précédent PLH, il est proposé de regrouper le reste du territoire sous l’appellation :

• 1ère couronne avec les communes au contact de la commune de Vannes mais qui ne sont pas dans le cœur d’agglo : Ploeren, Saint-Nolff et Theix. • Toutes les autres communes, y compris Elven sont dans un ensemble appelé 2ème couronne. Les orientations et les actions du PLH se répartiront différemment en s’appuyant sur cette double structuration.

Cet objectif implique de développer une offre de logements cohérente avec la stratégie économique et d’aménagement du territoire (accueil d’actifs de niveau de qualification variés intégrant des fonctions métropolitaines). Ses implications sur la demande en logement peuvent se résumer ainsi :

o L’agglomération développe un bon nombre de fonctions métropolitaines et une structure de revenus favorable. o Son rôle et ses fonctions métropolitaines notamment au regard des besoins spécifiques et des populations modestes impliquent une attention soutenue à cet égard. o La démographie reste assez dynamique. En effet, le vieillissement de la population active et la dynamique économique du territoire impliquent l’arrivée de nouveaux actifs migrants, sur toutes les catégories socio-professionnelles. Dès lors à l’horizon 2030, l’agglomération compterait environ 30 000 nouveaux arrivants, pour atteindre environ 160 000 habitants (+1,4% annuel). o Cependant, le vieillissement de la population allié à l’attractivité de l’agglomération entraine un accroissement des besoins en adaptation de logements. o Du fait d’un niveau déjà faible sur Vannes et de la mise en œuvre d’une stratégie d’attractivité auprès des actifs et des ménages familiaux, les besoins liés au desserrement évoluent peu, à un rythme proportionnellement plus lent que ces dernières années, avec une taille moyenne des ménages à 2,01 en 2030, contre 1,95 en tendance. Dans ces hypothèses, la taille moyenne des ménages est plus élevée sur la 1ère couronne (2,32) et très variable dans les communes de la 2ème couronne en lien avec la diversité des communes qui la composent : littoral avec population vieillissante et communes rurales attractives pour les jeunes ménages familiaux. Elle varie ainsi de 1,80 à l’île d’Arz à 2,42 à Tréffléan pour une moyenne à 2,19. À l’horizon 2021, achèvement du PLH, la population des ménages devrait être aux alentours de 149 000 habitants.

o Les efforts de modernisation de l’offre existante permettent de mobiliser le parc vacant à hauteur d’une quarantaine par an, ce qui diminue le taux global de la vacance plus particulièrement sur Vannes (6%). o Le taux de résidences secondaires est maintenu dans les proportions du RP 2011, soit 8% mais regroupant des réalités très différentes entre les communes littorales et les îles où il est facilement au-delà de 15 % (Baden, Arradon, Le Bono, Le Hézo), peut atteindre plus de 50 % (Larmor-Baden et île aux Moines), et jusqu’à 69 % à l’île d’Arz.

Dans ces conditions, les objectifs du SCOT impliquent au final la production de 1450 logements nouveaux par an jusqu’en 2030. Ramené à l’échelle du PLH, l’objectif de production est de 8100 à 8200 logements pour la période 2016-2021.

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Les orientations du PLH

Les orientations du PLH prennent en compte les principes du SCOT et les traduisent en politique de l’habitat active à l’horizon 2021.

1. Produire les logements adaptés pour l’accueil de la population et la satisfaction des besoins des habitants du territoire : préciser le rythme de construction neuve et sa territorialisation.

2. Organiser les moyens de production de l’offre par l’adaptation des documents d’urbanisme et la mise en place de projets urbains structurés.

3. Poursuivre et accentuer une politique foncière publique, afin de favoriser le renouvellement urbain : se doter des moyens de maîtriser localisation, contenu et rythme des opérations, notamment en milieu urbanisé.

4. Poursuivre le développement d’une offre locative sociale abordable et adaptée : au- delà de la réponse aux exigences de la loi SRU, modifiée par la loi Duflot, en mutualisant l’effort de rattrapage sur l’ensemble des communes de l’agglo, et en diversifiant l’offre.

5. Diversifier l’offre de logements : Soutenir une accession abordable en lien avec l’accueil de nouveaux actifs et le maintien des familles dans toutes les communes de l’agglomération. Prendre en compte les possibilités de défiscalisation pour maintenir une offre locative privée complémentaire au parc social.

6. Préserver la qualité de vie : en s’appuyant sur les critères du développement urbain du SCOT, soit une densité moyenne de 28 logements/ha avec un objectif de production de logements à 50 % en zone urbaine et 50% en extension.

7. Mobiliser et entretenir le parc ancien : Engager la réhabilitation de logements vacants et la poursuite de l’amélioration thermique du parc ancien pour accroître son efficacité énergétique, traiter les copropriétés dégradées, et poursuivre la résorption de l’insalubrité.

8. Répondre aux besoins des publics spécifiques : assumer le rôle polarisant de l’agglomération et accueillir tous les âges et tous les publics : spécifier la production très sociale dédiée aux publics démunis, tant en neuf qu’en réhabilitation. Localiser des logements locatifs à proximité des centres de formation, dans les centres urbains, favoriser les partenariats et l’intermédiation, …

9. Organiser le suivi et l’animation du PLH : se donner les moyens de mettre en œuvre les actions du PLH, d’en mesurer les effets, d’organiser le partenariat et préparer l’évaluation triennale pour adapter éventuellement son contenu.

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1. Produire les logements adaptés pour l’accueil de la population et la satisfaction des besoins des habitants du territoire Dans le cadre du PLH, il est proposé de phaser la production de logements afin de permettre de répondre de façon pragmatique aux réalités économiques actuelles. Même si un certain frémissement se fait sentir avec la sortie de quelques programmes immobiliers, la crise de la construction et de l’accession a fortement réduit le rythme de logements commencés ces 4 dernières années (autour de 1000 logements commencés sur l’agglo en 2014).

La production de logements s’accroît de façon progressive dans la durée du PLH. Une première phase en 2016-2017 ; une deuxième en 2018-2019, et enfin un rythme de croisière à partir de 2020 qui permettra de rattraper un peu du retard en matière de construction. Au cours de la décennie suivante, il faudra maintenir un rythme compris entre 1450 et 1500 logements par an pour atteindre les objectifs du SCOT.

À noter : Si la reprise économique est plus affirmée avec une demande soutenue en matière d’accession ou d’investissement dans le logement et une forte activité des professionnels, le volume annuel pourra être plus élevé, jusqu’à atteindre celle du rythme de la phase 3.

Construction Sortie de crise Reprise Rattrapage Répartition Logements/an totale 2016-2017 2018-2019 2020-2021 en % 2016-2021 Cœur d'agglo 765 813 875 60 % 4906

dont Vannes 410 460 510 34% 2760 1ère 148 159 173 12 % 960 couronne 2ème couronne 327 375 423 28 % 2250

Vannes agglo 1240 1347 1471 8116

Au-delà du phasage, la répartition territoriale de la production de logements vise à maintenir le poids du cœur d’agglo (au moins 60 % de la production de logements), et de répartir en fonction de leur capacité le reste de la production sur le territoire. Elven et Theix, pôle relais sont également confortés. Ploeren, pour diverses raisons, engagera son développement dans la décennie prochaine. Les communes de la 2ème couronne et celles du littoral voient leur développement assuré, mais sans déséquilibrer la polarisation métropolitaine.

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2. Organiser les moyens de production de l’offre Le volume de logements à produire et la répartition territoriale se sont appuyés sur l’évaluation avec les communes des capacités de mobilisation foncière et de lancement d’opérations dans les 6 années à venir.

Pour autant cet objectif de production s’appuie sur une évolution des documents d’urbanisme et des moyens de production à travers plusieurs interventions en matière d’urbanisme et d’aménagement.

• Cette production sera assurée par la mise en œuvre de ZAC, et de projets urbains structurés que les communes doivent poursuivre. Certaines difficultés de mise en œuvre incitent l’agglomération à engager une réflexion pour constituer une « foncière aménagement » à même d’intervenir pour le compte des communes et participer ainsi à une production urbaine dynamique. • Les PLU devront intégrer les objectifs du PLH et notamment les outils réglementaires devront être revu de façon à permettre la réalisation des différents objectifs du PLH dans de bonnes conditions et notamment examiner les obstacles règlementaires à une densification maîtrisée. En effet, le PLH incite les communes à proposer des formes plus denses afin de réduire la consommation foncière et mieux adapter les coûts du logement aux types de logement. • Afin de favoriser une densité « acceptable et acceptée », le PLH va travailler sur des critères de qualité des projets, de mixité urbaine, de diversité des formes, … et valoriser des modes de faire, au travers d’appels à projet.

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• Par ailleurs, la diversité des documents d’urbanisme communaux, les évolutions législatives et les besoins de cohérence entre les communes et leurs projets stratégiques militent pour engager une réflexion sur l’opportunité d’un PLU Intercommunal.

3. Poursuivre et accentuer une politique foncière publique, afin de favoriser le renouvellement urbain. Le PLH implique également de poursuivre et accentuer une politique foncière publique, afin de favoriser le renouvellement urbain. Il s’agit d’adapter la politique foncière aux enjeux du territoire. Cette stratégie passe par plusieurs moyens d’actions :

• Intensifier et accompagner l’identification des gisements fonciers dans les centres urbains et jusqu’aux extensions des zones agglomérées (lotissements jusqu’aux années 70/80). • Mettre en œuvre une politique d’action foncière communautaire en favorisant les opérations de renouvellement urbain et de densification des zones urbaines et intégrant notamment les gisements fonciers identifiés et les enjeux communautaires et communaux. L’objectif est d’engager un processus de maîtrise foncière sur des sites de renouvellement urbain et/ou de production locative sociale avec le soutien soit de Vannes agglo au titre de son portage foncier, soit celui de l’Établissement Public Foncier régional par le biais d’une nouvelle convention cadre. • Prioriser la reconquête spatiale et/ou foncière des secteurs de renouvellement urbain de Vannes pour atteindre les objectifs de construction en centre-ville, au cœur de l’agglo. La production en renouvellement urbain est obligatoire afin de prendre en compte les objectifs de réduction de la consommation foncière et le cadre donné par le PNR. Par ailleurs sur certains espaces, et notamment Vannes, la disponibilité foncière devient plus rare en extension et ne peut être réservée qu’à l’habitat. C’est pourquoi, notamment sur la ville centre, les objectifs de renouvellement urbain vont s’élever jusqu’à 60 % - 70 % de la production de logements. Ceci implique donc une mise en œuvre rapide de procédures sur certains secteurs identifiés : recherche de partenaires -aménageurs, investisseurs, promoteurs-, lancement des acquisitions foncières, lancement de procédure d’urbanisme, élaboration de programme, etc.

4. Poursuivre le développement d’une offre locative sociale abordable et adaptée Prévoir une offre locative sociale soutenue et répondre aux objectifs de la loi SRU en s’appuyant sur 3 principes :

• Mutualiser le rattrapage SRU sur l’ensemble de Vannes agglo. Cet objectif s’appuie sur les exigences renforcées, par la loi Duflot, de la loi SRU portant à 20 % la proportion de locatifs sociaux sur le parc de résidences principales à horizon 2025 dans les communes de plus de 3500 habitants. • Accroître le parc locatif social au-delà du rattrapage triennal. • Diversifier l’offre locative sociale et répondre à la demande locative très sociale. Le PLH prévoit la construction de 1874 locatifs sociaux sur 6 ans.

Répartis par phase selon la production globale de logements, ce rythme est supérieur aux objectifs de rattrapage triennaux proposés par la loi pour atteindre les objectifs d’ici 2025. Selon l’inventaire au 1 janvier 2015, il manquait 2104 locatifs sociaux sur les 10 communes concernées par le rattrapage – Vannes avec un taux de 24 % n’est pas concernée-: Arradon, 75

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Baden, Elven, Plescop, Ploeren, Saint-Avé, Saint-Nolff, Séné, Surzur et Theix. En revanche, avec une moyenne annuelle de 312 locatifs sociaux, le PLH ne permet pas de maintenir le taux de LS au regard de l’évolution du parc de RP. Pour ce faire, il faudrait des objectifs allant jusqu’à 60 % de la production en locatifs sociaux dans des communes rurales ce qui n’est ni réaliste, ni souhaitable.

Par ailleurs, ce rythme s’appuie sur les capacités des bailleurs sociaux. Comme indiqué dans le diagnostic, ils ont à absorber des efforts conséquents de production des 10 dernières années alliés à des investissements fonciers lourds, pesant sur leurs fonds propres. Les deux principaux bailleurs ont également de forts efforts de réhabilitation et d’entretien du parc existant à réaliser (rénovation thermique et lutte contre l’amiante notamment).

La répartition des logements est également observée au regard du fichier de la demande locative sociale et du fonctionnement du parc, notamment la vacance dans le parc de certaines communes moins équipées en services et transports en commun. Cette programmation prend également en compte de petites opérations en centres urbains, notamment pour redynamiser des bourgs mais aussi favoriser le logement de personnes âgées au sein d’opérations dédiées ou favorisant une occupation intergénérationnelle.

Le PLH s’engage donc vers une répartition équilibrée de la production locative sociale, en proposant des réalisations, y compris dans les communes non concernées par la loi SRU, sur des opérations de plus petites dimensions, permettant d’assurer une diversité de l’offre et une complémentarité de programme. Cette option entraîne la mise en œuvre d’une programmation communautaire des objectifs de rattrapage SRU. Il est également indispensable de préserver un taux élevé de locatifs sociaux à Vannes, pôle central sur lequel la pression de la demande locative se poursuit. Malgré cela, la place du locatif social apparaît très forte en deuxième couronne en raison des effets de rattrapage SRU à Elven, Baden et Surzur. Cette offre est organisée en prenant en compte les capacités de desserte en transports collectifs et la densité de services et commerces accessibles aux populations ne disposant pas de véhicule individuel. Comme dans le précédent PLH, elle fera l’objet d’une aide financière calculée selon la taille des logements.

