Ing. LUCA SCARPELLINI C.F. SCRLCU63T13C573X - Via Veneto 196 - tel/fax 0547300428 e-mail [email protected]

TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'

Esecuzione Immobiliare n° 253/2015

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA (PRIVACY)

GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT.SSA BARBARA VACCA

ESPERTO DESIGNATO: Ing. Luca Scarpellini

Pagina 1 di 21 Il sottoscritto, Ingegnere Luca Scarpellini, iscritto all'Albo degli Ingegneri di Forlì Cesena al nr. 1432 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Forlì, domiciliato a Cesena, via Veneto, 196, ad evasione dell'incarico ricevuto in data 23 marzo 2016 dal G.E. Dott.ssa Barbara Vacca, contenente i quesiti a cui l'Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica del di San Mauro Pascoli, l’Agenzia del Territorio e l’Agenzia delle Entrate, il primo sopralluogo in loco in data 13 aprile 2016, descrivo quanto segue:

TRE LOTTI

1) IDENTIFICAZIONE, CONFINI E CORRISPONDENZA DATI CATASTALI CON PIGNORAMENTO E NOTA.

1.1) IDENTIFICAZIONE

PIENA PROPRIETA' in capo alla società esecutata, di porzioni di terreno, ubicate nel Comune di San Mauro Pascoli ed afferenti alle vie Casone e Madrigale.

I terreni sono posti in zona a prevalente destinazione agricola posta al confine occidentale del territorio comunale di San Mauro Pascoli, in prossimità del territorio di competenza del comune di . In particolare trattasi di 3 aree disgiunte, descritte al Catasto da quattro mappali e prossime tra loro; solo in piccola parte esse sono prospicienti su strada ma tutte hanno accesso autonomo alla rete di pubblica viabilità, non configurando la fattispecie di lotto intercluso. Le aree si situano tra l’abitato di San Mauro Pascoli - da cui distano meno di un chilometro - ed il depuratore, gestito da Hera spa, che tratta i reflui dei principali centri abitati del comparto del Rubicone.

Alla data del sopralluogo i terreni si presentavano ben identificabili, in parte per la presenza di recinzioni, in parte perché circoscritti da filari o da fossi di scolo interpoderali o dalla pubblica viabilità. Si è definita l’articolazione su tre lotti, pur in presenza di valori economici modesti dei singoli lotti, in relazione a possibili acquirenti che potrebbero essere interessati anche alle sole singole porzioni sia a scopo agricolo, sia ipotizzando potenziali sviluppi edificatori.

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Depuratore del Rubicone

Mappale 1801

Mappale Mappale 1793 Mappale 1813 1683 San Mauro Pascoli area urbana

Immagine 1: Collocazione dei terreni nel territorio di San Mauro Pascoli

Immagine 2: estratto di mappa catastale con collocazione dei terreni nel territorio di San Mauro Pascoli

1.2) DATI CATASTALI ATTUALI Le aree sono censite al Catasto Terreni del Comune di San Mauro Pascoli, con i seguenti dati censuari: LOTTO 1 ° Porzione di terreno censita al Catasto Terreni al Foglio 12, particella 1793 Seminativo di classe 1, di 2.082 mq catastali; reddito dominicale 20,43 € Reddito Agrario 12,37 €;

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° Porzione di terreno censita al Catasto Terreni al Foglio 12, particella 1801 Vigneto di classe U, di 1.581 mq catastali; reddito dominicale 17,15 € Reddito Agrario 15,11 €;

LOTTO 2 ° Porzione di terreno censita al Catasto Terreni al Foglio 12, particella 1813 Seminativo Arboreo di classe 2, di 4.096 mq catastali; reddito dominicale 33,85 € Reddito Agrario 22,21 €;

LOTTO 3 ° Porzione di terreno censita al Catasto Terreni al Foglio 12, particella 1863 Seminativo di classe 1, di 1.251 mq catastali; reddito dominicale 11,58 € Reddito Agrario 7,43 €, deduzioni A1 e CI2.

