Ortsgemeinde Nierstein

Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ Phase I – Raumanalyse | Regionale Rahmenkonzeption

Phase I | Endbericht Stand: Juli 2012

Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I

INHALT

Planungsanlass

Planungsraum Seite 4 Lage im Raum Plangebiet Entwicklung - Zeitgeschehen

Planungsvorgaben Seite 8 Übergeordnete Planungen Vorbereitende Bauleitplanung Fachplanung, Gutachten und fachliche Stellungnahmen

Situationsanalyse Seite 18 Strukturmerkmale des regionalen Verflechtungsbereichs Städtebauliche Analyse des Liegenschaftsareals

Marktanalyse Seite 35 Nachfrage und Angebot Markt- und Standortbewertung

Entwicklungsansatz Seite 48 Leitidee Nutzungsbausteine Entwicklungs- und Handlungsszenarien

Kriterienkatalog einer zukünftigen Entwicklung Seite 57

Resümee & Ausblick Seite 61

Inhalt

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PLANUNGSANLASS

In der Ortsgemeinde Nierstein, Verbandsge- meinde Nierstein-Oppenheim (Landkreis Mainz- Bingen) befindet sich der ehemalige amerikani- sche Militärstandort ‚Anderson Barracks & Hou- sing Dexheim‘, der im Oktober 2009 von den US- Streitkräften aufgegeben wurde. Die Fläche fiel in diesem Zusammenhang an die Bundesrepublik Deutschland zurück und wird seither von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) verwaltet. Die Planungshoheit für das Areal liegt bei der Gemeinde Nierstein. Das Gelände gliedert sich in eine Kasernenanla- ge mit Hallen, Werkstätten, Büros usw. (Ander- son Baracks), eine Wohnsiedlung (Family Hou- sing) und eine ehemalige Raketenstellung (Missi- le Facility). Es liegt etwa 2 km südwestlich der Ortslage der Gemeinde Nierstein und ist über die B 420 erschlossen. Aufgrund der regionalen Rahmenbedingungen, insbesondere der Nähe zu den Ballungsräumen Mainz/Wiesbaden und Mannheim/Ludwigshafen sowie der guten Anbindung an den Frankfurter Raum und den dort befindlichen Flughafen, wer- den gute Perspektiven für eine zukunftsorientier- te Entwicklung gesehen, so dass die Aufgabe der Fläche als eine Chance für die Zukunft der Ge- meinde begriffen wird. Die BImA möchte vor diesem Hintergrund die Liegenschaft in Abstim- mung mit den kommunalen Entscheidungsträ- gern vermarkten und damit einer sinnvollen zivi- len Anschlussnutzung zuführen. Abb. 1: Luftbildaufnahme 'Anderson Barracks & Housing Dexheim', Gemeinde Nierstein (BImA 2011)

Planungsanlass

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PLANUNGSRAUM Lage im Raum | Plangebiet | Entwicklung

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LAGE IM RAUM Die Ortsgemeinde Nierstein liegt im Landkreis Mainz-Bingen, im Osten von Rheinland-Pfalz, unmittelbar an der Grenze zu Hessen. Die Region Rheinhessen verfügt durch ihre Lage zwischen den Ballungsräumen Frankfurt-Rhein- Main und Rhein-Neckar prinzipiell über eine nicht unerhebliche Anziehungskraft. Der Rhein als natürliche Grenze im Osten, aber auch die Ent- fernung von ca. 10 km zur nächstgelegen Auto- bahn Kaiserslautern-Mainz A63 (Anschlussstelle Wörrstadt) schränken die Attraktivität der Liegen- schaft für einige Nutzungen auch ein.

Entfernungen zu anderen Städten Mainz (15 km) Frankfurt (50km) Wiesbaden (30 km) Ludwigshafen (50km) Worms (30 km) Mannheim (50km) Darmstadt (40 km) Kaiserslautern (75km) Abb. 2: Lage im Raum (Ortsgemeinde Nierstein, 2011)

Planungsraum

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PLANGEBIET Die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ befindet sich südwestlich des Gemein- degebietes von Nierstein -losgelöst vom Sied- lungsbereich- auf der Gemarkung des Ortsteils Schwabsburg. Die periphere Lage ist kennzeichnend für den Standort, wodurch eine direkte Einbindung der Fläche in die angrenzenden Wohn- und Mischnutzungen der nächstgelegenen Ortsge- meinden (Dexheim, Dalheim, Köngernheim, Schwabsburg etc.) erschwert wird. Zudem kön- nen bestimmte Nutzungen auf dem Gelände des ehemaligen Militärstandortes aufgrund der feh- lenden überregionalen Verkehrsanbindung aus- geschlossen werden. Das Plangebiet hat eine Größe von rund 75 ha und umfasst die gesamte ehemalige Militärlie- genschaft. Es gliedert sich in drei aneinander- grenzende Teilbereiche:  Anderson Barracks  Family Housing  Missile Facility West & Ost Die innerhalb des Siedlungsbereichs von Nier- stein punktuell vorhandenen Wohngebäude der US-amerikanischen Streitkräfte, die ebenfalls dem Standort zugeordnet waren, werden dabei nicht in der vorliegenden Untersuchung betrach- tet. Sie können separat vermarktet werden, da sie -anders als die Liegenschaft- in das Sied- lungsgefüge und die städtebaulichen Strukturen der Gemeinde eingebunden und insofern losge- löst zu bewerten sind. Abb. 3: Lage des Plangebietes und räumliche Abgrenzung (TK 25 Landesamt für Vermessung & Geobasisinformation)

Planungsraum

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ENTWICKLUNG Seit 1991 fand die Missile Facility Ost, die ab dem Planaufstellungsbeschluss - Jahr 2000 modernisiert wurde, als Lagerfläche Machbarkeitsstudie Der ehemalige Standort der US-amerikanischen Verwendung, während der Westteil in den Kaser- Mit der Aufgabe der ehemals militärischen Flächen Streitkräfte in Nierstein entstand in seiner heutigen nenbereich integriert wurde. Erscheinung (ca. 75 ha) ab 1951 in mehreren Ent- durch die US-amerikanischen Streitkräfte ist eine Im November 2009 erfolgte die Aufgabe der militä- wicklungsphasen. Mit der Stationierung des 17. neue Nutzungskonzeption für die Liegenschaft zu rischen Nutzung der Kaserne Dexheim durch die Engineer Bataillons wurden 1953 die ‚Anderson erarbeiten. US-amerikanischen Streitkräfte sowie die Rückga- Barracks‘ eingeweiht, im Jahr 1957 kam zusätzlich be der Family Housing, der Anderson Barracks und das 12. Engineer Bataillon am Standort Dexheim der Missile Facility West in das deutsche Grund- hinzu. vermögen. Lediglich die Missile Facility Ost wurde 1958 konnte die bis dato bestehende Nutzung des bis Ende Dezember 2011 weiterhin von den US- Militärstandortes durch die Inbetriebnahme der Amerikanern als Lagerfläche genutzt. NATO-NIKE-Stellungen (Missile Facility) nach Os- Mittlerweile ist auch diese Fläche zurückgegeben ten (Abschussbereich) und Westen (Feuerleitbe- worden. Allerdings konnte diese bis zum Frühjahr reich) hin erweitert werden. In den Folgejahren 2012 noch nicht betreten werden, so dass hier noch wurden zahlreiche Infrastrukturgebäude, wie eine keine Bestandserhebungen durchgeführt wurden. Mensa, eine Kirche, aber auch technische Infra- strukturanlagen wie eine Heizungsanlage etc., so- Im August 2011 wurde das Büro ISU Bitburg durch wie Lager-, Büro- und Wartungsgebäude errichtet. die Gemeinde Nierstein, die Verbandsgemeinde Im Jahr 1985 erfolgte die Umrüstung der NIKE- ab 1958 + 2000 Nierstein-Oppenheim sowie durch die BImA mit der Stellung zu einer Patriot-Stellung. Bis zu deren Ausfertigung einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Aufgabe im Jahr 1991 erfolgten ab Mitte der 1980er Ziel der Planung ist dabei die Herleitung und Prü- Jahre verschiedene Erweiterungen des Militärstan- fung verschiedener Entwicklungsperspektiven für dortes. Neben dem Ausbau der Anderson Barracks, den Militärstandort, um langfristig eine möglichst der Wohnsiedlung östlich der Kasernengebäude nachhaltige städtebauliche und wirtschaftliche Ent- (Family Housing) und der Kfz-Werkstätten wurden ab 1985 wicklung sicherzustellen. neue Verwaltungsgebäude erbaut sowie die beste- ab 1953 +1985 henden Truppenunterkünfte, die Grundschule und Die konkreten Planungsanforderungen und die die Klinik etc. vergrößert. spätere Umsetzung der Vorhaben erfolgt in enger Abstimmung mit der Ortsgemeinde Nierstein, der Der Großteil der Wohn- und Infrastrukturgebäude ab 1958 + 2000 Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim, dem besteht somit bereits seit ca. 20-30 Jahre, was bei Kreis Mainz-Bingen, der BImA als derzeitiger Ei- einer möglichen Umnutzung grundsätzlich entspre- Abb. 4: Entstehungsphasen der Liegenschaft gentümerin der Flächen sowie dem Land Rhein- chende Sanierungs- und Modernisierungsmaß- (ISU Bitburg 2011) land-Pfalz. nahmen erforderlich machen wird.

Planungsraum Seite 7

PLANUNGSVORGABEN Übergeordnete Planung | Vorbereitende Bauleitplanung | Fachplanung & -gutachten

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ÜBERGEORDNETE PLANUNG Übersicht: „Speziell für die Nutzung der Potentiale der militä- rischen und zivilen Konversionsflächen sieht die Lage im hoch verdichteten Raum mit hoher Zen- Landesentwicklungsprogramm (LEP) IV Landesregierung Unterstützung durch die Schaf- trenerreichbarkeit und -auswahl (20 zentrale Orte in fung geeigneter und innovativer Rahmenbe- Mainz, November 2008 ≤ 30 Pkw-Minuten) dingungen der Beratung und Förderung durch das Lage zwischen den oberzentralen Entwicklungs- Land vor, um damit eine flexible und zielgerichtete schwerpunkten Mainz/ Wiesbaden und Ludwigsha- Umsetzung von Maßnahmen zu ermöglichen. fen/ Mannheim. Konversionsstandorte, deren Entwicklungspotenzial Mittelbereich im mittelzentralen Verbund der mit überörtlich relevanten Effekten verbunden ist, freiwillig kooperierenden Zentren Nierstein und sollen im Rahmen der Standort- und Raumkon- Oppenheim. version vorrangig als sonstige projektbezogene Entwicklungsschwerpunkte berücksichtigt und wei- Prognostiziertes demographisches Wachstum terentwickelt werden.“ (Bevölkerungsprojektion 2006 bis 2020), da der Wanderungsgewinn in der Region größer ist als die Sterbeverluste Schlussfolgerung Landesplanung: Landesweit bedeutsamer Raum mit hoher Glo- balstrahlung (1060 bis 1080kWh/m²)  Klare Hinweise für eine bevorzugte Anschluss- nutzung der Liegenschaft oder bestimmte (G 161) Ausschlüsse ergeben sich aus den landespla- Die Nutzung von erneuerbarer Energieträger soll an nerischen Vorgaben zunächst nicht. geeigneten Standorten ermöglicht und im Sinne der  Aus der guten Erreichbarkeit, der Lage im europäischen, bundes- und landesweiten Zielvor- hoch verdichteten Raum sowie der Einbettung gaben ausgebaut werden. (…) der Liegenschaft zwischen zwei Räumen mit hohem Erholungs- und Landschaftswert las- Weinbaulandschaft mit Lage in einem landesweit sen sich prinzipiell aber gute Entwicklungs- bedeutsamen Bereich für die Landwirtschaft. chancen ableiten. Lage zwischen zwei Räumen mit landesweiter Be-  Zudem ist von Bedeutung, dass im Rahmen deutung für Erholung und Landschaftserlebnis der Standort- und Raumkonversion landesweit (Rheinniederung & Selztal) bedeutsame Konversionsstandorte vorrangig

Von besonderer Bedeutung für den Konversi- als Entwicklungsschwerpunkte zu berücksich- Abb. 5: Landesentwicklungsprogramm IV onsstandort Nierstein ist insbesondere die tigen und weiter zu entwickeln sind. Inwieweit Rheinland-Pfalz (2008): Auszug aus der Aussage im Grundsatz G 20: hierfür allerdings in Zukunft auch noch För- Gesamtkarte, Mainz. dermittel zur Verfügung stehen, ist offen.

Planungsvorgaben

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Regionaler Raumordnungsplan (RROP) Rheinhessen-Nahe Mainz, Mai 2004 Im regionalen Raumordnungsplan der Region Rheinhessen-Nahe wird die Ortsgemeinde Nier- stein als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz aus- gewiesen und hat über die Eigenentwicklung hinaus eine besondere Funktion als Wohn-, Ge- werbe- und Freizeitstandort. Die Liegenschaft selbst ist als unbestimmte Sonderfläche des Bundes dargestellt. Besondere Funktion Wohnen (W) Als Gemeinde mit der besonderen Funktion Wohnen (W) sollen in Nierstein verstärkt Wohn- bauflächen ausgewiesen und erschlossen wer- den, um insbesondere den im Stadtgebiet von Mainz sowie dem Rhein-Main-Gebiet vorherr- schenden Siedlungsdruck zu verteilen und Über- lastungen an anderen Standorten abzuschwä- chen. Gemäß des RROP 2004 wird der Gemeinde im Rahmen der Wohnbauflächenbedarfsermittlung 2010 ein Potenzial von insgesamt 8 ha zuge- sprochen, die vornehmlich im Innenbereich zu entwickeln sind. Besondere Funktion Gewerbe (G) Der Gemeinde Nierstein ist die besondere Funk- tion Gewerbe (G) zugewiesen, da die Gemeinde bereits einen bedeutsamen Gewerbebesatz auf- weist und als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz die entsprechenden Infrastrukturen bereit hält. Abb. 6: Regionaler Raumordnungsplan RROP Rheinhessen-Nahe (2004): Auszug aus der Gesamtkarte

Planungsvorgaben

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Bei der Ausweisung von Gewerbeflächen soll hier- Neuaufstellung RROP Rheinhessen-Nahe, Teil- bei vorrangig auf Gewerbebrachen und Konversi- plan Windenergienutzung (2. Vorentwurf) onsflächen zurückgegriffen werden. Mainz, Juni 2011 Besondere Funktion Fremdenverkehr (F)

Zudem ist Nierstein die besondere Funktion Frem- denverkehr (F) zugewiesen, da die Gemeinde ge- mäß dem Kurortegesetz Rheinland-Pfalz durch das Land das Prädikat einer staatlich anerkannten Fremdenverkehrsgemeinde verliehen bekommen hat.

In Gemeinden mit der besonderen Funktion Frem- denverkehr (F) soll auf den Erhalt und die Pflege und ggf. die Erschließung von erholungswirksamen landschaftlichen Eigenarten Rücksicht genommen werden. Die Erholungsinfrastruktur ist bedarfsge- Schlussfolgerung Raumordnung: recht auszubauen.  Aufgrund der ehemals militärischen Nutzung der Fläche gibt der RROP keine konkreten Hinweise auf eine Zielnutzung des Areals (un- Abb. 8: Regionaler Raumordnungsplan RROP bestimmte Fläche des Bundes). Rheinhessen-Nahe (2011): Auszug aus dem Teilplan Windenergienutzung - Eignungsgebiet  Sowohl eine regional bedeutsame gewerbliche Freisenheim, Köngernheim, Nierstein, Selzen Anschlussnutzung, als auch eine regional be- deutsame touristische Anschlussnutzung ent- Im Rahmen der Neuaufstellung des RROP Rhein- sprechen grundsätzlich den Zielen und Grund- hessen-Nahe, Teilplan Windenergienutzung wird sätzen der Raumordnung. für den nordwestlich an die Konversionsfläche an- grenzenden Bereich ein Eignungsgebiet für Wind-  Die Entwicklung der Liegenschaft zu Wohn- energie ausgewiesen. Dieses befindet sich auf der zwecken kann hingegen aufgrund der periphe- Gemarkung der Gemeinden Friesenheim, Köngern- ren Lage der Konversionsfläche aus regional- planerischer Sicht ausgeschlossen werden. heim, Nierstein sowie Selzen und dient der Stand- Abb. 7: Regionaler Raumordnungsbericht RROB der ortoptimierung der bereits bestehenden 5 Wind-  Die Nutzung von Windenergie wird durch Aus- Region Rheinhessen-Nahe (2008): Nahbereich energieanlagen (Gemarkung Selzen) durch Erwei- weisung eines Eignungsgebietes grundsätzlich nach Einwohnern terung und Repowering begünstigt.

Planungsvorgaben

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VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG Flächennutzungsplan (FNP) 1997 der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim mit integriertem Landschaftsplan i.d.F. der 3. Änderung Stand: März 1997

Die ehemalige Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ der US-amerikanischen Streitkräfte in der Ortsgemeinde Nierstein (Ge- markung Schwabsburg) wird im derzeit gültigen Flächennutzungsplan der VG Nierstein-Oppen- heim als Sonderbaufläche ‚Militär‘ dargestellt. Durch die Aufgabe der Liegenschaft und den damit verbundenen Wegfall der militärischen Nutzung wird diese Darstellung des FNP hinfäl- lig. Sonstige, für die Machbarkeitsstudie und die darauf aufbauende städtebauliche Rahmenpla- nung bedeutsame Darstellungen enthält der Flä- chennutzungsplan nicht. Eine Änderung im Anschluss an die Aufgabe des Militärstandortes erfolgte bisher noch nicht und müsste -bis zum Inkrafttreten des FNP 2020- vorlaufend oder parallel zur verbindlichen Bau- leitplanung durchgeführt werden. Dies ist allerdings erst sinnvoll, wenn klar ist, welche Anschlussnutzung(en) künftig auf der Fläche untergebracht werden sollen.

Abb. 9: VG Nierstein-Oppenheim (1997): Auszug aus dem Flächennutzungsplan (rechtskräftig | FNP 1997)

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Flächennutzungsplan (FNP) 2020 der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim mit integriertem Landschaftsplan in Auf- stellung, Stand: September 2011

Der derzeit in Aufstellung befindliche Flächen- nutzungsplan 2020 der VG Nierstein-Oppenheim lässt die Nutzung der ehemaligen Militärfläche in ihrer Darstellung unbestimmt. Im Rahmen eines zukünftigen verbindlichen Planverfahrens und entsprechend der vorgese- henen Folgenutzung muss ebenfalls vorlaufend oder parallel zur verbindlichen Bauleitplanung die Änderung des Flächennutzungsplanes gemäß § 8 BauGB erfolgen. Sie wird sich wesentlich nach den Ergebnissen der Rahmenkonzeption richten und die Flächen- darstellungen übernehmen.

