Brückner, Andrea
Konkretisierung des Nutzungskonzeptes für eine im Bau befindliche Immobilie
Diplomarbeit
HOCHSCHULE MITTWEIDA (FH) UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Fachbereich Maschinenbau/ FWT Studiengang Immobilien- und Gebäudemanagement
Mittweida, 2010
Brückner, Andrea
Konkretisierung des Nutzungskonzeptes für eine im Bau befindliche Immobilie
eingereicht als
Diplomarbeit
an der
HOCHSCHULE MITTWEIDA (FH) UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Fachbereich Maschinenbau/ FWT Studiengang Immobilien- und Gebäudemanagement
Mittweida, 2010
Erstprüfer: Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner Zweitprüfer: Dipl. Kffr. Grit Gleisberg (FH) vorgelegte Arbeit wurde verteidigt am: 04.03.2010
Brückner, Andrea Konkretisierung des Nutzungskonzeptes für eine im Bau befindliche Immobilie Mittweida, Hochschule Mittweida (FH), Fachbereich Maschinenbau, Diplomarbeit, 2010
Referat: Ziel dieser Diplomarbeit ist, ein in groben Zügen vorhandenes Nutzungskonzept für eine im Bau befindliche Immobilie zu konkretisieren und mit Zahlen und Fakten zu belegen.
Grundlage für die Betrachtungen innerhalb der Arbeit werden eine Standortanalyse für den Landkreis Sächsische Schweiz – Osterzgebirge, unter Einbeziehung der Stadt Freital, eine Objektanalyse und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sein.
Für den Eigentümer sollen die Ergebnisse dieser Arbeit eine Hilfestellung bei der Entscheidung sein, welche der Nutzergruppen in Hinblick auf die Rendite, langfristige Mietverträge und der örtlichen Gegebenheiten am ehesten für die Immobilie in Betracht kommen.
Inhaltsverzeichnis Seite 4
Inhaltsverzeichnis 4
Abbildungsverzeichnis 7
Kartenverzeichnis 9
Tabellenverzeichnis 10
Abkürzungen-, Symbole- und Formelzeichenverzeichnis 11
1. Einleitung 13
2. Standortanalyse 15
2.1 Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge und Freistaat Sachsen 15 2.1.1 Bevölkerungsentwicklung 15 2.1.2 Entwicklung der Privathaushalte 21 2.1.3 Einkommen und Ausgaben der Privathaushalte 24 2.1.4 Wohnungsmarktentwicklung 27
2.2 Stadt Freital 31 2.2.1 Stadtentwicklung von Freital 31 2.2.2 Wirtschaftsstandort Freital 34
3. Grundstücks- und Gebäudeanalyse 40
3.1 Grundstückshistorie 40
3.2 Objektbeschreibung 40 3.2.1 Allgemein 40 3.2.2 Baubeschreibung 41 3.2.3 Bauliche Besonderheiten 42
3.3 Flächenberechnung des Gebäudes 43
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Inhaltsverzeichnis Seite 5
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes 44
4.1 Nutzungskonzept 44
4.2 Nutzergruppen 45 4.2.1 Wohngemeinschaften für Menschen ab mittlerem Alter 45 4.2.2 Tagespflege von Kindern 48 4.2.3 Partnerschaften ohne und mit Kindern 56
4.3 Bauliche Voraussetzungen / Besonderheiten 57 4.3.1 Wohngemeinschaften für Menschen ab mittleren Alter 57 4.3.2 Tagespflege von Kindern 60
5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 61
5.1 Baukosten 61
5.2 Einnahmen und Ausgaben 62 5.2.1 Bewirtschaftungskosten 62 5.2.2 Mieteinnahmen 64
6. Schlussbetrachtung 68
Anhang I Methode der 4. regionalisierten Bevölkerungsprognose 69
Anhang II Entwicklung der Bevölkerung 70
Anhang III Altersstruktur der Stadtentwicklung 71
Anhang IV Lageplan 72
Anhang V Ansichten 74
Anhang VI Grundrisse 77
Anhang VII Flächenberechnungen 80
Anhang VIII Gebäudeschnitt 83
Literaturverzeichnis 84
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Inhaltsverzeichnis Seite 6
Danksagung 87
Selbständigkeitserklärung 88
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Abbildungsverzeichnis Seite 7
Abbildungsverzeichnis Seite
Abbildung 2.1 Bevölkerung des Landkreises Sächsische Schweiz - Osterzgebirge von 1990 bis 2008 16 Abbildung 2.2 Altersstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge von 1998 bis 2008 16 Abbildung 2.3 Bevölkerungsdynamik im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge von 1990 bis 2008 17 Abbildung 2.4 Entwicklung der Bevölkerungsstruktur bis 2020 für den Freistaat Sachsen 19 Abbildung 2.5 Zu- und Fortzüge von 1990 bis 2006 im Freistaat Sachsen 21 Abbildung 2.6 Haushalte nach Haushaltsgröße im Freistaat Sachsen 22 Abbildung 2.7 Struktur der Haushalte nach Haushaltsgröße im Freistaat Sachsen 22 Abbildung 2.8 Haushaltsstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge 23 Abbildung 2.9 Struktur der Konsumausgaben deutscher Privathaus- halte 2005 25 Abbildung 2.10 Baugenehmigung im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge 28 Abbildung 2.11 Baufertigstellungen im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge 28 Abbildung 2.12 Wohnungen nach der Raumstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge 1998 und 2008 30 Abbildung 2.13 Flächenbilanz der Stadt Freital 35 Abbildung 2.14 Verkehrsanbindungen von Freital 35 Abbildung 2.15: Baufertigstellungen in der Stadt Freital 37 Abbildung 2.16: Wohnungen nach der Raumstruktur in der Stadt Freital 1998 und 2008 38 Abbildung 4.1: Standort der Immobilie 45 Abbildung 4.2: Mögliche Einrichtung im Erdgeschoss 56
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Abbildungsverzeichnis Seite 8
Abbildung II.1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Freital 70 Abbildung II.2: Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2010, 2015, 2020 für die Stadt Freital 70 Abbildung III.1: Altersstruktur der Stadtbevölkerung von 1998 bis 2008, voraussichtliche Alterstruktur der Stadtbevölkerung 2010, 2015, 2020 71 Abbildung IV.1: Lageplan mit Flurstück 305/13, Stand 2004 72 Abbildung IV.2: Lageplan mit neu aufgeteilten Flurstücken, Stand Dezember 2005 73 Abbildung V.1: Süd-West-Ansicht 74 Abbildung V.2: Süd-Ost-Ansicht 75 Abbildung V.3: Nord-West-Ansicht 76 Abbildung VI.1: Grundriss Kellergeschoss 77 Abbildung VI.2: Grundriss Erdgeschoss 78 Abbildung VI.3: Grundriss Dachgeschoss 79 Abbildung VIII.1: Gebäudeschnitt 83
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Kartenverzeichnis Seite 9
Kartenverzeichnis Seite
Karte 2.1 Untergliederung Sachsen nach Landkreisen 15 Karte 2.2 Der langfristige Wandel der Bevölkerungsdynamik 18 Karte 2.3 Demografische Wandel im Raum – eine Synthese 18
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Tabellenverzeichnis Seite 10
Tabellenverzeichnis Seite
Tabelle 1 Auszug aus dem Hinweisblatt für „Kosten der Unterkunft“ während des Arbeitslosengeld II-Bezuges im ehemaligen Weißeritzkreis 27 Tabelle 2 Wohnfläche je Mieter 47 Tabelle 3 Berechnung der monatlichen Geldleistung für eine Tagespflegeperson 55 Tabelle 4 Gegenüberstellung fiktive Mieteinnahmen – Aufwen- dungen für die Gruppe Wohngemeinschaft für Menschen ab mittlerem Alter 66 Tabelle 5 Gegenüberstellung fiktive Mieteinnahmen – Aufwen- dungen für die Gruppen Partnerschaften ohne und mit Kindern und Tagespflege von Kindern 67 Tabelle 6 Grundflächenberechnung der Wohnungen nach WoFlv 80 Tabelle 7 Bruttogrundfläche nach DIN 277 81 Tabelle 8 Nebennutzfläche nach DIN 277 81 Tabelle 9 Funktionsfläche nach DIN 277 81 Tabelle 10 Verkehrsfläche nach DIN 277 82
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Abkürzungen-, Symbole- und Formelzeichenverzeichnis Seite 11
Abkürzungen-, Symbole- und Formelzeichenverzeichnis
Abs. Absatz BEEG Bundeselterngeld- und Elternzeitgesetz bzw. beziehungsweise ca. zirka cm Zentimeter dB Dezibel DDR Deutsche Demokratische Republik DG Dachgeschoss d.h. das heißt DIN Deutsches Institut für Normung e.V. EG Erdgeschoss EnEV Energieeinsparverordnung EStG Einkommenssteuergesetz e.V. eingetragener Verein G Gemeinschaftseigentum °C Grad Celsius ggf. gegebenenfalls KiföG Bundestages zum Kinderförderungsgesetz km Kilometer km² Quadratkilometer m Meter n. Chr. nach Christus Nr. Nummer ÖPNV Öffentlichen Personennahverkehr Pkw Personenkraftwagen qm Quadratmeter RW Raumwohnung SächsKitaG Sächsisches Kindertagesstättengesetz SGB Sozialgesetzbuch u.a. unter anderem
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Abkürzungen-, Symbole- und Formelzeichenverzeichnis Seite 12
W U-Wert Wärmeleitfähigkeit m ⋅ K v. Chr. vor Christus WoFlv Verordnung zur Berechnung der Wohn- flächen (Wohnflächenverordnung) z.B. zum Beispiel
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1. Einleitung Seite 13
1. Einleitung
In den vergangenen Jahrhunderten bestand immer Nachfrage nach Wohnraum. Es sind nur wenige Unterbrechungen zu verzeichnen, wie z.B. „Pestepidemien im Mittelalter oder spekulativer Vorratsbau im Zeitalter der Industrialisierung“1, an denen der Nachfrageüberhang unterbrochen wird. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, ist es jederzeit möglich den jeweiligen Wohnraum zu vermitteln. In den letzten Jahren zeichnet sich jedoch eine andere gravierendere Tendenz ab. Mit Hilfe von Prognoserechnungen wird uns unter anderem die rückläufige Bevölkerungszahl, oder Veränderungen innerhalb der Struktur privater Haushaltsgrößen und –typen verdeutlicht. Der damit verbundene Angebotsüberschuss muss sinnvoll kompensiert werden. Der Nachfrager kann entsprechende Forderungen an seinen künftigen Wohnraum stellen, wie z.B. nach Ausstattung, Größe oder Lage. Eine Erhöhung des Wettbewerbs unter den Wohnraumanbietern ist somit vorprogrammiert. Damit der Wohnraum erfolgreich vermarktet wird, ist es wichtig zu wissen, wo und wie wollen Menschen wohnen und durch was können wir ihre Entscheidungsfindung positiv beeinflussen.
Seit über zehn Jahren ist die Wohnungsbautätigkeit in Deutschland rückläufig, in einigen Gebieten bleiben die Preise und Mieten gleich oder fallen. Für Nachfrager ist das ein positiver Trend, für den Immobilienbesitzer, Stadtplaner oder Kommunalpolitiker ist dies eine negative Entwicklung der wirtschaftlichen Situation. In vielen ostdeutschen Städten und Gemeinden steigt der Leerstand von Immobilienbeständen oder es wird ein Preis- und Mietenverfall verzeichnet. Durchschnittlich liegt der Leerstand in den neuen Bundesländern bei 13 bis 14 %, teilweise auch bei 20 % oder mehr.2 Wird heutzutage eine Immobilie errichtet, deren Eigennutzung nicht im Vordergrund steht, sollte eine genaue Analyse der Nutzergruppen vorangestellt werden, damit der Leerstand der Immobilie nicht eintritt. Bei der hier im Bau
1 Brauer, Kerry-U.: Wohnen, Wohnformen, Wohnbedürfnisse, 1. Aufl., Wiesbaden: IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, 2008. – S. 11 2 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006, Bonn, 2007
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1. Einleitung Seite 14
befindlichen Immobilie sind verschiedene Nutzergruppen in die nähere Auswahl gekommen und sollen jetzt mit Fakten und Zahlen untermauert werden. Die Immobilie ist geeignet für Partnerschaften mit oder ohne Kindern, für Familien - die die Tagesbetreuung von fremden Kindern (Tagesmutter bzw. Tagesvater – in der Arbeit weiter als Tagespflegeperson bezeichnet) im eigenen Haushalt durchführen, für Tagespflegepersonen – die die Tagespflege von Kindern in anderen dafür geeigneten Räumen ermöglichen möchten oder für Wohngemeinschaften für Menschen ab mittleren Alters. Besonderes Augenmerk gilt den Nutzergruppen der Tagespflegepersonen für Kinder und Wohngemeinschaften für Menschen ab mittlerem Alters. In aktuellen Prognosen wird bestätigt, dass die Anzahl der Haushalte, die sogenannten Wohnungsnachfragern, durch stetige Verkleinerung der durchschnittlich darin lebenden Personen, steigt. Die Singularisierung der Haushalte wird durch die immer älter werdende Bevölkerung begünstigt. Gesamtdeutschland betrachtend, werden die Ein- und Zweipersonenhaushalte steigen. In Ostdeutschland wird nach einem anfänglichen Wachstum nach der Wiedervereinigung nur noch ein moderates Wachstum in diesem Bereich vorhergesagt. Zwischen 1994 und 2004 ist die Anzahl der Einpersonenhaushalte in den neuen Bundesländern überdurchschnittlich angewachsen.
Die älter werdende Bevölkerung, die Verkleinerung der Haushalte und der demografische Wandel sind Ausgangspunkte für die Verfestigung des Nutzungskonzeptes, an einer sich im Bau befindlichen Immobilie, für die verschiedenen Mietergruppen. Die Immobilie befindet sich in der Großen Kreisstadt Freital, Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Es wird eine Objekt- und eine Standortanalyse angefertigt und letztendlich eine daraus resultierende wirtschaftliche Betrachtung abgeleitet.
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 15 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
2. Standortanalyse
2.1 Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und Freistaat Sachsen
2.1.1 Bevölkerungsentwicklung
Aus den ehemaligen Landkreisen Weißeritzkreis und Sächsische Schweiz, ist nach der Kreisreform vom 01.08.2008 der Landkreis Sächsische Schweiz- Osterzgebirge entstanden. Der Landkreis befindet sich im Freistaat Sachsen. Auf einer Fläche von 1.654 km² erstreckt sich der Landkreis südlich der Landeshauptstadt Dresden bis hin zur tschechischen Grenze, siehe Karte 2.1. Zum Landkreis gehören 41 Gemeinden, darunter 20 Städte, davon sind Pirna, Freital, Dippoldiswalde und Sebnitz die vier Großen Kreisstädte. Pirna beherbergt den Kreissitz.
Mit Stand vom 31.12.2007 lebten im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge 255.459 Menschen und bei einer Fläche von rund 1.654 km², ergibt das eine Bevölkerungsdichte von 154 Einwohnern pro km².4 Von
den 1.654 km² fallen 9 % auf 3 Karte 2.1: Untergliederung Sachsen nach Landkreisen Siedlungs- und Verkehrs- fläche, 53 % auf Landwirtschaftsfläche, 36 % auf Waldfläche und die verbleibende Fläche von rund 2 % teilen sich Wasser, Öd- und Unland.5
3 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen: Regionaldaten Kreisstatistik Sachsen. URL < http://www.statistik.sachsen.de/Index/22kreis/unterseite22.htm>, verfügbar am 07.09.2009 4 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen: Kreisstatistik 2009 für Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 16 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Am Tag der Wiedervereinigung am 03.10.1990 lebten im Landkreis 277.113 Einwohner. Allein in den drei Monaten bis zum Stichtag 31.12.1990 der Erhebung, verließen 2.499 Menschen (1 %) das Kreisgebiet. Bis zum 31.12.2008 haben 21.654 Personen (7,8 %) seit der Wiedervereinigung den Kreis verlassen, siehe Abbildung 2.1.