1.2.1) COMMENTI Non sono state rilevate incongruità tra il vigente accatastamento e lo stato reale dei luoghi.

1.3) CONFINI I terreni di cui al lotto 1 confinano a nord con ragioni Cantelmi (Gianluca e Giuseppe) e con ragioni Cantelmi - Mondardini, salvi altri, oltre che con piccolo relitto stradale che separa la proprietà dalla pubblica via Casone; a est con ragioni Pani salvi altri, a sud con ragioni Four Pollini spa, salvi altri e ad ovest con ragioni Cantelmi Suzzi, salvi altri. Il terreno di cui al lotto 2 confina a nord con la pubblica via Casone, a est con ragioni Biondi Casali e con ragioni Cantelmi Suzzi, salvi altri, a sud ovest con ragioni Four Pollini spa salvi altri e ad ovest con centralina e spazi pertinenziali di Unica Reti (ora Hera spa) Il terreno di cui al lotto 3 confina a Nord con la pubblica via Madrigale, su più lati con ragioni Coop. Sociale “L’Aquilone” scarl onlus, salvi altri e ad ovest con ragioni Monteleone sas di Mengozzi Antonio, salvi altri.

1.4) DATI CATASTALI - PIGNORAMENTO - NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL 17.9.2015 I dati catastali indicati nel pignoramento sono corrispondenti a quelli reperiti al catasto terreni.

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO nn. 13555/9279 DEL 25.9.2015 I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare sono corretti.

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1.4.1) COMMENTI Nulla.

2) PROPRIETÀ IN CAPO ALL’ESECUTATO E PROVENIENZA

2.1) PROPRIETA' I beni pignorati risultano in piena proprietà della ditta esecutata e ad essa catastalmente correttamente intestati conformemente a quanto indicato al precedente punto 1.2.

2.2) TITOLO DI PROVENIENZA Il titolo di provenienza dei terreni in capo alla ditta esecutata è il seguente: ° Lotto 1) COMPRAVENDITA dai precedenti proprietari, rogata nel dicembre 2006 dal Notaio Gasparini Luigi di Cesena, trascritta nel gennaio 20007 a Forlì. Le particelle 1793 e 1801 sono risultate rispettivamente da frazionamento delle precedenti 1410 e 1634, in atti dal 15/2/2006. ° Lotto 2) COMPRAVENDITA dai precedenti proprietari, rogata nel dicembre 2006 dal Notaio Gasparini Luigi di Cesena, trascritta nel gennaio 20007 a Forlì. La particella è risultata da frazionamento della precedente 1677, in atti dal 4/10/2006. ° Lotto 3) COMPRAVENDITA dal precedente proprietario, rogata nel settembre 2007 dal Notaio Gasparini Luigi di Cesena, trascritta nell’ottobre 2007 a Forlì. La particella è risultata da frazionamento della precedente 1857, in atti dal 24/07/2007.

2.2.1) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO Non risultano riportati vincoli e\o patti particolari che devono intendersi restare a carico dell'acquirente.

2.2.2) ALTRI COMMENTI Nulla

2.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO Il titolo ventennale di provenienza dei terreni ora in capo alla ditta esecutata è il seguente: ° Lotto 1) Il precedente proprietario risulta avente diritti di piena proprietà dei terreni da cui è stato frazionato quello in oggetto, dall’impianto meccanografico; successivamente, con atto rogato nel 1993 dal Notaio D’Ausilio di Savignano sul Rubicone, egli cedeva la nuda proprietà del bene, mantenendone l’usufrutto. ° Lotto 2) I precedenti proprietari, avevano acquisito la proprietà di terreni da cui è stato frazionato quello in oggetto, per compravendita rogata nel 1981 dal Notaio

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Sabattini Decio di Cesena, da ulteriore precedente proprietario, risultante dall’impianto meccanografico. ° Lotto 3) Il precedente proprietario, aveva acquisito la proprietà di terreni da cui è stato frazionato quello in oggetto per compravendita con atto del 1982 del Notaio Antonio Porfiri di Cesena da ulteriore precedente proprietaria. Quest’ultima aveva a sua volta acquisito i terreni anch’essa per compravendita, con atto del 1976 rogato dal Notaio Ricci di , dai proprietari risultanti dall’impianto meccanografico.

