HABITAT I SAINT-BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ

#1 I Décembre 2018 OBSERVATOIRE I Note de conjoncture Crédit photo : Saint-Brieuc Armor Agglomération Crédit

Depuis le 1er janvier 2017, l’agglomération regroupe 32 communes, soit un parc de plus de 80 000 logements. Pour logements mis en définir sa politique de l’habitat à cette échelle, Saint-Brieuc 1 039 chantier en 2017 Armor Agglomération a engagé l’élaboration de son nouveau dans l'agglomération Programme Local de l’Habitat. La présente note de conjoncture s’inscrit dans le dispositif d’observation de l’habitat porté par la communauté et +21 % propose une analyse des évolutions récentes relatives à la de ventes de maisons dynamique de production neuve, à la promotion immobilière, au marché des biens d’occasion et au logement social. dans l'ancien en 2017 L’année 2017 se caractérise par une reprise de la production de logements, portée par les dispositifs d’aides à l’accession et à l’investissement locatif. Le marché de l’occasion, quant à lui, signe une année exceptionnelle avec des volumes de ventes particulièrement élevés. 1 937 demandes externes de logements HLM déposées en 2017

BREST BRETAGNE AGENCE D'URBANISME BREST BRETAGNE AGENCE D'URBANISME BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE SOMMAIRE

CONTEXTE DU LOGEMENT DANS L’AGGLOMÉRATION...... 3

Une politique de l’habitat à toutes les étapes de la chaine de production ...... 4 Un territoire, des marchés distincts...... 4 État des lieux du parc existant au regard des secteurs de marché...... 5

PRODUCTION NEUVE DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2017...... 7

Un marché des terrains à bâtir contenu...... 7 Une reprise nette de la production neuve en 2017...... 9 2018-2019 : années aux perspectives comparables ...... 10

PROMOTION IMMOBILIÈRE...... 11 Des ventes en hausse dans tous les territoires bretons...... 11 Un marché dynamique sur certains segments...... 11

MARCHÉ DES BIENS D’OCCASIONS...... 14

Une année 2017 record, confirmée en 2018 ...... 14 Un marché porté par les maisons anciennes ...... 14 Hausse des prix surtout en individuel...... 15 Zoom sur le marché en centralité de Saint-Brieuc ...... 15

LOGEMENT SOCIAL ...... 16

Niveau des mises en service en 2017...... 16 Vacance, rotation et loyers dans le parc locatif social...... 17 Des demandes en centralité ...... 17 Bonne adéquation entre l’offre et la demande d’un point de vue quantitatif...... 17 Caractérisation de la demande externe (flux 2017)...... 18

Sources...... 19 Définitions...... 19 Glossaire...... 19 OBSERVATOIRE | HABITAT |

Contexte du logement dans l’agglomération en bref

Saint-Brieuc Armor Agglomération compte Le vieillissement de la population constitue Le développement de l’habitat, s’effectue plus de 151 000 habitants. L’évolution une tendance lourde. D’ici 30 ans, la part des principalement en extension urbaine selon démographique est positive et résulte plus de 80 ans aura doublé. le modèle du logement individuel peu dense. d’apports migratoires pour 60 %. Un quart Il constitue le principal poste consommateur Près de 70 000 logements sont occupés en des habitants ont moins de 20 ans, près d’un d’espaces agricoles et naturels, devant les résidences principales, dont la majorité en tiers ont plus de 65 ans. zones d'activité économique. Entre 2012 et propriété de maisons individuelles. 2015, 75 hectares par an ont été artificialisés Plus de 41 000 familles habitent le territoire. La sur le territoire. monoparentalité concerne plus d’une famille sur 10.

69 300 32 communes résidences 11 350 étendues sur 600 km² principales logements dont 1 tiers de locataires construits avant 1949

820 logements 37% construits chaque année depuis 6 ans consommation d’énergie 151 300 habitants du territoire par l’habitat 25 % des habitants du département 6 600 résidences 3 736 secondaires emplois 8 % des logements dans le secteur de la construction

6 800 logements 505 24% des familles établissements avec enfant(s) vacants de BTP construction

Source : Insee 2015 - Traitement ADEUPa

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Une politique de l’habitat PRÉPARATION DE LA PRODUCTION PRODUCTION SUIVI DE LA pour accompagner PRODUCTION Aides à la production de chaque étape de la Actions Contractualisation logements sociaux Aides aux PLH Foncières PLH (surcharge foncière, ménages production, garantie chaîne de production d’emprunts, DAP) Aide au PSLA Les politiques de l’habitat sont au cœur de la chaine de production de logement, tant Stratégie de Foncier Aménagement / Financements Ménages développement programmation en construction neuve qu'en mobilisation Le bon logement, au bon endroit, de logements dans l’existant. Elles visent au bon moment à répondre aux besoins des habitants  PLH  Repérage  Procédures  Financements  Commercialisation  SCoT  Acquisition  Définition du des opérations  Solvabilité des tout en tenant compte de l’économie  PLU programme publiques ménages  Équilibres des bilans  Équilibres  Attribution locale. De l’amont, par les stratégies de d’aménagement et des financiers des  Équilibres développement et d’actions foncières, opérations opérations privées territoriaux à l’aval sur la réponse aux besoins des habitants par l’adaptation du parc existant, la gestion de la mixité sociale, elles accompagnent chaque étape de la Tréveneuc Saint-Quay chaîne de production. Urbain -Portrieux 1ère couronne Un territoire, des marchés Littoral & rétrolittoral Binic- distincts Sud Étables -sur-Mer

