DÉPARTEMENT DE LA DRÔME
Commune de Bourdeaux
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Enquête publique conjointe
- Déclaration d’utilité publique & enquête parcellaire - Construction d’un établissement d’accueil pour personnes âgées, d’un établissement d’accueil pour enfants en difficulté et de logements locatifs sociaux sur le territoire de la commune de Bourdeaux
RAPPORT
Du 23 octobre 2012 au 12 novembre 2012 inclus
Commissaire-enquêteur : Anna-Belle MARAND-DUCREUX DUP et enquête parcellaire – Projet de construction d’une maison d’accueil pour personnes âgées,… Commune de Bourdeaux – Rapport du commissaire-enquêteur
SOMMAIRE
CHAPITRE 1. GÉNÉRALITÉS 3
1.1. OBJET DE L ’ENQUÊTE 3 1.2. CADRE JURIDIQUE ET CONTEXTE DE L ’ENQUÊTE 4 1.3. DÉSIGNATION DU COMMISSAIRE -ENQUÊTEUR 4
CHAPITRE 2. ORGANISATION ET DÉROULEMENT DE L’ENQUÊTE 5
2.1. CONSULTATIONS , DÉMARCHES ET CONTRÔLES PRÉALABLES À L ’ENQUÊTE 5 2.2. PUBLICITÉ ET INFORMATION PRÉALABLE À L ’ENQUÊTE 5 2.3. MODALITÉS DE L ’ENQUÊTE 5 2.4. COMPOSITION DU DOSSIER D ’ENQUÊTE 6 2.5. DÉROULEMENT DE L ’ENQUÊTE 7 2.6. CLÔTURE DE L ’ENQUÊTE 7
CHAPITRE 3. LE DOSSIER D’ENQUÊTE 8
3.1. TENEUR ET CARENCES 8 3.2. OBTENTION DE COMPLÉMENTS AUPRÈS DU DEMANDEUR 8 3.3. COMMENTAIRES SUR LES INFORMATIONS MISES À DISPOSITION DU PUBLIC 8 3.4. INFORMATIONS RECUEILLIES DANS LE PLU 9 3.5. INFORMATIONS RECUEILLIES SUR LE SITE DE LA CC DU VAL DE DRÔME 11 3.6. AUTRES INFORMATIONS 12
CHAPITRE 4. ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC 13
4.1. OBSERVATIONS DU PUBLIC 13 4.2. AUDITIONS / RÉPONSES DES PARTIES PRENANTES 26
CHAPITRE 5. ANALYSE ET APPRÉCIATION DU PROJET 28
5.1. DOSSIER – PRÉSENTATION DU PROJET 28 5.2. OPPORTUNITÉ DU PROJET 28 5.3. COÛT FINANCIER 31
CHAPITRE 6. CLÔTURE DU RAPPORT 32
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CHAPITRE 1. GÉNÉRALITÉS
1.1. Objet de l’enquête
La commune de Bourdeaux en lien avec les associations de gestion du foyer pour enfants « le Rayon de Soleil » et de la maison de retraite « l’Oustalet » a pour projet de regrouper ces deux structures sur un même terrain. Les locaux actuels sont qualifiés d’inadaptés à la demande actuelle, et des problèmes de mises aux normes ont également été évoqués. L’opération de regroupement permettrait une mutualisation de moyens.
La commune souhaiterait que ce projet s’établisse à côté de l’école, sur un emplacement (ER3) de 12.000 m² réservé pour des équipements publics (en l’occurrence pour une extension de l’école selon ce qui est précisé dans le PLU). Elle souhaiterait y adjoindre des logements locatifs sociaux à destination de personnes âgées et de familles.
La propriétaire du terrain, Mme RICHARD-BOISSE, ne souhaite pas vendre cette partie de sa parcelle. Celle-ci est actuellement exploitée par sa fille qui est agricultrice. Il apparaît dans un courrier reproduit dans le dossier, adressé par M. le Maire de Bourdeaux à M. le Directeur de Drôme Aménagement Habitat, qu’une réunion a eu lieu en mairie le 10 janvier 2011 avec (sic) « l’ensemble des parties intéressées par ce projet (commune, associations, conseils d’administrations) ». Il en est ressorti que « la procédure de déclaration d’utilité publique – éventuellement suivie d’une expropriation – est la seule alternative à la réalisation de ces projets d’équipements publics ».
Une délibération du conseil municipal a été rendue en séance du 31 mai 2011 pour mandater Drôme Aménagement Habitat afin de mener à bien cette opération en qualité d’aménageur-constructeur. Cette institution est déjà présente sur la commune avec 24 logements locatifs créés récemment. Il est précisé que Drôme Aménagement Habitat devra s’assurer sans tarder la maîtrise foncière en engageant les démarches administratives nécessaires.
Une délibération de Drôme Aménagement Habitat du 22 février 2011 expose un projet de rapprochement de l’Oustalet et du Rayon de Soleil ainsi que le souhait de créer des chambres pour recevoir les familles des résidents. Le conseil d’administration de Drôme Aménagement Habitat a donné son accord sur l’engagement de la procédure de DUP et d’enquête parcellaire pour l’emplacement réservé de 12.000 m² cité plus haut, concernant la réalisation d’un foyer pour accueillir des personnes âgées et des enfants en difficulté.
Le dossier d’enquête a été constitué par Drôme Aménagement Habitat. Le projet tel qu’exposé est la construction de deux établissements, pour jeunes et personnes âgées, sur l’emplacement réservé ER3 ainsi qu’environ huit logements individuels locatifs sociaux familiaux, sur une surface totale de 20.000 m².
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1.2. Cadre juridique et contexte de l’enquête
1.2.1. Cadre juridique Le projet de construction d’un établissement d’accueil pour personnes âgées, d’un établissement d’accueil pour enfants en difficulté et de logements locatifs sociaux sur le territoire de la commune de Bourdeaux est soumis à une enquête préalable à la déclaration d’intérêt publique ainsi qu’à une enquête parcellaire.
1.2.2. Bref historique du projet La maison de retraite l’Oustalet accueille actuellement 24 personnes âgées dans un bâtiment qui était un ancien hôtel et qui se trouve en zone inondable. Les projets de réhabilitation ont été abandonnés en regard des coûts et des contraintes restants au final.
Le foyer pour enfants le Rayon de Soleil a été implanté à 900 m du centre du village, sur des terrains que possédait l’association de gestion de la structure. Une convention avait été établie avec le Conseil Général pour le financement de la construction de ce foyer. La capacité du centre est de 24 places. Les bâtiments sont actuellement trop peu vastes, et, selon l’argumentation de Drôme Aménagement Habitat, l’éloignement du centre village est négatif pour l’intégration des enfants et génère des coûts de minibus pour emmener les enfants à l’école.
Il avait été anticipé dans le PLU une servitude au titre de l’article L 123-2b du code de l’urbanisme, en plus de l’ER3 cité au § 1.1., qui impose, en cas de création d’un programme de logements, 24 logements minimum pour personnes âgées et 25 logements pour enfants en difficulté.
1.3. Désignation du commissaire-enquêteur
Sur la demande de Drôme Aménagement Habitat autorisée par la délibération du conseil d’administration du 22 février 2011, j’ai été désignée comme commissaire- enquêteur par décision du Tribunal Administratif de Grenoble n° E12000076/38 du 6 mars 2012, et par arrêté Préfectoral n° 2012 2755 – 0012 en date du 1er octobre 2012.
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CHAPITRE 2. ORGANISATION ET DÉROULEMENT DE L’ENQUÊTE
2.1. Consultations, démarches et contrôles préalables à l’enquête
Après réception du dossier, j’ai contacté M. Fabrice Gilot qui suit le dossier au sein de Drôme Aménagement Habitat, pour organiser une réunion préalable à l’ouverture de l’enquête. Je souhaitais en effet obtenir des éclaircissements et des précisions sur le projet. Nous nous sommes rencontrés le 15 octobre 2012 à 14h00 dans les locaux de Drôme Aménagement Habitat de Crest. Sont annexés, sous forme de procès-verbal, les points qui ont été abordés lors de cette réunion, ainsi que les réponses obtenues.
J’ai été en contact par mèl avec la mairie de Bourdeaux pour l’organisation me permettant de coter et parapher le registre avant la première permanence, ainsi que pour m’assurer de l’ouverture du registre par M. le Maire.
