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CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße 45 80333 München Verträglichkeitsuntersuchung T 089-55 118 154 F 089-55 118 250 [email protected] zur geplanten Erweiterung www.cima.de eines Norma- Lebensmitteldiscounters in Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft

Einzelhandel Bearbeitung: Dipl.-Ing. Stadtplaner Jan Vorholt (Projektleiter) M. Sc. Susanne André Wirtschaftsförderung Mag. Geogr. Vesna Simeunovic Citymanagement Immobilien

Organisationsberatung München, 9. Dezember 2019 Kultur Tourismus t a d t e n t w i c k l u n g M a r k e t i n g R e g i o n a Verträglichkeitsuntersuchung Norma in Obing, 2019

Nutzungs- und Urheberrechte Die vorliegende Ausarbeitung ist durch das Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzrechte (Urheberrechtsgesetz) und andere Gesetze geschützt. Die Urheberrechte verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH (cima). Der Auftraggeber kann die Ausarbeitung innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet, sofern nicht eine gesonderte Vereinbarung getroffen wird. Veranstalter von Vorträgen und Seminaren erwerben keinerlei Rechte am geistigen Eigentum der cima und ihrer Mitarbeiter. Inhalte von Präsentationen dürfen deshalb ohne schriftliche Genehmigung nicht in Dokumentationen jeglicher Form wiedergegeben werden.

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2 Verträglichkeitsuntersuchung Norma in Obing, 2019

Inhaltsverzeichnis

1 Auftrag, Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung ...... 5 2 Prüfkriterien nach § 11 Abs. 3 BauNVO ...... 6 3 Standortbeschreibung und -bewertung ...... 7 3.1Makrostandort Gemeinde Obing ...... 7 3.2Mikrostandort Lohenfeld 14 ...... 8 4 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum ...... 10 4.1 Obing ...... 10 4.1.1 Ortsmitte ...... 11 4.1.2 Sonstige Einzelhandelslagen ...... 12 4.2 Umland von Obing ...... 13 4.2.1 ...... 14 4.2.2 Kienberg ...... 14 4.2.3 ...... 15 4.2.4 Altenmarkt ...... 16 4.2.5 Seeon-Seebruck ...... 16 4.2.6 Amerang ...... 17 4.2.7 Standorte im weiteren Umland ...... 18 5 Prüfung versorgungsstruktureller und städtebaulicher Auswirkungen des Vorhabens ...... 19 5.1 Vorbemerkungen ...... 19 5.2 Annahmen zur quantitativen Wirkungsanalyse ...... 20 5.3 Umsatzumverteilung und Wirkungsanalyse ...... 21 6 Zusammenfassung und abschließende Bewertung ...... 24

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Verzeichnis von Abbildungen und Tabellen

Abbildung 1: Vorhabenstandort Lohenfeld 14 ...... 8 Abbildung 2: Nutzungen im Standortumfeld ...... 8 Abbildung 3: Mikrostandort Lohenfeld 14 mit Umfeldnutzungen ...... 9 Abbildung 4: Lebensmittelanbieter im Hauptort Obing (ohne Lebensmittelhandwerk) ...... 11 Abbildung 5: Systemanbieter in der Obinger Ortsmitte ...... 12 Abbildung 6: Anbieter außerhalb der Ortsmitte in Obing ...... 13 Abbildung 7: Lebensmittelanbieter im restlichen Untersuchungsgebiet (Systemanbieter) ...... 14 Abbildung 8: Wettbewerbsrelevante Lebensmittelanbieter im überörtlichen Untersuchungsgebiet ...... 18

Tabelle 1: Umsatzstruktur des Vorhabens ...... 21 Tabelle 2: Umsatzumverteilungseffekte im Lebensmittelbereich ...... 22

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1 Auftrag, Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung

Auftrag: Die CIMA Beratung + Management GmbH München, wurde mit der Durchführung einer Verträglich- keitsuntersuchung für die geplante Erweiterung eines Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Obing beauftragt. Die Planung sieht vor, den seit einigen Jahren am Standort Lohenfeld 14 in Obing ansässigen Norma Lebensmitteldiscounter zu erweitern. Die Verkaufsfläche des Marktes soll von aktuell ca. 956 m² auf rd. 1.270 m² vergrößert werden. Somit überschreitet der Markt bereits heute die Grenze zur Großflächigkeit (800 m²). Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung gilt es, das Vorhaben städtebaulich zu bewerten. Für das Plangrundstück liegt ein Bebauungsplan vor („Amperwerke“). Da es sich bei der angestrebten Fläche um mehr als 800 m² Verkaufsfläche, bzw. 1.200 m² Geschossfläche, und somit um einen großflächigen Markt handelt, ist folglich § 11 Abs. 3 BauNVO anzuwenden. Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung soll geprüft werden, ob die geplante Erweiterung negative städtebauliche Auswirkungen auf die Ortsmitte oder die sonstige Nahversorgungsstruktur der Gemeinde Obing erwarten lässt. Darüber hinaus gilt es ebenfalls zu prüfen, ob negative Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in den umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Die Verträglichkeitsuntersuchung dient als Entscheidungshilfe im Rahmen des planungsrechtlichen Verfahrens. Methodische Grundsätze: Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer vor-Ort-Erhebung der Einzelhandelsbetriebe im Untersuchungsraum im November 2019. Im Gemeindegebiet von Obing wurde eine Erhebung sämtlicher Betriebe durchgeführt, die Lebensmittel als Hauptsortiment führen. Im Umfeld von Obing wurde die Bestandserhebung weitgehend auf die jeweiligen Ortsmitten sowie die Standorte mit strukturprägenden Lebensmittelmärkten beschränkt. Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem „worst-case“- Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umsatzumverteilungen dargestellt werden.

Auftraggeber: Bearbeitung: NORMA Dipl.-Ing. Stadtplaner Jan Vorholt Lebensmittel-Filialbetrieb Stiftung & Co. KG M. Sc. Susanne André Thomas Schöne Mag. Geogr. Vesna Simeunovic Carl-von-Linde-Str. 3 86551 Aichach

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2 Prüfkriterien nach § 11 Abs. 3 BauNVO

Für das zu prüfende Grundstück liegt ein Bebauungsplan vor („Amperwerke“), der die Fläche als Gewerbegebiet ausweist, sodass zur Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens somit § 11 Abs. 3 BauNVO anzuwenden ist. Er legt in seiner aktuell gültigen Fassung Folgendes fest: „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ Mit einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1.270 m² handelt es sich bei dem Vorhaben um ein Einzelhandelsgroßprojekt. Nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO gilt die - widerlegbare - Vermutung des Satzes 3 nicht, wenn Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen. Bei dieser Prüfung sind nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. In der Begründung des Verordnungsgebers zu der 1986 erfolgten Ergänzung um den Satz 4 (BR-Drs. 541/86 S. 4 und 5) heißt es u.a.: „… Es hat sich außerdem herausgestellt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe bereits unterhalb der Größenordnung von 1.200 m² Geschossfläche vor allem in Ortsteilen von großen Städten, kleinen Orten oder Orten im ländlichen Raum je nach Warenangebot und Standort raumordnerische und besondere städtebauliche Auswirkungen haben können. So wirkt sich z.B. ein Einzelhandelsbetrieb mit 1.200 m² Geschossfläche in einer kleinen Gemeinde anders aus als ein Betrieb mit gleicher Größe in einer Großstadt… .“1 Das Gutachten untersucht, inwiefern durch das Vorhaben Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung sowie die Entwicklung der Ortsmitte in Obing oder in anderen umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind.

