RENNES METROPOLE
Commune de BRUZ
Plan Local d’Urbanisme
Additif n°15 au Rapport de
Présentation
Révision approuvée par délibération du Conseil Municipal du 13/07/2007 Révision simplifiée (n°1) approuvée par délibération du Conseil Municipal du 11/02/2008 Dernière Modification (n°11) approuvée par délibération du Conseil de Rennes Métropole du 30/03/2017 Dernière Mise à jour (n°6) par arrêté du Président de Rennes Métropole du 17/01/2018 Dernière mise en compatibilité (n°2) approuvée par délibération du Conseil de Rennes Métropole du 27/09/2018
Septembre 2018 Annexe à la délibération n°C18.137 du Conseil de Rennes Métropole du 27/09/2018 DAUH / Service Planification et Etudes Urbaines Transmis en Préfecture le 02/10/2018
Rennes Métropole – Commune de Bruz
Déclaration de projet valant mise en compatibilité du PLU
Parc d’activités des Portes de Ker Lann
Référence : PU11586
Mai 2017
Rennes Métropole – Commune de Bruz
Mise en compatibilité n°2 – Septembre 2018 - RENNES METROPOLE / 2
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Table des matières
A. Déclaration de projet ...... 5 1. Généralités sur la mise en compatibilité des documents d’urbanisme ...... 5 1.1 La mise en compatibilité ...... 5 1.1.1 Définition ...... 5 1.1.2 Champ d’application ...... 5 1.1.3 Objet...... 5 1.1.4 Évaluation environnementale de la mise en compatibilité ...... 6 1.2 Le déroulement de la procédure ...... 6 1.2.1 L’initiative de la procédure ...... 6 1.2.2 Consultation de l’autorité environnementale ...... 6 1.2.3 L’enquête publique ...... 6 1.2.4 L’approbation ...... 7 1.3 Le contenu du dossier de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU ...... 7 1.4 Les textes règlementaires régissant la procédure de mise en compatibilité ...... 7 2. Rapport de présentation du projet ...... 9 2.1 Le contexte du projet ...... 9 2.2 Les objectifs du maître d’ouvrage et l’intérêt général du projet ...... 11 2.3 Le contexte règlementaire actuel ...... 12 2.3.1 Le SCOT ...... 12 2.3.2 Le PLU de la Ville de Bruz ...... 13 2.4 La présentation du projet d’aménagement et de ses incidences ...... 15 Paysage ...... 24 Eau et biodiversité ...... 29 Risques naturels ...... 29 Nuisances ...... 29 Economie ...... 30 Déplacements doux ...... 31 2.5 Les portes de Kerlann : un site stratégique ...... 37 2.5.1 L’Echelle Nationale ...... 38 2.5.2 L’Echelle Régionale ...... 38 2.5.3 L’Echelle Métropolitaine ...... 38 2.5.4 Bilan ...... 40 2.6 Les justifications du projet ...... 40
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B. Présentation de la mise en compatibilité ...... 41 1. Notice explicative de la mise en compatibilité du PLU ...... 41 1.1 La règle de recul liée à la RD 177 ...... 41 1.2 Adaptations mineures du règlement 1AUIb et UIb ...... 43 2. Etude relative à l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme conformément à la loi Barnier – dite Projet urbain ...... 43 3. Évolutions apportées au Règlement du PLU ...... 44 Dispositions du règlement graphique et littéral modifiés/ajoutés/supprimés...... 44 3.1 Evolution Règlement Graphique ...... 44 3.2 Evolution Règlement Littéral du secteur 1AU ...... 44 3.3 Evolution Règlement Littéral du secteur UIb ...... 44 4. Orientations d’aménagement et de programmation ...... 65 4.1 Présentation du parti d’aménagement ...... 65 4.2 Traitement Paysager et Architectural ...... 67 4.3 Desserte et sécurité du trafic ...... 68 5 Évolutions apportées au plan de zonage du PLU ...... 69 5.1 Plan de zonage avant mise en compatibilité ...... 69 5.2 Plan de zonage après mise en compatibilité ...... 71
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A. Déclaration de projet
1. Généralités sur la mise en compatibilité des documents d’urbanisme
1.1 La mise en compatibilité
1.1.1 Définition
Lorsque les dispositions d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de Bruz ne permettent pas la réalisation d’une opération d’intérêt général, elles doivent être revues afin d’être mises en compatibilité avec l’opération, conformément notamment aux articles L.153-54 et R 153-15. La procédure de mise en compatibilité a pour objet de faire évoluer le contenu du PLU afin que celui-ci permette la réalisation d’un projet d’aménagement et de constructions situé sur le parc d’activités des Portes de Ker Lann à Bruz ; en vue de requalifier et de revaloriser cette entrée de ville de Bruz.
La mise en compatibilité du PLU doit se faire sur le fondement d’un projet d’intérêt général.
Dans le cas présent, il s’agit de la requalification de l’entrée de ville par la création d’un front bâti composé de :
- Trois plots bâtis posés sur un socle commun de stationnement présentant les fonctions urbaines telles que : o Trois restaurants au rez-de-chaussée : Environ 1 600 m² de surface de plancher, o Un niveau de bureau au-dessus : Environ 1 600 m² de surface de plancher.
Les restaurants bénéficieront de la clientèle du campus de Ker Lann et des différents évènements du parc des expositions. Ces installations sont d’intérêt général notamment par la création d’emplois engendrée par ce projet en assurant le développement économique de ce secteur d’activités de la Ville de Bruz, et en engageant une réelle requalification urbaine de cette entrée de ville. 1.1.2 Champ d’application
La maîtrise d’ouvrage de la déclaration de projet est Rennes Métropole. Cette dernière a analysé le projet d’aménagement et de construction envisagé avec le document d’urbanisme en vigueur sur la commune de Bruz.
Sur la base de cet examen, il s’avère qu’une mise en compatibilité du PLU est nécessaire pour permettre la création de ce projet.
1.1.3 Objet
La procédure de mise en compatibilité du PLU de Bruz doit permettre la création d’un nouveau projet d’aménagement et de construction sur certaines parcelles du parc d’activités existant des Portes de Ker Lann, en vue de requalifier cette entrée de ville de Bruz.
Elle est motivée par la nécessité de :
- Réduire la marge de recul de la RD 177 sur le parc d’activités des Protes de Ker Lann, en créant un projet urbain au sens du Code de l’urbanisme,
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- Adapter certains articles du règlement actuel des zones AUb et UIb pour permettre la réalisation de ce projet.
