Stadtumbau West 2008/2009, N=171 (Stadtumbaugebiete) Befragung Von Kommunen Im Stadtumbau West Impressum

Gibt es im Stadtumbaugebiet ein Überangebot/Leerstand an Gewerbeflächen, Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen sowie sonstigen baulichen Anlagen?

60%

49% 50% 44% 44%

40% 38% 38% 36%

31% 30% 28% 24%

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0% Kleinstadt Mittelstadt Großstadt Gesamt

schrumpfend wachsend stabil

Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=171 (Stadtumbaugebiete) Befragung von Kommunen im Stadtumbau West Impressum

Auftraggeber Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Invalidenstraße 44 10115 Berlin

Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Projektleitung: Evi Goderbauer Deichmanns Aue 31-37 53179 Bonn

Bearbeitung Institut für Stadtplanung und Sozialforschung WEEBER+PARTNER Dr. Martina Buhtz Dr. Heike Gerth Dr. Margit Lindner Stephanie Marsch Emser Straße 18 10719 Berlin

Gestaltung Institut für Stadtplanung und Sozialforschung WEEBER+PARTNER

Druck LASERLINE Digitales Druckzentrum Bucec & Co. Berlin KG

Berlin, Oktober 2009 STADTUMBAU WEST

Befragung von Kommunen im Stadtumbau West

Inhaltsverzeichnis

Kurzfassung 1

Summary 7

1 Untersuchungsansatz 11 1.1 Ziele und Rahmenbedingungen des Programms Stadtumbau West 11 1.2 Aufgabe und Methodik der Untersuchung 12

2 Ausgangssituation in den Programmkommunen 19 2.1 Strukturelle Entwicklungen 19 2.2 Städtebauliche Problemlagen und Herausforderungen 23

3 Strategien für den Stadtumbau 33 3.1 Städtebauliche Entwicklungskonzepte und Leitbilder 33 3.2 Räumliche Schwerpunkte des Stadtumbaus 36 3.3 Inhaltliche Schwerpunkte des Stadtumbaus 39

4 Verfahrens- und Prozessorganisation 45 4.1 Abstimmungsprozesse innerhalb der Verwaltung 45 4.2 Beteiligung von Eigentümern und anderen Akteuren 48 4.3 Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung 62

5 Instrumente im Stadtumbau 67 5.1 Städtebaurechtliche Instrumente 67 5.2 Bündelung von Fördermitteln 69 5.3 Monitoring und Erfolgskontrolle 72

6 Umsetzung und Wirkungen des Programms 75 6.1 Planung und Umsetzung von Maßnahmen 75 6.2 Maßnahmeschwerpunkte und Beispielprojekte 76 6.3 Ergebnisse und Wirkungen realisierter Maßnahmen 85

7 Zusammenfassung und Empfehlungen 89

Literaturverzeichnis 97

Abbildungsverzeichnis 101

Kurzfassung

Gegenstand, Ziel und Methode der Untersuchung

Der sich vollziehende demographische und strukturelle Wandel ist zunehmend in vielen westdeutschen Städten und Gemeinden spürbar. Schrumpfungsprozesse erzeugen einen komplexen Handlungsbedarf und sind mit viel- fältigen Herausforderungen an den Stadtumbau in den Städten und Gemeinden verbunden. Das Bund-Länder- Förderprogramm Stadtumbau West wurde 2004 gestartet und zielt darauf, die entstandenen städtebaulichen Defizite und Funktionsverluste zu beheben oder ihnen vorzubeugen, um so die Zukunftsfähigkeit von Städten und Gemeinden zu sichern.

2008 beauftragte das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), vertreten durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), das Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Weeber+Partner mit der Befragung aller bis Ende 2007 in das Programm Stadtumbau West aufgenommenen Kommunen. Ziel war es, eine erste Bilanz der bisherigen Ergebnisse und Erfahrungen zu ziehen, um daraus Schlussfolgerungen für die weitere Programmgestaltung ableiten zu können. Gleichzeitig soll damit auch die geplante Evaluation des Programms Stadtumbau West vorbereitet werden.

Die schriftliche Befragung erfolgte auf der Grundlage eines weitgehend standardisierten Fragebogens und wurde zwischen Oktober 2008 und Januar 2009 durchgeführt. Der Fragebogen war zuvor mit allen am Programm beteiligten Länderministerien und den kommunalen Spitzenverbänden abgestimmt worden. In die Befragung einbezogen waren 210 Programmkommunen sowie 16 Interkommunale Kooperationen in Hessen mit insgesamt 70 Kom- munen. Die Rücklaufquote lag bei 63 %. Die an der Befragung beteiligten Kommunen sind sowohl hinsichtlich der Verteilung nach Ländern als auch nach Stadtgrößen repräsentativ für die Gesamtheit der Programmkommunen. Die Ergebnisse der Befragung wurden durch Expertengespräche und Besichtigungen der Stadtumbaugebiete in zehn Programmkommunen weiter vertieft.

Ausgangssituation in den Programmkommunen

Strukturelle Entwicklungen

Der demographische und strukturelle Wandel hat in den Programmkommunen unterschiedliche Auswirkungen. Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsverluste führten zwischen 2000 und 2007 in mehr als der Hälfte der Programmkommunen – überdurchschnittlich oft in Kleinstädten – zu einem Rückgang der Einwohner- zahlen. Er wird sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen und dann auch stärker Mittel- und Großstädte erfassen. 60 % der befragten Programmkommunen haben Arbeitsplätze in Industrie und Gewerbe verloren, fast ein Fünftel verlor auch Arbeitsplätze durch die Aufgabe von Militärstandorten. Für knapp 30 % der Kommunen hat sich der Verlust an Arbeitsplätzen in einer gestiegenen Arbeitslosenquote niedergeschlagen. Der Abbau von Arbeitsplätzen und der Bevölkerungsrückgang führten in 39 % der Programmkommunen zu einer sinkenden Re- alsteuerkraft. Mehr als jede zweite befragte Kommune konstatiert zudem eine gesunkene Kaufkraft. Gleichzeitig haben sich Tendenzen sozialer Entmischung verstärkt. Diese Entwicklungen belegen, dass Schrumpfungspro- zesse verstärkt auch die westlichen Bundesländer erreicht haben. 44 % der Programmkommunen schrumpfen, wobei insbesondere kleinere Kommunen mit weniger als 7.500 Einwohnern, vor allem im ländlichen Raum, betroffen sind.

Städtebauliche Problemlagen und Herausforderungen

Die Befragungsergebnisse lassen vier städtebauliche Problemlagen erkennen: In fast allen Kommunen gibt es einen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf an Wohngebäuden. Mehr als die

1 Hälfte der befragten Kommunen konstatieren ein fehlendes Angebot an bestimmten Wohnungen. Häufig betrifft dies barrierefreie und altersgerechte Wohnungen. Dauerhaften Wohnungsleerstand gibt es in 67 % der Kommu- nen, der jedoch bei rund der Hälfte unter 5 % und nur bei ca. jeder zehnten Kommune über 10 % liegt und damit insgesamt wesentlich schwächer ausgeprägt ist als im Stadtumbau Ost.

Wirtschaftlicher Wandel, Deindustrialisierung und Verlust an Arbeitsplätzen schlagen sich in Gewerbe-, Indus- trie-, Verkehrs- und Militärbrachen sowie Leerständen bei Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien nieder. Fast jede Kommune hat mindestens eine größere Brache oder erheblichen Leerstand. Vor allem die vorhandenen, teilweise sehr großen Brachen sind für mehr als die Hälfte der Kommunen Defizite von gesamtstädtischem Aus- maß. Leerstände durch Überangebote an Industrie- und Gewerbebauten erweisen sich für jede vierte Kommune als grundsätzlich problematisch.

Diese Probleme führen zu funktionalen Mängeln bzw. Funktionsverlusten der Innenstadt und /oder von Stadt- teilzentren. 86 % der Kommunen sehen dies so, für mehr als die Hälfte ist es ein gesamtstädtisches, für ca. ein Drittel ein teilräumliches Problem. Häufig gehen damit vernachlässigte öffentliche Räume und Mängel in der verkehrlichen Erschließung einher.

Die Qualität von Städten wird auch durch die Qualität ihrer Gemeinbedarfseinrichtungen geprägt. Deren baulicher Zustand weist einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf, den zwei Drittel aller Kom- munen als gesamtstädtisches Problem bewerten. Leerstand bei Gemeinbedarfseinrichtungen, insbesondere von Kindertagesstätten und Schulen aufgrund von Bedarfsrückgängen, ist insgesamt zwar kein gravierendes Prob- lem, dennoch ist jede fünfte Kommune davon betroffen.

Strategien für den Stadtumbau

Städtebauliche Entwicklungskonzepte

Städtebauliche Entwicklungskonzepte sind eine wesentliche Voraussetzung und Grundlage für die Gestaltung des Stadtumbaus. Bis Ende 2008 hatten 82 % der Kommunen ihre städtebaulichen Entwicklungskonzepte fertig gestellt, bei den übrigen waren sie in Arbeit. Die Konzepte haben in den politischen Gremien einen hohen Stel- lenwert. In der überwiegenden Mehrzahl der Kommunen wurden sie im Gemeinderat oder dessen Ausschüssen behandelt und auch beschlossen.

Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte haben mehrheitlich einen gesamtstädtischen bzw. im Rahmen von Interkommunalen Kooperationen einen regionalen Bezug. Häufig beinhalten diese auch teilräumliche Konzepte. 43 % aller Kommunen haben ausschließlich teilräumliche Konzepte, dieser Anteil steigt mit der Größe der Städte. Die Abstimmung, aber auch die Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden hat insbesondere bei kleineren Städten und im ländlichen Raum entscheidende Bedeutung für deren künftige Entwicklung. Eine solche Abstim- mung erfolgt bisher in knapp der Hälfte der Kommunen. Neben den hessischen Interkommunalen Kooperationen haben 14 % der anderen Programmgemeinden ihr Konzept im Rahmen einer interkommunalen Zusammenarbeit entwickelt.

Räumliche Schwerpunkte des Stadtumbaus

Aus der Befragung lagen Angaben zu 188 Stadtumbaugebieten vor. Drei Viertel davon befinden sich entweder in der Innenstadt oder am Innenstadtrand. Knapp die Hälfte der Gebiete sind durch Mischnutzung geprägt, bei rund einem Viertel dominiert die Wohnnutzung und jeweils 5 % sind Militär- oder Bahnbrachen. Dort wo Wohnnutzung dominiert, handelt es sich nur zum Teil um große homogene Wohnsiedlungen am Stadtrand, ähnlich denen des Stadtumbaus Ost. Etwa die Hälfte dieser Gebiete ist eher durch heterogene Wohnungsbestände geprägt.

Die Größe der Stadtumbaugebiete variiert von 0,6 bis 1.300 Hektar, oft abhängig von der Nutzung des Gebietes.

2 In den einbezogenen Stadtumbaugebieten leben insgesamt mehr als 500.000 Menschen. Der Anteil der über 65-jährigen und der unter 18-jährigen Bevölkerung liegt insgesamt im bundesdeutschen Durchschnitt. In Stadt- umbaugebieten kleiner ländlicher Gemeinden steigt der Anteil über 65-Jähriger jedoch teilweise erheblich an und unterstreicht den notwendigen Handlungsbedarf. Der Anteil an Bewohnern mit Migrationshintergrund liegt in den Gebieten insgesamt bei etwa 25 %, also etwas über dem Bundesdurchschnitt.

Inhaltliche Schwerpunkte des Stadtumbaus

Die Komplexität struktureller und städtebaulicher Problemlagen spiegelt sich in den Handlungsfeldern des Stadt umbaus West wider. Bestimmend ist die Neuordnung und Aufwertung des öffentlichen Raumes, die in 79 % der Stadtumbaugebiete vorgesehen ist. Entsprechende Maßnahmen gelten als effiziente und insgesamt förderfähige Schlüssel- und Impulsprojekte, mit denen stadt- bzw. stadtteilweit Veränderungen sichtbar gemacht und Anstöße für weitere Investitionen gegeben werden können. Gleiche Effekte werden von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes erwartet, die ähnlich häufig geplant und umgesetzt werden. Oft sind Maßnahmen im öffentlichen Raum mit Verbesserungen der verkehrlichen Erschließung oder des Fuß- und Radwegesystems verbunden.

Wohnen spielt in seinen unterschiedlichen Facetten eine wichtige Rolle. In der Hälfte aller Stadtumbaugebiete ist eine Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungsbeständen vorgesehen. In einem Drittel der Gebiete wird die Sanierung und Modernisierung der Wohnungsbestände genutzt, um sie an die Bedürfnisse bestimmter Zielgruppen anzupassen. Dabei dominiert angesichts der Altersstruktur eine Anpassung an die Wohnbedürfnisse älterer Menschen. Auch Wohnungsneubau ist bei mehr als einem Drittel vorgesehen, vor allem in Mittel- und Großstädten. In 22 % der Gebiete sollen Wohnungsbestände reduziert werden. Die Zahl zu reduzierender Woh- nungen liegt in drei Stadtumbaugebieten über 500, in allen anderen zumeist deutlich darunter.

In jeweils knapp der Hälfte der Stadtumbaugebiete sollen nicht mehr benötigte Industrie- und Gewerbegebäude entweder rückgebaut oder umgenutzt werden. Das Spektrum an Umnutzungen reicht von Einzelhandel, Gewer- be, Büronutzungen und Gastronomie über Wohnungsbau und Gemeinbedarfseinrichtungen bis hin zu Grün- und Freiflächen, touristischen Angeboten sowie Kultur- und Freizeitnutzungen. Gegenüber dem Abriss und Teilrück- bau findet eine Reaktivierung, Anpassung und Modernisierung von Industrie- und Gewerbeimmobilien seltener statt, was auf einen geringen Bedarf schließen lässt. In reichlich einem Drittel der Stadtumbaugebiete sind solche Maßnahmen vorgesehen.

In 28 % der Stadtumbaugebiete sollen neue Gemeinbedarfseinrichtungen entstehen, überdurchschnittlich oft in Kleinstädten. Häufig geht es um die Schaffung von Mehrgenerationenhäusern, Familienzentren, Nachbarschafts treffs, Bildungs- und Gesundheitszentren sowie Pflegeeinrichtungen. Die Anpassung vorhandener Gemein bedarfseinrichtungen, insbesondere Schulen und Kindertagesstätten, steht in einem Fünftel der Gebiete, ver- stärkt in Großstädten, an.

Verfahrens – und Prozessorganisation

Abstimmungsprozesse innerhalb der Verwaltung

Das Programm zu managen und umzusetzen bedeutet sowohl zeitlichen als auch personellen Aufwand und erfordert ressortübergreifendes Handeln. Effiziente Arbeits- und Beteiligungsstrukturen sind dafür wesentlich. In 44 % der Kommunalverwaltungen liegt die Federführung beim (Ober-)Bürgermeister, wobei dies erwartungsge- mäß bei den Kleinstädten häufiger der Fall ist. In den anderen Städten liegt die Federführung – je nach Größe und Verwaltungsstruktur – auf der Ebene von Dezernenten/Senatoren/Stadträten oder von Amts-/Ressort-/Be- hördenleitern im Bereich Stadtentwicklung bzw. Planen/Bauen. Im Durchschnitt aller Kommunen sind etwa fünf Ressorts an der Erarbeitung der städtebaulichen Entwicklungskonzepte beteiligt. Im Prozess der Umsetzung der Stadtumbaumaßnahmen geht die Beteiligung insgesamt leicht zurück und schließt häufig nur noch die unmittelbar betroffenen Ressorts ein.

3 Für die Steuerung des Stadtumbauprozesses haben sich unterschiedliche Arbeitsformen und Strukturen etabliert. In zwei von drei Kommunen wurden Lenkungs- bzw. Steuerungsrunden auf gesamtstädtischer Ebene gebildet. Darüber hinaus haben einige Kommunen eigene Stabsstellen für den Stadtumbau eingerichtet. Die Inter- kommunalen Kooperationen in Hessen entwickelten eigene Arbeitsstrukturen für den Stadtumbau. Grundsätzlich bilden sie dafür jeweils einen formalen Zusammenschluss, vorrangig als kommunale Arbeitsgemeinschaft oder als Zweckverband, wobei eine Mitgliedskommune dann häufig die Federführung im Prozess übernimmt.

Beteiligung von Eigentümern und anderen Akteuren

Stadtumbau ist eine gesamtstädtische Herausforderung und muss breite Akteurskreise erreichen. Dazu gehören vor allem die Eigentümer von Immobilien und Flächen, Vertreter der lokalen Wirtschaft, Versorgungsunterneh- men, Träger von Einrichtungen, Initiativen, aber auch Bürgerinnen und Bürger. Im Gegensatz zur Beteiligung innerhalb der Verwaltung wächst die Beteiligung der externen Akteursgruppen meist in der Umsetzungsphase des Stadtumbaus.

Einen ganz zentralen Stellenwert hat die aktive Mitwirkung der Wohnungs- und Immobilieneigentümer. 72 % der öffentlichen und kommunalen Wohnungs- und Immobilieneigentümer zeigen nach Angaben der Kommunen großes Interesse am Stadtumbau. Bei den privaten Kleineigentümern, die in den Stadtumbaugebieten insgesamt dominieren, sind es jedoch nur 40 %. In bisher 85 % der Stadtumbaugebiete werden die privaten Kleineigentümer direkt angesprochen, um ihre Mitwirkungsbereitschaft zu erhöhen. Überwiegend dienen dazu Informationsveran- staltungen oder Informationsschreiben. Ein Viertel der Kommunen hat Beratungsstellen auch für private Klein- eigentümer eingerichtet, die sie mehrheitlich als besonders erfolgreich einschätzen. Darüber hinaus unterstützt mehr als die Hälfte der Kommunen die Investitionsbereitschaft privater Kleineigentümer durch vorbereitende Planungen, knapp die Hälfte realisiert Impulsprojekte.

Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung

Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung sehen die meisten Kommunen als wesentliche Voraussetzung für das Gelin- gen des Stadtumbaus an. Angesichts der Probleme gilt es, Zeichen zu setzen und Impulse für bürgerschaftliches Engagement zu geben. In rund der Hälfte der Kommunen basiert die Öffentlichkeitsarbeit auf einem bestehenden oder in Arbeit befindlichen Konzept. Eine große Rolle spielt die Lokalpresse. Das Internet hat sich als wichtige Informationsplattform etabliert und wird von fast drei Vierteln der Kommunen genutzt. Relativ hoch ist der Anteil der Kommunen, die in der Öffentlichkeitsarbeit den direkten Kontakt mit den Bürgern suchen. In vielen Städten haben intensive Öffentlichkeitsarbeit und umfangreiche Mitwirkungsmöglichkeiten die Identifikation mit den Städten oder Stadtteilen erhöht und bürgerschaftliches Engagement und eigene Aktivitäten der Bewohner ausgelöst.

Instrumente im Stadtumbau

Städtebaurechtliche Instrumente

Zu den am häufigsten eingesetzten Instrumenten im Stadtumbau West gehören, ähnlich wie im Stadtumbau Ost, Bebauungspläne, die von rund 60 % der Kommunen genutzt werden. Für die Entwicklung großer Gebiete bzw. umfangreicherer Maßnahmen war bzw. ist es häufiger nötig, Bebauungspläne zu ändern oder neu aufzustellen. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zählen zu den bewährten und oft eingesetzten Instrumenten des Beson- deren Städtebaurechts und werden etwas stärker von Kleinstädten genutzt. Stadtumbauverträge und Stadtum- bausatzungen nach § 171c und d BauGB kommen dagegen öfter in Großstädten zur Anwendung.

4 Bündelung von Fördermitteln

Im Rahmen des Stadtumbaus stehen erhebliche öffentliche Mittel bereit. Zudem werden in den Stadtumbaugebie- ten bei rund drei Viertel der Programmbeteiligten auch Mittel aus anderen Programmen eingesetzt, bei Kleinstäd- ten etwas weniger. Zu einem Drittel und damit am häufigsten betrifft dies Förderprogramme der EU, allerdings bereiten formale und zum Teil zeitliche Vorgaben einigen Kommunen erhebliche Probleme. Jeweils rund ein Viertel der Kommunen nutzt auch Mittel aus dem Bund-Länder-Programm Sanierungs- und Entwicklungsmaß- nahmen sowie den Städtebauförderprogrammen der Länder. Hinzu kommen kommunale Förderprogramme, z.B. für die Modernisierung von Wohnungen oder die Fassadensanierung. Bei insgesamt 15 % erfolgt eine Bündelung mit Mitteln des Bund-Länder-Programms Soziale Stadt, darunter in einem Viertel der Großstädte.

Monitoring und Erfolgskontrolle

Mehr als die Hälfte der Programmkommunen führt ein Monitoring durch oder plant dies. Je größer die Städte sind, desto häufiger wird es angewandt oder derzeit aufgebaut. Die Datenlage in den Kommunen ist sehr unterschiedlich, aber vor allem im Bereich Wohnungswesen oft lückenhaft.

Umsetzung und Wirkungen des Programms

Planung und Umsetzung von Maßnahmen

Zwei Drittel der Kommunen schätzen ein, dass sowohl die Vorbereitung von Maßnahmen als auch deren Um- setzung planmäßig verlaufen, bei den anderen gibt es Verzögerungen. Insbesondere in den Großstädten wird häufig ein planmäßiger Verlauf des Prozesses konstatiert. Während es bei der Einschätzung der Planmäßig- keit des Prozessverlaufs keine lineare Abhängigkeit von der Dauer der Programmzugehörigkeit gibt, ist diese bezogen auf den konkreten Umsetzungsstand wichtiger Projekte deutlicher erkennbar. In mehr als der Hälfte der Stadtumbaugebiete von Kommunen, die bereits 2004 starteten, wurde mit der Umsetzung der wichtigsten Projekte begonnen bzw. ein Teil davon auch schon fertig gestellt. Der Anteil an Stadtumbaugebieten, die bereits kleinere Impulsprojekte umgesetzt haben, liegt bei rund einem Viertel und ist bei Kommunen unterschiedlicher Aufnahmejahre nahezu identisch.

Hemmende Faktoren aus Sicht der Kommunen sind Probleme bei der Finanzierung aufgrund der Haushaltslage vieler Kommunen und bei der Einbeziehung privater Kleineigentümer. Teilweise schwierig gestaltet sich der Umgang mit großflächigen Brachen, weil es zu wenig Nachfrage für Nachnutzung gibt oder die Standorte nicht attraktiv sind. Dagegen kommen die Kommunen bei geplanten Reduzierungen von Wohnungsbeständen, bei Wohnungsneubau und bei der Schaffung von Kultur-, Freizeit- und Tourismusangeboten vergleichsweise schnell voran.

Ergebnisse und Wirkungen realisierter Maßnahmen

Eine erste Bewertung der Wirkung bisher umgesetzter Maßnahmen haben nur 88 Programmkommunen vorgenommen. Danach belegen Inhalte und Verlauf der Projekte insgesamt einen erfolgreichen Stadtumbau. Die Kommunen sehen mehrheitlich einen deutlichen städtebaulichen Qualitätsgewinn und einen Imagegewinn für die Stadtumbaugebiete. Bei jeder zweiten Kommune strahlen die umgesetzten Vorhaben über das Stadtumbaugebiet hinaus und werden von der Bevölkerung sehr positiv aufgenommen, für ein weiteres Viertel trifft dies zumindest teilweise zu. Besonders hervorzuheben ist, dass sich private Investoren in immerhin zwei Dritteln der Kommunen stärker engagieren. Für jede zweite Kommune haben sich durch Stadtumbau die lokalen Kultur- und Freizeitfunk- tionen verbessert. Leerstand bei Wohnungen und bei Gewerbeimmobilien konnte in der Hälfte der Kommunen durch Umnutzung, Aufwertung oder Abriss ganz oder teilweise reduziert werden.

5 Fazit

Das Förderprogramm Stadtumbau West hat nach fünfjähriger Laufzeit zu vielfältigen positiven Effekten der Stadt- entwicklung in zahlreichen Städten und Gemeinden geführt. Das Programm war und ist notwendig. Es unterstützt Städte und Gemeinden dabei, sich den aus dem Strukturwandel ergebenen Anforderungen an die Stadtentwick- lung durch geeignete Konzepte und Maßnahmen wirksam stellen zu können sowie die Stadtöffentlichkeit dafür zu sensibilisieren, Partner zu gewinnen und private Investitionen anzustoßen.

Der Strukturwandel wirkt sich in den Kommunen sehr unterschiedlich aus, entsprechend differenziert ist der Interventionsbedarf. Das Förderprogramm Stadtumbau West bietet durch das breite inhaltliche Spektrum von Handlungsfeldern und Fördergegenständen ein hohes Maß an Flexibilität für die Beseitigung städtebaulicher Defizite, das ist ein großer Vorzug des Programms.

Wohnen ist ein wichtiges Thema der Stadtentwicklung und der Stadtumbau trägt dazu bei, Bestände zukunfts fähig zu machen. Die intensive Zusammenarbeit mit den Eigentümern ist und bleibt dabei entscheidende Voraus- setzung. Für die Fortführung des Stadtumbaus West ist es nötig, vor allem die Mitwirkungsbereitschaft privater Kleineigentümer zu erhöhen. Neben den Beratungsangeboten auf kommunaler Ebene gilt es stärker als bisher, auch die Verbände privater Immobilienbesitzer dafür zu gewinnen. Ebenso wichtig ist es, Möglichkeiten für mehr finanzielle Anreize zu prüfen.

Das zur Verfügung stehende städtebaurechtliche Instrumentarium hat sich bisher für den Stadtumbau West als geeignet erwiesen. Möglicherweise sollte über den Einsatz städtebaurechtlicher Instrumente nachgedacht werden, die eine noch bindendere Mitwirkungspflicht von Eigentümern erzeugt, vor allem bei zentralen Vorhaben der Stadtentwicklung.

Das Monitoring ist ein sinnvolles und effektives Instrument zur Beobachtung von Stadtentwicklungsprozessen und sollte qualifiziert eingesetzt werden, um die Wirkungskontrolle zu verbessern und um rechtzeitig Nachsteu- erungs- bzw. Interventionsbedarf zu erkennen.

Erfolgreicher Stadtumbau braucht weiterhin einen breiten und intensiven Erfahrungs- und Wissenstransfer. So- wohl die Bundestransferstelle Stadtumbau West als auch die auf Länderebene tätigen Stadtumbau-Agenturen leisten dazu einen unverzichtbaren Beitrag. Diesen Erfahrungsaustausch weiter zu führen, ist unbedingt geboten.

6 Summary

A survey of municipalities taking part in “Stadtumbau West” (an urban restructuring programme for cities in Germany’s old federal states)

Subject, aim and methodology of the investigation

Restructuring and changes taking place in demographics is a phenomenon that is also becoming increasingly evident in the cities and communities of the old federal states of Germany. “Stadtumbau West” – an urban restructuring programme for cities of Germany’s old federal states funded by the Federation and the federal states – was started in 2004 and aims at overcoming or preventing shortfalls and a loss of functionality as regards urban development in order to safeguard the future sustainability of cities and communities.

In 2008, the Federal Ministry of Transport, Building and Urban Affairs, represented by the Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development in the Federal Office for Building and Regional Planning, commissioned urban planning and social research institute Weeber+Partner with conducting a survey of all municipalities involved in the “Stadtumbau West” funding scheme. The aim was to take initial stock of the results and experiences so far to draw conclusions on how best to design the programme in future.

A written survey based on an extensive questionnaire ensued and was carried out between October 2008 and January 2009. Included in the survey were 210 municipalities forming part of the scheme as well as 16 intermu- nicipal partners in the state of Hessen together with a total of 70 municipalities. The response rate was around 63 %. The municipalities who participated in the survey are representative for the total sum of municipalities forming part of the scheme both with regard to the spread of states selected and the sizes of cities. The results of the survey were further investigated in talks between experts in ten participating municipalities.

Initial situation of municipalities participating in the scheme

The natural population development and migration losses led to a drop in the population figures in more than half of the municipalities in the scheme between 2000 and 2007 and this is expected to continue in the foreseeable future. Two thirds of the municipalities in the scheme experienced job losses in trade and industry, a fifth of the municipalities also experienced job losses due to military withdrawal. This is reflected in unemployment quotas, which are above average in almost all the municipalities participating in the scheme when compared to their re- spective state averages. Based on these developments, the purchasing power and the ability to pay impersonal tax have sunk.

These structural problems have a definite impact on urban planning. In 86 % of the municipalities, the city centres and/or downtown areas of various city districts have experienced a loss of functionality. At the same time, in this proportion, urban planning shortcomings exist as a result of uninviting industrial, military or traffic waste land. The situation is invariably exacerbated by the neglect of open spaces or residential environments as well as a lack in traffic infrastructure. A need for rehabilitation and modernisation where residential buildings are concerned is apparent in almost all the municipalities, while in a third of them vacant housing is a problem for the city as a whole. Even in communal facilities like schools and day-care centres modernisation is needed with some being unoccupied.

Strategies for urban restructuring

Urban development concepts form the basis of urban restructuring. By the end of 2008, 82 % of the municipalities had prepared their concepts, while the remainder were in the making. For the most part, the concepts apply to the

7 city as a whole. The concepts rank high in the political committees of municipalities forming part of the scheme and are predominantly dealt with and decided by local councils or their committees.

The survey provides information on 188 urban restructuring areas. A total of three quarters are found in the city centre or in its periphery. Just under half of these are characterised as being multi-purpose areas. In around a quarter, the use for residential purposes is dominant, in 16 % the use for commercial purposes prevails while 5 % each are military or railway waste land. In instances where residential use prevails, it is partly a question of big homogenous residential developments on the city outskirts. Somewhat half of these areas are characterised by heterogeneous housing stock.

The extent and complexity of the problem situation is reflected in the “Stadtumbau West” development scheme’s areas of involvement. The reorganisation and upgrading of public spaces, which is planned for 79 % of the urban restructuring areas, plays a big role. Frequently, measures taken with regard to public spaces are associated with an improvement in traffic-related developments or improvements in pedestrian and cycling facilities. The topic “housing” plays a very significant role. In half of all areas, the housing stock is earmarked for overhauling and modernisation. New residential buildings are being planned in the case of more than a third, particularly in medium-sized towns and major cities. In 22 % of the areas, the housing stock is to be reduced. The number of residences to be reduced stands at more than 500 in three areas, while in all others it is noticeably lower. In just under half of all the urban restructuring areas, provision is being made for industrial and commercial buildings no longer in use either to be torn down or converted. The conversions range from retail sales, industry, office space and restaurants, housing constructions and public amenities to tourism facilities as well as facilities for the purpose of cultural and leisure activities. In 28 % of the areas, new public amenities are to be created, particularly in small towns. They often include multigenerational houses, community centres, social clubs, education and training centres, health and welfare centres. The adaptation of existing public amenities, in particular schools and pre-schools, is in the pipeline in one fifth of the areas, this being even more the case in large cities.