Schlussfolgerung: Vorbereitende Bauleitplanung:  Die Darstellungen der vorbereitenden Bau- leitplanung stehen der Umnutzung nicht grundsätzlich entgegen.  Vorlaufend oder parallel zu der verbindli- chen Bauleitplanung ist die Änderung des Flächennutzungsplans gemäß § 8 BauGB Abb. 10: VG Nierstein-Oppenheim (2011): Auszug aus dem Flächennutzungsplan (in Aufstellung | FNP 2020) erforderlich.

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FACHPLANUNG Naturschutz teils sogar schutzwürdig (z.B. sehr alte, zentral Zur Bewertung von Natur und Landschaft wurde gelegene Pappelbaumreihe). Diese hochwertigen Landschaftsplanung eine örtliche Bestandsaufnahme derzeit vorhande- Freiflächen werden vor allem durch heimische, Sowohl der derzeit gültige Flächennutzungsplan ner Biotoptypenkomplexe im überschlägigen Maß- meist geschlossene Gehölzbestände, aber auch (FNP 1997) als auch der in Aufstellung befindliche stab durchgeführt. einstige militärische Sukzessionskomplexe sowie FNP 2020 der Verbandsgemeinde Nierstein- einem kleinflächigen Röhricht charakterisiert. Oppenheim, mit jeweilig integriertem Landschafts- Von mittlerer Wertigkeit für Natur und Landschaft plan, definieren für die Gemeinde Nierstein- sind die zahlreichen Brachflächen im Plangebiet, Schwabsburg bzw. Dexheim landespflegerische welche vor allem aus einstiger, nun nicht mehr Zielaussagen: praktizierter, offensichtlich nicht intensiver Mähnut- zung hervorgegangen sind. Ebenfalls noch mittel- FNP 1997 wertig sind die anthropogenen Schotterflächen im VG Nierstein-Oppenheim, rechtskräftig i.d.F. der 3. Norden mit bereits aufkommender Schuttvegetati- Änderung, Stand März 1997 on, welche bei fortscheitender Eigenentwicklung zu hochwertigen Ersatzbiotopen werden können.  Renaturierung von Gräben nördlich des Kaser- Kleinflächige anderweitige mittelwertige Biotopty- nengeländes pen stellen beispielsweise mäßig naturnahe Rück-  Potentielle Ausgleichsflächen nördlich des Are- haltebecken dar. Gemein ist sämtlichen mittelwerti- als gen Flächen deren naturschutzfachliche Verbesse-  Immissionsschutzpflanzungen entlang der rungsmöglichkeit, örtlich insbesondere durch ex- Abb. 11: Bestandskartierung Naturschutz tensive Wiesennutzungen sowie natürliche Sukzes- Hauptverkehrsstraßen nordöstlich der Kaserne (ISU Bitburg 2012) sion aufgelassener Schotterflächen.  Südöstlich der Kaserne befinden sich Flächen Die planungsrelevanten größeren Freiflächen wur- Schließlich sind, jedoch eher untergeordnet, ge- für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur den hierbei zunächst über eine Luftbildinterpretati- ringwertige Naturschutzbestände im Plangebiet Entwicklung von Natur und Landschaft. on ermittelt. Diese Freiflächen wurden dann, sofern vorhanden, zum einen das offensichtlich noch ge- FNP 2020 zugänglich, sämtlich im Rahmen einer örtlichen legentlich genutzte Baseball-Rasenfeld sowie Na- Kartierung untersucht. VG Nierstein-Oppenheim, in Aufstellung, Stand delholzpflanzungen. Insgesamt ist der naturferne September 2011 Bestand Nadelholzanteil im gesamten Plangebiet, ein- schließlich der Siedlungsbereiche, allerdings eher Sehr hochwertige, pauschal geschützte Biotopty-  Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts gering. Die geringwertigen Flächen weisen zusam- pen (§ 30 BNatSchG) wurden hierbei nicht erfasst. nördlich des Kasernenareals menfassend ein hohes naturschutzfachliches Ent- Naturschutzrechtliche Verbotstatbestände können wicklungspotential auf.  Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unter- demnach im Plangebiet nicht ausgelöst werden. liegen, im Norden der Konversionsfläche Die vorhandenen geschlossenen Siedlungsberei- Dennoch stellen die überwiegenden Freiflächen che wurden zunächst naturschutzfachlich nicht  Unmittelbar an die Kaserne angrenzend befin- hochwertige Zustände für den örtlichen Naturschutz näher untersucht. Es sind jedoch grundsätzlich den sich gewerbliche Bauflächen dar und sind somit hochgradig erhaltenswert sowie

Planungsvorgaben

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Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I zwei gänzlich verschiedene Bereiche zu konstatie- des Plangebietes Vorrangräume für örtliche Bio- kumentation in einem Umweltbericht sowie parallel ren. Ein Großteil der örtlichen Siedlungsbereiche ist topverbundelemente zum Vogelschutz; eine auch in durchzuführender Grünordnungsplanung, u.a. zur demnach stark durchgrünt, insbesondere auch diesem Zusammenhang bereits derzeit besonders Anwendung der Eingriffsregelung. durch teilweise sehr alten Laubbaumbestand sowie wertvolle Verbundfläche ist im Nordosten (Feucht- Sind erhebliche bauleitplanerische Eingriffe in er- ungenutzte, aufgelassene unbebaute Teilflächen. biotop am ‚Engelsklauergraben‘) erfasst. fasste mittel- bis hochwertige Naturschutzbestände Dagegen sind zentrale Bereiche für den Natur- Im landespflegerischen Entwicklungskonzept der zu erwarten, ist darüber hinaus gesondert zu prü- schutz als ausgeprägt defizitär zu betrachten, vor Landschaftsplanung gehört das Plangebiet deswei- fen, ob Belange des Besonderen Artenschutzes allem aufgrund deren großflächiger Versiegelung teren zu einem größeren Verbandsgemeindebe- eingehender zu berücksichtigen sind. Hierzu kann oder Bebauung. reich zur Entwicklung von Gebieten mit Mängeln in es dann erforderlich werden, spezielle faunistische Vorgaben ihrer Funktion als Erholungsraum sowie zur Anrei- Fachgutachten zu erstellen, um naturschutzrecht- cherung der ausgeräumten Landschaft, beispiels- lich vorgeschriebene Artenschutzprüfungen durch- Verschiedene ermittelte übergeordnete Planungs- weise mit Feldgehölzen und Sukzessionen, welche führen zu können. vorgaben des Naturschutzes haben einen konkre- im Plangebiet selbst jedoch noch überdurchschnitt- ten örtlichen Bezug zum Plangebiet (vgl. Plan ‚Na- lich vorhanden sind (vgl. oben: Bestand). turschutz‘). So definiert die gemeindliche Land- Schlussfolgerung Naturschutz: Folgender etwaig planungsrelevanter Flächen- und schaftsplanung Maßnahmen zum Schutz vor Erosi-  Von Seite des Naturschutzes werden keine on und Hangrutsch, welche insbesondere für das Objektschutz ist gemäß Auswertung schließlich grundsätzlich nicht berührt (WEBGIS / LANIS, Ja- unmittelbaren Nutzungseinschränkungen defi- örtlich angelegte Böschungsgehölz relevant sind. niert. Die geschlossenen Gehölzbestände im Westen nuar 2012): sind als Schutzpflanzungen im Biotopkataster er- - FFH- / Vogelschutzgebiete (NATURA 2000)  Es sind voraussichtlich keine naturschutzrecht- lichen Ausschlussflächen im Bereich der Lie- fasst sowie schon länger förmlicher Bestandteil - Naturschutzgebiete eines naturschutzrechtlich geschützten Land- genschaft vorhanden. - Landschaftsschutzgebiete schaftsbestandteils. In der Flächennutzungspla-  Es sind zwar keine geschützten Biotope ge- nung sind Flächen zur Ortsrandeingrünung darge- - Naturpark mäß § 30 BNatSchG erkennbar, jedoch exis- stellt, welche in großen Teilen auch über diese - Naturdenkmale tieren schutzwürdige Bereiche (z.B. Pappel- dargestellten Flächen hinaus im Plangebiet faktisch - Gewässer / Überschwemmungsgebiete baumreihe, Schilfröhricht), die im Rahmen der gut ausgebildet sind, beispielsweise entlang der - Wasserschutzgebiete (regional sehr geringe Bauleitplanung bei Eingriffen entsprechend der südlichen B 420. Darüber hinaus sind gemäß er- Grundwasserneubildung) folgter Analyse folgende weitere (überörtliche) Pla- Eingriffsregelung ausgeglichen werden müs- - Heilquellen- sowie Mineralwasserschutzgebiete sen. nungsvorgaben zu berücksichtigen, welche das - Flächenfestlegungen für Naturschutzmaßnahmen Plangebiet indirekt betreffen: Gemäß Planung Ver- (z.B. bestehende Ausgleichsflächen)  Die Flächen der Liegenschaft bergen ein nicht netzter Biotopsysteme liegt das Plangebiet in einer unerhebliches ‚Ausgleichsflächenpotenzial‘ regionalen Vernetzungspriorität des ‚Rheinhessi- Bauleitplanung aufgrund der vorhandenen Freiflächen, die schen Tafel- und Hügellandes‘. Die örtlichen Naturschutzbelange sind im Rahmen aufgewertet werden können sowie der ‚Defizit- Zum diesbezüglichen Biotopverbund definiert die der Bauleitplanung vertiefend zu untersuchen, ins- bereiche‘, die sich für den interner Ausgleich Landschaftsplanung im teils unmittelbarem Umfeld besondere durch förmliche Umweltprüfung mit Do- oder auch für ein Ökokonto nutzen lassen.

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FACHGUTACHTEN zu lenken, Planungssicherheit zu schaffen und sich meindlicher (Nah-)Versorgungsstandort hat Op- so gegenüber dem Oberzentrum Mainz zu platzie- penheim auch über die VG-Grenzen hinaus eine Altlastenuntersuchung ren. Einzelhandelsansiedlungen sollen gezielt auf Magnetwirkung. Erfassungsbericht, Juni 2011 bestimmte Entwicklungsstandorte gelenkt werden Abschließend werden folgende Entwicklungsemp- und so Nachhaltigkeit schaffen. fehlungen für die VG Nierstein-Oppenheim ausge- Im Auftrag des Wirtschaftsministeriums des Landes sprochen: Rheinland-Pfalz wurde im Rahmen der Erfassung Für die Verbandsgemeinde Nierstein-Oppen- potentieller Kontaminationen auf Konversionsflä- heim stellt das Gutachten Folgendes heraus:  Die Innenstädte der Gemeinden Nierstein und Oppenheim sollen gestärkt und die ge- chen durch das Büro ARCADIS Deutschland GmbH  Zentrale Versorgungsbereiche befinden sich in meinsame Flächenentwicklung miteinander eine Altlastenuntersuchung (Erfassungsbericht Juni den Ortskernen der kooperierenden Mittelzen- abgestimmt werden. 2011) auf der Fläche der ehemaligen Liegenschaft tren Nierstein und Oppenheim durchgeführt.  Weiterhin sollen vorhandene Strukturen erhal-  Im Süden von Oppenheim gibt es ein Fach- ten und bedarfsorientiert ausgebaut werden. Dabei wurden, aufbauend auf einer historischen marktzentrum Recherche, nur solche Flächen in die Untersu-  Weitere Nahversorgungsstandorte befinden  (Großflächige) Einzelhandelsbetriebe sollen chung mit einbezogen, für die im Rahmen der Er- erhalten werden. hebung Hinweise auf den Umgang mit umweltrele- sich am westlichen Ortsrand von Nierstein so- vanten Stoffen gefunden wurden (Verdachtsflä- wie in Mommenheim und Undenheim  Als ortsgemeindlicher Versorgungsstandort chen). Eine verbindliche Bewertung der Untersuch-  Als Orte ohne nennenswerte Nahversorgung soll Mommenheim seine Strukturen erhalten; ten Flächen, einschließlich allgemeiner Vorschläge werden Hahnheim, Selzen und Friesenheim ein weiterer Ausbau ist hier allerdings nicht zu Gefahrerforschungsmaßnahmen, liegt dem genannt notwendig. Fachgutachten bei. Die Abstimmung und Festle- Die Einzelhandelszentralität für die VG liegt bei nur  Undenheim und Köngernheim sollen als gung konkreter Maßnahmen soll erst im Zuge einer gemeindliche Versorgungsstandorte ihre der- konkreten künftigen Nutzung erfolgen. 66,4 %, d.h. das Umsatzpotenzial wird nur zu 2/3 ausgenutzt. Lediglich in den Warengruppen Schu- zeitigen Strukturen erhalten und im Bereich Grundsätzlich wird empfohlen, Erdarbeiten inner- he und Haushaltswaren/Glas/Porzellan werden der Nahversorgung miteinander kooperieren. halb des Geländes fachgutachterlich zu begleiten. Werte von über 100 % erreicht. In den Bereichen  Dexheim (derzeitige Strukturen erhalten), Gesundheits- und Körperpflege sowie Nahrungs- Schwabsburg (Nahversorgungsstandort prü- Regionales Einzelhandelsgutachten und Genussmittel liegt die Kaufkraftbindung bei fen), Dienheim, Hahnheim und Selzen (ge- VG Nierstein-Oppenheim, Juli 2009 nahezu 100 %. meinsamen Nahversorgungsstandort mit Hahnheim prüfen) sind derzeit keine Versor- Die Beratungsgesellschaft Markt und Standort mbH In der Ortsgemeinde Nierstein zeigt sich, dass klar gungsstandorte. hat für die drei Verbandsgemeinden Nieder-Olm, definierte Versorgungsbereiche fehlen. Der Einzel- Bodenheim und Nierstein-Oppenheim ein regiona- handelsbesatz verteilt sich über mehrere Standorte; Der Einzelhandel soll sich somit vornehmlich auf les Einzelhandelskonzept erarbeitet. Ziel ist die die Einzelhandelsstruktur wird als gut bewertet. die Gemeinden Nierstein und Oppenheim konzent- bessere Vernetzung der Gemeinden im Bereich Die Gemeinde Oppenheim weist eine überwiegen- rieren (Zentrum und ausgewiesene Standorte) und des Einzelhandels, um dessen zukünftige Entwick- de Konzentration des Einzelhandelsbesatzes ent- Nahversorgungsfunktionen sollen zusätzlich an lung durch ein gemeinsam abgestimmtes Konzept lang der Mainzer Straße auf. Als wichtiger überge- anderen Standorten gesichert werden.

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Schlussfolgerung Fachplanung/ Fachgutachten:

 Im Rahmen einer konkreten Nutzungskonzep- tion sind weitere Untersuchungen zum Um- gang mit vorhandenen Altlasten anzustellen  Im Zuge dessen sollten dann konkrete Maß- nahmen abgestimmt und definiert werden

 Eine einzelhandelsorientierte Nutzung des Standortes ist aufgrund der peripheren Lage auszuschließen  Läden, die im Rahmen einer zukünftigen Kon- zeption der Versorgung des Gebietes dienen, sind aber denkbar, sollten aber auf jeden Fall lediglich eine untergeordnete Funktion wahr- nehmen

Abb. 12: Motorpool Anderson Barracks Abb. 13: Ehemalige Tankstelle Abb. 14: Ehemalige Kläranlage

Planungsvorgaben

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SITUATIONSANALYSE des regionalen und örtlichen Verflechtungsbereiches

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STRUKTURMERKMALE Abb. 15: LEP IV RLP (2008): Auszug aus der Plankarte das insgesamt positive Wanderungssaldo ausgegli- ‚Demographisches Wachstum und demogra- chen werden konnte. Seither steigt die Zahl der Im Rahmen der Situationsanalyse werden alle we- phische Schrumpfung 2006-2020‘ Einwohner wieder leicht, wohingegen auf Ver- sentlichen Strukturmerkmale im regionalen und Über mehr als 40 Jahre nahm sowohl die Einwoh- bandsgemeindeebene ab 2010 ein anhaltend leich- örtlichen Kontext untersucht, um strukturelle Poten- nerzahl der Gemeinde Nierstein, als auch der Ver- ter Bevölkerungsrückgang festzustellen ist (-0,2%). ziale und Restriktionen in Hinblick auf eine künftige bandsgemeinde Nierstein-Oppenheim kontinuierlich Bevölkerungsprognose Entwicklung der Liegenschaftsfläche abzuleiten. zu. Die zweite kleinräumige Bevölkerungsvorausbe- Bevölkerung Bis Ende des Jahres 2008 konnte die VG im Ver- rechnung prognostiziert bezogen auf das Basisjahr In der Ortsgemeinde Nierstein lebten zum Stichtag gleich mit dem Jahr 1970 einen Bevölkerungszu- 2006 für das Jahr 2020 einen Bevölkerungsanstieg wachs von mehr als 50% (20.641 EW zu 30.554 31.12.2011 insgesamt 7.889 Einwohner, in der der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim um EW), die Gemeinde Nierstein von immerhin knapp Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim zum etwa 8,7 Prozent. Der Abzug der US-Amerikaner 24% (6.362 EW zu 7.867EW) verzeichnen. Diese selben Zeitpunkt 30.560 Einwohner. Mit etwas aus der Kaserne Dexheim, der neueren Zahlen zu Zahlen liegen weit über dem Landesdurchschnitt. mehr als ¼ der Bevölkerung (25,8%) ist Nierstein Folge mit einer leicht rückläufigen Bevölkerungs- damit, noch vor Oppenheim (7.065 EW), die größte entwicklung einherging, bleibt in dieser Bevölke- Gemeinde in der Verbandsgemeinde. rungsvorausberechnung allerdings unberücksich- tigt. Bevölkerungsentwicklung Für die Zukunft wird bis 2020, laut der zweiten regi- Nierstein liegt im Verdichtungsraum von Mainz und onalisierten Bevölkerungsvorausberechnung, eine kann aufgrund dieser Lage in einer Wachstumsre- Bevölkerungszunahme von ca. 3 % für den Land- gion von Rheinland-Pfalz auf eine positive Bevölke- kreis Mainz-Bingen erwartet. Längerfristig wird aber rungsentwicklung über die letzten Jahrzehnte zu- auch die Zahl der dort lebenden Menschen, wie im rückblicken. gesamten Bundesgebiet, abnehmen. Die Bevölkerungsdaten der Ortsgemeinde Nierstein lassen nach aktuellen Daten des Statistischen Lan- desamtes Rheinland-Pfalz eine stagnierende bis leicht positive Bevölkerungsentwicklung für die Abb. 16: Statistisches Landesamt RLP (2011): Bevölke- Zukunft erwarten. Derzeit profitiert die Gemeinde rungsentwicklung in der Ortsgemeinde Nier- noch von einem positiven Wanderungssaldo. stein 2001-2011 Sozialstruktur Der Abzug der US-amerikanischen Streitkräfte vom Standort ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ Trotz insgesamt positiver Bevölkerungsentwicklun- im Jahr 2009 hatte einen leichten Rückgang der gen zeigen sich auch für die Gemeinde Nierstein Bevölkerungszahlen -vor allem im Gemeindegebiet die Auswirkungen des demographischen Wandels. Nierstein (-0,7%)- zur Folge, der erst ab 2010 durch Diese fallen bisher allerdings noch schwächer aus