1.1.4 Évaluation environnementale de la mise en compatibilité
La réglementation impose de solliciter l’autorité environnementale sur la base d’un examen cas par cas pour la réalisation d’une évaluation environnementale, conformément à l’article R 104-8 du code de l’urbanisme.
1.2 Le déroulement de la procédure
1.2.1 L’initiative de la procédure
L’initiative de la mise en œuvre de la procédure de mise en compatibilité du PLU appartient au Président de l’Intercommunalité (article L 153-54 du Code de l’urbanisme).
Les Personnes Publiques Associées avant l’ouverture de l’enquête publique sont :
- le représentant de l’Etat dans le département, - le Président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale compétent, - le Maire de la commune concernée, - le syndicat mixte du Scot du pays de Rennes, - le Président du Conseil Régional, - le Président du Conseil Départemental, - les représentants des chambres consulaires du Commerce et de l’Industrie (CCI), des Métiers (CM) et de l’Agriculture (CA).
A l’issue de cet examen conjoint est dressé un procès-verbal. Ce dernier fera partie des pièces de l’enquête publique.
1.2.2 Consultation de l’autorité environnementale
L’autorité environnementale (Préfet de département) a été saisie dans le cadre d’une demande au cas par cas. L’avis de l’autorité environnementale a été délivré en date 24 novembre 2016 et a conclu que le projet était dispensé d’évaluation environnementale, étant donné que le projet ne semblait pas susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement.
Cet avis est joint en annexe au présent dossier.
1.2.3 L’enquête publique
L’enquête publique portera à la fois sur l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité du PLU, étant donné que cette opération n’est pas compatible avec certaines dispositions du PLU actuellement opposable.
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1.2.4 L’approbation
L’approbation de la Déclaration de projet sera mise en œuvre par délibération du Conseil Communautaire emportant mise en compatibilité du PLU. A l’issue de l’enquête publique, le dossier de mise en compatibilité du PLU – éventuellement modifié pour tenir compte des avis joints au dossier d’enquête publique, des observations du public et des résultats de l’enquête - le rapport et les conclusions du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête ainsi que le procès-verbal de la réunion d’examen conjoint sont soumis au Conseil Communautaire pour approbation.
1.3 Le contenu du dossier de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU
Le présent dossier présente les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité des pièces écrites et des pièces graphiques du PLU de la commune de Bruz.
Il comprend les pièces suivantes :
- Une présentation du projet d’aménagement et la justification de l’intérêt général de ce dernier,
- Une présentation du contexte règlementaire actuel et les modifications nécessaires du PLU actuellement opposable.
1.4 Les textes règlementaires régissant la procédure de mise en compatibilité
La procédure de mise en compatibilité d’un PLU est élaborée notamment conformément aux articles L.153-54, à L153-59 du code de l’urbanisme.
Article L.153-54
Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application de l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si : 1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de l'opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ; 2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du plan ont fait l'objet d'un examen conjoint de l'Etat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la commune et des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9. Le maire de la ou des communes intéressées par l'opération est invité à participer à cet examen conjoint.
Article L153-55
Le projet de mise en compatibilité est soumis à une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement :
1° Par l'autorité administrative compétente de l'Etat :
a) Lorsqu'une déclaration d'utilité publique est requise ;
b) Lorsqu'une déclaration de projet est adoptée par l'Etat ou une personne publique autre que l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune ;
c) Lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat ou une personne publique autre que l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune ;
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2° Par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou le maire dans les autres cas.
Lorsque le projet de mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme intercommunal ne concerne que certaines communes, l'enquête publique peut n'être organisée que sur le territoire de ces communes.
Article L153-56
Lorsque la mise en compatibilité est requise pour permettre la déclaration d'utilité publique d'un projet, ou lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée, le plan local d'urbanisme ne peut pas faire l'objet d'une modification ou d'une révision portant sur les dispositions faisant l'objet de la mise en compatibilité entre l'ouverture de l'enquête publique et la décision procédant à la mise en compatibilité.
Article L153-57
A l'issue de l'enquête publique, l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune :
1° Emet un avis lorsqu'une déclaration d'utilité publique est requise, lorsque la déclaration de projet est adoptée par l'Etat ou lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat.
Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas émis dans le délai de deux mois ; 2° Décide la mise en compatibilité du plan dans les autres cas.
Article L153-58
La proposition de mise en compatibilité du plan éventuellement modifiée, pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d'enquête, est approuvée :
1° Par la déclaration d'utilité publique, lorsque celle-ci est requise ;
2° Par la déclaration de projet lorsqu'elle est adoptée par l'Etat ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune ;
3° Par arrêté préfectoral lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat ;
4° Par délibération de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou du conseil municipal dans les autres cas. A défaut de délibération dans un délai de deux mois à compter de la réception par l'établissement public ou la commune de l'avis du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête, la mise en compatibilité est approuvée par arrêté préfectoral.
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Article L153-59 L'acte de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la commune, mettant en compatibilité le plan local d'urbanisme devient exécutoire dans les conditions définies aux articles L. 153-25 et L. 153-26.
Dans les autres cas, la décision de mise en compatibilité devient exécutoire dès l'exécution de l'ensemble des formalités de publication et d'affichage. Lorsqu'une déclaration de projet nécessite à la fois une mise en compatibilité du plan local d'urbanisme et du schéma de cohérence territoriale, la mise en compatibilité du plan devient exécutoire à la date d'entrée en vigueur de la mise en compatibilité du schéma.
2. Rapport de présentation du projet
2.1 Le contexte du projet
Située au Sud de rennes, la commune de Bruz s’étend sur une surface d’environ 2 995 hectares. Cette dernière est bordée par la Vilaine à l’Ouest et elle vient s’adosser aux contreforts boisés du bassin de Rennes.
Elle est bordée par les communes de Saint Jacques de la Lande, de Chartres de Bretagne, de Chavagne, de Pont Péan, de Guichen et Laillé, notamment au Sud.
La commune de Bruz fait partie des 43 communes composant Rennes Métropole. Cette ville est l’une des composantes importantes de la Métropole tant par son poids démographique qu’économique.
La commune accueille aujourd’hui environ 350 entreprises sur son territoire et 16 235 habitants sur l’ensemble de son territoire.