Logements/an Sortie de crise Reprise Rattrapage Part des LLS sur RP en %

Cœur d'agglo 185 196 211 24% dont Vannes 94 105 116 23% 1ère couronne 42 45 49 28% 2ème couronne 61 69 79 18% Vannes agglo 288 311 339 23% Dont SRU/DALO 89 % 89 % 89 %

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La production locative sociale se recentre sur les locatifs sociaux « classiques » avec une production globale de 30 % en locatif très social familiaux (PLAi) et 60 à 70 % en locatifs PLUS. Les PLS sont autorisés uniquement dans les communes du cœur d’agglo et les 2 îles pour un pourcentage de 10 % sur ces secteurs. Cette production est assurée essentiellement par une production neuve, en VEFA ou directement par les bailleurs. Les opérations d’acquisition-amélioration dans le parc ancien sont à réserver aux centres anciens, notamment ruraux. Leur nombre est estimé à 5 par an.

Parallèlement à la production neuve, le PLH intègre les objectifs de réhabilitation et d’amélioration du parc existant engagés par les bailleurs VGH et BSH. Leurs objectifs sont centrés sur la réhabilitation, la lutte contre l’amiante et la rénovation énergétique. Vannes agglo accompagnera plus particulièrement les bailleurs sur la rénovation énergétique, en lien avec le soutien du même ordre apporté au parc privé.

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Nb PLS Nb Locatifs Nb Nb PLAI Dont Nb PLAI (uniquement sociaux PLUS ordinaire adapté/structure cœur agglo et îles) Total PLH 2016-2021 1874 1208 562 30 104 Objectif annuel 312 201 94 5 17 Répartition en % 100% 64% 30% 6% nb : les chiffres sont arrondis

Le PLH poursuit son système d’aide aux locatifs sociaux et s’appuie sur la mise en œuvre de la politique foncière afin de favoriser cette production. Il propose en plus de cibler les prélèvements SRU sur les opérations locatives sociales en zone urbaine et de pratiquer une minoration foncière sur ces opérations, plus complexes et plus onéreuses (gratuité du portage foncier de Vannes agglo). Une aide complémentaire pour les opérations de renouvellement urbain et les opérations d’Acquisition Amélioration sera mise en œuvre.

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5. Diversifier l’offre de logements Le projet territorial implique l’arrivée de nouveaux actifs pour remplacer les départs à la retraite et satisfaire les emplois créés par l’activité. Cette politique concerne toutes les communes de l’agglomération alors qu’aujourd’hui certaines connaissent un vieillissement renforcé par l’arrivée de retraités. Pour ce faire, les orientations du PLH veulent permettre des parcours résidentiels ascendants mais aussi de l’accession multi-cibles (social et libre en lien avec les qualifications et revenus des ménages). Il s’agit : • D’organiser une production qui intègre des objectifs de diversification de l’offre afin de permettre des itinéraires résidentiels dans toutes les communes. • Diversifier la production de logements en intégrant dans le cœur d’agglomération et la 1ère couronne des objectifs de logements à des prix permettant aux primo-accédants de s’en porter acquéreur. Ce point est essentiel à Vannes dont le foncier sera principalement issu du renouvellement urbain, donc complexe et couteux à aménager. La capacité d’accession des primo-accédants est pour l’instant globalement repoussée en 2ème couronne, où les prix fonciers sont plus modérés, voire au-delà du périmètre de l’agglomération. Elle est également organisée dans des opérations maîtrisées des communes de 1ère couronne, donnant lieu à des mesures anti-spéculatives au moment de la revente. • Préserver pour une partie de la population qui le souhaite une offre au prix plus adapté afin d’éviter une dispersion des polarités, un renforcement du vieillissement et un départ des familles vers l’extérieur du territoire de Vannes agglo. Cette accession est à évaluer au regard des données récentes de l’accession sociale type PTZ pour disposer d’une approche un peu plus fine. Le niveau de cette accession réservée aux primo-accédants sera à définir par secteur par délibération annuelle du Conseil Communautaire. Elle sera ensuite à intégrer dans les documents d’urbanisme communaux ou au sein d’opérations type ZAC. L’évolution législative a modifié les capacités de défiscalisation pour création de logements locatifs privés. Des 24 communes concernées auparavant, le territoire est désormais en zone B2, soumis à dérogations possédées par quelques communes. Le produit locatif privé est également soumis à une forte concurrence avec les territoires très attractifs, zones A et B1, privilégiées par les investisseurs. C’est pourquoi, le PLH prend en compte ces évolutions en réduisant la part du locatif privé dans les communes rurales mais aussi en 1ère couronne. Au final, en intégrant la production locative sociale, le marché libre, comprenant accession et locatif privé représente un peu plus de la moitié de la production globale, quand le marché aidé en représente 45 %.

Répartition de la production de résidences principales : % Accession % Accession % Locatifs % Locatifs libre abordable sociaux privés Vannes 30% 20% 23% 27% Cœur d'agglo 32% 20% 24% 24% 1ère couronne 34% 23% 28% 15% 2ème couronne 44% 25% 18% 13% VANNES AGGLO 35% 22% 23% 20%

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6. Préserver la qualité de vie

6.1. Assurer les conditions de réduction de la consommation foncière Le développement futur est aiguillé dans les enveloppes urbaines existantes à hauteur de 50% pour le résidentiel. Cet objectif du SCOT est difficile à atteindre à l’horizon du PLH ; les acquisitions, opérations de démolitions et/ou reconstructions nécessitant une durée plus longue. Pour autant le travail sur la territorialisation du PLH a permis de constater que cet objectif de construction et densification au sein des zones urbaines était atteignable en mutualisant cet objectif à l’échelle de l’agglomération.

En matière d’habitat, la densité moyenne attendue est de 28 logements/ha. Cet objectif doit être adapté aux réalités du terrain. Il n’est pas envisageable d’avoir les mêmes objectifs à Vannes, en cœur d’agglo et dans les autres communes. C’est pourquoi il est proposé d’une part des objectifs différenciés de répartition des logements selon leur gabarit et vocation. Par ailleurs, l’intégration du PLH dans les documents d’urbanisme et les projets des communes veillera à travailler sur des distinctions de densité entre communes et proposer des secteurs différenciés pour une mutualisation à l’échelle communale.

collectif individuel groupé individuel pur

Vannes 70 % 25 % 5 %

Reste Cœur d'agglo 50 % 30 % 20 %

1ère couronne 40 % 30 % 30 %

2ème couronne 25 % 35 % 40 %

Vannes agglo 49% 29% 22%

6.2. Un urbanisme intense et de proximité L’objectif du SCOT est de faire vivre un modèle de développement où l’échelle de proximité et l’intensité urbaine sont au service d’une qualité de vie élevée, d’une accessibilité accrue aux fonctions métropolitaines et d’activités primaires préservées. Le PLH vise à optimiser en priorité le tissu urbain existant pour développer de nouvelles capacités de productions urbaines réintroduisant des fonctions économiques, favoriser les services métropolitains et mettre en valeur le patrimoine urbain de Vannes agglo. Les plans de référence, outils de programmation urbaine relevant de nombreuses politiques d’équipement, de construction et d’aménagement traduiront la cohérence du projet urbain de nombreuses communes du territoire.

Par ailleurs, la répartition de la construction neuve et l’aide de Vannes agglo à l’accession abordable impliqueront une réduction de la taille des lots en raison de prix de vente encadrés. La rareté foncière implique également cette chasse aux m2. Enfin, le renouvellement urbain va entraîner une plus grande part de production en collectif. Pour autant, Vannes agglo est choisie par de nombreux accédants en raison de sa qualité et son cadre de vie ; l’attente d’un

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81 logement sur sa parcelle ou d’un espace extérieur au logement est forte. Elle doit être prise en compte. Il est donc essentiel de travailler les projets futurs avec un objectif de qualité et de diversité des formes urbaines de manière à répondre à ces aspirations tout en contenant prix de construction et surface construite. Afin de partager une culture commune, évaluer les difficultés de production et vente de certains produits, trouver des solutions alternatives en terme de production bâtie et de maîtrise des coûts de production, Vannes agglo accompagnera les communes afin de lancer des opérations de qualité urbaine via la mise en œuvre d’appels à projet. Les retours quant à la mise en œuvre d’opérations plus denses et les appels à projet permettront à Vannes agglo d’élaborer les grandes lignes, les principes essentiels de la production urbaine dense et de qualité. Cette analyse devra nourrir les réflexions et trouver leur place dans des réponses réglementaires adaptées afin d’intégrer des objectifs de qualité urbaine dans les documents d’urbanisme communaux.

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7. Mobiliser et entretenir le parc ancien

L’adaptation et la reconquête du parc ancien permettent de réduire la production neuve et la consommation foncière tout en valorisant les centres urbains. Les orientations du PLH sont d’étendre cette politique avec pour objectif de : • Poursuivre la requalification du parc ancien dans le centre-ville de Vannes et dans les centres bourg afin de réduire la vacance et remettre sur le marché des logements bien placés par rapport aux services, de renforcer la démographie du centre de Vannes et favoriser son animation tant commerciale que culturelle. • Lancer des opérations d’identification et de rénovations des copropriétés dégradées ou déclassées identifiées. Une première approche a été effectuée qui n’a pas permis d’identifier de réelle problématique de copropriétés très dégradées. Pour autant, certaines copropriétés nécessitent des travaux lourds, notamment quand elles sont situées dans des quartiers ayant fait l’objet de réhabilitation urbaine. Le risque de décrochage de la copropriété apparaît alors patent. Une intervention de la collectivité permettra de mieux les identifier, d’évaluer les travaux à réaliser et mobiliser des financements. • Accompagner le mouvement d’une densification individuelle dans les quartiers pavillonnaires du cœur d’agglomération et identifier les gisements fonciers structurés qui pourraient accueillir des opérations plus importantes. Un des moyens retenu pour la densification de la ville est de mobiliser et favoriser les opérations de construction individuelle en zone bâtie (type Bimby) dès lors que les équipements et infrastructures le permettent, et que ces opérations n’interférent pas avec des objectifs communaux, de préservation du patrimoine et des paysages. • Conforter l’amélioration thermique du parc et l’adaptation des logements au vieillissement et aux handicaps.

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8. Répondre aux besoins des publics spécifiques :

8.1. Anticiper le vieillissement de la population Le vieillissement de l’agglomération aura un rythme rapide du fait de son peuplement actuel et de l’attractivité du territoire auprès des jeunes (et moins jeunes) retraités. C’est particulièrement sensible dans les communes littorales et à Vannes. L’agglomération compte déjà plus de 11 000 personnes âgées de 75 ans et plus en 2011. Les projections pour le Pays de Vannes à un horizon de 2040 prévoient l’accroissement de + 180 % des personnes âgées d’au moins 80 ans. Il convient donc de commencer dès aujourd’hui à adapter les logements pour favoriser le maintien à domicile. Cette politique vise à : • Anticiper les problématiques du maintien à domicile par la poursuite d’une politique d’adaptation des logements existants (avec financement ANAH). • Étendre aux lotissements et quartiers des années 60 et 70 les informations sur l’adaptation du logement. Il s’agit de mutualiser les différentes animations : opération de densification et de construction individuelle type Bimby, information sur les travaux d’adaptation essentiel à réaliser pour pouvoir rester dans un logement même en perdant de l’autonomie physique, …. • Assurer le développement d’une offre locative nouvelle de logements de petite taille et de plain-pied dans les centralités équipées en services et commerces. Cette politique doit intégrer celle de la programmation locative sociale communautaire, en privilégiant les secteurs urbains type centre-bourg, grands quartiers équipés. • Mettre sur place un guichet unique de l’accueil des personnes âgées afin de simplifier et renforcer la communication en matière d’aide au maintien à domicile. • Lancer des opérations expérimentales, type béguinage- en résidences logements autonomes avec une salle commune à partager. Les services peuvent être assurés par les structures de maintien à domicile déjà existantes. La localisation de telle opération est également à privilégier au sein des centres urbains équipés.

8.2. Assurer le logement des plus démunis Il s’agit de renforcer le rôle métropolitain de l’agglomération en assurant une politique d’hébergements spécifiques, en lien avec les rôles, fonctions et services de Vannes. Cette orientation sera traduite par plusieurs types d’intervention soit menées par l’agglomération, soit auxquelles Vannes agglo participe : • Le renforcement de l’offre en PLAi familiaux et sociaux au sein de l’agglomération, plus particulièrement à Vannes et toutes les communes du cœur d’agglo (30 PLAi adaptés). Il sera intéressant également de réserver une part de logement PLAi spécifique aux gens du voyage en voie de sédentarisation et qui en font la demande. • En matière de logement d’urgence, il n’est pas prévu de développer de nouvelles places car le territoire dispose de places suffisantes mais plutôt de créer un réseau entre les communes et d’organiser une réponse coordonnée. • L’engagement d’une réflexion pour construire une résidence hôtelière à vocation sociale dans le cœur d’agglomération. Aujourd’hui les besoins sont satisfaits mais l’évolution très rapide de la demande, notamment en lien avec la répartition des migrants concernés par la réorganisation de la gestion de demande d’asile par la CADA implique de la développer à moyen terme.