2.2. Publicité et information préalable à l’enquête
En conformité avec l’arrêté préfectoral portant ouverture de l’enquête publique conjointe, un avis au public a été publié dans deux journaux régionaux au moins huit jours avant le début de l’enquête et rappelé dans les huit premiers jours de l’enquête conjointe. La Préfecture m’a fait parvenir par mèl les extraits de journaux correspondants : - le 04.10.12 : Drôme Hebdo et le Dauphiné Libéré ; - le 25.10.12 : Drôme Hebdo et le Dauphiné Libéré.
La publicité de l’enquête a été faite en mairie, sur le panneau municipal situé à l’entrée. A ma demande, l’avis d’enquête a été imprimé sur une feuille de format A2, jaune.
M. le Maire m’a fait savoir qu’il avait également fait afficher l’avis dans les commerces et sur un panneau situé près de la Poste.
Personne ne s’est plaint d’une insuffisance d’information.
2.3. Modalités de l’enquête
En conformité avec l’arrêté portant ouverture de l’enquête publique conjointe, celle- ci s’est déroulée du 23 octobre 2012 au 12 novembre 2012 inclus. Les dossiers et le registre d’enquête ont été mis à la disposition du public.
Quatre permanences ont été tenues pour donner des informations au public et recevoir toutes observations tant écrites qu’orales : • mardi 23 octobre 2012 de 9h à 12h ; • lundi 29 octobre 2012 de 9h à 12h ; • mercredi 7 novembre 2012 de 9h à 12h ; • lundi 12 novembre 2012 de 9h à 12h.
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Le registre a été ouvert par Monsieur le Maire de Bourdeaux.
Je suis allée voir le site le premier jour de permanence afin de me rendre compte des enjeux de la demande. J’y suis retournée à la fin de la dernière permanence.
Lors de la première permanence, Monsieur le Maire de Bourdeaux s’est présenté à moi et nous nous sommes entretenus au sujet du projet.
2.4. Composition du dossier d’enquête
Le dossier déposé à l’enquête pour la déclaration d’utilité publique est constitué par un mémoire de présentation qui a été constitué par Drôme Aménagement Habitat. Il comprend : - un plan de situation ; - un sommaire ; - une notice descriptive en 3 pages, plus un haut de page ; - des annexes : o un courrier de M. le Maire de Bourdeaux à M. le Directeur Général de Drôme Aménagement Habitat en date du 27 juillet 2011 ; o un second plan de situation ; o la copie de la page 4 du PADD en date du 24/04/2010 ; o un plan cadastral ; o un extrait de la carte réglementaire du PLU ; o la copie du règlement de la zone AU du PLU ; o 11 pages présentant chacune une photographie aérienne commentée ou bien des clichés des bâtiments environnants (boulangerie, supérette, équipements collectifs) ; o un nouvel extrait cadastral avec un zonage bleu sur lequel est inscrit 20.000 m² ; - un « plan général des travaux » en trois lignes désignant les deux établissements d’accueil et les logements sociaux ; - les caractéristiques principales du projet en une demi-page ; - appréciation sommaire des dépenses ; - d’autres annexes : o avis du Domaine en date du 12 septembre 2011 et portant sur 20.000 m² ; o relevé de propriété ; o délibération de Drôme Aménagement Habitat du 22 février 2011 ; o une copie de photo aérienne encerclant une partie de la zone concernée par la demande ; o un second plan cadastral encerclant une partie de la zone concernée par la demande ; o un extrait du PLU encerclant une partie de la zone concernée par la demande ; o un courrier de M. le Maire de Bourdeaux à M. le Directeur Général de Drôme Aménagement Habitat en date du 18 janvier 2011 ; o un extrait du registre des délibérations du conseil municipal, séance du 31 mai 2011.
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Le fascicule « enquête parcellaire », qui est présenté séparément, comprend : - un plan de situation ; - une demande d’enquête parcellaire ; - un extrait cadastral ; - un relevé de propriété.
2.5. Déroulement de l’enquête
J’ai siégé en mairie dans la salle du conseil.
Du public a été reçu à chaque permanence, certaines personnes s’étant présentées plusieurs fois, pour consulter, puis écrire ou accompagner d’autres personnes. A noter qu’à plusieurs reprises le public s’est regroupé en mini-réunion dans la salle même de l’enquête, discutant du projet entre personnes du village, le plus souvent attachées aux structures de l’Oustalet et du Rayon de Soleil. Des maires des communes environnantes ont également pris part aux discussions.
J’ai dû quelquefois demander à certaines personnes d’attendre à l’extérieur, notamment lorsque le public présent dans la salle ne connaissait pas personnellement les personnes qui voulaient entrer.
En particulier, la propriétaire du terrain a été reçue avec sa fille (exploitante du terrain) de façon privée.
L’enquête s’est déroulée sans incident et personne ne s’est plaint de n’avoir pu, ni accéder aux dossiers, ni avoir été gêné par les jours et heures ouvrables de la mairie. J’ai toutefois dû rester à deux reprises un peu au-delà de l’heure de midi pour permettre à des personnes qui avaient consulté le dossier de finir d’écrire leurs remarques.
Je suis allée dans le vieux village perché « la Viale » pour me rendre compte de la vue que cette partie du village avait sur le site du projet, suite à la remarque de M. PARENTEAU qui possède une maison inscrite aux Monuments Historiques dans cette partie du village.
2.6. Clôture de l’enquête
J’ai clos le registre conjointement avec M. le Maire de Bourdeaux à l’issue de la dernière permanence et l’ai emporté avec moi pour la rédaction du rapport.
Nota bene . Le délai accordé pour la remise du rapport d’enquête a été porté au 21 décembre 2012.
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CHAPITRE 3. LE DOSSIER D’ENQUÊTE
3.1. Teneur et carences
Le dossier élaboré pour la déclaration d’utilité publique décrit le contexte du projet en une page, puis les situations et limites, contraintes urbanistiques,…. Le projet lui-même est brièvement abordé : deux établissements sur un même terrain ainsi que des logements locatifs individuels sociaux. Quelques lignes sont consacrées à l’aménagement paysager et la végétalisation du site.
Plusieurs aspects du projet n’étaient pas ou étaient peu développés dans le dossier, aussi j’ai eu recours à plusieurs sources d’informations que j’indique ci-dessous, pour asseoir mon analyse du projet et répondre aux observations du public.
3.2. Obtention de compléments auprès du demandeur
En raison notamment de l’absence d’élément précis permettant de se rendre compte de ce qui allait être réalisé et de la nécessité d’une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation pour le faire, j’ai souhaité rencontrer Drôme Aménagement Habitat avant l’ouverture de l’enquête. Les réponses que j’ai obtenues sont consignées dans un procès-verbal annexé au présent rapport.
J’ai également essayé d’obtenir plus d’informations de la part des partie prenantes au projet (notamment auprès des personnes des conseils d’administration des associations gérant chacune des structures L’Oustalet et le Rayon de Soleil) qui se sont présentées comme public au cours des permanences. Les informations obtenues sont exposées au § 4.2. Je n’ai néanmoins pu obtenir aucune indication sur ce qui est concrètement projeté en termes d’aménagement.
3.3. Commentaires sur les informations mises à disposition du public
3.3.1. Plan général des travaux Le dossier propose simplement un périmètre délimitant 20.000 m² de terrain en partie nord de la parcelle cadastrée F 255, en évitant d’englober le cimetière familial qui se trouve vers le nord (et allant jusqu’au second cimetière qui est vers le sud, voir illustration page 12 ). L’emplacement réservé de 12.000 m² est inclus dans cette surface de 20.000 m².
Le dossier ne contient pas d’esquisse et le « plan général des travaux » qui fait partie des pièces obligatoires du dossier, n’est pas un document graphique - comme il se doit - mais une liste de trois lignes désignant les trois volets du projet : - A : établissement d’accueil pour personnes âgées ; - B : établissement d’accueil pour enfants en difficulté ; - C : logements sociaux locatifs.
Il est impossible sur la base de ce document de se faire une idée précise des travaux envisagés, ni d’imaginer la disposition des équipements projetés.
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De la même façon, le document présentant le périmètre du projet (zonage de couleur bleue) a été rendu uniquement sur fond cadastral ce qui n’est pas adapté à l’information d’un public profane.
3.3.2. Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants Concernant « les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants », il n’est fait mention d’aucune surface ni d’aucun gabarit des ouvrages. Il n’est pas indiqué si les bâtiments seront en rez-de-chaussée ou avec des étages. Aucune précision n’est apportée sur la position des équipements communs aux deux structures d’accueil (d’après le dossier : salles de réunion, lingerie-buanderie, cuisine collective, chaufferie) qui permettrait de se rendre compte des articulations du projet.