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Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I als in anderen Gemeinden Deutschlands. So sinkt Die Gemarkung Nierstein erstreckt sich auf rund Worms die größte Weinbaugemeinde Rheinhes- zwar der Anteil der Unter-20-Jährigen bei einem 19 km², wovon mehr als 2/3 der Fläche landwirt- sens und die sechstgrößte in Rheinland-Pfalz. gleichzeitigen Anstieg der älteren Bevölkerung (65 schaftlich genutzt werden. Damit ist der Anteil der Arbeitsmarkt Jahre und älter), zwischen den Jahren 2001 und Landwirtschaft fast doppelt so groß wie in Gemein- 2010 kam es aber „lediglich“ zu einer Verschiebung den vergleichbarer Größe. Im Jahr 2010 lebten in Nierstein insgesamt 2.767 von ca. 2 %. Der Anteil der 20- bis 64-Jährigen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, von de- blieb dabei nahezu konstant. Insgesamt zeigt sich nen 2.405 Auspendler sind. 737 Menschen pendeln aber auch, dass im Unterschied zu vielen Gemein- zum Arbeitsplatz nach Nierstein, was eine Beschäf- den der Anteil der Unter-20-Jährigen in Nierstein tigtenzahl am Arbeitsort Nierstein von 1.099 Perso- noch fast 2 % höher ist als der der Über-65- nen ergibt. Das Pendlerdefizit beträgt 1.668 Perso- Jährigen. nen. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Gemein- den gleicher Größenklasse arbeiten 2.402 sozial- versicherungspflichtig Beschäftigte im Ort. 2.321 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte leben dort. Insgesamt ergibt das einen Pendlerüberschuss von 81 Personen. Die Zahlen der Ortsgemeinde Nierstein verdeutli- chen, dass die Gemeinde als Arbeitsort nur eine sehr untergeordnete Bedeutung hat, als Wohn- standort in der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet dafür Abb. 18: Statistisches Landesamt RLP (2010): Boden- nutzung nach ausgewählten Nutzungsarten, aber eine durchaus bedeutende Funktion wahr- Bad Ems. nimmt. Über die letzten fünf bis zehn Jahre nahm die Zahl Ca. 21 % nimmt die Siedlungs- und Verkehrsfläche der in Nierstein sozialversicherungspflichtig Be- ein, bei jeweils ca. 5 % liegt der Anteil der Wald- schäftigten nach einer kurzen Zunahme wieder und Wasserfläche. Im Vergleich mit anderen Ge- leicht ab. Die Zahl der in Nierstein lebenden und in meinden ist der Waldanteil damit etwa nur ein die umliegenden Gemeinden auspendelnden sozi- Abb. 17: Statistisches Landesamt RLP (2010): Entwick- Neuntel so groß wie im Durchschnitt. Insgesamt alversicherungspflichtig Beschäftigten nahm dage- lung der Altersstruktur in der Gemeinde Nier- unterstreicht dies den hohen Stellenwert der Land- stein 2001-2010, Bad Ems. gen leicht zu. Damit wird die wachsende Bedeutung wirtschaft, vor allem des Weinbaus, in der Gemein- Niersteins in der Region als Wohnstandort deutlich. In Zukunft wird sich dieses Bild aber stetig hin zu de Nierstein. einer Überalterung der Bevölkerung verschieben. Versorgungsbereich Trotz rückläufiger Zahl an Betrieben hat die Land- In ihrer Versorgungsfunktion als Mittelzentrum soll Wirtschaftsstruktur wirtschaft in Nierstein, vor allem der Weinbau, wei- die Gemeinde Nierstein in Kooperation mit dem terhin eine große Bedeutung. Nierstein ist nach Flächennutzung Mittelzentrum Oppenheim das Oberzentrum Mainz Situationsanalyse

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Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I entlasten. Der Versorgungsbereich der Gemeinde des mittelfristigen Bedarfs befinden sich innerhalb Weinanbauregion Rheinhessen ein besonderer umfasst für die meisten Bereiche die Verbandsge- der Ortslage. Bezogen auf die Größe und Moderni- Stellenwert zu. Als eine der größten Weinanbau- meinde Nierstein-Oppenheim; lediglich im Lebens- tät der vorhandenen Betriebe ist das Angebot in der gemeinden des Rheins (vgl. Rheinhessen Touristik) mitteleinzelhandel ist der Versorgungsbereich Nier- Stadt allerdings eher unterdurchschnittlich. bildet sie einen wichtigen touristischen Anker der steins aufgrund dezentral gelegener Nahversorger insgesamt durch den Fremdenverkehr geprägten Zudem fehlen klar definierte zentrale Versorgungs- in der VG kleiner als diese. Trotz der großen Be- Region Rheinhessen. bereiche. So lässt sich im Zentrum der Stadt kein deutung Niersteins für die VG fließt ein großer Teil durch Einzelhandel geprägter Ortskern ausmachen. Aufgrund der landschaftlichen und klimatischen der Kaufkraft ab, vor allem in das kooperierende Gegebenheiten konzentriert sich der Fremdenver- Mittelzentrum Oppenheim und die Oberzentren kehr in Nierstein und in der Region Rheinhessen Mainz und Worms. Aufgrund der geringen Kauf- vornehmlich auf den Bereich des Natur- und Aktiv- kraftbindung lässt sich darauf schließen, dass Nier- tourismus (Wandern & Radwandern). Im Vorder- stein seiner Versorgungsfunktion nicht vollkommen grund steht dabei eine landschaftsbezogene und gerecht wird. überwiegend naturnahe Erholung rund um die Themen ‚Wein und Rhein’.

Abb. 20: Entwicklungsräume Nierstein gemäß Regionalem Einzelhandelskonzept 2009 Bis auf das Versorgungszentrum am westlichen Stadtrand sind lediglich kleinere Standortgemein- schaften von Geschäften vorhanden. Tourismus/ Erholung/ Freizeit Entsprechend des Regionalen Raumordnungsplans Abb. 19: Versorgungsstruktur gemäß des regionalen (RROP) Rheinhessen-Nahe wird Nierstein die be- Einzelhandelskonzeptes und Kommunalen sondere Funktion Fremdenverkehr (F) zugewiesen, Diese Formen des Fremdenverkehrs sind überwie- Konzeptes für die VG Nierstein-Oppenheim wodurch auch zukünftig der Ortsgemeinde touristi- gend dem Tages- und Wochenendtourismus zuzu- (Markt und Standort Beratungsgesellschaft sche Entwicklungsmöglichkeiten zugesprochen ordnen. Die in diesem Zusammenhang ermittelte mbH, 2009) werden. durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Urlaubsgäs- Versorgungsstruktur Als ausgewiesener Fremdenverkehrsort kommt der te von 2 bis 3 Tagen/ Gast (vgl. Statistisches Lan- Grundsätzlich ist die Versorgungsstruktur Nier- Gemeinde Nierstein in Hinblick auf den Fremden- desamt Rheinland-Pfalz (2011)) in der Ortsgemein- steins als positiv zu bewerten. Sowohl Angebote verkehr und die Erholung innerhalb der rheinhessi- de bestätigt dabei die getroffene Annahme. zur Versorgung mit Gütern des täglichen als auch schen Hügellandschaft und der gleichnamigen

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Mit rund 13.800 Gästen und 22.720 Übernachtun- Schlussfolgerung Strukturmerkmale: gen jährlich bildet der Tourismus den zweitgrößten  Lage in einer Wachstumsregion von Rheinland- Wirtschaftszweig der Gemeinde (nach dem Wein- Pfalz (Wandergewinne größer als Sterbeverlus- bau). Insgesamt gibt es in Nierstein 8 Beherber- te) gungsbetriebe mit 328 angebotenen Betten (vgl. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (2011)).  Positive Bevölkerungsentwicklung in der OG Von besonderer Bedeutung ist der Tages- und Nierstein Ausflugstourismus, von dem vor allem die Weingü- von + 0,3 % (2009 zu 2010) ter und Gaststätten profitieren. Nicht zuletzt die  Ungenutztes, offenes Arbeitskräftepotenzial attraktive Landschaft locken (Wander- und Rad-) (2.405 Auspendler/Tag) Touristen in die Region und Gemeinde.  Lage in einem touristisch attraktiven Land- Grundsätzlich kann die Region Rheinhessen im schaftsraum landesweiten Vergleich die größten Zuwachsraten  Gute Einzelhandelsstruktur mit Magnetwirkung an Gästen und Besuchern im Bereich Tourismus für die gesamte Verbandsgemeinde Nierstein- verzeichnen (siehe hierzu auch Marktanalyse), was Oppenheim die Attraktivität der Region und die wirtschaftlichen  Freiwillig kooperierendes Mittelzentrum mit Op- Potenziale des Fremdenverkehrs nochmals unter- penheim streicht.

Abb. 21: Weinberge bei Nierstein (OG Nierstein) Abb. 22: Marktplatz Nierstein (OG Nierstein) Abb. 23: Winzerbetrieb (OG Nierstein) Situationsanalyse

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ERSCHLIESSUNG passiert die Buslinie 662 der Omnibusverkehr verschiedene Straßen und Wege sichergestellt. Die Rhein-Nahe GmbH (ORN) die Kaserne entlang der Verkehrsflächen, Wendeanlagen und Stellplätze Die Liegenschaft wird über eine Haupt- und mehre- B 420, einen Haltepunkt am ehemaligen Militär- sowohl im technischen, als auch Wohnbereich sind re Nebenzufahrten an die Bundesstraße B 420 und standort gibt es jedoch derzeit nicht mehr. dem Bedarf einer militärischen Einrichtung entspre- damit an das überörtliche Straßenverkehrsnetz Die nächsten Bushaltestellen liegen somit in den chend ausreichend dimensioniert. angebunden. Über die B 420 ist eine Verbindung Ortschaften Dexheim (Haltestelle „Turnhalle“ in ca. an die B 9 sowie die Autobahn A 63 (in ca. 11 km Stärken 1,5 km Entfernung) bzw. in Köngernheim (Halte- Entfernung) und somit ein Anschluss an das über- stelle „Osterberg“ ca. 3 km entfernt). regionale Verkehrsnetz gegeben. Von dort sind Das Plangebiet ist über die Bundesstraße B 420 u.a. die Städte Mainz, Worms, Wiesbaden und Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in ca. 5 verkehrlich gut angebunden. Verschiedene Zu- Frankfurt am Main in ca. 20- 40 Minuten erreichbar. km Entfernung von der Kaserne in der Ortsgemein- fahrtsmöglichkeiten sichern dabei die Erschließung de Nierstein an der Bahnstrecke Mainz-Ludwigs- des Plangebietes an das überörtliche Verkehrsnetz, In ca. 10 km Entfernung liegt der Rheinhafen Op- hafen. wodurch auch die Gliederung des Areals in mehre- penheim, der eine Nutzung des Rheins als Was- re, unabhängige Teile und eine abschnittsweise Der internationale Flughafen Frankfurt/ Main ist in serstraße ermöglicht. Entwicklung ermöglicht werden. ca. 35 Minuten (ca. 45 km) über die Bundesstraße Die Liegenschaft ist vom öffentlichen Personen- B 9, die Autobahnen A 60 und A 3 zu erreichen. Es sind genügend Parkplätze vorhanden. nahverkehr weitestgehend ausgeschlossen. Zwar Die innere verkehrliche Erschließung wird durch Ein umlaufender Schutzzaun ist vorhanden.

Abb. 24: Äußere Erschließung (ISU Bitburg 2011) Abb. 25: Innere Erschließung (ISU Bitburg 2011) Abb. 26: Schutzzaun

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Schwächen Empfehlung eine funktionale Gliederung des Straßenquer- schnitts erfolgen und im Sinne einer Verkehrsberu- Die fehlende direkte überregionale Anbindung des Die Liegenschaft ist auch zukünftig vorrangig über higung der fließende und ruhende Verkehr neu Plangebietes wirkt sich negativ auf verschiedene die Zufahrtsmöglichkeiten an der Bundesstraße geordnet werden. potenzielle Folgenutzungen aus, begünstigt aber B 420 anzubinden. Das Vorhandensein mehrerer gleichzeitig Nutzungen mit regionalem Wirkungs- Zufahrten eröffnet dabei die Möglichkeit einer fle- kreis. xiblen, bedarfsgerechten und abschnittweise Er- Die Straßenverkehrsflächen innerhalb des Konver- schließung. sionsareals sind überwiegend in einem schlechten Die innere Erschließung der Liegenschaft sollte baulichen Zustand. In vielen Bereichen ist die zudem weitgehend über das vorhandene Straßen- Deckschicht bereits aufgebrochen und wird von netz erfolgen. Dieses kann darüber hinaus entspre- Bewuchs durchdrungen. chend dem festzulegenden Nutzungskonzept er- Hinzu kommen ein für die zivile Nachnutzung über- weitert oder zurückgebaut werden. dimensionierter Querschnitt des Straßenraums Grundsätzlich wird eine Sanierung der Fahrbahn- sowie das Fehlen einer funktionalen Gliederung der oberfläche notwendig. Zudem sollte im Rahmen Straßenverkehrsflächen. einer nutzungsorientierten Straßenausbauplanung

Abb. 27: Baulicher Zustand des inneren Abb. 28: Ehemalige Hauptzufahrt Abb. 29: Dimensionierung Straßenverkehrsfläche Erschließungssystems (beispielhaft) (beispielhaft)

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TECHNISCHE INFRASTRUKTUR Stärken leitung (20kV) im Bereich der Housing (Elektro- schaltstation Nr. 6454). Die Liegenschaft verfügte bis zur Aufgabe der mili- Die Liegenschaft ist bereits teilweise an das öffent- Jedes Gebäude der Liegenschaft ist an das öffent- tärischen Nutzung über ein eigenständiges Ver- liche Versorgungsnetz (Gas, Elektrizität, Wasser liche Telekommunikationsnetz angeschlossen. und Entsorgungssystem, bestehend aus etc.) angeschlossen und verfügt theoretisch über ausreichend technische Infrastruktur.  6 Elektroschaltstationen Schwächen  4 Transformatoren Die Versorgung mit Wasser erfolgt in diesem Zu- Aufgrund von Vandalismusschäden ist die Funkti-  2 Heizwerken sammenhang über eine zentrale Zuleitung zu ei- nem bestehenden Hochbehälter (derzeit nicht be- onsfähigkeit der vorhandenen internen Ver- und  1 Kläranlage füllt) im Bereich der ehemaligen Hauptzufahrt/ Ka- Entsorgungsanlagen und -netze nur noch einge-  1 Chlorstation pelle. schränkt bis gar nicht mehr gegeben.  1 Fernsehturm Zudem wird das Areal über zwei zentrale Zuleitun- Hinzu kommt, dass das vorhandene Ver- und Ent-  1 Hochbehälter gen (Heizwerk Housing & Truppenkantine) aus dem sorgungssystem bisher für militärische Zwecke Bis auf ein liegenschaftsinternes biologisches Klär- öffentlichen Verteilernetz mit Gas versorgt. ausgelegt war und im Rahmen einer zivilen An- werk erfolgte die Ver- und Entsorgung der Gesamt- schlussnutzung aufgrund der Überdimensionierung Der Anschluss an das Stromnetz erfolgt hingegen anlage über verschiedene zentrale Zuleitungen aus ohnehin nur bedingt nutzbar wäre. dem öffentlichen Netz. über eine zentrale Zuleitung einer Mittelspannungs-

Abb. 30: Technische Infrastruktur (ISU Bitburg, 2011) Abb. 31: Hochbehälter mit Zuleitung Abb. 32: Zentrale Zuleitung Gasversorgung (Planauskunft Wasserversorgung Rheinhesssen) (Planauskunft Thüga Energienetz GmbH)

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Empfehlung gebundene Infrastruktur zum größten Teil – wenn nicht oder erst langfristig genutzt werden können. Der Zustand der Ver- und Entsorgungseinrichtun- nicht sogar vollständig - neu herzustellen sein wird. Hier wären entsprechende Interimslösungen denk- gen sowie die Wirtschaftlichkeit ihrer Weiterver- Aufwändig dürfte dabei vor allen Dingen die Her- bar. wendung im Hinblick auf eine zivile Anschlussnut- stellung der Kanalleitungen für Abwasser außerhalb zung der Liegenschaft, ist im Zuge der weiteren des Kasernengeländes bis zum nächsten Überga- Planungen zu noch näher zu überprüfen. bepunkt sein. Innerhalb des ehemaligen Militärare- als entspricht der Aufwand in etwa dem, der auch In der Regel ist die technische Infrastruktur bei bei der Neuerschließung sonstiger Baugebiete amerikanischen Militäranlagen jedoch alleine auf- entsteht. grund der Dimensionierung für eine zivile Nachfol- genutzung nicht geeignet. Grundsätzlich ist die Nutzung regenerativer Ener- Hinzu kommt, dass die Leitungen meist ohne er- gien im Rahmen zukünftiger Konzeptionen anzu- kennbares System „kreuz und quer“ über das Ge- streben. Konkrete Ansätze hierfür können jedoch lände erlaufen, was auch im vorliegenden Fall zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benannt werden. - zumindest teilweise - zutrifft. In Frage kommen dürften vor allen Dingen Photo- Insofern ist davon auszugehen, dass die leitungs- voltaikanlagen in den Bereichen, die anderweitig

Abb. 33: Zuleitung Mittelspannungsleitung Abb. 34: Telekommunikationsnetz Abb. 35: Trafostation mit Vandalismusschäden (Planauskunft EWR) (Planauskunft Telekom Netzwerkservice GmbH)

