BIURO NIERUCHOMO ŚCI RYSZARD WIECHA, 46-300 OLESNO, UL. WOLNO ŚCI 8/10, tel/fax 3584980
OPERAT SZACUNKOWY
WARTO ŚCI PRAWA WŁASNO ŚCI NIERUCHOMO ŚCI ROLNEJ ZABUDOWANEJ poło Ŝonej w miejscowo ści Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, gmina Wołczyn, pow. kluczborski, woj. opolskie na dz. ew. nr 30, 62, 63, arkm 6 o pow. ł ącznej 3,0600 ha
KW nr OP1U/00017941/0
Zlecenie KM 2273/13
Warto ść rynkowa (ogółem): 275.000 zł. słownie: dwie ście siedemdziesi ąt pi ęć tys. zł. .
DATA WYCENY: 28 sierpnia 2014 r.
SPORZ ĄDZIŁ:
______mgr in Ŝ. Ryszard Wiecha ul. Słowackiego 8/30, 46-300 Olesno tel. 0605 200 760
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 1
WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
OKRE ŚLENIE NIERUCHOMO ŚCI 1. Gmina: Wołczyn Miejscowo ść : Ligota Mała, Ulica/nr: 1 Obr ęb: Ligota Wołczy ńska, ark.m. 6, Działka: nr 30, 62, 63 Powierzchnia: 3,0600 ha Nieruchomo ść : KW nr OP1U/00017941/0 2. Cel wyceny jako podstawy do egzekucji nale Ŝno ści pieni ęŜ nej przez Komornika S ądowego 3. Osoby, którym przysługuj ą prawa do wła ściciel: Arkadiusz Kozi ński nieruchomo ści 4. rolna, zabudowana: -dz. nr 30 o pow. 0,2600 ha, zabudowana budynkiem Rodzaj nieruchomo ści mieszkalnym, o pow. u Ŝytkowej 220 m2 oraz budynkami gosp. o pow. 215 m2 plus wiata o pow. 140 m2 -dz. nr 62 i 63 rolne, niezabudowane o pow. ogólnej 2,8000 ha 5. -brak aktualnego planu, wg studium: cz. nr 30 na pow. Przeznaczenie w planie ca 0,1900 ha MN-zabudowa mieszkaniowo-usługowa o przewa Ŝaj ącej zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, zagospodarowania pozostała cz. i dz. nr 62 i 63 obszary u Ŝytków zielonych, przestrzennego/studium w tym pas ca 50 m od strony południowej IT-obszary urz ądze ń i obiektów infrastruktury technicznej 6. 275.000 zł. słownie: dwie ście siedemdziesi ąt pi ęć tys. zł.. Warto ść rynkowa przedmiotu w tym: wyceny ść -warto gruntu (ogółem): 94.000 zł. -warto ść zabudowa ń i budowli: 181.000 zł. (szczegółowo str. 11) 7. Data okre ślenia warto ści 28.08.2014r.
8. Data sporz ądzenia operatu 28.08.2014r. 9. Podpis autora operatu:
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 2
ZAWARTO ŚĆ OPERATU .
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...... str. 3
2. CEL WYCENY...... str. 3
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE...... str. 3
4. DATY...... str. 4
5. STAN PRZEDMIOTU WYCENY ...... str. 4
6. SPOSÓB WYCENY ...... str. 7
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMO ŚCI...... str. 7
8. OKRE ŚLENIE WARTO ŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ...... str. 9
10.KLAUZULE I ZASTRZE śENIA...... str. 12
10. ZAŁ ĄCZNIKI-dok. zdj ęciowa ...... str. 13 -wykaz wła ścicieli i władaj ących -mapa ewidencyjna -wydruk z ksi ęgi wieczystej (podsystemu elektronicznego MS)
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiot wyceny stanowi nieruchomo ści rolnej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi, na dz. nr 30, 62, 63 o pow. ł ącznej 3,0600 ha, poło Ŝone w miejscowo ści Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, gmina Wołczyn, pow. kluczborski, woj. opolskie, KW nr OP1U/00017941/0.