Commune urbaine dynamique, Bruz présente des nombreux parcs d’activités ou de secteurs économiques.
Son implantation géographique stratégique le long des grands axes de circulations, notamment située à 8 kilomètres de la Rocade, drainée par la RD 177 (Rennes – Redon) a permis de développer de nombreux projets d’ampleur.
Sur une surface totale de plus de 100 hectares, la commune accueille aujourd’hui des zones industrielles et d’activités, cette offre permet de promouvoir l’installation de nouvelles entreprises dans un environnement adapté à leurs besoins, et des services de qualité, pour des implantations de haut niveau et de grande capacité à proximité immédiate de Rennes.
Ainsi, au-delà des activités situées au centre-ville, la commune de Bruz présente un tissu urbain dédié à l’accueil d’activités économiques.
On peut dénombrer cinq parcs d’activités : le Champ Niguel, La Bihardais, La Massue, l’Epéron ou encore les Portes de Ker Lann. Ces parcs d’activités accueillent des activités tournées vers l’industrie, l’artisanat ou encore le tertiaire.
Un espace tertiaire et un campus universitaire et technologique de Ker Lann viennent également diversifier le tissu existant.
De nombreux projets d’installations sont en cours de développement sur le campus de Ker Lann.
Le projet, objet de la présente déclaration de projet valant mise en compatibilité, se situe dans le parc d’activités des Portes de Ker Lann.
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Carte n°1 :
Localisation du projet au sein de l’armature urbaine de Rennes métropole
Source : DOO – ScoT pays de Rennes, mai 2015
Carte n°2 :
Localisation du projet dans son contexte proche
Source : projet urbain
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2.2 Les objectifs du maître d’ouvrage et l’intérêt général du projet
Ce projet consiste à créer un nouvel ensemble immobilier destiné à accueillir des services de restauration et des espaces de bureaux sur un espace foncier situé au sein du parc d’activités des Portes de Ker Lann.
L’emprise du projet futur est actuellement un terrain bâti accompagné d’un empierrement léger servant de lieu de stockage ou de stationnements pour le restaurant déjà existant.
L’objectif est de créer trois volumes architecturaux posés sur un socle de stationnements compatibles avec le site existant en termes de hauteur, d’implantation et de prise en compte de la topographie du site d’étude.
L’enveloppe globale du projet représentera environ 3 200 m² de surface de plancher composée d’environ 1 600m² pour des activités de restauration (restaurants de gammes différentes) et d’environ 1 600m² pour des activités de bureaux.
Ce projet répond à plusieurs objectifs d’intérêt général :
- En matière urbaine : Créer une véritable entrée de ville sur un paysage actuellement peu qualifié,
- En matière économique : Créer entre 60 et 70 emplois à temps plein sur le projet dans le domaine de la restauration, et environ 80 emplois au sein des espaces de bureaux,
- En termes de fonctionnement : Améliorer les conditions de circulation et l’organisation des stationnements sur cet espace,
- En termes d'architecture : Engager un réel projet architectural innovant sur cet espace,
- En termes de paysage : Développer une structure végétale intégrée au projet global.
- En matière de dynamique commerciale : Développer notamment une offre de restauration complémentaire sur un large secteur accueillant de nombreux emplois.
Au-delà la procédure règlementaire, objet de la présente demande, le projet de construction sera soumis à un permis de construire.
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2.3 Le contexte règlementaire actuel
2.3.1 Le SCOT
La commune de Bruz est comprise dans le périmètre du SCOT de Rennes approuvé le 29 mai 2015. Ce dernier comporte un document d’objectifs et d’orientations. Ce DOO prévoit un aménagement paysager continu et cohérent le long des principaux axes urbanisés dont la RD 177 et la seconde ceinture entre Bruz et Noyal Chatillon sur Seiche.
Localisation du projet sources : DOO, SCOT, mai 2015, sans échelle
L’aménagement d’un projet urbain sur le site d’étude entre donc tout à fait dans la dynamique du SCOT.
Le périmètre du site d’étude se situe en dehors des ZACOM identifiées au DAC du SCOT, et en dehors du périmètre de centralité. Le projet ne pourra pas accueillir de commerces, seules les activités de bureaux et les restaurants seront autorisées afin de conserver la dynamique commerciale du centre-ville de Bruz en compatibilité des dispositions du SCoT actuellement opposable.
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2.3.2 Le PLU de la Ville de Bruz
Le PLUI est actuellement en cours d’élaboration à l’échelle de Rennes Métropole. Le PLU actuellement opposable est celui de la Ville de Bruz dont la dernière modification date du 30 mars 2017.
Le PADD du PLU évoque très clairement la nécessité de requalifier ou de créer de véritables entrées de ville notamment autour de la RD 177.
Extrait du PADD, PLU, chapitre 2.2.
Le site du projet se situe en zone 1AUIb au zonage du PLU.
Ce zonage correspond aux zones d’activités de la commune de Bruz, principalement localisées au Nord de la partie agglomérée et au Nord de la commune en lisière avec Saint Jacques de la Lande. La volonté de la commune dans le cadre du PADD validé en 2007 est de maintenir les zones actuelles, tout en permettant une extension. Les nuisances que les activités, situées au sein de ces parcs d’activités, engendrent peuvent les rendre incompatibles avec des secteurs d’habitat.
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La zone UI est donc une zone d’activités dite spécifique c’est-à-dire qu’elle reçoit une affectation principale qui interdit toute autre affectation.
Localisation du site d’étude
Localisation du site d’étude, plan de zonage de la commune de Bruz, Février 2017.
Le site d’étude se trouve couvert par un recul de 75 m par rapport à l’axe de la RD 177, relatif à l’article L 116-6 du code de l’urbanisme concernant, notamment le classement de la RD 177, en l’absence de projet urbain spécifique sur les espaces concernés.
Le site d’étude est concerné par une servitude peu impactante : PT2 : zone primaire et secondaire de dégagement contre les obstacles.
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2.4 La présentation du projet d’aménagement et de ses incidences
Le projet d’aménagement est situé sur une parcelle située en bordure de la RD 177 au sein du parc d’activités des Portes de Ker Lann.
Le projet d’aménagement et de construction nécessite de libérer une emprise foncière grevée par le recul de la RD 177 pour y créer un nouveau projet d’activités mixtes permettant une réelle structuration de cette entrée de ville bordant la RD 177.