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• Le soutien à l’auto-réhabilitation, le fonctionnement du FSL, la participation au PIG insalubrité, etc. sont aussi des interventions de Vannes agglo, poursuivies dans le cadre du PLH.

8.3. Organiser le logement des jeunes Le diagnostic et les ateliers de concertation n’ont pas fait apparaître de besoins particuliers pour le logement des jeunes. Vannes agglo participe déjà au fonctionnement des 3 FJT de Vannes et poursuit cette politique.

L’offre de logements à destination des jeunes pourrait cependant être facilitée par une meilleure concertation avec les bailleurs afin de mobiliser le parc vacant.

Éventuellement, au cours du PLH une approche plus ciblée pourra être réalisée sur Elven, en lien avec une offre de formation. Elle serait alors abordée en régie, avec les partenaires.

Enfin, en matière de logements spécifiques, Vannes agglo accompagnera l’offre en « espace résidentiel », système de sous-location dans le parc privé effectuée par des associations intermédiaires pour le compte de jeunes en insertion. Le parc serait à développer sur les communes du cœur d’agglo en priorité mais aussi à Ploeren et Theix (jusqu’à 5 par an).

8.4. Les gens du voyage Il s’agit en s’appuyant sur le Schéma départemental des Gens du Voyage d’améliorer les conditions d’accueil des gens du voyage, quelques soient les périodes de l’année et de répondre aux besoins de sédentarisation par l’aménagement de terrains familiaux, d’aires d’accueil et de terrains estivaux.

9. Observer et évaluer la politique publique de l’habitat La mise en œuvre de la politique de l’habitat sera réalisée par le service habitat de Vannes agglo avec l’appui des certains services du pôle aménagement du territoire (Urbanisme, ADS, Foncier).

Le suivi statistique des actions et du marché sera effectué par l’ADIL 56.

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PROGRAMME D’ACTIONS

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PRODUIRE LES LOGEMENTS ADAPTÉS POUR L’ACCUEIL DE LA POPULATION ET LA SATISFACTION DES BESOINS DES HABITANTS DU TERRITOIRE

Action 1.1 : Organiser cette répartition en fonction de la structuration territoriale souhaitée en renforçant le cœur d’agglomération

Objectifs : • Produire environ 8 100 logements d’ici 2021, pour satisfaire les ambitions démographiques et économiques du SCoT. • Retrouver les conditions de sortie de crise pour atteindre progressivement 1450/1500 logements par an. • Conforter un fonctionnement territorial et la proportionnalité du développement qui préserve les spécificités communales et maintient une structuration forte du territoire. • Conforter les pôles d'équilibre identifiés au SCoT et les secteurs desservis en transports collectifs. • Prendre en compte les capacités à faire des communes à l‘échelle du PLH. •

Objectif Objectif Objectif Moyenne Construction 2016-2017 2018-2019 2020-2021 annuelle totale PLH ARRADON 60 43 40 48 286 BADEN 30 35 40 35 210 ELVEN 50 60 70 60 360 Le BONO 26 32 37 32 190 Le HEZO 7 8 8 8 47 ILE AUX MOINES 5 5 5 5 30 ILE D'ARZ 4 4 4 4 24 LARMOR-BADEN 8 8 8 8 48 MEUCON 20 25 30 25 150 MONTERBLANC 20 25 30 25 150 NOYALO 14 15 16 15 90 PLESCOP 75 80 85 80 480 PLOEREN 50 50 50 50 300 PLOUGOUMELEN 16 17 18 17 102 SAINT-AVE 135 140 145 140 840 SAINT-NOLFF 18 24 28 23 140 SENE 85 90 95 90 540 SULNIAC 35 41 43 40 237 SURZUR 43 45 55 48 286 THEIX 80 85 95 87 520 TREDION 14 15 16 15 90 TREFFLEAN 20 23 25 23 136 LA TRINITE-SURZUR 15 17 18 17 101 VANNES 410 460 510 460 2760 VANNES AGGLO 1240 1347 1471 1353 8116

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ORGANISER LES MOYENS DE PRODUCTION DE L’OFFRE

Action 2.1 Organiser les moyens de production de l’offre dans les documents d’urbanisme

Objectif : • Inscrire les objectifs dans les PLU communaux et dans les politiques foncières.

Principes d’intervention : Dans le cadre du conseil aux communes et lors de l’adaptation des documents d’urbanisme au SCOT et au PLH :

Aller vers un objectif commun de développement et d’organisation urbaine • Différencier ces objectifs selon la structure du territoire, en s’appuyant sur les formes urbaines préexistantes et les capacités d’accueil des communes. • Identifier les contours des zones urbaines en retenant les objectifs du SCOT et du PLH à l’échelle de l’agglomération. • Mobiliser du foncier à court terme et surtout à moyen et long terme.

Définir les modalités d’intégration réglementaires pour adapter les PLU avec une réflexion à organiser sur divers points : • Réfléchir à des objectifs différenciés de densité par secteur (équilibre à la commune). • Proposer un zonage intégrant la part en renouvellement urbain, la densification des zones urbaines et extension en quantité de logements : o Fixer la part des logements à réaliser en zone U : privilégier la densification et le renouvellement urbain des bourgs et centres urbains en fixant une proportion des logements à réaliser en zone urbaine (bourg ou village). o Fixer la part des logements à réaliser en zone AU : organiser le volume des zones d’urbanisation future et préparer un échéancier d’ouverture à l’urbanisation en lien avec les objectifs du PLH (x logements par an ou par période pluriannuelle), les capacités résiduelles dans les zones déjà urbanisées, la disponibilité des équipements et les priorités communales. • Organiser la proportion de locatifs sociaux, sans afficher un taux systématique à compter d’un nombre de logements mais en prévoyant les sites et opérations où il sera privilégié (possibilité de renvoyer à une délibération du conseil municipal). • Prévoir la répartition entre collectif/individuel/individuel groupé, … dans le règlement et les OAP. • Intégrer les objectifs globaux de construction en fonction des types attendus : collectif individuel groupé individuel pur Vannes 70 % 25 % 5 % Reste Cœur d'agglo 50 % 30 % 20 % 1ère couronne 40 % 30 % 30 % 2ème couronne 25 % 35 % 40% A noter : Les objectifs de production de logements par typologie constituent une orientation par secteur et non une application stricte opération par opération.

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Favoriser le recours aux différents outils réglementaires existants pour favoriser la densité des opérations d’urbanisation. Dans les PLU : • Édicter des règles d’implantations qui favorisent la densification dans les zones urbaines : marges de recul, prospect, alignement, hauteur, mitoyenneté, CES, etc. • Prendre en compte la réalité des besoins en stationnement et les possibilités de mutualisation pour réduire les places à réaliser en zone urbaine dense ou pour les logements à vocation très sociale (type structure d’hébergement) • Localiser si besoin, les servitudes de renouvellement urbain permettant de geler sur une durée de cinq ans les constructions dans l’attente de la définition d’un projet d’aménagement global (art. L 123 2a du code de l'urbanisme) • Utiliser le règlement dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés (si définis par le SCOT), et imposer dans des secteurs qu’il délimite une densité minimale de construction (article L 123.1.5. III 3 du code de l'urbanisme). • Le règlement du PLU peut délimiter, dans les zones U et AU, des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe (article L.123.1.5.II 3 du code de l’urbanisme), et/ou un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements aidés (article L.123.1.5. II 4 du code de l’urbanisme). Cette règle pourrait être utilisée dans certains secteurs de la ville de Vannes. Dans les ZAC : • Dans les ZAC, le programme de logements devra intégrer le nombre de logements locatifs sociaux (au minimum de 25%), pour les communes devant effectuer un rattrapage vis-à- vis des objectifs SRU/DALO. La part de logements en accession abordable et pouvant bénéficier d’une aide de Vannes agglo (cf fiche 5.2) sera également intégrée. Les proportions à prendre en compte devront s’appuyer d’une part sur un équilibre d’opération et d’autre part de réponse aux besoins. La réunion annuelle des professionnels de l’habitat (promoteurs, aménageurs et lotisseurs, maîtres d’œuvre) permettra de faire le point sur l’application des objectifs du PLH, les difficultés éventuelles, les attentions à avoir, les complémentarités avec d’autres actions de Vannes agglo, etc.

Lancer la réflexion pour l’élaboration d’un PLU intercommunal : Organiser la participation de Vannes agglo au club PLUi, à des formations, conférences, etc. afin d’apporter des éléments d’appréciation sur le PLUi, les enjeux de sa prescription, les modalités de réalisation, etc.

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Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Communes pour révision/adaptation des documents d’urbanisme ; Vannes agglo pour réflexion PLU intercommunal. Partenaires : Etat-DDTM, ….

Financements : Prestations de conseils aux collectivités : Coûts inclus dans le fonctionnement de Vannes agglo 5000 € pour service habitat : formation PLUi/conférence/etc.

Indicateurs de suivi Mise en compatibilité des PLU. Mise à jour selon l’évolution de la législation.

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Action 2.2 Favoriser la mise en œuvre de ZAC et de projets urbains structurés

Objectifs : • Favoriser la bonne réalisation des opérations d’aménagement. • Veiller à l’intégration des objectifs du PLH dans les projets urbains et la programmation des opérations de logements ou d’aménagement. • Réfléchir à la création d’une foncière aménagement

Principes d’intervention : Le pôle aménagement du territoire de Vannes agglo assure déjà un conseil aux communes qui le demandent lors de l’élaboration des projets urbains et des programmes de ZAC. Vannes agglo souhaite les accompagner plus fortement en phase opérationnelle afin que les projets respectent mieux les objectifs communautaires et les capacités à faire des communes. L’action consiste à lancer une réflexion pour la création d’une structure communautaire permettant d’intervenir en politique foncière et opération d’aménagement.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, CG.

Financements : 15 000 € pour étude de faisabilité pour l’étude d’opportunité d’une foncière aménagement

Indicateurs de suivi Sans objet.

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Action 2.3 : Organiser une densité acceptable et partagée

Objectifs : • Favoriser la diversification des formes urbaines, de l’offre en logements et le renforcement de la densité des opérations. • Mobiliser les professionnels pour développer des formes d’habitat intermédiaires/mixtes/groupés.

Principes d’intervention : Inciter à la réalisation d’opérations exemplaires et économes en énergie intégrant une production de logements en individuel groupé (plus difficile à mettre en œuvre) par le financement de trois appels à projets (par exemple un sur chacun des secteurs de l’agglo). Participer à l’écriture du cahier des charges et assurer l’accompagnement de la commune. À l’issue des appels à projet, analyser les résultats, les modes de faire, les avantages/inconvénients, les effets de coûts de réalisation, les liens à modifier avec les règlements d’urbanisme, etc. pour en extraire des modes de réalisation et des modalités d’intégration dans les PLU, les programmes de ZAC, de lotissements, etc.. Mettre en oeuvre un groupe de travail ou organiser une restitution auprès des professionnels de l’aménagement et de l’immobilier pour développer un mode de faire et des pratiques.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Communes pour appel à projet ; Vannes agglo pour animation et restitution (accompagnement technique et financier). Partenaires : aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux, etc.

Financements : 20 000 € de subvention par appel à projet, soit 60 000 €.

Indicateurs de suivi Réalisation des études. Réalisation de fiches-conseil sur les outils favorisant la densité. Organisation de réunions de restitution auprès des partenaires.

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POURSUIVRE ET ACCENTUER UNE POLITIQUE FONCIÈRE PUBLIQUE, AFIN DE FAVORISER LE RENOUVELLEMENT URBAIN

Action 3.1 : Étude d’identification des gisements fonciers en zones urbaines

Objectifs : Conformément à la Loi Alur, les communes en cours de révision de PLU doivent intégrer une analyse de la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis. L’objectif est de : • Déterminer les zones stratégiques de développement de l’habitat et en renouvellement dans les enveloppes urbaines. • Prendre en considérations dans le repérage des gisements fonciers plusieurs types d’espaces : fonds de jardins, bâti mutable, dents creuses, etc. • Étendre progressivement ce repérage à l’ensemble des communes de Vannes agglo afin de favoriser le renouvellement urbain et la densification des zones agglomérées.

Principes d’intervention : Dans le cadre de la procédure de révision de documents d’urbanisme ou d’élaboration de plan de référence, intégrer l’étude de gisement foncier dans le cahier des charges en spécifiant les attendus de l’étude : • les objectifs de densité/renouvellement urbain attendus, • la dureté foncière des sites identifiés, • l’expertise foncière des biens, • des préconisations d’utilisation, des « pré faisabilités », • les conditions de maîtrise des terrains stratégiques (mise en œuvre de DPU, ZAD, ZAC, expropriation, accompagnement par des mesures de portage foncier) et de remise sur le marché (court, moyen, long terme) selon les terrains concernés, • etc. En l’absence d’études spécifiques, mettre en œuvre un repérage des gisements fonciers dans le cadre de sollicitations en portage foncier de Vannes agglo ou de l’EPFR pour du renouvellement urbain et/ou de la production locative sociale. Les préconisations permettront ainsi de flécher sur certains sites : ⇒ Les opérations à réaliser : suivi des Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA), instauration d’emplacements réservés dans les PLU (et d’un éventuel PLUi) sur tout ou partie des parcelles ou bien pour en assurer l’accès. ⇒ Les conditions de maîtrise des terrains : usage du Droit de Préemption Urbain (DPU), éventuel recours à l’expropriation dans le cas de Déclaration d’Utilité Publique (DPU) pour les sites stratégiques. ⇒ L’élaboration d’un schéma d’aménagement d’ensemble et Orientation d’Aménagement et de Programmation dans les PLU afin de déterminer le contenu programmatique et l’accroche à son environnement, ⇒ L’instauration d’une Zone d’Aménagement Différée (ZAD) pour des secteurs d’extensions à long terme. ⇒ Le recours à la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) dans le cas de secteurs complexes, de grande dimension.

