Jaarverslag Over 2009 Waarin Opgenomen Volkshuisvestingsverslag En Financieel Verslag

Home , Dongeradeel

Jaarverslag over 2009 waarin opgenomen Volkshuisvestingsverslag en Financieel Verslag

16 juni 2010 Inhoudopgave

Voorwoord 2

Hoofdstuk 1: Algemene ontwikkelingen 4 Fusie voor stevige basis

Hoofdstuk 2: De organisatie 5 De organisatie in beweging

Hoofdstuk 3: Instandhouding en kwaliteit van het bezit 10 Met oog voor kwaliteit

Hoofdstuk 4: Huurbeleid 16 Klaar voor de toekomst

Hoofdstuk 5: Betrekken huurders bij beheer en beleid 21 Belang huurders staat voorop

Hoofdstuk 6: Leefbaarheid 24 Woonplezier is ons product

Hoofdstuk 7: Wonen en zorg 28 Toekomstvisie op wonen en zorg

Hoofdstuk 8: Financiën 30 Voorrang aan financiële zekerheid

Hoofdstuk 9: Verslag van de Raad van Toezicht/Commissarissen 40

Kengetallen 53

Geconsolideerd 58 - Balans 59 - Verlies- en winstrekening 61

Enkelvoudig 87 - Balans 88 - Verlies- en winstrekening 90

Accountantsverklaring 106

1 Voorwoord “Wie een lange rij wachtenden ziet, moet niet aansluiten, maar achter de toonbank gaan staan”. (Robert Petrescu 1992)

Het is grappig om te zien dat tegenwoordig bijna iedereen een uitgesproken mening heeft over “de woningbouwverenigingen”. Zo worden woningcorporaties nog vaak aangeduid. In die foutieve benaming zit ook de spraakverwarring over wat een woningcorporatie wel en niet doen moet en vooral het waarom daarvan.

Anno 2010 wordt duidelijk dat woningcorporaties in “zwaar weer” verkeren. Er wordt door velen met grote gretigheid gekeken naar het vermogen van woningcorporaties. Wat veel mensen zich onvoldoende realiseren, is dat dit vermogen in de bestaande woningvoorraad “vast” zit. Om haar liquiditeitspositie op orde te houden, moet een woningcorporatie veel geld lenen op de kapitaalmarkt. Net als elk ander bedrijf. Dat vraagt om kennis, kunde, overzicht en vakmanschap. Kennis over waardesturing van en investering in vastgoed. Kunde om de juiste afwegingen te maken, overzicht van de toekomstige woningmarkt en vakmanschap om de risico’s van markt en prijsontwikkelingen zeer strak in de hand te houden. En dat alles om onze klanten in Noordoost-Friesland, ook op de hele lange termijn, van goede huisvesting te kunnen voorzien. Om dit alles nog beter te doen, is de fusie ontstaan tussen Thús wonen en de Woningcorporatie Dongeradeel; het maximaal benutten van de schaalvoordelen, niets meer en niets minder.

Een woningcorporatie is anno 2010 een ingewikkeld bedrijf geworden. Enerzijds gewoon een vastgoedonderneming die haar klanten, ongeveer 7.000 gezinnen, van kwalitatief hoogwaar- dige huisvesting en services wil blijven voorzien. Anderzijds een bedrijf dat erg transparant wil zijn en haar belangrijke afwegingen dan ook wil delen met haar belangenhouders. Het is in dat verband belangrijk dat Thús Wonen haar belangenhouders begrijpt en dat deze op hun beurt de woningcorporatie begrijpen. De grenzen van het speelveld worden op die manier duidelijk en zijn dan goed af te bakenen. Daarvoor is het nodig om met elkaar in gesprek te blijven. In gesprek over woonplannen, woonakkoorden en integrale gemeentelijke woning- bouwprogramma’s.

U vraagt zich nu misschien af waarom wij dit in een voorwoord benoemen? De reden daarvoor is kort en simpel. Een maatschappelijke onderneming, zoals een woningcorporatie, is voortdurend op zoek naar een stabiel investeringsklimaat. Een omgeving waarin haar woningbezit kan renderen; het vermogen kan tenslotte maar één keer goed worden besteed. Het investeringsplan van Thús Wonen omvat voor de periode 2010-2019 circa €135 miljoen. Dat lijkt heel veel, maar het is echter niet zo omvangrijk dat er nog een tweede kans komt. Dat stabiele investeringsklimaat heeft een woningcorporatie grotendeels niet zelf in de hand. Dat is een ogenschijnlijk vrij krachtenspel van de markt en de lokale overheid. Dat vraagt dus om een goede samenwerking en afstemming. Een samenwerking waarin wederzijds wordt geluisterd, gevraagd en begrepen.

2 In dit jaarverslag krijgt u een beeld van de woningcorporaties van voor de fusie van eind 2009. Het mag daaruit volstrekt duidelijk worden waarom de (nieuwe) woningcorporatie een stabiel investeringsklimaat in Noordoost-Friesland zo belangrijk vindt. Het is namelijk ons dagelijks werk om daarin zo goed mogelijk te functioneren als een dienstverlenende onderneming met een maatschappelijk gebonden vermogen.

Het bestuur van Thús Wonen

Wim Megens en Roelof Kuik

3 Hoofdstuk 1: Algemene ontwikkelingen

Fusie voor stevige basis

De intentie om te fuseren met Thús wonen betekende voor Woningcorporatie Dongeradeel in 2009 dat de schouders er stevig onder moesten. Maar wél in de wetenschap dat deze fusie de basis voor de toekomst op alle terreinen zou verstevigen. Op 1 januari 2010 was de fusie tussen WCD en Thús wonen een feit.

In het najaar van 2008 formuleerden de directeuren-bestuurders van Woningcorporatie Dongeradeel en Thús wonen de intentie om de mogelijkheden van een fusie tussen beide bedrijven te onderzoeken. De filosofie achter deze intentieverklaring was evident: beide corporaties opereren in dezelfde moeilijke markt, een markt die zich kenmerkt door vergrijzing, bevolkingskrimp en een zwakke sociaal-economische positie. Door de krachtenbundeling zouden schaalvoordelen ontstaan. Zo zou met de beperkte middelen op verantwoorde wijze gewerkt kunnen worden aan de grote opgave.

Om het fusieproces goed te laten verlopen, is in 2009 veel inspanning verricht. Ook zijn de nodige middelen ingezet. Voor de procesbegeleiding is adviseurbureau Atrivé in de arm genomen. Intern heeft een groot aantal werknemers van WCD gewerkt aan het onderzoeken van de mogelijkheden en vervolgens aan het daadwerkelijk tot stand brengen van deze fusie. Op 31 december 2009 was de fusie een feit en zijn beide corporaties samen verder gegaan onder de naam Thús Wonen.

Overleg met de gemeente Op veel verschillende fronten is overleg gevoerd met de gemeente Dongeradeel. Bij het verwezenlijken van de verschillende projecten heeft nadrukkelijk overleg plaatsgevonden tussen de projectleiders van WCD en de verantwoordelijken bij de gemeente. Ook op het gebied van leefbaarheid is sprake geweest van een situatie van overleg en samenwerking tussen de corporatie en de gemeente. Eveneens heeft op een aantal momenten overleg plaatsgevonden over Woonvisie, Woonplan en Woonakkoord.

4 Hoofdstuk 2: De organisatie

De organisatie in beweging

Was 2008 het jaar van het oprichten van een gezamenlijk onderhoudsbedrijf met Thús wonen. Het jaar 2009 stond in het teken van het consolideren van de gewijzigde organisatiestructuur door de overgang van het onderhoudspersoneel naar Tsjnst per 1 januari 2009 en het treffen van de voorbereidingen van de fusie per 1 januari 2010 met Thús wonen.

De fusie:

Door de fusieplannen per 1 januari 2010 is de samenwerking binnen het samenwerkingsverband Saillant in 2009 niet verder uitgebreid. Per 1 januari 2010 is het personeel van de beide corporaties verspreid en geclusterd per afdeling over de vestigingen in Broeksterwâld en Dokkum. Voor deze standplaatswijzigingen en functieveranderingen ten gevolge van de a.s. fusie is in 2009 een sociaal plan met de vakbonden afgesloten. In de toekomst zal al het personeel worden gehuisvest in het kantoor van voorheen Woningcorporatie Dongeradeel in Dokkum. Dit kantoor zal eerst nog moeten worden aangepast aan de grotere organisatie. Voor de kantoren van voorheen Thús wonen (Kollum, Feanwâlden en Broeksterwâld) zal een nieuwe invulling worden gezocht. Beide corporaties gaan samen verder onder de nieuwe naam Thús Wonen.

De organisatie van Woningcorporatie Dongeradeel in 2009:

De organisatie kent een directeur-bestuurder en een managementteam, gevormd door de controller en het hoofd Klantenservice.

Eind 2009 waren er 25 personeelsleden in dienst die gezamenlijk 18,67 fte-plaatsen invullen.

Het organogram zag er per 31 december 2009 als volgt uit:

RvT

Klachtencommissie Directeur- Ondernemingsraad bestuurder Geschillencie. Herstructurering

Secretariaat

Projecten Vastgoedbeheer Klantenservice Controlling

Herstructurering Planning & Onderhouds- Financieel & Toezicht Planmatig Mid-office Front-office Facilitair Beheer dienst Beheer Ontwikkeling Onderhoud

Legenda: MT

Personeelsbeleid Binnen het samenwerkingsverband met Thús wonen is in 2008 gezamenlijk een medewerker Beleid & Onderzoek aangenomen en daarnaast per 1 januari 2009 gezamenlijke een P&O-adviseur, die tevens werkzaamheden verricht voor Tsjnst.

Tsjnst Met ingang van 1 januari 2009 is door Thús wonen en Woningcorporatie Dongeradeel een onderhoudsdienst opgericht met de naam ‘Tsjnst ’. Een aantal medewerkers van Woningcorporatie Dongeradeel is overgegaan naar Tsjnst Onderhoud. Om de overgang ook op arbeidsvoorwaardelijk vlak zo goed mogelijk te laten verlopen, is in 2008 een sociaal plan vastgesteld. De betreffende medewerkers zijn zoveel mogelijk betrokken bij deze wijziging waardoor er meer dan voldoende draagvlak verkregen is en de organisatie op 1 januari van start kon gaan. Door Woningcorporatie Dongeradeel wordt de administratie gedaan voor Tsjnst die deze kosten bij Tsjnst in rekening brengt.

In het kader van de aanstaande fusie is er in 2009 veel gevraagd van het personeel van beide corporaties. Een aantal zaken zijn gezamenlijk met Thús wonen opgepakt o.a. tijdens een zeer geslaagde medewerkersdag, gehouden in Kollumeroord waarbij ’s ochtends aandacht is besteed aan de fusie en hoe de nieuwe organisatie er komt uit te zien en ’s middags aan de versteviging van de onderlinge banden door in teamverband opdrachten te vervullen.

6 Ziekteverzuim Het ziekteverzuimcijfer over 2009 bedraagt 4,2%. Wij werken samen met Arbo Unie Friesland om het huidige verzuim zo goed mogelijk te begeleiden. Daarnaast wordt er actief gewerkt aan verzuimpreventie door te blijven streven naar een goede werksfeer waarin iedere werknemer zich kan ontplooien.

Bedrijfshulpverlening (BHV) De bedrijfshulpverlening is conform de wettelijke eisen geregeld.

Opleiding en ontwikkeling In 2009 hebben onze medewerkers een aantal opleidingen en cursussen gevolgd. De opleidingen waren divers van aard, zowel vaktechnisch als ten behoeve van ontwikkeling van competenties. Ontwikkeling is inmiddels expliciet opgenomen in de HRM-cyclus. In de diverse gesprekken is de ontwikkeling onderwerp van gesprek. De taakinhoud, evenals de afgesproken competenties zijn hierin richtinggevend. Woningcorporatie Dongeradeel werkt actief mee aan de scholing van studenten door het beschikbaar stellen van stageplekken. Indien er voor een stageverzoek geen zinvolle stageperiode is in te vullen, die bijdraagt aan de ontwikkeling van de student, dan wordt het verzoek afgewezen. Woningcorporatie Dongeradeel is erkend leerbedrijf voor ECABO en voor Fundeon.

Ondernemingsraad Na het afscheid van de leden die naar Tsjnst zijn overgegaan is de Ondernemingsraad (OR) van WCD begin 2009 verder gegaan met een setting van drie leden. Een jaar waarin de OR veel regelingen/protocollen onder ogen kreeg waar men advies- of instemmingsrecht op had, o.a. ook een adviesaanvraag voor een fusie met Thús wonen.

De OR komt gemiddeld één keer per maand bijeen. Met de directeur-bestuurder is er een maandelijks overleg. Minimaal één keer per jaar is er een overleg met de voorzitter van de Raad van Toezicht. In verband met de adviesaanvraag tot fusie is er ook gemiddeld één keer per maand overleg geweest met de OR van Thús wonen. Medio het jaar heeft de Ondernemingsraad zich specifiek laten scholen op het gebied van fusie.

De samenstelling en rolverdeling van de OR was eind 2009 als volgt: Teake Spinder (voorzitter), Jan Reitsma (secretaris) en Attie Osinga (lid). In het afgelopen jaar zijn onder andere de volgende advies- en instemmingaanvragen behandeld: fusie (neutraal advies), integriteitcode (ingetrokken), beleid agressie en geweld (ingetrokken), regeling opleiding (nog geen instemming), regeling werving en selectie (nog geen instemming), stagebeleid (ingestemd), verzuimregeling (ingestemd).

Lidmaatschappen Woningcorporatie Dongeradeel is lid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Aedes vereniging van woningcorporaties en Vereniging Friese Woningcorporaties.

7 De nieuwe organisatie: Thús Wonen Het personeel heeft zich in 2009 volop ingezet voor het inrichten van de nieuwe organisatie als gevolg van de voorgenomen fusie per 1 januari 2010. Per 1 januari 2010 ziet de nieuwe organisatie er als volgt uit:

8 Raad van Toezicht

Organisatiestructuur Thús Wonen per 01.01.2010

Directie / Bestuur Wim Megens / Roelof Kuik

Controller Adviseur Strategie & Hans Galema Beleid Hotze Mellema

Financiële Ondersteunende diensten administratie Henk van de Beek a.i. Oege Algra

) n e

t e a

m r a i e i

g r a l t O i a T a l

t i & C & e c

I r - P a c e i F t e c S e r i D (

Sector Klant & Markt Sector Vastgoed Gwen Wulfers Aldert de Gries

c d /

i i e

g / &

s k v

e h

n r r r i g e

h l e n i

e e u r n e i b e n s n u B a t k d d h n o h i c a V k r c e i e e e b w t l S j e f e o w e n e o t e g T V r t a B b n e l l s P o K a V

MT 9

Hoofdstuk 3: Kwaliteit en instandhouding van het woningbezit

Met oog voor kwaliteit

De woningmarkt zit in het slop. Dat maakt dat de bestaande voorraad een nog prominentere rol speelt dan voorheen. Voldoende reden om daarmee secuur om te gaan. Daarom investeren we aanzienlijk in herstructurering. Daarbij is het opwaar- deren van de kwaliteit van onze voorraad uitgangspunt.