1 Vgl. Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels

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3 Standortbeschreibung und -bewertung

3.1 Makrostandort Gemeinde Obing

Die Gemeinde Obing zählt rd. 4.517 Einwohner2 und ist im Landkreis , im Regierungsbezirk Oberbayern gelegen. Sie gliedert sich in insgesamt 60 Ortsteile, der Hauptort befindet sich am südlichen Rand der Gemeindegrenze. Gemäß Regionalplan Südostoberbayern bzw. LEP Bayern kommt Obing die Funktion eines Grundzentrums zu. Das nächstgelegene Oberzentrum ist Rosenheim im Südwesten, die Mehrfach-Mittelzentren Trostberg/ befinden sich östlich von Obing, Wasserburg nordwestlich. Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Obing verlief in den vergangenen fünf Jahren durchgehend positiv und konnte einen Zuwachs von rd. 11 % verzeichnen. Gemäß Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik soll sich der übergeordnete Trend in den kommenden Jahren weiter fortsetzen, allerdings in deutlich abgeschwächtem Ausmaß. Bis 2031 wird von einem Zuwachs von knapp 1,6 % ausgegangen.3 Die verkehrliche Erreichbarkeit der Gemeinde ist für den motorisierten Individualverkehr maßgeblich durch die Bundesstraße B 304 gekennzeichnet. Diese verläuft im Norden des Kernorts als verkehrliche West-Ost-Achse und verbindet Obing mit Wasserburg im Nordwesten und Altenmarkt an der im Osten. Die Anbindung an die weiteren umliegenden Gemeinden erfolgt über Staatsstraßen. Eine Anbindung an das Schienennetz der Deutschen Bahn besteht in Obing nicht. Im ÖPNV ist die Gemeinde über das Busnetz der Deutschen Bahn (Oberbayernbus) sowie private Busunternehmen erschlossen. Mehrere Buslinien verbinden die Ortsmitte mit den Ortsteilen sowie dem Umland. Die Wirtschaftsstruktur von Obing ist vorrangig durch die Wirtschaftsbereiche Handel, Verkehr und Gastgewerbe (ca. 38 %) gekennzeichnet, während auf das produzierende Gewerbe sowie öffentliche und private Dienstleister jeweils etwa ein Viertel der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten entfallen (ca. 24 % und 25 %). Der Bereich Land- und Forstwirtschaft vereint mit rd. 3 % nur einen geringen Teil der Beschäftigten auf sich.4 In Summe sind am Standort Obing 1.003 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort gemeldet, denen 1.814 Beschäftigte am Wohnort gegenüberstehen. Daraus ergibt sich ein negativer Pendlersaldo von 811.5 Als wesentliche Arbeitsplatzstandorte in der näheren Umgebung sind Wasserburg am Inn, Trostberg, Traunstein und Rosenheim zu nennen. Die Gemeinde ist insgesamt durch ihre Lage im Chiemgau geprägt, welches aufgrund der attraktiven landschaftlichen und naturräumlichen Gegebenheiten eine der beliebtesten Tourismusregionen Bayerns darstellt. Neben den zahlreichen Wander- und Radwanderwegen zieht vor allem der Chiemsee (ca. 10 km südlich von Obing) zahlreiche Übernachtungs- und Tagesgäste an. Obing selbst ist zudem direkt am Obinger See gelegen. Im vergangenen Jahr verzeichnete Obing in Summe 58.117 Übernachtungen.6 In Bezug auf die Einwohnerzahl ergibt sich daraus für die Gemeinde Obing eine im

2 Gemeinde Obing: www.obing.de, Stand 30.10.2019 3 Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 01.07.2019; Prognosen basieren auf Annahmen der Entwicklung verschiedener Faktoren und sind daher immer mit einer gewissen Unsicherheit verbunden. 4 Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 30.06.2018 5 Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 30.06.2018 6 Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 18.11.2019

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bayerischen Vergleich überdurchschnittliche Tourismusintensität von 12,9 Übernachtungen pro Einwohner.7

3.2 Mikrostandort Lohenfeld 14

Der Norma Lebensmitteldiscounter, welcher erweitert werden soll, befindet sich am Lohenfeld 14 im Südwesten des Kernorts der Gemeinde Obing. Abbildung 1: Vorhabenstandort Lohenfeld 14

Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

Das unmittelbare Standortumfeld ist im Süden und Osten vor allem durch verschiedene Gewerbe- und Handwerksbetriebe, Wertstoffhandel und den Wertstoffhof geprägt. In nördlicher Richtung schließt ein dicht bebautes Wohngebiet mit überwiegend Einfamilienhäusern an. Dieses ist über Fußwege in nur wenigen Minuten erreichbar.

Abbildung 2: Nutzungen im Standortumfeld

Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Lebensmitteldiscounters gestaltet sich für den motorisierten Individualverkehr gut. Der Standort verfügt über zwei Ein- und Ausfahrten und kann von der Ortsmitte kommend über die Bahnhofstraße angefahren werden. Die zweite Einfahrt befindet sich an der Straße Lohenfeld, die unweit des Standorts von Norma in die Staatsstraße Richtung Amerang mündet. Für den ruhenden Verkehr steht eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen direkt vor dem Markt zur Verfügung. Eine Anbindung an den örtlichen ÖPNV ist über zwei Bushaltestellen in jeweils ca. 800 m und 9 Minuten fußläufiger Entfernung gegeben. Beide Haltestellen befinden sich an der

7 Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 18.11.2019 Die Tourismusintensität beträgt in Bayern durchschnittlich 7,5 Übernachtungen pro Einwohner.

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Hauptverkehrsachse B 304 (Haltestellen „Gasthof zur Post“ und „Wasserburger Straße“). Die Straßen und Wege sind so ausgelegt und mit Gehwegen ausgestattet, dass Fußgänger und Fahrradfahrer den Standort problemlos erreichen können. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage am Siedlungsrand kommt dem Norma Lebensmitteldiscounter eine wichtige Funktion bei der Versorgung des Umlandes zu. Durch den direkten Anschluss an ein Wohngebiet wird zudem vor allem auch die Nahversorgung der Anwohner vor Ort durch die fußläufige Erreichbarkeit des Standorts gestärkt. Aufgrund der Lage etwas abseits der Hauptverkehrsachsen ist die Sichtbarkeit des Lebensmitteldiscounters von den Staatstraßen nur eingeschränkt gegeben. Eine entsprechende Beschilderung mit Hinweis auf den Markt ist jedoch an verschiedenen Stellen entlang der Hauptstraßen vorhanden. Die Ortsmitte von Obing (vgl. schematische Abgrenzung in Abb. 3) befindet sich ca. 700 m nordöstlich des Vorhabenstandorts und ist in weniger als zehn Minuten fußläufig über die Bahnhofstraße zu erreichen.

