Verbale Di Deliberazione Del Consiglio Comunale

Deliberazione di Consiglio Comunale

N. 42

Data 03/10/2016

Oggetto: DETERMINAZIONE VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI APPLICAZIONE IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU) A SEGUITO APPROVAZIONE VARIANTE GENERALE PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO.

VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE

L’anno il giorno tre del mese di Ottobre alle ore 21:00 nella sala delle adunanze consigliari si è riunito il Consiglio Comunale.

Previa l’osservanza di tutte le formalità prescritte dalla vigente Legge Comunale e Provinciale, sono stati convocati alla seduta i Consiglieri Comunali.

Al momento della discussione del presente argomento iscritto all’ordine del giorno, è presente il Sindaco, Sig. FILIPPO VERGANI e sono presenti i seguenti Consiglieri comunali:

N Componenti Presente N Componenti Presente 1 MATTEO FIGINI S 9 LAURA CALDAN S 2 PAOLO BONAFE’ S 10 ANDREA GASLINI S 3 DANIELA SCANTAMBURLO S 11 PASQUALE LAMANNA S 4 JACOPO BENI S 12 STEFANO ZINI N 5 ROBERTA CERMENATI S 13 SARA FRANZONI N 6 GIULIA VERNANI S 14 FERNANDO BORSANI N 7 ILEANA GHIOTTO S 15 STEFANO GUAGNETTI S 8 NUNZIO DI BARI S 16 SILVIA TESTON S

Ne risultano presenti n. 14 e assenti n. 3

Assessori presenti: N° Componenti Presente 1 FABRIZIO FIGINI S 2 MATTEO FIGINI S 3 CRISTINA RITA TAU S 4 SONIA BOCCAFOGLIA S 5 ANDREA DE SIMONE S

Assiste il Segretario Generale Dott. GIUSEPPE LOCANDRO

Essendo legale il numero degli intervenuti il Sig. PAOLO BONAFE’ assume la presidenza e dichiara aperta la seduta per la trattazione dell’oggetto sopra indicato.

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Oggetto: DETERMINAZIONE VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI APPLICAZIONE IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU) A SEGUITO APPROVAZIONE VARIANTE GENERALE PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO.

Premesso che con deliberazione di C.C. n. 1 del 21.01.2016 è stata approvata la variante generale al Piano di Governo del Territorio (PGT) e con deliberazione di G.C. n. 40 del 11.04.2016 è stata approvata la stesura definitiva degli elaborati a seguito accoglimento delle osservazioni presentate; che la variante generale al Piano di Governo del Territorio (PGT), approvata con deliberazione di C.C. n. 1 del 21.01.2016 ed efficace dal 20.04.2016, data di pubblicazione dell’avviso sul BURL n.16, ha riconsiderato il regime delle aree edificabili del territorio comunale;

Dato atto che l’Ordinanza n. 14676 del 18.07.2016 della Corte di Cassazione – Sezione VI- ha ribadito che l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicazione del criterio di determinazione della base imponibile, fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione di esso da parte della Regione e dell'adozione di strumenti urbanistici attuativi; che la giurisprudenza, in un quadro di riferimento segnato anche dalla pronuncia della Corte Costituzionale (Ordinanza del 27.02.2008 n. 41), che ha dichiarato inammissibile la questione di legittimità costituzionale della norma d'interpretazione autentica dell'art. 2, lett. b), del D.Lgs. 30.12.92 n. 504, rappresentata dall’art. 36, comma 2, del D.L. 04.07.2006 n. 223, convertito con modificazioni nella Legge 04.08.2006 n. 248, ha riconosciuto che un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione e dall’adozione di piani attuativi, con conseguente necessità di dichiarazione di corresponsione della relativa IMU/TASI; che in base ai disposti dell’art. art. 31, comma 20, della Legge 27.12.2002 n. 289 (Legge finanziaria 2003) è fatto obbligo ai comuni di comunicare ai proprietari il cambio di destinazione di un terreno qualora tale modifica attribuisca natura fabbricabile ad un terreno, senza obbligo di comunicazione del relativo valore che deve essere dichiarato dal contribuente; che la base imponibile delle aree fabbricabili, come indicato dall’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30.12.92 n. 504, è costituita dal valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno d’imposta, considerata la zona territoriale, l’ubicazione, l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso; che il PGT determina gli indici di edificabilità che possono trovare espressione sul lotto stesso o, in virtù della perequazione urbanistica come prevista dall’art 11 della L.R. 11.03.2005 n. 12 e s.m.i., essere generati da un lotto ed atterrare su un altro lotto per cui in sostanza anche alle aree destinate a servizi pubblici o d’interesse pubblico e generale (cd standards urbanistici) possono competere diritti edificatori trasferibili; che l’art 14 della L.R. 11.03.2005 n. 12 e s.m.i. dispone che i diritti edificatori attribuiti a titolo di compensazione sono commerciabili;

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Vista la relazione del 24.05.2016 di “Determinazione del valore medio di mercato delle aree con potenzialità edificatoria per applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU)” redatta a seguito dell’efficacia a partire dal 20.04.2016 della variante generale al PGT approvato con deliberazione di C.C. n. 1 del 21.01.2016;

Considerato che per le aree in corso di edificazione in virtù del previgente Piano Regolatore Generale (PRG): - per i piani attuativi in corso si intendono confermare le tariffe già approvate con deliberazione di G.C. n. 136/2004; - per il Piano Integrato di Intervento denominato P.I.I. Valera sono vigenti le specifiche tariffe determinate con deliberazione di G.C. n. 98/2006; che per i piani attuativi e per gli interventi autorizzati con provvedimento diretto (Permesso di Costruire o Denuncia d’Inizio Attività) ed in corso di realizzazione su aree edificate/edificabili in virtù del previgente PGT, per un criterio di continuità impositiva, si intendono confermare le tariffe già approvate con deliberazione di C.C. n. 7 del 30.04.2010;

Ritenuto pertanto di attribuire ai fini IMU/TASI alle aree edificabili in conseguenza dell’approvazione della variante generale al PGT e per effetto dell’applicazione delle misure di salvaguardia, i valori indicati nella relazione di “Determinazione del valore medio di mercato delle aree con potenzialità edificatoria per applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU)” redatta data 24.05.2016 ed allegata (All. 1) quale parte integrante al presente atto deliberativo;; alle aree edificabili in fase di realizzazione in virtù del previgente PRG e del PGT vigente fino al 19.04.2016 i valori indicati nella tabella allegata (All. 2) quale parte integrante al presente atto deliberativo;

Visti la deliberazione di C.C. n. 33 del 24.06.2016 con la quale vengono attribuite alla conferenza dei capigruppo tutte le funzioni delle commissioni consiliari permanenti; il verbale della conferenza dei capigruppo riunitasi in data 27.09.2016;

Visti il D.L. 30.12.2015 n. 210 (decreto milleproroghe) convertito con modificazioni nella Legge 25.02.2016 n. 21; l’art. 42 del D.Lgs. 18.08.2000 n. 267 e s.m.i.; i pareri di regolarità tecnica e di regolarità contabile resi rispettivamente dal Responsabile del Settore Lavori Pubblici e Pianificazione Territoriale e dal Responsabile del Settore Economico Finanziario ai sensi dell’art. 49, comma 1, del D.Lgs. 18.08.2000 n. 267 e s.m.i.; lo Statuto Comunale; il Regolamento comunale di contabilità.

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Sentiti gli interventi e le dichiarazioni di voto dei consiglieri comunali intervenuti, come da verbale trascritto agli atti.

Consiglieri comunali presenti n. 14

Voti favorevoli n. 12 Gruppi Consigliari: “Lega Nord”; “Forza Italia”; “Fratelli d’Italia A.N”.

Voti contrari n. 2 Gruppi Consigliari: “Movimento 5 stelle” (consiglieri S.Guagnetti e Silvia Teston)

Il Consiglio Comunale

D E L I B E R A

1) la premessa forma parte integrante e sostanziale del presente atto deliberativo; 2) di approvare, come specificato nella relazione di “Determinazione del valore medio di mercato delle aree con potenzialità edificatoria per applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU)” redatta il 24.05.2016 (All. 1) e nella tabella (All. 2) entrambe allegate al presente atto deliberativo, i valori ai fini IMU/TASI delle aree rese edificabili a seguito dell’approvazione delle variante generale al PGT avvenuta con deliberazione di C.C. n. 1 del 21.01.2016 ed efficace dal 20.04.2016, data di pubblicazione sul BURL n. 16; 3) di approvare, confermando i valori precedenti, i valori ai fini IMU/TASI indicati nella tabella allegata (All. 2) relativi alle aree edificabili in fase di realizzazione in virtù del previgente PRG e del PGT vigente fino al 19.04.2016; 4) di approvare, confermando i valori precedenti, i valori ai fini IMU/TASI indicati nella deliberazione di G.C. n. 98/2006 relativi alle aree edificabili delle aree inserite nel Piano Integrato di Intervento denominato P.I.I. Valera; 5) di disporre affinchè, ai sensi dell’art. 59, comma 1, lettera g), del D.Lgs. 15.12.97 n. 446, i valori delle aree a fini IMU/TASI indicati nella relazione di “Determinazione del valore medio di mercato delle aree con potenzialità edificatoria per applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU)” redatta il 24.05.2016 (All. 1) e nella tabella (All. 2) entrambe allegate al presente atto deliberativo e, per il Piano Integrato di Intervento denominato P.I.I. Valera, le specifiche tariffe determinate con deliberazione di G.C. n. 98/2006, siano considerate valori minimi ai fini delle verifiche d’ufficio; il Comune pertanto rinuncerà ad accertare maggiori valori se l’imposta versata dal contribuente sarà calcolata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato dal Comune; 6) di dare mandato al Responsabile del Servizio Tributi/Responsabile IMU/TASI di comunicare ai proprietari il cambio di destinazione di un terreno qualora tale modifica attribuisca natura fabbricabile al terreno stesso, senza obbligo di comunicazione del relativo valore che deve essere dichiarato dal contribuente; 7) di dare mandato al Sindaco, alla Giunta Comunale, al Responsabile del Settore Lavori Pubblici e Pianificazione Territoriale, al Responsabile del Servizio Tributi/Responsabile IMU/TASI, ognuno per quanto di competenza, di espletare i successivi adempimenti conseguenti alla presente deliberazione;

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Quindi il Presidente del Consiglio pone ai voti l’immediata eseguibilità del presente atto

Consiglieri comunali presenti n.14

Il Consiglio comunale con voti unanimi, espressi nelle forme di legge, dichiara il presente atto, immediatamente eseguibile ai sensi dell’art.134, comma 4, del D.Lgs 18.08.2000 n.267 s.m.i.

Il presente verbale viene letto, confermato e sottoscritto.

Il Segretario Generale Il Presidente

Dott. GIUSEPPE LOCANDRO PAOLO BONAFE’

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo.

Via Vittorio Emanuele II n.1 – 20814 Varedo (MB) – tel. 0362.5871 – fax 0362.544540 - c.f. 00841910151 - p.i. 00696980960

DETERMINAZIONE VALORE MEDIO DI MERCATO AREE CON POTENZIALITÀ EDIFICATORIA PER APPLICAZIONE IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU)

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INDICE

1. Premessa ...... pag. 3 2. Definizione del valore di mercato delle aree edificabili…………………………… pag. 4 3. Le destinazioni d’uso delle aree e uso del suolo nel Piano di Governo del Territorio vigente …………………………………………… pag. 4 4. Criteri generali per la stima del valore dell’aree ………...………………………… pag. 11 5. Incidenza del valore del terreno sul fabbricato ……………………………………. pag. 13 6. Determinazione in via generale del valore medio orientativo delle aree………….. pag. 15 7. Determinazione del valore nei singoli ambiti residenziali ……………………….. pag. 17 7.1 Nucleo di Antica Formazione (A1) …………………………………………… pag. 17 7.2 Tessuti edificati chiusi della città centrale (A2) ………………………………. pag. 18 7.3 Ville con ampi parchi e giardini (A3) …………………………………………. pag. 19 7.4 Ambito edificato limitrofo al nucleo di antica formazione (B1) ……………… pag. 20 7.5 Tessuti edificati di recente formazione prevalentemente residenziale (B2) ….. pag. 21 8. Aree per attività non residenziali (D) ………………………….……………….…. pag. 22 9. Aree non urbanizzate del tessuto urbano consolidato che concorrono alla costruzione della rete ecologica comunale …………………………...…………… pag. 23 9.1 Verde urbano di connessione ambientale della rete verde di ricomposizione paesaggistica ……………………………………..…………… pag. 23 10. Aree non antropizzate all’esterno del tessuto urbano consolidato .……………….. pag. 24 10.1 Aree agricole strategiche di interesse provinciale ……………………………. pag. 24 11. Aree verdi di rilevanza paesistico ambientale che concorrono alla costruzione dei corridoi della reti ecologiche regionale e provinciale .………. pag. 25 12. Ambiti antropizzati da riqualificare che concorrono alla progettazione della rete verde di ricomposizione paesaggistica …….…………………………… pag. 26 13. Aree a servizi, attrezzature di interesse pubblico ………………………….………. pag. 26 14. Aree private con diritti volumetrici teorici di perequazione ………….…………… pag. 29 15. Ambiti di trasformazione residenziali previsti dal documento di piano ……………pag. 30 16. Ambiti di trasformazione produttivi-commerciali-terziari previsti dal documento di piano …………………………………………………………… pag. 35 17. Ambiti di cessione gratuita preventiva per la realizzazione di progetti pubblici …. pag. 40 18. Coefficienti di riduzione del valore delle aree edificabili ………………………… pag. 41