Procedural and process arrangements

Job and cooperation structures that work efficiently are essential for achieving urban restructuring. Decision- making lies with the mayor/Lord Mayor in 44 % of the local municipal administrations and as expected even more in small towns. In the remaining towns, decision-making primarily rests with the departments for urban development or planning/building. In two of three municipalities, steering committees were established for urban restructuring on a level that would take into account the city as a whole.

Further urban restructuring stakeholders are involved in addition to the different departments, especially the various real estate and land owners, representatives of the local economy, public utility companies, facility and amenity providers, entrepreneurs as well as the citizens themselves. The involvement of home and real estate owners has special significance. 72 % of public and municipal real estate owners have shown great interest in urban restructuring. However, only 40 % of small property owners in the urban restructuring areas have shown great interest. Half of the municipalities encourage investment by small private owners with advance planning and extensive consultation, while nearly half of them implement so-called “impulse projects”

An extensive public relations programme is carried out by the municipalities, especially via local press, the internet as well as through informative events or discussion forums. In around half of the municipalities, publicity work carried out is based on an existing concept or one already in operation.

Urban restructuring tools

The urban planning legislation tools most frequently adopted in the “Stadtumbau West” development scheme, as in the case of the urban restructuring programme for the cities of the new German states or “Stadtumbau Ost”,

8 are legally binding land-use plans and urban redevelopment measures. A large number of municipalities have been able to rely on legally binding land-use plans already in existence, which may need to be adapted in some cases or newly compiled in others. Urban redevelopment measures are among the most tried and tested tools of the relevant urban planning legislation and are used more extensively by smaller towns. Urban restructuring agreements and statutes according to § 171c and d of the Federal Building Code, BauGB, are more often applied in practice in large cities.

Substantial public funds are utilised within the framework of urban restructuring. In around three quarters of the municipalities, these are combined with other programmes in the areas of urban restructuring so that implementation can follow. For a third and therefore predominantly, the EU’s development scheme for Germany’s federal states applies, in each case with around a quarter getting support from the rehabilitation and development measures programme funded by the Federation and the federal states as well as from the federal states’ programmes promoting urban development. Added to this are the municipal funding programmes, for example the modernisation of housing or the refurbishment of facades and in the case of 15 %, this is combined with resources from the “Social City” programme, a programme funded by the Federation and the federal states.

A monitoring process is conducted or being planned by more than half of the municipalities. This is designed to keep tabs on the success of the “Stadtumbau West” development scheme as well as to observe population and budgetary developments. In addition to this, the observation of economic development and housing also partly plays a role.

Implementation and effects of the programme

The implementation status of the planned measures is very diverse and among others depends on the point in time that it was integrated into the “Stadtumbau West” development scheme. In two thirds of the municipalities the scheduling and implementation of the urban restructuring measures are taking place according to plan, however, delays are apparent for the rest. For the most part, the reasons for this are financial difficulties, a lack of cooperation by owners or problems in the marketing and re-use of large derelict sites.

88 municipalities in the programme have evaluated the impact of measures implemented so far. More than a quarter of the municipalities have already noticed a visible qualitative and status improvement that urban restructuring was enjoying within the development scheme. In every second municipality, the implemented schemes have had a positive effect on the urban restructuring areas of the urban districts involved as well as the city as a whole and have been extremely well received by the population. What must be emphasised in particular is that private investors are becoming increasingly involved in at least two thirds of the municipalities as a result of urban restructuring measures.

In the case of one in two municipalities, urban restructuring measures served to improve their cultural and leisure roles. It was possible to reduce unoccupied housing and vacant commercial properties in half of the municipalities. Almost a quarter estimate that the changes initiated in the city will also impact positively on regional development.

Conclusion

The “Stadtumbau West” development scheme – the urban restructuring programme for cities in Germany’s old federal states – has resulted in a multitude of positive effects for urban development. The development scheme was and is still necessary and provides cities and communities with suitable concepts and measures to cope with the restructuring process as well as supports them in changing the general public’s perception of the developments in their city, in acquiring business partners and boosting private investments.

9 The restructuring process has different effects in different municipalities, which is a determining factor for the extent of intervention needed. Due to its wide spectrum of areas of activity and development focus, the “Stadtum- bau West” development scheme, provides for extensive flexibility to do away with urban restructuring shortfalls.

Housing is a central topic of urban development. Urban restructuring plays a part in contributing to making housing stock sustainable for the future. In doing so, intensive cooperation with owners is of prime importance and will remain so. For the future sustainability of the “Stadtumbau West” development scheme it is essential to increase the willingness for cooperation of small-scale property owners. It has become more important than previously to win over private real estate owner associations in support of it. What has become equally important is to determine possibilities for more financial incentives.

The existing urban planning legislation tools so far have proven to be suitable for the “Stadtumbau West” development scheme. What should possibly be looked into is the implementation of urban planning legislation tools that will result in an even more binding cooperation by owners, particularly where development plans for cities as a whole are concerned. Monitoring is a useful and valuable instrument for the observation of urban development processes and it should be professionally implemented to improve the evaluation of the scheme’s impact.

Successful urban restructuring furthermore requires an extensive and intensive exchange of knowledge and experience. The “Stadtumbau West” development scheme for cities in Germany’s old federal states is indis- pensable here as are urban restructuring agencies in the states themselves. It is imperative for this exchange of knowledge and experience to be upheld and continued.

10 1 Untersuchungsansatz

1.1 Ziele und Rahmenbedingungen des Programms Stadtumbau West

Der sich vollziehende demographische und strukturelle Wandel hat nicht nur in den neuen Bundesländern gravierende Auswirkungen auf die Stadtstrukturen, zunehmend ist er auch in vielen westdeutschen Städten und Gemeinden spürbar. Schrumpfungsprozesse durch veränderte Einwohnerstrukturen und wirtschaftlichen Strukturwandel erzeugen einen komplexen Handlungsbedarf und sind mit vielfältigen Herausforderungen an den Stadtumbau in den Städten und Gemeinden verbunden.

Das Bund-Länder-Förderprogramm Stadtumbau West wurde 2004 in den westlichen Bundesländern mit dem Ziel gestartet, die entstandenen städtebaulichen Defizite und Funktionsverluste zu beheben oder ihnen vorzubeugen, um so die Zukunftsfähigkeit von Städten und Gemeinden zu sichern. Bund und Länder sehen es dabei als gemeinsame Aufgabe, die Kommunen bei der städtebaulichen Bewältigung des Strukturwandels zu unter- stützen, indem sie durch die Städtebauförderung, insbesondere das Stadtumbau-Programm, entsprechende bauliche bzw. vorbereitende Maßnahmen zu je einem Drittel fördern. Für den Erfolg von Stadtumbauprozessen ist es darüber hinaus aber unverzichtbar, wichtige Akteure der Stadtentwicklung wie Wohnungseigentümer, Investoren, die lokale Wirtschaft, Träger von Gemeinbedarfseinrichtungen und vor allem die Bürgerinnen und Bürger für diese Prozesse zu sensibilisieren, sie einzubinden und zur Mitwirkung zu motivieren. Im Idealfall geht die öffentliche Förderung mit privaten Investitionen und bürgerschaftlichem Engagement einher oder gibt Anstöße dafür.

Dem Programm Stadtumbau West ging eine Pilotphase im Rahmen des gleichnamigen ExWoSt-Forschungs- feldes voraus, an dem 16 Kommunen beteiligt waren.1 Inzwischen wird das Programm Stadtumbau West in allen westdeutschen Bundesländern und Berlin2 in Anspruch genommen. Bis Mitte 2009 wurden rund 323 Städte und Gemeinden in das Programm aufgenommen. Gestartet war es 2004 mit 80 Kommunen. Bereits ein Jahr später waren schon mehr als 200 Kommunen dabei.

Die vorliegende Untersuchung sollte sich auf die Programmkommunen konzentrieren, die bis Ende 2007 ins Programm Stadtumbau West aufgenommen worden waren, insgesamt also 280 Städte und Gemeinden jeder Größe, in denen zusammen rund 20,5 Mio. Menschen leben:

• alle Stadtstaaten (Hamburg, Berlin, Bremen mit Bremerhaven), • weitere 37 Großstädte in allen westdeutschen Bundesländern, • 94 Mittelstädte (zwischen 20.000 und 100.000 Einwohnern) und • 145, vorrangig bayrische oder hessische Kleinstädte3 mit weniger als 20.000 Einwohnern. 1 Bundesamt für Bauwesen und Raum- ordnung (Hrsg.): Stadtumbau West. 16 In den Flächenländern hatte das Programm bezogen auf die Anzahl teilnehmender Kommunen in Bayern, Hes- Pilotstädte gestalten den Stadtumbau sen und Nordrhein-Westfalen Fuß gefasst, deren Städte und Gemeinden beinahe drei Viertel aller Programm- – Bilanz im ExWoSt-Forschungsfeld kommunen ausmachten. Für Hessen gibt es jedoch eine Besonderheit: Neben eigenständigen Programmkom- Stadtumbau West, Berlin, Oldenburg, 2008 munen sind weitere Städte und Gemeinden im Rahmen von Interkommunalen Kooperationen beteiligt, die den Stadtumbau auf der Basis eines gemeinsamen, abgestimmten Konzeptes gestalten. Ende 2007 waren es 14 2 Im Programm Stadtumbau West werden Gebiete gefördert, die ehemals zu eigenständige Programmkommunen und 70 weitere Kommunen im Rahmen von 16 Interkommunalen Koopera- Berlin-West gehörten. Für Gebiete, die tionen. Damit spiegelt sich eine landespolitische Entwicklungsstrategie auch im Stadtumbauprogramm wider, in ehemaligen Ost-Berliner Bezirken liegen, erfolgt die Förderung im Rah- wonach vor allem viele kleine Kommunen verstärkt zusammenarbeiten, um den Auswirkungen des Wandels men des Programms Stadtumbau Ost. mit gemeinsamen regionalen Lösungen zu begegnen. Das Programm Stadtumbau West hat so innerhalb der 3 Ein großer Teil der Stadtumbaukom- einzelnen Länder unterschiedliche inhaltliche und räumliche Schwerpunkte. Während es sich in Bayern und munen sind ländliche Gemeinden. Hessen zu ca. 80 % auf kleine Städte, in der Mehrzahl auch im ländlichen Raum, konzentriert, wird es in allen Sie wurden entsprechend ihrer anderen Flächenländern vor allem in Mittel- oder Großstädten genutzt, dort liegt der Anteil der Kleinstädte an Einwohnerzahl den kleinen Städten und Gemeinden mit weniger als 20.000 den Programmkommunen nur bei maximal 10 %. Einwohnern zugeordnet.

11 Abb. 1.1: Verteilung der Programmkommunen nach Bundesländern und Stadtgrößen*

Bundesland Großstadt Mittelstadt Kleinstadt gesamt (absolut) gesamt (in Prozent)

Baden-Württemberg 6 21 12 39 13,9 % Bayern 3 11 58 72 25,7 % Berlin 1 1 0,4 % Bremen 2 2 0,7 % Hamburg 1 1 0,4 % Hessen 4 12 68 84 30,0 % Niedersachsen 1 1 0,4 % Nordrhein-Westfalen 17 30 5 52 18,6 % Rheinland-Pfalz 3 5 1 9 3,2 % Saarland 1 5 6 2,1 % Schleswig-Holstein 2 10 1 13 4,6 %

gesamt (absolut) 41 94 145 280

gesamt (in Prozent) 15 % 33 % 52 % 100 % 100 %

* Großstädte: >100.000 EW, darunter alle acht Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern Quelle: Datenbank Stadtumbau West, BMVBS/BBSR, Stand 2007 Mittelstädte: 20.000 bis < 100.000 EW, darunter ca. 70 % mit Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 50.000 Kleinstädte: < 20.000 EW, wovon ca. die Hälfte weniger als 7.500 Einwohner hat

1.2 Aufgabe und Methodik der Untersuchung

2008 wurde Weeber+Partner mit der Befragung aller bis Ende 2007 in das Programm Stadtumbau West aufgenommenen Kommunen beauftragt, um nach nunmehr fünf Jahren eine erste Bilanz der bisher im Pro- gramm erreichten Ergebnisse und gemachten Erfahrungen ziehen und Schlussfolgerungen für die weitere Programmgestaltung ableiten zu können. Gleichzeitig soll damit auch die geplante Evaluation des Programms vorbereitet werden.

Im Mittelpunkt der Untersuchung standen dabei folgende Themen:

• Stand der Implementierung und Umsetzung des Programms Stadtumbau West auf kommunaler Ebene, • Konzept-, Projekt- und Gebietsschwerpunkte in den Programmkommunen, • Organisations- und Prozessstrukturen sowie eingesetzte städtebauliche Instrumente, • Effekte der Stadtumbauprozesse in den Programmkommunen, • Übertragbarkeit von Praxiserfahrungen und Empfehlungen für die Weiterentwicklung des Programms.

Durchführung der Befragung

Die Befragung aller Programmkommunen erfolgte schriftlich mit Hilfe eines weitgehend standardisierten Fra- gebogens, der sowohl als gedrucktes Exemplar als auch in digitaler Form zur Verfügung stand. Er war zuvor mit allen am Programm beteiligten Länderministerien und den kommunalen Spitzenverbänden abgestimmt worden und bestand aus zwei Teilen: Auf der gesamtstädtischen Ebene wurden Strukturdaten, Problemlagen, Handlungsfelder sowie die Instrumente und Verfahrens- und Prozessorganisation im Stadtumbau erhoben. Auf der Ebene der Stadtumbaugebiete lag der Schwerpunkt auf den Strukturdaten zum Gebiet sowie den Maßnahmen und deren Umsetzungsstand.

12 Der Fragebogen wurde vor seinem Einsatz im Rahmen eines Pretests in fünf unterschiedlich großen Kommu- nen und in einer Interkommunalen Kooperation getestet und entsprechend den Testergebnissen geringfügig angepasst. Die Befragung selbst startete im Oktober 2008 und dauerte bis Mitte Januar 2009, da viele Kom- munen die ursprünglich vorgesehene vierwöchige Frist für die Beantwortung der Fragebögen nicht einhalten konnten. Die Programmkommunen bzw. die Vertreter der Interkommunalen Kooperationen, die sich an der Befragung beteiligten, haben die umfangreichen und teils sehr komplexen Fragebögen, bei denen vielfach ein Zusammenspiel mehrerer Verwaltungsressorts nötig war, sehr sorgfältig und umfassend beantwortet, so dass für die Mehrzahl der Fragen eine zufrieden stellende Datenbasis (n) erreicht werden konnte. Erkennbar wird jedoch auch, dass in den Programmstädten einige Daten, vor allem zum Wohnungs- und Immobilienbestand, teilweise nur unzureichend zur Verfügung stehen.

Beteiligung an der Befragung

Von insgesamt 226 verschickten Fragebögen – 210 an Programmkommunen und 16 an die Interkommuna- len Kooperationen in Hessen – wurden 141 beantwortet, davon 133 Fragebögen von Kommunen und acht Fragebögen von Interkommunalen Kooperationen. Drei der angeschriebenen Kommunen teilten mit, dass sie nicht (mehr) im Programm Stadtumbau West sind, sie fielen demzufolge aus der Befragung heraus. Die Rücklaufquote beträgt damit 63 %.

Insgesamt wurden 173 der 277 beteiligten Städte und Gemeinden aus dem Programm Stadtumbau West erreicht, da die acht Interkommunalen Kooperationen, die einen Fragebogen beantwortet haben, zusammen 40 Städte und Gemeinden vertreten. In den 277 Programmkommunen im Stadtumbau West gab es bis Ende 2007 4 Datenbank Stadtumbau West, insgesamt 321 Stadtumbaugebiete4, aus 188 Gebieten liegen Daten aus der Befragung vor. BMVBS/BBSR, Stand 2007

Abb. 1.2: Verteilung der Kommunen aus der Befragung nach Bundesländern und Stadtgrößen*

Bundesland Großstadt Mittelstadt Kleinstadt gesamt (absolut) gesamt (in Prozent)

Baden-Württemberg 5 12 8 25 14,5% Bayern 3 7 34 44 25,4% Berlin 1 1 0,6% Bremen 2 2 1,2% Hamburg 1 1 0,6% Hessen 3 7 39 49 28,3% Niedersachsen 1 1 0,6% Nordrhein-Westfalen 12 20 2 34 19,7% Rheinland-Pfalz 1 2 1 4 2,3% Saarland 1 3 4 2,3% Schleswig-Holstein 2 6 8 4,6%

gesamt (absolut) 32 57 84 173

gesamt (in Prozent) 18 % 33 % 49 % 100 % 100%

* Großstädte: >100.000 EW, darunter alle acht Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern aus dem Programm Quelle: Datenbank Stadtumbau West, BMVBS/BBSR, Stand 2007 Mittelstädte: 20.000 bis < 100.000 EW, darunter ca. 60 % mit Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 50.000 Kleinstädte: < 20.000 EW, wovon mehr als die Hälfte weniger als 7.500 Einwohner hat

13 Die Verteilung der Programmkommunen in der Befragung spiegelt die Verteilung der Programmkommunen insgesamt sehr gut wider – sowohl hinsichtlich der Länder als auch der Stadtgrößen.

Abb. 1.3: Verteilung der KommunenVerteilung in Programmder Kommunen und nach Befragung Bundesländern nach Ländern in Programm und Befragung

14% Baden-Württemberg 15%

26% Bayern 25%

30% Hessen 28%

19% Nordrhein-Westfalen 20%

3% Rheinland-Pfalz 2%

2% Saarland 2% Zzgl. Berlin, Bremen mit Programm 5% Bremerhaven, Hamburg, Schleswig-Holstein Befragung 5% Hannover

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Weeber+Partner,Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, Stadtumbau im Programm: West 280 2008/2009,Kommunen, in derim Befragung:Programm: 173 280 Kommunen Kommunen, in der Befragung: 173 Kommunen

Verteilung entspricht den Anteilen der jeweiligen Länder im Programm

Abb. 1.4: Verteilung der Kommunen in ProgrammKommunen und nach Befragung Stadtgrößen nach in Programm Stadtgröße und Befragung

60%

52% 49% 50%

40% 33% 33%

30%

20% 18% 15%

10%

0% Großstadt Mittelstadt Kleinstadt Programm Befragung Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, im Programm: 280 Kommunen, in der Befragung: 173 Kommunen Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, im Programm: 280 Kommunen, in der Befragung: 173 Kommunen

Kommunen unterschiedlicher Größe in der Untersuchung ausgewogen vertreten

14 Die Kommunen, die an der Befragung teilnahmen, sind zu mehr als einem Drittel bereits seit dem Programm- start 2004 dabei, darunter die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen mit Bremerhaven, aber auch Nord- rhein-Westfalen ist bereits 2004 mit einer großen Anzahl von Kommunen gestartet. In Niedersachsen war bis Ende 2007 mit Hannover nur eine Stadt im Stadtumbau vertreten, inzwischen läuft das Programm auch dort in ganzer Breite.

Abb. 1.5: Verteilung der Kommunen in Programm und Befragung nach Maßnahmebeginn Kommunen in der Befragung nach Maßnahmebeginn

50%

42% 39% 40%

33% 29% 30%

20% 17% 17%

12% 11% 10%

0% 2004 2005 2006 2007 Programmkommunen Befragungskommunen

Weeber+Partner,Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Kommunalbefragung Stadtumbau West Stadtumbau 2008/2009, imWest Programm: 2008/2009, 280 Kommunen,im Programm: in der 280 Befragung: Kommunen, 173 inKommunen der Befragung: 173 Kommunen

Mehr als 70 % der Kommunen in den ersten beiden Jahren gestartet

Vertiefende Untersuchung

Weiterer Bestandteil der Untersuchung war es, in zehn Programmkommunen wichtige Fragen- und Themen- komplexe noch weiter zu untersetzen, Rahmenbedingungen für Erfolge zu ermitteln, aber auch Probleme und deren Ursachen zu identifizieren. Dazu wurden Expertengespräche mit Akteuren vor Ort geführt sowie die Stadtumbaugebiete besichtigt. Gesprächspartner waren die für den Stadtumbau zuständigen Vertreter der kommunalen Verwaltungen und weitere beteiligte Akteure wie Wohnungsunternehmen und Investoren, aber auch beauftragte externe Stadtumbaumanager oder Sanierungsträger, Träger von Gemeinbedarfseinrichtun- gen sowie Vertreter von Bürgergruppen.

Bei der Auswahl der Vertiefungskommunen wurde Wert darauf gelegt, dass es sich um Kommunen verschie- dener Größe und aus unterschiedlichen Ländern handelt, in denen ein insgesamt breites Spektrum an Hand- lungsfeldern und Gebietstypen des Stadtumbaus abgebildet wird – von der Aufwertung und Revitalisierung von Innenstädten über die Umnutzung ehemals industriell oder militärisch genutzter Areale bis hin zur Auf- wertung von Wohnstandorten. Die Kommunen sollten zudem bereits über einige Erfahrungen verfügen, sei es bei der Umsetzung von Maßnahmen oder auch bei der Verfahrensorganisation und der Beteiligung unterschiedlicher Akteure.

15 Abb. 1.6: Übersicht vertiefend untersuchter Kommunen

Kommune Stadtumbaugebiet Schwerpunkte/Maßnahmen des Stadtumbaus

Mannheim Mannheim 21: Inner- Umnutzung und Neubau für Gewerbe, Einzelhandel, Wissenschafts- (Baden-Württemberg) städtische Verkehrs- einrichtungen, Wohnen; Neuordnung des Verkehrs Großstadt brache, Mischgebiet

Stich/Sandhofen: Neuordnung des öffentlichen Raumes, Verbesserung der verkehr- Mischgebiet lichen Erschließung, Neubau für Wohnen und Gewerbe

Schwabach O´Brien-Park Süd: Entwicklung eines neuen Stadtteils für Wohnen, Kultur, Gemein- (Bayern) Militärbrache bedarf und Gewerbe Mittelstadt Arzberg Innenstadt und ehemali- Rückbau und Modernisierung von Wohnungen, Neubau einer Pflege- (Bayern) ge Industrieareale einrichtung auf Industriebrache, Umnutzung von Gewerbeflächen Kleinstadt für Kultur

Freibadgelände Sanierung/Umgestaltung des Freibades und Einbindung in ökolog- ischen Bürger- und Landschaftspark Dortmund Hörde-Zentrum: Stabilisierung und Aufwertung des Zentrums Hörde, Verbesserung (NRW) Stadtbezirkszentrum der Lebens- und Wohnqualität, Verknüpfung des Bezirkszentrums mit Großstadt den Entwicklungsflächen PHÖNIX See und West

Rheinische Straße: Sicherung der Versorgungsstruktur und innenstadtnahen Wohnens, Innerstädtisches Ausbau der Gewerbenutzung, städtebauliche Aufwertung, Ausbau Quartier sozialer und kultureller Infrastruktur, Förderung des Vor-Ort-Engage- ments Kamp-Lintfort Innenstadt Aufwertung der Innenstadt durch Neuordnung des Verkehrs, Platz- (NRW) und Freiflächengestaltung der Fußgängerachse, Abriss von Wohn- Mittelstadt hochhäusern und Neubau eines Einkaufszentrums

St. Ingbert Alte Schmelz: Umnutzung von Gewerbeflächen für Kultur, Sanierung der Werks- (Saarland) Industriebrache mit siedlung Mittelstadt Werkssiedlung

Alte Baumwollspinnerei: Umnutzung für Kultur in öffentlich-privater Partnerschaft Industriebrache

Flensburg Fruerlund: Wohnsiedlung Anpassung der Wohnungsbestände durch Sanierung, Abriss, Neu- (Schleswig-Holstein) 1950/1960er Jahre, bau; Wohnumfeldverbesserungen Mittelstadt Stadtrand

Marrensdamm: Stabilisierung des Standortes durch Aufwertung des Wohnumfeldes, Wohnsiedlung Stärkung der sozialen Infrastruktur 1950/1960/1970er Jahre, Stadtrand

Wasserloos: Wohn- Aufwertung des Wohngebietes, Abriss eines Wohnhochhauses, siedlung 1960er Jahre Aufwertung des Freiraums, Lärmminderung Stadtrand

Südstadt: Misch gebiet Neuordnung des öffentlichen Raumes und gewerblicher Nutzungen, und Bahnbrache, Schaffung von Freiflächen, Revitalisierung von Bahnflächen Stadtrand

Hafen Ost: Industrie-/ Abriss, Modernisierung, Umnutzung von Gewerbeflächen für Büros Gewerbegebiet und Dienstleistungen Innenstadtrand

16 Kommune Stadtumbaugebiet Schwerpunkte/Maßnahmen des Stadtumbaus

Berlin-Spandau Falkenhagener Feld: Aufwertung des Wohnumfeldes, Anpassung von Gemeinbedarfs- Stadtbezirk Wohnsiedlung einrichtungen, Anpassung von Einzelhandelsflächen 1960/1970er Jahre

IK Mittleres Werratal (Hessen):

1. Kreisstadt Eschwege Innenstadt Revitalisierung der Innenstadt, altengerechte Anpassung von Woh- Mittelstadt nungen, Wohnumfeldverbesserungen, Umnutzung von Gewerbeflä- che für Kultur 2. Stadt Wanfried Teil des Stadtkerns Instandsetzung, Modernisierung und Anpassung von Wohnungen, Kleinstadt Umbau und Umnutzung einer Gemeinbedarfseinrichtung

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009

Workshop mit Experten

Die Zwischenergebnisse der Kommunalbefragung wurden Ende März 2009 im Rahmen eines Expertenwork- shops im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) zur Diskussion gestellt. Daran nahmen neben den Vertretern des BMVBS und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Vertreter aus acht für den Stadtumbau West zuständigen Länderministerien sowie ein Vertreter aus dem Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt teil, welcher in der Fachkom- mission Städtebau der Bauministerkonferenz den Vorsitz stellte. Darüber hinaus waren der Deutsche Städte- tag und mit dem Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) und dem Zentralverband Haus & Grund Deutschland auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vertreten. Weiterhin gehörten die Bundestransfer- stellen Stadtumbau West und Stadtumbau Ost zum Teilnehmerkreis.

Wir bedanken uns an dieser Stelle sehr herzlich bei den Teilnehmern des Expertenworkshops für ihre An- regungen und Hinweise, die für die weitere Vertiefung der Untersuchungsergebnisse sehr hilfreich waren. Ein großer Dank geht an die kommunalen Verwaltungen, die sich an der Befragung beteiligten und damit die erfolgreiche Durchführung der Untersuchung ermöglichten und insbesondere an die Verwaltungen und weiteren Akteure in den Vertiefungskommunen, die uns bei unseren Untersuchungen mit großem Engagement unterstützt haben.

Methodische Hinweise zur Auswertung

Der Fragebogen bestand aus zwei Teilen. Teil A war aus gesamtstädtischer Perspektive zu beantworten. Hier- zu gehören Strukturdaten, Problemlagen und Handlungsfelder der Kommunen, Konzepte im Stadtumbau, an gewandte Instrumente, Verfahrens- und Prozessorganisation sowie erste Bewertungen zum Stand des Stadt umbauprozesses. Teil B bezog sich auf die Stadtumbaugebiete und die konkreten Projekte im Stadtumbau.

Der Fragebogen für die Interkommunalen Kooperationen in Hessen war inhaltlich weitgehend identisch, jedoch aufgrund anderer Organisationsstrukturen anders aufgebaut und durch unterschiedliche Beteiligte zu beantworten. Fragen zu Problemlagen, Handlungsfeldern und Konzepten im Stadtumbau, zu Instrumenten, Verfahrens- und Prozessorganisation sowie ersten Bewertungen richteten sich jeweils an die Interkommunale Kooperation als Ganzes. Angaben zu kommunalen Strukturdaten, zu den Stadtumbaugebieten und Projekten im Stadtumbau bezogen sich in einem gesonderten Fragebogenteil auf die einzelnen Mitgliedskommunen und wurden zumeist auch von ihnen selbst beantwortet.

17 Dementsprechend gibt es in der Auswertung unterschiedliche Ebenen und Bezugssysteme, die in den Grafiken auch jeweils ausgewiesen sind.

• Kommunen: Bezugsebene sind alle Kommunen, einschließlich Mitgliedskommunen in Interkommunalen Kooperationen. • Kommunen und Interkommunale Kooperationen: Bezugsebene sind Kommunen, die nicht Mitglied einer Interkommunalen Kooperation sind, sowie die Interkommunalen Kooperationen als Ganzes. Angaben von den einzelnen Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen sind hierin nicht enthalten. • Stadtumbaugebiete: Bezugsebene sind die Stadtumbaugebiete in allen Kommunen, einschließlich der Mitgliedskommunen in Interkommunalen Kooperationen. Da die Kommunen zum Teil mehrere Stadtum- baugebiete haben, ist die Grundgesamtheit der Stadtumbaugebiete größer als die der Kommunen.

Im Interesse einer guten Lesbarkeit wird im Folgenden weitgehend auf Doppelnennungen wie z.B. Bürgerinnen und Bürger verzichtet. Bei Verwendung der männlichen Wortform ist die weibliche jeweils mit eingeschlossen.

18 2 Ausgangssituation in den Programmkommunen

Im folgenden Kapitel werden die strukturellen und die sich daraus ergebenden städtebaulichen Problemlagen in den Stadtumbaukommunen analysiert. Die Ergebnisse basieren weitgehend auf den Angaben der Kommunen und Interkommunalen Kooperationen, die hier stellvertretend für ihre Mitgliedskommunen geantwortet haben. Anzugeben war dabei auch, ob die jeweilige Problematik gesamtstädtischen Charakter hat bzw. die gesamte Interkommunale Kooperation betrifft oder sich auf einzelne Stadtteile bzw. einzelne Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperation konzentriert.

Ergänzt und vertieft werden die Aussagen zu den Problemlagen durch Strukturdaten zu Bevölkerungsentwick- lung, Wohnungsbestand sowie zu Brachflächen und Leerständen bei Gewerbe- und anderen Immobilien. Hierzu haben die Kommunen, einschließlich der Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen, Angaben gemacht. Teilweise werden neben gesamtstädtischen Strukturdaten an dieser Stelle bereits Angaben der Kom- munen zu den Stadtumbaugebieten einbezogen.

2.1 Strukturelle Entwicklungen

Der demographische und strukturelle Wandel spiegelt sich in den Programmkommunen sehr deutlich wider. Ein- wohner- und Arbeitsplatzverluste sowie eine sinkende Realsteuerkraft und weniger Kaufkraft als häufige Folge sind für viele Städte und Gemeinden charakteristisch.