Abbildung 3: Mikrostandort Lohenfeld 14 mit Umfeldnutzungen

Kartengrundlage: © OpenStreetMap 2019; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

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4 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Im November 2019 führte die cima zur Analyse und Bewertung der Angebots- bzw. Wettbewerbssituation eine vor-Ort-Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels im Untersuchungsgebiet durch. Als Wettbewerber des Norma Lebensmitteldiscounters werden all diejenigen Betriebe betrachtet, die Lebensmittel im Kernsortiment anbieten. Als Hauptwettbewerber des Norma Marktes werden insbesondere betriebstypengleiche bzw. betriebstypenähnliche Betriebe (v.a. Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, SB-Warenhäuser) bezeichnet. Im Rahmen der Bestanderhebung erfolgte eine gutachterliche Einschätzung der Umsatzleistung jedes Einzelhandelsbetriebes im Untersuchungsraum. Bei der Umsatzschätzung wurde auf offizielle betreiber- sowie betriebstypenspezifische Verkaufsflächenproduktivitäten zurückgegriffen8, welche für jeden Betrieb v.a. vor dem Hintergrund der Mikrostandortqualität, der Verkaufsflächengröße, des Marktauftritts sowie der Kundenfrequenz angepasst wurden. Als Untersuchungsraum wurde neben dem Gemeindegebiet von Obing auch das Umland berücksichtigt (vgl. Abbildung 7). Der Umgriff orientiert sich v.a. an den Standorten der wesentlichen Wettbewerber und der verkehrlichen Erreichbarkeit. Im Untersuchungsraum wurden innerhalb der Ortsmitten sämtliche Betriebe mit Lebensmitteln im Kernsortiment aufgenommen. Darüber hinaus erfolgte eine Erhebung der strukturprägenden Lebensmittelmärkte in allen Lagen. Die relevanten Anbieter im Untersuchungsraum verteilen sich auf unterschiedliche Standorte. Eine besondere Bedeutung wird in diesem Zusammenhang den Ortsmitten bzw. faktischen zentralen Versorgungsbereichen beigemessen. Darüber hinaus liegen auch die weiteren Nahversorgungsstrukturen im Fokus der Untersuchung. Die wesentlichen Standorte werden im Folgenden zusammenfassend dargestellt und bewertet.

4.1 Obing

In der Gemeinde Obing ist bis auf einen Dorfladen der gesamte Lebensmitteleinzelhandel in der Gemeinde im Hauptort Obing lokalisiert. Hierbei sind zwei Lagekategorien zu unterscheiden: die Ortsmitte von Obing sowie sonstige Lagen, die sich vor allem an den Siedlungsrändern des Hauptortes befinden.

8 Quellen: Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie: Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017, EHI Handelsdaten 2019, Hahn Retail Real Estate Report 2019/20

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Abbildung 4: Lebensmittelanbieter im Hauptort Obing (ohne Lebensmittelhandwerk)

Kartengrundlage: © OpenStreetMap 2019; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

4.1.1 Ortsmitte Die Ortsmitte von Obing befindet sich nordöstlich des Vorhabenstandortes rd. 700 m entfernt. Sie erstreckt sich in Ost-West-Richtung entlang der Hauptverkehrsachse Wasserburger Straße und umfasst die daran angrenzenden Bereiche vom Gasthof Oberwirt im Norden bis zur Bahnhofstraße/Am Schloßberg im Süden. Die Abgrenzung im Westen erfolgt entlang der Ameranger Straße und Fichtenstraße bis zu deren Kreuzungspunkt. Im Osten verläuft die Abgrenzung östlich der Kirche (vgl. Abb. 4). Als wesentlicher Wettbewerbsstandort zum Vorhaben befindet sich am westlichen Rand der Ortsmitte der Edeka Karavil Supermarkt mit einem Bäcker im Vorkassenbereich. Nördlich der Hauptverkehrsachse in der Schulstraße, ist ein nahkauf Supermarkt verortet. Auch hier wird das Angebot durch einen Bäcker ergänzt. Im restlichen Gebiet der Ortsmitte befinden sich aufgrund der eher kleinteiligen Strukturen keine filialisierten Systemanbieter aus dem Lebensmittelbereich, sondern mehrere kleine Einzelhandelsbetriebe. Dazu zählen ein Metzger, eine Bäckerei sowie ein Biomarkt. Das Einzelhandelsangebot in der Ortsmitte von Obing umfasst neben den genannten Lebensmittelanbietern weitere Geschäfte des Nahversorgungsbedarfs, wie den Edeka Karavil Drogeriemarkt und eine Apotheke, ergänzt um einige Geschäfte mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfs (u.a. Geschenkartikel, Elektronikartikel). Ein systemgleicher Wettbewerber, d.h. ein weiterer Lebensmitteldiscounter, ist in der Ortsmitte nicht vorhanden. Verstärkt wird die Funktion der Ortsmitte als Versorgungsstandort durch eine Reihe an Dienstleistern sowie Verwaltungseinrichtungen der Gemeinde. Insgesamt stellt die Ortsmitte einen funktionsfähigen und lebendigen Handels- und Versorgungsraum dar. Die drei Lebensmittelanbieter Norma, Edeka und nahkauf versorgen sowohl die Bewohner Obings als auch des näheren Umlands. Aufgrund der unterschiedlichen Betriebstypen, Verkaufsflächengrößen und Lagen innerhalb der Gemeinde, ergänzen sich die Anbieter in ihrem Angebot und sprechen z.T.

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unterschiedliche Zielgruppen an. Dennoch befinden sich die Lebensmittelmärkte in einer Wettbewerbs-/ Konkurrenzsituation zueinenander, so dass eine Modernisierung des Norma Marktes Auswirkungen auf die beiden Konkurrenten hat. Im Bereich Lebensmittel wird in der Ortsmitte nach gutachterlicher Schätzung auf einer Fläche von ca. 1.990 m² ein Umsatz von ca. 8,2 - 8,3 Mio. € p.a. erwirtschaftet.