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NUTZUNGSSTRUKTUR Missile Facility West & Ost  Waschstraße, Fahrschule, Autowerkstatt  Commissary, Bank, BX Einkaufszentrum, Men-  Motorpool (mit Wartungshalle und Außenstell- Die Flächen der ehemaligen Militärliegenschaft sa, Sportsbar, Kino platz) werden im derzeit noch gültigen Flächennutzungs-  Verwaltungs- & Bürogebäude plan (FNP 1997) der Verbandgemeinde Nierstein-  Wohnbebauung (2 Wohnblocks - Truppenunter-  Kirche, Pfarramt Oppenheim als militärischer Bereich dargestellt. An künfte) die Konversionsfläche selbst grenzen landwirt-  Heizzentrale Family Housing  Erdbunker und Lagerhallen schaftliche Nutzflächen (Wein- und Ackerbau) an,  Wohnbebauung (18 Reihenhauszeilen wohingegen die im Umfeld gelegenen Siedlungsbe- Anderson Barracks mit 3 bis 8 Wohneinheiten/ Zeile, 7 Wohnblocks reiche überwiegend durch Wohn- und Mischnut- mit 12 bis 22 Wohneinheiten/ Block, 1 Doppel-  Wohnbebauung (6 Wohnblocks - Truppenunter- zungen geprägt sind. haus mit 2 Wohneinheiten) künfte) Die Konversionsfläche gliedert sich insgesamt in 3  Grundschule mit Turnhalle und Mensa, Kinder-  Motorpool (mit Tankstelle, Wartungshalle und garten, Jugendzentrum, Offizierscasino, Post aneinandergrenzende Nutzungsbereiche. Ihre Ab- Außenstellplatz) grenzung orientiert sich primär nach der zeitlichen  Kläranlage, Klärteich, Rückhaltemulden  Außensportanlagen (Baseball- & Footballfeld, Entstehung und dem ehemaligen Funktionen. Tennis- & Basketballplätze), Sporthalle, Bow- Stärken Nachfolgend werden die jeweiligen Funktionsberei- lingcenter, Fitnessstudio che mit der jeweiligen Nutzung im Detail aufgelistet:  Krankenhaus, Zahnklinik Die Liegenschaft bietet durch ihre Gliederung in

Abb. 36: Nutzungsstruktur (ISU Bitburg 2011) Abb. 37: Funktionsbereiche (ISU Bitburg 2011) Abb. 38: Unterkunftsgebäude und Wohnbebauung (ISU Bitburg 2011) Situationsanalyse

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Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I unterschiedliche Nutzungsbereiche grundsätzlich vate Sportschule o.ä.) sowie als Ergänzung von grenzenden Siedlungsbereichen als nicht entwick- ein breites Feld an Entwicklungsmöglichkeiten. touristischen Angeboten (Ferienpark o.ä.). Auch lungsfähig einzustufen. Insbesondere der Gebäudebestand in den techni- eine Nutzung durch lokale Vereine oder als multi- Eine Umnutzung des Gebäudebestandes in diesem schen Bereichen (Missile Facility Ost & West + funktionale Sporteinrichtungen (Kombination aus Teilbereich ist zudem aufgrund der hier vorhande- Anderson Barracks) ist für eine gewerbliche Folge- den vorgenannten) kommt in Frage. nen Gebäudetypen, die nicht der lokalen oder regi- nutzung geeignet. onalen Nachfrage entsprechen, und dem beson- Zudem sind die in diesem Bereich vorhandenen Schwächen ders schlechten Erhaltungszustand sowie aufgrund Truppenunterkünfte und Verwaltungsgebäude ge- Die Bausubstanz ist generell nur in einem mäßigen der erkennbaren Vandalismusschäden kaum mit nerell zur Unterbringung von (Weiter-) Bildungsein- Zustand. Die Gebäude entsprechen von der Bau- vertretbarem Aufwand möglich. Der überaus hohe richtungen, Büroräumen und Übernachtungsbetrie- ausführung meist nicht mehr den heute üblichen Sanierungsaufwand lässt jegliche Folgenutzung ben (Hotel, Gästehäuser etc.) geeignet. Anforderungen und müssten im Falle einer zivilen von vornherein unrentabel erscheinen. Die liegenschaftseigenen Sport- und Freizeitflächen Weiterverwendung grundlegend saniert und umge- Empfehlung im Außenbereich, aber auch die vorhandene Sport- baut werden. halle ergänzen den Bestand und bieten die Mög- Insbesondere die vorhandene Wohnbebauung im Dem sparsamen und schonenden Umgang mit lichkeit im Zuge einer entsprechenden Folgenut- Bereich der Family Housing ist aufgrund der peri- Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB ist als zung bspw. als betriebseigene Sportflächen, als pheren Lage sowie des bereits vorhandenen Ange- gesetzliche Vorgabe grundsätzlich Rechnung zu kommerzielle Sporteinrichtung (Fitnesscenter, pri- botes an geeigneten Wohnbauflächen in den an- tragen. Daher sollte die Wiedernutzbarmachung der

Abb. 39: Motorpool Anderson Barracks Abb. 40: Truppenunterkunft Missile Facility West Abb. 41: Reihenhausbebauung Family Housing

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Konversionsfläche Vorrang vor einer Neuauswei- de Gliederung und die Berücksichtigung ausrei- sung von Flächen an anderer Stelle im unbeplanten chend großer Pufferzonen jedoch unproblematisch Außenbereich haben. möglich sein. Bei der Erarbeitung von konkreten Planungskon- Mit Blick auf das in der Region vorhandene offene zeptionen ist eine Staffelung möglicher Nutzungen Arbeitskräftepotenzial sollte die Schaffung von Ar- in räumlicher und zeitlicher Hinsicht anzustreben, beitsplätzen vorrangig angestrebt werden. Hier sodass potenziell störende Gebietsarten (z.B. In- kommt insbesondere die Schaffung eines Gewer- dustrie- oder Gewerbegebiete) von immissionsemp- begebiets für den örtlichen Bedarf als Ersatz für findlichen Nutzungen getrennt werden können. Bei andere Flächenausweisungen in Betracht. Erfordernis sind Nutzungseinschränkungen (z.B. Dem Wohnen kommt allenfalls eine ergänzende eingeschränkte Gewerbegebiete) vorzusehen oder Funktion zu (betriebsbezogene oder temporäre Pufferzonen zwischen Teilflächen zu berücksichti- Wohnformen). gen. Den Vorgaben des BImSchG (insb. § 50) ist in diesem Zusammenhang Rechnung zu tragen. Auf- grund der verfügbaren Flächenpotenziale, die nach derzeitiger Einschätzung weit über den erkennba- ren Bedarf hinausgehen, dürften eine entsprechen-

Abb. 42: Familienunterkunft Family Housing Abb. 43: Commissary Abb. 44: Sporthalle

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STÄDTEBAU Der Großteil der rund 126 Gebäude wurde in den Vor allem der Gebäudebestand im Bereich der 1950er/60er Jahren zunächst überwiegend im Be- ‚Anderson Barracks‘ und ‚Missile Facility Ost und Die ehemalige Militärliegenschaft bildet aufgrund reich der ‚Anderson Barracks‘ sowie der Missile West‘ bieten sich durch die vorhandene Mischung ihrer peripheren Lage gegenüber der Ortsgemeinde Facility errichtet, bis in den 1980er Jahren der Be- aus Hallenbebauung und Verwaltungseinheiten für Nierstein und der nächstgelegenen Ortschaft Dex- reich der Wohnsiedlung ausgebaut sowie das Ka- eine gewerbliche Nachfolgenutzung an. heim einen eigenständigen Siedlungsbereich. sernengelände baulich ergänzt wurde. Ab den Im Vergleich zu den angrenzenden Bereichen mit 1990er Jahren folgten nur noch vereinzelt Neubau- Schwächen einer sehr kleinteiligen Baustruktur von überwie- ten. Damit ist der überwiegende Teil der Bebauung Der Standort ist gekennzeichnet durch seine perip- gend freistehenden Einfamilienhäusern, wird der älter als 20 Jahre und trotz Teilmodernisierung in here Lage und die fehlende räumliche Einbindung überwiegende Teil des ehemaligen Militärstandor- den 2000er Jahren sanierungsbedürftig. in die örtlichen Siedlungsstrukturen. tes durch großformatige Zeilenstrukturen und Hal- lenbebauungen (‚Anderson Barracks‘/‚Missile Facili- Stärken Der überwiegende Teil der vorhandenen Gebäude stammt aus der Zeit vor 1990 und entspricht damit ty‘), sowie im Bereich der Family Housing durch Die vorhandenen Gebäudestrukturen mit einer nicht den aktuellen Anforderungen an die Bausub- Reihenhäuser geprägt. Mischung aus unterschiedlichen Nutzungs- und stanz. Hinzu kommt, dass vor allem im Bereich der Bauformen begünstigen eine kleinteilige Entwick- Aufgrund der vorhandenen hohen Frei- und Grün- Family Housing die vorhandene Bauweise nicht der lung der Liegenschaft im Rahmen einer zukünftigen flächenanteile auf dem Areal kann die Bebauungs- örtlichen Nachfrage entspricht und eine Nachnut- Nutzungskonzeption. struktur als eher aufgelockert bezeichnet werden. zung als eher schwierig einzustufen ist.

Abb. 46: Lage zu angrenzenden Siedlungsflächen Abb. 45: Schwarzplan (ISU Bitburg 2011) Abb. 47: Luftbildaufnahme der Liegenschaft (BImA) (ISU Bitburg 2011) Situationsanalyse

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Empfehlung Nutzungen, Bildungseinrichtungen etc.) gefunden werden können. Die zukünftige Nutzung zu Wohn- Größere Teile der ‚Anderson Barracks‘ und der zwecken ist aufgrund der peripheren Lage des ‚Missile Facility West & Ost‘ eignen sich generell für Areals und der fehlenden Einbindung in die Sied- eine gewerbliche Anschlussnutzung unter Einbe- lungsstrukturen der Umgebung auszuschließen. ziehung von Teilen des Gebäudebestandes. Baufällige sowie nicht sinnvoll nutzbare Gebäude Aufgrund der Größe der zur Verfügung stehenden sollten abgebrochen werden, um Raum für ergän- Flächen ist jedoch eine vollständige Nutzung für zende Nutzungen Pufferzonen u.Ä. zu schaffen. diesen Zweck mit Blick auf die in der Region bereits vorhandenen Gewerbeflächen unrealistisch. Eine städtebauliche Gesamtkonzeption für die Lie- genschaft sollte der Tatsache Rechnung tragen, Die Ausweisung eines kleineren Gewerbegebiets dass der Gebäudebestand allenfalls in Teilen für für den örtlichen Bedarf in einer Größe von rund 5 eine zivile Nachnutzung in Frage kommt. bis 8 ha ist jedoch denkbar. Es ist zu prüfen, inwieweit der Bereich ‚Family Hou- sing‘ erhalten und sinnvoll weiter genutzt werden kann. Dies ist realistischer Weise nur dann möglich, wenn hier Sondernutzungsformen (z.B. touristische

Abb. 48: Motorpool Anderson Barracks Abb. 49: Baufälliger Hallenbaukörper im Bereich Abb. 50: Wohnblocks Family Housing Anderson Barracks Situationsanalyse

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FREIRAUMSTRUKTUR Die Liegenschaft selbst weist einen hohen Anteil an Pauschalschutz unterliegen auszuschließen sind. zusammenhängenden Grün- und Freiflächen mit Die Liegenschaft befindet sich großräumlich inner- großem Gehölzbestand auf. Schwächen halb der Rheinhessischen Hügellandschaft, die sich durch eine attraktive Freiraumstruktur mit hohem Stärken Die vorhandene randliche Eingrünung der Liegen- Erholungswert auszeichnet. Die überwiegend durch schaft trägt aufgrund ihrer exponierten Lage nur Die bebauten Teile der Liegenschaft sind überwie- Weinanbau geprägte Region ist dabei wie folgt zu bedingt zur Einbindung des ehemaligen Militärstan- gend durchgrünt und weisen einen hohen Anteil an charakterisieren: dortes in die angrenzende Kulturlandschaft bei; Gehölzbeständen auf. Große zusammenhängende mindert jedoch die Störwirkung im Landschaftbild.  Geschlossene Weinbaulagen Grün- und Freibereiche gliedern dabei das Gelände  Harmonische Ortsbilder und Ortsränder mit typi- und eröffnen Entwicklungsspielräume für Flächen- Im Plangebiet existieren Bereiche mit hochwertigen schen Nutzungsmosaiken reserven und/oder Abstandsflächen zwischen un- Grünbeständen, die bei weiteren Planungen (insb.  Lagegunst am Rande eines landesweit bedeut- tereinander unverträglichen oder sich gegenseitig im Rahmen der Bauleitplanung) zu berücksichtigen samen Bereiches für den Freiraumschutz (regi- beeinträchtigenden Nutzungen. und bei Eingriffen entsprechend der Eingriffsrege- onaler Grünzug) lung auszugleichen sind. Im Rahmen der Bewertung von Natur und Land-  Lage am Rande einer landesweit bedeutsamen Seit Aufgabe des Militärstandortes im Jahr 2009 ist schaft wurden keine nach § 30 BNatSchG ge- historischen Kulturlandschaft (Nördliche Ober- auf der gesamten Fläche ein regelrechter Wild- rheinniederung) schützten Biotope kartiert, sodass Arten, die dem

Abb. 51: Lage im Landschaftsraum (Geobasisinforma- Abb. 52: Grün- & Freiflächenanteile Liegenschaft Abb. 53: Randliche Eingrünung - Außenwahrnehmung tionen der Vermessungs- und Katasterverwal- (ISU Bitburg, 2011) tung Rheinland-Pfalz 2011) Situationsanalyse

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Ortsgemeinde Nierstein Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I wuchs festzustellen, der aus mangelnden Pflege- werden. Die innerhalb der Liegenschaft befindli- versiegelt sind, um das Erfordernis einer natur- maßnahmen resultiert. Durch diese „Überwuche- chen zusammenhängenden Grünflächen sollten zur schutzrechtlichen Kompensation zu vermeiden. rung“ sind in Teilen bereits Schäden an Wegen, natürlichen Gliederung des Plangebietes erhalten Vielmehr sollte im Sinne des schonenden Umgangs Straßen und Parkplätzen sowie an Gebäuden ent- bleiben. Im Zusammenhang mit der Unterteilung in mit Grund und Boden gem. § 1a BauGB eine Ent- standen. verschiedene Funktionsbereiche können diese als siegelung von stark versiegelten Flächen (bspw. im Pufferzonen dienen und sollten - sofern erforder- Bereich der Motorpoole) angestrebt werden. Empfehlung lich - durch zusätzliche Bepflanzung ergänzt und Die Lage des ehemaligen Militärareals in einem für ausgeweitet werden. Besonders die bereits beste- die Erholung attraktiven großräumigen Freiraum- hende randliche Eingrünung trägt zur Einbindung system birgt Potenziale in Hinblick auf eine touristi- der ehemaligen Militärfläche in die umgebende sche Anschlussnutzung. Bei entsprechender Nach- Landschaft bei und ist zu erhalten. frage könnten hier sowohl ein Feriendorf, als auch Grundsätzlich sind bei zukünftigen Planungen das andere temporäre Wohnformen (Jugendhotel o.Ä.) Landschaftsbild sowie der Arten.- und Biotopschutz und ergänzende Freizeiteinrichtungen entstehen. zu berücksichtigen. Hierbei sollten bei einer Nach- Eingriffe in die vorhandenen ausgeprägten Grün- nutzung der Liegenschaft möglichst nicht mehr strukturen sollten so weit wie möglich vermieden Flächen versiegelt werden als im Bestand bereits

Abb. 54: Schutzwürdige Pappelbaumreihe Abb. 55: Zusammenhängende Grünfläche Abb. 56: Pflegerückstand – Überwucherung von Straßen und Wegen

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ZUSAMMENFASSUNG DER reich der Liegenschaft) tragen zur Gliederung STÄDTEBAULICHEN ANALYSE des Plangebietes bei und sollten erhalten blei- ben.  Aufgrund der Größe der Liegenschaft sowie wegen der vorhandenen, für die Region untypi-  Die attraktive Freiraumstruktur des Umfeldes mit schen Strukturen, erscheint eine Nutzung des hohem Erholungswert (reizvolles Potenzial für gesamten Flächen- und Gebäudebestands touristische Nutzungen) begünstigt eine touristi- schwierig. sche Anschlussnutzung.

 Die Mischung unterschiedlicher Gebäudetypen  Eine entsprechende Nachfrage vorausgesetzt, sowie das Vorhandensein ausreichender Flä- kommt die ehemalige Militärfläche durchaus für chenreserven und mehrerer Zufahrtsmöglichkei- die Unterbringung eines Feriendorfes oder an- ten begünstigt eine kleinteilige Entwicklung und derer touristischer Anziehungspunkte in Frage; die Gliederung in verschiedene Teilflächen. es ist jedoch zu prüfen, ob hierdurch ggf. Kon- kurrenzsituationen zu anderen, noch besser ge-  Die Schaffung erforderlicher Abstandsbereiche eigneten Flächen entstehen; zudem ist zweifel- und Pufferzonen für den Fall der Unterbringung haft, ob die notwendige Flächennachfrage über- sich gegenseitig beeinträchtigender Nutzungen haupt gegeben ist. ist jederzeit leicht möglich.  Die liegenschaftsinterne technische Infrastruktur  Die Nutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken weißt in Hinblick auf eine zivile Anschlussnut- kann aufgrund der peripheren Lage und der zung erhebliche Mängel auf. vorhandenen Baustruktur ausgeschlossen wer- den.  Die Anlagen sind für eine Nachfolgenutzung überdimensioniert; zudem fehlt ein klar erkenn-  Der Gebäudebestand im Bereich der Anderson bares und funktionsgerechtes System. Barracks und der Missile Facility eignet sich ge- nerell für eine gewerbliche Nachfolgenutzung.  Der Anschluss an die öffentliche Versorgungs- struktur ist grundsätzlich über verschiedene  Mit Blick auf die regionale Bedarfs- und Ange- zentrale Zuleitungen gegeben, allerdings ist der botssituation ist die Ausweisung größerer ge- Anschluss an die örtliche Abwasserentsorgung werblicher Bauflächen aber kritisch zu beurtei- wegen der erforderlichen langen Leitungen nur len; möglich erscheint allerdings die Schaffung mit hohen Kosten möglich. eines Gewerbegebietes für den lokalen Bedarf in einer Größe von rund 5 bis 8 ha.  Vandalismusschäden sind im gesamten ehema- ligen Kasernen- und Wohnbereich zu erkennen;  Großflächige Freiraumstrukturen mit hohem sie mindern den Wert der Liegenschaft ebenso Grünflächenanteil (hoher Anteil an unversiegel- wie die mangelnde Pflege und Instandhaltung in ter Fläche mit Baum- und Gehölzbesatz im Be- der jüngeren Vergangenheit.