Om ervoor te zorgen dat onze woningen op peil blijven voeren we verschillende typen onderhoud uit. We onderscheiden contractonderhoud, planmatig en cyclisch onderhoud, klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en onderhoud als gevolg van schade.

Contractonderhoud Voor een aantal zaken waarvoor Woningcorporatie Dongeradeel als verhuurder onderhouds- plichtig is, hebben wij onderhoudscontracten afgesloten (cv-, lift- en dakventilatorenonder- houd). Deze kosten vallen binnen de begroting voor 2009 (zie Overzicht onderhoudsuitgaven over 2009).

Tabel: Overzicht Onderhoudsuitgaven over 2009 Soort onderhoud Begroting Rekening Rekening 2009 2009 2008 Normaal en klachtenonderhoud 900 853 840 Groot onderhoud/buitenschilderwerk 1.356 828 970 Mutatieonderhoud 480 512 432 Leegstand (inclusief inrichting 28 14 34 wisselwoningen) Contractenonderhoud 224 132 160 Kwaliteitsverbetering 0 1.054 50 Kosten meldkamer Tsjnst 116 202 0 Aanpassing WMO 50 50 40 Schades 0 9 21 Onderhoudsuitgaven ten laste van de 3.154 3.654 2.547 exploitatie

Niet al het werk was voor het eind van het schilderseizoen compleet uitgevoerd. Start van de resterende werkzaamheden is begin 2010, afhankelijk vanzelfsprekend van de weersom- standigheden. Daarom zal met betrekking tot het voor 2009 begrote groot onderhoud buitenschilderwerk in 2010 nog voor ongeveer € 500.000 uitgevoerd en gefactureerd worden.

Voor het in stand houden dan wel het onderhouden van ons vastgoed is een betrouwbare meerjarenonderhoudsbegroting (MJOP) noodzakelijk. In 2007 heeft de afdeling Vastgoed- beheer het volledige woningbezit geïnspecteerd op basis van de conditiemeting (NEN2767).

10 Door de samenwerking tussen SG (het primaire softwareprogramma van WCD) en ICP+ is ervoor gekozen om het programma StraVis voor de MJOP te gebruiken. Ook omdat dit programma op de conditiemetingssystematiek aansluit. In 2007 zijn alle inspectiegegevens in dit programma ingebracht en in het laatste kwartaal van 2007 zijn de eerste uitkomsten zichtbaar geworden. Een analyse van de uitkomsten en de gebruikte data heeft geleid tot verbetering en waar nodig bijstelling van het MJOP. Dit bijgewerkte MJOP is in het eerste kwartaal van 2009 opgeleverd. Het uitvoeringsplan Planmatig Onderhoud voor 2009 en 2010 is hierop afge- stemd.

Planmatig en cyclisch onderhoud Het meerjarenonderhoudsprogramma heeft tot doel om de verwachte levensduur van de woningen ook te behalen. Bij cyclische onderhoudswerkzaamheden loopt het schilderwerk als een rode draad door het onderhoudsprogramma. Andere planmatige werkzaamheden aan de woning combineren we zoveel mogelijk met de uitvoering van het schilderwerk. Het planmatige onderhoud (preventief en groot onderhoud, schilderwerk) is in 2009 geheel binnen de begroting gebleven.

In 2009 zijn beleidsrichtlijnen in het MT vastgesteld om te waarborgen dat er marktconforme prijzen worden gehanteerd. Dit betekent concreet dat er een aanbestedingsreglement/ protocol is gemaakt, vastgesteld en gehanteerd. Het onderhoud voor 2009 is volledig voorbereid en aanbesteed in 2009. Het totale werk is binnen de begroting gebleven.

Klachtenonderhoud Onder klachtenonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan woningen en garages, zoals kleine reparaties, grotere herstelwerkzaamheden met een spoedeisend karakter en alle niet-planmatige werkzaamheden. Klachtenonderhoud gebeurt vaak op basis van reparatieverzoeken (klachtenmeldingen) van huurders, maar ook op basis van inventarisa- ties of eigen waarnemingen. Het normale en klachtenonderhoud is zoveel mogelijk door onderhoudsbedrijf Tsjnst uitgevoerd.

Tabel: Reparatieverzoeken Jaar Aantal reparatie- Totale Kosten per verzoeken kosten Reparatieverzoek (* € 1) (* € 1) 1998 3.900 543.332 139 1999 4.700 584.825 124 2000 4.400 631.425 143 2001 4.800 603.505 125 2002 5.000 692.553 138 2003 4.450 627.912 141 2004 4.500 749.576 166 2005 4.400 691.722 157 2006 4.300 714.457 166 2007 3.800 735.060 193 2008 3.650 839.570 230 2009 3.500 852.767 243

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud betreft alle onderhoudswerkzaamheden in een woning die verband houden met een wisseling van huurder. De toestand waarin de woning verkeert wanneer de 'oude' huurder de woning verlaat, is in kwalitatief opzicht vaak heel verschillend. De kosten die we maken aan mutatieonderhoud, zijn nodig om de woning weer op een acceptabel kwaliteitsniveau te verhuren. Tabel: Mutatieonderhoud Jaar Aantal mutaties Aantal mutaties Totale kosten Kosten per mutatie (begroot) (werkelijk) (* € 1) (* € 1) 1998 440 431 288.980 670 1999 500 456 269.967 592 2000 500 351 227.193 647 2001 400 332 266.059 801 2002 350 324 231.985 716 2003 275 316 305.863 967 2004 300 283 335.297 1.184 2005 335 248 274.197 1.105 2006 325 257 305.400 1.188 2007 380 277 431.622 1.558 2008 300 300 432.429 1.441 2009 300 228 512.388 2.247

12 Schades Soms krijgen we te maken met schade aan onze woningen die niet onder het normale onderhoud vallen. In 2009 ging het slechts om een bedrag van € 8.574. Dat is aanzienlijk minder dan in de twee voorafgaande jaren (zie overzichtje), omdat we voor brand gespaard bleven.

Jaar Kosten Opmerking 2007 € 25.796 Diverse schades 2008 € 20.614 Diverse schades 2009 € 8.574 Diverse schades

Milieubeleid Woningcorporatie Dongeradeel beschikt niet over een concreet milieubeleidsplan. Uiteraard houden we wel rekening met milieuaspecten zoals het gescheiden inzamelen van afval, het bouwen van woningen met een lage EPC en het voorzien van woningen van zonnecollec- toren. Enige jaren geleden heeft WCD het gehele woningbestand laten voorzien van een zogenaamde EPA. WCD is ook EPA-gecertificeerd. Dat wil zeggen dat wij Energie Prestatie Adviezen kunnen en mogen uitbrengen aan onszelf en aan derden.

Onze bouwprojecten In het verslagjaar heeft een groot aantal projecten onze aandacht gevraagd en gekregen. We geven een opsomming. In verband met de fusie met Thús Wonen is besloten de totale projectenportefeuille van de fusie-organisatie in 2010 te beoordelen. Naar aanleiding hiervan zullen prioriteiten worden gesteld en keuzes gemaakt. Een en ander kan als consequentie hebben dat besloten wordt projecten die nog niet daadwerkelijk gegund zijn aan de aannemer, niet te realiseren.

• Dokkum, herstructurering Fonteinslanden, fase Ia Sloop van 32 woningen en vervangende nieuwbouw van twee woongebouwen met ieder veertien huurappartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens, 45-plussers en 55-plussers. Dit project is in de realisatiefase. De start van de bouw was in juni 2009. Datum verwachte opleveringsdatum is september 2010. De stichtingskosten van het project bedragen € 4.900.000. Penta Architecten uit Harlingen heeft voor het ontwerp getekend, Bouwbedrijf Jellema uit Dokkum is verantwoordelijk voor de bouw.

• Dokkum, herstructurering Fonteinslanden, fase Ib/Ic Sloop van 60 woningen en vervangende nieuwbouw voor een gedifferentieerd woonmilieu. Het project bevat veertien eengezinshuurwoningen en 31 eengezinskoopwoningen. Er worden kleine en grote woningen gerealiseerd. Het project bevindt zich in de definitief- ontwerpfase. In oktober 2010 kunnen we starten met de bouw en hopen de woningen in oktober 2011 op te kunnen leveren. De stichtingskosten bedragen € 7.500.000. Architect is Adema Architecten uit Dokkum. Aannemer zal Bouwbedrijf Jellema zijn.

• Dokkum, De Twine WCD heeft De Twine, de locatie van de voormalige Burgerschool aan de Rondweg in Dokkum, aangekocht. We zullen hier voor de JP van den Bent stichting 21 appartementen realiseren. Ook zullen we negen appartementen ontwikkelen voor de reguliere verhuur. De gemeente heeft de eerste plannen afgewezen. Inmiddels zijn in goed overleg met WCD, architect en gemeente afspraken gemaakt over de kaders om dit woongebouw te realiseren. We starten in april 2010 met de bouw en denken het project begin 2011 op te leveren. Architect is Oving architecten uit Groningen, aannemer is Bouwbedrijf Dijkstra Draisma uit Dokkum.

• Dokkum, Pelmeulenpadsje, Hospice Pasana WCD heeft de voormalige artsenpraktijk gekocht aan het Pelmeulenpadsje in Dokkum. Zorggroep Pasana gaat hier een hospice exploiteren. Wij hebben de artsenpraktijk in overleg met Pasana verbouwd tot een hospice. In het gebouw zijn vier verzorgingskamers en een gezamenlijke woonkamer gerealiseerd. Deze is in februari 2010 in gebruik genomen. Pasana huurt dit pand minimaal 20 jaar. Adema architecten uit Dokkum maakte het plan, bouwbedrijf Pols (Dokkum) deed de verbouwing.

• Ee, De Skeperij Op de locatie De Skeperij in Ee is een plan ontwikkeld voor de realisatie van een twee- onder-een-kapwoning en een drie-onder-eenkapwoning voor multifunctionele verhuur. Bovendien komt er een kavel beschikbaar voor de verkoop. Indien het project gerealiseerd wordt, kunnen we starten in mei 2010 met de bouw en is eind 2010 de oplevering gepland. De doelgroep voor de vijf woningen zijn 55-plussers en gezinnen. Zofa architecten uit Groningen is de architect.

• Holwerd, herstructurering, fase II In het herstructureringsgebied Holwerd, locatie Fonteinstrjitte/Van Bongastrjitte/Nijhôf, zijn in 2006/2007 22 woningen gesloopt. Deze zullen we vervangen door twee (multifunctionele) twee-onder-een-kapwoningen voor (met name) 55-plussers. Bovendien zijn er drie vrije kavels voor de verkoop. Deze zijn al verkocht. Indien het project wordt gerealiseerd, kan de start van de bouw van de huurwoningen in mei 2010 zijn, de oplevering staat voor eind 2010 op het programma. De architect is Zofa uit Groningen.

• Holwerd, herstructurering, fase III Aan de Beyertstrjitte in Holwerd willen we zeventien bejaardenwoningen slopen en mogelijk vervangen door twee-onder-een-kapwoningen. Ook willen we vrije kavels uitgeven. Gezien de slechte markt in Holwerd hebben we de planontwikkeling even in de koelkast gezet.

• Lioessens, De Kamp, fase Ia Op herstructureringslocatie De Kamp hebben we de woningen De Kamp 1 t/m 7 en de woningen aan de Doarpsstrjitte 61 en 63 gesloopt. Daardoor ontstond plaats voor twee vrije kavels en drie huurwoningen. Deze huurwoningen voor 55-plussers zijn in december 2009 opgeleverd. Voor de twee koopkavels hebben zich nog geen kandidaten gemeld. De architect is GDA uit Burdaard, de aannemer is Dijkstra Draisma.

• Niawier, herstructureringslocatie Tsjerkepaed Voor deze inbreidingslocatie in de dorpskern van Niawier, Tsjerkepaed, heeft stedenbouwkundig buro Vijn een stedenbouwkundig (vlekkenplan) gemaakt. Er kunnen een tweekapper en drie vrije kavels worden gerealiseerd. Gezien de bezwaren vanuit het dorp en de geringe vraag naar een tweekapper is er met de gemeente afgesproken de grond als vier kavels uit te geven. Er zijn nog drie kavels beschikbaar.

• Ternaard, herstructurering, fase IIa De woningen aan de Slotstrjitte 2 t/m 24 en de Van Aylvastrjitte 3 t/m 17 (totaal twintig bejaardenwoningen) zijn gesloopt. Op deze locatie kunnen we twee nieuwe huurwoningen realiseren. Met de gemeente hebben we afgesproken dat we de resterende grond, afhankelijk van de vraag, maximaal als negen vrije kavels kunnen uitgeven. Adema architecten uit Dokkum tekent voor het ontwerp.

• Ternaard, herstructurering, fase IIb Aan de Slotstrjitte/Van Sytzamastrjitte staan dertien bejaardenwoningen op de nominatie om gesloopt te worden en te worden vervangen door nieuwbouw. Dat zal niet eerder dan na 2010 gebeuren. De planontwikkeling is nog niet gestart. De Toekomstvisie Herstructurerings- gebied is de onderlegger voor dit plan.

15 Hoofdstuk 4: Huurbeleid

Klaar voor de toekomst

Woningcorporatie Dongeradeel streeft naar een kwalitatief en gedifferentieerd woningaanbod. Daarom ondergaat ons woningbezit, vooral in het segment seniorenwoningen, een transformatie. De nadruk ligt hierbij op het beter laten aansluiten van een deel van onze woningvoorraad op de kwalitatieve vraag van ouderen, een doelgroep die steeds groter wordt naarmate de vergrijzing toeneemt. Door met ons strategisch voorraadbeleid op deze ontwikkelingen in te spelen, gaan wij goed voorbereid de toekomst in.

Huurprijsbeleid De uitgangspunten van ons huurbeleid zijn: ° objectiviteit; ° betaalbaarheid; ° huurharmonisatie; ° gedragenheid door de huurders.

In 2009 is in overleg met de Huurdersvereniging gekozen voor inflatievolgende huurverhoging, zoals deze door de overheid wordt voorgeschreven. Het percentage voor 2009 is vastgesteld op gemiddeld 2,5%. Dit percentage was van toepassing op alle woningen, met uitzondering van de woningen die binnen afzienbare tijd worden gesloopt. Tussentijds worden bij mutatie van een woning de huren geharmoniseerd. Dat wil zeggen dat de huren eventueel worden aangepast op basis van de prijs-/kwaliteitsverhouding met als uitgangspunt het woningwaarderingssysteem (WWS).