Le restaurant actuel est compris dans le périmètre d’étude. Ce dernier sera démoli pour laisser place à un nouvel ensemble bâti dédiés à la restauration et aux bureaux.
Localisation du projet d’aménagement et de construction :
sources : plan cadastral du site du projet, Février 2017.
La parcelle présentée ci-dessus est l’assiette foncière sur lequel le projet de construction sera mis en place. Même si ce n’est pas la seule entité foncière concernée par l’inconstructibilité générée par le recul lié à la RD 177, cette parcelle sera le support du projet urbain.
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Le site d’étude est desservi par la Rue Charles Coudé directement connecté par un giratoire à la RD 34. La rue Charles Coudé dessert l’ensemble du parc d’activités en se terminant en impasse. La bretelle d’accès à la RD 177 depuis la RD 34 jouxte directement le site d’étude.
Le site est en bordure de la RD 177 à l’Est, par des champs agricoles à l’Ouest, par la RD 34 au Nord et par des champs agricoles et des haies bocagères au Sud.
Carte des voies sources : projet urbain, Juillet 2016
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Le parc d’activités présente une topographie peu accentuée mais avec un sens de pente orientée du Nord vers le Sud assez prononcé sur les espaces qui n’ont pas fait l’objet d’un aménagement d’ensemble et surtout la Rue Charles Coudé en accroche directe de la RD 34. On note une déclivité d’environ 4 m entre le point le plus haut et le point bas de la parcelle concernée par le projet de construction. La déclivité de la partie la plus récente du parc d’activité reste un peu moins prononcée.
La partie du site d’étude actuellement située dans le recul de 75 mètres par rapport à l’axe de la RD 177 est actuellement occupée par un restaurant, un secteur de stationnement et par le parking d'une entreprise industrielle de volume important en premier rideau de la RD 177. Le restaurant existant a été récemment restauré et une nouvelle activité de restauration y a pris place.
En second rideau et en dehors de ce recul, le site d’étude est occupé par des bâtiments dédiés à des activités industrielles, artisanales et tertiaires (notamment restauration et hôtellerie). Les volumes sont relativement simples (R+1 combles) avec une chromatique très variée.
Une partie récente située à l’ouest présente des bâtiments de bureaux et d’activités plus contemporains et de volumes plus importants (R+2) avec des toitures beaucoup plus variées. On note également la présence de trois maisons d’habitation dispersées entre les entreprises du parc d’activités.
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Le projet d’aménagement vise à construire trois bâtiments de type R+1 dans la topographie existante pour favoriser une gestion optimale des stationnements. Ce socle de stationnements sera posé sur un socle intégré et totalement enterré au Nord de la parcelle, et représentera la hauteur complète d’un niveau côté Sud. Des aménagements paysagers seront réalisés en bordure de la RD 177 et de la voirie interne du parc d’activités existante. Les pleins et les vides seront en intermittence, pour créer des percées visuelles sur le second rideau d’activités. Des terrasses paysagères liées à l’activité des restaurants occuperont les espaces intermédiaires sur le socle des parkings.
Ces trois bâtiments viendront s’implanter sur l’actuelle emprise du restaurant existant et permettront de créer un front bâti le long de la RD 177 en établissant un réel dialogue architectural.
Hypothèse d’aménagement – Conception : Atelier Loyer Architectes Juin 2016, sans échelle
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SCHEMA DE COMPOSITION URBAINE DU FRONT BÂTI
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Coupes avant et après création du projet par rapport au terrain naturel - Atelier Loyer Architectes Juin 2016.
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Projet d’aménagement et de construction – insertion dans l’environnement existant après aménagement, Conception : Atelier Loyer Architectes Juin 2016, sans échelle
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Projet d’aménagement et de construction – insertion dans l’environnement existant après aménagement, Conception : Atelier Loyer Architectes Juin 2016, sans échelle
Le projet d’aménagement et de construction représentera environ 3 200 m² de surface de plancher composée d’environ 1 600m² pour des restaurants (restaurants de gammes différentes) et d’environ 1 600m² pour des activités de bureaux.
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Plan de localisation des vues – Conception : Atelier Loyer Architectes Juin 2016, échelle graphique
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Paysage
Le site d’étude n’est inclus dans aucun périmètre de protection lié aux monuments historiques, ni liés à la présence d’un site archéologiques d’après le PLU.
Le site n’est pas inclus dans une ZPPAUP, ni dans une AVAP au titre du code du patrimoine et du code de l’urbanisme.
Le bâtiment accueillant aujourd’hui le restaurant-épicerie existant sur le site du projet n’est pas classé ou inscrit. Il est caractéristique de par son volume de l’architecture locale. Il ne présente, cependant, pas d’intérêt manifeste.
Façade Ouest principale du restaurant existant sur le site d’étude.
Au-delà du volet règlementaire, le site est perceptible depuis plusieurs endroits et développe des ambiances différenciées :
- N°1- Depuis la RD 34 en venant de Chartres de Bretagne, le site est visible mais uniquement pour sa partie haute.
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- N°2- Depuis la bretelle d’accès de la RD 177 vers Redon : le site est entièrement ouvert et très visible, notamment du fait de la topographie :
- N°3 Depuis la RD 177 dans le sens Redon – Rennes, le site est très visible et notamment car il est en surplomb de la RD 177.
Le paysage actuel n’est pas un paysage très qualifié et ne présente pas d’enjeu important de maintien de cônes de vue particulier.
Le paysage à ce jour très ouvert sur cet espace sera modifié. En effet, le projet viendra structurer les vues notamment de manière importante depuis la bretelle d’accès à la RD 177 et depuis le giratoire de la RD34.
Les hauteurs du projet futur s’adapteront à la topographie en pente du site. Les hauteurs maximales seront de type R+2 au point le plus bas au Sud et R+1 au point le plus haut au Nord. L’un des objectifs est de conserver un plan d’épannelage équilibré sur l’ensemble du projet de construction.
Les éléments massifs plantés situés à l’aplomb de la bretelle de la RD 177 seront conservés et renforcés.
La clôture délimitant la parcelle de la bretelle départementale sera conservée et requalifiée.
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Plan de localisation des vues – Conception : Atelier Loyer Architectes Juin 2016, sans échelle
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Dans le paysage global de ce quartier, le projet d’aménagement, objet de la présente déclaration de projet viendra également donner un effet de réponse au nouveau programme immobilier actuellement en cours de construction à l’entrée du campus de Ker Lann, situé en face du site d’étude, comme le démontre la cartographie ci-dessous.