Enfin, une surface de 20.000 m² est vaste et peut être occupée de manières très variées par exemple dans le positionnement des parkings, voies d’accès, logements individuels et desserte de ces logements… Or, le dossier n’indique pas non plus la position mutuelle et relative des trois types d’ouvrages qui sont projetés.
3.4. Informations recueillies dans le PLU
J’ai consulté le PLU lors d’une permanence en mairie. Il a été approuvé en 2010.
3.4.1. Projets communaux Il est prévu la création d’une nouvelle maison de retraite, d’une salle des fêtes (qui est en cours) et l’agrandissement de l’école et de la bibliothèque.
3.4.2. Foncier disponible 0,28 ha sont disponibles en zone UA (morcelé) ; 1,44 ha sont disponibles en zone UD (morcelé) ; 5 ha sont disponibles en zone UE (avec une limitation des activités visant à ne pas accentuer les nuisances).
3.4.3. Zone AU « Zone non équipée, réservée pour une urbanisation future ».
Deux terrains sont placés en zone AU, nécessitant une modification du PLU préalable, celle-ci étant attachée à la modification de la lagune d’épuration afin que sa capacité soit suffisante.
Le secteur concerné par le projet est situé en zone AU. Il faudra entreprendre une réflexion d’ensemble sur la totalité de la parcelle au moment de l’ouverture de cette zone. Cette zone est actuellement peu réglementée, sauf en ce qui concerne les accès et voiries (circulation des engins de lutte contre l’incendie et absence de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques).
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3.4.4. Autres spécificités du site Il est indiqué comme sensible visuellement. Il se trouve dans le périmètre de protection des Monuments Historiques inscrits. Nota bene : le tiers sud-est de la parcelle, en diagonale, est hors de ce périmètre.
3.4.5. Emplacements réservés La demande de déclaration d’utilité publique porte sur 20.000 m² de surface de terrain incluant un emplacement réservé ER3 de 12.000 m² pour implantation d’équipement collectif, avec pour objectif l’extension de l’école.
Une servitude impose en plus de l’ER3, en cas de création d’un programme de logements, vingt-quatre logements minimum pour personnes âgées et vingt-cinq pour enfants en difficulté de logements locatifs.
3.4.6. Logements En mars 2010, il était indiqué qu’il existait trente-trois logements sociaux sur la commune, soit 9 % des logements. 8 était indiqués en cours de démarrage et il existait également un projet de rénovation de 5 logements locatifs par la commune.
Nota bene : il n’y a pas de quota de logements locatifs sociaux par rapport au parc de résidences principales pour les communes de moins de 3 500 habitants, d’après l’article 55 de la loi SRU. Le village de Bourdeaux n’est donc pas concerné par cette loi.
3.4.7. Inondabilité Dans le PLU apparaît un zonage des zones dites inondables. Il est en grisé sur l’illustration suivante (le long du Roubion, en zig-zag).
Plan du PLU faisant apparaître la zone inondable (tracé marron = projet)
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On constate que le terrain qui est concerné par la demande de Drôme Aménagement Habitat n’est pas en zone inondable. Le village (en partie haute du plan ci-dessus, zone UA), est en majeure partie inondable.
3.5. Informations recueillies sur le site de la CC du Val de Drôme
J’ai consulté le site de la communauté de communes du Val de Drôme afin de connaître la politique et les perspectives territoriales engagées dans le cadre du Programme Local de l’Habitat (PLH). Celui-ci a été approuvé en octobre 2012.
Présentation générale du document : « Le PLH préconise une meilleure utilisation des sols : des maisons individuelles plus groupées et de nouvelles formes d'habitat moins consommatrices d'espaces en passant de 6 à 10 logements à l'hectare. Les objectifs quantitatifs de création de logements locatifs sociaux par an ont été validés commune par commune avec une priorité aux secteurs dans lesquels la demande est la plus forte (la confluence et la plaine). » Pour la vallée du Roubion, il est envisagé la construction de trois logements sociaux publics par an (voir l’illustration ci-dessous). Le PLH précise également qu’il faut valoriser le patrimoine vacant.
Enfin, il a été fixé un objectif de 9 % de parc locatif social à l’horizon 2016, contre 6 % en 2006. Cet objectif est déjà atteint sur la commune de Bourdeaux.
Extrait du PLH de la CC du Val de Drôme
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3.6. Autres informations
Je présente ci-dessous le tracé de l’emprise des 20.000 m² de terrain demandés, sur fond de photographie aérienne (extrait geoportail), document qui n’était pas fourni au dossier mais qui m’a été indispensable pour me rendre compte concrètement du périmètre du projet.
Projection du tracé du projet sur photo aérienne doublée du fond cadastral en surimpression
Nota bene - Les deux cimetières sont il est question dans ce rapport et dans le dossier d’enquête correspondent aux deux tâches vertes (arbres) dans les angles du tracé en partie droite.
Les photos aériennes du dossier, où était simplement cerclée ou encadrée une partie de la parcelle, ne permettaient pas de se rendre compte de l’étendue exacte du projet.
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CHAPITRE 4. ANALYSE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC
4.1. Observations du public
Trente-sept observations ont été consignées dans le registre au cours des permanences et en dehors des permanences, dont deux ont été dactylographiées et agrafées. Un courrier m’a été remis en main propre lors de la quatrième permanence.
En tout trente-huit observations ont donc été reçues.
Il n’y a pas eu d’observations orales. J’ai écrit ce que m’avait dit oralement une personne et lui ai relu avant qu’elle signe.
Quatre catégories principales permettent de classer toutes les observations des tiers et parties prenantes au projet (soit 36). 1. celles qui sont globales (et positives) sans préciser de motivation ni de volet du projet en particulier (2) ; 2. celles qui concernent la maison de retraite et/ou le foyer pour enfants (les plus nombreuses, soit 21) ; 3. celles qui motivent un point de vue pour l’ensemble des trois volets du projet (6) ; 4. celles qui ne citent pas d’aspect du projet en particulier mais qui motivent un avis par des aspects connexes du projet (7) ;
En ce qui concerne plus spécifiquement l’implantation du projet, qui est un point essentiel de la demande de DUP, j’ai reventilé séparément les vingt-quatre observations concernées, en point 5.
Deux autres observations ont été formulées par la propriétaire du terrain et l’exploitante, elles sont présentées à part (point 6).
4.1.1. Observations globales ⇒ Observation n° 6 (M. BARNOUIN Henri) : « très positif ». ⇒ Observation n° 7 (M. ROCHE Dany) : « excellente initiative ».
Réponses du commissaire-enquêteur Ces observations ne nécessitent pas de réponse.
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4.1.2. Observations, accueil enfants et personnes âgées Plusieurs personnes ont écrit des observations visant l’Oustalet et/ou le Rayon de Soleil et ne citant pas les projets de logements. Certaines de ces personnes n’ont pas consulté le dossier préalablement ou ont, à l’inverse, cherché un plan (non fourni).
Formulées par des tiers (11) Nota bene : les employés des deux structures existantes ne s’étant pas systématiquement identifiés comme tels, ils sont globalement présentés comme des tiers.
⇒ Observation n° 2 (Mme Andrée BARDOUIN) : « Bourdeaux terre d’accueil, la maison d’enfants a 60 ans de présence à Bourdeaux », « maintien de la maison de retraite et des services médicaux, projet positif pour toute la population ». ⇒ Observation n° 4 (Mme GOGUÉ J.) : « réunir maison de retraite et maison d’enfants est un beau projet, à l’intérieur du village, justifié malgré l’emprise regrettable sur du terrain agricole ». ⇒ Observation n° 5 (M. et Mme BRÈS) : « nécessité pour le canton de Bourdeaux, personnes âgées et enfants ». ⇒ Observation n° 12 (M. DORIER Jean-Jacques, président de l’office du tourisme) : « nécessité », « la mixité intergénérationnelle est une bonne chose, opportunité exceptionnelle pour nos anciens et jeunes ». ⇒ Observation n° 15 (M. DESSUS JF, médecin généraliste, responsable du centre de secours de Bourdeaux) : « beau projet innovant qu’il faut encourager ». ⇒ Observation n° 26 (Mme JULLIAN Sylvie, ADMR de Bourdeaux) : « nécessaire pour Bourdeaux, favorable au projet ». ⇒ Observation n° 27 (Mme GRAS V., ADMR de Bourdeaux) : « la maison de retraite a besoin d’un changement, favorable ». ⇒ Observation n° 28 (Mme BONNEFOY N., salariée de l’Oustalet) : « bâtiment neuf qui permettra d’améliorer le confort des résidents, meilleures conditions de travail pour le personnel, beau projet ». ⇒ Observation n° 29 (M. ROSE Roger) : « opportunité de repenser des locaux adaptés à la prise en charge des résidents âgés et plus jeunes », « occasion de penser l’organisation des services à la personne en commun, à une qualité de l’accueil », « la dimension intergénérationnelle dans un quartier dédié à l’enfance est une formidable opportunité », « richesse que enfants et personnes âgées vivent ensemble et partagent des projets », « développer une vraie dynamique en dehors du tourisme ». ⇒ Observation n° 32 (M. CASTELNAU Paul) : « très favorable au projet conjoint de relocalisation de ces deux établissements », « appuie la proposition de DUP concernant le terrain situé au-dessus de la
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D70 », « permettre à beaucoup d’anciens de vieillir près du village qu’ils ont connu ». ⇒ Observation n° 37 (Mme ACHARD Patricia) : « projet important, idéal, incontournable », « le rapprochement avec le Rayon de Soleil est une chance ».