Abbildung 5: Systemanbieter in der Obinger Ortsmitte

Foto: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

4.1.2 Sonstige Einzelhandelslagen Standorte im restlichen Gemeindegebiet Obings, die sich nicht in der Ortsmitte befinden, werden zur Kategorie der sonstigen Einzelhandelslagen zusammengefasst. Die Lebensmittelanbieter an diesen Standorten übernehmen auch eine nahversorgungsrelevante Versorgung, sind aber vorrangig auf motorisierte Kundengruppen ausgerichtet. Zu dieser Standortkategorie zählen neben dem zur Erweiterung vorgesehenen Norma Markt zwei Getränkemärkte. Dabei handelt es sich um den FRUGA Getränkemarkt gegenüber dem Norma- Standort im Gewerbegebiet sowie Getränke Winkler am westlichen Ortsrand an der Wasserburger Straße. An der Bundesstraße B 304 in östlicher Richtung befindet sich zusätzlich eine Tankstelle mit kleinem Backshop. Außerhalb des Kernorts gibt es leidglich in Frabertsham ein Lebensmittelangebot in Form eines kleinen Dorfladens. Diese Wettbewerber stellen aufgrund ihres nur eingeschränkten Warenangebots lediglich eine Ergänzung zum Angebot in der Ortsmitte dar und sind daher in der gesamtörtlichen Betrachtung der Ortsmitte in Ihrer Bedeutung nachgeordnet. In Summe werden an den sonstigen Einzelhandelsstandorten auf einer Fläche von ca. 380 m² im Bereich Lebensmittel Umsätze in Höhe von ca. 0,7 – 0,8 Mio. € jährlich erzielt. Hierbei ist der im vorliegenden Gutachten untersuchte Norma Markt mit seiner derzeitigen Verkaufsfläche von 956 m² nicht mit eingerechnet.

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Abbildung 6: Anbieter außerhalb der Ortsmitte in Obing

Foto: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

4.2 Umland von Obing

Der erweiterte Norma Lebensmitteldiscounter wird neben den oben genannten Anbietern in Obing selbst voraussichtlich auch mit unterschiedlichen Betrieben im Umland konkurrieren. Die wesentlichen Angebotsstrukturen werden im Folgenden aufgeführt. Aufgrund der hohen Sortimentsüberschneidungen werden bei der Betrachtung der Wettbewerbssituation im Umland vor allem Lebensmitteldiscounter und Supermärkte berücksichtigt. Getränkemärkte werden mit aufgenommen, sofern sich am selben Standort auch ein Lebensmitteldiscounter oder Supermarkt befindet und von Kopplungseffekten ausgegangen werden kann. In den Innenstädten und Ortsmitten dagegen werden alle Anbieter mit Lebensmitteln im Hauptsortiment aufgenommen. Aus Datenschutzgründen werden Umsätze in den einzelnen Lagen erst ab drei Betrieben ausgewiesen, um keine Rückschlüsse auf einzelbetriebliche Umsätze zu ermöglichen.

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Abbildung 7: Lebensmittelanbieter im restlichen Untersuchungsgebiet (Systemanbieter)

Kartengrundlage: © OpenStreetMap 2019; Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

4.2.1 Schnaitsee Die Gemeinde Schnaitsee liegt rd. 10 km von Obing entfernt. Die Anbindung der beiden Gemeinden erfolgt hauptsächlich über Staatsstraßen, lediglich der Abschnitt Frabertsham-Obing ist als Bundesstraße B 304 etwas besser ausgebaut. Ortsmitte Die Ortsmitte von Schnaitsee erstreckt sich primär westlich und östlich der Kirche entlang der Hauptstraße (Trostberger Straße). Am östlichen Rand der Ortsmitte befindet sich mit einem Edeka Scherer Supermarkt der wesentliche Nahversorger der Gemeinde. Ergänzend ist ein Bäcker im Vorkassenbereich angesiedelt. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der Hauptverkehrsachse, des breiten Sortiments und seinem Alleinstellungsmerkmal als einziger strukturprägender Lebensmittelmarkt in der Gemeinde besitzt der Edeka eine gute Wettbewerbsfähigkeit. Abseits des Einzelhandels verfügt die Ortsmitte von Schnaitsee noch über Anbieter aus den Bereichen Gastronomie und Dienstleistung, die zusammen mit öffentlichen Einrichtungen die Ortsmitte maßgeblich charakterisieren. Außerhalb der Ortsmitte befinden sich in Schnaitsee keine weiteren strukturprägenden Lebensmittelmärkte.

4.2.2 Kienberg Ca. 7 km nordöstlich von Obing liegt die Gemeinde Kienberg, welche gemeinsam mit Obing und die Verwaltungsgemeinschaft Obing bildet. Der Verwaltungssitz ist von Kienberg vor allem über Staatstraßen zu erreichen.

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Ortsmitte Die funktionale Ortsmitte kann in Kienberg ringförmig um die Kirche abgegrenzt werden. In diesem Umgriff befindet sich mit dem nah & gut Rothbucher lediglich ein kleines Selbstbedienungsgeschäft, welches nur über ein sehr eingeschränktes Lebensmittelangebot verfügt. Aufgrund seiner sehr kleinen Verkaufsflächendimensionierung nimmt der Markt nur eine sehr nachgeordnete Rolle als Wettbewerbsstandort zum Planvorhaben wahr. In Kienberg sind im übrigen Gemeindegebiet keine weiteren Wettbewerber vorhanden. Aufgrund der Zugehörigkeit zur selben Verwaltungsgemeinschaft und der Nähe ist von Austauschbeziehungen zwischen Kienberg und Obing auszugehen, die zu einem gewissen Ausmaß auch das Einkaufsverhalten einbeziehen.

4.2.3 Trostberg Trostberg, knapp 14 km nordöstlich von Obing gelegen, ist die Stadt im Untersuchungsgebiet mit dem umfangreichsten Einzelhandelsbesatz. Sie umfasst in ihrem Nahversorgungsangebot als einzige Kommune auch Lebensmitteldiscounter. Entsprechend ist davon auszugehen, sich die Bewohner im Untersuchungsraum zumindest anteilig in Trostberg versorgen. Über die Bundesstraßen B 304 bzw. B 299 ist das Mittelzentrum von Obing aus gut erreichbar. Innenstadt Die Innenstadt von Trostberg erstreckt sich beiderseits des Flusses Alz. Dabei ist westlich der Alz die Altstadt mit eher kleinteiligem Einzelhandels- sowie Gastronomieangebot und verwinkelter Straßenführung verortet, während östlich des Flusses neuere Büros, Praxen sowie verkaufsflächenstärkere Einzelhändler mit z.T. größeren Verkaufsflächen vorzufinden sind. Aufgrund der geringeren Sortimentsüberschneidungen mit den hier vorhandenen Lebensmitteleinzelhändlern (Bio-Supermarkt, Getränkemarkt, Lebensmittelhandwerk), sind Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben nur sehr geringem Maße zu erwarten. Einkaufszentrum Trostberg Im Südwesten der Stadt befindet sich im Stadtteil Mögling das sogenannte Einkaufszentrum Trostberg. Hier befinden sich direkt an der Bundesstraße B 299 in einem Gebäudekomplex ein moderner Edeka Scherer Supermarkt mit vorgelagertem Bäcker, ein Aldi Lebensmitteldiscounter sowie zwei Bekleidungsfilialisten und ein Euro-Shop. Ebenfalls zum Einkaufszentrum gehörend, aber oberhalb des Hauptgebäudekomplexes gelegen, befindet sich noch ein Norma Lebensmitteldiscounter. Der Markt verfügt über einen separaten Eingang und ist damit etwas abseits der anderen Geschäfte gelegen. Für die angrenzenden Wohngebiete übernimmt das Einkaufszentrum die Funktion eines fußläufig erreichbaren Nahversorgungszentrums, aufgrund der Lage an der Hauptverkehrsachse verfügt der Standort auch über eine gute Pkw-Erreichbarkeit für Kunden. Eine ausreichende Zahl an Stellplätzen ist direkt am Objekt vorhanden, der Norma-Markt verfügt über zusätzliche Stellplätze. Nach gutachterlicher Schätzung erzielen die Lebensmittelanbieter im Einkaufszentrum Trostberg auf einer Verkaufsfläche von ca. 3.400 m² pro Jahr einen Gesamtumsatz von ca. 16,3 – 16,4 Mio. € im Lebensmittelbereich. Sonstige Lagen Zusätzlich zum Einkaufszentrum sind in Trostberg noch einige weitere strukturprägende Lebensmittelanbieter lokalisiert. Vornehmlich handelt es sich hierbei um Lebensmitteldiscounter. Wenige Tage vor dem Zeitpunkt der Erhebung (November 2019) hat an der Hauptverkehrsachse Traunsteiner Straße ein Lidl Markt eröffnet.9 Neben dem modernen Discounter befindet sich ein neuer