3) DESCRIZIONE

I terreni a cui si riferiscono i tre lotti individuati nella presente relazione, si situano a poche centinaia di metri l’uno dall’altro, in comune di San Mauro Pascoli, in prossimità del confine con i territorio del comune di Savignano, in zona agricola pianeggiante caratterizzata comunque da una elevata presenza di fabbricati. Nelle immediate vicinanze a nord è presente il depuratore che tratta le acque reflue delle principali località del comprensorio del Rubicone. Tutti e tre i lotti prospettano in modo autonomo con la pubblica strada (via Casone per i lotti 1 e 2 e via Madrigale per il lotto 3), ma occorre osservare che le strade in oggetto risultano in stato di manutenzione molto mediocre, con deformazioni, cedimenti, buche e tratti privi di manto in asfalto: in particolare la via Madrigale risulta ancora di fatto strada bianca. Le caratteristiche morfologiche delle tre aree sono molto simili ma di seguito si propone specifica descrizione per ogni lotto.

Lotto 1 : Area pianeggiante di complessivi 3663 mq catastali, identificata coi mappali 1793 e 1801, posta in seconda file rispetto al fronte della via Casone ma con comodo accesso su tale pubblica strada, incuneato tra altre proprietà e fabbricati.

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L’accesso da strada fino all’estremo opposto dell’area è stato consolidato con apporti di materiale da demolizione allo scopo di rinforzarne il fondo, la restante parte del lotto è eminentemente priva di manipolazioni antropiche significative, è ancora adibita ad uso agricolo ed, all’atto del sopralluogo, risultava condotta con piantumazione di cereale in corso di maturazione. Ai bordi, allineamenti di recinzioni, siepi e fossati consentono una agevole individuazione del perimetro. Verso la pubblica via Casone è presente una sbarra.

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Lotto 2 : Area pianeggiante di complessivi 4096 mq catastali, identificata col mappale 1813, posta in seconda file rispetto al fronte della via Casone ma con comodo accesso su tale pubblica strada, incuneato tra altre proprietà e fabbricati.

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Il lotto è ancora adibito ad uso agricolo ed, all’atto del sopralluogo, risultava condotto con piantumazione di cereale in corso di maturazione. Ai bordi, allineamenti di recinzioni, siepi e fossati consentono una agevole individuazione del perimetro. Al centro è presente un allineamento che biseca il lotto, costituito da un filare di vite ed un piccolo fosso di scolo.

Lotto 3: Area pianeggiante di complessivi 1251 mq catastali, identificata col mappale 1863, posta di fronte alla via Madrigale (prosecuzione della via Casone) con comodo accesso su tale pubblica strada. Il lotto è ancora adibito ad uso agricolo ed, all’atto del sopralluogo, risultava condotto con piantumazioni orticole in corso di maturazione. Ai bordi, allineamenti di recinzioni e fossati consentono una agevole individuazione del perimetro su tre lati, meno chiaro è il confine sul fronte sud, desumibile unicamente dall’allineamento con il lotto edificato e recintato adiacente. La parte del lotto più vicina alla via Madrigale è a sua volta recintata con reti rosse tipo cantiere. All’interno è presente un piccolo manufatto uso ricovero attrezzi in legno, non regolare.

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4) PLANIMETRIE CATASTALI

Trattasi di terreni e pertanto si sono acquisiti gli estratti mappa.

5) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Visto l'atto di provenienza dell'immobile e la attuale situazione risultante in Catasto, per i terreni in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire. Da notizie assunte presso l’Ufficio Tributi del comune di San Mauro Pascoli è emerso che sussiste un contenzioso con la parte proprietaria esecutata, relativamente agli adempimenti di fiscalità locale dei periodi passati; gli accertamenti sono ancora in corso. Si precisa che il responsabile dell’Ufficio Tributi di San Mauro Pascoli ha confermato allo scrivente che eventuali omissioni fiscali accertate non sono comunque opponibili a successivi acquirenti.

6) STATO DI POSSESSO

LOTTO 1: I terreni risultano, a detta del legale rappresentante della ditta esecutata, attualmente condotti da privato, in accordo bonario con la proprietà e senza alcuna

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formalizzazione dell’affitto. Attualmente vi è grano (o similare) in maturazione. Per tale attività la ditta esecutata non percepisce alcun canone. LOTTO 2: Il terreno risulta, a detta del legale rappresentante della ditta esecutata, attualmente condotto da privato, in accordo bonario con la proprietà e senza alcuna formalizzazione dell’affitto. Attualmente vi è grano (o similare) in maturazione. Per tale attività la ditta esecutata non percepisce alcun canone. LOTTO 3: Il terreno risulta condotto dal legale rappresentante della ditta esecutata ad orto. Per tale attività la ditta esecutata non percepisce alcun canone.

Dall’indagine effettuata presso l’Agenzia delle Entrate di Cesena, il cui esito è riassunto nella certificazione acquisita il 29 aprile 2016, non è emersa l’esistenza di alcun contratto di locazione o comodato sui terreni in oggetto.

7) REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA 7.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI Su nessun lotto sono presenti edifici necessitanti del titolo edilizio per la propria edificazione, solo nel lotto 3 è presente una piccola tettoia in legno ma è dubbio che per tale manufatto precario e facilmente amovibile debba essere richiesto un titolo edilizio.

7.2) ABITABILITA' Nulla.

7.3) REGOLARITA' EDILIZIA Nulla per i lotti 1 e 2. Per il lotto 3 esiste una minuscola tettoia in legno amovibile che andrà smantellata.

7.4) DESTINAZIONE URBANISTICA e NORME TECNICHE Nello strumento urbanistico vigente (Variante Parziale 17-2015 alla Variante Generale 2000 approvata con delibera di Consiglio Comunale del 16.06.2015) il terreno è classificato come zona urbanistica D9 – Zona polifunzionale ad “Alta Centralità”;

Nella Variante Parziale 15-2015 alla Variante Generale 2000 adottata e non ancora approvata (Accordo di programma – art. 40 Legge Regionale 20/2000 – Conferenza Preliminare del 5/12/2012) il terreno è invece classificato in zona urbanistica C3 – Zona residenziale di nuovo impianto, comprensorio di attuazione sottozona “C3.5”

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La sottozona C3.5 è stata introdotta dalla citata variante parziale 15-2015 attualmente in itinere ed è relativa ad Accordo di Programma in variante alla pianificazione territoriale ed urbanistica, tra Comune di San Mauro Pascoli, Provincia di Forlì Cesena e privati, per la realizzazione di un centro culturale polivalente, il concorso economico al nuovo polo scolastico, un sovrappasso ciclo pedonale sulla S.P. 10 ed interventi infrastruturali connessi alla realizzazione del nuovo insediamento residenziale in un’area compresa tra via Bastia e la nuova circonvallazione (S.P. 10) e via Casone .