Valori Orientativi della Base Imponibile per l’applicazione dell’Imposta Municipale Propria (Imu) per l’anno 2016 delle Aree Edificabili site nel Territorio Comunale ……………………………………………………… pag. 42

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1. PREMESSA L’art. 59 del D.Lgs. 15.12.97 n. 446 prevede che i Comuni possono, “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta (municipale sugli immobili) sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso”. I parametri che devono essere rispettati nella determinazione di questi valori sono contenuti nel D.Lgs. 30.12.92 n. 504, istitutivo dell’imposta in oggetto, il quale prevede che “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. L’art. 6 del citato D.Lgs. 30.12.92 n. 504 stabilisce anche che, “in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della Legge 05.08.78 n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”. Per quanto attiene alle aree edificabili, nulla è variato con l’introduzione dell’Imposta Municipale Propria (IMU) ai sensi dell’art. 13 del D.L. 06.12.2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22.12.2011 n. 214. La presente relazione è finalizzata alla determinazione del valore medio di mercato delle aree con potenzialità edificatoria al fine di individuare la base imponibile per l’applicazione dell’Imposta Municipale propria (IMU) per l’anno 2016, riguardanti le varie destinazioni, residenziale, artigianale, industriale o comunque individuate a qualunque titolo nel Piano delle Regole e/o dal Documento di Piano di cui alla variante generale al Piano di Governo del Territorio approvata con deliberazione di C.C. n. 1 del 21.01.2016. Le stime elaborate rivestono carattere generale e di riferimento, in quanto estese all’intero territorio comunale, pur con una diversa valutazione in relazione alle zone territoriali, costituendo: - uno strumento di raffronto per il cittadino contribuente, per conoscere il valore delle aree possedute e quindi l’onere impositivo a cui e tenuto a fare fronte; - la base da fornire al Servizio Tributi per l'attività di immediata verifica dell’attendibilità dei predetti valori dichiarati dal contribuente e porre in essere le azioni di controllo. Il valore unitario, viene riferito ad un mq. di superficie lorda di pavimento, delle varie aree fabbricabili del territorio comunale. Il valore determinato deriva da un processo di stima costruito su criteri di valutazione oggettivi basati sulla potenzialità edificatoria e di utilizzo urbanistico, che incidono sul valore venale del terreno di riferimento e che pertanto si discosterà dal suo valore di mercato che è influenzato anche da fattori soggettivi, quali morfologia e conformazione particolari, localizzazione ed esposizione.

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2. DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELLE AREE EDIFICABILI Il valore delle aree edificabili da considerare ai fini IMU e il valore di mercato o valore venale delle aree stesse, ai sensi dell’art. 13 del D.L. 06.12.2011 n. 201 convertito con modificazioni nella Legge 22.12.2011 n. 214 e dall’art. 5 del D.Lgs. 30.12.92 n. 504, è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione avendo riguardo nella zona omogenea di ubicazione, dei seguenti indicatori: - indice di edificabilità; - destinazione d’uso consentita; - oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per l’edificazione; - prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Il presupposto fondamentale per quantificare la potenzialità edificatoria, che costituisce a tutti gli effetti il valore reale, oggetto di valutazione immobiliare. è contenuto nello strumento urbanistico generale vigente, che ne individua i parametri edilizi urbanistici di edificazione. Oltre a quanto esposto in precedenza, per la determinazione del valore venale delle aree edificabili sono stati definiti anche i seguenti aspetti: - per la determinazione dei valori medi unitari delle aree fabbricabili, si è fatto riferimento ad aree poste in condizioni ottimali per quanto attiene la forma, la superficie, la presenza di vincoli e l’ubicazione rispetto alla viabilità principale. Nel calcolo del valore venale dell’area reale potranno all’occorrenza essere applicate specifiche riduzioni percentuali. - nelle aree di trasformazione all’interno delle quali siano previsti indici urbanistici molto diversificati, anziché definire un unico valore venale medio di riferimento, si e preferito, per maggiore equità, determinare un diverso valore per ciascuna area in base all’effettivo indice di edificabilità dei singoli lotti. - per quanto riguarda le aree a destinazione non residenziale, il principale elemento in grado di caratterizzarne il valore commerciale e sicuramente correlato alla facilità e alla comodità di accesso all’area stessa, tramite la rete viaria di interesse sovracomunale.

3. LE DESTINAZIONI D’USO DELLE AREE E USO DEL SUOLO NEL PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO VIGENTE Il Piano di Governo del Territorio pone le basi per il futuro sviluppo del territorio e rappresenta l’elemento fondante per lo sviluppo socio-economico della comunità di Varedo; il Piano di Governo del Territorio viene attuato attraverso le direttive indicate nel Documento di Piano che insieme al Piano delle Regole rappresentano gli strumenti con i quali il Comune disciplina l’attività edilizia ed urbanistica dell’intero territorio comunale, individuando, all’interno delle Aree di Trasformazione previste nel Documento di Piano e delle aree urbanizzate del tessuto urbano consolidato previste nel Piano delle Regole, le diverse destinazioni urbanistiche dettandone le relative disposizioni normative (Indici e Superficie lorda complessiva di pavimento). Prendendo in esame le disposizioni normative e le tavole del Piano di Governo del Territorio (in particolare l’art. 14 del Piano delle Regole e la relativa Normativa riferimento), si possono individuare i vari ambiti urbanistici definiti come nello schema sottostante:

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AZZONAMENO DEL PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

Denominazione zone Piano Piano Sintesi delle disposizione attuative urbanistiche attribuite dal Piano delle dei di Governo del Territorio Regole Servizi

Nuclei di antica formazione (A1) Art.15 Parti di territorio individuate come nuclei di antica formazione, che rappresentano i tessuti urbani di impianto storico documentato alla soglia catastale del 1902, in qualità di principali luoghi depositari dei processi di formazione storica del tessuto urbano, corrispondenti unita edilizie dotate di valore documentale e, in genere, di qualità architettonica, pur talvolta in condizioni manutentive degradate o, comunque, alterate da successive trasformazioni e superfetazioni. Non sono consentiti interventi di nuova costruzione su lotti liberi se non connessi a interventi di demolizione e ricostruzione, salvo ove diversamente specificato. E’ ammesso il ripristino di parti eventualmente crollate o demolite, sulla base di adeguata documentazione storica; gli interventi devono tendere prioritariamente, attraverso il recupero edilizio ed urbanistico dell’intero sistema di aree ed edifici, alla conservazione degli edifici esistenti individuati come meritevoli di conservazione ed al ripristino e alla valorizzazione delle loro qualità architettoniche o tipologiche. L’individuazione dei nuclei di antica formazione è effettuata in base alla seguente classificazione: A1.1 – edifici ed organismi edilizi di interesse storico ed architettonico, di rilevante significato urbano A1.2 – edifici ed organismi edilizi di valore storico di particolare interesse tipologico, plani volumetrico od ambientale A1.3 – edifici ed organismi edilizi di impianto morfo-tiplogico riconoscibile A1.4 – edifici estranei al contesto storico ambientale All’interno della zona A1 non sono consentiti interventi di nuova costruzione su lotti liberi se non connessi a interventi di demolizione e ricostruzione; gli interventi devono tendere prioritariamente, attraverso il recupero edilizio ed urbanistico dell’intero sistema di aree ed edifici, alla conservazione degli edifici esistenti individuati come meritevoli di conservazione ed al ripristino e alla valorizzazione delle loro qualità architettoniche o tipologiche. La capacita edificatoria assegnata alle aree A1, sono pari all’esistente. Tessuti edificati chiusi della città Art.16 Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzato da aggregati edilizi formatisi prevalentemente nella prima meta del centrale (A2) secolo scorso, caratterizzati in generale da omogeneità tipologica, morfologica, dimensionale e integrità delle connotazioni originali, con edifici disposti prevalentemente lungo il tracciato stradale tanto da costruire nell’area centrale un’edificazione continua a filo strada e uno spazio stradale “scavato nel volume”, con interno a corte. Gli obiettivi progettuali a cui occorre pervenire in tali ambiti sono quelli di mantenere e consolidare la continuità dello spazio urbano, conservare e tutelare gli edifici di maggiore qualità, eliminare le superfetazioni nonché elementi non coerenti sotto il profilo tipologico con l’organismo originario, preservare il carattere residenziale, riqualificare lo spazio

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del commercio e dei servizi collettivi, riqualificare lo spazio aperto della strada e della corte. Dunque accompagnare i processi di sostituzione edilizia in corso e di moderata densificazione garantendo un’unitarietà morfo-tipologica e il raggiungimento di elevate prestazioni energetiche. Nel complesso gli interventi assentibili dovranno essere rispettosi dei caratteri morfo-tipologici e compositivi peculiari del tessuto edificato esterno ai nuclei di antica formazione ancora leggibili. Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: - Indice fondiario di base If: 0,7 mq/mq. - Rc = 50% o esistente se superiore - H. massima: esistente, ovvero 12,5 m. (o massimo 3 piani fuori terra) per interventi di demolizione e ricostruzione. Altezze superiori all’esistente sono consentite esclusivamente per il raggiungimento dell’altezza di gronda prevalente se in adiacenza, ovvero fino all’altezza massima di zona solo a seguito di intervento unitario esteso alla prevalenza del fronte di cortina esistente. Quote edificatorie incrementali all’indice fondiario base e funzionali al raggiungimento degli obiettivi di ricomposizione e ripristino del tessuto edilizio esistente chiuso potranno essere usufruite, entro il limite aggiuntivo di 0,2 mq/mq. Sono ammessi interventi di ampliamento inferiori o uguali ai 10 mq di SLP, in aggiunta alla SLP esistente al 6 agosto 2015, oltre l’indice fondiario di base di zona, senza il ricorso agli istituti premiali e perequativi per le tipologie mono e bi-famigliari, anche in deroga del rapporto di copertura di zona, purché nel rispetto dei rapporti di permeabilità prescritti dal vigente regolamento di igiene locale. Ville con ampi parchi e giardini Art.17 Ambiti costituiti da giardini privati di interesse ambientale, con presenza di edifici a bassa densità fondiaria, che il PGT (A3) intende mantenere e consolidare per la funzione paesaggistico-ambientale di carattere strategico al fine della salvaguardia della vivibilità dell’aggregato urbano. La presenza di tali oasi di verde si caratterizza come elemento determinante della qualità urbana e della sua vivibilità, connessa al giusto equilibrio tra spazi edificati e spazi di verde nell’ambito dell’urbano consolidato, nonche la presenza di corridoi di visuali libere o tra le cortine di edificato, per cui vi è l’interesse pubblico a mantenerli in detta condizione. Le aree ricadenti in tale ambito sono da considerarsi aree private di alta valenza ambientale e rappresentativa. In questo ambito, al fine di migliorare la condizione abitativa delle unita immobiliari residenziali esistenti, sono ammessi prevalentemente interventi di recupero degli edifici esistenti, fino alla ristrutturazione edilizia. Potrà essere concesso un incremento volumetrico per ampliamenti, purché l'indice di utilizzazione fondiaria aggiuntivo non superi lo 0.1 mq/mq, entro una misura comunque non superiore a 100 mq. di SLP, rapportata all'intero edificio esistente indipendentemente dal numero delle singole unita immobiliari in cui può risultare suddiviso, nel rispetto dell’altezza massima preesistente e del rapporto RD del 50%, purché non comportino il taglio di alberature esistenti. A tal fine e prescritto l’obbligo di presentazione anche nell’ambito dei permessi di costruire o DIA di apposito rilievo del verde. E’ consentito il recupero dei sottotetti solo se l’intervento non comporti alterazioni sostanziali delle caratteristiche di pregio storico-architettonico esistenti.