Huurtoeslag De huurtoeslag is binnen de sociale volkshuisvesting een kerninstrument om de huren voor de laagstbetaalden en voor de minder draagkrachtigen betaalbaar te houden. Woningcorporatie Dongeradeel is een HIP (Hulp- en InformatiePunt). Bij een HIP kunnen de huurders terecht voor informatie over en hulp bij het aanvragen van huurtoeslag.

Transformatie woningbezit Ons min of meer verouderde en eenzijdige woningbezit ondergaat een transformatie. Veel oude seniorenwoningen in de dorpen worden gesloopt. In Dokkum en Ternaard zijn al verschillende nieuwe seniorenwoningen gebouwd. Daarnaast wordt in het segment gezins- woningen een kwaliteitsslag gemaakt door in bestaande wijken te verdunnen. Met de transformatie van ons bezit streven we naar een kwalitatief beter en gedifferentieerder woningaanbod. Opvallend is dat Woningcorporatie Dongeradeel beschikt over een groot aantal seniorenwoningen. En ondanks de enorme toename van het aantal senioren blijken de seniorenwoningen moeilijk te verhuren. We stellen vast dat een groot deel van onze woningvoorraad voor senioren niet aansluit op de wensen van deze doelgroep. Ons strategisch voorraadbeleid is er dan ook op gericht om dit deel van de woningvoorraad beter te laten aansluiten op de kwalitatieve vraag van ouderen.

16 Vraag- en aanbodverhoudingen De druk op de woningmarkt neemt nog steeds af. Voornamelijk in de dorpen wordt steeds minder gereageerd op gepubliceerde woningen. In het segment seniorenwoningen staan woningen steeds vaker en langer leeg, maar ook onze nieuwgebouwde woningen worden niet snel verhuurd. Vooral in de dorpen stagneert de verkoop van bestaande woningen. Het gevolg hiervan is dat ouderen en andere groepen niet kunnen doorstromen naar de door hun gewenste huurwoningen. Daarnaast neemt de vraag naar woningen in de dorpen nog steeds af.

In Dokkum ligt dit anders. De marktpositie is hier sterk afhankelijk van het woonmilieu van de wijk en of de wijk is aangemerkt als herstructureringsgebied. De seniorenwoningen in ons bezit hebben een goede marktpositie. De vraag naar deze woningen is nog steeds groot en zal, naarmate de vergrijzing toeneemt, verder toenemen. Ook zijn de twee-onder-een-kapwoningen en hoekwoningen zeer gewild. De wachttijd hiervoor bedraagt al gauw een jaar, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Met het juiste product op de juiste plaats biedt Dokkum voor ons nog volop mogelijkheden.

Het toewijzingsbeleid Woningcorporatie Dongeradeel biedt haar woningen aan via het aanbodmodel. Dit model geeft potentiële huurders de mogelijkheid om te reageren op de woning die zij wensen. De beschikbare woningen worden om de twee weken in de Nieuwe Dockumer Courant en de Kollumer Courant geplaatst.

Woningcorporatie Dongeradeel kent alleen urgenties toe aan huurders die in het kader van de herstructurering moeten verhuizen. Voor alle andere huurders bestaat geen urgentiesysteem. Zelfs woningzoekenden met een urgentie kunnen binnen enkele maanden een woning huren, zeker in de dorpen, maar ook in Dokkum. De noodzaak voor het gebruiken van een urgentiesysteem ontbreekt dus. De voornaamste reden waarom mensen zich in- schrijven als woningzoekende is om naar een kwalitatief betere woning te kunnen verhuizen (de zogenoemde ‘wens’-verhuizers).

Ingeschreven woningzoekenden Het aantal ingeschreven woningzoekenden is ten opzichte van 2008 behoorlijk toegenomen. De reden voor deze toename is onder andere dat Woningcorporatie Dongeradeel in de periode 2002 tot en met 2005 jaarlijks het woningzoekendenbestand opschoonde. Na 2005 hebben we dat niet meer gedaan, daarom kunnen we niet zonder meer stellen dat er sprake is van een toenemende vraag.

Tabel: Analyse woningzoekendenregistratie Omschrijving 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Aantal woningzoekenden 1.454 1.428 1.688 2.042 2.412 2.781 3.035

Onderverdeling: - starters 25% 23% 21% 22% 21% 21% 21% - doorstromers 75% 77% 79% 78% 79% 79% 79%

Onderverdeling: - niet actief in arbeidsproces 54% 54% 56% 54% 54% 52% 52% (uitkering) - wel actief in arbeidsproces 46% 46% 44% 46% 46% 48% 48%

Onderverdeling: - inkomen > € 1.400 49% 49% 39% 49% 53% 47% 48% - inkomen < € 1.400 51% 51% 61% 51% 47% 53% 52%

Marktpositie woningbezit Om een indruk te krijgen van de marktpositie van het woningbezit, worden verschillende graadmeters gehanteerd, namelijk het aantal woningaanbiedingen, de acceptatiegraad en de mutatiegraad geanalyseerd.

De acceptatiegraad is het aantal keren dat Woningcorporatie Dongeradeel een woning moet aanbieden om deze verhuurd te krijgen. De mutatiegraad is het aantal keren dat een verhui- zing plaatsvindt in een complex.

Tabel: Acceptatiegraad Jaar Aantal Aantal Acceptatiegraad aanbiedingen mutaties 2003 475 316 1,50 2004 389 283 1,38 2005 361 248 1,46 2006 358 257 1,39 2007 451 316 1,43 2008 450 336 1,33 2009 336 228 1,32

Uit voorgaande tabel blijkt dat het aantal mutaties ten opzichte van 2008 is afgenomen. Dit zou een effect van de crisis kunnen zijn: mensen blijven langer in hun huurwoning wonen en stellen het maken van stappen in hun wooncarrière uit.

18 Het aantal aanbiedingen dat nodig is om een woning te verhuren, is aanzienlijk gedaald. Met andere woorden: wij hoeven minder moeite te doen om leeggekomen woningen te verhuren. Overigens is een duidelijk onderscheid te maken tussen de stad Dokkum en de dorpen. De stad Dokkum kent een markt die redelijk in evenwicht is. Mensen moeten in Dokkum nog steeds ongeveer een half jaar wachten op een nieuwe woning, terwijl in de dorpen nadrukkelijk sprake is van een geringere vraagdruk.

De redenen voor afwijzing van een woningaanbieding zijn in 2009 in kaart gebracht en weergegeven in de volgende tabel. Hierdoor heeft Woningcorporatie Dongeradeel beter zicht gekregen op de redenen om een woning te weigeren. Tabel: Weigerredenen van een woningaanbieding Weigeringsreden Aantal keren genoemd Percentage van het totale aantal weigeringsredenen

2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009 Aanbieding te vroeg 6 6 6 1 5,9 4,9 5,3 1,2 Economische binding 2 2,4 Gehuurd van andere 3 7 1 9 3,0 5,7 0,9 11,0 verhuurder Huur te hoog 5 1 1 4 4,9 0,8 0,9 4,9 Medische reden 2 3 2 3 2 2,5 1,8 3,7 Slechte onderhouds- 13 11 2 3 12,9 9 1,8 3,7 staat woning Sociale binding huidige 1 3 1 1 1,0 2,5 0,9 1,2 buurt Sociale redenen 5 5 2 10 4,9 4,1 1,8 12,2 Te weinig voorzieningen 0 4 2 2 0 3,3 1,8 2,4

Woning gekocht 2 2 3 2 2,0 1,6 2,6 2,4 Woning te groot 3 3 5 0 3,0 2,5 4,4 Woning te klein 4 9 5 15 3,9 7,4 4,4 18,3 Woningtype bevalt niet 6 7,3 Redenen onbekend 54 59 84 24 53,5 48,3 73,7 29,3 Totaal 101 122 114 82 100 100 100 100

Mutatiegraad Tabel: Mutatiegraad

2006 2007 2008 2009 aantal mutaties Aan- mutaties Aan- mutaties Aan- mutaties woningen tal tal tal aan- % aan- % aan- % aan- % op wonin- woning wonin- tal tal tal tal 1 januari gen en op 1 gen op 1 jan. jan. op 1 jan. 2.919 257 8,8 2.879 316 11,0 2.840 336 11,8 2.800 228 8.1

De volgende tabel laat zien dat de sociale huurwoningmarkt in 2009 krapper was dan voorgaande jaren. Dit bevestigt het beeld dat de economische crisis negatief uitwerkt voor de koopmarkt en positief voor de huurmarkt.

Tabel: Aantal woningen, verhuurde woningen en reacties per advertentie 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gemiddeld aantal woningen per 14 15 17 26 17 28 14 advertentie Gemiddeld aantal verhuurde 13 11 10 9 8 12 11 woningen Gemiddeld aantal reacties per 122 120 98 127 113 103 125 advertentie

Bijzondere doelgroepen Woningcorporatie Dongeradeel heeft bijzondere zorg voor mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Daarnaast heeft Woningcorporatie Dongeradeel zorg voor degenen die met behulp van hulpverleningsinstellingen zelfstandig of niet zelfstandig kunnen wonen. Om de bijzondere doelgroepen daadwerkelijk van goede huisvesting te voorzien, hebben wij intensieve contacten met hulpverleninginstellingen.

20 Hoofdstuk 5: Betrekken huurders bij beheer en beleid

Belang huurders staat voorop

Woningcorporatie Dongeradeel hecht er veel belang aan haar bewoners te betrekken bij het beheer en beleid van de corporatie. Dit gebeurt regelmatig via de Huurdersvereniging Dongeradeel, maar ook rechtstreeks, bijvoorbeeld in projectgroepen tijdens herstructureringsprocessen en in klantenpanels. In 2009 was er veel aandacht voor het fusieproces, omdat we de positie van onze huurders in de nieuwe corporatie zo goed mogelijk willen borgen.

Huurdersvereniging Dongeradeel Met Huurdersvereniging Dongeradeel wordt regelmatig (3x per jaar) overleg gevoerd over onderwerpen die van belang zijn voor de huurders. Gespreksonderwerpen zijn onder meer: ° de jaarbegroting; ° de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag; ° de meerjarenprognoses; ° de jaarlijkse huurverhoging c.q. het toekomstig te voeren huurbeleid; ° de interne beleidsontwikkelingen.

De meeste aandacht is dit jaar uitgegaan naar het fusieproces. We hebben hierin veel tijd gestoken om ervoor te zorgen dat de positie van de huurder zo goed mogelijk is geborgd.

Bestuur Huurdersvereniging Dongeradeel Het bestuur van Huurdersvereniging Dongeradeel bestond per 31 december 2009 uit:

Naam Functie mevrouw J. Klompmaker-Oberman voorzitter T. Hamstra secretaris mevrouw A. de Jong penningmeester W. Hoekstra lid

Daarnaast heeft Huurdersvereniging Dongeradeel contactpersonen in een aantal wijken van Dokkum en in verschillende dorpen.

De Huurdersvereniging heeft in 2009 met verschillende verenigingen van dorpsbelangen, wijkraden en bewonerscommissies gesprekken gevoerd over leefbaarheid en beheer.

21 (Bewoners)participatie op projectniveau Behalve Huurdersvereniging Dongeradeel worden ook bewoners betrokken bij herstructureringsprocessen. Dit gebeurt eventueel onder begeleiding van externe deskundigen. Afvaardigingen van bewoners worden bijvoorbeeld uitgenodigd om zitting te nemen in projectgroepen met als doel het betrekken van de huurders in de voorbereidings-/ontwikkelings- fase van de herstructurering. Zo kan draagvlak worden gecreëerd onder de bewoners.

Na de totstandkoming van het Convenant Herstructurering Dongeradeel in oktober 2001 en het daaruit voortvloeiende Projectbureau Herstructurering zijn we voornamelijk actief aan de gang gegaan met de herstructureringsprocessen in de dorpen. Hiertoe zijn projectteams opgericht, bestaande uit vertegenwoordigers van bepaalde organisaties dan wel afvaardigingen (voor zover van toepassing of noodzakelijk) van: ° bewoners uit herstructureringsgebieden; ° Huurdersvereniging Dongeradeel; ° Vereniging van Dorpsbelangen; ° belangenorganisaties van ondernemers en middenstand; ° Gemeente Dongeradeel; ° Woningcorporatie Dongeradeel.

Doelstelling van de projectteams is het samen ontwikkelen van een visie op de toekomst van de wijk c.q. het dorp om daarmee draagvlak te creëren in herstructureringsprocessen.

Herstructureringsprojecten Na de bouwvak zijn we begonnen met de nieuwbouw in de herstructureringswijk Fonteinslanden. In overleg met de projectgroep is de eerste symbolische paal van de twee appartementencomplexen geslagen. Met de bouw van deze complexen levert Woningcorporatie Dongeradeel een bijdrage aan de vraag naar moderne seniorenwoningen.

In 2008 hebben we met de gemeente Dongeradeel afspraken gemaakt over hoe we moeten omgaan met de andere herstructureringswijken in Dokkum. In de eerste helft van 2008 is daarvoor een aanzet gegeven. Door de gemeente Dongeradeel is opdracht verstrekt voor het ontwikkelen van integrale wijkvisies voor de wijken Westerisse en Fonteinslanden II. Begin 2009 is vervolgens de opdracht verstrekt voor de wijk Hoedemakerspolder. In juni is tijdens een goedbezochte wijkinformatieavond een projectgroep geformeerd. Deze bestaat uit bewoners uit de wijk, zowel huurders als eigenwoningbezitters. Doel van deze groep is meedenken over de integrale wijkvisie voor de Hoedemakerspolder. In de projectgroep zijn bovendien de gemeente Dongeradeel en Woningcorporatie Dongeradeel vertegenwoordigd. De leiding is in handen van een onafhankelijke projectleider.

22 Klantenpanel Behalve met Huurdersvereniging Dongeradeel, bewonerscommissies, dorps- en wijkraden, wil Woningcorporatie Dongeradeel ook graag rechtstreeks met haar klanten spreken. In 2009 hebben we dan ook opnieuw een klantenpanel georganiseerd. Doel was om meer zicht te krijgen in hoe onze oude seniorenwoningen door de senioren die er in wonen, worden ge- waardeerd en hoe senioren in het algemeen ons woningaanbod waarderen. Welke afwegingen maken senioren als zij besluiten te gaan verhuizen? En welke redenen zijn doorslag- gevend? Door het klantenpanel werd een aantal zaken bevestigd. Bijvoorbeeld dat mensen die slecht ter been zijn niet meer in het oudere type seniorenwoning kunnen wonen, dat weinig comfortabel is, gebrek aan ruimte en geen cv heeft. Deze nuttige informatie is neerge- legd bij de werkgroep SVB die er verder mee aan de slag gaat.

