Rudolstadt - Saalfeld / Saale

REGIONALES EINZELHANDELSKONZEPT Städtedreieck am Saalebogen

Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

REGIONALES EINZELHANDELSKONZEPT Städtedreieck am Saalebogen

Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

im Auftrag der Stadt Saalfeld / Saale

Bearbeitung und Konzeption Elisabeth Kopischke Stefan Kruse

Markt 5 44137 Dortmund Tel. 0231 - 557858-0 Fax 0231 - 557858-50 www.junker-kruse.de E-Mail: [email protected]

Projektbetreuung / Ansprechpartner

Stadt Bad Blankenburg Stadt Rudolstadt Stadt Saalfeld / Saale Markt 1 Markt 7 Markt 1 07422 Bad Blankenburg 07497 Rudolstadt 07318 Saalfeld/Saale Andreas Vollrath Jens Kollatzsch Matthias Föhse Leiter Bauamt Fachdienstleiter Stadtplanung Leiter Stadtplanungsamt und Stadtentwicklung Patrice Leiteritz Stadtplanungsamt Tel. 036741-3760 Tel. 03672-486620 Tel. 03671–598386 E-Mail E-Mail E-Mail [email protected] [email protected] [email protected]

Stand: November 2020

Corona-Pandemie Die Landesregierung Thüringen hat Mitte März 2020 per Verordnung zum dauerhaften Schutz gegen das neuartige Coronavirus in Thüringen eine Reihe von Maßnahmen zur Bewältigung der Corona-Pandemie ergriffen. Das Kontaktverbot und die Schließung von Kindertageseinrichtungen, Schulen, Verkaufsstellen, der Gastronomie und des Beherbergungsgewerbes stellen einen deutlichen Einschnitt in das tägliche Le- ben und vor allem auch in der lokalen Wirtschaft dar. Durch Schließungen besonders betroffen war dabei auch der Einzelhandel (Ausnahme: Lebensmitteleinzelhandel). Zum einen konnte der Online-Handel von der Situation profitieren. Zum anderen wurde jedoch bewusster eingekauft, wobei die Bedeutung des sta- tionären Einzelhandels als Kommunikationspunkt mit Servicequalität und vor allem auch Standorte mit Nahversorgungsfunktion besonders wertgeschätzt wurden, während Innenstädte ohne oder mit deutlich eingeschränkter Nahversorgungsfunktion sehr deutliche Frequenz- und damit verbunden auch Umsatz- rückgänge zu verzeichnen hatten. Nach einer Lockerung der Maßnahmen seit Anfang Mai wobei schrittweise der Einzelhandel sowie auch die meisten Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe unter Auflagen (Hygienemaßnahmen) wieder ge- öffnet wurden, stehen im Zuge einer zweite Welle möglicherweise neue Maßnahmen bevor. Dabei gehen einschlägige Prognosen für das Jahr 2020 teilweise von erheblichen Umsatzeinbußen im Einzelhandel aus, die auch mit Geschäftsaufgaben einhergehen können. Die BBE Gruppe prognostiziert derzeit für drei Seg- mente eine positive Entwicklung für 2020 und 2021. Dazu zählen der Fahrradhandel (bis + 9 %), Garten- und Baumärkte (bis + 5 %) sowie der Lebensmittel- und Drogeriehandel (bis + 5 %). Besonders starke Einbrüche sind laut der Einschätzung der Experten bis Ende 2021 im stationären Schuh- (bis -17 %) und modeorientierten Textilhandel (bis -22 %) zu erwarten. Eine abschließende Bewertung der Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel und die Einzelhandelslandschaft im Allgemeinen wie auch auf die Situa- tion im Städtedreieck am Saalebogen wird sich daher erst nach Beendigung der Maßnahmen vornehmen lassen, wobei eine leichte Erholung der Situation erst nach 2021 erwartet wird. Dann sollten auch eine Aktualisierung und Neubewertung der Datenbasis vorgenommen werden. Grundsätzlich ist jedoch festzuhalten, dass sich die Zielrichtung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes mit einem Fokus auf die Zentrenentwicklung sowie vor allem auch auf eine wohnungsnahe Versorgung voraussichtlich nicht verändern wird. Dabei behält die Steuerungs- und Lenkungsfunktion des Regionalen Einzelhandelskonzeptes und auch eine konsequente Anwendung des bauplanungsrechtlichen Instrumen- tariums im Rahmen der Einzelhandelssteuerung – zur Vermeidung von langfristig nicht korrigierbaren Fehlentwicklungen – weiterhin eine hervorzuhebende Bedeutung. Hinweise Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich alle Geschlechter angespro- chen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 sowie § 31 Ab- satz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes verein- bart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

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Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Inhalt

1 Anlass und Zielsetzung der Fortschreibung ...... 9

2 Methodik ...... 11 2.1 Angebotsanalyse ...... 11 2.2 Nachfrageanalyse ...... 15 2.3 Definition Nahversorgung ...... 16 2.4 Städtebauliche Analyse ...... 17 2.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ...... 18

3 Übergeordnete Zielaussagen ...... 20 3.1 Ziele und Grundsätze der Landesplanung ...... 20 3.2 Ziele und Grundsätze der Regionalplanung...... 21 3.3 Flächennutzungspläne ...... 23 3.4 Informelle Planungen ...... 24 Städteverbund und REK „Städtedreieck am Saalebogen“ ...... 24 Stadtentwicklungskonzepte ...... 25

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur im Städtedreieck ...... 27 4.1 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends der Einzelhandelsentwicklung ...... 27 4.2 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung ...... 34 4.3 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung ...... 36 4.4 Bevölkerungsprognose...... 38 4.5 Sekundärstatistische Einordnung und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial ...... 39 4.6 Einzugsgebiet des Einzelhandels im Städtedreieck ...... 42

5 Einzelhandelsangebot im Städtedreieck am Saalebogen ...... 46 5.1 Einzelhandelsrelevante Kennziffern ...... 46 Einzelhandelsangebot ...... 46 Einzelhandelsrelevante Zentralität ...... 52 5.2 Räumliche Verteilung des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen ...... 57 5.3 Angebotsschwerpunkte ...... 61 Bad Blankenburg ...... 61 Rudolstadt...... 68 Saalfeld / Saale ...... 74

5 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.4 Nahversorgungssituation ...... 79 5.5 Großflächiger Einzelhandel im Städtedreieck am Saalebogen ...... 85 5.6 Exkurs: Befragung der Einzelhändler zum Online-Handel ...... 88 5.7 Fazit zur Angebots- und Nachfrageanalyse ...... 89

6 Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen ...... 93

7 Regionales Einzelhandelskonzept für das Städtedreieck am Saalebogen ...... 101 7.1 Übergeordnetes Entwicklungsleitbild ...... 102 7.2 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung ...... 103 7.3 Standortstruktur ...... 109 Zentrale Versorgungsbereiche ...... 112 Nahversorgungsstandorte und sonstige Grundversorgungsstandorte ...... 118 Fachmarktstandorte ...... 120

8 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen ...... 121 8.1 Zentrale Versorgungsbereiche ...... 121 Hauptzentrum Bad Blankenburg ...... 121 Hauptzentrum Rudolstadt ...... 125 Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße ...... 128 Hauptzentrum Saalfeld / Saale ...... 131 Nahversorgungszentrum Reinhardstraße ...... 135 8.2 Sonderstandorte ...... 138 Sonderstandort Am Spielborn ...... 138 Sonderstandortbereich Mittlerer Watzenbach ...... 141 8.3 Integrierte solitäre Standorte zur Nahversorgung ...... 143 8.4 Sonstiger Standort Bahnhof Saalfeld / Saale ...... 147

9 Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen . 148

10 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung ...... 157 10.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ...... 158 10.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten ...... 160 10.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ...... 161 10.4 Sonstige Steuerungsregeln ...... 163 10.5 Prüfschema zur ersten Bewertung von zukünftigen Einzelhandelsansiedlungs-, Erweiterungs- und / oder

6 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Verlagerungsvorhaben im Sinne der Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes ...... 164

11 Vorschlag für ein Kooperationsverfahren ...... 166 11.1 Abstimmung von Vorhaben auf regionaler Ebene ...... 166 11.2 Regionaler Konsens ...... 166

12 Aktualisierung und Fortschreibung ...... 169

13 Verzeichnisse ...... 171

14 Abkürzungen ...... 174

15 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ...... 175

Anhang A1 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in den Städten des Städtedreiecks am Saalebogen (2019) ...... 185 A1.1 Bad Blankenburg ...... 185 A1.2 Rudolstadt...... 186 A1.3 Saalfeld / Saale ...... 187 A2 Befragung der Einzelhändler zum Online-Handel ...... 188 A2.1 Bad Blankenburg ...... 188 A2.2 Rudolstadt...... 188 A2.3 Saalfeld / Saale ...... 189 A3 Zielzentralitäten ...... 190 A3.1 Bad Blankenburg ...... 190 A3.2 Rudolstadt...... 191 A3.3 Saalfeld / Saale ...... 192 A4 Verkaufsflächenverteilung für ausgewählte Sortimente nach Lagen ...... 193 A4.1 Bad Blankenburg ...... 193 A4.2 Rudolstadt...... 194 A4.3 Saalfeld / Saale ...... 195 A5 Sortimentsabgrenzung Baumarkt ...... 196 A6 Sortimentsabgrenzung Gartencenter ...... 197 A7 Sortimentsabgrenzung Möbelmarkt ...... 198

7 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

8 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

1 Anlass und Zielsetzung der Fortschreibung

Das Städtedreieck am Saalebogen umfasst die Städte Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blanken- burg in Südostthüringen. Diese stehen in engen siedlungsstrukturellen, wirtschaftlichen und funktionalen Beziehungen. Seit 1997 arbeiten die Städte erfolgreich mit der Absicht zusammen, gemeinsam ihre Region zu gestalten und insbesondere die Vorteile der räumlichen Nähe der drei Städte für raumbedeutsame Entwicklungen gemeinsam zu nutzen.

Daher gehört es auch zu den Zielen der drei kooperierenden Kommunen einen gemeinschaftlich getragenen Rahmen für künftige Stadt- und Einzelhandelsentwicklung in der Region zu schaffen. Denn auch im Städtedreieck am Saalebogen gilt es unter Berücksichtigung der bundes- und landesplanungsrechtlichen Vorgaben, die zu wesentlichen Teilen historisch gepräg- ten, städtischen Zentren im Sinne der Europäischen Stadt ebenso wie eine ausgewogene wohnungsnahe Grundversorgung zu sichern und zu stärken. Als wichtige Einflussfaktoren der Entwicklung gelten derzeit besonders der demografische Wandel, die Digitalisierung (On- line-Handel) sowie die Globalisierung, die vielerorts zur Schwächung gewachsener Strukturen beitragen.

Dabei zeigt sich im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung - insbesondere in Klein- und Mit- telstädten - vor dem Hintergrund des Zentrenschutzes und der wohnungsnahen Versorgung ein besonderer Steuerungsbedarf für Einzelhandelsnutzungen. Denn nicht zuletzt weisen städtebaulich nicht integrierte Standorte, wie auch andere Standorte außerhalb zentraler Ver- sorgungsbereiche, hinsichtlich ihrer Wettbewerbs- und Entwicklungsfähigkeit (z. B. niedrigere Miet- und Grundstückspreise, geringere Betriebs- und Personalkosten, mehr Stellplätze oder größere Flexibilität bei Erweiterungen) häufig eine potenzielle Überlegenheit gegenüber Standorten in gewachsenen städtischen Zentren auf. Schließlich können Angebotsüberschnei- dungen zentren- bzw. auch nahversorgungsrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Standorten mit Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und an integrierten Standorten kurz- bis mittelfristig einen (weiteren) Bedeutungs- bzw. Funktionsverlust zentraler Versorgungsbereiche forcieren, der sich in Form von sinkendem Angebotsniveau, zunehmenden Leerständen und Trading-Down-Tendenzen widerspiegelt.

Eindeutige politische und planerische Aussagen bzw. ein von den Räten der Städte beschlos- senes, gemeinschaftlich getragenes, klares Konzept mit verbindlichen Aussagen zur zukünfti- gen räumlichen, quantitativen und qualitativen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sollen zur Sicherung und Stärkung von Einzelhandelsstrukturen beitragen. Ein kommunales oder regionales Einzelhandelskonzept stellt so eine zumeist unverzichtbare Voraussetzung für sachgerechte, gemeindliche Planungen zur Steuerung des Einzelhandels dar und trägt zu einer Planungs- und Investitionssicherheit bei. Eine rechtliche Bindungswirkung entwickelt sich dabei durch die Umsetzung des Konzeptes in der Bauleitplanung. Entsprechend der systema- tischen Stellung in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB stellt der Masterplan Einzelhandel als städtebauli- ches Entwicklungskonzept, das in sich methodisch fehlerfrei und in sich widerspruchsfrei sein muss, dabei einen Abwägungsbelang dar. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine widersprüchliche Handhabung bei der Umsetzung des Konzeptes, etwa durch Abweichen bei Einzelvorhaben nach Belieben, dessen Tauglichkeit (in Zukunft) in Frage stellen kann. Dabei mag eine einmalige, städtebaulich begründete und dem jeweiligen

9 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Rat der Stadt bewusste Abweichung noch nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit eines Ein- zelhandelskonzeptes führen. Allerdings ist herauszustellen, dass ein Einzelhandelskonzept seine Steuerungswirkung jedenfalls dann verliert, wenn dieses durch „Teilplanungen und -geneh- migungen derartig durchlöchert ist, dass von einem noch immer verfolgten Konzept ernstlich nicht mehr die Rede sein kann“1.

Vor diesem Hintergrund haben die Bürgermeister der Städte Bad Blankenburg, Ru- dolstadt und Saalfeld / Saale gemeinsam die Aufstellung eines Regionalen Einzelhandels- konzeptes (REHK) initiiert, welches eine Fortschreibung des im Jahre 2010 erarbeiteten Konzeptes darstellt.2

Die vorliegende Fassung des REHK umfasst zunächst eine Aktualisierung der angebots- und nachfrageseitigen Datenbasis sowie eine Neubewertung der daraus abgeleiteten Entwick- lungsperspektiven für die drei Städte am Saalebogen. Dabei werden die im Laufe der Bearbei- tung vollzogenen Eingemeindungen in den Jahren 2018 und 2019 berücksichtigt. Demnach wurden die Stadt Remda-Teichel in die Stadt Rudolstadt und die Gemeinden Reichmanns- dorf, Schmiedefeld, Saalfelder Höhe und Wittgendorf in die Stadt Saalfeld / Saale eingemein- det. Aufbauend auf die Analyse werden die konzeptionellen Bausteine des REHK erarbeitet. Neben einem regionalen Entwicklungsleitbild werden übergeordnete Ziele der Einzelhandels- entwicklung formuliert. Im Rahmen einer Definition der Standortstruktur findet eine Einord- nung und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche statt. Hier sind besonders die Vor- gaben der einschlägigen Rechtsprechung hinsichtlich der Einordnung von Nahversorgungs- zentren zu berücksichtigen (z. B. Urteil des OVG NRW vom 15.02.2012, AZ 10 D 32/11.NE), wodurch sich wesentliche Veränderungen zum Konzept aus dem Jahre 2010 ergeben. Die künftige Standortstruktur umfasst neben den zentralen Versorgungsbereichen Nahversor- gungsstandorte sowie Fachmarkt- bzw. Sonderstandorte. Für diese strukturprägenden Stand- orte bzw. Standorttypen werden bezogen auf die Situation in den drei Kommunen Entwick- lungsempfehlungen gegeben. Schließlich wird unter Berücksichtigung der örtlichen Situation in den Städten sowie konsensualer, städtebaulicher Zielvorstellungen eine Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen vorgeschlagen. Darüber hinaus geben mit Blick auf eine zielgerichtete Umsetzung des REHK die Grundsätze zur künftigen Steuerung des Einzelhan- dels eine Richtschnur zur Bewertung und Einordnung von Einzelhandelsvorhaben.

Schließlich beinhaltet das REHK ein Verfahren zur regionalen Abstimmung von regional bedeutsamen Einzelhandelsvorhaben. Dieses soll im Sinne einer Selbstbindung eine Leitlinie zur Kommunikation im Rahmen der Einzelhandelssteuerung in den Städten des Städtedreiecks Saalebogen auf Grundlage einer von den Mitgliedskommunen getragenen und von den Bür- germeistern unterzeichneten interkommunale Vereinbarung darstellen.

1 Vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 18.11.2013 – AZ 1 LA 43/13, juris Rdnr. 15 2 CIMA Beratung + Management GmbH, Regionales Einzelhandelskonzept, Städtedreieck am Saalebogen (Bad Blankenburg, Rudolstadt u. Saalfeld), 2010

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2 Methodik

Die vorliegende Fortschreibung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen stützt sich sowohl auf die Ergebnisse aktueller primärstatistischer Erhebungen wie auch auf sekundärstatistische Quellen.

◼ Die primärstatistischen Erhebungen bilden im Rahmen der Fortschreibung eine wichtige Datengrundlage und Berechnungsbasis, anhand derer eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Beurteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehender Einzelhandels- ansiedlungen ermöglicht wird. In erster Linie zählt hierzu die flächendeckende Vollerhe- bung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) in den Stadtgebieten aller Kom- munen sowie die Erhebung der Dienstleistungsbetriebe in zentralen Bereichen. Hinsicht- lich der in den Jahren 2018 und 2019 vollzogenen Eingemeindungen der Stadt Remda- Teichel in die Stadt Rudolstadt und der Gemeinden Reichmannsdorf, Schmiedefeld, Saal- felder Höhe und Wittgendorf in die Stadt Saalfeld / Saale wurde auf Daten einer landes- weiten Erhebung des Einzelhandels (GMA, 2018) zurückgegriffen.

◼ Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregionalen und inter- temporären Vergleich der für das Städtedreieck am Saalebogen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch verschiedene Kennziffern aus dem Bereich der Han- delsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der IFH Retail Consultants GmbH, Köln.

◼ Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange ausgerichtete Erarbeitung und Be- urteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Überprüfung der Definitionen und Abgrenzungen zentraler Versor- gungsbereiche i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche Analyse stellt eine qualitative Ergänzung der quantitativen Bausteine dar, sodass sich in der Gesamtschau (Angebotsanalyse, Städtebau und Nachfrageanalyse) ein auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtetes, detailliertes Bild zur Einkaufssituation im Städtedreieck am Saalebogen ergibt, welches die Grundlage für die Erstellung der konzeptionellen Bausteine darstellt.

2.1 Angebotsanalyse

Zur Analyse der Angebotssituation wurde im Mai / Juni 2018 eine flächendeckende Voller- hebung des Einzelhandelsbestands in Rudolstadt, Saalfeld und Bad Blankenburg durchge- führt. Die Vollerhebung basiert auf einer flächendeckenden Begehung / Befahrung des Stadt- gebiets bei gleichzeitiger, soweit möglich, lasergestützter Bestandsaufnahme und Kartierung der Einzelhandelsbetriebe. Im Rahmen der Vollerhebung wurden die Adressen sowie die Ver- kaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach Einzelsortimenten (vgl. Tabelle 1) aufgenommen. Weiterhin wurde eine Lagezuordnung vorgenommen (vgl. dazu Tabelle 2).

Hinsichtlich der in den Jahren 2018 und 2019 vollzogenen Eingemeindungen der Stadt Remda-Teichel in die Stadt Rudolstadt und der Gemeinden Reichmannsdorf, Schmiedefeld,

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Saalfelder Höhe und Wittgendorf in die Stadt Saalfeld / Saale wurde auf Daten einer landes- weiten Erhebung des Einzelhandels (GMA, 2018) zurückgegriffen.

Der Erhebung liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde: Gemäß dem Urteil vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C 10.04 ist bei der Berechnung der Ver- kaufsfläche die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören auch Schau- fenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrich- tungsgegenstände und Freiverkaufsflächen soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.

◼ Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und verpackt.

◼ Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließ- lich eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmateri- als).

◼ Flächen für die Pfandrücknahme sind gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009) der Verkaufsfläche zuzurechnen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche Lagerräume für Pfandgut gehören nicht zur Verkaufsfläche.

◼ Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den Kun- den nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen. Abstellflächen für Einkaufswagen gehören, soweit sie außerhalb des Gebäudes gelegen sind, gemäß dem Urteil des OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009, grundsätzlich nicht zur Verkaufsfläche.

Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungs- grundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema „Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung“ ist eine sehr dezidierte Be- standserfassung notwendig. Dabei sind insbesondere auch relevante Randsortimente zu erfassen, die neben den klassischen Kernsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um die sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher einzelne Sortimente (auf der Basis eines etwa 50 Sortimente umfassenden Erhebungsschlüssels) differenziert erfasst und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflä- chen ermittelt.

In der sich anschließenden Auswertung wurden die Sortimente den in der folgenden Tabelle dargestellten 17 Warengruppen zugeordnet.

Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker + Kruse

Warengruppe Sortimente

überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel

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Warengruppe Sortimente

Backwaren / Konditoreiwaren Fleischwaren Getränke Blumen (Indoor) / Zoo Blumen Topfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen (Indoor) zoologische Artikel Gesundheit und Körperpflege Apotheke Drogeriewaren Papier / Büroartikel / Schreibwaren / Zeitun- Bücher gen / Zeitschriften / Bücher Papier / Büroartikel / Schreibwaren Zeitungen / Zeitschriften

überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe Bekleidung / Textilien Bekleidung Handarbeitswaren / Kurzwaren / Meterware / Wolle Schuhe / Lederwaren Schuhe Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme Glas, Porzellan, Keramik / Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Haushaltswaren Spielwaren / Hobbyartikel Hobbyartikel Musikinstrumente und Zubehör Spielwaren Sport und Freizeit Angler-, Jagdartikel und Waffen Campingartikel Fahrräder und technisches Zubehör Sportartikel Sportbekleidung und Sportschuhe Sportgroßgeräte überwiegend langfristige Bedarfsstufe Wohneinrichtung Bettwaren / Matratzen Heimtextilien Teppiche (Einzelware) Wohneinrichtungsartikel Möbel Möbel Elektro / Leuchten Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Lampen / Leuchten / Leuchtmittel Elektronik / Multimedia Elektronik und Multimedia medizinische und orthopädische Artikel medizinische und orthopädische Artikel Uhren, Schmuck Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Bauelemente / Baustoffe baumarktspezifisches Sortiment Gartenartikel und -geräte Pflanzen / Samen

13 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Warengruppe Sortimente

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör Sonstiges Erotikartikel Kinderwagen Quelle: eigene Zusammenstellung

Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe der Städte im Städtedreieck den Lagekategorien zentraler Versorgungsbereich, städtebaulich integrierte (Solitär-)Lage und städtebaulich nicht integrierte Lage zugeordnet. Deren Merkmale werden in der nachstehen- den Tabelle 2 erläutert:

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien

Zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentrum (Beispiel) Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch städte- bauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren Nah- bereich hinaus gehendes Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist in der Regel eine Multifunktionalität, d. h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit sowie unterschiedlicher Betriebsformen und - größen. Zentrale Versorgungsbereiche sind schützens- wert im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO.

Städtebaulich integrierte (Solitär-)Lage Städtebaulich integrierte Lage (Beispiel Wohnsiedlungsbereich) Eine Legaldefinition des Begriffs der „integrierten Lage“ existiert nicht. Im Sinne des REHK für das Städtedreieck am Saalebogen handelt es sich dabei um Einzelhandelsbe- triebe, die in das Siedlungsgefüge integriert sind und einen Bezug zu Wohnsiedlungsbereichen haben. Die Einzel- handelsdichte und –konzentration reicht jedoch nicht aus, um die Lagen als zentralen Versorgungsbereich zu bezeichnen. Konkret wurden alle Standorte als integriert eingestuft, deren direktes Umfeld an mindestens zwei Sei- ten von zusammenhängenden Wohnsiedlungen angrenzt, ohne dass städtebauliche Barrieren wie Autobahnen oder Bahngleise den Standort von der Wohnsiedlung separie-

ren und die fußläufige Erreichbarkeit einschränken. Städtebaulich nicht integrierte Lage Städtebaulich nicht integrierte Lage (Beispiel Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, Gewerbegebiet) die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z. B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standor- ten (z. B. in Gewerbegebieten).

Quelle: eigene Zusammenstellung

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Die durchgeführte flächendeckende Vollerhebung des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Ebene einzelner Stadtteile und Siedlungsbereiche dar.

Auf Basis der Verkaufsflächendaten der Einzelhandelsbetriebe sowie unter Berücksichtigung der räumlichen Lage der Betriebe werden die absatzwirtschaftlichen Kennwerte ermittelt, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist die differenzierte Ausweisung der Verkaufsflächen und Sortimente im Hinblick auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erstellende ortstypische Sortimentsliste zwingend geboten (vgl. Kapitel 9).

2.2 Nachfrageanalyse

Einen zweiten wichtigen Baustein der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfra- gesituation dar. Sie liefert ein umfassendes Bild über das spezifische einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Bevölkerung in den Kommunen und der Region und ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den aktuellen Leistungsstand des Einzelhandels.

Sekundärstatistische Daten Die Darstellung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Einzelhandelsgutachten und -analysen geschieht auf Grundlage sekundärstatistischer Daten. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine entsprechenden Daten über Ein- kommen und Kaufkraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch eine Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. Dabei werden in der vorliegenden Untersuchung Werte der IFH Retail Consultants GmbH, Köln zugrunde gelegt. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktualisiert veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teilein- heit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Der Indexwert von 100 beschreibt den Bundesdurchschnitt. Liegt die Kaufkraftkennziffer einer Kommune unter dem Indexwert 100, so ist diese durch ein dem entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, dann zeichnet sich die Kommune durch ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau aus.

Kundenherkunftserhebung Die Kundenherkunftserhebung gibt Auskunft über das Einzugsgebiet des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen und stellt somit eine empirische Basis für die Abgrenzung des Einzugsgebietes dar. Dieses lässt zum einen Rückschlüsse zur Ausstrahlungskraft des regionalen Einzelhandels zu und dient zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nach- fragepotenzials. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden in einem einwöchigen Zeitraum im Juni 2018 bei Einzelhändlern unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit und Größe Listen ausgelegt, in die der Wohnort der zahlenden Kunden eingetragen wurde.

15 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Insgesamt beteiligten sich 43 Einzelhandelsbetriebe aus den innerstädtischen Zentren an der Erhebung im Städtedreieck und somit rund 8 % der Gesamtzahl aller Betriebe.

Die Kundenherkunft (Wohnort der Kunden) wurde jeweils von dem für den Zahlvorgang zu- ständigen Personal in den einzelnen Betrieben aufgenommen.

Umsatzberechnung Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saale- bogenwerden nicht nur die ermittelte Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurch- schnittliche Umsatzkennwerte für einzelne Branchen angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mitberücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flä- chenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale. Diese werden schließlich auf den Verkaufsflächenbestand für die einzelnen Warengruppen hochgerechnet.

2.3 Definition Nahversorgung

Im Rahmen der Analyse der Einzelhandelssituation und kommunalen Daseinsvorsorge kommt der wohnungsnahen Versorgung eine besondere Bedeutung zu. Dabei nimmt die Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu den verschiedenen Lagekategorien einen wichtigen Stellen- wert ein.

Unter Nahversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden.

Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden vor allem die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege gezählt (siehe dazu Tabelle 1). Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch weitere kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsan- gebote (u. a. Papier / Büroartikel / Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher sowie Blumen (Indoor) / Zoo). In der Praxis und somit auch in diesem Regionalen Einzelhandelskon- zept wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation die Warengruppe Nah- rungs- und Genussmittel herangezogen.

Nahversorgungsstandorte können unterschiedlich ausgestattet sein. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind im Rahmen der Analyse und Bewertung der Angebotssituation auch räumliche und qualitative Aspekte (Erreichbarkeit und Betriebsformenmix) von Bedeutung. Dabei geht es bei der qualitativen Betrachtung vor allem um die warengruppenspezifische Angebotsstruktur und -vielfalt. Bei der räumlichen Betrachtung wird die (fußläufige) Erreich- barkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben diesbezüglich ein Entfernungsmaß zwischen 500 und 1.000 m als akzeptierte Distanz herausgestellt3. Aufgrund der spezifischen Situation und

3 Legt man eine Laufgeschwindigkeit von 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zugrunde, wird in 7 min eine Distanz von rund 600 m zurückgelegt. Dabei orientieren sich die Darstellungen in dieser Untersuchung am bestehenden Wegenetz (600 m-Isodistanzen), so werden - im Gegensatz zur Darstellung von Radien (Luftlinie) - auch Barrieren berücksichtigt. Eine 600 m-Isodistanz ist hinsichtlich ihrer Abdeckung mit einem 500 m Radius vergleichbar.

16 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Siedlungsstruktur im Städtedreieck wird eine Distanz von ca. 600 m als kritische Zeit-Weg- Schwelle für Fußgängerdistanzen zwischen Wohnstandorten und Nahversorgungsangeboten (hier: strukturprägenden Lebensmittelmärkten) festgelegt.

Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufsbetriebe in Wohn- gebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im Quartier gewähr- leisten sollen. Von Nahversorgungsstandorten (mit einzelnen Betrieben) sind zentrale Versor- gungsbereiche wie beispielsweise Nahversorgungszentren zu unterscheiden. Sie nehmen eine über die rein fußläufige Erreichbarkeit hinausgehende Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner Stadtteile oder -bereiche ein.

Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können beispielhaft bzw. idealtypisch als relevant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden:

Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung (Beispiel)

Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch- und Wurstwaren „idealtypische“ Getränke Ausstattung Drogerie- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Ärzte, Friseur, Lotto Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Bücher, Schreibwaren Zusatzausstattung Blumen Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro Quelle: eigene Zusammenstellung

2.4 Städtebauliche Analyse

Die städtebauliche Analyse zielt darauf ab, aktuelle Stärken und Schwächen der Versorgungs- standorte in den drei Städten im Kontext der Siedlungsstruktur zu erfassen. Dabei liegt ein Schwerpunkt der Betrachtungen auf den zentralen Versorgungsbereichen. Bereits im Regio- nalen Einzelhandelskonzept von 2010 sind Einordnungen und Abgrenzungen zentraler Ver- sorgungsbereiche vorgenommen worden. Die vorhandenen (wie auch ggf. neue faktische o- der perspektivische) zentralen Versorgungsbereiche werden anhand einer transparenten und einheitlichen Bewertungsmatrix überprüft und abgegrenzt. Dies geschieht auch mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex. Grundlage hierfür bildet in jedem Fall die aktuelle städtebauliche Analyse der einzelnen Standortbereiche.

Für die Prosperität eines zentralen Versorgungsbereiches sind neben dem Einzelhandelsprofil auch städtebauliche Belange und die Organisationsstruktur verantwortlich. Für eine tiefer- greifende Analyse von Geschäftszentren sind daher insbesondere die Verknüpfung und die wechselseitigen Beeinflussungen der oben beschriebenen Themenbereiche Einzelhandel, Or- ganisation und Städtebau von Belang. Nur dadurch ist auch gewährleistet, dass im abschlie- ßenden Schritt, bei der Erstellung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes, die richtigen

17 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Maßnahmen für eine nachhaltige Aufwertung und Qualifizierung der zentralen Versorgungs- bereiche genannt werden.

Folgende Kriterien werden bei der städtebaulichen Analyse untersucht:

• Einzelhandelsdichte4 • Lage der Einzelhandelsmagneten • Verteilung der Geschäfte • Ausdehnung und Kontinuität der Einzelhandelslagen • Qualität und Erhaltungszustand der Architektur • Qualität und Erhaltungszustand des öffentlichen Raumes • Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen • Einkaufsatmosphäre • Räumliche und funktionale Beziehungen zwischen dem Zentrum und seiner Umge- bung • Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Regionalen Einzelhan- delskonzeptes für den Städteverbund am Saalebogen. Sie liefert vor allem die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die Einzelhandelsstandorte in den einzelnen Städten. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), § 9 (2a) und 34 (3) BauGB und des § 11 (3) BauNVO dar. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereiches vor dem Hintergrund der Rechtsprechung5 keine planerische „Abgren- zungsübung“, sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtssichere Grundlage für spä- tere Entscheidungen im Rahmen kommunaler wie auch (abgestimmter) regionaler Einzelhan- delsentwicklungen zu bieten.

2.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur

Die Untersuchung umfasst drei wesentliche Arbeitsschritte (vgl. dazu Abbildung 1): die Ana- lyse der Angebots- und Nachfrageseite in Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale zum Status-Quo, die Darstellung und Bewertung von Entwicklungsperspektiven (Potenziale / Strategien) und der Entwicklung einer künftigen Steuerungs- sowie Kooperationsstrategie im Rahmen der konzeptionellen Bausteine des Konzeptes (übergeordnete Ziele, Standortstruk- tur, Grundsätze zur Umsetzung, Kooperationsverfahren).

4 Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder Wohnnutzungen im Erdgeschoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandels- besatz von ca. 90 bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 %oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden. 5 Vgl. dazu u. a. Urteile des BVerwG vom 11.10.2007 (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom 25.10.2007 (AZ 7A 1059/06)

18 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 1: Untersuchungsaufbau

Quelle: Eigene Darstellung

Am Ende des Erarbeitungsprozesses soll eine Kooperationsvereinbarung der Städte des Städ- teverbundes am Saalebogen ebenso wie eine entsprechende Beschlussfassung in den jeweiligen Stadträten stehen. Dadurch erhält das Regionale Einzelhandelskonzept für das Städte- dreieck am Saalebogen, das ein städtebauliches Konzept i. S. v. § 1 (6) Nr. 11 BauGB darstellt, eine Verbindlichkeit in Form einer kommunalen Eigenbindung. Es stellt damit eine fundierte, empirisch abgesicherte, gemeinschaftlich getragene Grundlage für künftige Entschei- dungen zu Ansiedlungen, Veränderungen oder Verlagerungen von Einzelhandelsbetrieben dar. Darüber hinaus liefert es Grundlagen und Begründungszusammenhänge für die Bauleit- planung.

Prozessbegleitung Hinsichtlich der Akzeptanz sowie Umsetzung eines städtebaulichen Konzeptes zur Einzelhan- delsentwicklung hat es sich bewährt, die wesentlichen Akteure von Einzelhandels- und Stadt- entwicklung in den Bearbeitungsprozess mit einzubinden. Dies wird in der Regel sowohl durch eine breite Information zu den Inhalten des Konzeptes, aber auch durch gezielte und persönliche Informationen und Diskussionen mit den Betroffenen erreicht. Aus diesem Grund muss ein besonderer – auch zeitlicher – Wert auf die Vermittlung der jeweiligen Zwischen- und Endergebnisse gelegt werden. Ein solcher fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und soll einen Diskussionsprozess anstoßen, der auch nach Ablauf der be- gleiteten Untersuchung anhält. Wenn aus der Beteiligung eine Mitwirkung wird, kann demnach mit einem breiten Verständnis der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden.

Die Fortschreibung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebo- gen wurde dementsprechend durch einen Arbeitskreis begleitet. Er trat während des Erarbei- tungsprozesses zweimal zusammen (26.06.2018 und 03.12.2019). Teilnehmende an den Ar- beitskreisen waren neben den Bürgermeistern der drei Städte am Saalebogen Vertreter aus der Verwaltung (Stadtplanung) der drei Städte. Darüber hinaus waren in der initiierenden Sit- zung auch Vertreter der LEG Thüringen mbH (Regionalmanager Städteverbund Saalebogen), der IHK Ostthüringen zu Gera und des Handelsverbandes Thüringen e.V. geladen.

19 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

3 Übergeordnete Zielaussagen

Im Rahmen des Planungssystems in Thüringen stehen stadtentwicklungsplanerische Entschei- dungen in den Städten des Städtedreiecks am Saalebogen, insbesondere auch zur Einzelhan- delsteuerung, vor dem Hintergrund übergeordneter Ziele und Grundsätze.

3.1 Ziele und Grundsätze der Landesplanung

Mit seinen Zielen und Grundsätzen ist das ab dem 05.07.2014 geltende Landesentwicklungs- programm Thüringen 2025 (LEP 2025) das wichtigste Planungsinstrument der Landesbe- hörde in Thüringen. Die Vorgaben der Landesplanung sind bei der Erarbeitung von Regio- nalplänen, Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen sowie anderen Fachplänen der nachgeordneten Planungsebenen zu beachten. Das Landesentwicklungsprogramm befasst sich in Kapitel 2.6 mit vorgezogenen Regelungen zu Einzelhandelsgroßprojekten. Dabei dienen zwei Leitvorstellungen als übergeordnete Richtlinien, die wiederum in weitere Ziele und Grundsätze operationalisiert werden. Die Leitvorstellungen lauten wie folgt:

◼ Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten in Thüringen soll sich an der polyzentri- schen Siedlungsstruktur des Landes orientieren, die gewachsenen Versorgungsstrukturen, insbesondere in den Innenstädten, nachhaltig stärken und zu einer insgesamt ausgewogenen und wettbewerbsgerechten Handelsstruktur beitragen.

◼ Für alle Bevölkerungsgruppen soll die Erreichbarkeit von Einrichtungen und Angeboten der Grundversorgung angemessen gewährleistet werden. Bei der Standortwahl von Ein- zelhandelsgroßprojekten soll daher eine den Mobilitätsmöglichkeiten und Versorgungs- anforderungen aller Bevölkerungsgruppen angepasste verkehrliche Erschließung, insbesondere mit dem ÖPNV, erreicht werden.

In diesem Rahmen werden folgende Ziele und Grundsätze mit Bezug zu Einzelhandelsgroß- projekten im LEP 2025 in Kapitel 2.6 festgelegt:

Erfordernisse der Raumordnung

2.6.1. Ziel: Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist nur in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig (Konzentrationsgebot). Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsgroßprojekte

• In Grundzentren, wenn sie zur Sicherung der Grundversorgung dienen und • In nichtzentralen Orten, wenn sie der Grundversorgung dienen, die Funktionsfähigkeit der umliegenden Zentralen Orte nicht beeinträchtigen und der Einzugsbereich nicht wesentlich über das Ge- meindegebiet hinausgeht.

2.6.2 Grundsatz: Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßpro- jekten soll sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen (Kongruenzverbot). Als räumlicher Maßstab gelten insbesondere die mittelzentralen Funktionsräume.

2.6.3 Grundsatz: Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Versorgungsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Orte sollen durch eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung

20 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale von Einzelhandelsgroßprojekten nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungs- verbot).

2.6.4 Grundsatz: Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojek- ten mit überwiegend zentrenrelevantem Sortiment sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer der örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den ÖPNV erfolgen (Integrationsge- bot).

2.6.5 Ziel: Einzelhandelsagglomerationen liegen vor bei einer räumlichen funktionalen Konzentration von Einzelhandelsbetrieben, auch wenn diese einzeln nicht als großflächige Einzelhandelsbetriebe einzustufen sind. Sie sind wie großflächige Einzelhandelsbetriebe zu behandeln, sofern von einem großflä- chigen Einzelhandelsbetrieb vergleichbare negative raumordnerische Wirkungen zu erwarten sind.

2.6.6 Ziel: Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform des großflächigen Einzelhandels sind in Thüringen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Abweichend davon ist im Entwicklungskor- ridor entlang der A 4 vom Raum um das Hermsdorfer Kreuz bis zur Landesgrenze Sachsen ein Herstel- ler-Direktverkaufszentrum zulässig, sofern das Vorhaben im Einklang mit der zentralen Einzelhandels- funktion der Oberzentren steht.

3.2 Ziele und Grundsätze der Regionalplanung

Der Regionalplan Ostthüringen ist mit der Bekanntgabe der Genehmigung im Thüringer Staatsanzeiger Nr. 25/2012 vom 18.06.2012 in Kraft getreten. Die Genehmigung durch die Oberste Landesplanungsbehörde, dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr, erfolgte mit Bescheid vom 13.04.2012.

„Mit dem Regionalplan legt die Regionale Planungsgemeinschaft die räumliche und strukturelle Entwicklung der Planungsregion als Ziele und Grundsätze der Raumordnung – die allgemeinen Grundsätze der Raumordnung in den gesetzlichen Grundlagen und die Zielsetzungen des Landesentwicklungsplanes ausformend und ergänzend – fest.

Dieser regionale Ordnungs-, Entwicklungs- und Sicherungsrahmen stellt ein wesentliches Bin- deglied zwischen der Landesplanung und der kommunalen Ortsplanung dar und ist damit auch ein Garant für die Durchdringung übergeordneter, landesentwicklungspolitischer Vorga- ben bis in die Ebene der kommunalen Planungen.“6

„Infolge der Fortschreibung des Landesentwicklungsprogrammes Thüringen ist eine Ände- rung des Regionalplanes erforderlich geworden. Diese wurde am 20.03.2015 beschlossen und damit das Änderungsverfahren eingeleitet.“ In der Zeit vom 04.03.2019 bis 10.05.2019 fand eine Anhörung / Öffentliche Auslegung des Entwurfs der Fortschreibung statt.

Für die Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes sind die Festlegungen in den Kapiteln 1.2 sowie 2.3 relevant.

Das Kapitel 1.2 befasst sich mit den Zentralen Orten in Ostthüringen. Die Städte Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg werden als Mittelzentren mit Teilfunktion eines Oberzentrums (Kapitel 1.2.2) eingestuft in denen soll durch „Fortführung der interkommunalen

6 Quelle: http://www.regionalplanung.thueringen.de/rpg/ost/regionalplan/ (Zugriff März 2020)

21 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Zusammenarbeit im Städteverbund „Städtedreieck am Saalebogen“ in neuer Qualität“ u. a. „die Entwicklung des Einzelhandels zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche“ abgestimmt werden.

In der Begründung wird darauf hingewiesen, dass „aufgrund ihrer zentralörtlichen Funktion sowie der Einstufung von Saalfeld und Rudolstadt als Städte mit Bedeutung für den Kultur- und Bildungstourismus und von Bad Blankenburg als regional bedeutsamer Tourismusort und den damit verbundenen Aufgaben und Möglichkeiten für die Versorgung der Bevölkerung und die Stärkung der Wirtschaftskraft […] das Städtedreieck am Saalebogen eine besondere Verantwortung bei der Gestaltung ihrer historischen Innenstädte als zentrale Versorgungs- und Erlebnisbereiche“ trägt. „Dabei kommt der Erhaltung einer kleinteiligen Einzelhandels- struktur in allen drei Städten eine besondere Bedeutung zu.“

Im Kapitel 2.3 Großflächiger Einzelhandel nimmt der Regionalplan Ostthüringen (derzeit gül- tige Fassung, 2012) Bezug auf den Landesentwicklungsplan Thüringen, verzichtet jedoch darauf eigene Plansätze zur raumordnerischen Steuerung des großflächigen Einzelhandels zu formulieren, um eine Doppelregelung zu vermeiden.7 Innerhalb der Planungsgemeinschaft hat man sich auf folgende Positionen verständigt:

Die Ansiedlung, Erweiterung, Verlagerung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroß- projekten sollen nur zulässig sein, wenn

- die verbrauchernahe Grundversorgung im Zentralen Ort, in benachbarten Zentralen Orten und in Gemeinden des Ländlichen Raumes, - eine ausgewogene Handelsstruktur im Zentralen Ort sowie - die Versorgungsfunktion des Zentralen Ortes und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Die Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekten in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion sollte ausgeschlossen werden. Die Errichtung von neuen sowie die Erweiterung, Nachnutzung und Verlagerung bestehender Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte nur in Stadtzentren bzw. Stadtteilzentren zugelassen werden. Außerhalb von Stadtzen- tren bzw. Stadtteilzentren sollten zentrenrelevante Sortimente nur als das Kernsortiment er- gänzende Randsortimente zugelassen werden.

Die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben, die einzeln betrachtet unterhalb der Grenze der Großflächigkeit liegen, in ihrer Gesamtheit aber die Schwelle der Großflächigkeit über- schreiten, sollte nur in Stadtzentren und Stadtteilzentren der Zentralen Orte zugelassen werden. In Grundzentren sollten Konzentrationen von solchen Einzelhandelsbetrieben in ihrer räumlichen Wirkung auf die Sicherung der Grundversorgung beschränkt werden.

In der Planungsregion Ostthüringen sollten außerhalb von Stadtzentren und Stadtteilzentren keine neuen Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen und in bereits bestehenden Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel außerhalb von Stadtzentren und Stadtteilzentren keine neuen Einzelhandelsgroßprojekte errichtet werden.

7 Siehe dazu Landesentwicklungsplan Thüringen, 2012, S. 26f

22 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

In Städteverbünden sollte die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels untereinander koordiniert erfolgen.

Im Entwurf der Fortschreibung des Regionalplans werden entsprechende Ziele und Grunds- ätze formuliert, die im Wesentlichen auf das Konzentrationsgebot, das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Integrationsgebot sowie die Plansätze zu Einzelhandelsag- glomerationen und Hersteller-Direktverkaufszentren Bezug nehmen. Darüber hinaus soll auch weiterhin in Städteverbünden die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels untereinander koordiniert erfolgen.

3.3 Flächennutzungspläne

Die Flächennutzungspläne (FNP) der Städte im Städtedreieck am Saalebogen stellen für den Kooperationsraum des REHK die verschiedenen Bauflächen nach der Art ihrer baulichen Nutzung gemäß § 1 BauNVO dar, dazu gehören insbesondere:

1. Wohnbauflächen 2. gemischte Bauflächen 3. gewerbliche Bauflächen 4. Sonderbauflächen

Die Möglichkeit der Entwicklung von Standorten für (großflächige) Einzelhandelsbetriebe be- ruht auf den Festsetzungen zu den Baugebieten (§§ 2-11 BauNVO). Besondere Festsetzun- gen hinsichtlich der Einzelhandelssteuerung im FNP stellen die Sondergebiete mit spezifischen Zweckbestimmungen dar (z. B. Möbel oder Bau- und Gartenmarkt).

Im Rahmen einer Fortschreibung der jeweiligen Flächennutzungspläne oder ggf. eines gemeinsamen Flächennutzungsplans können neben Sondergebieten auch die zentralen Versor- gungsbereiche ausgewiesen werden.

Hinsichtlich der Erarbeitung eines gemeinsamen Flächennutzungsplans ist festzuhalten, dass 2013 eine Zweckvereinbarung zwischen den drei Städten in Kraft getreten ist, welche die Aufstellung eines gemeinsamen Flächennutzungsplans nach § 204 BauGB vorsah. Aufgrund abweichender Zielstellungen im Hinblick auf großflächige Einzelhandelsentwicklungen sowie gegenwärtig laufender Gebietsreformen im Stadt-Umland-Bereich wurde die gemeinsame Planung bislang nicht weiterverfolgt.

In den Städten im „Städtedreieck am Saalebogen“ bestehen folgende Flächennutzungspläne:

Bad Blankenburg „Für die Stadt Bad Blankenburg liegt ein Flächennutzungsplan (FNP) für die Stadt und den Ortsteil Watzdorf von 1994 vor. Der Flächennutzungsplan für die Ortsteile Klein- und Groß- gölitz ist 1995 in Kraft getreten. Die in den 90er Jahren eingemeindeten Ortsteile Zeigerheim (1992), Oberwirbach (1993), Fröbitz (1993), Cordobang (1993) und Böhlscheiben (1992) sind noch nicht überplant.