Le marché de l’habitat n’est pas uniforme. Selon les territoires, les enjeux sont distincts en termes de besoins en logements. Les études et la concertation réalisés lors de l’élaboration du PLH à 32 communes ont permis de définir plusieurs types de marché Plérin sur l’agglomération, regroupés en quatre grands secteurs interdépendants : Trémuson Saint-Brieuc • secteur urbain La Méaugon • secteur de 1ère couronne • secteur littoral et rétrolittoral Trégueux • secteur sud. Yffiniac Saint-Donan Le secteur urbain représente 57 % du Saint-Julien parc existant et 58 % de la population de Plaine- Plédran Haute l’agglomération. Il se caractérise par un Le parc collectif plus important où les mobilités Leslay résidentielles sont plus élevées du fait d’un Saint-Gildas Le Foeil Saint- parc locatif important. Les prix peuvent être Carreuc Saint- élévés dans les communes limitrophes de Le Vieux-Bourg Saint-Brieuc, et plus faibles en ville-centre Brandan avec de fortes disparités entre quartiers. Saint-Bihy La 1ère couronne présente un profil similaire, avec toutefois des prix plus accessibles au Ploeuc-L'Hermitage regard des communes limitrophes de la Le Bodéo ville-centre. L'offre de logements s'y révèle plus récente, essentiellement en individuel. Elle représente près de 18 % du parc existant Source : DVF 2007-2017 et 21 % de la population de l’agglomération. - Traitement ADEUPa Le littoral et le rétrolittoral, marqués par la présence des résidences secondaires, proposent un parc monofonctionnel Enfin, le sud du territoire est caractérisé du parc de logements récent cotoie un parc (maisons) aux prix élevés. Ce secteur par une production récente avec des prix ancien nécessitant des remises à niveau représente près de 14 % du parc existant accessibles et où l’indice de jeunesse a en proportions notables. Il représente et 9 % de la population de l’agglomération. augmenté par l’arrivée de jeunes ménages près de 11 % du parc existant et 12 % de la aux ressources plus modestes. Une partie population de l’agglomération.

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État des lieux du parc existant au regard des secteurs de marché

Caractéristiques du parc de logements en 2016 (Source Filocom – Traitement ADEUPa)

 Le parc de Saint-Brieuc Armor Mode d’occupation des logements par territoire Agglomération est composé pour plus de 83 % de résidences principales. Il compte SBAA environ 8 % de logements vacants. Urbain

Le littoral concentre à lui seul 54 % des 1ère couronne résidences secondaires du territoire. La Sud vacance est quant à elle plus marquée dans le secteur sud (en proportion) et dans Littoral & rétrolittoral le secteur urbain (en volume) ce dernier Côtes d'Armor comptant plus de 600 logements vacants depuis plus de trois ans. 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants

 2/3 des résidences principales sont Statut d’occupation des logements par territoire occupées par des propriétaires ; ce taux dépasse les 75 % dans tous les territoires SBAA excepté dans le secteur urbain, où le parc Urbain locatif est le plus développé. Il y représente ère 42 % du total des logements, dont une 1 couronne majorité de locatif privé. Sud Le secteur urbain concentre 72 % du parc Littoral & rétrolittoral locatif de l’agglomération (privé et social). Côtes d'Armor 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Propriétaire occupant Locataire privé Locataire HLM SEM

 Le parc de logements de l’agglomération Typologie des logements par territoire comprend près d’un quart de petits logements. Les T5 et + représentent un SBAA tiers des logements. Urbain

Le secteur urbain concentre près de 70 % 1ère couronne des petits logements et 50 % des grands logements de l’agglomération. Sud Littoral & rétrolittoral Le parc de petits logements est sous- représenté en 1ère couronne et dans le sud Côtes d'Armor du territoire. 0% 25% 50% 75% 100%

T1 T2 T3 T4 T5

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 Le parc de l’agglomération est composé Ancienneté des logements par territoire pour près d’un quart de logements construits avant 1949. SBAA

Ce parc est plus vieillissant dans le sud de Urbain l’agglomération (44 % avant 1949) et plutôt 1ère couronne récent en 1ère couronne, territoire où les taux de construction ont été élevés dans les 5 Sud dernières années : les logements produits Littoral & rétrolittoral dans les années 2 000 représentent près dun tiers du parc. Côtes d'Armor 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Avant 1949 De 1990 à 2000 De 1949 à 1975 Après 2000 De 1975 à 1989

 Le territoire est caractérisé par une Ancienneté d’occupation des logements bonne rotation dans le parc. Il reste attractif et résidentiel, avec près d’un quart des SBAA emménagements dans les 2 dernières Urbain années. Ce phénomène de rotation est plus marqué en secteur urbain où le parc locatif 1ère couronne est plus développé et facilite le parcours Sud résidentiel des jeunes ménages. Littoral & rétrolittoral C’est dans le périurbain, 1ère couronne, Côtes d'Armor que les ménages occupent leur logement depuis le plus longtemps avec près de 45 % 0% 25% 50% 75% 100% d'occupants présents dans leur logement depuis plus de 10 ans. Moins de 2 ans De 4 à 10 ans De 2 à 4 ans 10 ans et + Crédit photo : Saint-Brieuc Armor Agglomération Crédit

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Production neuve dans l’agglomération en 2017