Zakres obejmuje oszacowanie warto ści rynkowej w/w prawa przedmiotowej nieruchomo ści dla aktualnego sposobu u Ŝytkowania (WR)
2. CEL WYCENY
Oszacowanie warto ści rynkowej prawa własno ści do w/w nieruchomo ści jako podstawy do egzekucji nale Ŝno ści pieni ęŜ nej przez Komornika S ądowego.
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE
3.1. Podstawa formalna Umowa-zlecenie nr KM 2273/13 Komornika S ądowego Macieja Kaczmarzyka przy S ądzie
Rejonowym w Kluczborku z 25-06- 2014r.
3.2. Podstawy materialno-prawne
3.2.1. Ustawa o gospodarce nieruchomo ściami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z pó ź. zmianami) 3.2.2. Rozporz ądzenie Rady Ministrów z dn. 21 wrze śnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109, z pó ź. zmianami) 3.2.3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny z pó źniejszymi zmianami. 3.2.4. Rozporz ądzenie Ministra Sprawiedliwo ści z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynno ści komorników (Dz. U. Nr 10poz. 52 z pó źniejszymi zmianami) 3.2.5. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 4
3.3. Źródła danych merytorycznych • Inspekcja na gruncie przeprowadzona w dniu 07.02.2013 r. w obecno ści Arkadiusza Kozi ńskiego • Informacja z ksi ęgi wieczystej z podsystemu elektronicznego MS, KW nr OP1U/00017941/0 • Wykaz wła ścicieli i władaj ących. • Mapa ewidencyjna. • Informacja z kartoteki budynków • Informacja o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. • Dane o transakcjach nieruchomo ści podobnych.
4. DATY
Data okre ślenia warto ści: 28.08.2014 r. Data sporz ądzenia wyceny 28.08.2014r. Data ogl ędzin przedmiotu wyceny i okre ślenia stanu: 04.08.2014 r.
5. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 5.1 Stan prawny Na podstawie danych zawartych w ksi ędze wieczystej nr OP1U/00017941/0 (na podstawie badania ksi ęgi wieczystej z podsystemu elektronicznego MS )wynika, Ŝe: - wła ścicielem nieruchomo ści poło Ŝonej w obr ębie Ligota Wołczy ńska, gmina Wołczyn , pow. kluczborski, woj. opolskie, na dz. ew. nr 30, 62, 63 o pow. ł ącznej 3,0600 ha, stanowi ącej gospodarstwo rolne z zabudowaniami jest Arkadiusz Kozi ński dział III--ostrze Ŝenie o wszcz ęciu post ępowania egzekucyjnego przez Komornika S ądowego przy S ądzie Rejonowym w Kluczborku Rewiru II oraz inne wpisy -dział IV-wpis hipoteki (zgodnie z zał. wydrukiem)
5.2.Stan techniczno-uŜytkowy 5.2.1. Poło Ŝenie nieruchomo ści
Przedmiotowa nieruchomo ść poło Ŝona jest we wsi Ligota Mała 1, gmina Wołczyn, pow. kluczborski, woj. opolskie, ca 4 km od miasta Wołczyn, poza głównymi szlakami komunikacyjnymi Dz. 30 o pow. 0,2600 ha, rolna zabudowana, u Ŝytki B-RIVb-0,1900 ha, RIVb-0,0700 ha, poło Ŝona w terenie rolnym zabudowanym, o przeznaczeniu. pod zabudow ę zagrodow ą i mieszkaniow ą, jednorodzinn ą, na skraju wsi przy drodze asfaltowej, kształt działki regularny, zbli Ŝony do trapezowego, teren równy, s ąsiaduje z gruntami rolnymi niezabudowanymi od strony poł.-wsch., zabudowa zagrodowo-mieszkaniowa od strony półn.-zach., w cz. jest zabudowana siedliskiem gospodarstwa rolnego (na pow. gruntu 0,1900 ha) składaj ącego si ę z budynku mieszkalnego, budynku stodoły, obory, wiaty, ogrodzona płotem betonowym, aŜurowym, pozostała cz. rolna (pow. 0,0700 ha) jest nieu Ŝytkowana, zaplecze działki siedliskowej, poło Ŝenie w pasie o przeznaczeniu IT-obszary urz ądze ń i obiektów infrastruktury technicznej Uzbrojenie terenu stanowi sie ć elektryczna, wodoci ągowa, dojazd drog ą o nawierzchni asfaltowej..