Die vorliegenden Flächennutzungspläne bedürfen der grundlegenden Überarbeitung hinsichtlich der bisherigen und künftigen Einwohnerentwicklung und darauf aufbauender

23 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Änderungen der Nutzungsart verschiedener Flächen. Für die Ortsteile ist ebenfalls eine um- fassende Neubeplanung erforderlich.“8

Rudolstadt „Seit dem 17. Mai 2006 liegt für das Stadtgebiet Rudolstadt einschließlich der Ortsteile ein wirksamer Flächennutzungsplan (FNP) mit integriertem Landschaftsplan vor. Der FNP wurde mit Bescheid des Thüringer Landesverwaltungsamtes Weimar vom 9. Mai 2006 genehmigt und ortsüblich im Amtsblatt Nr. 10/2006 am 17. Mai 2006 bekannt gemacht. Für das ehe- malige Stadtgebiet Remda-Teichel, welches am 01. Januar 2019 in die Stadt Rudolstadt ein- gemeindet wurde, liegt seit dem 21. Juni 2006 ein rechtswirksamer Flächennutzungsplan vor. Dieser wurde mit Bescheid des Thüringer Landesverwaltungsamtes Weimar vom 01. März 2006 mit Nebenbestimmungen genehmigt und ortsüblich im Amtsblatt Nr. 06/2006 der Stadt Remda-Teichel am 21. Juni 2006 bekannt gemacht.“9

Saalfeld / Saale „Der Flächennutzungsplan ist das grundlegende Steuerungs- und Planungsinstrument der räumlichen Gesamtplanung der Stadt Saalfeld/Saale. Der Flächennutzungsplan stellt in Grundzügen die städtebaulichen Veränderungen für das gesamte Stadtgebiet Saalfelds dar und fasst die Ergebnisse eines grundsätzlichen politischen und fachlichen Planungsprozesses zusammen. […] Der Stadtrat der Stadt Saalfeld/Saale hat in seiner Sitzung vom 17.12.2014 den Flächennutzungsplan beschlossen.“10

3.4 Informelle Planungen

Städteverbund und REK „Städtedreieck am Saalebogen“

Auf der Grundlage des 1996 erarbeiteten Regionalen Entwicklungskonzeptes „Städtedreieck am Saalebogen“ haben sich die Städte Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blankenburg zu einem Städteverbund zusammengeschlossen. Das REK wurde 2002 fortgeschrieben.11 Dabei ent- stand ein Maßnahmenkonzept zur funktionsteiligen Entwicklung des Planungsraumes sowie zur zentralörtlichen Stärkung der Region. Zur Erreichung der Ziele wurden folgende sechs Handlungsfelder formuliert:

• Städteverbund • Wirtschaft • Siedlungs- und Raumentwicklung • Verkehr

8 Siehe dazu: 11. Stadtratssitzung vom 21.10.2015, Vorlage-Nr. BB IV.127/VI/2015, öffentliche Sitzung 9 Siehe dazu: https://www.rudolstadt.de/leben/stadtentwicklung/stadtentwicklung-und-stadtplanung/flae- chennutzungsplan/?L=0 (Zugriff März 2020) 10 Siehe dazu: https://www.saalfeld.de/Buerger/PlanenBauenWohnen/Bauleitplanung/flaechen-nutzungsplan/ (Zugriff März 2020) 11 Siehe dazu: http://www.saalebogen.de/media/rek_saalebogen.pdf (Zugriff März 2020)

24 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

• Fremdenverkehr und Tourismus sowie • oberzentrale Funktionen.

Das zentrale Steuerungsorgan des Städteverbundes ist der regelmäßig tagende Rat der Bür- germeister mit jährlich wechselndem Vorsitz zur Steuerung des Regionalmanagements. Dar- über hinaus gibt es seit 2007 einen gemeinsamen Ausschuss, in dem regional bedeutsame Projekte und Themen (z. B. Einzelhandelsflächenentwicklung) diskutiert und Empfehlungen für Beschlüsse gegeben werden. Die Aufgabe des Regionalmanagements übernimmt die Lan- desentwicklungsgesellschaft (LEG) Thüringen mbH.

Stadtentwicklungskonzepte

Die Städte im Städtedreieck am Saalebogen besitzen Stadtentwicklungskonzepte, die eine Leitlinie für die jeweilige gesamtstädtische Entwicklung in unterschiedlichen Handlungsfel- dern beschreiben.

Bad Blankenburg Das Stadtentwicklungskonzept der Stadt Bad Blankenburg wurde im Jahre 2011 erarbeitet.12 Darin werden für folgende Leitbildbausteine Ziele und Mahnahmen definiert, die wiederum in Handlungsfeldern konkretisiert werden:

• Region, Wirtschaft, Energie • Tagung, Kultur, Tourismus • Stadtentwicklung, Verkehr, Wohnen, Umwelt • Bildung, Sport, Freizeit • Kommunikation und Engagement im Städtedreieck

Hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung ist das Ziel des Ausbaus der Zusammenarbeit und funktionalen Arbeitsteilung im Städtedreieck ebenso relevant, wie die Maßnahme zu Erarbei- tung eines Einzelhandelskonzeptes. Nicht zuletzt auch mit Blick auf die Versorgungsaufgabe der Stadt Blankenburg wird die Sicherung der wohnungsnahen Versorgung sowie eine Quali- fizierung regionaler Angebote in den Handlungsfelder hervorgehoben.

Rudolstadt Für die Stadt Rudolstadt liegt eine Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzep- tes (ISEK) der Stadt Rudolstadt aus dem Jahre 2018 vor.13 Aufbauend auf einer differenzierten Bestandsanalyse wurden eine übergeordnete Leitvorstellung, Entwicklungsziele und Maß- nahmen für folgende Handlungsfelder definiert:

• Städtebau, Wohnen und Denkmalpflege • Daseinsvorsorge und Soziales

12 Siehe dazu: Stadtplanungsbüro Wilke, Erfurt: Integriertes Stadtentwicklungskonzept Bad Blankenburg (Abruf unter: www.bad-blankenburg.de/cms/page/files/wo201602121656300102.pdf Zugriff März 2020) 13 KEM Kommunalentwicklung Mitteldeutschland GmbH: Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskon- zeptes (ISEK) der Stadt Rudolstadt, Stand: 31.05.2018

25 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

• Verkehr, Mobilität und technische Infrastruktur • Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Einzelhandel • Kultur, Tourismus und Freizeit • Energie und Klimaschutz • Natur, Umwelt und Landschaft

Im Handlungsfeld Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Einzelhandel wird folgendes Leitbild für die Nahversorgung und den Einzelhandel definiert:

„Als Bestandteil des funktionsteiligen Mittelzentrums Saalfeld/Rudolstadt/Bad Blankenburg mit Teilfunktion eines Oberzentrums will Rudolstadt zur Versorgung der Einwohner und des umliegenden Verflechtungsbereiches mit kurz-, mittel- und langfristigen Waren beitragen, sowie eine stärkere Verknüpfung innerhalb des Städtedreiecks fördern. Im Fokus steht die Stärkung der Innenstadt Rudolstadts als zentraler Versorgungsbereich. Zudem sollen auch die Nahversorgungsbereiche in den Stadtteilen erhalten werden sowie regionale bzw. lokale Pro- dukte gestärkt werden.“

Zur Konkretisierung des Leitbildes wurden Ziele und darüber hinaus umsetzungsorientierte Maßnahmen definiert. Dazu gehörte vor allem die Empfehlung zu einer verstärkten Abstim- mung der Städte im Städtedreieck zur Sicherung der zentralörtlichen Versorgungsfunktion bzw. einer Fortschreibung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes sowie die Sicherung und Stärkungen der „Innenstadt Rudolstadts als zentraler Versorgungbereich und Funktions- schwerpunkt“ und eine „Aufrechterhaltung eines weitestgehend flächendeckenden Nahver- sorgungsnetzes“.

Saalfeld / Saale Die Stadt Saalfeld / Saale hat im Jahr 2018 ihr Stadtentwicklungskonzept14 fortgeschrieben. Dieses umfasst Leitbilder, Ziele und Maßnahmen für unterschiedliche Handlungsfelder. Aus- gehend von übergeordneten Leistungsbausteinen werden gesamtstädtische Planungsansätze definiert, welche teilräumlich konkretisiert werden. Einen besonderen Schwerpunkt bilden dabei die Vertiefungsbereiche (Altstadt / Nördliche Vorstadt, Obere Stadt - West, Gründerzeit, Alt-Saalfeld und Güterbahnhof) sowie Geschosswohnungsbaustandorte.

Die Leitbilder sind in vier Bausteine gegliedert:

Leitbildbaustein 1: Region, Wirtschaft und Energie Leitbildbaustein 2: Verkehr, Stadtentwicklung, Wohnen Leitbildbaustein 3: Kultur, Sport, Freizeit, Soziales und Bildung Leitbildbaustein 4: Umwelt, Natur und Tourismus.

Dabei soll „die Entwicklung der Kernstadt Saalfeld zur Ankerstadt, die zentralörtliche Funktio- nen funktionsteilig im Städtedreieck übernimmt“ als übergeordnetes Ziel weiter verfolgt werden.

Der Leitbildbaustein 1 befasst sich diesbezüglich u. a. auch mit der Einzelhandelsentwicklung in Saalfeld / Saale. Als Stärke wird vor allem die bestehende Sortimentsvielfalt

14 Siehe dazu: AIG Erfurt u. Partner GmbH, vertreten durch: Stadtplanungsbüro Wilke, Erfurt: Integriertes Stadt- entwicklungskonzept Saalfeld 2035 – Fortschreibung 2018

26 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale hervorgehoben. Diese soll mit Blick auf eine Stärkung der Zentrumsfunktion (funktionsteilig im Städtedreieck) weiterentwickelt werden. Darüber hinaus wird die „Sicherung der Grund- versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sowie infrastrukturellen Einrichtungen“ hervorgehoben. Eine konzeptionelle Grundlage soll dabei die Aktualisierung des Regionalen Einzel- handelskonzeptes für das Städtedreieck darstellen.

Das Stadtentwicklungskonzept nimmt bezüglich der interkommunalen Zusammenarbeit Be- zug auf die Aussagen des Regionalplanes Ostthüringen von 2012 und des Landesentwick- lungsplanes 2025 von 2014. „Danach soll der Stadt- Umlandraum Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg als regional bedeutsamer Leistungsträger gestärkt und die Kooperationen innerhalb der Stadt- und Umlandräume ausgebaut werden. Mit der Einstufung des Städ- tedreiecks als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums sind umfangreiche Aufga- ben und Ziele gesetzt worden. So soll vor allem die interkommunale Zusammenarbeit im Städteverbund Städtedreieck am Saalebogen in neuer Qualität fortgeführt werden. Weiterhin soll die Wirtschaftskraft in Zusammenarbeit mit benachbarten Regionen, wie der Technolo- gieregion Ilmenau- Arnstadt und der Tourismusregion Thüringer Wald / Thüringer Schiefer- gebirge / Saalestauseen gestärkt, der Ausbau der oberzentralen Funktionen in den Bereichen Kultur, Sport, Gesundheit vorangetrieben, der Kultur- und Bildungstourismus und Einzelhan- del gestärkt sowie die interkommunale Zusammenarbeit ausgebaut werden.“

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur im Städtedreieck

Zur Einordnung des Städteverbundes hinsichtlich der untersuchungsrelevanten Einzelhandels- und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht über die Rahmenbedingun- gen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch auf die Prosperität des Einzelhandelsstandortes auswirken können. Im Folgenden werden die standortrelevanten Rahmenbedingungen betrachtet.

4.1 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends der Einzelhandelsent- wicklung

Seit Jahrzehnten unterliegt der Einzelhandel einem ständigen Wandel. Neben den allgemeinen betriebstypischen Entwicklungen zeigt sich eine enorme Dynamik aufgrund eines Strukturwan- dels im Einzelhandel, welcher durch die Digitalisierung und den Online-Handel hervorgerufen wird.

Wesentliche Trends, welche zugleich einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Entwicklung städtischer Zentren und der räumlichen Einzelhandelsstruktur haben, werden nachfolgend skiz- ziert:

Demografischer Wandel „Die demografischen Veränderungen und ihre Folgen sind in Deutschland seit vielen Jahren in nahezu allen Lebensbereichen spürbar. Ihre Ursachen sind in erster Linie die kontinuierlich stei- gende Lebenserwartung, das dauerhaft niedrige Geburtenniveau und die wachsende nationale

27 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale und internationale Mobilität. Diese drei demografischen Dauertrends führen dazu, dass sich die Bevölkerung in ihrer Struktur bereits gewandelt hat und laufend weiter verändern wird.“15

Das heißt insbesondere: Wir werden älter, weniger, multikultureller, wir leben immer häufiger alleine und für die Vorausberechnung der tatsächlichen Einwohnerschaft am schwierigsten vor- hersehbar: wir siedeln um. Auch im Städtedreieck am Saalebogen sind entsprechende Verän- derungen zu beobachten. Dabei prognostiziert das Thüringer Landesamt für Statistik für den Städteverbund für den Zeitraum 2015 bis 2035 einen Bevölkerungsrückgang von rund 14 %und eine deutliche Zunahme des Altenquotienten16 von 50 % (2015) auf 77 % (2035). Ins- gesamt gewinnen ältere Menschen, Singles und Migranten als Zielgruppe weiter an Bedeutung für den Handel. Konzepte, wie auf diese Zielgruppen stärker, besser bzw. gezielter einzugehen ist, müssen vielfach noch umgesetzt oder gelebt werden.

Standort- und Strukturentwicklungen im stationären Einzelhandel ◼ Trotz diverser anderslautender Prognosen setzt sich die Expansion im stationären Einzelhandel noch immer fort: zwischen den Jahren 2010 und 2018 stieg die Gesamtzahl der Verkaufsflä- che in Deutschland von rund 122 Mio. um ca. 3 % auf rund 125 Mio. Quadratmeter an17. Gleichwohl sind die jährlichen Zuwachsraten in den letzten Jahren gesunken.

Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Einzelhandel (2009-2020*)

Quelle: eigene Darstellung, Grundlage: Statistisches Bundesamt; Handelsverband Deutschland; Umsatz im Einzelhandel im engeren Sinne in Deutschland in den Jahren 2009 bis 2020* (Einzelhandelsumsatz im

15 Quelle: https://www.demografie-portal.de, (Zugriff im März 2020) 16 Der Altenquotient bildet das Verhältnis der Personen im Rentenalter (65 Jahre und älter) zu 100 Personen im erwerbsfähigen Alter (20 bis unter 65 Jahren) ab. 17 Quelle: Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE); Entwicklung der Verkaufsfläche im Ein- zelhandel in Deutschland in den Jahren 1970 bis 2018 (in Millionen Quadratmetern), Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020)

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engeren Sinne = Einzelhandel ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) * Prognose (Stand Januar 2020)

◼ Auch der Umsatz im Einzelhandel konnte sich nach der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009 erholen. Nach einem zwischenzeitlich rückläufigen Gesamtumsatz von rund 419 Mrd. Euro im Jahr 2009, wurde im Jahr 2019 ein Gesamtumsatz von fast 544 Mrd. Euro im deutschen Einzelhandel erzielt, was einem Zuwachs von rund 30 % entspricht. Für das Jahr 2020 wird ein weiterer Umsatzzuwachs um rund 2,5 % auf rund 557 Mrd. Euro prognostiziert.18

Abbildung 3: Zahl der Unternehmen im Einzelhandel 2008-2018

Quelle: eigene Darstellung, Grundlage: Statistisches Bundesamt; Anzahl der Unternehmen im Einzelhandel in Deutschland in den Jahren 2002 bis 2018, veröffentlicht im März 2020

◼ Gleichzeitig ist die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe jedoch weiter rückläufig. Zwischen 2010 und 2018 sank die Zahl der Unternehmen im Einzelhandel von rund 375.600 um etwa 10 % auf rund 338.50019. Diese gegenläufigen Entwicklungen (von Umsatz und Anzahl der Betriebe) sind Merkmale einer fortschreitenden Konzentrationstendenz im Einzelhandel: Insbesondere (zumeist großflächige) Fachmärkte, Discounter und Filialisten expandieren weiterhin deutlich. In der Folge steigt der Druck vor allem auf inhaberge- führte Geschäfte, die, neben Umsatzeinbußen aufgrund eines erhöhten Wettbewerbs- drucks, auch unter Nachfolgeproblemen im Zuge des Generationenwechsels leiden. Wäh- rend der nicht-filialisierte Fachhandel im Jahr 2008 noch einen Marktanteil von 24,4 % einnahm, lag dieser 2018 nur noch bei 16,2 %20. Supermärkte und Discounter, Fach- märkte und der filialisierte Non-Food-Einzelhandel konnten ihre Marktposition hingegen

18 Quelle: Statistisches Bundesamt; Handelsverband Deutschland; Umsatz im Einzelhandel im engeren Sinne in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2019 (in Milliarden Euro) mit Prognose für 2020; Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020) 19 Quelle: Statistisches Bundesamt; Anzahl der Unternehmen im Einzelhandel in Deutschland in den Jahren 2002 bis 2018, veröffentlicht März 2020; Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020) 20 Quelle: IfH Köln, Einzelhandelsumsatz in Deutschland nach Vertriebsformen in den Jahren 2000 bis 2016; Ab- ruf unter www.statista.de (Zugriff im Juli 2019)

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weitgehend behaupten. Doch nicht nur inhabergeführte Einzelhandelsgeschäfte gerieten in der Vergangenheit zunehmend unter Druck. Neben der anhaltenden „Warenhauskrise“ war dies vor allem auch in Insolvenzen ehemals namhafter Filialisten (u. a. Woolworth, Wehmeyer, Schle- cker) ablesbar.

Abbildung 4: Entwicklung der Marktanteile der Betriebsformen im deutschen Ein- zelhandel 2008-2018

Quelle: eigene Darstellung, Grundlage: IfH Köln, Einzelhandelsumsatz in Deutschland nach Vertriebsformen in den Jahren 2000 bis 2018; Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020)

◼ Die Zahl der Einkaufszentren ist hingegen weiter gestiegen. Waren es im Jahr 2010 noch 428 Center mit einer Gesamtfläche von 13,5 Mio. Quadratmetern, waren es im Jahr 2018 schon 479 mit einer Gesamtfläche von 15,4 Mio. Quadratmetern21. Dabei stehen neue Konzepte von Centern und neu entstehende Flächen dem Revitalisierungsbedarf von in die Jahre gekommenen Centern gegenüber. Hier sind es vor allem die „kleineren“ Passagen und Einkaufszentren, die mindergenutzte Flächen, Leerstände, Gestaltungsmän- gel und Investitionsstaus aufweisen und einen städtebaulichen Missstand in einzelnen städtischen Zentren darstellen.

◼ In den 1980er und 1990er Jahren waren es vor allem „klassische“ Fachmärkte, Lebens- mittelanbieter und Einkaufszentren, die durch Neuentwicklungen an peripheren Standor- ten für eine räumliche Angebotsverschiebung an autokundenorientierte Standorte mit hoher Flächenverfügbarkeit (sog. sekundäres Standortnetz) sorgten und so mit den Angebo- ten in den Zentren in Konkurrenz traten. Wenngleich diesem Entwicklungstrend durch planerische Steuerung deutlich entgegengewirkt werden konnte, stehen häufig noch

21 Quelle: EHI Retail Institute, Anzahl der Einkaufszentren in Deutschland in den Jahren von 1965 bis 2018, Ge- samtfläche der Shopping-Center in Deutschland (1965-2019), Abruf unter www.statista.de und www.handelsdaten.de (Zugriff im Juli 2019)

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Standorte ohne Bezug zu gewachsenen städtebaulichen Zentren im Fokus der Betreiber und Projektentwickler. Neben den Lebensmitteldiscountern mit ihren wechselnden Akti- onswaren (in auch zentrenrelevanten Warengruppen wie Unterhaltungselektronik und Bekleidung) weisen auch Anbieter mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten (wie beispielsweise Möbelfachmärkte) umfangreiche zentrenrelevante Randsortimentsange- bote (z. B. Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren) auf, die den Wettbewerbsdruck auf Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen erhöhen. Auch für Factory-Outlet-Center entstehen deutschlandweit immer mehr Standorte. Diese konzentrierten Ansammlungen von Fabrikverkaufsläden zum Vertrieb von spezifischen Waren aus eigener Produktion an peripheren, verkehrsorientierten Standorten weisen in der Regel weitreichende Einzugsbereiche und einen Angebotsschwerpunkt im Be- reich Bekleidung und Schuhe auf.

◼ Auf der anderen Seite positionieren sich einige – üblicherweise großflächige Anbieter – auch mit kleineren Betriebskonzepten in vorzugsweise (hoch)verdichteten integrierten, zentralen Lagen. Dazu gehören Lebensmittelanbieter, aber auch Möbel- oder Baumärkte sowie Spielwaren- oder Sportfachmärkte. Andere Betreiber ziehen sich aus bestehenden Flächen zurück, wie beispielsweise Elektronikfachmärkte oder auch Warenhäuser (Um- wandlung bisheriger Verkaufsfläche in Lagerfläche, Untervermietung, Gastronomienut- zung, o.ä.).

◼ Mit sich verändernden Betriebsformen und Konzepten treten auch „neue“ Kundenmag- nete auf den Markt. Dazu gehören beispielsweise ausländische Konzerne, wie Primark, die mit großen Flächen städtische Zentren und Einkaufszentren prägen. Sie tragen zu einer deutlichen Erhöhung der Kundenfrequenz am Standort bei und beeinflussen das Qua- litätsniveau. Da sie aber nicht ausschließlich zusätzliche Kaufkraft an den Standort ziehen, sondern ihren Umsatz auch aus Umsatzumverteilungen generieren, sind Auswirkungen auf umliegende Anbieter und in der Regel auch auf andere Zentren nicht auszuschließen.

Steigender Wettbewerbsdruck durch E-Commerce (=Online-Handel)22

◼ Im Zuge des Strukturwandels im Einzelhandel gewinnen „neue“ Vertriebs- und Absatz- wege zunehmend an Bedeutung und stellen den stationären Einzelhandel vor besondere Herausforderungen. Dazu gehört vor allem der Online-Handel, der durch Vorteile, wie oftmals günstigere Preise, die direkte Vergleichbarkeit von Angeboten, die unmittelbare Verfügbarkeit von Testberichten und / oder Kundenbewertungen, keine Bindung an La- denöffnungszeiten und / oder die Lieferung der bestellten Produkte ins Haus, besonders hervortritt. In der Folge weist dieser Vertriebsweg bundesweit stetig zunehmende Markt- anteile auf: Der im Online-Handel erzielte Einzelhandelsumsatz wuchs von rund 1 Mrd. Euro im Jahr 2000 auf rund 73 Mrd. Euro im Jahr 2019 an.23 Gemessen an den insgesamt

22 „Ein Unternehmen betreibt E-Commerce, wenn es rechtsverbindliche Ein- oder Verkäufe über Websites oder automatisierten Datenaustausch (EDI) tätigt. Bezahlung und Auslieferung der Bestellungen müssen bei E-Commerce nicht im Bestellvorgang integriert sein.“ Definition des Statistischen Bundesamtes; Abruf unter www.destatis.de (Zugriff im März 2020) 23 Quelle: Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V. (bevh), Umsatz im Online-Handel mit Waren in Deutschland (2000-2018), Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020)

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im Einzelhandel erzielten Umsätzen entspricht dieser Wert aktuell einem relativen Um- satzanteil von rund 13 %24.

Abbildung 5: Marktentwicklung des Online-Handels sowie des Einzelhandels insgesamt in Deutschland 2006-2019

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, 2019 (2019: Prognose); eigene Darstellung

Abbildung 6: Größte Warengruppen im Online-Handel 2018 (nach Umsatz)

Quelle: HDE 2018, eigene Darstellung *FMCG = Fast Moving Consumer Goods (Konsumgüter, die besonders häufig gekauft und in der Regel täglich benötigt werden (z. B. Lebensmittel, Reinigungsmittel und Körperpflegeprodukte)

24 Eigene Berechnung auf Grundlage von: HDE; Statistisches Bundesamt: Umsatz im Einzelhandel im engeren Sinne in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2020 und Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V.: E-Commerce-Umsatz mit Waren in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2019, Abruf unter www.statista.de (Zugriff im März 2020)

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Wesentlichen Anteil an der Umsatzentwicklung hat die üblicherweise als zentrenrelevant eingestufte Warengruppen Bekleidung / Accessoires mit 13,2 Mrd. Euro im Jahr 2018, gefolgt von Elektronikartikeln & Telekommunikation mit 13,0 Mrd. Euro (vgl. Abbildung 6).

Eine prägende Entwicklung sind die sogenannten Multi-Channel-Konzepte. Dabei erfolgt eine Verknüpfung von verschiedenen Handelsformaten, beispielsweise von stationärem Einzelhandel und E-Commerce, d. h. der stationäre Handel geht online oder ein bisher nur online agierender Händler geht ins Stationärgeschäft. Ziel ist es, durch eine Verbindung unterschiedlicher Kanäle ein breites Kundenspektrum zu erreichen. Der Kunde hat bei diesem Konzept beispielsweise die Möglichkeit, sich im stationären Einzelhandel über ein bestimmtes Produkt zu informieren, um es daraufhin im Online-Shop käuflich zu erwer- ben oder ein online erworbenes Produkt im stationären Handel umzutauschen oder zu- rückzugeben.

Spezifische Entwicklungstrends in der Nahversorgung Im Bereich der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln und Drogeriewaren zeigen sich spezifische Entwicklungen:

◼ Auf der einen Seite beleben neue Handelsformate den Markt; dazu gehören kleinere For- mate von Lebensmittelanbietern in gut frequentierten städtischen Zentren oder Bring- dienste – gekoppelt mit dem Internethandel.

◼ Vorzugsweise außerhalb zentraler Lagen steigen auf der anderen Seite die Marktzutritts- größen bzw. es werden entsprechend große Flächen von Investoren und Betreibern nachgefragt. Größere Märkte generieren einen größeren – in der Regel über die reine Nahver- sorgung hinausgehenden – Einzugsbereich. Dies impliziert eine Veränderung der Versor- gungsnetzstruktur aufgrund wettbewerblicher bzw. städtebaulicher Auswirkungen. Es findet eine Netzausdünnung zu Lasten der fußläufigen Erreichbarkeit statt. Die Qualität der wohnungsnahen Grundversorgung kann nicht mehr aufrechterhalten werden bzw. die Funktion „kleinerer“ Zentren, in denen Lebensmittelanbieter einen wichtigen, funktionstragenden Anker darstellen, wird beeinträchtigt.

◼ Internethandel oder Bringdienste können diese entstehenden Lücken nur sehr einge- schränkt schließen, da es vor dem Hintergrund der Erhaltung der Zentren nicht allein um die Versorgung mit Lebensmitteln und Drogeriewaren geht, sondern auch um Synergien mit anderen Funktionen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie).

Konsequenzen der Entwicklungen für die räumliche Planung Die aufgeführten strukturellen und räumlichen Angebotsverschiebungen stellen die räumliche Planung im Allgemeinen sowie die Kommunen im Städtedreieck am Saalebogen im Besonde- ren weiterhin vor große Herausforderungen:

◼ Die Nachfrage nach Standorten außerhalb von Zentren oder in peripheren Lagen im Randbereich der Zentren hält nach wie vor an. Angesichts steigender Flächenansprüche vieler Betriebskonzepte passen diese vermeintlich nicht in vorhandene, gewachsene Sied- lungsstrukturen. Die überwiegend dichten, kleinteiligen und manchmal auch historischen

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oder denkmalgeschützten Bebauungsstrukturen in städtischen Zentren können die Flä- chenansprüche heutiger Betriebsformen nur bedingt bzw. nur mit erheblichen Eingriffen (Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegungen, Erweiterungen, Umnutzungen etc.) erfül- len. Diese Entwicklung ist auch in den Städten im Städtedreieck zu beobachten; so waren großflächige Anbieter, z. B. Lebensmittelmärkte oder Elektronikfachmärkte, nicht in die historischen Stadtstrukturen in den Innenstädten zu integrieren und wurden daher außer- halb zentraler Lagen angesiedelt. Das hat vor allem in Bad Blankenburg zu einer funktionalen Schwächung des zentralen Bereiches geführt.

◼ Durch überdimensionierte Einzelhandelsbausteine sowohl innerhalb, vor allem aber auch außerhalb, der Zentren droht weiterhin eine zunehmende Standortkonkurrenz. Dabei sind es speziell die zentren-, aber auch nahversorgungsrelevanten Warenangebote an dezentralen Standorten, die für die Funktionsfähigkeit der städtischen Zentren Beein- trächtigungen mit sich bringen können. Im Städtedreieck zeigt sich diesbezüglich eine entsprechend ausgeprägte Wettbewerbssituation beispielsweise aufgrund des Sonder- standortes Mittlerer Watzenbach in Saalfeld / Saale oder dem Bereich Oststraße / Gar- tenstraße in Rudolstadt.

◼ Aufgrund eines Rückgangs der Betriebszahlen sowie einer sinkenden Angebotsbreite und -qualität des Einzelhandels droht ein Funktionsverlust gewachsener Zentren, der aufgrund der bestehenden Multifunktionalität nicht nur den Einzelhandel betrifft. Dies kann sich durch uniforme und zumeist auch kurzlebige Geschäftstypen manifestieren. Besonders kleinere Zentren sind einem Wettbewerbsdruck durch hybride Angebots- formen an Konkurrenzstandorten, vor allem auch außerhalb der Zentren, ausgesetzt. Die (Folge-)Nutzung von Leerständen und entstehenden Brachflächen stellen immer wieder eine besondere Herausforderung dar, ebenso wie die sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte.

◼ Die Folge der wachsenden Betriebsgrößen und Konzentrationstendenzen auf der einen und der Angebotsverschiebung an nicht integrierte Standorte auf der anderen Seite bewirkt vor allem im Lebensmitteleinzelhandel sowie auch im Handel mit Drogeriewaren eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. Dies betrifft im Allgemeinen nicht nur ländlich strukturierte Räume, sondern auch kleinere bzw. dünner besiedelte Stadtteile in größeren Städten. Dabei ist hinsichtlich der Nahversorgungssituation im Städtedreieck festzuhalten, dass es hier - auch vor dem Hintergrund der marktseitigen Veränderungen - durchaus gelungen ist, bei guter quantitativer und struktureller Ausstat- tung weitreichend eine wohnungsnahe und fußläufig erreichbare Versorgung mit Le- bensmittelmärkten bereitzustellen.

4.2 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung

Das im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt gelegene Städtedreieck am Saalebogen setzt sich aus den drei Kommunen Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld zusammen. Bedingt durch die vorhandene Ausstattung sowie aufgrund der siedlungsstrukturellen Verknüpfung sind die drei Städte aus landesplanerischer Sicht gemeinsam als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines

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Oberzentrums einzustufen. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Pößneck, Ilmenau und Ludwigsstadt, während die Städte Jena und Erfurt die nächstgelegenen Oberzentren sind.

Karte 1: Lage des Städtedreiecks am Saalebogen in der Region

Quelle: eigene Darstellung © OpenStreetMap-Mitwirkende, CC-BY-SA

Das Städtedreieck ist nicht direkt an das überörtliche Autobahnnetz angebunden. Über die Bundesstraßen B 85, B 88, B 90 und B 281 werden die benachbarten Kommunen und nächst- gelegenen Oberzentren erreicht. Sie gewährleisten darüber hinaus eine Anbindung an das überörtliche Autobahnnetz. Westlich des Städtedreiecks verlaufen die A 71 sowie die A 73, während nördlich die A 4 und östlich die A 9 verlaufen. Die nächstliegenden Anschlussstellen sind zur A 4 Jena-Göschwitz (über B 85 und B 88, von Rudolstadt 29 km, von Saalfeld 40 km, von Bad Blankenburg 45 km), zur A 9 Richtung Berlin: Triptis (über B 281, von Ru- dolstadt 52 km, von Saalfeld 41 km von Bad Blankenburg 48 km), Richtung München: Hirschberg-Bad Lobenstein (über B 85 / B 90, von Rudolstadt 66 km, von Saalfeld 55 km, von Bad Blankenburg 50 km). Die A 71 (Sangerhausen - Erfurt - Schweinfurt) wird in 30 - 40 km erreicht.

Die Städte Saalfeld / Saale und Rudolstadt sind an das Bahnnetz angebunden. In Saalfeld / Saale verkehren neben dem IC 61 (Leipzig - Karlsruhe) verschiedene Regionalbahnen in Rich- tung Leipzig, Karlsruhe, Jena, Nürnberg, Erfurt, Halle und Blankenstein. Auch in Rudolstadt verkehren verschiedene Regionalbahnen, die eine Verbindung in Richtung Leipzig, Halle, Großheringen, Jena, Nürnberg und Saalfeld gewährleisten. In Bad Blankenburg befindet sich ein Haltepunkt der Bahnstrecke zwischen Saalfeld und Arnstadt.

Darüber hinaus wird der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) innerhalb des Städtedrei- ecks in Form von Buslinien bereitgestellt.

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4.3 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung

Die Topographie prägt im hohen Maße die Stadtformen, limitiert und lenkt mögliche Ent- wicklungsrichtungen.

Saalfeld /Saale liegt in den Ausläufern der flachen und ausgedehnten Orlasenke und zeigt im nördlichen Stadtgebiet eine kompakte Siedlungsentwicklung. Das Stadtzentrum mit dem Marktplatz liegt im Kern des Siedlungskörpers, westlich der Saale. Vorwiegend entlang der Bundesstraßen B 85, B 88 und B 281erstrecken sich unterschiedliche Gewerbegebiete, die teilweise auch durch Einzelhandel geprägt sind. Einen nennenswerten Stellenwert, insbesondere auch unter Berücksichtigung des dort angesiedelten großflächigen Einzelhandels, stellt das Gewerbegebiet Mittlerer Watzenbach dar. Durch die Eingemeindungen der Gemeinden Saalfelder Höhe, Wittgendorf, Reichmannsdorf und Schmiedefeld in den Jahren 2018 und 2019 wurde das Stadtgebiet der Stadt Saalfeld / Saale räumlich deutlich nach Süden ausgedehnt. Dabei handelt es sich um ländlich geprägte, sehr kleinteilig strukturierte Siedlungsbereiche, die z. T. sehr deutlich weniger als 1.000 Ein- wohner aufweisen.

Nördlich von Saalfeld liegt die Stadt Rudolstadt. Rudolstadt hat sich in einer waldumgebe- nen Tallage, bandartig entlang des Saalebogens entwickelt. Im Norden der Stadt befindet sich das Stadtzentrum am Fuß der Heidecksburg. Die Wohnbebauung hat sich überwiegend linksseitig des Flusses entwickelt. Die großen Industrie- und Gewerbeansiedlungen befinden sich im Ortsteil Schwarza zwischen der B 85 und der Saale. Daneben erstrecken sich weitere gewerbliche Nutzungen im nördlichen Stadtgebiet, östlich des Stadtkerns. Dabei bestehen Sondergebiete für Einzelhandel an der Oststraße und Am Spielborn, in verkehrsgünstiger Lage im Bereich der Bundesstraßen B 85 und B 88 geschaffen. Die Ortschaften der Gemeinde Remda-Teichel Ammelstädt, Breitenheerda, Eschdorf, Geiters- dorf, Haufeld, Heilsberg, Milbitz, Remda, Sundremda, Teichel, Teichröda und Treppendorf gehören seit dem 1. Januar 2019 zur Stadt Rudolstadt. Sie stellen eine kleinteilige, ländlich geprägte, nördliche Erweiterung des Rudolstädter Stadtgebietes dar.

Bad Blankenburg hat sich, am Nebenfluss der Saale, der Schwarza gelegen, weitgehend kompakt, sowohl entlang des Flusses Schwarza als auch in Richtung Westen entlang der Kö- nigseer Rinne entwickelt. Der Siedlungsschwerpunkt befindet sich im östlichen Stadtgebiet. Er wird in Nord-Süd-Richtung durch den Flusslauf der Schwarza sowie in West-Ost-Richtung durch eine Bahnlinie geteilt. Umliegend befinden sich im übrigen Stadtgebiet in Streulagen kleine Ortsteile (Böhlscheiben, Cordobang, Fröbitz, Großgölitz, Kleingölitz, Oberwirbach, Watzdorf, Zeigerheim), in denen teilweise sehr deutlich weniger als 150 Einwohner leben. Die Altstadt nördlich der B 88 und westlich der Schwarza hat ihre Funktion als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort aufgrund einer hohen Leerstandsquote am Markt, sowie auch teilweise in der Fußgängerzone, weitgehend verloren bzw. kann diese nur unzureichend wahrnehmen. Östlich der Schwarza, in Richtung Rudolstadt befindet sich ein Sondergebiet Einzelhandel sowie gewerbliche Nutzungen.

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Karte 2: Siedlungs- und Stadtstruktur des Städtedreiecks am Saalebogen unter besonderer Berücksichtigung der Eingemeindungen 2018 und 2019

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Geoportal Thüringen, Datenlizenz Deutschland – © GDI-Th – Ver- sion 2.0

In den Städten des Städtedreiecks leben derzeit (Stichtag 31.12.2018, inkl. Eingemeindungen zum 01.01.2019) rund 64.000 Einwohner. 51 % der Einwohner (rund 32.300) wohnen in Saalfeld / Saale, 39 % der Einwohner (rund 23.000) wohnen in Rudolstadt und mit rund 6.400 Einwohnern lediglich 10 % in Bad Blankenburg. Die in den Jahren 2018 und 2019 eingemeindeten Ortsteile der Stadt Rudolstadt weisen dabei im Rahmen einer dispersen Sied- lungsstruktur nur geringe Bevölkerungsanteile von maximal 5 % bzw. weniger als 3.000 Ein- wohnern auf.

Für die Städte des Städtedreiecks werden dabei seit 1998 rückläufige Einwohnerzahlen dokumentiert, die auf einen negativen Wanderungssaldo sowie Sterbeüberschüsse zurückzuführen sind. Der Bevölkerungsrückgang beläuft sich insgesamt auf 12.090 Einwohner bzw. 16 %. Dieser Rückgang stellt sich damit stärker als im Landesdurchschnitt Thüringens dar (13 %). Absolut gesehen ist mit 6.565 Einwohnern die stärkste Bevölkerungsabnahme in Rudolstadt zu verzeichnen, während sich die Verluste in Bad Blankenburg auf 1.630 Einwohner und in Saalfeld / Saale auf 3.895 Einwohner belaufen (siehe dazu Tabelle 4).

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Tabelle 4: Einwohnerentwicklung der Städte im Städtedreieck am Saalebogen

Ortsteile / Städte Bevölkerung Veränderung

Stand: Stand: Anteil in % 31.12.1998 31.12.2018 (31.12.2018) Stadt Bad Blankenburg 8.037 6.407 10 % - 20 % Rudolstadt 28.241 22.238 35 % - 21 % Remda-Teichel 3.439 2.832 4 % - 18 % Stadt Rudolstadt 31.680 25.115 39 % - 21 % Saalfeld/Saale 30.299 27.705 43 % - 9 % Reichmannsdorf 978 758 1 % - 22 % Schmiedefeld 1.262 994 2 % - 21 % Saalfelder Höhe 3.657 2.900* 5 % - 21 % Wittgendorf 221 165* < 1 % - 25 % Stadt Saalfeld / Saale 36.417 32.522 51 % - 11 % gesamt 76.134 64.044 100 % - 16 % Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen, Bevölkerung und Einwohner je km² in Thüringen (https://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Zugriff März 2020); eigene Berechnungen, *Bevölkerungsstand am 30.6.2018

4.4 Bevölkerungsprognose

Eine differenzierte Bevölkerungsprognose für die Städte im Städtedreieck liegt derzeit weder von Seiten der Städte noch von der Bertelsmann Stiftung oder vom Statistischen Landesamt Thüringen vor. Daher wird zur Darstellung des künftigen Trends auf Angaben des Statisti- schen Landesamtes Thüringen (Ergebnisse der 2. regionalisierten Bevölkerungsvorausberech- nung (rBv) zurückgegriffen. Danach ist von einem Bevölkerungsrückgang in der Zeit von 2018 bis 2030 von rund 21 % auszugehen. Den bisherigen Prognosen folgend wird der Be- völkerungsrückgang in Rudolstadt und Bad Blankenburg stärker ausfallen als in Saalfeld / Saale.

Im Zuge des Bevölkerungsrückgangs verändert sich laut Prognose auch die Altersstruktur. Wie bundesweit ebenfalls festzustellen ist, vergrößert sich der Anteil der älteren Bevölkerung. Dabei ist dieser Trend in den östlichen Bundesländern und hier vor allem in ländlichen Regio- nen aufgrund der insgesamt negativen Wanderungssalden verschärft. Tendenziell wird der Altenquotient (Anteil der Bevölkerung ab 65 Jahre im Vergleich zur Gruppe der 20 bis unter 65-jährigen) bis zum Jahr 2030 voraussichtlich deutlich über 60 %liegen.

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Abbildung 7: Bevölkerungsprognose Landkreis (LK) Saalfeld-Rudolstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Statistisches Landesamt Thüringen: Voraussichtliche Bevölkerungs- entwicklung 2018 bis 2040 nach Kreisen (am 31.12. des jeweiligen Jahres) in Thüringen, Ergebnisse der 2. regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung (rBv), Gebietsstand 1.1.2019; (https://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Zugriff März 2020)

4.5 Sekundärstatistische Einordnung und einzelhandelsrelevantes Kauf- kraftpotenzial

Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation im Städtedreieck am Saalebogen wird auf se- kundärstatistische Rahmendaten der IFH Retail Consultants GmbH, Köln zurückgegriffen. Diese werden bundesweit ermittelt und jährlich fortgeschrieben. Anhand der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern lässt sich ein Vergleich der Kaufkraftniveaus der Städte im Städtedreieck am Saalebogen zu den Nachbarkommunen bzw. im Hinblick auf den Bundes- durchschnitt vornehmen.

Die sogenannte Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft in einer Gemeinde vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an.

Tabelle 5 zeigt, dass das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau für Bad Blankenburg bei 89,37, für Rudolstadt bei 90,89 und für Saalfeld / Saale bei 91,16 liegt. Im gewichten Mittel ergibt sich für das Städtedreieck ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 90,88 welches sich im regionalen Vergleich bzw. zum Bundesdurchschnitt unterdurchschnittlich darstellt.

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Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich

Stadt Landesplanerische Einzelhandelsrelevantes Versorgungsfunktion Kaufkraftniveau 2019 Bad Blankenburg Mittelzentrum 89,37 mit Teilfunktion Rudolstadt 90,89 eines Oberzentrums Saalfeld / Saale 91,16 Bad Berka Unterzentrum 96,18 Blankenhain Unterzentrum 92,13 Erfurt Oberzentrum 95,03 Ilmenau Mittelzentrum 91,53 Jena Oberzentrum 94,34 Königsee-Rottenbach Unterzentrum 90,27 Ludwigstadt Mittelzentrum 93,23 Pößneck Mittelzentrum 88,42 Probstzella Unterzentrum 91,21 Weimar Mittelzentrum 93,10 Quelle: IFH Retail Consultants GmbH, Köln – Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2019 (Indexwert: Bundesdurchschnitt D = 100)

Anhand der aktuellen Bevölkerungszahlen und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Warengruppen ermitteln.

Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial des Städtedreiecks am Saalebogen Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial beträgt unter Berücksichtigung des Gebiets- standes vom 01.01.2019 in den drei Kommunen insgesamt 369,3 Mio. Euro (2019). Davon entfallen unter Berücksichtigung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in den jeweiligen Städten sowie der Einwohnerzahlen 51 % bzw. 188,2 Mio. Euro auf die Stadt Saalfeld / Saale, 39 % bzw. 144,9 Mio. Euro auf die Stadt Rudolstadt und 10 % bzw. 36,2 Mio. Euro auf die Stadt Bad Blankenburg. Die Verbrauchsausgaben in den Warengruppen sind dabei unterschiedlich ausgeprägt. Eine Übersicht zum warengruppenspezifischen Kaufkraftpotenzial gibt Tabelle 6 (siehe dazu auch Anhang A1).

Auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfällt mit rund 144,2 Mio. Euro bzw. rund 39 % der höchste Anteil am gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Mit deutlichem Abstand folgen die Warengruppen Baumarktsortimente (rund 31,0 Mio. Euro bzw. 8,4 %), Bekleidung (rund 29,2 Mio. Euro bzw. 7,9 %), Gesundheit und Körperpflegear- tikel (rund 23,9 Mio. Euro bzw. 6,5 %) und Elektronik / Multimedia (rund 23,0 Mio. Euro bzw. 6,2 %). Eine weitere monetär bedeutsame Warengruppe stellen Möbel (rund 19,2 Mio. Euro bzw. 5,2 %) dar.

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Tabelle 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in den Städten des Städtedreiecks am Saalebogen (2019)

Warengruppe Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Bad Blankenburg Rudolstadt Saalfeld / Saale Städtedreieck, gesamt in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro Euro pro Kopf Anteil Nahrungs- und Genussmittel 14,2 56,6 73,5 144,3 2.254 39,1 % Blumen (Indoor) / Zoo 0,7 2,7 3,5 6,9 108 1,9 % Gesundheits- und Körperpflegeartikel 2,4 9,4 12,2 23,9 373 6,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 0,9 3,7 4,8 9,4 147 2,6 % überwiegend kurzfristiger Bedarf 18,2 72,4 94,0 184,6 2.883 50,0 % Bekleidung / Textilien 2,8 11,4 14,9 29,2 455 7,9 % Schuhe / Lederwaren 0,8 3,3 4,3 8,5 133 2,3 % GPK / Haushaltswaren 0,4 1,5 1,9 3,7 58 1,0 % Spielwaren / Hobbyartikel 0,8 3,0 4,0 7,8 121 2,1 % Sport und Freizeit 0,8 3,3 4,3 8,5 132 2,3 % überwiegend mittelfristiger Bedarf 5,6 22,6 29,4 57,7 900 15,6 % Wohneinrichtung 0,7 2,8 3,7 7,2 112 1,9 % Möbel 1,9 7,5 9,8 19,2 300 5,2 % Elektro / Leuchten 1,0 3,9 5,1 10,0 157 2,7 % Elektronik / Multimedia 2,2 9,0 11,8 23,0 360 6,2 % medizinische und orthopädische Artikel 0,5 1,9 2,5 4,9 76 1,3 % Uhren / Schmuck 0,4 1,5 1,9 3,8 59 1,0 % Baumarktsortimente 3,1 12,2 15,8 31,0 484 8,4 % Gartenmarktsortimente 0,6 2,5 3,3 6,4 100 1,7 % überwiegend langfristiger Bedarf 10,4 41,4 53,8 105,6 1.649 28,6 % Sonstige 2,1 8,4 10,9 21,4 335 5,8 % gesamt 36,2 144,9 188,2 369,3 5.767 100,0 % Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage von IFH Retail Consultants GmbH, Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2019, Abweichungen rundungsbedingt PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

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4.6 Einzugsgebiet des Einzelhandels im Städtedreieck

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität, insbesondere im Rahmen der Versorgung mit mittel- und langfristigen Bedarfsgütern, vollziehen sich räumliche Austausch- beziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch für die Funktionen Arbeiten, Dienstleistungsinanspruch- nahme und Freizeitgestaltung in Kauf genommen. Daneben kann das kollektive Einzugsge- biet von Einzelhandelsagglomerationen, das i. d. R. über das jeweilige Einzugsgebiet einzelner Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Steigerung der Ausstrahlungskraft einer Kom- mune als Einzelhandelsstandort beitragen. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass mit Zunahme der Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstand- ort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte aufgrund geringerer Raum-Zeit-Distanzen schneller erreichbar sind. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet.

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzei- tigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels der Städte im Städtedreieck am Saalebogen, zum anderen als Grundlage für die Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Es ist festzuhalten, dass sich im unmittelbaren Umfeld des Städtedreiecks zunächst Grundzentren befinden. Zu den nächstgelegenen Mittelzentren gehören Ilmenau, Pößneck, Neuhaus am Rennweg und Ludwigsstadt, während nördlich des Städtedreiecks die Oberzentren Erfurt und Jena mit ihrem Einzelhandelsangebot die Wettbewerbssituation prägen.