Un marché des terrains à bâtir contenu

Les volumes de ventes de terrains à bâtir Caractérisation du marché foncier par territoire ont eu tendance à diminuer1 ces dernières années. Avant 2012, plus de 500 lots se Prix moyen €/m² depuis 2007 vendaient chaque année, contre moins 110 Volume de de 350 lots dans la dernière période Urbain ventes depuis quinquennale observée. Un regain est 100 2012 observé au cours du 2nd trimestre 2017. Saint-Brieuc Armor Le volume de transactions est important Agglomération ère 90 en 1 couronne avec quasiment le même Littoral & nombre de ventes qu’en secteur urbain sur rétrolittoral les 5 dernières années. 80 Le marché foncier de Saint-Brieuc Armor 70 Agglomération, n’est pas homogène et révèle 1ère des marchés différenciés selon les secteurs. couronne 60 L’agglomération voit son prix moyen s’établir sur les 10 dernières années à 79 €/m² pour 50 une surface médiane des ventes récentes de 539 m². Sud 40 Le secteur urbain consomme le moins de surface (rapportée au terrain) avec une 30 médiane de 482 m². Surface médiane 450 500 550 600 650 700 en m² en 2007 En termes de prix, le secteur sud affiche une moyenne au m² moitié moins élevée qu'au Source : DVF 2007-2017 - Traitement ADEUPa niveau intercommunal. La diminution de la surface des terrains se poursuit En 2017, sur les données disponibles, plus Évolution annuelle des surfaces médianes des terrains à bâtir d’un tiers des mutations de terrains à bâtir Les données 2017 sont partielles, elles représentent 80% des ventes vendus pour de la maison individuelle, en 1000 lotissement ou en diffus, dans l’agglomération Urbain ont une surface inférieure à 500 m². 950 1ère couronne 900 Littoral & rétrolittoral Rapporté à la parcelle, c’est le secteur urbain Sud qui consomme le moins de surface par 850 SBAA terrain, avec près de la moitié des ventes de 800 terrains à bâtir ayant une surface inférieure 750 à 500 m². 700 La part des ventes de terrains à bâtir dont la 686 surface est inférieure à 500 m² se stabilise à 650 40 % sur 2016-2017. 600 595 L’augmentation des petits terrains est 550 539 continue dans tous les territoires depuis 500 498 10 ans. 482 450 0 7 0 8 0 9 10 11 12 1 3 14 15 16 17

1 Données sur les ventes de terrains à bâtir 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 issues de la base DVF (Demandes de Valeurs Source : DVF 2007-2017 - Traitement ADEUPa Foncières)

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À l’inverse, le taux de grands terrains perd Gammes de surfaces des terrains à bâtir vendus en 2016-2017* des points dans tous les secteurs depuis Les données 2017 sont partielles, elles représentent 80% des ventes 2017. Saint-Brieuc Le littoral et le rétrolittoral proposent des Armor surfaces intermédiaires (plus de 40 % Agglomération entre 500 et 700 m²). Urbain Le secteur sud propose encore une part importante de grandes surfaces de plus 1ère couronne de 900 m² (plus de 40 %) Littoral & Vers une augmentation des prix rétrolittoral des terrains à bâtir Les prix médians au m² poursuivent leur Sud augmentation avec +3 % en 2017. Seul le secteur sud voit ses prix au m² diminuer 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% en 2017. En revanche, les prix médians au lot ont stagné par rapport à 2016, ce <500 m² 500 à 699 m² 700 à 899 m² 900 m² et + qui s’explique par la baisse des surfaces Source : DVF 2007-2017 - Traitement ADEUPa vendues. Frise des prix médians des terrains à bâtir vendus en 2016-2017* par type Le prix moyen en €/m² des ventes sur de territoire les 5 dernières années est de 87 €/m² dans l’agglomération. Il tend à augmenter, PRIX MÉDIANS AU M² EN 2017 ET ÉVOLUTION 2016/2017 Littoral et 1ère couronne Urbain puisqu'en 2017, ce prix moyen est de Sud rétrolittoral SBAA 94 €/ m². - 5% +1,5% +3% +3% +3% La fourchette des prix moyens est 40€ 60€ 70€ 80€ 90€ 100€ 115€ très large : de moins de 20 €/m² à plus de 110 €/m² selon la commune. PRIX MÉDIANS AU LOT EN 2017 ET ÉVOLUTION 2016/2017 1ère couronne Littoral et Urbain Les communes limitrophes du sud Sud rétrolittoral SBAA (Le Bodéo, Saint-Carreuc, Le Foeil, - 1% -4% +4% - 1% -2% Le Vieux-Bourg, Lanfains, Saint-Bihy, 30 000€ 35 000€ 40 000€ 45 000€ 50 000€ 57 000€ La Harmoye) affichent des prix de Source : DVF 2007-2017 - Traitement ADEUPa vente moyen inférieurs à 40 €/m², les communes se situant autour de Prix moyens observés dans les 5 dernières années par commune la moyenne intercommunale (-10 à Prix moyen en €/m² Tréveneuc +10 €/ m² de la moyenne) sont Trémuson, Saint-Quay 20 -Portrieux Hillion, Plédran, La Méaugon, Ploufragan, 40 Trégueux, Tréméloir, Saint-Quay- Plourhan 60 Binic- Portrieux, Langueux et les communes où 80 Étables -sur-Mer les prix sont les plus élevés (supérieurs 100 Lantic à 99 €/ m²) par ordre, sont Saint-Brieuc, Binic-Etables, Plérin et Pordic). Pordic

Plérin

Trémuson Saint-Brieuc La Méaugon Hillion Langueux Ploufragan Trégueux Yffiniac Saint-Donan

Saint-Julien Plaine- Plédran Haute Saint-Gildas Le Foeil Plaintel Saint- Quintin Carreuc Saint- Le Vieux-Bourg Brandan