Einwohner
280 000
1. 275 n
i 270 l 265 ah z
r 260 e
n 255 h
o 250 w
n 245 i E 1990 1995 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr (Stichtag 31.12.) Einwohner
Abbildung 2.1: Bevölkerung des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge von 1990 bis 20086
Durch die stetige 2008 11,4% 64,1% 24,5%
Reduzierung der 2007 11,1% 65,1% 23,8%
Einwohner steigt der 2006 10,8% 66,1% 23,1% Altersdurchschnitt der 2005 10,6% 67,2% 22,2% 2004 11,0% 67,8% 21,2%
Landkreisbevölkerung r 2003 11,3% 68,3% 20,3% Jah kontinuierlich an. 2006 2002 11,9% 68,6% 19,6% lag das 2001 12,5% 68,6% 19,0% Durchschnittsalter der 2000 13,0% 68,8% 18,2% 1999 13,5% 68,8% 17,7% Kreisbevölkerung bei 1998 14,0% 68,8% 17,2%
45,1 Jahren, bis zum 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Prozent Jahr 2020 wird es auf 0- bis unter 15-Jährigen 15- bis unter 65-Jährigen 65-Jährige und älter 8 48,8 Jahre ansteigen. Abbildung 2.2: Altersstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz- Osterzgebirge von 1998 bis 20087 Damit erreichen wir das sächsische Durchschnittalter. Ursachen dafür liegen in der Verschiebung der
6 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 17 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Altersstruktur, siehe Abbildung 2.2, höheren Fortzügen, von vor allem Jüngeren, und den Sterbeüberschüssen, Resultat der geringeren Geburtenzahlen. In den vergangenen zehn Jahren nahm die Bevölkerungsgruppe der über 65-Jährigen um 7,3 % zu, während vor allem die Altersgruppe der unter 15-Jährigen um 2,6 % der gesamten Kreisbevölkerung abnahm. Bis zum Jahr 2020 werden sich die Relationen zwischen Jung und Alt weiter verschieben. Der Anteil der unter 15-Jährigen wird sich im Vergleich zum Jahr 2008 nur geringfügig verändern. Dagegen wächst der Anteil der über 65-Jährigen und Älteren von 24,5 % auf 28,3 % (Variante 1 der 4. Regionalisierten Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen) an.9 „Das Verhältnis zwischen den Menschen, die noch nicht oder nicht mehr im erwerbsfähigen Alter stehen, zu den Personen im Erwerbsalter wird durch die Entwicklung des Altenquotienten10 geprägt sein.“11 Durch den Altenquotient lässt sich verdeutlichen, dass immer mehr Ältere auf den Schultern der Menschen im erwerbsfähigen Alter lasten. 1998 entfielen auf 1000 Personen im Erwerbsalter (15- bis unter 65-Jährige) 250 Ältere, bereits 2008 sind es 382 Ältere. Im Jahr 2020 wird der Altenquotient bei 474 bzw. 477 liegen.
4000
2000
0 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 -2000
-4000
-6000
-8000 Natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo
Abbildung 2.3: Bevölkerungsdynamik im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge von 1990 bis 200812
9 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. Zusammenstellung der Ergebnisse nach regionalen Gliederungen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 18 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
In Abbildung 2.3 ist deutlich zu erkennen, dass immer mehr den Landkreis verlassen, in dem sie wegziehen oder versterben. Der Natürliche Saldo, d.h. Lebendgeborene gegenüber Gestorbenen, kann den Wanderungssaldo nicht ausgleichen, denn dieser befindet sich seit der Wiedervereinigung im negativen Bereich. Ergebnis ist, dass die Kreisbevölkerung immer weiter schrumpft.
Laut einer Prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) hat der ehemalige Landkreis Sächsische Schweiz seit 1994 einen Kreisbevölkerungsschwund zu verzeichnen. Für den ehemaligen Weißeritzkreis wird für den Zeitraum 2010 bis 2024 mit der maximalen Bevölkerungszahl, siehe Karte 2.2, gerechnet.
Karte 2.2: Der langfristige Wandel der Karte 2.3: Demografische Wandel im Raum Bevölkerungsdynamik13 - eine Synthese14
Für den vereinten Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge bedeutet es jedoch weiterhin einen Schwund der Bevölkerung und damit ein gleichzeitiger Zuwachs der Hochbetagten, der über 75-Jährigen, siehe Karte 2.3.
13 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.): Raumordnungsprognosen 2020/2050, Bonn: Selbstverlag, 2006, Band 23, S. 29 14Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.): Raumordnungsprognosen 2020/2050, Bonn: Selbstverlag, 2006, Band 23, S. 36
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 19 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Die Bevölkerungsbewegungen die im Landkreis zu verzeichnen sind, können aus denen des Freistaats Sachsen hergeleitet werden. Für den Freistaat Sachsen heißt das, dass die Einwohnerzahl vom 01.01.1990 bis zum 31.12.2006 um 13,5 % gesunken ist, von 4,91 Mio. Menschen auf 4,25 Mio. Menschen. Dieser Trend wird sich bis zum Jahr 2020 fortsetzen. Es werden voraussichtlich nur noch 3,87 Mio. Menschen in Sachsen leben, ein Rückgang um 8,8 %.15 In Abbildung 2.4 wird die Entwicklung der Altersstruktur bis 2020 für den Freistaat Sachsen gezeigt. Für die unterschiedlich starken Ausprägungen in der Altersstruktur der sächsischen Bevölkerung sind die drei Einflussfaktoren Geburten, Sterbefälle und Wanderungen verantwortlich.
Abbildung 2.4: Entwicklung der Bevölkerungsstruktur bis 2020 für den Freistaat Sachsen16
Einen besonderen Einschnitt in der Bevölkerungsentwicklung hatte Sachsen Anfang bis Mitte der 1990er-Jahren, denn hier war die Abwanderung, vor allem junger Frauen, und der Geburtenrückgang, extrem hoch. In den Vorausberechnungen wie sich die Altersstruktur der sächsischen Bevölkerung verändern wird, hat bereits von 1990 bis 2006 die Altergruppe der über 65 – Jährigen um 50 % zugelegt, bis zum Jahr 2020 wird diese Altergruppe um weitere 11 % ansteigen. Von 1990 bis 2006 waren 47 % weniger Menschen im
15 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Statistisch betrachtet – Bevölkerung 1990 bis 2020 in Sachsen, Kamenz, 2008 16 ebenda
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 20 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen erwerbstätigen Alter, in diese Gruppe zählen vor allem die geburtenstarken Jahrgänge, die langsam für die steigende Alterung des Erwerbspersonenpotentials und der Bevölkerung Sachsens beitragen werden.17
Die Anzahl der Kinder je Frau, die im gebärfähigen Alter war, lag Anfang 1990 bei ca. 1,50, im Jahr 1995 ist sie auf circa 0,78 zurückgegangen. Es wird in den jetzigen Prognosen davon ausgegangen, dass sich die Geburtenziffer bis 2020 auf 1,39 einpendelt.18 Damit ist der Geburtenknick der nach der Wende verzeichnet wurde, fast wieder ausgeglichen. Seit 1995 steigt die Zahl der Geburten wieder an. Während 1995 24.004 Kinder geboren worden sind, stieg die Zahl der Lebendgeborenen 2008 auf 34.411 an.19 Möglicherweise liegt es daran, dass die Bundesregierung neue Anreize geschaffen hat, ein Kind zu bekommen. Genannt sei hier unter anderem das seit 01.01.2007 geltende Elterngeld, ein Erfolg für die berufstätigen Eltern, das Landeserziehungsgeld in Sachsen oder die flächendeckende Betreuung in Kindertagesstätten oder bei Tagespflegepersonen. Dennoch wird für den Freistaat Sachsen mit einem Rückgang der Geburten bis 2020 (26.400) gerechnet. Gründe für den Geburtenrückgang liegen darin, dass immer weniger junge Frauen Kinder bekommen, Frauen im gebärfähigen Alter von 15 bis unter 45 Jahren werden weniger und der Trend zu späteren Geburten ab 30 Jahren setzt sich fort. Während viele Frauen 1990 ihre Kinder vorwiegend im Alter von 21 bis 26 Jahren bekamen, verschiebt sich die Geburtenkurve bis 2020 mit den häufigsten Geburten auf die Altersgruppe 30 bis 35 Jahre. 20
17 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Statistisch betrachtet – Bevölkerung 1990 bis 2020 in Sachsen, Kamenz, 2008 18 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Statistisch betrachtet – Bevölkerung 1990 bis 2020 in Sachsen, Kamenz, 2008 19 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen: URL: < http://www.statistik.sachsen.de/21/02_03/02_03_03_tabelle.asp> und < http://www.statistik.sachsen.de/Index/22kreis/unterseite22.htm>, verfügbar am 07.09.2009 20 Vgl. Fußnote 18
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 21 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Die Fort- und Zuzüge lassen sich besonders gut in der Abbildung 2.5 verdeutlichen. Es ist klar zu erkennen, dass vor allem junge Menschen in der Altersgruppe 18 bis unter 35 Jahren den Freistaat Sachsen verlassen haben. Dabei sind 142.200 Menschen mehr fortgezogen als zugezogen, davon waren zwei Drittel junge Frauen.22
Bei den Sterbefällen gab es im Zeitraum 1990 (67.900 Sterbefälle) bis 2006 (weniger als 49.000 Sterbefälle) eine rückläufige Tendenz, jedoch wird von einer Zunahme (54.900) bis 2020 Abbildung 2.5: Zu- und Fortzüge von 1990 bis 2006 im Freistaat Sachsen21 gerechnet. Das hängt mit der zunehmenden Lebenserwartung der Menschen und mit der Alterung stark besetzter Jahrgänge zusammen. In Sachsen wird prognostiziert, dass die Lebenserwartung bei Frauen von 82,4 auf 84,6 Jahren und bei den Männern von 76,1 auf 79,6 Jahren ansteigt. Diese Tatsache übertrifft selbst heute schon das bundesdurchschnittliche Lebenserwartungsalter bei Frauen wie bei Männern.23
2.1.2 Entwicklung der Privathaushalte
Auf dem Wohnungsmarkt treten die privaten Haushalte als Nachfrager auf. Als privater Haushalt wird „jede zusammen wohnende und eine wirtschaftende Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die alleine wohnen und wirtschaften“24 betrachtet. Der private Haushalte und die damit verbundene Haushaltsgröße werden den Lebensabschnitten angepasst, damit birgt jede Altersstufe eine bestimmte Form des Zusammenlebens der Menschen.
21 Vgl. Fußnote 18 22 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Statistisch betrachtet – Bevölkerung 1990 bis 2020 in Sachsen, Kamenz, 2008 23 ebenda 24 Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.): Demografischer Wandel in Deutschland, Wiesbaden, 2007, Heft 1, S. 27
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 22 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Während die sächsische Bevölkerung um 4,6 % schrumpft, wächst die Zahl der privaten Haushalte von 2000 bis 2007 um 5,3 % bzw. um 110.400. Erklärung für dieses Phänomen ist der Trend zu kleineren Haushalten. Im Vergleichszeitraum stiegen die Einpersonenhaushalte um 194.400 und die der Zweipersonenhaushalte um 56.300. Dagegen schrumpfen die Drei-, Vier- und Mehrpersonenhaushalte um 140.300.25 In den beiden nachfolgenden Abbildungen 2.6 und 2.7 wird die Aufteilung der Haushalte nach Haushaltsgröße und der Struktur gezeigt. Je nachdem welche Variante, siehe Anhang I, der Prognoserechnung verwendet wird, gehen die Experten von einem Rückgang von 6,4 % bzw. 7,7 % bei den Haushalten im Zeitraum 2007 bis 2020 aus.
Die Prozesse 1000 0 0
0 800 . der Abwan- 1
n 600 i e t derungen, die l 400 ha
us 200 damit a H 0 verbundene 2007 2010 2015 2020 Jahr Schrumpfung Einpersonenhaushalte Zweipersonenhaushalte Dreipersonenhaushalte Vier- und Mehrpersonenhaushalte der sächsischen Abbildung 2.6: Haushalte nach Haushaltsgröße im Freistaat Sachsen26 Bevölkerung, und das steigende 2020 42,5 38,0 11,6 7,9
Durchschnitts- 2015 42,4 37,3 12,1 8,1 r alter können Jah 2010 42,0 36,6 12,8 8,6 nicht mehr wie 2007 41,4 36,4 13,3 8,9 früher durch 0% 20% 40% 60% 80% 100% eine Prozent Einpersonenhaushalte Zweipersonenhaushalte Verkleinerung Dreipersonenhaushalte Vier- und Mehrpersonenhaushalte Abbildung 2.7: Struktur der Haushalte nach Haushaltsgröße im Freistaat der Haushalts- Sachsen27 größen kompensiert werden. Damit beginnt eine direkte Einflussnahme auf die Anzahl und die Größe der Haushalte. Dennoch erfolgt die Änderung der Haushaltsgrößen nicht proportional zur Minderung der Haushaltsanzahl. Am
25 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Statistisch betrachtet – Entwicklung der privaten Haushalte bis 2020, Kamenz, 2008 26 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 23 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen stärksten werden die Haushalte ab drei Personen betroffen sein, deren Schwund beziffert sich dabei auf 17,4 % bzw. 18,5 %.
Im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge gab es 2008 rund 129.100 Haushalte, davon sind 48.600 Einpersonenhaushalte, 50.700 Zweipersonenhaushalte und 29.700 Drei- und Mehrpersonenhaushalte.28 Seit 1998 hat der Landkreis ca. 3.600 Haushalte dazu gewonnen. Für die Zukunft wird mit einem Rückgang der Bevölkerung und der damit verbundenen Haushalte gerechnet. In der Abbildung 2.8 zeigt sich die deutliche Verschiebung der Haushaltsgrößen im Landkreis für den Zeitraum 1998 bis 2008 zu Ein- bzw. Zweipersonenhaushalten. Der Zuwachs liegt hier im Durchschnitt bei 5,3 % im Vergleichszeitraum. Für den Prognosezeitraum bis 2020 wird mit einem leichten Anstieg bei den Zweipersonenhaushalten gerechnet, auf Kosten der Drei- und Mehrpersonenhaushalte.