Abb. 2.1: Welche strukturellenWelche Problemlagen strukturellen treffen Problemlagenauf Ihre Kommune treffen zu? auf Ihre Kommune zu?

rückläufige natürliche Bevölkerungsentwicklung 67% 5%

weniger Arbeitsplätze in Industrie und Gewerbe 60% 7%

gesunkene Kaufkraft 51% 5%

rückläufige Bevölkerungszahl durch Wanderung 42% 10%

verstärkte soziale Segregation 26% 21%

gesunkene Realsteuerkraft 39% 4%

gestiegene Arbeitslosenquote 29% 2%

weniger Arbeitsplätze durch Abzug von Militär 17% 4%

0% 20% 40% 60% 80% trifft zu für Gesamtstadt trifft nur für Stadtumbaugebiete zu Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=132 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=132 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen)

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsplatzverluste für zwei Drittel der Kommunen problematisch

Rückläufige Einwohnerzahlen prägen Bevölkerungsentwicklung

In den an der Befragung beteiligten Kommunen leben rund 16,8 Mio. Einwohner (Stand: 31.12.2007) in ca. 8,11 Mio. Haushalten.5 Seit 2000 ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung in 67 % der Kommunen unabhängig von ihrer Größe rückläufig, d.h. es sterben mehr Menschen als geboren werden. Bis auf Hamburg sowie die 5 Berechnung: entsprechend durch- schnittlicher Haushaltsgröße in der meisten Kommunen in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz betrifft dieses Problem die Kommunen aller Bundesrepublik 2007, www.destatis.de/ Bundesländer, vor allem in Nordrhein-Westfalen sowie Bremen. Statistik/Bevölkerung/Haushalte

19 Wanderungsverluste in unterschiedlicher Ausprägung und räumlicher Verteilung haben zudem 42 % der Be- fragungskommunen. Anders als bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung gibt es hier jedoch eine starke Differenzierung nach Stadtgrößen. Auf gesamtstädtischer Ebene verlieren vor allem die Kleinstädte (58 %) Ein- wohner durch Wanderungen. Auch bei den Interkommunalen Kooperationen ist überproportional das gesamte Einzugsgebiet betroffen (63 %). Großstädte haben seltener Wanderungsverluste über die Stadtgrenzen hinaus. Sie verzeichnen eher innerstädtische Wanderungen, was sich mehr als in anderen Kommunen in den Stadtum- baugebieten niederschlägt.

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung und die Wanderungen jeweils für sich allein genommen geben noch keinen Aufschluss über die tatsächliche Einwohnerentwicklung, weil Sterbeüberschüsse durch Wanderungsgewinne ausgeglichen, durch Wanderungsverluste aber auch verstärkt werden können. Insofern ist die Gesamteinwoh- nerentwicklung in den Kommunen bedeutsam, die sich aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung und den Wanderungsbewegungen zusammensetzt.

Während im Zeitraum zwischen 1997 und 2001 die meisten westdeutschen Städte, am stärksten die Landge- meinden und Kleinstädte, noch leichte, aber stetige Bevölkerungszunahmen hatten6, sind in mehr als der Hälfte der befragten Stadtumbaukommunen die Einwohnerzahlen zwischen 2000 und 2007 zurück gegangen und nur noch bei einem Viertel gestiegen. Dabei gibt es große Unterschiede hinsichtlich der Größe der Städte und der siedlungsstrukturellen Regionstypen, aber auch zwischen den Ländern. Der Einwohnerrückgang traf Kleinstädte stärker, rund zwei Drittel von ihnen hatten 2007 weniger Einwohner als im Jahr 2000. Bei den Kleinstädten unter 6 Hans-Peter Gatzweiler u.a.: 7.500 Einwohnern sind es sogar 82 %. Anders ist die Entwicklung in den befragten Großstädten, die Hälfte von Schrumpfende Städte in Deutschland? ihnen ist in diesem Zeitraum sogar noch gewachsen. Die Ergebnisse belegen auch, dass Städte im ländlichen Informationen zur Raumentwicklung, Heft 10/11.2003, BBR, Bonn, S. 561 Raum von Bevölkerungsrückgängen stärker betroffen sind (79 %) als Städte in Agglomerationsräumen (48 %).

Abb. 2.2: Wie hat sich die Einwohnerzahl in den vorangegangenen Jahren (2000 bis 2007) verändert und wie schätzen Sie die Wie hat sich die Einwohnerzahl in den vorangegangenen Jahren (2000 - 2007) verändert und Entwicklung für die kommendenwie schätzen JahreSie die (bisEntwicklung 2015) ein?für die kommenden Jahre (bis 2015) ein? 100% 11% 18% 15% 16% 22% 25% 26% 80% 21% 15% 17% 50% 19% 20% 19% 17% 60%

40% 16% 67% 68% 68% 65% 58% 56% 57% 20% 34%

0% 2000-2007 bis 2015 2000-2007 bis 2015 2000-2007 bis 2015 2000-2007 bis 2015

Kleinstadt Mittelstadt Großstadt Gesamt rückläufig gleichbleibend steigend Weeber+Partner,Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Kommunalbefragung Stadtumbau West Stadtumbau 2008/2009, n=159West 2008/2009, (Kommunen, n=159 72 Kleinstädte, (Kommunen, 55 Mittelstädte, 72 Kleinstädte, 32 Großstädte) 55 Mittelstädte, 32 Großstädte)

Einwohnerrückgang, in jeder zweiten Kommune, wird sich insgesamt weiter fortsetzen

20 Nach Einschätzung der Kommunen wird sich der Einwohnerrückgang insgesamt bis ca. 2015 weitgehend fortsetzen – bei den Kleinstädten etwa auf dem bisherigen, bereits hohen Niveau, bei den Mittel- und Großstädten wird er sich verstärken. So rechnen ca. zwei Drittel aller Kommunen mit sinkenden und nur noch 16 % mit steigenden Einwohnerzahlen. Dabei halten die Trends der Vergangenheit meist an bzw. verstärken sich noch. Fast alle Städ- te mit Einwohnerverlusten gehen davon aus, dass ihre Einwohnerzahl weiter sinken wird. Von den Städten und Gemeinden mit bisher stabiler Entwicklung erwartet nur noch ein Drittel, dass das so bleibt, mehr als die Hälfte rechnet mit Bevölkerungsrückgängen. Die bisher wachsenden Städte und Gemeinden gehen mehrheitlich davon aus, dass sie weiter wachsen werden (52 %) oder zumindest stabil bleiben (33 %). Immerhin 15 % rechnen jedoch auch mit einem Rückgang. Wachstum erwarten – wenn auch abgeschwächt – noch immer mehr als in anderen Ländern Kommunen in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz.

Überdurchschnittliche Arbeitslosenquoten

Nicht nur rückläufige Einwohnerzahlen, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung und deren Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt beeinflussen städtische und regionale Entwicklungen. So haben 60 % der befragten Pro- grammstädte in den letzten Jahren im gesamtstädtischen Maßstab Arbeitsplätze in Industrie und Gewerbe verloren. Überdurchschnittlich ist das in Großstädten der Fall (72 %), aber auch in den Interkommunalen Kooperatio- nen (71 %). Hier sind auch Gemeinden mit weniger als 7.500 Einwohnern teilweise sehr stark betroffen, wie z.B. die zur Interkommunalen Kooperation Mittleres Werratal gehörende Stadt Wanfried in Nordhessen, die u.a. nach Auslaufen der Zonenrandförderung mehrere hundert Arbeitsplätze in unterschiedlichen Branchen verloren hat.

Ein Teil der Programmkommunen (17 %) verlor auch Arbeitsplätze durch die Aufgabe von Militärstandorten. Nicht in jeder Kommune, aber innerhalb fast aller Bundesländer führte die Aufgabe von militärischen Standorten zu Arbeitsplatzverlusten. Für knapp 30 % der Kommunen hat sich der Verlust an Arbeitsplätzen gesamtstädtisch in

Abb. 2.3: Arbeitslosenquote in den Ländern imArbeitslosenquote Jahresdurchschnitt im Jahresdurchschnitt 2007 2007

Baden-Württemberg 4,9% Bayern 5,3% Berlin* 15,5% Bremen 12,7% Hamburg 9,2% Hessen 7,6% Niedersachsen 8,9% Nordrhein-Westfalen 9,5% Rheinland-Pfalz 6,5% Saarland 8,4% Schleswig-Holstein 8,4%

alte Bundesländer* 7,5% Bundesrepublik 9,0%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Quelle: Bundesagentur*Die Arbeitslosenquote für Arbeit, Arbeitsmarkt für Berlin in Zahlen bezieht - Arbeitslose sich auf nach Berlin Ländern, West bezogen und Ost auf allegesamt. zivilen InErwerbspersonen, der Quote für Jahresdurchschnitt die alten Länder 2007 ist Berlin nicht enthalten. Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Arbeitsmarkt in Zahlen - Arbeitslose nach Ländern, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)

Hohe Arbeitslosenquoten in den Stadtstaaten und Nordrhein-Westfalen

21 einer gestiegenen Arbeitslosenquote niedergeschlagen. Auffällig sind hier die Interkommunalen Kooperationen, die mehrheitlich einschätzen, dass die Arbeitslosenquote in allen ihren Mitgliedskommunen gestiegen ist. Anders dagegen ist die Situation in Mittelstädten, wo nur jede siebente Stadt steigende Arbeitslosenquoten angab.

Der Hinweis auf gestiegene Arbeitslosenquoten allein sagt noch nichts über deren tatsächliche Höhe aus. Auf- schluss hierzu geben die Vergleiche der Quoten der einzelnen Bundesländer mit denen ihrer Programmkommu- nen. Dabei zeigt sich, dass die Arbeitslosenquoten in den Programmkommunen von Stadtumbau West zumeist mehrheitlich oder auch fast ausschließlich (wie in Schleswig-Holstein) über der des jeweiligen Bundeslandes liegen.

Vielfältige wirtschaftliche und soziale Folgen

Der Abbau von Arbeitsplätzen und der Bevölkerungsrückgang, insbesondere die Abwanderung von Erwerbstäti- gen, führten in vielen Kommunen zu einer sinkenden Realsteuerkraft. Dies traf seit 2000 für 39 % der beteiligten Programmkommunen zu, wobei die Kleinstädte vor allem im ländlichen Raum etwas stärker betroffen sind. Fast alle Mitgliedskommunen der befragten Interkommunalen Kooperationen verzeichnen eine gesunkene Realsteu- erkraft.

Mehr als jede zweite befragte Kommune konstatiert zudem eine gesunkene Kaufkraft. Besonders häufig ist dies bei den zumeist kleinen ländlichen Gemeinden der Interkommunalen Kooperationen in Hessen der Fall, die durchweg eine gesunkene Kaufkraft für alle oder zumindest einen großen Teil ihrer Mitgliedskommunen fest- stellen. In den Großstädten, wie z.B. in Hamburg und in Hannover, trifft dies nur auf bestimmte Stadtteile bzw. Stadtumbaugebiete zu.

Festzustellen ist, dass Arbeitsplatzverluste und eine gesunkene Kaufkraft die Tendenzen sozialer Entmischung in den Städten und Gemeinden verstärken. Fast jede zweite Programmkommune stellt eine verstärkte soziale Se- gregation – gesamtstädtisch oder nur auf bestimmte Stadtteile bzw. Stadtumbaugebiete bezogen – fest, von den Großstädten sind es 71 %. Betroffen sind vorrangig Berlin, Bremen, Hamburg, aber auch Städte in Nordrhein- Westfalen und im Saarland.

Insgesamt wirken sich all diese Entwicklungen – wenn auch unterschiedlich stark – auf die Versorgungsqualität, vor allem die Einzelhandelsentwicklung in den Städten und Stadtquartieren aus. Weniger Kaufkraft führt nicht selten zu veränderten Angeboten und damit zu Attraktivitäts-, Funktions- und Imageverlusten von Städten oder 7 Schrumpfung ist ein „mehrdimen- städtischen Bereichen. sionaler zirkulärer Prozess der Stadtentwicklung“, der an den Indikatoren Bevölkerungsentwicklung, Wachsender Anteil schrumpfender Städte und Gemeinden Gesamtwanderungssaldo, Arbeits- platzentwicklung, Arbeitslosenquote, Realsteuerkraft, Kaufkraft festgemacht Die dargestellten Entwicklungen weisen darauf hin, dass in den Stadtumbaukommunen in erheblichem Umfang wird. S. dazu: Hans-Peter Gatzweiler, Schrumpfungsprozesse7 eingesetzt haben. Auf der Basis eines für Ost und West einheitlichen Betrachtungsras- a. a. O., S. 564 ters war für die Jahre 1997 bis 2001 für die westdeutschen Bundesländer noch ein Anteil von lediglich 2,6 % 8 Ebenda, S. 565 schrumpfenden Städten und Gemeinden ermittelt worden, während er in den ostdeutschen Bundesländern im gleichen Zeitraum bereits bei 53,5 % lag.8 9 Hans-Peter Gatzweiler, Antonia Milbert: Schrumpfende Städte wachsen und wachsende Städte schrumpfen. In: Seitdem haben Schrumpfungsprozesse vermehrt auch die westdeutschen Bundesländer erfasst und betreffen Informationen zur Raumentwicklung, 9 Heft 7/2009, BBSR, Bonn, S. 445 dort inzwischen fast 30 % aller Kommunen. Bei den Kommunen im Stadtumbau West ist dieser Trend noch stärker ausgeprägt. So gab es 2007 bereits ein Nebeneinander von Schrumpfung (44 %) und Wachstum (42 %).10 10 Datenbank Stadtumbau West. BMVBS/BBSR, Stand 2007. Dargestellt Dabei betrifft die Schrumpfung insbesondere die kleineren Kommunen mit weniger als 7.500 Einwohnern, vor sind hier die an der Befragung betei- allem im ländlichen Raum. Hier überwiegen jeweils die schrumpfenden Kommunen. Bei Großstädten halten ligten Kommunen. Die Relationen bei sich Schrumpfung und Wachstum die Waage. Nur die Mittelstädte sind insgesamt stabiler (19 %) oder wachsen allen Programmkommunen im Stadt- umbau West sind fast identisch. (47 %).

22 Insbesondere in Hessen (63 %) – hier vor allem in den Interkommunalen Kooperationen mit fast allen Mitglieds- kommunen –, in Nordrhein-Westfalen (59 %) und dem Saarland (50 %) sind die Anteile schrumpfender Städte überdurchschnittlich. Wachstum und Schrumpfung nach Stadtgrößen

Abb. 2.4: Kommunen in der Befragung nach Wachstum und Schrumpfung

Gesamt (n=162) 2% 42% 14% 38% 4%

Großstadt ab 100.000 EW (n=32) 47% 9% 44%

Mittelstadt bis 100.000 EW (n=57) 34% 19% 42% 5%

Kleinstadt ab 7.500 bis 20.000 EW (n=34) 44% 12% 38% 6%

Kleinstadt unter 7.500 EW (n=39) 10% 49% 10% 28% 3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

stark schrumpfend schrumpfend stabil wachsend stark wachsend Quelle: Datenbank Stadtumbau West, BMVBS/BBSR, Stand 2007

Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=162 (Kommunen und Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen) Nebeneinander von Schrumpfung und Wachstum, kleine Städte schrumpfen am stärksten

2.2 Städtebauliche Problemlagen und Herausforderungen

Die charakterisierten strukturellen Probleme haben nicht nur wirtschaftliche und soziale Auswirkungen auf die Kommunen und ihre Bürger, sondern hinterlassen zunehmend auch sichtbare Spuren in den Städten – wahrzu- nehmen durch Funktions- und Qualitätsverluste, die ganze Stadtteile betreffen können und das räumliche und funktionale Gefüge beinträchtigen. Diese Prozesse werden von den Bürgern sehr sensibel wahrgenommen, beeinflussen die Lebens- und Aufenthaltsqualität von Städten oder Stadtteilen und können so eine Negativspirale in Gang setzen oder sie verstärken, der es rechtzeitig entgegenzuwirken gilt.

Die Befragungsergebnisse zeigen ein breites Spektrum von Problemlagen, lassen aber vier wesentliche städte- bauliche Problemfelder erkennen:

• den Bereich Wohnen bezogen auf Sanierungs- und Modernisierungsbedarf von Gebäuden, fehlende Marktsegmente, aber auch teilweisen Leerstand, • städtebauliche Defizite aufgrund von Industrie-, Gewerbe- und Militärbrachen, • funktionale Mängel in den Innenstädten und/oder Stadtteil- oder Ortszentren verbunden mit vernachlässig- ten öffentlichen Räumen und Wohnumfeldbereichen sowie Mängeln in der verkehrlichen Erschließung, • Modernisierungsnotwendigkeiten bei Einrichtungen des Gemeinbedarfs.

Anders als im Stadtumbau Ost, bei dem der Wohnungsleerstand mit Abstand das deutlichste Problem darstell- te, dominiert in den Programmkommunen der westlichen Bundesländer keine der Problemlagen so eindeutig. Teilweise betreffen sie auch nicht die ganze Stadt, sondern treten nur in bestimmten Stadtteilen auf. Dann sind sicher Größe der Kommune und Ausmaß des Problems ausschlaggebend, inwieweit die negativen Entwicklungen eines Stadtteils lokal begrenzt bleiben oder doch in die gesamte Stadt hinein wirken.

Der Modernisierungsbedarf von Wohngebäuden, Gemeinbedarfseinrichtungen, Industrie- und Gewerbebauten, aber auch funktionale Mängel von innerstädtischen Bereichen oder Stadtteilzentren sowie vorhandene Brachen

23 sind die auffälligsten gesamtstädtischen Probleme in den Programmkommunen. Hinzu kommt eine ganze Reihe von Kommunen, in denen diese Probleme zwar auch auftreten, aber sich noch nicht gesamtstädtisch auswirken. Ebenfalls gesamtstädtisch problematisch ist, dass Wohnungsmarktsegmente fehlen bzw. nicht ausreichend vorhanden sind. Das steht in enger Wechselbeziehung zur meist ausstehenden Modernisierung von Wohngebäuden und signalisiert den notwendigen Anpassungsbedarf entsprechend der sich verändernden Nachfrage.

Die fehlende Aufwertung öffentlicher Räume, des Wohnumfeldes und Mängel in der verkehrlichen Erschließung sind dagegen weniger häufig gesamtstädtische Probleme, können dafür aber in Stadtteilen und Stadtumbauge- bieten besonders dringlich sein, so dass sie damit am Ende wieder in mehr als jeder zweiten Kommune relevant sind. Leerstand bei Wohnungen oder bei Industrie- und Gewerbebauten ist für jede dritte bis vierte Kommune ein gesamtstädtisches Problem und für weitere ca. 15 % der Kommunen ein stadtteil- bzw. gebietsbezogenes.

Abb. 2.5: Welche städtebaulichen Problemlagen ergeben sich aus strukturellen Problemlagen? Welche städtebaulichen Probleme ergeben sich aus strukturellen Problemlagen?

Modernisierungs-/Sanierungsbedarf Wohngebäude 73% 21% städtebauliche Defizite aufgrund von Brachflächen 53% 33%

funktionale Mängel Innenstadt/Stadtteilzentren 54% 32% Modernisierungs-/Sanierungsbedarf Gemeinbedarf 68% 11% Modernisierungsbedarf Industrie/Gewerbe 54% 17%

vernachlässigtes Wohnumfeld 32% 33%

fehlende Wohnungsmarktsegmente 56% 5%

vernachlässigte öffentliche Räume 34% 22% Mängel verkehrlicher Erschließung 30% 19%

Überangebot an Wohnungen - Leerstand 33% 13% Überangebot/Leerstand Industrie- und Gewerbebauten 26% 15% Leerstand von Gemeinbedarfseinrichtungen 20% 4% Unterauslastung technischer Infrastruktur 15% 4%

0% 20% 40% 60% 80% 100% trifft zu für Gesamtstadt trifft nur für Stadtumbaugebiete zu Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n= 135 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen) Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=135 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

Größte Probleme: Sanierungsbedarf bei Wohnungsbeständen, Brachen und Funktionsverluste der Innenstädte

Wohnen und Bestandsentwicklung

Die Entwicklung von Wohnungsbeständen hat in vielen befragten Kommunen verständlicherweise einen hohen Stellenwert. Dabei geht es sowohl um deren bauliche Substanz als auch um deren Eignung für veränderte Nach- fragen. Vor allem im Kontext des strukturellen Wandels entstanden daraus in den letzten Jahren verstärkt auch städtebauliche Probleme.

Die kommunale Datenlage über aktuelle Wohnungsbestandsstrukturen ist jedoch leider häufig lückenhaft: Nur ca. 80 % der Kommunen gaben die Zahl ihrer Wohnungen an, wovon rund ein Drittel diese geschätzt hat. Zur Struktur der Wohnungsbestände machten rund drei Viertel der Kommunen Angaben, wobei hier zwei Drittel der Kommunen nur schätzen konnten. Auf dieser nicht vollständigen Grundlage ergeben sich für die Wohnungsbe- stände in den befragten Stadtumbaukommunen nachfolgend näher dargestellte Strukturen.

24 Viele Bestände aus 1950er bis 1980er Jahren sowie Ein- und Zweifamilienhäuser

In den Programmkommunen gibt es mehr als 8 Millionen Wohnungen, die sich nach Art und Baualter unterscheiden. Größte Segmente im Wohnungsbestand bilden Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1980er Jahren sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Ein- und Zweifamilienhäuser finden sich erwartungsgemäß vor allem in den Klein- städten und machen hier bis zu 90 % des jeweiligen Bestandes aus, während der Anteil an Mehrfamilienhäusern aller Baualtersklassen mit der Größe der Städte steigt.

Fast die Hälfte private Kleineigentümer

Ähnlich wie bei der Zusammensetzung der Wohnungsbestände waren nicht alle Kommunen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse ihres gesamten Wohnungsbestandes aussagefähig. Die vorliegenden Angaben beziehen sich auf insgesamt 5,5 Millionen Wohnungen in 117 Programmkommunen.

Danach ist in den Programmkommunen fast die Hälfte des Wohnungsbestandes im Besitz privater Kleineigentü- mer. Hier schlägt sich einerseits der große Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern nieder, aber insbesondere auch Altbauten unterschiedlichen Alters sind häufig in deren Besitz. In den Kleinstädten ist ihr Anteil besonders hoch. Die Wohnungsbestände von kommunalen Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und sonstigen großen Wohnungs- und Immobilienunternehmen zusammen genommen machen etwa den gleichen Anteil wie die der privaten Kleineigentümer aus. Darüber hinaus gibt es weitere Wohnungseigentümer wie z.B. Kirchen, Studentenwerk oder Träger der Wohlfahrtspflege, die aber nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Abb. 2.6: Bitte schätzen Sie, welche Anteile die Strukturunterschiedlichen der Wohnungseigentümer Eigentümergruppen am Wohnungsbestand Ihrer Kommune haben.

3% 19% kommmunale Wohnungsunternehmen

Wohnungsgenossenschaften

14% sonstige Wohnungsunternehmen 48% private Kleineigentümer

sonstige Eigentümer 16%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=117 (Kommunen) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=117 (Kommunen) Anteil privater Kleineigentümer etwa so hoch wie der aller anderen Eigentümer zusammen

Hoher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf

Neben der Lage spielen bei der Wohnortwahl bekanntermaßen vor allem Wohnkosten, baulicher Zustand und Ausstattungsstandards eine große Rolle. Ein Problem in den meisten Programmkommunen besteht darin, dass die vorhandenen Bestände hinsichtlich ihres baulichen Zustands, aber auch hinsichtlich der Größen und Aus- stattungsstandards häufig nicht immer den heutigen Anforderungen entsprechen. Der Sanierungs- und Moder-

25 nisierungsbedarf an Wohngebäuden steht sicher auch deshalb mit 73 % an der Spitze der gesamtstädtischen städtebaulichen Probleme in den Kommunen, dabei relativ einheitlich in allen teilnehmenden Ländern und für alle Stadtgrößen. In weiteren 21 % der Programmkommunen konzentriert sich der Sanierungs- und Modernisie- rungsbedarf auf einzelne Stadtumbaugebiete, dabei zu einem etwas höheren Teil in den Großstädten (26 %). Sanierungs- und modernisierungsbedürftig sind Bestände unterschiedlichen Baualters. In den großen Städten betrifft dies häufig Bestände in Siedlungen der 1950er bis 1980er Jahre, wie sie z.B. in Bremerhaven, Gelsenkir- chen, Dorsten, Flensburg oder Kamp-Lintfort zu finden sind. Darüber hinaus sind jedoch auch Wohngebäude in Innenstädten problematisch, weil sie in schlechtem Zustand sind oder nicht mehr den aktuellen Anforderungen ans Wohnen entsprechen.

Abb. 2.7: Notwendige Bestandsanpassung in Flensburg Abb. 2.8: Sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus in Wanfried

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

Fehlende Wohnungsmarktsegmente in vielen Kommunen

In engem Zusammenhang mit dem baulichen Zustand von Wohngebäuden stehen die demographischen und sozialstrukturellen Veränderungen, die die Nachfrageentwicklung auf dem Wohnungsmarkt beeinflussen. Vor allem die wachsende Zahl alter Menschen und die sich weiter ausdifferenzierenden Lebenslagen und Haushalts- strukturen wirken sich auf Bedarf und Nachfrage aus. Darauf können die lokalen Wohnungsmärkte aufgrund ihrer bisherigen, gerade in vielen Siedlungen häufig auch sehr homogenen und nicht mehr zeitgemäßen Wohnungen nicht angemessen reagieren, obwohl es insgesamt einen ausreichenden oder teilweise sogar überzähligen Woh- nungsbestand gibt.

Für mehr als die Hälfte der befragten Kommunen ist ein fehlendes Angebot bestimmter Wohnungsmarktsegmente daher ein drängendes städtebauliches und vor allem auch meist gesamtstädtisches Problem. Allerdings zeigen sich Differenzierungen hinsichtlich der Stadtgrößen und Regionstypen. So steigt die Zahl der Nennungen pro- portional mit der Größe der Städte an (Kleinstädte 70 %, Großstädte 93 %) und sie ist bei Städten im ländlichen Raum geringer (61 %) als bei Städten in Agglomerationsräumen (90 %) oder verstädterten Räumen (77 %).

Konkret ist für knapp 80 % der Kommunen eine verstärkte Nachfrage nach bestimmten Wohnungen zu erkennen. 73 % sehen vor allem einen gestiegenen Bedarf bei barrierefreien und altengerechten Wohnungen. Dies trifft auf Städte jeder Größe zu, wenn auch auf Großstädte häufiger. Darüber hinaus scheint die Nachfrage hinsichtlich Wohnungsgrößen und -ausstattung jedoch sehr differenziert:

• Jede zweite Kommune sieht großen Bedarf bei Ein- und Zweifamilienhäusern, dabei sehr deutlich die Mit- telstädte (62 % aller Mittelstädte). • Vor allem in Groß- und Mittelstädten (63 % bzw. 41 %) gibt es eine große Nachfrage nach einfachen und preiswerten Wohnungen.

26 • Darüber hinaus sind vor allem in Großstädten (48 %) auch hochwertige Wohnungen gefragt, für die es wiederum in den Kleinstädten – mit ihren meist großen Anteilen an Ein- und Zwei-Familienhäusern im Eigentum – so gut wie keine Nachfrage gibt. • Kleinstädte (42 %) haben dafür mehr als andere Städte Bedarf an kleinen Wohnungen.

Immer wieder wird jedoch auch das Wohnen für Familien in der Stadt thematisiert. Gerade in größeren Wohnsied- lungen vor allem aus den 1950er und 1960er Jahren, deren Infrastruktur auf ein Leben mit Kindern ausgerichtet ist, eignen sich die Wohnungen dafür kaum noch. Andererseits lassen sich die erwarteten Qualitäten oft nicht mehr durch Sanierung und Umbau erzeugen. Hier gehen Unternehmen durchaus den Weg, Wohnungsbestände abzureißen und durch neue Wohnungen zu ersetzen.

Mehr Zu- als Abgänge von Wohnungen

In den Jahren 2003 bis 2007 sind in den befragten Programmkommunen insgesamt fast 148.000 Wohnungen neu entstanden. Nur in 6 % aller befragten Kommunen gab es keine Neubautätigkeit. In 75 % aller Kommunen wurden aber insgesamt auch ca. 46.000 Wohnungen vom Markt genommen. Damit ergibt sich in diesen Kom- munen ein Zuwachs von rund 102.000 Wohnungen. Dabei haben nach eigenen Angaben nur fünf Kommunen mehr Wohnungsabgänge als -zugänge (darunter Bremerhaven mit mehr als 600 Wohnungen), allerdings hat keine dieser Städte bisher mehr als 1 % des Gesamtbestandes verloren. Weitere fünf Kommunen haben einen ausgeglichenen Saldo. Die Mehrzahl der Städte (immerhin 93 %) hatte in den Jahren bis 2007 teils deutliche Wohnungszugänge, mit durchaus mehr als 2 %, darunter auch die Großstädte Frankfurt am Main in Hessen sowie Fürth und Augsburg in Bayern.

Ein Zusammenhang zur Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre stellt sich jedoch eher nicht grundsätzlich her. Zwar haben die Städte, die mehr Wohnungsabgänge als -zugänge bzw. ausgeglichene Salden haben, rück- läufige Einwohnerzahlen, aber andererseits haben fast 90 % aller Kommunen mit rückläufigen Einwohnerzahlen auch teils kräftige Wohnungszuwächse.

Wohnungsleerstand kein flächendeckendes Problem

Hinsichtlich des Leerstandes verfügen die beteiligten Programmkommunen über einen doch recht guten, wenn auch häufig geschätzten Überblick: Danach haben 67 % von ihnen in ihren Wohnungsbeständen dauerhaften Leerstand von mehr als drei Monaten, vor allem Kommunen im ländlichen Raum, häufiger als Kommunen in Agglomerationsräumen.

Die Höhe des Leerstandes ist aber insgesamt moderat und beträgt im Gesamtdurchschnitt aller Programmkom- munen 3,7 %. Er ist damit geringfügig höher als der Leerstand bei den im GdW in den westdeutschen Bundes- ländern organisierten Unternehmen, der 2007 bei 3,1 % lag.11 Deutlich wird damit der grundlegende Unterschied zum Stadtumbau Ost, dessen Programmkommunen 2005 eine Leerstandsquote von 14,6 % aufwiesen.12 2007 betrug der Leerstand im GdW-Bestand der ostdeutschen Länder 11,4 %.13

Ist dauerhafter Leerstand vorhanden, dann liegt er in rund der Hälfte der Kommunen unter 5 %, bei einem Drittel bei maximal 10 % und nur bei ca. jeder zehnten Kommune mit dauerhaftem Leerstand macht er mehr als 10 % aus. Solch hohe Leerstandsquoten haben vor allem ländliche Kommunen aus Bayern. Schwerpunkte für Leer- 11 GdW-Jahresstatistik 2007 kompakt, stände bis 10 % sind Kommunen in Hessen sowie Nordrhein-Westfalen (darunter die Großstädte Essen, Krefeld, Berlin 2008, S. 6

Remscheid und Gelsenkirchen) sowie die Großstadt Bremerhaven. 12 Statusbericht 5 Jahre Stadtum- bau Ost – eine Zwischenbilanz. Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dass die Leerstandssituation eher als moderat zu bewerten ist, zeigt sich auch daran, dass nur ein Drittel der im Auftrag des BMVBS und des BBR, Kommunen Leerstand von Wohnungen als gesamtstädtisches städtebauliches Problem ansieht (zum Vergleich 2007, S.17 nochmals der Bedarf an Sanierung: in 73 % der Kommunen). Für weitere 13 % der Kommunen ist das Problem 13 GdW-Jahresstatistik 2007 kompakt, darüber hinaus auf die Stadtumbaugebiete begrenzt. Berlin 2008, S. 6

27 Überdurchschnittlich oft konstatieren neben Kommunen aus Bayern (56 %) und Nordrhein-Westfalen (50 %) vor allem auch Kommunen aus dem Saarland Wohnungsleerstand als städtebauliches Problem, wobei es hier überwiegend die Stadtumbaugebiete betrifft. Auch für Berlin und Bremen ist Leerstand in einigen Gebieten ein städtebauliches Problem. Abb. 2.9: Leerstand von Wohnungen und Einzelhandels- In knapp der Hälfte der Kommunen mit dauerhaftem Leerstand verteilt sich dieser mehr oder weniger über die geschäften in Eschwege gesamte Stadt bzw. lassen sich keine Konzentrationen erkennen. In allen anderen Kommunen konzentriert er sich auf bestimmte Gebiete, dabei vor allem in der Innenstadt (44 % der Kommunen) oder am Innenstadtrand (28 %). Konzentrierter Leerstand am Stadtrand ist dagegen nur in ca. 15 % der Kommunen vorhanden.