Formulées par des parties prenantes et des élus (10)
⇒ Observation n° 9 (M. William PASQUET, président de l’association le Rayon de Soleil) : « occasion exceptionnelle pour le canton de Bourdeaux ». ⇒ Observation n° 10 (Mme Hélène DURIF) : « nécessité pour la commune ». ⇒ Observation n° 11 (M. Pierre BELLE, maire de Bourdeaux) : « favorable, intérêt général, souhaitant que celui-ci l’emporte sur l’intérêt particulier ». ⇒ Observation n° 13 (Mme MONIN Claudette, maire des Tonils, présidente du SIVOM du Pays de Bourdeaux) : « proximité intergénérationnelle, liens entre les différentes populations du pays ». ⇒ Observation n° 16 (Mme Marie-Laure BELLE, présidente de l’association le Châtelas, maison de retraite l’Oustalet) : « souci de bien-être de nos anciens et de notre jeune génération », « réunir […] quelle meilleure reconnaissance pour nos anciens », « proximité les uns des autres, réunissons toutes nos forces pour que ce projet aboutisse, besoin pour "l’arrière-pays" ». ⇒ Observation n° 17 (Mme Martine DESSUS, conseillère municipale, membre de droit du Conseil d’Administration de l’Oustalet) : « les générations pourront se croiser, s’apporter mutuellement, concernant l’intergénérationnel c’est une chance extraordinaire pour le village », « souhaite ardemment la réalisation du projet pour le devenir de Bourdeaux ». ⇒ Observation n° 23 (Mme AYZAC Fabienne) : « le village a tout à gagner à voir ce magnifique projet se réaliser ». ⇒ Observation n° 24 (Mme Jocelyne PONNET) : « bien-être de chacun au quotidien ». ⇒ Observation n° 25 (M. Michel TRON, conseiller général du canton de Bourdeaux) : « projet vital pour maintenir une vie sociale et intergénérationnelle pérenne ». ⇒ Observation n° 35 (M. Jean-Louis ARMAND, maire de Crupies) : « projet cohérent, importance primordiale pour l’avenir de Bourdeaux », « l’utilité de l’Oustalet et du Rayon de Soleil n’est plus à démontrer, avis favorable ».
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Réponses du commissaire-enquêteur Vingt-et-une observations expriment un avis positif sur le maintien de la maison de retraite et du foyer d’enfants à Bourdeaux. Une grande majorité des observations fait référence à l’aspect intergénérationnel du projet. D’après les informations que j’ai pu recueillir auprès des parties prenantes au projet, il ne s’agit pas (comme cela ressort dans plusieurs observations) que les personnes âgées et les enfants vivent ensemble, ni partagent des activités. Éventuellement, une grande salle serait mise en commun. Il ne m’a pas paru certain que les deux bâtiments communiqueront de façon directe, ceci n’est apparemment pas une priorité du projet. Le rapprochement des deux structures vise à mutualiser des moyens, notamment de chauffage (peu de détails donnés dans le dossier sur cet aspect). Cette question est abordée infra . Le rapprochement des personnes âgées et des enfants placés peut aussi générer des difficultés qu’il faudrait bien identifier. Une observation exprime des doutes dans ce sens (obs. 30). Il est mis en avant par plusieurs observations le bien-être ou le confort des enfants ou personnes âgées. Il est un fait qu’un bâtiment neuf, conçu dans le but de recevoir une maison de retraite ou un foyer pour enfants dans les normes actuelles sera plus agréable que des bâtiments plus vieux, notamment concernant la maison de retraite qui se trouve dans un ancien hôtel, avec des étages. Plusieurs personnes m’ont dit l’envie et le besoin que les personnes âgées qui ont toujours habité Bourdeaux ou les environs ont de pouvoir trouver un accueil adapté lorsqu’elles quittent leur maison. Les maisons de retraite rurales ont cet objectif. L’Oustalet ainsi que la maison d’enfants font partie de l’histoire de Bourdeaux d’après ce que j’ai pu percevoir dans les commentaires oraux qui m’ont été formulés parfois. Je précise néanmoins que le projet n’est pas une réponse à une fermeture imminente de l’Oustalet ou du Rayon de Soleil. Il n’y a eu aucune observation écrite concernant l’inadaptation des locaux actuels, auxquels il faudrait trouver une alternative. Une observation indique que la maison de retraite a besoin d’un changement. Je n’ai pas visité ces locaux, mais pour la description qui m’a été faite de l’Oustalet, les locaux ne sont pas ce que peuvent espérer aujourd’hui des personnes qui partent en maison de retraite. Toutefois, les personnes âgées y ont leurs habitudes, leur terrain de boules, les commerces autour. Le Rayon de Soleil a été construit pour être un foyer, mais aujourd’hui les parties prenantes expliquent que les lieux sont trop petits et que les enfants ne peuvent pas avoir de chambres individuelles.
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4.1.3. Observations qui font aussi référence à la création de logements sociaux locatifs De plus rares observations font référence à la création de logements locatifs sociaux en même temps que la construction des deux structures principales.
⇒ Observation n° 1 (M. Jean-Luc RICHARD) : « favorable au projet pour l’Oustalet, en prévoyant un espace vert et un jeu de boules », « idée favorable pour le Rayon de Soleil, mais il y aura un manque d’équipements sportifs et moins de tranquillité par rapport à l’emplacement actuel », « pas très favorable aux logements sociaux, 7 ou 8 ont déjà été faits, doute sur la nécessité ou la demande », « des logements neufs seraient bien pour les gens qui travaillent à Bourdeaux, mais il n’y a pas de besoin de faire venir des gens inactifs attirés par les bas loyers ». ⇒ Observation n° 3 (M. GOGUÉ Henri) : « l’équilibre des trois [volets du projet ?] est une occasion pour engager la rénovation ». ⇒ Observation n° 8 (M. PARENTEAU) : « excellente idée de regrouper les établissements fonctionnant actuellement sur Bourdeaux », « logements sociaux dans la mesure où leur pourcentage actuel serait insuffisant ». ⇒ Observation n° 14 (M. CALVEZ Yannick) : « l’endroit choisi est idéal pour accueillir une maison de retraite et une maison d’accueil pour les enfants ainsi que des logements individuels ». ⇒ Observation n° 33 (M. et Mme PEYSSON) : « relancer deux édifices dont Bourdeaux ne peut se passer pour le maintien de la vie sociale », « concernant les bâtiments familiaux et sociaux annexés au projet, sauf s’ils ont un intérêt direct avec l’Oustalet », « la commune est-elle en manque de logements sociaux ? Dans quel pourcentage ? » ⇒ Observation n° 34 (Mme Noëlle PASQUET, maire de Mornans, administrateur de l’association le Châtelas) : « regroupement de deux établissements très structurant », « les réglementations actuelles […] ne permettent pas le maintien de prix de journées accessibles à tous », « ces contraintes obligent les petites structures à des regroupements qui permettent des économies d’échelle en matière de gestion, d’effectif », « cette volonté d’adjoindre quelques logements sociaux compléterait la dynamique du projet […] dans l’esprit cœur de village ».