Eine empirische Grundlage zur Definition des Einzugsgebietes stellt eine Kundenherkunftser- hebung dar. Dazu wurden in verschiedenen Einzelhandelsbetrieben in den Innenstädten im Städtedreieck im Juni 2018 Befragungen hinsichtlich der Kundenherkunft durchgeführt. Un- ter Berücksichtigung der Erhebungsergebnisse fand vor dem Hintergrund der bestehenden Wettbewerbssituation im Umland des Städtedreiecks und unter Berücksichtigung von Raum- Zeit-Distanzen ein Abgleich der Ergebnisse der Kundenherkunftserhebungen statt, wonach sich das Einzugsgebiet der Städte im Städtedreieck am Saalebogen wie folgt darstellt:

42 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Karte 3: Einzugsgebiet des Bad Blankenburger Einzelhandels

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von © OpenStreetMap-Mitwirkende CC-BY-SA; Kundenherkunftserhe- bung Juni 2018, Gebietsstand Juni 2018

Das Stadtgebiet Bad Blankenburg mit einem Kundenpotenzial von rund 6.400 Einwohnern stellt das Kerneinzugsgebiet dar. Es ist davon auszugehen, dass der überwiegende Anteil der Kunden des Bad Blankenburger Einzelhandels auch in Bad Blankenburg wohnt (Kundenher- kunftserhebung: rund 70 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet).

Dem näheren Einzugsgebiet sind die Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zu Bad Blankenburg liegen. Dazu zählen Teilbereiche der benachbarten Städte aus dem Städ- tedreieck (Rudolstadt und Saalfeld / Saale) sowie die Gemeinden Saalfelder Höhe (seit 06.07.2018 zu Saalfeld / Saale), Schwarzburg, Sitzendorf, Königsee-Rottenbach und Bechstedt (Kundenherkunftserhebung: rund 25 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsge- biet).

Weiteres Einzugsgebiet / Streueinzugsgebiet Das weitere und Streueinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die keiner der oben genannten Gemeinden zugeordnet werden können und die den Einkaufsstandort Bad Blankenburg nicht regelmäßig aufsuchen (Zufallsbesuche). Sie stellen einen sehr geringen und sich daher nur marginal auswirkenden Anteil am Kundenpotenzial dar. Das Kundenpo- tenzial entspricht einem Anteil von etwa 5 % des gesamten Einzugsgebietes.

43 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Karte 4: Einzugsgebiet des Rudolstädter Einzelhandels

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von © OpenStreetMap-Mitwirkende CC-BY-SA; Kundenherkunftserhe- bung Juni 2018, Gebietsstand Juni 2018

Das Stadtgebiet Rudolstadt (Gebietsstand Juni 2018) mit einem Kundenpotenzial von rund 22.200 Einwohnern stellt das Kerneinzugsgebiet dar. Es ist davon auszugehen, dass der überwiegende Anteil der Kunden des Rudolstädter Einzelhandels auch in Rudolstadt wohnt (Kundenherkunftserhebung: rund 80 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet).

Dem näheren Einzugsgebiet sind die Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zu Rudolstadt liegen. Dazu zählen Teilbereiche der benachbarten Städte aus dem Städtedrei- eck (Bad Blankenburg und Saalfeld / Saale) sowie die Gemeinden Remda-Teichel (seit 01.01.2019 zu Rudolstadt), Bechstedt, Königsee-Rottenbach, Schwarzburg, Uhlstädt-Kirch- hasel und Unterwellenborn (Kundenherkunftserhebung: rund 15 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet).

Weiteres Einzugsgebiet / Streueinzugsgebiet Das weitere und Streueinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die keiner der oben genannten Gemeinden zugeordnet werden können und die den Einkaufsstandort Rudolstadt nicht regelmäßig aufsuchen (Zufallsbesuche). Sie stellen einen sehr geringen und sich daher nur marginal auswirkenden Anteil am Kundenpotenzial dar. Das Kundenpotenzial entspricht einem Anteil von etwa 5 % des gesamten Einzugsgebietes.

44 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Karte 5: Einzugsgebiet des Einzelhandels von Saalfeld / Saale

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von © OpenStreetMap-Mitwirkende CC-BY-SA; Kundenherkunftserhe- bung Juni 2018, Gebietsstand Juni 2018

Das Stadtgebiet Saalfeld / Saale (Gebietsstand Juni 2018) mit einem Kundenpotenzial von rund 27.700 Einwohnern stellt das Kerneinzugsgebiet dar. Es ist davon auszugehen, dass der überwiegende Anteil der Kunden des Saalfelder Einzelhandels auch in Saalfeld wohnt (Kundenherkunftserhebung: rund 55 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet).

Dem näheren Einzugsgebiet sind die Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zu Saalfeld / Saale liegen. Dazu zählen Teilbereiche der benachbarten Städte aus dem Städte- dreieck (Bad Blankenburg und Rudolstadt) sowie die Gemeinden Kamsdorf, Kaulsdorf, Saal- felder Höhe (seit 06.07.2018 zu Saalfeld / Saale) und Unterwellenborn (Kundenherkunftser- hebung: rund 30 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet).

Weiteres Einzugsgebiet / Streueinzugsgebiet Das weitere und Streueinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die keiner der oben genannten Gemeinden zugeordnet werden können und die den Einkaufsstandort Saalfeld / Saale nicht regelmäßig aufsuchen (Zufallsbesuche). Sie stellen einen sehr geringen und sich daher nur marginal auswirkenden Anteil am Kundenpotenzial dar. Das Kundenpo- tenzial entspricht einem Anteil von etwa 15 % des gesamten Einzugsgebietes.

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5 Einzelhandelsangebot im Städtedreieck am Saalebogen

Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und Einzelhandelsstrukturen im Städtedreieck am Saalebogen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird sowohl eine Betrachtung der Region insgesamt wie auch der einzelnen Städte vorgenommen, bevor in einem vertiefenden Schritt auch eine räumliche Differenzierung sowie eine Betrach- tung der Grundversorgungssituation in den einzelnen Stadtgebieten erfolgen.

5.1 Einzelhandelsrelevante Kennziffern

Auf Basis der vorhandenen Datengrundlage aus der sortimentsspezifischen flächendeckenden Erhebung aller Anbieter können differenzierte Aussagen zur Versorgungssituation im Städte- dreieck am Saalebogen getroffen werden. Das Bild der Einzelhandelssituation zum Erhe- bungszeitpunkt (Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzung zum Gebietsstand 01.01.2019) stellt sich wie folgt dar:

25 ◼ Es bestehen 517 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne mit einer Gesamtver- kaufsfläche von rund 137.850 m².

◼ Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt 267 m². Im Vergleich zu den durchschnittlichen Werten aus vergleichbaren Erhebungen des Büros Junker + Kruse in Mittelzentren (301 m²) oder Städten mit 50.000 – 100.000 Einwohnern (295 m²) stellt sich der Wert leicht unterdurchschnittlich dar und spiegelt dabei die kleinteiligen Struktu- ren in den historischen Innenstädten in besonderem Maße wider.

◼ Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 2,15 m² pro Einwohner. Im interkommunalen Vergleich mit Kommunen mit 50.000 – 100.000 Einwohner (Junker + Kruse Datenbank) liegt dieser Wert etwa im Durchschnitt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Darstellung der einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung eine erste gesamtstädtische, quantitative Einordnung darstellt. Eine unterdurchschnittlich einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung – im Vergleich zu Kommunen vergleichbarer Größenordnung – kann nicht allein als Indiz für einen einzelhandelsrelevanten Entwicklungsbedarf herangezogen werden. Hier sind differenzierte räumliche und strukturelle Analysen, unter besonderer Berücksichtigung der Zentren- und Standortstruktur sowie der Wettbewerbssituation zu beachten.

Einzelhandelsangebot

Die Einzelhandelsausstattung stellt sich in den drei Städten des Städtedreiecks unterschiedlich dar. Eine differenzierte Darstellung der Betriebe und Verkaufsflächen gibt Tabelle 7:

25 Zum Einzelhandel im engeren Sinne werden auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien), Tankstellenshops, Kioske und Apotheken sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzel- handelseinrichtungen gezählt.

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Tabelle 7: Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots im Städtedreieck am Saalebogen

Anzahl Verkaufsfläche Einwohner Verkaufs-flä- Stadt Einzelhandels- in m² je 2018* che in m²* betriebe** Einwohner Bad Blankenburg 6.407 45 8.350 1,31 Rudolstadt 25.115 218 53.650 2,13 Saalfeld / Saale 32.522 253 78.850 2,33

Gesamt 64.044 516 137.800 2,15 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Einwohnerdaten: Statistisches Landesamt Thüringen, Bevölkerung und Einwohner je km² in Thüringen (https://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Zugriff März 2020); eigene Berechnungen; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbil- dungen) sind rundungsbedingt *gerundete Werte; **ohne Leerstand

◼ Während sich die Verkaufsflächenausstattung in Rudolstadt mit einer Verkaufsflächen- ausstattung von 2,13 m² Verkaufsfläche / Einwohner etwa im Durchschnitt der Städte im Städtedreieck am Saalebogen bewegt, weist Bad Blankenburg mit 1,31 m² / Einwohner eine unterdurchschnittliche Ausstattung auf. Das größte Verkaufsflächenangebot mit 253 Betrieben und einer Verkaufsfläche von rund 78.850 m² besteht in Saalfeld / Saale. Hier beläuft sich die Verkaufsfläche / Einwohner auf 2,33 m².

Differenziert nach Warengruppen stellt sich die Einzelhandelssituation für die drei Städte im Städtedreieck am Saalebogen, wie in Abbildung 8 aufgeführt, dar.

Abbildung 8: Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen nach Warengruppen

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbil- dungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren, GPK = Glas / Porzellan / Keramik

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Abbildung 9: Anteile der Verkaufsflächen in den Städten im Städtedreieck am Saalebo- gen nach Warengruppen

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren, GPK = Glas / Porzel- lan / Keramik

Mit Blick auf die Verteilung der Verkaufsflächen auf die einzelnen Warengruppen ist festzuhalten, dass die quantitativen Angebotsschwerpunkte mit rund 35.250 m² in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (rund 26.300 m² Verkaufsfläche) und Bekleidung (rund 13.050 m² Verkaufsfläche) liegen. Diese sind in der Regel durch großflächige bzw. flächenin- tensive Anbieter geprägt. Darüber hinaus kommt der Branche Möbel mit rund 9.200 m² Ver- kaufsfläche eine entsprechende quantitative Bedeutung zu.

Die Einzelhandelssituation in den einzelnen Städten wird in den nachfolgenden Tabellen dargestellt.

Tabelle 8: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Bad Blankenburg nach Wa- rengruppen

Verkaufsfläche Anteil an Ge- Anzahl der Warengruppe in m² samtverkaufs- Betriebe*** (gerundet) fläche in % Nahrungs- und Genussmittel 3.300 39,4 18 Blumen (Indoor) / Zoo 650 8,0 2 Gesundheit und Körperpflege 500 6,1 3 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 350 4,3 2

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Verkaufsfläche Anteil an Ge- Anzahl der Warengruppe in m² samtverkaufs- Betriebe*** (gerundet) fläche in % überwiegend kurzfristiger Bedarf 4.800 57,7 25 Bekleidung 900 10,7 6 Schuhe / Lederwaren 50 0,6 - GPK** / Haushaltswaren 500 5,7 2 Spielwaren / Hobbyartikel 100 1,1 - Sport und Freizeit 50 0,5 1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.600 18,5 9 Wohneinrichtung 200 2,5 2 Möbel <50 0,1 - Elektro / Leuchten 150 1,7 2 Elektronik / Multimedia 100 1,3 - medizinische und orthopädische Artikel 200 2,1 2 Uhren / Schmuck 50 0,8 2 Baumarktsortimente 100 1,2 1 Gartenmarktsortimente 1.150 13,9 2 überwiegend langfristiger Bedarf 1.950 23,7 11 Sonstiges - 0,1 -

gesamt 8.350 100,0 45 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik; ***Anzahl der Betriebe mit entsprechendem Kernsortiment

◼ Das Einzelhandelsangebot in Bad Blankenburg ist vor allem auf die Grundversorgung (über- wiegend kurzfristige Bedarfsdeckung) ausgerichtet. Das zeigt sich insbesondere daran, dass mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche in Bad Blankenburg auf die Warengruppen der über- wiegend kurzfristigen Bedarfsstufe entfällt. Der quantitative Schwerpunkt liegt dabei mit 3.300 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel.

◼ Im Bereich der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe wird das Angebot durch die re- gelmäßig innenstadtrelevante Warengruppe Bekleidung mit einer Verkaufsfläche von 900 m² in sechs Betrieben geprägt. Die übrigen Warengruppen in dieser Bedarfsstufe werden in wenigen Fachgeschäften und darüber hinaus vor allem als Randsortiment angeboten.

◼ Auf die Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe entfällt nahezu ein Viertel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen. Der Angebotsschwerpunkt liegt dabei mit 1.150 m² Verkaufsfläche in zwei Betrieben im Bereich der Gartenmarktsortimente. Dar- über hinausgehende Angebote in dieser Warengruppe sind - nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund des vergleichsweise geringen Kaufkraftpotenzials und einer damit verbundenen absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit zeitgemäßer Angebotsformen - lediglich in wenigen kleinen Betrieben bzw. als Randsortiment anzutreffen.

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Tabelle 9: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Rudolstadt nach Warengruppen

Verkaufsfläche Anteil an Ge- Anzahl der Warengruppe in m² samtverkaufs- Betriebe*** (gerundet) fläche in % Nahrungs- und Genussmittel 16.800 31,3 75 Blumen (Indoor) / Zoo 2.300 4,3 14 Gesundheit und Körperpflege 3.650 6,8 12 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1.000 1,9 5 überwiegend kurzfristiger Bedarf 23.750 44,3 106 Bekleidung 3.750 7,0 28 Schuhe / Lederwaren 1.500 2,8 10 GPK** / Haushaltswaren 1.750 3,3 4 Spielwaren / Hobbyartikel 850 1,5 5 Sport und Freizeit 1.450 2,7 8 überwiegend mittelfristiger Bedarf 9.300 17,3 55 Wohneinrichtung 1.800 3,3 10 Möbel 1.100 2,0 6 Elektro / Leuchten 1.100 2,0 2 Elektronik / Multimedia 1.800 3,4 11 medizinische und orthopädische Artikel 650 1,2 9 Uhren / Schmuck 250 0,5 4 Baumarktsortimente 6.400 12,0 11 Gartenmarktsortimente 7.450 13,9 5 überwiegend langfristiger Bedarf 20.550 38,3 58 Sonstiges <50 0,1 -

gesamt 53.600 100,0 219 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik; ***Anzahl der Betriebe mit entsprechendem Kernsortiment

◼ In Rudolstadt besteht ein umfassendes Einzelhandelsangebot, bei dem Anbieter aller Wa- rengruppen vertreten sind. Der quantitative Schwerpunkt liegt dabei im Bereich der über- wiegend kurzfristigen Bedarfsdeckung auf den rund 23.750 m² bzw. 44,3 % der Gesamt- verkaufsfläche in Rudolstadt entfallen. Prägend ist hier vor allem die Warengruppe Nah- rungs- und Genussmittel auf die mit 16.800 m² nahezu ein Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entfällt.

◼ Die Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe umfassen insgesamt rund 9.300 m² Verkaufsfläche in 55 Betrieben. Sie prägen regelmäßig das innerstädtische Angebot. Typischerweise liegt der Angebotsschwerpunkt in der Warengruppe Bekleidung (3.750 m² in 28 Betrieben).

50 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ Der Bereich der überwiegend langfristigen Bedarfsdeckung, auf den mit 20.550 m² rund 38,3 % der Gesamtverkaufsfläche in Rudolstadt entfallen, wird quantitativ besonders durch das Angebot an Bau- und Gartenmarktsortimenten geprägt. Die entsprechend großformatigen Angebote sind üblicherweise nicht in die kleinteilige Struktur zentraler Versorgungsbereiche zu integrieren und werden daher - so auch in Rudolstadt - vor allem an dezentralen Standorten (z. B. Bau- und Gartenmarkt Obi, Am Spielborn) bereitgestellt.

Tabelle 10: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Saalfeld / Saale nach Waren- gruppen

Verkaufsfläche Anteil an Ge- Anzahl der Warengruppe in m² samtverkaufs- Betriebe*** (gerundet) fläche in % Nahrungs- und Genussmittel 15.150 20,0 80 Blumen (Indoor) / Zoo 2.300 3,0 11 Gesundheit und Körperpflege 3.050 4,0 15 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1.150 1,5 7 überwiegend kurzfristiger Bedarf 21.650 28,5 113 Bekleidung 8.450 11,1 35 Schuhe / Lederwaren 2.450 3,3 8 GPK** / Haushaltswaren 2.700 3,6 7 Spielwaren / Hobbyartikel 600 0,8 3 Sport und Freizeit 2.050 2,7 5 überwiegend mittelfristiger Bedarf 16.250 21,4 58 Wohneinrichtung 3.950 5,2 19 Möbel 8.100 10,7 10 Elektro / Leuchten 1.250 1,7 3 Elektronik / Multimedia 1.750 2,3 10 medizinische und orthopädische Artikel 600 0,8 9 Uhren / Schmuck 400 0,6 7 Baumarktsortimente 14.150 18,7 18 Gartenmarktsortimente 7.000 9,2 4 überwiegend langfristiger Bedarf 37.200 49,1 80 Sonstiges 750 1,0 2

gesamt 75.850 100,0 253 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik; ***Anzahl der Betriebe mit entsprechendem Kernsortiment

◼ Im Vergleich mit den übrigen Städten im Städtedreieck am Saalebogen zeigt sich für die Stadt Saalfeld / Saale mit einer Gesamtverkaufsfläche von 78.850 m² in 283 Betrieben das quantitativ umfangreichste, über alle Warengruppen differenziertes Einzelhandelsan- gebot.

51 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ Bezogen auf die Verkaufsfläche liegt der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes in Saalfeld / Saale in den Warengruppen der langfristigen Bedarfsdeckung (37.200 m² Ver- kaufsfläche, 49,1 % der Gesamtverkaufsfläche). Diese ist geprägt durch die großflächi- gen Angebote in den Warengruppen Möbel (8.400 m² Verkaufsfläche) und Bau- und Gartenmarktsortimente (21.150 m² Verkaufsfläche), die vor allem im Bereich des Sonder- standortes Mittlerer Watzenbach (z. B. SB Möbel Boss, Toom-Baumarkt) angesiedelt sind.

◼ Das Angebot in den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsdeckung umfasst rund 21.650 m² bzw. 28,5 % der Gesamtverkaufsfläche in Saalfeld / Saale. Prägend ist hier vor allem die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, auf die mit 15.150 m² bzw. ein Fünftel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entfällt.

◼ Die Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe umfassen insgesamt rund 16.250 m² Verkaufsfläche in 58 Betrieben. Sie prägen regelmäßig das innerstädti- sche Angebot. Typischerweise - und so auch in Saalfeld / Saale - liegt der Angebots- schwerpunkt in der Warengruppe Bekleidung (8.450 m² in 35 Betrieben) und wird vor allem ergänzt durch Angebote aus den Bereichen Schuhe / Lederwaren, GPK / Haushalts- waren und Sport und Freizeit, die mit entsprechenden groß- und kleinflächigen Betrieben vor allem in der Innenstadt anzutreffen sind.

Einzelhandelsrelevante Zentralität

Stellt man das warengruppenspezifisch differenzierte Verkaufsflächenangebot sowie die rechnerisch ermittelten warengruppenspezifischen Umsätze des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen der lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gegenüber, so ergibt sich die einzelhandelsrelevante Zentralität. Diese wird differenziert nach Warengruppen in Tabelle 11 dargestellt. Die einzelhandelsrelevante Zentralität stellt eine Maßzahl dar, die den Kauf- kraftzu- beziehungsweise -abfluss im Saldo abbildet und Rückschlüsse auf die Leistungsfähig- keit des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebotes zulässt. Dabei handelt es sich um eine rein quantitative Einordnung der entsprechenden Kennwerte. Zur Ableitung von Handlungs- bedarf zur Einzelhandelssteuerung sowie im Sinne einer zielgerichteten Stadtentwicklungspla- nung ist es darüber hinaus unabdingbar, die Analyse und Bewertung der Einzelhandelssitua- tion im Weiteren unter räumlichen und qualitativen Gesichtspunkten zu vertiefen.

Tabelle 11: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentra- lität im Städtedreieck am Saalebogen nach Warengruppen

Einzelhandelsrelevante/r

Warengruppe Verkaufs- Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Nahrungs- und Genussmittel 35.250 145,3 144,3 1,01 Blumen (Indoor) / Zoo 5.250 9,1 6,9 1,31 Gesundheit und Körperpflege 7.200 40,3 23,9 1,68 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 2.550 9,6 9,4 1,02 überwiegend kurzfristiger Bedarf 50.200 204,3 184,6 1,11

52 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandelsrelevante/r

Warengruppe Verkaufs- Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro)

Bekleidung 13.050 32,9 29,2 1,13 Schuhe / Lederwaren 4.050 12,3 8,5 1,45 GPK** / Haushaltswaren 4.950 9,3 3,7 2,48 Spielwaren / Hobbyartikel 1.500 3,6 7,8 0,47 Sport und Freizeit 3.500 9,1 8,5 1,07 überwiegend mittelfristiger Bedarf 27.050 67,2 57,7 1,17 Wohneinrichtung 5.950 9,3 7,2 1,29 Möbel 9.200 9,6 19,2 0,50 Elektro / Leuchten 2.500 9,4 10,0 0,93 Elektronik / Multimedia 3.650 20,3 23,0 0,88 medizinische u. orthopädische Artikel 1.450 11,1 4,9 2,27 Uhren / Schmuck 750 5,8 3,8 1,53 Baumarktsortimente 20.650 25,8 31,0 0,83 Gartenmarktsortimente 15.650 12,4 6,4 1,93 überwiegend langfristiger Bedarf 59.750 103,6 105,6 0,98 Sonstiges 750 1,3 21,4 0,06

gesamt 137.800 376,4 369,3 1,02 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik

◼ Dem derzeit im Städtedreieck am Saalebogen vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca. 369,3 Mio. Euro steht ein geschätztes Jahresumsatzvolu- men von rund 376,4 Mio. Euro gegenüber. Daraus ergibt sich eine Einzelhandelszent- ralität von 1,02 über alle Warengruppen. Das bedeutet, dass der Einzelhandel in den Städten des Städtedreiecks in der Lage ist, per Saldo die lokale, einzelhandelsrelevante Kaufkraft zu binden. Dabei zeigt sich allerdings in den einzelnen Warengruppen ein un- terschiedliches Bild.

◼ Die Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufen weisen mit einer einzelhandelsrelevanten Zentralität von 1,11 auf eine gute, quantitative Versorgungssituation hin. In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel kann die vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraft durch den lokalen Einzelhandel nahezu gebunden werden. In den übrigen Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsdeckung, insbesondere in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege sind per Saldo Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Städtedreiecks am Saalebogen zu verzeichnen.

◼ In den Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe zeigen sich mit Aus- nahme der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel Zentralitätskennwerte von über 1,

53 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

d. h. auch hier sind der mittelzentralen Versorgungsbedeutung des Städtedreiecks entsprechend Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu verzeichnen. In der Warengruppe Spiel- waren / Hobbyartikel zeigen sich dagegen deutliche Kaufkraftabflüsse. Die Spielwaren- branche ist zum einen - wie andere Branchen auch - einem verstärkten Wettbewerb durch den Online-Handel ausgesetzt. Insbesondere spezielle Hobbyartikel werden weniger in lokalen Fachgeschäften als vielmehr online vertrieben. Auch ergeben sich teilweise Überschneidungen des Sortiments Spielwaren mit der Warengruppe Elektronik / Multi- media, die einen Rückgang des klassischen Spielwarenhandels und somit eine geringe Zentralität des lokalen / stationären Einzelhandel bedingen.

◼ Auch in den Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe wird per Saldo nahezu die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Städtedreieck am Saalebogen durch den örtlichen Einzelhandel gebunden. Eine besonders hohe Ausstrahlungskraft wird dabei in der Warengruppe medizinische und orthopädische Artikel erreicht, wohingegen in der Warengruppe Möbel lediglich eine Kaufkraftbindung von 50 % erlangt wird. Dies ist nicht zuletzt aber auch darauf zurückzuführen, dass zum einen für den Möbeleinkauf durchaus auch längere Wege in Kauf genommen werden (bis zu einer Stunde Fahrzeit) und zum anderen vor dem Hintergrund der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit und zeit- gemäßen Dimensionierung Einrichtungshäuser mit z. T. deutlich mehr als 15.000 m² vornehmlich in Oberzentren angesiedelt werden (z. B. Möbel Höffner oder IKEA in Erfurt).

In den nachfolgenden Tabellen werden die warengruppenspezifischen Verkaufsflächen, Um- sätze, Kaufkräfte und Zentralitäten für die einzelnen Städte des Städtedreiecks dargestellt.

Tabelle 12: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentra- lität in Bad Blankenburg nach Warengruppen

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Nahrungs- und Genussmittel 3.300 12,4 14,2 0,87 Blumen (Indoor) / Zoo 650 1,1 0,7 1,56 Gesundheit und Körperpflege 500 2,6 2,4 1,11 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 350 1,3 0,9 1,40 überwiegend kurzfristiger Bedarf 4.800 17,4 18,2 0,96 Bekleidung 900 1,5 2,8 0,52 Schuhe / Lederwaren 50 0,1 0,8 0,18 GPK** / Haushaltswaren 500 0,9 0,4 2,55 Spielwaren / Hobbyartikel 100 0,2 0,8 0,27 Sport und Freizeit 50 0,1 0,8 0,09 überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.600 2,8 5,6 0,50 Wohneinrichtung 200 0,3 0,7 0,41 Möbel <50 - 1,9 - Elektro / Leuchten 150 0,6 1,0 0,63

54 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Elektronik / Multimedia 100 0,6 2,2 0,27 medizinische u. orthopädische Artikel 200 1,6 0,5 3,41 Uhren / Schmuck 50 0,6 0,4 1,75 Baumarktsortimente 100 0,3 3,1 0,08 Gartenmarktsortimente 1.150 0,6 0,6 0,95 überwiegend langfristiger Bedarf 1.950 4,7 10,4 0,45 Sonstiges - - 2,1 -

gesamt 8.350 24,9 36,2 0,69 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik

◼ Die Grundversorgungsfunktion des Einzelhandels in Bad Blankenburg wird auch anhand der entsprechenden Zentralitätskennziffern deutlich, die mit der quantitativen Ausstat- tung in den einzelnen Warengruppen korrespondieren. Während im Bereich der überwie- gend kurzfristigen Bedarfsstufe weitgehend die lokale Kaufkraft gebunden werden kann, sind insbesondere in den typischen zentrentragenden Sortimenten wie Bekleidung, Schuhe und Elektronik / Multimedia per Saldo deutliche Kaufkraftabflüsse an Wettbe- werbsstandorte außerhalb der Stadt Blankenburg (Rudolstadt, Saalfeld / Saale und dar- über hinaus) und voraussichtlich auch in den Online-Handel zu verzeichnen.

Tabelle 13: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentra- lität in Rudolstadt nach Warengruppen

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Nahrungs- und Genussmittel 16.800 72,5 56,6 1,28 Blumen (Indoor) / Zoo 2.300 4,1 2,7 1,53 Gesundheit und Körperpflege 3.650 19,9 9,4 2,13 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1.000 4,0 3,7 1,09 überwiegend kurzfristiger Bedarf 23.750 100,6 72,4 1,39 Bekleidung 3.750 9,7 11,4 0,85 Schuhe / Lederwaren 1.500 4,7 3,3 1,40 GPK** / Haushaltswaren 1.750 3,6 1,5 2,43 Spielwaren / Hobbyartikel 850 2,2 3,0 0,73

55 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Sport und Freizeit 1.450 3,6 3,3 1,08 überwiegend mittelfristiger Bedarf 9.300 23,8 22,6 1,05 Wohneinrichtung 1.800 2,8 2,8 1,00 Möbel 1.100 0,9 7,5 0,12 Elektro / Leuchten 1.100 4,4 3,9 1,11 Elektronik / Multimedia 1.800 10,1 9,0 1,11 medizinische u. orthopädische Artikel 650 5,5 1,9 2,87 Uhren / Schmuck 250 2,1 1,5 1,42 Baumarktsortimente 6.400 8,8 12,2 0,72 Gartenmarktsortimente 7.450 6,6 2,5 2,62 überwiegend langfristiger Bedarf 20.550 41,2 41,4 0,99 Sonstiges <50 0,1 8,4 0,01

gesamt 53.600 165,7 144,9 1,14 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik

◼ Mit einer einzelhandelsrelevanten Zentralität über alle Warengruppen von 1,14 ist die Stadt Rudolstadt innerhalb des Städtedreiecks gut aufgestellt. Es gelingt dem Rudolstäd- ter Einzelhandel nahezu in allen Warengruppen per Saldo die lokale Kaufkraft zu binden und darüber hinaus Zuflüsse aus dem Umland zu generieren. Eine Ausnahme bildet dabei die Warengruppe Möbel. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Möbelbranche zunehmend durch große Anbieter geprägt wird, die mit Blick auf eine absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit vornehmlich in großen Städten (bzw. Oberzentren) angesiedelt werden.

Tabelle 14: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentra- lität in Saalfeld / Saale nach Warengruppen

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Nahrungs- und Genussmittel 15.150 60,4 73,5 0,82 Blumen (Indoor) / Zoo 2.300 3,8 3,5 1,09 Gesundheit und Körperpflege 3.050 17,7 12,2 1,45 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1.150 4,3 4,8 0,89 überwiegend kurzfristiger Bedarf 21.650 86,3 94,0 0,92

56 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandelsrelevante/r Verkaufs- Warengruppe Umsatz Kaufkraft fläche in m² (in Mio. (in Mio. Zentralität (gerundet) Euro) Euro) Bekleidung 8.450 21,7 14,9 1,46 Schuhe / Lederwaren 2.450 7,5 4,3 1,74 GPK** / Haushaltswaren 2.700 4,8 1,9 2,50 Spielwaren / Hobbyartikel 600 1,2 4,0 0,30 Sport und Freizeit 2.050 5,4 4,3 1,25 überwiegend mittelfristiger Bedarf 16.250 40,6 29,4 1,38 Wohneinrichtung 3.950 6,2 3,7 1,68 Möbel 8.100 8,7 9,8 0,88 Elektro / Leuchten 1.250 4,4 5,1 0,86 Elektronik / Multimedia 1.750 9,6 11,8 0,82 medizinische u. orthopädische Artikel 600 3,9 2,5 1,58 Uhren / Schmuck 400 3,0 1,9 1,56 Baumarktsortimente 14.150 16,8 15,8 1,06 Gartenmarktsortimente 7.000 5,2 3,3 1,58 überwiegend langfristiger Bedarf 37.200 57,7 53,8 1,07 Sonstiges 750 1,1 10,9 0,10

gesamt 75.850 185,7 188,2 0,99 Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; *Papier / Büroartikel / Schreibwaren; **Glas, Porzellan, Keramik

◼ Der Einzelhandel in der Stadt Saalfeld / Saale kann über alle Warengruppen per Saldo die lokale Kaufkraft binden. Während sich in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Arrondierungsspielräume zeigen, weisen vor allem die zentrentragenden Sortimente Be- kleidung, Schuhe / Lederwaren sowie Sport und Freizeit eine hohe Ausstrahlungskraft über die Grenzen der Stadt Saalfeld / Saale hinaus auf. Eine Ausnahme bildet hier die Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel in der mehr als zwei Drittel an Wettbewerbs- standorte (u.a. auch Online-Handel) abfließen.

5.2 Räumliche Verteilung des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen

Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels im Kooperationsraum ist, mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung, von grundlegender Bedeutung. Abbildung 10 zeigt die Verteilung der Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen nach städtebaulichen Lagen.

57 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 10: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saale- bogen differenziert nach Lagen

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019

Im Städtedreieck am Saalebogen sind rund ein Fünftel der Verkaufsflächen bzw. 45 % der Betriebe in den jeweiligen Hauptzentren angesiedelt, was auf ein kleinteiliges Angebot schlie- ßen lässt. Knapp ein weiteres Fünftel der Verkaufsfläche bzw. 30 % der Betriebe entfallen auf städtebaulich integrierte Lagen. Das Gros des Verkaufsflächenangebotes befindet sich mit 61 % der Verkaufsfläche in städtebaulich nicht integrierten Lagen. Dieses wird in etwa einem Viertel der Betriebe vorgehalten, wobei es sich vor allem um großflächige handelt. In den drei Städten im Städtedreieck am Saalebogen zeigen sich dabei Unterschiede in der jeweiligen quantitativen Ausprägung der Verkaufsflächen nach Lagen (siehe dazu Tabelle 7).

Tabelle 15: Verteilung der Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen differenziert nach Lagen (in m²)

Stadt Hauptzentren städtebaulich städtebaulich gesamt integriert nicht integriert

Bad Blankenburg 1.000 3.050 4.300 8.400

Rudolstadt 12.200 9.200 32.200 53.600

Saalfeld / Saale 14.550 14.150 47.100 75.800

gesamt 27.750 26.400 83.650 137.800 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt

◼ Es fällt auf, dass das Hauptzentrum in Blankenburg sowohl im innerstädtischen als auch im regionalen Kontext eine sehr geringe Verkaufsfläche umfasst, was im Rahmen einer ersten Einordnung auf funktionale Schwächen hinweist.

◼ In den Städten Rudolstadt und Saalfeld / Saale entfällt jeweils rund ein Fünftel der Ver- kaufsfläche auf die Hauptzentren, während sich der größte Anteil der Verkaufsflächen jeweils in nicht integrierten Lagen befindet. Prägend sind hier vor allem die Angebote an den Sonderstandorten, z. B. Mittlerer Watzenbach in Saalfeld / Saale oder Am Spielborn in Rudolstadt.

58 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Verteilung der Verkaufsflächen nach Lagen und Warengruppen in den einzelnen Städten im Städtedreieck am Saalebogen.

Abbildung 11: Verteilung der Verkaufsflächen in Bad Blankenburg differenziert nach Warengruppen und Lagen (in m²)

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergän- zungen zum Gebietsstand 01.01.2019 PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan, Keramik

Abbildung 12: Verteilung der Verkaufsflächen in Rudolstadt differenziert nach Wa- rengruppen und Lagen (in m²)

59 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 13: Verteilung der Verkaufsflächen in Saalfeld / Saale differenziert nach Warengruppen und Lagen (in m²)

◼ Die typischen nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheit und Körperpflege werden regelmäßig vor allem wohnungsnah angeboten und weisen daher erwartungsgemäß einen Schwerpunkt des Angebotes in städtebaulich integrierten Lagen auf. Dabei ist aufgrund des Fehlens eines größeren Lebensmittelmark- tes der Verkaufsflächenanteil in Saalfeld / Saale und insbesondere auch in Bad Blanken- burg in den Hauptzentren gering ausgeprägt. Nicht unerheblich sind dagegen die entsprechenden Verkaufsflächenanteile in städtebaulich nicht integrierten Lagen, dabei handelt es sich vorrangig um autokundenorientierte Standorte, wie etwa dem Bereich Mittle- rer Watzenbach in Saalfeld / Saale (SB-Warenhaus), dem Standort Gartenstraße in Ru- dolstadt (Lebensmittelvollsortimenter) oder Gustav-Töpfer-Straße in Bad Blankenburg.

◼ Das Gros typischer innenstadtrelevanter Sortimente wie Bekleidung und Schuhe / Leder- waren wird vor allem in den Hauptzentren angeboten. Auch hier bildet Bad Blankenburg eine Ausnahme. Der quantitative Angebotsschwerpunkt liegt hier im Bereich Gustav-Töp- fer-Straße. Der hohe Anteil der Warengruppe Sport und Freizeit in städtebaulich nicht integrierten Lagen ist insbesondere auf Fahrradgeschäfte außerhalb der Zentren zurückzu- führen. Auch die Warengruppe Elektronik / Multimedia hat ihren quantitativen Schwer- punkt außerhalb zentraler Lagen, entsprechende großflächige Fachmärkte befinden sich im Bereich Mittlerer Watzenbach in Saalfeld / Saale sowie in Rudolstadt am Standort Gar- tenstraße.

◼ Die quantitativen Schwerpunkte typischer nicht zentrenrelevanter Warengruppen (Bau- und Gartenmarktsortimente, Möbel) sind - wie auch in anderen Städten ebenfalls im Städtedreieck am Saalebogen - vor allem in städtebaulich nicht integrierten Lagen anzutreffen.

60 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.3 Angebotsschwerpunkte

Im Städtedreieck am Saalebogen kristallisieren sich räumlich-funktionale Angebotsschwer- punkte heraus, die in besonderem Maße durch Einzelhandelsnutzungen geprägt sind. Dabei handelt es sich zum einen um die Hauptzentren der drei Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale sowie um die dezentralen Standorte, die die zentralen Lagen funktional ergänzen. Einen weiteren wichtigen Baustein der Versorgungsstruktur bilden darüber hinaus Standorte, die überwiegend auf die Nahversorgung ausgerichtet sind. Eine Analyse der Nah- versorgungssituation findet in Kapitel 5.4 statt.

Bad Blankenburg

5.3.1.1 Hauptzentrum

Das Hauptzentrum der Stadt Bad Blankenburg erstreckt sich gemäß Abgrenzungsvorschlag des Gutachters (2019) von der Oberen Marktstraße zwischen Brauhausstraße und Magde- burger Gasse über den Marktplatz sowie die Untere Marktstraße bis zur Stadthalle an der Bahnhofstraße.

Karte 6: Nutzungen im Hauptzentrum Bad Blankenburg

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, Kartengrundlage Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt, Saalfeld / Saale, Datenlizenz Deutschland – © GDI-Th – Version 2.0. ZVB = zentraler Versorgungsbereich

61 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Foto 1: Bahnhofstraße, Bad Blankenburg Foto 2: Marktplatz, Bad Blankenburg

Quelle: Aufnahmen Junker + Kruse (September 2018)

Das Einzelhandelsangebot ist mit einer Gesamtverkaufsfläche von lediglich rund 1.000 m² in 19 Betrieben sehr schwach und bezogen auf einzelne Warengruppen lückenhaft ausgeprägt. Die Betriebe sind, der historischen Bebauungsstruktur angepasst, kleinteilig. Es fehlen funkti- onstragende, frequenzerzeugende Magnetbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Angebot. Die hohe Leerstandquote und der hohe Anteil von Wohnnutzungen in den Erdgeschossen, insbesondere im Bereich Am Oelberg und Untere sowie westliche Obere Marktstraße, stehen einer zusammenhängenden Lauflage entgegen. Eine fehlende zentrenty- pische Nutzungsdichte, sehr kleine Ladenlokale, das vergleichsweise geringe lokale Kaufkraft- potenzial in der Stadt sowie die regionale Wettbewerbssituation und zunehmende Bedeutung des Onlinehandels schränken zudem die Entwicklungsfähigkeit dieses Bereiches insgesamt ein und damit nicht zuletzt auch einzelhandelsrelevante Folgenutzungen der Leerstände ein. Der Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen Stadthalle und Georgstraße wirkt aufgrund zentrenrelevanter Nutzungen (neben einigen Einzelhandelsbetrieben vor allem Dienstleistungen und Gastronomie), insbesondere aber auch aufgrund des durchfließenden Kfz-Verkehrs belebt. Daneben stellt der Marktplatz im westlichen Bereich des abgrenzten zentralen Versorgungs- bereiches einen städtebaulichen Schwerpunkt das. Hier befindet sich das Rathaus sowie einige Einzelhandelsbetriebe. Neben Stellplätzen für Pkw weist der Platz eine freundliche Ge- staltung (Brunnen, Begrünung, Möblierung) auf, die zum ruhigen Verweilen einlädt. Ver- mehrte Leerstände in den Randbereichen stehen jedoch einem attraktiven und vor allem frequenzerzeugenden Nutzungsmix entgegen.

Im unmittelbaren Kontext des zentralen Versorgungsbereiches stellt der Bereich des alten Bauhofs in zweiter Reihe nördlich der Bahnhofstraße und östlich der Stadthalle eine mögliche Potenzialfläche zur Stärkung zentrenrelevanter Nutzungen (hier insbesondere Einzelhandels- nutzungen) dar.

Tabelle 16: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Bad

62 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Blankenburg

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 100 3 5 Blumen (Indoor) / Zoo 50 8 1 Gesundheit und Körperpflege 50 12 1 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 100 24 2 überwiegend kurzfristiger Bedarf 300 6 9 Bekleidung 250 29 3 Schuhe / Lederwaren < 50 50 - GPK / Haushaltswaren < 50 1 - Spielwaren / Hobbyartikel < 50 6 - Sport und Freizeit - - - überwiegend mittelfristiger Bedarf 300 19 3 Wohneinrichtung 100 52 2 Möbel - - - Elektro / Leuchten < 50 18 1 Elektronik / Multimedia - - - medizinische und orthopädische Artikel 200 100 2 Uhren / Schmuck 50 100 2 Baumarktsortimente - - - Gartenmarktsortimente < 50 2 - überwiegend langfristiger Bedarf 400 21 7 Sonstiges - - -

gesamt 1.000 12 19 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Das Hauptzentrum wird derzeit mit seiner einzelhandelsrelevanten Ausstattung seiner Versor- gungsfunktion als Hauptzentrum nicht gerecht.

Standort Straße der deutschen Einheit

Der Standort des Lebensmittelmarktes an der Straße der Deutschen Einheit befindet sich in städtebaulich integrierter Lage südöstlich des Hauptzentrums Bad Blankenburg. Mit seinem nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbesatz übernimmt er heute eine Nahversorgungs- funktion innerhalb des umliegenden Wohnsiedlungsbereiches sowie auch eine funktionale Er- gänzung zum Hauptzentrum, in dem kein entsprechender Markt vertreten ist.

63 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Karte 7: Nutzungen am Standort Straße der Deutschen Einheit

Das Einzelhandelsangebot umfasst insgesamt rund 1.850 m² in drei Betrieben. Ein Lebensmit- telvollsortimenter in zeitgemäßer Größe stellt hier den funktionstragenden Betrieb dar.

Tabelle 17: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Standort Straße der deutschen Einheit

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt Betriebe (gerundete Werte) in m² Nahrungs- und Genussmittel 1.550 47 3 Blumen (Indoor) / Zoo 45 7 - Gesundheit und Körperpflege 165 32 - PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 30 8 - überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.790 37 3 Bekleidung 5 1 - Schuhe / Lederwaren 5 10 - GPK / Haushaltswaren 10 2 - Spielwaren / Hobbyartikel 10 11 - Sport und Freizeit - - - überwiegend mittelfristiger Bedarf 30 2 -

64 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt Betriebe (gerundete Werte) in m² Wohneinrichtung - - - Möbel - - - Elektro / Leuchten - - - Elektronik / Multimedia - - - medizinische und orthopädische Artikel - - - Uhren / Schmuck - - - Baumarktsortimente - - - Gartenmarktsortimente 25 2 - überwiegend langfristiger Bedarf 25 1 - Sonstiges 5 50 -

gesamt 1.850 22 3 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

65 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.3.1.2 Sonderstandort Gustav-Töpfer-Straße

Der Standortbereich Gustav-Töpfer-Straße befindet sich in einem Gewerbegebiet östlich der Innenstadt und nördlich des Bahnhofs Bad Blankenburg. Mit seiner Lage an der Rudolstädter Straße ist der hier ansässige Einzelhandel vor allem auf Kunden ausgerichtet, die mit dem Auto zum Einkaufen kommen.

Karte 8: Nutzungen am Sonderstandort Gustav-Töpfer-Straße

Das Einzelhandelsangebot umfasst hier rund 2.500 m² Verkaufsfläche in sieben Betrieben. Dabei handelt es sich vor allem um zwei Lebensmitteldiscounter sowie Fachmärkte mit zentrenrelevanten Angeboten (z. B. Bekleidung, Elektroartikel). Die Verkaufsfläche übersteigt das Angebot des Hauptzentrums sehr deutlich, woraus sich eine verschärfte Wettbewerbssitua- tion ergibt.

Für die Einzelhandelsagglomeration im östlichen Bereich des Gewerbegebietes (u. a. Netto Marken Discount) wird im Bebauungsplan ein „Sondergebiet Handel“ ausgewiesen. Der Le- bensmitteldiscounter Penny sowie die Tankstelle an der Rudolstädter Straße werden dadurch nicht erfasst.

Tabelle 18: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Sonderstandort Gustav-Töpfer-

66 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Straße

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 750 22 3 Blumen (Indoor) / Zoo < 50 3 - Gesundheit und Körperpflege 100 21 - PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 200 56 - überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.050 22 3 Bekleidung 550 62 2 Schuhe / Lederwaren < 50 20 - GPK / Haushaltswaren 450 90 1 Spielwaren / Hobbyartikel 50 67 - Sport und Freizeit < 50 25 - überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.050 69 3 Wohneinrichtung 100 43 - Möbel < 50 50 - Elektro / Leuchten 100 79 1 Elektronik / Multimedia 100 91 - medizinische und orthopädische Artikel - - - Uhren / Schmuck - - - Baumarktsortimente < 50 15 - Gartenmarktsortimente < 50 3 - überwiegend langfristiger Bedarf 350 18 1 Sonstiges - - -

gesamt 2.500 29 7 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

67 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Rudolstadt

5.3.2.1 Hauptzentrum

Die Geschäftslage im Hauptzentrum Rudolstadt erstreckt, sich einer Knochenstruktur entsprechend, linear entlang der Marktstraße zwischen den Einkaufszentren Galeria Rudolstadt und Rudolstadt Center. In zentraler Lage befinden sich der Marktplatz, welcher für den Wochen- markt, Veranstaltungen und als Parkplatz genutzt wird sowie das Rathaus. In den vernetzten Seitenstraßen dominieren einzelhandelsaffine Nutzungen, wie Dienstleistungen und Gastro- nomie.

Karte 9: Nutzungen im Hauptzentrum Rudolstadt

Das Einzelhandelsangebot umfasst rund 12.200 m² Verkaufsfläche in 96 Betrieben. Es ist ein über alle Warengruppen reichendes Einzelhandelsangebot vorhaben, wenngleich in unterschiedlicher Breite und Tiefe. Angebotsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (2.950 m² Verkaufsfläche), Gesundheit und Körperpflege (1.950 m² Ver- kaufsfläche) sowie Bekleidung (2.550 m² Verkaufsfläche) und Schuhe / Lederwaren (1.050 m² Verkaufsfläche). Großflächige Anbieter befinden sich mit einem Lebensmittelvollsortimen- ter (Rewe), einem Bekleidungsfachmarkt (AWG Modemarkt) sowie dem Drogeriemarkt (Mül- ler) in den beiden Einkaufszentren, wo sie vor allem auch für Passantenfrequenzen sorgen. Die übrigen Einzelhandelsbetriebe sind kleinflächig. Sie fügen sich damit, mit Verkaufsflächen teilweise deutlich unter 800 m² Verkaufsfläche / Betrieb, in die kleinteilige historische

68 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Bebauungsstruktur ein. Der innerstädtische Nutzungsmix wird durch zahlreiche öffentliche und private Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ergänzt.