Das Wohnungsleerstandsthema schlägt sich jedoch nicht durchweg in der Stadtumbau- kulisse nieder. Zum einen verfügen nicht alle einbezogenen Stadtumbaugebiete über- haupt über relevanten Wohnungsbestand, ca. ein Drittel hat keine oder nur sehr wenige Wohnungen (max. 100 Wohnungen). Zum anderen haben ja nicht alle Stadtumbaustädte ein Leerstandsproblem. In einem Drittel der bewohnten Stadtumbaugebiete gibt es innerhalb der Bestände bzw. in bestimmten Teilbeständen Leerstand, der die 5 % durchaus überschreiten kann. Meist sind dann Mehrfamilienhäuser der 1950er bis 1980er Jahre betroffen, aber durchaus – zwar in geringerem Maße – auch Altbausubstanz. Quelle: Weeber+Partner

Brachflächen und Leerstände bei Gewerbe- und anderen Immobilien in Stadtumbaukommunen

Während dauerhafter Wohnungsleerstand für die Kommunen und Stadtumbaugebiete bisher insgesamt ein eher untergeordnetes Thema ist, schlagen sich wirtschaftlicher Wandel, Deindustrialisierung und Verlust an Arbeits- plätzen in Gewerbe-, Industrie- und Verkehrsbrachen sowie Leerständen bei Gewerbe- und Einzelhandelsimmo- bilien nieder. Durch den Abzug von Militär kommen Militärbrachen hinzu. Für 90 % der Kommunen trifft mindestens einer dieser Faktoren zu. Das Problem ist länderübergreifend, eine Ausnahme machen nur Hamburg sowie jeweils etwa ein Fünftel der Kommunen in Baden-Württemberg und Hessen. Betroffen sind auch alle Stadtgrößen gleichermaßen, lediglich Kleinstädte unter 7.500 Einwohnern sind in etwas geringerem Umfang (80 %) damit konfrontiert, darunter einige sehr kleine Mitgliedskommunen von Interkommunalen Kooperationen.

Viele Gewerbe- und Industriebrachen und beachtlicher Anteil an Verkehrs- und Militärbrachen

Vor allem die umfangreich vorhandenen Brachen sind für die Kommunen unter städtebaulichem Aspekt problematisch. Für mehr als die Hälfte der Kommunen ergeben sich daraus Defizite von gesamtstädtischem Ausmaß, was mit den häufig innenstadtnahen Lagen und den oft mehrere Hektar umfassenden Flächen zusammenhängt. Für ein weiteres Drittel der Kommunen bleibt dieses Problem in seiner Wirkung auf die Stadtumbaugebiete be- schränkt.

Brachen unterschiedlicher Art gibt es in Städten und Gemeinden aller Größen und dort grundsätzlich in allen Stadtlagen, wobei der Schwerpunkt von Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsbrachen eher die Innenstadtränder sind, während sich Militärbrachen häufiger in Stadtrandlagen befinden.

Im Detail ergibt sich in Bezug auf Anteil, Verteilung und Lagen der Brachen folgendes Bild:

• Ca. zwei Drittel der Kommunen haben Industrie- und Gewerbebrachen, etwas mehr die Klein- und Mittel- städte (74 % bzw. 70 %). Häufig sind es mehrere solcher Brachen, weil Industrie zumeist flächendeckend weg gebrochen ist. Bei zwei Dritteln der Kommunen liegen Industrie- und Gewerbebrachen an den Innen- stadträndern, bei einem Viertel aber auch direkt in der Innenstadt. Die Hälfte der Kommunen hat Industrie- und Gewerbebrachen am Stadtrand, überdurchschnittlich häufig die Großstädte.

28 • Fast ein Drittel der Kommunen hat Verkehrs-, vor allem Bahnbrachen, dabei immerhin mehr als 40 % der Großstädte. Verkehrsbrachen liegen ebenfalls in zwei Dritteln der Kommunen an den Innenstadträndern, aber in rund einem Viertel der Mittel- und Großstädte auch direkt in der Innenstadt. • In fast einem Viertel der Kommunen gibt es Militärbrachen, dabei in beinahe jeder dritten Mittelstadt. Län- derschwerpunkte sind vor allem Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Militärbrachen befinden sich in 69 % der Städte an den Stadträndern, in Mittel- und Großstädten auch an den Innenstadträndern. Nur vereinzelt sind Militärbrachen direkt in der Innenstadt gelegen.

Wenn es Brachen in Ihrer Kommune gibt, um welche handelt es sich? Abb. 2.10: Wenn es Brachen in Ihrer Kommune gibt, um welche handelt es sich?

Gewerbe- und Industriebrachen 66%

leer stehender Einzelhandel 49%

Verkehrsbrachen 31%

Militärbrachen 23%

leer stehende Büroimmobilien 19%

leer stehende Gemeinbedarfseinrichtungen 15%

Sonstige Brachen 10%

0% 20% 40% 60% 80% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=134 (Kommunen, Mehrfachnennungen möglich)

Breites Spektrum an Brachen und Leerständen, vor allem Gewerbe- und Industriebrachen

Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=134 (Kommunen, Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen)

Abb. 2.11: Militärbrache in Schwabach Abb. 2.12: Ladenleerstand in Kamp-Lintfort

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

29 Leerstände vor allem bei Einzelhandelsflächen, aber auch bei Büroimmobilien

Neben den Brachen unterschiedlicher Art haben viele Kommunen Leerstände von Einzelhandelsflächen und in geringerem Umfang von Büroimmobilien zu verzeichnen:

• Die Hälfte der Kommunen hat nennenswerten Leerstand bei Einzelhandelsflächen. Dieser betrifft Klein- städte (61 %) stärker, Großstädte eher weniger (34 %). Leere Einzelhandelsgeschäfte befinden sich in den meisten Kommunen in der Innenstadt (89 %), aber mit der Größe der Städte steigt auch der Leerstand an den Innenstadträndern (52 %). • Ca. 20 % der Kommunen – fast unabhängig von ihrer Größe – haben leer stehende Büroimmobilien. Diese verteilen sich auf die Innenstädte und Innenstadtränder.

Brachen und Gewerbeleerstände in Stadtumbaugebieten

Die von den Kommunen beschriebene Gesamtsituation bei Brachen und Gewerbeleerständen spiegelt sich auch in den Stadtumbaugebieten wider. Das belegt, dass diese sehr zielgenau entsprechend den genannten Problem- lagen festgelegt wurden. In 75 % der Stadtumbaugebiete sind Überangebote an Gewerbeflächen, Büroimmobili- en, Einzelhandelsflächen oder sonstigen nicht genutzten baulichen Anlagen vorhanden, dabei durchaus auch in Wohngebieten. Andererseits haben aber auch ca. 20 % der Gewerbe- oder Mischgebiete keinen entsprechenden Leerstand.

Wie im gesamtstädtischen Maßstab dominieren dabei auch in den Stadtumbaugebieten die Überangebote an Gewerbe- und Industrieimmobilien (30 %) sowie an Einzelhandelsflächen (34 %), allerdings in umgekehrter Häufigkeit, d.h. der Leerstand von Einzelhandelsflächen spielt in den Stadtumbaugebieten insgesamt die größte Rolle. Das hat mit der großen Zahl innerstädtischer Stadtumbaugebiete zu tun, gilt aber auch für Gebiete mit

Abb. 2.13: Gibt es im Stadtumbaugebiet ein Überangebot an Gewerbeflächen, Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen sowie Gibt es im Stadtumbaugebiet ein Überangebot/Leerstand an Gewerbeflächen, sonstige nicht genutzte baulicheBüroimmobilien, Anlagen? Einzelhandelsflächen sowie sonstigen baulichen Anlagen? 60%

49% 50%

40% 34% 34% 30% 30% 28% 28% 28% 29% 29% 24% 20% 20% 20% 16% 16% 12% 12% 9% 8% 8% 10% 6% 5% 5% 3% 4%

0% Kleinstadt Mittelstadt Großstadt Gesamt

Einzelhandelsflächen/-gebäude Gewerbe- und Industrieflächen/-gebäude Verkehrsbrachen leer stehende Bürogebäude Militärbrachen leer stehende Kitas, Schulen, Gemeinbedarfseinrichtungen Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=171 (Stadtumbaugebiete) Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=171 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

In Stadtumbaugebieten dominieren Leerstände bei Einzelhandelsflächen und Gewerbeimmobilien

30 überwiegender Wohnnutzung, vorrangig in Großstädten, die damit gesamtstädtisch eher weniger Probleme haben. In Stadtumbaugebieten der Kleinstädte überwiegen dagegen – wie im gesamtstädtischen Maßstab – die Industrie- und Gewerbebrachen.

Darüber hinaus gibt es in jedem fünften Stadtumbaugebiet nennenswerte Verkehrsbrachen, in Großstädten häu- figer als in Kleinstädten. Relativ hoch ist der Anteil der Gebiete (16 %), in denen Bürogebäude leer stehen, dies betrifft ebenfalls mehr die großstädtischen Stadtumbaugebiete. Dass Militärbrachen doch vorrangig ein Problem der Mittelstädte sind, zeigt sich auch in den Stadtumbaugebieten (in 12 % der Stadtumbaugebiete in Mittel- städten).

Innenstadt/öffentlicher Raum/Infrastruktur

Die bisher beschriebenen Probleme – Leerstände von Einzelhandelsgeschäften, Gewerbeeinrichtungen und teilweise auch von Wohnungen, der schlechte bauliche Zustand von Wohn- und Gewerbegebäuden, brachliegende Flächen auf innenstädtischen Arealen oder in Wohngebieten – haben weit reichende Konsequenzen.

Funktionsverluste innerstädtischer Bereiche und vernachlässigte öffentliche Räume und Freiflächen

Aus ihnen ergeben sich funktionale Mängel bzw. Funktionsverluste der Innenstadt und/oder von Stadtteilzentren. Das durchzieht die gesamte Stadtumbaukulisse unabhängig vom Bundesland und der Stadtgröße und wird von 86 % der Kommunen als Problem angesehen, von mehr als der Hälfte als gesamtstädtisches, von ca. einem Drittel als teilräumliches. Kommunen in Baden-Württemberg gehen jedoch seltener auf funktionale Mängel ihrer Innenstädte oder Stadtteilzentren ein, dort liegt der Anteil bei ca. 73 %, während er in Nordrhein-Westfalen auf mehr als 90 % steigt.

Öffentliche Räume und Freiflächen sind wegen ihres teils wenig attraktiven Zustandes in einem Drittel der Kom- munen ein gesamtstädtisches Problem. Das schlägt sich in allen Stadtumbaukulissen nieder, potenziert sich jedoch in Innenstädten und Stadtteilen bei gleichzeitigen Funktionsverlusten. Für ca. 20 % der Kommunen bleibt diese Problemlage auf Stadtteile begrenzt. Dabei sind die Großstädte etwas stärker und die Interkommunalen Kooperationen deutlich stärker betroffen, und häufiger ist es dort auch ein gesamtstädtisches bzw. alle Mitglieds- kommunen betreffendes Problem. In Bremen, Hannover und in Kommunen Schleswig-Holsteins sind öffentliche Abb. 2.14: Freiraum mit Auf- Räume gar nicht oder nur selten problematisch. wertungsbedarf in Dortmund Rheinische Straße Ähnlich sieht es im Wohnumfeld aus, auch hier bezeichnet ein Drittel der Kommunen dessen Vernachlässigung als gesamtstädtisches Problem, ein weiteres Drittel von Städten bezieht das ausschließlich auf einzelne Stadtteile. Es ist insgesamt stär- ker ein Thema der Großstädte (81 % der Großstädte, davon jeweils ca. zur Hälfte gesamtstädtisches bzw. Stadtteilthema) und auch für die Mehrzahl der befragten Interkommunalen Kooperationen.

Auch Mängel in der verkehrlichen Erschließung bewegen sich als Problemlagen auf ähnlichem Niveau und sind für ca. ein Drittel der Kommunen ein gesamtstädtisches, für weitere fast 20 % ein Problem in den Stadtteilen. Es fällt auf, dass eher Kleinstäd- te – und dabei auch die Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen – als Großstädte auf entsprechenden Handlungsbedarf verweisen. Quelle: Weeber+Partner Sanierungs- und Modernisierungsbedarf bei Gemeinbedarfseinrichtungen

Die Qualität von Städten wird auch sehr stark durch die Qualität ihrer Gemeinbedarfseinrichtungen geprägt. In den letzten Jahren ist dabei ein erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsdruck entstanden, da zwei Drit- tel aller Kommunen hier gesamtstädtische Defizite und weitere 11 % Defizite innerhalb einzelner Stadtgebiete

31 erkennen. Dabei übertreffen die Großstädte alle anderen Kommunen noch. Vor allem Kindertagesstätten und Schulen gelten als modernisierungsbedürftig. Leerstand bei Gemeinbedarfseinrichtungen aufgrund von Bevöl- kerungs- und Bedarfsrückgängen, ebenfalls vor allem von Kindertagesstätten und Schulen, ist im Vergleich aller genannten Problemlagen mit 24 % insgesamt zwar kein gravierendes Problem, dennoch ist jede fünfte Kommune davon betroffen. Mit der Größe der Städte wächst dieses Problem, so dass fast jede zweite Großstadt auf leer stehende Gemeinbedarfseinrichtungen verweist.

Im Gegensatz zum Stadtumbau Ost, wo die Unterauslastung der technischen Infrastruktur aufgrund hoher Leer- stände ein sehr großes Problem war, ist dies bei den befragten Programmkommunen des Stadtumbau West eher untergeordnet und steht in der Rangfolge der Probleme an letzter Stelle (für 15 % ein gesamtstädtisches und wenige Kommunen ein stadtteilbezogenes Thema). Die meist schon seit längerem vorrangig schrumpfenden Kleinstädte sind hierbei jedoch bereits etwas stärker betroffen.

32 3 Strategien für den Stadtumbau

Grundlage für den Stadtumbauprozess sind die städtebaulichen Entwicklungskonzepte und Leitbilder, die Ge genstand des folgenden Kapitels sind. Die Aussagen dazu beruhen auf den Angaben der Kommunen und In terkommunalen Kooperationen. Darüber hinaus werden die räumlichen Schwerpunkte des Stadtumbaus, die Stadtumbaugebiete sowie die dort vorgesehenen inhaltlichen Schwerpunkte des Stadtumbaus dargestellt. Die in diesen Abschnitten ausgewerteten Fragen wurden durch die Kommunen und die einzelnen Mitgliedskommunen der Interkommunalen Kooperationen beantwortet.

3.1 Städtebauliche Entwicklungskonzepte und Leitbilder

Stadtumbau ist ein komplexer und langfristig umzusetzender Prozess der Stadtentwicklung. „Stadtentwicklung ohne Wachstum“ zu gestalten, aber dennoch nachhaltig Qualität zu sichern, ist eine neue und große Herausfor derung an die Planung und Steuerung des Stadtumbaus in Ost und West. Der Erarbeitung städtebaulicher Ent wicklungskonzepte kommt dabei ein zentraler Stellenwert zu. Ausgehend von den Erfahrungen im Stadtumbau Ost sowie denen aus dem ExWoSt Forschungsfeld Stadtumbau West fasst der „Leitfaden zur Ausgestaltung des Förderprogramms Stadtumbau West“ die wesentlichen Anforderungen an ein solches städtebauliches Entwick lungskonzept zusammen.14 Ziel dieser Konzepte ist, abgestimmte Strategien und Leitbilder zu entwickeln, und zwar sowohl für die gesamtstädtische Entwicklung als auch für städtische Teilräume, teilweise aber auch für regi onale Zusammenhänge. Die Abstimmung, aber auch die Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden gewinnen insbesondere bei kleineren Städten und im ländlichen Raum existenzielle Bedeutung. In diesem Kontext sollen sowohl Stadtumbaugebiete und Maßnahmeschwerpunkte ausgewiesen als auch Aussagen zu Zeithorizonten und Finanzierbarkeit getroffen werden. Für die vorliegende Untersuchung war es deshalb von besonderem Interesse, inwieweit und in welchem Umfang Entwicklungskonzepte vorliegen, welche Strategien und Leitbilder die Städte und Gemeinden verfolgen und welche räumlichen Schwerpunkte sie dabei setzen.

Städtebauliche Entwicklungskonzepte weitgehend fertig gestellt

Städtebauliche Entwicklungskonzepte sind eine wesentliche Voraussetzung, um in das Programm Stadtumbau West aufgenommen zu werden, bzw. sie stellen einen ersten Arbeitsschritt nach Aufnahme ins Programm dar. Im Unterschied zum Stadtumbau Ost ist die Erstellung gesamtstädtischer Stadtentwicklungskonzepte jedoch nicht durch einen Wettbewerb initiiert und damit dem eigentlichen Programm voran gestellt worden. Dennoch waren zum Zeitpunkt der Untersuchung in allen befragten Kommunen städtebauliche Entwicklungskonzepte fertig ge stellt oder in Arbeit. Bis Ende 2008 hatten 82 % der Kommunen ihre städtebaulichen Entwicklungskonzepte fertig gestellt, darunter 17 %, die weitere zumeist teilräumliche Konzepte in Arbeit haben. Bei 18 % waren die Konzepte generell noch in Arbeit und sollen 2009 oder spätestens 2010 fertig sein.

Anders als vielleicht vermutet, gibt es dabei keine lineare Abhängigkeit vom Jahr der Programmaufnahme. Jede dritte Kommune, die 2004 ins Programm gekommen ist, und fast jede zweite von 2005, haben ihre Entwicklungs konzepte nach wie vor erst in Arbeit, was sie kaum von denen, die in den Jahren danach aufgenommen wurden, unterscheidet. Eher in anderer Hinsicht interessant ist, dass Kommunen, die erst 2006 oder 2007 ins Programm aufgenommen wurden, öfter bereits in „Vorleistung“ gegangen waren, d.h. bereits bei ihrer Aufnahme ins Pro gramm ein fertiges Konzept vorweisen konnten oder auch mussten – ein Hinweis, dass Stadtentwicklungskon zepte im Verlauf des Programms an Stellenwert gewonnen haben. 14 Leitfaden zur Ausgestaltung des Städtebauförderungsprogramms Stadt Gesamtstädtischer Bezug der Stadtumbaukonzepte in Kleinstädten häufiger umbau West, den eine Projektgruppe des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen (ASBW) der Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte haben unterschiedliche räumliche Bezüge – unabhängig davon, ob Bauministerkonferenz als Arbeitshilfe sie bereits fertig gestellt oder noch in Arbeit sind. 57 % aller Programmbeteiligten haben einen gesamtstädti erstellt hat. Dieser ist eingestellt auf www.stadtumbauwest.de unter Pro schen bzw. im Rahmen einer Interkommunalen Kooperation einen darüber hinausgehenden regionalen Bezug. gramm/Allgemeine Informationen

33 Wurde in Ihrer Kommune ein städtebauliches Entwicklungskonzept für den Stadtumbau erstellt? Abb. 3.1: Wurde in Ihrer Kommune ein städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt?

18%

Entwicklungskonzept(e) vorhanden

Konzept(e) vorhanden und weitere(s) in Arbeit 17%

Entwicklungskonzept(e) in Arbeit 65%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=137 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=137 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen)

Städtebauliche Entwicklungskonzepte bei 82 % der Kommunen schon vorhanden

Teilweise sind darin auch teilräumliche Konzepte für einzelne Stadtteile enthalten (23 % aller vorliegenden Stadt entwicklungskonzepte). 43 % aller Kommunen haben ausschließlich teilräumliche Konzepte, dieser Anteil steigt je größer die Städte sind, in den Großstädten bis auf 60 %.

Einige Kommunen schreiben Konzepte bereits fort

10 % der Programmkommunen haben ihr städtebauliches Entwicklungskonzept bereits fortgeschrieben, bei 19 % ist eine solche Fortschreibung derzeit in Arbeit und 8 % planen sie. Überdurchschnittlich häufig sind es die Großstädte, die ihr Konzept bereits fortgeschrieben haben, derzeit daran arbeiten oder es planen (insgesamt sind 55 % aller Großstädte mit einer Fortschreibung befasst). Zu erkennen ist auch ein Zusammenhang zum Aufnahmejahr ins Programm: Drei Viertel der Kommunen, die ihr Konzept bereits fortgeschrieben haben, und rund 60 % derjenigen, die ihr Konzept derzeit fortschreiben, sind seit 2004 im Programm. Dennoch ist das frühe Aufnahmejahr nicht zwangsläufig ein Indiz für anstehende Fortschreibung. Die Hälfte aller 2004er Kommunen beschäftigt sich damit momentan nicht, zumal sie sich zum Teil noch in der grundsätzlichen Konzepterstellungs phase befinden. Dieser Anteil steigt bei den 2007 aufgenommenen Kommunen allerdings auf drei Viertel an.

Zeithorizonte am häufigsten bis 2020

Die Zeithorizonte der vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzepte sind sehr unterschiedlich und erstre cken sich von 2008 bis 2027. Am häufigsten wurde das Jahr 2020 als Zeithorizont genannt (34 %), bei 25 % der Programmbeteiligten ist es das Jahr 2015. Bei insgesamt 30 % liegt der Zeithorizont jedoch noch vor dem Jahr 2015, bei 4 % nach dem Jahr 2020. Tendenziell haben die Entwicklungskonzepte in den Großstädten etwas kürzere Zeithorizonte als in den Klein- und Mittelstädten. Die Zeithorizonte der Entwicklungskonzepte für die Interkommunalen Kooperationen sind langfristiger angelegt, in der Regel bis 2020, in keinem Falle aber liegen sie vor 2015.

Städtebauliche Entwicklungskonzepte entsprechend des Bearbeitungsstandes von Kommunalrat beschlossen

Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte haben in den politischen Gremien der Programmbeteiligten einen hohen Stellenwert. In 94 % der Kommunen wurden sie in den Ratsversammlungen behandelt, von ca. 88 % be schlossen, von ca. 6 % ohne Beschlusslage zur Kenntnis genommen. Nur in acht Kommunen sind die Konzepte

34 (bisher) nicht im Rat behandelt worden, sondern entweder nur in relevanten Fachausschüssen diskutiert oder aufgrund des Bearbeitungsstandes eben noch gar nicht vorgebracht worden.

Bevor die Konzepte allerdings den Weg in die Ratsversammlungen zum Beschluss oder zur Kenntnisnahme finden, werden sie sehr häufig (bei 57 % der Programmbeteiligten und dabei mit Größe der Städte steigend) in relevanten Fachausschüssen beraten. Eine besonders große Rolle spielt das auch für die Interkommunalen Ko operationen (75 %). Bei 29 % der Programmbeteiligten wurden die städtebaulichen Entwicklungskonzepte auch in anderen Gremien vorgestellt und diskutiert. Dazu zählen z.B. politische Fraktionen, verschiedene Beiräte, in den Großstädten die Bezirksverwaltungen, -vertretungen oder -ausschüsse.

Abstimmung mit benachbarten Gemeinden bisher in knapp der Hälfte der Kommunen

Die Frage nach der Abstimmung mit benachbarten Gemeinden wurde den Interkommunalen Kooperationen Hes sens nicht gestellt, da dort ein gemeinsam entwickeltes und abgestimmtes Konzept ja Grundlage der gemeinsa men Arbeit ist. Unabhängig von hessischen Interkommunalen Kooperationen agieren aber auch andere Kommu nen auf interkommunaler Ebene. So wurde auch bei 14 % der eigenständigen Programmkommunen das Konzept im Rahmen einer interkommunalen Kooperation entwickelt. Dies sind überwiegend Kommunen in Bayern, aber auch in Nordrhein-Westfalen sowie in Schleswig-Holstein, die sich entsprechend zusammengeschlossen haben, die allerdings anders als in Hessen jeweils den Status einer eigenständigen Stadtumbaukommune behalten.

Bei weiteren 9 % der Programmkommunen finden Abstimmungen mit Nachbargemeinden statt (alle aus Bayern und Nordrhein-Westfalen), davon bei fast der Hälfte mit gemeinsamen verbindlichen Festlegungen (nur Bayern). 28 % der Kommunen informieren die Nachbargemeinden, dabei Klein- und Mittelstädte häufiger (jeweils 31 %) als Großstädte (20 %) und überdurchschnittlich oft in verstädterten Räumen (38 %). Bei mehr als der Hälfte der Kommunen (53 %) erfolgt keine Abstimmung mit benachbarten Gemeinden, das zieht sich durch alle Länder, betrifft aber Groß- und Mittelstädte sowie Städte in Agglomerationsräumen öfter. Diese Ergebnisse entsprechen in etwa denen aus der Befragung im Stadtumbau Ost. Auch hier wurde festgestellt, dass die lokale Sichtweise überwiegt und bei weniger als einem Drittel der Kommunen eine Abstimmung mit Nachbargemeinden erfolgt.15

Ergänzende Konzepte in einem Teil der Kommunen vorhanden

Einige Programmkommunen ergänzen ihre Stadtentwicklungskonzepte durch vertiefende Konzepte zu bestimm ten Teilbereichen bzw. bauen ihre Konzepte auf vorhandenen Teilkonzepten auf. So ist z.B. in Flensburg vor dem eigentlichen Stadtentwicklungskonzept 2005 bereits 2004 ein Wohnraumversorgungskonzept erarbeitet worden, das wesentliche Grundlagen vor allem für die Identifizierung der räumlichen Schwerpunkte gelegt hatte. Auch in Dortmund konnte das Stadtentwicklungskonzept auf vorhergehenden Arbeiten aufbauen bzw. wird durch diese ergänzt. Der städtische Flächennutzungsplan wurde durch Masterpläne zu den Themen Einzelhandel, Wohnen und Verkehr untersetzt. Die Stadt Eschwege plant die Erarbeitung eines Wohnraumentwicklungskonzeptes. Ge rade dort, wo das Thema Wohnen und/oder die Gewerbeentwicklung eine große Rolle spielt, bewährt sich ein solch konzeptionelles Herangehen, denn es bringt mehr Planungssicherheit.

Stadtumbau orientiert sich an gesamtstädtischen Leitbildern

Wichtige Bestandteile der meisten städtebaulichen Entwicklungskonzepte sind gesamtstädtische Leitbilder, an denen sich der Stadtumbau orientiert. Auf der Basis einer umfangreichen Situationsanalyse geben sie die großen Themen bei der Gestaltung des demographischen und strukturellen Wandels in den Städten vor und arbeiten die Potenziale der Städte heraus, die es zu stärken gilt. Die Leitbilder sind sowohl Leitfaden kommunalen Handelns als auch Standortbestimmung der Kommune innerhalb der größeren räumlichen und organisatorischen Zusam 15 Statusbericht 5 Jahre Stadtum menhänge des Kreises, der Region oder auch des Landes. Für die Leitbilder der meisten Kommunen gilt darüber bau Ost – eine Zwischenbilanz. hinaus, dass sie sich an eine breite Stadtöffentlichkeit wenden, um diese für die anstehenden Entwicklungspro Bundestransferstelle Stadtumbau Ost im Auftrag des BMVBS und des BBR, zesse zu sensibilisieren und bei allen Akteuren um breite Mitwirkung zu werben. 2007, S. 80

35 Obwohl sie im Detail natürlich sehr verschieden sind und stadtspezifische Besonderheiten berücksichtigen, ziehen sich unabhängig von der Größe der Städte einige Aspekte wie ein roter Faden durch die Leitbilder. Dazu gehören die Anpassung der Siedlungs- und Stadtstrukturen an den demographischen Wandel und ein entspre chendes Flächenmanagement. Vor allem in Leitbildern von Mittelstädten ist dabei oft von der „kompakten Stadt“ oder der „Stadt der kurzen Wege“ die Rede. Wichtige Aspekte sind die Anpassung der Wohnqualitäten an verän derte Bedarfe und die wirtschaftsstrukturelle Anpassung durch die Entwicklung zukunftsfähiger, innovativer und kreativer Potenziale. Besonderen Stellenwert haben zumeist die Stabilisierung und Aufwertung der Innenstadt, aber oft auch der Ortsteile. Die Städte sollen attraktive und familienfreundliche Orte mit hohen Wohn- und Freizeitqualitäten werden und damit auch ihr Image verbessern. Dazu gehört vielfach auch die Stärkung von Kultur- und Tourismusangeboten.

In verschiedenen Leitbildern vor allem von Groß- und Mittelstädten spielen darüber hinaus die Erhöhung der Um weltqualitäten und die Berücksichtigung stadtökologischer und stadtklimatischer Belange eine Rolle. In Groß- und Mittelstädten wird auch häufiger die Anpassung der Wohnsiedlungen an die veränderten Bedarfe, einschließlich Rückbau von Wohnungen und die Schaffung wohnungsnaher Freiflächen thematisiert. Aspekte, die vor allem in Leitbildern von Kleinstädten eine Rolle spielen, sind die Verbindung von Landschafts- und Kulturraum und die Sicherung der Daseinsvorsorge. Stadtentwicklungskonzepte der Interkommunalen Kooperationen formulieren in den Leitbildern zusätzlich die Kooperation im Bereich der kommunalen Aufgabenwahrnehmung, die Abstimmung in der Flächenentwicklung und die gemeinsame Bewältigung gemarkungsübergreifender Probleme.

3.2 Räumliche Schwerpunkte des Stadtumbaus

Durch die Situationsanalysen, Prognosen und gesamtstädtischen Leitbilder in den Stadtentwicklungskonzepten kristallisieren sich nicht nur die inhaltlichen, sondern vor allem auch die räumlichen Schwerpunkte des Stadt umbaus mit den entsprechenden Handlungsschwerpunkten heraus, werden als Stadtumbaugebiete definiert und entsprechend gefördert.