Carte Localisation des différents projets sources : géoportail, Février 2017
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La porte d’entrée du campus de Ker Lann sera structurée par un projet innovant présentant une architecture moderne tout à fait intégrée dans le paysage comme le démontre la perspective ci-dessous.
Ces deux projets d’architecture emblématiques permettront de créer une réelle réponse urbaine d’ensemble au traitement de l’entrée de ville, conformément au PADD de la Commune de Bruz et dans le SCOT du Pays de Rennes.
Sources : Groupe Legendre, Groupe Avril – Juillet 2016
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Eau et biodiversité
Le secteur d’étude est aujourd’hui déjà urbanisé. L’emprise du projet futur est un terrain empierré sans bocage, sans végétal qualifiant, sans présence de mare ou autre support de biodiversité. Seul un cèdre de l’atlas se situe en bordure de l’espace public sur l’emprise de la parcelle projet. Le fait que cette parcelle était initialement un secteur de dépôt et de stationnement n’a pas favorisé la mise en place de milieux écologiquement intéressants. De plus, les ruptures de corridors éventuels sont largement impactés par la RD 34 et la RD 177 qui établissent une réelle coupure physique sur la partie Nord et Est du projet.
Le site d’étude n’est pas compris dans un périmètre de captage d’eau potable. ; Le point de captage le plus proche est situé sur la commune de Chartres de Bretagne, au lieu-dit «Le Pavais», à environ 2 km à l’Est du secteur de projet. Il se localise en partie sur le bassin versant du ruisseau du « Mortrais ».
Le site d’étude se situe en dehors de tout périmètre de zone NATURA 2000, de ZNIEFF ou d’une MNIE (SCOT du Pays de Rennes).
Le projet d’aménagement n’aura pas d’incidence sur l’eau et la biodiversité, étant donné l’absence de sites écologiques d’importance et de cours d’eau à proximité du site d’étude.
Risques naturels
La commune de BRUZ est concernée par les inondations lors des crues de « la Vilaine » et de la rivière « La Seiche », affluent de la Vilaine.
Un Plan de Prévention du Risque Inondation du bassin de la Vilaine en région rennaise (Ille et Illet) a été approuvé le 10 décembre 2007.Le site d’étude n’est pas concerné par le risque d’inondation dans le cadre du PPRI.
La carte d’aléa du retrait-gonflement des sols argileux réalisée par le BRGM (www.argiles.fr) indique que le périmètre du projet est concerné par un aléa moyen.
Le site d’étude ou le parc d’activités des Portes de Ker Lann ne présente aucun établissement présentant un risque industriel de type SEVESO.
Aucun risque minier ou technologique n’est connu à l’échelle du parc d’activités.
Nuisances
Le projet d’aménagement est susceptible d’engendrer une augmentation de trafic étant donné que la capacité d’accueil par rapport au restaurant actuel sera augmentée. Ce trafic sera donc reporté, à la fois sur la voie de desserte Rue Charles Coudé, mais également sur le giratoire d’accès de la RD 34.
Cette augmentation du trafic pourra toutefois être intégrée par les infrastructures existantes, étant donné leur gabarit et les trafics déjà constatés sur ces axes.
Le projet n’engendrera pas de nuisances olfactives importantes étant donné que les constructions seront équipées de dispositifs de traitement de l’air permettant de limiter les nuisances.
De faibles impacts vibratoires sont possibles lors de la création de certaines fondations des bâtiments pendant les travaux.
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Les enseignes commerciales seront intégrées aux futures constructions et feront l’objet d’une réelle étude architecturale afin de conserver un paysage urbain maitrisé.
Les stationnements seront traités à l’intérieur d’un socle en prenant appui sur la topographie et notamment en point haut en créant un espace spécifique en sous terrain et arien par rapport aux futures constructions. Le projet permet de créer environ 100 places correspondant aux règles actuelles du PLU.
Etant donné la proximité du site du projet par rapport à la RD 177 et au classement de cette dernière, le projet est situé dans la bande de 250m. Ainsi, les modes constructifs du projet devront intégrer les éventuelles nuisances sonores en provenance de la RD 177. Le classement sonore des infrastructures routières est :
o RD 177 : catégorie 2, o RD 34 : catégorie 3.
Economie
Le site d’étude n’est pas actuellement utilisé par l’agriculture. Il n’y a donc pas d’impact agricole du projet. La commune de Bruz et plus largement le bassin d’emploi de Rennes Métropole est actuellement un espace permettant la création d’emplois, notamment par le biais de nouvelles créations d’entreprises tournées vers les nouvelles technologies.
Le projet consiste à créer un projet de restauration composé de trois bâtiments qui permettra de générer environ 60 et 70 emplois à temps plein correspondant à différentes catégories socio professionnelles.
Les surfaces de bureaux créées par le projet seront également source d’emplois locaux.
L’emplacement stratégique du projet permettra également de faire vivre cette activité en dehors des périodes particulières et durant toute l’année. Le secteur d’étude présente un hôtel et deux restaurants de gammes différentes. Le parc d’activités des Portes de Ker Lann présente aujourd’hui des nombreux salariés (environ 350 salariés uniquement liés à la MSA). Deux entreprises ont également leurs directions régionales sur le site (PRB et Viessmann), ce qui favorise les emplois sur le parc d’activités. Le site « Avril » actuellement en construction prévoit 700 emplois sur le nouveau siège social.
La création d’un projet de restauration d’importance complémentaire et différentié par rapport à l’existant permettra aux salariés du parc d’activités de se restaurer sur place, sans engager des déplacements supplémentaires.
Le projet permettra donc d’élargir l’offre commerciale sur ce secteur. De plus, ce projet permettra de répondre aux besoins actuels générés par la proximité du parc des expositions et par la proximité de l’important campus de Ker Lann et de l’usine PSA.
La création de ce projet de restauration ne viendra pas bouleverser le tissu économique local, ce dernier permettra de diversifier l’offre et profitera notamment aux salariés du parc d’activités existant.
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Déplacements doux
Le site d’étude est déjà desservi par des systèmes de trottoirs. Ces derniers seront réaménagés dans le cadre du projet, sur l’emprise privée. Les déplacements doux depuis le campus de Ker Lann ne sont actuellement pas adaptés pour les piétons et les cycles. La création d’une passerelle dédiée aux modes doux est envisagée, pour traverser la RD 177, en vue de relier le campus de Ker Lann à la Vallée de la Vilaine.