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 5
Dz. nr 62 i 63 o pow. ogólnej 2,8000 ha, poło Ŝne w bezpo średnim s ąsiedztwie dz. nr 30 , od strony południowej, dz. nr 62 o pow. 2,7500 ha, u Ŝytki: RIVa-2,1100 ha, RIVB-0,5400 ha, RV- 0,1000 ha, dz. nr 63-pow. 0,0500 ha, u Ŝytki: RIVa-0,0200 ha, RIVb-0,0200 ha, w-0,0100 ha, grunt u Ŝytkowany rolniczo, w średniej kulturze rolnej, s ąsiedztwo stanowi ą grunty rolne, niezbudowane, dojazd drog ą poln ą.
5.3.Opis techniczny budynków
Opis istniej ących na gruncie budynków: (opisu budynków dokonano na podstawie wizualizacji w czasie ogl ędzin w zakresie: powierzchni, konstrukcji, stopnia zu Ŝycia) -stopie ń zu Ŝycia okre ślono w odniesieniu do skali procentowej i opisu zawartej w tab. przedstawionej poni Ŝej) Tab. 1 Procentowe Kryterium oceny elementu/budynku Lp. zu Ŝycie tech. budynku [%] 1 Element budynku (lub rodzaj konstrukcji. w yko ńczenia, wyposa Ŝenia) b.dobry 0- 10 Jest dobrze utrzymany, konserwowany nie wykazuje zu Ŝycia i uszkodze ń. Cechy i w łaściwo ści w 'budowanych materiałów odpowiadaj ą wymogom normowym 2. Element budynku nie wykazuje wi ększego zu Ŝycia. Mog ą wyst ąpi ć dobry l1 - 25 nieznaczne uszkodzenia wynikaj ące z u Ŝytkowania szczególnie mechaniczne. Element wymaga konserwacji. 3. Element budynku utrzymany jest zadawalaj ąco. Celowy jest remont bie Ŝą cy polegaj ący na drobnych naprawach . uzupe łnieniach , średni 26 - 50 konserwacji i impregnac ji
4. W elementach budynku wyst ępuj ą średnie uszkodzenia i ubytki nie zadawalaj ący 51 - 60 zagra Ŝające bezpiecze ństwu publicznemu. Celowy jest cz ęś ciowy remont kapitalny 5. W elementach w yst ępuj ą znaczne uszkodzenia, ubytki. Cechy i zły 61-70 właściwo ści wbudowanych materia łów maj ą obni Ŝon ą klas ę. Wymagany kompleksowy remont, kapitalny. 6. awaryjny pow. 70 Budynek nadaje si ę do likw idacji
1.Przedmiot wyceny: Budynek mieszkalny na dz. nr 30
-pow. zabudowy-140 m2 -pow. u Ŝytkowa-220 m2 -rok budowy 1979 Budynek dwukondygnacyjny, podpiwniczony, murowany z bloczków Ŝwirobetonowych, tynk zew. cem.-wap., wew. cem.-wap. malowany, stropy betonowe, stropodach betonowy, kryty
1 Ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego budynku wg CUTOB-PZITB (Centrum Usług Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa Polskiego Zwi ązku In Ŝynierów i Techników Budowlanych)
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 6
pap ą, okna w ramach PCV, podłogi parkiet, płytki ceramiczne, instalacje wew.: elektr., wod., kanalizacja do szamba, centralne ogrzewanie tradycyjne na paliwo stałe ekogroszek Na podstawie ogl ędzin stopie ń zu Ŝycia okre ślono na poziomie 55% i zakwalifikowano jako zadawalaj ący w przyj ętej skali, funkcjonalno ść przeci ętna program u Ŝytkowy: 4 pokoje, korytarz, łaz/wc, strych nieu Ŝytkowy, Budynek zamieszkały, program u Ŝytkowy: parter: 2 pokoje, kuchnia, łazienka/wc, korytarz, holl, pi ętro: 4 pokoje, komunikacja, łaz./wc piwnica: kotłownia, korytarz, pom. gosp., gara Ŝ Na podstawie ogl ędzin stopień zu Ŝycia okre ślono jako średni w przyj ętej skali, funkcjonalno ść średnia.