Situationsanalyse

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MARKTANALYSE Gewerbeflächenangebot & Nachfrage | Baulandbestand & Wohnbautätigkeit | Einzelhandelsbesatz & Kaufkraft Forschungs- & Bildungseinrichtungen | Tourismus | Freizeitbezogene Infrastruktur | Erneuerbare Energien

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VORBEMERKUNG GEWERBEFLÄCHENANGEBOT & NACHFRAGE Nachdem mit der zuvor beschriebenen Bestands- aufnahme und –analyse zunächst die „harten“ Die Gewerbeflächenentwicklung innerhalb der Re- Rahmenbedingungen des Stadtortes in Bezug auf gion Rheinhessen folgt seit vielen Jahren einem seine städtebaulichen Gegebenheiten, seine Er- positiven Trend. In den Jahren 1995 bis 2010 nahm schließung, die Ver- und Entsorgungssituation usw. der Anteil an Gewerbe- und Industrieflächen um in den Blick genommen wurden, dient die Markt- rund 14% zu. Zum Stichtag 31.12.2010 lag ihr An- analyse dem Ziel, den Standort hinsichtlich seiner teil (1.411 ha) bezogen auf die gesamten Sied- immobilienwirtschaftlichen Einordnung zu beleuch- lungs- und Verkehrsflächenanteile (28.047 ha) der ten. Region bei rund 20%.1 Zu diesem Zweck wurde die FACO Immobilienge- In der Region werden derzeit über ca. 300 ha kurz- sellschaft mit Sitz in Bitburg, die über eine längere fristig verfügbare Gewerbeflächen in Gewerbe- und Erfahrung im Bereich der Stadtortentwicklung ver- Industriegebieten angeboten, wovon aber nur noch Abb. 57: Gewerbeflächenangebot fügt, in die Bearbeitung des Projektes einbezogen. 5,2 ha in der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppen- Sie legte in Arbeitsgemeinschaft mit ISU eine ent- heim (Hahnheim, Mommenheim, Oppenheim, Un- Der eher durchschnittliche Gewerbebesatz inner- sprechende Marktanalyse vor, die in einem Präsen- denheim) bereit gehalten werden. halb der Gemeinde Nierstein weist im Vergleich zum regionalen Umfeld auf eine eher örtlich ausge- tationstermin im Einzelnen vorgestellt wurde. Bei Von insgesamt ca. 68 in der Region vorhandenen richtete Gewerbestruktur hin und lässt wenige dieser Gelegenheit wurde auch auf spezifische Gewerbe- und Industriestandorten befinden sich Auswirkungen auf den regionalen und überregiona- Fragen eingegangen. der überwiegende Teil in direkter Lage zu Auto- len Markt vermuten. Die nachfolgende Zusammenfassung gibt die wich- bahnanschlussstellen und verfügen damit über tigsten Erkenntnisse der Marktanalyse in geraffter einen entscheidenden Lagevorteil im Wettbewerb Gewerbebetriebe Form wieder. um überregional bedeutsame Ansiedlungen. Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit Sie gliedert sich in verschiedene Themenbereiche, KFZ KFZ KFZ KFZ Gemeinde 10 Min 20 Min 30 Min 40 Min wie etwa das Gewerbeflächenangebot, die Bau- Gewerbe- landnachfrage und die Bautätigkeit, den Einzelhan- dichte del, den Fremdenverkehr usw., wobei immer am (Anzahl 19 18 29 33 23 Betriebe Anfang eine allgemeine Beschreibung der Situation /qkm) innerhalb der Region vorangestellt wird, bevor dann 2 eine Markt- und Standortbewertung in Bezug auf Tabelle 1: Anzahl der Gewerbebetriebe das jeweilige Thema vorgenommen wird. Auf diese Weise ergibt sich eine erste Einschät- 1 Vgl. Statistisches Bundesamt (2011): Regionaldatenbank zung der „Marktfähigkeit“ der Liegenschaft im regi- Deutschland – Flächenerhebung nach Art der tatsächlichen 2 Vgl. inframation AG (09/2011): Potenzialdaten der Acxiom onalen Kontext. Nutzung, Stichtag 31.12.2010. Deutschland GmbH, Neu-Isenburg, 2. Quartal 2011

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Zudem ist die Struktur des bereits nordwestlich der . Netzwerke/ Clusterbildung Eine „gute Adresse“ und die Bekanntheit eines Gemeinde bestehenden Gewerbegebietes, neben Potenziale / Restriktionen Standortes spielen insofern eine wichtige Rolle bei kleineren Gewerbebetrieben, eher durch Nahver- + Funktionszuweisung Niersteins als G-Gemein- der Vermarktung, wenn diese über den örtlichen sorgung und Fachmärkte geprägt. de im RROP Bedarf hinaus erfolgreich sein soll. Als Konkurrenzstandorte in verkehrsgünstiger Lage + Großflächiger Gebäude- und Hallenbestand Die ehemalige Militärliegenschaft in Nierstein ver- und mit kurzfristig verfügbaren Flächenangeboten auf der Liegenschaft vorhanden fügt nicht über eine solche „Adresse“ oder Lage- können hier in einer Entfernung von ca. 50 km vom  Konkurrenz gegenüber anderen Gewerbe- gunst. Ohne eine konkrete Ausrichtung am überre- Untersuchungsgebiet u.a. Gewerbegebiete in Bu- standorten in der Region gionalen Immobilienmarkt kann der Standort allen- denheim (ca. 17,3 ha) und Ingelheim am Rhein (ca.  Großes Angebot an freien, sofort verfügbaren falls mit einem günstigen Preis und der Lage in 20,8) genannt werden.1 Gewerbeflächen in verkehrsgünstiger Lage (di- einer reizvollen Landschaft (Wohnwert für die Mit- Zudem wurden durch die Planungsgemeinschaft rekter Zugang zu Autobahnanschlussstellen) arbeiter) punkten. Dies alleine verspricht kaum Rheinhessen-Nahe zur langfristigen Flächenvor-  bedingte fachspezifische Ausrichtung Chancen auf Erfolg, wenn es um eine über den sorge verschiedene Gewerbeschwerpunktstandorte örtlichen Bedarf hinaus ausgerichtete Strategie Um in der heutigen hochindustriellen, arbeitsteiligen insbesondere in Saulheim (gemäß LEP IV) sowie geht. und vernetzten Welt als Produktionsunternehmen aus regionalplanerischer Sicht im Gewerbepark Die Chancen des Standortes hinsichtlich einer ge- erfolgreich am Markt bestehen zu können, treten Mainz-Hechtsheim, im Gewerbepark Bingen- werblich ausgerichteten Nachfolgenutzung werden bei einer Standortwahl immer mehr „weiche“ Sponsheim/Grolsheim, im Gewerbepark südlich ohne einen Magnetbetrieb oder eine Magnet- Faktoren in den Vordergrund. Die Entscheidung für von Worms-Pfeddersheim sowie im Gewerbepark einrichtung als gering eingestuft. Eine überregional einen Standort wird dabei neben einer guten Nieder-Olm/ Stadecken-Elsheim ausgewiesen. attraktive Ansiedlung ist wegen der großen Konkur- verkehrlichen Erschließung oder einem preiswerten renz innerhalb der Region kaum zu erwarten. Markt- und Standortbewertung Grundstück auch von Faktoren wie der räumlichen Nähe zu Zulieferern, Forschungseinrichtungen und Im Sinne einer anzustrebenden wirtschaftlich nach- Zielkriterien verbundenen Institutionen sowie vom „Wohn- und haltigen Folgenutzung sollten zunächst die örtlichen . gute verkehrliche Anbindung Freizeitwert“ der Standortgemeinde beeinflusst. und allenfalls überörtlichen Standortpotenziale mit . gesunde Arbeitsverhältnisse (Immissionen/ Blick auf die Verbandsgemeinde und ihre unmittel- Ein wesentlicher Faktor für eine Ansiedlung ist teil- Altlasten) bare Umgebung ausgeschöpft werden. Dies macht weise auch die Möglichkeit der sogenannten . Integration des bereits geplanten Gewerbege- eine „Konzentration auf das Wesentliche“ notwen- „Clusterbildung“ in einem bestimmten bietes ‚Hörsterweg‘ (ca. 18 ha) dig, so dass ein „einfaches“ Gewerbegebiet mit Branchensegment. Die unmittelbare Nähe zu Zulie- . Verfügbarkeit von qualifizierten Fachkräften günstigen Preisen und einem teilweise unmittelbar ferern und Firmen aus dem gleichen Segment . Flächenverfügbarkeit - Nutzungsspezifische nutzbaren Bestand an Hallen und sonstigen Ge- bringt Wettbewerbsvorteile, insbesondere für die Flächennachfrage bäuden eher marktgängig erscheint, als ein weite- Unternehmen, die in einem bundes- oder gar rer „hochwertiger“ Gewerbe- und Industriepark in weltweiten Absatzmarkt tätig sind und ihre Produkte Konkurrenz zu anderen regionalen Standorten. und Dienstleistungen nicht nur in der Region 1 Vgl. Internetauftritt des Landkreises Mainz-Bingen (2012): anbieten. Gewerbeflächen im Landkreis, Stand 01.02.2012.

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BAULANDBESTAND In den unmittelbar an das Plangebiet angrenzen- & WOHNBAUTÄTIGKEIT den Ortsgemeinden sind zur Deckung des prognos- tizierten Wohnbaulandbedarfes derzeit folgende frei Die Region Rheinhessen im Allgemeinen, aber verfügbare Flächenangebote vorhanden, die über auch die Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim rechtskräftige Bebauungspläne gesichert werden: bzw. die Gemeinde Nierstein im Speziellen, ist  Nierstein aufgrund der unmittelbar benachbarten Lage zu (BP ‚Rossberg West II‘: 56 Grundstücke/ BP den Ballungsräumen Frankfurt-Rhein-Main und ‚Ehemaliges-Durst-Malz-Areal‘: 2,2 ha Wohn- Rhein-Neckar und dem dort vorherrschenden Sied- bauflächen) lungsdruck sowie aufgrund der guten strukturellen  Dexheim Ausstattung und des reizvollen Landschaftsbildes (BP ‚Dexheim West‘: 45 Grundstücke) als Wohnstandort sehr attraktiv.  Dalheim Der Regionale Raumordnungsplan (2004) Rhein- (BP ‚Backhausgewann II‘: 15 Grundstücke) hessen-Nahe ermittelte für die Verbandsgemeinden und Städte der Region Rheinhessen bis 2010 allei-  Mommenheim (BP ‚Auf der Schanz‘: 23 ne einen Wohnbauflächenbedarf von insgesamt Grundstücke ) Abb. 60: Wohnbaulandangebot im rechtskräftigen Be- 737 ha. Der Verbandsgemeinde Nierstein- bauungsplan der Gemeinde Dexheim (BP Oppenheim wurde dabei ein Bedarf von 35 ha zu- ‚Dexheim West‘) gerechnet, wovon der Ortsgemeinde Nierstein als Gemeinde mit der besonderen Funktion ‚Wohnen‘ 8 Hinzu kommen innerörtliche Baulücken, Brachflä- ha zugesprochen wurden. chen und Leerstände, die mittelfristig ebenfalls einer Wohnbauentwicklung zugeführt werden soll- ten.

Gebäude & Wohnungen

Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit KFZ KFZ KFZ KFZ Gemeinde 10 Min 20 Min 30 Min 40 Min

Wohngeb. mit 1 WE (%) 75,1 72,3 63,6 60,5 73,7

Wohngeb. mit 3 und 7,0 8,1 15,8 18,8 7,3 mehr WE (%) Abb. 59: Wohnbaulandangebot in rechtskräftigen Be- Tabelle 2: Gebäude- und Wohnungsbesatz bauungsplänen in der Gemeinde Nierstein (BP ‚Rossberg Abb. 58: Wohngebiet Rossberg West II‘ & BP ‚Ehemaliges Durst-Malz-Areal‘)

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Grundsätzlich ist der Wohnungsbestand durch ei- Nierstein sowie die unmittelbar an die Liegenschaft deutung gewinnen (‚Stadt der kurzen Wege‘) und nen hohen Anteil an Einfamilienhäusern, einherge- angrenzenden Ortgemeinden verfügen grundsätz- damit die Stärkung der Ortskerne einer Entwicklung hend mit einem hohen Wohneigentumsbesatz ge- lich über noch offene Wohnbauflächenpotenziale im auf der ‚Grünen Wiese‘ entgegen stehen (Innen- kennzeichnet. Nur wenige Wohnungen befinden direkten Siedlungszusammenhang. Neben Wohn- entwicklung vor Außenentwicklung). Zudem wird sich in größeren Einheiten, d.h. dass große Mehr- bauflächen in Neubaugebieten, bestehen sowohl zukünftig die Nachnutzung von Leerständen im familienhäuser in der Region eher nicht marktgän- im Innenbereich (Baulücken) als auch auf Konver- Siedlungsbereich in die Überlegungen zur Auswei- gig sind. sionsflächen (ehemaliges Durst-Mals-Areal etc.) sung neuer Wohnbauflächen einfließen müssen, Entwicklungsmöglichkeiten, die die Nachfrage nach um einem Verfall des Gebäudebestandes und der Markt- und Standortbewertung Wohnbauland (u.a. aufgrund des hohen Siedlungs- städtebaulichen Qualität entgegen zu wirken. drucks im Ballungsraum Frankfurt-Rhein-Main) in Zielkriterien Die Etablierung von temporären oder betriebsbezo- und im Umfeld der Gemeinde decken. . Städtebauliche Integration - Anbindung an den genen Wohnformen ist hingegen auf dem Areal der Siedlungsbereich - Verflechtung von Wohnen / ehemaligen Liegenschaft grundsätzlich denkbar Arbeit / Freizeit (z.B. Ferienwohnungen, Wohnung für Hausmeister, . Gesunde Wohnverhältnisse (Immissionen / Bereitschaftspersonal, Gästehäuser etc.), wenn sie Altlasten) in Bezug auf die sonstigen Nutzungen lediglich eine untergeordnete Funktion wahrnehmen. . Nähe, Quantität und Qualität der vorhandenen Bildungs- und Versorgungsinfrastruktur . Attraktivität des Wohnumfeldes Potenziale / Restriktionen + Funktionszuweisung Niersteins als W-Gemein- de im RROP Abb. 61: Bautätigkeit nach Gebäudeart 2007 bis 2009 – + Vorhandene Wohnbebauung im Bereich Hou- Ein- und Zweifamilienhäuser (BBSR-Wohn- sing ungsmarktbeobachtungssystem, Statistik der + Einbettung der Liegenschaft in einen attrakti- Baufertigstellung des Bundes und der Länder, ven Landschaftsraum Bonn 2011)  Periphere Lage des Standortes Hinzu kommt, dass auch in der Region Rheinhes- sen und der Gemeinde Nierstein langfristig mit dem  Fehlende ÖPNV-Anbindung demographischen Wandel Veränderungen einher  Vorhandene Angebote an attraktiven Neubau- gehen, die sich auf die Siedlungsstruktur auswirken flächen in den angrenzenden zentralen Sied- werden. In diesem Zusammenhang wird vor allem lungsbereichen von Nierstein, Dexheim, Dal- die räumliche Nähe von Wohnort und Versor- heim und Mommenheim gungseinrichtungen im fußläufigen Umfeld an Be-

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EINZELHANDELSBESATZ & KAUFKRAFT Es sind derzeit 47 Einzelhandelsgeschäfte mit ins- Innerhalb der Region und in der Gemeinde Nier- gesamt 8.800 qm Verkaufsfläche1 vorhanden, die stein selbst ist eine überdurchschnittlich hohe pri- Die Einzelhandelsstruktur innerhalb der Ortgemein- sich dispers über den gesamten Siedlungsbereich vate Kaufkraft festzustellen. Die einzelhandelsrele- de Nierstein ist gemäß ihrer Funktion als Mittelzent- der Gemeinde Nierstein verteilen. vante Kaufkraft liegt hingegen unter dem bundes- rum und wegen ihrer Größe nicht nur durch Ange- weiten Durschnitt und insbesondere die unter- Ansätze von Standortgemeinschaften lassen sich bote von Gütern des kurz-, sondern auch des mit- durchschnittliche Kaufkraftbindung im Einzelhandel lediglich im Bereich Kaiserlinde/ Mühlgasse, Große telfristigen Bedarfs geprägt. macht deutlich, dass sowohl innerhalb der Region, Fischergasse und der Pestalozzistraße ausma- Das Angebot ist vielfältig und umfasst alle wesentli- als auch in der Gemeinde offene Potenziale für chen. Zudem befindet sich am südwestlichen Orts- chen Branchen. weitere Ansiedlungen bestehen. eingang im Bereich Boschstraße/ Freyburger Allee im dortigen Gewerbegebiet ein Fachmarktzentrum. Markt- und Standortbewertung Kaufkraft & einzelhandelsrelevante Kaufkraft Zielkriterien

Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit . Städtebauliche Integration - Anbindung an den KFZ KFZ KFZ KFZ Gemeinde 10 Min 20 Min 30 Min 40 Min Siedlungsbereich - Verflechtung von Wohnen / Versorgung / Arbeiten Index – Private 116 118 113 113 112 . Gesunde Arbeitsverhältnisse (Immissionen / Kaufkraft Altlasten) Index – einzelhan- . Verfügbarkeit von qualifizierten Fachkräften delsrelevante 96 98 102 103 98 Kaufkraft Potenziale / Restriktionen

Kaufkraftbindung  regionales Einzelhandelskonzept: Konzentrati- on des vorhandenen Einzelhandels auf die Index - Kaufkraft- Zentren und die Lagen bindung im 63 64 88 97 88 Einzelhandel  Periphere Lage des Standortes  Fehlende ÖPNV-Anbindung Tabelle 3: Kaufkraft und Kaufkraftbindung2  Vorhandene Angebote an Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen in der Ortsgemeinde und der VG

1 Vgl. Verträglichkeitsuntersuchung gemäß § 11 BauNVO Insgesamt ist festzustellen, dass der ehemalige (2008): gemeinde Nierstein - Sondergebiet Fachmarktzent- Militärstandort keinerlei Ansätze für Einzelhandels- rum ‚Am Brückchen Nord‘, S. 15ff. Abb. 62: Einzelhandelsbesatz und zentraler Versor- oder Dienstleistungsnutzungen besitzt und insofern gungsbereich Gemeinde Nierstein (Regionales 2 Vgl. inframation AG (09/2011): Potenzialdaten der Acxiom entsprechende Ansiedlungen auf dem Gelände Einzelhandelskonzept 2009, Markt & Standort) Deutschland GmbH, Neu-Isenburg, 2. Quartal 2011 auch künftig ausgeschlossen werden sollten.