Foto 3: Marktstraße, Rudolstadt Foto 4: Marktplatz, Rudolstadt

Quelle: Aufnahmen Junker + Kruse (September 2018)

Tabelle 19: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Rudolstadt

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 2.950 17 21 Blumen (Indoor) / Zoo 150 7 2 Gesundheit und Körperpflege 1.950 53 6 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 550 51 3 überwiegend kurzfristiger Bedarf 5.550 23 32 Bekleidung 2.550 68 23 Schuhe / Lederwaren 1.050 69 8 GPK / Haushaltswaren 300 16 1 Spielwaren / Hobbyartikel 550 68 3 Sport und Freizeit 400 29 3 überwiegend mittelfristiger Bedarf 4.850 52 38 Wohneinrichtung 250 13 4 Möbel 100 9 2 Elektro / Leuchten 50 5 - Elektronik / Multimedia 500 28 7 medizinische und orthopädische Artikel 600 90 8 Uhren / Schmuck 250 94 4 Baumarktsortimente 50 1 1 Gartenmarktsortimente < 50 - - überwiegend langfristiger Bedarf 1.800 9 26

69 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Sonstiges < 50 17 -

gesamt 12.200 23 96 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Das Hauptzentrum Rudolstadt wird seiner Versorgungsaufgabe für die Stadt Rudolstadt weitgehend gerecht.

5.3.2.2 Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Das Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße befindet sich an der Breitscheidstraße Ecke Schwarzburger Chaussee, südwestlich der Innenstadt. Westlich begrenzt die Straßenkreuzung Schaaler Chaussee / Herbert-Stauch-Straße / Breitscheidstraße / Schwarzburger Chaussee den Standortbereich, östlich verläuft eine Bahntrasse, die eine städtebauliche Zäsur darstellt. Der Standort ist funktional gestaltet, zentral befinden sich Stellplätze.

Karte 10: Nutzungen im Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Das Einzelhandelsangebot umfasst insgesamt rund 1.950 m² Verkaufsfläche in sechs Betrie- ben. Als funktionstragender Betrieb fungiert ein Lebensmitteldiscounter (Lidl), kleinteilige

70 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Betriebe ohne ausgeprägten Sortimentsschwerpunkt, Dienstleistungen und ein einfaches Gas- tronomieangebot ergänzen den Nutzungsmix.

Tabelle 20: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Nahversorgungszentrums Breitscheidstraße

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 1.250 7 5 Blumen (Indoor) / Zoo 500 21 1 Gesundheit und Körperpflege 100 2 - PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher < 50 4 - überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.850 8 6 Bekleidung < 50 0 - Schuhe / Lederwaren - - - GPK / Haushaltswaren < 50 1 - Spielwaren / Hobbyartikel - - - Sport und Freizeit < 50 0 - überwiegend mittelfristiger Bedarf 50 0 - Wohneinrichtung - - - Möbel - - - Elektro / Leuchten < 50 0 - Elektronik / Multimedia < 50 1 - medizinische und orthopädische Artikel - - - Uhren / Schmuck - - - Baumarktsortimente < 50 0 - Gartenmarktsortimente - - - überwiegend langfristiger Bedarf < 50 0 - Sonstiges - - -

gesamt 1.950 4 6 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Das Nahversorgungszentrum wird seiner Versorgungsaufgabe weitgehend gerecht.

71 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.3.2.3 Sonderstandort Am Spielborn

Der Standort Am Spielborn befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage im südlichen Stadtgebiet. Es handelt sich dabei um einen autokundenorientierten Standort westlich der B 85 /B 88 (Herbert-Stauch-Straße). Westlich des Standortes liegt der Wohnsiedlungsbereich des Stadtteils Schwarza-Nord, während sich östlich der Industrie- und Gewerbepark Schwarza- Nord und Volkstedt West anschließt.

Karte 11: Nutzungen am Sonderstandort Am Spielborn

Das Einzelhandelsangebot umfasst insgesamt 10.550 m² Verkaufsfläche in neun Betrieben. Prägende Anbieter sind hier ein SB-Warenhaus (Kaufland) sowie ein Bau- und Gartenmarkt (Obi). Angebotsschwerpunkte liegen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (3.350 m² Verkaufsfläche) sowie Bau- und Gartenmarktsortimente (gesamt 4.750 m² Ver- kaufsfläche). Das nahversorgungsrelevante und teilweise zentrenrelevante Angebot über- nimmt zwar teilweise eine Nahversorgungsfunktion für den westlich anschließende Stadtteil Schwarza-Nord, dennoch steht es im Hinblick auf seine Dimensionierung im Wettbewerb zu Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und an Nahversorgungsstandorten.

72 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Tabelle 21: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur am Sonderstandort Am Spielborn

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 3.350 20 3 Blumen (Indoor) / Zoo 350 15 1 Gesundheit und Körperpflege 450 12 - PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 50 7 1 überwiegend kurzfristiger Bedarf 4.250 18 5 Bekleidung 250 7 1 Schuhe / Lederwaren 300 21 1 GPK / Haushaltswaren 400 21 - Spielwaren / Hobbyartikel < 50 4 - Sport und Freizeit 50 3 - überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.050 11 2 Wohneinrichtung 50 3 - Möbel 150 16 - Elektro / Leuchten 250 24 - Elektronik / Multimedia 100 5 1 medizinische und orthopädische Artikel - - - Uhren / Schmuck - - - Baumarktsortimente 3.650 57 1 Gartenmarktsortimente 1.100 14 - überwiegend langfristiger Bedarf 5.250 26 2 Sonstiges < 50 17 -

gesamt 10.550 20 9 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

73 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Saalfeld / Saale

5.3.3.1 Hauptzentrum

Ausgehend vom Marktplatz erstreckt sich die Einzelhandelslage in der Saalfelder Innenstadt vor allem entlang der Blankenburger Straße, der Obere Straße, der Saalstraße sowie der Fleischgasse. Ein vielfältiger Mix aus Dienstleistern, Gastronomiebetrieben, kirchlichen und kulturellen Einrichtungen ergänzt das innerstädtische Angebot.

Karte 12: Nutzungen im Hauptzentrum Saalfeld / Saale

Foto 5: Blankenburger Straße, Saalfeld Foto 6: Marktplatz, Saalfeld

Quelle: Aufnahmen Junker + Kruse (September 2018)

74 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Mit einem Einzelhandelsangebot von 14.550 m² in 116 Betrieben stellt sich das Hauptzent- rum in Saalfeld / Saale als der größte zentrale Versorgungsbereich im Städtedreieck am Saale- bogen dar. Das Angebot umfasst alle Warengruppen, wenngleich in teilweise unterschiedlicher Breite und Tiefe. Schwerpunkte liegen vor allem in zentrenrelevanten Sortimenten, dazu zählen vor allem die zentrentypischen Sortimente Bekleidung und Schuhe / Lederwaren mit insgesamt 7.350 m² Verkaufsfläche. Den größten Betrieb in der Innenstadt stellt das Kauf- haus Moses in der Obere Straße dar. Mit Ausnahme des Discounters Tedi in der Blankenbur- ger Straße handelt es sich bei den übrigen Anbietern ausschließlich um kleinflächige Betriebe mit Verkaufsflächen teilweise sehr deutlich unter 800 m². Diese Betriebe fügen sich damit in die kleinteilige, historische Bebauungsstruktur in der Saalfelder Innenstadt ein.

Tabelle 22: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Saalfeld / Saale

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 1.000 6 17 Blumen (Indoor) / Zoo 350 15 6 Gesundheit und Körperpflege 1.450 48 9 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 550 47 4 überwiegend kurzfristiger Bedarf 3.350 15 36 Bekleidung 6.000 71 30 Schuhe / Lederwaren 1.350 55 5 GPK / Haushaltswaren 950 34 6 Spielwaren / Hobbyartikel 250 42 1 Sport und Freizeit 350 18 1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 8.900 55 43 Wohneinrichtung 850 21 13 Möbel 50 1 - Elektro / Leuchten 100 8 2 Elektronik / Multimedia 350 20 6 medizinische und orthopädische Artikel 450 75 8 Uhren / Schmuck 300 76 6 Baumarktsortimente 150 1 1 Gartenmarktsortimente 50 1 - überwiegend langfristiger Bedarf 2.300 6 36 Sonstiges 50 6 1

gesamt 14.550 19 116 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

75 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Das Hauptzentrum Saalfeld / Saale wird seiner auf die Stadt Saalfeld / Saale bezogene Ver- sorgungsaufgabe sehr gut gerecht.

5.3.3.2 Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

Die Südstadtgalerie an der Reinhardstraße stellt in städtebaulich integrierter Lage ein Nahver- sorgungszentrum dar, welches der Versorgung der umliegenden Wohngebiete dient.

Karte 13: Nutzungen im Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

Das Einzelhandelsangebot umfasst rund 1.750 m² Verkaufsfläche in sieben Einzelhandelsbe- trieben. Der Angebotsschwerpunkt liegt der Versorgungsaufgabe des zentralen Versorgungs- bereiches entsprechend in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Als funktionstragender Betrieb fungiert hier ein Lebensmittelvollsortimenter (Tegut), welcher ergänzt wird durch kleinteilige Einzelhandelsangebote ohne ausgeprägten Sortimentsschwerpunkt, Dienst- leister und ein einfaches gastronomisches Angebot.

76 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Tabelle 23: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Nahversorgungszentrums Reinhardstraße

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 1.150 8 4 Blumen (Indoor) / Zoo 50 3 1 Gesundheit und Körperpflege 250 8 1 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 100 9 1 überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.550 7 7 Bekleidung < 50 - - Schuhe / Lederwaren < 50 1 - GPK / Haushaltswaren < 50 1 - Spielwaren / Hobbyartikel < 50 1 - Sport und Freizeit - - - überwiegend mittelfristiger Bedarf 50 - - Wohneinrichtung < 50 - - Möbel - - - Elektro / Leuchten - - - Elektronik / Multimedia - - - medizinische und orthopädische Artikel - - - Uhren / Schmuck - - - Baumarktsortimente - - - Gartenmarktsortimente < 50 - - überwiegend langfristiger Bedarf < 50 - - Sonstiges 100 12 -

gesamt 1.750 2 7 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Das Nahversorgungszentrum wird seiner Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche in der Südstadt weitgehend gerecht.

77 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.3.3.3 Sonderstandort Mittlerer Watzenbach

Der Standortbereich Mittlerer Watzenbach stellt ein Gewerbegebiet mit einzelhandelsrelevanter Prägung dar. Er befindet sich südlich der Rudolstädter Straße in etwa 2,4 km Entfer- nung vom Saalfelder Hauptzentrum. Es handelt sich um den größten Sonderstandortbereich im Städtedreieck am Saalebogen, in dem drei Sondergebiete ausgewiesen sind.

Karte 14: Nutzungen am Sonderstandort Mittlerer Watzenbach

Das Einzelhandelsangebot umfasst insgesamt rund 33.400 m² Verkaufsfläche in 43 Einzel- handelsbetrieben. Damit entfallen 44 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Saalfeld auf diesen Standortbereich. Zu einem großen Teil handelt es sich um großformatige bzw. groß- flächige Anbieter. Diese weisen teilweise nicht zentrenrelevante Kernsortimente (Möbel Bau- und Gartenmarktsortimente), aber vor allem auch nahversorgungs- und zentrenrelevante Kernsortimente (u. a. Nahrungs- und Genussmittel, Elektronik und Multimedia, Bekleidung) auf. Ein Schwerpunkt des nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angebotes findet sich im nördlichen Teil des Standortbereiches mit dem SB-Warenhaus Marktkauf und diversen Fach- märkten (u. a. Medimax, Takko, Deichmann).

Tabelle 24: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Sonderstandort Mittlerer

78 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Watzenbach

Verkaufsfläche Anteil an Anzahl Warengruppe in m² gesamt in % Betriebe (gerundete Werte) Nahrungs- und Genussmittel 5.400 36 16 Blumen (Indoor) / Zoo 1.600 69 4 Gesundheit und Körperpflege 500 16 1 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 200 17 - überwiegend kurzfristiger Bedarf 7.700 35 21 Bekleidung 1.600 19 2 Schuhe / Lederwaren 900 36 1 GPK / Haushaltswaren 1.100 41 - Spielwaren / Hobbyartikel 200 32 - Sport und Freizeit 1.500 72 3 überwiegend mittelfristiger Bedarf 5.250 32 6 Wohneinrichtung 1.500 38 2 Möbel 4.650 57 2 Elektro / Leuchten 900 69 - Elektronik / Multimedia 1.300 74 3 medizinische und orthopädische Artikel 150 23 1 Uhren / Schmuck 100 23 1 Baumarktsortimente 8.050 57 5 Gartenmarktsortimente 3.400 49 1 überwiegend langfristiger Bedarf 20.000 54 15 Sonstiges 500 70 1

gesamt 33.400 44 43 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt; PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Der Standortbereich übernimmt eine kommunale wie auch regionale Versorgungsbedeutung in Saalfeld / Saale bzw. im Städtedreieck am Saalebogen. Die nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angebote treten dabei in einen direkten Wettbewerb mit Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und an Nahversorgungsstandorten.

5.4 Nahversorgungssituation

Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur nimmt die wohnungsnahe Grundversorgung ein. Hierunter wird die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe

79 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale zum Konsumenten angeboten werden26. In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kommune insbesondere das Angebot in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben der rein quantitativen Betrachtung sind darüber hinaus strukturelle (Betriebsformenmix) und räumliche Aspekte (Erreichbarkeit) zu berücksichtigen.

In der Gesamtschau zeigt sich für das Städtedreieck am Saalebogen eine quantitativ sehr gute Angebotsausstattung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Derzeit führen 175 Einzelhandelsbetriebe Nahrungs- und Genussmittel als Hauptsortiment und zahlreiche weitere Betriebe als (dem Hauptsortiment untergeordnetes) Randsortiment. Vom gesamten einzelhandelsrelevanten Angebot entfallen rund 35.250 m² Verkaufsfläche auf diese Waren- gruppe, was einem Anteil von rund 26 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Auf die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege entfallen in 30 Betrieben insgesamt rund 7.200 m² der Verkaufsfläche (rund 5 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche) im Städtedreieck am Saalebogen.

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel beläuft sich im Städtedreieck am Saalebogen auf 0,55 m² pro Einwohner und liegt über dem in der Sekundärliteratur aufgeführten bundesdeutschen Durchschnittswert von 0,35 bis 0,40 m² pro Einwohner. Dabei stellt sich die quantitative Ausstattung in den einzelnen Städten unterschiedlich dar (siehe dazu Tabelle 25).

Tabelle 25: Verkaufsflächenausstattung (VKF) in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG) im Städtedreieck am Saalebogen

2018 2009

Einwohner (EW) Anzahl der VKF NuG VKF NuG / EW VKF NuG VKF NuG / Stadt (31.12.2018) Betriebe NuG in m² EW in m² Bad Blanken- 6.407 18 3.300 0,52 4.000 0,55 burg Rudolstadt 25.115 75 16.800 0,67 13.400 0,55 Saalfeld / Saale 32.522 80 15.150 0,47 11.400 0,42

gesamt 64.044 173 35.250 0,55 28.800 0,49 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt

Die größte quantitative Ausstattung weist Rudolstadt mit insgesamt 16.800 m² Verkaufsflä- che in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel und einer Ausstattung von 0,67 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner auf. Während dieser Wert über dem Durchschnitt im Städtedreieck liegt, rangieren die Werte von Bad Blan- kenburg (3.300 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bzw. 0,52 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) und Saalfeld / Saale (15.150 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bzw. 0,47 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner)

26 Vgl. hierzu die Definition der Nahversorgung im Kapitel 2.1

80 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale unter dem Durchschnittswert der Region. Insgesamt handelt es sich dabei jedoch in allen drei Städten um eine gute quantitative Versorgung.

Mit rund 145,3 Mio. Euro Umsatz entfallen ca. 39 % des Gesamtumsatzes des Einzelhan- dels im Städtedreieck am Saalebogen auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Der Zentralitätswert von 1,01 zeigt, dass in einer Gesamtschau für das Städtedreieck am Saalebogen der Umsatz der lokalen Einzelhandelsbetriebe in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel in etwa dem sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumen der Bevölkerung im Städtedreieck entspricht und somit (unter quantitativen Gesichtspunkten) einer „Vollversor- gung“ entspricht. Dabei zeigt sich für die Stadt Rudolstadt per Saldo ein Kaufkraftzufluss, während in Bad Blankenburg und Saalfeld / Saale per Saldo Kaufkraftabflüsse in Höhe von 13 bzw. 18 % zu verzeichnen sind (vgl. dazu Tabelle 26). Zur Ableitung von Handlungsbedarf zur Sicherung und Stärkung der Versorgung in den Städten im Städtedreieck am Saalebogen ist jedoch allein eine quantitative Betrachtung nicht ausreichend, hier sind vor allem auch qualitative bzw. strukturelle (u. a. Betriebstypen, Betriebsgrößen) und räumliche Aspekte (u. a. fußläufige Erreichbarkeit) zu berücksichtigen, die im Weiteren ebenfalls untersucht werden.

Tabelle 26: Einzelhandelsrelevante Zentralität in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG) im Städtedreieck am Saalebogen

Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Stadt Verkaufsfläche Umsatz Kaufkraft Zentralität Bad Blankenburg 3.300 12,4 14,2 0,87 Rudolstadt 16.800 72,5 56,6 1,28 Saalfeld / Saale 15.150 60,4 73,5 0,82

gesamt 35.250 145,3 144,3 1,01 Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Abweichungen in den Summen (auch im Vergleich zu anderen Tabellen und Abbildungen) sind rundungsbedingt

Auf einer qualitativen Betrachtungsebene zeigt sich, dass im Städtedreieck in der Waren- gruppe Nahrungs- und Genussmittel nahezu alle Betriebsformen und -größen vertreten sind. Die Angebotsmischung aus vier Verbrauchermärkten, neun Supermärkten und 14 Lebens- mitteldiscountern, diversen Fachmärkten (v. a. Getränke) sowie zahlreichen Lebensmittellä- den, Fachgeschäften und Betrieben des Lebensmittelhandwerks ist insgesamt grundsätzlich positiv zu bewerten, wenngleich insgesamt eine leicht discountlastige Angebots- und Be- triebsformenmischung im Lebensmittelsegment festzustellen ist.

Der Betriebstypenmix der Betriebe mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ist in Abbildung 14 unter Berücksichtigung der Kriterien Anzahl der Betriebe sowie in Abbildung 15 unter Berücksichtigung der Kriterien Gesamtverkaufsflächen der Betriebe dargestellt. Be- zogen auf die Gesamtverkaufsfläche treten die Lebensmitteldiscounter in einer Gesamtbe- trachtung der Betriebe im Städtedreieck mit einem Anteil von 32 % hervor. Demgegenüber nehmen die Betriebstypen SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt und Lebensmittelsupermarkt Anteile von 13 - 18 % am Betriebstypenmix ein. Die strukturprägenden Lebensmittelmärkte nehmen damit gemeinsam mit mehr als drei Vierteln das Gros der Gesamtverkaufsfläche der Betriebe ein. Bei der Anzahl der Betriebe entfällt auf die Lebensmitteldiscounter ein Anteil

81 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale von 10 %, während auf die Betriebstypen SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt und Lebensmit- telsupermarkt Anteile von 1 - 3 % entfallen. Hinsichtlich der kleinflächigen Betriebe (dazu zählen Lebensmittelläden und sonstige Betriebe) zeigt sich ein bundesweit typisches Bild mit einem hohen Anteil an der Anzahl der Betriebe (76 %) sowie einem relativ geringen Anteil an der Gesamtverkaufsfläche (11 %).

In den drei Städten im Städtedreieck am Saalebogen zeigt sich dabei ein differenziertes Bild. So ist der Betriebsformenmix in Saalfeld / Saale unter Berücksichtigung der Gesamtverkaufs- flächen vor allem durch das SB-Warenhaus sowie die Lebensmitteldiscounter dominiert. In Bad Blankenburg tritt der Verbrauchermarkt flächenmäßig gegenüber den beiden Lebensmit- teldiscountern leicht hervor. In Rudolstadt zeigt sich die Dominanz des discountorientierten Angebotes sowohl in der Anzahl der Betriebe wie auch bei den Gesamtverkaufsflächen.

Abbildung 14: Anteile der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebstypen im Städtedreieck am Saalebogen

82 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 15: Anteile der Gesamtverkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebstypen im Städtedreieck am Saalebogen

Hinsichtlich der Betriebsgrößen der strukturprägenden Lebensmittelmärkte fällt auf, dass sich Verbrauchermärkte und das SB-Warenhaus erwartungsgemäß durch Verkaufsflächen zwischen mehr als 1.500 m² bis zu rund 6.150 m² von den Lebensmittelsupermärkten und Lebensmitteldiscountern absetzen. Dabei ist festzustellen, dass nicht, wie andernorts häufig zu beobachten, Lebensmittelsupermärkte grundsätzlich größere Verkaufsflächen als Lebens- mitteldiscounter aufweisen, sondern dass diese sich in einem Spektrum der Betriebsgrößen ab 400 m² bis rund 1.500 m² Verkaufsfläche bewegen und damit teilweise unterhalb üblicher Marktzutrittsgrößen liegen. Dies gibt einen Hinweis auf ein mögliches Veränderungsinteresse der Betreiber, welches an die Städte herangetragen werden kann.

Entwicklungsoptionen aufgrund dieser angebotsseitigen Unterschiede sind in einem räumli- chen Zusammenhang zu erklären. Je nach Lage und Größe übernehmen Einzelhandelsstand- orte bzw. -betriebe innerhalb eines Stadtteils durchaus auch eine Versorgungsfunktion für benachbarte Stadtteile, die ihrerseits ein quantitatives Defizit aufweisen. Dies ist insbesondere aufgrund der siedlungsräumlichen Struktur der Städte im Städtedreieck zu untersuchen. Die einzelnen Stadtteile sind hier nicht ausschließlich in sich geschlossen und räumlich voneinan- der abgesetzt, sondern gehen teilweise ineinander über, so dass die Versorgungsfunktion eines Einzelhandelsbetriebes auch über die Grenze des Stadtteils (bzw. der Stadt) hinausreichen kann.

Im Hinblick auf eine möglichst flächendeckende und wohnortnahe Grundversorgung muss neben der quantitativen Ausstattung in den Stadtteilen vor allem die siedlungsräumliche In- tegration und fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelanbieter als Bewertungsmaß- stab herangezogen werden. Einen Überblick über die räumliche Versorgungssituation in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel gibt die nachfolgende Karte 15, die alle

83 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale strukturprägenden Lebensmittelanbieter27 im Bereich des Städtedreiecks am Saalebogen und deren fußläufiges Einzugsgebiet darstellt. Aufgrund der verkehrlichen, topographischen und siedlungsräumlichen Gegebenheiten wurde dazu eine maximale fußläufig Entfernung zwischen Wohn- und Angebotsstandort von 600 m zugrunde gelegt, was im Mittel einem noch akzeptablen Fußweg von rund 5 Minuten Dauer und somit einer kritischen Zeit-Dis- tanz-Schwelle entspricht.

Karte 15: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Städtedreieck am Saalebogen mit 600 m-Isodistanzen

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, inkl. Ergänzungen zum Gebietsstand 01.01.2019; Kartengrundlage Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt, Saalfeld / Saale, Datenlizenz Deutschland – © GDI-Th – Version 2.0.

Insgesamt ist eine weitreichende Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter (Le- bensmittelmärkte > 400 m² Verkaufsfläche) erkennbar. Für viele Teile in den Hauptsied- lungsbereichen der Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale ist eine vergleichsweise gute fußläufige Erreichbarkeit hinsichtlich nahversorgungsrelevanter Angebote gegeben. Dennoch können in Teilbereichen sowie insbesondere auch in Siedlungsrandberei- chen räumliche Versorgungslücken identifiziert werden. Dies betrifft beispielsweise die westlichen Bereiche des Hauptsiedlungsbereiches und die Ortsteile in Bad Blankenburg. sowie Teil- bereiche im nördlichen und östlichen Bereich der Stadt Saalfeld / Saale (Alt-Saalfeld, Gorn- dorf). Nicht zuletzt zeigen sich auch in den sehr dünn besiedelten Außenbereichen bzw. in

27 Lebensmittelmärkte ab 400 m² Verkaufsfläche

84 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale den Gemeinden, die jüngst durch die kommunale Neugliederung zum Städtedreieck hinzugetreten sind (hier: Remda-Teichel, Saalfelder Höhe, Schmiedefeld, Reichmannsdorf, Wittgen- dorf) räumliche Versorgungslücken. Eine idealtypische (fußläufige) Versorgung mit Nahver- sorgungsgütern ist dort größtenteils nicht gegeben, wenngleich ein Lebensmittelsupermarkt in Schmiedefeld hier einen Beitrag zur Versorgung leistet. Dabei ist festzuhalten, dass das Be- völkerungspotenzial, welches in diesen Gemeinden zwischen rund 200 und 2.900 Einwoh- nern liegt (siehe dazu Tabelle 4), die Ansiedlung neuer Anbieter auch nur dann realistisch und sinnvoll macht, wenn der Standort über eine entsprechende Mantelbevölkerung im Nahbe- reich verfügt, die aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit gewährleisten und so die Eröffnung eines neuen Standortes rentabel machen würde. Ange- sichts der heutigen Marktzutrittsgrößen von Lebensmitteldiscountern ab etwa 1.000 m² Ver- kaufsfläche und von Lebensmittelvollsortimentern ab rund 1.200 m² ist dies in der Regel erst ab einem Kaufkraftpotenzial von mindestens rund 5.000 Einwohnern im zu versorgenden Gebiet / Nahbereich der Fall. Bei weniger Einwohnern wäre ein Markt auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Versorgungsgebiets angewiesen. Damit einhergehende Umverteilungsef- fekte gefährden unter Umständen die Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen bzw. an Nahversorgungsstandorten.

5.5 Großflächiger Einzelhandel im Städtedreieck am Saalebogen

Der großflächige Einzelhandel ist, in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel, bauplanungs- rechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Dazu gehören u. a. Warenhäuser, SB-Warenhäu- ser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte, Fachmärkte sowie auch Einkaufszentren. Die Einstufung als großflächiger Betrieb nach § 11 (3) BauNVO erfolgt ab einer Verkaufsfläche von 800 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m².28

Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend wird auch im Städtedreieck am Saalebogen die Einzelhandelsstruktur in besonderem Maße durch großflächige Betriebsfor- men geprägt. Einzelne Warengruppen wie die Bereiche Bau- und Gartenmarktsortimente oder Möbel, aber auch zentrenprägende Warengruppen wie Bekleidung und Elektronik / Multimedia treten dabei besonders hervor. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass Betriebe dieser Art zu einer attraktiven und umfassenden Sortiments- und Betriebsformenmischung beitragen. Jedoch können zu groß dimensionierte und / oder peripher – sowohl innerhalb des Stadtgebietes als auch in Nachbarkommunen – angesiedelte Betriebe negative Folgewirkun- gen für die Zentrenfunktion bzw. deren Entwicklungsperspektiven implizieren.

◼ Aktuell existieren im Städtedreieck am Saalebogen 38 großflächige Anbieter29 mit einer Verkaufsfläche von rund 78.600 m². Obwohl diese Betriebe nur rund 7 % aller Betriebe darstellen, entfällt auf sie rund 57 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots.

28 Vgl. dazu auch Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung: Entscheidung zum großflächigen Einzel- handel. Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05). 29 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine ei- genständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgte bislang nach § 11 (3) BauNVO ab einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². Die relevante Rechtsprechung besagt dazu, dass der Tatbe- stand der Großflächigkeit ab einer Verkaufsfläche von 800 m² zutrifft (vgl. Urteil vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05).

85 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Dabei variieren die Anteile der Verkaufsflächen in den einzelnen Städten (siehe dazu Ab- bildung 16 und Abbildung 17): In Bad Blankenburg bestehen 3 großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 3.600 m² bzw. 43 % an der Gesamtverkaufsfläche, in Ru- dolstadt sind es 15 großflächige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von rund 29.700 m² bzw. 55 % an der Gesamtverkaufsfläche und in Salfeld / Saale umfassen 20 großflächige Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von 45.300 m² bzw. 60 % an der Gesamtver- kaufsfläche.

Abbildung 16: Anteile der Anzahl klein- und großflächiger Einzelhandelsbetriebe

Abbildung 17: Anteile der Gesamtverkaufsfläche der klein- und großflächigen Einzel- handelsbetriebe

◼ Mit 12 Betrieben mit diesem Kernsortiment und rund 34.000 m² Verkaufsfläche entfällt rund die Hälfte der Verkaufsfläche aller großflächigen Anbieter auf die Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente. Dies ist in erster Linie auf die flächenintensiven

86 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Angebotsformen in diesen Warengruppen zurückzuführen. Hier sind besonders die gro- ßen Bau- und Gartenmarktanbieter (z. B. Obi in Rudolstadt oder Toom-Baumarkt in Saal- feld / Saale) zu nennen.

◼ Mit 16 Betrieben bzw. einer Verkaufsfläche von 26.300 m² entfällt rund ein Drittel der Verkaufsfläche großflächiger Betriebe auf Anbieter mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel. Hier sind die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (wie beispielsweise das SB-Warenhaus Marktkauf in Saalfeld / Saale, der Verbrauchermarkt Kaufland in Rudolstadt oder der Verbrauchermarkt Rewe in Bad Blankenburg) zu nennen, die vor allem an Standorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt sind.

Karte 16: Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Städtedreieck am Saalebogen

87 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

5.6 Exkurs: Befragung der Einzelhändler zum Online-Handel

Die Situation des stationären Einzelhandels steht im Zuge des Strukturwandels im Einzelhan- del und der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels unter Druck. Entwicklungsper- spektiven des stationären Einzelhandels hängen dabei in besonderem Maße auch davon ab, inwieweit die Möglichkeiten der Digitalisierung bei der Vermarktung der Produkte genutzt werden. Diese Thematik ist sehr vielschichtig und könnte daher zahlreiche Aspekte, wie u. a. das Marketing, die Verwaltung, ein Warenwirtschaftssystem und die Kommunikation behandeln. Die vorliegende Untersuchung beschränkt sich allerdings auf eine erste Einordnung des Status Quo des jeweiligen Online-Auftritts der stationären Händler. Dabei wurde auf Grund- lage von Internetrecherchen sowie einer Befragung im Rahmen der Erfassung der Einzelhan- delsbetriebe eruiert, ob die Betreiber eine eigene Internetseite besitzen, einen eigenen On- line-Shop betreiben oder auf andere Plattformen (z. B. Amazon oder eBay) bei der Vermark- tung ihrer Waren zurückgreifen.

Von den im Rahmen der Befragung erfassten 346 Einzelhandelsbetrieben im Städtedreieck am Saalebogen verfügt mit 186 bzw. rund 54 %etwa die Hälfte der Händler über eine eigene Internetseite. Von allen befragten Betrieben verkaufen lediglich 10 % ihre Waren zusätzlich über einen eigenen Online-Shop. Nur fünf Einzelhändler gaben an, ihre Waren über eine andere Plattform anzubieten. Insgesamt stellen diese mit einem Anteil von weniger als einem Prozent eine deutliche Minderheit dar. 160 bzw. rund 46 % aller Einzelhandelsbetriebe kön- nen keine Internetseite bzw. keinen eigenen Online-Shop vorweisen. Ein Großteil dieser Be- triebe setzt sich aus kleinflächigen Betrieben wie Kiosken zusammen, die eine Gesamtver- kaufsfläche von unter 100 m² besitzen.

Die Einzelhändler mit einem eigenen Online-Shop sind hauptsächlich Filialisten, die ihre Wa- ren über ihre eigenen Plattformen anbieten und verkaufen. Sie verfügen damit über die notwendigen Ressourcen, um sich im Wettbewerb zu behaupten und sich dem Konsumverhalten der Kunden anzupassen. Kleine und mittelgroße bzw. inhabergeführte Betriebe sind im direkten Vergleich häufig schlechter aufgestellt und verfügen, wenn überhaupt, meist nur über eine reine Online-Präsenz und drohen so den Anschluss zu verlieren. Diese Problematik zeigt sich auch in den Innenstädten im Städtedreieck am Saalebogen. Somit zeigt sich Handlungs- bedarf hinsichtlich der Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung zur Sicherung und Stär- kung des Einzelhandels in den Zentren (vgl. dazu auch Kapitel 7.2).

Die Ergebnisse der Befragungen sind in der nachfolgenden Abbildung 11 dargestellt.

Abbildung 18: Befragung der innerstädtischen Einzelhändler zum Online-Handel

Eigene Internetseite? Eigener Online-Shop?

Quelle: Befragung der innerstädtischen Einzelhändler im Städtedreieck am Saalebogen, Junker+Kruse, Mai 2018

88 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Zum Vergleich: Nach einer Studie von Locafox30 zur Online-Präsenz von Deutschlands TOP- 100-Einzelhändlern führen im Jahre 2016 73 % der Einzelhändler einen Online-Shop. Im Jahre 2015 waren es noch 60 %, was einem Wachstum von 22 %entspricht. Für den kleinteiligen, innerstädtischen Einzelhandel bedeutet das: „Kleine und mittelgroße Unternehmen sollten von den großen Playern im Einzelhandel lernen und nicht den Anschluss verlieren, denn immer mehr Konsumenten informieren sich vor dem Kauf eines Produktes im Internet, bevor sie das Geschäft aufsuchen. Händler sollten ihr Sortiment also zumindest im Internet sichtbar machen. Dies muss nicht im eigenen Online-Shop erfolgen, das Ausspielen der Pro- dukte auf reichweitenstarken Plattformen ist wesentlich effizienter und kostet weniger Zeit und Ressourcen. Dort können Produkte mit Hilfe eines digitalen Warenwirtschaftssystems ohne großen Aufwand angeboten werden. […] Die Auffindbarkeit im Netz ist aber überle- benswichtig, um für Stamm- und Neukunden sichtbar zu sein.“31

5.7 Fazit zur Angebots- und Nachfrageanalyse

32 ◼ Mit 516 Betrieben des Einzelhandels im engeren Sinne und einer Gesamtverkaufsflä- che von 137.800 m² präsentiert sich das Städtedreieck am Saalebogen als quantitativ weitgehend gut aufgestellter Angebotsstandort mit einer entsprechenden Angebotsaus- stattung über alle Warengruppen. Umgerechnet auf aktuell rund 64.000 Einwohner im Städtedreieck am Saalebogen ergibt sich eine Verkaufsflächenausstattung von rund 2,15 m² je Einwohner. Während sich die Verkaufsflächenausstattung in Rudolstadt mit einer Verkaufsflächenausstattung von 2,13 m² Verkaufsfläche / Einwohner etwa im Durchschnitt der Städte im Städtedreieck am Saalebogen bewegt, weist Bad Blankenburg mit 1,31 m² / Einwohner eine unterdurchschnittliche Ausstattung auf. Das größte Ver- kaufsflächenangebot mit 253 Betrieben und einer Verkaufsfläche von rund 78.850 m² besteht in der einwohnerstärksten Stadt des Städtedreiecks Saalfeld / Saale. Hier beläuft sich die Verkaufsfläche / Einwohner auf 2,33 m².

◼ Es sind Angebote aus allen Warengruppen zu finden; insgesamt zeigen sich aus quantitativer Sicht keine signifikanten Angebotslücken. Eine im Vergleich tendenziell geringe Verkaufsflächenausstattung liegt in den Warengruppen Spielwaren / Hobbyartikel und Wohneinrichtung / Möbel vor. Dies ist im Falle der Warengruppe Spielwaren / Hobbyar- tikel auf strukturelle Veränderungen in der Branche (Überschneidung mit der Waren- gruppe Elektronik / Multimedia), auf die zunehmende Bedeutung des Online-Handels sowie auf die Wettbewerbssituation z. B. zu den Oberzentren Erfurt oder Jena zurückzu- führen. Hinsichtlich der Warengruppe Möbel und Wohneinrichtungsartikel ist zudem festzuhalten, dass für den Einkauf von Möbeln in der Regel auch weitere Wege (bis zu 100 km) in Kauf genommen werden. Darüber hinaus ist in der Region bzw. in den

30 Locafox-Studie: Der Einzelhandel rüstet online weiter auf, 2016 (https://www.locafox.de/pos/magazin/studie-einzelhandel-ruestet-online-weiter-auf/; Zugriff: Januar 2018) 31 Locafox (2016), a.a.O. 32 Zum Einzelhandel im engeren Sinne werden auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien), Tankstellenshops, Kioske und Apotheken sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzel- handelseinrichtungen gezählt.

89 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

benachbarten Kommunen ein umfangreiches Angebot aus dem Bereich Möbel und Wohneinrichtung vorhanden (z. B. Möbel Höffner oder IKEA in Erfurt).

◼ Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial beläuft sich im Städtedreieck am Saale- bogen auf insgesamt rd. 369,3 Mio. Euro. Dabei bewegt sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau mit Werten von 89,77 für Bad Blankenburg, 90,89 für Rudolstadt und 91,16 für Saalfeld / Saale bezogen auf den Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) leicht unterdurchschnittlich. Demgegenüber steht ein jährlicher Umsatz von rd. 376,4 Mio. Euro, so dass sich im Verhältnis eine einzelhandelsrelevante Zentralität von 1,02 ergibt. Hieraus lässt sich – per Saldo – auf ein nahezu ausgeglichenes Umsatz-Kaufkraft- Verhältnis schließen, d. h. die lokale Kaufkraft kann weitgehend auch im Städtedreieck gebunden werden. Bezogen auf die einzelnen Warengruppen zeigen sich dabei jedoch Unterschiede, während beispielsweise in den Warengruppen Möbel oder Spielwaren Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen sind, zeichnen sich die Warengruppen medizinische und orthopädische Artikel, Gesundheit und Körperpflege, Gartenmarktsortimente sowie auch Bekleidung, Schuhe / Lederwaren durch Kaufkraftzuflüsse aus dem näheren Um- land aus.

◼ Das Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts Städtedreieck am Saalebogen ist (unter Berücksichtigung der jüngsten Gemeindeneuordnung) vor allem auf die eigene Region bezogen. Eine darüberhinausgehende Ausstrahlungskraft kann sich aufgrund der Konkur- renzsituation zu nahegelegenen Wettbewerbsstandorten (u. a. Erfurt, Jena, Weimar) und auch unter Berücksichtigung der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels nur in einem geringen Ausmaß entfalten.

◼ Die größten Angebotsstandorte im Städtedreieck am Saalebogen befinden sich in den Städten Rudolstadt und Saalfeld / Saale. Dabei handelt es sich zum einen um die In- nenstädte Rudolstadt (rd. 12.200 m² Verkaufsfläche) und Saalfeld / Saale (rd. 14.600 m² Verkaufsfläche) sowie zum anderen um die Sonderstandorte Mittlerer Watzenbach (Saal- feld / Saale, rd. 28.100 m² Verkaufsfläche) sowie Am Spielborn (Rudolstadt, rd. 10.600 m² Verkaufsfläche). Die Stadt Bad Blankenburg nimmt – nicht zuletzt auch aufgrund ihrer vergleichsweise geringen Einwohnerzahl und bezogen auf die einzelhandelsrelevante Ausstattung – eine untergeordnete Rolle im Städteverbund ein. An den Sonderstandorten befinden sich neben den für solche dezentralen Standorte typischen nicht zentrenrelevanten Angeboten (Bau- und Gartenmarktsortimente und Möbel) auch Anbieter mit nahversorgungsrelevanten und zentrentrenrelevanten Kernsortimen- ten (z. B. SB-Warenhaus, Bekleidungsfachmarkt oder Elektronikfachmarkt). Diese Ange- bote treten in einen direkten Wettbewerb mit den zentralen Versorgungsbereichen sowie Nahversorgungsstandorten.

◼ Die Innenstadt von Saalfeld / Saale ist der größte zentrale Versorgungsbereich im Städ- tedreieck am Saalebogen. Auf einer Gesamtverkaufsfläche von rund 14.450 m² existieren hier 116 Betriebe. Somit sind rund 19 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Saalfeld / Saale in der Innenstadt vorzufinden. Der größte Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 6.000 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Bekleidung. Insgesamt stehen in der über- wiegend mittelfristigen Bedarfsstufe rd. 8.900 m² zur Verfügung. Andere Angebots- schwerpunkte liegen in den Bereichen Gesundheit und Körperpflege (rund 1.450 m²), Schuhe / Lederwaren (rund 1.350 m²) sowie Nahrungs- und Genussmittel (rund

90 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

1.000 m²). Insgesamt zeichnet sich die Saalfelder Innenstadt durch einen vielfältigen Branchenmix sowie eine ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raumes bzw. ein attraktives, historisches Erscheinungsbild aus. Daneben tragen ergänzende Nutzungen (u. a. öffentliche und private Dienstleistungen, Gastronomie) zu einer hohen Aufenthalts- qualität bei. Der Marktplatz stellt dabei den Mittelpunkt des zentralen Versorgungsberei- ches dar, von dem die Geschäftsstraßen in unterschiedliche Richtungen ausgehen.

◼ Die Innenstadt von Rudolstadt umfasst eine Gesamtverkaufsfläche von rund 12.200 m² und 96 Betriebe. Somit sind rund 23 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Rudolstadt in ihrer Innenstadt vorzufinden. Der größte Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 2.950 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Insgesamt stehen in der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe rd. 4.800 m² zur Verfügung. Andere Ange- botsschwerpunkte liegen in den Bereichen Bekleidung (rund 2.550 m²), Gesundheit und Körperpflege (rund 1.950 m²) sowie Schuhe / Lederwaren (rund 1.050 m²). Insgesamt zeichnet sich die Rudolstädter Innenstadt durch einen umfassenden Branchenmix aus, dabei ist die Ausstattung vor allem im innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung deutlich geringer ausgeprägt, als in der Stadt Saalfeld / Saale. Insgesamt erstreckt sich der Haupt- geschäftsbereich in der Innenstadt von Rudolstadt mit dem zentral gelegenen Marktplatz zwischen den beiden Einzelhandelspolen Galeria Rudolstadt und Rudolstadt Center. Die Innenstadt weist weitgehend ein gepflegtes, historisches Erscheinungsbild auf. Ergän- zende Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen) tragen dabei zu ihrer Attraktivität und Funktion bei.

◼ Die Innenstadt von Bad Blankenburg umfasst lediglich eine Gesamtverkaufsfläche von rund 1.000 m² und 19 Betriebe. Damit entfallen nur 12 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Bad Blankenburg auf die Innenstadt. Es lassen sich keine ausgeprägten Angebots- schwerpunkte feststellen. Die Struktur ist sehr kleinteilig und frequenzerzeugende Mag- netbetriebe fehlen, so dass hier vor dem Hintergrund der städterbaulichen Zielvorstellung der Stadt Bad Blankenburg zum Erhalt der Innenstadt dringender Handlungsbedarf zu einer funktionalen Aufwertung besteht. Neben der Innenstadt existiert zum einen ein nahversorgungsrelevantes Angebot in städtebaulich integrierter Lage an der Straße der Deutschen Einheit. Zum anderen treten die nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Angebote im Bereich des Sonderstandortes Gustav-Töpfer-Straße (städtebaulich nicht integriert, autokundenorientiert) in einen direkten Wettbewerb mit der Innenstadt bzw. dem Nahversorgungsstandort an der Straße der Deutschen Einheit, welcher die Ent- wicklungsperspektive der Innenstadt zudem einschränkt.

◼ Mit Blick auf eine räumlich ausgewogene wohnortnahe Grundversorgung (Nahversor- gung) zeigt sich für das Städtedreieck am Saalebogen eine weitgehend zufriedenstel- lende Versorgungssituation. Insgesamt ergibt sich mit einer einwohnerbezogenen Ver- kaufsflächenausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel von 0,55 m² pro Einwohner eine quantitativ gute Angebotsausstattung. Für viele Teile in den Haupt- siedlungsbereichen der Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale ist eine vergleichsweise gute fußläufige Erreichbarkeit hinsichtlich nahversorgungsrelevanter An- gebote gegeben. Dennoch können in Teilbereichen sowie insbesondere auch in Sied- lungsrandbereichen räumliche Versorgungslücken identifiziert werden. Dies betrifft beispielsweise die westlichen Bereiche des Hauptsiedlungsbereiches der Stadt Bad

91 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Blankenburg sowie Teilbereiche im nördlichen und östlichen Bereich der Stadt Saalfeld / Saale (Alt-Saalfeld, Gorndorf). Nicht zuletzt zeigen sich auch in den sehr dünn besiedelten Außenbereichen (beispielsweise Ortsteile in Bad Blankenburg) bzw. in den Gemein- den, die jüngst durch die kommunale Neugliederung zum Städtedreieck hinzugetreten sind (hier: Remda-Teichel, Saalfelder Höhe, Schmiedefeld, Reichmannsdorf, Wittgendorf) räumliche Versorgungslücken. Eine idealtypische (fußläufige) Versorgung mit Nahversor- gungsgütern ist dort größtenteils nicht gegeben. Eine Ausnahme bildet dabei ein Lebens- mittelsupermarkt in Schmiedefeld, der dort einen Beitrag zur Versorgung leistet. Grund- sätzlich ist in diesem Zusammenhang jedoch festzuhalten, dass aufgrund des vergleichsweise geringen Einwohnerpotenzials in einzelnen Teilbereichen eine absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit für strukturprägende Lebensmittelmärkte (z. B. Lebensmittelsupermarkt o- der -discounter) weitgehend nicht gegeben ist. Ein entsprechender Markt wäre somit immer zusätzlich auch auf Kaufkraft aus weiter entfernt liegenden Bereichen (beispielsweise durch Autokunden) angewiesen, was nicht zuletzt zu Umsatzumverteilungen zu Lasten städtebaulich sinnvoller Standorte (zentrale Versorgungsbereiche, städtebaulich integrierte nahversorgungsstandorte) führen kann.

Insgesamt besteht im Städtedreieck am Saalebogen eine gute und teilweise überdurchschnitt- liche quantitative Angebotsausstattung. Eine differenzierte Betrachtung der Angebotsstruktur nach qualitativen und vor allem räumlichen Aspekten zeigt teilweise Verbesserungspotenzial.

In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Entwicklungsimpulse sowohl in den Innen- städten von Rudolstadt und Saalfeld / Saale bzw. an Nahversorgungsstandorten gesetzt. In der Bad Blankenburger Innenstadt sind diese jedoch nicht ablesbar. Entsprechende Aktivitä- ten gilt es weiter zu führen bzw. im Falle von Bad Blankenburg zu initiieren, um die Versor- gung der Bevölkerung im Städtedreieck am Saalebogen zu sichern und zu stärken und sich wettbewerbsfähig aufzustellen. Denn nicht zuletzt erhöhen auch Entwicklungen im Umland sowie der Online-Handel den Wettbewerbsdruck auf den Einzelhandel im Städtedreieck im Allgemeinen und auf die jeweiligen Innenstädte im Besonderen. Die Attraktivität des Einzel- handelsangebots und deren Multifunktionalität in den Innenstädten sind ein besonders wich- tiges Indiz für die Ausstrahlungskraft und Stärke des Einkaufsstandorts Städtedreieck am Saa- lebogen insgesamt. Vor diesem Hintergrund sind die Innenstädte Rudolstadt und Saalfeld / Saale als bedeutende Versorgungsstandorte im Städtedreieck weiterhin in besonderem Maße zu sichern und zu stärken und konterkarierende Planungen auszuschließen. Für die Stadt Bad Blankenburg zeigt sich aufgrund bestehender struktureller Schwächen (u. a. hohe Leerstands- quote, geringes Einzelhandelsangebot, Angebotslücken, kleinteilige Struktur) dabei ein hoher Handlungsbedarf zur Stärkung der Versorgungsfunktion.

Hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen ist vor allem die Konzentration des Einzelhandelsan- gebots auf sich gegenseitig ergänzende Standortbereiche (Innenstädte – Nahversorgungszen- tren – Nahversorgungsstandorte – Sonderstandorte) weiter herauszuarbeiten. Dabei ist insbesondere eine qualitative und weitere räumliche Optimierung der Angebotsstruktur anzustreben.

Innerhalb der vergangenen Jahre wurde im Städtedreieck am Saalebogen eine, an diesen städtebaulichen Zielsetzungen orientierte, räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung nicht immer konsequent durchgeführt. Eine (weitere) Angebotsverschiebung an städtebaulich nicht integrierte Standorte in Richtung nahversorgungs- und zentrenrelevanter Angebotsseg-

92 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale mente sollte in Zukunft verhindert werden. Daher ist es in Zukunft wichtig, entsprechende bauleitplanerische Maßnahmen einzuleiten und umzusetzen, die der Umsetzung der städte- baulichen Ziele dienen.

6 Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Städtedrei- eck am Saalebogen

Im Folgenden soll eine neutrale Einschätzung der aktuellen mittelfristigen Entwicklungsper- spektiven (Prognosehorizont: 2030) des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen erfolgen. Für die Stadt als Träger der kommunalen Planungshoheit können entsprechende Aussa- gen als Orientierungsrahmen zur Beurteilung künftiger Neuansiedlungen, Erweiterungen oder Umnutzungen von Einzelhandelsflächen dienen. In die Ermittlung der in den nächsten Jahren voraussichtlich zu erwartenden Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen fließen folgende Faktoren ein:

Die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfas- sende Analyse erstellt (vgl. dazu Kapitel 4 und 5). Insbesondere der branchenspezifische Ver- kaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentralitäten fließen in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. Aber auch qualitative Bewertungen der Angebotsstruktur sowie der räumlichen Angebotssituation sind hier von Bedeutung.

Entwicklung einzelhandelsrelevanter Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten Die Entwicklung der Flächenproduktivität33 wird als konstant angenommen. Sie ist in der Ver- gangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel parti- eller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung deutlich ausdif- ferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt wird und mit Marktsätti- gungstendenzen einhergeht. Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrations- prozesse kann deswegen zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenpro- duktivitäten gerechnet werden. Diese Tendenzen und Perspektiven abwägend, wird für die zukünftige Entwicklung im Städtedreieck am Saalebogen von einer konstanten Flächenpro- duktivität ausgegangen.

Bevölkerungsentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen bis 2030 Die Entwicklung der Einwohnerzahl in den Städten im Städtedreieck am Saalebogen ist rück- läufig. Gemäß den Angaben des Statistischen Landesamtes Thüringen (Ergebnisse der 2. regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung (rBv) ist von einem Bevölkerungsrückgang in der

33 Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche.

93 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Zeit von 2018 bis 2030 von rund 21 % auszugehen34. Dabei wird, bisherigen Prognosen folgend, der Bevölkerungsrückgang in Rudolstadt und Bad Blankenburg stärker ausfallen als in Saalfeld / Saale.

Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben. Die Ent- wicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Fakto- ren abhängig:

• zum einen von privaten Einkommen bzw. den daraus resultierenden privaten Kon- sumausgaben,

• zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte (Ausgabeanteile nach Warengruppen).

• Ein zusätzlicher Faktor in diesem Zusammenhang ist der Anteil der Ausgaben, die nicht dem stationären Einzelhandel, sondern dem Online-Handel zufließen.

Folgende bundesdeutsche Entwicklungen sind darzustellen: • Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind seit 2005 bis 2017 jährlich um ca. zwei Prozent gestiegen. Seitdem zeichnet sich eine Stagnation der Konsumausgaben ab.

34 Siehe dazu: Statistisches Landesamt Thüringen: Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2018 bis 2040 nach Kreisen (am 31.12. des jeweiligen Jahres) in Thüringen, Ergebnisse der 2. regionalisierten Bevölkerungsvoraus- berechnung (rBv), Gebietsstand 1.1.2019; (https://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Zugriff im März 2020)

94 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 19: Ausgaben der privaten Haushalte in Deutschland von 2000-2019

Quelle: Statistisches Bundesamt, EHI Retail Institute, Juni 2018, handelsdaten.de; Statistisches Bundesamt, März 2019, handelsdaten.de; Statistisches Bundesamt, HDE, Januar 2019, statista.com; * Prognose

• Deutlich zugenommen haben die Konsumausgaben u. a. für Wohnen und Energiekos- ten, während der Anteil der Einzelhandelsausgaben an den privaten Konsumaus- gaben seit 1990 um mehr als zehn Prozentpunkte auf einen Anteil von aktuell weniger als einem Drittel (29 % im Jahr 2010) zurückgegangen ist – Tendenz anhaltend.

• In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben weitestgehend. Diese Tendenz zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz, der seit dem Jahr 2000 bei jährlichen Wachstumsraten zwischen -2 und +2 %, insbesondere in den letzten Jahren nur ein verhaltenes Wachstum aufweist. Dieser Trend kann – in einer gewissen Spannweite – für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden.

Außerdem müssen auch spezifische Entwicklungen in den einzelnen Warengruppen – wie dem Online-Handel – berücksichtigt werden, d. h. es muss eine Prognose erfolgen, die sich verändernde Ausgabenanteile in den einzelnen Warengruppen, die dem stationären Einzel- handel oder anderen Vertriebskanälen potenziell zufließen, berücksichtigt.

Auf den interaktiven Handel35 entfällt laut HDE-Jahresbilanz ein Anteil von ca. 10,9 Prozent am Gesamtumsatz des Einzelhandels im engeren Sinne (Prognose 2019). Dabei bewegt sich der Anteil des Online-Handels in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bislang unter 1 %, in typischen zentrenrelevanten Warengruppen wie Neue Medien, Unterhaltungs- elektronik, Bücher, Spiel- und Sportartikel, Bekleidung und Schuhe werden allerdings Anteile von z. T. sehr deutlich mehr als 10 % Anteil am Gesamtumsatz des Einzelhandels generiert.

35 Zum interaktiven Handel ist neben dem Vertriebsweg „Online-Handel“ auch der Vertriebsweg „Versandhan- del“ zu zählen.

95 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 20: Anteil des B2C-E-Commerce36 am Einzelhandelsumsatz in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2018 (mit Prognose für 2019)

Quelle: EHI Retail Institute unter www.handelsdaten.de; * Prognose

Es ist zu beobachten, dass vor allem bestimmte Sortimentsgruppen von den Vorteilen des Online-Handels profitieren. Während gemäß Angaben des Bundesverbandes E-Commerce und Versandhandel Deutschland bereits im Jahr 2013 rund 55 % des im interaktiven Handel erzielten Umsatzes in den fünf Sortimentsgruppen Bekleidung, Bücher, Unterhaltungs- elektronik und -artikel, Schuhe sowie Bild- und Tonträger erwirtschaftet (absolut rund 21,6 Mrd. Euro von 39,3 Mrd. Euro)37, gehören diese Sortimentsgruppen auch weiterhin zu den häufig im Internet bestellten Waren, wobei daneben Sortimentsgruppen wie Haushalts- waren und -geräte oder Möbel, Lampen + Dekoration zusätzlich an Bedeutung gewonnen haben38. Alle übrigen Sortimentsgruppen39 leisteten einen geringeren Beitrag zum Gesamt- umsatz des interaktiven Handels. Die seit jeher „onlineaffinen“ Sortimentsgruppen werden voraussichtlich auch zukünftig40 die Umsatzzahlen und -zuwächse im Online-Handel bestim- men.

36 B2C = Business to Consumer 37 Vgl. Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland. Daten abrufbar unter www.bevh.org (Zu- griff am 31. März 2014) 38 Vgl. Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland: Interaktiver Handel in Deutschland, Er- gebnisse 2018, Warenvolumina 2018: Bekleidung 12,7 Mio. Euro, Elektronikartikel + Telekommunikation 11,8 Mio. Euro, Computer / Zubehör / Spiele / Software 5,3 Mio. Euro, Haushaltswaren + Geräte 4,3 Mio. Euro, Möbel, Lampen + Dekoration 4,2 Mio. Euro, Schuhe 4,1 Mio. Euro, Bücher, E-Books / Hörbücher 3,6 Mio. Euro, Bild- + Tonträger / Video + Musik 2,5 Mio. Euro. 39 Differenziert in insgesamt 16 weitere Sortimentsgruppen: Haushaltswaren und -artikel, Hobby-, Sammel- und Freizeitartikel, Computer und Zubehör, Möbel, Spielwaren, Telekommunikation, Bürobedarf, Drogerieartikel, Bau- und Gartenmarktartikel, Kfz- und Motorradzubehör, Tierbedarf, Lebensmittel, Uhren und Schmuck, Haus- und Heimtextilien, Medikamente, Sonstiges 40 Vgl. Lührmann (2014): Trendbarometer Einzelhandel – Retail 2014. Osnabrück; S. 32

96 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Bei der Ermittlung künftiger Verkaufsflächenpotenziale ist vor dem Hintergrund dieser Ent- wicklungen zu berücksichtigen, dass die rechnerischen quantitativen Entwicklungspotenziale, die im Rahmen der Modellrechnung auf dem gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvo- lumen basieren, nicht in vollem Umfang vom stationären Einzelhandel abgeschöpft werden, sondern dass diese tatsächlich tendenziell niedriger ausfallen, denn ein gewisser Umsatzanteil fließt dem Online-Handel zu, welcher jedoch nicht allein aus „pure-playern“ besteht, sondern vor allem auch Multichannel-Konzepte umfasst. Das heißt, stationäre Einzelhändler nutzen neben dem Angebot und Verkauf ihrer Waren in einem Geschäft vor Ort auch zunehmend andere – online-basierte – Vertriebsschienen.

Folglich fließen die aus dem stationären Einzelhandel „wegbrechenden Umsätze“ nicht zu 100 % in den „reinen“ Online-Handel ab. Über eigene Online-Shops oder Online-Markt- plätze (wie z. B. bei den Online-Anbietern eBay oder Amazon) bleibt dem auch stationär prä- senten Einzelhandelsunternehmen ein nicht unwesentlicher, einzelhandelsrelevanter Umsatz- anteil erhalten. Für den Non-Food-Einzelhandel im Jahr 2018 werden die nachfolgend aufge- listeten Umsatzanteile je Vertriebsweg prognostiziert: 48,5 % auf Online-Marktplätzen ge- nerierter Umsatz, 15,5 % rein online erzielte Umsätze und 36,0 % Umsatzgenerierung mit- tels Multi-Channel-Konzept41. Die dargestellten Trends zeigen, dass der Online-Handel einerseits zwar unbestritten eine zunehmende Konkurrenz für den stationären (insbesondere auch mittelständischen und inha- bergeführten) Einzelhandel darstellt, die mögliche Verschneidung der einzelnen Vertriebs- wege zugleich jedoch auch eine Chance für die Entwicklung des stationären Einzelhandels sein kann. Vor allem gilt es in erster Linie, die Stärken des stationären Einzelhandels zu profilieren (u. a. persönliche, qualitativ hochwertige Beratung, direkte Prüf- und Verfügbarkeit des nachgefragten Produktes) und durch eine konsequente räumliche Steuerung des einzelhandelsrelevanten Angebotes die städtischen Zentren zu erhalten bzw. weiterzuentwickeln.

Zielzentralitäten für das Jahr 2030 Die Zielzentralität definiert die angestrebte und realistisch erreichbare Kaufkraftabschöpfung in der Region unter Berücksichtigung der raumordnerischen Versorgungsfunktion der Ge- meinden im Städtedreieck am Saalebogen als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzent- rums sowie der regionalen Wettbewerbssituation. (Zu den Zielzentralitäten der einzelnen Städte im Städtedreieck am Saalebogen siehe Anhang A2)

41 Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V. (bevh), 2019

97 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 21: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der errechneten Zentralitätskennziffern im Städtedreieck am Saalebogen PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte lassen sich folgende Zielzentralitäten definieren:

◼ Im Hinblick auf eine optimale Grundversorgung der Bevölkerung im Bereich der Waren- gruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs wird eine Zielzentralität von 1,0 angenommen. Dieser Wert wird heute bereits in einigen Warengruppen der kurzfristigen Be- darfsstufe erreicht bzw. teilweise sogar überschritten. Auch wenn sich in der Gesamt- schau in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel rechnerisch keine Entwicklungs- potenziale abzeichnen, kann sich bei kleinteiliger Betrachtung und bestehender räumli- cher Versorgungslücken unter Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze dieses Einzel- handelskonzeptes dennoch eine Entwicklungsperspektive ergeben.

◼ Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden Zielzentralitäten von 1,0 angenommen, die die mittelzentrale Versorgungsfunktion mit Teilfunktion eines Oberzentrums für das Städtedreieck Saalebogen vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation widerspiegeln. Dieser angesetzte Wert wird bis auf die Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel in den übrigen Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe bereits erreicht bzw. überschritten.

◼ Im langfristigen Bedarfsbereich werden Zielzentralitäten von 1,0 angenommen. Dabei sind in der Warengruppe Möbel beispielsweise durchaus weitläufige Verflechtungen mit dem weiteren Einzugsbereich zu erwarten, während in den Warengruppen medizinische

98 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

und orthopädische Artikel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente in der Regel auch An- gebote in der eigenen Gemeinde eine größere Rolle spielen können. Vor allem in der Warengruppe Elektronik / Multimedia besteht zudem eine ausgeprägte Wettbewerbssi- tuation zum Online-Handel, die wiederum die Entwicklungsperspektiven des stationären Einzelhandels minimieren.

Schlussfolgerungen Insgesamt ergeben sich im Städtedreieck am Saalebogen aus rein quantitativer Sicht nur in wenigen Warengruppen absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale in einer relevanten Größenordnung. Das bedeutet jedoch nicht, dass künftig keine Entwicklung mehr stattfinden kann. Unter Berücksichtigung eindeutiger räumlicher Vorgaben und eines nach- vollziehbaren wie widerspruchsfreien Sortiments- und Standortkonzeptes kann eine Entwick- lung und Optimierung des einzelhandelsrelevanten Angebotes auch über die ermittelten quantitativen Entwicklungsspielräume hinaus sinnvoll sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese Entwicklung der Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung sowie der Sicherung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche dient. Bei potenziel- len Ansiedlungs-, Erweiterungs- oder Verlagerungsvorhaben kommt es demnach auf folgende Aspekte an:

• Ist der avisierte Standort städtebaulich sinnvoll?

• Wie stellen sich die Größe des Vorhabens und der Betriebstyp im gesamtstädtischen Zusammenhang und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe dar?

• Welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb übernehmen? Werden bestehende Strukturen ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu bestehenden Anbietern ausge- nutzt?

Jedoch kann zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelsland- schaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe, jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohn- standort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zen- tren bzw. Nahversorgungsstandorten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.

Die oben dargestellte (quantitative) Betrachtung der Zielzentralitäten hat somit lediglich einen „Orientierungscharakter“. Erst die Beurteilung eines konkreten Planvorhabens nach

• Art (Betriebsform und -konzept),

• Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und

• Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpo- tenzials)

99 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale erlaubt die Abschätzung der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit und städtebaulichen Verträglichkeit eines Vorhabens.

So bestehen – trotz teilweise bereits hoher Zentralitäten (z. B. in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel) – Möglichkeiten zur funktionalen Ergänzung des Einzelhandelsbesatzes an städtebaulich geeigneten Standorten im Städtedreieck am Saalebogen, vor allem auch in zentrentypischen Sortimenten (Bekleidung, Spielwaren / Hobbyartikel) in einzelnen Ange- botssegmenten, durch die Ansiedlung weiterer qualitativ attraktiver (Filial-)Betriebe aus dem Standard- bis höherwertigen Sortiment sowie durch die Schaffung moderner Betriebsgrößen und -typen.

Im Sinne des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen geht es vor allem um die räumliche Einzelhandelsentwicklung. So bestehen im Städtedreieck am Saalebogen nach wie vor Potenziale zur Konzentration insbesondere zentrenprägender Wa- rengruppen innerhalb der Hauptgeschäftsbereiche. Während Standorte, die nicht den zentralen Versorgungsbereichen oder ergänzenden Versorgungsstandorten zugeordnet sind, grund- sätzlich eher kritisch zu beurteilen sind, können Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch ge- wünschten Standorten zur qualitativen wie räumlichen Verbesserung und Attraktivitäts- steigerung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch in den Zentren, führen.

Mit dem vorliegenden Regionalen Einzelhandelskonzept wird eine klare politische und planerische Zielvorstellung fortgeschrieben, die eine räumliche und funktionale Gliederung der zu- künftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen Struktur ausgewählter Einzelhandelsstandorte auch weiterhin beinhaltet. Dieses Entwicklungskonzept und eine darauf basierende konsequente Anwendung des baurechtlichen und planerischen Instrumenta- riums ermöglicht auch zukünftig eine zielgerichtete Steuerung der Einzelhandels- und Zen- trenentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen und stellt für die verantwortlichen Akteure aus Einzelhandel, Verwaltung und Politik einen langfristigen Entscheidungs- und Orientie- rungsrahmen und eine wichtige Argumentations- und Begründungshilfe für die bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung dar.

Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist.

Generell gilt, dass das übergeordnete Ziel die Sicherung und Verbesserung der qualitativen sowie der räumlich strukturellen Angebotssituation ist, was impliziert, dass über zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte.

Einzelhandelsansiedlungen sind unter anderem sinnvoll, wenn...

• ... sie die zentralörtliche Funktion des Städtedreiecks am Saalebogen und die Versor- gungssituation in der Stadt sichern und verbessern,

• ... sie die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstandorte in ihrer Funk- tion stärken,

• ... sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels an städtebaulich sinnvollen Standorten beitragen,

100 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

• ... die wohnortnahe Grundversorgung gesichert und verbessert wird,

• ... neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Angebotsspekt- rums beitragen.

7 Regionales Einzelhandelskonzept für das Städtedreieck am Saalebogen

Die Betrachtung der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation (vgl. Kapitel 4 und Kapi- tel 5) sowie die Überlegungen zu daraus ableitbaren Entwicklungsperspektiven (vgl. Kapi- tel 6) zeigen, dass sich Entwicklungsspielräume nach wie vor für stadtentwicklungspolitisch wünschenswerte Standorte im Sinne einer räumlichen und qualitativen Verbesserung der Angebotssituation ergeben.

Weiterhin sind Entwicklungsabsichten sowie unverhältnismäßige Angebotsverschiebungen zentrenrelevanter Sortimente an Angebotsstandorte, die nicht den zentralen Versorgungsbe- reichen i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO oder er- gänzenden (städtebaulich wünschenswerten) Sonderstandorten zugeordnet sind, kritisch zu bewerten.

Die vorangegangenen Analysen stellen die Basis für die folgenden, allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Dabei gilt es vor allem, die räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf die drei Innenstädte im Städtedreieck am Saalebogen zu sichern und zu profilieren, die Versorgung in den übrigen Stadtbereichen durch eine Sicherung und Stär- kung der Nahversorgungszentren sowie städtebaulich integrierter Nahversorgungsstandorte zu bewahren und darüber hinaus dezentrale Sonderstandorte zentrenverträglich weiterzuentwickeln. Das Regionale Einzelhandelskonzept umfasst im Wesentlichen die nachfolgend auf- gelisteten konzeptionellen Bausteine:

• Räumliches Entwicklungsleitbild (vgl. Kapitel 7.1)

• Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung (vgl. Kapitel 7.2)

• Räumliche Standortstruktur (vgl. Kapitel 7.3)

• Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kapitel 7.3.1 und 8.1)

• Abgrenzung der dezentralen Sonderstandorte und Empfehlungen zur zentrenverträg- lichen Weiterentwicklung (vgl. Kapitel 7.3.3 und 8.2)

• Identifikation und Definition solitärer Nahversorgungsstandorte zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung (vgl. Kapitel 7.3.2 und 8.3)

• Sortimentsliste Städtedreieck am Saalebogen (vgl. Kapitel 9)

• Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung (vgl. Kapitel 10)

101 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

7.1 Übergeordnetes Entwicklungsleitbild

Der Einzelhandelsstandort Städtedreieck am Saalebogen soll seinen Potenzialen entsprechend gefördert werden. Insbesondere gilt es weiterhin, die klare räumliche Angebotsstruktur mit Konzentration auf bestimmte Standortbereiche zu bewahren und zu profilieren. Ein besonderer Entwicklungsfokus sollte daher weiterhin auf den zentralen Versorgungsbereichen sowie einer möglichst wohnortnahen Grundversorgung durch Bereitstellung entsprechender Angebote in Nahversorgungszentren bzw. an ergänzenden, städtebaulich integrierten Nah- versorgungsstandorten liegen.

Diese Strategie entspricht dem Leitbild einer räumlich-funktionalen Gliederung im gesamten Städtedreieck am Saalebogen. Damit wird ein klarer räumlicher wie funktionaler Rah- men für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung gesetzt, wonach der Einzelhandel in Abhän- gigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Einzelhandelsschwerpunkte im Städtedreieck am Saalebogen konzentriert wird. Eine stringente Steuerung seitens der drei kooperierenden Städte innerhalb dieser „Leitplanken“ ermöglicht die Chance einer sinnvollen und zukunftsfä- higen räumlich-funktionalen Entwicklung des Einzelhandels.

Folgende Aspekte stützen das Leitbild:

◼ Aus ökonomischer Sicht wird durch die Berücksichtigung klarer sortiments- und größen- spezifischer Zielvorstellungen ein ruinöser Verdrängungswettbewerb vermieden. Durch klare räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Ausstrahlung des Einzel- handels verbessert werden und (möglicherweise) eine bessere Ausschöpfung des Kauf- kraftvolumens der Bevölkerung erreicht werden. Durch ergänzende Zielvorgaben seitens der Städte im Städtedreieck am Saalebogen (vgl. Kapitel 7.2) bleiben Investitions- und Ansiedlungsinteressen, insbesondere auch in den zentralen Versorgungsbereichen, erhalten. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzelhandels- standorts Städtedreieck am Saalebogen können – durch das Zusammenwirken von Ent- wicklungsleitbild und definierten Zielen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung – entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht die Chance einer zu- kunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Einzelhandelsstrukturen.

◼ Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung des Leitbildes mit einer strin- genten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden; die Planungs- und Investitionssicher- heit – sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber – ist somit weiterhin gegeben. Die Stadtplanung der drei Städte wird ihrer Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle von Politik und Verwaltung in der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen und ergän- zenden Arbeitsteilung des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen wird zudem das Entwicklungsziel attraktiver und lebendiger städtebaulich-funktionaler Zentren unter- stützt. Eine stringente und in Kooperation abgestimmte Anwendung des Leitbilds setzt sowohl positive Signale nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwicklung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängigkeiten.

◼ Aus rechtlicher Sicht nutzt die Stadtplanung der drei Städte auch weiterhin ihre umfang- reichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten, was eine zielgerichtete und

102 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

konsequente Anwendung des rechtlichen Instrumentariums bedeutet. Städtebauliche Be- gründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren, werden erleichtert.

Das Entwicklungsleitbild zur Einzelhandelsentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen ist in sich konsequent und kompatibel mit den übergeordneten Rahmenbedingungen. Die bisherige Einzelhandelssteuerung und Stadtentwicklung wurden in der Vergangen- heit nicht immer diesem Leitbild entsprechend umgesetzt. Dabei erfolgten insbesondere nahversorgungs- und zentrenrelevante Entwicklungen in städtebaulich nicht integrierten Lagen, außerhalb der Zentrenstrukturen. Mit Blick auf eine künftige Strategie gemäß dem Leitbild wird eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und In- vestoren ermöglicht, die die gemeinsamen, städtebaulichen Zielvorstellungen der Städte im Städtedreieck am Saalebogen berücksichtigt.

7.2 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung

Bereits im Regionalen Einzelhandelskonzept aus dem Jahre 2010 wurden Leitlinien und Emp- fehlungen zur Einzelhandelsentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen (siehe dort Kapitel 9, S. 80 ff) definiert. Nach Aktualisierung der Grundlagenanalysen, und in Anbetracht der zwischenzeitlichen Einzelhandelsentwicklung ist zu empfehlen, an den Zielen zur Einzelhan- dels- und Zentrenentwicklung weitgehend festzuhalten und diese – entsprechend der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation – fortzuschreiben und anzupassen. 42

Konkret wird folgender Zielkatalog vorgeschlagen, welcher der zukünftigen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen zugrunde zu legen ist:

Erhalt und Stärkung der landesplanerischen Versorgungsfunktion im Städtedreieck am Saalebogen (Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums) Ein bedeutendes stadtentwicklungsrelevantes Ziel für die kooperierenden Städte im Städte- dreieck am Saalebogen bleibt weiterhin die Erfüllung ihrer raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings zwingend erforderliche) räumliche Differenzierung betrachtet, derzeit weitgehend erfüllt (Einzelhandelszentralität von 1,02).

Ansiedlungs- und Veränderungsanfragen – insbesondere auch von Betrieben mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Angeboten – offenbaren ein anhaltendes Investitionsinteresse für den Standort Städtedreieck am Saalebogen. Eine Entwicklung von Standorten außerhalb der städtebaulich dafür vorgesehenen Versorgungsstandorte würde eine (teilweise weitere) Angebotsverschiebung in städtebaulich nicht integrierte Lagen bedeuten. Ein vordringliches Ziel der Stadtplanung im Städtedreieck am Saalebogen muss es daher sein, einer räumlichen „Schieflage“ und daraus resultierenden ausgeprägten innerkommunalen Konkurrenzsituation innerhalb des Kooperationsraums zu begegnen und damit die Versorgungsfunktion insgesamt auszubauen. Ein Fokus liegt in diesem Zusammenhang insbesondere auf den Innenstädten als

42 Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nach wie vor nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Berück- sichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.

103 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

„Aushängeschild“ der Städte sowie auf einer zentrenverträglichen Entwicklung der Sonder- standorte, welche als Ergänzungsstandorte gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen und den Nahversorgungsstandorten aufzufassen sind. In den Innenstädten ist dabei ein dich- ter sowie attraktiver Branchen- und Betriebstypenmix, ergänzt durch weitere zentrenaffine Nutzungen, wie Dienstleistungen und Gastronomie, von hoher Bedeutung für die lokale und überörtliche Attraktivität eines Einkaufsstandorts und die Kundenbindung insbesondere der zentrenrelevanten Sortimente.

Sicherung und Stärkung eines attraktiven Einzelhandelsangebotes Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich durch die Quantität des Einzelhan- delsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammen- setzung (Vielfalt der Warengruppen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und -konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Städtedreieck am Saalebogen auch zukünftig attraktiv zu gestalten und längerfristig zu erhalten bzw. zu sichern. Ein Ziel bleibt es daher, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot zu erlangen bzw. zu erhalten, das der jeweiligen Versorgungsfunktion der drei Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale im Einzelnen, wie in seiner Gesamt- heit, innerhalb der Region gerecht wird.

Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räumlich- struktureller Prioritäten. Dabei sind der Erhalt und die Entwicklung der zentralen Versor- gungsbereiche entsprechend der ihnen zuerkannten Versorgungsaufgaben unter Berücksich- tigung einer Multifunktionalität aus zentrenrelevanten Funktionen (Einzelhandel, Dienstleis- tungen, Gastronomie, Verwaltung, Kultur etc.) zu gewährleisten. Daneben sollen Sonder- standorte sowie Nahversorgungsstandorte – städtebaulich verträglich und funktional – die Angebotssituation in den zentralen Versorgungsbereichen ergänzenden. In den zentralen Versorgungsbereichen (hier insbesondere Innenstädte) können flankierende Maßnahmen (z. B. verkaufsoffene Sonntage, Innenstadtfeste) zu einer Attraktivitätssteigerung beitragen bzw. Trading-Down-Effekten entgegenwirken. Während die historischen Innenstädte von Rudolstadt und Saalfeld / Saale ein weitgehend attraktives, multifunktionales Angebot bereit- halten, besteht für die Bad Blankenburger Innenstadt ein hoher Entwicklungsbedarf, da diese – mit einer ausgesprochen geringen Ausstattung – ihrer Versorgungsaufgabe derzeit nicht gerecht wird.

Stärkung der hierarchisch gegliederten polyzentralen Struktur unter besonderer Berück- sichtigung der Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche Wesentlich für die Ausstrahlungskraft der einzelnen Städte im Städtedreieck am Saalebogen bzw. der Region sind konkurrenzfähige und attraktive Innenstädte, die in ein hierarchisch ge- stuftes Zentrensystem eingebunden sind. Die Kommunen in der Region weisen unterschiedliche städtebauliche und siedlungsstrukturelle Voraussetzungen auf, die nicht zuletzt auch die Eigenart der Zentren prägen. Vor allem auch hinsichtlich der Zunahme des Online-Handels, der sich neben dezentralen Standorten als zusätzliche Konkurrenz zum stationären Einzelhan- del in den Zentren darstellt, besteht weiterhin Handlungsbedarf, diese zu sichern – dies gilt insbesondere für die Bad Blankenburger Innenstadt – und zu stärken, denn die Entwicklung

104 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale dieser Zentren ist nach wie vor von den Begleiterscheinungen des Bevölkerungsrückgangs und des Strukturwandels im Einzelhandel geprägt. Eine bedeutende Rolle spielt dabei die Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandelsangebotes in den zentralen Versorgungs- bereichen, denn die Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich ist vorrangig in der räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebotes (insbesondere öffentliche und private Dienstleistungen, Gastronomie, soziale, kirchliche und kulturelle Einrichtungen) begründet, das seiner Versorgungsaufgabe für eine Stadt oder einen Teilraum dieser Gemeinde entspricht.

Sicherung und Stärkung einer funktional gegliederten Versorgungsstruktur gemäß dem Entwicklungsleitbild Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive Einzelhandelssitua- tion im Städtedreieck am Saalebogen ist eine ausgewogene, hierarchisch und funktional gegliederte Versorgungsstruktur. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den verschiedenen Einzelhandelsstandorten ist unabdingbar, um Doppelungen im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen zu vermeiden. Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die bestehende Konzentration von zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten in den innerstädtischen zentralen Versorgungsberei- chen sowie grundversorgungsrelevante Sortimente in den Nahversorgungszentren und an er- gänzenden Versorgungsstandorten.

Im Gegensatz dazu kann eine hierarchisch und funktional nicht gegliederte Öffnung neuer oder eine Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen (wie z. B. am Standort Mittlerer Watzenbach in Saal- feld / Saale oder am Standortbereich Oststraße in Rudolstadt, wo bereits Angebotskonzent- rationen von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten zu beobachten sind) zu einer Schwächung der bestehenden Einzelhandelsstruktur führen und einen ruinösen Wettbe- werb insbesondere auf Kosten der zentralen Versorgungsbereiche und einer wohnungsnahen Versorgung schüren.

Für eine langfristig zielorientierte und erfolgreiche Siedlungsentwicklung im Sinne des räumli- chen Entwicklungsleitbildes ist daher eine klare, räumlich-funktionale Gliederung der Einzel- handelsstandorte unerlässlich. Eine Funktionsteilung zwischen den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichen, den Nahversorgungszentren und -standorten sowie den ergänzenden Sonderstandorten) ist dabei unabdingbar, so dass eine wechselseitige Ergänzung der Ange- bote angestrebt werden kann.

Erhalt und Stärkung der Einzelhandelszentralität sowie der Funktionsvielfalt in den In- nenstädten Die europäische Stadttradition weist besonders den innerstädtischen Geschäftszentren eine herausgehobene Funktion zu. Die Hauptgeschäftsbereiche in Rudolstadt und Saalfeld / Saale stellen die historisch, siedlungsräumlich und städtebaulich wichtigsten Einzelhandelsstandorte innerhalb des Städtedreiecks am Saalebogen dar, die sich vor allem durch ihre Multifunktio- nalität (Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Verwaltung, Woh- nen etc.) auszeichnen. Diese Vielfalt ist prägend für die Attraktivität dieser Innenstädte und soll erhalten und gestärkt werden. Für die Stadt Bad Blankenburg besteht diesbezüglich ein

105 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale erhöhter Handlungsbedarf zur Entwicklung der innerstädtischen Strukturen. Die Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investitionen in den Innenstädten zeigt den Stellenwert, den die Städte dem Ziel der Entwicklung und Qualifizierung der Haupt- geschäftsbereiche bereits in der Vergangenheit beigemessen haben.

Auch zukünftig soll ein Fokus der Einzelhandelsentwicklung (insbesondere der Entwicklung von klein- wie großflächigen Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten) auf die Hauptgeschäftsbereiche gerichtet werden. Diese Standorte genießen oberste Priorität innerhalb der Standortstruktur im Städtedreieck am Saalebogen, denen sich alle weiteren Stand- orte vor dem Hintergrund einer hierarchischen und arbeitsteiligen Gliederung unterzuordnen haben. Für die Innenstädte ist eine weitere Qualifizierung des Angebots, beispielsweise durch Ergänzungen der Sortimentsstrukturen und der Betriebsformen- bzw. -größenstrukturen, anzustreben. Die Ansiedlung moderner Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Angeboten kann zu einem gut strukturierten Angebotsmix aus inhabergeführten Fachgeschäften und überre- gionalen Filialisten und somit zur Attraktivierung der innerstädtischen zentralen Versorgungs- bereiche sowie dem Einzelhandelsstandort Städtedreieck am Saalebogen allgemein beitragen. Bezogen auf die Innenstadt von Bad Blankenburg ist dabei festzuhalten, dass die Entwick- lungsfähigkeit bzw. absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit von zusätzlichem Einzelhandel in der Innenstadt vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation und einem vergleichsweise geringen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial voraussichtlich an gewisse Grenze stößt, so dass hier neben dem Einzelhandel vor allem eine multifunktionale Ausrichtung der Nutzun- gen (s. o.) notwendig ist, um die Funktion und Attraktivität des Zentrums zu stärken.

Städtebauliche und architektonische Qualitäten in den Innenstädten stärken Bei Einzelhandelsansiedlungen in den historischen Innenstädten soll die Beurteilung der städ- tebaulichen und architektonischen Qualität im Mittelpunkt stehen. Vorhandene städtebauli- che Qualitäten und Einzelhandelsangebote sind zu sichern und, soweit erforderlich, zu verbessern.

Für die Innenstädte gilt es in diesem Sinne, individuelle Profile zu entwickeln, möglichst auf der Grundlage abgestimmter Handlungskonzepte und unter Einbeziehung aller Aktiven vor Ort. Es sind vorhandene Glanzpunkte und Alleinstellungsmerkmale zu sichern und herauszustellen, attraktive Baustrukturen zu schaffen, Aufenthaltsqualitäten zu steigern sowie Ein- kaufs- und Urbanitätserleben besser miteinander zu verknüpfen. Die Integration von Mag- netbetrieben stellen dabei wichtige Bausteine für eine Qualitätssteigerung dar.

Großflächige Einzelhandelsvorhaben innerhalb und außerhalb zentraler Versorgungsbe- reiche sind städtebaulich und insbesondere auch regional verträglich zu gestalten Es ist das Anliegen jeder Stadt, so auch im Städtedreieck am Saalebogen, großflächige Einzel- handelsvorhaben, vor allem mit zentrenrelevanten Kernsortimenten, in den zentralen Versor- gungsbereichen zu stärken und zu entwickeln. Daneben kommt Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, wie Möbel-, Bau- und Gartenmärkten, an dezentralen Standorten eine besondere Bedeutung zu, da sie aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs häufig nicht in die gewachsenen Zentrenstrukturen zu integrieren sind und sie darüber hinaus ein regionales Einzugsgebiet aufweisen. An dezentralen Standorten müssen sich daher vor

106 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale allem die zentrenrelevanten Randsortimente im Sinne des Zentrenschutzes den nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten deutlich unterordnen und sind somit entsprechend zu begrenzen.

Ansiedlungen, Erweiterungen oder Verlagerungen von großflächigen Einzelhandelsbe- trieben sollen nach einheitlichen Kriterien bewertet werden. Regional konsensfähige Planungen sollen schneller und mit weniger Abstimmungsaufwand realisiert werden. Regional bedeutsame Vorhaben sollen in einem informellen Verfahren, frühzeitig eingeordnet und bewertet werden. Dazu werden einvernehmlich einheitliche Kriterien definiert. Das an- schließende Planungsverfahren wird bei konsensfähigen Vorhaben erleichtert, der damit ver- bundene Abstimmungsbedarf wird reduziert.

Konsequente Anwendung des bauplanungsrechtlichen Instrumentariums Hinsichtlich einer nachhaltigen Umsetzung der Ziele und Steuerungsregeln dieses Regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) bedarf es einer konsequenten Anwendung des bauplanungsrechtlichen Instrumentariums bei der Steuerung des nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Einzelhandels. Insbesondere Festsetzungen zur Steue- rung des Einzelhandels im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung (Aufstellung bzw. Ände- rung von Bebauungsplänen) dienen einer zielgerichteten Sicherung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche. Dazu gehören insbesondere der Ausschluss von (vor allem nahversorgungs- und zentrenrelevantem) Einzelhandel in Gewerbegebieten sowie die Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten.

Stärkung einer flächendeckenden, wohnortnahen Grundversorgung (Sortimente der kurzfristigen Bedarfsdeckung) Ein möglichst engmaschiges Nahversorgungsnetz, das das Zentrensystem in der Region er- gänzt, soll die wohnungsnahe Grundversorgung sichern und stärken. Standortentscheidun- gen zu Einzelhandelsansiedlungen mit Angeboten des täglichen Bedarfs haben im Regelfall keine regionale Bedeutung, dennoch soll hier ein einheitlicher Qualitätsmaßstab zur Schaf- fung einer abgestuften und ausgewogenen Grundversorgungsstruktur angelegt werden.

Investitions- und Planungssicherheit soll gewährleistet werden. Die Ziele, Steuerungsregeln und Prüfkriterien des REHK bieten einen Orientierungs- und Be- urteilungsrahmen für Einzelhandelsvorhaben in der Region. Durch eine konsequente Umset- zung wird eine Planungs- und Investitionssicherheit für Investoren, Projektentwickler und Be- treiber gewährleistet. Dennoch beinhaltet in jedem wirtschaftlichen System eine Investition immer ein unternehmerisches Risiko. Die Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Vereinba- rungen zum REHK will in diesem Zusammenhang nicht den Wettbewerb verhindern, sondern dient stadtentwicklungsplanerischen Zielen. Das heißt, Wettbewerb wird an städtebaulich sinnvolle Standorte gelenkt mit dem Ziel, der Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Sicherung der Versorgungsstruktur. Dies impliziert einen Schutz der Zentren vor rui- nösem Wettbewerb.

107 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandel durch Entwicklung einer Digitalisierungsstrategie stärken Die weiter zunehmende Bedeutung des Online-Handels stellt für den stationären Einzelhan- del im Städtedreieck am Saalebogen, wie auch in anderen Städten, eine besondere Heraus- forderung dar. Dabei ist insbesondere für den inhabergeführten, kleinteiligen Einzelhandel festzustellen, dass digitale Veränderungen und innovative Geschäftsmodelle - nicht zuletzt aufgrund zeitlicher, personeller oder finanzieller Prämissen - nur zögernd, durch einige wenige Händler umgesetzt werden (können). Der stationäre Einzelhandel, vor allem auch in den zentralen Versorgungsbereichen (Innenstädte), ist vor diesem Hintergrund dazu aufgerufen, die Digitalisierung zur Positionierung im Wettbewerb mit dem Online-Handel zu nutzen. Kunden möchten sich heute zunehmend vor dem Kauf (online oder stationär) im Netz über Standorte, Anbieter sowie auch über verfügbare Sortimente oder Warenverfügbarkeit informieren. Dies geschieht vor allem auch über mobile Geräte (Smartphones, Tablets). Dabei ist es von besonderer Bedeutung, dass ein Geschäft im Netz auffindbar ist, über eine eigene Webseite, elektronische Verzeichnisse (z. B. Telefonbuch), Plattformen (z. B. Mein Prospekt oder KaufDA) oder Dienste wie Google My Business, wo neben der Auffindbarkeit in Google Maps auch spezifische Firmendaten (z. B. Webseite, Öffnungszeiten, Kontaktdaten) hinterlegt werden können. Gestützt durch die Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung können einzelne Händler ihre Kundenbindung, Kundenbetreuung und Serviceleistungen weiterentwi- ckeln. Gemeinsame Aktionen der Städte im Städtedreieck (z. B. Bonusprogramme, freies WLAN, Veranstaltungen), einzelner Akteure (u. a. Einzelhändler, Dienstleister, Gastronomen, Kulturschaffende) insbesondere auch in den Innenstädten, sollen dazu beitragen, diese im Sinne einer digitalen Einkaufsstadt weiterhin attraktiv und zukunftsfähig zu entwickeln.

Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe Die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen bzw. abgesicherten Gewerbegebiete sind der eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und produzierendem Gewerbe, zuzuführen. Da diese Betriebe oftmals nicht in der Lage sind mit den preislichen Angeboten des Einzelhandels für Grund und Boden zu konkurrieren, ist insbesondere in den Gewerbe- und Industriegebie- ten der komplette Ausschluss von Einzelhandel (mit Ausnahme des Handwerkerprivilegs) eine mögliche Entwicklungsoption.

Vermeidung „neuer“ Einzelhandelsstandorte und Verhinderung konterkarierender Pla- nungen Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungsstruktu- rell sinnvollen Standorten ist gemäß dem stadtentwicklungspolitischen Leitbild einer „Stadt der kurzen Wege“ auch im Städtedreieck am Saalebogen anzustreben. Insbesondere kompakte Hauptgeschäftsbereiche mit kurzen Wegen sind hierbei eine wichtige Voraussetzung für die Entwicklung und das Entstehen lebendiger urbaner Räume. Darüber hinaus dient auch ein möglichst flächendeckendes Netz an funktional gegliederten Versorgungsstandorten – welches weitgehend bereits besteht – einer bevölkerungsnahen Versorgung sowie einer Re- duzierung der notwendigen Verkehrswege. Vor diesem Hintergrund muss es das Ziel der Stadtentwicklung sein, keine zusätzlichen Handelsstandorte – an städtebaulich wie stadtentwicklungspolitisch ungewünschten Standorten – zu schaffen.

108 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Vor dem Hintergrund der für den Großteil der Warengruppen beschränkten absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale im Städtedreieck am Saalebogen besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit zur Ausweisung von neuen Einzelhandelsstandorten außerhalb der bestehenden zentralen Versorgungsbereiche und den Sonderstandorten. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte außerhalb der definierten Entwick- lungsbereiche bewirkt in der Regel eine Schwächung bestehender Standortstrukturen und haben ggf. einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei gilt es auch vor allem zu berücksichti- gen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort“ nur sehr schwer an- schließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnut- zungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. Die Um- setzung der bestehenden Entwicklungsspielräume ist somit vorwiegend auf die bestehende Standortstruktur auszurichten.

Mit Hilfe einer weiterhin konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen, die den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven des Einzel- handels im Städtedreieck am Saalebogen entgegenstehen, ausgeschlossen werden.

7.3 Standortstruktur

Die Einzelhandelsstandorte im Städtedreieck am Saalebogen wurden aufgrund der Erkennt- nisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie bestehender stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten überprüft, bewertet und in ein arbeitsteiliges, hierarchisches Standortstrukturmodell eingeordnet. Maßgeb- lichen Einfluss auf die Einordnung eines Standortbereichs in das Standortprofil haben die vorhandenen Nutzungen, insbesondere im Hinblick auf das Einzelhandelsangebot und ergän- zende gastronomische und Dienstleistungsangebote (Multifunktionalität) sowie auf künftige Entwicklungsmöglichkeiten. Zu den zu berücksichtigenden städtebaulichen und stadtentwick- lungsrelevanten Zielvorstellungen zählen vor allem die Stärkung und der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche und die Stärkung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen zu Bevöl- kerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann.

Die nachfolgende Abbildung zeigt das Standortmodell für das Städtedreieck am Saalebogen. Zwei Kategorien stellen dabei die wesentlichen Bestandteile der Standortstruktur dar: die zentralen Versorgungsbereiche und die Ergänzungsstandorte. Den zentralen Versorgungsbe- reichen liegt eine zweistufige Gliederung in Hauptzentren und Nahversorgungszentren zugrunde. Bei den Ergänzungsstandorten sind die Standorte des Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, die der Gewährleistung der Nahversorgung dienen, und die Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels (i. S. v. § 11 (3) BauNVO) zu unterscheiden. Dezentrale Standorte, die diesen Standortkategorien nicht entsprechen, wie etwa die Fachmärkte mit zentrenrelevanten Angeboten in städtebaulich nicht integrierten Lagen stellen in diesem Zusammenhang Bestandsstandorte (ohne Entwicklungsperspektive) dar.

109 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 22: Standortstrukturmodell für das Städtedreieck am Saalebogen

Quelle: eigene Darstellung

Die räumliche Verteilung der prägenden Standorte im Städtedreieck am Saalebogen (siehe dazu auch Tabelle 27) wird in der folgenden Karte 17 abgebildet. Anschließend werden die einzelnen Standorttypen erläutert.

Tabelle 27: Strukturprägende Standorte im Städtedreieck am Saalebogen

Bad Blankenburg Rudolstadt Saalfeld / Saale

Zentrale Versorgungsbereiche

Hauptzentrum Bad Blanken- Hauptzentrum Rudolstadt Hauptzentrum Saalfeld / burg) Saale

Nahversorgungszentrum Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße Reinhardtstraße

Nahversorgungsstandorte (NVS)

NVS Straße der Deutschen Ein- NVS Anne-Frank-Straße (der- NVS Fingersteinstraße (der- heit (derzeit Rewe) zeit Aldi) zeit Lidl)

110 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Bad Blankenburg Rudolstadt Saalfeld / Saale

NVS Neue Schulstraße (der- NVS Finkenweg (derzeit zeit Netto Marken Discount) Netto Marken Discount)

NVS Schwarzburger Straße NVS Melanchthonstraße (derzeit Norma) (derzeit Lidl)

NVS Trommsdorffstraße (der- NVS Rathenaustraße (derzeit zeit CAP) Rewe)

NVS Gorndorf (derzeit Netto Marken Discount)

NVS Schmiedefeld (derzeit EDEKA)

Sonstige Standorte / Sondergebiete

Sonderstandort Gustav-Töpfer- Sonderstandort Am Spielborn Sonderstandortbereich Mitt- Straße lerer Watzenbach Quelle: eigene Darstellung

Karte 17: Standortstruktur

Quelle: eigene Darstellung; Hinweis: Nahversorgungsstandort Schmiedefeld im südlichen Stadtgebiet von Saal- feld / Saale liegt außerhalb des Kartenausschnitts.

111 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Zentrale Versorgungsbereiche

Die Einordnung und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Städtedreieck am Saalebogen folgt definierten Kriterien, welche zunächst erläutert werden. Die zentralen Ver- sorgungsbereiche werden mit ihren räumlichen Abgrenzungen, wesentlichen Merkmalen sowie künftigen Entwicklungsempfehlungen (siehe dazu Kapitel 8.1) dargestellt.

Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Die Abgrenzung sowie funktionale Definition eines zentralen Versorgungsbereichs unter Be- rücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Sie stellt deshalb ein Pflicht- element des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen dar. Den zentralen Versorgungsbereichen kommt dabei auch vor dem Hintergrund der Gesetzge- bung und Rechtsprechung eine besondere Bedeutung zu. Sie nehmen durch die Novellierun- gen des Baugesetzbuches (BauGB) in den Jahren 2004, 2007 sowie 2011 (und hier insbesondere die neugefassten §§ 2 (2), 34 (3) und 9 (2a) BauGB) im Hinblick auf die Einzelhandels- steuerung eine hervorzuhebende Stellung als schützenswerte Bereiche ein.

Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Dabei kann es innerhalb einer Kommune durchaus mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (z. B. Innenstadt und Nebenzentren). Auch Nahversorgungszentren können zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Vo- raussetzung hierfür ist allerdings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und / oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Einzugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte, vorwiegend mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten und gegebenenfalls auch teilweise mit zentrenrelevanten Sortimenten versorgen. Erforderlich ist dabei, dass Grund- und Nahversorgungszentren eine Versorgungsfunktion über den Nahbereich hinaus einnehmen. Zudem muss die Gesamtheit der vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs – und sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nahversorgung – zu erfüllen.

Sonderstandorte (wie z. B. Fachmarktzentren) und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören demnach nicht zu den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der Ge- setzgebung, auch wenn sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr Umfeld erfüllen können.

Unstrittig – sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen Literatur – ist, dass sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus

◼ planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen),

◼ raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z. B. dem Zentren- konzept) oder auch

112 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.

Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler Versor- gungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu prüfendes Krite- rium. Es muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel großflächigen) Einzel- handelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rahmen von Planungskonzeptio- nen eindeutig erkennbar sein.

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition eines zentralen Versorgungsbereichs unter Be- rücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Regionalen Einzelhan- delskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Entwicklung der innerstädtischen Hauptzentren sowie die Sicherung einer mög- lichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung unter besonderer Berücksichti- gung (städtischer) gewachsener Versorgungsstrukturen. In diesem Zusammenhang sei noch- mals darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechtsgrundlage (u. a. i. S. v. § 2 (2) BauGB, § 9 (2a) BauGB und § 34 (3) BauGB) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als schützenswerte Bereiche einzustufen sind.

Im Sinne des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen sind als zentrale Versorgungsbereiche jene Bereiche im Stadtgebiet zu verstehen, die jeweils eine funktionale Einheit mit einem (ihrer Versorgungsbedeutung entsprechenden) breiten Nut- zungsspektrum aus den Bereichen Einkaufen, Versorgen und Dienstleistungen bilden. Dies sind in erster Linie natürlich der Hauptgeschäftsbereiche in den Innenstädten Rudolstadt und Saalfeld / Saale sowie Bad Blankeburg (mit Entwicklungsbedarf), ebenso sind jedoch auch die die Nahversorgungszentren diesbezüglich zu betrachten.

Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereichs ist schließlich ein notwendiger Schritt, um die Voraussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglich- keiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. Wichtige Abgrenzungskriterien eines zentralen Versorgungsbereichs sind:

Funktionale Kriterien

◼ Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss

◼ Passantenfrequenz

◼ Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger)

◼ Multifunktionalität der Nutzungen

Städtebauliche Kriterien

◼ städtebaulich integrierte Lage

◼ Baustruktur

◼ Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur

◼ Gestaltung des öffentlichen Raums

113 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ Ladengestaltung und –präsentation

Bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind auch künftige Entwicklungsper- spektiven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) be- rücksichtigt worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansiedlungs- bzw. Ergän- zungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zu bestehenden Einzelhandelslagen der zentralen Versorgungsbereiche stehen und diese – im Falle einer Ansiedlung bzw. Bebau- ung – sinnvoll ergänzen können. Eine aktuelle Bebauung bzw. eine Nutzung auf diesen Flä- chen sind nicht als Ausschlusskriterium zu werten. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzel- fallprüfung auf Basis der relevanten Kriterien durchzuführen.

Der Vorteil dieser einheitlich zugrunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transparenz der Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen und Entschei- dungen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle kleinräumiger Verände- rungen die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der Regel gewährleistet bleibt.

Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Verständi- gung über die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits sowie andererseits auch der ergänzenden Versorgungsstandorte insbesondere im Hinblick auf die bauleitplanerische Feinsteuerung zwingend geboten ist, stellen sie doch die räumliche Bezugsebene für die Differenzierung der einzelhandelsrelevanten Sortimente in zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist die Herleitung und der Beschluss einer ortsspezifischen Sorti- mentsliste (sog. Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen; siehe Kapitel 9) unabdingbar.

Einordnungskriterien Die zwei – im Städtedreieck am Saalebogen relevanten – Typen der zentralen Versorgungs- bereiche (Zentrentypen, vgl. dazu auch Tabelle 27) unterscheiden sich vor allem hinsichtlich ihres Einzelhandels- und ergänzenden Nutzungsangebotes unter Berücksichtigung ihrer Ver- sorgungsaufgabe. Hierbei fließen als Kriterien u. a. der Branchenmix, das Betriebstypenange- bot, die städtebauliche Situation sowie die Ausstattung mit Dienstleistungsbetrieben, gastro- nomischen und kulturellen Einrichtungen in die Beurteilung ein.

Hauptzentrum – Ein Hauptzentrum besitzt jeweils eine Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet und teilweise darüber hinaus. Das Einzelhandelsangebot ist umfassend und erstreckt sich mit einem differenzierten Branchen- und Betriebstypenmix über die gesamte Palette von Waren zur Deckung des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Im Hauptzent- rum können grundsätzlich alle groß- und kleinflächigen Vertriebsformen des Einzelhandels vertreten sein. Dazu gehören Einkaufszentren, Warenhäuser, Kaufhäuser, großflächige Le- bensmittelmärkte, Fachmärkte und Facheinzelhandel (betreibergeführt sowie filialbetrieben). Das Angebotsniveau ist differenziert und auf unterschiedliche Zielgruppen ausgerichtet. Er- gänzt wird das Einzelhandelsangebot durch öffentliche Einrichtungen (z. B. Rathaus), kulturelle Angebote (u. a. Museum, Theater, Bibliothek) sowie ein differenziertes Dienstleistungs- und Gastronomieangebot.

Das Einzelhandelsangebot in den Innenstädten Rudolstadt und Saalfeld / Saale, die jeweils die gesamtstädtischen Hauptgeschäftszentren darstellen, liegt hinsichtlich

114 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Gesamtverkaufsfläche und Umsatz deutlich vor den anderen Zentren im Städtedreieck am Saalebogen. Vor allem die Angebote der Sortimente des mittelfristigen Bedarfs weisen jeweils relevante Bindungsquoten für die Städte insgesamt und darüber hinaus auf. Das Einzelhan- delsangebot der Hauptgeschäftszentren umfasst sämtliche zentrenrelevanten Sortimente, teils in großer Sortimentsbreite und -tiefe. Ebenso ist die Anzahl und Vielfalt der ergänzenden Nutzungen aus den Bereichen Dienstleistungen, Gastronomie oder Kultur im jeweiligen Stadtgebiet im Vergleich zu den anderen Zentren führend (so z. B. im Bereich der Einrichtun- gen der Rudolstädter oder Saalfelder Stadtverwaltungen).

Das Hauptzentrum in Bad Blankenburg genügt insbesondere im Hinblick auf das bestehende, gering ausgeprägte und lückenhafte Einzelhandelsangebot nicht den Anforderungskriterien an einen zentralen Versorgungsbereich im Allgemeinen und an ein Hauptzentrum im Beson- deren. Vor dem Hintergrund der Überlegungen der Stadt Bad Blankenburg, den Bereich unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten künftig zu stärken, wird das Zentrum als Hauptzentrum mit Entwicklungsbedarf ausgewiesen. Die ausgewiesene Potenzialfläche öst- lich der Stadthalle soll vor allem als Entwicklungsfläche für die Ansiedlung eines funktionstragenden Magnetbetriebes (Lebensmittelmarktes) dienen. Der historisch gewachsene kleinteilige Bereich soll (weiterhin) der Unterbringung zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote sowie ergänzenden Nutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur) dienen. Der städtebaulich integrierte Standort an der Straße der Deutschen Einheit stellt daneben einen wichtigen Nahversorgungsstandort in funktionaler Ergänzung (Lebensmitteleinzelhandel) zum zentralen Versorgungsbereich.

Nahversorgungszentren – Diese Zentren haben eine Versorgungsfunktion für umliegende Wohnsiedlungsbereiche bzw. Stadtteile bzw. deren Teilbereiche. Es überwiegt das Einzelhan- delsangebot an Waren zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs, mit einem Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Angebot. Der Betriebstypenmix ist eingeschränkt, zum typischen Besatz gehören Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelhandwerk. Dienstleis- tungsbetriebe (i. d. R. Minimalausstattung Finanz- und Gesundheitsdienstleister, einzelhan- delsnahe Dienstleister, z. B. Reisebüro) und ein einfaches Gastronomieangebot (Cafés oder Imbisse) ergänzen das Einzelhandelsangebot.

Die Einordnung der Nahversorgungszentren stand im besonderen Untersuchungsinteresse. Daher werden nachfolgend die Kriterien zur Einstufung von Standorten mit nahversorgungsrelevanten Angeboten als Nahversorgungszentren (zentrale Versorgungsbereiche) dargelegt und die Festlegungen für das Regionale Einzelhandelskonzept, unter besonderer Berücksichti- gung der Veränderungen zum Regionalen Einzelhandelskonzept 2010, dargestellt.

Exkurs Kriterien für die Einstufung der Nahversorgungszentren Bei der Einordnung der Nahversorgungszentren ist vor allem die einschlägige Rechtsprechung zu be- rücksichtigen. Daher werden im Folgenden die Kriterien zur Einstufung von Standorten mit nahversorgungsrelevanten Angeboten als Nahversorgungszentren (zentrale Versorgungsbereiche) dargelegt und die Festlegungen für das Regionale Einzelhandelskonzept, unter besonderer Berücksichtigung der Ver- änderungen zum Regionalen Einzelhandelskonzept 2010, dargestellt.

Nahversorgungszentren dienen in erster Linie der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung in einem fußläufigen Einzugsbereich mit Waren und Dienstleistungen des periodischen Bedarfs,

115 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale insbesondere mit Lebensmitteln, aber auch mit Drogeriewaren, Getränken, Zeitungen u. ä. Dabei stellt sich die Frage, welche Kriterien ein Nahversorgungszentrum erfüllen muss, um als schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereich u. a. i. S. v. §§ 2 (2) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO zu gelten.

Die Rechtsprechung und die kommentierende Literatur haben dazu eine Reihe von Kriterien aufgestellt. Kuschnerus zeigte dabei auf, dass sich Nahversorgungszentren durch folgende Merkmale auszeichnen:

◼ „das Vorhandensein (mindestens) eines größeren Lebensmittelanbieters als „Magnetbetrieb“, weiterer anderer Einzelhandelsanbieter und (regelmäßig) auch diverser Dienstleister,

◼ die räumliche Zusammenfassung des Bereichs der Versorgungsbetriebe zu einem als Einheit er- scheinenden „Zentrum“ und

◼ die hinreichende Abgrenzbarkeit des – in seiner räumlichen Ausdehnung nicht generell an bestimmte Meter-Vorgaben gebundenen, regelmäßig aber einige Tausend Einwohner aufweisen- den – Bereichs, der von dem Zentrum versorgt wird.“ …

◼ … „Besonderer Betrachtung bedarf noch die Frage, ob diese qualitativen Anforderungen stets tat- sächlich bereits vorhanden sein müssen oder ob ggf. auch die – realistischerweise zu erwartende – planerische Zielsetzung ausreicht, dass das Zentrum diese Qualitäten in absehbarer Zeit erlangt.“43

Aus diesen Ausführungen ist abzuleiten, dass folgende Kriterien im Besonderen bei der Definition der Nahversorgungszentren heranzuziehen sind:

◼ Ausstattung (Einzelhandel und ergänzende Nutzungen) Dabei handelt es sich um die quantitative Ausstattung des Einzelhandelsbesatzes, sowie dessen Sortiments- und Betriebstypenstruktur. Im Besonderen geht es vor dem Hintergrund der Nahver- sorgungsfunktion um das Vorhandensein von strukturprägenden Lebensmittelmärkten (z. B. Su- permarkt oder Lebensmitteldiscounter), die als Frequenzerzeuger fungieren. Darüber hinaus sind ergänzende Nutzungen (Dienstleistungen, wie beispielsweise Ärzte, Banken, Versicherungen und gastronomische Einrichtungen) zu untersuchen.

◼ Einzugsgebiet Unter Berücksichtigung der Nahversorgungsfunktion stellt die fußläufige Erreichbarkeit ein wichti- ges Kriterium bei der Definition von Nahversorgungszentren dar und bildet damit einen wichtigen Maßstab für die Ausdehnung eines Einzugsbereichs. Daneben ist aber auch aus absatzwirtschaftli- cher Sicht ein bestimmtes Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzial für das Vorhandensein eines größe- ren Lebensmittelmarktes notwendig. Im Hinblick auf eine weitgehend flächendeckende Nahver- sorgung sind im Einzelfall Betrachtungen in Abhängigkeit von der Siedlungsdichte vorzunehmen.

◼ Ausstrahlung (Zentralität) Die Zentralität eines bestehenden Nahversorgungszentrums wird durch das Verhältnis des getätig- ten Umsatzes und der lokalen Kaufkraft (im Einzugsgebiet) in der prägenden Warengruppe Nah- rungs- und Genussmittel abgebildet. Ein zentraler Versorgungsbereich sollte möglichst eine, über die reine Nahversorgungsfunktion hinausreichende Zentralität entwickeln.

43 Ulrich Kuschnerus: Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche, in: ZfBR 1/2009, S. 24-29. Urteil des OVG NRW vom 01.07.2009; AZ 10 A 2350/07

116 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ räumliche / städtebauliche Abgrenzung Ein zentraler Versorgungsbereich sollte aufgrund seiner räumlichen Ausdehnung und städtebauli- chen Gestaltung als „städtebauliche Einheit“ ablesbar sein, die sich hinsichtlich der Nutzungen und Gestaltung von der Umgebung unterscheidet.

Im Regionale Einzelhandelskonzept für das Städtedreieck am Saalebogen wird – ausgehend von der Bestandsaufnahme der vorhandenen Zentrenausstattungen – ein Nahversorgungszentrum als zentraler Versorgungsbereich definiert, wenn er folgende Kriterien erfüllt:

◼ städtebaulich integrierte Lage,

◼ mindestens einen, vorzugsweise zwei strukturprägende Lebensmittelmärkte,

◼ ergänzende Nutzungen (private und öffentliche Dienstleistungen, Gastronomie),

◼ keine wesentliche Überschneidung der Einzugsbereiche (600 m-Radien) mit denen höherrangiger Zentren,

◼ Zentralität in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bezogen auf den Nahbereich > 0,35 (Orientierungswert),

◼ ablesbare städtebauliche Einheit sowie städtebauliche Qualität (u. a. Außendarstellung, Gestal- tung, Aufenthaltsqualität).

Vor dem Hintergrund dieser Kriterien wird darüber hinaus keine Mindestgröße (Verkaufsfläche) für ein Nahversorgungszentrum definiert.

Festlegungen im Regionalen Einzelhandelskonzept Auf Grundlage der Einstufungskriterien ergibt sich eine Reduzierung der Anzahl der bisher als Nahver- sorgungszentren (2010) definierten Standorte wie folgt. Jene Standortbereiche, die die Kriterien erfül- len, werden auch künftig als Nahversorgungszentren eingestuft. Für die übrigen ergibt sich in Abhän- gigkeit von der städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Einstufung bzw. Lage im Siedlungsgefüge i. d. R. eine Einstufung als Nahversorgungsstandort.

städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Straße der Deutschen Einheit geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Rudolstadt

Breitscheidstraße NVZ Breitscheidstraße

Cumbacher Straße kein Lebensmittelmarkt, keine Entwicklungsperspektive, keine Ausweisung im REHK

117 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Nahversorgungszentren (NVZ) gemäß Regionalem Einzel-han- Regionales Einzelhandelskonzept delskonzept 2019 (kursiv: Kriterien, die gegen die Ausweisung 2010 als zentraler Versorgungsbereich – Nahversorgungszentrum – sprechen) städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Neue Schulstraße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Friedrich-Adolf-Richter-Straße kein Lebensmittelmarkt, keine Entwicklungsperspektive, keine Ausweisung im REHK

städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Schwarzburger Straße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Schwarzburger Chaussee kein Lebensmittelmarkt, keine Entwicklungsperspektive, keine Ausweisung im REHK städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Trommsdorffstraße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Saalfeld / Saale

städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Rasenweg geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Rathenaustraße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Reinhardtstraße NVZ Reinhardtstraße

städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Sylvester-Lieb-Straße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Melanchtonstraße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft städtebauliche Merkmale und ergänzende Nutzungen gering aus- Hannostraße geprägt, wird aufgrund seiner Versorgungsbedeutung, Zentralität künftig als Nahversorgungsstandort eingestuft

Nahversorgungsstandorte und sonstige Grundversorgungsstandorte

Als Nahversorgungsstandorte qualifizieren sich jene Standorte in städtebaulich integrierter Lage bzw. mit Bezug zu Wohngebieten außerhalb des Nahbereichs von zentralen Versor- gungsbereichen, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzelhandelsbetrieb lokalisiert ist und die in funktionaler und städtebaulicher Hinsicht nicht die Kriterien eines Zent- rums erfüllen. Sie dienen der ergänzenden (fußläufigen) Nahversorgung der Bevölkerung im Städtedreieck am Saalebogen, die nicht allein durch die zentralen Versorgungsbereiche geleistet werden kann. Grundsätzlich stellen die solitären Nahversorgungsstandorte ein baupla- nungsrechtliches Schutzgut dar. Sie sind bei der Verlagerung oder Neuansiedlung eines

118 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Anbieters im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung i. S. v. § 11 (3) BauNVO zu berück- sichtigen. Neuansiedlungen und Verlagerungen dürfen sich nicht städtebaulich negativ (im Sinne einer Funktionsgefährdung und einer Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes) auf die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung auswirken.

Im Städtedreieck am Saalebogen sind derzeit folgende Angebotsstandorte als Nahversor- gungsstandorte zu definieren44:

• Straße der Deutschen Einheit, Bad Blankenburg (derzeit Rewe)

• Anne-Frank-Straße, Rudolstadt (derzeit Aldi)

• Neue Schulstraße, Rudolstadt (derzeit Netto Marken-Discount)

• Schwarzburger Straße, Rudolstadt (derzeit Norma)

• Trommsdorffstraße, Rudolstadt (derzeit CAP-Markt)

• Fingersteinstraße, Saalfeld / Saale (derzeit Lidl)

• Finkenweg, Saalfeld / Saale (derzeit Netto Marken-Discount)

• Melanchtonstraße, Saalfeld / Saale (derzeit Lidl)

• Rathenaustraße, Saalfeld / Saale (derzeit Rewe)

• Sylvester-Lieb-Straße, Saalfeld / Saale (derzeit Nahkauf)

• Markt, Saalfeld / Saale, Schmiedefeld (derzeit Edeka)

Sonstige Grundversorgungsstandorte Als sonstige Standorte des Lebensmitteleinzelhandels qualifizieren sich jene Standorte in städ- tebaulich nicht integrierter Lage, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzel- handelsbetrieb lokalisiert ist (d. h. ohne Sonderstandorte). Sie dienen, primär auf Pkw-orientierte Kundschaft ausgerichtet, einer ergänzenden Grundversorgung der Bevölkerung im Städtedreieck am Saalebogen. Da diese Standorte aber aufgrund ihrer Lage keinen vorrangigen Beitrag zur fußläufigen Nahversorgung leisten, stellen sie im Umkehrschluss auch kein bauplanerisches Schutzgut dar.

Im Hinblick auf die Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sollte auf solche Standorte weiterhin nicht zurückgegriffen werden.

Bestehende Standorte besitzen im Sinne der Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhan- delskonzeptes Bestandsschutz, dazu zählen:

• Rudolstädter Straße, Bad Blankenburg (derzeit Penny)

• Frenzelstraße, Rudolstadt (derzeit Lidl)

• Oststraße, Rudolstadt (derzeit Netto Marken-Discount)

44 aufgeführt sind die Standorte und die jeweiligen funktionstragenden Lebensmittelmärkte ab 400 m² Verkaufs- fläche

119 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

• Oststraße, Rudolstadt (derzeit Aldi)

• Theodor-Neubauer-Straße, Rudolstadt (derzeit Netto Marken-Discount)

• Am Eichelteich, Saalfeld / Saale (derzeit Penny)

• Kulmbacherstraße, Saalfeld / Saale (derzeit Norma)

Bei einer Aufgabe dieser Standorte sollten Folgenutzungen im Einklang mit den Zielen und Grundsätzen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes angestrebt werden. Das bedeutet, dass zentrenrelevante Nutzungen ausgeschlossen sind.

Fachmarktstandorte

Standorte für Fachmärkte dienen i. S. d. Zielkonzeption (Standortstrukturmodell) der Unter- bringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsorti- menten. Sie ergänzen mit ihrem Angebot funktional die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die Nahversorgungsstruktur. Der Standorttyp der Fachmarktstandorte des großflächigen Ein- zelhandels zeichnet sich insbesondere durch folgende Merkmale aus:

◼ städtebaulich nicht integrierte Lage

◼ gesamtstädtische(s) und z. T. überörtliche(s) Einzugsgebiet(e) / Versorgungsbedeutung,

◼ Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, Angebotsschwer- punkte in bestimmten Warengruppen,

◼ vereinzelt Mehrfachbesatz von Anbietern der gleichen Warengruppe gegeben,

◼ überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft,

◼ i. d. R. kein oder nur sehr geringes Dienstleistungsangebot.

Im Städtedreieck am Saalebogen gibt es keine reinen Fachmarktstandorte im Sinne der dargestellten Definition, vielmehr handelt es sich hier um Sonderstandorte an denen neben Ein- zelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten Betriebe mit nahversorgungsrelevanten oder zentrenrelevanten Sortimenten angesiedelt sind (z. B. ein Elektronik- fachmarkt oder ein SB-Warenhaus). Zu diesen Standorten gehören der Sonderstandort Gus- tav-Töpfer-Straße in Bad Blankenburg, Am Spielborn in Rudolstadt und der Bereich Mittlerer Watzenbach in Saalfeld / Saale. Die großflächigen Angebote entfalten eine kommunale und regionale Versorgungsbedeutung. Die Standorte ergänzen die Versorgungsstruktur bei der Bereitstellung einer möglichst flächendeckenden Versorgung. Sie sollen keine negativen städ- tebaulichen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur entfalten. Zentrenrelevante Sortimente sollten lediglich als Randsortimente angeboten werden, welche zentrenverträglich zu begrenzen sind. Das impliziert, dass bestehende Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zum einen Bestandsschutz genießen, zum anderen sollte im Sinne städtebaulicher Zielvorstel- lungen (insbesondere Zentrenschutz) im Planungsfall eine Umnutzung in Richtung nicht zentrenrelevanter Sortimente gelenkt werden.

120 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

8 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen

Vor dem Hintergrund der bestehenden Angebotssituation und der somit insgesamt begrenz- ten quantitativen Entwicklungsspielräume im Städtedreieck am Saalebogen ergeben sich im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung nur für bestimmte Standorte im Stadtgebiet Ent- wicklungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung – abhängig von der zukünftigen Rolle eines Standorts im Rahmen des definierten räumlichen Standortmodells (vgl. Kapitel 7.3) – gefördert oder auch restriktiv behandelt wird. Im Umkehrschluss gelten als Tabubereiche vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche angespro- chen werden, sie genießen unter Berücksichtigung der Ziele und grundätze dieses REHK und bezogen auf die genehmigten Nutzungen damit Bestandsschutz (z. B. Sonderstandort Gus- tav-Töpfer-Straße in Bad Blankenburg). Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier insbesondere Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung den formulierten Entwicklungszielen (vor allem dem des Zentrenschutzes bzw. der Zentren- entwicklung) kontraproduktiv entgegenstehen würde.

8.1 Zentrale Versorgungsbereiche

Hauptzentrum Bad Blankenburg

Das Hauptzentrum Bad Blankenburg Innenstadt weist eine gewachsene lineare Struktur auf. Auf einer Länge von rund 650 m erstreckt es sich ausgehend vom Marktplatz über die Untere Marktstraße, Am Oelberg und die Bahnhofstraße bis zur Stadthalle. Es findet darüber hinaus keine Tiefenentwicklung in die Seitenstraßen statt. Die Abgrenzung des zentralen Versor- gungsbereiches orientiert sich an den bestehenden zentrenrelevanten Nutzungen (Einzelhan- del, Dienstleistung und Gastronomie) sowie der städtebaulichen Gestaltung.

121 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Bad Blankenburg

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im Mai / Juni 2018, Kartengrund- lage Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt, Saalfeld / Saale, Datenlizenz Deutschland – © GDI-Th – Version 2.0.

Lage Kommune, Lage im Stadt- Bad Blankenburg, Stadtmitte gefüge

Ausdehnung / Straßen Marktplatz, Untere Marktstraße, Am Oelberg, Bahnhofstraße, Stadthalle Ausdehnung ca. 650 m (West-Ost); 100 m (Nord-Süd) Wettbewerbsstandorte45 Entfernung zum: (Luftlinie) Nahversorgungsstandort Straße der deutschen Einheit (Bad Blan- kenburg) ca. 650 m SO Gustav-Töpfer-Straße (Bad Blankenburg) ca. 850 m Einzugsgebiet gesamtstädtisch Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 1.000 m² (12 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Bad Blankenburg)

45 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

122 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Bad Blankenburg

Anzahl der Betriebe 19 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel / (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppen Bekleidung sowie medizinische und or- thopädische Artikel Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe /

Wochenmärkte Wochenmarkt, Marktplatz, 1x wöchentlich (Do)

Dienstleister Schwerpunkte: Bankfilialen, Gastronomiebetriebe, Versicherun- gen Funktionsrelevante Einrich- Rathaus tungen Stadthalle Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss an die Hauptverkehrsstraße Bahnhofstraße (B 88)

Parkmöglichkeiten Sammelparkplätze, teilweise straßenbegleitende Stellflächen

ÖPNV Bahnhof Bad Blankenburg unmittelbar östlich des Zentrums, An- schluss an die Regionalbahn; Buslinien Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur gewachsenes Zentrum

Einzelhandelslagen / prä- geringer Einzelhandelsbesatz im Bereich Markt, Untere Markt- gende Bausteine straße und Bahnhofstraße, daher keine ausgeprägte, typische Einzelhandelslage Identifikationspunkte Marktplatz, Rathaus, Stadthalle

Gesamteindruck funktionsschwaches Zentrum mit geringer Aufenthaltsqualität, geringe Frequenz, hohe Dominanz von Leerständen und Unter- brechung der Lauflage durch Wohnnutzungen, insbesondere im westlichen Teilbereich

123 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Bad Blankenburg

Versorgungsfunktion gesamtstädtische Versorgungsfunktion (Entwicklungsbedarf)

Entwicklungsziele / Hand- ◼ Das Hauptzentrum Bad Blankenburg hat einen hohen Ent- lungsempfehlung wicklungsbedarf zur Sicherung und Stärkung seiner Funk- tion, daher ist eine Stärkung des Hauptzentrums auch ein prioritäres Ziel der Stadt Bad Blankenburg.

◼ Entwicklung des Angebots mit Schwerpunkt in nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten, Ansiedlung eines Magnetbetriebes / Frequenzerzeugers (Lebensmittel- markt)

◼ Potenzialfläche westlich der Stadthalle und nördlich der Bahnhofstraße zur Ansiedlung von Einzelhandel zur Stär- kung der Funktion des zentralen Versorgungsbereiches (ge- mäß FNP: Sondergebiet Handel), Anbindung an die Bahn- hofstraße attraktiv (für alle Verkehrsteilnehmer) und städte- baulich ansprechend gestalten

◼ Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität (Verwal- tung, Dienstleistungen, Kultur, Gastronomie)

◼ Innenentwicklung, d. h. Reaktivierung von Leerständen für zentrentragende Nutzungen

◼ Aufenthaltsqualität sichern und stärken (u. a. Platzgestaltun- gen, Bereiche zum Verweilen, Außengastronomie)

◼ Gestaltung des öffentlichen Raumes im Blick haben

◼ konterkarierende Planungen ausschließen

124 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Hauptzentrum Rudolstadt

Die Geschäftslage im Hauptzentrum Rudolstadt erstreckt sich linear entlang der Marktstraße zwischen den Einkaufszentren Galeria Rudolstadt und Rudolstadt Center. In zentraler Lage befinden sich der Marktplatz, welcher für den Wochenmarkt, Veranstaltungen und als Park- platz genutzt wird sowie das Rathaus. Die weitgehend gepflegte, historische Bebauung und Gestaltung des öffentlichen Raums vermitteln eine freundliche Atmosphäre. In den vernetzten Seitenstraßen dominieren einzelhandelsaffine Nutzungen wie Dienstleistungen und Gast- ronomie. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich an den bestehenden zentrenrelevanten Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie) sowie der städtebaulichen Gestaltung.

Standortprofil: Hauptzentrum Rudolstadt

Lage Kommune, Lage im Stadt- Rudolstadt, Stadtmitte gefüge

Ausdehnung / Straßen Hauptlage Marktstraße zwischen Galeria Rudolstadt im Westen und Rudolstadt Center im Osten, ansonsten Schillerstraße, Neu- markt, Stiftsgasse, Mangelgasse, Töpfergasse, Mauerstraße Ausdehnung ca. 850 m (West-Ost); 300 m (Nord-Süd)

125 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Rudolstadt

Wettbewerbsstandorte46 Entfernung zum: (Luftlinie) NVS Frenzelstraße (Rudolstadt) ca. 400 m NVS Gartenstraße (Rudolstadt) ca. 450 m NVS Oststraße (Rudolstadt) ca. 700 m NVS Oststraße (Rudolstadt) ca. 800 m NVZ Breitscheidstraße (Rudolstadt) ca. 1.200 m

Einzugsgebiet gesamtstädtisch Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 12.200 m² (23 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Ru- dolstadt)

Anzahl der Betriebe 96 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel drei Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.450 m² (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Bekleidung sowie Schuhe / Lederwaren Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Galeria Rudolstadt, Rudolstadt Center

Wochenmärkte Wochenmarkt, Marktplatz, 2x wöchentlich (Mi, Sa)

Dienstleister vielfältiges Angebot, Schwerpunkte: Bankfilialen, Gastronomie- betriebe, Versicherungen, Friseure, Postfilialen, Rechtsanwalts- kanzleien Funktionsrelevante Einrich- Rathaus sowie Altes Rathaus tungen Amtsgericht

46 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

126 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Rudolstadt

Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss an die Hauptverkehrsstraßen über Anton-Sommer- Straße, Am Saaldamm und Ludwigstraße (B 85 / B 88) Parkmöglichkeiten Parkhäuser, Sammelparkplätze, teilweise straßenbegleitende Stellflächen ÖPNV Bahnhof unmittelbar südlich des Zentrums, Anschluss an die Re- gionalbahn; Busbahnhof, diverse Buslinien Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur gewachsenes, historisches Zentrum

Einzelhandelslagen / prä- Hauptlage Marktstraße mit Einkaufszentren an den Polen gende Bausteine

Identifikationspunkte Markt, Rathaus, Schloss (außerhalb)

Gesamteindruck lebendiges Innenstadtzentrum mit kleinstädtischer Atmosphäre, guten Verkehrsanbindungen, Fußgängerzone und Marktplatz, historisches Ambiente Versorgungsfunktion mittelzentrale, gesamtstädtische Versorgungsfunktion

Entwicklungsziele / Hand- ◼ Sicherung und Stärkung der Innenstadt als Hauptzentrum lungsempfehlung der Stadt Rudolstadt.

◼ Sicherung und Weiterentwicklung des Angebots mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten (beispielsweise Bekleidung, Sport und Freizeit). Konzentration der Einzelhandelsnutzungen auf die Hauptlage.

◼ Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität (Verwal- tung, Dienstleistungen, Kultur, Gastronomie).

◼ Innenentwicklung, d. h. Reaktivierung von Leerständen, in Abhängigkeit von der Lage. Prüfung, von Nutzungsalterna- tiven zum Einzelhandel.

◼ Weiterhin hohe architektonische und städtebauliche An- sprüche umsetzen.

◼ Gestaltung des öffentlichen Raumes weiterhin im Blick haben.

◼ Digitalisierung als Chance für den Einzelhandel nutzen, technische Rahmenbedingungen schaffen bzw. ausbauen (öffentliche wie private Aufgabe), Nutzung von Internetauf- tritten sowie virtuellen Marktplätzen als möglicher Ansatz zur Stärkung und Sicherung der Innenstadt als Einzelhan- delsstandort.

127 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Das Nahversorgungszentrum befindet sich an der Breitscheidstraße Ecke Schwarzburger Chaussee, südwestlich der Innenstadt. Westlich begrenzt die Straßenkreuzung Schaaler Chaussee / Herbert-Strauch-Straße / Breitscheidstraße / Schwarzburger Chaussee den Stand- ortbereich, östlich verläuft eine Bahntrasse, die eine städtebauliche Zäsur darstellt. Darüber hinaus orientiert sich die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches an bestehenden zentrenrelevanten Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie) sowie der städtebaulichen Gestaltung.

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Lage Kommune, Lage im Stadt- Rudolstadt, südwestlich des Stadtzentrums, südlich der Bundes- gefüge straße B 85 / B 88

Ausdehnung / Straßen tangiert von Breitscheidstraße und Schwarzburger Chaussee (B 85 / B 88) Ausdehnung ca. 200 m (Nord-Süd); 100 m (West-Ost)

128 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Wettbewerbsstandorte47 Entfernung zum: (Luftlinie) NVS Theodor-Neubauer-Straße (Rudolstadt) ca. 200 m HZ Rudolstadt (Rudolstadt) ca. 1.200 m NVS Trommsdorffstraße (Rudolstadt) ca. 1.500 m

Einzugsgebiet teilräumlich Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 1.950 m² (4 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Ru- dolstadt)

Anzahl der Betriebe 6 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel ein Betrieb mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 1.000 m² (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Blu- men (Indoor) / Zoo Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Lidl

Wochenmärkte /

Dienstleister Paketshop und Fast-Food-Geschäft Funktionsrelevante Einrich- / tungen Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss an die Hauptverkehrsstraße Schwarzburger Chaussee (B 88)

47 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

129 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße

Parkmöglichkeiten Sammelparkplatz den Einzelhandelseirichtungen zugeordnet

ÖPNV diverse Buslinien

Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur funktionaler Einzelhandelsstandort

Einzelhandelslagen / prä- Lebensmitteldiscounter gende Bausteine

Identifikationspunkte /

Gesamteindruck funktionaler Nahversorgungsstandort mit schwacher Aufent- haltsqualität Versorgungsfunktion teilräumlich

Entwicklungsziele / Hand- ◼ Sicherung und Stärkung des Nahversorgungszentrums unter lungsempfehlung Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes

◼ konterkarierende Planungen im Umfeld ausschließen

130 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Hauptzentrum Saalfeld / Saale

Ausgehend vom Marktplatz, welcher für Wochenmarkt, Veranstaltungen und als Parkplatz genutzt wird, erstreckt sich die Einzelhandelslage vor allem entlang der Blankenburger Straße, der Oberen Straße, der Saalstraße sowie der Fleischgasse. Um den Marktplatz herum befinden sich verschiedene innenstadttypische Nutzungen, wie Rathaus / Stadtverwaltung, Gast- ronomie und Einzelhandel. Die Hauptlage mit einem dichten Einzelhandelsbesatz erstreckt sich im Bereich der Blankenburger Straße, welche als Fußgängerzone gestaltet ist, über den Marktplatz bis zur Oberen Straße. Mit zunehmender Entfernung vom Marktplatz dünnt dabei der Einzelhandelsbesatz in der Oberen Straße zu Gunsten einzelhandelsaffiner Nutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie) aus. So zeichnen sich Fleischgasse, Saalstraße (insbesondere ab Kreuzung Gerbergasse / Saumarkt) und Brudergasse durch eine geringere Einzelhandels- dichte aus und stellen damit typische Nebenlagen dar. In den übrigen Straßen der vernetzten, historischen Struktur überwiegen ergänzende Nutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie, teileweise auch Wohnnutzung) in den Erdgeschossen. Das historisch gewachsene Zentrum zeichnet sich durch eine teilweise vernetzte Struktur aus. Die weitgehend gepflegte, historische Bebauung und Gestaltung des öffentlichen Raums vermitteln eine freundliche in der Hauptlage gut belebte Atmosphäre. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich an den bestehenden zentrenrelevanten Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie), der historischen Stadtstruktur sowie der städtebaulichen Gestaltung.

Standortprofil: Hauptzentrum Saalfeld / Saale

131 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Saalfeld / Saale

Lage Kommune, Lage im Stadt- Saalfeld / Saale, Stadtmitte gefüge

Ausdehnung / Straßen Brudergasse, Saalstraße, Blankenburger Straße, Obere Straße, Markt, Fleischgasse, Köditzgasse, Darrtorstraße, Johannisgasse Ausdehnung ca. 650 m (West-Ost); 450 m (Nord-Süd) Wettbewerbsstandorte48 Entfernung zum: (Luftlinie) NVZ Reinhardstraße (Saalfeld / Saale) ca. 500 m NVS Fingersteinstraße (Saalfeld / Saale) ca. 550 m NVS Sylvester-Lieb-Straße (Saalfeld / Saale) ca. 600 m NVS Melanchtonstraße (Saalfeld / Saale) ca. 600 m NVS Am Eichelteich (Saalfeld / Saale) ca. 850 m NVS Mittlerer Watzenbach (Saalfeld / Saale) ca. 1.200 m SO Mittlerer Watzenbach (Saalfeld / Saale) ca. 1.250 m

Einzugsgebiet gesamtstädtisch Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 14.550 m² (19 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Saal- feld / Saale)

Anzahl der Betriebe 116 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel zwei Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.450 m² (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Ge- sundheit und Körperpflege sowie Nahrungs- und Genussmittel

48 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

132 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Saalfeld / Saale

Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Moses, Tedi

Wochenmärkte Wochenmarkt, Marktplatz, 3x wöchentlich (Di, Do, Sa)

Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr über Puschkinstraße, Bahnhofstraße und Sonneberger Straße Anschluss an die Hauptverkehrsstraßen (B 85 / B 88 und B 281) Parkmöglichkeiten Sammelparkplätze, teilweise straßenbegleitende Stellflächen

ÖPNV Bahnhof Saalfeld befindet sich östlich außerhalb des Zentrums (Bahnhofstraße), Anschluss an die Regionalbahn; diverse Busli- nien Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur gewachsenes, historisches Zentrum

Einzelhandelslagen / prä- Hauptlage Blankenburger Straße, Markt, Obere Straße gende Bausteine Nebenlagen Saalstraße, Fleischgasse, Brudergasse mit ergänzen- den Einzelhandelsangeboten und Dienstleistungsangebot Identifikationspunkte Marktplatz, Johanneskirche, Rathaus

Gesamteindruck lebendiges Innenstadtzentrum mit kleinstädtischer Atmosphäre, Fußgängerzone, verkehrsberuhigte Bereiche und Marktplatz, historisches Ambiente Versorgungsfunktion gesamtstädtische, teilweise regionale Versorgungsfunktion

Entwicklungsziele / Hand- ◼ Sicherung und Stärkung der Innenstadt als Hauptzentrum lungsempfehlung der Stadt Saalfeld / Saale

133 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Hauptzentrum Saalfeld / Saale

◼ Sicherung und Weiterentwicklung des Angebots mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten (beispielsweise Spielwaren).

◼ Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität (Verwal- tung, Dienstleistungen, Kultur, Gastronomie).

◼ Weiterhin hohe architektonische und städtebauliche An- sprüche umsetzen.

◼ Gestaltung des öffentlichen Raumes weiterhin im Blick haben.

◼ Digitalisierung als Chance für den Einzelhandel nutzen, technische Rahmenbedingungen schaffen bzw. ausbauen (öffentliche wie private Aufgabe), Nutzung von Internetauf- tritten sowie von virtuellen Marktplätzen als möglicher An- satz zur Stärkung und Sicherung der Innenstadt als Einzel- handelsstandort.

134 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

Die Südstadtgalerie an der Reinhardstraße stellt in städtebaulich integrierter Lage ein Nahver- sorgungszentrum dar, welches der Versorgung der umliegenden Wohngebiete dient. Die Ab- grenzung des zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich an den bestehenden zentrenrelevanten Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie) sowie der städtebauli- chen Gestaltung.

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

Lage Kommune, Lage im Stadt- Saalfeld / Saale, südlich des Stadtzentrums gefüge

Ausdehnung / Straßen entlang der Reinhardstraße Ausdehnung ca. 200 m (Nord-Süd); 70 m (West-Ost) Wettbewerbsstandorte49 Entfernung zum: (Luftlinie) HZ Saalfeld / Saale (Saalfeld / Saale) ca. 500 m NVS Sylvester-Lieb-Straße (Saalfeld / Saale) ca. 500 m

49 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

135 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

NVS Melanchtonstraße (Saalfeld / Saale) ca. 800 m NVS Kulmbacher Straße (Saalfeld / Saale) ca. 1.200 m NVS Fingersteinstraße (Saalfeld / Saale) ca. 1.350 m

Einzugsgebiet teilräumlich Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 1.750 m² (2 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Saalfeld / Saale)

Anzahl der Betriebe 7 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel ein Betrieb mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.450 m² (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Tegut

Wochenmärkte /

Dienstleister Post, Reisebüro, Gastronomie, Arztpraxis Funktionsrelevante Einrich- / tungen Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss über die Reinhardstraße

Parkmöglichkeiten Sammelparkplätze, teilweise straßenbegleitende Stellflächen

ÖPNV diverse Buslinien

136 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Nahversorgungszentrum Reinhardstraße

Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur Einkaufszentrum

Einzelhandelslagen / prä- gende Bausteine

Identifikationspunkte /

Gesamteindruck funktionsfähiges Nahversorgungszentrum mit angemessener Aufenthaltsqualität Versorgungsfunktion Nahversorgungsfunktion

Entwicklungsziele / Hand- ◼ Sicherung und Stärkung des Nahversorgungszentrums unter lungsempfehlung Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes.

137 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

8.2 Sonderstandorte

Sonderstandort Am Spielborn

Der Standort Am Spielborn befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage im südlichen Stadtgebiet. Es handelt sich dabei um einen autokundenorientierten Standort westlich der B 85 / B 88 (Herbert-Stauch-Straße). Westlich des Standortes liegt der Wohnsiedlungsbereich des Stadtteils Schwarza-Nord, während sich östlich der Industrie- und Gewerbepark Schwarza anschließt.

Standortprofil: Sonderstandort Am Spielborn

Lage Kommune, Lage im Stadt- Rudolstadt, südliches Stadtgebiet, westlich der Schwarzburger gefüge Straße (B 85 / B 88)

Ausdehnung / Straßen Am Spielborn Ausdehnung ca. 350 m (Nord-Süd); 100 m (West-Ost)

138 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Sonderstandort Am Spielborn

Wettbewerbsstandorte50 Entfernung zum: (Luftlinie) NVS Anne-Frank-Straße (Rudolstadt) ca. 400m NVS Schwarzburger Straße (Rudolstadt) ca. 450 m NVS Trommsdorffstraße (Rudolstadt) ca. 450 m NVS Neue Schulstraße (Rudolstadt) ca. 450 m

Einzugsgebiet gesamtstädtisch, teilweise regional Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 10.550 m² (20 % der Gesamtverkaufsfläche in der Stadt Ru- dolstadt)

Anzahl der Betriebe 9 Einzelhandelsbetriebe

Großflächiger Einzelhandel zwei Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 9.800 m² (> 800 m² Verkaufsfläche)

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Kaufland, Obi

Wochenmärkte /

Dienstleister Friseur, Geldautomat Funktionsrelevante Einrich- / tungen Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss an das Hauptverkehrsnetz über Schwarzburger Straße

50 Als Wettbewerbsstandorte werden hier jeweils die innerhalb eines Radius von ca. 1.500 m gelegenen, prägen- den Standorte im Stadtgebiet von Bad Blankenburg, Rudolstadt und Saalfeld / Saale gemäß Standortstruktur- karte angegeben (vgl. dazu auch Karte 17).

139 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Sonderstandort Am Spielborn

Parkmöglichkeiten Sammelparkplätze, den Einzelhandelsbetrieben zugeordnet

ÖPNV diverse Buslinien

Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur geplanter Fachmarktstandort

Einzelhandelslagen / prä- SB-Warenhaus, Bau- und Gartenmarkt gende Bausteine

Identifikationspunkte /

Gesamteindruck funktionaler Einzelhandelsstandort

Versorgungsfunktion gesamtstädtische, teilweise regionale Versorgungsfunktion

Entwicklungsziele / Hand- ◼ bei künftigen Entwicklungen des Standortes sind die Ziele lungsempfehlung und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes zu beachten

◼ keine Ausweitung nahversorgungsrelevanter und zentrenrelevanter Sortimente über den genehmigten Bestand hinaus

140 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Sonderstandortbereich Mittlerer Watzenbach

Der Standortbereich Mittlerer Watzenbach stellt ein Gewerbegebiet mit einzelhandelsrelevanter Prägung dar. Es befindet sich südlich der Rudolstädter Straße in etwa 2,4 km Entfer- nung vom Saalfelder Hauptzentrum. Es handelt sich um den größten Sonderstandortbereich im Städtedreieck am Saalebogen, in dem drei Sondergebiete ausgewiesen sind.

Standortprofil: Sonderstandort Mittlerer Watzenbach

Lage Lage Kommune, Lage im Stadt- Kommune, Lage im Stadtgefüge gefüge

Ausdehnung / Straßen Ausdehnung / Straßen

Wettbewerbsstandorte Wettbewerbsstandorte (Luftlinie) Entfernung zur Saalfelder Innenstadt ca. 2,4 km Einzugsgebiet gesamtstädtisch, regional Verkaufsfläche / Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche 33.390 m² Verkaufsfläche (44 % der Gesamtverkaufsfläche in Saalfeld / Saale)

141 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Sonderstandort Mittlerer Watzenbach

Anzahl der Betriebe 43

Großflächiger Einzelhandel 8 großflächige Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von (> 800 m² Verkaufsfläche) rund 26.000 m²

Einzelhandelsstruktur Sortimentsschwerpunkte in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente, Nah- rungs- und Genussmittel, Möbel / Wohneinrichtung, Elektronik und Multimedia, Bekleidung, Sport und Freizeit, GPK / Haus- haltswaren Sortimentsstruktur

Magnetbetriebe Marktkauf, Toom-Baumarkt, Medi Max, Aldi, I&M Mobau Bau- stoffzentren Bauer Wochenmärkte /

Dienstleister u. a. Kfz-Handel / Reparatur, Gastronomie Funktionsrelevante Einrich- / tungen Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Anschluss an das Hauptverkehrsnetz über Rudolstädter Straße (B281), Beulwitzerstraße, Mittlerer Watzenbach Parkmöglichkeiten Sammelparkplätze, den Einzelhandelsbetrieben zugeordnet, teilweise straßenbegleitend ÖPNV diverse Buslinien

Räumlich-funktionale Ein- ordnung Organisationsstruktur teilweise geplante Sondergebiete, Streulagen

Einzelhandelslagen / prä- großflächige Anbieter, u. a. Marktkauf, Möbelboss gende Bausteine

Identifikationspunkte /

142 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Standortprofil: Sonderstandort Mittlerer Watzenbach

Gesamteindruck funktionaler, autokundenorientierter Einzelhandelsstandort, nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Angebote stehen im Wettbewerb mit Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und Nahversorgungsstandorten Versorgungsfunktion gesamtstädtische, teilweise regionale Versorgungsbedeutung

Entwicklungsziele / Hand- ◼ bei künftigen Entwicklungen des Standortes sind die Ziele lungsempfehlung und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes zu beachten

◼ keine Ausweitung nahversorgungsrelevanter und zentrenrelevanter Sortimente über den genehmigten Bestand hinaus

8.3 Integrierte solitäre Standorte zur Nahversorgung

Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, engmaschigen Nahversorgung im Städte- dreieck am Saalebogen ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel im Städteverbund bzw. jeder Stadt. Es rechtfertigt die räumliche Lenkung entsprechender Investitionen an die städtebaulich dafür geeigneten Standorte. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit Waren des täglichen Bedarfs (v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Ge- tränke, Zeitschriften) und ergänzende Dienstleistungen (z. B. Post, Bank, Reinigung) so de- zentral und wohnortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst viele Einwohner möglich und zumutbar ist.