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Qualora si tratti di aree prive di edificazione, e mai asservite ad altra edificazione, con specifico riferimento alla dimensione catastale del lotto alla data dell’11 aprile 2011 e ammessa la nuova edificazione con tagli di alberature limitate all’area interessata dal sedime dell’immobile da costruire, nel rispetto dei seguenti indici: - If = 0,1 mq/mq - Rc = 10% - Sd = 50% - H = ml.7,50

Tessuti edificati di recente Art.18 Parti del tessuto urbano consolidato, con destinazione prevalentemente residenziale e comprendente situazioni riferibili formazione prevalentemente a processi insediativi recenti che hanno generato tessuti eterogenei dal punto di vista delle tipologie edilizie, delle altezze, dei caratteri architettonici ed ambientali, generalmente privi di valore storico e testimoniale. residenziale – (B1) Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: Indice fondiario di base: 0,5 mq/mq Possibilità edificatoria aggiuntiva - Indice premiale : 0,1 mq/mq - Indice perequativo Itp: 0,1 mq/mq - Rapporto di Copertura max : 35%. - H. massima dei fabbricati : 16,5 m Tessuti edificati di recente Art.19 Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzate da un tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a formazione prevalentemente minore densità, interessate da edilizia recente con tipologia in prevalenza mono e bifamiliare. Gli interventi in queste aree sono disciplinati secondo le medesime disposizioni di cui al precedente articolo (zone B1), residenziale – (B2) ad eccezione dell’applicazione dei seguenti indici e parametri edilizi. - Indice fondiario di base: 0,4 mq/mq. - H. massima: 13,5 m Aree per attività non residenziali Art.20 Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzate dalla presenza di un tessuto edilizio prevalentemente non residenziale (D) di tipo produttivo, terziario o commerciale. Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: Indice edificatorio di base: 0,5 mq/mq Rapporto di Copertura max: 70% H. massima: 14 m Possibilità edificatoria aggiuntiva:

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- Indice premiale: 0,1 mq/mq (facoltativo) - Indice perequativo: 0,1 mq/mq(facoltativo) Verde Urbano di Connessione Art.21 Sistema di spazi a verde non insediati all’interno dell’antropizzato complementare al tessuto urbano consolidato Ambientale della Rete Verde di esistente, deputati a salvaguardare le relazioni cogli spazi aperti di preminente interesse paesistico-ambientale e/o naturalistico e a mantenere i varchi percettivi esistenti a tutela dei valori percettivi e paesistici esistenti in prossimita Ricomposizione Paesaggistica degli elementi antropici. Ricomprendono spazi in parte pertinenziali adiacenti alle strutture di viabilità di livello sovracomunale, gravati, di norma, da vincolo di rispetto stradale ai sensi di legge oltre che le aree verdi pubbliche di ricomposizione paesistica esterne al perimetro del PLIS Grugnotorto-Villoresi. Aree agricole strategiche di Art.22 Ambiti a destinazione principale agricola interesse provinciale Aree Verdi di Rilevanza Paesistico Art.23 Aree verdi di rilevanza paesistico ambientale che concorrono alla costruzione dei corridoi della reti ecologiche regionale Ambientale che concorrono alla e provinciale identificano aree non antropizzate, esterne al tessuto urbano consolidato, con preminente valenza paesistico ed ecologica, rimarcata dalla significativa stratificazione della disciplina paesaggistica sovra locale vigente, costruzione dei corridoi della reti nello specifico l’apposizione delle previsioni di corridoi ecologici sia della rete ecologica regionale (corridoio di bassa e ecologiche regionale e provinciale moderata antropizzazione) sia della rete ecologica provinciale. Per tali ambiti la funzione ambientale prevale sulla funzione produttiva, e dunque, dovendosi assimilare alle “aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche”non e consentito realizzare nuove edificazioni a qualsivoglia titolo, dovendosi perseguire azioni di miglioramento ecologico-ambientale. Ambiti antropizzati da Art.26 Unita ottimali di intervento (UI) che devono concorrere al ridisegno delle connessioni verdi all’interno della rete verde riqualificare che concorrono alla in cui sono inseriti, secondo le modalità definite dalle presenti norme. All’interno delle “unita ottimali di intervento” (UI): progettazione della rete verde di a) è fatta salva la conduzione delle attività economiche esistenti alla data del 6 agosto 2015 e regolarmente assentite. ricomposizione paesaggistica Per le stesse sono consentiti gli interventi fino alla manutenzione straordinaria, fatta salva la possibilità ristrutturazione e di incremento del 10% della Slp e della superficie coperta esclusivamente per opere di adeguamento tecnologico o igienico sanitario, senza comportare nuova impermeabilizzazione dei suoli rispetto allo stato esistente; b) all’atto di cessazione delle attività esistenti di cui alla precedente lettera a), al fine di concorrere alle finalità di cui al comma 1, in coerenza con quanto consentito dall’art. 31 delle norme del Ptcp, alle “Unita ottimali di intervento” (UI) e attribuita una capacita edificatoria teorica pari a 1 mq/mq, da applicarsi sulla ST di riferimento definita dal Piano, usufruibile esclusivamente ricorrendo all’istituto della perequazione, trasferibile dunque all’interno degli ambiti edificabili di ricollocazione della SLP perequativa (ambiti di atterraggio) definiti dal comma 2.1. art. 12 delle presenti disposizioni attuative, solo a seguito della completa delocalizzazione e trasferimento delle attività esistenti e conseguente cessione delle aree all'amministrazione comunale con vincolo a verde permanente; c) solo qualora, a seguito di oggettive motivazioni, non risultasse perseguibile l’attuazione di quanto previsto alla

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precedente lettera b), è possibile proporre, su iniziativa privata, interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica, volti alla riorganizzazione plani volumetrica complessiva dei manufatti regolarmente assentiti, secondo le condizioni specifiche di intervento definite per ogni unita ottimali di intervento UI all’interno dell’Allegato 1 alle presenti disposizioni attuative, subordinate alla presentazione di permesso di costruire convenzionato; d) a tal fine, per ogni ambiti territoriale ottimale di intervento (contrassegnato da apposita sigla UI_n), il Piano delle Regole definisce la superficie di consumo di suolo ammissibile, entro cui deve avvenire la concentrazione dei sedimi edificati e degli standard dovuti per parcheggi e viabilità, destinando la rimanente porzione a superficie drenante profonda al netto delle eventuali infrastrutture tecnologiche esistenti o di progetto. E’ facoltà dell’Amministrazione Comunale richiedere la cessione, anche parziale, delle aree mantenute a verde drenante profondo, a seguito del completo ripristino ambientale dei luoghi, ove ritenute strategiche per la fruizione collettiva; e) a tal fine, l’ingombro espresso in pianta dai manufatti esistenti identifica la Slp di progetto realizzabile. Salvo ove differentemente previsto dalle condizioni specifiche di intervento allegate alle presenti disposizioni attuative, ulteriori quote edificatorie saranno usufruibili all’interno delle singole unita ottimali di intervento, comunque non oltre il raggiungimento dell’indice It = 0,4 mq/mq comprensivo della SLP di progetto derivante dall’ingombro espresso in pianta dai manufatti esistenti, esclusivamente mediante ricorso a Piano attuativo e all’istituto della perequazione ovvero, in alternativa, della cessione gratuita di “aree verdi di rilevanza paesistico ambientale che concorrono alla costruzione dei corridoi della reti ecologiche regionale e provinciale”, nella misura di 2,5 mq ogni 1 mq di ST necessaria al raggiungimento dell’indice It = 0,4 mq/mq (ridotta a 2 mq ogni 1 mq di ST se aree di previsione di ampliamento del PLIS); a titolo esemplificativo: SLP aggiuntiva da reperire mediante perequazione = (ST dell’U.I * 0,4) – SLP esistente; calcolo aree in cessione gratuita = (Slp aggiuntiva / 0,4 )* 2,5; f) qualora fosse nelle intenzioni degli operatori porre in essere le previsioni di cui alla precedente lettera c), le stesse dovranno effettuare il percorso richiesto dalla provincia di Monza e Brianza, in termini di richiesta di rettifica delle aree della rete verde di ricomposizione paesistica provinciale, da formalizzarsi con successiva variante al Ptcp, a seguito di specifico protocollo d’intesa Comune – Provincia come disciplinato dal vigente Ptcp, onde consentire la concentrazione dei sedimi edificati e degli standard dovuti per parcheggi e viabilità.

Aree a servizi, attrezzature di Art. 3 Aree destinate dal presente piano alle urbanizzazioni primarie e secondarie potranno essere interesse pubblico e segg. utilizzate per la realizzazione di opere e servizi pubblici. In caso di realizzazione di nuovi servizi privati in aree con destinazione a servizio di cui alla Tavola PS03, l’edificazione deve rispettare le seguenti indicazioni planivolumetriche: - It = 0,5 mq/mq - Indice premiale (facoltativo) = 0,1 mq/mq - Indice perequativo (facoltativo) = 0,1 mq/mq - Rc = 50% - H = 12 mt.

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Aree private con diritti volumetrici Art.12 Art. 8 Aree a cui è attribuita una capacita edificatoria teorica, definita diritto volumetrico (espressa in mq/mq). Suddetta teorici di perequazione capacita edificatoria teorica si traduce in diritti edificatori che si generano a favore dei privati proprietari delle aree medesime, nel momento in cui esse vengono cedute gratuitamente al Comune. Tali aree sono riconducibili a: a) Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP): diritto edificatorio in perequazione (Itp) e pari a 0,175 mq/mq per gli ambiti ARP.2, ARP.3 e ARP.5, differentemente pari a 0,1 mq/mq, b) Ambiti di consolidamento ambientale (ACA): diritto edificatorio in perequazione (Itp) e pari a 0,05 mq/mq c) Ambiti di ricomposizione paesaggistica locale (ARL): diritto edificatorio in perequazione (Itp) e pari a 0,15 mq/mq Ambiti di trasformazione Vedasi schede di riferimento Documento di Piano residenziali previsti dal Documento di Piano Ambiti di Trasformazione Vedasi schede di riferimento Documento di Piano Produttivi-Commerciali-Terziari previsti dal Documento di Piano

Piani attuativi vigenti Art. 11 Conservano efficacia sino alla loro naturale scadenza convenzionale (nel rispetto comunque degli impegni convenzionali sottoscritti). Gli interventi edilizi in queste zone avvengono sulla base del progetto del Piano Attuativo approvato e successive varianti e delle relative convenzioni

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4. CRITERI GENERALI PER LA STIMA DEL VALORE DELL’AREE La presente relazione, ha lo scopo di determinare il “più probabile valore unitario medio di mercato”, con riferimento all’attualità e al metro quadrato di superficie realizzabile delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Varedo, al fine di determinare il valore medio ai fini indicativi per determinare la base imponibile ai fini dell’Imposta Municipale Unica (IMU). Lo scopo del procedimento di stima è quello di conferire il massimo di obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari sia alle relazioni logico-matematiche. Per un medesimo criterio di stima possono esistere molteplici procedimenti in relazione alle caratteristiche tecniche ed economiche del bene da stimare, alle informazioni disponibili, allo scopo della stima, ecc. Nel merito si ritiene opportuno richiamare quanto espresso dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n. 209/E del 17.10.97, nella quale si precisa, con riferimento al concetto di “area fabbricabile” ai fini del calcolo dell’imponibile I.C.I. per tali immobili: - che l’edificabilità non è subordinata all’esistenza di piani particolareggiati, ma all’inserimento nella strumentazione urbanistica generale; - che la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti attuativi, ma comprese in quelli generali, risulta attenuata in quanto possono esserci margini d’incertezza più o meno ampi sull’effettiva utilizzazione futura del suolo. Infatti, al momento del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade o verde attrezzato); - che tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell’area, ma influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente a seconda dello stadio urbanistico, tra i tre individuati, in cui si trova l’immobile: concessione edilizia rilasciata, inserimento nel piano attuativo, inserimento nello strumento urbanistico generale. I parametri da assumere a riferimento per identificare il più probabile valore di mercato di un’area, si possono cosi riassumere: - la stima deve essere riferita al 1°Gennaio dell’anno d’imposta; - nella stima si deve tenere conto: 1. della zona territoriale in cui il terreno è ubicato; 2. dell’indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell’area; 3. della destinazione d’uso consentita; 4. di eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione; 5. dello stadio cui l’iter autorizzativo ed edificatorio (assenza o presenza di strumento attuativo, Permesso di costruire); 6. dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari.

Come criterio generale si procederà alla stima del valore delle aree mediante il procedimento cosiddetto sintetico-comparativo a costo di trasformazione ovvero il valore dell’area viene ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Per la determinazione del Valore Venale sono stati inoltre individuati degli elementi rispondenti ad esigenze di uniformità e correttezza.