9 Es handelt sich hierbei um den ehemaligen Standort von Rewe, der im Sommer 2019 geschlossen wurde.

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Anderl Getränkemarkt am Standort. Stellplätze sind für beide Betriebe vorhanden und waren bei der Besichtigung auch größtenteils belegt. Aufgrund des gleichen Betriebstyps und der verkehrsgünstigen Lage westlich der Innenstadt, sind vor allem vom Lidl Markt Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben zu erwarten. Unweit südwestlich ist an der anderen Seite der Wasserburger Straße, ist ein moderner Edeka Scherer Supermarkt inklusive Bäcker in der Vorkassenzone sowie ergänzendem Getränkemarkt lokalisiert. Aufgrund der Lage an der Bundesstraße B 299 ist für Pkw-Kunden eine gute Erreichbarkeit gewährleistet. Zudem übernimmt der Lebensmittelanbieter für das angrenzende Wohngebiet eine wichtige Rolle als Nahversorger. Parkplätze sind in ausreichender Zahl vorhanden. Östlich der Bahnlinie befindet sich der Alten Pallinger Straße ein Penny Lebensmitteldiscounter mit einem TOP-Getränkemarkt. Der Standort stellt vor allem für die Wohngebiete beiderseits der Pallinger Straße einen wichtigen Nahversorgungsstandort dar. An der Staatsstraße nach Nordwesten ist zwischen den Ortsteilen Wimm und Deinting noch ein Netto Lebensmitteldiscounter mit Bäcker im Vorkassenbereich angesiedelt. Die direkte Umgebung des Standorts ist überwiegend gewerblich geprägt, sodass eher von einer Ausrichtung auf motorisierte Kundengruppen ausgegangen werden kann. Aufgrund der Entfernungen zum Vorhabenstandort bzw. der Lage abseits der Verbindungsachse B 299 sind bei diesen beiden Lebensmitteldiscountern eher geringe Wettbewerbsbeziehungen zum Norma Markt in Obing zu erwarten. Ergänzend zu den genannten Anbietern sind in Trostberg noch zwei kleine nah & gut Lebensmittelgeschäfte vorhanden. Aufgrund der sehr geringen Verkaufsflächenausstattung und ihrer Funktion als Nachbarschaftsladen, ist hier nicht von Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben auszugehen. Zusammengenommen beläuft sich die Verkaufsfläche der genannten Betriebe in den sonstigen Lagen auf ca. 5.130 m², der Gesamtumsatz im Lebensmittelbereich liegt nach gutachterlicher Schätzung bei ca. 18,3-18,4 Mio. €.

4.2.4 Altenmarkt In ca. 11 km Entfernung befindet sich in östlicher Richtung von Obing die Gemeinde Altenmarkt an der Alz. Über die Bundesstraße B 304 ist diese von Obing aus gut erreichbar. Ortsmitte Altenmarkt verfügt in der Ortsmitte vornehmlich über kleinteiligen Einzelhandel. Relevante Wettbewerber für den Norma Lebensmitteldiscounter sind hier nicht vorhanden. Sonstige Lagen Südlich des Bahnhofs ist direkt an der Bundesstraße B 304 mit einem Edeka Supermarkt der einzige strukturprägende Lebensmittelanbieter lokalisiert, welcher die wesentliche Versorgung der Gemeinde übernimmt. Discountangebote, die in unmittelbarem Wettbewerb zum Vorhaben stünden, gibt es in der Gemeinde nicht. Der Edeka Böhr Supermarkt ist aufgrund seiner Lage sowohl von den Bewohnern vor Ort als auch von den umliegenden Gemeinden gut erreichbar und übernimmt entsprechend eine wichtige Versorgungsfunktion.

4.2.5 Seeon-Seebruck Die Gemeinde Seeon-Seebruck ist in rund 7 km (Seeon) bzw. 10 km (Seebruck) Entfernung in südöstlicher Richtung gelegen. Die Anbindung an Obing erfolgt ausschließlich über Staatsstraßen. Ortsmitte Die Ortsmitten der beiden Ortsteile Seeon und Seebruck sind vornehmlich geprägt durch Betriebe aus dem Beherbergungs- und Dienstleistungssektor sowie gastronomische Einrichtungen und verfügen über keine wesentlichen Wettbewerber zum Planvorhaben.

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Sonstige Lagen Die einzigen wettbewerbsrelevanten Systemanbieter befinden sich in der Gemeinde an den jeweiligen Siedlungsrändern der Ortsteile Seeon und Seebruck. Im nördlicher gelegenen Seeon handelt es sich dabei um einen kleinen Edeka Summerer, der an der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Hauptverkehrsachse liegt. Aufgrund seiner kleinen Verkaufsfläche hat der Betrieb jedoch nur nachgeordnete Relevanz als Wettbewerber. Im südlichen Seebruck ist im kleinen Gewerbegebiet an der Pullacher Straße ein Edeka Pfeilstätter mit Bäcker im Vorkassenbereich vorhanden. Der Standort ist vornehmlich auf motorisierte Kundengruppen ausgerichtet und übernimmt aufgrund der Lage am Chiemsee v.a. im Sommer auch eine wesentliche Versorgungsfunktion für Besucher. Die genannten Betriebe vereinen eine Verkaufsfläche von ca. 1.225 m² auf sich, auf welcher nach gutachterlicher Schätzung im Lebensmittelsortiment ein Umsatz von ca. 4,3-4,4 Mio. € erwirtschaftet wird.

