Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“ Stadt Werneuchen

Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB

Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan und Begründung

Entwurf Juni 2012

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“ Stadt Werneuchen

Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB

Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung Entwurf, Juni 2012

Stadt: Werneuchen Am Markt 5 16356 Werneuchen

Tel.: 033398/ 81 610 Fax: 033398/ 90 418

Auftraggeber: RHG Beteiligungs- und Vermittlungsgesellschaft mbH Siemensdamm 43 / 44 13 629 Berlin

Tel.: 030 / 383 05 88 9 Fax: 030 / 383 06 29 7

Auftragnehmer: W.O.W. Kommunalberatung & Projektbegleitung/ Planungs- und Architekturbüro Döllinger

Telefon: (0 33 38) 75 66 00 + 60 123 - 17 Fax: (0 33 38) 75 66 02 E-mail [email protected]

Telefon: (0 33 38) 6 0 123 - 0 Fax: (0 33 38) 6 0 123 - 30 E-mail [email protected]

Louis-Braille-Straße 1 16321 Bernau bei Berlin

Bearbeitung: Dipl.-Ing. Stadt- und Regionalplanung Boris Winker Technikerin Landschaftsplanung Susan‘ Grabsch

21.06.2012

1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Inhaltsverzeichnis Seite

I. Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 3

II. Textliche Festsetzungen 4

III. Vorhaben- und Erschließungsplan 7

IV. Begründung 8

1. Allgemeine Planungsvoraussetzungen 9

1.1 Anlass und Zielsetzung des Bebauungsplanes 9

1.2 Räumliche Lage und Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, Eigentumsverhältnisse 11

1.3 Übergeordnete Planungsziele 12 1.3.1 Raumordnung 12 1.3.2 Flächennutzungsplan 13

1.4 Derzeitige Situation 14 1.4.1 Bau- und Nutzungsstruktur 14 1.4.2 Verkehrliche Erschließung 15 1.4.3 Ver- und Entsorgung 15 1.4.4 Naturräumliche Situation 15

2. Planungsziele und – inhalte 21

2.1 Planungskonzept / Aussagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes 21 2.2 Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens 22

2.3 Planinhalt 25 2.3.1 Art der baulichen Nutzung 25 2.3.2 Maß der baulichen Nutzung 27 2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche 28 2.3.4 Stellplätze / Zufahrtsbereich 28 2.3.5 Private Grünfläche / grünordnerische Festsetzungen / Entwässerung 29 2.3.6 Örtliche Bauvorschriften 30

3. Flächenverteilung 30

4. Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 30

Kartenverzeichnis Lage des Geltungsbereiches im Stadtgebiet von Werneuchen 11 Geltungsbereich des Bebauungsplanes 12 Auszug aus dem Flächennutzungsplan 13 Nutzungen im Umfeld des Plangebietes 14 Biotopkarte nach Seite 17

Anhang Anlage 1: Ermittlung des Ausgleichs für notwendige Baumfällungen

2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

I Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Entwurf Juni 2012)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Textliche Festsetzungen (Entwurf Juni 2012)

4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Textliche Festsetzungen

I. Planungsrechtliche Festsetzungen

1. Art der baulichen Nutzung (§ 11 Abs. 3 BauNVO)

1.1 Das Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorg“ dient ganz über- wiegend der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben mit Nahversorgungs- funktion.

Zulässig sind: - Ein Einzelhandelsbetrieb mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke und einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 1.270 m²; - Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von maximal 800 m²,

1.2 Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben, die im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke anbieten und eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² aufweisen, sind auf max. 25 % der Verkaufsfläche zulässig.

2. Maß der baulichen Nutzung (§§ 16 ff. BauNVO)

2.1 Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).

3. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)

3.1 Auf der festgesetzten privaten Grünfläche sind 8 Laubbäume der Pflanzliste I zu pflanzen. Innerhalb der Fläche ist die Anlage einer Regenwassermulde mit Bö- schungsverhältnissen von mindestens 1:3 bis 1:5 zulässig.

3.2 Auf der festgesetzten Fläche für Stellplätze sind 8 Laubbäume der Pflanzliste I zu pflanzen.

3.3 Der Mindeststammumfang der zu pflanzenden Bäume der Pflanzliste I beträgt 14 - 16 cm. Für gebietstypische, standortgerechte Pflanzungen sind folgende Pflanzlisten festgesetzt:

I. Bäume Acer campestre Feld-Ahorn Acer platanoides Spitz-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Aesculus x carnea rotbl. Roßkastanie Betulla pendula Sandbirke Carpinus betulus Hainbuche Fagus sylvatica Rotbuche Fraxinus excelsior Gemeine Esche Quercus petraea Trauben-Eiche 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Quercus robur Stiel-Eiche Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus torminalis Elsbeere Tilia cordata Winter-Linde Ulmus laevis Flatter-Ulme

Sorten mit besonderer Eignung als Straßenbaum bzw. für Parkplätze Acer platanoides Állershausen´ Acer platanoides Ápollo´ Acer platanoides Ćleveland´ Tilia cordata ´Rancho´ Tilia cordata ´Roelvo´ Ulmus x hollandica Ulmus Hybride ´Dodoens´ Ulmus Hybride Ńew Horizon´

II. Sträucher Amelanchier canadensis Kanadische Feldenbirne Carpinus betulus Hainbuche Cornus alba Weißer Hartriegel Cornus sanguinea Roter Hartriegel Corylus avellana Haselnuss Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Forsythia x intermedia Forsythie Lonicera xylosteum Rote Heckenkische Philadelphus coronarius Bauern-Jasmin Prunus padus Frühblühende Traubenkirsche Ribes sanguineum Blut-Johannisbeere Rosa canina Hecken-Rose Sambucus nigra Schwarzer Holunder Syringa vulgaris Flieder Viburnum opulus Gemeiner Schneeball

II. Örtliche Bauvorschriften (§ 81 BbgBO)

Gemäß § 81 Abs. 9 BbgBO wird folgende örtliche Bauvorschrift als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen:

1. Zur Freienwalder Straße ist als Einfriedung eine 0,5 m hohe Mauer mit maximal 2,0 m hohen Pfeilern herzustellen. Die Pfeiler sind in einem Abstand von maximal 7,5 m zu einander zu errichten. Mauer und Pfeiler sind in Klinkermauerwerk aus- zuführen. (§ 81 Abs. 1 BbgBO)

III. Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 6 BauGB)

1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung Werneuchen.

6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

III

Vorhaben- und Erschließungsplan (Entwurf Juni 2012)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Begründung (Entwurf Juni 2012)

8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

1 Allgemeine Planungsvoraussetzungen

1.1 Anlass und Zielsetzung des Bebauungsplanes

Die RHG Beteiligungs- und Vermittlungsgesellschaft mbH hat an die Stadt Werneu- chen einen Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für ihre Grundstücke Frei- enwalder Straße 45, 45a und 45b gestellt, auf denen sich drei weitgehend leer ste- hende Wohnhäuser befinden. Ziel soll die Schaffung von Baurecht für Einzelhandels- vorhaben sein. Vorgesehen sind zwei Lebensmittelmärkte, eine Bäckerei und eine Apotheke sowie die dazugehörigen Kundenparkplätze. Bei diesen Einzelhandelsbe- trieben handelt es sich um Verlagerungen aus einem bestehenden Nahversorgungs- standort in der Altstadt bzw. aus dem Gewerbegebiet Seefeld.

Für einen der Lebensmittelmärkte ist eine Geschossfläche von mehr als 1.200 m² sowie eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² geplant. Nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO, kann es sich somit um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handeln, von dem nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Ziele der Raumord- nung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung ausgehen können.

Im bereits beantragten Baugenehmigungsverfahren wurde daher seitens des Bau- ordnungsamtes des Landkreises Barnim mitgeteilt, dass das Vorhaben nach § 34 BauGB aufgrund der anzunehmenden Großflächigkeit des Lebensmittelmarktes nicht zulässig sein könnte und daher das Erfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht.

Im Rahmen des durchzuführenden Bebauungsplanverfahrens werden die von dem Vorhaben ausgehenden Auswirkungen geprüft und in die Abwägung eingestellt. Ziel ist es, eine verträgliche Einbindung des geplanten Einzelhandelsstandortes in die un- mittelbare Umgebung sowie in die gegebene Einzelhandelsstruktur zu sichern. Zu be- rücksichtigen sind insbesondere die Versorgung der Bevölkerung sowie die Entwick- lung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Werneuchen. Dazu wurde ein ent- sprechendes Einzelhandelsgutachten beauftragt, dessen Ergebnisse dem Bebau- ungsplan zu Grunde gelegt werden.

Da ein unmittelbarer Vorhabenbezug gegeben ist, wird ein vorhabenbezogener Be- bauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt. Als Grundlage dazu dient der vom Vor- habenträger angefertigte Vorhaben- und Erschließungsplan. In einem Durchfüh- rungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungs- kosten.

Zudem wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ aufgestellt. Die hierfür in § 13a Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben:

- Es wird eine innerhalb des Siedlungsbereiches liegende Fläche einer anderen Nutzungsart zugeführt (sonstige Maßnahme der Innenentwicklung).

- Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m².

9 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

- Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umwelt- verträglichkeitsprüfung unterliegen, wird durch den Bebauungsplan nicht be- gründet. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b) BauGB genannten Schutzgüter (FFH-Richtlinie, Vogel- schutzricht-linie)(siehe FFH-Verträglichkeitsvorprüfung im Anhang).