Alcune porzioni di area ricadono all’interno della fascia di rispetto del nastro stradale

Immagine 6: estratto dalla cartografia 1:5000 del vigente PRG di San Mauro Pascoli e legenda

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Immagine 7: estratto dalla cartografia 1:2000 del vigente PRG di San Mauro Pascoli

Immagine 8: estratto dalla normativa tecnica attuativa del vigente PRG di San Mauro Pascoli

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7.5) COMMENTI Non è agevole definire le effettive potenzialità edilizie delle aree in oggetto: le classificazioni urbanistiche prevedono una forte centralità dell’area e conferiscono ad essa risorse rilevanti ma richiedono la realizzazione (diretta o in compartecipazione finanziaria) di diverse opere di urbanizzazione primaria e secondaria (strade, sovrappassi, scuole, centri culturali). Lo strumento scelto per l’attuazione è l’accordo di programma. Le determinazioni urbanistiche assunte dal comune sopra citate vincolano le operatività dei tre piccoli lotti di terreno ad una più ampia progettualità generale, peraltro messa a punto presumibilmente in un contesto economico completamente diverso dell’attuale, critica, situazione del mercato immobilire. Da notizie assunte sul posto sembra che il perfezionamento dell’accordo di programma sia estremamente complesso; lo stesso legale rappresentente della ditta esecutata, in sede di sopralluogo, ha riferito di non ritenere più sostenibile, nell’attuale temperie di mercato, il progetto generale, evidenziando la contrarietà della propria ditta alla sottoscrizione dell’accordo, come originariamente progettato. Tale situazione inserisce i tre lotti in un “limbo” urbanistico poiché non è possibile “di fatto” attivare alcuna progettualità autonoma. La vocazione edificatoria, in parte attestata dalla destinazione assegnata e la centralità del sito possono far certamente ipotizzare possibili evoluzioni atte a conferire edificabilità, anche diretta, alle aree ma, di fatto, attualmente, non ci sono segnali in questo senso, anzi l’accordo di programma evidenzia carenza infrastrutturali del comparto (soprattutto viarie) che andrebbero sanate. Anche ai successivi fini estimativi il terreno sarà pertanto valutato in ragione dell’operatività attuale evitando prospettazioni urbanistiche aleatorie.

8) VINCOLI E/O ONERI AMBIENTALI O STORICO ARTISTICI ; 8.1) VINCOLI DERIVANTI DALL’ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Non sono stati rilevati vincoli gravanti sui terreni annotati nei quadri D delle varie note di trascrizione

8.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI I terreni non risultano assoggettati a vincoli di natura storico artistica né risultano diritti di prelazione legale trascritti.

Per quanto riguarda invece la sussistenza di vincoli di natura paesaggistica o ambientale, dagli elaborati degli strumenti di pianificazione vigenti a San Mauro Pascoli, si desume che le aree in oggetto appartengono alla zona di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei

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del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP).

Immagine 9: estratto dalla cartografia del PTCP e legenda

Immagine 10: estratto dalla cartografia dei vincoli di bacino e reti e legenda

Non sussistono vincoli di bacino mentre per quanto riguarda la presenza di reti tecnologiche

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dalla cartografia si evince che l’area è servita da tutte le principali reti urbane (acquedotto, gas metano, fognature ed energia elettrica).

Il Prg vigente classifica l’area anche come zona E.3.2B ( con grado di vulnerabilita’ alto ): per tali zone, nello strumento urbanistico è prevista una ulteriore regolamentazione che, per quanto riguarda le zone di espansione urbanistica quali quella in esame, rimanda ad opportuni studi geologici di dettaglio le misure da assumersi nell’area.

Immagine 11: estratto dalla normativa tecnica attuativa del vigente PRG di San Mauro Pascoli – zone E.3.2

Nelle potenzialità edificatorie definite dall’accordo di programma che sottende la destinazione urbanistica dei lotti le prescrizioni vincolistiche ambientali sono state certamente riscontrate.