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FORSCHUNGS- & giepark Wendelsheim), Bolanden-Weierhof (Inno- BILDUNGSEINRICHTUNGEN vationszentrum Ixpo Donnersberg) und Worms (Wormser Gründerzentrum) verschiedene Techno- Die zum Standort nächstgelegenen Universitäten logiezentren entwickelt. und Hochschulen befinden sich in Worms, Mainz, Bingen, Wiesbaden, Frankfurt, Rüsselsheim und Darmstadt.

Abb. 65: Technologie und Gründerzentren im Ballungs- Abb. 64: Technologiezentren und Forschungseinrich- raum Frankfurt Rhein-Main (Wissensatlas tungen RLP (Investitions- und Strukturbank Frankfurt Rhein-Main 2011) RLP 2011) In der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim Abb. 63: Universitäten und Hochschulen RLP (Investiti- sowie in der Gemeinde Nierstein selbst gibt es ons- und Strukturbank RLP 2011) weder ausgeprägte privatwirtschaftliche noch öf- Die nächstgelegenen Forschungs- und Entwick- fentliche Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. lungseinrichtungen sind auf rheinland-pfälzischer Insofern sind hier zunächst keine unmittelbaren Seite primär im Umfeld der Universität Mainz mit Ansätze erkennbar, die eine Nachnutzung der dem Institut für Mikrotechnik (IMM), dem Max- ehemaligen Militärfläche in Nierstein realistisch Planck Institut für Chemie (Otto-Hahn-Institut) und erscheinen lassen. dem Max-Planck-Institut für Polymerforschung zu finden. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Einrich- Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über tungen von Forschung und Lehre im etwas weiter den Schul-/Hochschulabschluss der Bevölkerung im Einzugsbereich um Nierstein. Sie zeigt, dass entfernt gelegenen Kaiserslautern (Technische Universität. Fachhochschule, Fraunhofer-Institut, das Bildungsniveau weitgehend dem Landes- und Hinzu kommen Forschungs- und Entwicklungsein- DFKI etc). Bundesdurchschnitt entspricht und zumindest keine richtungen im Ballungsraum Frankfurt Rhein-Main signifikanten „Ausreißer“ nach oben oder unten Zudem haben sich in Mainz (Technologie-Zentrum auf hessischer Seite, die in einem Umkreis von aufweist. Mainz), Wendelsheim (Mikroforum Hochtechnolo- 50km zu erreichen sind.

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Bildungsstruktur Markt- und Standortbewertung Die Umnutzung eines Standortes zu einer Universi- tät oder Hochschule, einer Fachhochschule o.Ä. Zielkriterien Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit Fahrzeit basiert auf politischen Entscheidungen und kann KFZ KFZ KFZ KFZ Gemeinde . Nähe zu vorhandenen Bildungs- und For- 10 Min 20 Min 30 Min 40 Min aus immobilienwirtschaftlicher Sicht nicht abschlie- schungseinrichtungen ßend bewertet werden. Grundsätzlich würde sich Volks- & Hauptschul- . Gesunde Arbeitsverhältnisse (Immissionen / das ehemalige Militärareal zwar für eine Campu- abschluss 36,4 35,8 33,8 33,4 36,8 Altlasten) (%) suniversität/-hochschule anbieten, wie das Beispiel . Verfügbarkeit von qualifizierten Fachkräften des Umweltcampus in Birkenfeld (Außenstelle der Realschulab- Fachhochschule Trier) zeigt, jedoch ist für eine schluss (%) 18,9 19,3 19,9 20,1 19,0 Potenziale / Restriktionen solche Einrichtung momentan keinerlei Bedarf im (Fach-) + Vorhandene Wohn- und Verwaltungsstruktu- Hochschul- 21,2 22,0 24,3 24,5 21,3 Land zu erkennen. reife (%) ren für Büronutzungen geeignet  Periphere Lage des Standortes Private Hochschulen und Bildungseinrichtungen, 1 Tabelle 4: Bildungsstruktur  Fehlende ÖPNV-Anbindung als Alternative zu öffentlich getragenen, bevorzu- gen hingegen attraktive Standorte in „repräsentati-  Konkurrenz durch bestehende Bildungs- und Neben einer Grundschule mit Ganztagsbetreu- ven“ Immobilien, wie alten Schlössern, Landgütern Forschungsinfrastruktur in der Region ungsangebot (staatlich anerkannte Schwerpunkt- usw.. Eine reine Zweckimmobilie in peripherer Lage und Ganztagsschule), existiert in der Gemeinde Der Standort verfügt bislang über kein ausgepräg- wird diesem Anspruch nicht gerecht und scheidet eine Realschule Plus mit Fachoberschulzweig tes Forschungs- und Entwicklungsumfeld, was daher eher aus, zumal die Liegenschaft in Dexheim technische Informatik. Eine Förderschule sowie ein insbesondere die Ansiedlung von innovativen Be- sehr groß ist und private Bildungseinrichtungen in Gymnasium können in Oppenheim besucht wer- trieben auf dem Areal erschweren wird. Auch die aller Regel eine überschaubare Größe haben. den. Herausbildung eines „wissenschaftlichen Clusters“ Der Ansiedlung von Aus- und Weiterbildungsein- Zudem gibt es neben zwei Kindergärten in kirchli- (z.B. Forschungsinstitut, Zweigstelle einer FH, …) richtungen mit unmittelbarem betrieblichem Bezug cher Trägerschaft (Katholischer Kindergarten ‚St. an dieser Stelle erscheint schwierig, zumal ent- (Lehrwerkstätten, Schulungszentrum etc.) hingegen Kilian‘ und Evangelischer Kindergarten ‚Morgen- sprechende Nachfragen bei den Universitäten, werden Entwicklungschancen zugesprochen. Fachhochschulen und Instituten in der Umgebung stern‘) die beiden Kindertagesstätten ‚Schlosskin- Zusammenfassend wird im Wettbewerb um Stu- keinen entsprechenden Bedarf zu Tage gefördert der‘ und ‚Roßberg-West‘. Das diesbezügliche An- denten, Schüler und Lehrpersonal eine Bildungs- haben. gebot in Nierstein und Umgebung ist also gut, zeigt einrichtung auf dem Areal der Anderson Barracks aber auch keine Auffälligkeiten, die Ansätze für die Solche Ansiedlungen wären also nur im Falle einer als nicht attraktiv bewertet. Ein privater Investor Nachfolgenutzung der ehemaligen amerikanischen gezielten Steuerung (z.B. durch das Land) über- wird für ein solches Vorhaben kaum Finanzie- Militäranlage erkennen lassen. haupt denkbar, allerdings ist die Konkurrenz hier rungspartner finden. Aufgrund der Situation der sehr groß, weil entsprechende Einrichtungen über- öffentlichen Haushalte werden die Maßstäbe für

all zu den bevorzugten Nachnutzern zählen. Die öffentliche Investitionsvorhaben ebenfalls neu defi- 1 Vgl. inframation AG (09/2011): Potenzialdaten der Acxiom Chancen, hier zum Zuge zu kommen, sind daher niert, so dass eine entsprechende Investition in Deutschland GmbH, Neu-Isenburg, 2. Quartal 2011 äußerst gering. Nierstein ebenfalls relativ unrealistisch ist.

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TOURISMUS USA, Belgien sowie Großbritannien.1 Der größte pfade). Zudem werden zahlreiche Aktivitäten rund Anteil an Besuchern kommt jedoch nach wie vor um das Thema ‚Wein‘ angeboten, z.B. Winzerur- Die Region Rheinhessen, als größte Weinanbaure- aus dem Inland.2 laub, Weinerlebnistage, kulinarische Weinerlebnis- gion Deutschlands, lockt jährlich eine Vielzahl von wochenenden etc.. Besuchern an und macht den Fremdenverkehr zu Die touristische Infrastruktur ist insgesamt gut aus- einem der wichtigsten wirtschaftlichen Faktoren der gebaut. Region. Im Mittelpunkt stehen vor allem land- schaftsgebundene Aktivitäten und eine ruhe- und naturbetonte Erholung. Die Ferienregion Rheinhessen wird hierbei durch die Rheinhessen-Touristik GmbH vermarktet.

Die Gemeinde Nierstein selbst, als zweitgrößte Weinanbaugemeinde in der Region, verfügt eben- Abb. 67: Rad- und Wanderwegenetz in der Region falls über eine gut ausgebaute Fremdenverkehrsinf- Rheinhessen (ISU Bitburg 2011/ Rheinhessen rastruktur und bietet neben kulinarischen Weinpro- Touristik GmbH ) Abb. 66: Gäste und Übernachtungen (2010) nach ben und Weinbergwanderungen auch verschiedene Tourismusregionen (Statistisches Landesamt Weinbergrundfahrten (siehe hierzu auch Struktur- Rheinland-Pfalz) Neben einem dichten Netz an verschiedenen Rad- wegen (Rheinradweg, Hiwwel-Routen, Selztal- merkmale: Tourismus) an. Insgesamt konnte die Region in den vergangenen Radweg etc.), existieren eine Vielzahl an Wander- Jahren im landesweiten Vergleich die höchsten und Walkingwegen (Selztal-Terroir-Routen: 5 The- Markt- und Standortbewertung Zuwachsraten, sowohl bei der Zahl der Gäste menwanderrouten, 500 km Nordic-Walking- Zielkriterien (+ 8%), als auch bei der Zahl der Übernachtungen Strecken sowie verschiedene Lehr- und Erlebnis- (+ 9,1%) verzeichnen. Hierbei lag die durchschnitt- . Freizeit- und Erholungswert der Region - liche Aufenthaltsdauer zwischen 2-4 Tagen. Quantität und Qualität der touristischen Infra- struktur Das Einzugsgebiet umfasst, bezogen auf den Anteil 1 Vgl. Statistisches Landesamt RLP (2010): Datenkompass . Attraktives Landschaftsbild und Freiraumstruk- ausländischer Gäste, primär die Niederlande, die Tourismus, Stichtag 31.12.2010. tur 2 Vgl. Statistisches Bundesamt (2012): Regionaldatenbank Deutschland – Tourismus 2007-2010. Marktanalyse

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. Gesunde Wohnverhältnisse (Immissionen/ Gesamtkonzeption Center Parks Altlasten) Ferienpark (Beispiel: Park Bispinger Heide) Ein Ferienpark mit qualitativ hochwertigen Freizeit- . Gute verkehrliche Anbindung . ca. 100 ha Fläche einrichtungen und Ferienhäusern, wie sie bei- . Verfügbarkeit von Saison- und Freizeitkräften spielsweise von Centerpark und Landal GreenPark . 3.500 Betten in Bungalows & Appartements Potenziale /Restriktionen betrieben werden, würde das touristische Angebot . Subtropisches Erlebnisbad, Gastronomie . Wellnessbereich und Freizeitanlagen + Funktionszuweisung Niersteins als F-Gemein- für die gesamte Großregion ergänzen. Für Famili- de im RROP enurlaube und Reisen im Freundeskreis wird diese . ca. 1 Mio. Übernachtungen jährlich Form des Urlaubs in Deutschland und den angren- + Attraktivität des Landschafts-, Natur- und Kul- zenden Ländern immer beliebter. turraumes – ausgedehnte Grünflächen neben einem hohen Anteil an Weinanbauflächen Aktuell wird am Bostalsee (nördliches Saarland) ein + Attraktive touristische Umfeldnutzung (Wan- Ferienpark errichtet, der von CenterParks betrieben der- und Radwegenetz, Weintourismus) werden soll. Auf der Internetseite ist zu lesen: + Steigende Besucherzahlen in der Region „Der Ferienpark von CenterParcs am Rheinhessen (10,7% mehr Gäste sowie 11,2% Bostalsee ist die perfekte Ausgangsbasis mehr Übernachtungen 2011 im Vergleich zu für Entdeckungstouren in die Region. Während Sie in der Privatsphäre Ihres 2010) Roompot Parks + Größter Zuwachs im Bereich Tourismus in Hauses tun und lassen können, was (Beispiel: ‚Eurostrand Mosel‘ Leiwen) RLP Ihnen gefällt, haben Sie dank der reizvollen Umgebung auch in der . ca. 16 ha Fläche  Fehlende funktionale und städtebauliche In- Gestaltung Ihrer Ausflüge immer die volle . 680 Betten in Ferienhäusern, Studios & Suiten tegration des Standortes Freiheit. Beliebt sind zum Beispiel . Schwimmbad, Gastronomie, Entertainment Center Die zunehmende Attraktivität der Region Rhein- Fahrradtouren ins Umland.“ Genau die . Wellnessbereich und Freizeitanlagen hessen und der Gemeinde als Urlaubsziel bietet Kombination aus privatem Ferienhaus . ca. 110.000 Gäste jährlich noch erhebliches touristisches Potential. Die Ent- mit angeschlossenen Freizeiteinrichtung- wicklung eines touristischen Angebotes auf der en in attraktiver Umgebung ist das ehemaligen Militärliegenschaft ist daher sehr nahe- Erfolgsmodell. liegend. Die Landschaft um Nierstein mit ihren klimatischen Die Umnutzung militärischer Liegenschaften in Vorzügen in Verbindung mit dem bestehenden nachhaltige touristische Nutzungen ist bereits an Angebot an Freizeitmöglichkeiten lässt ein solches anderen Stellen durch unterschiedliche private Projekt in der Region als prüfenswert erscheinen, Investitionen erfolgreich realisiert worden. Ver- allerdings bevorzugen die Betreiber in aller Regel schiedene Betreiber- und Investorenmodelle sind in Standorte direkt am Wasser (z.B. Stausee, Fluß- diesem Zusammenhang denkbar. lauf, etc.).

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Einzelbausteine Positive Beispiele gibt es bereits an anderer Stelle, Clubresort / Jugendhotel beispielsweise auf dem ehemaligen amerikani- Ein preiswertes Clubresort mit übersichtlichem An- schen Militärflugplatz Bitburg, der 1994 von den gebot könnte mit überschaubaren Investitionen auf Streitkräften geräumt wurde. dem Areal entstehen. Diese Form preiswerter Ob eine touristische Entwicklung des Areals zum Wochenendangebote war in der Vergangenheit ein Standortprofil von Nierstein einen positiven Beitrag beliebtes Ziel für Clubs, Vereine und Busreise- leisten kann, hängt maßgeblich von der Qualität der veranstalter. Die Nachfrage nach solchen Ange- Einrichtung und der Einbindung in die Angebote der boten ist aber kontinuierlich rückläufig und daher Gemeinde und des näheren Umfeldes ab. Die peri- nicht in die Zukunft gerichtet. phere Lage des Areals stellt hierbei die größte Hür- Ein Jugendhotel oder ein entsprechendes „Hostel“ de dar. könnte ebenfalls mit überschaubaren Investitionen entstehen und würde die Angebotslücke für Ju- gendgruppen und junge Familien decken. Die In- tegration einer solchen Anlage in andere Nutzungs- konzepte ist dabei grundsätzlich denkbar.

Abb. 68: Youtel - Jugendhotel Flugplatz Bitburg Abb. 69: Youtel – Jugendhotel Flugplatz Bitburg Abb. 70: Youtel – Jugendhotel Flugplatz Bitburg

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FREIZEITBEZOGENE INFRASTRUKTUR Hinzu kommen saisonale Veranstaltungen und halle, Sportfelder etc.) zwar grundsätzlich denkbar, Feste aus dem kulturellen und gesellschaftlichen erscheint jedoch aus immobilienwirtschaftlicher Im Bereich Sport- und Freizeiteinrichtungen besteht Leben, die sowohl von der ansässigen Bevölkerung Sicht nur im Kontext einer touristischen Folgenut- bereits ein gemessen an der Größe der Gemeinde als auch von Besuchern wahrgenommen werden: zung der Flächen oder als Bestandteil einer schlüs- gutes Angebot. dem Kultursommer Nierstein, der Weinbergrund- sigen Gesamtkonzeption aus anderen Bereichen Neben einer Sportplatzanlage im Ortsteil Schwabs- fahrt, der Drei-Türme Wanderung, dem Weinfest als bedarfs- und marktgerecht. burg, der Sport- und Leichtathletikanlage mit Rund- am Rhein und dem Lichterfest etc.. Zum einen deckt das bereits vorhandene Angebot sporthalle der örtlichen Carl-Zuckmayer Realschule den örtlichen und sogar teilweise überörtlichen Plus sowie einer Tennisplatzanlage, verfügt die Markt- und Standortbewertung Bedarf (Golfplatz) an Sport- und Freizeiteinrichtun- Gemeinde Nierstein über eine Minigolfanlage, ei- Zielkriterien gen, zum anderen kann der Standort aufgrund sei- nen Golfplatz (Schwabsburg-Mommenheim), eine ner peripheren Lage nicht dem aus der Regional- . Freizeit- und Erholungswert der Region - Schießsport- sowie eine Reitsportanlage. planung resultierenden Anspruch eines wohnortna- Quantität und Qualität der touristischen Infra- struktur hen Angebotes nachkommen. . Attraktives Landschaftsbild und Freiraumstruk- Wie die ehemalige amerikanische Militäranlage hier tur als Ergänzung sinnvoll eingebunden werden kann, ist aber derzeit nicht ersichtlich, zumal sich die dort . Gesunde Wohnverhältnisse (Immissionen/ noch vorhandenen Sport- und Freizeiteinrichtungen Altlasten) in einem mäßigen Erhaltungszustand befinden und . Gute verkehrliche Anbindung nicht ohne weitere Investitionen genutzt werden . Verfügbarkeit von Saison- und Freizeitkräften können. Potenziale /Restriktionen Eine denkbare Nutzungsoption wäre hingegen die + Sport & Freizeitangebot im Umfeld der Liegen- Ansiedlung eines Spaß- und Erlebnisbades, das schaft (Golfplatz, Segelflugplatz etc.) über den örtlichen Bedarf hinaus auf ein regionales Einzugsgebiet zielt und vor allem im Kontext einer + Vorhandene Sport & Freizeitflächen im Freibe- Abb. 71: Freizeit und Sporteinrichtungen im direkten touristischen Entwicklung der Liegenschaft multi- Umfeld der Liegenschaft reich der Liegenschaft (Football- & Baseball- feld, Tennis, Basketball) sowie bestehende funktional und wirtschaftlich genutzt werden könnte. Eine wesentliche Rolle im Bereich Sport und Frei- Freizeitanlagen im Gebäudebestand (Bowling- zeit kommt dem Vereinsleben zu, das sich auf die bahn, Sporthalle, Kino etc.) Bereiche Sport (11), Kunst & Kultur (6), Musik &  Fehlende funktionale und städtebauliche In- Gesang (13), Politik & Gewerbe (14), Hilfsorganisa- tegration des Standortes tionen (1), Kirche & Gesellschaft (9) sowie caritati- ven Einrichtungen (4) verteilt. Die Ansiedlung von Sport- und Freizeiteinrichtun- gen auf dem Areal ist aufgrund der dort bereits vorhandenen freizeitorientierte Infrastruktur (Sport-