23 Hoofdstuk 6: Leefbaarheid

Woonplezier is ons product

Woningcorporatie Dongeradeel voelt zich medeverantwoordelijk voor de leefbaarheid in buurten en wijken. Ons product bestaat dan ook niet alleen uit het aanbieden van een woning, maar ook uit aanbieden van een leefbare woonomgeving. Ons product is woonplezier.

Wij willen bovenal woongenot verschaffen aan de bewoners van onze woningen. Uiteraard zijn wij er zelf ook bij gebaat als de directe omgeving bijdraagt aan dat woongenot en dit ook uitstraalt. Het is daarom belangrijk dat wij als corporatie een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de buurten en wijken waar onze woningen en woongebouwen zijn ge- legen.

Samenwerking Het kan natuurlijk niet zo zijn dat wij als woningcorporatie als enige verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid en alles wat daarmee samenhangt. Er moet in onze ogen sprake zijn van ‘samen’ en van ‘samenwerking’: ° met bewoners; ° met uiteenlopende instellingen; ° met de gemeente; ° binnen Woningcorporatie Dongeradeel.

Overlegstructuren Concreet houdt dit in dat wij als corporatie actief deelnemen in (sociale) netwerken en dat wij het initiatief nemen om in contact te komen met allerhande instanties en instellingen die medeverantwoordelijk zijn op het gebied van leefbaarheid. Zo vindt, met betrekking tot het leefbaar houden van buurten en dorpen, overleg plaats met: ° Verenigingen van Dorpsbelangen; ° Wijkraden stad Dokkum; ° Huurdersvereniging Dongeradeel; ° Platform Wonen, Welzijn en Zorg: Stichting Zorgcentra Dongeradeel (SZD), onderdeel van de Zorggroep Pasana, Stichting Welzijn Dongeradeel (SWD) en Thuiszorg Het Friese land; ° Sociaal Platform: politie, gemeente, hulpverleningsinstellingen en Woningcorporatie Dongeradeel; ° Verschillende afdelingen van de gemeente Dongeradeel, onder andere op het gebied van buurten dorpshuizen en op het gebied van verkrotting op het platteland; ° Bewonerscommissies; ° Verenigingen van Eigenaren.

Kenmerkend voor de verschillende overleggen is de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid en het besef dat alleen in samenwerking met elkaar ook daadwerkelijk con- structief kan worden gewerkt aan het verbeteren van de leefbaarheid.

24 Aandachtsgebieden Woningcorporatie Dongeradeel heeft sinds 2007 een medewerker leefbaarheid in dienst. Haar voornaamste taak is het oog en oor hebben voor en het signaleren van zaken op het gebied van leefbaarheid. Samen met haar collega’s en bewoners in dorpen en wijken heeft zij in 2008 het beleidsplan ‘Kaders voor Leefbaarheid’ gemaakt en zijn concrete activiteiten voor 2009 benoemd.

- Meer zicht en invloed krijgen op het onderhoud van de directe leefomgeving. Wij hebben onze huurders via het bewonersblad DingDong geïnformeerd over onze plannen op het gebied van leefbaarheid in relatie tot de directe woonomgeving. De eisen die wij stellen aan onze huurders zijn op deze manier weer eens extra onder de aandacht gebracht.

- We zijn twee pilots gestart voor wijkschouwen: in een wijk in Dokkum (|t Fûgellân) én in het dorp Holwerd. Samen met de wijkraad en het dorpsbelang zijn de schouwen uitgevoerd. Er werd specifiek gelet op het onderhoud van de hagen en het gras en het verwij- deren van onkruid. Mensen die van hun voortuin een parkeerplaats hadden gemaakt, werden ook aangeschreven. Bij het aanschrijven is gekozen voor maatwerk met als resultaat dat in goed overleg veel van de verloedering is aangepakt. Dit uiteraard tot grote tevredenheid van de wijkraad en het dorpsbelang. Het is belangrijk om de pilot nu verder uit te rollen naar andere wijken en dorpen.

- We hebben een folder voor het leefbaarheidsfonds ontwikkeld. Door de fusieontwikke- lingen (de folder is twee maanden voor de fusie ontwikkeld) is deze echter niet uitge- bracht.

- We hebben de frequentie van het overleg met de diverse projectgroepen Leefbaarheid in het kader van de herstructurering opgeschroefd. We overleggen in elk geval twee keer per jaar om ervoor te kunnen zorgen dat mensen over de juiste informatie beschikken en om hun inspraak te waarborgen.

- Woningcorporatie Dongeradeel bezoekt de jaarvergadering van Dorpsbelang en wijkraden om meer zicht te krijgen op wat er leeft in de wijken en dorpen. Omdat er 24 dorpen zijn en twee actieve wijkraden hebben we besloten te starten met de wijken en dorpen waar Woningcorporatie Dongeradeel bezig is met herstructurering.

- In 2008 zijn de projecten van de prijswinnaars van de prijsvraag ‘Wens in uitvoering’ (2007) in gang gezet. Op 10 juni 2009 is de door de wijkraad het Fûgellân gewenste nieuwe parkeerplaats met speelveld feestelijk opgeleverd.

- De pilot ‘Overnemen overhoek door Huurders de Meeuwen’: in augustus is op verzoek van de huurders de overhoek achter een blok met vier woningen bij hun tuin gevoegd. In dit geval is ervoor gekozen de uitvoering en aanleg hiervan in handen te leggen van Woningcorporatie Dongeradeel. Dit met het oog op de uniformiteit in de erfafscheiding en de eis dat het een groene erfafscheiding moest worden. Voor Woningcorporatie Dongeradeel is het prettig dat zij aan de wens van haar klant - meer grond - tegemoet kan komen.

25 Bijkomend voordeel is dat de corporatie hier geen structureel onderhoud meer hoeft te plegen en dat het aanzicht van de buurt verbetert (overhoeken zijn over het algemeen ernstig vervuild). Vanwege de fusie heeft dit pilotproject geen vervolg gekregen. Wel is er in overleg met de afdeling Planning & Planmatig Onderhoud (PPO) gestart met het maken van een overzicht van al onze overhoeken, zodat we na de fusie verder kunnen met het vaststellen van beleid over de inrichting/overname van en de samenwerking en afstemming over overhoeken met de gemeente.

- Lokaal, regionaal en bovenregionaal via Aedes zijn netwerken op het gebied van leefbaarheid opgestart. Leefbaarheid is een containerbegrip waar elke corporatie mee te maken krijgt en probeert invulling aan te geven. Het doel van de netwerken is het delen van kennis, kruisbestuiving en inspireren.

Overlast Sociale problematiek vraagt steeds meer aandacht van de medewerkers van Woning- corporatie Dongeradeel. Naast de sociale problematiek rond woningzoekenden en huurach- terstanden wordt Woningcorporatie Dongeradeel geregeld geconfronteerd met ergernissen en overlast van huurders onderling. Wij worden zeer regelmatig benaderd door huurders die hun gevoelens van ongenoegen ten opzichte van buren, buurtgenoten en medebewoners willen uitspreken en we hebben het gevoel dat dit toeneemt. De oorzaak hiervoor ligt in het feit dat normen en waarden steeds individueler worden. Bovendien worden in de sociale volkshuisvesting steeds meer mensen gehuisvest die vanuit verschillende achtergronden gedrag vertonen dat als afwijkend van het ‘normale’ wordt ervaren.

Herstructurering als leefbaarheidsimpuls Bij herstructurering is sprake van participatieprocessen die veel tijd, aandacht en geld vra- gen. Daarbij mag niet worden vergeten dat de reden voor herstructurering niet alleen de noodzaak tot een kwaliteitsimpuls is. Ook het geven van een leefbaarheidsimpuls aan de dorpen op het platteland en aan de wijken in Dokkum is een belangrijk argument voor Woningcorporatie Dongeradeel om daar volop aandacht aan te besteden. Herstructurering is een startpunt (of kan dit zijn) voor de integrale dorps- of gebiedsontwikkeling en heeft als één van de achterliggende redenen de revitalisering van de stad en de ommelanden.

Ontwikkelingen In 2009 heeft Woningcorporatie Dongeradeel niet alleen initiatieven ontwikkeld, maar ook haar medewerking verleend aan initiatieven van anderen op het gebied van leefbaarheid.

- Wij hebben aan de gemeente Dongeradeel aangegeven dat wij graag beleid willen ontwikkelen op dit verantwoordingsveld, maar dat wij daarbij afhankelijk zijn van de beleidsvorming van de gemeente. Het kan niet zo zijn dat de overheid deze primaire verantwoordelijkheid niet op zich neemt. Bovendien dient de overheid een regierol te vervullen. Woningcorporatie Dongeradeel ziet haar eigen rol als aanvullend of facilite- rend. Op dit moment wordt binnen de gemeente beleid ontwikkeld op dossiers als de integrale gebiedsontwikkeling (Nije Maaie) en de dorpshuizenproblematiek.

- Woningcorporatie Dongeradeel participeert in initiatieven op het gebied van de verpaupering van het particuliere woningbezit in de kernen van de dorpen. Verpaupering leidt tot verloedering en aantasting van de leefbaarheid. Nadat wij constateerden dat ook op een andere plek in Friesland een dergelijk traject was opgestart, hebben wij besloten hierbij aansluiting te zoeken. Samen met Woningstichting Noordwest Friesland, Welkom en WoonFriesland participeren wij in het project ‘Verpauperde panden’. In 2009 is in de vorm van een pilot gewerkt aan een paar concrete casussen. De belangrijkste conclusie is dat een goed aanschrijving- en handhavingsbeleid van de gemeenten essentieel is. Hiervan kan een belangrijke preventieve werking uitgaan. Eind 2009 is het project geëvalueerd. Het evaluatierapport wordt in 2010 aangeboden aan gemeenten en provincie. Vanuit de projectgroep is contact gelegd met de SEV. Dit contact heeft uiteindelijk geleid tot een nieuw project dat een relatie heeft met de verpauperde panden, namelijk de gevolgen van krimp voor het vastgoed. In 2009 is samen met de gemeente Dongeradeel, de Provincie en de SEV opdracht gegeven aan PRC/Arcadis om hun methodiek van ‘ontbouwen’ te toetsen aan een praktijkvoorbeeld. We hebben hierbij gekozen voor het dorp Holwerd. De kern van dit dorp is aanzienlijk aan het verpauperen door verlaten middenstandspanden. Ook is er sprake van krimpende bevolking. De samenwerking met Dorpsbelang en Doarpswurk heeft uiteindelijk geleid tot het ‘Aanvalsplan Krimp Holwerd’. Dit plan is na te lezen op www.sev.nl. Het doel was inzicht krijgen in de kosten die gepaard gaan met krimp, om aan te kunnen tonen aan Provincie en Ministerie dat deze regio de kosten van de krimp niet kan dragen. Het rapport is aangeboden aan voormalig minister van der Laan.

- Woningcorporatie Dongeradeel heeft haar medewerking toegezegd aan het initiatief ‘Doarpsbân Fryslân’ – op weg naar nieuwe mogelijkheden voor het Fryske platteland met behulp van breedband. Een initiatief van Nederland Breedbandland, Doarpswurk, Kabel Noord en de gemeente Kollumerland. Met de komst van virtuele technieken ontstaan kansen die ertoe kunnen leiden dat nieuwe mogelijkheden ontstaan in deze gebieden. Door het slim combineren van (virtuele) voorzieningen, diensten en (multimediale) mogelijkheden kan een sociaal en economisch sterke gemeenschap ontstaan. De essentie is om de kloof tussen de behoeften van het platteland en de (breedband) technologie te dichten. In 2009 zijn voorbereidingen getroffen voor een pilot. De keus is gevallen op het dorp Twijzelerheide. Begin 2010 zal het loket operationeel zijn.

Beleidsnotitie Samen met Thús wonen hebben wij het initiatief genomen om te komen tot een visie op het voorzieningenniveau op het platteland van Noordoost-Friesland. Dit heeft geleid tot de beleidsnotitie ‘Plattelandszorg, de zorg voor het platteland’. In 2008 hebben wij deze beleidsnotitie gepresenteerd aan de verantwoordelijke wethouders van de gemeenten Dongeradeel, Dantumadiel en Kollumerland. In 2009 hebben wij samen met uiteenlopende partijen op het gebied van welzijn en zorg, de gemeenten in Noordoost-Friesland en de corporaties geprobeerd om deze beleidsnotitie ‘uit te rollen’. Van initiatief tot beleid naar uitvoering. Dit leidde in 2009 tot de ontwikkeling van een concrete en toepasbare aanvalsstrategie die in februari 2010 aan de verschillende gemeenten in Noordoost-Friesland, waaronder Dongeradeel, wordt aangeboden.

27 Hoofdstuk 7: Wonen en Zorg

Toekomstvisie op wonen en zorg

In 2009 heeft Woningcorporatie Dongeradeel onder meer ingezet op het ontwikkelen van een toekomstvisie op wonen, zorg en welzijn in Noordoost-Friesland. Centraal hierin staat de vraag welke voorzieningen waar gehandhaafd dan wel ontwikkeld kunnen worden om de voorzieningen en dus ook de leefbaarheid op het platteland te borgen.

Samen met Thús wonen en vrijwel alle zorgaanbieders in ons verzorgingsgebied zijn wij gestart met het ontwikkelen van een toekomstvisie die in 2010 verder zal worden ontwikkeld en aangeboden aan de gemeentebesturen. In de visie wordt aangegeven welke voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn in samenhang met wonen - tegen de achtergrond van bevolkingskrimp en dubbele vergrijzing - een belangrijke rol kunnen spelen in het handhaven dan wel verbeteren van de leefbaarheid op het platteland.

Overlegstructuren Woningcorporatie Dongeradeel vindt het overleg en de samenwerking met zorgen welzijn- instellingen erg belangrijk. Daarom onderhoudt zij een goed contact met onder meer Stichting Zorgcentra Dongeradeel (onderdeel van Zorggroep Pasana), Stichting Welzijn Dongeradeel (SWD), Stichting GGZ-Friesland, Maatschappelijke Dienst NO-Friesland, Stichting Talant en Thuiszorg Het Friese Land. Samen met de SZD en de SWD is al in 2002 het initiatief genomen om een platform Wonen- Welzijn-Zorg op te richten onder regie van de gemeente Dongeradeel. Dit platform is begin 2004 geïnstalleerd. De samenwerking met Stichting Zorgcentra Dongeradeel heeft inmiddels geleid tot de realisatie van het multifunctionele Woonzorgcentrum De Skûle in Metslawier. Daarnaast wordt ook gesproken over en wordt geprobeerd inhoud te geven aan het realiseren van een zogenoemde woonzorgzone in het dorp Ternaard (eventueel in combinatie met de transformatie van het verzorgingshuis De Spiker) en aan het realiseren van steunpunten in Holwerd en in Anjum. In Ternaard had dit eerder al geleid tot de realisatie en exploitatie van zestien ouderen- woningen (die lijken op aanleunwoningen).