264 Stadtumbaugebiete in befragten Kommunen

In 133 befragten Programmkommunen und acht Interkommunalen Kooperationen gibt es nach deren Angaben bisher insgesamt 264 Stadtumbaugebiete. Neun Kommunen haben noch kein Stadtumbaugebiet ausgewiesen, weil sie ihr städtebauliches Entwicklungskonzept derzeit erst erarbeiten.

Von den 264 Stadtumbaugebieten wurden 191 (und damit 72 %) bis einschließlich 2007 in das Programm Stadt umbau West aufgenommen. Für 163 davon liegen aus der Befragung konkretere Informationen vor. Weitere 25 in der Befragung näher beschriebene Stadtumbaugebiete wurden nach Angaben der Kommunen erst 2008 ins Programm aufgenommen. Insgesamt sind damit Angaben zu 188 Stadtumbaugebieten in die Auswertung einge flossen.

Überwiegend ein Stadtumbaugebiet je Stadt

In der Mehrzahl der Programmkommunen (57 %) gibt es jeweils ein Stadtumbaugebiet, 14 % haben zwei, 11 % drei und 12 % vier und mehr Stadtumbaugebiete. Zur letzteren Gruppe gehören vor allem die Interkommunalen Kooperationen, in deren Einzugsbereichen bis zu zwölf Stadtumbaugebiete vorhanden sind, aber auch die Städte Kulmbach, Flensburg und Bremerhaven mit jeweils fünf Gebieten.

Viele innerstädtische und innenstadtnahe Stadtumbaugebiete

Entsprechend den Schwerpunktsetzungen in den städtebaulichen Entwicklungskonzepten befinden sich 75 % aller einbezogenen Stadtumbaugebiete in der Innenstadt bzw. am Innenstadtrand. Hier zeigt sich ein deutlicher Unterschied zum Stadtumbau Ost, bei dem 90 % der Kommunen angaben, ihren Stadtumbauschwerpunkt – zu

36 mindest im Programmteil Rückbau – im DDR-Wohnungsbau und damit wohl mehrheitlich am Stadtrand gesetzt zu haben.16 Im dortigen Aufwertungsprogrammteil gewinnen zwar die Innenstädte und Innenstadtränder ebenfalls an Bedeutung, dennoch bleibt selbst dabei auch der Stadtrand im Fokus.

Je kleiner die Programmstädte im Stadtumbau West sind, um so häufiger stehen die Innenstädte im Mittelpunkt (Kleinstädte 41 % und Mittelstädte 47 % der Stadtumbaugebiete), in Großstädten sind es dann eher die Innen stadtränder (42 %). Stadtumbaugebiete am Stadtrand sind in Städten aller Größen fast gleichermaßen vorhan den. „Sonstige Lagen“ bedeuten z.B. ganze Ortsteile oder auch Bahnhofsgebiete.

Lage des Stadtumbaugebietes in der Stadt Abb. 3.2: Lage des Stadtumbaugebietes in der Stadt

19% 39% Innenstadt

Innenstadtrand

Stadtrand

sonstige Lage

36%

Weeber+Partner, KommunalbefragungQuelle: Stadtumbau Weeber+Partner, West 2008/2009, Kommunalbefragung n=155 (Stadtumbaugebiete) Stadtumbau West 2008/2009, n=155 (Stadtumbaugebiete)

Drei Viertel der Stadtumbaugebiete in der Innenstadt oder am Innenstadtrand gelegen

Erhebliche Spannbreite bei der Größe der Stadtumbaugebiete

Die Größe der Stadtumbaugebiete ist sehr verschieden und bewegt sich zwischen 0,6 ha – eine Seniorenanlage in Kulmbach/Bayern – und 1.300 ha – Gelsenkirchen-City. Die Hälfte der Gebiete ist kleiner als 20 ha, ein Viertel zwischen 20 und 100 ha groß und ein weiteres Viertel größer als 100 ha. Dabei nimmt die Größe der Gebiete nicht immer mit der Größe der Städte zu. Eher hängt sie auch vom Charakter des Gebietes ab: So ist z.B. das Stadtumbaugebiet der Kleinstadt Lenggries in Bayern – ein ehemaliges Kasernengelände – 234 ha groß. An dererseits haben Großstädte wie Mannheim, Hannover, Tübingen oder Völklingen Stadtumbaugebiete, die nicht mehr als zehn Hektar betragen, z.B. Mannheim Stich Sandhofen mit fünf Hektar oder Hannover Ihmezentrum mit sieben Hektar. Dennoch finden sich bei jedem Nutzungsschwerpunkt sowohl große als auch kleine Stadtum baugebiete, so gibt es z.B. Wohngebiete mit nur drei Hektar wie in Röslau in Bayern oder aber wie in Bremen mit 550 ha.

Viele Gebiete mit Mischnutzung im Stadtumbau

Mit der großen Anzahl von Stadtumbaugebieten in der Innenstadt und am Innenstadtrand hängt zusammen, dass sie in weiten Teilen (43 %) durch Mischnutzungen, meist aus Wohnen und Gewerbe geprägt sind. Außer dem gibt es eine erhebliche Zahl von Gebieten mit dominierender Wohn- bzw. Gewerbe- und Industrienutzung.

Darüber hinaus sind jeweils neun Militär- und Bahngebiete in die Untersuchung einbezogen worden. Sonstige 16 Statusbericht 5 Jahre Stadtum Nutzungen betreffen oft den Kultur- und Freizeitbereich, z.B. ein ehemaliges Museum oder ein Freibad, wurden bau Ost – eine Zwischenbilanz. Bundestransferstelle Stadtumbau Ost aber nicht immer genau definiert. Dieses Nutzungsspektrum verändert sich trotz unterschiedlicher Aufnahme im Auftrag des BMVBS und des BBR, jahre eher nicht, weist jedoch Unterschiede nach Ländern auf: In Hessen und Bayern dominieren Gebiete mit 2007, S. 21

37 Mischnutzung, in Bremen und Nordrhein-Westfalen Gebiete mit Wohnnutzung, in Baden-Württemberg die mit Gewerbe- und Industrienutzung, zusätzlich gibt es dort aber auch vier Gebiete mit Bahnnutzung. Die ehemals militärisch genutzten Gebiete befinden sich vor allem in Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen. Diese Besonderheiten spiegeln sich zudem in den Stadtgrößen wider: Mischnutzung in Kleinstädten und kleinen Mittelstädten, aber auch in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Gebiete mit vorrangiger Wohnnutzung sind vor allem eine Spezifik der Großstädte mit unter 500.000 Einwohnern.

Welche Nutzung dominiert bisher im Stadtumbaugebiet? Abb. 3.3: Welche Nutzung dominiert bisher im Stadtumbaugebiet?

6% 5% 5% 26% Wohnen

Mischnutzung 16% Gewerbe/Industrie

Militär

Bahn

sonstige Nutzung

43%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=183 (Stadtumbaugebiete) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=183 (Stadtumbaugebiete) Zwei Drittel der Gebiete mit Wohn- oder Mischnutzung

Wohngebiete oft heterogen

Bei den Gebieten mit vorrangiger Wohnnutzung handelt es sich nur zum Teil um große homogene Wohnsiedlun gen am Stadtrand, so z.B. in Bremen, Bremerhaven, Gelsenkirchen, Flensburg oder auch im Falkenhagener Feld in Berlin-Spandau, meist mit Beständen aus den 1950er bis 1980er Jahren (ca. ein Drittel der Stadtumbaugebiete mit dominierender Wohnnutzung). Während im Stadtumbau Ost gerade diese Gebiete stark vertreten sind, so sind beim Stadtumbau West die Wohngebiete in der Mehrzahl, die eher durch heterogene Wohnungsbestände geprägt sind (ca. die Hälfte). Auch dabei bilden zwar Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1980er Jahren ei nen Schwerpunkt, aber oft neben gründerzeitlicher Bebauung und/oder Altbauten aus den Jahren 1919 bis 1948. Viele Kleinstädte sind zudem durch historische und gründerzeitliche Wohnbebauung geprägt.

Große Spannbreite auch bei den Einwohnerzahlen

In den einbezogenen Stadtumbaugebieten leben insgesamt rund 541.000 Menschen. In Gebieten mit dominie render Wohnnutzung sind es rund 283.000 und in den Mischgebieten rund 213.000 Einwohner. Darüber hinaus sind auch Gebiete mit vorwiegend gewerblich geprägter Nutzung durchaus bewohnt, dort leben immerhin weitere rund 45.000 Einwohner. 14 Stadtumbaugebiete sind jedoch gänzlich unbewohnt.

Auch hinsichtlich der Einwohnerzahlen gibt es in Abhängigkeit von Größe und Nutzung des jeweiligen Gebie tes eine große Spannbreite, die von nur einem Einwohner (im Hafengelände Bingen am Rhein), bis zu 23.000 Einwohnern (Wuppertal Elberfelder Nordstadt) reicht. In rund der Hälfte aller Stadtumbaugebiete leben weniger als 1.000, in der anderen mehr als 1.000 Einwohner. In jedem zehnten Gebiet sind es sogar mehr als 10.000 Menschen.

38 Abb. 3.4: Wohngebiet Lüssum-Bockhorn in Bremen Abb. 3.5: Innerstädtische Wohnbebauung in Dortmund

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

Die Kommunen haben einige Angaben zur Bevölkerungsstruktur in den Stadtumbaugebieten gemacht. Danach beträgt der Anteil der über 65-jährigen Bevölkerung – bezogen auf alle Stadtumbaugebiete – insgesamt etwa 20 % und der Anteil der unter 18-Jährigen 17 %, was jeweils etwa dem bundesdeutschen Durchschnitt entspricht. Dabei gibt es jedoch je nach Lage große Differenzierungen zwischen den Stadtumbaugebieten. So steigt der Anteil über 65-Jähriger in Stadtumbaugebieten kleiner ländlicher Gemeinden teilweise erheblich an und kann zwischen 50 % und 80 % betragen, z.B. in den Stadtumbaugebieten von Markt Stammbach/Bayern oder auch von Wanfried/Hessen. Dies unterstreicht nochmals, dass insbesondere die kleinen Stadtumbaustädte vor allem im ländlichen Raum weiter stark altern und sich weitere Herausforderungen für den strukturellen und demogra phischen Wandel ergeben werden. Anders dagegen sieht es in einigen Stadtumbaugebieten der Großstädte aus, wo wiederum der Anteil der unter 18-Jährigen über dem Durchschnitt liegt, so z.B. in Bremen Osterholz-Tenever, in der Völklinger Innenstadt, in Bochum-Innere Hustadt mit jeweils ca. 25 %.

Viele Gebiete mit einem überdurchschnittlichen Anteil unter 18-Jähriger sind gleichzeitig Gebiete mit hohen An teilen an Bewohnern mit Migrationshintergrund. Dieser liegt in den Stadtumbaugebieten insgesamt bei etwa 25 % und somit etwas höher als im Bundesdurchschnitt, der im Mikrozensus 2007 mit 21,4 % angegeben wurde.17 Die Anteile in den einzelnen Stadtumbaugebieten sind wiederum sehr verschieden, es gibt Gebiete ohne Migranten und solche mit Anteilen bis zu 90 %. In rund einem Drittel der Stadtumbaugebiete wird der Durchschnitt von 25 % weit übertroffen, so z.B. im Bahnhofsviertel Frankfurt/Main oder im Kernbereich Rüsselsheim (beide in Hessen) mit ca. 65 %.

3.3 Inhaltliche Schwerpunkte des Stadtumbaus

Die unterschiedlichen Vorhaben bzw. Maßnahmen in den Stadtumbaugebieten spiegeln die Breite der Themen- und Handlungsfelder im Stadtumbau West wider. Sie lassen sich den in Abbildung 3.6 (S. 40) dargestellten Maßnahmetypen zuordnen. Die Rangfolge der Maßnahmen blieb dabei über die Jahre relativ unverändert und unterscheidet sich bei Kommunen mit unterschiedlichem Aufnahmejahr ins Programm nur in Nuancen.

Im Text werden die Maßnahmetypen – anders als in der Grafik – nicht immer ihrem Rang entsprechend, sondern 17 Statistisches Bundesamt Deutsch vielmehr im thematischen Zusammenhang erläutert. land, Mikrozensus 2007

39 Abb. 3.6: Welche Maßnahmetypen sind im Stadtumbaugebiet geplant? Welche Maßnahmetypen sind im Stadtumbaugebiet geplant? Neuordnung und Aufwertung des öffentlichen Raumes 79% Aufwertung des Wohnumfeldes 73% Verbesserung verkehrlicher Erschließung 59% Instandsetzung/Modernisierung von Wohnungsbeständen 50% Abriss/Teilrückbau von Industrie/Gewerbebauten 45% Umnutzung von Industrie/Gewerbeflächen 44% Kampagne zur Imageverbesserung des Standortes 41% Schaffung Kultur, Freizeit und Tourismusangebote 41% Wohnungsneubau 38% Reaktivierung/Modernisierung Industrie und Gewerbeflächen 37% Anpassung der Wohnungsbestände an bestimmte Zielgruppen 32% Schaffung neuer Gemeinbedarfseinrichtungen 28% Reduzierung von Wohnungsbeständen 22% Anpassung von Geschäften und Bürogebäuden 19% Anpassung vorhandener Gemeinbedarfseinrichtungen 19% Umnutzung von Militärflächen 8%

0% 20% 40% 60% 80% 100% Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=181 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen) Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=181 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Vorrang für öffentlichen Raum und Wohnumfeld, Aufwertung von Wohnungsbeständen in der Hälfte der Gebiete

Öffentlicher Raum, Wohnumfeld, Verkehr

Neuordnung und Aufwertung des öffentlichen Raumes spielt derzeit eine bestimmende Rolle, da entsprechende Maßnahmen in 79 % der Stadtumbaugebiete umgesetzt werden sollen. Unter den städtebaulichen Problemla gen (Abb. 2.5, S. 24) rangierten vernachlässigte öffentliche Räume insgesamt zwar eher im Mittelfeld, unter den inhaltlichen Schwerpunkten, die in den Stadtumbaugebieten realisiert werden bzw. auch bereits umgesetzt wurden, liegen entsprechende Maßnahmen jedoch ganz vorn. Sie gelten als effektive, bezahlbare und insge samt förderfähige Schlüssel- und Impulsprojekte, mit denen stadt- bzw. stadtteilweit Veränderungen sichtbar gemacht werden können. Sie sind vergleichsweise schnell oder stufenweise umsetzbar, nicht zuletzt, weil sie vorrangig auf öffentlichen Flächen stattfinden und weil sie Anstoß für weitere Investitionen geben können und sollen. Immer wieder beschreiben Akteure den enormen Stellenwert solcher Signale durch die Kommunen: So ziehen Investitionen in den öffentlichen Raum durch die Stadt Flensburg im Stadtteil Fruerlund Investitionen im Wohnungsbestand durch das dortige Wohnungsunternehmen nach sich. Auch die Aufwertung der öffentlichen Bereiche in der Fußgängerzone in Kamp-Lintfort soll zu Investitionen der lokalen Gewerbetreibenden bzw. deren Vermietern an Gebäuden und in Geschäften führen, wodurch sich die Innenstadt weiter belebt.

Überproportional werden entsprechende Maßnahmen in Stadtumbaugebieten von Mittel- und Großstädten (88 % bzw. 85 %) umgesetzt bzw. sind dort vorgesehen. Sie finden in fast allen innerstädtischen Stadtumbaugebieten statt (in 88 % dieser Gebiete), aber immerhin auch in 64 % der Stadtrandlagen.

Ähnliche Effekte werden ebenfalls von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes erwartet, da sie ähn lich häufig geplant werden bzw. bereits umgesetzt sind, auch hierbei in den Stadtumbaugebieten der Großstädte überdurchschnittlich (81 %) und ebenfalls vor allem in den innerstädtischen Gebieten, häufig gekoppelt an die geplanten Aufwertungen von Wohnungsbeständen.

40 Die Verbesserung der verkehrlichen Erschließung steht in der Rangfolge der Maßnahmetypen an dritter Stelle, was nicht überrascht, da diese Vorhaben meist an die zur Neuordnung und Aufwertung des öffentlichen Raumes gebunden sind. Damit werden sie mehr als anderswo auch in Stadtumbaugebieten von Mittel- und Großstädten (69 % bzw. 65 % dieser Städte) geplant. Diese Maßnahmen sind verstärkt in Gebieten am Innenstadtrand (73 %) vorgesehen. Dazu zählen z.B. der Bau von Umgehungsstraßen bzw. die Verlagerung von Hauptverkehrsstraßen wie im Gebiet Mannheim 21, wo durch die Verlegung der Südtangente die vorhandenen und neu entstehenden Wohnquartiere vom Verkehr entlastet werden sollen. Gleiches trifft für das Gebiet Rheinische Straße in Dortmund zu, wo durch eine veränderte Straßenführung das Gebiet entlastet und wieder überschaubarer sowie gleichzeitig Straßenland für andere Nutzungen gewonnen wird. Diese Maßnahme wird nicht aus Stadtumbaumitteln finan ziert, ist aber für das Stadtumbaugebiet sehr wichtig. Vielfach geht es auch darum, die Innenstadtränder im Sinne der „kompakten Stadt“ oder der „kurzen Wege“ noch besser an die eigentliche Innenstadt anzubinden. Unter diesem Gesichtspunkt gibt es häufig Vorhaben zur Verbesserung des Fuß- und Radwegesystems.

Abb. 3.7: Prinzenplatz in Kamp-Lintfort Abb. 3.8: Verkehrsneuordnung Dortmund Rheinische Straße

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

Wohnen

Das Thema Wohnen spielt in seinen unterschiedlichen Facetten eine wichtige Rolle im Stadtumbau. In der Hälfte aller Stadtumbaugebiete ist die Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungsbeständen vorgesehen – ohne Unterschiede hinsichtlich der Größe der Stadt. 93 % der Kommunen hatten einen hohen Sanierungs und Modernisierungsbedarf von Wohnungsbeständen als städtebauliches Problem in ihren Städten bzw. Stadtteilen benannt. Dass der Anteil entsprechender Maßnahmen deutlich geringer ist, hängt in großen Teilen auch damit zusammen, dass die öffentliche Hand dabei nur ein Akteur ist, die Umsetzung aber wesentlich von den Potenzia len und der Mitwirkungsbereitschaft der Wohnungseigentümer abhängt, die nicht immer von vornherein gegeben ist und nicht zuletzt mit den – im Unterschied zu Maßnahmen im öffentlichen Raum und im Wohnumfeld – meist umfangreicheren Kosten. Die Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungsbeständen ist in Stadtumbau gebieten aller Lagen vorgesehen, wobei dies in Gebieten am Stadtrand leicht überdurchschnittlich der Fall ist (57 %). Das kann damit zusammenhängen, dass Maßnahmen mit institutionellen Eigentümern, die dort verstärkt Bestände haben, leichter umzusetzen sind.

Wohnungsanpassungen

In einem Teil der Stadtumbaugebiete wird die Sanierung und Modernisierung der Wohnungsbestände genutzt, um sie an die Bedürfnisse bestimmter Zielgruppen anzupassen. Dabei dominiert angesichts der Alterstruktur in vielen Städten eine Anpassung an die Wohnbedürfnisse älterer Menschen. Wohnungsanpassungen werden in einem Drittel aller Gebiete vorgenommen, am häufigsten aber nicht ausschließlich in Großstädten (42 %),

41 relativ gleichmäßig in allen Stadtlagen sowie in unterschiedlichen Beständen. So wird z.B. in der Innenstadt von Eschwege ein dreigeschossiges Fachwerkhaus teilweise entkernt und barrierefrei umgebaut (S. 58).

Wohnungsneubau

Auch Wohnungsneubau ist im Rahmen des Stadtumbaus in einem nicht unerheblichen Anteil von Gebieten – bei mehr als einem Drittel – vorgesehen, vor allem in Mittel- und Großstädten (48 % bzw. 46 %), kaum dagegen in Kleinstädten (24 %) und bevorzugt an den Innenstadträndern. An der Spitze stehen Ein- und Zweifamilien häuser, aber auch Geschosswohnungsbau vor allem für Familien in einer Reihe von Stadtumbaugebieten, dabei zum Teil auch als Eigentumswohnungen. Für mehrere Stadtumbaugebiete wurde die Art der Bebauung nicht explizit benannt, sondern nur die jeweilige Zielgruppe: Familienfreundliche Wohnungen, Seniorenwohnungen, Mehrgenerationenwohnen, betreutes Wohnen, Wohnungen für kleine Haushalte, Wohnungen mit gehobenem Standard.

Die neuen Wohnungen entstehen zum Teil als Nachverdichtungen und Baulückenschließung, als Ersatz für nicht sanierungsfähige Altbauten oder für nicht bedarfsgerechte abgerissene Bestände. Auch auf zu entwickelnden Brachflächen ist Wohnungsbau vorgesehen, so z.B. auf dem ehemaligen Militärgelände in Schwabach, wo zur Zeit rund 20 Ein- und Zweifamilienhäuser fast fertig gestellt und weitere Flächen für den Wohnungsbau vorge sehen sind.

Abb. 3.9: Neue Ein- und Zweifamilienhäuser in Schwabach Abb. 3.10: Geplanter Abriss in Kamp-Lintfort

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

Reduzierung von Wohnungsbeständen

Die Reduzierung von Wohnungsbeständen durch Abriss oder Teilrückbau spielt gegenüber dem Wohnungsneu bau eine geringere Rolle. Was bereits in Bezug auf den bisherigen sehr moderaten Abgang von Wohnungen beschrieben wurde, setzt sich damit im Wesentlichen auch bei den zukünftigen Vorhaben in den Stadtumbau gebieten fort. In insgesamt 40 Stadtumbaugebieten (22 %) sollen Wohnungsbestände reduziert werden. Hervor zuheben sind hier die schon genannten Stadtumbaugebiete in Bremen und Bremerhaven, in denen die Abriss zahlen mit jeweils mehr als 600 Wohnungen in drei Gebieten erheblich sind. In anderen Gebieten enthalten die Abrisspläne eher geringere Zahlen an Wohnungen, oft deutlich unter 100. Dort wo Wohnungsbestände reduziert werden, ist dies überdurchschnittlich in Stadtrandlagen der Fall. Mit dem Abriss von Wohnungen werden jedoch nicht immer grundsätzlich nur Wohnungsbestände reduziert, teilweise sind sie auch die Voraussetzung für qua litativ anspruchsvolleren und nachfragegerechten Wohnungsneubau, wie z.B. in Flensburg-Fruerlund, wo 288 nicht mehr bedarfsgerechte, vorrangig kleine Wohnungen aus den 1950er Jahren durch 200 neue, vor allem für Familien geeignete Wohnungen ersetzt werden.

42 Brachen und Gewerbeimmobilien

In jeweils knapp der Hälfte der Stadtumbaugebiete sollen nicht mehr benötigte Industrie- und Gewerbegebäude entweder rückgebaut oder umgenutzt werden. Der Abriss und Teilrückbau ist überdurchschnittlich ein Thema für die kleinen Städte, bei den Umnutzungen gibt es einen leichten Trend hin zu größeren Städten. Das bei Umnut zungen geplante Spektrum ist vielfältig und reicht von Einzelhandel, Gewerbe, Büronutzungen und Gastronomie über Wohnungsbau und Gemeinbedarfseinrichtungen bis zu Grün- und Freiflächen, touristischen Angeboten so wie Kultur- und Freizeitnutzungen. Häufig ist ein Nutzungsmix vorgesehen, also Wohnungsneubau in Verbindung mit Dienstleistungen, Handel, Gewerbe, Gemeinbedarfseinrichtungen und verschiedenen anderen ergänzenden Nutzungen.

Gegenüber dem Abriss und Teilrückbau findet eine Reaktivierung, Anpassung und Modernisierung von Indus trie- und Gewerbeimmobilien seltener statt, was auf einen geringen Bedarf schließen lässt. In reichlich einem Drittel der Stadtumbaugebiete sind solche Maßnahmen vorgesehen, etwa zu gleichen Anteilen bei Klein- und Mittelstädten (35 %), etwas mehr bei Großstädten (42 %).

In 19 % der Stadtumbaugebiete, überproportional in innerstädtischen Lagen (25 %), ist die Anpassung von Ge schäften und Bürogebäuden geplant, deren Flächen und Zuschnitte oft nicht mehr dem Bedarf entsprechen. In einigen Gebieten werden Geschäfte auch zu Wohnungen, da sie wegen des ebenerdigen Zugangs zu barriere freien Wohnungen umgebaut werden können, nach denen eine hohe Nachfrage besteht.

Militärbrachen sind zwar in jeder fünften Kommune vorhanden, doch diese finden sich nicht in allen Kommunen auch in den Stadtumbaugebieten wieder. Nur 5 % der Stadtumbaugebiete sind durch Militärbrachen dominiert. Für diese zumeist sehr großen Flächen neue Nutzungen zu finden und zu entwickeln, rückt sicher in einigen Stadtumbaukommunen angesichts weiterer Problemgebiete, die möglicherweise schneller erfolgreich angegan gen werden können, in den Hintergrund. Dort wo Militärbrachen umgenutzt werden, sind es ähnliche Maßnah men wie bei den gewerblichen Immobilien. Auf dem Gelände der O´Brien-Kaserne in Schwabach z.B. sind das neben neuen Wohnungen und kulturellen Nutzungen auch Gemeinbedarfseinrichtungen sowie Grün- und Freiflächen (S. 84).

Abb. 3.11: Anpassung und Neubau von Gewerbegebäuden im Abb. 3.12: Belebung des Gewerbehofes in Dortmund Gebiet Mannheim 21 Rheinische Straße

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

Kultur, Freizeit, Infrastruktur

Einen hohen Stellenwert hat die Schaffung von Kultur-, Freizeit- und Tourismusangeboten, die in 41 % der Stadtumbaugebiete auf der Tagesordnung steht. Vor allem durch leer stehende Immobilien auf Gewerbe-, Indus trie- und Militärflächen ergeben sich hier für viele Kommunen Chancen, möglicherweise lang gehegte Wünsche umzusetzen und damit vor allem die Innenstädte zu beleben und aufzuwerten. Dies ist für Kommunen jeder

43 Größe interessant. Gerade kulturelle Projekte sind oft identitätsstiftend für die Bevölkerung und stärken zudem das Image der Gebiete.

Auch in den Vertiefungskommunen haben kulturelle Nutzungen einen hohen Stellenwert:

• In Arzberg befinden sich jetzt in einem ehemaligen Brauereigebäude ein Veranstaltungssaal, die Biblio thek und ein Restaurant. • In Schwabach wird ein Kasernengebäude nach Um- und Anbau durch das Stadtmuseum genutzt. • In der „Alten Schmelz“ in St. Ingbert ist der Umbau der ehemaligen mechanischen Werkstatt zu einer Veranstaltungs- und Konzerthalle fast abgeschlossen, für die Alte Baumwollspinnerei sind Umbauten für die Nutzung durch ein Städtisches Museum und eine private Kunstgalerie in Vorbereitung. • In Eschwege wird ein ehemaliges Elektrizitätswerk zur Kulturfabrik umgebaut. • In Wanfried ist der Umbau eines alten Schulgebäudes zu einer multifunktional nutzbaren Kultur- und Abb. 3.13: Nachnutzung des Begegnungsstätte vorgesehen. Brauereigebäudes in Arzberg In verschiedenen Gebieten spielt die Aufwertung von öffentlichen Freiräumen durch besondere touristische Angebote, Wanderwege, Tourismusbüros etc. eine Rolle. Wenn vorhanden werden dabei z.B. Flussufer und Seen oder andere landschaftliche Besonderheiten genutzt und mit einbezogen, um touristische Attraktivitäten und Frei zeitqualitäten der Städte zu stärken.

Mehr als ein Viertel plant neue Gemeinbedarfseinrichtungen

In 28 % der Stadtumbaugebiete sollen im Zuge des Stadtumbaus neue Gemein bedarfseinrichtungen geschaffen werden, überdurchschnittlich oft in Kleinstädten (35 %). Angesichts der demographischen Entwicklungen ist es hier sicherlich beson ders notwendig, im Sinne der Daseinsvorsorge für funktionierende soziale Netze und Unterstützung zu sorgen. So werden häufig Mehrgenerationenhäuser, Familienzen Quelle: Weeber+Partner tren, Nachbarschaftstreffs, Bildungs- und Gesundheitszentren und Pflegeeinrichtungen geschaffen, auch Ju gendtreffs sind in Planung.

Die Anpassung von vorhandenen Gemeinbedarfseinrichtungen an einen veränderten Bedarf spielt demgegen über eine noch geringere Rolle (nur in 19 % der Stadtumbaugebiete, etwas mehr in Großstädten). Möglicherweise hängt das mit Unsicherheiten hinsichtlich zukünftiger Bedarfe oder auch mit einem hohen Abstimmungsbedarf zwischen den einzelnen Fachplanungen, etwa der Schulentwicklungs- oder Kindertagesstättenplanung, und noch nicht endgültig getroffenen Standortentscheidungen zusammen. Der umfangreiche reine Modernisierungs- und Sanierungsbedarf vorhandener Infrastruktureinrichtungen war zum Zeitpunkt der Befragung nur partiell Ge genstand des Stadtumbaus. Jedoch ließen die anschließenden vertiefenden Untersuchungen erkennen, dass die zusätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten, die den Kommunen mit dem vom Bund aufgelegten Konjunkturpro gramm II zur Verfügung stehen, auch für die Modernisierung von Gemeinbedarfseinrichtungen in Stadtumbau gebieten genutzt werden.

Imagekampagnen begleiten viele Maßnahmen

Maßnahmen und Kampagnen zur Imageaufwertung sollen in 41 % der Stadtumbaugebiete umgesetzt werden. Imagekampagnen beziehen sich auf alle Gebietstypen und bewerben Kultur- und Tourismusangebote, Gewer beansiedlungen ebenso wie ganze Wohngebiete oder Stadtteile. Obwohl insbesondere Kleinstädte dies in den Leitbildern relativ oft als wichtig hervorgehoben hatten, geht nur ein Viertel von ihnen auf solche Maßnahmen ein, bei den Großstädten sind es zwei Drittel. Das kann mit fehlenden personellen Kapazitäten in den Klein städten zu tun haben, liegt aber möglicherweise auch daran, dass für Kleinstädte gesamtstädtische oder – im Rahmen der Interkommunalen Kooperationen – auch regionale Imagekampagnen gestartet werden, die sich nicht ausschließlich auf den Stadtumbau beziehen.

44 4 Verfahrens- und Prozessorganisation

Die Aussagen in diesem Kapitel zu Abstimmungsprozessen innerhalb der Verwaltung, zur grundsätzlichen Einbe- ziehung weiterer Akteure in den Stadtumbau sowie zur Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung erstrecken sich auf die Kommunen und Interkommunalen Kooperationen insgesamt. Konkrete Eigentümerstrukturen, die Bewertung des Interesses und der Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer sowie Formen von deren Einbeziehung wurden dagegen jeweils gebietsbezogen erhoben.