Bei Bebauungsplänen der Innentwicklung gelten Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als „vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig“, d.h., dass Ausgleichsmaßnahmen nach dem Bundesnaturschutzge- setz nicht erforderlich sind. Von einer Umweltprüfung, dem Umweltbericht, der zu- sammenfassenden Erklärung sowie der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung entsprechend § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB wird abgesehen. Auch kann der Bebauungs- plan, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist und wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträch- tigt wird.

10 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

1.2 Räumliche Lage und Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Be- bauungsplanes, Eigentumsverhältnisse

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Ortskern von Werneuchen an der Bundesstraße B 158 (Freienwalder Straße). Gegen- über vom Plangebiet mündet die Landesstraße L 235 (Poststraße) in die B 158 ein. Der historische Stadtkern mit dem Marktplatz befindet sich ca. 600 m südwestlich.

Lage des Geltungsbereiches im Stadtgebiet von Werneuchen

Der ca. 1,12 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst das Grund- stück Freienwalder Straße 45, 45a und 45B. In ihm befinden sich die Flurstücke 144, 142 und 88/1 der Flur 5 der Gemarkung Werneuchen. Sie stehen in Eigentum des Vorhabenträgers, der RHG Beteiligungs- und Vermittlungsgesellschaft mbH.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird begrenzt

- im Norden durch eine ca. 12 m breite Brachfläche (Flurstück 141) sowie das nörd- lich daran anschließende Gelände mit Café, Hotel und einer Veranstaltungs- scheune, - im Osten durch brachliegende Freiflächen, die ehemals zum Flugplatz Werneu- chen gehörten, - im Süden durch einen Dreiseithof, der für Handelszwecke genutzt wird, - im Westen durch die Freienwalder Straße.

11 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

1.3 Übergeordnete Planungsziele

1.3.1 Raumordnung

Bebauungspläne sind gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzu- passen. Diese sind u.a. im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) dargelegt. Danach ist die Stadt Werneuchen selbst kein zentraler Ort, sondern befindet sich im Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Bernau bei Berlin.

Gemäß dem Ziel 4.7 Abs. 6 des LEP B-B ist die Errichtung oder Erweiterung großflächi- ger Einzelhandelsbetriebe außerhalb zentraler Orte zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem städtischen Kernbereich im Sinne von Plansatz 4.8 (G) des LEP B-B oder in einem wohngebietsbe- zogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb zentraler Orte dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufs- fläche 2.500 m² nicht überschreitet und auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden.

Das dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Vorhaben entspricht dieser Zielset- zung, da nach den textlichen Festsetzungen

12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

- die Verkaufsfläche wird auf maximal 1.250 m² betragen darf, - die zulässigen Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Getränke gemäß der im LEP B-B enthaltenen Tabelle 4 Nr. 1.1 als nahversorgungsrelevant eingestuft werden und - die Randsortimente maximal 25 % der Verkaufsfläche ausmachen dürfen.

Überdies liegt der Standort des geplanten Nahversorgungszentrums innerhalb des Ortskerns von Werneuchen und damit in einem städtischen Kernbereich im Sinne des Plansatz 4.8 (G) des LEP B-B.

Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung hat die für die Raumordnung zu- ständige Behörde – die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg – mit Schreiben vom 03.04.2012 mitgeteilt, dass „die dargelegte Planungsabsicht zum gegenwärtigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zie- len der Raumordnung erkennen lässt“.

1.3.2 Flächennutzungsplan

Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Stadt Werneuchen stellt für das Plange- biet eine gemischte Baufläche sowie eine Fläche für die Landwirtschaft dar.

Um die Aufstellung des Bebauungsplanes für einen großflächigen Lebensmittelmarkt vorzubereiten, soll im Flächennutzungsplan statt der gemischten Baufläche eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ dargestellt werden. Die rückwärtige Begrenzung der Baufläche bleibt dabei unverändert.

Da es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung handelt, kann er gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wird gewährleistet, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird.

Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst, so dass die Durchführung eines Änderungsverfahrens gemäß § 8 Abs. 3 BauGB nicht erforderlich ist.

Auszug aus dem Flächennut- zungsplan Werneuchen mit Kennzeichnung des Plange- bietes

13 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

1.4 Derzeitige Situation

1.4.1 Bau- und Nutzungsstruktur Das Plangebiet weist gegenwärtig 3 zweigeschossige Wohnhäuser aus den 1930er Jahren auf, die entlang der Freienwalder Straße angeordnet sind. Im hinteren Teil des Grundstücks befinden sich Nebenanlagen wie Schuppen, Garagen, Gerätehäus- chen, etc. Die ursprünglich als Gärten genutzten Freiflächen liegen brach.

Für die Verwirklichung der geplanten Einzelhandelseinrichtungen ist ein Abbruch der bestehenden Gebäude erforderlich. Die drei Wohnhäuser sind durch erhebliche In- standhaltungs- und Modernisierungsrückstände gekennzeichnet. Im mittleren Wohn- haus sind noch drei Wohnungen bewohnt. Der Vorhabenträger hat bereits Vereinba- rungen getroffen, zur Umsetzung der Mieter in Ersatzwohnraum.

Das Umfeld des Plangebietes ist durch ein Nebeneinander von Wohn-, Gewerbe- und Einzelhandelsnutzungen sowie dementsprechend differenzierte Baustrukturen geprägt. So wechseln sich entlang der Freienwalder Straße Drei- und Vierseithöfe der ursprünglichen dörflichen Bebauung, freistehende Einfamilienhäuser, Geschossbau- ten mit Wohnungen und Läden sowie großvolumigere Baukörper von Gewerbebe- trieben und Einzelhandelseinrichtungen ab. Einige Wohngebäude stehen leer, was nicht zuletzt auf die Verkehrsbelastung entlang der B 158 zurückzuführen sein dürfte.

Unmittelbar nördlich des Vorhabengebietes besteht ein Café mit dazugehörigem Hotel sowie einer für Veranstaltungen umgebauten Scheune. Auf dem südlichen Nachbargrundstück befindet sich ein Dreiseithof mit einem Wohnhaus. Die vormali- gen Landwirtschaftsgebäude werden heute durch Einzelhandelseinrichtungen genutzt (Kiosk, Farbengeschäft, Getränke, Tierfutterhandlung).

Nutzungen im Umfeld des Plangebietes

14 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Auf der gegenüberliegenden südwestlichen Seite der Freienwalder Straße liegt ein weiterer Einzelhandelsstandort. Hier sind vor wenigen Jahren auf einer Gewerbebra- che zwei eingeschossige Marktgebäude mit vorgelagerten Kundenparkplätzen errichtet worden. Darin befinden sich ein Lebensmitteldiscounter, ein Textildiscounter, ein Blumenladen, ein Imbiss sowie eine Bankfiliale.

Aufgrund des bestehenden Einzelhandelsbesatzes stellt sich das Umfeld des Plange- bietes als ein Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches von Werneuchen dar, dem darüber hinaus der weiter südlich an der B158 vorhandene Standort eines Le- bensmitteldiscounters sowie der Marktplatz mit seiner Umgebung zuzurechnen ist.

1.4.2 Verkehrliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Vorhabengebietes erfolgt über die Freienwalder Straße (Bundesstraße B 158). Die B 158 führt in nordöstlicher Richtung nach Bad Frei- enwalde und in südwestlicher Richtung nach Berlin. Sie bindet zudem die Ortsteile Seefeld-Löhme, Krummensee und Tiefensee an Werneuchen an.

Gegenüber dem Plangebiet mündet die Poststraße (Landesstraße 235) in die B 158 ein. Sie stellt in westlicher Richtung die Verbindung zum Mittelzentrum Bernau bei Ber- lin sowie zu den Ortsteilen Weesow und Willmersdorf her. Dem Knotenpunkt kommt damit eine wesentliche verkehrliche Bedeutung zu. In der Poststraße sind in Richtung B 158 eine Rechts- und eine Linksabbiegespur eingerichtet. In der B 158 besteht eine Linksabbiegespur zur Poststraße. Unmittelbar vor dem Plangebiet befindet sich in der B158 eine Querungsinsel für Fußgänger.

Ca. 70 m südlich des Plangebietes halten in der Freienwalder Straße die Buslinien 898 und 908 die zum Bahnhof Werneuchen, in die Ortsteile Hirschfelde, Schönfeld und Krummensee sowie nach Bernau fahren.

1.4.3 Ver- und Entsorgung

Nach Auskunft der Stadtwerke Werneuchen, sind in der Freienwalder Straße Leitun- gen für die Wasserver- und Schmutzwasserentsorgung vorhanden. Für die Löschwas- serversorgung stehen 48 m³ Trinkwasser über einen Zeitraum von 2 Stunden zur Verfü- gung.

Über die nordöstliche Ecke des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes (Flurstück 144) verläuft eine Hauptversorgungsleitung aus GGG DN 200.

Weiterhin verläuft durch das Plangebiet eine Niederschlagsentwässerungsleitung vom Flugplatz in westlicher Richtung zur Stienitz, deren Lage nicht erfasst ist. Die Nie- derschlagsentwässerungsleitung ist grundbuchlich nicht gesichert. In Abhängigkeit der genauen Lage des Leitungsverlaufs würde ihr Erhalt und ein Überbauungsverbot dazu führen, dass das Vorhaben nicht verwirklicht werden kann. Daher ist ggf. die Umverlegung der Leitung erforderlich.