Ce cheminement doux pourra accrocher ce nouveau parcours par l’ancien tracé de la départementale et créer ainsi, par le projet, un jalon de restauration, dans le cadre de l’étude stratégique d’aménagement de la Vallée de la Vilaine au Sud-Ouest de Rennes.
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Emplacement du projet Liaison Campus / Vilaine
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Ker Lann et pôle économique – Abords RD 34 Emplacement du projet
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Emplacement du projet Mise en compatibilité n°2 – Septembre 2018 - RENNES METROPOLE / 34
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Parc des expositions Emplacement du proje
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2.5 Les portes de Kerlann : un site stratégique
La parcelle de projet se situe à la confluence de plusieurs secteurs et jouie d’une visibilité sur autant de temporalité, que la diversité des activités qui l’entourent. Contrairement à la plupart des offres de restauration présentes dans ce périmètre (Côté cuisine, le Gourmet, le Forum, la Bulle) toutes fermées le weekend et la plupart le soir, le restaurant Trattoria est lui ouvert 7/7 jours et assure un service le midi, le soir mais également le matin. Une stratégie qui s’avère payante si l’on en croit son attractivité.
Son implantation stratégique favorise la mixité des publics ; les automobilistes, travailleurs employés sur le secteur de Kerlann, visiteurs du Parc Expo, étudiants et familles s’y côtoient. Enfin rappelons que Kerlann est une forme de ville dans la ville, de nombreux étudiants y résident même le weekend, les quartiers résidentiels se densifient, l’activité économique se développe. Le secteur du service peine encore à suivre cette dynamique. Il est donc pertinent de proposer une offre permanente et globale ne se limitant pas aux périodes d’activités/affluences, afin de ne pas le réduire ce morceau de ville à une banale zone d’activité.
Diagramme « pieuvre » explicitant le caractère stratégique de la localisation des Portes de Kerlann
Le secteur de Kerlann s’appuie sur plusieurs échelles de rayonnement.
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2.5.1 L’Echelle Nationale L’Aéroport de Rennes – Saint-Jacques
Si l’aéroport de Rennes propose plusieurs lignes directes en Europe, sa vocation est avant tout nationale. On compte environ 1800 passagers par jours, 641 000 passagers recensés sur l’année 2016. Dans ce contexte de proximité immédiate (2.2km) une offre de restauration s’avère pertinente. Elle l’est encore davantage pour le programme d’activité, en particulier pour les entreprises qui travaillent sur l’ensemble du territoire Nationale, désireuses de disposer de locaux (principal ou antenne) proches des infrastructures de déplacements.
2.5.2 L’Echelle Régionale Le Parc des Expositions
Il est implanté à proximité direct de la parcelle de projet si bien que l'on peut s'y rendre à pied. Sur un rythme annuel d'environs 13 manifestations notoires et plus d'1 millions de visiteurs sans compter les exposants, il est une véritable béquille pour le fonctionnement de pôle de restauration dans ce secteur. Sa vocation est avant tout régional mais il peut accueillir des événements d'envergure nationale voir internationales. En témoigne le SPACE qui en l'espace de 4 jours voit passer près de 160 000 visiteurs (2ème plus gros salon agroalimentaire de France après le salon de l'agriculture à Paris). Les restaurants existants tels que le Gourmet, le restaurant Côté Cuisine (Hotel Best Western) et la Trattoria témoignent d'une vive activité à chaque manifestation.
L'offre actuelle de restauration n'étant pas suffisante et peu diversifiée, une offre complémentaire sur ce site s'avère nécessaire.
2.5.3 L’Echelle Métropolitaine Un carrefour routier
Le site de projet est placée précisément a l'intersection de la RD34, seconde ceinture de la métropole Rennaise et de la RD177 une pénétrante urbaine.
La RD34 est un axe tangent au site de projet. Ce tronçon de la RD34 intègre ce qui constitue la deuxième ceinture périphérique de l'agglomération Rennaise; Preuve d'affluence et de l'attractivité que représentent la route pour de telle activité, le restaurant MacDonald voisin du site figure parmi les plus gros chiffres d'affaires du groupe sur la région Rennaise.
La RD177, second axe tangent au projet est la route reliant Rennes à La Baule. Le site jouit d'une belle visibilité depuis cet axe notamment grâce à sa position très avancé sur la ZA des portes de Kerlann. De fait, la Trattoria constitue un jalon de restauration pour les usagers de cette route. Cette proximité est également un atout pour le programme d'activité envisagé. En plus de proposer une visibilité commerciale (enseigne) le site est aisément accessible et permettra de proposer une quantité de stationnement en adéquation avec le programme.
Puisque le détail est au piéton ce que la séquence est à la voiture, le projet devra constituer une séquence visuelle architecturale de l'environnement routier avec lequel il interagit.
Le site de PSA la Janais
L'usine PSA embauche plus de 4000 salariés et cette tendance est à la hausse si l’on en croit la demande pour les nouveaux véhicules en productions sur les lignes d’assemblage de la Janais (Peugeot 5008 notamment). Elle constitue un potentiel de clientèle pour les déjeuners d’affaires et/ou d’entreprise. De plus, les programmes d’activités accueillis en R+1 constituent une offre de surface de bureau pour accueillir de possible sous-traitant lié à ce regain d’activité.
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La population environnante
Le site de projet se trouve à la convergence de plusieurs communes :
Bruz, environ 17900 habitants *
Chavagne, environ 3800 habitants*
Chartres-de-Bretagne, environ 7500 habitants*
Saint-Jacques-de-la-Lande, environ 12500 habitants (*insee 2014)
L’ensemble de 41 700 personnes répartit sur cette aire de chalandise représente une clientèle substantielle pour un programme de restauration. Pour les mêmes raisons, la situation géographique du site donne une visibilité commerciale sur chacune des quatre communes. Elle permet aussi une proximité relative pour le personnel y travaillant en plus d’une facilité d’accès générée par la tangence des grands axes de circulation évoquée plus haut.