Daarnaast wordt met verschillende partijen op het gebied van Wonen-Welzijn-Zorg regelmatig gepraat over mogelijke samenwerking ten aanzien van ontwikkelingen op dit gebied. Ook met Saillant-partner Thús wonen wordt gekeken naar een mogelijke bundeling van krachten op dit gebied.

Ouderenhuisvesting Zowel in ons ondernemingsplan als in het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) wordt de doelgroep senioren als bijzondere aandachtsgroep genoemd. Dit in verband met de dubbele vergrijzing die wij in rap tempo zien ontwikkelen en die, volgens verschillende onderzoeken (waaronder WoBOF), als structureel kan worden gezien. Dat betekent dat wij bij de uitvoe-

28 ring van ons SVB moeten onderzoeken in hoeverre de bestaande voorraad voor deze doelgroep kan worden aangepast, dan wel bereikbaar kan worden gemaakt. Bij nieuwbouw- ontwikkelingen moeten wij vooral focussen op het realiseren van multifunctionele (generatie- bestendige) woningen (vooral in de dorpen) of specifieke, ook voor ouderen geschikte, woningen en/of appartementen. Ook wordt aandacht besteed aan het ontwikkelen van voorzieningen en diensten die het wonen voor deze doelgroep makkelijker zal maken.

Initiatieven In 2008 hebben we medewerking gegeven aan c.q. participeren we in verschillende initiatieven: Ù Project De Twine, Dokkum: ‘Begeleid zelfstandig wonen voor mensen met een lichame- lijke en/of geestelijke handicap’ (in voorbereiding, start bouw mogelijk in 2e helft 2009) Ù Project ‘Plattelandszorg, de zorg van het platteland’ – een projectplan over de toekomst van zorg, wonen en welzijn en Noordoost-Friesland Ù Project Pelmeulenpadsje, Dokkum: Palliatieve zorg (hospice), (zie bijlage 1: Projecten) Ù Logeerhuis De Trije Terpen, Dokkum ten behoeve van de doelgroep meervoudige gehandicapten van de JP van den Bent stichting (opgeleverd 2008).

29 Hoofdstuk 8: Financiën, waarborgen van de financiële continuïteit

Voorrang aan financiële zekerheid

Vanzelfsprekend heeft Woningcorporatie Dongeradeel in 2009 financieel beleid gevoerd dat erop is gericht de financiële continuïteit te waarborgen. Niet alleen van de eigen corporatie, maar ook van de sociale huursector als totaal. De extra last van de vennootschapsbelasting doet echter een grote aanslag op het eigen vermogen en de mogelijkheid om te investeren in de gewenste plannen.

Dit hoofdstuk geeft een weergave van het financiële beleid van Woningcorporatie Dongeradeel en haar dochtermaatschappijen WCD Holding BV en WCD Projecten BV over het boekjaar 2009. Het is zogenaamde geconsolideerd jaarverslag. Ook geven we aan dat de financiële continuïteit van Woningcorporatie Dongeradeel is gewaarborgd en dat de middelen van WCD in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend.

_ Financiële continuïteit De WCD moet haar beleid kunnen uitvoeren met behoud van een noodzakelijk weer- standsvermogen. _ Beheersing van risico’s De belangrijkste risico’s op het gebied van de markt, projecten en treasury zullen we in kaart brengen en via een beheersingsstructuur managen.

Financiële continuïteit In de vergadering van de Raad van Toezicht van 7 mei 2009 is uitvoerig gesproken over de bewaking van de financiële continuïteit van WCD en hoe hierop te sturen is. Afgesproken is dat Woningcorporatie Dongeradeel voor de bewaking van de financiële continuïteit drie kengetallen hanteert: kasstromen, solvabiliteit en rentedekkingsratio. Deze kengetallen hebben een relatie met de vereisten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De externe vereisten hebben we verhoogd met een veiligheidsmarge van 25%. Dit leidt tot de volgende kengetallen: • De operationele kasstroom moet minimaal een zodanige omvang hebben dat we jaarlijks ten minste 2,5% van de totale leningportefeuille kunnen aflossen. • De solvabiliteit (op bedrijfswaarde volgens CFV parameters) moet ten minste 17,4% zijn. • De rentedekkingsgraad (ICR) moet ten minste 1,25% zijn.

Het is duidelijk dat door het onverkort uitvoeren van het strategisch voorraadbeleid de kengetallen sterk onder druk komen te staan. Het SVB 2007-2017, dat al weer enige jaren oud is, moeten we actualiseren. De actualisatie is nodig wegens gewijzigde marktomstandig- heden en gewijzigde wet- en regelgeving (onder meer inzake fiscaliteiten). In verband met de fusie met corporatie Thús wonen heeft in 2009 binnen WCD geen actualisatie van het SVB plaatsgevonden. Immers, voor de nieuwe organisatie Thús Wonen moet sprake zijn van één versie van het SVB en niet van twee aparte versies van de voormalige organisaties. In 2010 actualiseren we het SVB en stemmen we de financiële mogelijkheden af op de nieuwe organisatie van Thús Wonen.

Beheersing van risico’s Beheersing van de risico’s vindt in eerste instantie plaats op het gebied van markt, projecten en treasury. De organisatie WCD is ‘in control’ als zij de bedrijfsprocessen binnen de organisatie zodanig beheerst, dat met zekerheid kan worden vastgesteld dat alle afdelingen en geledingen van de organisatie efficiënt en effectief functioneren en dat de doelstellingen van de onderneming worden behaald.

Kijken we naar deze definitie, dan moeten we concluderen dat wij weliswaar op de goede weg zijn, dat wij steeds beter grip hebben op de bedrijfsprocessen, maar dat wij de organisatie nog niet volledig ‘in control’ hebben. Om de organisatie ‘in control’ te krijgen, te hebben en te houden, hebben wij het volgende nodig: - meetbare doelstellingen en resultaten; - een plan van aanpak voor de wijze waarop wij de doelstellingen denken te kunnen realiseren; - een risicoanalyse of een risicomanagementsysteem; - een budgetteringssysteem en mandateringsregeling; - interne controle; - een rapportage/informatievoorziening (MIS - Management InformatieSysteem).

In 2009 is hard gewerkt om deze zaken te realiseren. In het nieuwe Thús Wonen is inmiddels een mandateringsregeling van kracht. Er is een actueel financieel statuut, waarin onder meer uitspraken worden gedaan over treasury en maximaal onrendabele investeringen. De interne controle is met name op het onderdeel planmatig onderhoud verbeterd door beter gebruik te maken van het primaire systeem.

Jaarresultaat Het verslagjaar 2009 is afgesloten met een positief saldo van ca. € 0,9 miljoen. De begroting voor 2009 gaf een negatief saldo aan van ruim € 1,2 miljoen. Het verschil ten opzichte van de begroting is derhalve circa € 2,1 miljoen.

Het voornaamste positieve verschil is: lagere overige waardeveranderingen vaste activa, hoofdzakelijk door meevallende onrendabele toppen. Een lager resultaat op verkoop uit bestaand bezit en onderhoudslasten die hoger uitvielen dan begroot, doen dit effect deels teniet.

31 Een samenvatting van de resultatenrekening over de afgelopen jaren is af te lezen uit de tabel.

Tabel Resultatenrekening WCD (in € 1.000) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Exploitatieresultaat 4.151 3.568 3.522 3.531 3.175 4.337 2665 Rentebaten 13 205 18 80 11 11 186 Rentelasten -3.050 -2.647 -2.445 -2.344 -2.274 -2.071 -1.920 Operationeel resultaat 1.114 1.126 1.095 1.267 890 2.277 931 Verkoopopbrengsten en afboekingen 1.591 1.665 -704 416 170 2.786 1.520 Resultaat 2.705 2.791 391 1.683 1.060 5.063 2.451 Afboeking wegens lagere bedrijfswaarde 0 4.361 -369 -849 897 -7.808 -745

Resultaat voor belasting 2.705 1.570 22 834 1.957 -2.745 1.706 Vennootschapsbelasting N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. 65 -925 -807

Resultaat na belasting 2.705 1.570 22 834 2.055 -3.670 899

Onrendabele investeringen In het boekjaar 2009 is voor circa € 0,4 miljoen aan onrendabele investeringen ten gunste van het resultaat gebracht vanwege vrijval van voorzieningen. Dit bedrag is aanmerkelijk anders dan in 2008 (€7,4 miljoen t.l.v. het resultaat). Oorzaak hiervan is met name een stelselwijziging. Onrendabele toppen worden met ingang van het jaar 2009 genomen op het moment dat de aannemer opdracht heeft verkregen. Op dat moment is er namelijk een harde verplichting ontstaan. Door deze maatregel is er voor € 0,7 miljoen aan voorziening terug- genomen. De hoogte van de onrendabele top is sterk afhankelijk van de hoogte van de investering en de gehanteerde parameters in de berekening van de toekomstige kasstroom. De gehanteerde parameters zijn overeenkomstig de door het WSW en het CFV gehanteerde cijfers en zijn voorzichtig te noemen.

Financiële continuïteit en vermogenspositie Door een evenwichtig beleid probeert Woningcorporatie Dongeradeel de continuïteit te waarborgen. Investeringen financieren we zoveel mogelijk met eigen middelen, waarbij we rekening houden met de liquiditeit en flexibiliteit van de leningenportefeuille.

Het over dit boekjaar behaalde resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. De verhouding tussen eigen vermogen en het totale vermogen (het solvabiliteitspercentage) stijgt licht van 20,4% naar 21,4%.

Het solvabiliteitspercentage is sterk afhankelijk van de waarderingsgrondslagen in de balans. In onze balans waarderen wij ons vastgoed tegen historische kostprijs minus afschrijvingen c.q. lagere bedrijfswaarde (zie voor een exacte omschrijving ‘grondslagen voor de waarde-

32 ring en resultaatbepaling’). Volgens de nieuwe regels voor de jaarrekening moeten we in de jaarrekening ook de actuele waarde opnemen. Deze actuele waarde mag worden opgenomen in de balans, maar dan moet de historische kostprijs minus afschrijvingen in de toelichting worden opgenomen. De actuele waarde lichten we in § 9.4.4 nader toe.

Actuele waarde/bedrijfswaarde De actuele waarde van het vastgoed is bepaald op basis van de contante waarde van de in de toekomst te verwachten kasstromen, zeg maar: de bedrijfswaarde. Deze berekening komt overeen met de wijze van berekenen van het WSW en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Woningcorporatie Dongeradeel conformeert zich aan de parameters van het CFV, ook voor de restwaarde. Tot en met 2008 hanteerde Woningcorporatie Dongeradeel een hogere restwaarde dan het CFV. Ondanks dat wij van mening zijn dat de door het CFV gehanteerde restwaarde te laag is, hebben wij in verband met de vergelijkbaarheid van cijfers binnen de branche besloten dezelfde restwaarde te hanteren.

Met name door afname van de restwaarde (waarde van de grond na aftrek van sloopkosten en kosten sociaal plan) en stijging van de overige exploitatie-uitgaven is de bedrijfswaarde per 31 december 2008 ad € 85,7 miljoen gedaald tot € 71,7 miljoen per 31 december 2009. Dit is exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie van ca. € 2,5 miljoen. Daarnaast is er een aantal kleinere verschillen die nader worden gespecificeerd in de bijlage. Daarin staat ook een specificatie van de gehanteerde parameters.

Waardering Onroerende Zaken In 2009 is door taxateurs van de verschillende gemeenten de vrije verkoopwaarde van het onroerend goed per 1 januari 2008 vastgesteld op circa € 327 miljoen. Het blijkt dat tegenwoordig de waarde, die onder meer als grondslag dient voor fiscale heffingen, een goede afspiegeling is van de te realiseren verkoopprijs in onbewoonde staat. Dezelfde WOZ-waarde gebruiken wij als toetsing op het moment dat een bestaande woning in de verkoop gaat en wordt getaxeerd door een beëdigd taxateur.

Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV heeft zijn beoordelingssystematiek enigszins aangepast. Het CFV komt nu met een zogenaamd solvabiliteitsoordeel en een zogenaamd continuïteitsoordeel. Bij het solvabiliteitsoordeel wordt de solvabiliteit per einde 2008 getoetst en bij het continuïteitsoordeel de situatie per einde 2013. In beide gevallen beoordeelt het CFV het markt-, het macro-economische en het operationele risico. Per einde 2008 heeft het CFV het totale risico berekend op 7,7% en per einde 2013 op 19,1% van het balanstotaal. Het CFV schat alle risico’s in 2013 hoger in dan in 2008. Dit is met name het gevolg van de macro-economische ontwikkelingen en onze ambitie. Het CFV is van mening dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting.

33 Waarborgfonds Sociale Woningbouw Wil er voor een corporatie sprake zijn van financiële continuïteit, dan moet er in ieder geval permanente toegang zijn tot de geld- en kapitaalmarkt, tegen acceptabele condities. Voor deze toegang zijn wij afhankelijk van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Met ingang van 2008 beoordeelt het WSW de corporaties op hun kredietwaardigheid aan de hand van een analyse van de kasstromen. Met andere woorden: hoeveel euro’s komen binnen en hoeveel euro’s gaan eruit en is het saldo daarvan voldoende om aan rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. De operationele kasstroom (die ontstaat uit de exploitatie van het bestaande bezit) moet volgens het WSW voldoende zijn om aan een jaarlijkse aflossingsverplichting, fictief gesteld op 2% van de leningportefeuille, te kunnen voldoen. Daarnaast kijkt het WSW nog naar de verhouding van de leningenportefeuille ten opzichte van de bedrijfswaarde en de WOZ- waarde. Woningcorporatie Dongeradeel voldoet ruimschoots aan de door het WSW gestelde eisen. Het WSW oordeelt in zijn beoordeling Woningcorporatie Dongeradeel zonder voorbe- houd of kanttekening als kredietwaardig.

De leningen die wij moeten aantrekken voor de geplande investeringen voor de komende drie jaar zijn daarom al geborgd door het WSW.

Financierings- en liquiditeitspositie De financieringspositie is per ultimo boekjaar weer te geven zoals de tabel laat zien.

Tabel Financieringspositie WCD geconsolideerd (in € 1.000) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Langdurig beschikbaar - eigen vermogen 15.712 14.143 14.164 14.998 17.020 13.350 14.249 - egalisatierekening 352 339 324 309 292 49 40 - voorzieningen 0 0 1.158 230 1.382 6.952 6.408 - langlopende schulden 49.119 49.224 45.081 43.308 42.130 40.350 41.446 Totaal 65.183 63.706 60.727 58.845 60.824 60.701 62.143 Af: langdurig vastgelegd - materiële vaste activa 67.074 64.150 60.160 57.130 59.092 58.663 54.352 - financiële vaste activa 386 356 340 309 292 149 261 Nettowerkkapitaal -2.277 -800 227 1.406 1.440 1.889 7.530

Uit het overzicht in de tabel blijkt per ultimo 2009 een toename van het nettowerkkapitaal van ruim € 5,6 miljoen ten opzichte van ultimo 2008.