Saint-Bihy Lanfains

La Harmoye Ploeuc-L'Hermitage

Le Bodéo

Source : DVF 2007-2017 - Traitement ADEUPa

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Une reprise nette de la production de logements en 2017

La production redémarre dans Saint- Évolution annuelle des logements commencés dans l’Agglomération Brieuc Armor Agglomération, après avoir depuis 2012 chuté en 2016 à son plus bas niveau depuis 10 ans. 1400 1200 Avec 1 039 ouvertures de chantier en 2017, l’activité progresse de 73 % dans 1000 l’agglomération et affiche plus de 500 800 constructions supplémentaires. 600 Cette dynamique profite surtout à 400 l’individuel groupé (+93 %, essentiellement 200 des PSLA), et au collectif (+75 %). Le 0 marché de la maison individuelle se porte 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 bien également, avec une hausse de 26 % 1er semestre en 2017. individuel pur résidence Tous les territoires profitent de cette individuel groupé logements autorisés embellie, mais selon différents niveaux collectif d’intensité. Source : DREAL Bretagne, SIT@DEL2 - Traitement ADEUPa Ainsi dans le secteur urbain et le littoral- rétrolittoral, les mises en chantier ont progressé de 84 %. Elles ont aussi augmenté en 1ère couronne de 59 % tandis que le secteur sud voit sa production À une échelle plus large, la Bretagne Avec l’Ille-et-Vilaine, le Finistère est le évoluer de manière plus contenue connait une augmentation de la département breton ayant la progression (+ 12 %). production neuve de plus de 22 %. Les des mises en chantier de logements la En 2017, le poids du secteur urbain dans Côtes d’Armor et le Morbihan voyant moins importante (+ 16 % pour le Finistère le total de la production de logements leur production grimper sur l’année 2017 et + 15 % pour l’Ille-et-Vilaine). neufs se renforce, passant de 57 à 61 % avec respectivement + 34 % et + 38 %. des mises en chantier. Cette hausse est principalement liée à la production élevée de logements collectifs. L’individuel pur est également dynamique. Pour le secteur de 1ère couronne, la hausse concerne essentiellement les logements Évolution annuelle des logements commencés par territoire de type individuel groupé. 1 200 En littoral et rétrolittoral, la hausse implique tous les types de logements. 1 000 Enfin en secteur sud, la hausse concerne essentiellement l’individuel pur mais la 800 production y reste faible avec seulement 4 % du total intercommunal. 600

400

200

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Sud Littoral & rétrolittoral 1ère couronne Urbain

Source : DREAL Bretagne, SIT@DEL2- Traitement ADEUPa

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Le taux de construction neuve (part Taux de construction (logements commencés/parc existant) depuis 2012 des constructions par rapport au parc Tréveneuc existant) reflète l'intensité de l'activité. Saint-Quay 0% -Portrieux Pour Saint-Brieuc Armor Agglomération, 2% ce taux est d'environ 6 %. C’est-à- Plourhan 4% Binic- dire que 6 % du parc de logement de 6% Étables -sur-Mer l’agglomération a été construit dans les 8% 5 dernières années. 10% Lantic 12% Il est inférieur à 3% dans une majeure 14% partie des communes du sud du territoire. Pordic Le taux de construction est au-dessus Plérin des 6 % dans les communes de Hillion, Lantic, Plaine-Haute, Plaintel, Trémuson Plérin, Saint-Bihy, Trégueux, , Saint-Brieuc La Méaugon Hillion La Méaugon, Ploufragan. Langueux Ploufragan Dans les communes suivantes, plus d’un Trégueux logement sur 10 ont été construits dans Yffiniac Saint-Donan les 5 dernières années : Pordic, Plédran, Tréveneuc, Trémuson, Langueux. Saint-Julien Plaine- Plédran Haute Le Leslay 2018-2019 : années Saint-Gildas Le Foeil Plaintel Saint- Quintin aux perspectives Carreuc Saint- Le Vieux-Bourg comparables ? Brandan Saint-Bihy Lanfains L’embellie se confirme au 1er semestre 2018 puisqu’à mi-année les ouvertures La Harmoye de chantiers atteignent déjà le niveau Ploeuc-L'Hermitage de production de toute l’année 2016. En Le Bodéo revanche, cette bonne santé du marché est probablement en trompe-l’œil puisque les constructeurs expriment leur Source : SIT@DEL2- Traitement ADEUPa pessimisme pour la suite en raison des réformes fiscales et financières de 2018 qui pourraient ralentir la dynamique du marché. Entre janvier et septembre 2018, 566 Concernant l’individuel pur, sur les 9 logements ont été commencés dans premiers mois de l’année 2018, le marché Concernant les autorisations, le niveau Saint-Brieuc Armor Agglomération. s’est stabilisé tout en restant à un niveau de marché semble se confirmer mais la haut par rapport aux années précédentes. tendance ne pourra se vérifier qu'avec Cela représente 95 logements de plus les ouvertures de chantiers puisque les qu’en 2017 sur la même période (+ 20 %). retraits en promotion immobilière sont Cette hausse se ressent principalement plus nombreux depuis fin 2017. dans l’individuel groupé et le collectif. Crédit photo : Terre et Baie Habitat photo : Terre Crédit