4.1 Abstimmungsprozesse innerhalb der Verwaltung

Der Stadtumbau hat in den Kommunen einen hohen Stellenwert. Das Programm zu managen und umzusetzen bedeutet sowohl zeitlichen als auch personellen Aufwand und erfordert aufgrund des integrierten Ansatzes fachübergreifendes Handeln. Darauf sind die Kommunen in unterschiedlichem Maße vorbereitet, in manchen gibt es bereits gute Erfahrungen, andere wiederum können nicht von Beginn an auf entsprechende und bewährte Arbeitsstrukturen zurückgreifen. Ingesamt zeichnet sich aber ab, dass das, was für die ExWoSt-Pilotkommunen festgestellt wurde, auch für einen großen Teil der Programmkommunen gilt: Das Programm Stadtumbau West hat Anstöße zu einer veränderten Art kommunalen Denkens und Handelns gegeben.18

Federführung in kleinen Kommunen überwiegend bei Verwaltungsspitze

In insgesamt 44 % der Kommunen liegt die Federführung für den Stadtumbau beim (Ober-)Bürgermeister, wobei es hier erwartungsgemäß große Unterschiede hinsichtlich der Größe der Städte gibt (87 % bei Kommunen mit weniger als 7.500 Einwohnern, 68 % in den größeren Kleinstädten, in 34 % aller Mittelstädte bis 50.000 Einwoh- ner, in 25 % aller größeren Mittelstädte, in 12 % der Großstädte bis 500.000 und in keiner Großstadt mit mehr als 500.000 Einwohnern). In mehr als der Hälfte dieser Städte ist der (Ober-)Bürgermeister zwar federführend, vielfach wird er aber dabei auch durch Dezernenten oder Fachabteilungen unterstützt. Auch hier spielt die Größe der Stadt eine Rolle: je größer die Stadt, um so gegliederter ist auch die Verwaltung und die Verantwortung für den Stadtumbau.

In jeweils einem Viertel der Städte liegt die Federführung für den Stadtumbau – je nach Größe und konkreter Ver- waltungsstruktur – entweder auf der Ebene von Dezernenten/Senatoren/Stadträten oder Amts-/Ressort-/Behör- denleitern im Bereich Stadtentwicklung, Planen/Bauen, teilweise in Zusammenarbeit mit den Ressorts für Um- welt, Verkehr, Wohnen oder Wirtschaft. Vereinzelt wird der Stadtumbau auf Sach- bzw. Fachbearbeitungsebene im Bereich Stadtplanung betreut. Einige Kommunen haben die Federführung an eine Sanierungsgesellschaft, eine stadteigene Entwicklungsgesellschaft oder einen Stadtumbaumanager übertragen, z.B. in Flensburg, Lud- wigshafen, Leverkusen.

Praxis-Beispiel: Koordinierung durch Sanierungsträger in Flensburg

So ist in Flensburg beispielsweise IHR Sanierungsträger FGS mbH mit der Planung und Durchführung des Stadtumbauprozesses beauftragt. Nur die hoheitlichen Aufgaben sind bei der Stadt verblieben, alle anderen liegen beim Sanierungsträger. Dazu gehört auch das Management der Beteiligungsprozesse in den Stadt- umbaugebieten. Die Flensburger Gesellschaft für Stadterneuerung mbH ist im Jahre 2003 aus dem Amt für Stadtsanierung der Stadt Flensburg hervorgegangen. Gesellschafterin ist die Stadt Flensburg.

Erarbeitung und Umsetzung städtebaulicher Entwicklungskonzepte als integrierte Aufgabe 18 Fortschrittsuntersuchung ExWoSt- Stadtumbau West, bearbeitet von Planungsgruppe STADTBÜRO und Da der sehr komplexe Stadtumbauprozess ganz unterschiedliche Bereiche der kommunalen Entwicklung berührt, STADTRAUMKONZEPT im Auftrag des BMVBS und BBR, Dortmund 2009, sollte er möglichst auch durch alle wesentlichen Verwaltungsressorts bereits gemeinsam entwickelt und dann dokumentiert auf www.stadtumbauwest.de auch umgesetzt werden. unter Forschung/Fortschrittsuntersuchung

45 Bei einem Drittel der Kommunen (34 %) sind alle, also mindestens neun, in Abbildung 4.1 dargestellten Ressorts an der Erarbeitung der städtebaulichen Entwicklungskonzepte beteiligt, und zwar zunehmend mit der Größe der Städte (Großstädte 47 %, Mittelstädte 31 %, Kleinstädte 21 %). Besonders hoch ist die Beteiligung aller Ressorts bei den Interkommunalen Kooperationen (75 %), wobei sie hier zum Teil aus unterschiedlichen Mitgliedskommu- nen besetzt sind. Bei fast einem Viertel der übrigen Kleinstädte (23 %) wird das Stadtentwicklungskonzept von einem Ressort allein erarbeitet.

Dass kleinere Städte vielfach gar nicht über eine so stark gegliederte und spezialisierte Fachverwaltung verfü- gen, schlägt sich bereits in der zahlenmäßigen Beteiligung von Verwaltungen nieder. Während sich im Durch- schnitt aller Kommunen etwas mehr als fünf Ressorts an der Erarbeitung des Entwicklungskonzeptes beteiligen, so sind es in Kleinstädten im Durchschnitt vier Ressorts, in Mittelstädten unter 50.000 Einwohnern fünf, in den größeren Mittelstädten sechs und in Großstädten sieben. In allen Stadtgrößen haben neben der Stadtplanung die Ressorts für Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft großes Gewicht. Bei den Großstädten und den Mittelstäd- ten ab 50.000 Einwohnern kommen dann weitere Ressorts hinzu, die es eigenständig in kleinen Städten häufig gar nicht gibt: Das sind Ressorts für Grün- und Freiflächen, für Soziales und auch für Jugend. In Großstädten bis 500.000 Einwohner erhält zusätzlich das Kulturressort besondere Bedeutung.

Im Prozess der Umsetzung der Stadtumbaumaßnahmen geht die Beteiligung der Ressorts insgesamt leicht zurück. Bei 20 % der Kommunen, die bereits mit der Umsetzung begonnen haben, sind weiterhin alle genannten Ressorts beteiligt, bei den übrigen sind es in Abhängigkeit von den Handlungsfeldern und Schwerpunkten des Stadtumbaus dann nur noch die unmittelbar betroffenen. Der Durchschnitt der beteiligten Ressorts liegt zwischen drei in den Kleinstädten unter 7.500 Einwohnern, vier in den großen Kleinstädten und fünf in Mittelstädten und Großstädten bis 500.000 Einwohnern, bei den größeren sind es sechs.

Abb. 4.1: Welche Ressorts der kommunalen Verwaltung waren bzw. sind an der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungs- konzeptes und der Umsetzung von Maßnahmen beteiligt? Welche Ressorts innerhalb der kommunalen Verwaltung waren bzw. sind an der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und der Umsetzung von Maßnahmen beteiligt?

96% Stadtplanung 94% 62% Finanzen 76% 60% Grün- und Freiflächen 64% 60% Liegenschaften 78% 58% Wirtschaft 55% 56% Soziales 55% 52% Jugend 42% 49% Kultur 40% 43% Bildung 37% Erarbeitung 22% Umsetzung weitere Ressorts 26%

0% 20% 40% 60% 80% 100% Weeber+Partner, Kommunalbefragung StadtumbauQuelle: Weeber+Partner,West 2008/2009, n=134 Kommunalbefragung (Erarbeitung) und n=95 Stadtumbau(Umsetzung) Kommunen, West 2008/2009, Interkommunale n=134 Kooperationen (Erarbeitung), n=95 (Umsetzung) (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

Konzeptentwicklung und Umsetzung ressortübergreifend, Ressorts für Finanzen und Liegenschaften bei Umsetzung mehr eingebunden

46 Im Gegensatz zu den meisten anderen wächst die Bedeutung der Ressorts Finanzen und Liegenschaften bei der aktiven Begleitung des Stadtumbauprozesses deutlich.

Arbeitsformen und -strukturen innerhalb der Verwaltung abhängig von Stadtgrößen

In den Städten und Gemeinden haben sich bei der Erarbeitung der städtebaulichen Entwicklungskonzepte unterschiedliche Arbeitsformen und -strukturen etabliert, die in den Kommunen, die mit der Umsetzung der Konzepte schon begonnen haben, zumeist auch für die Steuerung der Prozesse beibehalten werden.

Abb. 4.2: Welche Arbeitsformen und -strukturenWelche Arbeitsformen werden und innerhalb -strukturen werdender Verwaltung innerhalb der bei der Erarbeitung des Entwicklungs- konzeptes genutzt? Verwaltung bei der Erarbeitung des Entwicklungskonzeptes genutzt?

Lenkungs-/Steuerungsrunde auf gesamtstädtischer Ebene 62%

projektbezogene Abstimmungen zwischen einzelnen Ressorts 57%

Arbeitsgremien auf Stadtbezirks-,Stadtteilebene 16%

interkommunales Arbeitsgremium 12%

gesonderte Stabsstelle Stadtumbau auf gesamtstädtischer Ebene 10%

interkommunale Steuerungsgruppe 4%

Arbeitsgremien auf Ebene der Mitgliedskommunen 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=123 (Kommunenn=123 und(Kommunen Interkommunale und Kooperationen)Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

Gesamtstädtische Lenkungs- und Steuerungsrunden in zwei Dritteln der Kommunen

In zwei von drei Kommunen wurden Lenkungs- bzw. Steuerungsrunden auf gesamtstädtischer Ebene gebildet. Die Arbeit in solchen Runden nimmt mit der Größe der Städte zu (46 % der Kleinstädte, 83 % der Großstädte). Darüber hinaus haben einige Kommunen – relativ gleichmäßig auf alle Stadtgrößen verteilt – eigene Stabsstellen für den Stadtumbau eingerichtet.

Die Intensität der Arbeit ist sehr unterschiedlich. In einigen Kommunen treten die Lenkungs- und Steuerungsrun- den regelmäßig zusammen, in anderen in der Umsetzungsphase nur noch in großen Abständen und vor allem dann, wenn grundsätzliche Entscheidungen zu treffen sind, wie z.B. in Mannheim darüber, ob im Stadtumbau- gebiet Mittel aus dem EU-Programm „Regionale Wettbewerbsfähigkeit und Beschäftigung“ (RWB) eingesetzt werden sollen. Überwiegend liegt hier die Steuerung des Stadtumbaus im Ressort Städtebau.

Bei mehr als der Hälfte der Kommunen finden projektbezogene Abstimmungen zwischen den Ressorts statt, überdurchschnittlich oft in den Mittelstädten (70 %). Arbeitsgremien auf Stadtteilebene kommen für kleinere Städte weniger in Frage und spielen daher insgesamt keine so große Rolle, existieren aber in 37 % der Groß- städte und 16 % der Mittelstädte.

47 Interkommunale Kooperationen mit eigenen Arbeitsstrukturen

Die Interkommunalen Kooperationen haben teilweise eigene Arbeitsstrukturen für den Stadtumbau entwickelt. Grundsätzlich bilden sie dafür einen eigenen, formalen Zusammenschluss, vorrangig als kommunale Arbeitsge- meinschaft, durchaus auch als eigenen Zweckverband. Teilweise übernimmt eine der Mitgliedskommunen die Federführung im Prozess. Teils erfolgt die Steuerung im Rahmen der bestehenden Organisationsformen des Zweckverbands oder der Arbeitsgemeinschaft, teils haben die Interkommunalen Kooperationen Lenkungsgrup- pen unter Beteiligung der Bürgermeister und Fachverwaltungen gebildet. Darüber hinaus gibt es manchmal auch auf der jeweiligen Ebene der Mitgliedskommunen weitere Lenkungs- und Steuerungsrunden.

Praxis-Beispiel: Organisationsstruktur der Interkommunalen Kooperation Mittleres Werratal

Zur Interkommunalen Kooperation Mittleres Werratal gehören acht Mitgliedskommunen: Kreisstadt Eschwege, Stadt Bad Sooden-Allendorf, Gemeinde Berkatal, Gemeinde Meinhard, Gemeinde Meißner, Stadt Wanfried, Gemeinde Wehretal, Gemeinde Weißenborn.

Sie ist als Kommunale Arbeitsgemeinschaft organisiert. Zwischen den beteiligten Kommunen wurde eine Zweckvereinbarung geschlossen, in der u.a. geregelt ist, dass die Federführung innerhalb der Arbeitsgemeinschaft bei der Kreisstadt Eschwege liegt. Darüber hinaus hat die Arbeitsgemeinschaft eine Vereinbarung mit dem externen Träger BIG Städtebau getroffen, der das Stadtumbaumanagement übernimmt. Dazu gehören die Moderation des Prozesses sowie Antragstellungen und treuhänderische Verwaltung der Fördermittel.

Beschlussgremium der Kommunalen Arbeitsgemeinschaft ist der Arbeitsausschuss der Bürgermeister, der alle sechs bis acht Wochen tagt. Dieser Ausschuss beschließt u.a. eine Rangfolge der Fördermittelanträge aus den einzelnen Kommunen.

Zusätzlich zum Ausschuss der Bürgermeister hat sich im Mai 2009 eine Lenkungsgruppe mit insgesamt 25 Mitgliedern aus allen beteiligten Kommunen konstituiert. Die Anzahl der Mitglieder je Kommune wurde in Abhängigkeit von deren Einwohnerzahl festgelegt. Zur Lenkungsrunde gehören Mitarbeiter aus den Verwaltungen, Vertreter von politischen Fraktionen, Interessenvertreter von Gewerbetreibenden, Vertreter von Bewohnergruppen sowie von überörtlichen Institutionen wie der Industrie- und Handelskammer, der Kreis-Handwerkskammer oder dem Verein für Regionalentwicklung Werra-Meißner. Die Lenkungsgruppe ist „Ideenschmiede“ und hat gleichzeitig gegenüber dem Ausschuss der Bürger- meister beratende und entscheidungsvorbereitende Funktion. Geplant ist, dass die Lenkungsgruppe bis zu dreimal jährlich tagt.

Neben diesen Gremien der Kommunalen Arbeitsgemeinschaft haben die Mitgliedskommunen in ihren Verwaltungen jeweils eigene Arbeitsgre- mien in unterschiedlicher Zusammensetzung und Organisationsstruktur entwickelt. In der Kreisstadt Eschwege ist dies z.B. ein Arbeitskreis Stadtumbau, zu dem der Bürgermeister, Vertreter der Ressorts Stadtplanung, Hochbau, Wirtschaftsförderung sowie das externe Stadtumbau- management gehören.

4.2 Beteiligung von Eigentümern und anderen Akteuren

Stadtumbau ist eine gesamtstädtische Herausforderung, nicht nur weil sie Interessen vieler berührt, sondern auch weil sie sich nicht nur auf öffentliche Aufgaben und Flächen bezieht. Damit kann sie nicht allein Sache von Verwaltung und Politik sein, sondern muss breite Akteurskreise erreichen, um in den Kommunen eine neue Planungs- und Entwicklungsqualität zu erzielen. Dazu gehören vor allem die ganz unterschiedlichen Immobilien- eigentümer in den Stadtumbaugebieten, Vertreter der lokalen Wirtschaft, Versorgungsunternehmen, Träger von Einrichtungen, Initiativen und insbesondere die Bürger.

Rolle der Akteure im Umsetzungsprozess wächst

Im Durchschnitt beteiligen sich pro Kommune ca. drei unterschiedliche Akteurskreise an der Erarbeitung des Konzeptes. Die Akteursvielfalt ist damit im Durchschnitt etwas geringer als die Ressortvielfalt in diesem Prozess.

48 Im Gegensatz zur Beteiligung innerhalb der Verwaltung wächst allerdings die Beteiligung der externen Akteure und damit deren Vielfalt pro Kommune zumeist, wenn die Umsetzungsphase des Stadtumbaus beginnt. Dann liegt die Beteiligung im Schnitt bei weit mehr als vier Akteurskreisen pro Kommune und schließt damit zur Anzahl der beteiligten Ressorts auf. In welchem Umfang die Akteure im Einzelnen in den Stadtumbauprozess der Kom- munen einbezogen sind, zeigt die folgende Darstellung.

Abb. 4.3: Welche Akteure außerhalb der Verwaltung waren bzw. sind an der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungs- konzeptes Welcheund an Akteure der waren Umsetzung bzw. sind an dervon Erarbeitung Maßnahmen des Entwicklungskonzeptes beteiligt? und an der Umsetzung von Maßnahmen beteiligt?

50% Lokale Wirtschaft 39% 39% Träger von Gemeinbedarfseinrichtungen 41% 37% Landes- und Bundesbehörden 41% 36% Kommunale Wohnungsunternehmen 38% 34% Bewohnerinitiativen, -vereine, Beiräte 37% 31% Private Kleineigentümer 51% 28% Versorgungsunternehmen 36% 25% Sanierungsträger 23% 24% Sonstige Wohnungs- und Immobilienunternehmen 35% 24% Erarbeitung Wohnungsgenossenschaften 25% 37% Umsetzung Sonstige 36%

0% 20% 40% 60% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=134 (Erarbeitung), n=95 (Umsetzung), Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=134 (Erarbeitung), n=95 (Umsetzung), Kommunen und Interkommunale Kooperationen (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

Rolle der privaten Kleineigentümer und sonstigen Wohnungs- und Immobilieneigentümer wächst, die der lokalen Wirtschaft sinkt im Umsetzungsprozess

Private Kleineigentümer werden im Umsetzungsprozess besonders wichtig

Am deutlichsten wird der Übergang zwischen Konzeptentwicklung und Umsetzung bei den privaten Kleineigen- tümern sichtbar, was mit deren Dominanz in vielen Gebieten zusammenhängt. Ohne ihre Beteiligung sind Stadt umbaumaßnahmen oft nicht oder nur begrenzt realisierbar. Die große Bedeutung der privaten Kleineigentümer bei der Umsetzung des Stadtumbaus sagt allerdings nichts über die Qualität und die Ergebnisse der Mitwirkung aus. Nicht immer führt sie schon zu den gewünschten Ergebnissen, wie in Abschnitt „Eigentümer in den Stadt- umbaugebieten“ (S. 51 ff) dargestellt ist.

Lokale Wirtschaft bei Umsetzung weniger stark beteiligt

Im Gegensatz zu den anderen Akteuren sinkt die Beteiligung der lokalen Wirtschaft im Umsetzungsprozess, ohne die jedoch Maßnahmen zur Modernisierung von Gewerbe-, Industrie- oder Einzelhandelsflächen kaum realisiert werden können. Ihre Beteiligung hängt sicher stark von der Relevanz ab, die die jeweils konkreten Maßnahmen auf ihre Vertreter haben. Das Ergebnis kann aber auch ein Hinweis sein auf deren allgemeine wirtschaftliche Lage, eine geringe Nachfrage sowie häufig fehlende Investitionsmittel oder auch auf fehlende Anreize für Investitionen, die eine konkrete Beteiligung erschweren oder verhindern. Diese Probleme sind im Rahmen von Stadtumbau und auf kommunaler Ebene nur bedingt zu lösen oder zu kompensieren.

49 Träger von Gemeinbedarfseinrichtungen wichtige Akteure

Träger von Gemeinbedarfseinrichtungen sind vergleichsweise häufig in den Stadtumbauprozess eingebunden, obwohl Maßnahmen zur Modernisierung oder Erweiterung entsprechender Einrichtungen insgesamt nicht zu den Schwerpunkten des Stadtumbaus zählen. Aber die Träger sind meist wesentliche Akteure in den Stadt umbaugebieten, sind vielfach Multiplikatoren in Richtung Bewohnerschaft und können daher viel Kompetenz ins Verfahren einbringen. Darüber hinaus ist anzunehmen, dass in vielen Kommunen angesichts des häufigen Schwerpunkts „Kultur“ auch Träger von kulturellen Einrichtungen zu den Gemeinbedarfseinrichtungen gezählt wurden.

Bundes- und Landesbehöden wirken auf vielfältige Weise mit

Bundes- und Landesbehörden sind bei mehr als einem Drittel der Kommunen in die Erarbeitung der städtebau lichen Entwicklungskonzepte einbezogen. Das sind vor allem die Länderministerien und in einigen Ländern wie in Bayern auch die Bezirksregierungen, die den Stadtumbauprozess in den Kommunen sehr intensiv begleiten und die wie z.B. in Arzberg in alle wesentlichen Entscheidungen zum Stadtumbau eingebunden sind. Wichtig und für die Kommunen sehr hilfreich sind darüber hinaus aber auch Agenturen, die auf Länderebene zur Un- terstützung der Kommunen beim Stadtumbau eingerichtet wurden und die ein Bindeglied zwischen Land und Kommunen darstellen, z.B. die Stadtumbauagentur in Nordrhein-Westfalen, die Hessen-Agentur oder auch die GIU Gesellschaft für Innovation und Unternehmensgründung im Saarland. Zusätzlich zur Unterstützung und Beratung der einzelnen Kommunen übernehmen diese Agenturen auch Netzwerkaufgaben und organisieren den Erfahrungsaustausch zwischen den Kommunen. Die wachsende Rolle von Landes- und Bundesbehörden vor allem im Umsetzungsprozess kann sich auch aus deren Rolle als Flächeneigentümer in Stadtumbaugebieten ergeben: In immerhin 9 % der Stadtumbaugebiete (Abb. 4.8, S. 53) verfügt der Bund über Flächeneigentum, insbesondere bei den militärischen Konversionsflächen. Die Verhandlungen über den Verkauf der Flächen an die Kommunen oder an andere Akteure – z.B. an die Stadtstrukturgesellschaft in Schwabach für Wohnungsbau auf dem ehemaligen Kasernengelände – ist dort wesentlicher Bestandteil bzw. Voraussetzung der Umsetzung der Stadtumbauvorhaben.

Wohnungsunternehmen in der Hälfte der Kommunen beteiligt

Mindestens ein großes Wohnungsunternehmen (kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder sonstige große Wohnungsunternehmen) war in jeder zweiten Kommune an der Erarbeitung der städtebaulichen Entwicklungskonzepte beteiligt. Bei der Umsetzung, die jedoch noch nicht überall begonnen hat, ist in fast 60 % der Kommunen wenigstens ein großes Unternehmen dabei. Innerhalb dieser Unternehmen sind es häufiger die kommunalen Unternehmen, die von den Kommunen einbezogen sind – bei der Konzepterarbeitung in 36 % und bei der Umsetzung in 38 %. Die beiden anderen sind jeweils in jeder vierten Kommune dabei, die sonstigen Wohnungsunternehmen in der Umsetzung sogar in jeder dritten. Das entspricht in etwa deren Präsenz in den Stadtumbaugebieten, denn man kann unterstellen, dass Wohnungsunternehmen um so stärker in den Prozess eingebunden sind, je mehr sie selbst davon betroffen sind.

Versorgungsunternehmen bei baulichen Maßnahmen wichtig

Versorgungsunternehmen spielen bei der Planung und insbesondere bei der Umsetzung von Stadtumbaumaß- nahmen überall dort eine Rolle, wo umfassende bauliche Maßnahmen vorgesehen sind und die technische Infrastruktur entsprechend vorbereitet oder angepasst werden muss. In einigen Städten sind Versorgungs- unternehmen darüber hinaus Hauptakteure bei der Umsetzung von Maßnahmen, wie bei der Umnutzung des Elektrizitätswerkes in Eschwege.

50 Sanierungsträger in jeder vierten, Bewohnerinitiativen in jeder dritten Kommune eingebunden

In jeder vierten Kommune sind Sanierungsträger in den Stadtumbauprozess einbezogen, meist übernehmen sie dann verantwortlich die Maßnahmenentwicklung und -umsetzung in den Stadtumbaugebieten. In mehr als einem Drittel der Kommunen sind Bewohnerinitiativen oder -vereine in die Prozesse eingebunden. Darauf wird im Abschnitt Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung näher eingegangen (S. 62 ff) Sonstige Akteure, die von den Kommunen als Beteiligte genannt wurden, sind z.B. Planungsbüros, Investoren, Verkehrsbetriebe, Deutsche Bahn und Bundeseisenbahnvermögen, Kammern und Verbände sowie Vertreter der lokalen Politik.

Informelle Formen der Zusammenarbeit bleiben wichtig

In der Phase der Erarbeitung der städtebaulichen Entwicklungskonzepte dominieren bei den Kommunen die informellen Gespräche (83 %). Zu großen Teilen werden andere Akteure aber auch in bestehende Arbeitsformen der kommunalen Verwaltung einbezogen (62 %). Eine Zusammenarbeit auf der Basis von Vereinbarungen findet in allen Interkommunalen Kooperationen sowie in 22 % der eigenständigen Programmkommunen statt. Im Um- setzungsprozess verstärken sich formale Formen der Zusammenarbeit (38 %), ohne dass aber die Bedeutung informeller Gespräche sinkt.

Praxis-Beispiele: Informelle Arbeitsformen in Stadtumbaugebieten

Konsultationskreis Dortmund Rheinische Straße

Er besteht aus ca. 50 Teilnehmern aus dem Stadtumbaugebiet: Vertreter der lokalen Wirtschaft, aus Gemeinbedarfseinrichtungen, vom Stadt- teilverein, Bürgerinnen und Bürger. Die Fachverwaltung für Stadterneuerung betreut dieses Gremium. Dieser Konsultationskreis tagt öffentlich ca. alle drei Monate und ist vorrangig Informations- und Diskussionsforum über die Prozesse vor Ort. Die kontinuierliche Arbeits- und Projekt- ebene vor Ort wird durch das für das Stadtumbaugebiet eingerichtete Quartiersmanagement Rheinische Straße gestaltet.

Bürgerforum Stadtumbaugebiete in Flensburg

Ein solches Gremium existiert in drei Flensburger Stadtumbaugebieten mit Wohnnutzung, in einem vierten ist es in Vorbereitung. Es wird vom beauftragten Sanierungsträger organisiert. Ihm gehören Vertreter der ansässigen Wohnungsunternehmen und Einrichtungen sowie Bürgerin- nen und Bürger an. Es tagt öffentlich alle vier Monate, informiert über alle anstehenden Projekte und bindet die lokalen Kompetenzen in den Stadtumbauprozess ein. Es gilt als das lokale Steuerungsgremium.

Eigentümer in den Stadtumbaugebieten

Der Erfolg des Stadtumbaus hängt wesentlich davon ab, wie es gelingt, die jeweiligen Immobilieneigentümer dafür zu interessieren und sie einzubeziehen. Dieses Interesse ist bei den einzelnen Eigentümergruppen sehr verschieden ausgeprägt. Die Eigentümerstruktur in den Stadtumbaugebieten entscheidet daher durchaus mit darüber, ob und in welchem Zeitraum und Umfang geplante Maßnahmen umgesetzt werden können.

Dominanz privater Kleineigentümer beim Wohnungsbestand

Wie bei den Angaben zu Eigentumsverhältnissen im gesamtstädtischen Wohnungsbestand wurden diese auch für die Stadtumbaugebiete von einem großen Teil der Kommunen (43 %) nur geschätzt. Die folgenden Angaben sind somit nur als Trendaussage zu verstehen. Dabei zeichnet sich ab, dass der Anteil der privaten Kleineigen- tümer in den Stadtumbaugebieten insgesamt nicht niedriger, oftmals sogar höher ist als im gesamtstädtischen Rahmen.

51 In der überwiegenden Mehrzahl der Stadtumbaugebiete gibt es Wohnungsbestände privater Kleineigentümer. Andere große Wohnungsunternehmen sind in den Stadtumbaugebieten am zweithäufigsten vertreten. Kommu- nale Wohnungsunternehmen haben nur in rund einem Drittel und Genossenschaften in ca. einem Viertel der Gebiete Bestände. In Stadtumbaugebieten von Großstädten weicht die Struktur diesbezüglich ab, hier sind immerhin bei zwei Dritteln kommunale Wohnungsunternehmen vertreten, während deren Präsenz, wie auch die von Wohnungsgenossenschaften, in den Stadtumbaugebieten der Kleinstädte deutlich sinkt.

Abb. 4.4: Welche Eigentümergruppen sindWelche im Eigentümergruppen Stadtumbaugebiet sind im vertreten?Stadtumbaugebiet vertreten?

91% 43% Gesamt 35% 28%

88% 68% Großstadt 68% 47%

89% 41% Mittelstadt 30% 27%

96% 29% Kleinstadt 16% 16%

0% 20% 40% 60% 80% 100% Wohnungsgenossenschaften kommunale Wohnungsunternehmen sonstige Wohnungsunternehmen private Eigentümer

Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=127 (Stadtumbaugebiete) Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=127 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Private Kleineigentümer in fast allen Stadtumbaugebieten, kommunale Wohnungsunternehmen und Genossen- schaften vor allem in Gebieten größerer Städte vertreten

Abb. 4.5: Überwiegend private Kleineigentümer in Wanfried Abb. 4.6: Wohnungsbestand einer Grundstücksgesellschaft in Berlin-Spandau

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

52 Entscheidend sind darüber hinaus die Anteile, die die Eigentümer am jeweiligen Wohnungsbestand haben. Priva- te Kleineigentümer verfügen in der Mehrzahl der Stadtumbaugebiete über mindestens die Hälfte der Bestände. In 30 Stadtumbaugebieten (24 %), davon 20 Gebieten in Kleinstädten, gibt es ausschließlich private Kleineigen- tümer.

Bei den kommunalen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften verhält es sich umgekehrt: Nur in einem bzw. in vier Stadtumbaugebieten gehören ihnen mehr als 50 % der Bestände. In rund der Hälfte der Ge- biete, in denen sie Bestände haben, machen diese weniger als 10 % des Gesamtbestandes aus. Ähnlich gering sind die Anteile anderer großer Wohnungs- und Immobilienunternehmen: Ihnen gehören in zehn Gebieten mehr als die Hälfte der Wohnungen.

Abb. 4.7: Anteile der Bestände der unterschiedlichen Wohnungseigentümer in Stadtumbaugebieten

Anzahl der Stadtumbaugebiete (absolut) mit Wohnungsbeständen folgender Eigentümer:

Anteile der Bestände im kommunale Wohnungs- Wohnungsgenossen- sonstige große private Stadtumbaugebiet unternehmen schaften Wohnungsunternehmen Kleineigentümer bis 10 % 24 18 28 7 11 bis 30 % 17 12 15 6 31 bis 50 % 1 2 2 12 51 bis 80 % 1 1 8 24 über 80 % 1 3 2 67

gesamt (absolut) 44 36 55 116

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=127 (Stadtumbaugebiete, Schätzung 43 %)

Abb.Wenn 4.8: es Überangebote/LeerständeIn wessen Eigentum an Gewerbe-, befinden Einzelhandelsflächen, sich leer stehende Büroimmobilien, Gewerbe- sowie und sonstigen Einzelhandelsflächen, baulichen Anlagen gibt, in Büroimmobilienwessen Eigentum befinden und sich sonstige diese? bauliche Anlagen?