15 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

1.4.4 Naturräumliche Situation

Die Stadt Werneuchen gehört zur naturräumlichen Großeinheit Ostbranden- burgische Platte. Das Plangebiet ist Bestandteil der Haupteinheit Barnimplatte, nahe der westlichen Grenze zur Haupteinheit Waldhügelland des Oberbarnims. Es handelt sich um eine Grund- und Endmoränenlandschaft (kiesig bis lehmig-sandig) der Frank- furter Staffel der Weichselkaltzeit. Das Gebiet befindet sich am Übergang zwischen den natürlichen Waldgesellschaften Buchen-Traubeneichenwald im Norden und Traubeneichenwald im Süden der Barnimplatte.

Schutzgebiete In der näheren Umgebung zum Plangebiet befinden sich keine Schutzgebiete. Die unmittelbar entlang der nordwestlichen Grenze des Plangebietes verlaufende Lin- denallee unterliegt dem Schutz des § 31 des BrbNatSchG (Brandenburgisches Natur- schutzgesetz). Danach ist deren Beseitigung, Zerstörung, Beschädigung oder sonstige erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigung verboten.

Boden Weichseleiszeitliche Ablagerungen bilden die Grundlage der Bodenbildung im Pla- nungsraum. Die Barnimplatte ist von sandigen Lehm- und Sandböden bedeckt. Für das Plangebiet werden Braun- und Fahlerden aus Lehmsand über Deck- und Ge- schiebedecksand beschrieben. Bei offenem Standort sind die Böden stark winderosi- ons- und mäßig wassererosionsgefährdet. Die Bodengüte wird als mäßig nährstoffhal- tig mit Ackerzahlen von überwiegend 30 –50 und weit verbreitet < 30 benannt.

Das Gelände ist relativ eben, eine Geländeneigung ist ebenfalls kaum vorhanden, die mittlere Höhe beträgt 76,0 über NHN. Geschützte Bodenformen werden durch das Vorhaben nicht berührt.

Oberflächenwasser/Grundwasser Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Der Grundwasser- flurabstand beträgt ca. 3-4 m, die Grundwasserempfindlichkeit wird mit hoch eingestuft.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nicht Bestandteil eines Wasserschutz- gebietes.

Tiere und Pflanzen

Flora Die Biotoptypenkartierung erfolgt anhand eigener Bestandserhebungen. In der folgenden Tabelle werden die aktuell vorkommenden Vegetationsstrukturen unter Be- rücksichtigung des Brandenburgischen Biotopkartierungsschlüssels1 zusammenge- fasst.

1 Landesumweltamt Brandenburg (2007); Biotopkartierung Brandenburg , Band 1 und 2, Stand 01/2007 16 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Biotoptypen Biotop -Codierung Größe Bestand

Ruderale Wiese, teilweise mit Gehölz- 05113;GMR 3.323 m² bewuchs bis 30 % Zier- und Scherrasen 05160; GZ 2.187 m² Allee, Linden, einigermaßen geschlos- 07140; BRA sen und teilweise geschädigt

Solitärbäume 07150; BE 16 Stück Gartenbrache mit Hecken und Ge- 10113; PGB 4.425 m² hölzgruppen Unbefestigter Weg 12651; OVWO 424 m² Gebäudebestand - Kleinsiedlung und 12280; OSE 797 m² andere Strukturen Summe 11.156 m²

Das Plangebiet hat weit überwiegend den Charakter einer Nutzungsbrache. Hinter den drei an der Bundesstraße (B158) stehenden Wohnhäusern mit jeweils vier Wohneinheiten, ergab sich die Möglichkeit der Gartennutzung. Direkt an die Häuser angrenzend wurden in „Hofbereichen“ Garagen und Schuppen errichtet, dahinter schließen Gartenbrachen an.

Um die Gebäude herum bestimmen Scherrasenflächen das Bild, diese werden auch aktuell weit überwiegend kurz gehalten. Vor den Häusern gibt es schmale Vorgarten- flächen, auch hier sind es Rasenflächen mit Heckenstreifen aus Schneebeeren, Ligus- ter und Spiraeen. Im nördlichen Teil ist eine Fläche bereits länger aufgelassen, diese wird den Wiesenbrachen zugeordnet.

Hinter den Schuppen und einzelnen Garagen liegen brachgefallene Gärten, mitt- lerweile überwiegend aufgelassene Wiesen mit einzelnen Laub- und Nadelbäumen (Linden, Spitzahorn, Eschenahorn, Fichten und Tanne), Heckenresten (Hainbuchen, Flieder, Haselnuss, Spireaeen) und alten Obstbäumen (vorwiegend Prunus). Innerhalb des Grüns befinden sich noch einzelne Zaunreste. Den Anschluss bilden Wiesenbra- chen, teilweise mit Gehölzaufwuchs, in der Artenzusammensetzung entsprechend der angrenzenden Bestände (Birke, Weide u.w.).

Angrenzende Biotope sind im Nordosten ein schmaler Streifen ungenutzter Fläche, den Bestand bilden Staudenflure und einzelne Gehölze. Im Südosten grenzen die aufgelassenen Graslandflächen des ehemaligen Militärflugplatzes an, diese sind von Laubgebüschen und einzeln aufkommenden Bäumen geprägt. Südwestlich grenzen genutzte Grundstücksflächen mit Scheunen und gemähten Rasenflächen an. Im Norden grenzen grenzt ein Gehweg und Verkehrsgrün der B158 an das Gelände an. Die Bäume sind Bestandteil einer der Lindenallee entlang der Straße, die dem Schutz des § 31 des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes (BbgNatSchG) unterliegen.

Entsprechend des Landschaftsplanes werden die Biotope mit geringer bis mittlerer Bedeutung bewertet. Nach FLADE (1994) werden Kleingärten mit einem mittleren Wert eingestuft. Die Zuordnung ist jedoch auch in Abhängigkeit von der Umgebung zu sehen. Dabei steht das kleinräumige Plangebiet dem Strukturreichtum der Fläche gegenüber. Dies bedeutet, dass Plangebiet ist nur für wenige Individuen als Brutquar- tier von Bedeutung, zur Nahrungssuche werden mehr Tiere das Gebiet mit einbezie-

17 Legende

Gras- und Staudenfluren

05113 Ruderale Wiese GMR

05160 artenarme Zier-/ Parkrasen GZ

Alleen, Solitärbäume 05160 GZ 07140 Laubgebüsche frischer Standorte, überwiegend heimische Arten 07140 BR BR 12280 OSE Solitärbäume 05113 GMR Biotope der Grün- und Freiflächen 10113 Gartenbrachemit flächigen PGB Gehölzen 12610 OVS 12280 OSE Verkehrsanlagen und Sonderflächen 12651 OVWO 12651 unbefestigter Weg 05160 12280 OVWO GZ OSE 12610 Straße 12280 OVS OSE 10113 12280 Kleinsiedlung und ähnliche Strukturen PGB OSE Gebäude 05160 GZ Sonstige Darstellungen

05113 GMR Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Nahversorgung Freienwalder Straße"

Biotopkarte März 2012 1:750 W.O.W. Kommunalberatung Döllinger Architekten

WERNEUCHEN und Projektbegleitung GmbH Louis-Braille-Straße 1 Louis-Braille-Straße 1 16321 Bernau bei Berlin 16321 Bernau bei Berlin Tel.: 033 38 / 60 123 - 0 Tel.: 033 38 / 75 66 00 Fax: 0 33 38 / 60 123 - 30 Fax: 0 33 38 / 75 66 02 e-mail: [email protected] e-mail: [email protected] www.doellinger-architekten.de Stadt Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

hen. Dies bedeutet, dass Plangebiet ist nur für wenige Individuen als Brutquartier von Bedeutung, zur Nahrungssuche werden mehr Tiere das Gebiet mit einbeziehen.

Fauna Im Landschaftsplan wurden ausschließlich die nachgewiesenen gefährdeten Tierar- ten Rotbauchunke, Rohrweihe und Schleiereule für das gesamte Gemeindegebiet benannt. Darüber hinaus gibt es eine Aussage zum Vorkommen der Kornweihe auf dem Flugplatz. Das Plangebiet bietet sich ausschließlich im rückwärtigen Bereich für die Kornweihe zur Nahrungssuche an. Weitere verfügbare Untersuchungen zum unmittelbaren Untersuchungsgebiet liegen nicht vor. Um daher eine artenschutzrechtliche Einschätzung unter Berücksichtigung der konkreten Standortausprägung zu er- langen, wurde im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eine Untersuchung zum Vor- kommen von Brutvögeln und Reptilien im Frühjahr 2012 durchgeführt.

Für Vögel sind die kleinteiligen Strukturen im Plangebiet im Zusammenhang mit den angrenzenden Offenlandstrukturen von größerer Bedeutung. Hier befinden sich Ver- steckplätze und Nistmöglichkeiten, vorrangig ist mit kulturfolgenden Arten zu rechnen, da der Raum recht kleinteilig ist. Bestandserhebungen im Februar 2012 ergaben Beobachtungen von Blaumeisen, Schwanzmeisen, Haussperlingen und Ringeltaube. Für die genannten Arten (bis auf die Schwanzmeise) kommt das Plangebiet auch als Brutrevier in Betracht. Höhlenbäume sind im Plangebiet nicht vorhanden, im Alleebe- stand entlang der B 158 gibt es einige Baumhöhlen. An der vorhandenen Bausub- stanz befinden sich keine sichtbaren Spuren von Niststätten. Bestandsaufnahmen zum Vorkommen weiterer Brutvögel können erst im weiteren Verlauf der Planung durchgeführt werden.