Da eine solche flächendeckende, wohnungsnahe Grundversorgung innerhalb des Städtedrei- ecks am Saalebogen nicht ausschließlich über die zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden kann, decken die städtebaulich integriert gelegenen solitären Nahversorgungs- standorte räumliche Versorgungslücken ab. Sie dienen damit heute (und perspektivisch) der wohnungsnahen Grundversorgung, die in den drei Städten nicht allein durch die Haupt- und Nahversorgungszentren geleistet werden kann. Deshalb besitzt die Zielsetzung, eine mög- lichst flächendeckende, wohnortnahe Grundversorgung im gesamten Kooperations- raum bzw. in den jeweiligen Stadtgebieten durch funktionsfähige zentrale Versor- gungsbereiche und ergänzende Nahversorgungsstandorte zu sichern, hohe Priorität.

Siedlungsräumlich integrierte Nahversorgungsstandorte sind städtebaulich schutzwür- dig, weil sie neben den zentralen Versorgungsbereichen einen wichtigen Baustein zur Sicher- stellung der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung darstellen. Sie sind daher bei Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters bei einer städtebaulichen Verträglichkeits- prüfung im Sinne des § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Anders als zentrale Versorgungs- bereiche werden sie jedoch nicht räumlich abgegrenzt. Die Schutzwürdigkeit eines Nahver- sorgungsstandortes bezieht sich dabei immer auf seine ausgeübte Funktion als Nahversorger (im Nahbereich bzw. funktionalen Versorgungsgebiet). Dieser Schutzstatus stellt ausdrücklich keinen Wettbewerbsschutz für Einzelbetriebe oder bestimmte Anbieter dar (keine wettbe- werbliche Schutzfunktion). Die Schutzwürdigkeit entfällt zum Beispiel, wenn der Bestandsbe- trieb am jeweiligen solitären Nahversorgungsstandort dasselbe Einzugsgebiet bedient, wie

143 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale das zu prüfende Vorhaben, das sich ebenfalls in städtebaulich integrierter Lage befindet. Sonstige (solitäre) Standorte strukturprägender Lebensmittelanbieter in städtebaulich nicht integrierter Lage (wie beispielsweise Aldi, Mittlerer Watzenbach), erhalten diesen städtebauli- chen Schutzcharakter nicht, da sie aufgrund ihrer siedlungsräumlichen Randlage nicht primär der verbrauchernahen fußläufigen Versorgung dienen.

Zum Erhebungszeitpunkt können im Städtedreieck am Saalebogen folgende Nahversorgungs- standorte in städtebaulich integrierter Lage im jeweiligen Stadtgebiet mit strukturprägenden nahversorgungsrelevanten Anbietern (ab 400 m² Verkaufsfläche) definiert werden:

• Straße der Deutschen Einheit, Bad Blankenburg (derzeit Rewe)

• Anne-Frank-Straße, Rudolstadt (derzeit Aldi)

• Neue Schulstraße, Rudolstadt (derzeit Netto Marken-Discount)

• Schwarzburger Straße, Rudolstadt (derzeit Norma)

• Trommsdorffstraße, Rudolstadt (derzeit CAP-Markt)

• Fingersteinstraße, Saalfeld / Saale (derzeit Lidl)

• Finkenweg, Saalfeld / Saale (derzeit Netto Marken-Discount)

• Melanchtonstraße, Saalfeld / Saale (derzeit Lidl)

• Rathenaustraße, Saalfeld / Saale (derzeit Rewe)

• Sylvester-Lieb-Straße, Saalfeld / Saale (derzeit Nahkauf)

• Markt, Saalfeld / Saale, Schmiedefeld (derzeit Edeka)

Entwicklungsempfehlungen Für den zukünftigen Umgang mit Nahversorgungsstandorten können aus gutachterlicher Sicht folgende Empfehlungen gegeben werden:

◼ Eine Sicherung der oben aufgeführten, unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten positiv zu wertenden Nahversorgungsstandorte ist grundsätzlich zu empfehlen. Das bedeutet, eine mögliche Erweiterung oder Umstrukturierung dieser Nahversorgungsbe- triebe – insbesondere als wettbewerbsmäßige Anpassung des Bestandes an aktuelle Er- fordernisse – kann positiv begleitet werden, sofern das jeweilige Vorhaben nicht über die Nahversorgungsfunktion hinausgeht (s. u.). Eine bauplanungsrechtliche Absicherung dieser Standorte (ggf. durch die Festsetzung eines Sondergebietes gem. § 11 (3) BauNVO bzw. geeignete Ausschlussplanungen) ist zu empfehlen

◼ Aber auch eine perspektivische Entwicklung neuer integrierter Nahversorgungsstan- dorte kann vor allem dann zu empfehlen sein, wenn dadurch räumliche

144 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Versorgungslücken geschlossen werden können und die Betriebe tatsächlich überwie- gend der Nahversorgung dienen. Eine Ansiedlung neuer Anbieter ist dann realistisch und sinnvoll, wenn der Standort über eine entsprechende Mantelbevölkerung im Nahbereich verfügt, die aus betriebswirtschaftlicher Sicht die Eröffnung eines neuen Standortes rentabel machen würde. Angesichts der heutigen Marktzutrittsgrößen von Lebensmitteldis- countern ab etwa 1.000 m² Verkaufsfläche und von Lebensmittelvollsortimentern ab rund 1.200 m² ist dies in der Regel erst ab einem Kaufkraftpotenzial von mindestens rund 5.000 Einwohnern im Versorgungsgebiet der Fall. Bei weniger Einwohnern wären die Märkte auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Versorgungsgebiets angewiesen. Damit einhergehende Umverteilungseffekte gefährden unter Umständen die Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen bzw. an sonstigen solitären Nahversorgungsstandorten.

Als wesentliche Bedingung muss in jedem Fall gelten, dass von Erweiterungen wie Neuan- siedlungen keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnortnahen Grundversorgungsstrukturen im übrigen Stadtgebiet ausgehen. Dazu muss das jeweilige Vorhaben folgende Kriterien erfüllen:

• nahversorgungsrelevantes Kernsortiment,

• städtebauliche Integration in Wohnsiedlungsbereiche, d. h.

• auch fußläufig erreichbar (max. 5 Minuten Fußweg entsprechen in der Regel einer 600 m-Wegedistanz),

• keine Überschneidung mit den fußläufigen Einzugsbereichen entsprechender Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen (räumliche Versorgungslücken abdecken),

• eine am Nachfragevolumen der Bevölkerung im funktionalen Versorgungsgebiet orientierte, maßvoll dimensionierte Größenordnung: Soll-Umsatz des Betriebs ist nicht höher als die realistisch abschöpfbare sortimentsspezifische Kaufkraft im unmittelbaren Versorgungsgebiet (eine diesbezügliche Orientierungshilfe bietet die Ansiedlungs- regel in Kapitel 10.1 dieser Untersuchung).

Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der genannten Kriterien durchzuführen. Insbesondere Siedlungsrandbereiche oder dünn besiedelte Stadtteile bieten in der Regel kein ausreichendes ökonomisches Potenzial für größere Lebensmittelmärkte, die dort allein der Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung dienen.

◼ Durch die Insolvenz der Fa. Schlecker sind mehrere kleinere Drogeriemarkt-Filialen geschlossen worden. Eine Nachnutzung der frei gewordenen Ladenlokale durch Angebote der Branche Drogeriewaren hat nicht stattgefunden. Zum einen entsprechen die Flächen- größen dieser Läden (zwischen 100 und 300 m²) nicht mehr den aktuellen Standortan- forderungen der Betreiber moderner Drogeriemärkte und zum anderen deutet die Auf- gabe der Filialen ohnehin auf eine mangelnde ökonomische Rentabilität aus den jeweiligen Einzugs- bzw. Versorgungsgebieten an diesen Standorten hin. Unter räumlichen Ge- sichtspunkten hat diesbezüglich bereits eine räumliche Konzentration des branchenspezifischen Angebots stattgefunden. Neuansiedlungen von Drogeriemärkten sind angesichts der üblichen Flächengrößen von (teilweise deutlich) mehr als 500 m² und den entsprechend großen Einzugsbereichen vor allem im räumlichen Kontext der zentralen

145 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Versorgungsbereiche sinnvoll.

◼ Auch Anbieter, die ihren Standort in Siedlungsschwerpunkten haben und von zahlreichen Kunden zu Fuß oder mit dem Fahrrad aufgesucht werden, können auf Pkw-Kunden nicht

verzichten. Nur wenn genügend Stellplätze vorhanden sind und An- und Abfahrt auch während der Spitzenzeiten weitgehend reibungslos verlaufen, bleibt ein Anbieter attraktiv und kann im Wettbewerb bestehen. Im Dialog mit den Inhabern oder Betreibern sollten daher praktikable Lösungen zur Sicherstellung der bequemen Erreichbarkeit gefunden werden.

◼ Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen in bestehende Be- triebe erhöht die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbie- ters. Die Ergänzung von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten oder Dienstleistungen (z. B. Post, Bank) zu „kleinen Nahversorgungszentren“ erzeugt Synergie und verbessert die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist dabei auch die Kombi- nation mit anderen frequenzerzeugenden Einrichtungen wie Tankstellen oder System- gastronomie (Fast Food / Imbiss). Während discountorientierte Filialisten diese Chancen in der Regel selbst erkennen und die Initiative ergreifen, fehlen bei inhabergeführten Ge- schäften oft Bereitschaft und Know-how zum Wandel, so dass von kommunaler Seite ak- tiv der Dialog gesucht und Hilfestellung angeboten werden sollte.

◼ Wochenmärkte haben Tradition und profitieren von der Nähe zu Produzenten (v. a. länd- liches Umland). Abgesehen von ihrer Bedeutung für die hochwertige Nahversorgung der Bevölkerung, eignen sie sich hervorragend zur Steigerung der Kundenfrequenz. Insofern sind Wochenmärkte nach Möglichkeit zu unterstützen.

◼ Die Ansiedlung größerer Märkte ist allein zur Nahversorgung der Wohnbevölkerung in kleineren Stadtteilen und Siedlungsrandbereichen ökonomisch oft nicht tragfähig. Des- halb sind auch alternative kleinteilige Angebotsformen wie „Dorfläden“, sog. „Conve- nience-Stores“ oder Nachbarschaftsläden sinnvoll. Diese setzen jedoch ein hohes Maß an bürgerlichem Engagement voraus.

Der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel drückt sich besonders in einer deutlich sinkenden Zahl von Betriebsstätten sowie in einem tendenziellen Rückzug insbesondere größe- rer Lebensmittelgeschäfte, wie Lebensmitteldiscounter und Supermärkte aus den Zentren und Wohngebieten, aus. Als Folge werden zwar die Knoten des Nahversorgungsnetzes dicker, seine Maschen jedoch größer und damit die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs für unmotorisierte Haushalte schwieriger. Übergeordnetes Ziel ist die Sicherung einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung im Städtedreieck am Saalebogen, die sich auf die zentralen Versorgungsbereiche und die integrierten Nahversorgungsstandorte stützt. Insofern sind sowohl die Sicherung und Weiterentwicklung bestehender Nahversorgungsstandorte als auch perspektivische Neuentwicklungen sinnvoll und möglich, wenn diese Standorte tatsächlich der Nahversorgung der Bevölkerung der umliegenden Wohnsiedlungsbereiche dienen und negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die sonstige wohnortnahe Grundversorgung in den Städten im Städtedreieck am Saalebogen auszuschließen sind. Das Regionale Einzelhandelskonzept für das Städtedreieck am Saalebogen dient der Umsetzung dieses Ziels.

146 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

8.4 Sonstiger Standort Bahnhof Saalfeld / Saale

In der Stadt Saalfeld / Saale befindet sich im Bereich des Bahnhofs, ca. 500 m östlich des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Saalfeld / Saale eine Brachfläche. Vor dem Hintergrund der Bedeutung des Bahnhof Saalfeld / Saale als städtischer, regionaler und über- regionaler Hauptverkehrsknotenpunkt (IC-Bahnhof, Regionalbahnen, städtischer und regionaler ZOB, Park & Ride) , welche die Fläche im Regionalen Einzelhandelskonzept 2010 als „bedeutende städtebauliche Entwicklungsfläche“ ausgewiesen. Dabei ist zu berücksichti- gen, dass seit Dezember 2017 der ICE-Halt der Linie Berlin – München am Bahnhof Saalfeld entfallen ist und die über einen städtebaulichen Vertrag avisierten Einzelhandelsentwicklun- gen am Standort am Standort seitdem nicht umgesetzt wurden.

Karte 18: Lage des sonstigen Standortes Bahnhof Saalfeld / Saale

Künftige Entwicklungen am Standort sollen die Ziele und Grundsätze dieses Regionalen Einzelhandelskonzeptes berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der Zentrenentwicklung sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten gemäß Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen auszuschließen. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ist vor dem Hintergrund einer Ergänzungs- funktion zum Hauptzentrum Saalfeld / Saale (u. a. Fehlen von Entwicklungsflächen in der kleinteiligen, historischen Innenstadt) bzw. einer Nahversorgungsfunktion zu prüfen (städte- bauliche Verträglichkeitsanalyse i. S. v. § 11 (3) BauNVO; Regionaler Konsens). Auch die An- siedlung von großflächigem nicht zentrenrelevanten Einzelfall ist, insbesondere im Hinblick auf die Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente im Einzelfall vor dem Hintergrund der Ziele und Grundsätze des REHK zu prüfen.

147 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

9 Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen

Bei Entscheidungen zu Einzelhandelsentwicklungen ebenso wie bei der Einzelhandelssteue- rung in der Bauleitplanung stellt eine Sortimentsliste eine wichtige, weil unverzichtbare Er- gänzung zu den bereits vorliegenden Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche innerhalb des Städtedreiecks am Saalebogen dar. Eine ortsspezifische Vorgehensweise ist notwendig und zielführend, reicht doch z. B. zum Ausschluss von Warengruppen im Rahmen von Bauleitplanverfahren gerade vor dem Hintergrund der Rechtsprechung insbesondere des OVG Münster (Urteile z. B. zu Vorhaben in Rhede und Sundern), die Berufung auf allgemeine Listen nicht aus, ja führt sogar zu einem bedeutenden Abwägungsmangel. Im vorliegenden Fall des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen wird ausgehend von der jeweiligen kommunalen Situation in den drei Städten Bad Blankenburg, Ru- dolstadt und Saalfeld / Saale eine konsensuale, regionale Sortimentsliste erstellt, die den gemeinsamen städtebaulichen Zielvorstellungen im Städteverbund entspricht.

Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitpla- nung richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungsbereichen (gemäß §§ 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, § 11 (3) BauNVO) im Vordergrund der Betrachtun- gen.

In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für

◼ Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von Sondergebieten für den großflächigen Ein- zelhandel (insbesondere mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten) und

◼ bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach §§ 2-9 BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO sowie

◼ bei sortimentsspezifischen Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen im bislang unbe- planten Innenbereich nach § 9 (2a) BauGB relevant.

Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bau- und Planungsrechts kann mit Hilfe der Sortimentslisten beispielsweise in Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestset- zungen gemäß § 1 (9) BauNVO nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefüge erhalten und – letztendlich entscheidend – entwickelt und gestärkt werden. Denn für die Zentrenstruktur einer Kommune können nicht nur großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren außer- halb der dafür bestimmten zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch der nicht großflä- chige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten von Bedeutung sein. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der An- siedlung von Lebensmitteldiscountern oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten. Diese operieren oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß § 11 (3) BauNVO kern- oder sondergebietspflichtig zu werden.

148 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentsliste abzustellen, die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungs- perspektiven einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise in Einzelhandelserlassen der Länder oder auch der Verweis auf andere Sortimentslisten (z. B. Kölner Liste) im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung, reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft.

Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines Einzelhandelskonzeptes dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und, zur Vermei- dung späterer Auseinandersetzungen, auch nicht zentrenrelevanten Sortimenten empfohlen wird.

Begriffsdefinitionen Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sortimentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe gibt, wird im Folgenden ein Kriterienkatalog dargelegt, nach dem zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente zu unterscheiden sind.

Tabelle 28: Merkmale zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente

Kriterium Merkmale zentrenrelevanter Sortimente nicht zentrenrelevanter Sortimente notwendig für einen attraktiven Branchen- nicht prägend für zentrale Versorgungs- Städtebauliche und mix bereiche Einzelhandelsstruktur hoher Anteil der Verkaufsfläche in den Lage vornehmlich außerhalb von Zen- zentralen Versorgungsbereichen (insbe- tren, städtebaulich integriert und nicht sondere Haupt- und Nebenzentren) integriert erzeugen und benötigen hohe Besucher- erzeugen eigene Besucherfrequenz Besucherfrequenz frequenzen, insbesondere auch im Zusam- menhang mit der Kopplung von Aktivitä- ten

Integrationsfähigkeit vergleichsweise geringer Flächenan- sehr hoher Flächenanspruch (z. B. Möbel) spruch autokundenorientiert Einzelhandelszentrali- hohe Ausstrahlungskraft, teilweise auch i. d. R. hohe kommunale und z. T. auch tät Seltenheit regionale Ausstrahlungskraft

werden im Zusammenhang mit anderen werden i. d. R. gezielt angefahren, ge- Kopplungsaffinität Nutzungen im Zentrum aufgesucht (Ein- ringe bis keine Koppelungen mit anderen zelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen Aktivitäten etc.) „Handtaschensortimente“, können leicht können aufgrund ihrer Größe und Be- Transportfähigkeit transportiert werden, d. h. es ist nicht re- schaffenheit nur eingeschränkt transpor- gelmäßig ein privates Kfz erforderlich tiert werden, i. d. R. Kfz notwendig Quelle: eigene Darstellung

◼ Zentrenrelevante Sortimente sind in der Regel für einen attraktiven Branchenmix in zentralen Versorgungsbereichen notwendig, da sie sich nicht nur durch die Erzeugung hoher Besucherfrequenzen und einer großen Ausstrahlungskraft auszeichnen, sondern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer angewiesen sind. Dementsprechend sind solche Sortimente in zentralen Lagen am stärksten vertreten und verfügen idealerweise

149 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

über eine hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung. Ferner weisen sie Kopplungsaffini- täten zu anderen Handelsbranchen bzw. Zentrenfunktionen auf (Kopplungsaffinität), haben überwiegend einen relativ geringen Flächenanspruch (Integrationsfähigkeit) und lassen sich häufig als so genannte „Handtaschensortimente“ Pkw-unabhängig transportie- ren. Insbesondere den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe kommt – auch in den Städten im Städtedreieck am Saalebogen – eine hohe Leitfunktion für die Innenstadt zu. Anbieter dieser Sortimente nehmen wichtige Magnetfunktionen für die Standortberei- che und somit die anderen dort ansässigen Betriebe wahr.

◼ Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfs- deckung. Sie nehmen typischerweise insbesondere in Stadtteil- und Nahversorgungszen- tren zentrenprägende Funktionen ein. Sie haben dort entsprechend eine wichtige Mag- netfunktion. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb der zentralen Versorgungs- bereiche kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Unter Be- rücksichtigung des Einzelfalls sind daher hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Versorgung mit Lebensmitteln zu gewährleis- ten und den Regelungsinhalten des § 11 (3) BauNVO sowie betriebsbedingten Anforde- rungen zu entsprechen, zu treffen.

◼ Bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um solche Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden (z. B. Baustoffe). Ange- sichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (z. B. Möbel) haben diese Sortimente in der Regel – wie auch im Städtedreieck am Saalebogen – für den Einzelhandel in den städ- tebaulich-funktionalen Zentren keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) für die zentralen Einkaufsbereiche.

Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städte- baulichen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus51 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorgehensweise bei der Erstellung von Sortimentslisten als sachgerecht dar:

• Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes52 werden die tatsächlich vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensor- timente in den zentralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung ge- schützt und gesichert werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Ver- kaufsflächen).

• Die Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegt regelmäßig keinen Bedenken – auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen, solitären und städtebaulich nicht integrierten Standorten angeboten werden –,

51 Vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr. 530 52 Die Herangehensweise zur Erarbeitung einer kommunalen Sortimentsliste im Rahmen eines gemeindlichen Ein- zelhandelskonzeptes wird im Hinblick auf eine konsensuale Vereinbarung zu Zielen und Grundsätzen des Regi- onalen Einzelhandelskonzeptes auf die Erstellung der Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen übertragen.

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sofern entsprechende städtebauliche Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen [bzw. im Umkehrschluss darlegen, warum sie außerhalb der Zentren gerade nicht angeboten bzw. entwickelt werden sollen].

• In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbilden- den“ Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel, dem Zentrum eventuelle Neuansiedlungen zur Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität zuzuführen, auszuschließen. Diese Sortimente können als zentrenrelevant in die gemeindespezifische Liste aufgenommen werden (Begründung im Rahmen eines städtebaulichen Konzeptes / Einzelhan- delskonzeptes notwendig).

• Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen überein- stimmen, sie kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Ver- hältnisse abgestimmt und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen Erfordernisse motiviert ist.

Basierend auf einer differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen sowie unter Berücksichtigung der im Hinblick auf die Metho- dik bei der Erstellung von Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden die einzelnen, erho- benen Sortimente zunächst aufgrund ihres überwiegenden, zum Zeitpunkt der Erhebung bestehenden Verkaufsflächenanteils in den Lagen innerhalb bzw. außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche im Städtedreieck am Saalebogen aufgeteilt (vgl. Abbildung 23 bzw. zu den stadtspezifischen Verteilung Anhang A3).

151 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 23: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten im Städtedreieck am Saalebogen in Anteilen (%) nach Lagen

Quelle: eigene Darstellung

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Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen Unter Berücksichtigung künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der gewachsenen zentralen Strukturen im Städtedreieck am Saalebogen sowie zur Entwick- lung eines stadt- und regionalverträglichen Einzelhandels ergibt sich die im Folgenden dargestellte Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

Tabelle 29: Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen (2019)

Zentrenrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente Apothekenwaren Drogeriewaren, Körperpflegeartikel Getränke10 Nahrungs- und Genussmittel11 Schnittblumen Zeitungen / Zeitschriften Augenoptik Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme Anglerartikel, Jagdartikel medizinische und orthopädische Artikel Bastelzubehör / Künstlerartikel Musikinstrumente und Zubehör Bekleidung Papier, Büroartikel, Schreibwaren Bücher Parfümerie- und Kosmetikartikel Computer und Zubehör Sammlerbriefmarken und –münzen Elektrokleingeräte Schuhe Elektronik und Multimedia13 Spielwaren Glas / Porzellan / Keramik1 Sportartikel (inkl. Sportgroßgeräte9) Handarbeitsbedarf / Kurzwaren / Meterware Sportbekleidung Stoffe / Wolle Sportschuhe Haushaltswaren2 Uhren / Schmuck Heimtextilien, Gardinen / Dekostoffe Wohneinrichtungsartikel – Kunstgewerbe, Bilder, Hörgeräte Bilderrahmen Alle anderen Sortimente gelten als nicht zentrenrelevant: Beispiele für nicht zentrenrelevante Sortimente Bauelemente, Baustoffe12 Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör5, 6, baumarktspezifisches Sortiment14 Motorradbekleidung Bettwaren / Matratzen7 Kfz- und Motorradhandel* Campingartikel3 Kinderwagen Elektrogroßgeräte Lampen und Leuchten, Leuchtmittel Erotikartikel Möbel8 Fahrräder und technisches Zubehör Pflanzen / Samen Gartenartikel / -geräte4 Rollläden / Markisen Kamine / Kachelöfen / Heizungen Reitsportartikel (ohne Bekleidung und Schuhe) Teppiche (Einzel- und Rollware), Bodenbeläge Topf- und Zimmerpflanzen zoologische Artikel, lebende Tiere

153 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Erläuterungen 1. Glas / Porzellan / Keramik ohne Pflanzgefäße 2. Haushaltswaren umfassen: Küchenartikel und -geräte (ohne Elektrokleingeräte); Messer, Scheren, Besteck, Eimer, Wäscheständer und -körbe, Besen, Kunststoffbehälter und -schüsseln 3. zu Camping- und Outdoorartikeln zählen u. a. Zelte, Isomatten und Schlafsäcke (ohne Caravanzu- behör, Bekleidung und Schuhe) 4. Gartengeräte / -artikel beinhalten auch Pflanzgefäße (Terrakotta), Gartenhäuser sowie Grillgeräte und -zubehör 5. Kfz-Zubehör inkl. Autokindersitze 6. zum Caravanzubehör zählen u. a. Markisen, Vorzelte, Caravanheizungen 7. Bettwaren / Matratzen ohne Bettwäsche; Bettwaren umfassen u. a. Kissen, Bettdecken, Matrat- zenschoner 8. Möbel inkl. Badmöbel, Küchenmöbel, Büromöbel und Gartenmöbel / Polsterauflagen 9. Sportgroßgeräte umfassen u. a. Konditionskraftmaschinen, Großhanteln, Fußball-, Hockey- oder Handballtore, Turnmatten, Billardtische, Rennrodel, Boote 10. inkl. Wein / Sekt / Spirituosen sowie Backwaren / Konditoreiwaren und Fleischwaren 11. inkl. Kaffee / Tee / Tabakwaren sowie Back- und Fleischwaren 12. inkl. Holz 13. Bild- und Tonträger, Telekommunikation und Zubehör, Unterhaltungselektronik und Zubehör 14. dazu gehören u. a.: Bodenbeläge (inkl. Teppiche, Rollware), Eisenwaren und Beschläge, Elektroin- stallationsmaterial, Farben / Lacke, Fliesen, Heizungs- und Klimageräte, Kamine / Kachelöfen, Rollläden / Markisen, Sanitärartikel, Tapeten, Installationsmaterial, Maschinen / Werkzeuge * Kfz- und Motorradhandel gehört nicht zum Einzelhandel i. e. S. Bei der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung gilt er als einzelhandelsrelevante Vorprägung und wird daher in die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente aufgenommen.

Für nahezu alle als nicht zentrenrelevant eingestuften Sortimente liegt der tatsächliche Ver- kaufsflächenschwerpunkt auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Daneben haben zahlreiche als nahversorgungs- und / oder zentrenrelevant eingestuften Sortimente ihren Verkaufsflächenschwerpunkt und auch den Schwerpunkt der Betriebsanzahl (nach Kernsorti- ment) innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Im Folgenden werden die aktuellen Ein- stufungen der Sortimente vor diesem Hintergrund erläutert:

Erläuterungen zur Einordnung der nahversorgungsrelevanten Sortimente

Im Bestand liegt in den als nahversorgungsrelevant eingestuften Warensortimenten, wie z. B. Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheit und Körperpflege, ein nicht unerhebli- cher Anteil der Verkaufsflächen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, was zum einen darauf zurückzuführen ist, dass diese Sortimente in städtebaulich integrierter Lage an Nahversorgungsstandorten anzutreffen sind. Allerdings befinden sich diese außerdem in Form von zumeist großflächigen Anbietern an dezentralen Standorten (Sonderstandorte z. B. Gustav-Töpfer-Straße, Am Spielborn oder Mittlerer Watzenbach). Sie besitzen in den zentralen Versorgungsbereichen (insbesondere Innenstädte und Nahversorgungszentren) eine wichtige Frequenzbringer- und Magnetfunktion auch für andere einzelhandelsrelevante Ein- richtungen sowie für sonstige zentrenbedeutsame Nutzungsbausteine und Funktionen. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung im Einzelfall sinnvoll sein. Aus diesem Grund sind

154 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale diese Sortimente als nahversorgungsrelevant (als Spezialfall der zentrenrelevanten Sorti- mente) einzustufen. Ebenfalls überwiegend wohnungsnah bzw. auch in zentralen Versorgungsbereichen und i. d. R. auch im Zusammenhang mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Ge- sundheit und Körperpflege werden die Sortimente Apothekenwaren, Zeitungen/Zeitschriften sowie Schnittblumen angeboten. Daher sind auch sie weiterhin als nahversorgungsrelevant (als Spezialfall der zentrenrelevanten Sortimente) einzustufen.

Erläuterungen zur Einordnung der zentrenrelevanten Sortimente

Die Sortimente der folgenden Warengruppen weisen bezüglich der Verkaufsflächen einen Schwerpunkt in den zentralen Versorgungsbereichen im Städtedreieck am Saalebogen auf.

Angler- und Jagdartikel, Bekleidung, Bücher, medizinische / orthopädische Artikel, Pa- pier / Büroartikel / Schreibwaren, Schuhe / Lederwaren, Spielwaren / Hobbyartikel, Uh- ren / Schmuck

Aufgrund ihres Anteils in zentralen Lagen prägen die Sortimente dieser Warengruppen in besonderem Maße das Einzelhandelsangebot in den Zentren im Städtedreieck am Saalebogen, wobei - entsprechend der Versorgungsfunktion (Hierarchiestufe) der Zentren - jeweils eine unterschiedliche quantitative Ausprägung in den Warengruppen zu verzeichnen ist. In ihrem Zusammenspiel leisten diese Sortimente vor allem einen wichtigen Beitrag zur Belebung und Attraktivität der Innenstädte. Sie übernehmen damit eine bedeutende Magnetfunktion für die zentralen Versorgungsbereiche im Städtedreieck am Saalebogen und werden daher (mit allen ihren Teilsortimenten) als zentrenrelevante Sortimente in der Sortimentsliste für das Städte- dreieck am Saalebogen eingestuft.

Die Warengruppe Wohneinrichtungsartikel umfasst verschiedene Einzelsortimente, dazu ge- hören vor allem Bettwaren, Matratzen; Haus- und Heimtextilien und Gardinen. Das Gros der Verkaufsflächen in diesen Einzelsortimenten liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Je- doch bezogen auf die Anzahl der Betriebe mit Kernsortimenten Wohndekorationsartikel befindet sich der Schwerpunkt in zentralen Lagen. Bei den Standorten außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche handelt es sich vor allem um Anbieter mit verschiedenen Randsortimenten aus der Warengruppe Wohneinrichtungsartikel. Die größten sortimentsspezifischen Flächen werden in größeren Fachmärkten als Neben- oder Randsortiment bereitgehalten (z. B. Hammer oder Toom Baumarkt) vorgehalten. Insgesamt stellen Wohndekorationsartikel einen Bestand- teil zahlreicher zentraler Versorgungsbereiche dar und leisten einen Beitrag zur Vielfalt des in- nerstädtischen Angebotes. Sie werden daher als zentrenrelevant eingestuft.

Darüber hinaus gibt es weitere Sortimente, die ihren Verkaufsflächenschwerpunkt und / oder ihren Anteil der Betriebe außerhalb zentraler Lagen haben, die aber dennoch – nicht zuletzt um aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht dieser Schieflage entgegenzuwirken – als zentrenrelevant eingestuft werden. Dabei handelt es sich vor allem um die Sortimente der Wa- rengruppe Elektronik / Multimedia sowie Sportartikel, Sportbekleidung und Schuhe. Für diese Sortimente ist die Einstufung als zentrenrelevantes Sortiment, trotz eines Verkaufsflä- chenschwerpunktes außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (wesentliche Schwer- punkte außerhalb der Innenstädte, z. B. Mittlerer Watzenbach, Saalfeld / Saale oder Ost- straße, Rudolstadt) beizubehalten. Größere Anbieter leisten einen wichtigen Beitrag zur

155 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Vielfalt des Angebotes in den Zentren und bilden wichtige Frequenzerzeuger und Magnetbe- triebe, daher ist im Falle verfügbarer Flächen eine Integration entsprechender Betriebe in die Innenstädte eine zu prüfende Option. Kleine Anbieter tragen darüber hinaus in ihrer Vielfalt und Spezifikation zur Attraktivität der innerstädtischen Angebote bei.

Erläuterungen zur Einordnung der nicht zentrenrelevanten Sortimente

Zu den typischen nicht zentrenrelevanten Sortimenten gehören Möbel sowie Bau- und Gar- tenmarktsortimente, die üblicherweise, und so auch im Städtedreieck am Saalebogen, an dezentralen Standorten in großflächigen Angebotsformen anzutreffen sind. Dies erklärt auch die Dominanz der Verkaufsflächen bzw. Anzahl entsprechender Betriebe außerhalb zentraler Lagen.

Betriebstypische Sortimentslisten Es zeigt sich sowohl in der Ansiedlungspraxis als auch in der Definition örtlicher Sortimentslis- ten eine Tendenz zur Ausdifferenzierung von Warengruppen und unterschiedlicher Einstu- fung von Teilsortimenten. Das mag aufgrund der Beschaffenheit der Sortimente in den Wa- rengruppen Sportartikel oder Wohneinrichtungsartikel z. T. nachvollziehbar sein, führt aber letztendlich auch dazu, die Gruppe der zentrenrelevanten Sortimente zu verkleinern. Dies wiederum ist mit dem Ziel des Zentrenschutzes nicht vereinbar. Gerade die großflächigen Anbieter an dezentralen Standorten, wie Bau- und Gartenmärkte oder Möbelmärkte, sehen sich vielerorts einem besonderen Wettbewerbsdruck ausgesetzt und streben an, durch ein erweitertes Angebot, welches nicht mehr im sachlichen Zusam- menhang mit dem Kernsortiment steht, Kunden anzulocken. Beispiele dafür sind Angebote wie Fahrräder im Baumarkt oder Unterhaltungselektronik im Möbelhaus. Daher wurden für die Betriebstypen Bau-, Garten- und Möbelmärkte im Rahmen des REHK zulässige und unzulässige Kern- und Randsortimente definiert, welche bei entsprechenden Vorhaben im Städtedreieck am Saalebogen zu beachten sind. (vgl. dazu Anhang A4 - A6, Sortimentsabgrenzungen Baumarkt, Gartenmarkt, Möbelmarkt).

156 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

10 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentrenent- wicklung

Die Steuerungsgrundsätze zur Standortfindung des Einzelhandels und der Zentrenentwick- lung im Städtedreieck am Saalebogen präzisieren und ergänzen das Leitbild und die überge- ordneten Ziele zur Einzelhandelsentwicklung im Städteverbund. Folgende generelle Aussagen zum Ziel und zur Wirkung der Grundsätze sind voranzustellen:

• Die Grundsätze geben zur Einordnung von Einzelhandelsvorhaben einen gemeinschaftlich getragenen Orientierungsrahmen für die politische Willensbildung und Ent- scheidungsfindung wieder.

• Für die rechtliche Zulässigkeit von Vorhaben ist uneingeschränkt die bauplanungsrechtliche Situation maßgebend.

• Die Grundsätze gelten für Neuansiedlungen, Erweiterungen / Veränderungen und Verlagerungen.

• Bestehende Einzelhandelsbetriebe sind – bezogen auf den genehmigten Bestand – von den formulierten Regeln unberührt. Sie genießen Bestandsschutz.

Differenziert nach Steuerungsregeln für nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel wurden Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung entwickelt. Es werden in Abhängigkeit von der Großflächigkeit verschiedene Fallkonstellatio- nen zur Steuerung des Einzelhandels unterschieden, die unter Berücksichtigung der allgemeinen Zielsetzungen des REHK sowie der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Folgenden auf- gezeigt werden:

Kernsortiment Größenordnung Beispiel kleinflächig, ≤ 800 m² Supermarkt, Lebensmitteldiscounter,

Verkaufsfläche Fachgeschäfte (z. B. Obst und Gemüse), 1 Spezialgeschäfte (z. B. Süßwaren), Le- bensmittelhandwerksbetriebe (Bäckerei, nahversorgungsrelevant Metzgerei); Nachbarschaftsladen

Grundsatz Grundsatz großflächig, > 800 m² SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Su- Verkaufsfläche permarkt, Lebensmitteldiscounter

kleinflächig, ≤ 800 m² Textildiscounter, Schuhfachmarkt, Mu- Verkaufsfläche sikfachgeschäft großflächig, > 800 m² Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, Elektro- zentrenrelevant

Verkaufsfläche nikfachmarkt, Sportfachmarkt Grundsatz 2 Grundsatz

kleinflächig, ≤ 800 m² Lampen- und Leuchtenfachmarkt, Mat- 3 Verkaufsfläche ratzenfachmarkt

nicht zentrenrelevant

großflächig, > 800 m² Möbelhaus, Küchenstudio, Baumarkt, Grundsatz Grundsatz Verkaufsfläche Gartencenter, Zoofachmarkt

157 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

10.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten

Ziel: Sicherung und Stärkung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen Zentren sowie von Standorten im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung im Städtedreieck am Saalebogen.

Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten

1.1 Standorte für großflächige und kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im Sinne der Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen sollen regelmäßig in den zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Nahversorgungszen- tren) liegen.

1.2 Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment können ausnahmsweise auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ermöglicht werden, wenn

• der Standort eine städtebaulich integrierte Lage aufweist und

• das Vorhaben der Nahversorgung dient.

Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI-Gebieten.

Erläuterung Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruktur sowie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zukünftig in den zentralen Ver- sorgungsbereichen liegen.

Ausnahmen von Grundsatz 1: Die nachfolgenden Ausnahmen können im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung im Einzelfall möglich sein. Sie dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet jedoch nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen.

In städtebaulich integrierten Lagen53 außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können klein- und großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel) gemäß Ausnahme vom Grundsatz 1 sinnvoll und möglich sein, wenn dadurch eine Versorgungslücke im Nahbereich geschlossen werden kann. Neben der Voraussetzung einer vorrangigen Nahversorgungsfunktion ist hierbei si- cherzustellen, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Ver- sorgungsbereiche oder die Standortstruktur im Sinne des Regionalen Einzelhandelskon- zeptes für das Städtedreieck am Saalebogen (vgl. Kapitel 7) ausgehen. Diese Ausnahme

53 Zur Definition siehe Tabelle 2 in Kapitel 2.1.

158 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale gilt ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genuss- mittel und nicht für sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente, insbesondere Drogerie- und Körperpflegeartikel. Im Einzelfall ist – initiiert durch die jeweilige Ansiedlungskommune im Städteverbund – im Rahmen einer städtebaulichen Verträglichkeitsstudie i. S. v. § 11 (3) BauNVO nachzuweisen, dass negative städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versor- gungsbereiche sowie die wohnortnahe Versorgung nicht zu erwarten sind.

Regelmäßig kann für die Städte im Städtedreieck am Saalebogen eine Zentrenverträglichkeit unterstellt werden, wenn Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimen- ten in städtebaulich integrierten Lagen eine Größenordnung von 100 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten und der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen. Für darüberhinausgehende Dimensionierungen bietet die Gegenüberstellung von projiziertem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Naheinzugsbereich des Vorhabens sowie die Ermittlung der Distanz des Vorhabens zum schützenswerten zentralen Versorgungsbereich eine Möglichkeit zur Operationalisierung der genannten Kriterien.

Von einem städtebaulich sinnvollen Nahversorgungsstandort (Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel) kann demnach ausgegangen werden, wenn

• es sich um einen städtebaulich bzw. wohnsiedlungsräumlich integrierten Standort au- ßerhalb des Naheinzugsbereichs des zentralen Versorgungsbereiches in einem bislang räumlich unterversorgten Bereich handelt,

• keine mehr als unwesentliche (>10%) Überschneidung der 600 m-Isodistanz mit der 600 m Isodistanz des zentralen Versorgungsbereiches besteht,

• die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens im Naheinzugsbereich eine Quote von bis zu 35 % - 50 % (Orientierungswert) der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel) der Bevölkerung nicht überschreitet.

Um diese Bedingung zu erfüllen, müsste für moderne Lebensmittelmärkte in einer Größen- ordnung ab rd. 1.000 m² Verkaufsfläche ein Bevölkerungspotenzial von mindestens rund 5.000 Einwohnern im fußläufigen Einzugsbereich (bzw. funktionalen Versorgungsgebiet) vorhanden sein54. Bei Nicht-Erfüllung dieser Bedingung wäre ein entsprechender Anbieter auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten außerhalb des direkten Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsstrukturen vermuten ließe und den eingangs formulierten Zielsetzungen somit entgegenstände.

Die Ausnahmeregelung gilt ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbegebieten, auch um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten und sie für gewerbliche Nutzungen vorzuhalten.

Zur Ausnahmeregelung für den Annexhandel (Handwerkerprivileg) oder Werksverkauf siehe Kapitel 10.4.

54 Bei einer Flächenproduktivität von rund 5.000 Euro / m² und einem Anteil der Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 80 %.

159 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

10.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsor- timenten

Ziel: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen (teilweise oberzentralen) Versorgungsfunktion und der regionalen Ausstrahlung der Innenstädte im Städteverbund als bedeutendste Einzelhan- delsstandorte durch Sicherung und Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktions- vielfalt und der Identifikationsmöglichkeiten sowie Sicherung und Stärkung der Versorgungs- funktion der Nahversorgungszentren.

Grundsatz 2: Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten (ohne Nahversorgungsfunktion)

2.1 Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment, aber ohne nahversorgungsrelevante Kernsortimente im Sinne der Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen, sollen in den Hauptzentren der Städte Bad Blankenburg, Rudolstadt, Saalfeld / Saale liegen.

2.2 Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsorti- ment, aber ohne nahversorgungsrelevante Kernsortimente, sollen in den zentralen Versor- gungsbereichen (Innenstädte, Nahversorgungszentren) liegen.

2.3 Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen nicht in Gewerbe- und Industriege- bieten angesiedelt werden.

Erläuterung Um die Zukunftsfähigkeit der Hauptzentren zu gewährleisten und so das Zentrengefüge innerhalb des Städtedreiecks am Saalebogen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielführend, die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment ab 800 m² Verkaufsfläche sollen demnach zukünftig nur noch in den Hauptzentren zulässig sein, um diese in ihrer Versorgungsbedeutung zu sichern und weiterzuentwickeln sowie einen ruinö- sen absatzwirtschaftlichen Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermeiden.

Um die Kompatibilität der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche mit ihrer funktionalen Zuordnung zu gewährleisten und das hierarchische Zentrengefüge innerhalb des Städtedrei- ecks am Saalebogen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten in den Nahversorgungszentren bis zur Schwelle der Groß- flächigkeit zu ermöglichen.

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollten Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten an städtebaulich integrierten Standorten lediglich ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versor- gungsbereiche zu erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn

160 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale zentrenrelevante Sortimente in kleineren, sehr deutlich unterhalb der Schwelle der Großflä- chigkeit (> 800 m²) agierenden Ladenlokalen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden zur Deckung des Grundbedarfs bei mittel- und teilweise auch langfristig nachgefragten Gütern dienen. Dies gilt für alle zentrenrelevanten Sortimenten i. S. d. „Sortiments- liste für das Städtedreieck am Saalebogen“ und somit auch für die Leitbranchen der zentralen Versorgungsbereiche. Mit Blick insbesondere auf die Betriebsgrößenstruktur in den Innen- städten dürften nur dann keine negativen Auswirkungen anzunehmen sein, wenn ein Einzel- handelsbetrieb eine Verkaufsfläche von 100 m² nicht überschreitet.

In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbe- trieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell auszuschließen. Ausnahmen bilden hier lediglich das sogenannte „Handwerkerprivileg“.

10.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten

Ziel: Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten auf dafür festgesetzte Sonderstandorte und Sicherung einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung zwischen Hauptzentren (Innenstädte) und Nahversorgungszentren sowie den Sonderstandorten zur Sicherung und zum Ausbau einer quantitativ und qualitativ guten Ver- sorgung der Bevölkerung.

Grundsatz 3: Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten

3.1 Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten im Sinne der Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen sollen auf Flächen innerhalb der ausgewiesenen Zentren gelenkt werden, sofern sie zu deren Stabilisierung beitragen, der Funktionsstufe des jeweiligen Zentrums entsprechen und städtebaulich, ver- kehrlich und funktional verträglich eingeordnet werden können.

3.2 Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten können aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs z. T. nicht in die gewachsenen Zentren integriert werden. Sie dürfen sich daher auch ausnahmsweise an ausgewiesenen Fachmarktstand- orten ansiedeln. Die Sonderstandorte Gustav-Töpfer-Straße in Bad Blankenburg, Mittle- rer Watzenbach in Saalfeld / Saale und der Bereich Oststraße in Rudolstadt dienen als Vorrangstandorte für die Ansiedlung solcher Betriebe.

3.3 Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kern- sortimenten sollen vorrangig in zentralen Versorgungsbereichen liegen.

3.4 Zentrenrelevante Randsortimente von großflächigen Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche dürfen bis zu 10 % der

161 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Gesamtverkaufsfläche und maximal 1.500 m² einnehmen. Einzelne Sortimente dürfen dabei nicht mehr als 400 m² umfassen.

3.5 Zwischen dem Kernsortiment und den Randsortimenten von Fachmärkten muss ein funktionaler Zusammenhang bestehen. Die Zentrenverträglichkeit des Randsortiments ist zu prüfen. Bei Bedarf sind die Randsortimente durch Bauleitplanung und Baugenehmi- gung so zu begrenzen, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche bzw. die Versorgungsstruktur in den Gemeinden Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blanken- burg sowie anderen Gemeinden nicht zu erwarten sind. Dies ist in Abhängigkeit von der Art und dem Umfang der geplanten bzw. betriebstypischen Randsortimente und der Ein- zelhandelsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen im Einzelfall zu überprüfen.

Erläuterung Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann zwar grund- sätzlich überall in den Stadtgebieten, wo Einzelhandel zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandelsentwicklung für das Städtedreieck am Saalebogen sollten jedoch auch Ansiedlungen nicht zentrenrelevanter Sorti- mente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten (Kern-)Sortimenten führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht zentrenrelevanten Rand- sortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der zentralen Versor- gungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städte- baulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Regionalen Einzelhandelskonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealis- tisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z. B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Kernsortiment vorhanden ist, zulässig sein55. Eine Begrenzung auf rund 10 % der gesamten Verkaufsfläche sowie eine Verkaufsflächenobergrenze von maximal 1.500 m² ist daher einzu- halten. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zuläs- sigen Fläche sollte dabei sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann, sowie ein Einzelsortiment nicht mehr als 400 m² Verkaufsfläche (Orien- tierungswert unter Berücksichtigung der kleinteiligen, innerstädtischen Strukturen) umfasst. D. h., dass (im Bebauungsplan) weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche

55 Vgl. dazu auch Erläuterung Ziel 6.5-5 LEP NRW: „Zur Auslegung des Begriffs der "Randsortimente" kann auf die zu dieser Frage ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Danach haben Randsortimente lediglich ergänzenden Charakter und stehen in Beziehung zum Kernsortiment. Randsortimentsangebote müssen dem Kernsortiment in Umfang und Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein ("keine ins Gewicht fallende Be- deutung"); Merkmale dieser Unterordnung sind vor allem die jeweiligen Anteile an der Gesamtverkaufsfläche sowie am Gesamtumsatz des jeweiligen Betriebes (vgl. u. a. OVG NRW, Urt. v. 22.06.1998, 7a D 108/96.NE = BauR 1998, 1198; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 24.08.2000, 1 C 11457/99 = BauR 2011, 221; Thüringer OVG, Urt. v. 21.08.2001, 1 KO 1240/97 = juris; OVG NRW, Urt. v. 26.01.2000, 7 B 2023/99 = BauR 2000, 1021). Ist dies nicht der Fall, stellen sie ein wesentliches Standbein des Einzelhandelsbetriebes und damit kein "Rand"sortiment mehr dar (OVG NRW, Urt. v. 26.01.2000, 7 B 2023/99 = BauR 2000, 1021).