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Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Communes Partenaires : Vannes agglo, EPF Régional, ….

Financements : Prestations de conseils aux collectivités : Coûts inclus dans le fonctionnement de Vannes agglo.

Indicateurs de suivi Réalisations des cahiers des charges et suivi des études. Élaboration de fiches d’identité des centres urbains pour l’observatoire foncier.

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Action 3.2 : Poursuivre et adapter le portage foncier sur les sites identifiés

Objectifs : • Favoriser un processus de maîtrise foncière sur des sites de renouvellement urbain et/ou de production locative sociale avec le soutien soit de Vannes agglo au titre de son portage foncier, soit celui de l’Établissement Public Foncier régional par le biais de la convention cadre. • Prioriser la reconquête spatiale et/ou foncière des secteurs de renouvellement urbain. • Réduire les coûts fonciers des opérations en zone urbaine et de locatifs sociaux, de façon à favoriser les équilibres d’opération. • Préciser les conditions d’interventions réciproques de l’EPF Régional et de Vannes agglo. Actuellement le portage foncier de VA est sollicité au cas par cas. Les besoins en fonciers urbanisés, et les coûts induits, militent pour une hiérarchisation des interventions et la construction de règles de fonctionnement.

Principes d’intervention : Majorer les aides en visant les opérations de renouvellement urbain, la production locative sociale, les acquisitions-améliorations en centre-bourg-ville identifiées comme stratégiques, notamment dans un Plan de Référence Urbain (PRU). Cette aide sera calibrée en utilisant les prélèvements SRU et les fonds propres de Vannes agglo afin d’assurer la gratuité du portage foncier en fonction de la quotité de logement social prévue dans l’opération. Cette action sera effectuée en priorité sur les communes SRU/DALO. Adapter la durée maximale du portage jusqu’à 10 ans en renouvellement urbain Développer le partenariat avec Foncier de Bretagne notamment sur les secteurs de renouvellement urbain identifiés. L’action foncière de Vannes agglo sera complémentaire des futures orientations du Programme Pluriannuel d’Intervention de l’EPFR.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Communes Partenaires : Vannes agglo, EPF Régional, ….

Financements : Budget : 2,5 millions €/an (Vannes agglo) + les sommes issues des prélèvements SRU. Selon la contractualisation avec l’EPFR, mobilisation de 1,5M€. Action d’animation du service habitat et du service foncier quant à l’adaptation des règles de minoration foncière.

Indicateurs de suivi Acquisitions en m2, par année, par zonage par commune. Opérations et nombre de locatifs sociaux réalisés par ces acquisitions.

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Action 3.3 : Mobiliser le foncier individuel pour la densification urbaine

Objectifs : • Favoriser la construction individuelle dans les zones urbaines. • Renforcer la densité des quartiers pavillonnaires. • Intégrer les capacités de densification dans les PLU.

Principes d’intervention : Lancement d’opérations test de type Bimby dans des communes volontaires de l’agglomération. Elles s’articuleront avec : • Une première identification des sites à privilégier (lotissement des années 60 et 70 ou plus récents, sorties de bourg, etc.), en excluant les secteurs ayant fait l’objet d’une approche foncière préalable qui privilégieraient une intervention groupée ou publique (cœur d’îlot, ensemble d’une certaine surface, etc.). • La mise en œuvre d’une animation spécifique avec conseil d’un architecte auprès des propriétaires pour valoriser le potentiel de densification par division parcellaire des parcelles bâties, repérage des adaptations réglementaires à mettre en œuvre. • La possibilité de s’appuyer sur l’animation mise en œuvre dans le cadre de l’opération Rénov’ÉE et de l’OPAH (fiche 6.1) ou encore auprès du guichet d’accueil des personnes âgées pour informer, voire solliciter les propriétaires. Cette opération fera l’objet d’une expérimentation dans un 1er temps afin d’en évaluer les contours à privilégier, les faiblesses, les attentions à avoir, le contenu programmatique, l’animation nécessaire, les conditions de concertation, etc. Cette expérimentation sera menée sur 3 territoires différents, reprenant la structure territoriale du SCOT : cœur d’agglo, 1ère et 2ème couronnes.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Commune Partenaires : Vannes agglo, ADIL, …

Financements : Aide aux communes de Vannes agglo pouvant s’élever jusqu’à 75% du coût de l’étude, plafonnée à 40 000€ TTC. Budget global : 120 000 € TTC Action d’animation complémentaire dans le cadre de l’intervention auprès des propriétaires- occupants pour l’adaptation des logements.

Indicateurs de suivi Nombre et part des constructions dans les périmètres identifiés sur les communes tests.

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Action 3.4 : Créer un observatoire foncier

Objectif : • Assurer un suivi des interventions foncières de Vannes agglo.

Principes d’intervention : Création d’un observatoire foncier permettant d’être à la fois un outil de veille sur les secteurs à enjeux et un outil de références foncières. La veille foncière a pour objectif de repérer les opportunités (suivi des DIA) représentant un intérêt stratégique pour les collectivités en suivant les orientations données dans le cadre du repérage foncier ou de la mise en œuvre de projet. L’observatoire foncier devra également suivre l’évolution de la consommation foncière, la constitution des réserves foncières, la commercialisation du foncier opérationnel (taille et prix des lots, délais de vente), sa destination, ….

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : ADIL, communes et fournisseurs de données, EPFR

Financements : Budget de 5000 €, en partenariat avec acteurs du marché et de l’observation

Indicateurs de suivi Sans objet

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DÉVELOPPER L’OFFRE LOCATIVE SOCIALE

Action 4.1 : Produire des logements sociaux pour répondre aux besoins des ménages

Objectifs : • Mutualiser le rattrapage SRU sur l’ensemble de Vannes agglo. • Accroître le parc locatif social au-delà du rattrapage triennal. • Diversifier l’offre locative sociale et répondre à la demande locative sociale. • Conforter le rôle métropolitain du cœur d’agglo. • Poursuivre la programmation communautaire. Le PLH permet de répondre aux objectifs triennaux SRU et de mutualiser cette production nouvelle.

Principes d’intervention : La programmation retenue vise à renforcer le cœur d’agglo, lieu pour lequel s’exprime le plus fortement la demande. Le principe est de développer une offre dans les communes et les lieux dotés en services et équipements, et notamment disposant de capacité de déplacement en transport en commun. La répartition est fondée sur : • des tailles minimales d’opérations, • les capacités des bailleurs à faire, • l’opportunité de développement du parc, • le renforcement plus marqué dans les communes SRU, • la pression de la demande. La programmation retenue ne tient pas compte des démolitions et reconstructions.

Territorialisation de la production locative sociale pour l’ensemble du PLH

Production annuelle de locatifs sociaux par Production

En grisé : communes phase totale PLH SRU/DALO 2016-2017 2018-2019 2020-2021 Nb LLS % sur RP Arradon 15 11 10 72 25% Baden 7 8 10 50 24% Elven 13 15 18 90 25% Le Bono 3 4 5 24 13% Le Hézo 1 1 1 6 13% Ile aux Moines 1 1 1 6 20% Ile d'Arz 1 1 1 6 25% Larmor-Baden 2 2 2 10 21% Meucon 2 3 4 18 12% Monterblanc 4 5 6 30 20% 97

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Noyalo 2 2 2 12 13% Plescop 15 16 17 98 20% Ploeren 15 15 15 90 30% Plougoumelen 2 2 2 12 12% Saint-Avé 33 34 35 204 24% Saint-Nolff 5 7 8 40 29% Séné 28 30 32 180 33% Sulniac 7 8 9 48 20% Surzur 11 11 13 70 24% Theix 22 24 26 144 28% Trédion 1 1 1 8 9% Tréffléan 2 2 3 14 10% La Trinité-Surzur 2 2 2 12 12% Vannes 94 105 116 630 23% Vannes agglo 288 311 339 1874 23%

La production locative sociale sera orientée de façon privilégiée sur le PLUS et le PLAi familial. La programmation retient un principe de 30 % de PLAi dans les opérations. Trop proche du marché privé, le PLS sera réservé aux communes du cœur d’agglo et aux deux îles, à hauteur de 10 % de la production globale sur ces communes.

Typologie de la production locative sociale

Nb Locatifs sociaux Nb PLUS Nb PLAI Nb PLS Arradon 72 43 22 7 Baden 50 35 15 Elven 90 63 27 Le Bono 24 17 7 Le Hézo 6 4 2 Ile aux Moines 6 2 2 2 Ile d'Arz 6 2 2 2 Larmor-Baden 10 7 3 Meucon 18 13 5 Monterblanc 30 21 9 Noyalo 12 8 4 Plescop 98 59 29 10 Ploeren 90 63 27 Plougoumelen 12 8 4 Saint-Avé 204 122 61 20

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Saint-Nolff 40 28 12 Séné 180 126 54 Sulniac 48 34 14 Surzur 70 49 21 Theix 144 101 43 Trédion 8 6 2 Tréffléan 14 10 4 La Trinité-Surzur 12 8 4 Vannes 630 378 189 63 Vannes agglo 1874 1208 562 104

Pilotage de l'action et implication de Vannes agglo Il est proposé de reprendre le mode de fonctionnement du PLH en cours. Les opérations seront proposées par les communes, les opérateurs et/ou les bailleurs sociaux et présentées à Vannes agglo à l’année N-1 au titre de la pré-programmation. Le suivi de la pré-programmation permettra aux services de Vannes agglo de réguler la préparation des dossiers, soit en activant la mise au point de certains dossiers en cas d’insuffisance de propositions, soit en établissant des listes de priorité dans le cas contraire. Lors de cette pré-programmation, Vannes agglo s’assurera que la répartition par territoire s’adapte aux objectifs, en cumulé depuis le début du PLH, en tenant compte éventuellement des inflexions dans la répartition de la demande.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, bailleurs sociaux, État, …

Financements : Détaillé dans l’action 4.2

Indicateurs de suivi Nombre de logements locatifs sociaux réalisés par an, par financement et par commune. Suivi cumulé et comparaison avec objectifs du PLH.

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Action 4.2 : Soutenir le locatif social

Objectifs : • Favoriser la construction de locatifs sociaux PLUS et PLAi, notamment en zone urbaine. • Participer à l’entretien du parc existant.

Principes d’intervention : Vannes agglo poursuit la mise à disposition d’une aide à la production locative sociale, différenciée selon le type et la taille du logement. De manière à favoriser les logements familiaux, l’aide est améliorée pour les logements à partir du T3. L’aide est adaptée avec l’instauration d’un forfait de 10 000 € pour les locatifs sociaux de type PLUS et PLAi dans les deux îles, où il est plus particulièrement difficile d’équilibrer les opérations. Plus facile à équilibrer compte tenu de ses niveaux de loyer, le PLS ne fait pas l’objet d’une aide. T1 Obj T2 T3 T4 T5 et + €/an T1bis annuel PLUS 2 500 € 2 700 € 3 000 € 3 250 € 3 350 € 201 594 000 € PLUS/PLAi « îles » 10 000 € 2 20 000 € PLAi ordinaire 4 200 € 4 600 € 5 000 € 5 300 € 5 500 € 94 475 000 € dont PLAi 7 800 € 9 200 € 10 000 € 11 150 € 12 000 € 5 50 000 € adapté/structure PLS 0€ 0€ 0€ 0€ 0€ 17 0€ Total 312 1 089 000 €

Aides complémentaires de la Vannes agglo

Il est proposé de renforcer cette aide pour les opérations en renouvellement urbain, plus onéreuses, dès lors que l’opération n’aurait pas bénéficiée d’une minoration foncière, avec un objectif de 25 logements par an. Le logement bénéficiera d’une aide de 2 000 € par logement créé, soit 50 000€/an. Les opérations en acquisition-amélioration sont privilégiées dans les centres anciens de la 1ère et 2ème couronne. Le PLH prévoit la réalisation de 5 opérations par an. Plus complexes et coûteuses, Vannes agglo souhaite en favoriser le développement avec une aide apportée équivalente à 5 000 € par logement, soit 25 000 € par an.

Participation des communes (PLUS et PLA-i) L’aide financière de Vannes agglo est conditionnée à la participation de la commune, d’un montant au moins égal à 25% du différentiel de TVA de l’opération (= aide de l’Etat).

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Cette participation communale peut prendre plusieurs formes : • Subvention directe, • Vente du terrain à un prix minoré ou de charges foncières minorées dans les opérations publiques d’aménagement, • Prise en charge d’une partie des travaux de remise en état du foncier (démolition, dépollution) ou de viabilisation.

L’aide à la création de places supplémentaires en foyer pour personnes âgées et pour personnes handicapées est reconduite. Elle s’élève à 1300 € par place, avec un objectif de 20 places nouvelles places par an. L’entretien du parc existant constitue pour les bailleurs un effort à poursuivre, tant en matière de rénovation énergétique que de lutte contre l’amiante. Vannes agglo soutiendra les travaux de rénovation énergétique du parc social à hauteur d’une aide de 700€/logement en moyenne (selon taille du logement) avec un objectif de traiter 165 logements par an en moyenne, soit 990 logements sur la durée du PLH.

T1 Obj T2 T3 T4 T5 et + €/an T1bis annuel 600€ 650€ 700€ 750€ 800€ 165 115 500€ Le coût pour Vannes agglo est de 115 500€/an en moyenne, soit un total de 693 000€ sur la durée du PLH.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, bailleurs sociaux, État, Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), …

Financements : Budget de 1 089 000 € annuel (hors délégation aides à la pierre).