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Promotion immobilière

Malgré une hausse des ventes, le marché 11% de Saint-Brieuc Armor Agglomération est Évolution des ventes très restreint comparativement à celui des entre 2016 et 2017 métropoles bretonnes et du Morbihan. + 9% Des ventes en hausse dans tous les territoires 89% bretons Appartements Plus de 5 400 ventes en Bretagne ont Logements groupés été réalisées en 2017, soit une hausse contenue de +2 % par rapport à l’année 2016. Évolution annuelle des ventes nettes en promotion immobilière par territoire L’agglomération connait également une hausse portée par un marché Brest Métropole 81% briochin dynamique. Les programmes d’investissements locatifs ont porté ce Vannes Agglomération 54% marché pour près de 47 % des ventes 48% (plus fort taux des années observées). Agglomération Dans le même temps, Rennes et sa Auray Quiberon Terre Atlantique 13% périphérie concentrent la moitié du volume des ventes régionales. Ces Lorient Agglomération 9% territoires connaissent en 2017, un Saint-Brieuc Armor Agglomération 9% ralentissement des ventes, dû à un fort écoulement des stocks au cours de -3% Saint-Malo Agglomération l’année 2016. -10% Rennes Métropole

Un marché dynamique -25% Quimper Bretagne Occidentale sur certains segments -43% Tregor Communauté

-59% Concarneau Cornouaille Des mises en ventes qui Agglomération s’accélèrent dans un marché contenu Source : Oreal Bretagne, Traitement ADEQUATION 76 logements ont été vendus en 2017, soit une augmentation de 9 % par rapport à l’année précédente et 12 % par rapport à 2015. Évolution annuelle du marché de Saint-Brieuc Armor Agglomération

L‘offre commerciale repart à la hausse 160 après des années de diminution (55 % soit 70 logements neufs mis en vente 120 en promotion immobilière dont 61 en collectif). Les logements individuels 80 groupés, principalement situés dans la périphérie de Saint-Brieuc, ne 40 représentent plus qu’une vente sur dix en 2017 contre une vente sur cinq en 2016. 0 2013 2014 2015 2016 2017 1er sem. -40 2018 Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Retraits

Source : OREAL Bretagne / Adéquation - Traitement ADEUPa

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Un début d’année modéré Évolution des ventes dans le secteur Saint-Brieuc Armor Agglomération malgré la reprise des mises en 140 ventes Le nombre de ventes réalisées au premier 120 semestre 2018 est en retrait par rapport à celui de 2017 (37 logements vendus 100 contre 46 à la même période). En revanche, l’offre commerciale diminue 80 dans le même temps passant sous la barre des 70 logements en stock. 60

Une activité conjoncturellement 40 dynamisée par l’investissement locatif 20 Dans l’agglomération, à l’inverse des territoires tendus, l’activité était 0 principalement portée par les ventes aux 2T2017 3T2017 4T2017 1T2018 2T2018 occupants. Cependant, cette tendance s’inverse depuis 2015 avec des ventes en Offre commerciale Mises en vente Projection mises en vente investissement locatif qui augmentent. Ventes nettes Ainsi, en 2017, près de la moitié des Source : OREAL Bretagne / Adéquation - Traitement ADEUPa ventes constitue de l'investissement dont la totalité en collectif. La hausse de la Destination des ventes de 2012 à 2017 part des ventes aux bailleurs est à mettre 100% en lien avec la probable anticipation de dispositifs moins propices à l’investissement. 80% 16 Si la part d'investisseurs augmente 47 47 41 40 depuis 5 ans, le marché briochin reste 60% néanmoins porté par les propriétaires occupants. Ainsi, 39 % de la promotion 27 s’opère en accession libre et 14 % par 40% des dispositifs aidés. Une vente sur cinq réalisée au profit des occupants 31 20% se produit dans l’individuel groupé. 17 21 29 36 Cependant, les professionnels soulignent que l’offre de logements collectifs située 1 en centre-ville, à proximité des services, 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2T2018 est attractive pour les seniors qui souhaitent se rapprocher du centre. Ventes à investisseurs Ventes à occupants Le dispositif PSLA est le principal Source : OREAL Bretagne / Adéquation - Traitement ADEUPa fournisseur de logements aidés sur le territoire à hauteur de 11 % de la Ventilation de l'offre par type de dispositifs aidés promotion immobilière ; il est localisé principalement à Saint-Brieuc. Ventes à investisseurs 47% Accession libre 39%

PSLA 11% Accession sociale (bailleur) 3% Source : OREAL Bretagne / Adéquation - Traitement ADEUPa Ventes à occupants Ventes à investisseurs

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Une reprise des ventes sur plan Ventilation de l'offre en collectif par état d'avancement des projets depuis 2017 La part des ventes de logements sur 2T2018 plan qui avait chuté en 2016 repart à la 2017 hausse depuis 2017 pour atteindre la moitié des ventes de logements début 2016 2018. L’essentiel des ventes concerne des T2 et T3 (88 %). 2015 Des prix toujours en hausse 2014 En 2017, le prix moyen des appartements vendus atteint 2 640 €/m², prix en 2013 hausse par rapport à l’année précédente (2457 €/ m² mais sous les prix des 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% années précédentes). L’offre commerciale Logements sur plan Logements en chantier Logements livrés en 2017 s’établit à 2 960 €/m². La gamme de prix de ventes s’étage entre d’environ 2 200 €/m² et 4 000 €/m². Le secteur des Source : OREAL Bretagne / Adéquation - Traitement ADEUPa Rosaires affiche les prix au m² les plus élevés avec 4 000 €/m². Dans le même temps, les prix se stabilisent à 2 470 €/ m² à Saint-Brieuc. Ventilation de l'offre en collectif par état d'avancement des projets L’offre disponible au 2nd trimestre 2018 affiche un prix de 2 980 €/m². L’offre accessible sous les 2 100 €/m² devient marginale. > 4 200 € 3 900 -4 200 € Le délai d’écoulement est la durée 3 600 -3 900 € théorique nécessaire pour écouler le 3 300 -3 600 € stock de logements disponibles. Les 3 000 -3 300 € professionnels estiment qu’en deçà de 15 2 700 -3 000 € mois, il existe un risque de tension sur le 2 400 -2 700 € marché, de hausse de prix et d’un manque 2 100 -2 400 € d’offres pour répondre à la demande. À < 2 100 € l’inverse, au-dessus de 20 mois le marché 2013 2014 2015 2016 2017 Offre 2017 se détend. Le délai d’écoulement est passé d’environ 10 mois pour les années 2015-2016 à 17 T3 libre collectif T4 en accession aidée mois sur l’année 2017. Cette tendance se collectif poursuit actuellement, passant entre les 166 700 € 2ème trimestres 2017 et 2018, de 20 mois (+ 4% par rapport à 2016) 186 670 € à 40 mois.