Su eventuali possibili future potenzialità edificatorie l’incidenza dei vincoli sopra elencati in rapporto ad una possibile operatività edilizia resta comunque modesta (distanze da corpi idrici, divieto di realizzare orizzontamenti interrati)

9) VINCOLI ED ONERI ANCHE CONDOMINIALI Nulla

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10) CERTIFICAZIONE ENERGETICA Nulla

11) NECESSITA’ DI AGGIORNAMENTI CATASTALI Nulla

12) CAMBI D'USO I terreni sono utilizzati al momento per la produzione agricola, conformemente alla propria destinazione.

13) DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE

13.1) CRITERI ADOTTATI Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello della determinazione del cosiddetto " più probabile valore di mercato" eseguito per comparazione diretta.

Per determinare il valore commerciale dei terreni è stata svolta quindi una indagine allo scopo di individuare un valore di mercato unitario, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame, ancorchè la fattispecie in esame sia caratterizzata da rilevanti peculiarità.

L’estensione commerciale delle aree (per i terreni viene fatto riferimento alle estensioni catastali) viene quindi rapportata a valori generali di riferimento, questi valori generali sono opportunamente adattati, tenendo conto della localizzazione, della consistenza del bene e della situazione occupazionale.

13.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE

Per i terreni sono stati visionati i valori agricoli medi tratti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate sulla base dei valori definiti dalla regione (San Mauro Pascoli appartiene alla regione agraria 4) ancorchè il riferimento a tali valori resti sullo sfondo in ragione dell’effettiva destinazione urbanistica dei terreni. Sono stati assunti anche valori commerciali per aree di trasformazione urbanistica.

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Tabella 1: Valori Agricoli Medi per San Mauro Pascoli – fonte Agenzia delle Entrate/Regione Emilia Romagna

Immagine 12: Proposte immobiliari per aree di trasformazione urbanistica

Si è infine provveduto alla consultazione di esperti del mercato immobiliare locale.

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13.3) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE Per i terreni si assume l’estensione come desunta degli atti catastali: LOTTO 1: 3.663 mq catastali LOTTO 2: 4.096 mq catastali LOTTO 3: 1.251 mq catastali

13.4) VALORE DI STIMA Secondo la tabella 1 dei Valori Agricoli Medi il terreno agricolo di destinazione usuale (semintativo-frutteto) ha valori di 3-5 €/mq. Dall’analisi dei dati desunti dalle proposte commerciali illustrate, relative ad aree di trasformazione urbanistica da urbanizzare, si evincono valori unitari pari a 50-90 €/mq. Le aree in oggetto hanno di fatto attualmente una potenzialità edificabile assimilabile a quella di un terreno agricolo, facendo parte di un comparto esteso ed articolato, vincolato ad una attivazione complessiva ed unitaria, per la quale non si intravede una operatività imminente. Tali considerazione portano ad attenuare, verso il valore agricolo, l’identificazione del valore unitario di riferimento. D’altra parte è innegabile una vocazione edilizia, comunque ribadita dalla classificazione urbanistica vigente, ancorchè vincolata. La configurazione dei lotti si presta pertanto anche a successive riclassificazioni urbanistiche più improntate alla fabbricabilità immediata. Il sito di collocazione è infatti ben servito dalle principali reti urbane e sorge a breve distanza dal centro abitato; accanto a questi fattori incrementativi del valore non bisogna però dimenticare che la collocazione dei lotti è in prossimità di una rilevante struttura depurativa e in un contesto che rende necessarie integrazioni alle opere di urbanizzazione. Un’ultima considerazione riguarda esclusivamente il lotto 3 che per geometria (forma molto allungata), collocazione (in adiacenza ad un capannone già insediato), ed estensione, si presta meno degli altri due, ad una prospettiva edificatoria residenziale o terziaria, anche in caso di favorevole destinazione urbanistica; in tal senso si applica su tale lotto un ulteriore coefficiente in riduzione sul valore, pari a 0.8. Tutto ciò premesso si ritiene di adottare un valore unitario di riferimento correlato ai valori commerciali disponibili per aree di trasformazione di fascia bassa, quindi pari a 25,00 €/mq. Si ha quindi: LOTTO 1: 3.663 mq x 25,00 €/mq = 91.575,00 € arrotondato a 90.000,00 € LOTTO 2: 4.096 mq x 25,00 €/mq = 102.400,00 € arrotondato a 100.000,00 € LOTTO 3: 1.251 mq x 25,00 €/mq x 0.8 = 25.020,00 € arrotondato a 25.000,00 €