Réponses du commissaire-enquêteur Je constate que six observations citent le volet « logements sociaux » du projet. Trois sont plutôt positives et trois plutôt négatives. La commune n’a pas d’obligation aujourd’hui de créer de nouveaux logements sociaux, par rapport à la loi SRU qui impose des quotas seulement dans les villes de plus de 3 500 habitants. Il existait trente- trois logements sociaux en mars 2010, soit 9 % du parc total de Bourdeaux (données du PLU, voir § 3.4.). Il a depuis été créé huit
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nouveaux logements (sous gestion Drôme Aménagement Habitat) et cinq étaient en projet de rénovation par la commune en 2010. En référence au PLH de la communauté de communes du Val de Drôme (voir § 3.5.), il est prévu la construction de trois logements sociaux publics par an pour l’ensemble de la vallée du Roubion. L’objectif de logements sociaux pour 2016 est de 6 % du parc, or Bourdeaux a déjà atteint 9 %. La création de logements locatifs sociaux n’est donc pas une priorité ni une obligation pour Bourdeaux. Drôme Aménagement Habitat a précisé que les logements sociaux présents sur la commune ne présentaient pas de vacance. Il n’a pas pour autant été démontré dans le dossier qu’il y avait une demande particulière d’une population bourdeloise éligible pour ces logements. Par ailleurs, l’estimatif de l’INSEE pour les logements vacants sur l’ensemble du parc (tous types de logement confondus) était de 5,9 % en 2009. J’ajoute un point qui m’a semblé peu clair au cours de l’enquête (et chez les parties prenantes). D’après « les caractéristiques des ouvrages les plus importants » présentées dans le dossier, les logements locatifs sociaux individuels seraient au nombre de quatre pour couples âgés et quatre pour des familles.
4.1.4. Observations concernant uniquement des aspects connexes ⇒ Observation n° 18 (Mme ARNAUD Nicole) : « idéal et formidable pour l’emploi ». ⇒ Observation n° 19 (M. GARZEND Pierre) : « bonne chose pour l’avenir du pays ». ⇒ Observation n° 20 (Mme Valérie AYNAC) : « favorable à la réalisation de ce projet, le développement du village est important ». ⇒ Observation n° 21 (Mme DURIF Annie et M. LEGNAN Robert) : « favorables, excellent pour le développement du village », « l’extension de la zone constructible paraît indispensable ». ⇒ Observation n° 22 (M. DUCHESNE Christian) : « on ne peut être que favorable à un projet qui redynamiserait la commune ». ⇒ Observation n° 36 (M. JOUVE Philippe, adjoint au maire de Bourdeaux) : avis favorable à un projet qui permet de maintenir des emplois dans le canton ». ⇒ Observation n° 38 (Mme BORAUD) : plusieurs considérations concernant l’emplacement du projet, développées infra . Autre : « que va devenir la maison de l’Oustalet ? », « maison […] située sur Plan Lara […] qui pourrait accueillir "le Rayon de Soleil" ».
Réponses du commissaire-enquêteur La plupart des observations étant simplement positives, sans commentaire précis, je n’ai pas de réponse à apporter. On remarquera que l’emploi et le développement sont des sujets prépondérants.
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Pour l’Oustalet, j’ai posé la question du devenir de ce bâtiment à Drôme Aménagement Habitat, ainsi qu’à d’autres parties prenantes, au cours de l’enquête. Il n’y a pas de projet de reconversion de ce bâtiment communal à ce jour. Il restera donc vacant. Aucun projet d’occupation de bâtiment existant n’a été envisagé par Drôme Aménagement Habitat.
4.1.5. Ventilation des observations abordant l’implantation et l’environnement ⇒ Observation n° 1 (M. Jean-Luc RICHARD) : « le terrain n’est pas plat et il est inondable ». ⇒ Observation n° 8 (M. PARENTEAU) : après une introduction positive sur le projet, M. PARENTEAU précise que « le choix du site d’implantation est une autre affaire. Bourdeaux a la chance de posséder un patrimoine paysager assez exceptionnel qui, complété par des vestiges historiques originaux […] doit être impérativement préservé si l’on veut asseoir un développement touristique qui est une des principales préoccupations de la Commune », « vue très appréciée des visiteurs, qui les incite à faire étape », « Bourdeaux n’est pas un village banal et tout doit être fait pour qu’il ne le devienne pas ». M. PARENTEAU ajoute que rien ne justifie dans le dossier qu’il était impossible de trouver un autre site moins sensible . Enfin, il précise que si ce site devait être retenu, il faudrait s’inquiéter de « ne pas porter atteinte au patrimoine architectural et paysager ». Il formule des inquiétudes à ce sujet au vu des récentes réalisations en matière de logements sociaux sur la commune. Enfin, M. PARENTEAU précise que le terrain est beaucoup plus pentu que ce qu’il paraît sur la photographie en première page du dossier et se demande « si la pente réelle est vraiment compatible avec un ensemble accueillant des personnes âgées ». ⇒ Observation n° 9 (M. William PASQUET, président de l’association le Rayon de Soleil) : « je ne vois pas d’autre endroit que ce terrain pour une telle construction », « la plupart des terrains en contrebas sont inondables ou à grande distance du village de Bourdeaux ». ⇒ Observation n° 10 (Mme Hélène DURIF) : « bien situé, accessible, proche de tout ». ⇒ Observation n° 11 (M. Pierre BELLE, maire de Bourdeaux) : M. le Maire indique que la commune ne possède pas de foncier et qu’elle est en grande partie située en zone inondable . Il précise que le terrain est situé aux abords du village et des services publics, et qu’il se trouve « en zone AU qui fera l’objet d’un projet d’aménagement, deviendra constructible lorsque la lagune sera dans les normes ». ⇒ Observation n° 12 (M. DORIER Jean-Jacques, président de l’office du tourisme) : « le lieu choisi puisqu’ a priori la commune ne possède pas d’autre lieu doit être aménagé en tenant compte de son environnement paysager et du patrimoine bâti », « nous sommes sur un territoire touristique important, ne faisons pas de cet espace une verrue mal ficelée ».
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⇒ Observation n° 13 (Mme MONIN Claudette, maire des Tonils, présidente du SIVOM du Pays de Bourdeaux) : « le lieu choisi me semble adapté ». Mme MONIN ajoute que la proximité du village sera positive pour les liens entre les différentes populations du pays. ⇒ Observation n° 14 (M. CALVEZ Yannick) : « endroit idéal ». ⇒ Observation n° 15 (M. DESSUS JF, médecin généraliste, responsable du centre de secours de Bourdeaux) : « Bourdeaux ne possédant pas de réserves foncières adaptées à un projet de ce type (proximité du village, possibilité pour les résidents de se déplacer par leurs propres moyens, possibilité aux enfants du Rayon de Soleil d’être autonomes sur le village) ce choix est judicieux même s’il altèrera l’image carte postale du champ de lavandes dont une partie continuera d’exister ». ⇒ Observation n° 16 (Mme Marie-Laure BELLE, présidente de l’association le Châtelas, maison de retraite l’Oustalet) : « proximité des commerces, faisant totalement partie du village, avec vue sur l’extérieur ». ⇒ Observation n° 17 (Mme Martine DESSUS, conseillère municipale, membre de droit du Conseil d’Administration de l’Oustalet) : « lieu idéal, tout près de l’école, du centre de loisirs, du multi-accueil,[…] de la vie quotidienne du village », « nécessité d’implanter la maison de retraite dans le village ». ⇒ Observation n° 23 (Mme AYZAC Fabienne) : « le choix du terrain me paraît judicieux pour permettre à nos anciens de continuer à vivre au milieu de la communauté bourdeloise », « même remarque pour le Rayon de Soleil et sa réintégration au cœur du village = autonomie des enfants et relations avec les enfants du village ». ⇒ Observation n° 26 (Mme JULLIAN Sylvie, ADMR de Bourdeaux) : « la proximité de l’école et de la cantine sera bénéfique ». ⇒ Observation n° 27 (Mme GRAS V., ADMR de Bourdeaux) : « le fait qu’il ne s’éloigne pas du village est essentiel pour que nos anciens puissent continuer d’échanger avec les gens du village ». ⇒ Observation n° 28 (Mme BONNEFOY N., salariée de l’Oustalet) : « proximité des commerces ». ⇒ Observation n° 32 (M. CASTELNAU Paul) : « le lieu conviendrait très bien à ce projet. Proche de l’école et du village, avec une vue superbe sur le vieux village, à l’abri des inondations que le village a connues en 1960 ». ⇒ Observation n° 35 (M. Jean-Louis ARMAND, maire de Crupies) : « le choix de ce terrain me semble parfait pour ce projet » ⇒ Observation n° 37 (Mme ACHARD Patricia) : « proximité du village ». ⇒ Observation n° 33 (M. et Mme PEYSSON) : « la photo carte postale [….] va en partie disparaître », « garder une vue sur notre environnement montagneux ». ⇒ Observation n° 34 (Mme Noëlle PASQUET, maire de Mornans, administrateur de l’association le Châtelas) : « l’absence de disponibilité de terrains en proximité du village pour une telle
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réalisation de vie collective a contribué au choix de cet emplacement non inondable ». ⇒ Observation n° 18 (Mme ARNAUD Nicole) : « lieu parfait pas loin des commerces et autre ». ⇒ Observation n° 20 (Mme Valérie AYNAC) : « souhaitable de préserver une partie du champ de lavandes qui est typique et fait partie intégrante de notre village ». ⇒ Observation n° 22 (M. DUCHESNE Christian) : « ne pas perdre de vue que ce champ de lavandes est un des éléments principaux de la vue offerte depuis la place de l’horloge », « éviter […] des constructions qui dénatureraient ce magnifique paysage ». ⇒ Observation n° 38 (Mme BORAUD) : « emplacement vraiment dommageable pour le paysage entourant Bourdeaux », « champ de lavandes […] participe à la beauté de cette vallée attirante pour les touristes ».