T3 en accession aidée T4 en accession aidée collectif individuel groupé 134 230 € 165 000 €

HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ I 13 | OBSERVATOIRE | HABITAT

Marché des biens d’occasion

Comme en témoigne la hausse de Comparaison de l'évolution de l'assiette des droits de mutations immo- l’assiette des droits de mutation2 , la biliers (régime de droit commun) par département en montant mensuel reprise du marché d’occasion, débutée cumul sur 12 mois (euros) (base 100 : janvier 2007) fin 2015 dans les quatre départements bretons, se poursuit. La progression 150 35 des Côtes d’Armor a rattrapé celle des autres départements. La trajectoire est 140 56 désormais proche de celle du Finistère. 130 29 120 Une année 2017 record, 110 22 confirmée en 2018 100 90 L’année 2017 a enregistré des volumes de transactions exceptionnels dans 80 l’agglomération avec une hausse du 70 marché d’occasion de plus de 20 %. 60 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Les conditions de financement, faisant encore effet levier sur les ventes, ont Côtes d’Armor Finistère Ille et Vilaine Morbihan contribué à soutenir cette demande. Source: CGEDD d'après Direction Générale des Finances Publiques (MEDOC) Saint-Brieuc concentre une large part des ventes d’appartements du département. Évolution 2016 - 2017 des ventes dans l’ancien Le nombre est en hausse et les prix commencent à se stabiliser après des années de baisse (5 % supérieur il y a 5 + 21 % ans et 20 % il y a 10 ans). Pour les mois à venir, les perspectives sont plus incertaines, notamment du fait des évolutions du prêt à taux zéro (PTZ). Depuis la rentrée 2018, le marché se tend et les prix de l’individuel augmentent tout Sur le littoral, le marché des résidences Le secteur rural a également profité de la en demeurant inférieurs à ceux pratiqués secondaires s’est bien porté au cours reprise de l’activité quasi-exclusivement il y a 5 ans. En 2019, si les taux de crédit de l’été 2017. Les prix médians des en individuel et les délais de vente se sont demeurent bas et l’augmentation des maisons y affichent dans de nombreuses raccourcis. prix contenue, l’activité devrait rester communes des valeurs à la hausse. soutenue, dans un marché attractif pour les ménages souhaitant acheter un bien.

Un marché porté par les maisons anciennes

Le marché de l’ancien représente la grande majorité des transactions dans l’agglomération, avec une forte prédominance de la maison individuelle. Dans les Côtes d’Armor, 40 % des transactions portant sur des appartements anciens sont réalisées sur le territoire de Saint-Brieuc Armor Agglomération. Plus précisément, Saint-Brieuc représente 2 ventes d’appartements sur 5 dans l’agglomération. 2 L’assiette des droits de mutation corres- pond au montant cumulé du prix des transac- tions immobilières réalisées. Crédit photo : ALEC du Pays de Saint-Brieuc

14 I HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ OBSERVATOIRE | HABITAT |

Hausse des prix surtout en individuel

Le prix des maisons anciennes augmente Prix médian des maisons anciennes au 1er semestre 2018 sur 1 an de près de 3 % pour un prix et évolution sur 1 an médian de 149 800 €. 180 000 € +4,2% +4% Cette hausse s’observe dans la majeure 168 000 € 4% partie des territoires bretons. +3,3% 140 000 € 149 800 € Les prix varient selon que l’on soit en 3% centralité, en rural ou en périurbain. Ainsi 125 000 € 127 000 € les prix s’établissent à 125 000 € pour 100 000 € une maison individuelle à Saint-Brieuc, +1,8% 2% soit 25 000 € sous la moyenne de l’EPCI. 60 000 € À l’échelle de l’agglomération, après des 1% années de baisse, les prix progressent à nouveau et restent raisonnables au 20 000 € regard de la demande. Si l’on observe 0% le marché sur une plus longue période Saint-Brieuc Saint-Brieuc Armor Côtes d'Armor Bretagne (10 ans), on constate que le niveau des Agglomération prix est toujours inférieur aux années de Prix au 1er janvier 2018 ÉvolutionSource: sur 1 Chambre an des Notaires des Côtes d’Armor – Traitement ADEUPa 2005 à 2012.

Zoom sur le marché en Évolution des prix médians par quartier 2017-2018 centralité de Saint-Brieuc

Les profils d'acheteurs dans le + 3,8% +4,9% parc ancien +2,6% -10% Les cadres moyens (supérieurs et +1,9% +5% professions intermédiaires) représentent 33 % des acheteurs de biens d’occasion contre 23 % dans les Côtes d’Armor, et les -8% +0,1% retraités, 14 % (22 % dans le département).