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Il primo degli elementi di calcolo è relativo al dato tratto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (ultimo dato disponibile relativo al II semestre 2015), la cui consultazione è disponibile sul sito internet dell’Agenzia nella sezione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), nonché altri valori dinamici associati a fattori correttivi che raggiungano l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà del mercato immobiliare locale. In considerazione dei dati dell’andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2015 pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare che ha registrato una crescita pari al 6,50% del settore residenziale rispetto al 2014, mentre il mercato nei settori non residenziali si mostra contrazione per gli immobili a destinazione terziaria e produttiva con una perdita rispettivamente del -1,9% e -3,5%. Il mercato degli immobili a destinazione commerciale cresce invece dell’1,9, dei due valori minimo e massimo presenti nelle quotazioni suddette si ritiene opportuno assumere la quotazioni minime per la destinazione residenziale e box (con riduzione del 10% per l’edilizia convenzionata) e le quotazioni massime per la destinazione Produttivo /Commerciale/Terziario (con riduzione del 20% per le aree aree tematiche all’interno dei comparti dismessi ex Snia) in quanto la presente valutazione e orientata alla determinazione del valore venale di terreni su cui verranno realizzati dei fabbricati di nuova costruzione nella tipologia più richiesta dal mercato immobiliare. Nelle situazioni afferenti il presente elaborato, attesa la scarsa disponibilità di prezzi di compravendita di aree fabbricabili e di immobili finiti e la pressoché assoluta assenza di un mercato immobiliare, si e fatto riferimento ai valori relativi alle quotazioni desunte dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate di seguito riportate.

Tali valori, riferiti a mq. di superficie lorda, sono riassunti nella tabella che segue:

DESTINAZIONE

ZONA Residenziale Valore di Mercato Produttivo Valore di Mercato (€/Mq) /Commerciale (€/Mq) /Terziario Abitazioni civili 2.100 Capannoni 700

Centrale/ Box 1.150 Negozi 1.700 Centro

Urbano Ville e villini 2.200 Uffici 1.850

Abitazioni civili 2000 Capannoni 750

Periferica/ Box 900 Negozi 1.300 Periferia Ville e villini 2.050 Uffici 1.400

Fonte: “Agenzia Entrate - OMI" – Banche dati delle quotazioni immobiliari

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In particolare: - per la tipologia a destinazione residenziale è stato preso come riferimento la localizzazione periferica, la tipologia delle “abitazioni civili”, in stato conservativo ottimo; - per la tipologia a destinazione produttiva è stato preso come riferimento la localizzazione periferica, la tipologia dei “capannoni tipici”, in stato conservativo normale; - per la tipologia a destinazione commerciale è stato preso come riferimento la localizzazione centro urbano, la tipologia dei “negozi”, in stato conservativo normale; - per la tipologia a destinazione terziaria è stato preso come riferimento la localizzazione centro urbano, la tipologia degli “uffici”, in stato conservativo ottimo;

5. INCIDENZA DEL VALORE DEL TERRENO SUL FABBRICATO Pur essendo difficile prevedere l’andamento del mercato immobiliare nel medio lungo periodo, stante l’attuale incertezza economica, nella presente stima si ipotizza una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita degli immobili o con lievi adeguamenti dovuti all’aumento dei costi della costruzione che comunque non costituiscono elementi dal valore aggiunto per il proprietario dell’area fabbricabile. I primi due elementi da considerare riguardano la serie di dati particolari desunti dal Piano di Governo del Territorio per ogni area e dal mercato immobiliare ed in particolare: - parametri urbanistico-edilizi: rappresentano la superficie massima realizzabile nell’area; - incidenza media dell’area sul prodotto finito: rappresenta la percentuale di incidenza del valore dell’area rispetto al valore del fabbricato. Per valutare la realizzabilità in termini di superficie lorda di pavimento del lotto andranno considerati l’indice di edificabilità che indica la potenzialità edificatoria variabile a seconda della situazione urbanistica dell’area di ubicazione e per determinate aree la superficie del lotto minimo, la superficie massima realizzabile, l’indice perequativo, l’indice premiale, ecc. Per valutare l’incidenza media dell’area sul valore della costruzione finita, Per determinare il valore venale del terreno rispetto al valore complessivo del fabbricato, un criterio è dato dall’art. 36, comma 7, del D.L. 04.07.2006 n. 223, convertito con modificazioni nella Legge 04.08.2006 n. 248, ulteriormente modificato dal d.l. 03.10.2006 n. 262 convertito con modificazioni nella Legge 24.11.2006 n. 286 che prevede: “ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quelle esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni”. In base a quanto sopra è ragionevole dedurre che se il costo del terreno costituisce il 20% (o il 30% nel caso di fabbricati industriali) del costo del fabbricato, allo stesso modo si può assumere che il valore di un terreno costituisce il 20%-30% del valore complessivo del fabbricato.

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Il terzo elemento da considerare è rappresentato dall’attualizzazione del valore dell’area in funzione dei tempi di attesa per la trasformazione edilizia ipotizzata che si articola in diverse fasi consistenti dapprima nell’acquisto del terreno (se non già di proprietà), nella fase pianificatoria (eventualmente connesso all’iter di approvazione dei piani attuativi), progettuale ed autorizzativa e successivamente nella costruzione ed ultimazione dell’immobile. Il valore dell’area, in quanto calcolato alla fine del ciclo suddetto deve essere reso attuale in rapporto alla durata del ciclo stesso. Il numero di anni di durata delle fasi sopra indicate, rappresentato con la variabile “n”, può variare, anche in base alle indicazioni delle schede del Documento di Piano, da un minimo di 3 ad un massimo di 9 anni, a seconda dei casi limite e cioè se sia possibile edificare l’area direttamente con il Permesso di Costruire (eventualmente convenzionato) oppure dopo l’approvazione del piano attuativo. Potranno essere assunti in alcuni casi valori compresi tra 3, 5, 7 o 9 anni in presenza di particolari motivazioni che possano giustificare diverse durate del ciclo produttivo/realizzativo. L’altra variabile per l’attualizzazione del valore è rappresentata dal tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine che si assume pari all’EURIBOR 12 mesi (0,058%) riferito al 04.01.2016 oltre ad uno spread del 1,10% quale dato di riferimento al 18.01.2016 per un valore totale dell’1,158%.

Tasso Euribor 12 mesi: viene presentata di tassi indici Euribor aggiornati i storici di una durata di dodici mesi. Tasso Euribor 12 mesi - tabelle: Ultimi tassi Primo tasso del mese Primo tasso del anno 20-05-2016 -0,011% 02-05-2016 -0,012% 04-01-2016 0,058% 19-05-2016 -0,011% 01-04-2016 -0,002% 02-01-2015 0,323% 18-05-2016 -0,011% 01-03-2016 -0,026% 02-01-2014 0,555% 17-05-2016 -0,011% 01-02-2016 0,010% 02-01-2013 0,543% 16-05-2016 -0,012% 04-01-2016 0,058% 02-01-2012 1,937% 13-05-2016 -0,012% 01-12-2015 0,045% 03-01-2011 1,504% 12-05-2016 -0,012% 02-11-2015 0,109% 04-01-2010 1,251% 11-05-2016 -0,012% 01-10-2015 0,140% 02-01-2009 3,025% 10-05-2016 -0,013% 01-09-2015 0,161% 02-01-2008 4,733% 09-05-2016 -0,014% 03-08-2015 0,166% 02-01-2007 4,030% Tasso Euribor 12 mesi - grafici: Ultimo mese Ultimo anno Da 1999

Fonte: Euribor-rates.eu

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Fonte: Borse.it-Spread BTP BUND 180 giorni

6. DETERMINAZIONE IN VIA GENERALE DEL VALORE MEDIO ORIENTATIVO DELLE AREE Per determinare in via generale il valore delle aree seguendo i criteri appena illustrati, vanno considerati i seguenti dati: 1. superficie dell’area; 2. indice di edificabilità dell’area; 3. superficie lorda di pavimento (S.l.p. lorda di pavimento realizzabile del fabbricato); 4. valore del fabbricato al mq. I primi due dati sono essenziali per determinare il terzo, cioè la superficie espressa in mq. del fabbricato realizzabile e vendibile considerando che sono escluse dal calcolo della SLP: a) le superfici destinate al ricovero dei veicoli con i relativi spazi di manovra ed accesso edificate nel sottosuolo; b) le superfici destinate al ricovero dei veicoli con i relativi spazi di manovra ed accesso nel soprassuolo nelle quantità minime previste per legge di cui all’art. 8 comma 3, delle disposizioni attuative del Piano delle Regole nonchè nelle quantità previste dall’art.8, comma 9, delle disposizioni attuative del Piano delle Regole; c) per i soli fabbricati di nuova costruzione i locali di servizio interrati con altezza non superiore a m. 2,40; per gli edifici esistenti alla data di approvazione del presente Piano, i locali di servizio e accessori come definiti dal Regolamento Locale di Igiene interrati o seminterrati che non abbiano le caratteristiche per essere considerati locali agibili. Per il dimensionamento delle superfici a box si stabilisce che l’unità immobiliare a destinazione residenziale abbia un’incidenza di circa 100 mq. di S.l.p. con conseguente superficie box/posto auto pari a mq. 18.

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Per arrivare alla determinazione del valore del terreno basterà applicare la percentuale di incidenza stabilita nel 20% al valore del fabbricato ultimato ed infine attualizzare il valore ottenuto. L’operazione può essere riassunta nella seguente formula: V.I = (valore fabbricato*20%(*30%)) / (1+r*n) dove: - V.I.: valore venale del terreno ai fini IMU; - Valore Fabbricato: determinato dalla superficie lorda di pavimento della costruzione realizzabile/ vendibile (abitazione e box) moltiplicato per il valore minimo a mq. dall’O.M.I. in stato conservativo; - per la tipologia a destinazione residenziale è stato preso come riferimento la tipologia delle “abitazioni civili”, in stato conservativo ottimo; - per la tipologia a destinazione produttiva è stato preso come riferimento la tipologia dei “capannoni tipici”, in stato conservativo normale; - per la tipologia a destinazione commerciale è stato preso come riferimento la tipologia dei “negozi”, in stato conservativo normale; - per la tipologia a destinazione terziaria è stato preso come riferimento la tipologia degli “uffici”, in stato conservativo ottimo; - r: il tasso di interesse - n: numero di anni del ciclo per ultimare la costruzione Per giungere al valore del terreno riferito al mq. basterà quindi dividere il valore sopra determinato per la superficie dell’area interessata. Dei dati necessari per giungere alla determinazione del valore del terreno quello maggiormente incognito è sicuramente la S.l.p. espressa in mq. della costruzione, sia ad uso residenziale che produttivo, terziario o commerciale, che mediamente è possibile realizzare nelle varie aree edificabili e da considerare nella presente valutazione.

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7. DETERMINAZIONE DEL VALORE NEI SINGOLI AMBITI RESIDENZIALI

7.1 NUCLEO DI ANTICA FORMAZIONE (A1) Parti di territorio individuate come nuclei di antica formazione, che rappresentano i tessuti urbani di impianto storico documentato alla soglia catastale del 1902, in qualità di principali luoghi depositari dei processi di formazione storica del tessuto urbano, corrispondenti unita edilizie dotate di valore documentale e, in genere, di qualità architettonica, pur talvolta in condizioni manutentive degradate o, comunque, alterate da successive trasformazioni e superfetazioni. Non sono consentiti interventi di nuova costruzione su lotti liberi se non connessi a interventi di demolizione e ricostruzione, salvo ove diversamente specificato. E’ ammesso il ripristino di parti eventualmente crollate o demolite, sulla base di adeguata documentazione storica; gli interventi devono tendere prioritariamente, attraverso il recupero edilizio ed urbanistico dell’intero sistema di aree ed edifici, alla conservazione degli edifici esistenti individuati come meritevoli di conservazione ed al ripristino e alla valorizzazione delle loro qualità architettoniche o tipologiche. La possibilità edificatoria limitata, solo dove è consentito dallo strumento urbanistico, per interventi di demolizione / ricostruzione o sostituzione edilizia, ovvero con possibilità solo in presenza di un piano attuativo/piano di recupero limitatamente alla realizzazione delle volumetrie ivi previste. Potenzialmente questi terreni hanno il valore venale maggiore in quanto si trovano all’interno del centro urbanizzato. Lo strumento urbanistico non determina uno specifico indice edificatorio, che in base alla concentrazione edilizia collocata, può essere fissato uguale o superiore a 2mc/mq. La valutazione di queste aree, risulta complessa e soggettiva, ed andrebbe analizzata di volta in volta a seconda dei casi. Considerando i parametri urbanistico-edilizi si ritiene coerente l’attribuzione di un valore puramente indicativo di € 316,20 €/mq. (in affinità con le valutazioni degli ambiti limitrofi e di quanto indicato nella deliberazione di C.C. n. 7 del 30.04.2010, confermato con deliberazione di G.C. n. 139 del 16.11.2015 e rivalutato secondo l’indice ISTAT gennaio 2011-aprile 2016 coeff. 1,054).

Valore terreno = 316,20 €/mq.