Aufgrund der bestehenden Biotopstrukturen ist ein Vorkommen der Zauneidechse nicht auszuschließen. Jahreszeitlich bedingt konnte eine aktuelle Untersuchung bis- lang noch nicht erfolgen, weitere Erhebungen erfolgen im Frühjahr 2012, ggf. erfor- derliche Maßnahmen werden entsprechend abgestimmt.

Entsprechend der Lage im Siedlungsbereich und als Fläche mit relativ geringer Aus- dehnung sowie der Umzäunung sind Kleinsäuger wie Igel, Mausarten, Maulwurf und Marder zu erwarten. Fledermäuse wie das Braune Langohr (Plecotus auritus), Graues Langohr (Plecotus austriacus), Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus) und die Fran- senfledermaus (Myotis nattereri) können das Gebiet als Nahrungshabitat nutzen. Baumquartiere innerhalb des Plangebietes sind nicht vorhanden.

Bestandserhebungen im Plangebiet (Frühjahr 2012)

Die Erfassungen möglicher Zauneidechsenvorkommen wurden entlang linearer Struk- turen (vorhandene Wege, Flächen entlang der Südseiten der Garagen und Schup- pen) durchgeführt. Die Begehungen fanden bei günstigen klimatischen Bedingun- gen ab April bis in die 2. Dekade Juni an mehreren Terminen statt. Dabei erfolgten Untersuchungen anhand von Sichtungen, durch das Umdrehen von Steinen, Platten, Holz- und Rindenresten sowie durch das Aufsuchen geeigneter Sonnenplätze, die mit dem Fortgang der Vegetationsperiode zunehmend verschwanden.

Im Ergebnis konnte an keinem der genannten Termine ein Sichtnachweis von Tieren festgestellt werden, so dass davon auszugehen ist, dass die vorgefundenen Struktu- ren nicht den Ansprüchen als Lebensraum genügen bzw. die angrenzenden Sied- lungsbereiche bereits unüberwindbare Strukturen darstellen.

18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Die Brutvogelkartierung erfolgte in Anlehnung an die Methodenstandards zur Erfas- sung der Brutvögel Deutschlands (Südbeck et al. 2005). Das Plangebiet ist als Unter- suchungsraum zur Erfassung von Brutvögeln sehr kleinteilig, aufgrund dessen wurde die Variante der Revierkartierung herangezogen. Die Begehungen fanden bereits ab Ende Februar in den rufintensiven Morgen- und Vormittagsphasen, bei entsprechend günstiger Witterung (sonnig, windstill bis schwachwindig) statt. Die Erfassung wurde durch das Verhören der Gesänge oder Rufe, Sichtungen sowie Revieranzeigen durch nestbauende bzw. futtersuchende oder -tragende Alttiere durchgeführt.

Im Ergebnis wurden einige Arten das Gebiet überfliegend bzw. bei der Futtersuche beobachtet, dazu gehören Elstern, Eichelhäher, Bussard, Nebelkrähen und Mauer- segler. Durch Gesang bzw. Ruf und Beobachtung waren folgende Arten im Gebiet festzustellen: Blau- und Kohlmeisen sowie Haussperling mehrmals, Gartengrasmücke mehrmals entlang der nordöstlichen Grenze, Stieglitze mehrmals an unterschiedlichen Standorten, ein Ringeltaubenpaar mehrmals ebenfalls an unterschiedlichen Standorten. Außerhalb des Plangebietes aber in unmittelbarer Nähe konnten Amsel, und Nachtigall sowie Goldammer durch Gesang vernommen werden.

Im Fichtenbestand wird ein Ringeltaubennest vermutet, eine Sichtung konnte nicht erfolgen. Blau- und Kohlmeisen werden im baulichen Bestand bzw. in Rohrpfosten vermutet.

Entsprechend der Kleinteiligkeit des Gebietes und der gegebenen Strukturvielfalt kommen folgende der im Plangebiet verhörten bzw. gesichteten Arten als Brutvögel in Betracht: Blaumeise, Kohlmeise, Haussperling, Elster, Haussperling, Ringeltaube und Stieglitze. Weitere Nester oder Bruthöhlen wurden im Plangebiet jedoch nicht gesichtet, wobei bei den flächigen Gehölzstrukturen im Plangebiet nicht vollständig ausgeschlossen werden kann, dass in ausreichender Deckung Niststätten vorhanden sind.

Im Ergebnis ist jedoch davon auszugehen, dass das Plangebiet für die meisten auf- gezählten Arten vorrangig zur Nahrungssuche dient. Darüber hinaus sind die aufge- fundenen potentiellen Lebensräume in der unmittelbaren Umgebung weiterhin gegeben. Für die Fällung der Bäume wird ein Ausgleich durch die mit den grünordneri- schen Festsetzungen vorgesehenen Baumpflanzungen geschaffen. Von besonderer Bedeutung ist zur Vermeidung von Eingriffen die Einhaltung der Fristenregelung bei der Beseitigung der Bäume und Gehölzstrukturen gemäß § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG ausschließlich vom 1.10.- 28.02.

In Bezug auf die vermutete Niststätte der Ringeltaube ist folgendes zu berücksichti- gen. Gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG ist es verboten, Fortpflanzungs- oder Ruhe- stätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören. Dieses Verbot gilt jedoch primär nur so lange, wie die jeweilige Lebensstätte ihre Funktion nicht verloren hat. 2 Die Ringeltaube verlässt ab Mitte August die Brutgebiete und ist keine nesttreue Vo- gelart, was bedeutet, sie kommt im Folgejahr in das Brutgebiet zurück, nutzt aber nicht dasselbe Nest. Somit ist auch hier davon auszugehen, dass bei Einhaltung der Fristenregelung für die vorgesehenen Baumfällungen der Verbotstatbestand nicht erfüllt wird.

2 vgl. Blessing/ Scharmer: „Artenschutz im Bebauungsplanverfahren“, Kap. 2 Artenschutzrechtliche Ver- bote, S. 41 (2012) 19 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Säugetiere Bei der letzten Kartierung im Juni 2012 wurde im südlichen Bereich der Gartenbrache ein Rehkitz gesichtet, die Ricke selbst konnte nicht gesichtet werden, sie wird anhand der Bewegung im hüfthohen Gras vermutet. Da die noch tragende Ricke an keinem der vorangegangenen Termine gesichtet wurde, ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen Liegeplatz des Kitzes handelt, der ab einem Alter von 3-4 Wochen täglich wechselt, dabei liegen diese Liegeplätze meist bereits 100-200 m von einander entfernt. Es ist davon auszugehen, dass es eine einmalige Begegnung in diesem siedlungsnahen Bereich war und dass der Siedlungsdruck normalerweise die Tiere in größerer Entfernung hält. Unabhängig davon trifft auch hier zu, dass zur Vermeidung von Eingriffen (bspw. in Form von Störungen durch den bestandskartierenden Landschaftsplaner) die Einhal- tung der Fristenregelung bei der Beseitigung der Bäume und aller weiteren Vegetati- onsstrukturen gemäß § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG ausschließlich vom 1.10.- 28.02. von besonderer Bedeutung ist.

Lufthygiene/ Klima Der Untersuchungsraum gehört dem mecklenburgisch-brandenburgischen Über- gangsklima an, bei dem der Einfluss kontinentaler Luftmassen zu Situationen geringer Niederschlagsneigung führen kann. Hingegen führen Luftmassen atlantischen Ur- sprungs zu wintermilden und sommerwarmen Klimaten mit ausreichenden Nieder- schlägen.

Mit 500 – 550 mm Jahresmittel gehört das Gebiet zu einer der niederschlagsärmsten Regionen der Bundesrepublik, der Wind kommt hauptsächlich aus West und Süd- west.

Innerhalb der Themenkarte Klima des Landschaftsplanes der Stadt Werneuchen werden keine weiteren Aussagen zum Plangebiet gemacht.

Orts- und Landschaftsbild Die Beschreibung des Landschafts-/ Ortsbildes begründet sich auf visuell wahrnehmbare Strukturen wie Relief, Baukörper, Vegetation und Nutzungen. Diese ergeben eine typische Charakteristik des Gebietes, die großen Einfluss auf die Erholungseig- nung haben.

Das Plangebiet ist durch die Wohnbebauung an der Straße geprägt. Diese schirmt die dahinterliegenden Freiflächen auch weitestgehend von der vielbefahrenen Bun- desstraße ab. Die Abfolge Straße, Grünstreifen, Gehweg, Vorgarten, Wohngebäude entspricht der ursprünglichen Bebauung entlang der B 158. In der Vergangenheit wurde diese Art der Bebauung in der näheren Umgebung durch den Standort des ehemaligen Kreisbetriebes für Landtechnik jedoch bereits aufgeweicht und mit der dortigen Neuanlage des dem Plangebiet gegenüberliegenden Einzelhandelsstan- dortes verfestigt.

Die rückwärtigen Gartenbrachen dienten ursprünglich der Erholung und der Versor- gung der Anwohner, sie standen und stehen jedoch nicht der Allgemeinheit für die Erholung zur Verfügung.