4.2.6 Amerang In ca. 9 km Entfernung in westlicher Richtung befindet sich die Gemeinde Amerang. Sie ist mit Obing über eine Staatsstraße verbunden. Ortsmitte Die Ortsmitte von Amerang ist größtenteils von kleinteiligen Angebotsstrukturen gekennzeichnet und konzentriert sich im Lebensmittelsortiment vor allem auf Anbieter im Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger) sowie einen kleinen nah & gut Gröger Markt. Gastronomische Einrichtungen und Dienstleister ergänzen den Nutzungsmix und sorgen für eine attraktive und lebendige Ortsmitte. Von Wettbewerbsbeziehungen der Planvorhabens zur Ortsmitte ist aufgrund des sehr geringen Lebensmittelangebots nur in äußerst geringem Umfang auszugehen. Sonstige Lagen Am südlichen Siedlungsrand ist direkt an der Hauptverkehrsachse der Edeka Helma mit Bäcker im Vorkassenbereich angesiedelt. Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit vor allem aus südlicher Richtung sowie der direkt an ein Wohngebiet angrenzenden Lage, übernimmt der Supermarkt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Anwohner sowie das nähere Umland von Amerang. Durch die gute Erreichbarkeit aus Süden und der unterschiedlichen Zielgruppenausrichtung des Edeka Marktes und des Planvorhabens, ist nur von geringen Wettbewerbsbeziehungen zwischen den beiden Märkten auszugehen.

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Abbildung 8: Wettbewerbsrelevante Lebensmittelanbieter im überörtlichen Untersuchungsgebiet (v.l.n.r.: Edeka in Schnaitsee, Lidl in Trostberg, Edeka in Amerang, 2. Reihe: Einkaufszentrum Trostberg)

Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

4.2.7 Standorte im weiteren Umland Standorte im weiteren Umland (v.a. andere Filialen der Fa. Norma) nehmen aufgrund der großen Distanz nur geringe Wettbewerbsfunktionen ein. Kunden, die aus dem weiteren Umland das Planvorhaben aufsuchen, werden in Form von Streukundeneffekten berücksichtigt.

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5 Prüfung versorgungsstruktureller und städtebaulicher Auswirkungen des Vorhabens

5.1 Vorbemerkungen

Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen geht die cima von einem „worst-case“-Ansatz aus. Dieser legt – unter Berücksichtigung der marktanalytischen Bedingungen (Wettbewerbssituation im Umfeld, Standortlage etc.) – den theoretisch maximal zu erwartenden Umsatz zugrunde, der aus Gutachtersicht am Vorhabenstandort von dem Planvorhaben generiert werden könnte. Auf dieser Grundlage sind die theoretisch maximal zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf die Einzelhandelsstrukturen in Obing sowie im Umland zu simulieren. Der Fokus bei dieser Prüfung liegt auf einer möglichen Schädigung der wohnortnahen Versorgungsstrukturen sowie der Innenstädte bzw. Ortsmitten. Städtebaulich schädliche Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit und Entwicklung des zentralen Versorgungskerns der Standortgemeinde oder anderer Orte im Untersuchungsgebiet sind in der Regel dann anzunehmen, wenn in Folge der Realisierung des Planvorhabens ein Umsatzverlust bei Sortimenten des Innenstadt- oder Nahversorgungsbedarfs von mehr als 10 % zu vermuten ist.10 Zu beachten ist, dass nicht jede Umverteilung eine unzumutbare Auswirkung darstellt, denn die Reduzierung von Umsätzen in bestehenden Wettbewerbslagen allein ist bauplanungsrechtlich irrelevant. Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die so genannte „städtebauliche Effekte“ nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung etc.). Die cima, wie auch viele andere Experten, hält die alleinige Orientierung an einem Grenzwert grundsätzlich für problematisch und plädiert für eine ganzheitliche Sichtweise, bei der in Gutachten außer dem prognostizierten Kaufkraftabfluss auch andere Kriterien für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens herangezogen werden. In Anlehnung an ein Urteil des OVG Münster geht die cima davon aus, dass Umsatzverlagerungen zwischen 7 % und 12 % abwägungsrelevant sind und in einer Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung anderer Kriterien (z.B. Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereich, Leistungsfähigkeit der Betriebe) abgewogen werden müssen11. Die cima sieht jegliche quantitative Bewertung nur im Zusammenhang mit einer qualitativen Einschätzung der städtebaulichen Situation als sinnvoll an. Daher wurden die im Wettbewerb zum Vorhaben stehenden Standorte und zentrale Versorgungsbereiche untersucht. Zu den dort angewandten Bewertungskriterien gehören insbesondere die Fragen, ob es sich bei den zu untersuchenden zentralen Versorgungsbereichen um vorgeschädigte oder stabile Bereiche handelt und das Vorhaben die Funktionsfähigkeit der Zentren beeinträchtigen kann. Die im nachfolgenden Kapitel dargestellten Umsatzverlagerungswerte stellen immer Maximalwerte im Sinne eines „worst-case“ dar, der spezifische Unternehmerreaktionen der Wettbewerber (z.B. Änderung der Positionierung, Sortimentsanpassungen, Modernisierungen, Marketing, etc.) im Sinne eines verhaltenstheoretischen Ansatzes nicht berücksichtigt. Für die Entscheidung einer Betriebsaufgabe,

10 Im Rahmen der Bauleitplanung wird bei dieser Größenordnung von einem abwägungsrelevanten Tatbestand gesprochen. Die entstehenden Umsatzverlagerungseffekte sind in der Abwägung eines Projektvorhabens zu würdigen. Siehe hierzu auch die umfängliche Kommentierung zum „Preußen-Park-Urteil“ des OVG Münster vom 7.12.2000. 11 Vgl. OVG NRW Az. 7a D 60/99.DE vom 7.12.2000, S. 53ff.

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-verlagerung oder Änderung wesentlicher Betriebsmerkmale spielen vom untersuchten Vorhaben unabhängige, interne wie externe Faktoren eine zusätzliche Rolle (z.B. Standortfaktoren, Unternehmensnachfolge, Standortpolitik, etc.).