Opis zabudowa ń gospodarczych
Stanowi ą zabudowania, siedliska gospodarstwa rolnego składaj ące si ę z budynków produkcyjno- gospodarczych dla rolnictwa.
-dane metrykalne (na podstawie wypisu z kartoteki budynków, ogl ędzin w terenie):
-budynek obory (byłej) -pow. zabudowy-106 m2, u Ŝytkowa 80 m2 budynek jednokondygnacyjny, z roku 1930, w cz. z poddaszem u Ŝytkowym, mi ędzystropem Kleina na szynach, murowany, posadzki betonowe, dach drewniany kryty dachówk ą cementow ą, 2 bramy metalowe, uchylne, inst. wew. elektr. Na podstawie ogl ędzin stopie ń zu Ŝycia okre ślono na poziomie 55% i zakwalifikowano jako zadawalaj ący w przyj ętej skali.
-budynek stodoły (byłej) -pow. zabudowy-169 m2, u Ŝytkowa 135 m2 budynek jednokondygnacyjny, z roku 1930, filary murowane, ściany z cegły i bloczków Ŝwirobetonowych, posadzki betonowe, dach drewniany kryty dachówk ą cementow ą, bramy drewniane, w cz. przeszklone, inst.. wew. elektr., mi ędzystrop podwieszany z płyt OSB Budynek aktualnie wykorzystywany jako warsztat samochodowy. Na podstawie ogl ędzin stopie ń zu Ŝycia okre ślono na poziomie 55% i zakwalifikowano jako zadawalaj ący w przyj ętej skali. -wiata -pow. zabudowy-100 m2 z roku 1930, ściana tylna, murowany z bloczków Ŝwirobetonowych, konstrukcja słupowa, stropdach drewniany kryty blach ą falista, posadzka betonowa. Na podstawie ogl ędzin stopie ń zu Ŝycia okre ślono na poziomie 55% i zakwalifikowano jako zadawalaj ący w przyj ętej skali.
5.4 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
Brak aktualnego planu, wg studium: cz. nr 30 na pow. ca 0,1900 ha MN-zabudowa mieszkaniowo-usługowa o przewa Ŝaj ącej zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, pozostała cz. i dz. nr 62 i 63 obszary u Ŝytków zielonych, w tym pas ca 50 m od strony południowej IT-obszary urz ądze ń i obiektów infrastruktury technicznej
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 7
6. SPOSÓB WYCENY
6.1.Rodzaj okre ślanej warto ści
W wyniku przeprowadzonych oblicze ń oszacowano Warto ść Rynkow ą dla Aktualnego sposobu uŜytkowania (WR)-ze wzgl ędu na zło Ŝono ść zagospodarowania, nieruchomo ść została podzielona na cz. cz ęś ci funkcjonalne: I-działka siedliskowa zabudowana, nr 30, o pow. 0,2600 ha II-dz.nr 62, 63, grunt rolny niezabudowany (przeznaczenie tereny u Ŝytków rolnych) na pow. gruntu 2,8000 ha,
6.2.Zastosowane podej ścia, metody i techniki szacowania
Zgodnie z rozporz ądzeniem 3.2.2. operatu dla okre ślenia warto ści rynkowej nieruchomo ści stosuje si ę podej ście porównawcze lub dochodowe. Zgodnie z ustaw ą 3.2.1. operatu „Warto ść rynkow ą nieruchomo ści stanowi jej przewidywana cena, mo Ŝliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzgl ędnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu nast ępuj ących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezale Ŝne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłyn ął czas niezb ędny do wyeksponowania nieruchomo ści na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Do okre ślenia warto ści rynkowej słu Ŝą dwa podej ścia: porównawcze i dochodowe. Z uwagi na znane ceny i ilo ść transakcji nieruchomo ści podobnych pod wzgl ędem techniczno- uŜytkowym do wycenianej wybrano zabudowanej podej ście porównawcze, metod ę porównywania nieruchomo ści parami, jako jednostk ę porównawcz ą dla cz. zabudowanej przyj ęto pow. u Ŝytkow ą zabudowa ń P uŜ z uwzgl ędnieniem budowli, infrastruktury tech. uzbrojenia terenu oraz prawem do gruntu, dla rolnych niezabudowanych 1 ha gruntu, dla gruntu budowlnego-1 m2 pow. gruntu.