20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Entsprechend der Kriterien naturräumliche und nutzungsbedingte Eigenart und Struk- turvielfalt wird dem Gebiet eine geringe Schutzwürdigkeit zugeordnet, auch die Be- deutung für die Erholung ist gering.

2. Planungsziele und –inhalte

2.1 Planungskonzept / Aussagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes

Dem Planungskonzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt der vom Vorhabenträger erstellte Vorhaben- und Erschließungsplan zu Grunde. Dieser sieht die Errichtung von Einzelhandelsgebäuden vor, in denen Betriebe angesiedelt werden sollen:

- Ein Supermarkt3 mit ca. 1.210 m² Verkaufsfläche und einem Backshop mit zusätz- lich ca. 60 m² Verkaufsfläche, - ein Discountmarkt3 mit einer Verkaufsfläche von knapp 800 m² sowie - Eine Apotheke von maximal 190 m²

Bei den beiden Lebensmittelmärkten handelt es sich nicht um Neuansiedlungen, sondern um die Verlagerung bereits in Werneuchen bestehender Unternehmen. So ist der Supermarkt (EDEKA) gegenwärtig in knapp 700 m Entfernung vom Plangebiet in einem Gebäudekomplex in der Breiten Straße in der Nähe des Marktplatzes ansäs- sig. Der Discount-Markt (ALDI) befindet sich im Gewerbegebiet des Ortsteiles Seefeld und strebt einen Umzug an, da aufgrund der versteckten Lage im Gewerbegebiet sowie der geringen Verkaufsfläche ein wirtschaftlicher Betrieb am gegebenen Standort kaum noch für möglich gehalten wird.

Mit den Verlagerungen geht gleichzeitig eine Erhöhung der Verkaufsflächen einher, die sich beim Supermarkt auf ca. 550 m² (von 660 m² auf 1.210 m²) und beim Dis- countmarkt ca. 160 m² (von 640 m² auf knapp 800 m²) beläuft.

Die Verlagerungen der sich in den vergangenen Jahren vollziehenden Konzentration von Einzelhandelsnutzungen entlang der Bundesstraße 158 (Straßenzug Freienwalder Chaussee / Freienwalder Straße). Angesichts der Konkurrenzsituation im Einzelhan- delsbereich sind die Unternehmen bestrebt, durch eine Ansiedlung an verkehrsgüns- tigen Standorten mit hoher Kundenfrequenz ihre Wettbewerbssituation zu verbessern. So ist ca. 300 m weiter südlich an der B 158 ein Discountmarkt vorhanden. Auch der dem Vorhabengebiet gegenüberliegende Einzelhandelsstandort ist erst vor wenigen Jahren entstanden. Die dort befindlichen Betriebe wurden z.T. ebenfalls aus dem Standort in der Breiten Straße verlagert.

Das Vorhabengebiet in der Freienwalder Straße wird für die Ansiedlung von Einzel- handelsnutzungen insofern für geeignet erachtet, als es sich in einer verkehrsgünsti- gen sowie städtebaulich integrierten Lage Werneuchens befindet. Der Standort ist fußläufig aus den umliegenden Wohngebieten erreichbar und kann insbesondre für

3 Die beiden Betriebstypen Supermarkt und Discounter sprechen zum Teil unterschiedliche Kundenklientel an bzw. besitzen andere Kaufanlässe. Während im Discounter meist der Grundbedarf an Lebensmitteln gedeckt wird, werden bei einem Besuch in einem Supermarkt vorwiegend Frischeprodukte und qualitativ höherwertige Lebensmittel nachgefragt. Beide Betriebstypen stehen zwar grundsätzlich in Konkurrenz zueinander, haben aber vor allem wegen des Preisniveaus und der Sortimentstiefe zum Teil unterschiedliche Zielgruppen bzw. Kaufimpulse.

21 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen eine wohnortnahe Versorgung übernehmen. Zudem werden die im Umfeld bestehenden Einzelhandelsnutzungen ergänzt. Dadurch wird die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Werneuchen insgesamt gestärkt und zu einer Sicherung der Nahversorgung vor allem mit Waren des tägli- chen Bedarfs beigetragen.

Für die Ansiedlung der Einzelhandelsbetriebe auf dem Grundstück sieht der Vorha- ben- und Erschließungsplan eine von der Freienwalder Straße zurückgesetzte Ge- bäudeanlage mit drei voneinander unabhängigen Betriebsflächen vor.

Die Anlieferbereiche werden jeweils seitlich der beiden Lebensmittelmärkte angeordnet. Sie liegen damit in unmittelbarer Nähe der nördlich bzw. südlich befindlichen Nachbargrundstücke. Immissionskonflikte, insbesondere bei einer Anlieferung in den Nachtstunden, sind jedoch nicht zu erwarten, da auf den Nachbargrundstücken im unmittelbaren Nahbereich der Lieferzonen nur gewerbliche Nutzungen bestehen (Dreiseithof auf dem südlich Grundstück, der das dort bestehende Wohngebäude abschirmt; Festscheune für Veranstaltungen auf dem nördlichen Grundstück).

Dem Gebäudekomplex vorgelagert wird ein Parkplatz mit ca. 105 Stellplätzen, der für die Kunden von der Freienwalder Straße eingesehen werden kann.

Die Zufahrt zum Parkplatz erfolgt in Abstimmung mit dem Landesbetreib Straßenwe- sen in Verlängerung der Poststraße, so dass im Kreuzungsbereich ein vierter Knoten- punktarm ausgebildet wird. Dabei ist die Fällung von mindestens zwei Alleebäumen in der Freienwalder Straße außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erforderlich.

Ausgleichs- und Ersatzpflanzungen für den Verlust von Bäumen und Gehölzen, die mit der Verwirklichung des Vorhabens einhergehen, werden im rückwärtigen Bereich des Plangebietes sowie auf dem zu erstellenden Parkplatz umgesetzt.

Für den rückwärtigen Bereich ist die Schaffung einer Grünfläche geplant, in die auch eine Mulde integriert wird, um das anfallende Niederschlagswasser in einer für den Wasser- und Naturhaushalt günstigen Weise vor Ort versickern zu können.

2.2 Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens

Wie in Kapitel 2.1 dargelegt ist für den Supermarkt eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² geplant. Zudem wird die Geschossfläche mehr als 1.200 m² betragen. Nach der Rechtsprechung4 bzw. § 11 Abs. 3 BauNVO, liegen damit Anhaltspunkte vor, dass es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt, von dem nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung ausgehen können.

Vor diesem Hintergrund wurde ein Fachgutachten5 erstellt, in dem die Auswirkungen der Ansiedlung des Supermarktes aber auch des kleineren Discountmarktes und der

4 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005 5 Auswirkungsanalyse für die Errichtung von zwei Lebensmittelmärkten und einer Apotheke an der Freienwalder Stra- ße 45 in 16356 Werneuchen, BBE Handelsberatung GmbH, März 2012, im Auftrag der RHG Beteiligungs- und Vermitt- lungsgesellschaft mbH 22 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Apotheke insbesondere auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden untersucht wurden. Dabei spielen u.a. die städtebaulichen Gegeben- heiten und die ökonomischen Auswirkungen (d.h. die Umsatzumlenkungen) auf die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche eine wesentliche Rolle. Als quantitative Orientierungsgröße, ab der Umsatzumlenkungen zu negativen städtebaulichen Aus- wirkungen führen können, hat sich in der Planungs- und Rechtsprechungspraxis bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 % etabliert. Die Überschreitung dieser Schwelle kann unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation im Einzelfall zu Geschäftsaufgaben führen und wird mit den daraus resultierenden städtebaulichen Folgen als abwägungsrelevant angesehen.

Die Auswirkungsanalyse kam im Wesentlichen zu folgenden Ergebnissen:

- Der Einzugsbereich des Vorhabens umfasst die Stadt Werneuchen mit ihren Orts- teilen. Im Einzugsgebiet kann das Vorhaben aktuell knapp 8.000 Personen erreichen. Eine Ausweitung des Einzugsgebietes ist vor allem aufgrund der Zeit-/ We- gebeziehungen sowie des regionalen Wettbewerbsbesatzes außerhalb des Ein- zugsgebietes nicht realistisch. Somit konzentriert sich das Planvorhaben auf eine innerörtliche Versorgungsfunktion.

- Mit der Verlagerung und Vergrößerung des Edeka-Supermarktes wird sich die An- gebotssituation in Werneuchen im Bereich Vollsortiment wesentlich verbessern. Der Edeka-Bestandsmarkt kann aktuell keine Vollversorgerfunktion ausüben, da insbesondere die Größenverhältnisse sowie die Standortqualität dies nicht zulas- sen. Das Vorhaben der Verlagerung zielt vor allem auf eine langfristige Standortsi- cherung des Marktes im Ortsteil Werneuchen ab, da die Standortvoraussetzung in der Breiten Straße unter Beachtung der aktuellen Marktentwicklung nicht mehr zeitgemäß sind und aufgrund der räumlichen bzw. baulichen Grenzen nicht opti- miert werden können.

- Für den geplanten EDEKA-Supermarkt wird am Standort in der Freienwalder Straße ein durchschnittlich erzielbarer Marktanteil von ca. 27 % bezogen auf das Einzugs- gebiet Werneuchen prognostiziert. Damit verbunden ist eine Umlenkungsquote von ca. 4 bis 5 % des aktuell in Werneuchen getätigten Bestandsumsatzes. Der Großteil des Umsatzverlustes wird von den umliegenden Discountern Netto, Lidl und dem neu anzusiedelnden Aldi-Markt zu tragen sein.