Réponses du commissaire enquêteur Je précise tout d’abord qu’en présentant le dossier au public qui est venu lors des permanences, j’ai souligné fréquemment qu’un aspect important de la demande concernait l’implantation du projet (la question posée n’était pas pour ou contre le projet, comme s’il était susceptible de générer des nuisances, mais une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation). Concernant la pente. Le terrain a une pente de l’ordre de 15 % ce qui commence à être contraignant pour l’aménagement, en raison des soutènements à créer et des importants terrassements à réaliser notamment pour construire des bâtiments de plain-pied. Le paramètre pente peut être également contraignant pour les voiries d’accès. La pente est un petit peu plus faible tout en bas du terrain à côté de l’école (l’école étant elle-même sur un terrain peu pentu). Sept observations abordent la question paysagère, sous l’aspect général ou sous l’aspect de la destruction du champ de lavandes. J’ai en effet constaté que ce champ est une caractéristique du village, que ce soit : en arrivant de Crupies, avec la crête du champ dégageant la vue sur la montagne ; en arrivant de Dieulefit ; depuis le vieux village (la Viale). Voir les trois photos correspondantes, en page suivante. J’ai reporté le tracé demandé par Drôme Aménagement Habitat sur ces photos, pour me faire une meilleure idée de l’impact paysager du projet. Le paysage sera nettement impacté. A cela s’ajoute l’aspect pentu du terrain qui engendrera des modifications de la « masse » du site. J’ajoute que six observations ont cité l’importance de l’harmonie du projet architectural (obs. 8, obs. 12, obs. 13, obs. 22, obs. 23, obs. 33).
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Vue en arrivant de Crupies
Vue en arrivant de Dieulefit
Vue depuis la Viale
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Une observation vise clairement le fait qu’aucune justification n’est apportée dans le dossier sur l’impossibilité de trouver un autre site moins sensible. C’est ce que j’ai constaté également (j’ai questionné les parties prenantes à ce projet au cours de l’enquête). La réponse qui est apportée (tant par les observations que par les réponses directes que j’ai obtenues) est d’une part que la commune ne possède pas de foncier, d’autre part que ce site est le plus avantageux pour le projet. L’aspect d’inondabilité de beaucoup de terrains sur Bourdeaux a été développé comme argument sur le choix du site, non inondable (voir § 3.4. pour les informations trouvées dans le PLU à ce sujet). Je précise cependant qu’il n’existe pas d’interdiction de construire à Bourdeaux pour raisons d’inondabilité. Concernant l’aspect foncier, j’observe que deux projets communaux ont été conduits récemment en zone UD (salle des fêtes et crèche). Par ailleurs, il est vrai qu’il n’existe pas de terrain de 2 ha (comme demandé) d’un seul tenant (à part sur la parcelle concernée par le projet, au nord ou au sud). Toutefois des projets d’extension de la maison de retraite ont été conduits en mitoyenneté de l’Oustalet actuel, dans un espace beaucoup plus exigu. Une analyse claire des possibilités de placer le projet en un autre lieu manque dans le dossier. La proximité des commerces et du village, ainsi que de l’école et des équipements communaux voisins est souvent citée. Certaines observations mentionnent l’importance de maintenir la maison de retraite dans le village. Précisons toutefois que le projet n’est pas dans le centre du village (contrairement à l’actuelle maison de retraite). Il en est en effet proche, dans le prolongement de la zone urbanisée. Il y a deux commerces voisins (boulangerie et épicerie) ainsi que l’école, la bibliothèque,… Les autres commerces sont situés à 250 à 300 m à pied. Il m’a été fait plusieurs fois la remarque de l’insertion des pensionnaires de l’Oustalet dans le village, où ils continuent de côtoyer les personnes qu’ils connaissent (pour les résidents originaires de la commune). Par ailleurs l’intégration des enfants du Rayon de Soleil a été citée à de nombreuses reprises. Une personne pense que les enfants placés peuvent faire du grabuge au village et que le site actuel de la maison pour enfants leur apporterait plus de tranquillité. Une autre personne doute que le lieu soit adapté pour une telle maison d’accueil. Il est dommage qu’il n’y ait pas eu d’observations de résidents des structures concernées, notamment de la maison de retraite, notées dans le registre. La proximité du village est sans aucun doute importante pour un projet de maison de retraite, par contre la proximité de l’école l’est moins. Je rappelle que le projet se situe sur l’emplacement qui était prévu pour l’extension de l’école. En écoutant le public qui s’est présenté, j’ai appris que les enfants du foyer étaient très encadrés. Ils ne se rendent pas seuls sur les lieux d’activité, comme par exemple la piscine, où un éducateur est avec eux. L’idée que les enfants pourront librement jouir de plus de services de par la proximité plus grande du village paraît devoir être nuancée.
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4.1.6. Observations des personnes susceptibles d’expropriation ⇒ Observation n° 30 (Mme LAVEAUD Magali née BOISSE, chef d’exploitation agricole, fermière de Mme RICHARD épouse BOISSE Edmond) : « réunir personnes âgées et école peut être une bonne chose, quoique… », « une maison d’accueil pour enfants en difficulté construite en ces lieux serait-elle bien à sa place ? », « défendre d’une part son patrimoine, d’autre part la fierté de pouvoir continuer à travailler les terres de mes grands-parents », « j’ai tout mis en œuvre pour reprndre ce terrain », « je ne comprends pas qu’à l’heure d’aujourd’hui où l’agriculture est importante […] espaces verts et espaces agréables, un tel projet puisse avoir lieu ». ⇒ Observation n° 31 (Mme RICHARD-BOISSE Françoise) : « partie nord du terrain inondable », « nous avions proposé la partie sud du terrain, vers le lotissement, ce qui a été refusé », « nous proposons toujours cette solution » (1 à 1,5 ha en partie sud sans toucher à la source RICHARD), « la source de la commune passe sur le sud du terrain », « nous souhaiterions garder le terrain comprenant les deux cimetières et les constructions vers l’école ».
Réponses du commissaire enquêteur Les arguments quant à l’emplacement et l’inondabilité ont déjà été commentés plus haut. Je m’atèle donc à répondre aux autres aspects de ces deux observations. Mme LAVEAUD et Mme RICHARD-BOISSE partagent des arguments en défense pour maintenir l’exploitation de la parcelle agricole, qui est une activité familiale ancestrale. Elles souhaitent également défendre leur patrimoine. Mme LAVEAUD estime avoir déjà subi des désagréments depuis qu’elle exploite la parcelle. Elle expose que pour sa part, elle a tout fait pour ne pas créer de nuisances aux riverains. On comprend dans ses propos qu’elle pense que l’exploitation agricole de cette parcelle a fait l’objet de critiques. Ceci est corroboré par ce que j’ai pu entendre de plusieurs personnes, comme des insinuations concernant une « exploitation de circonstance » et des plantations choisies (chênes truffiers) pour faire monter le prix du terrain. Il semble que j’ai appris à Mme RICHARD-BOISSE et Mme LAVEAUD l’existence actuelle d’un emplacement réservé sur la parcelle. Mme RICHARD-BOISSE m’a dit qu’elle ne le savait pas et était surprise de ne pas en avoir été informée. Le PLU indique une volonté de maintenir les espaces agricoles. Toutefois, la zone concernée a déjà été classée en AU « à urbaniser ». J’ajoute que d’après un échange de courrier entre Drôme Aménagement Habitat (du 19 septembre 2011) et Mme RICHARD-BOISSE (qui a répondu au Préfet le 29 septembre 2011) Mme RICHARD-BOISSE a eu un unique entretien avec M. le Maire avant que soit lancée la procédure de demande de DUP. Au cours de cet entretien, aucune offre de prix ne lui a été faite et la surface nécessaire ne lui a pas été spécifiée. Elle avait refusé de vendre et aucune suite n’a été donnée à cet entretien, au cours
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duquel il lui a été dit par M. le Maire que l’expropriation n’était pas prévue. Drôme Aménagement Habitat a prévenu Mme RICHARD-BOISSE de sa demande de DUP par son courrier du 19 septembre 2011, le jour où le dossier a été déposé en Préfecture, soit sept mois après la délibération du conseil d’administration de Drôme Aménagement Habitat engageant cette procédure.