L’âge moyen des acquéreurs est de 44 Source: Chambre des Notaires des Côtes d’Armor ans, contre 47 ans dans le département. – Traitement ADEUPa Dans Saint-Brieuc Armor Agglomération, les acquéreurs sont essentiellement des Évolution des prix médians des biens d’occasion depuis 2007 familles, avec des ventes principalement 150 000 € 1 500 € / m² en maisons. Les acquéreurs de la ville centre sont soit 140 000 € 1 400 € / m² des investisseurs profitant des taux bas et d’une bonne rentabilité, soit des jeunes 130 000 € 1 300 € / m² couples sans enfant qui bénéficient des conditions de crédit encore très favorables. Les maisons de villes se sont 120 000 € 1 200 € / m² très bien vendues essentiellement à des couples avec enfants à la recherche de 110 000 € 1 100 € / m² la proximité des services.

100 000 € 1 000 € / m² 0 7 0 8 0 9 10 11 12 1 3 14 15 16 17 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 Maisons anciennes St-Brieuc Appartements anciens St-Brieuc

Source: Chambre des Notaires des Côtes d’Armor 33 % 21 % 14 % 44 ans – Traitement ADEUPa cadres employés retraités moyens

HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ I 15 | OBSERVATOIRE | HABITAT

Logement social

Niveau des mises en service en 2017

Au 1er janvier 2017, l’agglomération Évolution des logements locatifs sociaux mis en service compte 8 678 logements locatifs sociaux, dans l’agglomération soit 12,6 % des résidences principales. 41 % de ces logements sont localisés en 400 350 Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). En termes de typologie, 300 218 215 234 70 % du parc locatif social est composé 200 157 de T3-T4. 100 234 logements ont été mis en service en 2016 dans l’agglomération. C’est 77 de 0 plus qu’au cours de l’année 2015. 2012 2013 2014 2015 2016 Ils ont contribué à une augmentation Mises en services Source : RPLS 2012-2017, DREAL Bretagne du parc social de 1,9 % par rapport à – Traitement ADEUPa l’année précédente, contre 1,6 % dans le département des Côtes d’Armor. Part des logements locatifs sociaux en 2017 par commune

Le parc de logements sociaux de Saint- Tréveneuc Brieuc représente plus de 56 % du parc Saint-Quay social de l’agglomération. Il représente 0% -Portrieux 21,3 % des résidences principales de la 2% Plourhan ville. En 2016, plus d’une livraison sur 4% Binic- cinq a concerné la ville de Saint-Brieuc. 6% Étables -sur-Mer 8% Sur le territoire de l’agglomération, le Lantic collectif représente plus des trois-quarts des logements sociaux. La ville centre concentre près de 70 % du parc collectif Pordic de logements sociaux. Au 1 er janvier 2017, 56 % des logements Plérin sociaux sont regroupés dans la catégorie Trémuson "prêts locatifs à usage social" (PLUS). Saint-Brieuc 41 % de ce parc a été construit entre La Méaugon Hillion 1970 et 1990 . Ces logements anciens Langueux ont, pour partie, bénéficié d'importants Ploufragan programmes de réhabilitation depuis les Trégueux Yffiniac premières opérations de renouvellement Saint-Donan urbain (ANRU et PRU). Saint-Julien Plaine- Plédran Près d'un logement social sur cinq a été Haute produit après 2010 et près d’un sur trois Le Leslay après 2000. De ce fait, seulement 15 % Saint-Gildas Le Foeil Plaintel Saint- du parc social présente une étiquette Quintin Carreuc énergétique DPE en E, F ou G. Saint- Le Vieux-Bourg Brandan

Saint-Bihy Lanfains

La Harmoye Ploeuc-L'Hermitage

Le Bodéo

Source : RPLS 2012-2017, DREAL Bretagne – Traitement ADEUPa

16 I HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ OBSERVATOIRE | HABITAT |

Vacance, rotation et Bonne adéquation entre Des disparités apparaissent toutefois au sein du territoire, en particulier dans loyers dans le parc locatif l’offre et la demande d'un certains secteurs périurbains et littoraux. social point de vue quantitatif À l’échelle intercommunale, près de la moitié des ménages souhaitant entrer Au 1er janvier 2018, le parc locatif social Le rapport demande/attribution4 dans le parc social obtiennent un de Saint-Brieuc Armor Agglomération (indice de tension) montre une fluidité logement dans les 6 mois suivants leur compte 168 logements vacants soit dans la réponse à la demande dans demande. 2,1 % de l’ensemble du parc contre l’agglomération : 3,6 demandes pour 2,9 % dans les Côtes d’Armor et 2,7 % en La rapidité des délais d’attribution une attribution en 2017. Ce rapport a Bretagne. Le taux de vacance de plus de confirme la fluidité du marché locatif augmenté de 0,1 point par rapport à 3 mois (0,6 %) reste également inférieur à social de l’agglomération. 2016. la moyenne départementale et régionale (respectivement 1,5 et 1,1 %). En matière de mobilités dans le parc Tension de la demande en 2017 par territoire social, le taux de rotation3 est de 11,6 %, légèrement inférieur à la moyenne 10,0 2500 départementale et régionale (toutes deux 9,0 au-dessus de 12 %). Néanmoins, cette 8,0 2000 moyenne varie considérablement d’une 7,0 commune à l’autre. 6,0 1500 Les loyers s’établissent au 1er janvier 5,0 2018 à 4,90 €/m², sous la moyenne 4,0 1000 régionale (5,21 €/m²) et dans la moyenne 3,0 départementale (4,89 €/m²). Le gradient 2,0 500 des prix de loyers montre des écarts 1,0 maximum de près d’1,5 € selon les 0,0 0 communes, pour une fourchette comprise 1ère couronne Littoral & Sud Urbain Saint-Brieuc Armor entre 4,37 €/m² à 5,66 €/m². Les loyers du rétrolittoral Agglomération parc social de la ville de Saint-Brieuc se situent sous la moyenne intercommunale, Stock des demandes externes Attributions Indice de tension au 31/12/2017 externes 2017 de la demande 2017 soit 4,69 €/m².