- Auswirkungen auf den unmittelbaren Ortskern, d.h. den Marktplatz, von Werneu- chen sind durch die Neuerrichtung und Verkaufsflächenvergrößerung des Super- marktes nicht zu erwarten. Hier sind keine angebotsgleichen Anbieter vorhanden, so dass negative absatzwirtschaftliche Auswirkungen naturgemäß ausgeschlossen sind. Aufgrund der baustrukturellen Kleinteiligkeit des Marktplatzes besteht auch perspektivisch keine Möglichkeit, einen größeren Lebensmittelmarkt anzusiedeln. Somit werden potenzielle Entwicklungschancen an diesem Standort nicht einge- schränkt. Gleichwohl wird der Ortskern seine Versorgungsfunktion im Lebensmittelsektor nach der Verlagerung des in der Nähe des Marktplatzes befindlichen Supermark- tes an den neu geplanten Standort an der Freienwalder Straße übertragen. Dem Ortskern kommt jedoch aufgrund des eingeschränkten Einzelhandelsangebotes auch keine Bedeutung als zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu. Die am Marktplatz verorteten sieben Einzelhandelsbetriebe besitzen

23 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 350 m², was im gesamtörtlichen Maßstab einem Flächenanteil von ca. 6 % entspricht. Die Entfernung des Ortskerns vom Pro- jektstandort liegt bei knapp 700 m, so dass auch zukünftig ein Großteil der Bevölke- rung diesen Standort fußläufig erreichen kann. Somit ist die verbrauchernahe Ver- sorgung der Ortsmitte von Werneuchen durch das Planvorhaben sowie andere Anbieter (bspw. Netto, Lidl) gewährleistet.

- Der Discounter Aldi wird nach der Verlagerung und Flächenerhöhung einen Marktanteil von maximal 22 % des vorhandenen Marktvolumens einnehmen. Die daraus resultierenden Umsatzumlenkungen gehen zum Großteil zu Lasten der nah- liegenden Discounter Netto und Lidl, für die ein Umsatzrückgang von ca. 5 % des Bestandsumsatzes prognostiziert wird. Die Versorgungsfunktion, welche der Disco- unter Aldi in Seefeld ausgeübt hat, wird zukünftig auf den Ortsteil Werneuchen übertragen werden. Somit wird hier im Bereich der Freienwalder Straße eine leis- tungsfähige und umfassende Angebotskonzentration entwickelt.

- Der Hauptumsatz der beiden Lebensmittelmärkte Edeka und Aldi wird aus der Ver- lagerung der bereits erzielten Erlöse an den neuen Planstandort resultieren. Somit wird dieser Teil der Umsätze gegenüber Mitbewerbern nicht umverteilungswirksam. Der Mehrumsatz, welcher an dem neuen Standort generiert wird, wird zum Teil aus Umsatzrückholungen von abfließenden Umsätzen aus Werneuchen sowie aus Verdrängungsumsätzen zu Lasten anderer Anbieter akquiriert. Dieser erhöhte Um- satz ergibt sich vor allem aus qualitativen Verbesserungen des Angebots sowie der Standortqualität. Die Umsatzrückholungen stellen eine legitime Eigenbindung der Gemeinde Werneuchen zur Versorgung der eigenen Bevölkerung dar. Wesentli- che überörtliche Kaufkraftzuflüsse können von den beiden Vorhaben - auch im Standortverbund - nicht erzeugt werden.

- Die induzierten Verdrängungsumsätze des Supermarktes und des Discounters ge- genüber anderen örtlichen Anbietern liegen unter dem Schwellenwert von 10 % und erreichen keine kritische Höhe, die auf eine Absiedlung bzw. Geschäftsauf- gabe von bestehenden strukturprägenden Betrieben in Werneuchen schließen lassen. Dies ist nicht nur aus der absatzwirtschaftlichen Höhe der Verdrängungsum- sätze abzuleiten, sondern auch aufgrund der verschiedenen Ausrichtung der bestehenden Betriebe sowie deren lange Marktpräsenz und Stabilität.

- Durch die Ansiedlung einer Apotheke wird sich in Werneuchen ein erweitertes An- gebot in diesem Sortiment ergeben. Aktuell liegt die sog. Apothekendichte (Ein- wohnern pro Apotheke) weit unterdurchschnittlich, so dass sich nach der Neuan- siedlung in diesem Bereich zukünftig ein zufriedenstellender Ausstattungsgrad ergibt. Dieser orientiert sich an der Bevölkerungszahl von Werneuchen. Die geplante Apotheke wird einen Marktanteil von ca. 36 % einnehmen. Somit sind für den örtlichen Mitbewerber ausreichende Nachfragepotenziale vorhanden, so dass ein Fortzug des bestehenden Anbieters in der Breiten Straße nicht zu erwarten ist.

- Das Vorhaben kann keinen erhöhten bzw. überdimensionalen Umsatzzufluss aus dem Ferneinzugsgebiet des Standortes induzieren. Dies ist insbesondere mit den Fahrzeitradien zum Erreichen des Projektstandortes und der Begrenzung des Ein- zugsgebietes durch den starken regionalen Wettbewerb zu begründen. Somit ist nicht mit schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche umliegen- der Städte außerhalb des Einzugsgebietes zu rechnen.

24 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass sich von den einzelnen Planvorhaben keine negativen Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke- rung in der Ansiedlungsgemeinde oder in anderen Gemeinden im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ergeben werden. Obwohl die Bruttogeschossfläche des Su- permarktes die Regelvermutungsgrenze nach § 11 Abs. 3 BauNVO überschreitet, kann das Vorhaben kann weder durch seine Lage, Größe oder mögliche Folgewir- kungen das städtebauliche Gefüge noch die Funktionsfähigkeit von Nahversor- gungsstandorten substanziell negativ beeinträchtigen.

2.3 Planinhalt

2.3.1 Art der baulichen Nutzung

Als Art der baulichen Nutzung wird ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestim- mung „Nahversorgung“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt. Mit der getroffenen Zweckbestimmung soll einer Ausrichtung der anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe auf eine verbrauchernahe Versorgung von Werneuchen und seinen Ortsteilen mit Waren des täglichen Bedarfs entsprochen werden.

Sonstige Sondergebiete sind gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO für solche Gebietes festzusetzen, die sich von den übrigen Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben, da die ausschließliche Zu- lässigkeit bestimmter Einzelhandelsbetriebe der Eigenart der übrigen Baugebiete entgegenstehen würde.

Die Tiefe des Sondergebietes nimmt mit 109 m in etwa die Ausdehnung der im Flä- chennutzungsplan dargestellten gemischten Baufläche.

Für das Sondergebiet werden differenzierte Festsetzungen darüber getroffen, welche Arten von Einzelhandelsbetrieben, die im Wesentlichen durch ihre Sortimente und ihre Verkaufsflächengröße definiert werden, zulässig sind. Gemäß der textlichen Fest- setzung 1.1 sind im Sondergebiet „Nahversorgung“ insgesamt folgende drei Einzel- handelsbetriebe zulässig: a) Ein Einzelhandelsbetrieb mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke auf einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 1.270 m² b) Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von maximal 800 m²

Zu a) Einzelhandelsbetrieb mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke auf einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 1.270 m²

Bei dem einen der beiden geplanten Lebensmittelmärkte handelt es sich um einen Supermarkt mit Vollversorgungsfunktion und einer Verkaufsfläche von 1.210 m², der vom Standort in der Altstadt in das Vorhabengebiet verlagert werden soll. Trotz einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² und einer Geschossfläche von mehr 1.200 m² gehen von ihm keine negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Ge- meinde oder in anderen Gemeinden aus, wie die durchgeführte Auswirkungsanalyse zeigt (siehe Kapitel 2.2).

25 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Der Supermarkt ist in quantitativer und qualitativer Hinsicht für die Sicherung der Nahversorgung von wesentlicher Bedeutung, da die Versorgungsstruktur in Werneu- chen ansonsten vorrangig durch Discountmärkte bestimmt wird. Um etwaige Defizite zu vermeiden, soll daher die Zulässigkeit eines Supermarktes für die Lebensmittel- Vollversorgung gesichert werden. Entsprechende Supermärkte weisen im Durch- schnitt unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Verkaufsflächenermittlung eine Verkaufsfläche von ca. 1.500 m² auf6.

Nach der angesprochenen Rechtsprechung zur Verkaufsflächenermittlung sind Flä- chen im selben Gebäude, auf denen unterschiedliche Waren verkauft werden, unter bestimmten Bedingungen als Teile eines einheitlichen Einzelhandelsbetriebes anzu- sehen und sind damit bei der Berechnung der Verkaufsfläche zu berücksichtigen. Dies ist etwa für die Zusammenrechnung eines bautechnisch und in den Betriebsab- läufen eigenständigen Backshops in einem Lebensmittelgeschäft anzunehmen7. Vor diesem Hintergrund wird die Verkaufsfläche von ca. 60 m² des im Supermarkt vorgesehenen Backshops der Gesamtverkaufsfläche zugerechnet. Diese beträgt somit 1.270 m².

Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass nach dem Ziel 4.7 Abs. 6 des Landesentwick- lungsplanes Berlin-Brandenburg (LEP B-B) großflächige Einzelhandelsbetriebe in nicht- zentralen Orten wie Werneuchen nur zulässig sind, wenn sie weit überwiegend der Nahversorgung dienen (vgl. Kapitel 1.3.1). Dies ist u.a. dann gegeben, wenn auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden. Dazu zählen nach der Tabelle 4 Nummer 1.1 des LEP B-B die hier zulässi- gen Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke.

Um zu sichern, dass der Anteil der nahversorgungsrelevanten Sortimente von 75 % an der Verkaufsfläche eingehalten wird, wird festgesetzt, dass Randsortimente von Ein- zelhandelsbetrieben, die im Kernsortiment Nahrungsmittel anbieten und deren Ver- kaufsfläche mehr als 800 m² beträgt, auf max. 25 % der Verkaufsfläche zulässig sind. (vgl. textliche Festsetzung 1.2). Das Verhältnis von 75 % Kernsortiment zu 25 % Rand- sortiment entspricht i.d.R. den Marktgegebenheiten beim Betrieb von Supermärkten. So wird auch in der Begründung zum Ziel 4.7 Abs. 6 des LEP B-B ausgeführt, dass rund drei Viertel der Gesamtverkaufsfläche von den Lebensmittelvollversorgern für die Gewährleistung des Nahversorgungsangebotes in Anspruch genommen werden8.

Randsortimente müssen in einer Wechselbeziehung zu Kernsortiment stehen. Zugleich muss das Angebot des Randsortimentes dem Kernsortiment in seinem Umfang und seiner Bedeutung deutlich untergeordnet sein9.

6 Vgl. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg, S. 61 unter Bezugnahme auf den Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ vom 30.04.2002) 7 Vgl. Einzelhandelserlass des Landes Brandenburg vom 10.04.2007, Amtsblatt für Brandenburg – Nr. 19 vom 16.05.2007, S. 1034 8 Vgl. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg, S. 61 unter Bezugnahme auf den Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ vom 30.04.2002) 9 Vgl. Einzelhandelserlass des Landes Brandenburg vom 10.04.2007, Amtsblatt für Brandenburg – Nr. 19 vom 16.05.2007, S. 1035 26 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Zu b) Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von maximal 800 m²

Neben dem unter a) behandelten Supermarkt sollen weitere Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden, deren Verkaufsfläche 800 m² nicht überschreiten darf. Nament- lich ist die Ansiedlung eines Discountmarktes mit 798 m² sowie eine Apotheke mit maximal 190 m² Verkaufsfläche vorgesehen.

Die Festschreibung bestimmter Warensortimente ist hier nicht erforderlich, da nach der gängigen Rechtsprechung10 bei einer Verkaufsfläche von 800 m² keine Großflä- chigkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzunehmen ist, bei der sich die geplanten Betriebe nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumord- nung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung nicht nur unwesent- lich auswirken.

Auch würde eine Beschränkung der Warensortimente den Vorhabenträger gegen- über den Grundstückseigentümern in der Umgebung benachteiligen, falls bei even- tuellen zukünftigen Mieterwechseln Einzelhandelsbetriebe mit anderen Sortimenten als gegenwärtig beabsichtigt, angesiedelt werden sollen. Denn die nähere Umge- bung ist als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO zu beurteilen, in denen jegliche nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig sind.

2.3.2 Maß der baulichen Nutzung

Als Maß der baulichen Nutzung werden eine Grundflächenzahl (GRZ, eine Ge schossflächenzahl (GFZ sowie die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt. Die für die Ermittlung der GRZ und der GFZ zu Grunde gelegte Grundstücksfläche bezieht sich auf die Fläche des festgesetzten Sondergebietes mit einer Größe von rund 11.156 m². Die private Grünfläche wird bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung nicht angerechnet.

GRZ

Die GRZ wird mit 0,4 festgesetzt. Dies entspricht einer zulässigen Grundfläche von ca. 4.462 m² und ermöglicht die Schaffung der im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen Grundfläche für die Marktgebäude (Hauptanlagen).

Zusätzlich darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Gelände- oberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Dies begründet sich daraus, dass für die Funktionsfähigkeit der geplanten Einzelhandelseinrichtungen die Überbauung zusätzlicher Flächen für Stellplätze, Wege, Lieferbereiche, Zufahrten, etc. erforderlich ist. Die sich daraus einschließlich der Hauptanlagen ergebende „Gesamt-GRZ“ wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO auf 0,8 begrenzt. Die im Vorhaben- und Erschließungs- plan geplante Überdeckung des Grundstücks durch bauliche Anlagen ist innerhalb dieses Rahmens möglich.

10 Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24.11.2005 (BVerwG, 4 C 10.04 = BRS 69 Nr. 71) 27 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Anzahl der Vollgeschosse

Es ist ein Vollgeschoss zulässig. Damit wird die im Vorhaben- und Erschließungsplan für die baulichen Anlagen enthaltene Geschossigkeit aufgenommen.

GFZ

Die festgesetzte GFZ von 0,4 ergibt sich aus der GRZ und der zulässigen Eingeschos- sigkeit. Die Geschossfläche im Sinne des § 20 Abs. 3 BauNVO beträgt 4.462 m² und beinhaltet neben der Verkaufsfläche auch die Flächen für Lager, Sozialräume, etc.

2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen nach § 23 Abs. 3 BauNVO bestimmt. Sie dürfen durch Gebäude und Gebäudeteile nicht überschritten werden.

Die Baugrenzen bilden ein Baufeld, das die im Vorhaben- und Erschließungsplan vor- gesehene Lage und Figur des Baukörpers nur grob umfasst und damit einen Spiel- raum für eine eventuelle Konkretisierung des baulichen Entwurfs eröffnet. Damit wird auch der Erfahrung Rechnung getragen, dass Gebäude während des bestim- mungsgemäßen Gebrauchs u.U. bauliche Veränderungen wünschenswert machen oder erfordern, ob durch technischen Fortschritt, sich wandelnde Ansprüche oder sich verändernde Normen/Vorschriften.

Das Baufeld ist von der Freienwalder Straße zurückgesetzt, um die Stellplätze an der öffentlichen Verkehrsfläche anordnen zu können. Damit wird den Anforderungen an Einzelhandelsbetriebe Rechnung getragen, von der Straße aus sichtbare Kunden- parkplätze anzubieten. Um dennoch eine räumliche Fassung des Marktgeländes herzustellen, wird durch eine örtliche Bauvorschrift (siehe Kapitel 2.2.6) festgesetzt, dass als Einfriedung eine 0,5 m hohe Mauer mit höheren Pfeilern zu errichten ist

Die Baugrenzen halten zu den Grundstücksgrenzen den bauordnungsrechtlichen Mindestabstand von 3,0 m ein.

2.3.4 Stellplätze / Zufahrtsbereich

Der den Gebäuden vorgelagerte Kundenparkplatz wird als Fläche für Stellplätze und Nebenanlagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 festgesetzt. Insgesamt sind ca. 105 Stellplätze vorgesehen. Auf dem Parkplatz sind auch Nebenanlagen wie Einkaufswagenboxen, etc. zulässig.

Hinsichtlich der Lage der Zufahrt zum Parkplatz wurde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung seitens des Landesbetriebes Straßenwesen angeregt, diese als vierten Knotenpunktarm der Kreuzung Freienwalder Straße (B158) / Poststraße (L 225) auszubilden. Überdies fand im Juni 2012 eine Vorortbegehung unter Beteiligung des Landesbetriebes Straßenwesen, der unteren Straßenverkehrsbehörde, der Polizei und der Stadtverwaltung Werneuchen statt. Die genaue Lage und konkrete Ausbildung der Zufahrt im Bereich der Freienwalder Straße ist noch zwischen den Straßenver- kehrsbehörden und dem Vorhabenträger abzustimmen. Im Bebauungsplan, dessen

28 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Geltungsbereich nur das Baugrundstück umfasst, wird davon abgesehen, die Lage des Einfahrtsbereichs zum Parkplatz festzusetzen. Damit besteht die notwendige Fle- xibilität, die Zufahrt so anzuordnen, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs gewährleistet wird. Bauliche und verkehrliche Maßnahmen im öffentlichen Straßen- raum der Freienwalder Straße können durch den Bebauungsplan nicht geregelt werden, sondern sind im weiteren Verfahrens auf Grundlage des Straßenverkehrs- rechts festzulegen.

2.3.5 Private Grünfläche / grünordnerische Festsetzungen /Entwässerung

Östlich des Sondergebietes wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB eine knapp 1.580 m² große private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Versickerungsmulde und Baumpflanzung“ festgesetzt. Auf ihr ist die Ausbildung einer Mulde für die Versicke- rung von Niederschlagswasser zulässig. Sie soll das auf den Dachflächen der Ge- bäude anfallende Niederschlagswasser aufnehmen. Für das Niederschlagswasser im Bereich des Parkplatzes ist eine Einleitung in die Kanalisation in der Poststraße vorgesehen. Die Versickerungsmulde ist mit wechselnden Böschungsverhältnissen von 1: 3 bis 1: 5 auszubilden, um somit einen weitestgehend naturnahen Charakter der Anlage zu erzielen und möglichen Bodenerosion vorzubeugen. Entsprechend der Aussagen des Landschaftsplanes sind die anstehenden Böden versickerungsfähig, je nach Lehmanteilen kann die Versickerungsfähigkeit der anstehenden Schichten jedoch stark variieren. Auf Grund dessen ist die notwendige Größe der Mulde im Vorfeld der Bauausführung anhand zu ermittelnder Durchlässigkeitsbeiwerte festzulegen.