5.2 Annahmen zur quantitativen Wirkungsanalyse

Es ist davon auszugehen, dass als Folge der Erweiterung des Norma Marktes im Lohenfeld in Obing Umsatzumverteilungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu erwarten sind. Diese sind im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung zu ermitteln und zu bewerten. Für die Wirkungsanalyse von Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben ist in einem „worst-case“-Szenario mit dem maximal möglichen Umsatz zu rechnen. So sind im Rahmen des Gutachtens Überprüfungen hinsichtlich der maximal zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf die wohnortnahe Versorgung im Untersuchungsraum anzustellen (Fokus: Ortsmitten, Nahversorgungsstrukturen). Zur Ermittlung des Umsatzes durch die geplante Flächenerweiterung wurde eine Flächenproduktivität zugrunde gelegt, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation und Kaufkraft im Untersuchungsraum orientiert sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Umsätze des geplanten Betreibers und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt wurde. Die Flächenproduktivität ist so angelegt, dass ein moderner und leistungsfähiger Lebensmittelmarkt wirtschaftlich betrieben werden kann. Gemäß Hahn Retail Real Estate Report 2019/2020 liegt die durchschnittliche Flächenleistung eines Norma Marktes bei einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von ca. 729 m² bei rd. 3.530 €/m².12 Die spezifischen Standortrahmenbedingungen stellen sich aus gutachterlicher Sicht insgesamt als positiv dar: Obing konnte in den letzten Jahren ein Bevölkerungswachstum verzeichnen, welches sich gemäß Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik in abgeschwächtem Maße auch in den nächsten Jahren fortsetzen und entsprechend auch einen Anstieg des Kaufkraftpotentials mit sich bringen wird. Zudem ist das Umland von Obing ländlich geprägt und strukturprägende Nahversorgungsbetriebe sind weit gestreut. Die Nahversorgung zahlreicher kleiner Umlandgemeinden konzentriert sich daher auf eine eher geringe Anzahl an Standorten, u.a. Obing. Durch die Lage am Siedlungsrand ist der Norma Markt von motorisierten Kundengruppen aus dem Umland auch gut zu erreichen. Außer in Trostberg sind im näheren Umlande keine weiteren Discounter angesiedelt, was die Marktposition der Norma-Filiale in Obing zusätzlich stärkt. Innerhalb der Gemeinde befindet sich der Standort des Planvorhabens in fußläufiger Entfernung vom angrenzenden Wohngebiet und übernimmt hier vor allem auch die wichtige Funktion eines etablierten Nahversorgers. Aufgrund der positiven Standortbedingungen wird für den Norma Markt in Obing von einer überdurchschnittlichen Flächenproduktivität von 3.750 €/m² ausgegangen. Demzufolge beläuft sich der aktuelle Umsatz bei einer Verkaufsfläche von 956 m² rechnerisch auf ca. 3,6 Mio. € p.a. und wird sich nach der geplanten Verkaufsflächenerweiterung auf rd. 1.270 m² auf rd. 4,8 Mio. € p.a. erhöhen. Der Umsatzanteil im Lebensmittelbereich liegt bei Lebensmitteldiscountern i.d.R. bei rd. 80 %. Ein Anteil von ca. 20 % des Umsatzes entfällt hingegen auf typische Randsortimente und Aktionswaren wie u.a. Drogeriewaren, Zooartikel, Zeitschriften sowie in geringem Umfang u.a. Bekleidung, Elektronik, Haushaltswaren. Somit erzielt der Norma Markt einen Umsatz im Lebensmittelbereich i.H.v. rd. 3,8 Mio. € p.a., während ca. 1,0 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich (Randsortimente) entfallen.

12 Vgl. Hahn Retail Real Estate Reports 2019/20

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Tabelle 1: Umsatzstruktur des Vorhabens Umsatz Norma mit Umsatz Norma mit Umsatzzuwachs 956 ² VK 1.270 m² VK in Mio. € p.a. in Mio. € p.a. in Mio. € p.a.

Lebensmitteldiscounter Lebensmittel 2,9 3,8 0,9 Randsortimente / Aktionswaren* 0,7 1,0 0,3

GESAMT 3,6 4,8 1,2 *z.B. Drogeriewaren, Zeitschriften, Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Zooartikel, Schnittblumen sowie wechselnde Aktionswaren auf gesonderten Flächen innerhalb des Verkaufsraums Berechnung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2019; Rundungsdifferenzen möglich

Die Umsatzsteigerung aufgrund der Erweiterung beläuft sich auf insgesamt ca. 1,2 Mio. €. Sie teilt sich in das Hauptsortiment Lebensmittel mit ca. 0,9 Mio. € sowie die discountertypischen Randsortimente und Aktionswaren mit ca. 0,3 Mio. € auf. Die Umverteilungseffekte durch den Zusatzumsatz in den Randsortimenten sind bei rd. 0,3 Mio. € über zahlreiche Sortimente hinweg als minimal einzustufen und verteilen sich zudem auf eine Vielzahl von Betrieben. Nennenswerte Umsatzverluste, aus denen negative städtebauliche Auswirkungen resultieren, sind bei den bestehenden Anbietern durch die Randsortimente nicht zu erwarten. Für das Projektvorhaben ist also zu prüfen, ob durch den zusätzlichen Umsatz des Lebensmitteldiscounters im Lebensmittelbereich am Standort Lohenfeld negative Auswirkungen auf die Versorgungsqualität und die städtebauliche Entwicklung der Ortsmitte sowie sonstiger Nahversorgungslagen in Obing oder im Umland zu erwarten sind.

5.3 Umsatzumverteilung und Wirkungsanalyse

Die Umsatzverluste, die sich gemäß Berechnungen der cima bei Realisierung des Vorhabens an den einzelnen Standorten im Untersuchungsraum ergeben würden, sind stark an dem im Untersuchungsgebiet vorhandenen Wettbewerb orientiert. Von welchen Standorten der Umsatz des Planvorhabens abgezogen wird und wie sich die Umsatzumverteilungsquoten rechnerisch im Untersuchungsraum genau darstellen, ist in Tabelle 2 aufgeführt.

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Tabelle 2: Umsatzumverteilungseffekte im Lebensmittelbereich Bestandsumsatz Umsatzumverteilung Umsatzumverteilung Standort / Zentrum in Mio. € pro Jahr in Mio. € pro Jahr anteilig

Obing Ortsmitte 8,2 – 8,3 0,3 – 0,4 4 – 5 % Sonstige Lagen 0,7 – 0,8 < 0,1 n.n.

Schnaitsee Ortsmitte 3,2 – 3,3 < 0,1 n.n.

Kienberg Ortsmitte 0,1 – 0,2 << 0,1 n.n.

Trostberg Innenstadt 2,0 – 2,1 << 0,1 n.n. Einkaufszentrum Trostberg 16,3 – 16,4 0,1 – 0,2 1 – 2 % Sonstige Lagen 18,3 – 18,4 < 0,1 n.n Altenmarkt Ortsmitte - - - Sonstige Lagen 3,9 – 4,0 < 0,1 n.n. Seeon-Seebruck Ortsmitte - - - Sonstige Lagen 4,3 – 4,4 < 0,1 n.n.

Amerang Ortsmitte 2,0 – 2,1 << 0,1 n.n. Sonstige Lagen 2,6 – 2,7 < 0,1 n.n.