In 2009 zijn geen leningen vervroegd afgelost. Wel hebben er eindaflossingen van in totaal circa € 1,9 miljoen plaatsgevonden. Ter financiering van deze aflossingen en ter financiering van de investeringsactiviteiten is een nieuwe geldlening van € 4 miljoen aangetrokken. Het rentepercentage van de afgeloste leningen bedroeg 5,0%. Voor de nieuwe lening moet 3,95% worden betaald. De gemiddelde rentevoet daalde van 5,0% naar 4,9%.

34 Treasurystatuut Het treasurystatuut is onderdeel van het financieel beleidsplan. Het binnen het statuut ver- woorde beleid is risicomijdend. In 2009 zijn er evenals in voorgaande jaren geen beleggin- gen geweest en is er geen gebruikgemaakt van derivaten en daarvan afgeleide producten.

Verbindingen Eind 2008 is Tsjnst BV opgericht. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt € 200.000. Hiervan is 50% geplaatst bij Woningcorporatie Dongeradeel en 50% bij Thús wonen. In 2009 zijn er door Tsjnst BV activiteiten verricht voor de twee aandeelhouders. Tsjnst BV is niet geconsolideerd in deze jaarrekening.

Een corporatie kan besluiten om bepaalde activiteiten in een andere rechtspersoon onder te brengen, zoals een stichting, BV, NV of coöperatie. Woningcorporatie Dongeradeel heeft in 2007 twee BV's opgericht.

Stichting Woningcorporatie Dongeradeel Toegelaten instelling (TI) = WCD

"Moeder" = WCD Holding BV

"Dochter" = WCD Projecten BV

Deze BV's zijn opgericht in het kader van de fiscalisering van reeds bestaande activiteiten van de woningcorporatie. Per 3 januari 2007 zijn opgericht WCD Holding BV en WCD Projecten BV. WCD Holding BV fungeert alleen als tussenholding en heeft geen feitelijke activiteiten. Woningcorporatie Dongeradeel heeft 100% van de geplaatste aandelen van WCD Holding BV (het statutaire aandelenkapitaal bedraagt € 1.000.000). WCD Holding BV heeft 100% van de aandelen van WCD Projecten BV (het statutaire aandelenkapitaal bedraagt € 1.000.000). De toegelaten instelling Woningcorporatie Dongeradeel voert de directie van de BV's. De Raad van Toezicht oefent (indirect) het toezicht uit. WCD Holding BV en WCD Projecten BV hebben geen personeelsleden in dienst. De financiering van de BV's is verstrekt door de woningcorporatie.

WCD Holding BV

Balans (enkelvoudig) voor resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 31-12- 31-12- 31-12- 31-12- 2009 2008 2009 2008

Vaste activa Eigen vermogen Deelneming WCD Projecten BV 933 869 Aandelen kapitaal 200 200 Overige reserves 665 20 Resultaat boekjaar 62 645 Vlottende activa 927 865 Voorraden 0 0 Debiteuren 0 0 Kortlopende schulden Overige 0 2 Crediteuren 0 0 0 2 Omzetbelasting 0 0 Groepsmaatschappijen 9 7 Liquide middelen 5 3 Overige 2 2 11 9

938 874 938 874

Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2009 2008

Gerealiseerde omzet 0 0 Kostprijs omzet 0 0 Brutomarge 0 0 Overige bedrijfslasten 2 1 Bedrijfsresultaat -2 -1 Resultaat deelnemingen 64 646 Resultaat voor belasting 62 645 Belastingen 0 0 Resultaat na belasting 62 645

In 2007 zijn als gevolg daarvan de onderhanden projecten overgeheveld van Woning- corporatie Dongeradeel naar WCD Projecten BV. Er worden in WCD Projecten BV geen andere activiteiten uitgevoerd dan de realisatie van huur- en koopwoningen in opdracht van en in het werkgebied van Stichting Woningcorporatie Dongeradeel.

WCD Projecten BV

Balans (enkelvoudig) voor resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) 31-12- 31-12- 31-12- 31-12- 2009 2008 2009 2008

Vaste activa 0 0 Eigen vermogen Aandelen kapitaal 200 200 Overige reserves 669 23 Resultaat boekjaar 64 646 Vlottende activa 933 869 Voorraden 5.832 3.591 Debiteuren 28 62 Kortlopende schulden Overige 65 100 Crediteuren 388 42 5.925 3.753 Omzetbelasting 307 74 Groepsmaatschappijen 4.626 2.703 Liquide middelen 350 0 Overige 21 65 5.342 2.884

6.275 3.753 6.275 3.753

Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2009 2008

Gerealiseerde omzet 956 4.835 Kostprijs omzet 873 4.180 Bruto marge 83 655 Rentebaten 2 0 Overige bedrijfslasten 5 9 Bedrijfsresultaat 80 646 Resultaat deelnemingen 0 0 Resultaat voor belasting 80 646 Belastingen 16 0 Resultaat na belasting 64 646

Besluiten van aanmerkelijk belang In het verleden, tot 18 mei 1998, dienden corporaties besluiten van aanmerkelijk belang te melden aan de gemeente. Dit waren besluiten met betrekking tot het aankopen, bezwaren, verkopen van woningen en het aangaan van verbindingen met andere rechtspersonen. Na genoemde datum dienen meldingsplichtige besluiten te worden meegedeeld aan het ministerie van VROM. In 2009 zijn geen meldingsplichtige besluiten genomen.

37 Bouwen van woningen duurder dan € 200.000 Nieuwbouwprojecten bestaan steeds vaker uit zowel huur- als koopwoningen. Dit om binnen de desbetreffende wijken een betere verdeling tussen huur- en koopwoningen te realiseren, om segregatie tegen te gaan en om positieve resultaten te genereren voor een gehele of ge- deeltelijke dekking van de onrendabele toppen op de huurwoningen. De verkoopprijzen zijn marktconform. In het boekjaar zijn geen huurwoningen gerealiseerd met stichtingskosten boven € 200.000.

Vennootschapsbelasting Met ingang van 2008 zijn woningcorporaties voor al hun activiteiten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). In 2006 en 2007 waren corporaties deels belastingplichtig. Bij Woningcorporatie Dongeradeel had dit met name effect op de projecten. Ter verduidelijking: van die belastingplicht zijn de meeste corporaties met de belastingdienst een zogenaamde vaststellingsovereenkomst (VSO) aangegaan. Ook de WCD heeft de VSO1 ondertekend; deze had betrekking op 2006 en 2007. Woningcorporatie Dongeradeel heeft VSO2 eveneens ondertekend; die heeft betrekking op de integrale belastingplicht die met ingang van 2008 van toepassing is.

De integrale belastingplicht heeft grote financiële consequenties. Het kan namelijk zijn dat ondanks dat het bedrijfsresultaat nihil is, er toch Vpb moet worden afgedragen. De belasting dient namelijk betaald te worden over het fiscale resultaat. Het fiscale resultaat wijkt af van het zogenaamde commerciële resultaat. Een paar verschillen: • Fiscaal kan er nagenoeg niet worden afgeschreven, terwijl dit commercieel wel gebeurt. • Een onrendabele top wordt in beginsel niet als fiscaal resultaat meegenomen, maar wel als negatief commercieel resultaat. • Commercieel nemen wij het verkoopresultaat op verkoop van bestaande voorraad op, fiscaal hoeft dit niet (mits op tijd opnieuw wordt geïnvesteerd). Kortom, grote afwijkingen tussen commercieel en fiscaal resultaat, waardoor het fiscale resultaat aanmerkelijk hoger is dan het commerciële resultaat.

Berekening fiscaal resultaat en te betalen Vennootschapsbelasting over 2009

Bedragen (x € 1.000) Resultaat uit bedrijfsuitoefening 1.628 Af: resultaat verkoop onroerende zaken -1.520 Af: vrijval disagio leningen o/g -64 Af: correctie BWS -12 Af: toevoeging fiscale boekwinst aan herinvesteringsreserve -452 Af: afschrijving (fiscaal) -32

Af: resultaat nieuwbouwprojecten (fiscaal) -263 Bij: correctie afschrijvingen 3.007 Bij: overige waardeveranderingen vaste activa 745 Bij: correctie vogelaarheffing 130 Bij: boekwaarde verkochte woningen 452 Fiscaal resultaat 3.619

Vennootschapsbelasting WCD TI (enkelvoudig) 912

Vrijval belastinglatentie -121 Vpb last TI (enkelvoudig) 791 Vpb dochters 16 Totaal Vpb last WCD (geconsolideerd) 807

Voor 2009 hebben wij berekend dat Woningcorporatie Dongeradeel € 912.000 aan vennootschapsbelasting moet betalen.

Het moge duidelijk zijn dat de extra last van de Vpb niet zonder gevolgen is voor het eigen vermogen en de mogelijkheid om de gewenste plannen uit te voeren. Tot slot merken wij op, dat er nog onzekerheden zijn met betrekking tot de fiscale uitwerking van de toepassing van het bodemplaatarrest.

39 Hoofdstuk 9: Verslag van de Raad van Toezicht/Commissarissen

Verslag van de Raad van Toezicht

Algemeen 2009 is een hectisch jaar geweest. Enerzijds hebben we ons willen focussen op de normale bedrijfsvoering van Woningcorporatie Dongeradeel met als uitgangspunt het ondernemingsplan ‘Bewegen op glad ijs: de kunst van het evenwicht houden’. Anderzijds moesten wij volop reageren op allerhande ontwikkelingen; lokaal en regionaal (krimp, de veranderende woningmarkt en de van samenstelling veranderende bevolking – ontgroening, vergrijzing), en landelijk (de kredietcrisis, de financiële aanslagen op het vermogen van de corporatie – de integrale vennootschapsbelastingplicht, de Vogelaarsheffing). En daarnaast waren daar nog de fusiebesprekingen met onze collega-corporatie Thús wonen. Alles bij elkaar hebben wij in 2009 meer dan voldoende voor de kiezen gekregen.

De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde.

De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: o realisatie van de doelstellingen van de corporatie; o realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; o strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; o opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; o kwaliteitsbeleid; o kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; o financieel verslaggevingproces; o naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 11 van de statuten van Woningcorporatie Dongeradeel omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Toezicht d.d. 15 juni 2009. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk onder- nemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij in 2009 invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Toezicht: • het BBSH; • het in 2008 geactualiseerde ondernemingsplan; • het jaarplan; • de begroting; • de Balanced Score Card.

40 Dit toezichtkader is door de Raad van Toezicht in 2009 gebruikt bij het nemen van beslis- singen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Taak en werkwijze Per 31 december 2009 was de Raad van Toezicht van Woningcorporatie Dongeradeel als volgt samengesteld:

Naam Freark van der Bij Woonplaats Metslawier Geboortedatum 13-05-1945 Functie Voorzitter Taakveld Marketing/projectontwikkeling Ruimtelijke Ordening + Demografie Lidmaatschap kerncommissies Auditcommissie Remuneratiecommissie 1e benoeming 01-01-2000 Aftredend per 11 mei 2010 Beroep Voormalig directeur stedebouwkundig bureau Thans: galeriehouder Nevenfuncties Commissie beeldkwaliteit gemeente Sneek Voorzitter Kerkenraad Metslawier

Naam Sytze K. Dijkstra Woonplaats Dokkum Geboortedatum 06-04-1961 Functie Vice-voorzitter Taakveld Personeel & Organisatie Openbaar bestuur Lidmaatschap kerncommissies Remuneratiecommissie 1e benoeming 01-01-2006 Aftredend per 11 mei 2010 Beroep Raadsgriffier gemeente Tytsjerksteradiel Nevenfuncties Lid commissie voor de klachten- en bezwaarschriften gemeente Harlingen Organisator politieke cafés en debatten

Naam Mw. Bregt Elgersma Woonplaats Metslawier Geboortedatum 01-09-1961 Functie Lid Taakveld Sociaal-maatschappelijk Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2006 Aftredend per 11 mei 2010 Beroep Manager Thuiszorg Het Friese Land Nevenfuncties

Naam Jan J. Iedema Woonplaats Dokkum Geboortedatum 06-05-1964 Functie Lid Taakveld Juridisch-procedureel Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2000 Aftredend per 31 december: 2009 Beroep Kandidaat-notaris Nevenfuncties

Naam Arnold E. ter Haar Woonplaats Dokkum Geboortedatum 30-11-1956 Functie Lid (vertegenwoordiger namens de huurders (-vereniging)) Taakveld Financieel-bedrijfseconomisch Lidmaatschap kerncommissies Auditcommissie 1e benoeming 28-03-2000 Aftredend per 31 december: 2009 Beroep Eigenaar administratiekantoor Nevenfuncties

Naam Johannes Klimstra Woonplaats De Westereen Geboortedatum 20-03-1979 Functie Lid Taakveld Bouw- en onderhoudstechniek Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2007 Aftredend per 31 december: 2009 Beroep Projectleider bij Architectenbureau te Groningen Nevenfuncties

Naam Sjoerd Dijkstra Woonplaats Oudwoude Geboortedatum 17-07-1948 Functie Lid Raad van Toezicht Taakveld Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2010 Aftredend per 31 december: Beroep Assurantieadviseur Nevenfuncties

Naam Jisk van der Veen Woonplaats Feanwâlden Geboortedatum 27-05-1949 Functie Lid Raad van Toezicht Taakveld Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2010 Aftredend per 31 december: Beroep Directeur vastgoed ontwikkelingsmij. Nevenfuncties

Naam Tjibbe Raap Woonplaats Damwâld Geboortedatum 31-01-1953 Functie Lid Raad van Toezicht Taakveld Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2010 Aftredend per 31 december: Beroep Afdelingshoofd Handhaving Provincie Fryslân Nevenfuncties

Naam Louis Jacobus Lyklema Woonplaats Kollum Geboortedatum 16-01-1946 Functie Voorzitter Raad van Toezicht Taakveld Lidmaatschap kerncommissies 1e benoeming 01-01-2010 Aftredend per 31 december: Beroep Oud-gedeputeerde en oud-burgemeester Nevenfuncties Voorzitter Doarpswurk Overzicht 1: Personalia leden Raad van Toezicht

De Raad zag het ook dit jaar weer als zijn taak om: Ù de ontwikkelingen binnen de corporatie kritisch te volgen en daarover periodiek met de directeur-bestuurder en incidenteel van gedachten te wisselen met leden van het managementteam en met de Ondernemingsraad en met externe adviseurs, waaronder de accountant; Ù als klankbord te functioneren voor de directeur-bestuurder betreffende het beleid en het functioneren van de corporatie; Ù het zo nodig en gewenst, gevraagd en ongevraagd, advies uit te brengen over belangrijke beleidsmatige zaken;

43 Ù met de directeur-bestuurder een evaluatie- en beoordelingsgesprek te hebben over zijn functioneren en zijn salaris; Ù de jaarrekening 2008 goed te keuren; Ù op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in ‘volkshuisvestingsland’ in het bijzonder en de sociaal-maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen in het algemeen; Ù kritisch te blijven op het eigen functioneren en daarin voortdurend verbetering aan te brengen.