2020 35,7% 42,6% 21,8%
2015 35,6% 42,0% 22,4%
2010 35,3% 41,4% 23,4%
2008 37,7% 39,3% 23,0%
2007 37,2% 39,0% 23,8%
2006 34,7% 41,8% 23,5%
2005 33,0% 40,4% 26,6%
Jahr 2004 34,1% 38,0% 27,9%
2003 33,3% 38,5% 28,2%
2002 32,7% 37,8% 29,5%
2001 32,4% 35,8% 31,8%
2000 32,4% 36,3% 31,2%
1999 32,5% 35,6% 31,9%
1998 32,5% 33,9% 33,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Prozent Einpersonenhaushalte Zweipersonenhaushalte Drei- und Mehrpersonenhaushalte Abbildung 2.8: Haushaltsstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge29
28 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 24 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
2.1.3 Einkommen und Ausgaben der Privathaushalte
Die Einnahmen der Bevölkerung des Landkreises Sächsische Schweiz- Osterzgebirge setzen sich aus Löhnen, Gehältern, Renten/Pensionen, Unterhalt durch Familienangehörige oder Sozialleistungen zusammen. Die Einkommen der Arbeitnehmer sind von 1996 bis 2005 stetig gestiegen. So betrug der durchschnittliche Jahresverdienst je Arbeitnehmer 2005 gut 19.669 Euro. Seit 1996 ist der Jahresverdienst um 1.830 Euro gestiegen. Die zur Verfügung stehenden Mittel der privaten Haushalte nahm von 1995 bis 2004 auch kontinuierlich zu. Somit hatten die Haushalte 2004 14.807 Euro zur Verfügung. Der sächsische Durchschnitt lag 2004 bei 14.679 Euro. Die Haushalte im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge lagen somit rund 130 Euro über dem Durchschnitt der gesamten sächsischen Haushalte.30 Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen31 betrug im Mikrozensus32 2008 für den Landkreis 1.556 Euro bei 128.300 teilnehmenden Haushalten. Nach dem Mikrozensusergebnis 2008 hatten 12,7 % aller Landkreishaushalte, die Auskunft zum Einkommen gaben, zwischen 500 und 900 Euro zur Verfügung, 30,7 % standen netto monatlich 900 bis 1.500 Euro zur Verfügung, 20,7 % hatten ein Einkommen zwischen 1.500 und 2.000 Euro zur Verfügung. In der Einkommensgruppe 2.000 bis 2.600 Euro befanden sich 16,4 %, während immer noch 15,7 % ein Einkommen von 2.600 Euro und mehr zur Verwendung hatten.33 Zirka 10,3 % der Bevölkerung bestreiten ihren überwiegenden Lebensunterhalt mit Hilfe von Arbeitslosengeld I, II, 43,1 % gehen einer Erwerbstätigkeit nach, 29 % erhalten Renten oder Pensionen, und die restlichen 17,6 % erhalten Unterhalt durch Familienangehörige oder leben von Ersparnissen, eigenem Vermögen, Vermietung und Verpachtung oder sonstiger Unterstützung wie Stipendien, BAföG, Leistungen aus Pflegeversicherungen.34
30 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen (Hrsg.): Neue Landkreise in Sachsen, Kamenz, 2008 31 Das Haushaltsnettoeinkommen ist die Summe aller Nettoeinkünfte der zum Haushalt gehörenden Personen 32 Mikrozensus: statistische Erhebung – Ausgangspunkt verschiedene Bevölkerungskonzepte 33 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 25 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Die prozentuale Verteilung der Kon- sumausgaben nach Ausgabeposition für die Bundesrepublik Deutschland, für den Freistaat Sachsen und für die Bevölkerung des Landkreises unter- scheidet sich unwesentlich. Den vorwiegenden Teil der Abbildung 2.9: Struktur der Konsumausgaben deutscher 35 Privathaushalte 2005 Einkommen und Einnahmen werden für Wohnen, Kleidung, Nahrung und Reisen ausgegeben. In 2005, siehe Abbildung 2.9, wurde fast ein Drittel für Wohnen, Energie, Wohnungsinstandhaltung ausgegeben, auf der nachfolgenden Position mit 14 % sind die Verkehrsausgaben platziert. Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, sowie Freizeit, Unterhaltung und Kultur folgen mit knapp 13 % bzw. 12 %. Die nachfolgenden Positionen teilen sich Innenausstattung, Haushaltsgeräte und -gegenstände, Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen, Bekleidung und Schuhe bzw. Gesundheitspflege. Wenig Beachtung mit unter 1 % erfährt das Bildungswesen.36 Die Mietbelastung hier mit rund einem Drittel ist abhängig von der Haushaltsgröße und der Einkommenssituation. Knapp 28 % haben Einpersonenhaushalte in den Neuen Bundesländern an Mietbelastung zu stemmen, dagegen liegt die Mietbelastung bei Zweipersonenhaushalte am geringsten mit 21,5 %. Die Mietbelastung steigt bei größeren Haushaltsgrößen leicht wieder an. Einpersonenhaushalte haben zwar die größte Mietbelastung, jedoch muss von dem Resteinkommen in der Regel nur eine Person ihren Lebensunterhalt bestreiten. Die damit verbundene Härte ist zu relativieren gegenüber
35 Statistisches Bundesamt Deutschland. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 26 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Alleinerziehende mit Kindern, denn hier steht allgemein nur ein Einkommen zur Verfügung. Steht Haushalten ein Einkommen von weniger als 900 Euro / Monat zur Verfügung, steigt deren Mietbelastungsquote auf 35 % und mehr an. Bei einem Einkommen von 900 bis 1.300 Euro / Monat reduziert sich die Belastung auf 27 %. Je höher die Einkommensklasse ist, desto geringer fällt die Mietbelastung aus.37
Besitzen Haushalte ein geringes Einkommen, erhalten sie in Deutschland finanzielle Unterstützung in Form von Wohngeld oder Arbeitslosengeld II. Haushalte die sich mit ihrem Einkommen oberhalb des Existenzminimums bewegen, erhalten Wohngeld. Das Wohngeld ist ein Mietenzuschuss zur Bruttokaltmiete beziehungsweise als Lastenzuschuss für Eigentümer. Die Höhe des Wohngeldanspruches ist abhängig von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der möglichen anrechenbaren Miete. Seit 01.01.2005 hat sich die Gesetzeslage bezüglich des Wohngeldes verändert, dass heißt die sogenannten Transferleistungsempfänger, wie z.B. Arbeitslosengeld II- Empfänger, Empfänger von Sozialgeld nach SGB II, von Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem SGB XII, Leistungen der Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII und von Leistungen nach dem Asylbewerbergesetz, erhalten kein Wohngeld, denn die Kosten für die Unterkunft werden vom Transferleistungsträger übernommen.38 „Infolge der Wohngeldvereinfachung im Rahmen des Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt und der Einführung des Arbeitslosengeld II hat sich im Jahr 2005 die Zahl der Wohngeldempfängerhaushalte“39 von 12.550 in 2004 auf 4.824 drastisch verringert.40 Arbeitslosengeld II-Empfänger erhalten Unterstützung für Unterkunft und Heizung in Höhe der wirklichen Aufwendungen, soweit diese angemessen sind. Nachteil hier ist zum Beispiel, dass die Arbeitslosengeld II-Empfänger nicht zum Energiesparen angeregt werden. Welcher Wohnraum angemessen ist, wird im
37 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006, Bonn, 2007 38 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 27 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Gesetz nicht näher erläutert und wird, unter Einbeziehung der lokalen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes, den kommunalen Trägern überlassen, siehe Tabelle 1. Für die Angemessenheit sind die Wohnungsgröße und die Wohnungskosten ausschlaggebend.
Tabelle 1: Auszug aus dem Hinweisblatt für „Kosten der Unterkunft“ während des Arbeitslosen- geld II-Bezuges im ehemaligen Weißeritzkreis Größe Wohnflächen- Grundmiete Betriebs- und Gesamt- der Bedarfsge- höchst- in € Heizkosten in € höchstbetrag meinschaft grenze in qm (4,00 €/qm) (2,60 €/qm) in € Alleinstehend 45 180,00 117,00 297,00 2 Personen 60 240,00 156,00 396,00 3 Personen 75 300,00 195,00 495,00 4 Personen 85 340,00 221,00 561,00 5 Personen 95 380,00 247,00 627,00 6 Personen 105 420,00 273,00 693,00
Im Jahr 2007 haben 28.913 Personen Arbeitslosengeld II erhalten. Seit 2005 ist ein leichter Rückgang dieses Personenkreises zu verzeichnen.41
2.1.4 Wohnungsmarktentwicklung
Bautätigkeit: Die Bautätigkeit ist im Landkreis seit 1998 kontinuierlich rückläufig. Aus den Abbildungen 2.10 und 2.11 ist deutlich ein Rückgang bei den Baugenehmigungen und bei den Baufertigstellungen vor allem bei den Wohngebäuden erkennbar.
41 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 28 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
2400 200.000 2200 180.000 2000 160.000 1800 n 140.000 1600 qm unge
120.000 in
g 1400 e i h m
1200 100.000 c h ä l e
n 1000
e 80.000 g
u 800 a
60.000 Wohnf B 600 40.000 400 200 20.000 0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr (Stichtag 31.12.) Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Errichtung neuer Wohn- und Nichtwohngebäuden Wohnfläche in qm gesamt
Abbildung 2.10: Baugenehmigung im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge42
Eine leichte Belebung im Bereich der Baugenehmigungen und der Baufertigstellung zeichnete sich 2004 ab, nachdem der Deutsche Bundestag den Beschluss verabschiedet hatte, dass die Eigenheimzulage zum 01.01.2006 abgeschafft werden sollte. Doch bereits ein Jahr später setzte der Abwärtstrend wieder ein.
2.400 200.000 2.200 180.000 2.000 160.000 1.800 n
e 140.000
g 1.600
1.400 120.000 in qm llun e e h t
1.200 100.000 c gs lä i t r 1.000 80.000 e hnf
uf 800 a
60.000 Wo B 600 40.000 400 200 20.000 0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr (Stichtag 31.12.) Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Ein- und Zweifamilienhäuser Errichtung neuer Wohn- und Nichtwohngebäuden Wohnfläche in qm gesamt
Abbildung 2.11: Baufertigstellungen im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge43
Die Fertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden44 reduzieren sich durchschnittlich um 191 Wohnungen pro Jahr im Zeitraum 1998
42 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 29 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen bis 2008. Ab 2001 läuft der Rückgang der Fertigstellungen moderater ab. In 2008 werden im Landkreis noch 40 % an Wohnungen fertig gestellt im Vergleich zu 2001. Der Abwärtstrend im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt durchschnittlich bei 9 % pro Jahr. 1998 waren 65 % aller fertig gestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und nur 35 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Mittlerweile hat sich das Verhältnis umgekehrt, so dass 71 % der fertig gestellten Wohnung in Ein- und Zweifamilienhäusern wieder zu finden sind. Das hat zur Folge, dass die Errichtung von Mehrfamilienhäusern an Bedeutung verliert und die relative Bedeutung des Eigenheimbaus in den letzten Jahren gewachsen ist.45
Der Umfang der Bautätigkeit wird von verschiedenen Einflüssen hervorgerufen. Gibt es ein Wirtschaftswachstum, viele Beschäftigungsverhältnisse, Lohn- und Gehaltserhöhungen, dann wird in der Regel eine höhere Bautätigkeit verzeichnet. Je besser ein Haushalt finanziell gestellt ist, umso höher ist die Nachfrage nach Wohnfläche. Es spielen aber auch politische Entscheidungen eine wesentliche Rolle, wie z.B. steuerliche Vorteile, Entwicklung und Entscheidungen im Mietrecht. Das Hauptaugenmerk für die Höhe der Bautätigkeit liegt, nach meiner Schlussfolgerung, eher in der demografischen Entwicklung des Landkreises. Bereits in den vorangegangen Kapiteln wird verdeutlicht, dass die Bevölkerung schrumpft. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Bautätigkeit wieder. Besonders deutlich wird der Rückgang sichtbar, wenn 1998 noch 8,2 Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner realisiert worden sind, wurden 2008 nur noch 1,4 Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner erreicht. 46
Wohnungsbestand: Im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge nimmt der Wohngebäudebestand kontinuierlich zu. Während es 1998 noch 49.230 Wohngebäude gab, wuchs deren Anzahl bis 2008 auf 53.686 an, ein Zuwachs von 9 %. Im Wohngebäudebestand sind mit rund 77 % (2008) vorwiegend Ein- und
44 Nichtwohngebäude sind Gebäude deren überwiegende Nutzung dem Nichtwohnzweck dienen, wie z.B. Büro- und Verwaltungsgebäude, Anstaltsgebäude. 45 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 30 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Zweifamilienhäuser vorhanden. Betrachtet man das Gesamtvolumen der Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, befanden sich lediglich 31 % (2008) der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.47 Die Baumaßnahmen (Umbauten, Fertigstellungen, Bauabgänge) im Bestand bescherten einen Zuwachs an Wohnungen von 4,3 % von 1998 bis 2008. Das heißt im Durchschnitt lag die Bautätigkeit während dieses Zeitraumes unter 1 %. Der ansteigende Wohnungsbestand hat bei rückläufiger Bevölkerung eine erhöhte Leerstandsquote zur Folge.48 Während 1995 noch 45149 Wohnungen je 1.000 Einwohner vorhanden waren, stieg deren Zahl bis 2008 auf 523 Wohnungen je 1.000 Einwohner an. Damit liegen die Werte in beiden Jahrgängen knapp unter den sächsischen Durchschnittswerten 477 (1995)50 und 555 (2008)51 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Die Raumstruktur der Wohnungen hat sich in den vergangenen Jahren geringfügig verändert, siehe Abbildungen 2.12.
1998 2008
7 RW und mehr 1 RW 2 RW 7 RW und mehr 1 RW 2 RW 7,51% 0,82% 5,77% 8,18% 0,82% 5,60% 6 RW 6 RW 9,75% 10,33%
3 RW 3 RW 25,33% 24,49%
5 RW 17,65% 5 RW 18,28%
4 RW 4 RW 33,16% 32,30%
Abbildung 2.12: Wohnungen nach der Raumstruktur im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge 1998 und 200852
47 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 31 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Der Wohnungsbestand ist um rund 4,3 % angestiegen, aber innerhalb der Struktur haben sich kleine Veränderungen ergeben. Dabei haben die 2, 3 und besonders die 4 Raumwohnungen an Gewicht verloren. Jedoch sind die 4 Raumwohnungen immer noch Spitzenreiter mit 32,3 % auf dem Wohnungsmarkt. 1 Raumwohnung sind lediglich 43 Wohnungen hinzugekommen, dass im Endeffekt keine Veränderung in der Struktur bewirkt hat. Überraschend ist der Anstieg der 5, 6, 7 und mehr Raumwohnungen. Erklärung dafür könnte der Anstieg der Geburten wieder auf 1,39 Kinder pro Frau sein, erhöhter Wohnflächenbedarf je Einwohner, ein besserer Verdienst oder der erhöhte Anspruch nach Lebensqualität, der es erlaubt eine größere Wohnung anzumieten. Eine weitere Erklärung könnte darin liegen, dass die Kinder der Familien, die vom Staat durch Arbeitslosengeld II gestützt werden, erst mit 25 Jahren einen eigenen Haushalt gründen dürfen. Denn „Arbeitslosengeld II Empfänger, die das 25 Lebensjahr noch nicht erreicht haben, steht kein Anspruch auf Kostenübernahme für eine eigene Wohnung zu“.53 Die zur Verfügung stehende Wohnfläche im Landkreis lag 1995 bei 30,6 qm54 je Einwohner, inzwischen liegt sie bei 37,3 qm55 je Einwohner, ein Anstieg von 21,9 %. Die Wohnfläche je Wohnung verzeichnete nur einen leichten Zuwachs von 3,5 %, das heißt 1998 war jede Wohnung durchschnittlich 68,9 qm groß, in 2008 bereits 71,3 qm. Hierbei befindet sich der Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge über dem sächsischen Durchschnitt von 69,9 qm Wohnfläche je Wohnung.56
2.2 Stadt Freital
2.2.1 Stadtentwicklung von Freital
Historischer Rückblick Bereits 1.400 bis 500 v. Chr. ist die Region nördlich von Freital besiedelt gewesen. 600 n. Chr. begannen sorbische Slawen erneut das Gebiet zu bevölkern. Orts- und Flussnamen lassen auf eine Erschließung durch dieses Volk schließen.
53 Verein Für Soziales Leben e.V.. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 32 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Die Region von Freital war eher durch die Landwirtschaft und durch Obstbaumpflanzungen geprägt. Erst seit dem 16. Jahrhundert ist der planmäßige Abbau der schwarzen Diamanten in und um Freital mit Urkunden nachweisbar. Durch die Entdeckung der Steinkohlelager avancierte Freital zum modernen Industriezentrum. Am 1. Oktober 1921 ist schließlich aus den drei Stadtteilen Potschappel, Döhlen und Deuben die Stadt Freital gegründet worden. Durch den aufkommenden Steinkohlebergbau stieg die Bevölkerungszahl stetig an. Während 1550 ca. 1.500 Personen in der Region lebten, stieg die Bevölkerung von 1890 bis 1910 von 30.000 auf 48.000 Einwohner an. D.h. die Bevölkerung ist in 20 Jahren um circa 56 % gestiegen.57
Der Steinkohlenabbau wurde auf einzelne zentrale und effektiver arbeitende Grubenbetriebe konzentriert. Außerdem war die Kohleindustrie dafür verantwortlich, dass 1809 die Straße durch den Plauenschen Grund und ein paar Jahrzehnte später die Eisenbahn nach Tharandt und die erste deutsche Gebirgsbahn gebaut worden sind. Anfang des 19. Jahrhundert entstanden bedeutende industrielle Ansiedlungen, wie z.B. die Glasfabrik mit Steinkohlenfeuerung. Prof. Reichard eröffnet 1821 eine Chemiefabrik zur Erzeugung von Schwefelsäure. Damit durchbrach er die englische Monopolstellung dieses Industriezweiges. 1820 nahm die „Friedrichshütte“ ihre Produktion auf, die der Ursprung des heutigen Freitaler Glaswerkes ist. Die Stadt Freital ist durch ihre Eisen- und Stahlerzeugung bekannt geworden.
Nachdem der Steinkohlenbergbau Freital zum Industriestandort erhoben hat, ging dieser langsam zurück. Die Steinkohlenreserven im Freitaler Gebiet gingen zur Neige und damit verlor Freital im gesamtdeutschen Maßstab an Bedeutung. Nur wenige Schächte blieben nach dem Ersten Weltkrieg und der Absatzkrise für Steinkohle zur Förderung von Steinkohle geöffnet. Schließlich wurden im April 1930 die ersten Schächte in Freital geschlossen.