Darüber hinaus sollen in den Randbereichen der privaten Grünfläche 8 Bäume ge- pflanzt werden (textliche Festsetzung 3.1), um das geplante Marktgebäude zum an- schließenden offenen Landschaftsraum einzugrünen und einen vegetationsgepräg- ten Siedlungsrand auszubilden. Von der Fläche zum Anpflanzen ausgenommen, ist der nordöstliche Teil der Grünfläche, da hier eine Hauptversorgungsleitung verläuft. Diese soll nicht durch zu pflanzende Bäume überdeckt bzw. durch deren Wurzelwerk beeinträchtigt werden.

Weitere acht Bäume sind zur Gestaltung des Ortsbildes auf der Fläche für Stellplätze zu pflanzen (textliche Festsetzung 3.2). Durch die Pflanzung der Bäume wird eine stär- ker grüngeprägte Gestaltung des an den öffentlichen Straßenraum grenzenden und durch einen hohen Anteil versiegelter Flächen gekennzeichneten Parkplatzes er- reicht.

Durch die festgesetzten 16 Baumpflanzungen wird auch der gemäß der Baumschutz- satzung des Landkreises Barnim notwendige Ausgleich für die 14 auf dem Baugrund- stück zu fällenden Bäume und Gehölze umgesetzt (siehe Anlage 1 – Ermittlung des Ausgleichs für notwendige Baumfällungen).

Darüber hinaus können damit auch zwei für die Zufahrt zum Parkplatz zu fällende Alleebäume in der Freienwalder Straße (Nr. 13 und 14 in der Anlage 1) ausgeglichen werden. Allerdings handelt es sich hier um eine Schätzung, da die genaue Lage der Zufahrt und die Anzahl der zu fällenden Bäume noch nicht abschließend geklärt ist. Die Fällung ist erst nach Erteilung einer Ausnahmegenehmigung für Alleebäume zu- lässig, da diese gemäß § 31 BbgNatSchG einem gesonderten Schutz unterliegen. Sollte sich ein weiterer notwendiger Ausgleich in Form von Baumpflanzungen erge-

29 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

ben, können diese auf den Pflanzflächen innerhalb des geplanten Parkplatzes oder auf der rückwärtigen Grünfläche realisiert werden.

Die in der textlichen Festsetzung 3.2 enthaltenen Pflanzlisten sehen standortgerechte, einheimische Baum- und Straucharten vor.

2.3.6 Örtliche Bauvorschriften

Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung Werneu- chen, durch die die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen, Bauteilen, Bauzube- hör, Einfriedungen und unbebauten Flächen sowie von Werbeanlagen und Waren- automaten umfassend geregelt ist.

Nach § 10 der Gestaltungssatzung sind Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen nur aus Holz, Eisen oder Stahl zulässig. Abweichend davon soll das Marktgelände zur Freienwalder durch eine 0,5 m hohe Mauer mit 2,0 m hohen Pfeilern, die in einem Abstand von maximal 7,5 m zueinander zu errichten sind, eingefriedet werden. Da die Baukörper des Marktes von der Straße deutlich zurückgesetzt sind, ist es Ziel, eine baulich wahrnehmbare Einfassung des Geländes herzustellen und damit die Bau- flucht der benachbarten Gebäude aufzunehmen. Mauer und Pfeiler sind in Klinker- mauerwerk auszuführen.

Um diese Gestaltanforderungen zu sichern, wird gemäß § 81 Abs. 9 BbgBO eine örtli- che Bauvorschrift als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen (vgl. textliche Festsetzung II.1.). Die textliche Festsetzung ersetzt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes die Maßgaben des § 10 der Gestaltungssatzung Werneuchen.

3. Flächenverteilung

Die Art der Bodennutzung unterteilt sich wie folgt:

Gesamtfläche 1,12 ha 100,0%

Davon

Sondergebiet 0,96 ha 86 %

Private Grünfläche 0,16 ha 14 %

4. Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

1 Aufstellungsbeschluss Der Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Nahversor- gungszentrum Freienwalder Straße“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB wurde durch die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Werneuchen am 12.04.2012 gefasst.

30 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“

Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses nach §2 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit der Angabe darüber, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Zie- le und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, erfolgte im Amtsblatt für die Stadt Werneuchen vom 16.05.2012.

2) Mitteilung von Zielen, Grundsätzen u. sonstigen Erfordernissen der Raumord- nung Mit Schreiben vom 15.03.2012 wurde an die für Raumordnung und Landesplanung zuständige Behörde, die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Land Brandenburg eine Anfrage nach den Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung gestellt.

Mit Schreiben vom 03.04.2012 wurde durch die Gemeinsame Landesplanungsabtei- lung mitgeteilt, dass die dargelegte Planungsabsicht zum gegenwärtigen Planungs- stand keinen Widerspruch zu Zielen der Raumordnung erkennen lässt.

3) Frühzeitige Beteiligung berührter Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange Bereits vor dem Aufstellungsbeschluss wurden 8 Behörden und sonstigen Träger öf- fentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Planung beteiligt. Dabei wurden sie mit Schreiben vom 15.03.2012 zur Stellungnahme zum Vorentwurf des Be- bauungsplanes i.d.F. vom März 2012 aufgefordert. Es gingen 6 Stellungnahmen ein. Dabei wurden im Wesentlichen Hinweise und Anregungen zu folgenden Belangen vorgebracht:

- Erschließung / Zufahrt Die Zufahrt zum Marktstandort sollte als vierter Knotenarm der Kreuzung Freienwal- der Straße / Poststraße ausgebildet werden.

Die genaue Lage und Ausbildung der Zufahrt im Bereich der Freienwalder Straße wird noch mit den Straßenverkehrsbehörden abgestimmt.

- Niederschlagsentwässerungsleitung Über das Plangebiet verläuft eine Niederschlagsentwässerungsleitung vom Flug- platz über das Gelände von „Netto“ und mündet in die Stienitz. Die genaue Lage ist nicht erfasst und muss deshalb ermittelt und gesichert werden. Ein Überbauen der Leitung ist nicht zulässig.

Der Anregung wurde nicht gefolgt. Die Niederschlagsentwässerungsleitung ist grundbuchlich nicht gesichert. In Abhängigkeit der genauen Lage des Leitungs- verlaufs würde ihr Erhalt und ein Überbauungsverbot dazu führen, dass das Vor- haben nicht verwirklicht werden kann. Daher ist ggf. die Umverlegung der Leitung erforderlich.

5) Äußerung der Öffentlichkeit zur Planung Gemäß der Bekanntmachung im Amtsblatt vom 16.05.2012 (siehe Punkt 1) konnte sich die Öffentlichkeit vom 24.05. bis zum 07.06.2012 auf Grundlage des Vorentwurfs vom März 2012 zur Planung äußern. Es gingen keine Stellungnahmen ein.

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Anhang

Anlage 1: Ermittlung des Ausgleichs für notwendige Baumfällungen

32 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“ Stadt Werneuchen

Anlage 1 Ermittlung des Ausgleichs für notwendige Baumfällungen:

Baum Nr.: Baumart StU in cm Pflanz- Fällgrund Standort- Abschirmung Ing.-biolog. Vitalitäts- Beschädi- Brandenburg gruppe bezug mängel gungen untypisch 1 Eschenahorn 140 D 1 1 0 0 0 0 0 2 Eschenahorn 120 D 1 1 0 0 -1 0 0 3 Ahorn 75 C 1 1 0 0 0 0 0 4 Ahorn 75 C 1 1 0 0 0 0 0 5 Fichte 120 D 1 0 0 0 0 0 0 6 Ahorn 60 B 1 1 0 0 0 0 0 7 Birke 60 B 1 1 0 0 0 0 0 8 Tanne 75 C 1 1 0 0 0 0 -1 9 Fichte 90 C 1 0 0 0 0 0 0 10 Fichte 75 C 1 0 0 0 0 0 0 11 Fichte 120 D 1 0 0 0 0 0 0 12 Birke 75 C 1 1 0 0 -1 0 0 13 Linde 120 D 1 1 1 0 0 -1 0 14 Linde 210 E 1 1 1 0 0 -1 0 15 Linde 160 E 1 1 0 0 0 0 0 16 Spitzahorn 125 D 1 1 0 0 0 0 0

1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorgungszentrum Freienwalder Straße“ Stadt Werneuchen

Anlage 2 Ersatzpflanzungen: (nach dem Berechnungsschema für Ersatzpflanzungen Landkreis Barnim )

Baum Nr.: Baumart Ersatzpfl Ersatz in E Ersatz in A anzung (StU 14-16 cm) Heister 1 Eschenahorn F= 1,5 E 1,5 24 2 Eschenahorn E 1 16 3 Ahorn E 1 16 4 Ahorn E 1 16 5 Fichte E 1 16 6 Ahorn D= 0,5 E 0,5 8 7 Birke D 0,5 8 8 Tanne D 0,5 8 9 Fichte D 0,5 8 10 Fichte D 0,5 8 11 Fichte D 0,5 8 12 Birke C 0,25 4 13 Linde F 1,5 24 14 Linde G= 2 E 2 32 15 Linde G 2 32 16 Ahorn F 1,5 Summe 15,75 252 Stck