100%

81% 80% 77% 76% 69%

60%

42% 40% 38% 34% 30% 29% 26% 20% 18% 20% 15% 16% 13% 12% 11% 9% 5% 4% 0% Kleinstadt Mittelstadt Großstadt Gesamt

private Eigentümer Kommune Bahn Immobiliengesellschaften Bund

Weeber+Partner,Quelle: Kommunalbefragung Weeber+Partner, Stadtumbau Kommunalbefragung West 2008/2009, n=146 Stadtumbau (Stadtumbaugebiete) West 2008/2009, n=146 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Dominanz privater Eigentümer, in einem Drittel der Gebiete Eigentum von Kommunen vorhanden

53 Private Kleineigentümer auch bei anderen Immobilien am meisten vertreten

Wie bei den Wohnungsbeständen sind auch andere Immobilien vor allem im Besitz privater Kleineigentümer. Diese haben in drei von vier Stadtumbaugebieten Bestände an nicht genutzten bzw. leer stehenden Flächen und Gebäuden, in Stadtumbaugebieten von Großstädten nicht ganz so häufig. Aber auch die Kommunen selbst sind in einem Drittel der Gebiete – in sehr unterschiedlichem Umfang – Eigentümer solcher Immobilien, häufiger in Kleinstädten. Relativ oft besitzt die Bahn Immobilien in Stadtumbaugebieten.

Interesse der Eigentümer am Stadtumbau in umgekehrtem Verhältnis zu ihrer Präsenz

Das Interesse der Eigentümergruppen verhält sich genau umgekehrt zu deren Präsenz in den Stadtumbauge- bieten: Es ist bei den privaten Kleineigentümern am geringsten und bei den kommunalen und öffentlichen Woh- nungsunternehmen sowie den Wohnungsgenossenschaften am höchsten ausgeprägt. Diese Situation macht eine wesentliche Problematik bei der Umsetzung der Stadtumbauprozesse deutlich.

Für 72 % der Stadtumbaugebiete wird eingeschätzt, dass es bei den kommunalen und öffentlichen Wohnungs- unternehmen sowie den Wohnungsgenossenschaften ein großes Interesse gibt, sich beim Stadtumbau zu engagieren. Bei den großen privatwirtschaftlichen Wohnungs- und Immobilienunternehmen und den privaten Klein- eigentümern sinkt dieses Interesse deutlich, wobei es kaum Unterschiede zwischen beiden Eigentümergruppen gibt. In rund der Hälfte der Stadtumbaugebiete haben sie nur geringes Interesse am Stadtumbau, in 8 % der Gebiete haben die privaten Kleineigentümer nach Einschätzung der Kommunen gar kein Interesse daran. Nur in Kleinstädten wird das Interesse privater Kleineigentümer etwas stärker eingeschätzt.

Abb. 4.9: Wie bewerten Sie das Interesse der Eigentümer, sich beim Stadtumbau insgesamt zu engagieren? Wie bewerten Sie das Interesse der Eigentümer, sich beim Stadtumbau zu engagieren?

Private Kleineigentümer 40% 52% 8%

Privatwirtschaftliche Unternehmen 45% 51% 5%

Kommunale und öffentliche 72% 26% 2% Eigentümer

0% 20% 40% 60% 80% 100% großes Interesse wenig Interesse gar kein Interesse

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=130 (Stadtumbaugebiete)

Weeber+Partner,Größtes Interesse Kommunalbefragung am Stadtumbau Stadtumbau bei kommunalenWest 2008/2009, undn=130 öffentlichen (Stadtumbaugebiete) Eigentümern

Hinsichtlich der einzelnen Themenfelder differenzieren sich die Interessenlagen der Eigentümergruppen jedoch aus:

• Besonders wenn es um die Aufwertung von Gebäuden und Wohnungen geht, steigt das Interesse bei allen Eigentümergruppen, auch bei den privaten Kleineigentümern und privatwirtschaftlichen Unternehmen. • Abriss und Rückbau von Gebäuden ist vor allem für die kommunalen und öffentlichen Immobilienunterneh- men ein Thema. Die privaten Kleineigentümer haben daran überwiegend kein oder wenig Interesse. • An der Revitalisierung und Umnutzung von Flächen gibt es vergleichsweise umfangreiches Interesse, vor allem bei den öffentlichen und kommunalen, aber auch den privaten Unternehmen.

54 Welche Themenfelder sind bei Eigentümern von großem Interesse?

Abb. 4.10: An welchen Einzelthemen des Stadtumbaus haben die verschiedenen Eigentümer großes Interesse?

63% Aufwertung von Gebäuden/Wohnungen 46% 52%

59% Revitalisierung/Umnutzung von Flächen 41% 27%

51% Abriss und Rückbau von Gebäuden 33% 18%

34% Umnutzung von Gebäuden 28% 23% Kommunale und öffentliche Eigentümer Privatwirtschaftliche Unternehmen 21% Zwischennutzung von Flächen 8% Private Kleineigentümer 8%

0% 20% 40% 60% 80% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n= 130 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=xxx (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Vergleichsweise großes Interesse an Aufwertung von Gebäuden und Revitalisierung von Flächen auch bei privaten Kleineigentümern und Unternehmen vorhanden

Damit zeigt sich, dass es durchaus Interessenübereinstimmungen und Anknüpfungspunkte für die Einbeziehung sowohl der privaten Kleineigentümer als auch der institutionellen Privateigentümer in den Stadtumbau gibt. Damit es gelingt, partiell vorhandenes Interesse auch in praktische Beteiligung an entsprechenden Maßnahmen münden zu lassen, sind sowohl die Ansprache der Eigentümer als auch Anreize für deren Investitionsbereitschaft wesentlich.

Kommunen gehen auf private Kleineigentümer zu

Kommunen haben länderübergreifend und unabhängig von den Stadtgrößen betont, wie wichtig eine frühzeitige Information der Öffentlichkeit und insbesondere auch der privaten Kleineigentümer schon im Vorbereitungs- prozess des Stadtumbaus ist, um sie langfristig für anstehende Entwicklungen zu sensibilisieren und für eine Mitwirkung zu gewinnen. So wurden in den meisten Stadtumbaugebieten die privaten Kleineigentümer gezielt angesprochen, nur in 15 % war das bisher nicht der Fall. Das sind die Gebiete, in denen es keine oder nur geringe Anteile von privaten Kleineigentümern gibt, darüber hinaus auch einige Gebiete in Mitgliedskommunen von Inter- kommunalen Kooperationen, in denen eine Umsetzung von Projekten noch nicht ansteht sowie einzelne Gebiete, die erst seit 2007 im Programm Stadtumbau West sind.

Die Information der privaten Kleineigentümer erfolgt zumeist im Rahmen von entsprechenden öffentlichen Veran- staltungen und in etwa der Hälfte der Gebiete durch Informationsschreiben der Verwaltung. Ein Drittel der Kom- munen verbindet die Information gleichzeitig mit Befragungen der Kleineigentümer, um einen ersten Überblick über deren Interessenlagen und mögliche Hemmnisse in Bezug auf die Mitwirkungsbereitschaft zu erhalten.

Darüber hinaus werden als sonstige Form der Ansprache z.B. persönliche Gespräche, Einbeziehung im Rahmen von Beteiligungsverfahren, Runde Tische, in einigen Fällen auch die Bildung von Eigentümerforen genannt. Viele Kommunen haben die Wichtigkeit von persönlichen Kontakten und informellen Gesprächen betont, mit denen man bei den Eigentümern eine Vertrauensbasis schaffen kann.

55 Mit welchen Formen wurden die privaten Kleineigentümer angesprochen?

Abb. 4.11: Mit welchen Formen wurden die privaten Kleineigentümer bisher angesprochen?

Durchführung von Informationsveranstaltungen 72%

Informationsschreiben durch kommunale Verwaltung 48%

Befragung durch die Verwaltung oder beauftragte Dritte 35%

Anlaufstelle/Beratungsbüro für private Kleineigentümer 26%

Informationen über die Ortsverbände Haus und Grund 10%

sonstige Form der Ansprache 31%

0% 20% 40% 60% 80%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=159 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Viele Informationsveranstaltungen, in jeder vierten Kommune auch spezielle Anlaufstellen Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=159 (Stadtumbaugebiete) Im Unterschied zur Information der privaten Kleineigentümer erfolgt deren Beratung in eigens dafür geschaf- fenen Anlaufstellen und Beratungsbüros in geringerem Umfang. In einem Viertel der Gebiete wurden solche Anlaufstellen geschaffen, überproportional ist das in Großstädten der Fall. In 10 % der Gebiete, ebenfalls vor allem in Großstädten, übernehmen Ortsverbände von „Haus und Grund“ die Information.

Diejenigen Kommunen, die Beratungsstellen für private Kleineigentümer eingerichtet haben, schätzen dieses In- strument mehrheitlich als besonders erfolgreich ein. Bei den anderen Formen der Ansprache lag die Erfolgsquote nach Einschätzung der Kommunen dagegen nur zwischen 25 % und 35 %. Das zeigt, dass der Beratungsbedarf groß ist und dass Beratung auch angenommen wird. Gute Information über die geplanten Maßnahmen insgesamt ist wichtig, aber vielen Eigentümern fehlt es zumeist an Wissen darüber, wie sie sich einbringen können und was dabei an konkreter Unterstützung und Förderung möglich ist.

Praxis-Beispiele: Neue Wege in der Beratung privater Eigentümer

Immobiliennetzwerk in Eschwege

Ein Bestandteil des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes der Kreisstadt Eschwege ist die Bildung eines Immobili- ennetzwerkes. Es soll Eigentümern umfassende Beratung und Hilfestellung für die Sanierung und Modernisierung ihrer Häuser geben, von finanziellen Aspekten bis hin zur Vermittlung von Handwerkern mit entsprechenden Erfahrungen. Auf der Basis des Leerstandskatasters des Vereins für Regionalentwicklung sollen Interessenten außerdem entsprechende Häuser vermittelt werden. Seinen Sitz wird das Immobiliennetzwerk in der Fußgängerzone im Zentrum der Stadt erhalten, wo ein Fachwerkhaus als Musterhaus mit hohem energetischem Standard umgebaut werden soll.

Quartiersarchitekt in Dortmund Rheinische Straße

Im Stadtumbaugebiet existiert ein hoher Modernisierungs- und Renovierungsbedarf an Wohngebäuden, die sich vielfach in der Hand privater Kleineigentümer befinden. Viele von ihnen haben keine finanziellen Spielräume, aber auch nur unzureichende Kenntnisse über Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten. Der Quartiersarchitekt bietet eine kos- tenlose Erstberatung verbunden mit einer Begutachtung des Gebäudes, benennt den Umbaubedarf, gibt Hinweise zur Machbarkeit, macht erste Lösungsvorschläge und nimmt eine erste grobe Kostenschätzung vor. Darüber hinaus wird über Fördermöglichkeiten informiert, werden Kontakte für weitergehende Beratung und Betreuung vermittelt und wird durchaus auch bei der entsprechenden Antragstellung geholfen.

56 Beteiligung der Eigentümer an Finanzierung von Stadtumbauaufgaben gelingt partiell

In reichlich der Hälfte der Stadtumbaugebiete konnten Eigentümer bereits für eine finanzielle Beteiligung am Stadtumbau gewonnen werden, vergleichsweise erfolgreich agieren hierbei Kommunen in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Bayern.

An investitionsvorbereitenden Maßnahmen haben sich bisher Wohnungs- und Immobilieneigentümer in 27 % der Stadtumbaugebiete, davon zur Hälfte in Großstädten, beteiligt. Dazu gehören Planungen, Machbarkeitsstudien oder auch städtebauliche Wettbewerbe. So finanzierte in Kamp-Lintfort der potenzielle Investor den Wettbewerb für ein Einkaufszentrum, das auf Flächen abzureißender Wohnhochhäuser entstehen soll.

Die Beteiligung an den investitionsvorbereitenden Maßnahmen erfolgt in

• 37 Stadtumbaugebieten durch kommunale oder öffentliche Wohnungsunternehmen und Genossenschaf- ten, davon in 20 Gebieten von Großstädten, • 20 Stadtumbaugebieten durch große private Wohnungs- und Immobilienunternehmen, • 8 Stadtumbaugebieten durch private Kleineigentümer.

Die Beteiligung von Wohnungs- und Immobilieneigentümern an investiven Stadtumbaumaßnahmen ist höher. Es gab sie bisher in 39 % aller Stadtumbaugebiete. Insgesamt erfolgte die Beteiligung in

• 45 Gebieten durch kommunale oder öffentliche Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, • 32 Gebieten durch große private Wohnungs- und Immobilienunternehmen, • 32 Gebieten durch private Kleineigentümer.

Der Umfang der Investitionen reicht dabei von punktuellen Maßnahmen bis hin zu Großinvestitionen wie dem „Heinrich-Lanz-Caree“ im Stadtumbaugebiet Mannheim 21, dem Einkaufszentrum in Kamp-Lintfort, dem Woh- nungssanierungs- und Neubauprojekt in Flensburg-Fruerlund.

Praxis-Beispiel: Heinrich-Lanz-Caree: Private Investition im Stadtumbau- gebiet Mannheim 21

Auf den Flächen des ehemaligen Gießereigeländes der Abb. 4.12: Neubau altengerechter Wohnungen in Mannheim Firma John Deere entsteht durch Investitionen der in Mannheim ansässigen Unternehmensgruppe Diringer & Scheidel, die das Gelände erworben hat, auf 61.000 m² Nutzfläche ein Carre mit Wohnungen, einer Pflegeein- richtung sowie Einzelhandelgeschäften. Im ersten Bau- abschnitt wurde der Komplex mit Pflegeeinrichtung, Ge- schäften und Tiefgarage im Frühjahr 2009 fertig gestellt. Im zweiten Bauabschnitt entstehen derzeit 92 Wohnun- gen, 72 Seniorenwohnungen und ein Hotel. Die privaten Investitionen belaufen sich auf ca. 62 Mio. Euro.

Quelle: Weeber+Partner

57 Praxis-Beispiel: Barrierefreies Wohnen am Obermarkt Eschwege

Die Eigentümer eines Fachwerkhauses am Obermarkt im Zentrum von Eschwe- Abb. 4.13: Fachwerkhäuser am Obermarkt in Eschwege ge lassen das dreistöckige Gebäude so umbauen, dass darin sechs barrierefreie Wohnungen entstehen. Das im Erdgeschoss ansässige Reformhaus, das von den Gebäudeeigentümern betrieben wird, sowie die Arztpraxis verbleiben am Ort. Das Gebäude wird im Inneren teilweise entkernt, damit neue Grundrisse entstehen können. An der Rückseite des Gebäudes wird ein Aufzug angebaut. Wie groß der Bedarf ist, zeigt sich daran, dass alle sechs Wohnungen bereits vor ihrer Fertigstel- lung vermietet sind. Die geplanten Kosten liegen bei ca. 1,7 Mio. Euro. Die Stadt hat mit den Eigentümern eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung abgeschlossen. Aus Stadtumbaumitteln werden die unrentierlichen Kosten finanziert, gedeckelt bei ca. 30 % der Gesamtkosten. Die damit notwendige öffentliche Ausschreibung der Architektenleistung für das Bauvorhaben hat das externe Stadt umbaumanagement begleitet.

Quelle: Weeber+Partner

Kommunen unterstützen Investitionsbereitschaft

Diese und andere Investitionen kommen zumeist nur zustande, wenn die Kommunen die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer unterstützen. Insgesamt 87 % von ihnen tun das auf unterschiedliche Art und Weise.

Vorbereitende Planungen sind vor allem in Mittelstädten ab 50.000 Einwohnern und in Großstädten ein wichtiges Instrument zur Unterstützung der Investitionsbereitschaft. In Kleinstädten unter 7.500 Einwohnern, wo dafür in der Regel wenige Kapazitäten vorhanden sind, spielt dies eine untergeordnete Rolle. Umfassende Beratung gibt es überall, dabei überdurchschnittlich in Großstädten über 500.000 Einwohnern, wo häufig auch entsprechende Anlaufstellen geschaffen wurden.

Neben diesen Planungs- und Beratungsleistungen als häufigsten Formen der Unterstützung nutzt fast die Hälfte der Kommunen Impulsprojekte, um die Investitionsbereitschaft der privaten Eigentümer zu fördern, überdurch- schnittlich oft in Großstädten über 500.000 Einwohner. Mit solchen Impulsprojekten werden Zeichen dafür gesetzt, dass intensiv an der Umsetzung der Planungen zur Erhöhung der Attraktivität der Standorte gearbeitet wird und sich Investitionen demzufolge auch durch andere Akteure lohnen.

Finanzielle Anreize sind wichtig – in mehr als einem Drittel der Gebiete in Form kommunaler Förderprogramme (Abb. 4.14, S. 59) – davon besonders häufig in Bayern, aber auch in Nordrhein-Westfalen. Bei den Kleinstädten unter 7.500 Einwohnern nutzt fast die Hälfte dieses Instrument der Unterstützung, ebenso wie bei den Großstäd- ten über 500.000 Einwohnern. Bei Mittelstädten, insbesondere den kleineren, kommen kommunale Förderpro- gramme weniger häufig zur Anwendung.

In einem Viertel der Gebiete werden bei Investitionen privater Eigentümer unrentierliche Kosten gefördert, am häufigsten in den größeren Kleinstädten und kleinen Mittelstädten. Auch der barrierefreie Umbau des Hauses am Obermarkt in Eschwege wäre nach Überzeugung der Stadtverwaltung ohne diese Förderung nicht zustande gekommen. Gleichzeitig wurden bei diesem Beispiel die privaten Eigentümer umfassend beraten und unterstützt, wozu auch die Unterstützung bei der öffentlichen Ausschreibung zählte. Das zeigt, dass es zumeist mehrere Faktoren sind, die zur Investitionsbereitschaft beitragen. Die Verbindung von finanzieller Unterstützung mit um- fassender Beratung und Hilfestellung lässt die größten Erfolge erwarten.

58 Unterstützt die Kommune die Investitionsbereitschaft der Wohnungs- und Immobilieneigentümer? (nur ja-Antworten!) Abb. 4.14: Wie unterstützt die Kommune die Investitionsbereitschaft der Wohnungs- und Immobilieneigentümer?

Förderung vorbereitender Planungen 58%

umfassende Beratung der Eigentümer 53%

Vorleistung der Kommune - Impulsprojekte 47%

Einsatz kommunaler Förderprogramme 37%

Förderung unrentierlicher Investitionskosten 26%

sonstige unterstützende Methoden 11%

0% 20% 40% 60% 80%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=144 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Planungsleistungen und Beratung stehen im Vordergrund

Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n= 144 (Stadtumbaugebiete)

Praxis-Beispiel: Fassadenprogramm und Hofbegrünung – Anreize zur Sanierung in Dortmund Rheinische Straße

Private Investitionen werden nicht nur wegen Abb. 4.15: Dortmund Rheinische Straße der oft geringen finanziellen Spielräume von privaten Einzeleigentümern zurückgehalten, sondern auch wegen der Qualitätsverluste, die das Gebiet in den letzten Jahren aufgrund von Fluktuation und Leerstand zu verzeichnen hat. Durch das Aufgreifen bereits bewährter kommunaler Förderprogramme, mit denen Maßnahmen zur Gestaltung oder Begrünung der Fassaden und von Freiflächen19 angeregt werden, soll dem entgegen gesteuert werden. Bis zu 30 Euro/m², aber nur bis maximal 50 % der Gesamtkosten können anteilig übernommen werden.

Quelle: Weeber+Partner

Darüber hinaus zeigte sich auch, dass Planungssicherheit und Transparenz des Verfahrens eine wichtige Vor- aussetzung für private Investitionen sind. Für den Investor im Gebiet Mannheim 21 war eine Voraussetzung seines Engagements u.a., dass die Stadt im Rahmen des Stadtumbaus die Verlegung der Südtangente, die das Wohngebiet von Verkehr entlasten wird, zugesagt und beschlossen hat und die Vorbereitungen dafür zügig verfolgt. Für den Investor in Kamp-Lintfort ist entscheidend, dass die drei Wohnhochhäuser – die „Weißen Riesen“ – abgerissen werden, auf deren Fläche das Einkaufszentrum entstehen soll.

Hemmnisse durch finanzielle Situation der Eigentümer

19 „Richtlinie der Stadt Dortmund Trotz aller Unterstützung durch die Kommunen ist es nach wie vor oft schwer, Immobilieneigentümer und ins- zur Förderung der Gestaltung und besondere private Kleineigentümer für die Mitwirkung am Stadtumbau zu gewinnen. Nach den Erfahrungen von Begrünung auf privaten Grundstücken innerhalb festgelegter Stadterneue- Kommunen wird die Mitwirkungs- und Investitionsbereitschaft der Eigentümer erhöht, wenn sich die geplan- rungsgebiete“

59 ten Stadtumbaumaßnahmen weitgehend mit deren zumeist wirtschaftlichen Eigeninteressen decken. Dies geht über die finanzielle Unterstützung durch ergänzende Förderung hinaus und betrifft z.B. Erwartungen hinsichtlich Grundstückswerterhöhungen, langfristiger Renditesteigerungen und Vermarktungsmöglichkeiten.

Gerade finanzielle Gründe sind es aber zumeist, die eine Mitwirkung am Stadtumbau behindern: Fehlendes Eigenkapital privater Akteure, die zurückhaltende Kreditvergabe der Banken an private und insbesondere ältere Eigentümer, eine zu geringe Attraktivität der Förderung, teilweise auch Förderungsbeschränkungen für private Eigentümer. Bei älteren Kleineigentümern gibt es mitunter gar kein wirtschaftliches Interesse mehr, andere wiederum haben überzogene Renditevorstellungen. In einigen Städten wurde die Erfahrung gemacht, dass Kleinei- gentümer durchaus interessiert sind, eine Mitwirkung aber für sie letztlich wirtschaftlich nicht zu verkraften ist, weil der Verkehrswert ihrer Immobilie geringer ist, als die darauf liegenden Hypotheken.

So kommt es mitunter auch zum Scheitern von Projekten, wie z.B. bei der geplanten Umgestaltung des Markt- platzkarrees in Eschwege, für die das Konzept im Rahmen des Wettbewerbs „Ab durch die Mitte“ entwickelt wurde. Alle 14 Eigentümer waren von Anfang an einbezogen und haben das Konzept, teilweise auch als Mitwir- kende in der Wettbewerbsjury, mit getragen. Letztlich konnte sich ein wichtiger Eigentümer doch nicht für eine Umsetzung entscheiden, so dass das Projekt in der Phase der Ausführungsplanung scheiterte. In verschiedenen andern Städten gab es Hinweise, dass die Finanzierung von Projekten privater Investoren seit dem Ausbruch der Finanzkrise unsicher geworden ist, so dass man insgesamt verstärkt damit rechnen muss, dass geplante Projekte nicht realisiert werden oder sich zumindest verzögern.

Neben den genannten Problemen sind in einigen Kommunen häufige Eigentümerwechsel und anonyme Eigentü- merschaft institutioneller Anleger ein Hemmnis für Investitionen, weil diese keinen Bezug zum Stadtumbaugebiet und dessen Entwicklung haben. Darüber hinaus wiesen Kommunen darauf hin, dass es bei Grundstücken mit Altlastenproblematik wegen der hohen Kosten kaum Sanierungsbereitschaft von Eigentümern gibt.

Punktuelle Eigentümerwechsel für Realisierung von Maßnahmen

Für rund die Hälfte der Stadtumbaugebiete streben die Kommunen einen Eigentümerwechsel an, wenn einzelne Eigentümer nicht für eine Beteiligung am Stadtumbau gewonnen werden können. Insbesondere der Zwischener- werb von einzelnen Immobilien ist für die Kommunen ein Weg, um zumindest in Teilbereichen mit dem Stadtum- bau beginnen zu können. Angesichts der oft geringen Verkehrswerte vieler Immobilien, die sich allerdings nicht mit den Verkaufserwartungen der aktuellen Eigentümer decken, gelingt das nicht immer, wird aber immerhin in einem Viertel der Kommunen realisiert.

Insgesamt ergibt sich folgendes Bild:

• In 24 % der Stadtumbaugebiete kommt es zum Zwischenerwerb von einzelnen Immobilien durch die Kom- mune (in allen Stadtgrößen, am häufigsten in Baden-Württemberg). • In 10 % der Stadtumbaugebiete kommt es zum Kauf oder Zwischenerwerb durch die Kommune in Part- nerschaft mit anderen Akteuren (häufiger in Großstädten, bei den Ländern vor allem in Bremen, Bayern, Baden-Württemberg und dem Saarland). • In 9 % der Stadtumbaugebiete gibt die Kommune Unterstützung bei sonstigem Eigentümerwechsel und in 5 % der Stadtumbaugebiete beim Grundstückstausch. • Für 18 % der Stadtumbaugebiete gibt es Überlegungen zum Grundstückswechsel, aber noch keine konkreten Festlegungen (überproportional mit 25 % in Kleinstädten, vor allem in Bayern, aber z.B. auch in Berlin).

60 Praxis-Beispiel: Unterschiedliche Erfahrungen und Wege bei der Übernahme von Immobilien in Arzberg

Die Stadt Arzberg geht sehr zielstrebig an notwendige Grundstückskäufe heran. Von der Arzberger Wohnungsgenos- senschaft konnte die Stadt ein Grundstück mit zwei sanierungsbedürftigen und weitgehend leer stehenden Gebäuden erwerben, um sie nach dem Gebäudeabriss zu „Quartiersterrassen“ umzugestalten und damit attraktivere Freiflächen in der Innenstadt zu schaffen.

Während dieser Grundstückswechsel unkompliziert war, gestalten sich andere schwieriger. Dennoch konnte die Stadt nach langen Verhandlungen mit dem Eigentümer auch das Areal der ehemaligen Porzellanfabrik Schumann zu akzep- tablen Bedingungen erwerben, um es schrittweise zu entwickeln. Mit dem früheren Eigentümer konnte ausgehandelt werden, dass er die Kosten der Altlastensanierung übernimmt. Mit potenziellen Investoren wurden umfangreiche Ge- spräche geführt. Im Ergebnis gibt es einen privaten Investor, der eines der historischen Gebäude zu einem Pflegeheim umbauen möchte, wofür in Arzberg großer Bedarf besteht. Die Stadt hatte im Vorfeld externe Gutachten und Machbar- keitsstudien beauftragt. Mit dem Abriss der nicht benötigten Gebäude und der Sicherung erhaltenswerter Gebäude hat die Stadt inzwischen deutliche Signale gesetzt.

In einem anderen zentralen Bereich der Arzberger Innenstadt, dem Platz nördlich des Kirchbergs, geht die Stadt andere Wege im Umgang mit privatem Eigentum. Das leer stehende historische „Weidmainer Haus“ soll zu einem „Haus der Gastfreundschaft“ mit einer Touristeninformation und weiteren ergänzenden Angeboten umgebaut werden. Der Eigentümer stimmte dem Verkauf des Hauses nicht zu, erklärte sich aber bereit, es der Stadt langfristig in Erbbaupacht zu übergeben. Das ist eine Lösung, die für die Stadt akzeptabel und förderfähig ist. Damit kann ein weiterer Baustein bei der Entwicklung dieses wichtigen Areals umgesetzt werden, zu dem auch das bereits umgebaute und umgenutzte Bergbräugebäude gehört. In einem nächsten Schritt soll die ehemalige Schule, in der jetzt das Stadtarchiv seinen Sitz hat, saniert werden und Raum für weitere Nutzungen z.B. durch Vereine bieten. Die Grünanlage inmitten des Platzes wurde bereits hergerichtet.

Viele andere private Eigentümer würden im Gegensatz dazu ihre Immobilien gern an die Stadt verkaufen. Angesichts eines hohen Leerstandes in der Innenstadt sehen sie den Stadtumbau als Chance, sich ihrer sanierungsbedürftigen Immobilien zu entledigen. Die Stadt muss sich jedoch auf die für den Stadtumbau relevanten Kernbereiche konzen trieren.

Abb. 4.16: Ehemalige Porzellanfabrik Schumann in Arzberg Abb. 4.17: Weidmainer Haus in Arzberg

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

61 Praxis-Beispiel: Alte Bauwollspinnerei St. Ingbert – Sanierung und Nutzung in öffentlich-privater Partnerschaft

Eine Möglichkeit im Umgang mit brach gefallenen Immobilien ist deren Entwicklung Abb. 4.18: Alte Baumwollspinnerei in St. Ingbert und Nutzung in öffentlich-privater Partnerschaft. Dies wird zur Zeit in St. Ingbert praktiziert. Die Alte Baumwollspinnerei ist ein Fabrikgelände aus dem Jahr 1885, in dem bis 1964 Baumwolle versponnen wurde. Danach übernahm der Bund das Ge- lände und richtete im Haupthaus ein Lazarettdepot ein, das bis 1997 betrieben wurde. Der heutige Besitzer Deller war auf das Gebäude aufmerksam geworden, als er auf der Suche nach Erweiterungsmöglichkeiten für seine damalige Softwarefirma, später auf der Suche nach einem geeigneten Standort für eine Galerie, war. Er kaufte die Baumwollspinnerei mit dem Ziel, sie zu sanieren und mit der Einrichtung einer Galerie für zeitgenössische Kunst öffentlich nutzbar zu machen. Als Rechts- form gründete er die Alte Baumwollspinnerei Grundstücksverwaltung & Co. KG, in deren Rahmen die Projektentwicklung erfolgt und deren Geschäftsführer er ist.

Vom Investor stammt auch die Idee für den zukünftigen Umzug des Städtischen Quelle: Weeber+Partner Weißgerber-Museums in eine Etage der Baumwollspinnerei. Ein von der Stadt in Abb. 4.19: Hergerichtete Werkhalle für eine Kunstgalerie Auftrag gegebenes Gutachten bestätigte die Vorteile eines solchen Umzugs, mit dem sich nicht nur die räumlichen Bedingungen für das Museum verbessern, sondern zusätzlich Synergieeffekte für das Gebäude und die Belebung des gesamten innenstadtnahen Areals erreicht werden können. 2007 hat der Stadtrat die Ver- legung des Museums in die Bauwollspinnerei im Rahmen von Stadtumbau West beschlossen. Für den Kauf und den Umbau der Museumsetage werden insgesamt 3,3 Mio. Euro Stadtumbaumittel (inklusive kommunalem Eigenanteil) eingesetzt.

Im konkreten Umsetzungsprozess wird der Privatinvestor Bauherr und Bauträger für den Museumsumbau sein, die Stadt kauft die Museumsetage dann schlüssel- fertig von ihm. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass die Stadt nach Baufortschritt Abschlagszahlungen an ihn leistet.