57 Thomas, R.: Aus der Geschichte der Stadtregion bis 1921. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 33 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Freital von 1945 bis zur Wende Freital wurde während des Zweiten Weltkrieges nicht so stark in Mitleidenschaft gezogen, wie z.B. die Nahe gelegene heutige Landeshauptstadt Dresden. Die Anfang des 20. Jahrhunderts über 100 entstandenen Unternehmen und jene, die während des Zweiten Weltkrieges nicht zerstört wurden, stellten somit in der zweiten Hälfte des Jahrhunderts einen wichtigen sächsischen Produktionsstandort dar. Das moderne Stahlwerk, welches 1949 seine Produktion wieder aufnahm, war mit 6.000 Beschäftigten der größte Arbeitgeber der Stadt. Neben dem Hüttenwesen stellten weitere Betriebe, wie z.B. das Plastmaschinenwerk, das Funkgehäusewerk, Glasmaschinenwerk oder der Verpackungsmaschinenbau oder die Porzellanmanufaktur, Erzeugnisse her, die über die Grenzen Deutschlands hinaus von Bedeutung waren.
Der nach dem Zweiten Weltkrieg herrschende Kohlemangel führte dazu, dass bereits geschlossene Schächte wieder geöffnet wurden und erneut Kohle abbauten. Die Sowjetische Aktiengesellschaft WISMUT begann zur gleichen Zeit mit dem Uranerzbergbau in Dresden - Coschütz und in Freital - Burgk. Der gesamte Bergbau wurde 1989 nach über 450-jähriger Bergbautradition, auf dessen Lagerstätte das heutige Zentrum Freitals liegt, beendet.58
1990 bis Heute Die Wiedervereinigung der Bundesrepublik Deutschland hat auch in der Stadt Freital ihre Spuren hinterlassen. So mussten vor allem die großen Industriebetriebe eine Vielzahl an Arbeitern entlassen. So sind heute im modernen Stahlwerk „BGH Edelstahl Freital GmbH“ der einst 6.000 Beschäftigten noch 717 Beschäftigte in Lohn und Brot.59 Jedoch ist der traditionelle Wirtschaftsstandort wieder mit zahlreichen Industriezweigen vertreten, so sei hier zum Beispiel die Baustoffindustrie (Ziegel, Bauelemente), Glasherstellung, Kunststofftechnik, Nahrungs- und
58 Puls, J.; Vogel, W.: Steinkohlenbergbau und Industrie. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 34 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Genussmittelherstellung, Papierherstellung, Metallurgie, Metallbearbeitung und - verarbeitung oder die Porzellanherstellung und -verarbeitung genannt. Namentlich sind hier unter anderem zu nennen: Bombastus-Werke AG Freital, Ziegelwerk Freital Eder GmbH, Sächsische Porzellan Manufaktur Dresden GmbH, Plastcoat Kunststoffbeschichtung GmbH & Co.KG, Papierfabrik Hainsberg GmbH.
2.2.2 Wirtschaftsstandort Freital
Geografische Daten Freital ist eine der vier Großen Kreisstädte im Landkreis Sächsische Schweiz- Osterzgebirge und befindet sich in dessen Nordwesten. Die Stadt befindet sich südlich von der Landeshauptstadt Dresden zwischen den geologischen Gefilden des Plauenschen und des Rabenauer Grundes. Die Bebauung der Stadt geht im Nordosten nahtlos in die Wohnbebauung der Stadt Dresden über und im Süden kann man die Ausläufer des Erzgebirges erkennen. Zwischen dem Wahrzeichen der Stadt Freital dem Windberg (352 m) und dem Marktplatz in Freital - Potschappel (160 m) befinden sich 192 m Höhenunterschied.
Mit Stand vom 31.12.2008 lebten in der Stadt 39.03760 Menschen und bei einer Fläche von rund 40,54 km²61, ergibt das eine Bevölkerungsdichte von 963 Einwohnern pro km². Die Flächenbilanz der Stadt Freital ergibt folgende Aufteilung, siehe Abbildung 2.13.
60 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 35 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Abbildung 2.13: Flächenbilanz der Stadt Freital62
Technische Infrastruktur Freital ist dem Ballungsgebiet Oberes Elbtal angegliedert und besitzt aufgrund seiner Lage zur Landeshauptstadt Dresden eine hervorragende Verkehrsanbindung. Die Autobahn 4, Anschlussstelle Wilsdruff, liegt in 11 km Entfernung und die Autobahn 17, Anschlussstelle Dresden - Gorbitz, ist nach 7 km erreicht. Die Stadt wird östlich und westlich von den
Bundesstraßen 170 und 173 in einer Abbildung 2.14: Verkehrsanbindungen Entfernung von 10 km beziehungsweise von Freital63 8 km umgeben. Innerhalb einer halben Stunde ist der Flughafen Dresden- Klotzsche erreicht. Durch die Stadt verläuft die Bahnstrecke Dresden – Chemnitz - Plauen (Nürnberg - München) der Deutschen Bahn AG, an der sich mit vier Haltestellen der Zugang zum Dresdner S - Bahnnetz erschließt. Am Bahnhof Freital - Deuben ist gleichzeitig der Umsteigepunkt zum ÖPNV des Verkehrsverbundes. Nach dem zerstörerischen Hochwasser im August 2002 kann seit Dezember 2008 wieder die dienstälteste, öffentliche Schmalspurbahn am Bahnhof Freital-
62 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 36 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Hainsberg auf der wieder aufgebauten Strecke zwischen Freital und Dippoldiswalde bestiegen werden. Vom zentralen Busbahnhof der im Stadtteil Freital - Deuben liegt, werden alle Stadtteile angefahren, sowie umliegende Gemeinden innerhalb des Landkreises Sächsische Schweiz - Osterzgebirge und die Landeshauptstadt Dresden.
Demografische Entwicklung Seit der Wiedervereinigung verließen 5,9 % der Bevölkerung die Stadt Freital, nach der 3. Variante der 4. regionalisierten Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen werden weitere 2,7 % die Stadt verlassen, siehe Anhang II. Gravierender ist allerdings die Entwicklung der Altersstruktur zu bewerten, siehe Anhang III. Bis zum Jahr 2008 nahm die Gruppe der Erwerbstätigen um 5,7 % ab, bis 2020 wird sie sich um weitere 5,4 % verringern. Dagegen legt die Gruppe der bis 15-Jährigen um 1,4 % zu und erreicht das Niveau von 1999. Es ist deutlich erkennbar, dass die Gruppe der über 65-Jährigen immer mehr an Gewicht zulegt. Von 1998 bis 2008 nahm sie 7,3 % zu, bis 2020 werden es weitere 4 % sein.64 Das heißt rund 28 % der gesamten Stadtbevölkerung werden über 65 Jahre alt sein. Aufgrund der Tatsache, dass die Bevölkerung immer älter wird, wird auch der Bedarf an Pflege- und Betreuungsleistungen ansteigen. Jedoch sollte es auch in Zukunft für Menschen ab 65 attraktive Angebote und Lösungen geben, welche es ermöglichen, auch ohne das Mitwirken von Familienangehörigen solange wie möglich eigenständig in den eigenen vier Wänden zu leben. Das schafft Lebensqualität für die älteren Menschen und entlastet das Sozialsystem. Dabei sollte jederzeit die Möglichkeit bestehen, dass für Krankheit und Pflegebedarf Vorkehrungen getroffen sind.
Wohnungsmarkt Durch den aufkommenden Steinkohlebergbau 1890 bis 1910 und der damit verbundene Bevölkerungszuwachs, hatte eine rege Bautätigkeit zur Folge. Der vorwiegende Teil der heute bestehenden Gebäude sind auf diese Zeit
64 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 37 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen zurückzuführen. Während zu DDR Zeiten wenig in die Bausubstanz investiert worden ist, Gebäude standen leer und waren ihrem Verfall preisgegeben, wird heute mit Hilfe des Förderprogramms Stadtumbau Ost, der Standort auf verschiedene Weise aufgewertet.65 Das erfolgt zum Beispiel durch Rückbau der Plattenbauten im Stadtteil Zauckerode, durch Abriss von Gebäuden, und der damit verbundene Erlass von Altschulden in Höhe von 75 EUR/qm66 Wohnraum, durch Fassadenneugestaltungen und durch Freiflächengestaltung auf den nunmehr gebäudefreien Grundstücken. Von den noch 6.515 (2008) vorhandenen Wohngebäuden, sind circa 67 % der Gebäude Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Baufertigstellungen von Wohn- und Nichtwohngebäuden sind im Zeitraum 1998 bis 2008 um rund 47 % zurückgegangen. Seit 2002 werden im Wohngebäudesektor fast ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut, siehe Abbildung 2.15.
180 160
n 140 e 120
ung Errichtung neuer Wohn- und l l
e 100 Nichtwohngebäuden t
gs 80 Ein- und Zweifamilienhäuser i t r
e 60 f u
a 40 B 20 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr (Stichtag 31.12.)
Abbildung 2.15: Baufertigstellungen in der Stadt Freital67 Veränderungen innerhalb der Raumstruktur zeichnen sich ähnlich der Veränderungen im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge ab, siehe Abbildung 2.16. Die 2 und 3 Raumwohnungen haben jeweils rund 1 % an Gewicht verloren, während die 4 bis 7 und mehr Raumwohnung zugelegt haben.
65 Stadt Freital. URL:
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 38 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
1998 2008
7 RW und mehr 7 RW und mehr 6 RW 19,5% 20,1% 6 RW 1 RW 17,0% 1 RW 17,7% 0,2% 0,2% 2 RW 2 RW 2,3% 3,1%
5 RW 3 RW 3 RW 5 RW 16,7% 17,1% 18,6% 18,2%
4 RW 4 RW 24,8% 24,4%
Abbildung 2.16: Wohnungen nach der Raumstruktur in der Stadt Freital 1998 und 200868
Das hat auch zur Folge, dass die Wohnfläche pro Kopf um 3,5 qm von 31,3 auf 34,8 qm angestiegen ist, jedoch liegt die Stadt Freital immer noch unter der durchschnittlichen Wohnfläche von 37,3 qm je Einwohner in Bezug auf den Landkreis. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist um 5,5 % von 63,8 qm auf 67,3 qm gestiegen.
Soziale Infrastruktur Freital verfügt über ein gut ausgebautes soziales Netzwerk. Es sind ausreichend Kultur- und Bildungsangebote vorhanden, die ärztliche Versorgung ist flächendeckend gegeben. Für die rund 39.000 Einwohner, von denen 11,5 % Kinder im Alter bis 15 Jahren sind, sind ausreichend Kinderbetreuungsmöglichkeiten vorhanden. So gibt es in der Stadt Freital für die ganz Kleinen ( 0- bis 6-Jährige) 13 Kinderkrippen bzw. Kindergärten, sowie 23 Tagesmütter.69 Die schulische Laufbahn ist durch 7 Grundschulen, 4 Mittelschulen, 2 Förderschulen und 1 Gymnasium gesichert. Berufsbildende Schulen seien hier das berufliche Schulzentrum für Technik und Wirtschaft Otto Lilienthal und die Berufsfachschule und Fachoberschule BEST-
68 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
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2. Wohnsituation im Landkreis Sächsische Schweiz- Seite 39 Osterzgebirge und im Freistaat Sachsen
Sabel (staatlich genehmigte Ersatzschule) genannt.70 Die hier ortsansässigen Bildungsmöglichkeiten eröffnen einen den Einstieg in die universitären Einrichtungen in der angrenzenden Landeshauptstadt Dresden bzw. Forschungseinrichtungen mit oder ohne universitäre Bindung.
Die medizinische Grundversorgung wird durch eine Vielzahl von niedergelassenen Ärzten gewährleistet. Nachfolgende oder begleitende Behandlung können durch Heilpraktiker, Physio-, Psychotherapeuten-, Ergotherapeuten oder Logopäden unterstützt werden.71 An 7 Wochentagen steht das moderne Krankenhaus auch für Notfälle stationärer bzw. ambulanter Art zur Verfügung.
In Freital haben sich verschiedene Anbieter für die Tagespflege, Kurzzeitpflege oder Betreutes Wohnen für vor allem ältere Menschen etabliert. Die durch mobile Pflegedienste oder durch stationäre Pflege, in 5 Seniorenanlagen und 3 Senioren- und Pflegeheime, ältere Menschen betreuen können.
Um der Arbeitswelt zu entfliehen, sich körperlich und gesundheitlich fit zu halten oder sich kulturell zu bilden, all das wird durch ein umfangreiches Freizeit- und Kulturangebot ermöglicht. Die zahlreichen Gemeinschafts- und Freizeiteinrichtungen die in Freital existieren, fördern im Endeffekt die Wohnqualität dieser Stadt. Für die sportliche Ertüchtigung können zum Beispiel Sportvereine, das Hallenbad oder die Freiluftbäder, die Bowlingbahn oder eines der Fitnessstudios besucht werden. Das Schloss Burgk mit den Städtischen Sammlungen, die Sächsische Porzellan Manufaktur Dresden, die Weißeritztalbahn oder das Stadtkulturhaus Freitals runden das kulturelle Angebot ab.72
70 Stadt Freital. URL:
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3. Objektanalyse Seite 40
3. Grundstück- und Gebäudeanalyse
3.1 Grundstückshistorie
Die Immobilie befindet sich auf dem Flurstück 305/15, Gemarkung Potschappel in Freital. Das Flurstück 305/15 ist 2005 aus dem Flurstück 305/13, welches in drei Flurstücke aufgeteilt worden ist, entstanden, siehe Anhang IV. Auf dem Flurstück 305/13 befand sich eine Baracke in Holzständerbauweise, welche im Frühjahr 2005 abgerissen worden ist. Die Baracke wurde 1935 gebaut und diente bis zum Zweiten Weltkrieg als BDM Heim (Bund Deutscher Mädchen), ein Treffpunkt für junge Leute. Nach dem Zweiten Weltkrieg war hier eine Landwirtschaftsschule und ein Kindergarten ansässig. Nach der Wende bis Mitte der 1990er Jahre hatte eine Computerfirma ihren Firmensitz auf dem Gelände. Nachdem die Computerfirma das Gelände räumte, stand das Flurstück lange Zeit zum Verkauf.
3.2 Objektbeschreibung
3.2.1 Allgemein
Auf dem Flurstück 305/15 mit einer Fläche von 783 qm befindet sich eine im Bau befindliche Immobilie. Das Flurstück wird im Osten und Norden von bebauten Flurstücken, im Nordwesten von einem kleinen Waldstück, im Westen von einem unbebauten Gartenland und im Süden von einer Straße umgeben. Die bebaute Grundfläche des Gebäudes beträgt 246,40 qm. Die Leitungserschließung und der Hauptzugang für Personen erfolgt südlich vom Gebäude von der Straße aus. Die Pkw-Zufahrt wird mit einem Wegerecht über das Flurstück 306/16 ermöglicht.
Bei der im Bau befindlichen Immobilie handelt es sich um ein Zweifamilienhaus. Das Gebäude ist voll unterkellert und bietet in diesem Bereich Platz für drei Pkws, Heizung, Hobbyräume und Lagerräume.
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3. Objektanalyse Seite 41
Die Immobilie umfasst zwei Wohnungen, wobei jede Wohnung pro Etage für sich abgeschlossen ist. Die Süd-Ost-, Süd-West- und Nordwestansicht kann dem Anhang VI entnommen werden. Im Durchschnitt besitzen die Wohnungen eine Wohnfläche von ca. 140,00 qm. Hierzu erfolgt eine genaue Wohnflächenberechnung nach WoFlv in Verbindung mit DIN 277 in Kapitel 3.3. Der obere Abschluss des Gebäudes erfolgt durch zwei Pultdächer mit 5 ° und 13 ° Neigung.
3.2.2 Baubeschreibung
Das Gebäude ist auf einer Bodenplatte aus Beton entsprechender Materialgüte mit Stahlfasern gegründet. Die Flach- und Tiefgründungen sind nach statischen Erfordernissen mit entsprechendem Unterbau, einschließlich Frostschürzen, hergestellt. Die Außenwände im Kellergeschoss sind aus massivem Mauerwerk in Kalksandstein, Stärke 36,5 cm, errichtet. Die Außenwände des Erd- und Dachgeschosses bestehen aus massivem Mauerwerk Fabrikat LIAPLAN Ultra 010, Stärke 36,5 cm, mit U-Wert 0,25 W/mK. Die Innenwände sind aus massivem Mauerwerk Kalksandstein im Kellergeschoss und Fabrikat LIAPLAN in den Obergeschossen hergestellt. Die Kellerdecke ist eine herkömmliche Spannbetondecke nach statischen Anforderungen. Die Decken des Erd- und Dachgeschoss sind Fertigteil- Klimadecken der Firma Dennert. Das Dach auf der Südseite ist aus massiven Deckenelementen errichtet mit 22 cm mineralischer Wärmedämmung, während auf der Nordseite das Dach durch eine Holzbalkenkonstruktion verschlossen ist. Das gesamte Hausdach ist mit einer Deckung aus Evalon V belegt. Die Geschosse sind über Betontreppen verbunden, die mit Naturstein belegt werden. Alle Fenster im Gebäude sind Iso-Kunststofffenster, isolierverglast U-Wert 1,1 W/mK. Die Fenster im Erdgeschossbereich besitzen einen besonderen Schutz gegen Einbruch. Das Gebäude erhält einen zweizügigen Schornstein, an dem je Zug mindestens eine Feuerstätte oder Kamin, installiert werden kann.