Indicateurs de suivi Nombre de logements locatifs sociaux réalisés par an, par taille et par commune. Nombre de locatifs sociaux réalisés en renouvellement urbain hors minoration foncière par commune. Nombre de locatifs sociaux réalisés en acquisition-amélioration par commune. Nombre de places supplémentaires en foyer par commune. Nombre de locatifs sociaux ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique. Suivi cumulé et comparaison avec objectifs du PLH.

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Action 4.3 : Animer la politique du logement social et contractualiser l'engagement des bailleurs sociaux

Objectifs : Dans le cadre de la programmation communautaire et au vu de la spécificité de certains projets (personnes âgées, jeunes, renouvellement urbain, etc.), il semble essentiel de : • Formaliser au mieux les relations entre la Communauté d’agglo et les bailleurs. • Définir et encadrer le développement de l’offre locative sociale sur le territoire, d’organiser son maintien et/ou son renouvellement. • Par ailleurs, la loi ALUR a inclus pour les collectivités une obligation d’élaborer un Plan Partenarial de Gestion de la Demande de logement social et d’information des demandeurs. À l’échelle du territoire, cette obligation implique un partenariat avec les autres collectivités, la DDT, l’AROHLM, la gestion du numéro unique et du fichier commun de la demande.

Modalités d’intervention : Dans le cadre de l’animation de la politique habitat, le service habitat organisera des réunions de travail pour construire puis signer une « charte » autour de la production et de la vente de logements sociaux avec les bailleurs sociaux. Elle devra permettre de définir l’implantation des opérations (en articulant habitat-services- transport), la typologie des logements (taille, typologie, …) et les publics ciblés (jeunes ménages, seniors, …). Elle permettra de se mettre d’accord sur les objectifs de Vannes agglo et de mettre en place des moyens coordonnés d’y parvenir et de répondre au mieux aux besoins sociaux du territoire. Cette charte abordera : • la politique d’attribution, de loyer, de surloyer définie avec les partenaires, comme prévue les modalités d’intervention de chaque partie (participation financière, cession foncière, …). • les conditions de prise en charge de la demande locative sociale et de mise en place d’un plan partenarial de gestion de la demande qui définira les orientations destinées aux conditions de production de l’offre nouvelle tant locative qu’en location-accession. • les conditions de réalisation des diagnostics et dispositif d’accompagnement social favorisant l’accès et le maintien dans le logement. • les conditions de réhabilitation et de renouvellement du parc existant. • les conditions de vente des logements HLM (contreparties en logements à construire, …). • les objectifs de diversification de la taille des logements en fonction des lieux d’implantation et des objectifs visés. • les capacités de développer une offre en colocation, en réponse aux besoins des jeunes notamment. • le format et le rythme d’organisation d’une Conférence Intercommunale du Logement composée selon la loi ALUR par : les communes, le préfet, les bailleurs sociaux, les réservataires, les associations de locataires, les organismes agrées, les associations d’insertion ou de défense des personnes en situation d’exclusion par le logement et des représentants des personnes défavorisées.

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• les modalités de garantie des emprunts bancaires de la CDC adossé au livret A. • … Les impacts de cette charte seront analysés lors de l’évaluation à mi-parcours du PLH.

Le plan de gestion partenarial comporte :

. Les conditions locales d’enregistrement de la demande . La répartition territoriale des guichets d’enregistrement existants ou à créer . La configuration, les conditions de création, d’organisation et de fonctionnement du service d’information et d’accueil du demandeur de logement social . La mention du délai maximal dans le lequel tout demandeur qui le souhaite doit être reçu (indicateur permettant d’estimer le délai d’attente moyen par secteur géographique) . Les fonctionnalités du dispositif de partage de la connaissance et de la demande . Les modalités de qualification de l’offre de logement social (indicateur, échelle géographique…) sur le territoire . La liste des situations des demandeurs justifiant un examen particulier . Les méthodes permettant de favoriser les mutations internes au sein du parc de logement social

A ce plan est associée, la mise en place d’un dispositif de gestion partagée de la demande de logement social et d’information du demandeur. Le Plan partenarial de gestion de la demande de logement social fixe les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes locatives sociales et à satisfaire l’information des demandeurs. Il doit prévoir les conditions locales d’enregistrement de la demande de logement social ainsi que les fonctions assurées par le dispositif de gestion partagée de la demande. La procédure est conduite par la communauté d’agglomération associant les communes, bailleurs sociaux (qui communiquent les infos nécessaires), l’Etat. C’est au sein du groupe de travail régional, en charge de proposer les solutions les plus adaptées aux différents contextes territoriaux, que seront élaborées les modalités de ce plan partenarial de gestion de la demande en logement social.

La Conférence Intercommunale du Logement s’impose aux communautés dotées d’un PLH qui comprennent dans leur territoire un ou plusieurs quartiers prioritaires au titre de la politique de la ville. C’est le cas de Vannes agglo.

Elle devra définir : - les objectifs en matière d’attributions de logement et de mutations sur le parc social - les modalités de logement des personnes relevant du DALO - les conditions de coordination entre les différents réservataires (communes, préfet, bailleurs sociaux, mais aussi Action Logement, titulaires de droits de réservation)

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Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, bailleurs sociaux, État, AROHLM, réservataires, associations, organismes agréés, représentants des personnes défavorisées, CDC, …

Financements : Le développement des missions d’animation du service habitat, plus particulièrement du volet dédié au logement social implique l’embauche d’un Équivalent Temps Plein à hauteur de 35 000 € annuel.

Indicateurs de suivi Nombre de réunions d’animation. Charte partenariale. Mise en œuvre d’un plan partenarial de gestion de la demande. Tenue de la Conférence Intercommunale du Logement.

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Action 4.4 : Politique du Contrat de Ville de Vannes

Objectif : • Accompagner sur le volet logement la poursuite de la mise en œuvre du contrat de ville sur les quartiers de la géographie prioritaire de la politique de la ville à Vannes : Kercado et Ménimur.

Modalités d’intervention : Vannes agglo est compétente en matière de politique de la ville et a conclu une convention de prestation avec la Ville de Vannes qui dispose de deux quartiers prioritaires. La politique de l’habitat de Vannes agglo se pose en complémentarité des grandes orientations du Contrat de Ville pris en charge par la ville de Vannes. Celui-ci ne comprend pas de démolitions ou réhabilitations lourdes comme le précédent. En revanche les actions du PLH viendront en tant que de besoin participer à la politique globale de la Ville sur ces quartiers. Ces actions de droit commun sont : • Prime à la réhabilitation thermique des locatifs sociaux. • Financement par Vannes agglo de logements en PSLA. • Création d’une PTZ d’agglo pour un financement complémentaire des ménages sous seuil de revenus PTZ. • Politique de soutien et d’accompagnement des copropriétés.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes Partenaires : Vannes agglo, bailleurs sociaux, État, associations, …

Financements : Sans objet – répartition dans différentes actions

Indicateurs de suivi Nombre de locatifs sociaux ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique dans le périmètre du Contrat de Ville. Nombre de PSLA réalisés dans le périmètre du Contrat de Ville. Nombre de PTZ d’agglo accordés dans le périmètre du Contrat de Ville. Nombre de copropriétés soutenues et ayant réalisé des travaux dans le périmètre du Contrat de Ville.

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DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS

Action 5.1 : Intégrer une diversification des logements

Objectifs : Assurer dans l’ensemble du territoire une diversification de l’offre en tenant compte des capacités d’investissement, des orientations des politiques publiques et des coûts du marché. Il s’agit d’intégrer outre la part de locatifs sociaux : • la part de locatifs privés, soutenus par la défiscalisation – ce qui réduit leur proportion dans les communes non concernées • la part de logements en accession abordable • les logements en accession du marché libre

Il est entendu par logement dit abordable, un logement vendu à un prix inférieur à celui du marché. Ce dispositif est mis en place pour aider les ménages à revenus modestes qui achètent leur résidence principale. Il peut revêtir plusieurs formes (PTZ, PSLA, accession bénéficiant d’une aide publique nationale ou locale, …).

Modalités d’intervention : Il y a plusieurs modalités possibles d’intervention pour intégrer une diversification des logements produits qui rejoignent pour certaines d’autres actions du PLH : • Intégrer dans les programmes de logements d’une certaine taille (à définir dans chacune des communes en fonction d’une approche globale de l’offre dans la commune, au sein de ZAC, de lotissements, dans les OAP des PLU, etc. • Développer l’offre de terrains à prix minorés comme cela est déjà pratiqué dans certaines opérations avec des clauses anti-spéculatives en cas de revente. • Inciter à la péréquation financière des opérations en communes pour mieux équilibrer les coûts des opérations en renouvellement urbain et celles en extension. • S ‘appuyer sur un outil opérationnel communautaire dont la création fera l’objet d’une analyse d’opportunité et de faisabilité (foncière aménagement …). • Promouvoir la cession de logements HLM. • Développer la location-accession (PSLA) à hauteur de 40 PSLA/an.

Inscription dans les PLU • Introduire des tailles minimales de logements, possibilité à utiliser éventuellement sur Vannes. • Produire des Orientations d’Aménagement et de Programmation sur les sites privilégiés (zones U, de restructuration urbaine ou zones AU) avec le taux ou le nombre de lots ou de logements réservés à l’accession abordable ou le PSLA. Le prix de vente maximal sera fixé annuellement via une délibération communautaire. • Ces logements seront réservés à une clientèle spécifique, primo-accédants modestes pour les inciter à rester sur le territoire, etc. Les critères sont à définir dans une délibération du Conseil Communautaire. Ces accédants feront par ailleurs l’objet d’une aide complémentaire de Vannes agglo (voir fiche suivante).

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Répartition des logements :

Nb logt % Nb logt % Nb % % Locatif accession accession accession accession Locatifs Locatifs Locatif privé libre libre abordable abordable sociaux sociaux privé Arradon 100 35% 57 20% 72 25% 57 20 Baden 76 36% 53 25% 50 24% 32 15 Elven 126 35% 90 25% 90 25% 54 15 Le Bono 100 52% 48 25% 24 13% 19 10% Le Hézo 24 52% 12 25% 6 13% 5 10% Ile aux Moines 14 45% 8 25% 6 20% 3 10% Ile d'Arz 10 40% 6 25% 6 25% 2 10% Larmor-Baden 21 44% 12 25% 10 21% 5 10% Meucon 75 50% 35 23% 18 12% 23 15% Monterblanc 63 42% 35 23% 30 20% 23 15% Noyalo 47 52% 23 25% 12 13% 9 10% Plescop 190 40% 96 20% 98 20% 96 20% Ploeren 96 32% 69 23% 90 30% 45 15% Plougoumelen 51 50% 23 23% 12 12% 15 15% Saint-Avé 300 36% 168 20% 204 24% 168 20% Saint-Nolff 47 33% 32 23% 40 29% 21 15% Séné 144 27% 108 20% 180 33% 108 20% Sulniac 106 45% 59 25% 48 20% 24 10% Surzur 102 36% 72 25% 70 24% 43 15% Theix 178 34% 120 23% 144 28% 78 15% Trédion 51 56% 23 25% 8 9% 9 10% Tréffléan 74 55% 34 25% 14 10% 14 10% La Trinité 54 53% 25 25% 12 12% 10 10% Surzur Vannes 828 30% 552 20% 630 23% 745 27% Vannes agglo 2875 35% 1757 22% 1874 23% 1606 20%

A noter : Les objectifs de production de logements par typologie constituent une orientation par secteur et non une application stricte opération par opération. Dans le cadre de l’animation de la politique habitat, le service habitat assurera un suivi de la répartition des logements dans les projets et les opérations.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, SEM/Aménageurs/Future Foncière Aménagement Financements : Sans objet Indicateurs de suivi Nombre et typologie des logements réalisés par an et par commune. Nombre de logements en accession abordable réalisés par an et par commune. Nombre de logements PSLA réalisés par an et par commune.

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Action 5.2 : Soutenir une accession abordable des familles

Objectifs : • Favoriser les itinéraires résidentiels, • Accroître la mobilité dans le parc social, et notamment l’accession des ménages modestes dans l’ensemble des communes de Vannes agglo. • Être en phase avec l’accueil de nouveaux actifs et le maintien des familles dans toutes les communes de l’agglomération.

Modalités d’intervention : Créer un levier à l’accession abordable adaptée via la mise en œuvre d’un PTZ Vannes agglo d’une durée de 15 ans. Cette subvention permet de créer un effet financier permettant aux ménages de se constituer un apport complémentaire dans leur plan de financement. Financement de : 100 logements par an via l’attribution d’un PTZ d’agglo. Cet apport pourrait être différencié selon la localisation de l’accession à la propriété afin de prendre en compte la réalité du marché existant : • 4000€/logement: dans les communes du cœur d’agglo, de la 1ère couronne et les îles. Cette somme permet d’avoir un effet levier via un prêt complémentaire d’environ 35000€16 à 15 ans avec un remboursement de 200 €/mois. • 2000€/logement : autres communes. Cette somme permet d’avoir un effet levier via un prêt complémentaire d’environ 18 000 € à 15 ans, avec un remboursement de 100 €/mois. Ces hypothèses de montants seront à réévaluer lors de la signature des contrats avec les banques partenaires et attributaires du prêt complémentaire.

40 logements PSLA par an via une aide directe aux opérateurs. • 2500€/ par logement financés en PSLA.