Deze taken heeft de Raad verricht op basis van de visie dat de corporatie in haar werkgebied door middel van een sociaal-maatschappelijk verantwoorde, duurzame en op conti- nuïteit gerichte, financieel gezonde bedrijfsvoering, dient te voorzien in zo goed en betaalbaar mogelijke huisvestingsmogelijkheden voor haar doelgroepen. Dat alles in een leefbare context.

De wijze waarop wij in 2009 hebben geprobeerd deze taak zo goed mogelijk ‘handen en voe- ten’ te geven, is hierna weergegeven:

Reguliere Belangrijkste onderwerpen: Bijzonderheden: Vergadering RvT Thús wonen 1. 5 februari Fusie 2. 19 maart Fusie 3. 7 mei Fusie 4. 2 juni Conceptstukken voorlopig besluit / voorgenomen besluit tot fusie 5. 15 juni Jaarverslag over 2008 6. 20 augustus Fusie 7. 8 oktober Fusie 8. 22 december Concept Begroting 2010 Thús Wonen / Fusie 3 extra vergaderingen i.v.m. de fusie (zonder notuliste) Gezamenlijke RvC/RvT 9. 19 januari Uiteenzetting traject fusie 10. 12 mei Voorbereiding voorlopig besluit tot fusie 11. 2 juni Conceptstukken voorlopig besluit 12. 11 augustus Voorbereiding werkzaamheden nieuwe RvT 13. 23 september Voorbereiding werkzaamheden nieuwe RvT Begeleidingscommissie fusie: 14. 18 maart Presentatie door de bestuurders van de voortgang fusiewerkzaamheden 15. 15 april Presentatie door de bestuurders van de voortgang fusiewerkzaamheden 16. 7 mei Presentatie door de bestuurders van de voortgang fusiewerkzaamheden

Vergadering Raad van Toezicht i.o. 17. 24 augustus 1e serie conceptstukken voor de fusie 18. 8 september 2e serie conceptstukken voor de fusie 19. 30 november 3e serie conceptstukken voor de fusie 20. 8 december 4e serie conceptstukken voor de fusie Remuneratiecommissie 21. 30 juni Beoordeling rechtspositie bestuurders 22. 31 augustus (nieuwe samenstelling)

Ù De RvT heeft in 2009 acht reguliere vergaderingen gehouden. In het kader van de fusie hebben daarnaast nog een aantal vergaderingen plaatsgehad, en wel: Ù Samen met de Raad van Commissarissen van Thús wonen heeft de Raad van Toezicht van Woningcorporatie Dongeradeel vijf maal vergaderd. Ù De begeleidingscommissie/remuneratiecommissie vanuit beide geledingen is driemaal bijeen geweest. Ù De nieuwe Raad in oprichting is vier keer bij elkaar geweest. Ù Verder zijn er diverse besprekingen geweest met de directeur-bestuurder en zijn adviseur(s) en met de accountant (over de jaarrekening 2008). In de hiervoor genoemde vergaderingen met de RvC van Thús wonen zijn gesprekken gevoerd over een mogelijke fusie tussen de beide corporaties. Ù Als resultante van de gesprekken over een mogelijke fusie is begin 2009 een intentieverklaring tot fusie met Thús wonen afgesloten. Een intentieverklaring die in 2009 heeft geresulteerd in het aangaan van een fusie-overeenkomst per 1 januari 2010. Ù Daarnaast heeft de RvT en hebben leden van de RvT, verspreid over het jaar, diverse Aedes- en Atrivé-bijeenkomsten bezocht met betrekking tot de ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied, de Corporate Governance, de VSO, de invoering van de Vpb, de Vogelaarheffing, het functioneren van Aedes en risicomanagement. Ook werd deelgeno- men aan enkele Aedes-excursies, waaronder een excursie naar Leipzig en Dresden met als thema ‘de Krimp en de Herstructurering’. Ù Door de RvT is ook in 2009 bij voortduring gewezen op het belang van overleg en goede communicatie met de diverse stakeholders en met name ook de huurders. Ù In 2009 heeft de RvT geen zelfevaluatie uitgevoerd en is dus niet gesproken over het eigen functioneren. Dit gezien de op handen zijnde fusie met Thús wonen en het gegeven dat dan een nieuwe RvT zou moeten worden geformeerd op basis van de uitgangspunten van de Corporate Governance.

Op basis van vorenstaande activiteiten en daarbij voorzien van ‘instrumenten’ als het Jaar- plan/Balanced Score Card, het Woonplan, het Strategisch Voorraadbeleidsplan, het Onder- nemingsplan, de (toelichtingen bij de) jaarrekening en de begroting, de managementinformatie, de projectinformatie met bijbehorende risicoanalyses en de meerjarenramingen, is een duidelijk inzicht verkregen in de volkshuisvestelijke, bedrijfsmatige, sociaal-maatschap-

45 pelijke en sociaal-economische en financiële ontwikkelingen in het algemeen en van de corporatie in het bijzonder. Geen van de leden van de Raad van Toezicht is frequent afwezig geweest bij vergaderingen.

De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft een keer (7 mei 2009) overleg gehad met de Ondernemingsraad. De Raad van Toezicht heeft in 2009 geen overleg met de Huurdersvereniging Dongeradeel bijgewoond. Het jaarverslag geeft in zijn totaliteit een goed beeld van de activiteiten en behaalde resultaten. Op basis van eigen waarneming, aangevuld met de bevindingen van de accountant, heeft de RvT decharge verleend aan de directeur-bestuurder. Louter cijfermatig bekeken is dit jaar positiever verlopen dan was voorzien in de begroting. Volkshuisvestelijk gezien kan er ook gesproken worden van een redelijk goed jaar. De volkshuisvestelijke doelen zijn wel grotendeels gehaald. Dit neemt echter niet weg dat de wolken voor de zon groter lijken te worden. Gedacht kan dan worden aan de stagnerende woningmarkt, de krimp, de Vogelaarheffing en de gevolgen van de Vpb-plicht voor woningbouwcorporaties. Een en ander leidt inmiddels tot een meerjarenprognose die er op langere termijn slecht uitziet. Er zal dus de komende jaren nadrukkelijk bijgestuurd moeten worden.

Ook in 2009 is de inzet van de medewerkers en de directeur-bestuurder weer groot geweest. Een woord van waardering en dank aan hen is hier daarom op zijn plaats.

In de reguliere vergaderingen van de RvT zijn met name de volgende zaken aan de orde geweest: Ù de jaarrekening en de begroting, dus de financiële aspecten van de corporatie. Daarbij is met name aandacht gevraagd voor het zodanig presenteren en rubriceren van jaarplan, begroting en jaarrekening dat in één oogopslag valt te zien of doelen en begroting al dan niet zijn gehaald en zo niet, wat daarvan dan de reden is; Ù het door de corporatie te voeren beleid in relatie tot de ontwikkelingen op de markt (stag- natie, krimp) en de actualisatie van het vigerende beleid (SVB); Ù de transformatie binnen de organisatie van vraaggestuurde naar klantgerichte en hoog- waardiger en efficiëntere dienstverlening; Ù de monitoring en actualisering van het Strategisch Voorraadbeleid en daarmee samen- hangend de herstructurerings-, renovatie- en nieuwbouwprojecten; Ù de risicoanalyse en risicobeheersing met betrekking tot projecten; Ù de samenwerking met Thús wonen, de oprichting van de gezamenlijke onderhoudsdienst Tsjnst en de eerste schreden op een mogelijk volledig fusiepad; Ù de communicatie en samenwerking met de belanghouders en dan met name met de gemeente; Ù de algemene ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting en dan met name de op te leggen heffingen in het kader van het zgn. ‘Vogelaar’-fonds en de zgn. Prachtwijken en de Vennootschapsbelasting; Ù het functioneren van de corporatie en daarbinnen ook van de RvT in relatie tot de Corpo- rate Governancecode en Aedes; Ù het formuleren van een beperkt aantal en zo eenvoudig mogelijk toetsbare criteria op basis waarvan het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder kan plaatsvinden en op basis waarvan in de komende jaren een deel van zijn salaris in

46 flexibele vorm kan worden uitgekeerd c.q. ingehouden (bonus/malussysteem); Ù het afstemmen van de statuten en het huishoudelijk reglement op de Governancecode; Ù het opstellen van een integriteitscode; Ù maatschappelijk ondernemen; Ù het 'smart' maken van het Ondernemingsplan/Jaarplan, de begroting en de jaarrekening; Ù het schema van aftreden van de RvT-leden; Ù diverse herstructurerings- en nieuwbouwprojecten; Ù de aanpassing van de gebouwen aan de huisvesting van de gezamenlijke onderhoudsdienst; Ù het klanttevredenheidsonderzoek; Ù de contacten met 'stakeholders' en de resultaten daarvan; Ù het bijstellen van het beleid van de corporatie in verband met de zich wijzigende economische en financiële omstandigheden (Vpb + Vogelaarheffing).

Ook in 2009 zijn de RvT-vergaderingen steeds door de directeur-bestuurder en de voorzitter van de Raad van Toezicht in gezamenlijk overleg voorbereid. Inzicht in het besturen van de corporatie kreeg de RvT in 2009 op basis van: Ù het Jaarplan/Balanced Score Card; Ù periodieke managementinformatie; Ù de jaarrekening en de begroting, met bijbehorende toelichting; Ù het sociaal jaarverslag; Ù notities met betrekking tot specifieke onderwerpen, zoals de risicoanalyses, het risicomanagement en de actualisering van het SVB; Ù projectbeschrijvingen en projectbegrotingen, met daaraan gekoppelde risicoanalyses; Ù meerjarenramingen; Ù mondelinge informatie van de directeur-bestuurder c.q. van leden van het managementteam; Ù informatieve bijeenkomsten van Aedes en Atrivé; Ù het tijdschrift Aedes Magazine, vaktijdschrift voor woningcorporaties, knipselkranten e.d.; Ù vrije nieuwsgaring; Ù een tweedaagse werksessie onder leiding van Atrivé; Ù een excursie van de Friese woningbouwcorporaties met als thema 'herstructurering'.

Voor een goede uitoefening van zijn taken heeft de RvT in 2009 wederom gebruik gemaakt van een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie heeft voorafgaand aan de behandeling in de voltallige RvT de concept- jaarrekening en het accountantsverslag bestudeerd en met de directeur-bestuurder, de controller van de corporatie en de accountant, besproken en van commentaar voorzien. De remuneratiecommissie heeft o.a. de beoordelingssystematiek van de directeur-bestuurder onder de loep genomen en gesprekken met hem gevoerd. Bij de vergaderingen van de RvT waren dit jaar vast aanwezig de directeur-bestuurder en de notuliste.

Incidenteel was in relatie tot een onderwerp een terzake deskundig lid van het managementteam en/of een externe deskundige aanwezig. Diverse leden van de RvT hebben in het voorbije jaar weer regionale informatie- of voorlich- tingsbijeenkomsten van Aedes vereniging van woningcorporaties en bijeenkomsten van het

47 Netwerk van Toezichthouders van Atrivé bezocht, waarbij o.a. zaken als de vennootschapsbelasting, de visitatie, het risicomanagement en actuele ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied aan de orde kwamen. Kader voor het handelen en de werkwijze van de RvT waren ook dit jaar in de eerste plaats de Governancecode, het huishoudelijk reglement en de in de inleiding weergegeven visie met betrekking tot de corporatie.

De RvT heeft met betrekking tot zijn toezichthoudende taak in 2009 gebruik gemaakt van het volgende instrumentarium: Ù de begroting, het Jaarplan/Balanced Score Card en de meerjarenbegroting; Ù het transformatieplan; Ù het strategisch voorraadbeleidsplan (SVB); Ù het Woonplan; Ù het tussen gemeente en corporatie afgesloten Convenant Herstructurering Dongeradeel 'Ruimte voor kwaliteit' met betrekking tot de herstructurering, renovatie en nieuwbouw; Ù de managementinformatie; Ù de projectbegrotingen, met daaraan gekoppelde risicoanalyses, en Ù het Ondernemingsplan 'Bewegen op glad ijs: de kunst van het evenwicht houden'.

Bij het toezicht op de herstructurering speelden in 2009 de markt- en risicoanalyses en het solvabiliteitscriterium ook op de langere termijn een belangrijke rol. Een enigszins teruglopende solvabiliteit (op termijn tot 15% à 20%) werd daarbij als uitgangspunt gehanteerd. Het criterium ‘onrendabele top’ is in 2009 niet meer als uitgangspunt gehanteerd. De praktijk heeft nl. uitgewezen dat dit criterium te weinig consistent is om als meetinstrument gehanteerd te worden.