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3. Objektanalyse Seite 42
Die Inneneinrichtung wird gehobenem Stil entsprechen. Der Flur, das Treppenhaus, die Küche, sowie die Bäder werden mit Naturstein gefliest. Der Innenbereich der Dusche wird raumhoch gefliest, andere Bereiche werden gegen Spritzwasser geschützt. Der Wohnbereich und die Zimmer erhalten Holzdielenbeläge bzw. Parkett auf einer Balkenlage inklusive Dämmung. In den Räumlichkeiten des Kellergeschoss bildet die Bodenplatte gleichzeitig den Fertigfußboden, realisiert durch ein spezielles Fertigungsverfahren, während des Einbaus der Bodenplatte. Die Klingelanlage wird mit einer modernen Gegensprechanlage, Monitor und Kamera, verbunden.
Das Grundstück wird nicht durch eine Einfriedung begrenzt. Lediglich zum Flurstück 305/14 wurde eine Stützmauer aus Sandstein errichtet. Das Grundstück soll durch natürliche Gegebenheiten optisch begrenzt werden, wie z.B. durch den Wald oder eine Böschung. Die Pkw-Zufahrt wird mit Porphyr rot/schwarz gepflastert. Die Außentreppe ist aus Beton und wird mit Naturstein belegt. Die südliche Außenfläche wird mit Rasen begrünt. Im Nordwesten, in unmittelbarer Nähe der Garagen wird ein rustikaler Grillplatz eingerichtet. Die Gebäude der Flurstücke 305/15 und 305/16 werden über einen circa 100 qm großen Wintergarten miteinander verbunden. Die Konstruktion aus Holz und Glas lässt viel Licht ins Innere und bietet Platz zum Verweilen.
3.2.3 Bauliche Besonderheiten
Klimadecken sind zum Kühlen und Heizen der Räumlichkeiten vorgesehen. Das Prinzip basiert auf dem Strahlungsaustausch zwischen einer warmen und einer kalten Fläche, das heißt es wird indirekt, über die im Strahlungsfeld befindlichen Flächen, die Raumluft erwärmt. Die Wärmestrahlung verteilt sich fast gleichmäßig über die gesamte Wohn- / Arbeitsfläche und wird vom Körper als besonders angenehm empfunden. Das Rohrsystem wird von circa 30 bis 35 °C warmen Wasser durchströmt und ist damit ideal für Niedertemperaturheizsysteme geeignet, aber auch sonstige Heizsysteme profitieren von der geringen
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3. Objektanalyse Seite 43
Vorlauftemperatur. Die Klimadecke führt zu einem behaglichen Raumklima und verfügt über eine gute Wärmespeicherwirkung. Sie sorgt für kurze Ansprech- und Aufheizzeiten und trägt zur Minderung der Heizkosten bei. Deckenheizungen verursachen im geringen Umfang Luftbewegungen, so dass ein gesundes Raumklima entsteht.
Die Außenwände in den Obergeschossen sind aus dem Fabrikat LIAPLAN Ultra 010 errichtet. Dieses Fabrikat erfüllt die EnEV2007, somit ist keine zusätzliche Fassadendämmung notwendig, und besitzt gleichzeitig hervorragende Schalldämmeigenschaften von 47 dB.
3.3 Flächenberechnung des Gebäudes
Die Nummerierung der einzelnen Räumlichkeiten erfolgt in Anlehnung an die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die durch die Untere Bauaufsichtsbehörde Freital genehmigt worden ist. Die vorgenommene Nummerierung kann denen als Anhang VI angehängten Grundrissen entnommen werden.
Die Bestandsaufnahme dient der Überprüfung und Aktualisierung der Planungsunterlagen. Es erfolgte eine Vermessung der einzelnen Räume mit einer anschließenden Flächenberechnung nach WoFlv und DIN 277, welche im Anhang VII zusammengestellt wurde.
Jeder Raum im Erdgeschoss besitzt eine Raumhöhe von ca. 2,45 m. Im Dachgeschoss ist die gesamte Grundfläche als Wohnfläche nutzbar. Das 5 ° geneigte Pultdach ist gleichzeitig die Decke im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer. Somit verändert sich die Raumhöhe in Richtung Flur von ca. 2,45 m auf ca. 2,70 m. Alle restlichen Wohn- und Nutzräume haben eine Höhe von ca. 2,45 m. Besonderheit dieser Wohnung ist der mit Tageslicht erhellte Flur, anhand des Gebäudeschnittes im Anhang VIII ersichtlich.
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 44
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes
4.1 Nutzungskonzept
Während der Planungsphase für diese Immobilie stand fest, dass die Eigennutzung der Immobilie nicht im Vordergrund steht, sie sollte vielmehr als Renditeobjekt fungieren.
Früher lebte nahezu die gesamte Weltbevölkerung in Familienverbänden zusammen. Diese Feststellung verliert zunehmend in den westlichen Industrieländern an Bedeutung. Der Haushalt, als soziale Form des Wohnens, ist in den wenigsten Fällen noch eine Familie, stattdessen entwickeln sich immer mehr sogenannte „neue Haushaltstypen“. Als neue Haushaltstypen werden Singles (Alleinstehende), zusammenlebende unverheiratete Paare, Alleinerziehende und die Wohngemeinschaften bezeichnet. Diese Lebens- und Wohnformen offerieren Eigenständigkeit und Gleichwertigkeit.73 Für die Immobilie haben sich drei Gruppen aus der Vielzahl von Lebens- und Haushaltsformen herauskristallisiert:
• Wohngemeinschaften für Menschen ab mittlerem Alter
• Tagesbetreuung von fremden Kindern im eigenem Haushalt bzw. Tagesbetreuung von Kindern in anderen dafür geeigneten Räumen
• Partnerschaften mit oder ohne Kinder.
Für jede dieser drei Gruppen ist die Immobilie gleichermaßen interessant. Das Gebäude befindet sich in zentraler Lage. Bereits im Umkreis von 500 m befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Gaststätten, Schulen, Kindertageseinrichtungen, Verkehrsanbindungen zu Bus und Bahn, Ärzte, Behördeneinrichtungen, Post und Naherholungsgebiete, wie z.B. der „Platz der Jugend“ (Parkanlage) oder der Rathenauhain, siehe Abbildung 4.1.
73 Wüstenrot-Stiftung (Hrsg.). Neue Wohnformen, Stuttgart, Kohlhammer, 1999 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 45
Standort Umkreis 250 m Umkreis 500 m Umkreis 750 m Umkreis 1.000 m
Abbildung 4.1: Standort der Immobilie74
4.2 Nutzergruppen
4.2.1 Wohngemeinschaften für Menschen ab mittleren Alter
„Einen alten Baum versetzt man nicht“, sagt der Volksmund. Mit diesem Sprichwort wird verdeutlicht, dass die Umzugsbereitschaft alter Menschen, wesentlich geringer ist, als von jüngeren Menschen. Wie kann man diesem Phänomen entgegentreten. Sollen Wohnungen und das Umfeld altengerecht nachgerüstet werden oder sollen Wohnalternativen angeboten werden, damit die Menschen bei Zeiten in altersgerechte Wohnverhältnisse umziehen können? Vielfach ist es so, dass die Älteren allein in ihren Haushalten leben. Je älter sie werden, je mehr treten körperliche oder geistige Einschränkungen auf. Bauliche oder technische Mängel, wie z.B. Treppen oder zu kleine sanitäre Einrichtungen erschweren eine eigenständige Haushaltsführung. Es besteht die Gefahr von Unfällen oder im schlimmsten Fall die Vereinsamung. Um dem aus dem Weg zu gehen, sollte frühzeitig nach alternativem Wohnraum gesucht werden.75
74 Stadt Freital (Hrsg.): Stadtplan Freital Maßstab 1 : 16.000, Sachsen Kartographie, 2006 75 Schader-Stiftung (Hrsg.): wohn:wandel. Szenarien, Prognosen, Optionen zur Zukunft des Wohnens, Darmstadt: Schader- Stiftung, 2001, S. 174 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 46
Die Form des Betreuten Wohnens oder des Service Wohnens, bei denen es sich um abgeschlossene, vollständig eingerichtete Wohnungen handelt, kommt für diese Immobilie nicht zur Anwendung. Vielmehr besteht die Idee des Konzeptes darin, dass mehrere Personen eine Gemeinschaft in einem Haus oder Wohnung bilden, das ihren Ansprüchen entspricht und barrierefrei ist. Hierbei spielt das Alter nicht die vordergründige Rolle, sondern die gemeinsame Interessenlage, nämlich den Lebensabend nicht allein zu verbringen. Prinzipiell soll mit diesem Nutzungskonzept die Altersgruppe ab fünfzig Jahren angesprochen werden. Die in der Regel nicht miteinander verwandten Bewohner führen einen gemeinsamen Haushalt und teilen sich sanitäre Einrichtungen, Küche, Flur und eventuell einen sonstigen Raum. Sie teilen nicht nur die Wohnung oder das Haus miteinander, sondern sie können auch ihren Alltag oder ihre Freizeit gemeinsam gestalten. Bereits 2008 waren circa 45 % der Stadtbevölkerung Freitals fünfzig Jahre und älter, davon 24 % über 65 Jahre. Prognosen sagen, dass in 2020 dieser Bevölkerungsanteil auf 28 % steigen wird.76 Wie viele von denen leben in einer viel zu großen Wohnung oder sind gar alleinstehend, verwitwet oder geschieden? Ist es möglich diese Personen für eine neue Wohnform zu begeistern?
Hauptaugenmerk Alleinstehender oder kinderloser Paare liegt darin, Kontakte zu knüpfen und zu wahren, der möglichen Einsamkeit entgegenzuwirken, soziale Sicherheit erringen. Das Leben innerhalb einer Gemeinschaft erweitert das soziale Umfeld oder die Gewissheit im gesundheitlichen Ernstfall schnell Hilfe zu erhalten. Dennoch wird auf einen privaten Bereich, als Rückzugsmöglichkeit, Wert gelegt, schließlich soll die Wohngemeinschaft Spaß machen und nicht zur Qual werden. Hauswirtschaftliche oder pflegerische Betreuung durch Inanspruchnahme von Pflegediensten ist einfacher zu organisieren und kostengünstiger. Die persönliche Eigenständigkeit bleibt dennoch erhalten. Die Mitglieder der Wohngemeinschaft, aber auch die Träger sozialer Dienstleistungen werden finanziell entlastet. Technische Geräte oder Einrichtungen stehen allen Mitgliedern zur Verfügung und müssen nur einmal angeschafft werden. Ebenso verteilen sich die Nebenkosten einer Wohnung in einem besseren Verhältnis, als wenn jeder ein eigenes Appartement bewohnt.
76 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 47
Bevor jedoch die Bewohner die Wohngemeinschaft beziehen, sollten sich die Mitglieder kennen lernen, schließlich soll die Wohngemeinschaft sehr lange bestehen bleiben. Ein häufiges Wechseln der Bewohner soll vermieden werden. Die Gemeinschaft beginnt schon vor Einzug in die Wohnung zu entstehen, mit Hilfe von aktiv gestalteten Kennlerntreffen. Der Verein AWiG e.V., Alt werden in Gemeinschaft e.V., in Dresden praktiziert bereits seit Jahren diese Methodik und ist damit recht erfolgreich. Der Verein hat in den vergangenen Jahren Wohnprojekte in verschiedenen Größen auf die Beine gestellt, wobei sie stets die Beratungs- und Vermittlungsfunktion übernehmen.
Für diese Immobilie sind je Geschoss drei Bewohner vorgesehen. Das ergibt laut Tabelle 2 folgende Flächenverteilung.
Tabelle 2: Wohnfläche je Mieter anteilige Zimmer- Hauptnutzfläche Nebennutz- Wohnfläche Etage nummer je Mieter fläche je Mieter je Mieter
EG 1.2 16,32 qm + 32,56 qm = 48,88 qm EG 1.3 16,19 qm + 32,56 qm = 48,75 qm EG 1.5 16,27 qm + 32,56 qm = 48,83 qm DG 2.2 16,32 qm + 27,36 qm = 43,68 qm DG 2.3 16,19 qm + 27,36 qm = 43,55 qm DG 2.5 16,40 qm + 27,36 qm = 43,76 qm
Den Mietern stehen somit Wohnflächen zwischen 43,79 qm und 48,88 qm zur Verfügung. Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche in den Neuen Bundesländern beträgt 37,7 qm.77 Den Bewohnern stehen somit rund 16 % mehr Wohnfläche zur Verfügung, als durchschnittlich jedem Einwohner der Neuen Bundesländer. Die großzügig geschnittenen Räumlichkeiten bieten den Bewohnern ausreichend Platz zur Persönlichkeitsentfaltung, Ausübung von Hobbys und es entsteht nicht das Gefühl der Einengung.
77 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.): Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2008/2009, 1. Aufl., Berlin: Harmmonia, 2008 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 48
4.2.2 Tagespflege von Kindern
Hintergrund: Seit Jahren wird eine erhöhte Nachfrage nach Kinderbetreuungsplätzen verzeichnet. Verschärft wurde diese Feststellung durch die Verabschiedung des Bundeselterngeld- und Elternzeitgesetz (BEEG) vom 05.12.2006, gültig seit 01.01.2007. Inhalt des Gesetzes ist, dass Eltern von Kindern, die nach dem 01.01.2007 geboren sind, Bundeselterngeld beantragen können.78 Das Bundeselterngeld löst das bis dahin existierende Erziehungsgeld ab. Während das Erziehungsgeld bis zum vollendeten zweiten Lebensjahr des Kindes in Anspruch genommen werden konnte79, sieht das Bundeselterngeldgesetz nur eine Unterstützung von der Geburt bis zur Vollendung des 14. Lebensmonats des Kindes vor. Der Zeitraum der Unterstützung verkürzt sich um zehn Monate. Dadurch müssen Berufstätige bereits nach einem Jahr wieder ihre Arbeit antreten und benötigen damit einen Tagesbetreuungsplatz für ihre Kinder in einer Kindertageseinrichtung oder bei einer Tagespflegeperson. Mit Hilfe der Regierung ist es möglich eine nachhaltige Familienpolitik in der Bundesrepublik Deutschland zu betreiben. Durch die Zustimmung des Bundestages zum Kinderförderungsgesetz (KiföG) hat ab dem Jahr 2013 jedes dritte Kind unter drei Jahren einen Rechtsanspruch auf eine Betreuungsmöglichkeit in der Kindertageseinrichtung oder der Tagespflege. Der Bund fördert den Ausbau der Betreuungsplätze mit vier Milliarden Euro.80 Bereits jetzt haben schon einige Bundesländer darunter auch Sachsen Bundesmittel erhalten und neue Plätze realisiert. Tagespflegepersonen sollen dabei ca. ein Drittel des Bedarfes decken. Die Betreuung der Kinder in der Tagespflege wird der Betreuung in Kindertageseinrichtungen somit in der Wertigkeit gleich gesetzt.81
78 Bundesregierung. URL:
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 49
Was ist Kindertagespflege? 82 In der Kindertagespflege werden in einem familiären Umfeld bis zu fünf Kinder von einer Tagespflegeperson betreut. Die Kinder haben hierbei über mehrere Stunden am Tag eine Bezugsperson, was besonders für Kinder unter drei Jahren ein wertvoller Aspekt aus entwicklungspsychologischer Sicht ist. Laut des Achten Buches Sozialgesetzbuch -Kinder- und Jugendhilfe- sollen Bildung, Erziehung und Betreuung in der Kindertagespflege realisiert werden. Von den Bundesländern werden die allgemeinen Förderungsgrundsätze in den Bildungsplänen oder sonstigen Vereinbarungen umgesetzt. Betreut werden die Kinder von Tagespflegepersonen, die entsprechende Berufsabschlüsse, wie z.B. staatliche anerkannte Diplom-Sozialpädagogen/innen oder staatlich anerkannte Erzieher/innen, nachweisen können oder das Curriculum des Deutschen Jugendinstitutes „Qualifizierung in der Kindertagespflege“ absolviert haben. Die Eignung und Erlaubnis zur Kindertagespflege überprüft und erteilt das zuständige Jugendamt. Die Pflegepersonen sind angehalten regelmäßig, jedoch mindestens 20 Stunden pro Jahr sich weiterzubilden. Die Fortbildung übernimmt das Jugendamt selbst oder informiert wer vor Ort die Weiterbildungen durchführt. In der Regel sind das Familienbildungsstätten, Wohlfahrtsverbände oder Tageselternvereine.