Le site de Kerlann
Etat des lieux
Le campus de Kerlann est occupé par près de 6000 étudiants répartis à travers 17 établissements de formation. Il accueille également 52 entreprises employant plus de 1000 salariés. Sans compter le restaurant universitaire qui propose un service à part entière, l’offre de restauration sur Kerlann se limite au Forum (180 couverts) et à la Bulle. La clientèle de ce dernier est historiquement ouvrière mais depuis son rachat en 2013 l’établissement souhaite attirer un public plus large et notamment la population étudiante.
A cette population va s’ajouter l’effectif du groupe Avril qui prendra ses nouveaux quartiers dès mi-2018 dans un bâtiment « campus » pouvant accueillir jusqu'à 700 salariés. Depuis la concession de l’aménagement de la ZAC à la SADIV en 2007, Kerlann, qu’il convient de ne plus appeler « campus », cherche à booster son attractivité en élargissant sa programmation aux entreprises techno/tertiaires et aux logements familiaux. L'enjeu est de créer un véritable quartier à l’échelle de la Métropole Rennaise et de sortir de l’image hermétique du campus universitaire.
Un développement ambitieux et prometteur
Le secteur Sud de la ZAC forme la frontière avec le nord du Vert Buisson, une frange dominée par l’habitat pavillonnaire. Cette zone est envisagée sous forme d’un quartier mixte à dominante résidentielle et pourra à terme accueillir 450 logements familiaux. Le début des travaux est prévu pour fin 2019.
Le secteur Ouest qui est en cours de viabilisation se destine à accueillir 2 catégories de programme. D’une part, des établissements de formation en continuité avec le cœur historique du campus. D’autre part, des activités économiques (technico/tertiaires) le long de la RD177. Ce secteur représente 57 000m² de capacité de surface de plancher. Première implantations escomptées à l’horizon 2020.
Le secteur Nord aujourd’hui entièrement vierge, à l’exception du campus en construction pour le groupe Avril. Il représente une belle réserve foncière que Rennes Métropole envisage de développer à plus long terme. Sa situation le place en interface directe avec le parc des expositions, et en fait une zone à fort enjeux stratégique. Ce secteur représente plus de 100 000m² de capacité de surface de plancher.
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Compte tenu de l’augmentation de l’effectif de l’autre côté de la voie express RD177, il sera nécessaire de reconsidérer les déplacements doux depuis Kerlann vers le site. Le projet de construction de la passerelle enjambant la RD177 formule une réponse pertinente dans ce sens.
Elle rapprochera le site de la Trattoria à moins d’1km de la ZAC de Kerlann soit 10min à pied. Les travaux sont prévus entre 2021 et 2022.
De plus, un rééquilibrage du franchissement RD177/RD34 est envisagé notamment par l’introduction d’une voie de transport en commun en site propre. Conjointement, la mise en place de voies piétonne et cycliste s’avèrerait nécessaire pour faciliter les liaisons douces de part et d’autre de la RD177. La largeur du tablier rend possible ce recalibrage sans modification majeur de l’ouvrage qui par ailleurs permettra de renforcer la relation entre la ZAC de Kerlann et le parc Expo.
2.5.4 Bilan
L’offre actuelle commence à montrer ses limites au regard des besoins des différents activités qui gravitent autour du site de projet. Elle est encore plus défaillante sur le plan de la diversité de ces offres. La fréquentation sur le secteur de Kerlann est en constante hausse et justifient l’implantation d’un certain nombre de services parallèles, et notamment d’une offre de restauration plus étoffée. Le constat fait par la SADIV et présenté en réunion publique en octobre 2016 fait justement état d’un « déficit de services » sur Kerlann. De plus, la résidentialisation du secteur nécessite de repenser l’orientation des services proposés, notamment avec une offre de restauration « en dehors des heures d’actives », c'est-à-dire le soir et le weekend.
La SADIV note également une « saturation du giratoire ouest de l’échangeur de Kerlann » aux heures de pointes et particulièrement le matin, soit 1700véhicules/h entrant. Ce chiffre serait porté à 4200véhicule/h entrant à l’horizon du projet. Le remaniement des infrastructures de circulation et dispositif d’accès au campus est donc une nécessité et permet d’envisager une refonte globale des infrastructures de circulations autour du carrefour de Kerlann qui la positionnerai un cran au-dessus en terme de fréquentation.
2.6 Les justifications du projet
Le projet permet de revaloriser l’entrée de ville de Ker Lann et donnera un effet de réponse urbaine aux autres projets immobiliers actuellement en cours sur le campus de Ker Lann.
Le projet d’aménagement et de construction répond à un besoin en restaurants sur le quartier de Ker Lann étant donné sa proximité avec le campus et l’attractivité de la RD 177.
Le projet va permettre la création d’environ 60 à 70 emplois liés aux restaurants et environ 80 emplois liés aux espaces de bureaux.
Le projet s’inscrit dans une démarche de renouvellement urbain étant donné qu’il s’inscrit sur une emprise déjà urbanisée. La construction et l’aménagement de ce projet ne généreront donc pas de consommation d’espace agricole ou naturel. Le projet ne présente pas de risques naturels et d’incidence notable sur l’environnement.
Le projet répond aux objectifs du SCOT et du PADD de la ville de Bruz.
Le projet affirme une polarité de restauration qui structure le territoire dans l’articulation entre le site de Ker Lann et son secteur d’activités lié au parc des expositions. Il s’inscrit également dans le grand paysage de la Vallée de la Vilaine comme un jalon de restauration.
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B. Présentation de la mise en compatibilité
1. Notice explicative de la mise en compatibilité du PLU
La Commune de Bruz s’est dotée d’un Plan local d’urbanisme dont la dernière modification a été approuvée le 30 Mars 2017.
Le PLU, actuellement opposable, permet la constructibilité du site actuellement inscrit en zone à urbaniser (1AUIb) sur le secteur du projet.
Cependant, le projet d’aménagement n’est pas réalisable directement dans le cadre des dispositions actuelles du PLU pour deux raisons principales :
1.1 La règle de recul liée à la RD 177
Le secteur d’étude est grevé par un recul de 75 m par rapport à l’axe de la RD 177 (axe classé à grande circulation) qui gèle une emprise très importante de terrains. De manière plus précise, le recul de 75 m induit par la RD 177 supporte, à l’échelle du parc d’activités aujourd’hui :
- Un secteur en léger empierrement dédié aux stationnements de manière peu organisée, (en rouge sur le plan suivant) - Un restaurant récemment rénové, (en bleu) - Un secteur de parking peu organisé (en vert) - Le parking et l’accès de l’entreprise Poly Pack / Poliform, (en jaune) - Un espace paysager en bordure de la RD 177 (en violet).