Marktanalyse

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ERNEUERBARE ENERGIEN nicht ausgeschlossen, allerdings bestehen hierfür derzeit keine konkreten Ansatzpunkte. Grundsätzlich zeichnen sich große Teile der Region Rheinhessen durch ihren Lagevorteil in einem lan- desweit bedeutsamen Raum mit hoher Globalstrah- lung aus, wodurch die Nutzung von erneuerbaren Energien in Form von Solarenergie (insbesondere Photovoltaikanlagen) begünstig wird. Grundsätzlich steht der Ansiedlung von bestimmten Formen der erneuerbaren Energien auf dem ehe- maligen Militärgelände nichts entgegen. Allerdings muss der Träger der Planungshoheit dies auch Markt- und Standortbewertung wollen, wobei er Vorteile (z.B. Einnahmen) gegen Nachteile (z.B. die Beeinträchtigung des Land- Zielkriterien schaftsbildes) abzuwägen hat. . Verfügbarkeit und Eignung der Flächen Zumindest als Interimsnutzung sind bestimmte Potenziale / Restriktionen Formen der Energieerzeugung (insbesondere Pho- + Gem. LEP IV Lage in einem landesweit be- tovoltaikanlagen) auf dem ehemaligen Militärgelän- deutsamen Raum mit hoher Globalstrahlung de aber durchaus erwägenswert, wenn andere Nutzungsoptionen scheitern.  Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch Abb. 72: Leitbild Erneuerbare Energien – Landesweit bedeutsame Räume mit hoher Globalstrahlung bestimmte Formen der erneuerbaren Energien (Auszug aus dem LEP IV (2008) RLP) (Windenergieanlagen, Solarparks etc.) Auch die Errichtung von Windenergieanlagen auf Um Anlagen für erneuerbare Energien an einem dem Gelände der ehemaligen Kaserne ist nicht Standort anzusiedeln, bedarf es keiner Immobilien- grundsätzlich ausgeschlossen, allerdings bedarf es projektentwicklung. Vielmehr sind in diesem Zu- hierzu der planerischen Ausweisung von Vorrang- sammenhang die Vorgaben der Landes- und Regi- gebieten im Flächennutzungsplan (FNP) der Ver- onalplanung zu berücksichtigen bandsgemeinde Nierstein-Oppenheim im Sinne Zudem muss der Planungsträger (für Windenergie- einer schlüssigen Gesamtkonzeption für das ge- anlagen die Verbandsgemeinde, für PV-Anlagen, samte Gebiet der VG. Dies wurde seitens des Pla- die Ortsgemeinde) die Ansiedlung gezielt steuern nungsträgers bislang ausgeschlossen. und durch planerische Ausweisungen (FNP für Andere Formen der Energieerzeugung (z.B. Bio- Windenergieanlagen bzw. Bebauungsplan für PV- gasanlage, Holzhackschnitzelwerk, …) sind zwar Anlagen) ermöglichen. Marktanalyse

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ENTWICKLUNGSANSATZ Leitidee | Nutzungsbausteine | Entwicklungs- & Handlungsszenarien

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LEITIDEE Zielstellung Nutzungsbausteine Entwicklungs- & Handlungsszenarien Die im Rahmen der Situationsanalyse und der Die Definition verschiedener Nutzungsbausteine bil- Aufbauend auf den Erkenntnissen der untersuchten Marktanalyse herausgearbeiteten zentralen Er- det das Fundament des Zielfindungsprozesses und Nutzungsbausteine erfolgte die Ableitung von ins- kenntnisse, Markt- und Standortbewertungen sowie ermöglicht eine ergebnisoffene und flexible Konkre- gesamt drei Entwicklungs- & Handlungsszenarien, Empfehlungen bilden die strukturelle Grundlage, tisierung potenzieller Entwicklungschancen, die die angesichts des örtlichen und regionalen Kontex- um im Sinne einer schrittweisen Leitbildverdichtung idealerweise über die Betrachtung verschiedener tes einen jeweils anderen Nutzungsschwerpunkt für verschiedene Themenfelder weiter zu konkretisie- Szenarien in einem letzten Schritt zu einem städte- die Liegenschaft setzen. ren und darauf aufbauend ein abgestimmtes über- baulich und wirtschaftlich tragfähigen Nutzungs- Im Sinne des Zielfindungsprozesses werden hierbei geordnetes Zielkonzept für die weitere Planung und konzept zusammengeführt werden sollen (Phase II verschiedene Nutzungsbausteine miteinander kom- letztendlich für die Gestaltung einer tragfähigen zur Machbarkeitsstudie ‚Städtebauliche Konzepti- biniert und als Gesamtkonzept weiter konkretisiert. Nutzungskonzeption abzuleiten. on‘), sofern dies möglich ist. Die Ableitung von Potenzialen und Restriktionen Die Herleitung und Bewertung einzelner Nutzungs- Die hierbei betrachteten Bausteine einer potenziel- sowie darauf aufbauend die Bewertung dieser optionen erfolgt hierbei in enger Abstimmung mit len Nutzungskonzeption sind nachfolgend zusam- Grobszenarien mündet in der Ableitung einer Emp- den betroffenen Akteuren des Planungsprozesses. menfassend dargestellt: fehlung für ein „Vorzugsmodell“.

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Entwicklungsansatz

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NUTZUNGSBAUSTEINE Aufbauend auf den Ergebnissen der Bestandser- hebung, der Marktanalyse sowie aufgrund bisher gewonnener Erfahrungen bei der Überplanung von Konversionsflächen, werden im Folgenden potenzi- elle Nutzungsbausteine für die zukünftige Entwick- lung der Liegenschaft abgeleitet und auf deren Anwendbarkeit bewertet.

Das „Nullszenario“, das mit dem Einfrieren des Sta- Eine Folgenutzung der Liegenschaft für gewerbliche Eine Folgenutzung der Liegenschaft zur Wohnzwe- tus quo oder einem Rückbau der Liegenschaft Zwecke erscheint lediglich für den örtlichen oder cken ist aufgrund der peripheren Lage und den dar- gleichzusetzen ist, dürfte weder im Interesse der allenfalls für den regionalen Bedarf realistisch. aus resultierenden Lagenachteilen sowie aufgrund BImA, als derzeitiger Eigentümerin der Flächen, des bereits vorhandenen Angebotes an geeigneten Das bestehende Flächenpotenzial von ca. 75 ha noch im Sinne der Ortsgemeinde Nierstein, als Trä- Wohnbauflächen in den angrenzenden Siedlungsbe- wird -vor dem Hintergrund des bereits bestehenden ger der Planungshoheit, liegen. reichen nicht zu empfehlen. frei verfügbaren Gewerbeflächenangebotes in der Der damit verbundene Verlust von wirtschaftlichen Region und dem hohen Anteil an Gewerbeflächen in Eine reine Wohnbauentwicklung der Liegenschaft Vorteilen und die gänzlich fehlende strukturelle Stär- verkehrsgünstiger Lage unmittelbar an Autobahn- birgt sogar die Gefahr der Ghettoisierung, weswegen kung der Region und der Ortgemeinde Nierstein anschlussstellen in einem Umkreis von rund 50km- diesem Baustein allenfalls eine ergänzende, jedoch stellt keine vorrangig anzustrebende Entwicklungs- kaum vollständig gewerblich vermarktbar sein. Ge- stark untergeordnete Funktion zukommen sollte. option für den ehemaligen Militärstandort dar und gebenenfalls ergibt sich ein Bedarf für bestimmte Gerade im Zusammenhang mit anderen Nutzungen wird vor diesem Hintergrund in der nun folgenden spezialisierte (Teil-) Nutzungen. Bei einer abge- sind jedoch Kombinationsmodelle denkbar (z.B. Diskussion verschiedener Entwicklungsansätze po- stimmten Planung könnte eine Kombination mit an- Gewerbe = Betriebswohnungen / Tourismus = tem- tenzieller Nutzungen nicht weiter geprüft. deren Nutzungen verträglich realisiert werden. poräres Wohnen).

 Keine weiterführende Betrachtung  Kleinteilige Gewerbeansiedlung  Ergänzungsnutzung (regionaler & örtlicher Bedarf)

Entwicklungsansatz

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Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel ist Eine Folgenutzung der Liegenschaft durch For- Der Tourismus ist einer der wichtigsten Wirtschafts- mit den diesbezüglichen Zielvorgeben, die sich aus schungs- & Bildungseinrichtungen bzw. ein Entwick- zweige der Region Rehinhessen und der Ortsge- dem regionalen Einzelhandelskonzept (2009) erge- lungszentrum ist zwar grundsätzlich denkbar, auf- meinde Nierstein. Gerade vor dem Hintergrund stei- ben, nicht vereinbar und scheidet aufgrund der grund der hohen Dichte an Bildungseinrichtungen im gender Besucherzahlen in den letzten Jahren ist die peripheren Lage der Liegenschaft und der fehlen- regionalen Umfeld aber kaum realistisch. Ansiedlung von Tourismusangeboten im Rahmen den Zuordnung zum Siedlungskörper von Nierstein der Entwicklungsszenarien also grundsätzlich als Allenfalls in Kombination mit anderen Nutzungsbau- aus. ein potenzieller Baustein prüfenswert. steinen könnten Teilflächen oder einzelne Gebäude Die Nutzung von Dienstleistungen ist in Verbindung für entsprechende Zwecke nachgenutzt werden. Aufgrund der isolierten Lage des Standortes ist eine mit anderen Nutzungsbausteinen jedoch denkbar Insbesondere im Zusammenahng mit einer gewerb- Entwicklung der Liegenschaft im Kontext regionaler und sollte im Zuge der weiteren Planung als unter- lichen Nutzung wären hierbei Lehrwerkstätten ange- Alleinstellungsmerkmale (reizvolles Landschaftsbild, geordnete Nutzungsoption berücksichtigt werden. siedelter Betriebe, unternehmensbezogene Aus- und Weinanbaugebiet) jedoch nur schwer umsetzbar. Eine zukünftige, rein dienstleistungsbezogene Kon- Weiterbildungseinrichtungen oder unternehmens- Chancen für die Ansiedlung größerer, mitunter au- zeptstruktur ist aber nicht mit dem Standort und den interen Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen tarker Anlagen (großflächige Hotelanlage / Ferien- vorherrschenden Rahmenbedingungen vereinbar. vorstellbar. dorf) sind gegeben und daher weiter zu prüfen.  Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen  Ergänzungsnutzung  flächendeckende Gesamtlösung  Dienstleistung als Ergänzungsnutzung Entwicklungsansatz

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???

Neben den zuvor konkret angesprochenen Entwick- lungsoptionen ist es natürlich denkbar, dass sich auch andere Nachnutzungen für das Gelände finden lassen, die sich momentan einfach noch nicht auf- drängen. Oft sind es gerade „ungewöhnliche“ Kon- zepte, die zu einer wirtschaftlichen und für die örtli- che und regionale Entwicklung sinnvollen Folgenuz- tung führen. Eine Folgenutzung der Liegenschaft im Bereich Die Nutzung von Erneuerbaren Energien auf der Sport und Freizeit ist insbesondere in Ergänzung zu Liegenschaft ist grundsätzlich nicht auszuschließen. Entsprechende Beispiele aus dem Bereich der Bil- anderen Nutzungsbausteinen -speziell zur Stärkung Neben Windenergieanlagen, die die Gefahr bergen, dung (z.B. Außenstellen von Fachhochschulen oder einer touristischen Nutzung- als mögliche Option das vorhandene Landschaftsbild zu beeinträchtigen, Instituten), der medizinischen Betreuung, Vor-/ identifiziert worden ist die Nutzung von Solarenergie aufgrund der Lage Nachsorge oder auch private Schulungsangebote der ehemaligen Militäranlage in einem Raum mit existieren an verschiedenen Orten und sollten daher Dabei sind vor allem die vorhandenen Sport- und hoher Globalstrahlung eine durchaus prüfenswerte als Nutzungsoption für die Liegenschaft in Nierstein- Freizeiteinrichtungen auf der Liegenschaft (Sport- Option im Rahmen der Definition der Entwicklungs- Dexheim nicht von vornherein ausgeschlossen wer- halle, Sportaußenanlagen etc.) nachzunutzen und szenarien. den. zweckentsprechend zu ergänzen. Inwiefern der Wird ein entsprechendes Konzept vorgelegt, ist na- bauliche Zustand der Anlagen eine Folgenutzung Neben der Möglichkeit einer flächendeckenden Ge- türlich zu prüfen, welche Flächen hierfür in Anspruch jedoch konkret zulässt, ist im Rahmen eines Gut- samtnutzung zu diesem Zweck, ist grundsätzlich genommen werden sollen und ob sich die Nachnut- achtens im Zuge der weiteren Planungsschritte auch eine Interimslösung in Kombination mit ande- zungsmöglichkeit mit anderen Optionen verträgt (Phase II der Machbarkeitsstudie: städtebauliche ren Nutzungsbausteinen (z.B. Gewerbe, Freizeit, oder ob eine bestimmte Nachnutzung zu Ausschlüs- Konzeption) festzustellen. etc.) denkbar und umsetzungsfähig. sen anderer Modelle führt. Im Sinne einer ganzheitli- chen Planungsstrategie ist dann abzuwägen, welche Vorteile eine solche Nutzung bringt (z.B. in Form von  Ergänzungsnutzung  flächendeckende Gesamtlösung  Ergänzungsnutzung Investitionen, Arbeitsplätzen, indirekten Effekten, etc.) und welche Nachteile ggf. entstehen. Entwicklungsansatz

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ENTWICKLUNGS- & HANDLUNGSSZENARIEN1

Potenziale Restriktionen

 Schaffung von Arbeitsplätzen - Ein in sich geschlossenes Konzept birgt die Ge-  Entwicklung der Fläche durch einen oder meh- fahr, dass touristische Nutzungen nicht oder nur rere Investoren (ganz oder in Teilen) gering auf den Raum strahlen und es zu einem  Gewerbeeinnahmen für die Gemeinde fehlenden Nutzen für die Ortsgemeinde kommt  Teilnutzung des Gebäudebestandes möglich (Fehlende Synergien / Inselprojekt)  Regionalspezifische Vermarktung – Reizvolle - Fehlende Risikoverteilung auf mehrere Investo- Kulturlandschaft als Alleinstellungsmerkmal ren birgt Gefahren bei Verlust der Wirtschaftlich- keit (Rückfall zum Status Quo)

Empfehlung

Eine rein touristische Nutzung der Liegenschaft ist ort eine interessante Nutzungsoption sein. Aller- vor dem Hintergrund der steigenden Besucher- dings zeigt die Erfahrung auch, dass es nur sel- Leitidee zahlen in der Region Rheinhessen und der Orts- ten gelingt, hier tragfähige Konzepte zu entwi- gemeinde Nierstein zwar wünschenswert, aller- ckeln und langfristig zu etablieren. Städtebaulich  Entwicklung der Liegenschaft zu einem dings sind in diesem Zusammenhang weiterge- wäre eine solche Entwicklung aber durchaus Tourismus- & Freizeitstandort hende Untersuchungen zur Nachfrage und zur sinnvoll. Möglichkeitsräume Tragfähigkeit erforderlich. Grundsätzlich ist im Zu- Wegen der offenen Frage der Tragfähigkeit ist al-  Großflächige Sport- & Freizeitaußenanlagen sammenhang mit dem Bestreben, eine großflächi- ternativ die Verknüpfung von Teilnutzungen aus  Großflächige Ferienanlage ge touristische Gesamtlösung (Feriendorfanlage den Bausteinen ‚Tourismus & Freizeit’ mit ande- o.ä.) auf der Liegenschaft zu etablieren, der Bedarf ren Nutzungskombinationen denkbar und im Sin- Akteure und das Ansiedlungsinteresse bei potenziellen ne einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzungskombi-  Einzelinvestor o. Betreibergesellschaft | Touris- Betreibern und Investoren von solchen Großprojek- nation als zielführender zu erachten. Durch parti- musverband | Lokale Gastronomen & Hoteliers | te abzufragen (Markterkundungsphase). elle Einzellösungen (Jugendhotel/-herberge, Frei- Wirtschaftsförderer | Vereine Wenn es gelingt, hier einen überregionalen Bedarf zeitbad etc.) könnte so das bestehende Angebot zu generieren und das Interesse potenzieller Be- im Tourismussektor ohne ein zu großes Risiko treiber zu wecken, könnte die Entwicklung der Lie- und die Gefahr eines Inselprojektes nachfrageori- 1 Bei den Abbildungen der Szenarien und dem Vorzugsmodell genschaft zu einem Tourismus- und Freizeitstand- entiert und bedarfsgerecht ausgebaut werden. handelt es sich um schematische Flächen-darstellungen. Entwicklungsansatz

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Potenziale Restriktionen  Stärkung der Gewerbefunktion der Gemeinde - Konkurrenzdruck gegenüber anderen Gewerbe- (lokale & regionale Unternehmen) standorten  Schaffung von Arbeitsplätzen - Fehlende Nachfrage aus der Region und der  Gesamtentwicklung der Fläche (mehrere In- Gemeinde heraus könnte die Entwicklung vestoren, kleinteilige Entwicklung möglich) hemmen  Gewerbeeinnahmen für die Gemeinde  Teilnutzung des Gebäudebestandes (Hallen, Werkstätten etc.) möglich  Investitionen in Zukunftstechnologien & Möglichkeit der Ansiedlung von Betrieben des Energiesektors  Stärkung eines positiven und umweltfreundli- chen Images der Region

Leitidee

 Entwicklung der Liegenschaft zu einem Gewer- bestandort Empfehlung  ‚Erneuerbare Energien‘ als Versorgungsträger & Als eine vorrangige Nutzung kann die gewerbliche Das Bereithalten von baureifem Land als ‚voll Ergänzungsnutzung („energieaffines“ Gewerbe) Belegung von Teilflächen zur Deckung des örtli- erschlossene Kuhweide‘ sollte dabei nicht das Möglichkeitsräume chen und regionalen Bedarfs (Vorrang von Konver- Bestreben der Gemeinde sein, es liegt aber sicher sionsflächen vor Ausweisungen „auf der grünen auch nicht im Sinne der Eigentümerin.  Kleinteiliges Gewerbe Wiese“, Nutzung des vorhandenen Gebäudebe- Eine bedarfsgerecht Entwicklung in mehreren  Großflächige PV-Anlagen stands = Kostenvorteile, etc.), ggf. in Ergänzung mit Teilabschnitten und die Nutzung von Teilflächen  Schulungs- & Weiterbildungseinrichtungen untergeordneten Wohnnutzungen (Betriebswoh- zu anderen Zwecken (Ausgleichsflächen, Öko- (Fachakademie ‚Technik‘) (Lehrwerkstätten) nungen / Hausmeisterwohnungen) sowie Büros und konto, Erneuerbare Energien, Ergänzungsnutz- Dienstleistungen u.Ä. angesehen werden. Akteure ungen wie z.B. temporäre Wohnformen etc.) er-  Gemeinde | Wirtschaftsförderer | Lokale & regi- Jedoch sollte eine solche Entwicklung vor dem scheint hierbei sinnvoll. Erneuerbare Energien onale Unternehmen (Klein- & Mittelständler) | Hintergrund des bereits bestehenden Gewerbe- sind dabei insbesondere wegen der Möglichkeit Bildungsträger, Hochschulen & Universitäten | flächenangebotes in der Region erst dann erfolgen, einer zeitlichen Befristuing der Nutzung (z.B. auf Regionalentwicklung wenn ein konkreter Bedarf nachgewiesen werden 20 Jahre) als Ergänzung interessant. kann.