Gesetzliche Grundlagen: 83 Auf drei Ebenen sind die gesetzlichen Grundlagen verankert:
• Bundesebene:
• das SGB VIII (Kinder- und Jugendhilfegesetz)
Seit 1991 wird die Kindertagespflege durch das SGB VIII geregelt. Für die verbesserte Betreuung der Kinder, wurde das Gesetz durch das
82 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend. URL: < http://www.handbuch- kindertagespflege.de/bmfsfj/generator/Publikationen/kindertagespflege/01-Redaktion/PDF- Anlagen/Kapitel/kapitel__1,property=pdf,bereich=kindertagespflege,sprache=de,rwb=true.pdf >, Seite 3 ff, verfügbar am 02.07.2009 83 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend. URL: < http://www.handbuch- kindertagespflege.de/bmfsfj/generator/Publikationen/kindertagespflege/01-Redaktion/PDF- Anlagen/Kapitel/kapitel__1,property=pdf,bereich=kindertagespflege,sprache=de,rwb=true.pdf >, Seite 4 ff, verfügbar am 02.07.2009 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
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Tagesbetreuungsausbaugesetz zum 01.01.2005 und zum 01.10.2005 durch das Gesetz zur Weiterentwicklung der Kinder- und Jugendhilfe überarbeitet. Mit Jahresbeginn 2009 ist erneut eine Änderung des Gesetzes eingetreten, das KiföG ist in Kraft getreten. In diesem Gesetz sind Details enthalten, wie Kinder unter drei Jahren betreut und gefördert werden können. Das KiföG zog weitere Änderungen u.a. im SGB V (Krankenversicherung) und im Einkommensteuergesetz nach sich. Die Vorgaben der Bundesebene werden in den Ländern und Kommunen in die Praxis umgesetzt.
• Landesebene:
• das Ausführungsgesetz zum Kinder- und Jugendhilfegesetz)
• die Gesetze für die Kindertagesbetreuung (z.B. Kindertagesbetreuungs-, Kindertagesstätten- oder Kindertagesförderungsgesetz)
• Rechts-, Ausführungsvorschriften, Ergänzende Ausführungen und Regelungen
Die Gesetzgebung auf Bundesebene kann von den Bundesländern durch eigene Verordnungen und Gesetze konkretisiert bzw. ausgestaltet werden. In den zuständigen Landesjugendämtern sind zusätzliche Ver- waltungsvorschriften und Empfehlungen hinterlegt. In Sachsen ist am 27.11.2001, geändert 2005, das Sächsische Kinder- tagesstättengesetz in Kraft getreten. Hierin ist die Betreuung in Kindertagespflege eine gleichwertige Variante in Bezug auf die Betreuung in einer Kindertageseinrichtung. Die Zahl der betreuten Kinder in der Kindertagespflege hat sich seit Inkrafttreten des Gesetzes um das Dreizehnfache erhöht. In einer „Empfehlung zu Leistungen der Jugendhilfe in Form von Kindertagespflege“ von 2003 wird u.a. ein monatlicher Betrag von 400,00 Euro pro Kind – bezogen auf einen Vollzeitplatz – empfohlen, der von der Gemeinde an die Tagespflegeperson entrichtet werden soll. In den Betrag von 400,00 Euro sind ein Landeszuschuss in Höhe von 150,00 Euro sowie Elternbeiträge enthalten. Die Elternbeiträge, auch Ermäßigungen, sollen den Beträgen für Kindertageseinrichtungen annähernd gleich sein.
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• Kommunale Ebene:
• Satzung
• Ergänzende Ausführungen und Regelungen
Ab 2010 sind die Kommunen verpflichtet für Kinder unter drei Jahren einen Betreuungsplatz zur Verfügung zu stellen, deren Eltern einer Erwerbstätigkeit nachgehen oder aufnehmen bzw. sich in einer beruflichen Bildungsmaßnahme, Schul- oder Hochschulausbildung oder sich in einer Wiedereingliederungsmaßnahme von Arbeitsagentur oder Jobcenter befinden. Laut § 3 SächsKitaG kann es aber auch dazu kommen, dass in den Gemeinden kein Gebrauch von Kindertagespflegepersonen gemacht wird, weil ein bedarfsgerechtes Angebot an Kinderkrippenplätzen vorhanden ist. Eine Verpflichtung der Gemeinde zur Realisierung von Tagespflegeplätzen besteht nicht. Ist jedoch ein Bedarf für Kindertagespflege nachgewiesen, muss das örtliche Jugendamt tätig werden.
Formen der Kindertagespflege 84 Die Betreuung der Kinder in der Kindertagespflege kann in drei möglichen Formen erfolgen. Die Pflege kann:
• im Haushalt der Eltern,
• im Haushalt der Tagespflegeperson oder
• in anderen geeigneten Räumen stattfinden.
In dieser Arbeit wird die erste Form der Betreuung außer Betracht gelassen. Ob die Immobilie für die verbleibenden Betreuungsformen geeignet ist, regelt das jeweilige Landesrecht.
Laut statistischem Landesamt Sachsen lebten im Jahr 2008 in Freital 972 Kinder im Alter von Null bis drei Jahre, davon sind 344 nicht älter als ein Jahr, und 1.028 Kinder im Alter von drei bis sechs Jahren. Von 972 Kindern ( 0- bis 3-Jährige)
84 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend. URL: < http://www.handbuch- kindertagespflege.de/bmfsfj/generator/Publikationen/kindertagespflege/01-Redaktion/PDF- Anlagen/Kapitel/kapitel__1,property=pdf,bereich=kindertagespflege,sprache=de,rwb=true.pdf >, Seite 7 ff, verfügbar am 02.07.2009 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 52
konnten 313 Kinder von Tagespflegepersonen und in Kindertagesstätten (Krippe) und 1.004 Kinder (3- bis 6-Jährige) im Kindergarten betreut werden. Ausgehend von der Annahme, dass die Kinder durchschnittlich mit einem Jahr eine Einrichtung besuchen, konnten circa 50 % der unter Dreijährigen eine Betreuung außerhalb der Familie in Anspruch nehmen, der Rest ist auf die Hilfe von Familienangehörigen angewiesen oder benötigt keine Betreuungsmöglichkeit.
Um dem Defizit entgegen zu treten, sind freiberufliche Tagespflegepersonen in Freital, unter Berücksichtigung des städtischen Haushalts, gern willkommen. Tagespflegepersonen die ihre selbständige Tätigkeit durch die Gemeinde nicht unterstützt bekommen, befinden sich in der freien Marktwirtschaft und können die Betreuungspauschalen frei vereinbaren. Es muss lediglich die Erlaubnis vom zuständigen Jugendamt vorliegen, dass die Tagespflegeperson zu dieser Arbeit berechtigt ist.
Tagespflegepersonen stellen eine der möglichen Nutzergruppe für diese Immobilie dar und soll in den weiteren Abschnitten näher betrachtet werden. Die Wohnungen sind großzügig geschnitten und bei Familien mit zwei Kindern, kann jedes Kind ein eigenes Zimmer beziehen. Ein zur Tagespflege von Kindern ausgebildetes Familienmitglied kann in der Wohnung allein maximal fünf Kinder betreuen. Dabei ist die Wohnung für diese Tätigkeit entsprechen herzurichten. Bauliche Besonderheiten sind nicht zu beachten. Sanitäre Einrichtungen sind großzügig vorhanden und bieten Platz für hygienische Utensilien, Töpfchen, Zahnbürsten und Handtücher für jedes Kind oder Wickelkommode, die nicht unbedingt im Bad stehen muss. In der Küche mit angrenzendem Esszimmer, bietet ausreichend Platz zum Einnehmen der Mahlzeiten. Die Mahlzeiten der Kinder können von den Eltern mitgebracht werden, durch einen Lieferservice bereit gestellt werden, oder es wird das Essen selbst zubereitet. Die Entgelte für Essen sind separat abzurechnen und zählen nicht zur Betreuungspauschale. Es sollten prinzipiell ein Schlaf- und Spielraum vorhanden sein. Gründe dafür liegen z.B. in der Belüftung der Räume, der Raumtemperatur oder den unterschiedlichen Schlafverhalten der Kinder. Für die Kinder müssen geeignete Schlafutensilien, z.B. Bettchen oder Matratzen vorhanden sein. Sie dürfen nicht in den Betten der Tagespflegeperson oder deren Kinder schlafen.
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Möglichkeiten zum Spielen und Toben bietet der Garten, in dem Platz für Sandkasten, Klettergerüst und andere Spielgeräte vorhanden ist. Auf der gepflasterten Hofseite kann Laufrad, Dreirad oder Bobby Car gefahren werden. Voraussetzung für die Benutzung der Außenanlagen ist jedoch eine Einfriedung des Grundstücks, damit kein Kind gesundheitlichen Schaden nehmen oder ausreißen kann.
Eine zweite Möglichkeit einen Teil der Immobilie zu nutzen, liegt darin, dass sich zwei Tagespflegepersonen die Wohnung im Erdgeschoss zur Ausübung ihrer Tätigkeit anmieten. Die Wohnung kann individuell mit Spiel- und Schlafzimmer, einen Sportraum und einem Büro, zur Ablage der Verträge und sonstigen Akten, eingerichtet werden. Der Küchen- und Sanitärbereich ist durch die technische Installation vorgegeben. Spielmöglichkeiten im Außenbereich finden Anlehnung in der ersten Betreuungsmöglichkeit. Die telefonische Abfrage beim zuständigen Landratsamt hat ergeben, dass diese Form der Großtagespflege im Freistaat Sachsen und somit im Landkreis Sächsische Schweiz - Osterzgebirge nicht existent ist. Grund dafür ist, den ursprünglichen Charakter der Tagespflege – die individuelle familiäre Betreuung – beizubehalten. Damit muss leider diese Betreuungsart verworfen werden und wird nicht weiter betrachtet.
Finanzierung der Kindertagespflege Von Land, Kommune und Eltern werden in der Regel die Kosten für den Betreuungsplatz getragen. Die Höhe der Kosten ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, und ist in jedem Bundesland und jeder Kommune verschieden. Für die Beitragshöhe ist u.a. auch das Einkommen der Eltern entscheidend. Bei Geringverdienern oder gar Erwerbslosen kann das ansässige Jugendamt die Kosten vollständig übernehmen.
Nimmt eine Tagespflegeperson ihre Tätigkeit auf, erhält sie nach § 23 SGB VIII Geldleistungen aus öffentlichen Mitteln vom Jugendamt. Diese Leistungen setzen sich aus folgenden Bausteinen zusammen:
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 54
• Erstattung angemessener Kosten, die der Tagespflegeperson als Sachaufwand, z.B. Spielmaterialien, ggf. Fahrtkosten, Verpflegung, Betriebsausgaben (Miete, Wasser, Strom), entstehen
• Förderungsleistungen für die Erziehungsaufwendungen der Tagespflegeperson
• Erstattungen nachgewiesener Aufwendungen für Beiträge zur Unfallversicherung, sowie die hälftige Erstattung nachgewiesener Aufwendungen zur Alterssicherung bzw. gesetzlichen Rentenversicherung, sowie zur Kranken- und Pflegeversicherung.85
• Die öffentliche Jugendhilfe und die landesrechtlichen Regelungen bestimmen das Leistungsentgelt der Tagespflegeperson.86
Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Freital hat am 04.12.2008 im Beschluss 084/2008 mit Wirkung zum 01.01.2009 bestimmt, dass „die monatliche Geldleistung zur Kindertagespflege für jedes betreute Kind bis zum vollendetem 3. Lebensjahr bei einer 9-stündigen Betreuung 440,00 Euro zuzüglich 1,10 Euro (Unfallversicherung) und 7,80 Euro (Altersvorsorge)“87 beträgt. Rückwirkend zum 01.01.2009 hat der Stadtrat von Freital beschlossen, „dass die gesetzliche Unfallversicherung und die Hälfte der Kosten für Altersvorsorge sowie Kranken- und Pflegeversicherung von der Stadt Freital getragen werden. Die Stadt Freital folgt einer Empfehlung des Städte- und Gemeindetages“.88 Bestand bis zum 30.06.2009 eine freiwillige private Altersvorsorge wird diese mit einem Höchstbetrag von bis zu 100,00 Euro erstattet. Mit Wirkung vom 01.01.2010 erhöht sich die monatliche Geldleistung für jedes betreute Kind bis zum vollendetem 3. Lebensjahr bei einer 9-stündigen Betreuung auf 450,00 Euro. 89 Seit Beginn 2009 gilt für Tagespflegepersonen eine höhere gesetzliche Besteuerung.
85 SGB VIII (idF v. 14.12.2006) §23 Abs. 2 86 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend. URL: < http://www.handbuch- kindertagespflege.de/bmfsfj/generator/Publikationen/kindertagespflege/1-Wegweiser-zur-kindertagespflege-fuer-eltern-und- tagesmuetter/1-4-Finanzierung-der-kindertagespflege/1-4-1-oeffentlich-gefoerderte-kindertagespflege.html>, verfügbar am 07.07.2009 87 Stadtrat der Großen Kreisstadt Freital: Öffentliche Beschlüsse des Stadtrates vom 04.12.2008 Beschluss-Nr. 084/2008. In: Freitaler Anzeiger Amtsblatt der Großen Kreisstadt Freital. – Freital. – Jahrgang 8, Nr. 21, Seite 5 88 Sächsische Zeitung vom 14.10.2009 89 Stadtrat der Großen Kreisstadt Freital: Öffentliche Beschlüsse des Finanz- und Verwaltungsausschusses vom 23.09.2009 und des Stadtrates vom 01.10.2009 Beschluss-Nr. 078/2009. In: Freitaler Anzeiger Amtsblatt der Großen Kreisstadt Freital. – Freital. – Jahrgang 9, Nr. 19, Seite 13 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 55
Einnahmen aus der Kindertagespflege Wie hoch das tatsächliche Einkommen einer Tagespflegeperson sein wird, kann nur abgeschätzt werden. Jede Tagespflegeperson geht einer selbständigen Tätigkeit, § 18 Abs. 1 Nr. EStG, nach. Beginnt eine Tagespflegeperson ihre Tätigkeit, darf sie das erste Jahr maximal drei Kinder betreuen. Im Anschluss wird entschieden, ob es die räumlichen und sozialen Gegebenheiten ermöglichen, maximal fünf Kinder zu betreuen. Da die Tagespflegeperson ihr eigener Arbeitgeber ist, möchte sie das maximale an Arbeitsentgelt aus ihrer selbständigen Tätigkeit erwirtschaften. Aus diesem Grund werden die Tagespflegepersonen vorwiegend 9 Stundenbetreuungsverträge mit den Eltern abschließen. Wie hoch das monatliche Entgelt ist, ist Tabelle 3 zu entnehmen.