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7.2 TESSUTI EDIFICATI CHIUSI DELLA CITTÀ CENTRALE (A2) Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzato da aggregati edilizi formatisi prevalentemente nella prima meta del secolo scorso, caratterizzati in generale da omogeneità tipologica, morfologica, dimensionale e integrità delle connotazioni originali, con edifici disposti prevalentemente lungo il tracciato stradale tanto da costruire nell’area centrale un’edificazione continua a filo strada e uno spazio stradale “scavato nel volume”, con interno a corte. Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: Indice fondiario di base If: 0,7 mq/mq. Rc = 50% o esistente se superiore H. massima: esistente, ovvero 12,5 m. (o massimo 3 piani fuori terra)

Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,7mq/mq = 700 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 700*2.000 €/mq.= € 1.400.000,00 Box e accessori mq. 126*900 €/mq.= € 113.400,00 Importo totale € 1.513.400,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (1.513.400,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 292.444,44

Valore terreno € 292.444,44 / 1000 mq. = 292,44 €/mq.

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7.3 VILLE CON AMPI PARCHI E GIARDINI (A3) Ambiti costituiti da giardini privati di interesse ambientale, con presenza di edifici a bassa densità fondiaria. E’ consentito il recupero dei sottotetti solo se l’intervento non comporti alterazioni sostanziali delle caratteristiche di pregio storico-architettonico esistenti. Qualora si tratti di aree prive di edificazione, e mai asservite ad altra edificazione, con specifico riferimento alla dimensione catastale del lotto alla data dell’11.04.2011 e ammessa la nuova edificazione con tagli di alberature limitate all’area interessata dal sedime dell’immobile da costruire, nel rispetto dei seguenti indici: If = 0,1 mq/mq Rc = 10% Sd = 50% d. H = ml.7,50

Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,1mq/mq = 100 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 100*2.050 €/mq.= € 205.000,00 Box e accessori mq. 18*900 €/mq.= € 16.200,00 Importo totale € 223.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (221.200,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 42.743,96

Valore terreno € 42.743,96 / 1000 mq. = 42,74 €/mq.

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7.4 AMBITO EDIFICATO LIMITROFO AL NUCLEO DI ANTICA FORMAZIONE (B1) Parti del tessuto urbano consolidato, con destinazione prevalentemente residenziale e comprendente situazioni riferibili a processi insediativi recenti che hanno generato tessuti eterogenei dal punto di vista delle tipologie edilizie, delle altezze, dei caratteri architettonici ed ambientali, generalmente privi di valore storico e testimoniale. Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: Indice fondiario di base: 0,5 mq/mq. Possibilità edificatoria aggiuntiva Indice premiale: 0,1 mq/mq Indice perequativo Itp: 0,1 mq/mq Rc: 35%. H. massima dei fabbricati: 16,5 m Possibilità edificatoria aggiuntiva: Indice premiale: 0,1 mq/mq (facoltativo) Indice perequativo: 0,1 mq/mq(facoltativo)

Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,5mq/mq = 500 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 500*2.000 €/mq.= € 1.000.000,00 Box e accessori mq. 90* 900 €/mq. = € 81.000,00 Importo totale € 1.081.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (1.081.000,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 208.695,65

Valore terreno € 208.695,65 / 1000 mq. = 208,70 €/mq.

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7.5 TESSUTI EDIFICATI DI RECENTE FORMAZIONE PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE (B2) Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzate da un tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a minore densità, interessate da edilizia recente con tipologia in prevalenza mono e bifamiliare. Gli interventi in queste aree sono disciplinati secondo le medesime disposizioni di cui al precedente articolo (zone B1), ad eccezione dell’applicazione dei seguenti indici e parametri edilizi. - Indice fondiario di base: 0,4 mq/mq. - H. massima: 13,5 m

Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,4mq/mq = 400 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 400*2.000 €/mq.= € 800.000,00 Box e accessori mq. 72* 900 €/mq.= € 64.800,00 Importo totale € 864.800,00

V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (864.800,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 167.111,11

Valore terreno € 167.111,11/1000 mq. = 167,11 €/mq.

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8. AREE PER ATTIVITÀ NON RESIDENZIALI (D) Parti del tessuto urbano consolidato caratterizzate dalla presenza di un tessuto edilizio prevalentemente non residenziale di tipo produttivo, terziario o commerciale. Gli interventi in queste aree sono disciplinati dai seguenti indici e parametri edilizi: Indice edificatorio di base: 0,5 mq/mq Rapporto di Copertura max: 70% H. massima: 14 m Possibilità edificatoria aggiuntiva: Indice premiale: 0,1 mq/mq. (facoltativo) Indice perequativo: 0,1 mq/mq. (facoltativo)

Valore Fabbricato per attività produttive Superficie dell’area 5000 mq. S.l.p. realizzabile mq.5000*0,5mq/mq+0,1 mq/mq. + 0,1 mq/mq. = 3500 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Superficie lorda mq. 3500*700 €/mq.= € 2.450.000,00 Importo totale € 2.450.000,00 V.I = (valore fabbricato*30%) / (1+r*n)= (2.450.000,00*0,30)/(1+0,01158*3)= € 710.144,92

Valore terreno € 710.144,92 / 5000 mq. = 142,03 €/mq.

Valore Fabbricato per attività commerciali Superficie dell’area 5000 mq. S.l.p. realizzabile mq.5000*0,5mq/mq+0,1 mq/mq. + 0,1 mq/mq. = 3500 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Superficie lorda mq. 3500*1.700 €/mq.= € 5.950.000,00 Importo totale € 5.950.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (5.950.000,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 1.149.758,45

Valore terreno € 1.149.758,45/ 5000 mq. = 229,95 €/mq.

Valore Fabbricato per attività terziarie Superficie dell’area 5000 mq. S.l.p. realizzabile mq.5000*0,5mq/mq+0,1 mq/mq. + 0,1 mq/mq. = 3500 mq. n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Superficie lorda mq. 3500*1.850 €/mq.= € 6.475.000,00 Importo totale € 6.475.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (6.475.000,00*0,20)/(1+0,01158*3)= € 1.251.207,73

Valore terreno € 1.251.207,73/5000 mq. = 250,24 €/mq.

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9. AREE NON URBANIZZATE DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO CHE CONCORRONO ALLA COSTRUZIONE DELLA RETE ECOLOGICA COMUNALE

9.1 VERDE URBANO DI CONNESSIONE AMBIENTALE DELLA RETE VERDE DI RICOMPOSIZIONE PAESAGGISTICA Sistema di spazi a verde non insediati all’interno dell’antropizzato complementare al tessuto urbano consolidato esistente, deputati a salvaguardare le relazioni cogli spazi aperti di preminente interesse paesistico-ambientale e/o naturalistico e a mantenere i varchi percettivi esistenti a tutela dei valori percettivi e paesistici esistenti in prossimità degli elementi antropici. Ricomprendono spazi in parte pertinenziali adiacenti alle strutture di viabilità di livello sovracomunale, gravati, di norma, da vincolo di rispetto stradale ai sensi di legge oltre che le aree verdi pubbliche di ricomposizione paesistica esterne al perimetro del PLIS Grugnotorto- Villoresi. In tali spazi non è ammesso alcun intervento differente dalla manutenzione ordinaria e straordinaria dei manufatti edilizi esistenti (purchè regolarmente condonati) alla data del 06.08.2015, fatta salva la possibilità di ristrutturazione, ripristino e riconversione, senza alcuna possibilità d’incremento volumetrico. Come valore di riferimento si ritiene opportuno considerare i Valori Fondiari Medi dei terreni per l’Anno 2015 stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Monza e della Brianza e riferiti ad unità di superficie ed a tipi di coltura per zone aventi caratteristiche agronomiche omogenee o similari.

N. TIPI DI COLTURA REGIONE REGIONE REGIONE REGIONE (Ex. art.41 comma 4 del AGRARIAN.1 AGRARIA AGRARIA N.3 AGRARIA D.P.R. n.327/2001 e s.m.i.) Euro/Mq N.2 Euro/Mq N.4 Euro/Mq Euro/Mq 1 Seminativo 6,00 6,10 6,10 6,10 2 Seminativo Irriguo 6.84 6,84 6,96 7,81 3 Prato 6,00 6,10 6,10 6,10 4 Prato Irriguo e Marcita 6,84 6,84 6,96 7,81 5 Orto 7,98 7,98 8,12 7,46 6 Orto irriguo 12,56 13,06 12,80 12,97 7 Frutteto 7,89 7,89 8,06 9,52 8 Vigneto 6,25 6,25 6,37 ----- 9 Incolto Produttivo 2,71 2,71 2,75 2,88 10 Pioppeto 5,28 5,28 5,38 6,08 11 Bosco 2,79 2,79 2,85 2,85 12 Colture Florovivaisti 14,62 14,62 14,91 14,33

NOTE 1) I Valori riferiti all’Anno 2015 sono stati approvati nella seduta del 28/05/2015 2) I Valori relativi ai tipi di colture di cui ai numeri 7-8-10-11-12 si riferiscono al solo terreno nudo, il soprassuolo dovrà essere valutato a parte; 3) I Valori sono espressi in €… /mq ed arrotondati a due decimali.

REGIONE AGRARIA N. 2 -Pianura del Seveso (22 Comuni): Albiate, Barlassina, Biassono, Bovisio Masciago, Ceriano Laghetto, Cesano Maderno, Cogliate, Desio, Lazzate, Lentate sul Seveso, Limbiate, Lissone, Macherio, Meda, Misinto, Muggiò, Nova Milanese, Seregno, Seveso, Sovico, Varedo, Vedano al Lambro;

Fonte: Provincia di Monza e della Brianza -Commissione Provinciale Espropri-

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10. AREE NON ANTROPIZZATE ALL’ESTERNO DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO

10.1 AREE AGRICOLE STRATEGICHE DI INTERESSE PROVINCIALE Ambiti a destinazione principale agricola comprendono tutte le funzioni ammesse ai sensi della disciplina regionale vigente di cui al titolo terzo della parte seconda della L.R. 11.03.2005 n. 12 e s.m.i., ed escludendo tutte le altre destinazioni. Suddetti ambiti sono assoggettati ad usi, tutele e valorizzazioni compatibili con le disposizioni del Ptcp e della disciplina di cui agli artt. 31 e 32 delle norme del PTCP vigente. Come valore di riferimento si ritiene opportuno considerare i Valori Fondiari Medi dei terreni per l’Anno 2015 stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Monza e della Brianza e riferiti ad unità di superficie ed a tipi di coltura per zone aventi caratteristiche agronomiche omogenee o similari.

Fonte: Provincia di Monza e della Brianza -Commissione Provinciale Espropri-

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11. AREE VERDI DI RILEVANZA PAESISTICO AMBIENTALE CHE CONCORRONO ALLA COSTRUZIONE DEI CORRIDOI DELLA RETI ECOLOGICHE REGIONALE E PROVINCIALE

Aree verdi di rilevanza paesistico ambientale che concorrono alla costruzione dei corridoi della reti ecologiche regionale e provinciale identificano aree non antropizzate, esterne al tessuto urbano consolidato, con preminente valenza paesistico ed ecologica, rimarcata dalla significativa stratificazione della disciplina paesaggistica sovra locale vigente, nello specifico l’apposizione delle previsioni di corridoi ecologici sia della rete ecologica regionale (corridoio di bassa e moderata antropizzazione) sia della rete ecologica provinciale. Per tali ambiti la funzione ambientale prevale sulla funzione produttiva, e dunque, dovendosi assimilare alle “aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche” non è consentito realizzare nuove edificazioni, dovendosi perseguire azioni di miglioramento ecologico- ambientale. Non è consentito realizzare nuove edificazioni a qualsivoglia titolo, dovendosi perseguire azioni di miglioramento ecologico-ambientale, ad eccezione di ricoveri ed attrezzi per le attività e le conduzioni dei fondi ammesse dal seguente comma, di superficie comunque inferiore a 25 mq, e purchè ben integrate all’interno del contesto paesistico-ambientale di inserimento dal punto di vista sia materico-cromatico che delle mitigazioni e mascherature verdi. Come valore di riferimento si ritiene opportuno considerare i Valori Fondiari Medi dei terreni per l’Anno 2015 stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Monza e della Brianza e riferiti ad unità di superficie ed a tipi di coltura per zone aventi caratteristiche agronomiche omogenee o similari.