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14) DIVISIBILITA' DEGLI IMMOBILI Per le caratteristiche oggettive i terreni sono potenzialmente ulteriormente divisibili ma, dal punto di vista pratico si ritiene che la proposta suddivisione in lotti già riscontri ogni operatività potenziale in fase di alienazione.

15) DESCRIZIONE COMMERCIALE – VALORE LOCATIVO Lotto 1) PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata di 3.663 mq catastali di terreno in comune di San Mauro Pascoli, siti in prossimità del confine con Savignano ma collocati a breve distanza dal centro abitato del capoluogo. Il terreno è pianeggiante, connesso con la pubblica viabilità ed è attualmente libero e condotto a cereali. Esso ha una destinazione urbanistica a Zona polifunzionale ad “Alta Centralità” cioè appartiene ad un comparto unitario di espansione per edilizia residenziale e di servizi che prevede la realizzazione di diverse opere di urbanizzazione. E’ stimabile per il terreno un canone locativo di 120,00 €/anno.

Lotto 2) PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata di 4.096 mq catastali di terreno in comune di San Mauro Pascoli, siti in prossimità del confine con Savignano ma collocati a breve distanza dal centro abitato del capoluogo. Il terreno è pianeggiante, connesso con la pubblica viabilità ed è attualmente libero e condotto a cereali. Esso ha una destinazione urbanistica a Zona polifunzionale ad “Alta Centralità” cioè appartiene ad un comparto unitario di espansione per edilizia residenziale e di servizi che prevede la realizzazione di diverse opere di urbanizzazione. E’ stimabile per il terreno un canone locativo di 140,00 €/anno.

Lotto 3) PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata di 1.251 mq catastali di terreno in comune di San Mauro Pascoli, siti in prossimità del confine con Savignano ma collocati a breve distanza dal centro abitato del capoluogo. Il terreno è pianeggiante, connesso con la pubblica viabilità ed è attualmente libero e condotto a cereali. Esso ha una destinazione urbanistica a Zona polifunzionale ad “Alta Centralità” cioè appartiene ad un comparto unitario di espansione per edilizia residenziale e di servizi che prevede la realizzazione di diverse opere di urbanizzazione. E’ stimabile per il terreno un canone locativo di 45,00 €/anno.

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16) DEFINIZIONE DEI LOTTI Trattasi di tre porzioni di terreno disgiunte, con valore venale piuttosto modesto in ragione della destinazione urbanistica. Si è comunque optato per la suddivisione in tre lotti ritenendo possibile un interesse dei confinanti di ogni singola porzione, che verrebbe vanificato in caso di unica vendita in blocco.

17) STATO CIVILE DELL’ESECUTATO L’esecutata è una società.

18) CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI Nulla.

19) CAUSE PENDENTI Non ve ne sono, come da notizie assunte dal legale rappresentante della ditta esecutata

20) REGIME FISCALE DI VENDITA Come da parere assunto il 3 giugno 2016 dal Dott. Commercialista Stefano Valentini di Cesena, trattandosi di terreni edificabili, la vendita sarà da assoggettare ad IVA ai sensi dell’art. 2 comma 3 lettera c del DPR 633/72.

21) NOTE CONCLUSIVE ‹ La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto; ‹ L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione; ‹ L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima; ‹ Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa; ‹ Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione; ‹ E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.

L'Esperto Stimatore Ing. Luca Scarpellini

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