Tabelle 3: Berechnung der monatlichen Geldleistung für eine Tagespflegeperson 2009 2010 Beiträge pro Monat Beiträge pro Monat Sachaufwendung und anerkannte 440,00 Euro 450,00 Euro Förderleistung für jedes betreute Kind Erstattung des Unfallversicherungs- ca. 70,00 Euro ca. 70,00 Euro beitrages zu 100 % Erstattung des Kranken- und ca. 68,00 Euro ca. 68,00 Euro Pflegeversicherungsbeitrages zu 50 % Erstattung des Alterssicherungs- ca. 39,00 Euro ca. 39,00 Euro beitrages zu 50 % Erstattung des freiwilligen privaten maximal maximal Altersvorsorgebeitrages 100,00 Euro 100,00 Euro Gesamthöhe der monatlichen 717,00 Euro 727,00 Euro Geldleistungen pro Kind Gesamthöhe der monatlichen 3.585,00 Euro 3.635,00 Euro Geldleistungen für fünf Kinder (2.200,00 Euro für (2.250,00 Euro für Pos. 1) Pos. 1)
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 56
4.2.3 Partnerschaften ohne und mit Kindern
Betrachtet man das nähere Umfeld der Immobilie näher, stellt man fest, dass vorwiegend Einfamilienhäuser vorhanden sind. In denen sich in den letzten fünf Jahren vor allem junge Familien mit Kindern, Alter ein bis zehn Jahre, angesiedelt haben. Aus diesem Grund bietet es sich förmlich an, die Immobilie an zwei Familien mit Kindern dauerhaft zu vermieten. Es lassen sich langfristig gesicherte Einnahmen realisieren. Die Räumlichkeiten der Wohnungen sind gut dimensioniert, so dass sich jedes Familienmitglied wohlfühlen wird, siehe Abbildung 4.2. Es ist ein großzügiger Koch- und Essbereich vorhanden. Im Wohnzimmer soll ein Kamin installiert werden, der für Gemütlichkeit in den rauen Jahreszeiten sorgt. Die Kinderzimmer sind nach Süden zum Garten ausgerichtet. Durch die zwei Bäder ist ein reibungsloser Ablauf der Benutzung garantiert.
Abbildung 4.2: Mögliche Einrichtung im Erdgeschoss
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 57
Im Kellergeschoss sind drei Pkw-Stellplätze vorhanden, für jede Etage mindestens Einer. Über den Haupteingang betritt man den Wintergarten, der bei schlechtem Wetter zum Verweilen einlädt. Es ist möglich eine Tischtennisplatte aufzustellen oder seine Wäsche trocknen zu lassen. Der Garten und das angrenzende Waldstück laden zum Spielen, Herumtoben und zum Verstecken spielen ein. In den Anliegerstraßen herrscht Tempo 30, so dass von hier mit wenig Autolärm zu rechnen ist.
Aber auch Partnerschaften ohne Kinder finden hier ein neues Zuhause. Geeignet sind die Wohnungen z.B. für Selbstständige (Architekten, Außendienstmitarbeiter o.ä.) die vorwiegend Bürotätigkeiten ausübend. Hier sind keine Grenzen gesetzt.
4.3 Bauliche Voraussetzungen / Besonderheiten
4.3.1 Wohngemeinschaften für Menschen ab mittleren Alter
Generell gibt es keine genauen Vorschriften darüber, wie der Wohnraum baulich gestaltet werden soll. Wohnraum der für ältere Personen angeboten wird, ist barrierefrei zu gestalten. Für die Planung der Räumlichkeiten ist die DIN 18025 Teil 2 zu Hilfe zu nehmen, nachfolgend Auszüge aus den Anforderungen90:
Bewegungsflächen:
• 90 cm tief vor Möbeln
• mindestens 120 cm breit und 120 cm tief vor Einrichtungen im Sanitärraum
• mindestens 120 cm breit vor der Längsseite des Bettes, zwischen Wänden innerhalb der Wohnung, in Küchen
• mindestens 150 cm breit neben Treppenauf- und –abgängen und zwischen Wänden außerhalb der Wohnung
90 Deutsches Zentrum für Altersfragen e.V. (Hrsg.): Wohnformen älterer Menschen im Wandel. – 3. Aufl. – Frankfurt/Main: Campus, 1998 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 58
Türen
• alle Türen lichte Breite mindestens 80 cm
• Hauseingangs-, Wohnungseingangstüren lichte Breite mindestens 90 cm
• Sanitärraumtüren müssen nach außen aufschlagen
Stufenlosigkeit
• Stufenlose Erreichbarkeit vom Haus, einer Wohnungsebene, gegebenenfalls über Rampe oder Aufzug
Rampen
• ohne Quergefälle mit maximal 6 % Steigung
• keine unteren Türanschläge und –schwellen, soweit technisch unvermeidbar
• höchstens 2 cm
Treppen
• Handläufe Durchmesser 3 cm – 4,5 cm am Treppenauge nicht unterbrochen
• in Mehrfamilienhäusern ausreichende Belichtung und Beleuchtung von Treppenabsatz
• Empfehlung: keine Wendelung der Treppenläufe
Küche
• Arbeitshöhen am Herd, Arbeitsplatte und Spüle entsprechend Behinderung montierbar, Spüle unterfahrbar
Sanitärraum
• Duschplatz stufenlos begehbar
• Beinfreiheit unter dem Waschtisch, individuelle Höhenanpassung bei Bedarf
• Sitzhöhe WC 48 cm, individuelle Höhenanpassung bei Bedarf
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 59
Freisitz
• Empfehlung: mindestens 4,5 qm großer Freisitz (Terrasse, Balkon)
Abstellraum
• Mindestens 6 qm, davon 1 qm in der Wohnung
Wände
• Tragfähige Wände in Küche und Sanitärräumen
• Brüstungen von mindestens einem Aufenthaltsraum und von Freisitzen ab 60 cm Höhe durchsichtig
Fenster
• keine Schwingflügel
• einbruchshemmende Ausführungen von Fenstern und Fenstertüren im Erdgeschoss technische Ausführungen
• Bodenbeläge rutschhemmend, fest verlegt, nicht elektrostatisch aufladend, im Freien gefahrlos begehbar, Längsgefälle maximal 3 %, Quergefälle maximal 2 %
• Material- und Farbkontrastwechsel als Orientierungshilfe
• Raumtemperatur nach DIN 4701 Teil 2, Beheizung individuellem Bedarf ganzjährig möglich
• in jeder Wohnung zur Haustür eine Gegensprechanlage mit Türöffner, Fernsprechanschluss möglich
• Tür des Sanitärraums abschließbar und von außen entriegelt
Es wird versucht die Anforderungen aus der DIN 18025 Teil 2 einzuhalten. Bei der Planung sind bereits einige Anforderungen umgesetzt. So liegen die lichten Breiten der Türen bei 100 cm, ausgenommen das kleine Bad, hier sind die lichten Türbreiten 76 cm. In den Bädern können bei Bedarf zusätzliche Halterungen oder z.B. ein Badewannenlifter angebracht werden. Die Verbindung der einzelnen Räume erfolgt stufenlos. Die Türen zur Terrasse und Balkon erhalten einen behinderten gerechten Austritt bzw. eine Schwelle von maximal 2 cm Höhe. Die
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4. Erörterung des Nutzungskonzeptes Seite 60
Flure weisen die Mindestbreiten auf. Die Aufenthaltsräume und sonstigen Räume sind über die Einzelraumtemperaturregelung individuell einstellbar.
4.3.2 Tagespflege von Kindern
Findet die Tagespflege der Kinder in der Wohnung der Tagespflegeperson statt, sind keine besonderen baulichen Vorkehrungen zu treffen. Jedoch ist darauf zu achten, dass eine kinderfreundliche Ausgestaltung, ausreichend Platz für Spielmöglichkeiten, unfallverhütende und gute hygienische Gegebenheiten, Schlafgelegenheiten für die Kleinkinder und altersgerechte Spiel- und Beschäftigungsmaterialien vorhanden sind.
Mietet eine Tagespflegeperson mit fünf Kindern eine Wohnung an, so sind verschiedene bauliche Besonderheiten zu beachten. Es sind getrennte sanitäre Einrichtungen für die Tagespflegeperson und für die zu betreuenden Kinder vorgeschrieben. Die sanitären Einrichtungen für die Kinder müssen Kleinkindgerecht eingerichtet sein, d.h. Toiletten und Waschbecken in Kinderhöhe, sowie ein festinstallierter Wickeltisch. Empfehlenswert ist es, einen Spiel- und einen Ruheraum einzurichten. Die Räumlichkeiten sollten sich im Erdgeschoss befinden. Um die Sicherheit der Kinder zu gewährleisten, sind ein Feuerlöscher, ein Telefonanschluss, sowie ein zweiter Rettungsweg notwendig.
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5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 61
5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Die Immobilie soll kein teures Hobby werden, sondern dient in der Regel als Altersvorsorge oder lohnendes Renditeobjekt. Die Wirtschaftlichkeit einer Investition steht für das zukünftige Nutzungskonzept an erster Stelle. Aus diesem Grund ist es unerlässlich eine Einnahmen – Ausgaben – Rechnung aufzustellen. Auf der Einnahmenseite werden die Mieteinnahmen angesetzt. Auf der Ausgabenseite kommen die Bewirtschaftungskosten, siehe Kapitel 5.1.2, zum Tragen. Weiterhin sind einige Risiken, wie z.B. der Wertverlust in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie mit einzukalkuliert. Nicht zu vergessen sind die Finanzierungskosten einer möglichen Anschlussfinanzierung, politische oder rechtliche Entwicklungen, wie z.B. mieterfreundliche Gesetzesgrundlagen, öffentliche Förderungen, Steuerreformen.
Die Immobilie wird als wirtschaftlich betrachtet, wenn das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben größer oder gleich 1 ist.
5.1 Baukosten
Die Baukosten lassen sich auf verschiedene Arten ermitteln. Orientierend an der DIN 276 (Kosten im Hochbau – Stand Dezember 2008) kann die Kostenermittlung nach
• der Kostenschätzung,
• der Kostenberechnung,
• dem Kostenanschlag oder
• durch Kostenfeststellung erfolgen. Im hiesigen Fall ist die Kostenschätzung zu Grunde gelegt worden. Die Kostenschätzung legt die Gesamtkosten bis zur ersten Ebene der Kostengruppen dar. Für die Kostengruppe 100 (Grundstück – 39.000,00 Euro), 200 (Herrichten und Erschließen – 10.000,00 Euro), 300 (Bauwerk-Baukonstruktion – 437.000,00 Euro), 400 (Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen – 28.500,00 Euro), 500 (Außenanlagen 10.000,00 Euro), sowie 700 (Baunebenkosten 2.000,00 Euro)
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5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 62
entstehen Gesamtkosten in Höhe von 526.500,00 Euro. Die Kosten sind durch ein ansässiges Architektenbüro ermittelt worden.
5.2 Einnahmen und Ausgaben
5.2.1 Bewirtschaftungskosten91
Bewirtschaftungskosten zählen zu den Kosten, die zur Unterhaltung des Grundstücks und der Immobilie laufend erforderlich sind. Hierzu zählen Instandhaltung-, Betriebs-, objektspezifische Verwaltungskosten, die Abschreibung und das Mietausfallwagnis.
Abschreibung Die durch die Nutzung entstehende Wertminderung für Gebäude, Einrichtungen oder Anlagen, kann über mehrere Jahre geltend gemacht werden. Herstellkosten für Gebäude müssen über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren verteilt werden. Die Anschaffungs- und Herstellkosten für die Immobilie belaufen sich auf 491.500,00 Euro. Der Kostenanteil für Grund und Boden, in Höhe von 35.000 Euro, wird aus der Berechnung der Abschreibung herausgenommen. Gebäude können linear oder degressiv abgeschrieben werden, in diesem Fall können 2 % p.a. Abschreibung (entspricht 9.830,00 Euro) vom Jahresrohertrag zum Abzug gebracht werden.
Betriebskosten Betriebskosten sind Kosten, die ständig durch Eigentum an einem Grundstück oder einem durch den „bestimmungsmäßigen“ Gebrauch z.B. an einem Gebäude entstehen. Die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, sind in den vergangenen Jahren rasant angestiegen. Die Gründe für die Kostenexplosion liegen unter anderem in den Steigerungen der Energiekosten (Gas-, Strom-, Heizkosten) oder den Wasserkosten. Die Höhe der Betriebkosten spielt in der Immobilienvermietung eine wichtige Rolle.
91 II. BV (idF v. 12.10.1990) § 25 ff. Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 63
Momentan ist es schwer einzuschätzen in welcher Höhe sich die Betriebskosten belaufen. Als Grundlage werden 1,80 Euro / qm angesetzt.
Verwaltungskosten Unter die Verwaltungskosten zählen die Kosten, die für die Verwaltung des Gebäude oder der Wirtschaftseinheit erforderlich sind. Hierzu zählen auch erforderliche Arbeitskräfte oder Einrichtungen, Kosten für Prüfungen von Jahresabschlüssen oder der Geschäftsführung. Laut II. Berechnungsverordnung dürfen die Verwaltungskosten je Wohnung einen Betrag von 230,00 Euro pro Jahr nicht übersteigen. Für zwei Wohnungen entstehen somit Kosten in Höhe von 460,00 Euro pro Jahr. Für die drei Garagen entstehen gesamt 90,00 Euro Verwaltungskosten.
Instandhaltungskosten Die Immobilie ist während der Nutzungsdauer unterschiedlichen Einflüssen ausgesetzt, z.B. Abnutzung, Witterung oder Alterung. Die zur Beseitigung der entstandenen Mängel aufgewendeten Kosten, werden Instandhaltungskosten genannt. Weil das Gebäude neu entsteht, und in den ersten Jahren keine relevanten Instandhaltungen anfallen, werden die Instandhaltungskosten mit 4,00 Euro / qm und Jahr angenommen, gesamt 1.100,00 Euro pro Jahr. Kosten für die drei Garagenstellplätze werden hier mit insgesamt 120,00 Euro pro Jahr angesetzt.
Mietausfallwagnis Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Ertragsminderung, wenn z.B. Rückstände von Mieten, Pachten o.ä. uneinbringlich sind oder Räume die vermietet werden können, leer bleiben. Bei Mietwohnungen beträgt das Mietausfallwagnis 2 % von den Jahresmieteinnahmen.
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 64
5.2.2 Mieteinnahmen
Die Stadt Freital besitzt keinen Mietspiegel. Recherchen bei den bekannten Immobilienportalen ergab eine durchschnittliche Miete von 5,00 Euro / qm für den Ausstattungsgrad, die Wohnlage und das Baujahr.
Mieteinnahmen der Gruppen Partnerschaften mit Kindern und Tagespflege von Kindern: Für die Wohnung im Erdgeschoss kann mit Mieteinnahmen in Höhe von 727,85 Euro / Monat (145,57 qm à 5,00 Euro / qm), für die Wohnung im Obergeschoss in Höhe von 655,00 Euro / Monat (131,00 qm à 5,00 Euro / qm) gerechnet werden. Einnahmen aus Betriebskosten bleiben hierbei unberücksichtigt, umlagefähige Betriebskosten werden an den Mieter weitergereicht. Die gesamten Mieteinnahmen je Monat belaufen sich damit auf 1.382,85 Euro.
Selbst wenn eine alleinerziehende Tagespflegeperson eine Wohnung anmietet, in den Räumlichkeiten fünf Kinder betreut, ist es möglich die Wohnung aus den Betreuungseinnahmen zu unterhalten. Steuerliche Belange sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Nicht umlagefähige Betriebs- oder Finanzierungskosten müssen über die Nettokaltmiete abgegolten werden.
Mieteinnahmen der Gruppe Wohngemeinschaft für Menschen ab mittlerem Alter: Beziehen mehrere Personen eine Wohnung ist auch die vertragliche und vor allem rechtliche Situation zu betrachten. Wird ein Mietvertrag je Wohnung abgeschlossen, haften die Mieter als Gesamtschuldner für eventuelle Mietausfälle. Bekommt jeder Mieter einen Mietvertrag, haftet jeder Mieter für sich selbst. Für dieses Nutzungskonzept wurde entschieden, dass jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag erhalten wird. Damit entsteht für den Vermieter ein höheres
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5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 65
Verwaltungsaufkommen, das über den Mietpreis abgegolten wird. Die Betriebskosten, wie z.B. Wasserkosten können lediglich der Wohnung und nicht dem einzelnen Bewohner zugeordnet werden. Es ist davon auszugehen, dass dieser Personenkreis sich auch tagsüber in den Räumlichkeiten aufhält, so dass die Betriebskostenvorauszahlung auf 2,20 Euro / qm erhöht wird. Für jeden Mieter des Erdgeschosses entstehen damit Mietkosten exklusive Betriebskosten in Höhe von 252,20 Euro / Monat (ca. 48,50 qm à 5,20 Euro / qm). Jeder Mieter des Obergeschosses hat jeden Monat Mietkosten in Höhe von 226,20 Euro / Monat (ca. 43,50 qm à 5,20 Euro / qm) aufzubringen. Damit ergeben sich Gesamteinnahmen pro Monat bei Vollvermietung in Höhe von 1.435,20 Euro.
Für jeden angemieteten Garagenstellplatz fallen Kosten in Höhe von 30,00 Euro je Monat exklusive Betriebskosten an.