Außerhalb / Streuumsätze < 0,1 n.n. GESAMT 0,9 n.n. = nicht nachweisbar; Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH, 2019

Im Ergebnis der Modellrechnung zu den ausgelösten Umsatzumverteilungseffekten lassen sich folgende versorgungsstrukturelle sowie städtebauliche Auswirkungen durch das geplante Vorhaben ableiten: ▪ Insgesamt werden durch das Modernisierungs- und Erweiterungsvorhaben ca. 0,9 Mio. € im Lebensmittelbereich umverteilt. Das Vorhaben wurde im Sinne einer worst-case-Betrachtung bewertet, entsprechend stellen die prozentual dargestellten Umverteilungseffekte die maximal mögliche Umverteilung dar. ▪ Die Umsatzumverteilungen finden zum überwiegenden Teil in der Gemeinde Obing selbst statt. Dies betrifft vor allem die Ortsmitte, da hier in räumlicher Nähe die wesentlichen Wettbewerber Edeka und nahkauf angesiedelt sind. Die kleinteiligen Betriebe in der restlichen Ortsmitte (v.a. Lebensmittelhandwerk) sehen sich nach gutachterlicher Einschätzung nur mit sehr geringen Umverteilungseffekten konfrontiert. Insgesamt sind gegenüber den Anbietern in der Ortsmitte Umverteilungen in Höhe von 0,3 – 0,4 Mio. € zu erwarten, was ca. 4-5 % des Umsatzes entspricht. Die Obinger Ortsmitte stellt sich insgesamt als stabiler und gut besuchter Versorgungsstandort dar. Die Wettberber verfügen zudem über eine gute Marktposition, sodass bei einer moderaten Umverteilungsquote städtebauliche Auswirkungen oder eine Beeinträchtigung der Versorgungsstruktur nicht zu erwarten sind. Bei den Anbietern in den sonstigen Lagen, u.a. FRUGA Getränkemarkt und Getränke Winkler, belaufen sich aufgrund der eingeschränkten Überschneidung der Angebotsstrukturen die

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Umsatzumverteilungen auf weniger als 0,1 Mio. €, die sich auf einzelbetrieblicher Ebene daher unter der Grenze der Nachweisbarkeit bewegen. Auch in den sonstigen Lagen Obings wird es nach der Realisierung des Planvorhabens nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen bzw. zu einer Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen kommen. ▪ Auf alle weiteren Kommunen im Untersuchungsgebiet (Schnaitsee, Kienberg, Trostberg, Altenmarkt Seeon-Seebruck, Amerang sowie die Standorte im weiteren Umland von Obing) hat das geplante Vorhaben nach gutachterlicher Einschätzung nur geringe Auswirkungen. Aufgrund der z.T. großen Entfernung und der unterschiedlichen Betreiberstrukturen sind nur geringe wettbewerbliche Wirkungen gegenüber diesen Anbietern zu erwarten. Die Umverteilungseffekte liegen nahezu ausschließlich auf einem sehr geringen Niveau (< 0,1 Mio. €) und somit unterhalb der Grenze der Nachweisbarkeit. Lediglich beim Einkaufszentrum Trostberg ist aufgrund der direkten Discounter-Konkurrenten Norma und Aldi eine leicht höhere Umsatzumverteilung von 0,1 - 0,2 Mio. € zu erwarten, was jedoch lediglich 1 – 2 % der gesamten Umsatzerwartung aller Lebensmittelbetriebe am Standort entspricht. Demzufolge ist auch an diesen, für die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung wichtigen Standorten, nicht mit negativen städtebaulichen Effekten zu rechnen. ▪ Ein Anteil i.H.v. ca. 5 % des am Standort generierten Umsatzes (< 0,1 €) wird außerdem zulasten von Anbietern außerhalb des Untersuchungsraums erzielt (sog. Streukundeneffekte). Dieser Anteil der Streueffekte ist v.a. auf Pendler in der Region sowie die touristische Intensität des Makrostandorts zurückzuführen, die aufgrund der einschränkend wirkenden Faktoren des Mikrostandorts (z.T. fehlende Fernwirkung, Lage außerhalb der Ortsmitte, keine direkte Lage am Hauptverkehrsträger) leicht abgeschwächt wird. Die Umlenkungen liegen einzelbetrieblich unterhalb der Grenze der Nachweisbarkeit. Somit werden auch außerhalb des Untersuchungsraums keine versorgungsstrukturellen oder städtebaulichen Auswirkungen ausgelöst. Vor dem Hintergrund der geringen Umsatzumverteilungseffekte im Untersuchungsraum und darüber hinaus können negative versorgungsstrukturelle sowie städtebauliche Auswirkungen in der Ortsmitte sowie auf die wohnortnahe Versorgung in Obing sowie dem Umland ausgeschlossen werden.

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6 Zusammenfassung und abschließende Bewertung

In der Gemeinde Obing ist die Erweiterung des bestehenden Norma Marktes am Standort Lohenfeld 14 vorgesehen. Die Verkaufsfläche soll gemäß den Planungen um ca. 314 m² von derzeit 956 m² auf künftig ca. 1.270 m² erweitert werden. Da für den Vorhabenstandort ein Bebauungsplan („Amperwerke“) vorliegt, der die Fläche als Gewerbegebiet ausweist, fällt das Vorhaben in den Regelungsbereich §11 Abs. 3 BauNVO. Gemäß diesem dürfen durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche bzw. die Ortsmitte der Standortgemeinde oder anderer Gemeinden zu erwarten sein. Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung wurde folglich überprüft, ob durch das Erweiterungsvorhaben negative versorgungsstrukturelle und städtebaulichen Auswirkungen auf die Ortsmitte und die Nahversorgungsstrukturen in Obing oder im Umland hervorgerufen werden. Neben den Auswirkungen in der Gemeinde selbst wurden auch mögliche Auswirkungen in umliegenden, für die Untersuchung relevanten Kommunen (u.a. Schnaitsee, Trostberg, Altenmarkt, Seeon-Seebruck, Amerang) geprüft. Die berechneten Umsatzumverteilungseffekte basierten auf einem „worst-case“-Szenario mit einer aus gutachterlicher Sicht maximal am Standort möglichen Umsatzprognose. Die Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit hat ergeben, dass von der geplanten Erweiterung keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen (v.a. Ortsmitte und wohnortnahe Versorgung) in der Gemeinde Obing oder dem Umfeld ausgehen. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen gegenüber der Ortsmitte von Obing auf einem Niveau von max. 4 – 5 %. Diese Auswirkungen betreffen vorrangig Angebotsstrukturen mit einer hohen Leistungsfähigkeit in einer stabilen und gut frequentierten Ortsmitte und führen demnach zu keinen erwartbaren negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen i.S.v. Betriebsschließungen. In Bezug auf die Angebotsstrukturen der restlichen Standorte sowie der umliegenden Gemeinden liegen die Umsatzumverteilungen auf einem deutlich geringeren Niveau und meist auch unterhalb der Grenze der Nachweisbarkeit, sodass das Planvorhaben auch hier keine negativen Auswirkungen auslösen wird. In der Gesamtschau ist die geplante Erweiterung des Norma Marktes auf rd. 1.270 m² Verkaufsfläche als städtebaulich verträglich zu bewerten. Insgesamt trägt das Vorhaben zu einer Standortsicherung und somit zur Angebotsvielfalt im Lebensmittelbereich in Obing bei und stärkt damit vor allem die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung vor Ort, aber auch den angrenzenden Kommunen.

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