Fonte: Provincia di Monza e della Brianza -Commissione Provinciale Espropri-

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12. AMBITI ANTROPIZZATI DA RIQUALIFICARE CHE CONCORRONO ALLA PROGETTAZIONE DELLA RETE VERDE DI RICOMPOSIZIONE PAESAGGISTICA Unità ottimali di intervento (UI) che devono concorrere al ridisegno delle connessioni verdi all’interno della rete verde in cui sono inseriti. Qualora fosse nelle intenzioni degli operatori porre in essere interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica, volti alla riorganizzazione plani volumetrica complessiva dei manufatti regolarmente assentiti, secondo le condizioni specifiche di intervento definite per ogni unita ottimali di intervento UI all’interno dell’Allegato 1 del Piano delle Regole, le stesse dovranno effettuare il percorso richiesto dalla provincia di Monza e Brianza, in termini di richiesta di rettifica delle aree della rete verde di ricomposizione paesistica provinciale, da formalizzarsi con successiva variante al Ptcp, a seguito di specifico protocollo d’intesa Comune – Provincia come disciplinato dal vigente Ptcp, onde consentire la concentrazione dei sedimi edificati e degli standard dovuti per parcheggi e viabilità. Ulteriori quote edificatorie saranno usufruibili all’interno delle singole unita ottimali di intervento, comunque non oltre il raggiungimento dell’indice It = 0,4 mq/mq. comprensivo della SLP di progetto derivante dall’ingombro espresso in pianta dai manufatti esistenti, esclusivamente mediante ricorso a Piano attuativo e all’istituto della perequazione ovvero, in alternativa, della cessione gratuita di “aree verdi di rilevanza paesistico ambientale che concorrono alla costruzione dei corridoi della reti ecologiche regionale e provinciale”, nella misura di 2,5 mq. ogni 1 mq di ST necessaria al raggiungimento dell’indice It = 0,4 mq/mq (ridotta a 2 mq ogni 1 mq di ST se aree di previsione di ampliamento del PLIS Grugnotorto- Villoresi); a titolo esemplificativo: SLP aggiuntiva da reperire mediante perequazione = (ST dell’U.I*0,4) – SLP esistente; calcolo aree in cessione gratuita = (Slp aggiuntiva / 0,4 )*2,5; Nel caso di edificabilità conseguente all’approvazione di varianti alla strumentazione sovra comunale, la determinazione del valore dei terreni inseriti in Unità ottimali di intervento (UI), ai fini IMU si applica lo stesso valore delle aree per Attività non Residenziali (D)

UNITA’ OTTIMALE DI INTERVENTO UI_1 St. 2.946 mq. It base= 0,4 mq/mq.

Superficie dell’area 2.946,00 mq. S.l.p. realizzabile mq. 2.946 *0,4mq/mq. = 1.178,00 mq. utilizzabile anche per funzioni commerciali n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 1.178,00 *1700 €/mq.= € 2.002.600,00 Importo totale € 2.002.600,00 V.I =(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(2.002.600,00*0,20)/(1+0,01158*5)=€ 371.195,55

Valore terreno € 371.195,55 / 2.946 mq. = 126,00 €/mq.

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UNITA’ OTTIMALE DI INTERVENTO UI_2 St. 3.637 mq. It base= 0,4 mq/mq.

Superficie dell’area 3.637,00 mq. S.l.p. realizzabile mq. 3.637 *0,4mq/mq. = 1.454,80 mq. utilizzabile per mq. 1.322 anche per funzioni commerciali n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 132,80*750 €/mq.= € 99.600,00 Superficie lorda mq. 1.322,00*1700 €/mq.= € 2.247.400,00 Importo totale € 2.347.000,00 V.I =(valore fabbricato*30%)/(1+r*n)=(99.600,00*0,30)/(1+0,01158*5)= € 27.692,31 V.I =(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(2.247.400,00*0,20)/(1+0,01158*5)=€ 416.496,76

Valore terreno € 444.189,07 / 3.637 mq. = 122,13 €/mq.

UNITA’ OTTIMALE DI INTERVENTO UI_3 St. 5.460 mq. It base= 0,4 mq/mq.

Superficie dell’area 5.460,00 mq. S.l.p. realizzabile mq. 5.460*0,4mq/mq. = 2.184,00 mq. incrementabile fino a 2.500 mq. per funzioni commerciali n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 2.500,00*1700 €/mq.= € 4.250.000,00 Importo totale € 4.250.000,00 V.I =(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(4.250.000,00*0,20)/(1+0,01158*5)=€ 787.766,45

Valore terreno € 303.364,23 / 5.460 mq. = 144,28 €/mq.

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UNITA’ OTTIMALE DI INTERVENTO UI_4 St. 14.069 mq. It base= 0,25 mq/mq.

Superficie dell’area 14.069 mq. S.l.p. realizzabile mq. 14.069 *0,25mq/mq. = 3.517,25 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 3.517,25 *1850 €/mq.= € 6.506.912,50 Importo totale € 6.506.912,50 V.I =(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(6.506.912,50*0,20)/(1+0,01158*5)=€ 1.206.100,56

Valore terreno € 1.206.100,56 / 14.069 mq. = 85,73 €/mq.

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13. AREE A SERVIZI, ATTREZZATURE DI INTERESSE PUBBLICO

Aree destinate alle urbanizzazioni primarie e secondarie potranno essere utilizzate per la realizzazione di opere e servizi pubblici. Queste aree sono quelle che il Comune dovrà acquisire con procedura espropriativa per la realizzazione delle opere pubbliche previste dal Piano di Governo del Territorio, o che gli stessi proprietari possono utilizzare per la realizzazioni di opere di interesse collettivo i cui terreni interessati sono compresi nell’elenco delle aree assoggettate a tale normativa. Non configurano vincolo espropriativo e non sono soggette a decadenza le previsioni del piano dei Servizi che demandino al proprietario dell’area la diretta realizzazione di attrezzature e servizi, ovvero ne contemplino la facoltà in alternativa all’intervento della pubblica amministrazione. Le previsioni contenute nel piano dei servizi e concernenti le aree necessarie per la realizzazione dei servizi pubblici e di interesse pubblico o generale hanno carattere prescrittivo e vincolante. I vincoli preordinati all’espropriazione per la realizzazione, esclusivamente ad opera della pubblica amministrazione, di attrezzature e servizi previsti dal piano dei servizi hanno la durata di cinque anni, decorrenti dall’entrata in vigore del piano stesso. Detti vincoli decadono qualora, entro tale termine, l’intervento cui sono preordinati non sia inserito, a cura dell’ente competente alla sua realizzazione, nel programma triennale delle opere pubbliche e relativo aggiornamento, ovvero non sia stato approvato lo strumento attuativo che ne preveda la realizzazione. E’ comunque ammessa, da parte del proprietario dell’area, entro il predetto termine quinquennale, la realizzazione diretta di attrezzature e servizi per la cui attuazione è preordinato il vincolo espropriativo, a condizione che la Giunta comunale espliciti con proprio atto la volontà di consentire tale realizzazione diretta ovvero, in caso contrario, ne motivi con argomentazioni di interesse pubblico il rifiuto. La realizzazione diretta è subordinata alla stipula di apposita convenzione intesa a disciplinare le modalità attuative e gestionali.

Le modalità di acquisizione, di valore dell’immobile e della definizione della elativa indennità di esproprio e di eventuale occupazione d’urgenza delle aree sono regolamentate dal D.P.R. 08.06.2001 n. 327 e s.m.i. in materia di espropriazione per pubblica utilità.

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14. AREE PRIVATE CON DIRITTI VOLUMETRICI TEORICI DI PEREQUAZIONE Aree a cui è attribuita una capacita edificatoria teorica, definita diritto volumetrico (espressa in mq/mq) che si traduce in diritti edificatori che si generano a favore dei privati proprietari delle aree medesime, nel momento in cui esse vengono cedute gratuitamente al Comune. Tali aree sono riconducibili a: a) Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP): diritto edificatorio in perequazione (Itp) pari a 0,175 mq/mq per gli ambiti ARP2, ARP3 e ARP 5 e pari a 0,1 mq/mq. per l’ambito ARP1 e ARP 4; b) Ambiti di consolidamento ambientale (ACA): diritto edificatorio in perequazione (Itp) pari a 0,05 mq/mq. c) Ambiti di ricomposizione paesaggistica locale (ARL): diritto edificatorio in perequazione (Itp) pari a 0,15 mq/mq. Attesa la contrazione del mercato immobiliare e la scarsa compravendita di diritti edificatori verificatasi nel periodo precedente deducibile dalle risultanze del registro dei diritti edificatori, si ritiene opportuno considerare il valore stimato per la destinazione urbanistica “Ville con ampi parchi e Giardini (A3)” rapportandolo alla capacità edificatoria teorica della diversa tipologia di aree proponendo, in considerazione che l’attivazione del diritto volumetrico presuppone la cessione gratuita dell’area di riferimento al Comune, un rapporto tra l’indice proprio ed il diritto volumetrico pari al 75% in coerenza con le precedenti deliberazioni di C.C. n. 7 del 30.04.2010 e di G.C. n. 139 del 16.11.2015.

Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP.2 - ARP.3 - ARP.5) It perequativo: 0,175mq/mq Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,175mq/mq = 175 mq. n = 5 (durata efficacia PGT) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 175*2.050 €/mq.= € 358.750,00 Importo totale € 358.750,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (358.750,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 66.496,76

Valore terreno € 66.496,76/ 1000 mq. = 66,50 €/mq.*75% = 49,88 €/mq.

Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP.1 - ARP.4 ) It perequativo: 0,1mq/mq Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,1mq/mq = 100 mq. n = 5 (durata efficacia PGT) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 100*2.050 €/mq.= € 205.000,00 Importo totale € 205.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (205.000,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 37.998,15

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Valore terreno € 37.998,15 / 1000 mq. = 38,00 €/mq. *75% = 28,5 €/mq.

Ambiti di consolidamento ambientale (ACA) It perequativo: 0,05mq/mq Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,05mq/mq = 50 mq. n = 5 (durata efficacia PGT) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 50*2.050 €/mq.= € 102.500,00 Importo totale € 102.500,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (102.500,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 18.999,07

Valore terreno € 18.999,07/ 1000 mq. = 19,00 €/mq. *75% = 14,25 €/mq.

Ambiti di ricomposizione paesaggistica locale (ARL) It perequativo: 0,15mq/mq Superficie dell’area 1000 mq. S.l.p. realizzabile mq.1000*0,15mq/mq = 150 mq. n = 5 (durata efficacia PGT) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 150*2.050 €/mq.= € 307.500,00 Importo totale € 307.500,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)= (307.500,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 56.997,22

Valore terreno € 56.997,22 / 1000 mq. = 57,00 €/mq. *75% = 42,75 €/mq.

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15. AMBITI DI TRASFORMAZIONE RESIDENZIALI PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO

AREA DI TRASFORMAZIONE AT 03 AT03 SubA St. 4.597 mq. Rc = 50% Rsd = 30% H = tre piani fuori terra + sottotetto

Superficie dell’area 4.597 mq. S.l.p. realizzabile mq. 2.100 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 2.100*2.000 €/mq.= € 4.200.000,00 Box e accessori mq. 378* 900 €/mq.= € 340.200,00 Importo totale € 4.540.200,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)=(4.540.200,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 841.557,00

Valore terreno € 841.557,00/ 4.597 mq. = 183,07 €/mq.

AT 03 Sub C St. 13.753 mq. It base= 0,3 mq/mq. It perequativo = 0,2 mq/mq. It premiale = 0,4 mq/mq. Rc = 35% Rsp = 30% Rsdp = 30% H = ml.16,5

Superficie dell’area 13.753 mq. S.l.p. realizzabile mq. 13.753 *(0,3mq/mq+0,2mq/mq. + 0,4mq/mq.) = 12.377,70 mq. n = 9 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 12.377,70*2.000 €/mq.= € 24.755.400,00 Box e accessori mq. 2.232,00* 900 €/mq.= € 2.008.800,00 Importo totale € 26.764.200,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)=(26.764.200,00*0,20)/(1+0,01158*9)= € 4.687.250,44

Valore terreno € 4.687.250,44 / 13.753 mq. = 340,82 €/mq.

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AREA DI TRASFORMAZIONE AT 05 St. 12.898 mq. - It base= 0,6 mq/mq. - Rc = 45% - Rsp = 25% - Rsdp = 25% S.l.p. realizzabile 7.738,80 mq.

Analizzando le modalità definite nelle schede specifiche di intervento inserite nel Documento di Piano, si deducono le seguenti puntualizzazioni:

AT 05/a St 6.786 It base= 0,2 mq/mq. Incentivo per trasferimento = 0,15 mq/mq. It premiale = 0,1 mq/mq. It ulteriore quota edificatoria = 0,15 mq/mq.

Superficie dell’area 6.786 mq. S.l.p. realizzabile 4.071,60 =4.071,60 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% (tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 4.071,60*2.000 €/mq.= € 8.143.200,00 Box e accessori mq. 738,00* 900 €/mq.= € 664.200,00 Importo totale € 8.807.400,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(8.807.400,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 1.632.511,59

Valore terreno € 1.632.511,59/ 6.786 mq. = 240,57 €/mq.

AT 05/b St 1.627,00 It premiale = 0,25 mq/mq.