Critères d’attribution du PTZ d’agglo (à compléter/adapter au cours de la mise en œuvre) : • Le bien peut être soit une construction, soit un logement neuf • Prix plafonds de cession du terrain ou du bien à l’accédant en fonction du marché existant. Il s’agit d’éviter que les aides de Vannes agglo incitent à l’augmentation des prix Ces niveaux seront fixés par délibération du conseil communautaire afin de pouvoir être adaptés au cours du PLH. • Plafond de ressources équivalent à ceux du PTZ en vigueur au moment de la demande • Le logement devra être un T3 minimum, d’une surface minimale de 65 m2. • Une taille de terrain maximale différenciée selon les territoires afin de renforcer la densité : 350 m² cœur d’agglo et 1ère couronne 500 m² en 2ème couronne. • Habiter depuis 2 ans sur le territoire de l’InterScot.

16Montant estimé, à réévaluer selon les conditions de prêt négociées avec les organismes bancaires 108

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L’« Inter-SCOT Bretagne Sud » regroupe les territoires suivants : • la Communauté de communes de la Presqu’ile de Rhuys • Arc Sud Bretagne • Questembert Communauté • la Communauté de communes du Loch • le Syndicat mixte du Pays d’Auray

La contrepartie est la mise en œuvre d’un dispositif anti spéculatif à la revente. Les dossiers d’attribution de l’aide pourraient être traités par l’ADIL notamment l’analyse financière des dossiers afin d ‘évaluer la capacité d’accession des ménages, et ne pas inciter ceux dont les ressources seraient trop limitées pour pouvoir assurer une accession réussie. Les organismes bancaires ou organismes de crédits partenaires de Vannes agglo seront invités à délivrer le Prêt à Taux Zéro agglo aux bénéficiaires (Via une convention signée avec l’agglo).

Critères d’attribution de l’aide au PSLA (à compléter/adapter au cours de la mise en œuvre) : • Prix plafonds de cession du terrain ou du bien à l’accédant. Ces niveaux seront fixés par délibération du conseil communautaire afin de pouvoir être adaptés au cours du PLH. • Plafond de ressources • Une taille de terrain maximale différenciée selon les territoires afin de renforcer la densité : 350 m² cœur d’agglo et 1ère couronne 500 m² en 2ème couronne.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, banque, SEM/Aménageurs/Future Foncière Aménagement, ADIL, …

Financements : 350 000€/an pour une attribution de 100 PTZ et 40 PSLA par an.

Indicateurs de suivi Nombre de financements PTZ accordés par an, par taille et par commune. Typologie des ménages ayant obtenu une aide de l’agglo (âge, origine, lieu d’emploi, niveau de revenus, etc.) Nombre de financements PSLA accordés par an, par taille et par commune.

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PRÉSERVER LA QUALITÉ DE VIE DU TERRITOIRE

Action 6.1 : Renforcer la réalisation de Plans de Référence Urbain

Objectifs : • Mettre en cohérence les projets urbains des communes avec les objectifs qualitatifs et quantitatifs du SCOT. • Prendre en compte le potentiel paysager des communes, les formes d’intégration, l’environnement urbain, le potentiel de renouvellement, la mixité urbaine, … dans les projets communaux au sein d’études de programmation urbaine ou de plans de référence. Ces outils de programmation urbaine relevant des politiques d’équipement, de construction et d’aménagement des communes traduiront la cohérence et l’intégration des objectifs du PLH au sein de leur projet urbain.

Modalités d’intervention : Soutenir, techniquement et financièrement dans le cadre de la mission d’accompagnement aux communes de Vannes agglo les politiques de programmation urbaine des communes par le financement d’étude type « plan de référence ». Objectif : 2/an, soit 12 sur la durée du PLH Aide plafonnée à 50% du coût de l’étude, montant maximal de l’aide : 12 000€

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Communes Partenaires : Vannes agglo, EPFR

Financements : 24 000 € par an

Indicateurs de suivi Nombre de plans de référence mis en œuvre chaque année.

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POURSUIVRE L’AMÉLIORATION DU PARC

Action 7.1 : Réduire la vacance, l’habitat indigne et améliorer le parc ancien

Objectifs : • Intervenir sur le centre-ville de Vannes et les centres urbains du territoire pour réduire la vacance et réhabiliter les logements. Cet objectif participe à la réduction de la consommation foncière par une mobilisation accrue du parc existant. • Identifier et soutenir les opérations de réhabilitation des logements privés et notamment des copropriétés. • Développer des logements locatifs conventionnés.

Modalités d’intervention : Lancement d’une étude pré-opérationnelle de type Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat « copropriétés ». Les objectifs à aborder dans l’étude concernent en priorité : − L’accompagnement des syndics de copropriétés et la mise en œuvre de travaux. − La résorption de la vacance et de l’habitat indigne/très dégradé. − Le conventionnement de logements locatifs, dont le soutien financier sera acquis en fonction du gain énergétique. − L’amélioration du parc privé, dont les travaux ciblés seront définis à l’issue de l’étude, tant en type d’occupation qu’en quantité et type de travaux.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Maîtrise d’ouvrage des travaux : propriétaires bailleurs et propriétaires occupants, syndics de copropriété Partenaires : ANAH, Conseil Général, Communes, …

Financements : Etude pré opérationnelle : 60 000€ (hors subvention). Suivi-animation OPAH : estimation à 100 000€/an (hors subvention). Accompagnement des syndics de copropriétés et travaux : 10 000€/an. Aide aux travaux (estimation, à valider selon résultats étude) = 100 000€/an. Aide à la sortie de vacance : 5/an à hauteur d’une aide de 5 000€/logt = 25 000€/an. Aide au conventionnement avec travaux avec 25 % de gain énergétique : 3 000€/logt = 15 000€ /an.

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Indicateurs de suivi Voir les indicateurs mis au point au démarrage de l’OPAH mais vraisemblablement : Nombre de logements améliorés dans le cadre de l’OPAH. Nombre de sortie de vacance dans le cadre de l’OPAH. Nombre de logements conventionnés dans le cadre de l’OPAH – Type et durée de conventionnement. Nombre de copropriétés améliorées dans le cadre de l’OPAH. Montant des travaux engagés, par année, par type et par commune. Montant des aides accordées, par année, par type et par commune.

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Action 7.2 : Poursuivre l’amélioration du parc privé

Objectifs : • La valorisation du parc ancien est une priorité de Vannes agglo qui entend poursuivre ses efforts d’amélioration des logements existants. Plusieurs types de logements ou de ménages sont ainsi concernés par la mise en place de conseils dédiés et/ou de financements complémentaires aux travaux : − Amplifier l’effort d’amélioration du parc de logements et réduire la consommation énergétique. − Anticiper les besoins en matière d’adaptation de l’habitat privé au vieillissement de manière à favoriser le maintien à domicile. − Accompagner l’adaptation de l’habitat privé aux handicaps. − Participer à la lutte contre l’habitat indigne. − Accompagner l’auto-réhabilitation des ménages très modestes.

Modalités d’intervention : Amélioration thermique du parc privé (individuel et collectif) - l’opération Rénov’EE. En lien avec la mise en œuvre du guichet unique de la rénovation énergétique en association avec le Pays de Vannes, les services de l’agglo accompagnent les projets et aident à obtenir les subventions disponibles, notamment l’aide aux travaux de rénovation énergétique. Aide à hauteur de 120 logements bénéficiant de travaux de rénovation énergétiques par an. Soutien à l’adaptation des logements privés au vieillissement : Relayer l’information sur les aides dont peuvent bénéficier les personnes âgées propriétaires – occupant de leur logement en lien avec l’espace autonomie seniors du Pays de Vannes, installée dans les locaux de Vannes agglo. Financer 60 projets par an avec versement d’une subvention à hauteur de 30 % des travaux, d’un montant maximal de 1 500€/logt. Soutien à l’adaptation des logements privés aux handicaps : Participer à l’adaptation aux handicaps de 10 logements du parc privé avec un financement à hauteur de 30 % des travaux, d’un montant maximal de 3 000€/logt. L’objectif est d’aider 10 logt/an. Participation à la lutte contre l’habitat indigne : Soutien et participation de Vannes agglo au PDLHI à hauteur d’une aide de 1500 € par logement, pour 5 logements par an. Formation /information des CCAS et des élus pour mieux identifier les populations concernées, connaître les processus d’intervention possibles et résoudre les situations rencontrées. Soutien à l’auto-réhabilitation accompagnée dans le cas du partenariat avec les Compagnons Bâtisseurs : Il s’agit d’apporter un soutien aux ménages en difficulté et bénéficiant d’un processus d’auto- réhabilitation accompagnée. Objectif : 2 log/an L’aide de vannes agglo est composée d’une part fixe versée à l’association d’insertion : 4000€/an et une part variable de 625€ versée par dossier réalisé.

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Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Maîtrise d’ouvrage des travaux : propriétaires occupants Partenaires : ANAH, Conseil Général, Communes, Pays de Vannes, association de maintien à domicile, CCAS, association d’insertion, …

Financements : Opération Rénov’ÉE : 120 logements bénéficiant de travaux de rénovation énergétiques par an soit un budget de 270 000€ par an Organisation d’un accompagnement en régie : 55 000€/an (1 ETP Vannes agglo + 0,5 ETP EIE + 0,5 ETP CEP Pays de Vannes) Adaptation des logements au vieillissement : 90 000€ /an Adaptation des logements aux handicaps : 30 000€/an Lutte contre l’habitat indigne : 7 500€/an Soutien à l’auto-réhabilitation accompagnée : 5250 €/an

Indicateurs de suivi Nombre et type de logements améliorés dans le cadre de l’Opération Rénov’ÉE. Nombre et type de logements bénéficiant d’une aide à l’adaptation au vieillissement. Nombre et type de logements bénéficiant d’une aide à l’adaptation aux handicaps. Nombre et type de logements indignes. Montant des travaux engagés, par année, par type et par commune. Montant des aides accordées, par année, par type et par commune.

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RÉPONDRE AUX BESOINS SPÉCIFIQUES

Action 8.1 : Poursuivre l’amélioration de l’accueil des personnes âgées

Objectifs : • Améliorer les conditions de conseils des personnes âgées et de leur famille. • Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées soit en favorisant l’adaptation de leur logement, soit en promouvant du logement locatif dans les centralités.

Modalités d’intervention : Créer un guichet unique pour l’aide au maintien à domicile et renforcer la communication sur la disponibilité des aides et soutiens mobilisables. Cette intervention est corollaire de l’aide à l’adaptation des logements au vieillissement pour favoriser le maintien à domicile des seniors.

Favoriser une offre locative en petites unités en centralités ; expérimenter le béguinage. Dans le cadre de sa mission d’accompagnement des communes et de l’animation de la politique de l’habitat, le service fera la promotion auprès des communes et des bailleurs sociaux afin d’engager une opération de type « béguinage ». Il s’agit une unité de logements locatifs indépendants comportant un ou plusieurs espaces communs. Installé en centre urbain, cet espace de vie permet aux personnes âgées qui le souhaitent, de se rapprocher des services et équipements des centralités et de ne pas être isolées. L’autre possibilité consiste en production locative sociale « classique » en petites unités dans les centres bourgs ou centre-ville. Ces opérations peuvent bénéficier des aides au locatif social mentionnées à l’action 3.2 Aide à la création de places dans les établissements de personnes âgées : Vannes agglo apporte un soutien financier à toute création de nouvelles places dans les structures existantes à hauteur de 1300 € par logement social. L’objectif est de participer à la création d’une vingtaine de places chaque année.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Maîtrise d’ouvrage des travaux : propriétaires bailleurs et propriétaires occupants, syndics de copropriété Partenaires : ANAH, Pays, bailleurs sociaux, association de maintien à domicile, Conseil Général, Communes, …

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Financements : Guichet unique : réalisé en interne à Vannes agglo Aide spécifique à la création de logements dédiés aux personnes âgées : 26 000 €/an

Indicateurs de suivi Nombre et type de logements créés pour les personnes âgées. Montant des aides accordées, par année, par type et par commune.

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Action 8.2 : Répondre aux besoins en logement des jeunes

Objectifs : Le diagnostic et les ateliers n’ayant pas fait apparaître de besoins spécifiques à destination des jeunes/étudiants, le PLH souhaite : • Prolonger certaines actions déjà en vigueur notamment l’offre des Foyers de Jeunes Travailleurs pour maintenir des tarifs attractifs. • Chercher des solutions alternatives dans le parc existant en facilitant l’accès au logement social HLM. • Assurer l’observation des besoins et évaluer les nécessités d’une intervention à venir.

Modalités d’intervention : Poursuivre le soutien aux Résidences Jeunes Travailleurs à hauteur d’une aide annuelle de 20 000€ par résidence. Ce soutien doit permettre aux résidences d’assurer leur politique d’animation sans obérer leur politique de loyer adapté. Favoriser la mobilisation de l’offre locative dans le parc social. Activation d’un partenariat avec les bailleurs sociaux pour : • la mobilisation des logements vacants dans le parc locatif social (cf charte partenariale) • la possibilité de baux en sous-location ou en co-location à destination des jeunes.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : bailleurs sociaux, FJT, Vannes, …

Financements : Aide annuelle au fonctionnement des 3 FJT de Vannes : 60 000 €/an

Indicateurs de suivi Nombre de logements mobilisés et localisation dans le parc locatif social. Nombre de baux, type de logement et localisation en co-location mis en œuvre.

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Action 8.3 : Répondre aux besoins en logement des populations démunies

Objectifs : Vannes et certaines communes du cœur d’agglo exercent auprès des personnes démunies un certain attrait. Ils y trouvent plus aisément logements adaptés, anonymat relatif, offre de services et d’aides, de soins, etc. Vannes agglo assume cette responsabilité sociale : • Soutien des actions déjà mises en œuvre dans le cadre d’un partenariat ou de démarches institutionnelles. • Assurer hébergement et offre pour le logement d’urgence. • Renforcer l’accueil des personnes en grande difficulté par la création de nouveaux lits à l’horizon 2020.