4.1.7. Autres observations, par catégories ⇒ Concernant l’emploi, le développement du village et les retombées économiques : obs. 2, obs. 5, obs. 10, obs. 11, obs. 14, obs. 15, obs. 16, obs. 17, obs. 20, obs. 21, obs. 22, obs. 24, obs. 25, obs. 26, obs. 27, obs. 28, obs. 29, obs. 32, obs. 34, obs. 35, obs. 36, obs. 37. Soit 22 observations sur 38. ⇒ Autres thèmes : désertification du village (obs. 3, obs. 33) ; mutualisation (obs. 15, obs. 16, obs. 23, obs. 24, obs. 29, obs. 33, obs. 34). ⇒ Services médicaux en lien avec l’Oustalet et maintien des intervenants (obs. 2, obs. 11, obs. 24, obs. 28, obs. 34, obs. 37).
Réponses du commissaire-enquêteur L’emploi est ressorti dans la majorité des observations. Cependant, le projet ne prévoit pas la création d’emplois : les structures existent déjà sur la commune et la capacité d’accueil ne va pas augmenter par rapport à aujourd’hui. Il se pourrait que des postes de veilleurs de nuit soient au contraire supprimés. De même pour le développement du village et les retombées économiques, les observations bien que nombreuses, ne paraissent pas à propos. Je peux faire la même remarque à propos du maintien des services médicaux et intervenants, liés à l’Oustalet. La maison de retraite actuelle n’est pas sous le coup d’une date annoncée de fermeture d’après ce que j’ai pu apprendre des parties prenantes. De même pour la désertification. Concernant la mutualisation, on ne peut douter que la mitoyenneté de deux structures permette des économies. Il est notamment question d’une chaufferie commune et peut-être de locaux de service. Par contre, la gestion des deux structures restera indépendante. Dans ce contexte, les services ne pourront pas être communs, ni le personnel. Cet aspect du dossier aurait dû être plus fourni pour jouer son rôle d’argument en faveur d’un rapprochement des deux structures.
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4.2. Auditions / Réponses des parties prenantes
4.2.1. Drôme Aménagement Habitat Les réponses qui ont pu m’être apportées par Drôme Aménagement Habitat sont en deux temps : - au cours de la réunion préalable (procès-verbal en annexe) ; - en réponse à un courrier que j’ai adressé à M. le Directeur Général à l’issue de l’enquête (courrier du 27 novembre 2012 en copie à M. le Maire) reproduit en annexe, lui notifiant la proposition de négociation de Mme RICHARD-BOISSE, et lui rappelant l’incohérence du dossier portant sur une surface de 20.000 m² alors que les délibérations antérieures faisaient référence à 12.000 m².
Réponses en réunion Mes questions portant à la fois sur la surface de 20.000 m² et sur la fourniture d’un plan d’esquisse ont été brièvement renseignées, sans apport majeur au contenu du dossier.
Réponses à mon courrier du 27 novembre 2012 Il m’a été répondu que la proposition de Mme RICHARD-BOISSE de céder 1 à 1,5 ha en partie sud du projet n’est pas envisageable en raison de l’éloignement du foyer de services existant sur la commune (école,…) et de la plus grande facilité à accommoder les futurs bâtiments qui seront de même nature que ceux environnants en R+1 ou R+2, en préservant les deux cimetières. A l’inverse, au sud, les bâtiments existants sont en rez-de- chaussée. Concernant le deuxième point, il a été répondu qu’une étude de capacité réalisée par les services de Drôme Aménagement Habitat (après l’approbation du « POS ») a conclu qu’il fallait disposer de 20.000 m² pour installer les deux foyers, quelques logements locatifs sociaux ainsi que leurs annexes. Le pétitionnaire conclut qu’il maintient sa demande pour 20.000 m² au nord du terrain, qualifiant de préjudiciable la possibilité de négocier 12.000 m² au sud.
Commentaires du commissaire-enquêteur On apprend par ce courrier qu’il est prévu des bâtiments de même nature que ceux environnants à savoir des R+1 ou R+2 denses. L’occupation du sol est lâche dans cette zone qui présente plusieurs grands bâtiments assez éloignés les uns des autres. Ce choix urbanistique et architectural pourrait être remis en question au moment du dépôt du permis de construire et sachant qu’aujourd’hui les projets doivent éviter l’étalement dans une logique de développement durable (notion qui est d’ailleurs reprise dans le PLH). La création d’un projet compact au sud ne paraît pas incompatible avec la logique architecturale, d’autant plus que le projet serait alors au moins en partie en dehors du périmètre de protection des monuments historiques inscrits.
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4.2.2. M. William PASQUET - Président de l’association du rayon de soleil de Bourdeaux J’ai questionné M. PASQUET sur la possibilité de réaliser ce projet ailleurs. Il m’a été répondu par M. PASQUET qu’il ne voyait pas d’autre terrain pour faire ce projet. Il a ajouté que la mutualisation des moyens était très importante, notamment concernant les coûts des veilleurs de nuit car il en faut un par bâtiment et deux par nuit, soit quatre actuellement au Rayon de Soleil. Le projet permettra de réduire le nombre de veilleurs de nuit. Il faudra que les bâtiments soient accolés.
4.2.3. M. Pierre BELLE - Maire de Bourdeaux et membre de droit du Conseil d’Administration de l’Oustalet J’ai questionné M. BELLE, notamment à la fin de l’enquête au sujet d’une négociation possible avec Mme RICHARD-BOISSE concernant l’achat d’une partie du terrain au sud. Il m’a été répondu par M. BELLE que le terrain utile au projet se situait au nord.
4.2.4. Mme Marie-Laure BELLE - Présidente de l’association le Châtelas L’association le Châtelas gère la maison de retraite l’Oustalet. Mme BELLE s’est présentée à deux reprises. Mme Belle ayant consulté le dossier la première fois, je lui ai demandé lors de sa seconde visite si la maison de retraite actuelle était menacée de fermeture et s’il y avait une date butoir pour les mises aux normes. Je l’ai également questionnée sur l’agencement des bâtiments sur le terrain et sur la nécessité de disposer de 20.000 m² pour ce projet, ainsi que sur les opportunités de construire ailleurs.
Il m’a été répondu par Mme BELLE que les projets de réhabilitation et d’agrandissement de la maison de retraite ont échoué (zone inondable). Concernant la surface nécessaire, il faut prévoir des parkings pour les institutions. A priori le foyer pour jeunes serait plutôt en haut de la parcelle et la maison de retraite en bas. Il pourra y avoir une salle commune si les horaires de fonctionnement sont compatibles (les personnes âgées peuvent accéder à une salle libre lorsque les enfants sont à l’école). Le personnel ne pourra pas être commun car les règlementations régissant le travail ne sont pas les mêmes. La gestion des deux structures restera totalement séparée. J’ai attiré son attention sur le problème des veilleurs de nuit. Il m’a été confirmé que les deux bâtiments seraient séparés.
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4.2.5. Mme Noëlle PASQUET – Maire de Mornans, administrateur dans l’association le Châtelas Mme PASQUET s’est présentée deux fois accompagnée d’une personne du foyer le Rayon de Soleil, et lors de leur première visite nous avons discuté du projet, et je leur ai fait part notamment de l’absence de justification du besoin d’une telle surface pour le projet. Mme PASQUET m’a exposé les informations qu’elle a reprises dans son observation annexée au registre, à savoir : la nécessité de prévoir un bâtiment de plain-pied pour la maison de retraite ; des parkings pour le personnel et les visiteurs et l’aménagement d’un jardin et d’espaces de jeu pour les enfants.
Commentaires du commissaire-enquêteur Il me semble tout de même que la surface demandée est très forte par rapport au projet qui inclura des bâtiments compacts d’après la réponse de Drôme Aménagement Habitat, même si des parkings et un jardin sont également envisagés.