S.l.p. realizzabile 1.626,34 mq.+(1627,00*0,25)=1.626,34 mq.+406,75 mq.= 2.033,09 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% (tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 2.033,09 *2.000 €/mq.= € 4.066.180,00 Box e accessori mq. 378,00* 900 €/mq.= € 340.200,00 Importo totale € 4.406.380,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(4.406.380,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 816.752,55

Valore terreno € 816.752,55 / 1.627,00 mq. = 502,00 €/mq.

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AT 05/c St. 2.253 Superficie dell’area 2.253,00 mq. S.l.p. realizzabile 1.257,70 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% (tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 1.257,70 *2.000 €/mq.= € 2.515,400,00 Box e accessori mq. 234,00* 900 €/mq.= € 210.600,00

Importo totale € 2.726.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(2.726.000,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 505.282,67

Valore terreno € 505.282,67 / 2.253 mq. = 224,27 €/mq.

AT 05/d (AT04) St. 2.232,00 S.l.p. 1600 mq. Superficie dell’area 2.232,00 mq S.l.p. realizzabile 1.600,00 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% (tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 1.600,00 *2.000 €/mq.= € 3.200.000,00 Box e accessori mq. 288,00* 900 €/mq.= € 259.200,00 Importo totale € 3.459.200,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(3.459.200,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 641.186,28

Valore terreno € 641.186,28 / 2.232 mq. = 287,27 €/mq.

Sull’intera area di trasformazione AT05 rimane una quota residua di S.l.p. da ricollocare pari a mq. 34,11 deducibile da: S.l.p.AT05-S.l.p. (AT05/a+ AT05/b+ AT04)= mq.7738,80 – (4.071,60+2.033,09+1.600)mq.= 34,11 mq.

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AREA DI TRASFORMAZIONE AT 07 St. 63.528 mq. It = 0,335 mq/mq. Rsdp = 10% H = ml.14

Superficie dell’area 63.528 mq. S.l.p. realizzabile 17.000,00 mq. edilizia libera S.l.p. realizzabile 4.260,00 mq. edilizia convenzionata n = 9 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 17.000,00*2000 €/mq.= € 34.000.000,00 Box e accessori mq. 3.060,00* 900 €/mq.= € 2.754.000,00 Superficie lorda mq. 4.260,00*1800 €/mq.= € 7.668.000,00 Box e accessori mq. 774,00* 810 €/mq.= € 626.940,00 Importo totale € 45.048.940,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n) (45.048.940,00*0,20)/(1+0,01158*9)= € 7.889.481,61

Valore terreno € 7.889.481,61 / 63.528 mq. = 124,19 €/mq.

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16. AMBITI DI TRASFORMAZIONE PRODUTTIVI-COMMERCIALI-TERZIARI PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO

AREA DI TRASFORMAZIONE AT 01 St. 23.967 mq. If = 0,6 mq/mq Rc = 70% Rsdp = 10% H = ml.14 It: 0.1 mq/mq. It premiale aggiuntivo: pari a 0,1 mq/mq (per il conseguimento obiettivi APEA)

Superficie dell’area 23.967 mq. S.l.p. realizzabile mq. 23.967 *(0,6mq/mq + 0,1 mq/mq. + 0,1 mq/mq.) = 19.173,60 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 19.173,60 *750 €/mq.= € 14.380.200,00 Importo totale € 14.380.200,00 V.I =(valore fabbricato*30%)/(1+r*n)=(14.380,200,00*0,30)/(1+0,01158*5)=€ 3.998.202,04

Valore terreno € 3.998.202,04 / 23.967 mq. = 166,82 €/mq.

AREA DI TRASFORMAZIONE AT 02 St. 18.082 mq. If = 0,24 mq/mq. (per destinazioni commerciali) If = 0,40 mq/mq. (per destinazioni non commerciali) Rc = 60% Rsd = 20% Rsdp = 30% H = ml.14 (H ml. 16,5 per destinazioni terziarie) It premiale: 0.1 mq/mq. It premiale aggiuntivo: pari a 0,1 mq/mq (per il conseguimento obiettivi APEA)

Superficie dell’area 18.082 mq. S.l.p. realizzabile mq. 18.082 *0,4mq/mq = 7.232,80 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% (tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 7.232,80 *1.850 €/mq.= € 13.380.680,00 Importo totale € 13.380.680,00 V.I =(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(13.380.680,00*0,20)/(1+0,01158*5)=€ 2.480.200,19

Valore terreno € 2.480.200,19/18.082 mq. = 137,16 €/mq.

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AREA DI TRASFORMAZIONE AT 03 Sub B St. 17.653 mq. It base= 0,3 mq/mq. It perequativo = 0,2 mq/mq. It premiale = 0,4 mq/mq. Rc = 60% Rsp = 20% Rsdp = 30% H = ml.14

Superficie dell’area 17.653 mq. S.l.p. realizzabile mq. 17.653 *(0,3mq/mq+0,2 mq/mq. + 0,4 mq/mq.) = 15.887,70 mq. n = 9 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 15.887,70 *750 €/mq.= € 11.915.775,00 Importo totale € 11.915.775,00 V.I = (valore fabbricato*30%) / (1+r*n )=(11.915.775,00*0,30)/(1+0,01158*9)= € 3.130.238,62

Valore terreno € 3.130.238,62 / 17.653 mq. = 177,32 €/mq.

AREA DI TRASFORMAZIONE AT 04 St. 20.810 mq. S.l.p.= 13.000 mq. Rc = 60% Rsp = 20% Rsdp = 25% H = ml.14

Superficie dell’area 20.810 mq. S.l.p. realizzabile 8.000,00 mq.(produttivo)+ 5.000,00 mq.(commerciale) =13.000,00 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 8000 * 750 €/mq.= € 6.000.000,00 Superficie lorda mq. 5000 *1700 €/mq.= € 8.500.000,00 Importo totale € 14.500.000,00 V.I = (valore fabbricato*30%) / (1+r*n )=(6.000.000,00*0,30)/(1+0,01158*5)= € 1.668.211,31 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(8.500.000,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 1.575.532,90

Valore terreno € 3.243.744,21 / 20.810 mq. = 155,87 €/mq.

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AREA DI TRASFORMAZIONE AT 06 St. 15.810 mq. S.l.p.= 6.450 mq. di cui: 4.499 mq. (per destinazioni terziarie e commerciali) 1.948 mq. (per destinazioni produttive ed artigianali) Rc = 70% Rsdp = 15% H = ml.14

Superficie dell’area 15.810 mq. S.l.p. realizzabile 1.948 mq.(produttivo)+ 4.499,00 mq.(commerciale) =6.447,00 mq. n = 5 (durata intervento edilizio) r= 1,158% ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 1948 * 750 €/mq.= € 1.461.000,00 Superficie lorda mq. 4499 *1700 €/mq.= € 7.648.300,00 Importo totale € 9.109.300,00 V.I = (valore fabbricato*30%) / (1+r*n )=(1.461.000,00*0,30)/(1+0,01158*5)= € 406.209,45 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n )=(7.648.300,00*0,20)/(1+0,01158*5)= € 1.417.664,50

Valore terreno € 1.823.873,95 / 15.810 mq. = 115,36 €/mq.

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AREA DI TRASFORMAZIONE STRATEGICA EX SNIA ATS Comparto stralcio funzionale CSF1 St. 9.000 mq. circa It= 1,00 mq/mq. Rc = 45% Rsdp = 25% H = ml.16,50

Superficie dell’area 9.000,00 mq. S.l.p. realizzabile 7.650,00 mq. edilizia libera S.l.p. realizzabile 1.350,00 mq. edilizia convenzionata n = 7 (durata intervento edilizio) r= 1,158 ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 7.650,00*2000 €/mq.= € 15.300.000,00 Box e accessori mq. 1.386,00* 900 €/mq.= € 1.247.400,00 Superficie lorda mq.1.350,00*1800 €/mq.= = € 2.430.000,00 Box e accessori mq. 252,00* 810 €/mq.= € 204.120,00 Importo totale € 19.181,520,00 V.I=(valore fabbricato*20%)/(1+r*n)=(19.181,520,00*0,20)/(1+0,01158*7)= € 3.548.847,36

Valore terreno € 3.548.847,36 / 9.000 mq. = 394,32 €/mq.

Comparto stralcio funzionale CSF2 St. 37.000 mq. circa It= 1,00 mq/mq. Rc = 60% Rsd = 20% Rsdp = 25% H = 20 mt. per le destinazioni residenziali H = 14 mt. per le destinazioni non residenziali

Superficie dell’area 37.000,00 mq. S.l.p. realizzabile 29.600,00 mq. funzioni terziarie e commerciali S.l.p. realizzabile 7.400,00 mq. edilizia libera n = 7 (durata intervento edilizio) r= 1,158 ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato Superficie lorda mq. 29.600,00*1700 €/mq.= € 50.320.000,00 Superficie lorda mq. 7.400,00*2000 €/mq.= € 14.800.000,00 Box e accessori mq. 1.332,00* 900 €/mq.= € 1.198.800,00 Importo totale € 66.318.800,00 V.I=(valorefabbricato*20%)/(1+r*n)=(66.318.800,00*0,20)/(1+0,01158*7)=€ 12.269.898,24

Valore terreno € 12.269.898,24 / 37.000 mq. = 331,62 €/mq.

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Area tematica di intervento ATE01-ATE02-ATE03-ATE04-ATE05 St. 435.000 mq. circa

La scheda degli ATE prevede, in applicazione della vigente definizione di ristrutturazione urbanistica, il recupero fino al “volume reale” di cui all’art. 4 delle disposizioni attuative del Piano delle Regole avente origine dal volume vuoto per piano dei manufatti esistenti. Attraverso elaborazioni in ambiente Open Gis da database topografico 2013 unità volumetriche è possibile stimare in via orientativa un volume reale esistente di circa mc. 1.950.00,00.

St = Vol./H teorica = mc. 1.950.000,00 * 3,00 m. = 650.000,00 mq. Detrazione = 25% per vol. tecnico e sup. non utilizzata= mq. 650.000,00 * 25% = 162.500,00 mq. S.l.p. realizzabile mq.650.000,00 – 162.500,00 mq. = 487.500,00 mq.

Superficie dell’area 650.000,00 mq. S.l.p. realizzabile 487.500,00 mq. (per funzioni terziarie e commerciali) n = 7 (durata intervento edilizio) r= 1,158 (tasso attualizzazione) Valore Fabbricati Superficie lorda mq. 487.500,00 *€/mq. (1.850+1700)/2*80% = € 692.250.000,00 Importo totale € 692.250.000,00 V.I = (valore fabbricato*20%) / (1+r*n)=(692.250.000,00*0,20)/(1+0,01158*7)= € 128.075.855,69

Valore terreno € 128.075.855,69 / 650.000 mq. = 197,04 €/mq.

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17. AMBITI DI CESSIONE GRATUITA PREVENTIVA PER LA REALIZZAZIONE DI PROGETTI PUBBLICI

PP1 It premiale = 0,08 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni) PP2 It premiale = 0,08 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni) PP3 It premiale = 0,045 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni) PP4 It premiale = 0,045 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni) PP5 It premiale = 0,03 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni) PP6 It premiale = 0,05 mq/mq It premiale aggiuntivo: pari a 0,01 mq/mq (per cessione entro i primi 4 anni)

Attesa la contrazione del mercato immobiliare e la scarsa compravendita di diritti edificatori verificatasi nel periodo precedente deducibile dalle risultanze del registro dei diritti edificatori, si ritiene opportuno considerare il valore stimato per la destinazione urbanistica “Ville con ampi parchi e Giardini (A3)” rapportandolo alla capacità edificatoria teorica della diversa tipologia di aree proponendo, in considerazione che l’ attivazione del diritto volumetrico presuppone la cessione gratuita dell’area di riferimento al Comune, un rapporto tra l’indice proprio ed il diritto volumetrico pari al 75% in coerenza con le precedenti deliberazioni di C.C. n. 7 del 30.04.2010 e di G.C. n. 139 del 16.11.2015. Considerando che per It 0,1mq/mq. il Valore del terreno è pari a 28,50 €/mq. allora:

Valore terreno PP1 = 28,50 €/mq.* 0,090 mq/mq. = 2,57 €/mq.

Valore terreno PP2 = 28,50 €/mq.* 0,090 mq/mq. = 2,57 €/mq.

Valore terreno PP3 = 28,50 €/mq.* 0,055 mq/mq. = 1,57 €/mq.

Valore terreno PP4 = 28,50 €/mq.* 0,055 mq/mq. = 1,57 €/mq.

Valore terreno PP5 = 28,50 €/mq.* 0,040 mq/mq. = 1,14 €/mq.

Valore terreno PP6 = 28,50 €/mq.* 0,060 mq/mq. = 1,71 €/mq.