Modalités d’intervention : Développer sur le cœur d’agglo des logements résidentiels à destination des jeunes en insertion. Participer à la création de nouveaux logements dans le cadre de la charte accès logement pour un montant de 4000€/an. Conventionner avec AIVS (AMISEP) pour développer un partenariat. Participer au financement du Fonds de Solidarité Logement. Ce fonds, institué par le Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées et de l’Habitat Insalubre (PDALPDHI), accorde, sous certaines conditions, des aides financières aux familles accédant à un logement ou éprouvant des difficultés à s’y maintenir. L’aide de Vannes agglo au fonctionnement du FSL s’élève à : 0,10€/hab/an (environ 14 000€/an). Organiser une mise en réseau et une réponse coordonnée des collectivités en matière de logement d’urgence. Il s’agit d’une mission d’animation du service Habitat en lien avec les associations, les mairies, les CCAS, les bailleurs sociaux, des directions de structures, etc. afin de se doter : • d’un mode partagé d’utilisation des logements d’urgence et de leurs conditions de sortie. • de mise en place d’un mode opératoire coordonné entre les communes pour apporter une réponse satisfaisante aux besoins en urgence.

Soutenir la création d’une nouvelle unité d’hébergement Les capacités en hébergement d’urgence et de mise à l’abri seront renforcées par la création d’une résidence hôtelière à vocation sociale d’une vingtaine de places. Cet hébergement vise à offrir aux personnes en difficulté une solution d'hébergement de qualité à coût maîtrisé pour une durée variant d’une nuit, à une semaine, voire au mois. En 2ème partie de PLH, l’opportunité de cette création sera abordée avec les partenaires institutionnels et les associations en charge des plus démunis afin de préciser les besoins, la localisation privilégiée, etc.

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Objectif : 20 places envisagées à définir lors de la programmation effective Le financement sera assuré en mobilisant des PLA-i adaptés/structures. L’aide complémentaire de Vannes agglo est de 7 800 €/place (pour mémoire voir fiche 3.2).

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, État, Conseil Général, associations d’insertion, CCAS, bailleurs sociaux, …

Financements : Développement logement d’insertion des jeunes : 4000€/an. Aide fonctionnement FSL : environ 12 000€ Création d’une résidence hôtelière à vocation sociale : 156 000 €

Indicateurs de suivi Nombre et type de logements par commune créés pour les jeunes en insertion. Réalisation et nombre de places de la résidence hôtelière à vocation sociale.

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Action 8.4 : Accueillir les gens du voyage et répondre aux besoins de sédentarisation

Objectifs : À partir de 2015 Vannes agglo a repris en régie la gestion des aires d’accueil. L’agglo a également mis en œuvre les objectifs du PLH en vigueur. Dans les 6 prochaines années, il est prévu de : • Stabiliser le mode de gestion des aires d’accueil existantes et futures. • Répondre aux obligations légales par la création de 2 aires d’accueil. • Pérenniser un grand terrain pour l’accueil des grandes missions évangéliques. • Adapter le fonctionnement estival. • Participer à la scolarisation des enfants.

Modalités d’intervention : Répondre aux obligations règlementaires avec la création d’aires d’accueil Vannes agglo va engager la réalisation de deux aires d’accueil sur les communes de Plescop et Elven. À Plescop, le terrain dédié est identifié dans le PLU.

Trouver un terrain pérenne pour les missions évangéliques : Le système actuel de rotation entre quelques communes présente un coût élevé (30 000€ par été) et mobilise fortement les services des communes comme de l’agglo. Par ailleurs compte tenu du choix fait par la collectivité de restreindre les terrains aux communes sans obligation légale de création d’aire d’accueil, et les contraintes environnementales et agricoles, le nombre de communes concernées et de terrains potentiellement mobilisables se réduit. Il s’agit de trouver et aménager un terrain pérenne d’environ 4 ha permettant un accueil jusqu’à 200 caravanes et plus des deux terrains estivaux d’1 ha pour les groupes familiaux.

Adapter le fonctionnement de l’accueil estival : Une réflexion sur le principe d’accueil estival sera menée au cours du PLH.

Poursuivre l’accompagnement social des ménages : Vannes agglo poursuit sa participation aux actions socio-éducative mises en œuvre par des travailleurs sociaux ou associations avec un apport financier.

Réfléchir à l’adaptation du mode de gestion

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Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, État, Conseil Général, Sauvegarde 56, …

Financements : Aménagement d’un terrain pérenne pour les missions évangéliques : 50 000€ Aménagement de deux terrains d’accueil : 750 000€ Aide à la scolarisation des enfants des gens du voyage : 15 000€/an Gestion des aires d’accueil : 265 000€/an

Indicateurs de suivi Etat des projets en cours et des réalisations de l’année. Montants engagés. Aménagement du terrain pérenne. Aménagement des nouveaux terrains d’accueil.

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Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat

Action 9.1 : Animer, renforcer et assurer le fonctionnement partenarial

Objectifs : • Associer les partenaires à la mise en œuvre du PLH. • Diffuser l’information relative à l’habitat auprès des élus, des partenaires et du public. • Identifier le service « habitat » comme interlocuteur de Vannes agglo.

Modalités d’intervention : Vannes agglo accompagnera les communes dans la mise en œuvre du PLH. Sur sollicitation des communes, les services du Pôle Aménagement du Territoire pourront assister les élus et les techniciens dans : • leur appropriation des dispositifs du PLH ; • la mise en compatibilité de leur document d’urbanisme avec le PLH ; • leurs négociations avec les partenaires (aménageurs, promoteurs, bailleurs, …). Vannes agglo mobilisera les partenariats nécessaires au traitement des problématiques des publics spécifiques. Ces partenariats devront notamment permettre : • la mise en relation de la demande des jeunes avec l’offre spécifique ; • l’élaboration et la signature d’une charte partenariale avec les bailleurs sociaux. Elle sera pour le développement et la gestion du logement social (en accession comme en locatif), signée par l’Etat, le Conseil Général, les communes, les bailleurs et les opérateurs. Sur la base de la programmation annuelle, cette charte devra définir :  les modalités d’intervention de chaque partie (participation financière, …) ;  les conditions de production de l’offre nouvelle ;  les conditions de réhabilitation et de renouvellement du parc existant ;  les conditions de vente des logements HLM ;  les conditions de prise en charge des garanties d’emprunt ;  les conditions d’attribution, de loyer, de surloyer ;  les conditions de prise en charge de la demande locative sociale ;  la mise en place un plan partenarial de gestion de la demande ;  … Vannes agglo mettra en place des groupes de travail avec les partenaires concernés, en particulier sur deux thématiques : • la mise en place d’un partenariat entre les communes et les partenaires en charge du logement d’urgence ; • les besoins en hébergement social et notamment l’opportunité de la création d’ne résidence hôtelière à vocation sociale (avec les associations en charge des dispositifs). Vannes agglo mettra en place un comité de suivi du PLH. Ce comité rassemblera élus et techniciens de l’agglo, partenaires institutionnels et acteurs locaux de l’habitat. Cette instance se réunira au moins une fois par an. Elle devra notamment décider de l’opportunité d’une révision des objectifs du PLH en fonction de l’évolution des contextes socio-économique, réglementaire et financier.

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Vannes agglo se constituera en « guichet unique » dédié à l’habitat. Cet outil devra proposer : • un lieu et un interlocuteur uniques (ex : service habitat de Vannes agglo) ; • un accueil physique et/ou téléphonique et/ou par messagerie électronique ; • un personnel capable d’informer et d’orienter toute personne à la recherche d’une information relative à l’habitat, et notamment pour la demande d’un logement locatif social.

Vannes agglo mettra également en place un dispositif de concertation qui se tiendra chaque année en présence des élus, des techniciens, des partenaires associés et des acteurs locaux de l’habitat. L’objet de ce séminaire sera de présenter les résultats de la mise en œuvre du PLH, de montrer les réussites et les échecs de la politique locale de l’habitat, et de débattre avec les participants des éventuelles évolutions à apporter à la politique menée dans le cadre du PLH.

Vannes agglo développera enfin des outils pour la diffusion de l’information relative à l’habitat : articles de presse, expositions, outils propres à Vannes agglo (bulletins, plaquettes, site internet, …)

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : Communes, ADIL 56, partenaires institutionnels : Etat, Conseil Général, associations d’insertion, bailleurs sociaux, …

Financements : Coût intégré

Indicateurs de suivi Sollicitation des services de Vannes agglo. Recensement des partenariats mis en place. Compte-rendu des groupes de travail thématiques. Compte-rendu des réunions du comité de suivi du PLH. Bilan de l’accueil par le guichet unique. Compte-rendu du séminaire habitat. Recensement des outils de diffusion.

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Action 9.2 : Poursuivre et approfondir le fonctionnement de l’observatoire

Objectifs : • Se doter d’un observatoire adapté aux nouveaux objectifs et actions du PLH. • Proposer une fiche communale afin d’assurer un suivi de proximité de la mise en œuvre du PLH. • Intégrer l’observatoire foncier. • Se doter des moyens d’information et de partage avec les partenaires et professionnels.

Modalités d’intervention : L’observatoire porte actuellement sur : - les loyers du parc privé. - l’accession sociale à la propriété. - l’offre et la commercialisation des terrains à bâtir en ZAC et lotissement. Il est intéressant d’y associer les informations issues de l’observatoire foncier. - la demande locative sociale. Cet observatoire devra notamment suivre l’évolution de la demande en cours, des demandes satisfaites (attributions), du délai moyen d’attribution. - La construction neuve. Le suivi du PLH est assuré par la mise en place d’une évaluation annuelle du PLH comprenant :  un bilan de la mise en œuvre des actions du PLH ;  une analyse de l’évolution des contextes socio-économique, réglementaire et financier;  une analyse de l’évolution des marchés locaux de l’habitat. Contribution au fichier commun de la demande locative sociale La mise en place du fichier commun de la demande locative sociale à l’échelle du département par l’ADO HLM et le CREHA OUEST est mise en œuvre depuis 2006. Vannes agglo poursuit son adhésion et de consultation gratuite de la base pour les communes intéressées.

Maîtrise d’ouvrage et partenaires : Maîtrise d’ouvrage politique : Vannes agglo Partenaires : ADIL 56, ANAH, ADO HLM, Conseil Général, Région, Communes, … Financements : Adhésion à l’ADIL et mission d’observation : 40 000€/an Mise en œuvre du volet observatoire foncier : 5000 € Participation annuelle au fichier commun de la demande locative sociale : 5 000 € Indicateurs de suivi Données des différents observatoires Rapport annuel d’évaluation du PLH

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Budget dédié à la politique de l’habitat retenu dans le PLH

Nb : certaines actions retenues dans le PLH sont budgétées sur d’autres lignes ou services de Vannes agglo- elles apparaissent en grisé

Unité Montant Unité Montant Investissement par an moyen annuel totale PLH 2016-2021

Logement Locatif social (PLUS, PLAi, …) 312 1 089 000 € 1890 6 534 000 € Aide complémentaire AA et RU 30 75 000 € 180 450 000 € Financement LS PA et PMR centralités 20 26 000 € 120 156 000 € Résidence hôtelière 20 places (PLAi 26 000 € 1 156 000 € adapté) Réhabilitation thermique parc social 165 115 500 € 990 693 000 € Développer une offre conventionnée 5 15 000 € 30 90 000 € dans le parc ancien Prêt à Taux Zéro agglo 140 350 000 € 840 2 100 000 € Rénov'EE - aides aux travaux 120 270 000 € 720 1 620 000 € Lutte contre logement indigne 5 7 500 € 30 45 000 € Aide au maintien à domicile Personnes 60 90 000 € 360 540 000 € âgées Adaptation logements aux handicaps 10 30 000 € 60 180 000 € Étude pré opérationnelle OPAH 10 000 € 1 60 000 € Suivi-animation OPAH 100 000 € 500 000 € Subvention travaux OPAH - estimation 100 000 € 600 000 € suite étude Résorption de la Vacance 5 25 000 € 30 150 000 € Audit copropriété dégradée 2 10 000 € 12 60 000 € Développer une offre adaptée aux 133 333 € 2 800 000 € besoins des gens du voyage Étude type plan référence 2 24 000 € 12 144 000 € Réflexion PLUi (5 000€) Appels à projet densité 10 000 € 3 60 000 € Animation Bimby – 3 opérations test 20 000 € 3 120 000 € Etude création Foncière Aménagement

(15 000€) Portage foncier (2,5 M €/an) Créer un observatoire foncier 5 000 € 1 30 000 € Total 2 526 333 € 15 088 000 €

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Montant Fonctionnement Montant moyen annuel PLH 2016-2021 Aide aux 3 FJT 60 000 € 360 000 € Participation à l’AIVS 4 000 € 24 000 € Auto-réhabilitation accompagnée 5 250 € 31 500 € ADIL - Observatoire 42 000 € 252 000 € Fichier commun de la demande LLS 5 000 € 30 000 € Club Décentralisation et Habitat 600 € 3 600 € Sauvegarde 56 - Scolarisation GDV 15 000 € 90 000 € FSL 14 000 € 84 000 € Gestion des aires d'accueil 265 000 € 1 590 000 € (personnels) Régie Rénov'EE/Mutualisation Pays - 55 000 € 330 000 € Mission Energie Conférence Intercommunale du 35 000 € 210 000 € Logement - PPGDLS Total 500 850 € 3 005 100 € Total (hors GDV) 235 850 € 1 415 100 €

TOTAL GENERAL 3 027 183 € 18 093 100 € PLH 2016-2021

TOTAL GENERAL (Hors fonctionnement gens du voyage) 2 762 183 € 16 503 100 € PLH 2016-2021

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L’ADAPTATION DU DISPOSITIF D’OBSERVATION ET DE SUIVI

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L’ADAPTATION DU DISPOSITIF D’OBSERVATION ET DE SUIVI

Le PLH en vigueur dispose déjà d’un dispositif de suivi et d’observation. Il fait l’objet d’une adaptation dans le cadre du projet de PLH 2016-2021 afin d’accroître et préciser son dispositif de suivi du PLH. Le tableau de Bord et les modalités d’analyse du marché par l’ADIL constituent d’excellents moyens de suivi. Leurs objectifs généraux sont de :

• Réunir un petit nombre d'indicateurs permettant de saisir les modifications des problèmes de logement d'une année sur l'autre et d’adapter les politiques en conséquence. • Disposer d’analyses ciblées sur les différents segments du marché de l’habitat. • S’assurer du respect des orientations de PLH . Produire les logements adaptés pour l’accueil de la population et la satisfaction des besoins des habitants du territoire . Organiser les moyens de production de l’offre . Poursuivre le développement d’une offre locative sociale abordable et adaptée . Diversifier l’offre de logements . Préserver la qualité de vie . Mobiliser et entretenir le parc ancien . Répondre aux besoins des publics spécifiques . Observer et évaluer la politique publique de l’habitat Ces dispositifs sont maintenus et adaptés en reprenant en compte les indicateurs des actions du PLH rappelés plus loin.