7 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMO ŚCI
Analiz ę rynku nieruchomo ści dokonano w celu ustalenia transakcji nieruchomo ści podobnych (pod wzgl ędem charakteru, lokalizacji, standardu, stanu techniczno-uŜytkowego) do wycenianej. Jako obszar rynku wybrano rynek lokalny –pow. Namysłów i s ąsiedni Kluczbork - okres badania: 2013-2014 - rodzaj nieruchomo ści – nieruchomo ści zabudowane, budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi, siedliska gospodarstw rolnych, rolne i gruntowe niezabudowane,
W wybranym okresie i obszarze zanotowano nast ępuj ące transakcje podobne:
Tab. 1 Nieruchomo ści zabudowane budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi Cena 1m 2 Ozn. Cena Data Powierzchnia (pow. nierucho Poło Ŝenie Opis zabudowa ń transakcji transakcji działki [ ha] uŜytkowej mo ści zł. bud. mieszk.) Budynek mieszkalny, pi ętrowy, dz. nr 208/4 Roszkowice podpiwniczony, z roku 1930 r., 5- 1 12-06-2014 o pow. 0,3082 150.000 1188 gm. Byczyna izbowy, kryty dachówk ą, o pow. ha uŜ. 126,24 m 2+ bud. gosp . Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 8
Budynek mieszkalny, pi ętrowy, dz. nr 607 Szymonków podpiwniczony, z roku 1930 r., 6- 2 28-01-2014 o pow. 0,7900 150.000 1000 gm. Wołczyn izbowy, kryty dachówk ą, o pow. ha uŜ. 150 m 2+6 bud. gosp . Budynek mieszkalny, pi ętrowy, dz. nr 235 Krzywizna podpiwniczony, z roku 1960 r., 6- 3 21-10-2013 o pow. 0,1300 207.500 769 gm. Kluczbork izbowy, kryty dachówk ą, o pow. ha uŜ. 270 m 2+5 bud. gosp. Budynek mieszkalny, pi ętrowy, Dz. nr 726/88, Jasienie podpiwniczony, z roku 1993 r., 5- 4 03.12.2013 733/88 pow. 260.000 1857 gm. Kluczbork, izbowy, kryty blach ą, o pow. u Ŝ. 0,0777 ha 140 m 2 Budynek mieszkalny z lat 1980 r., Byczyna, Dz. nr 333, 5 26.08.2013 8-izbowy, kryty pap ą o pow. u Ŝ. 330.000 1586 ul. Borkowska pow. 0,1557 ha 208 m 2 + gosp. o pow. 45 m2 Budynek mieszkalny, pi ętrowy, Borkowice Dz. nr 462/2, podpiwniczony, z roku 1960 r., 5- 6 23.10.2013 230.000 1533 gm. Kluczbork, pow. 0,1280 ha izbowy, kryty dachówk ą, o pow. uŜ. 150 m 2+bud. gosp.
Do bezpo średniego porównania wybrano nier. ozn. jako 2, 3, 5 jako najbardziej podobne.
Okre ślenia warto ści wybranych cech rynkowych dokonano bezpo średnio w tab. oszacowania warto ści rynkowej.