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18. COEFFICIENTI DI RIDUZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI Nell’ambito delle previsioni di P.G.T. esistono inevitabilmente delle situazioni che comportano di fatto la parziale o completa inedificabilità di singoli appezzamenti di terreno (nonostante gli stessi siano inseriti in zone urbanistiche che consentono l’edificazione) per la presenza di particolari vincoli, quali ad esempio quelli derivanti da servitù pubbliche, o per motivi esclusivamente tecnici.

I valori delle aree edificabili indicati in tabella potranno essere ridotti come di seguito indicato: a) nel caso di edificabilità subordinata a varianti alla strumentazione urbanistica conseguenti alla obbligatorietà di varianti alla strumentazione sovracomunale: riduzione del 100%; b) nel caso di edificabilità subordinata all’approvazione di progettazione relativa infrastrutture comunali o di interesse sovracomunale: riduzione del 100%; c) terreni liberi (lotti interi) nelle zone urbanizzate in cui data la presenza di vincoli di diverso tipo (es: fasce di rispetto stradali e ferroviarie) sia documentata e dimostrata l'impossibilità totale o parziale ad edificare: riduzione in proporzione all’effettiva possibilità edificatoria; d) ambiti di cessione gratuita preventiva per la realizzazione di progetti pubblici in quanto concorrenti alla costruzione dell’indice edificatorio It massimo dei comparti stralcio funzionali CST dell’area di trasformazione strategica ex Snia-ATS: riduzione 100%.

La definizione dei coefficienti contenuti nella presente relazione di stima hanno validità fintanto che il Comune non interviene sull’organizzazione del territorio adottando nuovi strumenti urbanistici generali. Si precisa che i valori cosi definiti, non assumono per il Comune di Varedo autolimitazione del potere di accertamento ma un valore minimo di indirizzo per l’attività di verifica dell’Ufficio Tributi, cosi da poter essere disconosciuti in presenza di atti e di emolumenti di natura pubblica o privata dai quali evincere valori superiori quali ad esempio atti notarili, perizie tecniche, rettifiche e rivalutazioni fiscali, ecc.

Varedo, 24.05.2016

IL RESPONSABILE DEL SETTORE LL.PP. e PIANIFICAZIONE TERRITORIALE arch. Mirco Bellé

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TABELLA RIEPILOGATIVA DEI VALORI ORIENTATIVI DELLA BASE IMPONIBILE PER L’APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) PER L’ANNO 2016 DELLE AREE EDIFICABILI SITE NEL TERRITORIO COMUNALE.

AMBITI P.G.T. ULTERIORI VALORE COEFF. DI SPECIFICHE RIDUZIONE 7 AMBITI RESIDENZIALI

7.1 Nucleo di Antica Formazione (A1) 316,20 €/mq. 7.2 Tessuti Edificati Chiusi della Città Centrale (A2) 292,44 €/mq. 7.3 Ville Con Ampi Parchi e Giardini (A3) 42,74 €/mq. 7.4 Ambito Edificato Limitrofo al Nucleo di Antica Formazione (B1) 208,70 €/mq. 7.5 Tessuti Edificati di Recente Formazione Prevalentemente Residenziale (B2) 167,11 €/mq. 8 AREE PER ATTIVITÀ NON RESIDENZIALI (D)

Attività Produttive 142,03 €/mq. Attività commerciali 229,95 €/mq. Attività Terziarie 250,24 €/mq. 9 AREE NON URBANIZZATE DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO CHE CONCORRONO ALLA COSTRUZIONE DELLA RETE ECOLOGICA COMUNALE

9.1 Verde Urbano di Connessione Ambientale della Rete Verde di Ricomposizione 100% Paesaggistica (solo se prive di diritti volumetrici teorici di perequazione) 10 AREE NON ANTROPIZZATE ALL’ESTERNO DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO

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10.1 Aree Agricole Strategiche di Interesse Provinciale 100% 11 AREE VERDI DI RILEVANZA PAESISTICO AMBIENTALE CHE 100% CONCORRONO ALLA COSTRUZIONE DEI CORRIDOI DELLA RETI (solo prive di ECOLOGICHE REGIONALE E PROVINCIALE diritti volumetrici teorici di perequazione) 12 AMBITI ANTROPIZZATI DA RIQUALIFICARE CHE CONCORRONO ALLA PROGETTAZIONE DELLA RETE VERDE DI RICOMPOSIZIONE PAESAGGISTICA

Unità Ottimale di Intervento UI_1 126,00 €/mq. 100% Unità Ottimale di Intervento UI_2 122,13 €/mq. 100% Unità Ottimale di Intervento UI_3 144,28 €/mq. 100% Unità Ottimale di Intervento UI_4 85,73 €/mq. 100% 13 AREE A SERVIZI, ATTREZZATURE DI INTERESSE PUBBLICO Valore determinato in base al 100% D.P.R. 327/2001 14 AREE PRIVATE CON DIRITTI VOLUMETRICI TEORICI DI PEREQUAZIONE

Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP2 - ARP3 - ARP5) Itp: 0,175mq/mq. 49,88 €/mq. Ambiti di ricomposizione paesaggistica (ARP1 – ARP4) Itp:0,10mq/mq. 28,50 €/mq. Ambiti di consolidamento ambientale (ACA) Itp:0,05mq/mq. 14,25 €/mq. Ambiti di ricomposizione paesaggistica locale (ARL) Itp:0,15mq/mq. 42,75 €/mq. 15 AMBITI DI TRASFORMAZIONE RESIDENZIALI PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO

Area di Trasformazione AT 03 AT03 SubA 183,07 €/mq. AT03 SubC 340,82 €/mq. Area di Trasformazione AT 05 AT05/a 240,57 €/mq. AT05/b 502,00 €/mq. AT05/c 224,27 €/mq.

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AT05/d (AT04) 287,27 €/mq. Area di Trasformazione AT 07 AT05/a 240,57 €/mq. 16 AMBITI DI TRASFORMAZIONE PRODUTTIVI-COMMERCIALI-TERZIARI 124,19 €/mq. PREVISTI DAL DOCUMENTO DI PIANO

Area di Trasformazione AT 01 166,82 €/mq. Area di Trasformazione AT 02 137,16 €/mq. 100% Area di Trasformazione AT 03 AT03 SubB 177,32 €/mq. Area di Trasformazione AT 04 155,87 €/mq. Area di Trasformazione AT 06 115,36 €/mq. 17 AREA DI TRASFORMAZIONE STRATEGICA EX SNIA ATS

Comparto stralcio funzionale CSF1 394,32 €/mq. Comparto stralcio funzionale CSF2 331,62 €/mq. Area tematica di intervento ATE01-ATE02-ATE03-ATE04-ATE05 197,04 €/mq. 18 AMBITI DI CESSIONE GRATUITA PREVENTIVA PER LA REALIZZAZIONE DI PROGETTI PUBBLICI

PP1 2,57 €/mq. 100% PP2 2,57 €/mq. 100% PP3 ItP compreso in 1,57 €/mq. 100% PP4 CSF1, CSF2 e ATE 1,57 €/mq. 100% PP5 1,14 €/mq. 100% PP6 1,71 €/mq. 100%

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VALORE AREE A FINI IMU/TASI - AREE EDIFICABILI PGT VIGENTE fino al 19.04.2016

Documento. Area Valore post efficacia PGT Destinazioni di Piano I= indice Dv=diritto volumetrico. €/mq

A1 // Scuole Valera A2 (I 0.2) 100,00 Attualmente proprietà comunale A3 (I 0.6) 300,00 Attualmente proprietà comunale A4 (I 0.3) 150,00 Attualmente proprietà comunale A5 (Dv 0.2) 100 x 0.75 =75,00 Depuratore consortile A6 // Palazzetto, carabinieri Elaborato A7 // Attualmente proprietà A 24 comunale B1 (I. 0.35/0.2) Primo semestre Post primo semestre Residenziale 175,00 100,00 B2 (I. 0.2) 100,00 Residenziale B3a (Dv 0.25/0.20) Primo semestre Post primo semestre 125 x 0.75 = 100 x 0.75 93,75 =75,00

B3b (Dv 0.25/.0.20) Primo semestre Post primo semestre 125 x 0.75 = 100 x 0.75 93,75 =75,00

B4 (I 0.25/0.20) Primo semestre Post primo semestre Produttivo 62,50 50,00 B5 (I 0.25/0.20) Primo semestre Post primo semestre Produttivo 62,50 50,00 B5a (I 0.5) 250,00 Attualmente edificato B6 (I 0. 2 resid + 03 246,40 Attualmente in parte terz) edificato B7 // Villa Bagatti Valsecchi B8 (I 0.7) 175,00 Produttivo/Terziario B9 (I 0.2) 100,00 Terziario B10 (I 0.2) 125,00 Terzario/Commerciale B11 (I 0.1) 50,00 Terziario C1-C13 (Dv 0.1) 50 x 0.75= 37,50 Aree di riqualificazione

ambientale

C14 (Dv 0.25/0.2) Primo semestre Post primo semestre Area di riqualificazione

125 x 0.75 = 100 x 0.75 = ambientale a ridosso del

93,75 75,00 Viale della Villa Bagatti

D1a (I 0.5) 250,00 Residenziale D1b (I 0.25/0.20) Primo semestre Post primo semestre Residenziale 125,00 100,00 D2 (I 0.2) 100,00 Residenziale

VALORE AREE A FINI IMU/TASI DI AREE GIA’ EDIFICABILI CON IL PREVIGENTE PRG

PIANI ATTUATIVI SU AREE LIBERE APPROVATI CON IL PREVIGENTE PRG ED IN CORSO (si confermano le tariffe già approvate con deliberazione GC n. 136/2004)

ZONA urbanistica PRG €/mq Zona C: residenziale 100,00 Edilizia Economica Popolare 75,00 Zone D1, D2, D3 110,00 Zona D4 130,00

PIANI ATTUATIVI SU AREE EDIFICATE e, in generale, interventi che comportino demolizione e ricostruzione da realizzarsi in base al previgente PRG: dalla demolizione completa dei fabbricati preesistenti sino alla costruzione dei nuovi fabbricati per il terreno reso libero si applicano le tariffe per le corrispondenti aree del PRG determinate con deliberazione GC n. 136/2004

ZONA urbanistica PRG €/mq Zona A: residenziale 450,00 Zona B1: residenziale 450,00 Zona B2: residenziale 300,00 Zona B3: residenziale 225,00 Zona C: residenziale 100,00 Edilizia Economica Popolare 75,00 Zone D1, D2, D3 110,00 Zona D4 130,00

PII VALERA: Trovano applicazione le tariffe determinate con deliberazione GC n. 98/2006

PARERE DI REGOLARITA’ TECNICA

TIPO ATTO: PROPOSTA DI DELIBERA DI CONSIGLIO COMUNALE

OGGETTO: DETERMINAZIONE VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI APPLICAZIONE IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU) A SEGUITO APPROVAZIONE VARIANTE GENERALE PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO.

Ai sensi dell’art. 49 comma 1 del D.Lgs 267/2000, si esprime parere di regolarità tecnica favorevole relativamente alla proposta di delibera con identificativo n° 160275 del 23/09/2016

Data 27/09/2016

IL RESPONSABILE SETTORE LAVORI PUBBLICI E PIANIFICAZION E TERRITORIALE

Bellè Mirco

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Settore ECONOMICO FINANZIARIO

PARERE DI REGOLARITA’ CONTABILE

TIPO ATTO: PROPOSTA DI DELIBERA DI CONSIGLIO COMUNALE

OGGETTO: DETERMINAZIONE VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI APPLICAZIONE IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU) A SEGUITO APPROVAZIONE VARIANTE GENERALE PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO.

Ai sensi dell’art. 49 comma 1 del D.Lgs 267/2000, si esprime parere di regolarità contabile favorevole relativamente alla proposta di delibera con identificativo n° 160275 del 23/09/2016

Data 30/09/2016

Il Responsabile del Settore Economico Finanziario

Baldoni Carla

Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo. Certificato di Pubblicazione

Io sottoscritto Segretario Comunale, su conforme attestazione del Messo Comunale, certifico che copia della deliberazione di Consiglio n° 42 del 03/10/2016 è stata pubblicata all’Albo Pretorio di questo comune il 7/10/2016 ove rimarrà pubblicata per 15 giorni consecutivi dal 7/10/2016 al

22/10/2016 ai sensi dell’art. 124, comma 1 del Tuel/DLgs 267/2000.

Dalla Residenza Municipale addì, 7/10/2016

IL SEGRETARIO GENERALE

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Ai sensi dell’art. 134 C.3 del D.Lgs 267/2000 la Deliberazione n° 42 del 03/10/2016 diviene esecutiva dopo 10 giorni dalla data di pubblicazione.

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Documento firmato digitalmente, ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005 e s.m.i, e conservato presso gli archivi digitali del Comune di Varedo.