Le tableau de bord du PLH

Il fera apparaître : • les moyens financiers mobilisés en appui à sa politique de l'habitat et notamment les subventions accordées aux opérations. • les montants mobilisés au titre des garanties d'emprunt. • la programmation annuelle de logements sociaux en regard des objectifs du PLH et en regard de la production totale de logements. • les éléments relatifs à l’accession aidée par Vannes agglo. • le volume et localisation (zone urbaine/extension) des acquisitions foncières publiques à vocation d’habitat.

L’évolution principale consiste en la proposition d’effectuer un suivi par commune des différentes actions du PLH, voire de ses actions complémentaires en politique urbaine et foncière.

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L’observatoire de l’ADIL se poursuit sur les thématiques déjà traitées en intégrant les apports du PLH notamment dans le domaine de l’accession sociale à la propriété. Les thématiques sont : - les loyers du parc privé. - l’accession sociale à la propriété. - l’offre et la commercialisation des terrains à bâtir en ZAC et lotissement. Il est intéressant d’y associer les informations issues de l’observatoire foncier. - la demande locative sociale. Cet observatoire devra notamment suivre l’évolution de la demande en cours, des demandes satisfaites (attributions), du délai moyen d’attribution. - la construction neuve.

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Les indicateurs d’avancement et de réalisation du PLH

Intégration dans les Mise en compatibilité des PLU. documents d’urbanisme Mise à jour selon l’évolution de la législation.

Réalisations des études. Organiser une densité Réalisation de fiches-conseil sur les outils favorisant la densité. acceptable et partagée Organisation de réunions de restitution auprès des partenaires.

Étude d’identification des Réalisations des cahiers des charges et suivi des études. gisements fonciers en Élaboration de fiches d’identité des centres urbains pour zones urbaines l’observatoire foncier. Mobiliser le foncier Nb et part des constructions dans le zonage ou périmètre identifié individuel pour la sur les communes test. densification urbaine Nombre de logements locatifs sociaux réalisés par an, par Produire des logements financement, par nombre de pièces et par commune. sociaux pour répondre Nombre de logements locatifs sociaux réalisés par an, par taille et aux besoins des ménages par commune. Suivi cumulé et comparaison avec objectifs du PLH

Nombre de locatifs sociaux réalisés en renouvellement urbain hors minoration foncière par commune. Nombre de locatifs sociaux réalisés en acquisition-amélioration Soutenir le Logement par commune. social Nombre de places supplémentaires en foyer par commune. Nombre de locatifs sociaux ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique Suivi cumulé et comparaison avec objectifs du PLH

Animer la politique du Nombre de réunions d’animation. logement social et Charte partenariale. contractualiser l'engagement des Mise en œuvre d’un plan partenarial de gestion de la demande. bailleurs sociaux Tenue de la Conférence Intercommunale du Logement

Nombre de locatifs sociaux ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique dans le périmètre du Contrat de Ville. Nombre de PSLA réalisés dans le périmètre du Contrat de Ville. Politique du Contrat de Ville de Vannes Nombre de PTZ d’agglo accordés dans le périmètre du Contrat de Ville. Nombre de copropriétés soutenues et ayant réalisé des travaux dans le périmètre du Contrat de Ville. 130

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Nombre et typologie des logements réalisés par an et par Intégrer une commune. diversification des Nombre de logements en accession abordable. logements Nombre de logements PSLA.

Nombre de financements PTZ accordés par an, par taille et par Soutenir une accession commune. abordable des familles Nombre de financements PSLA accordés par an, par taille et par commune. Renforcer la réalisation Nombre de plans de référence ou étude comparable mises en de Plans de Référence œuvre chaque année. Urbain À voir Indicateurs mis au point au démarrage de l’OPAH Nombre de logements améliorés dans le cadre de l’OPAH Nombre de sortie de vacance dans le cadre de l’OPAH Nombre de logements conventionnés dans le cadre de l’OPAH –

Type et durée de conventionnement Réduire la vacance et améliorer le parc ancien Nombre de copropriétés améliorées dans le cadre de l’OPAH Montant des travaux engagés, par année, par type et par commune Montant des aides accordées, par année, par type et par commune

Nombre et type de logements améliorés dans le cadre de l’Opération RénovÉE Nombre et type de logements bénéficiant d’une aide à l’adaptation au vieillissement

Nombre et type de logements bénéficiant d’une aide à Poursuivre l’amélioration l’adaptation aux handicaps du parc privé Nombre et type de logements indignes Montant des travaux engagés, par année, par type et par commune Montant des aides accordées, par année, par type et par commune

Poursuivre l’amélioration Nombre et type de logements créés pour les personnes âgées de l’accueil des personnes Montant des aides accordées, par année, par type et par âgées commune

Nombre et localisation de logements mobilisés dans le parc locatif Répondre aux besoins en social logement des jeunes Nombre de baux, type de logement et localisation en co-location mis en œuvre

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Répondre aux besoins en Nombre et type de logements par commune créés pour les jeunes logement des populations en insertion démunies Réalisation et nombre de places de la résidence hôtelière à vocation sociale

Etat des projets en cours et des réalisations de l’année. Accueillir les gens du voyage et répondre aux Montants engagés besoins de Aménagement du terrain pérenne sédentarisation Aménagement des nouvelles aires d’accueil

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Mise en œuvre d’un suivi communal du PLH

Vannes agglo souhaite étendre le suivi des actions du PLH et leur mise en œuvre dans chacune des communes, voire même dans certains des secteurs qu’une commune peut vouloir observer : par exemple périmètre de Contrat de ville, périmètres de zones urbaines pour y évaluer la densité ou l’intensité du renouvellement urbain, etc. La mise en place de fiches de suivi associée à une cartographie permet d’approcher plus finement le développement et les enjeux propres à chaque commune.

La représentation cartographique : Les données cadastrales apportent des moyens à l'analyse urbaine. Elles ouvrent des possibilités de traitement à diverses échelles grâce à une base de données homogène. Cela permettra donc de disposer d’un suivi à l’échelle de Vannes agglo, des sous-secteurs retenus dans le PLH (ou le SCOT) et d’une analyse à la commune ou par quartier. En effet, ces données ouvrent de nombreuses perspectives de traitement : • Une base de pré-repérages : logement social, copropriétés, ... • Un support d’analyses statistiques localisées : densités de logements, modes d’occupation, ... • Un appui à l’analyse spatiale et un référentiel foncier : propriétés publiques, structure du parcellaire, fond de plan des PLU.

La représentation graphique s’appuiera sur la base de données SIG de Vannes agglo disposant de plusieurs couches :

. les zonages POS et PLU, . les zonages de protections environnementales, les servitudes, etc. . la qualité des sols (zones humides, …) . Les dispositions des règlements accompagnées également par un champ de généralisation qui permet de regrouper les différentes zones par grandes catégories : zones urbanisées, à urbaniser, agricoles, ... . les opérations en cours (périmètre ZAC, lotissement, …) S’y ajouteront à l’échelle parcellaire :

. les terrains, bâtis ou non, ayant fait l’objet d’une acquisition foncière effectuée avec le concours de l’EPFR . idem pour les acquisitions foncières effectuées avec le concours de Vannes agglo . les terrains, bâtis ou non, acquis par les communes pour réserves foncières ou opérations d’aménagement à court terme. . les opérations de réhabilitation et de rénovation urbaine. . la densité des opérations. . la construction locative sociale, par type. . les logements faisant l’objet d’une rénovation thermique. . l’accession sociale financée avec les aides spécifiques de Vannes agglo (PTZ et PSLA). . des logements spécifiques personnes âgées (béguinage, petites unités de logements locatifs indépendants, …). . les logements bénéficiant d’une aide à l’amélioration de l’habitat.

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La fiche de suivi communal pourrait comprendre par exemple :

Les données socio-démographiques de cadrage (Source : INSEE RP) Secteur d’appartenance Vannes agglo de la commune 1999 2007 2012 2012 2012

Population municipale

Secteur d’appartenance Vannes agglo Taux de variation annuel 1999-2007 2007-2012 de la commune 2007-2012 2007-2012 Total % % % dû au solde naturel % % % dû au solde migratoire % % %

Secteur d’appartenance Vannes agglo de la commune 1999 2006 2011 2011 2011 Part des moins de 20 ans % % % % Part des plus 65 ans % % % % Indice de jeunesse *

Population des ménages Ménages Taille moyenne des ménages ** * Rapport de la population âgée de moins de 20 ans à la population âgée de plus de 65 ans ** Rapport de la population des ménages au nombre de ménages (ou nb de RP)

Les revenus (Source : FILOCOM)

2011 Année N + 1 Vannes agglo Vannes agglo 2011 année N + 1

Revenu annuel imposable

% des ménages non imposables

% des ménages dont le revenu est inférieur à 100% du plafond HLM

% des ménages dont le revenu est inférieur à 60% du plafond HLM

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Les données logement de cadrage (Source : INSEE RP)

2011 Année N + 1 Vannes agglo Vannes agglo 2011 année N + 1

Nombre de logements

Nombre de résidences principales (RP)

Nombre de résidences secondaires (RS)

Nombre de logements vacants (LV)

Part des propriétaires occupants dans les RP % % % %

Part des locataires parc privé dans les RP % % % %

Part des locataires parc HLM dans les RP % % % %

La construction de logements (Source : SITADEL/ADIL)

Moyenne annuelle Objectif Année N-1 sur période du PLH annuel PLH

Nombre de logements commencés

En individuel pur

En individuel groupé

En collectif

En résidence

Production locative sociale (Source : SISAL)

Moyenne annuelle Objectif Année N-1 sur période du PLH annuel PLH Financements PLS

Dont résidences Financements PLUS

Dont acquisitions-améliorations Financements PLAI Dont acquisitions-améliorations Dont résidences Financements PSLA

Suivi du parc locatif social (Source : RPLS)

Dont Taux de Parc locatif Taux de Nombre de Parc locatif Nombre de vacants vacance social au mobilité déménagement social au logements depuis > 3 mois 1er janvier N-1 en N-1 s 1er janvier N vacants plus de 3 en N-1 mois Commune

Vannes agglo

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Demande locative sociale (Source : DREAL)

Demandes en Demandes Délai moyen er Attributions en Demandes en cours au 1 cours au 1er enregistrées en d’attribution en N-1 janvier N janvier N-1 N-1 N-1

Commune

Vannes agglo

Maîtrise foncière (source : communes)

Par la Avec aide Avec Objectif date Objectif valorisation (nb logement) Description par intervention commune Vannes agglo EPFR reprise du foncier Localisation Superficie

Zonage % Bâti Localisation Superficie

Zonage % Bâti

Opération de ZAC ou lotissement en cours (source : communes)

Nom de l'opération

Date d’autorisation ou de création

Aménageur

Surface totale de l’opération Nb de lots ou logements prévus dans le projet Dont nombre de lots destinés au logement social Nb de lots aménagés

Nb de lots vendus

Nb de lots disponibles à ce jour

Surface moyenne des lots

Prix moyen HT de la parcelle ou du M2

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Opérations immobilières (hors lotissement ou ZAC) en cours (source : communes)

Nom de l'opération

Maître d’ouvrage

Surface de l’opération

Zonage du PLU Nbre de logements à construire Dont individuel Dont individuel groupé Dont collectif

Nbre de logements réhabilités Nbre ou % en locatif social (répartition par financement)

Nbre ou % en locatif privé

Nbre ou % en accession

Nbre ou % en accession aidée Vannes agglo

Réhabilitations dans la commune (sources : dossier financés service habitat)

Nb de logements Nb de logements améliorés dans le Nb de logements Nb de logements en sortie de cadre de en adaptation au en adaptation Total vacance l’Opération vieillissement aux handicaps RénovÉE

Commune

Vannes agglo

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PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2016 - 2021

Plan d’actions

Vannes agglo Parc d’innovation Bretagne Sud II 30, rue Alfred Kastler 560006 Vannes cedex 02 97 68 14 24 www.vannesagglo.fr

VIVRE ENSEMBLE

≥ www.vannesagglo.fr