La parcelle concernée par le projet d’aménagement est actuellement inexploitable car presque entièrement grevée par le recul de la RD 177.
L’objectif est également de limiter la consommation foncière qui serait induite par la création de ce projet en extension d’urbanisation.
En effet, la conception de ce projet sur le site d’étude permet d’engager un réel projet de requalification et de densification de l’existant tout en respectant l’environnement existant et en créant une réelle entrée de ville urbaine.
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1.2 Adaptations mineures du règlement 1AUIb et UIb
Un sous zonage UIb0 va être créé pour adapter le règlement actuel notamment en vue de permettre la création du projet.
Ces modifications vont engendrer :
- La modification du plan de zonage du PLU, - La modification du règlement de la zone UIb en créant un sous-zonage UIb "o", - La modification du règlement de la zone 1AUIb du PLU en créant un sous zonage 1AUIb "o", - La création d’orientations d’aménagement.
2. Etude relative à l’article L111-6 du Code de l’Urbanisme conformément à la loi Barnier – dite Projet urbain
Cette étude renvoie au document ANNEXE 1 intitulé : « ETUDE LOI BARNIER »
Etude paysagère et urbaine préalable à l’aménagement d’un site à vocation économique de Mars 2017.
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3. Évolutions apportées au Règlement du PLU
Dispositions du règlement graphique et littéral modifiés/ajoutés/supprimés.
3.1 Evolution Règlement Graphique
- Définition d’une limite de secteur AUIb"o"
-Définition d’un secteur de plan de masse avec des polygones d’implantation du bâti par trois émergences posées sur un socle de stationnement.
- suppression de la ligne de recul à 75m
- dessin de la nouvelle ligne de recul à 35m.
- Définition des hauteurs maxi des façades par rapport au TN.
3.2 Evolution Règlement Littéral du secteur 1AU
A partir du règlement actuel :
- tout ce qui est supprimé est barré en rouge.
- tout ce qui est ajouté ou modifié est écrit en rouge.
3.3 Evolution Règlement Littéral du secteur UIb
A partir du règlement actuel :
- tout ce qui est supprimé est barré en rouge.
- tout ce qui est ajouté ou modifié est écrit en rouge.
Définition d’une limite de sous-secteur UIb"o" pour règlementer le secteur de plan de masse créé.
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4. Orientations d’aménagement et de programmation
4.1 Présentation du parti d’aménagement
Le site actuel est faiblement urbanisé et sous densifié. Du fait de la position stratégique qu'occupe ce terrain le long de la route départementale, la collectivité devrait y implanter un espace de qualité, d'autant plus que l'opération s'inscrirait clairement dans une démarche d'entrée de ville à traiter.
A ce jour, la parcelle concernée par le projet présente une surface d’environ 2531 m² (sans inclure la contrainte du recul), le bâtiment présente une emprise au sol d’environ 270m² (dont combles d’environ 100m² aménagé), ces données démontrent bien que ce secteur est sous utilisé par rapport à son potentiel.
L’objectif est également de limiter la consommation foncière qui serait induite par la création de ce projet en extension d’urbanisation. En effet, la conception de ce projet sur le site d’étude permet d’engager une réelle requalification et de densification tout en respectant l’environnement existant.
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4.2 Traitement Paysager et Architectural
Le diagnostic a fait apparaître un certain nombre d'enjeux:
- Traiter la façade le long de la RD 177, de façon à créer une vitrine pour le parc d'activité. - Conserver des percées visuelles permettant d'entrevoir l'ensemble de la zone. - Aménager le paysage afin de connecter l'ensemble du parc d'activité.
Le projet urbain proposé s'attache à répondre à ces objectifs par un plan de composition mais également des recommandations paysagères et architecturales.
Architecture & Volumétrie:
Le projet est composé d'un socle qui intègre l'ensemble des stationnements et de trois séquences d'émergences de volumes affectés à des activités de restauration au rez-de-dalle et de bureaux à l'étage.
Le socle de stationnements permet de récupérer la pente du terrain. Se tenant sur un seul niveau, il est totalement enfoui dans le sol au nord du terrain et en ressort petit à petit jusqu'à apparaître complètement au sud. Depuis la RD 177, le socle n'est quasiment pas visible, il se confond avec le terrain existant.
Les émergences clairement visibles depuis l'axe routier apparaissent comme un véritable signal d'activité.
Implantation des bâtiments:
Les bâtiments pourront s'implanter à l'intérieur des polygones indiqués sur le plan de composition afin de créer une réelle structure urbaine.
Hauteur des constructions:
Pour les constructions soumises aux dispositions de la Loi Barnier, la hauteur maximale est de 14m au point le plus haut.
Traitement paysager:
Le long de la RD 177, un aménagement de haie paysagère constituée de 2/3 de persistants et 1/3 de caduques permettra de créer une zone tampon entre l'axe routier et zone artisanale afin de limiter les nuisances sonores et visuelles.
Les parois du socle de stationnement seront végétalisées de façon à masquer les véhicules et imprégner la base du projet dans le paysage existant.
La végétation s'infiltrera entre les émergences du projet pour créer des espaces verts au dessus du socle de stationnement.
Le traitement paysager permettra de créer un véritable lien entre le site existant et le projet architectural.
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4.3 Desserte et sécurité du trafic
Le site d’étude est desservi par la Rue Charles Coudé directement connecté par un giratoire à la RD34. La rue Charles Coudé dessert l’ensemble du parc d’activités en se terminant en impasse. La bretelle d’accès à la RD 177 depuis la RD 34 jouxte directement le site d’étude. Le site est en bordure de la RD 177 à l’Est, par des champs agricoles à l’Ouest, par la RD 34 au Nord et par des champs agricoles et des haies bocagères au Sud.
L'échangeur Ker Lann, la RD 34 et la RD 177 ont été aménagés de manière à sécuriser le carrefour. Ainsi les flux de transit et de desserte de la ZA Portes de Ker Lann sont indépendants.
L'aménagement du projet a été élaboré de manière à sécuriser et fluidifier le trafic au sein du parc d'activités.
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5 Évolutions apportées au plan de zonage du PLU
5.1 Plan de zonage avant mise en compatibilité
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5.2 Plan de zonage après mise en compatibilité
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