Entwicklungsansatz

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Potenziale Restriktionen

 Schaffung von Arbeitsplätzen - Monostrukturierung des Gewerbestandortes  Gesamtentwicklung der Fläche (einer oder - Befürchtete Störwirkung mehrere Investoren, ggf. Teilentwicklung) - Mangelnde Einbindung der Gemeinde  Gewerbeeinnahmen für die Gemeinde (insbesondere auch bei den Einnahmen)  Teilnutzung des Gebäudebestandes  Hier sollten frühzeitig Überlegungen zu  Synergien (gemeinsame Vermarktung, geeigneten Betreibermodellen angestellt werden, Kommunikation, Innovation etc.) so dass alle Akteure profitieren und auch die  Einspeisevergütung durch EEG Gemeinde angemessen partizipiert (Konversionsflächen: 22,07 ct/kWh)  Investitionen in Zukunftstechnologien  Stärkung eines positiven und umweltfreundlichen Images der Region & der Gemeinde Leitidee  Synergien zum Tourismussektor denkbar  Entwicklung der Liegenschaft zu einem For- schungs-, Bildungs- und Energiestandort  Erneuerbare Energien als Leitnutzung Empfehlung Möglichkeitsräume Die Entwicklung der Liegenschaft zu einem Vor allem im Zusammenhang mit Forschungs- und  Kleinteiliges Energie-Gewerbe inkl. Subunter- ‚Energiecluster’ erscheint vor dem Hintergrund Entwicklungseinrichtungen für entsprechende Anla- nehmer der politischen Vorgaben der Landesregierung gen, aber auch mit bestimmten gewerblichen  Großflächige PV-Anlagen derzeit sehr interessant, die Ortsgemeinde hat Nutzungen (z.B. Wartung und Erneuerung, Bau von  Schulungs- & Weiterbildungszentrum allerdings im Vorfeld der Planung Windenergie- Anlagen oder Teilen, …) ist der Schwerpunkt  Innovationszentrum ‚Forschung & Entwicklung‘ anlagen im Bereich des Plangebietes grundsätz- „Erneuerbare Energien“ planerisch und wirtschaft-  Existenzgründerzentrum lich ausgeschlossen. Insofern erscheint eine lich durchaus interessant.  Gästehäuser Vertiefung des Gedankens, hier möglicherweise Hier könnte in der Kombination verschiedener Bau- Akteure Windkraftanlagen zu errichten, nicht umsetzbar steine ein Konzept entwickelt und umgesetzt wer- und zielführend.  Branchen- Unternehmen ‚Erneuerbare Energie‘ | den, das zumindest einen Teil des Gebäudebe- Wirtschaftsförderung | Hochschulen & Universi- Der Baustein ‚Erneuerbare Energien’ kann als stands weiter nutzt und zudem Möglichkeiten täten | Forschungseinrichtungen | Bildungsträger solcher aber trotzdem eine sinnvolle Ergänzung schafft, den Einsatz erneuerbarer Energien im Sin- / Verbände zu anderen Nutzungen darstellen. ne der übergeordneten Vorgaben zu forcieren.

Entwicklungsansatz

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SCHLUSSFOLGERUNG  Erneuerbare Energien  Temporäres Wohnen HANDLUNGS- & Die Nutzung von Erneuerbaren Energien (insbe- Von der Entwicklung klassischer Wohnformen auf ENTWICKLUNGSSZENARIEN sondere Photovoltaikanlagen) im Zuge einer zu- der Liegenschaft ist abzusehen. Temoräre Wohn- künftigen Konzeption ist –entsprechend dem Willen formen im betrieblichen Zusammenhang oder im Aufgrund der aktuellen und zukünftig zu erwarten- der Gemeinde Nierstein- auf eine Interrimsnutzung Rahmen einer touristischen Nutzung (Jugenddorf/- den sozioökonomischen Entwicklung innerhalb des (Versorgungsträger und zukunftsfähige Ergän- hotel o.ä.) als Ergänzung des regionalen und loka- örtlichen und regionalen Umfeldes, den Erkenntnis- zungsnutzung) zu beschränken. Eine flächende- len Tourismusangebotes sind jedoch in unterge- sen der Marktanalyse sowie aufbauend auf den ckende Nutzung von Teilbereichen ist nicht ge- ordneter Funktion zuzulassen und in einen zukunf- untersuchten Nutzungsbausteinen und Entwick- wünscht und daher entsprechend einzugrenzen. tigen Konzeptansatz einzubinden. lungs- und Handlungsszenarien lassen sich für den Bereich der Liegenschaft die wesentlichen Kern- aussagen in Hinblick auf eine potenzielle Nut- zungskonzeption in einem Vorzugsmodell gebün- delt darstellen.

 (Klein-) Gewerbe Zur Deckung des örtlichen und regionalen Bedarfs ist die Nutzung von Teilflächen der Liegenschaft zu gewerblichen Zwecken im Rahmen eines zukünfti- gen Konzeptansatzes zu berücksichtigen. Hierbei ist ein Flächenanteil von +/- 10 ha als realistisch vermarktbar anzusehen und mittelfristig anzustre- ben. Sollte wider Erwarten eine erhöhte Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen auftreten, können zusätzliche Flächenanteile als Reserve vorgehalten werden. Grundsätzlich sollte jedoch in diesem Zu- sammenhang auf eine verträgliche Entwicklung im Kontext bestehender regionaler Flächenangebote geachtet werden.

Entwicklungsansatz

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KRITERIENKATALOG einer zukünftigen Entwicklung

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KRITERIENKATALOG Aus der Bewertung der Machbarkeit möglicher Nutzungen resultiert ein Kriterienkatalog, der im Rahmen des Markterkundungsverfahrens der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Grundlage zur Prüfung potentieller Vorhaben- anfragen dienen soll. Die in diesem Zusammenhang aufgeführten Nutzungsmöglichkeiten orientieren sich dabei vor dem Hintergrund einer späteren bauplanungs- rechtlichen Sicherung der jeweiligen Vorhaben, an dem Nutzungskatalog der BauNVO. Die Bewertung der Machbarkeit erfolgt hierbei über folgende Parameter:

Ohne Einschränkung

Ø Mit Einschränkung

Ausschluss Grundsätzlich sind im Falle einer konkreten Nutzungsanfrage detaillierte Untersuchungen zur Zulässigkeit eines Vorhabens im Vorfeld einer bauplanungsrechtlichen Sicherung anzustellen. Insbesondere bei der Kombination ver- schiedener Nutzungen unterschiedlicher Art auf der Fläche der Liegenschaft ist deren Ver- träglichkeit auch untereinander zu prüfen. Die nachfolgende Tablelle fasst die Zulässigkeit potenzieller Nutzungen zusammen und differenziert diese (sofern notwendig) mit einer entsprechenden Kommenrtierung,

Kriterienkatalog

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Kriterienkatalog

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Kriterienkatalog

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RESÜMEE & AUSBLICK

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Mit der Ableitung eines ‚Vorzugsmodelles’ und der . Keine Ausschlussflächen (trotz schutzwürdiger . Vor dem Hintergrund des demographischen Erarbeitung eines Kriterienkatalogs für potenzielle Bereiche) Wandels: Konzentration auf die zentralen Orts- Nutzungsoptionen mit Blick auf eine wirtschaftlich . Hoher Freiflächenanteil birgt Ausgleichsflä- lagen und die Nachnutrzung von Leerständen tragfähige Entwicklung der Liegenschaft ‚Anderson chenpotenzial innerhalb des Siedlungsgefüges Barracks & Housing’ wird die Phase I ‚Regionale . Temporäre Wohnformen sind hingegen in un- Rahmenkonzeption’ der Machbarkeitsstudie abge- Schwächen tergeordneter Funktion marktfähig und eignen schlossen. . Periphere Lage gegenüber angrenzenden sich für den Standort Wesentlicher Bestandteil der ersten Entwicklungs- Siedlungsbereichen Einzelhandelsbesatz & Kaufkraft phase waren verschiedene Analysen (Situations- . Fehlende überregionale Anbindung schränkt analyse, Marktanalyse) sowie die Ableitung von einige Nutzungen ein . Es sind keine Änsätze für Einzelhandels- oder insgesamt drei Entwicklungs- und Handlungsszena- Dienstleistungsnutzungen vorhanden, weswe- . Baulicher Zustand und energetischer Standard rien und eines ‚Vorzugsmodells‘, die auf der Kon- gen auch zukünftig eine Ansiedlung auf der des Gebäudebestandes – Sanierungs- und kretisierung und Kombination von potenziellen Nut- Fläche ausgeschlossen werden sollte zungsbausteinen aufbauten. Modernisierungsaufwand aufgrund von Vanda- lismusschäden und Alter der Gebäude Forschungs- & Bildungseinrichtungen Zunächst wurden im Rahmen der Situations- analyse die zur Verfügung stehenden Daten aus- Durch die darauf aufbauende Marktanalyse er- . Ansiedlung nur durch gezielte Steuerung mög- gewertet und durch örtliche Bestandserhebungen folgte eine immobilienwirtschaftliche Einordnung lich (u.a. politische Entscheidungen, die aus ergänzt. des Standortes. Die wesentlichen Kern-Aussagen immobiliewirtschaftlicher Sicht nicht prognosti- ziert / bewertet werden können) Hierbei konnten die wesentlichen (Kern-)Stärken waren hierbei: . Angefragte Hochschulen, Universitäten und und Schwächen des Konversionsstandortes im Gewerbeflächenangebot & Nachfrage regionalen und örtlichen Kontext (Strukturmerk- Institute haben kein Interesse bekundet . Eine überregional attraktive Industrie- oder male des regionalen Verflechtungsbereichs & Städ- . Private Hochschulen bevorzugen „repräsenta- Gewerbeansiedlung ist wegen der großen tebauliche Analyse des Liegenschaftsareals) identi- tive“ Immobilien – eine reine Zweckimmobilie Konkurrenz innerhalb der Region kaum realis- fiziert werden: wird diesem Anspruch nicht gerecht tisch Stärken . Der Ansiedlung von Aus- und Weiterbildungs- . Die Ausschöpfung von örtlichen und allenfalls einrichtungen mit betrieblichem Bezug werden . Lage im hoch verdichteten Raum überörtlichen Standortpotenzialen hat Vorrang Entwicklungschancen zugesprochen, dies gilt . Lage in einem reizvollem Landschaftsraum . Marktgängig erscheint ein ‚einfaches‘ Gewer- auch für verschiedene Sonderformen mit hohem Erholungs- und Landschaftswert begebiet mit günstigen Preisen unter teilweiser . Wenige bis keine Einschränkungen durch Nutzung bestehender Hallen Gebäude Tourismus schutzwürdige Nachbarnutzungen . Dem Standort werden in Hinblick auf den Tou- Baulandbestand & Wohnbautätigkeit . Unabhängig voneinander nutzbare Funktions- rismus Potenziale zugesprochen . Offene Wohnbauflächenpotenziale in angren- bereiche . Verschiedene Betreiber- und Investorenmodel- zenden Siedlungsbereichen sind ausreichend le sind in diesem Zusammenhang denkbar, . Vielseitiger Gebäudebestand vorhanden

Resümee & Ausblick

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z.B. eine Gesamtkonzeption „Ferienpark“ oder Der auf den Analyseteil folgende Entwicklungs- Diese setzten angesichts des örtlichen und regiona- Einzelbausteine „Clubresort / Jugendhotel“ ansatz baute auf einem Bausteinsystem potenziel- len Kontextes einen jeweils anderen Nutzungs- . Die jeweilige Entwicklung hängt maßgeblich ler Nutzungsoptionen auf schwerpunkt. von der Qualität der Einrichtung und der Ein- Im Ergebnis stand letztendlich eine „Vorzugsmo- bindung in die Angebote der Gemeinde und dell“, dass versucht, die jeweiligen Stärken jedes des näheren Umfeldes ab einzelnen Entwicklungsansatzes zu bündeln: . Die periphere Lage birgt die Gefahr eines In- . [Klein-] Gewerbe selprojekts ohne Bezug zum Ort . Erneuerbare Energien als Interimsnutzung Freizeitbezogene Infrastruktur . Temporäres Wohnen . Die Ansiedlung von Sport- und Freizeiteinrich- Sowie die Ableitung eines Kriterienkatalogs, der in tungen ist nur im Kontext einer touristischen Anlehnung an die bauplanungsrechtliche Sicherung Folgenutzung oder als Bestandteil eines potenzieller Nutzungen eine Aussage zur Zulässig- schlüssigen Gesamtkonzeptes bedarfs- und keit trifft. marktgerecht Alle im Zusammenhang mit Phase I der Machbar- . Denkbare Nutzungsoption: Spaß- du Erlebnis- keitsstudie erarbeiteten Ergebnisse wurden im bad mit regionalem Bezug Rahmen verschiedener Abstimmungstermine Erneuerbare Energien zum jeweiligen Zwischenstand der Projektbearbei- tung mit Vertretern der Gemeinde Nierstein, der . Die Ansiedlung von entsprechenden Anlagen Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim, des bedarf keiner Immobilieprojektentwicklung Kreises Mainz-Bingen, der Regionalplanung Rhein- . Die Vorgaben der Landes- und Regionalpla- deren Anwendbarkeit aus den zuvor hergeleiteten hessen-Nahe, des Landes Rheinland-Pfalz (Minis- nung sind zu berücksichtigen Erkenntnissen (Situationsanalyse, Marktanalyse) terium des Inneren, für Sport und Infrastruktur), der sowie aller bisher im Rahmen der Entwicklung von . Grundsätzlich steht der Ansiedlung von be- Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sowie der Konversionsstandorten gewonnen Erfahrungen stimmten Formen der Erneuerbaren Energien Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd diskutiert bewertet wurde. nichts entgegen – in jedem Fall sollte eine In-  Erste Zwischenpräsentation: 24.10.2011 terimsnutzung (insbesondere Photovoltaik) im Im Sinne einer Leitbildverdichtung erfolgte darauf Zuge der weiteren Entwicklung in die Planung die Ableitung von insgesamt drei Entwicklungs- &  Zweite Zwischenpräsentation: 12.12.2011 mit einbezogen werden Handlungsszenarien:  Dritte Zwischenpräsentation: 06.02.2012 Sonstiges Szenario I: Tourismus [+ Freizeit & Sport] und bilden im Konsens erarbeitete Zielvorstellun- . Andere Nachnutzungen sind grundsätzlich Szenario II: Gewerbe [+ Eneuerbare Energien] gen für die Liegenschaft der ‚Anderson Barracks & denkbar, derzeit bestehen jedoch keiner er- Housing‘ ab. kennbaren Ansätze hierfür Szenario III: EnergiePark

Resümee & Ausblick

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AUSBLICK

Aufbauend auf den gewonnen Erkenntnissen aus Phase I, soll nun in Phase II der Machbarkeitsstu- die ein ‚Städtebauliches Rahmenkonzept‘ erarbeitet werden, dessen wesentliches Ziel die Herleitung einer konkreten, flächenbezogenen Konzeption für die Liegenschaft (inkl. Überprüfung der Wirtschaft- lichkeit) ist. Die Ergebnisse der Phase I der Machbarkeitsstudie machen jedoch deutlich, dass es schwer werden wird, eine wirtschaftlich tragfähige Gesamtlösung für die Liegenschaft ohne den konkreten Konzept- ansatz eines Vorhabenträgers zu entwickeln.

Die finanzielle Situation der Kommune wird es in keinem Fall erlauben, entwickelte Reserveflächen für einen „Eventualfall“ vorzuhalten. Es ist daher davon auszugehen, sollte kein entsprechender Vorhabenträger mit einer schlüssigen Gesamtlö- sung gefunden werden können, dass die zukünftige Nutzung der Liegenschaft allenfalls einen örtlichen, höchstens jedoch einen regionalen Bezug haben wird, und sich der Flächenbedarf auf einen Bruch- teil des zur Verfügung stehenden Areals beschrän- ken wird.

Zudem wird eine entsprechende Entwicklung nicht kurzfristig möglich sein, sondern vielmehr einen Erarbeitet (Projektabschluss Phase I) im Zeitraum von mindestens 10 bis 15 Jahren, ggf. Auftrag der Ortsgemeinde Nierstein sowie sogar mehr, in Anspruch nehmen. der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im In Folge dessen werden große Teile der bestehen- Juli 2012: den Gebäude zurückgebaut werden müssen. Ggf. sind auch größere Flächenanteile nur noch als Dipl.-Ing. Anna Eiden landwirtschaftliche Flächen zu vermarkten oder als Ausgleichs-/Ökokontoflächen zu nutzen. Dipl.-Ing. Klaus Zimmermann

Resümee & Ausblick

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