Source : CREHA 2017, Fichier Commun de la Demande Locative Sociale des Côtes d’Armor (bailleurs sociaux) Demandes et attributions – Traitement ADEUPa

En 2017, 1 937 ménages non locataires du parc HLM ont fait une demande de logement social (demandes externes), en Caractérisation des demandes de logements sociaux stagnation par rapport à 2016. dans l’agglomération

Dans le même temps, 760 attributions ont Demandes Demandes Part en % Part en % été réalisées, dont plus de 47 % dans un externes de mutation de demandes de demandes délai de moins de 6 mois. externes de mutation En ajoutant les demandes de mutation SBAA 1,937 1,226 61 39 (ménages déjà présents dans le parc Urbain 1,400 1,010 58 42 social) à celles issues des demandes 1ère couronne 303 141 68 32 externes, le volume total est d’environ Littoral & 145 45 76 24 3 163 demandeurs. rétrolittoral Sud 89 30 75 25

Source : CREHA 2017, Fichier Commun de la Demande Locative Sociale des Côtes d’Armor (bailleurs sociaux) –Traitement ADEUPa

4 Ce rapport est calculé suivant la formule : (stock de demandes externes en fin d’année + attributions externes au cours de la même 3 Emménagements dans les logements année) / attributions externes au cours de proposés à la location depuis un an ou plus / l’année. Ce calcul permet de tenir compte des logements proposés à la location depuis un demandes non satisfaites au cours de l’an- an ou plus. née, et donc reconduites l’année suivante.

HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ I 17 | OBSERVATOIRE | HABITAT

Caractérisation de la demande externe (flux 2017)

Près de la moitié des demandeurs sont Composition familiale des demandeurs des personnes seules.

SBAA Colocataire Urbain Couple

1ère couronne Famille

Personne seule Littoral & rétrolittoral Personne seule + autres

Sud Association

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Les moins de 30 ans représentent Un Âge des demandeurs tiers des demandeurs externes. C’est une demande sur cinq sur le littoral, SBAA où les plus de 50 ans représentent un quart des demandes. Urbain

Moins de 30 ans Sud 30-39 ans Littoral & rétrolittoral 50-64 ans

1ère couronne 65 ans et plus

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

La part des demandeurs plus précaires Revenus des demandeurs est plus élevée en centralité urbaine.

SBAA Sans revenu

<20% PLUS Urbain 20%-40% PLUS

Sud 40% PLUS-PLAI

Littoral & PLAI-PLUS rétrolittoral PLUS-120% PLUS

ère 1 couronne >120% PLUS

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

52 % de la demande locative sociale Typologie des logements demandés externe concerne les logements de type 3 et 4, puis les petits logements SBAA (T1-T2) pour 45 %. Urbain T1

Sud T2 T3 Littoral & rétrolittoral T4

1ère couronne T5

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Source : CREHA 2017, Fichier Commun de la Demande Locative Sociale du Côtes d’Armor (bailleurs sociaux) – Traitement ADEUPa

18 I HABITAT - SAINT BRIEUC ARMOR AGGLOMÉRATION I 2017-2018 – UNE NETTE REPRISE DE L'ACTIVITÉ Sources Définition Glossaire

Pour la construction • Individuel pur : permis de EPCI construire déposé pour une Établissement Public deCoopération neuve seule maison, le plus souvent Intercommunale pour l’occupation personnelle du PLA I • Le fichier détaillé SIT@DEL, acquis demandeur. auprès de la DREAL Bretagne Prêt Locatif Aide Intégration • Individuel groupé : permis de (logements commencés et PLUS construire déposé pour plusieurs autorisés, en date de prise en Prêt Locatif à Usage Social compte), traité par l’ADEUPa. maisons, le plus souvent par un promoteur et destinées à la vente PSLA Pour le marché foncier et ou à la location. Prêt Social Location Accession les ventes de maisons et • Collectif : permis de construire PTZ de logements faisant partie d’un Prêt à Taux Zéro d’appartements bâtiment de deux logements au RPLS moins. • Le fichier « Demande de valeurs Répertoire sur le Parc Locatif Social Foncières » (DVF) depuis 2007, TTC fourni par la Direction Générale Toutes Taxes Comprises des Finances Publiques traité par l’ADEUPa.

Pour le logement social

• Le Fichier Commun de la Demande Locative Sociale des Côtes d’Armor fourni par le CREHA, traitements réalisés par l’ADEUPa. LES OBSERVATOIRES l HABITAT

Direction de la publication Benjamin Grebot

Réalisation Vincent Plumecoq

Infographie et mise en page Morgane Delboy -Timothée Douy- Dominique Gaultier

Contact [email protected]

Dépôt légal 4e trimestre 2018

ISSN en cours

Réf 18-169

BREST BRETAGNE AGENCE D'URBANISME BREST BRETAGNE AGENCE D'URBANISME BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE BREST BRETAGNE

AGENCE D’URBANISME DE BREST • BRETAGNE Siège 18 rue Jean-Jaurès - 29200 BREST Antenne Costarmoricaine 4 place du Guesclin - 22000 SAINT-BRIEUC Tél. 02 98 33 51 71 www.adeupa-brest.fr