Het toezicht op zowel de strategieontwikkeling als de financiële risicobeheersing en de maatschappelijke functie van de woningcorporatie vond plaats in de reguliere RvT-vergaderingen door middel van discussie, overleg en gedachtewisseling met daaraan gekoppelde besluitvorming. In dit overleg c.q. deze gedachtewisselingen werden ook de mogelijke risico’s van de diverse projecten benoemd en besproken en werd aan de hand van de effecten op de meerjarenbegroting bekeken in hoeverre deze acceptabel werden geacht. Met betrekking tot de ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied werd in de verschillende RvT-vergaderingen besproken in hoeverre die van direct belang waren voor het functioneren en het beleid van onze corporatie. Ook werd dan van gedachten gewisseld over de wijze waarop die ontwikkelingen al dan niet geïmplementeerd zouden moeten worden. Zo zijn ook in 2009 weer zaken als Governance, het rapport van de commissie Izeboud, de invoering van de vennootschapsbelasting (VSO1), de mogelijke heffingen van rijkswege (Vogelaarsheffing/bijdrage 'Pracht'-wijken) en de ontwikkelingen bij Aedes en in corporatie- land in het algemeen aan de orde geweest, dit naast het maatschappelijk functioneren van de corporatie en het verder uitbouwen van de relatie met de belanghouders. In het kader van zijn toezichthoudende taak zijn in 2009 in de hiervoor omschreven bijeenkomsten en de beraadslagingen die daarin plaatsvonden, de volgende besluiten genomen:

Nr. Vergadering Besluit d.d. 1. 05-02-2009 Notulen d.d. 20 november 2008. 2. 19-03-2009 Notulen d.d. 5 februari 2009. 3. 19-03-2009 Projectvoorstel d.d. 16-03-2009: 2 huurwoningen Ternaard: Slotstrjitte/ Van Aylvastrjitte. 4. 07-05-2009 Notulen d.d. 19 maart 2009. 5. 02-06-2009 De Raad van Toezicht gaat akkoord met het eerste deel van de notitie ‘Raad fusieorganisatie’ d.d. 22 mei 2009, echter niet met de bijlage. De stuurgroep krijgt de opdracht om met een geactualiseerde kwaliteitsprofiel van de nieuwe Raad te komen. 6. 02-06-2009 De Raad van Toezicht stelt voor om de vergoedingen voor RvT-leden binnen de marges van de genoemde adviesregeling te houden. 7. 02-06-2009 De Raad van Toezicht gaat akkoord met de notitie ‘Bestuur’ d.d. 22 mei 2009, met inachtneming van de aangegeven wijzigingen. 8. 02-06-2009 De Raad van Toezicht kan voor het overige akkoord gaan met de notitie ‘Huisvesting fusieorganisatie’ d.d. 21 april 2009. 9. 02-06-2009 De Raad van Toezicht besluit met 5 stemmen voor, 1 stem tegen en 0 onthoudingen, derhalve met de vereiste meerderheid van stemmen, om het voorstel tot fusie, vervat in het ‘Voorgenomen besluit tot fusie tussen Thús wonen uit Broeksterwâld en Woningcorporatie Dongeradeel uit Dokkum, welk fusievoorstel is opgesteld door en onder verantwoordelijkheid van het bestuur van Woningcorporatie goed te keuren en geeft daarbij een aantal aanbevelingen. 10. 15-06-2009 Goedkeuring notulen d.d. 7 mei 2009. 11. 15-06-2009 Goedkeuring notulen d.d. 2 juni 2009. 12. 15-06-2009 Goedkeuring jaarrekening 2008. De Raad van Toezicht verleent vervolgens de heer Megens, als directeur-bestuurder, decharge. 13. 15-06-2009 Vaststelling ‘Reglement Raad van Toezicht’, met inachtneming van verwerking van de gestelde opmerkingen. De voorzitter krijgt mandaat om het ‘reglement Raad van Toezicht’ te ondertekenen. 14. 15-06-2009 Instemming met het directie-/bestuursreglement. 15. 20-08-2009 Notulen d.d. 15 juni 2009. 16. 20-08-2009 Gift ad € 3.000,- t.b.v. de palliatieve zorg (hospice in Dokkum), wel met een concrete bestemming. 17. 08-10-2009 Notulen Raad van Toezicht d.d. 20 augustus 2009. 18. 08-10-2009 Verslag Raad van Toezicht d.d. 23 september 2009. 19. 08-10-2009 De Raad van Toezicht verleent goedkeuring aan de projecten ‘De Skeperij’ te Ee, ‘Fonteinstrjitte’ te Holwerd en ‘Fonteinshof’ te Dokkum. 20. 08-10-2009 Toekomstige projecten worden zo veel mogelijk aanbesteed. 21. 22-12-2009 Notulen d.d. 8 oktober 2009. 22. 22-12-2009 Gesprek onder leiding van een onafhankelijk voorzitter (voorstel: de heer Aize Bouma) om de impasse te doorbreken.

Overzicht 2: Besluitenlijst Raad van Toezicht

49 Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria.

In 2008/2009 heeft de Raad van Toezicht de Governancecode Woningcorporaties als zodanig besproken en behandeld. Dit heeft geleid tot het duidelijk omarmen van de code vanuit het principe ‘Pas toe … of leg uit’. Dat betekent, dat daar waar de RvT nu en in de toekomst afwijkend handelt ten opzichte van de Governancecode, dit als zodanig zal worden gemeld in de jaarverslaglegging.

Wat het integriteitsbeleid betreft, conformeert de Raad van Toezicht zich aan de Corporate Governancecode. In 2008 is een ontwerp voor een integriteitscode opgesteld. De verwachting was dat die in 2009 zou kunnen worden vastgesteld. Echter, gezien de verwachte fusie heeft dit geen doorgang gevonden. Voor wat betreft het aspect tegenstrijdige belangen is in 2008 reeds met betrekking tot de betrokkenheid van KAW bij het herstructureringsproces Westerisse nagegaan, in hoeverre daarvan sprake zou kunnen zijn voor wat betreft één van de leden van onze RvT. Dit lid is nl. als projectleider werkzaam bij het genoemde architecten- en adviesbureau. Gezien het feit dat in dezen KAW door de gemeente Dongeradeel is aangetrokken en deze ook opdracht- gever is van KAW, heeft de RvT geoordeeld dat er geen sprake is van tegenstrijdige belangen. Er is naar de mening van de RvT dan ook geen aanleiding om genoemd RvT-lid buiten de besluitvorming met betrekking tot dit herstructureringsproces te houden.

In 2009 is binnen de organisatie van Woningcorporatie Dongeradeel geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Toezicht. De profielschets is in 2009 niet herijkt.

De Raad van Toezicht van Woningbouwcorporatie Dongeradeel heeft uit zijn midden een selectie-/remuneratiecommissie ingesteld, bestaande uit twee leden. In 2009 werd de selectie-/remuneratiecommissie gevormd door de heren F. van der Bij en S.K. Dijkstra. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de selectie-/remuneratiecommissie in 2009 verschillende malen vergaderd. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. De heer F. van der Bij is in 2009 herbenoemd als voorzitter voor een periode van vier jaar.

De Raad van Toezicht heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van het bestuur besproken. De Remuneratiecommissie heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld, dat de prestatie-eisen in 2009 in voldoende mate en naar verwachting zijn gerealiseerd.

50 Over 2009 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen:

naam Periodiek Variabele Beloningen Uitkeringen bij Verstrekte betaalbare beloning betaalbaar op beëindiging leningen / beloning termijn dienstverband voorschotten / garanties W.G.M. 97.289,57 26.991,73 11.547,76 0,00 0,00 Megens

In 2009 heeft de Raad van Toezicht het ‘Reglement voor de Auditcommissie’ vastgesteld, waarin de taken en bevoegdheden van de Auditcommissie zijn omschreven. De Auditcom- missie is op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de finan- ciële informatieverschaffing door Woningcorporatie Dongeradeel, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant.

De Raad van Toezicht heeft uit zijn midden een Auditcommissie ingesteld, bestaande uit twee leden. In 2010 werd de Auditcommissie gevormd door de heren F. van der Bij en A. ter Haar. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie in 2009 één maal vergaderd in aanwezigheid van de externe accountant.

Het bestuur en de Auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een gron- dige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. In verband met de fusie is besloten om daar op dit moment van af te zien.

De Auditcommissie heeft haar bevindingen en adviezen omtrent genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. Dit is gebeurd aan de hand van de rapportage van de accountant naar aanleiding van de controle van de jaarrekening.

Honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woningcorporatie Dongeradeel.

Naam Functie Honorering Honorering Onkosten Totaal (vast) (variabel) vergoeding F. van der Bij Voorzitter € 1.752 € 7.548 € 567 € 9.867 S.K. Dijkstra Vice- € 1.388 € 5.510 € 499 € 7.397 voorzitter J. Iedema Lid € 1.388 € 3.040 € 400 € 4.828 B. Elgersma Lid € 1.388 € 3.990 € 411 € 5.789 A.E. ter Haar Lid € 1.388 € 2.850 € 546 € 4.784 J. Klimstra lid € 1.685 € 3.180 € 500 € 5.365

Totaal € 8.989 € 26.118 € 2.923 € 38.030

Tabel 1: Honorering Raad van Toezicht 2009 Met de leden van de Raad van Toezicht zijn geen arbeidsovereenkomsten afgesloten. Wel ontvangen zij voor hun werkzaamheden een honorering (bovengenoemde bedragen zijn bruto). Deze bestaat uit een vaste vergoeding van € 397,- (voorzitter RvT ontvangt € 476,-) per kwartaal en daarnaast een variabele vergoeding (presentiegeld) per vergadering c.q. bijeenkomst van € 165,- (voorzitter RvT ontvangt € 192,-). De vergoedingen worden jaarlijks geïndexeerd. Besloten is om met ingang van 2008 in drie jaar tijd de beloning van de leden van de Raad van Toezicht op het peil te brengen van de aanbevelingen die daaromtrent door de VTW in haar brochure 'Honorering van Toezichthouders' zijn gedaan.

In 2009 had de Raad van Toezicht een budget tot haar beschikking van € 51.000 (afronding) bestaande uit:

Onderwerp Budget Uitgaven Presentiegeld incl. sociale lasten 30 38 Reis- en verblijfkosten 2 - Cursussen 6 - Excursies en recepties 3 10 Giften 2 3 Bestuurlijke organisatie/externe advisering Verzekering bestuurdersaansprakelijkheid 1 0 Overige kosten 7 5 Totaal 51 56 Tabel 2: Budget Raad van Toezicht 2009

KENGETALLEN Per ultimo 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Gegevens woningbezit Woningen / woongebouwen 2.761 2.800 2.840 2.879 2.919 2.946 2.919 Verpleegeenheden / 69 69 69 69 69 69 55 verzorgingsplaatsen Garages 243 244 244 256 256 256 293 Subtotaal eenheden 3.073 3.113 3.153 3.204 3.244 3.271 3.265 In aanbouw 28 0 9 28 0 0 0 Totaal 3.101 3.113 3.162 3.232 3.244 3.271 3.265

Mutaties in woningbezit Opgeleverde woningen 4 23 44 0 0 41 0 Opgeleverde Verpleegeenheden / 0 0 0 0 0 14 55 Verzorgingsplaatsen Verkocht 15 27 10 14 17 14 25 Gesloopt 28 36 72 26 10 0 39

Gem. verzekerde waarde p/w[1] 89 86 82 81 80 79 77 Gem. grondslag OZB p/w1 117 113 102 83 83 58 57

Aantal woningen naar huurklasse Laag = goedkoop < € 349 1.087 1.219 1.301 1.409 1.476 1.530 1.597 Middel = betaalbaar < € 535 1.646 1.566 1.530 1.467 1.440 1.414 1.319 Hoog = duur < € 632 24 11 9 3 3 2 3 (huurtoeslaggrens) Hoog = duur >€ 632 4 4 Totaal 2.761 2.800 2.840 2.879 2.919 2.946 2.919

Kwaliteit[2] Aantal reparatieverzoeken 1,3 1,4 1,3 1,5 1,5 1,4 1,4 Aantal malen mutatieonderhoud 0,08 0,11 0,1 0,09 0,09 0,1 0,1

Kosten NPO (niet-planmatig 493 452 374 367 347 435 368 onderhoud) Kosten groot-/contractonderhoud en 343 401 428 379 429 446 368 schilderwerk Uitgaven kwaliteitsverbetering/gerief 376 549 557 412 489 544 474 Totaal kosten onderh. per woning 1.212 871 917 860 1.026 1.078 853

Prijs-/kwaliteitverhouding Gem. aantal punten WWS 128 127 126 124 123 122 112 Gem. nettohuurprijs 376 363 353 342 331 324 311 Maximaal redelijke huurprijs 580 560 531 524 519 509 452 Gem. huurverhoging per 1 juli in % 2,5 1,6 1,1 2,2 1,6 2,9 3,4

Per ultimo 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

Het verhuren van woningen Mutatiegraad 8 11 11,1 8,8 8,4 10,7 10,8 % huurders met huurtoeslag 25,9 26,3 29,2 32,6 40,3 36,8 37,2 Gem. huurtoeslag p/mnd. 149 148 139 130 129 121 121 Huurachterstand in % van de 0,80 0,89 1,03 1,32 1,25 0,92 0,92 jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur 1,7 2,5 2,4 1,4 1,3 0,84 1,34

Per ultimo 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003

Financiële continuïteit Solvabiliteit 26,2 24,4 22,5 21,4 22,5 21,4 20,4 Liquiditeit 2,7 1,2 1,4 1,5 1,1 0,7 0,5 Rentabiliteit eigen vermogen 0,1 -27,5 14 5,9 0,2 -11,1 20,8 Rentabiliteit totaal vermogen 1,3 -5,6 7 5,2 3,9 1,3 8,7 Gem. rente vreemd vermogen 4,9 5 5,2 5,2 5,2 5,1 5,2 Operationele Cash-flow p/w -987 1.476 1.626 1.421 1.247 1.777 1.635

Balans en V/W (per woning) Eigen vermogen 5.161 4.768 6.010 5.209 4.852 5.091 4.852 Voorziening onderhoud 0 0 0 0 0 0 0 Overige voorzieningen 2.321 2.482 490 80 397 0 0 Totaal 7.482 7.444 6.500 5.289 5.249 5.091 4.852

Resultaat (per woning) Totale opbrengsten 5.672 6.129 4.864 4.899 4.993 4.756 4.961 Afschrijvingen + -1.465 -4.012 -1.200 -1.879 -2.071 -2.329 -1.037 waardeveranderingen Overige bedrijfslasten -2.961 -2.358 -2.127 -1.945 -2.083 -2.120 -1.956 Rente -628 -736 -797 -786 -831 -839 -1.041 VPB -292 -330 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Jaarresultaat 326 -1.308 740 289 8 -532 927

Personeelsbezetting[4] in fte’s per 1000 woningen Directie en beleid 0,6 0,4 0,3 0,3 0,3 0,3 0,5 Klantenservice 2,9 3,1 2,9 4,1 4,7 1,9 2 Vastgoedbeheer – afd. PPO 0,7 0,7 1 1,4 1,2 3 3 (Planning & Planmatig Onderhoud) Vastgoedbeheer – afd. 0 4,4 4,1 2,9 2,9 4,7 4,8 Onderh.dienst

54 Controlling en secretariaat 2,0 2,2 2,1 1,8 1,7 1,7 1,6 Projecten 0,4 0,4 0,3 0,5 0,3 0,3 0,3 Totaal 6,6 11 10,7 11 11,1 12 12,3

Werkelijk aantal werknemers 8,7 13,6 12,3 12,9 12,7 13,2 13,7

Gem. leeftijd personeel 44,8 45,2 45,5 43,6 43,5 44,6 44 Gem. aantal dienstjaren 17,4 16 17,9 16 15,8 16,5 16,3 Gem. % ziekteverzuim 4,2 4,3 3,3 4,5 4,6 5,5 4,5

[1] x € 1.000,-- [2] per woning [3] per woning [4] per 1.000 woningen

55 56 57

Jaarrekening WCD (geconsolideerd) 2009

• Balans • Verlies- en Winstrekening • Toelichting op de jaarrekening • Kasstroomoverzicht

Jaarrekening WCD (enkelvoudig) 2009

• Balans • Verlies- en Winstrekening • Toelichting op de jaarrekening • Bijlage bedrijfswaarde analyse • Accountantsverklaring