162 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich.

Darüber hinaus sind die Vorgaben der betriebstypischen Sortimentslisten (siehe dazu Anhang A4 – A6) zu beachten.

10.4 Sonstige Steuerungsregeln

Grundsatz 4: Einzelhandelsagglomerationen

Die räumliche Konzentration mehrerer, selbständiger, für sich nicht großflächiger Einzelhan- delsbetriebe (Einzelhandelsagglomeration) mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außer- halb von zentralen Versorgungsbereichen, von denen in der Gesamtheit zentrenschädliche Auswirkungen im Sinne des § 11 (3) BauNVO ausgehen, ist zu vermeiden.

Grundsatz 5: Annexhandel / Werksverkauf

Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben können angesiedelt werden, wenn

◼ die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und

◼ die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen,

◼ die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und

◼ die Verkaufsfläche des Einzelhandelsbetriebes eine Obergrenze von 400 m² (50 % der Schwelle zur Großflächigkeit) nicht überschreitet.

Grundsatz 6: Bestandsschutz, Erweiterungen und Nutzungsänderungen

6.1 Rechtmäßig bestehende Betriebe haben Bestandsschutz. Genehmigungspflichtige Erwei- terungen und Nutzungsänderungen (auch Änderungen der zulässigen Sortimente), soweit sie wesentliche Auswirkungen erwarten lassen und nicht durch den Bestandsschutz erfasst werden, sind nach den gleichen Regeln zu beurteilen wie Neuansiedlungen.

6.2 Bei einer Verlängerung von Baugenehmigungen ist zu prüfen, ob sich zwischenzeitlich die Genehmigungsvoraussetzungen (insbesondere hinsichtlich der zu erwartenden Aus- wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche) geändert haben.

163 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

10.5 Prüfschema zur ersten Bewertung von zukünftigen Einzelhandelsan- siedlungs-, Erweiterungs- und / oder Verlagerungsvorhaben im Sinne der Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes

Um zukünftig eine Vereinfachung und deutliche Beschleunigung sowohl der Beurteilung als auch dann ggf. erforderlichen formellen Planungsschritte zu ermöglichen, wird ein Prüf- schema empfohlen, dass eine erste Bewertung von neuen Vorhaben im Hinblick auf ihre Kompatibilität mit dem Regionalen Einzelhandelskonzept und der dort formulierten Zen- trenhierarchie sowie den vorgeschlagenen Zielen und Grundsätzen ermöglicht. Den dargestellten übergeordneten Zielen und Grundsätzen folgend, sollen Ansiedlungen von zentrenrelevantem Einzelhandel grundsätzlich nur in den zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden (Ausnahmen siehe Grundsätze). Neue Einzelhandelsvorhaben sind daher hinsichtlich ihrer Bedeutung für das Zentrengefüge im Städtedreieck am Saalebogen zu hinter- fragen.

Grundsätzlich sei angemerkt, dass dieses Prüfschema nur eine erste Grobbewertung ermög- lichen soll und z. B. eine – im Einzelfall erforderliche – konkrete städtebauliche Wirkungs- analyse in keiner Weise ersetzen kann.

164 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Tabelle 30: Ansiedlungsempfehlungen1 nach Lage und Größe (Prüfschema)

Nahversorgungsrele- Zentrenrelevantes Kernsortiment Nicht zentrenrelevantes Kernsortiment vantes Kernsortiment Zentrenkategorie kleinflächige EH- großflächige EH-Be- kleinflächige EH- großflächige EH-Be- Betriebe triebe Betriebe triebe (≤ 800 m² VKF) (> 800 m² VKF) (≤ 800 m² VKF) (> 800 m² VKF)

Hauptzentrum ja ja ja ja

Nahversorgungszentren ja nein ja ja

ja, bei Begrenzung außerhalb zentraler Versorgungsbereiche Nachweis der Nahversor- der zentrenrelevanten (WS-, WA-, WB-, MD-, MI-, MU-, MK-Ge- nein nein gungsrelevanz und Zen- nein Randsortimente auf biete gem. BauNVO) trenverträglichkeit max. 10 % der VKF ja, bei Begrenzung der zentrenrelevanten Sonderstandorte nein nein nein Randsortimente auf max. 10 % der VKF2

sonstige solitäre Standorte grds. zulässig; Einzelfallprüfung erforder- WR-, GE-, GI-, SO- (o. EZH) Gebiete gem. lich, Begrenzung der zentrenrelevanten nein nein nein BauNVO nicht eindeutige Gebietsstruktur Randsortimente (§ 34.1 BauGB), Prüfung! 1 Die Ansiedlungsempfehlungen gelten vorbehaltlich der konkreten bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit und der Abwägung mit anderen Belangen im Bauleitplanverfahren sowie der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit (vgl. hierzu insbesondere § 11 (3) BauNVO). 2 Die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente ist zentrenverträglich zu gestalten: Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Hauptzentrum, Nahversorgungszentren) sind sie auf bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche, maximal jedoch 1.500 m² Verkaufsfläche zu begrenzen, wobei ein Einzelsortiment mit Blick auf die Zielsetzungen zur Entwick- lung und Erhaltung der zentralen Versorgungsbereiche ggf. weiter beschränkt sein kann / sollte (max. 400 m² Verkaufsfläche). VKF = Verkaufsfläche, EH-Betrieb = Einzelhandelsbetrieb Quelle: eigene Darstellung

165 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

11 Vorschlag für ein Kooperationsverfahren

11.1 Abstimmung von Vorhaben auf regionaler Ebene

Während jede Stadt im Städtedreieck am Saalebogen den Einzelhandel gemäß der gemeinschaftlich getragenen, städtebaulichen Zielvorstellungen im Sinne des Regionalen Einzelhan- delskonzeptes an städtebaulich sinnvolle Standort lenkt, steht im Regionalen Einzelhandels- konzept vor allem eine interkommunale Abstimmung bzw. Verständigung über regional bedeutsame Vorhaben des großflächigen Einzelhandels im Mittelpunkt des Interesses. Die städtebaulichen Zielvorstellungen zur Sicherung und Stärkung der innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiche, einer weitgehenden Gewährleistung der wohnungsnahen Grundver- sorgung sowie ein im Sinne einer Funktionsteilung notwendiges, ergänzendes Versorgungs- netz von Sondergebieten mit nicht zentrenrelevanten Angeboten an ausgewählten Standor- ten auch außerhalb der Zentren bilden die Grundpfeiler einer entsprechenden Kooperation. Die Steuerungsgrundsätze stellen auf der einen Seite einen Bewertungsmaßstab für die Ein- ordnung von Einzelhandelsvorhaben dar. Auf der anderen Seite soll das Verfahren eines Regi- onalen Konsenses zur Vereinfachung und Beschleunigung der formellen Abstimmungspro- zesse beitragen. Voraussetzung für einen Regionalen Konsens im Einzelfall wiederum ist zu- nächst die Verständigung über dessen fachliche Grundlagen, die in diesem Regionalen Einzel- handelskonzept in den konzeptionellen Bausteinen dargelegt werden. Im Sinne einer Selbst- bindung der Kooperationskommunen soll das REHK durch jeweiligen Ratsbeschluss der Städte im Städteverbund (Bad Blankenburg, Rudolstadt, Saalfeld / Saale) manifestiert werden.

Hierzu zählen die ◼ Ziele und Steuerungsregeln des Regionalen Einzelhandelskonzeptes

◼ wechselseitige Anerkennung der definierten zentralen Versorgungsbereiche bzw. der Standortstruktur im Städtedreieck am Saalebogen

◼ Verständigung über die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente (Sortiments- liste für das Städtedreieck am Saalebogen)

◼ Vereinbarungen zur Informations- und Nachweispflicht

◼ Anerkennung der Steuerungsgrundsätze

11.2 Regionaler Konsens

Der sogenannte Regionale Konsens soll als wesentliches und steuerndes Instrument des Kon- zeptes dienen. Er dokumentiert die gemeinsame Haltung aller am Planungsprozess Beteiligten und soll zur einvernehmlichen Realisierung städtebaulich verträglicher Vorhaben beitragen. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es sich dabei um ein informelles Verfahren handelt, das ggf. eine landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse i. S. v. § 11 (3) BauNVO nicht ersetzt.

Als regional bedeutsame Vorhaben werden alle großflächigen Einzelhandelsvorhaben (> 800 m² Verkaufsfläche) sowie auch (ggf. unter Berücksichtigung des Bestandes) entstehende bzw.

166 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale geplante Einzelhandelsagglomerationen, die wie ein großflächiges Vorhaben i. S. v. § 11 (3) BauNVO wirken können, verstanden.

Eine Abstimmung zu diesen Vorhaben soll im Rat der Bürgermeister stattfinden. Dabei ist in einem möglichst frühzeitigen Planungsstadium

1. über das Vorhaben zu informieren und

2. die Kompatibilität der jeweiligen Vorhaben mit den Zielen und Grundsätzen dieses Regi- onalen Einzelhandelskonzeptes zu erörtern bzw. nachzuweisen.

Abbildung 24: Konsensverfahren

Quelle: eigene Darstellung

Die Kommune, in der ein regional bedeutsames Vorhaben (s. o.) seinen Standort hat, initiiert das Verfahren. Dazu werden mindestens zwei Wochen vor der entsprechenden Sitzung des Rates der Bürgermeister entscheidungsvorbereitende Unterlagen vorgelegt und an die Teil- nehmer zur Information weitergeleitet. Diese müssen alle notwendigen Informationen zum Vorhaben und eine Begründung beinhalten, die unter mit Blick auf die Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes aufzeigt, ob das Ansiedlungsvorhaben aufgrund sei- nes Standortes, seiner Sortimentsstruktur und seiner Verkaufsflächengrößen den Vorausset- zungen für einen Regionalen Konsens entspricht. Dabei ist auch darzulegen, ob es sich um einen Einzelstandort, eine Einzelhandelsagglomeration oder ein Einkaufszentrum handelt.

Der Rat der Bürgermeister prüft anhand der vorliegenden Unterlagen, ob ein Vorhaben die Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes einhält. Ist dies der Fall, wird der Regionale Konsens festgestellt. Im ggf. anschließenden Bauleitplanverfah- ren werden seitens der übrigen Mitgliedskommunen keine negativen Stellungnahmen abgegeben.

Werden die Ziele und Grundsätze insgesamt nicht erfüllt, ist ein Regionaler Konsens nicht möglich. Es folgt ein ablehnender Beschluss des Rates der Bürgermeister. Durch

167 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale diesen Beschluss wird zum Ausdruck gebracht, dass die Planung nicht weiterverfolgt wird bzw. eingestellt werden sollte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Vorhaben nicht geneh- migungsfähig ist, wenn es den landesplanerischen Zielen widerspricht.

Wird die Planung bzw. ein Bauleitplanverfahren in der Vorhabenkommune trotz Ablehnung des Regionalen Konsens‘ fortgesetzt bzw. eingeleitet, sind - insbesondere bei unveränderter Planung - entsprechende Einwendungen seitens der Nachbarkommunen (bzw. betroffener Kommunen) oder der Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Beteiligung im formalen Verfahren möglich bzw. zu erwarten.

Im Rat der Bürgermeister sollte regelmäßig, und zwar einmal im Jahr, über den Stand noch gültiger Konsensanträge, aber noch nicht umgesetzter Vorhaben berichtet werden, damit die Aktualität gewährleistet wird und notwendige „Verlängerungen“ erkennbar werden. Wird ein Vorhaben nicht binnen drei Jahren nach Erteilung des Regionalen Konsenses umgesetzt, ist im Rat der Bürgermeister ggf. eine Verlängerung um maximal weiterer drei Jahre zu bean- tragen. Diese ist unter Berücksichtigung der aktuellen Ziele und Grundsätze des Regionalen Einzelhandelskonzeptes zu begründen und zu belegen. Bei gravierenden Veränderungen der Rahmenbedingungen kann hier ggf. auch eine Aktualisierung einer zugrunde gelegten Wir- kungsanalyse notwendig werden.

168 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale 12 Aktualisierung und Fortschreibung

Die hohe Dynamik der Veränderungen im Einzelhandel muss auch im Hinblick auf die Daten- grundlage des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen be- rücksichtigt werden. Die Einzelhandelslandschaft unterliegt hier, wie auch bundesweit zu beobachten ist, permanenten Veränderungen, wie Neuansiedlungen, Betriebserweiterungen aber auch Betriebsaufgaben. Daraus kann nicht zuletzt auch im Bereich der Nahversorgung ein neuer Handlungsbedarf resultieren. Um diesen rechtzeitig erkennen und darauf reagieren zu können, bedarf die Datenbasis bzw. Bestandserhebung des Regionalen Einzelhandelskon- zeptes einer regelmäßigen Aktualisierung. Aufgrund der bauordnungsrechtlichen Vorschriften kann dies zumindest für großflächige Einzelhandelsansiedlungen laufend erfolgen.

Die Daten können kontinuierlich in ein zugehöriges Geoinformationssystem eingepflegt werden. Zum anderen ist eine regelmäßige neue Vollerhebung des Einzelhandels im Städtedrei- eck am Saalebogen unumgänglich. Je nach Finanzierbarkeit sollte spätestens alle fünf Jahre eine vollkommene Neuerhebung des Einzelhandelsbestandes im Städtedreieck am Saalebo- gen vorgenommen werden.

Die Fortschreibung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Das grundsätzliche Ziel des Regionalen Einzelhandelskonzeptes, die Einzelhandelsentwicklung im Städtedreieck am Saalebogen im Sinne einer zentrenorientierten und wohnortnahen Ver- sorgungsstruktur auf städtebaulich integrierte bzw. innerhalb zentraler Versorgungsbereiche gelegen Standorte zu lenken, sollte jedoch unabhängig von kurzfristigen Veränderungen Fortbestand besitzen. Dennoch sind aufgrund der hohen Dynamik der im Einzelhandel ablau- fenden Prozesse – z. B. im Bereich der Nahversorgung – unvorhergesehene Veränderungen und damit ein Bedarf zur Fortschreibung der Regionalen Einzelhandelskonzeptes nicht auszu- schließen. Dieser Bedarf sollte erfahrungsgemäß (wie eine Vollerhebung des Einzelhandels) etwa alle fünf Jahre von den drei Städten im Städteverbund in Absprache mit den Verfah- rensbeteiligten und gegebenenfalls mit anderen relevanten Akteuren bewertet werden. Ins- besondere die konkretisierten Maßnahmenvorschläge des Konzeptes bedürfen einer Erfolgs- kontrolle und eventuell einer Fortschreibung. Für das Regionale Einzelhandelskonzept kann sich die Notwendigkeit einer Fortschreibung ergeben, wenn sich z. B. Einzelhandelszentralitä- ten im regionalen und kommunalen Zusammenhang stark verschieben sollten. Erhebliche Veränderungen der gesetzlichen Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung stellen ebenfalls eine mögliche Ursache für eine Fortschreibung entsprechender Konzepte dar.

Von großer Bedeutung ist angesichts der dynamischen Entwicklung von Angebots- und Nachfragestrukturen im Einzelhandel, dass allen Berechnungen und Bewertungen eine mög- lichst aktuelle Datenbasis zugrunde gelegt wird. Das gilt in besonderem Maß für

◼ Einwohnerzahlen für die Städte im Städtedreieck am Saalebogen und die umliegenden Städte und Gemeinden, ◼ sortimentsspezifische Kaufkraftkennziffern (Quelle: u. a. IFH Retail Consultants, Köln), ◼ Vorhaben zum großflächigen Einzelhandel mit Informationen zu Betreibern, Standort, Betriebsform, Sortiment, Verkaufsfläche, potenziellem Umsatz, Planungsfortschritt und geplantem Eröffnungstermin,

169 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

◼ bestehende Einzelhandelsbetriebe mit Informationen zu Betreibern, Standort, Be- triebsform, Sortimenten, Verkaufsfläche, geschätztem Umsatz.

Fortschreibung qualitativer Kriterien Neben den bereits beschriebenen Daten müssen auch die qualitativen Kriterien in regelmäßi- gen Zeiträumen (etwa alle fünf Jahre) kritisch überprüft und ggf. an neue Entwicklungen angepasst werden. Dazu zählen insbesondere die

◼ Anforderungen an Standorte für bestimmte Betriebsformen des großflächigen Einzel- handels (z. B. SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte, Bau- / Gartencenter, Möbel- / Einrichtungshäuser), ◼ als zentrenrelevant betrachteten Sortimente, ◼ Festlegungen zur Standortstruktur und zu den zentralen Versorgungsbereichen.

170 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale 13 Verzeichnisse

Abbildungen Abbildung 1: Untersuchungsaufbau ...... 19 Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Einzelhandel (2009 – 2020*) ...... 28 Abbildung 3: Zahl der Unternehmen im Einzelhandel 2008-2018 ...... 29 Abbildung 4: Entwicklung der Marktanteile der Betriebsformen im deutschen Ein-zelhandel 2008 – 2018 ...... 30 Abbildung 5: Marktentwicklung des Online-Handels sowie des Einzelhandels insgesamt in Deutschland 2006-2019 ...... 32 Abbildung 6: Größte Warengruppen im Online-Handel 2018 (nach Umsatz) .. 32 Abbildung 7: Bevölkerungsprognose Landkreis (LK) Saalfeld-Rudolstadt ...... 39 Abbildung 8: Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen nach Warengruppen ...... 47 Abbildung 9: Anteile der Verkaufsflächen in den Städten im Städtedreieck am Saalebogen nach Warengruppen ...... 48 Abbildung 10: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen differenziert nach Lagen ...... 58 Abbildung 11: Verteilung der Verkaufsflächen in Bad Blankenburg differenziert nach Warengruppen und Lagen (in m²) ...... 59 Abbildung 12: Verteilung der Verkaufsflächen in Rudolstadt differenziert nach Warengruppen und Lagen (in m²)...... 59 Abbildung 13: Verteilung der Verkaufsflächen in Saalfeld / Saale differenziert nach Warengruppen und Lagen (in m²) ...... 60 Abbildung 14: Anteile der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebstypen im Städtedreieck am Saalebogen ...... 82 Abbildung 15: Anteile der Gesamtverkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel nach Betriebstypen im Städtedreieck am Saalebogen ...... 83 Abbildung 16: Anteile der Anzahl klein- und großflächiger Einzelhandelsbetriebe ...... 86 Abbildung 17: Anteile der Gesamtverkaufsfläche der klein- und großflächigen Einzelhandelsbetriebe ...... 86 Abbildung 18: Befragung der innerstädtischen Einzelhändler zum Online-Handel ...... 88 Abbildung 19: Ausgaben der privaten Haushalte in Deutschland von 2000-2019 ...... 95 Abbildung 20: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2018 (mit Prognose für 2019) ...... 96 Abbildung 21: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße ...... 98 Abbildung 22: Standortstrukturmodell für das Städtedreieck am Saalebogen .. 110 Abbildung 23: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten im Städtedreieck am Saalebogen in Anteilen (%) nach Lagen ...... 152 Abbildung 24: Konsensverfahren ...... 167 Abbildung 25: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße ...... 190

171 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Abbildung 26: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße ...... 191 Abbildung 27: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße ...... 192 Abbildung 28: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Bad Blankenburg in Anteilen (%) nach Lagen ...... 193 Abbildung 29: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Rudolstadt in Anteilen (%) nach Lagen ...... 194 Abbildung 30: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Saalfeld / Saale in Anteilen (%) nach Lagen ...... 195

Tabellen Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik Junker + Kruse ...... 12 Tabelle 2: Definition von Lagekategorien ...... 14 Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung (Beispiel)...... 17 Tabelle 4: Einwohnerentwicklung der Städte im Städtedreieck am Saalebogen..... 38 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich ... 40 Tabelle 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in den Städten des Städtedreiecks am Saalebogen (2019) ...... 41 Tabelle 7: Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots im Städtedreieck am Saalebogen ...... 47 Tabelle 8: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Bad Blankenburg nach Warengruppen ...... 48 Tabelle 9: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Rudolstadt nach Warengruppen ...... 50 Tabelle 10: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe in Saalfeld / Saale nach Warengruppen ...... 51 Tabelle 11: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentralität im Städtedreieck am Saalebogen nach Warengruppen ...... 52 Tabelle 12: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentralität in Bad Blankenburg nach Warengruppen ...... 54 Tabelle 13: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentralität in Rudolstadt nach Warengruppen ...... 55 Tabelle 14: Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche, Umsatz, Kaufkraft und Zentralität in Saalfeld / Saale nach Warengruppen ...... 56 Tabelle 15: Verteilung der Verkaufsflächen im Städtedreieck am Saalebogen differenziert nach Lagen (in m²) ...... 58 Tabelle 16: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Bad Blankenburg ...... 62 Tabelle 17: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Standort Straße der deutschen Einheit ...... 64 Tabelle 18: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Sonderstandort Gustav-Töpfer- Straße ...... 66 Tabelle 19: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Rudolstadt ... 69 Tabelle 20: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Nahversorgungszentrums Breitscheidstraße ...... 71 Tabelle 21: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur am Sonderstandort Am Spielborn 73 Tabelle 22: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Hauptzentrums Saalfeld / Saale ...... 75 Tabelle 23: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur des Nahversorgungszentrums Reinhardstraße ...... 77

172 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Tabelle 24: Kenndaten der Einzelhandelsstruktur Sonderstandort Mittlerer Watzenbach...... 78 Tabelle 25: Verkaufsflächenausstattung (VKF) in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG) im Städtedreieck am Saalebogen ...... 80 Tabelle 26: Einzelhandelsrelevante Zentralität in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG) im Städtedreieck am Saalebogen ...... 81 Tabelle 27: Strukturprägende Standorte im Städtedreieck am Saalebogen ...... 110 Tabelle 28: Merkmale zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente . 149 Tabelle 29: Sortimentsliste für das Städtedreieck am Saalebogen (2019) ...... 153 Tabelle 30: Ansiedlungsempfehlungen1 nach Lage und Größe (Prüfschema) ...... 165

Karten Karte 1: Lage des Städtedreiecks am Saalebogen in der Region ...... 35 Karte 2: Siedlungs- und Stadtstruktur des Städtedreiecks am Saalebogen unter besonderer Berücksichtigung der Eingemeindungen 2018 und 2019 ...... 37 Karte 3: Einzugsgebiet des Bad Blankenburger Einzelhandels...... 43 Karte 4: Einzugsgebiet des Rudolstädter Einzelhandels ...... 44 Karte 5: Einzugsgebiet des Einzelhandels von Saalfeld /Saale ...... 45 Karte 6: Nutzungen im Hauptzentrum Bad Blankenburg ...... 61 Karte 7: Nutzungen am Standort Straße der Deutschen Einheit ...... 64 Karte 8: Nutzungen am Sonderstandort Gustav-Töpfer-Straße ...... 66 Karte 9: Nutzungen im Hauptzentrum Rudolstadt ...... 68 Karte 10: Nutzungen im Nahversorgungszentrum Breitscheidstraße ...... 70 Karte 11: Nutzungen am Sonderstandort Am Spielborn ...... 72 Karte 12: Nutzungen im Hauptzentrum Saalfeld / Saale ...... 74 Karte 13: Nutzungen im Nahversorgungszentrum Reinhardstraße ...... 76 Karte 14: Nutzungen am Sonderstandort Mittlerer Watzenbach ...... 78 Karte 15: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Städtedreieck am Saalebogen mit 600 m-Isodistanzen ...... 84 Karte 16: Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Städtedreieck am Saalebogen ...... 87 Karte 17: Standortstruktur ...... 111

173 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale 14 Abkürzungen

AZ Aktenzeichen B Bundesstraße BAB Bundesautobahn BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BVerwG Bundesverwaltungsgericht DGK Deutsche Grundkarte d. h. das heißt EH Einzelhandelsbetriebe GE / GI Baugebiet für gewerbliche / industrielle Nutzung (Bauleitplanung) GPK Glas / Porzellan / Keramik i. S. d. im Sinne des i. S. v. im Sinne von IT Informationstechnologie LEP NRW Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen LM Lebensmittel MI Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO Mio. Millionen Mrd. Milliarden NVZ Nahversorgungszentrum NuG Nahrungs- und Genussmittel OVG Oberverwaltungsgericht PBS Papier / Bürobedarf / Schreibwaren STZ Stadtteilzentrum SB Selbstbedienung SO Sondergebiet UEL Unterhaltungselektronik VKF Verkaufsfläche vgl. Vergleiche WA Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO z. B. zum Beispiel z. T. zum Teil ZVB Zentraler Versorgungsbereich

174 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale 15 Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

Begriff Erläuterung

Einzelhandel Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug- im engeren Sinne handel, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezept- pflichtige Apothekenwaren. Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend an Endverbraucher verkauft. Hierzu zählen u. a. alle Kauf- und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Fachgeschäfte, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf von Herstellern an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebes oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet- Center) erfolgt. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Kaufkraft Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzel- handel zufließt. Verschiedene Institute (GfK, IFH RETAIL CON- SULTANTS) ermitteln diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und in der Regel in regelmäßigen Abstän- den (jährlich aktualisiert). Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Kaufkraftkennziffer Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Ein- zelhandels-relevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (In- dexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z. B. von der Ge- sellschaft für Konsum- Markt- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg oder der IFH RETAIL CONSULTANTS in Köln ermittelt und jährlich aktualisiert. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region Zentralität stellt ein Kriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Ein- zelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzu- ziehen. Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Ge- meinde. Die gesamtstädtische Zentralität sagt jedoch nichts darüber aus, welche räumlichen Teilbereiche einer Gemeinde / Region zu dieser Zentralität beitragen. Hierzu ist eine weiterge- hende Analyse erforderlich.

175 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch Zentralitätskennziffer das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Re- gion. Abweichungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine regionale Ausstrahlung hin bzw. eine Abwei- chung unterhalb des Basiswertes deuten auf mögliche Struktur- schwächen des Einzelhandels in der untersuchten Region hin. Differenziert nach Warengruppen lassen sich auch auf dieser Ebene entsprechende Bewertungen vornehmen. Fachmarkt (Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² Verkaufsfläche, Konzentration des Sortiments auf eine oder einige wenige Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz-Handel), meist Standorte au- ßerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter Pkw-Erreichbar- keit (v. a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbereich von Städten), Dominanz des Selbstbedie- nungsprinzips. (Beispiele: Bekleidungsfachmarkt, Schuhfach- markt, Unterhaltungselektronikfachmarkt, Drogeriefachmarkt). GPK Gängige Sortimentsgruppenbezeichnung für „Glas / Porzellan / Keramik“.

Großflächiger Einzelhan- Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche del von 800 m²) unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) BauNVO, da von ihnen (als zu widerlegende Vermutungsregel) negative städtebauliche Auswirkungen ausgehen können. Zu den großflächigen Einzelhandelsbetrieben zählen u. a. Ein- kaufszentren, Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte.

Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere Orte / das Umland oder in den Versand- / Inter- nethandel abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Ein- kaufsorientierung der ansässigen Bevölkerung auf. Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner einer Gemeinde / Region, der vom örtlichen Einzelhandel gebunden und somit in Umsatz umgewandelt werden kann. Einzelhandelsrelevantes Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolu- Kaufkraftpotenzial men, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.

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Kernsortiment / Randsor- Zwischen den Begriffen Kernsortiment und Randsortiment be- timent steht insofern eine Wechselbeziehung, da das Randsortiment zu einem spezifischen Kernsortiment lediglich hinzutritt und dieses gleichsam ergänzend durch solche Waren anreichert, die jedenfalls eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft mit den Waren des Kernsortiments haben. Zugleich muss das Angebot des Randsortiments dem Kernsortiment in seinem Umfang und seiner Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein (i. d. R. bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche). Randsortimente sind damit nur solche Warengruppen, die einem bestimmten Kernsorti- ment als Hauptsortiment sachlich zugeordnete und hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnete Nebensorti- mente sind. Lebensmitteldiscounter Lebensmittelmarkt ohne Bedienungselemente (z. B. Käse- oder Wursttheke) mit deutlich eingeschränkter Artikelzahl (ca. 1.000 bis 3.000 Artikel) im Vergleich zu z. B. Supermärkten (Artikel- zahl ca. 7.500). Angebotsschwerpunkte sind Lebensmittel und Drogerieartikel sowie Randsortimente (Aktionswaren), die einen bedeutsamen Bestandteil der Marketingstrategie von Le- bensmitteldiscountern ausmachen; z. B. Aldi, Penny, Lidl, Netto. Verkaufsfläche ab 800 – 1.300 m². Nahversorgungsrelevan- Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengrup- tes Sortiment pen bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmit- tel, Getränke sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnortnah (auch fußläufig) nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sind (bzw. sollten auch) zentrenrelevant sein. Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein (meist solitärer) Einzelhan- delsstandort und kann z. B. aus einem Lebensmittelvollsorti- menter und / oder Lebensmitteldiscounter bestehen. Aus städ- tebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit eingebunden (somit i. d. R. kein zentraler Versorgungsbereich). Ein Nahversorgungsstandort ist lediglich in städtebaulich integrierten Lagen anzutreffen. Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städtebauliche Einheit (z. B. durch Platz oder Straßengestal- tung) und liegt im Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbarschaft zu Wohngebieten. Es stellt ein lokales Versor- gungszentrum dar, welches überwiegend der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung dient. Die Ange- botsstruktur wird in der Regel durch einen Lebensmittelvollsor- timenter und / oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfach- geschäfte, Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleinere Fachgeschäfte bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil Dienstleistungsbetriebe, wie beispielsweise Friseur, Bank, Son- nenstudio angegliedert. Nicht zentrenrelevante Nicht zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich i. d. R. durch Sortimente hohen Flächenanspruch, geringe Kopplungsaktivitäten und, aufgrund ihrer Größe, eingeschränkte Transportfähigkeit aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und

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zentrenrelevanten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Bau- und Gartenmärkte, Möbelanbieter) keine Bedeutung, so dass sie insbesondere an nicht integrierten Standorten vorhanden sind, an denen sie eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und ausreichend große Flächen vorfinden. Ein Gefährdungspotenzial für gewachsene Zentren ist bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. nicht gegeben. Problematisch ist in diesem Zusammenhang allerdings der An- teil zentrenrelevanter Randsortimente, die i. d. R. als ergän- zende Sortimente von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten angeboten werden (z. B. GPK / Haushaltswa- ren in Möbelhäusern) und, je nach Größenordnung, durchaus negative Auswirkungen auf den Einzelhandel in den zentralen Bereichen einer Gemeinde haben können. SB-Warenhaus Einzelhandelsgroßbetrieb mit Bedienungselementen. Verkaufs- fläche mindestens 3.000 m² bzw. 5.000 m², umfassendes Sor- timent mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel (> 50 % Verkaufsflächenanteil); Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z. B. Real, Marktkauf, Kauf- land). Sonderstandort bzw. Sonder- / Ergänzungsstandorte des Einzelhandels sind Stand- Ergänzungsstandort orte des i. d. R. großflächigen Einzelhandels. Es handelt sich dabei zum einen um Einkaufszentren und zum anderen um Einzelhandelsbetriebe sowohl mit zentren- als auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z. B. Gartenmärkte, Bau- märkte, Möbelmärkte). Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage. Sortimentsliste Eine ortstypische Sortimentsliste ist eins der wesentlichen Steu- (ortstypische) erungsinstrumente im Rahmen der Bauleitplanung. Sie nimmt eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten vor, um in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhan- dels zu räumlich und funktional definierten zentralen Versor- gungsbereichen vornehmen zu können. Bei der Erstellung der Sortimentsliste wird der aktuell vorhandene Bestand berücksichtigt; es können allerdings auch zentrenrelevante Sortimente aufgenommen werden, die noch nicht angeboten werden (perspektivisches Kriterium). Dabei muss eine Sortimentsliste immer auf die gemeindespezifische Situation abgestellt werden, die einen Bezug zu den ört- lichen Verhältnissen und den Entwicklungsperspektiven einer Gemeinde besitzt. Bei der Erstellung einer ortstypischen Sorti- mentsliste sind zudem die auf Landesebene vorgegebenen Ziel- aussagen (z. B. durch Landesentwicklungsprogramme oder Ein- zelhandelserlasse) zu berücksichtigen. (Städtebaulich) Eine Legaldefinition des Begriffs der „städtebaulich integrierten Integrierte Lage Lage“ existiert nicht. Im Sinne des REHK werden hiermit Ein- zelhandelsbetriebe bezeichnet, die in das Siedlungsgefüge im Städtedreieck am Saalebogen integriert und weitestgehend von

178 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

Wohnsiedlungsbereichen umgeben sind, in denen die Einzel- handelsdichte und -konzentration jedoch nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Dabei werden auch teilinte- grierte Standorte, die nicht vollständig von Wohnbebauung umgeben sind, in dieser Kategorie erfasst: Konkret wurden alle Standorte als integriert eingestuft, deren direktes Umfeld in mehr als zwei Himmelsrichtungen von zusammenhängender Wohnbebauung geprägt ist, ohne dass städtebauliche Barrie- ren, wie Autobahnen oder Bahngleise, den Standort von der Wohnbebauung separieren. Supermarkt Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von mind. 400 m² (= Lebensmittelmarkt) – max. 1.500 m². Deutlicher Angebotsschwerpunkt (> 80 % der Verkaufsfläche) im Bereich Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs, aber Bedienungselemente (Käse- und Wursttheke) und Selbstbedienungsprinzip. Weitgehender Verzicht auf Aktionswaren und zentrenrelevante Randsorti- mente. Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzel- handelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungs- grundlage ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag des Einzelhan- delsumsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die Um- satzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abwei- chung des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundes- republik (Indexwert = 100) dar. Abweichungen über den Ba- siswert deuten auf einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Ver- gleich mit dem Bundesdurchschnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben. Verbrauchermarkt Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.500 – 3.000 bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel, aber mit zunehmender Größe nehmen die Verkaufsflächenanteile von Non-Food-Artikeln zu. Überwie- gend Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik, Standort auch autokundenorientiert.

Verkaufsfläche Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Verkaufsflä- che eines Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden können, die Vorkassen- zone sowie ein ggf. vorhandener Windfang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass die Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge,

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Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrich- tungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Frei- verkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. Verkaufsflächenausstat- Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche (ge- tung je Einwohner samtstädtisch oder auch branchenspezifisch) bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl (der Gemeinde / Region) ist ein quantitativer Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersuchungsgebietes. Zentraler Versorgungs- Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne der §§ 1 (6) bereich Nr. 4, 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO) schützenswerter Bereich, der sich aus planerischen Festlegun- gen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen ergibt. Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie Stadtteil- / Neben- oder Nahversorgungszentren). Dane- ben muss ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungs- zeitraum noch nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption (zum Geneh- migungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich für Ein- zelhandel und Dienstleistungen ab. Bei dem zentralen Versor- gungsbereich der Innenstadt handelt es sich somit lediglich um einen Teil der durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt ge- prägten Innenstadt. Die Innenstadt „als Ganzes“ übernimmt dabei über den Einzelhandel hinausgehende Funktionen, wie öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur und Erholung. Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen. Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des innerstädtischen Geschäftsbereiches hinausgehen und muss nicht zwingend mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungsplan) übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungs- kriterien sind: Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastrono- mie). Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Be- grünung etc.) und Ladengestaltung / -präsentation. Zentrenrelevante Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich durch Besucherfre- Sortimente quenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentrali- tät, Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit Zentrenrelevanz eine hohe

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Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung der an den nicht integrierten Standorten geführten Warensorti- mente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht integrierten Standorten angesiedelt werden, können durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, d. h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingun- gen (Standortvorteile u. a. aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kostenfreiem Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sortimenten ausgehenden Ge- fährdungspotenziale für gewachsene Zentren sind zudem ab- hängig von der Größe und der zentralörtlichen Bedeutung der Kommune (z. B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in Grund- zentren – angesichts der daraus resultierenden Kundenfre- quenz, von denen auch Anbieter in anderen Branchen profitieren – durchaus zentrentragend sein). Im Hinblick auf die Ver- wendung von ortstypischen Sortimentslisten als räumliches Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städte- baulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisierung notwendig (z. B. in Form von Positiv-, Nega- tivlisten). Zielzentralität Berechnungsgröße zur modelltheoretischen Ermittlung von Entwicklungspotenzialen. Die Zielzentralität definiert eine – gemessen an der Versorgungsfunktion eines Einzelhandelsstand- orts – realistisch erreichbare Kaufkraftabschöpfung im Einzugs- gebiet.

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182 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale Anhang

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A1 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in den Städten des Städtedreiecks am Saalebogen (2019)

A1.1 Bad Blankenburg

Warengruppe Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro Euro pro Kopf Anteil Nahrungs- und Genussmittel 14,2 2.219 39,2 % Blumen (Indoor) / Zoo 0,7 107 1,9 % Gesundheits- und Körperpflegeartikel 2,4 367 6,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 0,9 144 2,5 % überwiegend kurzfristiger Bedarf 18,2 2.836 50,1 % Bekleidung / Textilien 2,8 443 7,8 % Schuhe / Lederwaren 0,8 129 2,3 % GPK / Haushaltswaren 0,4 57 1,0 % Spielwaren / Hobbyartikel 0,8 118 2,1 % Sport und Freizeit 0,8 129 2,3 % überwiegend mittelfristiger Bedarf 5,6 876 15,5 % Wohneinrichtung 0,7 110 1,9 % Möbel 1,9 292 5,2 % Elektro / Leuchten 1,0 153 2,7 % Elektronik / Multimedia 2,2 351 6,2 % medizinische und orthopädische Artikel 0,5 75 1,3 % Uhren / Schmuck 0,4 57 1,0 % Baumarktsortimente 3,1 482 8,5 % Gartenmarktsortimente 0,6 99 1,8 % überwiegend langfristiger Bedarf 10,4 1.618 28,6 % Sonstige 2,1 327 5,8 % gesamt 36,2 5.657 100,0 % Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage von IFH Retail Consultants GmbH, Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2019, Abweichungen rundungsbedingt PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

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A1.2 Rudolstadt

Warengruppe Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro Euro pro Kopf Anteil Nahrungs- und Genussmittel 56,6 2.254 39,1 % Blumen (Indoor) / Zoo 2,7 108 1,9 % Gesundheits- und Körperpflegeartikel 9,4 373 6,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 3,7 147 2,6 % überwiegend kurzfristiger Bedarf 72,4 2.883 50,0 % Bekleidung / Textilien 11,4 456 7,9 % Schuhe / Lederwaren 3,3 133 2,3 % GPK / Haushaltswaren 1,5 58 1,0 % Spielwaren / Hobbyartikel 3,0 121 2,1 % Sport und Freizeit 3,3 133 2,3 % überwiegend mittelfristiger Bedarf 22,6 900 15,6 % Wohneinrichtung 2,8 112 1,9 % Möbel 7,5 300 5,2 % Elektro / Leuchten 3,9 157 2,7 % Elektronik / Multimedia 9,0 360 6,2 % medizinische und orthopädische Artikel 1,9 77 1,3 % Uhren / Schmuck 1,5 59 1,0 % Baumarktsortimente 12,2 484 8,4 % Gartenmarktsortimente 2,5 100 1,7 % überwiegend langfristiger Bedarf 41,4 1.650 28,6 % Sonstige 8,4 335 5,8 % gesamt 144,9 5.768 100,0 % Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage von IFH Retail Consultants GmbH, Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2019, Abweichungen rundungsbedingt PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

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A1.3 Saalfeld / Saale

Warengruppe Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro Euro pro Kopf Anteil Nahrungs- und Genussmittel 73,5 2.260 39,1 % Blumen (Indoor) / Zoo 3,5 108 1,9 % Gesundheits- und Körperpflegeartikel 12,2 375 6,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 4,8 148 2,6 % überwiegend kurzfristiger Bedarf 94,0 2.891 50,0 % Bekleidung / Textilien 14,9 458 7,9 % Schuhe / Lederwaren 4,3 133 2,3 % GPK / Haushaltswaren 1,9 59 1,0 % Spielwaren / Hobbyartikel 4,0 122 2,1 % Sport und Freizeit 4,3 133 2,3 % überwiegend mittelfristiger Bedarf 29,4 905 15,6 % Wohneinrichtung 3,7 113 1,9 % Möbel 9,8 302 5,2 % Elektro / Leuchten 5,1 158 2,7 % Elektronik / Multimedia 11,8 361 6,2 % medizinische und orthopädische Artikel 2,5 77 1,3 % Uhren / Schmuck 1,9 59 1,0 % Baumarktsortimente 15,8 485 8,4 % Gartenmarktsortimente 3,3 101 1,7 % überwiegend langfristiger Bedarf 53,8 1.655 28,6 % Sonstige 10,9 336 5,8 % gesamt 188,2 5.788 100,0 % Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage von IFH Retail Consultants GmbH, Köln, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2019, Abweichungen rundungsbedingt PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

187 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A2 Befragung der Einzelhändler zum Online-Handel

A2.1 Bad Blankenburg

A2.2 Rudolstadt

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A2.3 Saalfeld / Saale

189 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A3 Zielzentralitäten

A3.1 Bad Blankenburg Abbildung 25: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebo- gen als Orientierungsgröße

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der errechneten Zentralitätskennziffern im Städtedreieck am Saa- lebogen PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

190 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A3.2 Rudolstadt

Abbildung 26: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der errechneten Zentralitätskennziffern im Städtedreieck am Saalebogen PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

191 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A3.3 Saalfeld / Saale

Abbildung 27: Zielzentralitäten des Einzelhandels im Städtedreieck am Saalebogen als Orientierungsgröße

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der errechneten Zentralitätskennziffern im Städtedreieck am Saalebogen PBS = Papier / Büroartikel / Schreibwaren; GPK = Glas / Porzellan / Keramik

192 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A4 Verkaufsflächenverteilung für ausgewählte Sortimente nach Lagen

A4.1 Bad Blankenburg

Abbildung 28: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Bad Blan- kenburg in Anteilen (%) nach Lagen

Quelle: eigene Darstellung

193 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A4.2 Rudolstadt

Abbildung 29: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Rudolstadt in Anteilen (%) nach Lagen

Quelle: eigene Darstellung

194 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A4.3 Saalfeld / Saale

Abbildung 30: Verkaufsflächen nach ausgewählten Sortimenten in der Stadt Saalfeld / Saale in Anteilen (%) nach Lagen

Quelle: eigene Darstellung

195 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A5 Sortimentsabgrenzung Baumarkt

Kernsortiment Bauelemente, Baustoffe, Holz baumarktspezifisches Sortiment Heizungen / Kamine / Kachelöfen Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör (inkl. Kindersitze) Rollläden und Markisen zulässiges zentrenrelevantes Randsortiment Arbeitsbekleidung Arbeitsschuhe Bau- / Handwerk-Fachbücher, Fachzeitschriften Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen Künstler- und Bastelartikel Schnittblumen Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel zulässiges nicht zentrenrelevantes Randsortiment (Auflistung beispielhaft, nicht abschließend) Gartenhäuser, Gartengeräte und –artikel, Gartenmöbel und Polsterauflagen Pflanzen und Sämereien, Pflanzgefäße Möbel Bodenbeläge (Einzelware) Elektrogroßgeräte (hier: Einbaugeräte) Fahrradzubehör Gardinen und Zubehör Heimtextilien, Dekostoffe Lampen, Leuchten, Leuchtmittel zoologische Artikel, lebende Tiere (ohne Heim- und Kleintierfutter, Hygieneartikel für Kleintiere) unzulässige Sortimente Augenoptik Bekleidung (außer Arbeitsbekleidung) Bücher (außer Bau- / Handwerk-Fachbücher) Elektrokleingeräte und Zubehör Elektronik / Multimedia Erotikartikel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Glas / Porzellan / Keramik Haus-, Bett- und Tischwäsche Hörgeräte Kinderwagen Lederwaren, Taschen, Koffer, Regenschirme medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Musikinstrumente und Zubehör, Musikalien Nahrungs- und Genussmittel* Papier / Büroartikel / Schreibwaren Schuhe (außer: Arbeitsschuhe) Spielwaren / Modellbau Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (inkl. Sportartikel nach örtlicher Spezifizierung, ohne Fahrradzubehör) Uhren, Schmuck * Ausnahme: Backcafés als Gastronomiebetrieb mit untergeordneter Verkaufsfläche (bis maximal 50 m²)

196 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A6 Sortimentsabgrenzung Gartencenter

Kernsortiment Gartenartikel und –geräte Gartenhäuser Gartenmöbel und Polsterauflagen Pflanzen und Sämereien Pflanzgefäße zulässiges zentrenrelevantes Randsortiment Arbeitsbekleidung Arbeitsschuhe Garten-Fachbücher, Fachzeitschriften Glas / Porzellan / Keramik (nur Vasen) Haus- Bett- und Tischwäsche Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Kerzen Kunstblumen Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen Künstler- und Bastelartikel Schnittblumen Zubehör für Blumengebinde zulässiges nicht zentrenrelevantes Randsortiment (Auflistung beispielhaft, nicht abschließend) Bauelemente, Baustoffe, Holz (für den Garten) Heimtextilien, Dekostoffe zoologische Artikel, lebende Tiere (ohne Heim- und Kleintierfutter) unzulässige Sortimente Augenoptik Bekleidung (außer Arbeitsbekleidung) Bücher (außer Garten-Fachbücher) Elektronik / Multimedia Elektronkleingeräte und Zubehör Erotikartikel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Glas / Porzellan / Keramik (ohne Vasen) Hörgeräte Kinderwagen Kindersitze Lederwaren, Taschen, Koffer, Regenschirme medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Musikinstrumente und Zubehör, Musikalien Nahrungs- und Genussmittel* Papier / Büroartikel / Schreibwaren (außer: Postkarten, Servietten) Schuhe (außer: Arbeitsschuhe) Spielwaren / Modellbau Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (inkl. Sportartikel nach örtlicher Spezifizierung) Uhren, Schmuck * Ausnahme: Backcafés als Gastronomiebetrieb mit untergeordneter Verkaufsfläche (bis maximal 50 m²)

197 Regionales Einzelhandelskonzept I Städtedreieck am Saalebogen I Bad Blankenburg - Rudolstadt - Saalfeld / Saale

A7 Sortimentsabgrenzung Möbelmarkt

Kernsortiment Möbel (Antiquitäten) zulässiges zentrenrelevantes Randsortiment Einrichtungs-Fachbücher, Fachzeitschriften Glas / Porzellan / Keramik Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Haus-, Bett- und Tischwäsche Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen zulässiges nicht zentrenrelevantes Randsortiment (Auflistung beispielhaft, nicht abschließend) Bodenbeläge (Rollware) Farben, Lacke Tapeten Bettwaren (z. B. Lattenroste) / Matratzen Elektrogroßgeräte (= weiße Ware) Gardinen und Zubehör Heimtextilien / Dekostoffe Lampen, Leuchten, Leuchtmittel Teppiche (Einzelware) unzulässige Sortimente Bekleidung Bücher (außer Einrichtungs-Fachbücher) Elektronik, Multimedia Elektrokleingeräte und Zubehör Erotikartikel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Heim- und Kleintierfutter (inkl. Hygieneartikel für Kleintiere) Hörgeräte Kinderwagen und Kindersitze Künstler- und Bastelartikel Lederwaren /Taschen / Koffer / Regenschirme medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel Musikinstrumente und Zubehör, Musikalien Nahrungs- und Genussmittel* Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Schnittblumen Schuhe, Lederwaren Spielwaren Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (inkl. Sportartikel nach örtlicher Spezifizierung) Uhren, Schmuck zoologische Artikel, lebende Tiere * Ausnahme: Backcafés als Gastronomiebetrieb mit untergeordneter Verkaufsfläche (bis maximal 50 m²)

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