Tab.2 Dane transakcyjne nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudow ę mieszkaniow ą, mieszkaniowo-zagrodow ą:
Powierzchnia Cena transakcji Lp. Data transakcji Poło Ŝenie Cena 1 mkw [m2] [zł.] Skał ągi 1 2014-05-08 991 17.000 17,15 gm. Wołczyn Domaszowice 2 2014-04-09 1301 28.000 21,52 gm. Domaszowice Siemysłów 3 2013-01-10 1150 17.000 14,78 gm. Domaszowice Jastrz ębie 4 2014-04-22 2373 55.350 23,32 gm. Namysłów Ba Ŝany 5 2014-01-07 980 20.000 20,41 gm. Kluczbork Bąków 6 2013-12-11 2446 40.000 16,35 gm. Kluczbork Łowkowice 7 2013-08-21 2550 45.000 17,65 gm. Kluczbork Kuniów 8 2013-05-17 1551 25.000 16,12 gm. Kluczbork Bąków 9 2013-04-19 4108 100.000 24,34 gm. Kluczbork Ligotka 10 2013-04-15 4300 70000 16,28 gm. Namysłów cena średnia 18,80
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 9
Tab.3 Dane transakcyjne gruntów rolnych, niezabudowanych (dla gm. Wołczyn)
Data Cena Powierzchnia Cena 1 Lp. Obr ęb transakcji transakcji grunt [ha] ha
12014-06-13Gierałcice 30000 3,0874 9717 22014-04-40Szum 5000 0,7498 6668 32014-04-17Szymonków 33000 4,1000 8049 4 2014-04-01 Świniary Wielkie 13000 0,5100 25490 52014-02-28Brzezinki 6600 1,2500 5280 6 2014-03-04 Świniary Wielkie 9000 0,7800 11538 72014-02-08Krzywiczyny 60000 2,7900 21505 82014-01-10Szymonków 75000 5,0502 14851 92014-01-10Gierałcice 85000 2,9600 28716 102014-07-03Szymonków 16200 0,5500 29455 cena średnia 16127
.8. OKRE ŚLENIE WARTO ŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
Dla dokonania analizy zostały przyj ęto nast ępuj ące zało Ŝenia:
• rodzaj okre ślanej warto ści rynkowej - dla aktualnego sposobu u Ŝytkowania, • rodzaj rynku niezb ędnego do wyceny: nieruchomo ści zabudowane, budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi, siedliska gospodarstw rolnych, rolne i gruntowe niezabudowane • obszar rynku – pow. Namysłów i s ąsiedni Kluczbork • okres badania cen – rok 2013-2014 r.,
N 8.1 Oszacowanie warto ści nieruchomo ści rynkowej nieruchomo ści W GR-I zabudowane siedlisko, dz. nr 30, na pow. gruntu 0,2600 ha.
Wybór rynkowych cech nieruchomo ści i ustalenie ich wag:
1. poło Ŝenie- lokalizacja 30% 2. wlk. gruntu 10% 3. stan techniczny bud. mieszk. 30% 4. stan zagospodarowania 30% suma= 100%
Cechy i ich wagi zostały ustalone z obserwacji rynku w przyj ętym obszarze, gdzie w wybranym okresie badania cen nieruchomo ści zanotowano (w stosunku do jednostki porównawczej tj. pow. uŜytkowej P uŜ., bud. mieszk. tab. 1):
2 cen ę minimaln ą C min - 769 zł/m 2 cen ę maksymaln ą C max - 1857 zł/m
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 10
Okre ślenie zakresu kwotowego cech rynkowych:
∆C =C max -Cmin = 1857-769 ≅ 1088 zł.