CHAPITRE 5. ANALYSE ET APPRÉCIATION DU PROJET
5.1. Dossier – présentation du projet
Comme j’ai pu l’indiquer plus haut, la présentation du projet est trop succincte, la justification de la surface demandée n’est pas apportée et le projet architectural n’a fait l’objet d’aucun plan général des travaux sous forme graphique alors que cette pièce est non seulement indispensable à la présentation du projet, mais elle est aussi réglementaire.
5.2. Opportunité du projet
5.2.1. Maison de retraite A la lecture du dossier, des observations du public et du PLU on comprend très bien que le projet de nouvelle maison de retraite est un souhait ancré depuis plusieurs années à Bourdeaux et qu’il répond à une réelle nécessité. Les projets de rénovation / extension de l’Oustalet à sa place actuelle ont avorté. La plupart des observations du public concerne la maison de retraite qui a donc fait l’objet d’une forte mobilisation.
5.2.2. Maison pour enfants Moins d’observations et d’arguments ont été développés pour la maison pour enfants. Bien qu’ayant été construite pour l’accueil des enfants, les bâtiments actuels ne sont plus adaptés car trop petits. C’est le principal argument motivant la reconstruction de cette structure, avec le coût des veilleurs de nuit, dont le nombre pourrait être réduit si les chambres étaient dans un bâtiment d’un seul tenant et de plain-pied.
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Le public a fait souvent des commentaires sur le fait de rapprocher anciens et jeunes. Il me semble toutefois que ce soit assez virtuel, le rapprochement des bâtiments étant prévu pour une mutualisation des moyens et non pour une vie en commun, même très partiellement. On voit ici que la compréhension du projet par le public n’est pas totale, sans doute à cause d’un manque de lisibilité du projet, lié à un dossier trop peu détaillé.
L’intérêt économique du rapprochement des deux structures (par la mutualisation des moyens) n’a pas été chiffré. On remarquera que si le Rayon de Soleil n’était pas reconstruit, ou était réaménagé en son lieu actuel, les investissements seraient globalement moindres, donc les économies plus grandes.
Le rapprochement des deux structures ne saurait s’improviser et il sera sans doute très complexe de ménager les besoins propres à chaque catégorie de résident, dans la proximité.
La parcelle où se trouve la Rayon de Soleil aujourd’hui est assez grande. Les équipements annexes existent déjà. Un agrandissement et une restructuration des bâtiments existants n’ont pas été présentés comme impossibles.
5.2.3. Logements Concernant les logements, les observations les concernant arrivent bien après toutes les remarques concernant la maison de retraite et le foyer pour enfants. J’ai d’ailleurs constaté que j’apprenais souvent au public qu’il était également prévu des logements dans le projet. D’après les informations que j’ai récoltées et exposées au fil du texte, la commune est déjà bien équipée en logements sociaux et est en avance par rapport aux prévisions du Programme Local de l’Habitat (PLH) pour le secteur de la vallée du Roubion. De plus, le projet laissera deux bâtiments vacants, sans qu’il ne soit développé de prévision sur leur devenir. Le bâtiment du Rayon de Soleil restera dans le patrimoine géré par Drôme Aménagement Habitat, et l’Oustalet dans le patrimoine de la commune.
L’intérêt de construire de nouveaux bâtiments pour des logements ne ressort pas nettement de l’analyse du dossier, des observations du public, ni des informations que j’ai pu recueillir par ailleurs. L’argument de la proximité des services de la future maison de retraite, pour quatre logements qui seraient destinés à des couples âgés est intéressant, mais rien n’indique qu’il y ait une demande non satisfaite dans le village, ou que l’on ne puisse satisfaire par l’aménagement de bâtiments vacants.
J’ajoute qu’il est prévu des logements individuels. L’unité architecturale du projet mériterait d’autant plus d’être détaillée, analysée et présentée dans le cadre de la présente demande s’il est prévu la création de pavillons. S’il est prévu de petits immeubles, l’impact paysager pourrait être très fort sur ce terrain pentu. Cumulé au fait que le projet devait initialement occuper 12.000 m² alors qu’aujourd’hui la demande est formulée pour 20.000 m², il y a tout lieu de se
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demander si ces logements n’ont pas été rajoutés dans ce projet dont la préoccupation première est présentée comme étant la réalisation d’équipements collectifs dans un quartier qui en regroupe déjà. Le PLU approuvé en 2010 indique bien la future création d’une maison de retraite et de chambres pour l’accueil des enfants. Par contre rien n’est indiqué en termes de prévision pour le logement au-delà des huit logements sociaux qui ont déjà vu le jour depuis, et de la rénovation de cinq logements locatifs communaux.
5.3. Enquête parcellaire
L’emplacement et le tracé demandés par Drôme Aménagement Habitat ont été réaffirmés dans leur courrier en réponse à mon propre courrier leur signalant la proposition de négociation de Mme RICHARD-BOISSE, actuelle propriétaire du terrain concerné. Cette proposition de négociation avait déjà été formulée d’après les dires de cette dernière, Mme RICHARD-BOISSE ne s’opposant pas au projet sur sa parcelle, mais souhaitant conserver la partie nord avec les bâtiments agricoles et plutôt céder la partie sud. Drôme Aménagement Habitat refuse cette négociation.
Le déplacement du projet vers la partie sud de la parcelle impliquerait une distance accrue par rapport au centre du village, de 300 à 400 m, ce qui est sensible concernant l’accès à pied à cette zone pour les personnes âgées.
Il n’est plus fait état du projet d’extension de l’école, pour lequel l’emplacement réservé ER3 était prévu. L’installation du projet en partie nord annulerait l’objectif d’extension de l’école sur cette parcelle. On se demande pourquoi, dans une logique de mutualisation, l’extension de l’école n’est pas intégrée au projet.
La surface de 20.000 m² demandée paraît injustifiée, d’autant plus qu’aucune esquisse n’est présentée, ni l’étude de capacité que Drôme Aménagement Habitat indique avoir fait réaliser. Il s’agit de construire deux bâtiments collectifs et huit logements individuels. Même en intégrant des parkings et un jardin, l’espace est très vaste. D’autant plus que de nombreux équipements et services sont proches du site - c’est un point phare du projet - aussi il n’y aura pas grand besoin d’annexes ou d’aménagements extérieurs (piscine, tennis, médiathèque,… sont à proximité).
Une surface plus petite et/ou répartie autrement semble donc pouvoir être étudiée de façon peut-être plus judicieuse d’une part par rapport à une négociation possible au lieu d’une expropriation, d’autre part en prévoyant un projet dense qui permettrait une meilleure préservation du paysage. Enfin, il paraît indispensable de prévoir que les nouveaux bâtiments soient les plus proches possibles des bâtiments déjà construits, pour la continuité urbaine. Donc de ce point de vue également, la surface demandée pourrait être réduite.
J’ajoute que l’espace est aujourd’hui agricole et que le projet prévoit de le rendre constructible après que Drôme Aménagement Habitat se sera assuré la maîtrise foncière. On ne sait pas si l’ensemble de la parcelle F 755, classée en zone AU, sera
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rendu constructible ou seulement la partie concernée par le projet ou bien encore une solution intermédiaire. Il serait souhaitable que la majeure partie de la parcelle cadastrée F 755, de 49.440 m² fasse l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble en ce qui concerne les équipements non collectifs notamment, afin de s’assurer de la cohérence des constructions et de leur bonne intégration architecturale et paysagère, et d’éviter les projets au coup par coup.
Enfin, le dossier de présentation du projet ne permet pas de voir clairement l’emprise du terrain concerné par la demande de Drôme Aménagement Habitat, ce qui a constitué un manque de lisibilité du projet pour le public.
5.4. Coût financier
Il est chiffré à ce jour une dépense possible de 2 805 000 €. Elle inclut l’estimation de France Domaine qui est périmée.
Ne sont pas inclus dans le chiffrage l’agrandissement de la STEP, qui est pourtant un préalable incontournable à la modification du PLU et donc au projet, ni les études pour cet agrandissement et pour la modification du PLU. Les honoraires de l’architecte et des bureaux d’études n’apparaissent pas.
Enfin, étant donné que ce projet ne pourra voir le jour que dans plusieurs années sans doute, en raison des étapes nombreuses à franchir avant la pose de la première pierre, l’estimation des dépenses devra être revue à la hausse.
Ce projet sera très coûteux. Aucun détail n’est donné quant à son financement.
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