Mit der Variante in Tabelle 4 wird eine Differenz von Mieteinnahmen zu Aufwendungen in Höhe von 6.886,35 Euro ermittelt. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Aufwendungen steigt auf 1,60 an. Damit ist diese Variante rein vom Zahlenmaterial lukrativer, als die Variante in Tabelle 5. Für den Vermieter wird es ein schwieriges Unterfangen werden, die Betriebkosten gerecht anzupassen. Denn er kann nicht einschätzen, ob ein Mieter verschwenderisch oder rücksichtsvoll mit den Medien umgeht. Die unterschiedlichen Lebensgewohnheiten müssen jedem Bewohner bekannt sein und auftretende Probleme sollten vernünftig geklärt werden.
Bei dieser kalkulatorischen Annahme in Tabelle 5 beläuft sich die Differenz zwischen den Einnahmen und den Aufwendungen 6.270,72 Euro. Setzt man die Einnahmen ins Verhältnis zu den Aufwendungen, ergibt sich ein Faktor von 1,55. Damit ist die Wirtschaftlichkeit für diese Variante der Nutzung gegeben. Jedoch um ca. 5 % geringer, als die Variante in Tabelle 4.
Nachfolgend werden die Annahmen für die Mieteinnahmen und Aufwendungen noch einmal zusammengefasst dargestellt.
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5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 66
Tabelle 4: Gegenüberstellung fiktive Mieteinnahmen – Aufwendungen für die Gruppe Wohngemeinschaft für Menschen ab mittlerem Alter Einnahmen Bemerkungen Betrag Miete Erdgeschoss 252,20 Euro pro Mieter 756,60Euro Miete Obergeschoss 226,20 Euro pro Mieter 678,60Euro Miete Garagen 3 Garagen à 30 Euro / Stpl. 90,00Euro Gesamteinnahmen pro Monat 1.525,20Euro
pro Jahr 18.302,40Euro
Aufwendungen Bemerkungen Betrag einmalig Baukosten laut Kapitel 5.1 526.500,00Euro laufend Betriebskosten Schätzung Wasserkosten 1.700,00Euro umlagefähig Schätzung Müllkosten 300,00Euro Schätzung Heizung 3.000,00Euro Schätzung Schornsteinfeger 60,00Euro Schätzung Versicherungen 1.000,00Euro Schätzung Grundsteuer 390,00Euro Schätzung Hausmeister 5.600,00Euro Zwischensumme 1 12.050,00Euro
Instandhaltungsrücklage Wohnungen 1.100,00Euro Garagen 120,00Euro laufende Instandhaltungen entfallen wegen Neubau 0,00Euro Mietausfallwagnis 2 % der Jahresmieteinnahmen 366,05Euro Abschreibung 2 % von 491.500,00 Euro 9.830,00Euro Zwischensumme 2 11.416,05Euro
Gesamtsumme 23.466,05Euro
Verhältnis Einnahmen / Aufwendungen (Zwischensumme 2) 1,60
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5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Seite 67
Tabelle 5: Gegenüberstellung fiktive Mieteinnahmen – Aufwendungen für die Gruppen Partnerschaften ohne und mit Kindern und Tagespflege von Kindern
Einnahmen Bemerkungen Betrag Miete Erdgeschoss 145,57 qm à 5,00 Euro / qm 727,85Euro Miete Obergeschoss 131,00 qm à 5,00 Euro / qm 655,00Euro Miete Garagen 3 Garagen à 30 Euro / Stpl. 90,00Euro Gesamteinnahmen pro Monat 1.472,85Euro
pro Jahr 17.674,20Euro
Aufwendungen Bemerkungen Betrag einmalig Baukosten laut Kapitel 5.1 526.500,00Euro laufend Betriebskosten Schätzung Wasserkosten 1.700,00Euro umlagefähig Schätzung Müllkosten 300,00Euro Schätzung Heizung 3.000,00Euro Schätzung Schornsteinfeger 60,00Euro Schätzung Versicherungen 1.000,00Euro Schätzung Grundsteuer 390,00Euro Schätzung Hausmeister 5.600,00Euro Zwischensumme 1 12.050,00Euro
Instandhaltungsrücklage Wohnungen 1.100,00Euro Garagen 120,00Euro laufende Instandhaltungen entfallen wegen Neubau 0,00Euro Mietausfallwagnis 2 % der Jahresmieteinnahmen 353,48Euro Abschreibung 2 % von 491.500,00 Euro 9.830,00Euro Zwischensumme 2 11.403,48Euro
Gesamtsumme 23.453,48Euro
Verhältnis Einnahmen / Aufwendungen (Zwischensumme 2) 1,55
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6. Schlussbetrachtung Seite 68
6. Schlussbetrachtung
Die im Ergebnis der Standortanalyse, der Konkretisierung des Nutzungskonzeptes und der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung stehenden Daten und Informationen, dokumentieren die Zukunft der im Bau befindlichen Immobilie. Die Ergebnisse dienen hierbei dem Eigentümer zur Entscheidungsfindung, welche der drei Nutzergruppen für die Immobilie in Frage kommen.
Ziel dieser Arbeit war es, eine bestehende Nutzungskonzeptidee mit Zahlen und Fakten zu belegen. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hat gezeigt, dass die Immobilie für das Nutzungskonzept Wohngemeinschaften für Menschen ab mittlerem Alter zu bevorzugen ist. Auch unter Einbeziehung der statistischen Auswertung, die gezeigt hat, dass der Anteil der älteren Menschen in der Stadt Freital steigen wird und damit auch die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum für diese Zielgruppe. Die Lebenserwartung wird steigen, und ein Sprichwort sagt: „Einen alten Baum versetzt man nicht.“ Alte Menschen wollen in ihrer vertrauten Umgebung alt werden. Aus dieser Prämisse heraus, wird es einige Zeit in Anspruch nehmen und Einfühlungsvermögen kosten, geeignete Bewohner für diese Nutzungsvariante zu finden. In der Regel wird von ein bis zwei Jahren Kennlernphase gesprochen. Jedoch darf hier nicht vergessen werden, dass dieses Konzept erst an die Öffentlichkeit herangetragen werden muss, was wiederum mit Zeit und Geld verbunden ist. Weitergehende Fragen, wie z.B. Fördermittel zum weiteren Ausbau der barrierefreien Wohnung, Verträge mit ortsansässigen Pflegediensten, Verträge mit Dienstleistern (z.B. Haushälterin) oder die Vermarktung dieser Projektidee könnten in einer weiteren Diplomarbeit erörtert und analysiert werden. Bei der Gegenüberstellung der Einnahmen und Aufwendungen für die Nutzer- gruppen Partnerschaften mit und ohne Kinder und / oder Tagespflege von Kindern wurde ein ca. 5 % geringerer wirtschaftlicher Nutzen ermittelt. Zwar sind junge Familien heutzutage oftmals gezwungen arbeitsbedingt umzuziehen, oder die Tätigkeit als Tagespflegeperson kann durchaus nur ein Lebensabschnitt sein, jedoch ist diese Form des Konzeptes am einfachsten und am schnellsten umzusetzen.
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Anhang I – Methode der 4. regionalisierten Bevölkerungsprognose Seite 69
Anhang I – Methode der 4. regionalisierten Bevölkerungsprognose92
Die 4. regionalisierte Bevölkerungsprognose legt den Bevölkerungsstand Ende 2005 zu Grunde und ermittelt die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung im Freistaat Sachsen für den Zeitraum 2006 bis 2020, der den Prognosezeitraum darstellt. Bei der Berechnung werden ausschließlich demografische Einflussfaktoren, wie z.B. Altersstruktur, Geburtenverhalten oder Zu- und Fortzüge beachtet. Für die Prognose wurden zwei Annahmen-Szenarien zu Grunde gelegt, die sich in Bezug auf die Lebenserwartung und den Wanderungsaustausch mit den Bundesländern unterscheiden. Grundlage für die Szenarien sind die Analysenergebnisse der Bevölkerungsentwicklung aus den Jahren 2001 bis 2005 und der Vergleich mit der wirklichen Entwicklung der 3. regionalisierten Bevölkerungsprognose. Die Berechnung wurde in drei Varianten ermittelt. Maßgebend für die Gestaltung der Annahmenszenarien waren die Angaben aus der 11. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung – Variante 1, welche im Szenario 1 eingesetzt wurden sind. Variante 2 stellt unter Verwendung von vorläufigen Daten die Umsetzung des Annahmen - Szenarios 2 dar, welche die Grundlage für den Gesetzesentwurf zur Kreisgebietsneugliederung bildet. Für Variante 3 wurden die endgültigen Daten der 11. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung verwendet.
92 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
Anhang II – Entwicklung der Bevölkerung Seite 70
Anhang II – Entwicklung der Bevölkerung
40500
40000 r e 39500
nwohn 39000 i E 38500
38000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jahr (Stichtag 31.12.) Einwohner
Abbildung II.1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Freital93
g 40000 n u 39500 ckl i
w 39000 t en
s 38500 g n
u 38000 r e k l 37500 vö e 37000 B 2010 2015 2020 Jahr Variante 1 Variante 3
Abbildung II.2: Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2010, 2015, 2020 für die Stadt Freital94
93 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
Anhang III – Altersstruktur der Stadtbevölkerung Seite 71
Anhang III – Altersstruktur der Stadtbevölkerung
2020 12,9% 59,2% 27,9%
2015 13,1% 61,6% 25,3%
2010 12,1% 63,3% 24,5%
2008 11,5% 64,6% 23,9%
2007 11,1% 65,7% 23,2%
2006 10,8% 66,9% 22,4%
2005 10,7% 68,1% 21,3% r
Jah 2004 10,7% 68,8% 20,4%
2003 11,1% 69,4% 19,6%
2002 11,6% 69,7% 18,8%
2001 12,1% 69,9% 18,0%
2000 12,5% 70,1% 17,4%
1999 12,9% 70,1% 17,0%
1998 13,1% 70,3% 16,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Prozent
0- bis unter 15-Jährigen 15- bis unter 65-Jährigen 65-Jährige und älter
Abbildung III.1: Altersstruktur der Stadtbevölkerung von 1998 bis 2008, voraussichtliche Alterstruktur der Stadtbevölkerung 2010, 2015, 202095
95 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen. URL
Anhang IV – Lageplan Seite 72
Anhang IV - Lageplan
Abbildung IV.1: Lageplan mit Flurstück 305/13, Stand 2004
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Anhang IV – Lageplan Seite 73
Abbildung IV.2: Lageplan mit neu aufgeteilten Flurstücken, Stand Dezember 2005
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Anhang V - Ansichten Seite 74
Anhang V - Ansichten
Abbildung V.1: Süd-West-Ansicht
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Anhang V - Ansichten Seite 75
Abbildung V.2: Süd-Ost-Ansicht
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Anhang V - Ansichten Seite 76
Abbildung V.3: Nord-West-Ansicht
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Anhang VI - Grundrisse Seite 77
Anhang VI - Grundrisse
Abbildung VI.1: Grundriss Kellergeschoss
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Anhang VI - Grundrisse Seite 78
Abbildung VI.2: Grundriss Erdgeschoss
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Anhang VI - Grundrisse Seite 79
Abbildung VI.3: Grundriss Dachgeschoss, Maßstab 1:100
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Anhang VII - Flächenberechnungen Seite 80
Anhang VII - Flächenberechnungen
Tabelle 6: Grundflächenberechnung der Wohnungen nach WoFlv96
Wohnfläche Erdgeschoss 1.1 Wohnen 5,34 m x 6,75 m = 36,05 qm ./. 0,45 m x 1,00 m = -0,45 qm 1.2 Zimmer 3,84 m x 4,25 m = 16,32 qm 1.3 Zimmer 3,81 m x 4,25 m = 16,19 qm 1.4 Dusche/WC 2,00 m x 2,43 m = 4,86 qm 1.5 Zimmer 3,68 m x 4,18 m = 15,38 qm 1,56 m x 0,57 m = 0,89 qm 1.6 Bad/WC 2,38 m x 4,81 m = 11,45 qm 1.7 Kochen 3,25 m x 4,32 m = 14,04 qm 1.8 Essen 3,50 m x 3,11 m = 10,89 qm 1.9 Flur 3,18 m x 2,29 m = 7,28 qm 4,29 m x 1,79 m = 7,68 qm 1.12 Terrasse 8,00 m x 2,50 m = 5,00 qm 25% 145,57 qm
Dachgeschoss 2.1 Wohnen 5,34 m x 4,25 m = 22,70 qm ./. 0,45 m x 1,00 m = -0,45 qm 2.2 Zimmer 3,84 m x 4,25 m = 16,32 qm 2.3 Zimmer 3,81 m x 4,25 m = 16,19 qm 2.4 Dusche/WC 2,00 m x 2,38 m = 4,76 qm 2.5 Zimmer 3,68 m x 4,23 m = 15,57 qm 1,56 m x 0,53 m = 0,83 qm 2.6 Bad/WC 2,38 m x 4,81 m = 11,45 qm 2.7 Kochen 3,25 m x 4,32 m = 14,04 qm 2.8 Essen 3,50 m x 3,10 m = 10,85 qm 2.9 Flur 3,18 m x 2,29 m = 7,28 qm 4,29 m x 1,79 m = 7,68 qm 2.10 Balkon 6,07 m x 2,50 m = 3,79 qm 25% 131,00 qm
96 WoFlv (idF v. 25.11.2003) § 3 Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Anhang VII - Flächenberechnungen Seite 81
Tabelle 7: Bruttogrundfläche nach DIN 27797
Kellergeschoss 16,99 m x 14,50 m = 246,36 qm Erdgeschoss 16,99 m x 14,50 m = 246,36 qm Dachgeschoss 6,08 m x 14,50 m = 88,16 qm 8,00 m x 12,00 m = 96,00 qm 676,87 qm BGF
Tabelle 8: Nebennutzfläche nach DIN 277
Kellergeschoss 1.10 Keller 7,70 m x 6,76 m = 52,05 qm ./. 0,37 m x 0,50 m = -0,18 qm 2.11 Keller 3,50 m x 3,11 m = 10,89 qm 1.11 Garagenstellplatz 3,14 m x 4,95 m = 15,52 qm 0,15 m x 4,20 m = 0,63 qm 2.12 Garagenstellplatz 2,33 m x 4,95 m = 11,53 qm 0,15 m x 4,20 m = 0,63 qm 0,38 m x 4,66 m = 1,75 qm 2.13 Garagenstellplatz 3,08 m x 4,95 m = 15,25 qm 0,38 m x 4,66 m = 1,75 qm G Lager I 2,75 m x 6,76 m = 18,59 qm 2,00 m x 0,12 m = 0,24 qm G Lager II 2,75 m x 6,76 m = 18,59 qm 2,00 m x 0,12 m = 0,24 qm
Erdgeschoss G Wintergarten 6,76 m x 14,50 m = 98,02 qm 245,48 qm (NNF)
Tabelle 9: Funktionsfläche nach DIN 277
Kellergeschoss G Heizung 5,40 m x 6,76 m = 36,50 qm 36,50 qm (FF)
97 DIN 277 (idF Juni 1987) Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Anhang VII - Flächenberechnungen Seite 82
Tabelle 10: Verkehrsfläche nach DIN 277
Kellergeschoss G Treppenhaus 3,50 m x 3,48 m = 12,18 qm G Gang 1,82 m x 9,60 m = 17,41 qm
Erdgeschoss G Treppenhaus 3,50 m x 3,50 m = 12,23 qm
Dachgeschoss G Treppenhaus 3,50 m x 3,50 m = 12,23 qm 54,06 qm (VF)
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Anhang VIII - Gebäudeschnitt Seite 83
Anhang VIII – Gebäudeschnitt
Abbildung VIII.1: Gebäudeschnitt
Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Literaturverzeichnis Seite 84
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Andrea Brückner Diplomarbeit 2010
Danksagung
An dieser Stelle möchte ich all denen danken, die mir bei der Anfertigung dieser Arbeit unterstützend zur Seite gestanden haben.
Ich danke Frau Prof. Wellner und Frau Gleisberg für die Betreuung meiner Diplomarbeit.
Weiterhin sag ich Dank, allen Dozenten und Professoren, die den Studiengang Immobilien- und Gebäudemanagement an der Hochschule Mittweida in den 4 Jahren begleiteten.
Zum Schluss möchte ich besonders meiner Familie danken, die mich während meiner gesamten Studienzeit unterstützt und mich in schwierigen Zeiten motiviert hat.
Selbständigkeitserklärung
Erklärung
Ich erkläre, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig und nur unter Verwendung der angegebenen Literatur und Hilfsmittel angefertigt habe.
Freital, 11.01.2010