1. poło Ŝenie- lokalizacja 30% z ∆C=326,4 2. wielko ść gruntu 10% z ∆C=108,8 3. stan techniczny bud. mieszk. 30% z ∆C=326,4 4. stan zagospodarowania 30% z ∆C=326,4
Do wybranych cech zastosowano nast ępuj ące zestopniowanie: Lp. Cecha Zestopniowanie poło Ŝenie 1 (w stosunku do odl. do miasta, s ąsiedztwa, dobre, średnie, przeci ętne głównych dróg, dost ęp) du Ŝa >20 arów, 2 wielko ść gruntu średnia (20-10), Mała (do 10 arów), Dobry, średni, zadawalaj ący, 4 stan techniczny bud. mieszk. (trzystopniowy wg przyj ętej skali tab. str. 5) stan zagospodarowania 5 Dobry, średni, przeci ętny (stan istniej ących zabudowa ń gosp.,budowli)
Tabela - porównawcza-okre ślenia warto ści rynkowej (dla dz. nr 30 na pow. 0,2600 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gosp.) Nieruch. do Zakres Zestawienie porównania parami z tab. 1 Cechy wyceny kwotowy i obl. poprawek w stosunku do nier. wycenianej X pop w pop w zł pop w zł w zł. (cechy) 2 zł. 3 5 X-3 X-5 X-2 poło Ŝenie- 326,4 średnie przeci ętne +163,2 średnie 0 dobre -163,2 lokalizacja wielko ść gruntu 108,8 du Ŝa du Ŝa 0 średnia +54,4 średnia +54,4 stan techniczny 326,4 średni średni 0 średni 0 dobry -163,2 bud. mieszk stan 326,4 średni średni 0 średni 0 dobry -163,2 zagospodarowania Razem poprawki +163,2 +54,4 -435,2 Warto ści po poprawkach 1163,2 823,4 1150,8 Oszacowana warto ść jednostki 3137,4/3 ≅ 1045 zł./m 2 porównawczej nieruchomo ści: N 2 ≅ W GR-I = wlk. P uŜ x wart. 1 m = 220 x 1045=229.900 obliczenie 230.000 zł. warto ści rynkowej prawa własno ści. dz. nr 30 nieruchomo ści zabudowanej w tym warto ść gruntu ≅: 49.000 zł. (wg średniej ceny z tab. 2) warto ść zabudowa ń=230.000 –49.000= 181.000 zł. Oszacowana warto ść stanowi warto ść rynkow ą brutto.
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 11
N 8.2 Oszacowanie warto ści nieruchomo ści rynkowej nieruchomo ści W GR-II -rolnej, niezabudowanej, na dz. nr 62 i 63 o pow. 2,8000 ha
Wycen ę nieruchomo ści dokonano w podej ściu porównawczym, metod ą korygowania ceny średniej, wg średniej ceny z tab. 3
N W GR-II = 2,8000 ha x 16.127 zł./ha ≅ 45.000 zł.
8.3 OBLICZENIE WARTO ŚCI NIERUCHMO ŚCI OGÓŁEM
N N N W = W GR-I + W GR-II = 230.000 + 45.000 = 275.000 zł. słownie: dwie ście siedemdziesi ąt pi ęć tys. zł. w tym: -warto ść gruntu (ogółem rolny i pod zabudowaniami): 94.000 zł. -warto ść zabudowa ń (ogółem): 181.000 zł.
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 12
9. KLAUZULE I ZASTRZE śENIA
1. Niniejszy operat mo Ŝe by ć wykorzystany jedynie w zakresie i celu okre ślonym w pkt. 2 operatu. 2. Przeprowadzona analiza rynku lokalnego pozwala mi sądzi ć, Ŝe oszacowana warto ść nieruchomo ści w okre ślonym zakresie jest prawdziwa i mo Ŝe stanowi ć podstaw ę zgodnie z celem wyceny. 3. Okre ślenie stanu technicznego obiektów budowlanych nie stanowi ich ekspertyzy technicznej. 4. Operat nie mo Ŝe by ć opublikowany w cało ści lub w cz ęś ci w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora. 5. Niniejszy operat został sporz ądzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Zasadami Wyceny stosowanymi przez rzeczoznawców majątkowych.
Olesno 28.08.2014 r. AUTOR OPRACOWANIA
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 13
DOKUMENTACJA ZDJ ĘCIOWA –widok na budynek mieszkalny z zew. na dz. nr 30
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 14
DOKUMENTACJA ZDJ ĘCIOWA- wn ętrze budynku mieszkalnego
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 15
DOKUMENTACJA ZDJ ĘCIOWA- widok na budynki gospodarcze na dz. nr 30
zdj. widok na budynek stodoły
zdj. widok na budynek obory
zdj. widok na wiat ę Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha
Ligota Mała 1, obr ęb Ligota Wołczy ńska, dz. 30, 62, 63 Operat szacunkowy Str. 16
DOKUMENTACJA ZDJ ĘCIOWA- widok na dz. nr 62 i 63-rolne, niezabudowane
Data: 28.08.2014r. Sporz ądził: Ryszard Wiecha