Quelle: Weeber+Partner

4.3 Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung

Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung werden von vielen Kommunen als eine wesentliche Voraussetzung für das Gelingen des Stadtumbaus angesehen. Dabei geht es nicht nur darum, ein Klima zu schaffen, in dem sich Immobilieneigentümer für eine Mitwirkung gewinnen lassen, sondern angesichts vielfach sichtbarer Schrump- fungszeichen in den Städten auch darum, Signale zu setzen, die Stimmung zu verbessern und Impulse für bür- gerschaftliches Engagement zu geben.

Einbeziehung der Bürger hat hohen Stellenwert in den Kommunen

Die Einbindung der Bürger in die Vorbereitung und Umsetzung des Stadtumbaus spielt insofern in den Kom- munen eine wichtige Rolle. Lediglich 11 % von ihnen geben an, dass die Öffentlichkeit bisher noch gar nicht eingebunden wurde. Zur Hälfte sind das Kommunen, die erst seit 2007 im Programm Stadtumbau West sind, nur drei Kommunen sind darunter, die bereits seit 2004 mitwirken.

62 Am häufigsten wurde die Öffentlichkeit bereits in der Konzeptphase einbezogen (73 %), als die strategischen Zielstellungen für den Stadtumbau erarbeitet wurden. Eine Rückkopplung zu Konzeptkonkretisierung und Umset- zungsstand gibt es in 48 % und eine direkte Beteiligung der Bürger bei der Umsetzung in 46 % der Kommunen. Das betrifft vor allem die Kommunen, die bereits seit 2004 und 2005 im Programm sind und bei denen dementsprechend die Umsetzung zumeist schon weiter fortgeschritten ist.

Konzepte für Öffentlichkeitsarbeit in rund der Hälfte der Kommunen

Bei einem Drittel der Programmbeteiligten wird die Öffentlichkeitsarbeit auf der Basis eines Konzeptes durch- geführt, bei 20 % wird ein solches Konzept erarbeitet, knapp die Hälfte (46 %) hat kein solches Konzept, dabei überdurchschnittlich oft die Kleinstädte (54 %). Von den acht Interkommunalen Kooperationen haben sechs ein Konzept für Öffentlichkeitsarbeit erstellt oder derzeit in Arbeit.

Insgesamt haben 58 % der Konzepte einen gesamtstädtischen und 62 % einen Stadtteil- oder Stadtumbau- gebietsbezug (hier waren Mehrfachnennungen möglich). Kleinstädte beziehen sich häufiger auf die gesamte Stadt (73 %), Großstädte häufiger auf die Stadtumbaugebiete (91 %), wobei eines das andere jeweils nicht ausschließt.

Die sechs vorhandenen Konzepte der Interkommunalen Kooperationen haben den regionalen Bezug, bei vier von ihnen gibt es zusätzlich noch Konzepte für einzelne Mitgliedskommunen oder Stadtumbaugebiete. Der Bezug auf die Region spielt dagegen in der Öffentlichkeitsarbeit für die anderen Kommunen eine untergeordnete Rolle. Von ihnen geben jeweils drei Klein- und Mittelstädte sowie eine Großstadt an, dass ihr Konzept auch die Region mit einschließt. Sie befinden sich in Agglomerationsräumen sowie im ländlichen Raum.

Welche Formen der Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung Abb. 4.20: Welche Formen der Öffentlichkeitsarbeitim Rahmen und Mitwirkungdes Stadtumbaus im nutzen Rahmen Sie? des Stadtumbaus nutzen Sie?

Lokalpresse 95%

Informationsveranstaltungen 76%

Internet 70%

Zukunftswerkstätten 54% Workshops

Flyer, Plakate 48%

Ausstellungen 29%

Vor-Ort-Büro 26%

Stadtumbauzeitung 15%

0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=136 (Kommunen,n=136 (Kommunen Interkommunale und Kooperationen) Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

Medien und Informationsveranstaltungen dominieren, aber auch hoher Anteil direkter Mitwirkung

63 Formen der Öffentlichkeitsarbeit sind vielfältig

Alle gängigen Formen der Öffentlichkeitsarbeit werden von den Programmbeteiligten genutzt. Die wichtigste Rolle spielt dabei die lokale Presse, in der fast alle Stadtumbaukommunen, unabhängig von ihrer Größe, über die Stadtumbauvorhaben und deren Verlauf berichten.

Relativ hoch ist der Anteil der Kommunen, die in der Öffentlichkeitsarbeit den direkten Kontakt mit den Bürgern suchen. Mehr als drei Viertel von ihnen tun dies im Rahmen von Informationsveranstaltungen, rund die Hälfte in Workshops oder ähnlichem. Auch das Internet hat sich als wichtige Informationsplattform etabliert und wird von fast drei Vierteln der Kommunen genutzt. Es hat mittlerweile eine größere Bedeutung als klassische Formen der Öffentlichkeitsarbeit wie Ausstellungen, Flyer und Plakate.

Mit Ausnahme der lokalen Presse werden alle anderen Formen der Öffentlichkeitsarbeit von den Kleinstädten etwas weniger genutzt als von Mittel- und Großstädten. Recht intensiv und vielgestaltig ist dagegen die Öffent- lichkeitsarbeit der Interkommunalen Kooperationen.

Vor-Ort-Büros gibt es überwiegend in Großstädten und nur in großen Stadtumbaugebieten, dabei häufig in solchen, die zusätzlich im Programm Soziale Stadt sind. Das Stadtteilmanagement übernimmt dann zumeist auch die Information und Öffentlichkeitsarbeit für die Stadtumbaumaßnahmen vor Ort. Auch eigene Stadtumbauzei- tungen gibt es vor allem in Großstädten.

Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkungsmöglichkeiten stärken bürgerschaftliches Engagement

In vielen Städten lässt sich beobachten, dass sich intensive Öffentlichkeitsarbeit und umfangreiche Mitwirkungs- möglichkeiten nicht nur auf die Akzeptanz der Maßnahmen positiv auswirken, sondern dass sie die Identifikation mit den Städten oder Stadtteilen erhöhen und bürgerschaftliches Engagement und Aktivitäten der Bewohner aus- lösen können. Ein Beispiel dafür ist in der Eschweger Innenstadt zu besichtigen, wo durch Initiative von Bürgern der historische Sophiengarten am Schulberg zu neuem Leben erweckt wurde und mit viel Liebe instand gehalten und gepflegt wird. Auch in Arzberg, Wanfried oder Dortmund haben sich Bürger zusammengeschlossen, die den Stadtumbauprozess intensiv begleiten und durch eigene Aktivitäten unterstützen.

Praxis-Beispiel: Quartiersmanagement, Quartiersfonds und Quartiers- zeitung in Dortmund Rheinische Straße

Im Stadtumbaugebiet wurde der Stadtumbau vor Ort verankert und ein Quartiersmanagement eingerichtet, das Anlaufstelle im Erneuerungs- prozess für die Akteure und insbesondere die Bewohner aus dem Stadtteil sein soll. Zwei Mitarbeiter informieren, vernetzen, moderieren und beraten. Damit sollen die konkreten Stadtumbaumaßnahmen durch intensive Abb. 4.21: Ausstellung zum Stadtumbau West Dortmund Beteiligungsprozesse flankiert werden, um Stimmung und Engagement im und für Rheinische Straße den Stadtteil zu erhöhen und zu beleben. Zur weiteren Aktivierung der Quartiers- akteure steht dem Quartiersmanagement ein Fonds in Höhe von 25.000 Euro pro Jahr zur Verfügung, um Ideen auch von Bürgern aus dem Stadtteil aufzugreifen und umsetzen zu können. Eine Jury entscheidet über die Vergabe dieser Mittel. Sie setzt sich aus zufällig ausgewählten Bewohnern sowie Vertretern u.a. der Politik, Wohnungswirtschaft, Gewerbetreibenden und Migrantenorganisationen zusammen. Ein Stadtteilverein wurde gegründet, er ist Herausgeber der Stadtteilzeitung, die auch genutzt wird, um die Stadtumbauthemen zu transportieren. Im Falle der Rheinischen Straße werden erfolgreiche Verfahren und Instrumente der Sozialen Stadt auf den Stadtumbau übertragen. Teile des Gebietes selbst sind aufgrund der sozialen Strukturen mit Gebieten der Sozialen Stadt vergleichbar.

Quelle: Weeber+Partner

64 Praxis-Beispiel: Focusgruppen und Förderverein in Arzberg

In Arzberg wurde das städtebauliche Entwicklungskonzept unter intensiver Beteiligung der Bürger erarbeitet. Dazu wurden zunächst vier Focusgruppen gebildet und später zu zwei Gruppen zusammengefasst, in denen sich die Bürger mit unterschiedlichen Themen des Stadtum- baus, sowohl der Innenstadtentwicklung als auch dem Umgang mit Industriearealen, beschäftigt und dazu Projektideen entwickelt haben. Die Moderation erfolgte durch die Arge UmbauStadt, eine Arbeitsgemeinschaft aus zwei Büros, die den Stadtumbauprozess in Arzberg begleitet und unterstützt. Darüber hinaus findet jährlich ein Bürgerforum statt, bei dem der aktuelle Stand des Stadtumbauprozesses und der einzelnen Projekte vorgestellt und diskutiert wird.

Die intensive Mitwirkung der Bürger, war sicherlich in diesem Umfang und in diesen Strukturen nur möglich, weil sie durch externe Stadtumbau- manager organisiert und moderiert wurde. Sie hat jedoch wesentlich zur Aktivierung und zur Identifikation mit den Vorhaben beigetragen. Ein für die Bürger wichtiges Projekt ist die Sanierung und Neugestaltung des Freibades Abb. 4.22: Arzberger Freibad im Landschaftspark unter wirtschaftlichen und funktionalen Gesichtspunkten und dessen Einbettung in einen ökologisch geprägten Landschaftspark. Der Rahmenplan für den Land- schaftspark ist inzwischen fertig gestellt, für das Freibad gab es einen Realisie- rungswettbewerb. Fertigstellung und Wiederinbetriebnahme des Bades ist für den Sommer 2010 vorgesehen.

Für dieses Projekt hat sich ein Förderverein gebildet, der bereits 70 Mitglieder zählt. Er war u.a. in das Wettbewerbsverfahren einbezogen, wirbt Sponsorengelder ein und will darüber hinaus im laufenden Betrieb praktische Hilfe bei der Instandhal- tung leisten und auch andere Bürger dazu motivieren, aber auch Veranstaltungen organisieren und das Bad zu einer Freizeit- und Begegnungsstätte entwickeln. Ein Aspekt für die Gründer des Vereins war es u.a., beispielhaft an diesem Projekt in Zeiten knapper Kassen bürgerschaftliches Engagement anzustoßen und zu för- dern. Quelle: Weeber+Partner

Praxis-Beispiel: „Bemusterung“ in der Fußgängerzone Kamp-Lintfort

Keine neue, aber eine recht wirkungsvolle Möglichkeit, Bürger zu beteiligen und da- Abb. 4.23: Bemusterung des Bodenbelages in Kamp-Lintfort rüber hinaus ihr Interesse für einen zusammen hängenden und länger anhaltenden Prozess zu wecken, sind konkrete Aktionen in Verbindung mit der Umsetzung von Maßnahmen. In Kamp-Lintfort wird die gesamte Fußgängerzone in der Innenstadt neu gestaltet. Sie ist ein zentrales Element des dortigen Stadtumbaus und schafft eine attraktive Verbindung zwischen zwei Einzelhandelszentren – dem vorhandenen und dem auf den Abrissflächen von Hochhäusern konzipierten. Im Zuge der Neugestaltung hatten Bürger, aber auch Gewerbetreibende aus den umliegenden Geschäften die Gelegenheit, über Ausstattung und Bodenbelag in dieser Fußgän- gerzone mit zu entscheiden. An mehreren Tagen waren die möglichen künftigen Beläge in der Fußgängerzone ausgestellt, die Abstimmung anhand von „Wahlzet- teln“ brachte ein anderes Ergebnis als von der Stadt erwartet und wird inzwischen umgesetzt. Quelle: Stadt Kamp-Lintfort

65 Praxis-Beispiel: Bürgergruppe für den Erhalt Wanfrieder Häuser

In der Stadt Wanfried, die mit den vier Stadtteilen insgesamt ca. 4.400 Einwohner hat, fanden sich zwölf Bürger zu einer Gruppe zusammen, die sich für den Erhalt der alten Fachwerkhäuser, von denen ca. 20 leer stehen, engagiert. Ziel ist es dabei, den Verfall der Häuser, gleichzeitig aber auch den weiteren Einwohnerrückgang zu stoppen und damit die gute Infrastruktur der Stadt zu erhalten. Die Gruppe Abb. 4.24: „Uraltschule“ in Wanfried arbeitet eng mit dem Bürgermeister zusammen, bei dem die Federführung für den Stadtumbau liegt und der auch schon vor seiner Zeit als Bürgermeister Mitglied der Gruppe war. Zwei Vertreter der Gruppe sind Mitglieder der Len- kungsgruppe der Interkommunalen Kooperation Mittleres Werratal.

Zur Bürgergruppe gehören u.a. Architekten, Techniker, Restauratoren, Hand- werker und Finanzfachleute, die beruflich oder privat Erfahrungen mit der Sanie- rung von Fachwerkhäusern haben. Die Gruppe bemüht sich um die Gewinnung von Interessenten für die Häuser und berät und betreut diese dann kostenlos bei Umbau und Sanierung. Dabei kann sie auch auf die Unterstützung der örtli- chen Bauhandwerker setzen, die die Initiative der Gruppe als zukunftsweisend erkannt haben. Erste Aufträge konnten so an örtliche Bauhandwerker vermittelt werden. Seit kurzem präsentiert die Gruppe auf den Internetseiten von www. marktplaats.nl in holländischer Sprache in Wanfried zum Verkauf stehende Quelle: Weeber+Partner Fachwerkhäuser (Vakwerkhuiser). Zwei Häuser konnten bereits an holländi- Abb. 4.25: Sanierung eines ehemaligen Klassenzimmers sche Interessenten vermittelt werden. Eine eigene Homepage der Gruppe wird derzeit erarbeitet.

Ein zweiter Schwerpunkt des Engagements der Gruppe ist die Sanierung der „Uraltschule“, die zukünftig als Veranstaltungs- und Kulturstandort genutzt werden soll. Die Schule liegt im Stadtumbaugebiet, Fördermittel aus dem Pro- gramm stehen jedoch aufgrund anderer Prioritäten bisher nicht zur Verfügung. Für Baumaterial konnten 12.000 Euro aus dem Landesprogramm „Einfache Stadterneuerung“, das bis 2008 in Wanfried lief, eingesetzt werden. Darüber hinaus hat die Bürgergruppe Spenden eingeworben. Auch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen bewilligte 7.000 Euro für Arbeiten an Fenstern und Tü- ren. Bauliche Arbeiten im Inneren werden zurzeit ehrenamtlich durch die Grup- penmitglieder mit Unterstützung örtlicher Handwerker durchgeführt.

Quelle: Weeber+Partner

66 5 Instrumente im Stadtumbau

Das städtebaurechtliche Instrumentarium bei der Vorbereitung und Umsetzung des Stadtumbaus, die Bündelung der Fördermittel aus dem Programm Stadtumbau West mit denen anderer Programme sowie der Stand beim Einsatz eines Monitoring sind Gegenstand des folgenden Kapitels. Bezugsebene sind hier die Kommunen und Interkommunalen Kooperationen.

5.1 Städtebaurechtliche Instrumente

In den Stadtumbauprozessen werden verschiedene Instrumente des Städtebaurechtes in unterschiedlichem Um- fang angewandt, darunter auch die des Besonderen Städtebaurechts, in das der Stadtumbau im Rahmen der Novellierung des Städtebaurechts ausdrücklich Eingang in die Gesetzgebung gefunden hat. Am häufigsten und mit deutlichem Abstand sind das die klassischen Bebauungspläne und städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Das war auch ein Ergebnis der Kommunalbefragung im Rahmen von Stadtumbau Ost.20 Welche städtebaurechtlichen Instrumente finden im Rahmen des Stadtumbaus in Ihrer Kommune Anwendung? Abb. 5.1: Welche Instrumente finden im Rahmen des Stadtumbaus in Ihrer Kommune Anwendung?

Bebauungsplan 61%

städtebauliche Sanierungsmaßnahme 57%

städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 21%

Stadtumbausatzung 20%

Stadtumbauvertrag 16%

Sozialplan 4%

Standortgemeinschaften nach § 171f BauGB 3%

Erhaltungssatzung 2%

0% 20% 40% 60% 80% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=127 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich)

BewährteWeeber+Partner, Instrumente Kommunalbefragung des Allgemeinen Stadtumbau und West Besonderen 2008/2009, n=127 Städtebaurechts (Kommunen und Interkommunale genutzt, vor Kooperationen) allem in Großstädten auch ergänzende Instrumente für den Stadtumbau

Bebauungspläne häufig, aber nicht für alle Maßnahmen notwendig

Bebauungspläne für die Umsetzung von Maßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus werden in Städten jeder Grö- ßenordnung angewandt, überdurchschnittlich oft in Mittelstädten (73 %). Insgesamt ist deren Anwendung jedoch vor allem von der Art und dem Umfang der Maßnahmen abhängig. Dort wo Wohnungsbestände angepasst oder vorhandene bauliche Anlagen für ähnliche Nutzungen umgestaltet werden, ist in der Regel kein Bebauungsplan erforderlich.

Teilweise kann auf vorhandene Bebauungspläne zurückgegriffen werden, was die zügige Umsetzung der Maß- nahmen begünstigt, weil es bereits Planungsvorlauf gibt und nur vergleichsweise wenig Nacharbeit notwendig 20 Statusbericht 5 Jahre Stadtum- ist. Das ist oft bei kleinen Maßnahmen bzw. in kleinen Stadtumbaugebieten der Fall oder aber auch dort, wo bau Ost – eine Zwischenbilanz. bereits seit längerer Zeit Entwicklungen an den Standorten vorbereitet wurden. So konnten z.B. in dem fünf Bundestransferstelle Stadtumbau Ost im Auftrag des BMVBS und BBR, Hektar großen Mannheimer Stadtumbaugebiet Stich Sandhofen die Maßnahmen im öffentlichen Raum – die 2007, S. 67

67 Umgestaltung der Wendeschleife zu einem öffentlichen Platz im Zuge des Neubaus der Straßenbahntrasse – auf der Grundlage des vorhandenen Bebauungsplanes schnell realisiert werden. Auch für das Gebiet Alte Schmelz in St. Ingbert, das aus Industrieanlagen und der Werkssiedlung besteht, wurde der Bebauungsplan bereits 2001 Abb. 5.2: Werkssiedlung aufgestellt und muss nicht aktualisiert werden. „Alte Schmelz“ in St. Ingbert Für große Gebiete, die auf der Grundlage der Stadtentwicklungskonzepte neu geordnet werden, müssen jedoch in der Regel Bebauungspläne entweder geändert oder überhaupt erst aufgestellt werden, wie z.B. für die Gebiete Mannheim 21 oder den O`Brien-Park-Süd in Schwabach. Für diese Gebiete sind Bebauungspläne teilweise noch in Arbeit bzw. noch nicht rechtswirksam.

Mitunter sind aber auch im Vorfeld Flächennutzungsplanänderungen nötig, wenn die bisherigen Nutzungsoptionen für Flächen nicht mit den jetzt zu entwickelnden über- einstimmen. So waren z.B. im Flächenutzungsplan aus dem Jahr 1983 die Flächen des ehemaligen Kasernegeländes O´Brien-Park Süd als Flächen für Gemeinbedarf ohne Zweckbestimmung ausgewiesen. Mit der Überarbeitung des Flächenutzungsplans werden nun Teile als Wohn- und Mischbauflächen ausgewiesen. Quelle: Weeber+Partner Insgesamt sind bei reichlich zwei Dritteln der Kommunen Anpassungen der Bauleitplanung an das städtebauliche Entwicklungskonzept erforderlich – bei 26 % sind sie bereits erfolgt und bei 43 % sind sie vorgesehen. Über- durchschnittlich oft haben Großstädte Anpassungen der Bauleitpläne vorgenommen oder eingeleitet, wogegen Kleinstädte überdurchschnittlich häufig keine Anpassungen vornehmen werden. Das lässt sich daraus erklären, dass dort häufig Bestandsmodernisierungen in den Innenstädten vorgesehen sind, die meist auch als Mischge- biete ausgewiesen sind, so dass weder Anpassungen im Flächennutzungsplan noch im Bebauungsplan nötig sind. Zielen Maßnahmen jedoch auf neue Flächenentwicklungen und -nutzungen, dann sind diese bauleitplane- risch vorzubereiten. So setzen z.B. einzelne Vorhaben zur gemeinsamen Flächenentwicklung im Einzugsbereich der Interkommunalen Kooperationen jeweils Anpassungen der Bauleitpläne voraus, z.B. die Ausweisung und Entwicklung des Interkommunalen Gewerbegebietes für die Region Mittleres Werratal.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahme in unterschiedlichen Verfahren erprobtes Instrument

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind für die Kommunen ein erprobtes Instrument des Besonderen Städ- tebaurechts und werden daher auch von mehr als der Hälfte angewandt, dabei überdurchschnittlich oft in Klein- städten, von denen drei Viertel mit diesem Instrument arbeiten. Dem gegenüber spielen die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen eine deutlich geringere Rolle und werden nur von einem Fünftel aller Kommunen angewandt.

Ob die Sanierung im einfachen oder umfassenden Verfahren erfolgt, wurde in der Befragung quantitativ nicht erhoben. In den Vertiefungskommunen gibt es vor allem Beispiele für das vereinfachte Verfahren, wie das auch in mehreren ExWoSt-Pilotstädten bereits der Fall war.21 Dabei kommen die besonderen bodenrechtlichen Vorschrif- ten des BauGB (§§ 152 - 156a) nicht zur Anwendung. In Schwabach wurde für das Sanierungsgebiet O`Brien- Park-Süd Anfang 2005 der Beschluss über vorbereitende Untersuchungen gefasst, zeitgleich wurde der Antrag auf Aufnahme in das Programm Stadtumbau West gestellt. Im März 2006 waren die vorbereitenden Maßnahmen weitgehend abgeschlossen und der Beschluss über die Sanierungssatzung und die Abgrenzung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes gefasst. Auch für das Gebiet Stich Sandhofen in Mannheim z.B. wurde das vereinfachte Verfahren angewandt.

Stadtumbausatzung und Stadtumbauvertrag stärker in Großstädten angewandt 21 BMVBS 2008: Stadtumbau West. Stadtumbau in 16 Pilotstädten, Bilanz Während vor allem die Kleinstädte stärker mit Instrumenten des Sanierungsrechts arbeiten, kommen die Inst- im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtum- bau West, S. 96 rumente Stadtumbausatzung und Stadtumbauvertrag öfter in Großstädten zum Einsatz. In sechs Großstädten,

68 das sind 21 % der Großstädte, gibt es Stadtumbauverträge nach § 171c BauGB, in neun Großstädten (32 % der Großstädte) gibt es Stadtumbausatzungen nach § 171d BauGB. Aufgrund der besonderen Eigentümerstrukturen im Rahmen von Stadtumbau Ost haben Kommunen dort doppelt so häufig Stadtumbauverträge abgeschlossen (33 % gegenüber 16 % im Stadtumbau West). Umgekehrt gab es nur in wenigen Kommunen im Stadtumbau Ost (5 %) zumeist flankierend erlassene Stadtumbausatzungen22, während sie im Stadtumbau West sogar häufiger als die Stadtumbauverträge zum Einsatz kommen.

Von den insgesamt 23 Stadtumbauverträgen wurden mehr als die Hälfte mit Wohnungsunternehmen geschlossen. Ein Drittel der Stadtumbauverträge wurde mit privaten Investoren und drei mit privaten Kleineigentümern geschlossen. 22 Kommunen haben Aussagen zum Gegenstand der Stadtumbauverträge gemacht. Drei Viertel dieser Verträge enthalten Regelungen im Zusammenhang mit dem Rückbau von baulichen Anlagen und zur Verteilung von Kosten zwischen Kommune und Eigentümer. Die Schaffung von Baurecht und die Regelung zur Finanzierung von Infrastrukturvorhaben sind die zweithäufigsten Nennungen. In Kamp-Lintfort z.B. enthält der Stadtumbauvertrag mit dem privaten Investor die Rahmenbedingungen für die Maßnahme, genaue Details werden nachrangig dann in einem Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegt.

Andere Instrumente für Stadtumbau West bisher untergeordnet

Alle anderen Instrumente fanden im Gegensatz zu den bisher genannten nur vereinzelt Anwendung. Sozialpläne wurden im Rahmen von städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnamen bisher nur selten aufgestellt und waren wohl auch kaum in großem Umfang notwendig. Standortgemeinschaften nach § 171f BauGB gibt es angesichts der oft komplizierten Eigentümerstruktur nur in wenigen Städten. Eine große Abweichung zum Stadt umbau Ost gibt es bei den Erhaltungssatzungen, mit denen dort jede zweite Kommune arbeitete. Die Gründe dafür können vielschichtig sein. Es hängt möglicherweise mit dem größeren Anteil von unterschiedlichen Brach- flächen im Stadtumbau West zusammen, für deren Entwicklung und Umnutzung dieses Instrument nicht geeignet ist. In Ostdeutschland könnte dagegen das bereits seit längerem bestehende Programm der städtebaulichen Denkmalpflege für die Häufigkeit der Erhaltungssatzung mit verantwortlich sein.

Neben den beschriebenen städtebaulichen Instrumenten kommen in 22 % der Kommunen weitere Instrumente zum Einsatz, darunter jeweils vereinzelt Denkmalschutzsatzungen, Ordnungsmaßnahmeverträge, freiwillige Standortgemeinschaften, Rahmenpläne, Kooperationsverträge bzw. Public-Private-Partnership-Verträge mit Eigentümern, besonderes Vorkaufsrecht, Gestaltungssatzung bzw. Gestaltungspläne ohne verbindlichen Rechts charakter oder Fassadenprogramme. Zehn Kommunen gaben an, dass sie ihr Instrumentarium noch nicht end- gültig festgelegt haben.

5.2 Bündelung von Fördermitteln

Im Rahmen des Stadtumbaus werden erhebliche öffentliche Mittel für die Programmkommunen aufgebracht. Allein die Finanzhilfen des Bundes belaufen sich einschließlich Haushaltsplanung 2009 (Kassenmittel und Ver- pflichtungsermächtigung für Folgejahre) auf über 350 Mio. Euro. Die den Programmkommunen aufgrund der Länderprogramme von 2004 bis 2007 daraus zugewiesenen Bundesmittel umfassen insgesamt fast 188 Mio. 22 Statusbericht 5 Jahre Stadtum- 23 Euro. bau Ost – eine Zwischenbilanz. Bundestransferstelle Stadtumbau Ost im Auftrag des BMVBS und BBR, Drei Viertel der Programmbeteiligten setzen in Stadtumbaugebieten auch Fördermittel aus anderen Programmen 2007, S. 67 ein, um die Ziele des Stadtumbaus zu erreichen. Sie überwiegen in allen Bundesländern und Stadtgrößen, auch 23 Berechnung auf der Grundlage wenn Kleinstädte Mittel seltener bündeln als andere. Durchschnittlich etwas höhere Anteile von Kommunen, die der Datenbank Stadtumbau West, keine weiteren Fördermittel in die Stadtumbaugebiete fließen lassen, befinden sich in Baden-Württemberg, Bay- BMVBS/BBSR, Stand 2007 und auf der Grundlage der jährlichen Bund-Länder- ern, Hessen, Nordhrein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Insgesamt ergibt sich eine breite Förderlandschaft, Vereinbarungen zur Städtebauförde- bei der sich Programme sinnvoll ergänzen. Teilweise schließt die Förderung im Stadtumbau West an andere rung 2004 - 2009 Förderungen an, wenn diese ausgelaufen sind.

69 Werden in Stadtumbaugebieten Ihrer Kommune auch Mittel aus anderen Förderprogrammen eingesetzt, um die Ziele des Stadtumbaus zu erreichen?

Abb. 5.3: Werden in Stadtumbaugebieten auch Mittel aus anderen Förderprogrammen eingesetzt?

Förderprogramme der EU 32%

Bund-Länder-Programm Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 25%

Städtebauförderprogramme des Landes 23%

kommunale Förderprogramme 21%

Wohnraumförderprogramme des Landes 15%

Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" 15%

sonstige Förderprogramme 23%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=130 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen, Mehrfachnennungen möglich) Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=130 (Kommunen und Interkommunale Kooperationen) EU-Fördermittel von einem Drittel genutzt, darüber hinaus Nutzung unterschiedlicher Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen

EU-Förderprogramme trotz schwieriger Abrechnungsmodalitäten am häufigsten genutzt

Bei den EU-Förderprogrammen, die insgesamt am häufigsten genannt wurden, handelt es sich zumeist um Mittel aus dem ZIEL 2-Programm des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE). Sie werden von über der Hälfte der Großstädte und der Interkommunalen Kooperationen und von mehr als einem Viertel der Kleinstädte eingesetzt. Bei den Mittelstädten sind es 18 %. Dabei gibt es unterschiedliche Formen: die Finanzierung von in sich abgeschlossenen Teilmaßnahmen und die Finanzierung von Gesamtmaßnahmen in Kombination aus EU- und Stadtumbaumitteln.

Praxis-Beispiel: Einsatz von EU-Mitteln in Mannheim und St. Ingbert

ZIEL 2-Mittel wurden im Stadtumbaugebiet Mannheim 21 für eine in sich abgeschlossene Maßnahme, den Kauf eines für die Umverlegung der Südtangente notwendigen Grundstücks, eingesetzt. Die Planung der Südtangente, entsprechende Gutachten dazu, die Bebauungsplanunterla- gen, der Abbruch des städtischen Betriebshofes und kleinere bauliche Maßnahmen in angrenzenden Bereichen wurden aus Mitteln des Stadt- umbaus finanziert. In St. Ingbert dagegen erfolgte die Finanzierung des Umbaus der Mechanischen Werkstatt zu einer Veranstaltungshalle als 5/6-Förderung (83,3 %) aus einem gemeinsamen Fördertopf von Stadtumbau West- und Ziel 2-Mitteln.

Der Umgang mit EU-Mitteln und deren Abrechnung wurde von beiden Kommunen als schwierig geschildert. Ein Grund dafür ist die so genannte n+2-Regelung, nach der das angemeldete Jahresbudget spätestens im übernächsten Jahr zu verausgaben ist, andernfalls verfallen die nicht abgerufenen Fördermittel. Besonders kompliziert ist die Abrechnung, wenn EU-Mittel mit anderen Fördermitteln in eine gemeinsame Maßnah- me fließen. Aufgrund schwieriger Abrechnungsmodalitäten verzichtet die Stadt St. Ingbert für die Vorhaben in ihrem zweiten Fördergebiet, der Baumwollspinnerei, die in öffentlich-privater Partnerschaft realisiert werden, auf EU-Fördermittel, um das Verfahren nicht zusätzlich zu komplizieren. In anderen Kommunen wird zurzeit geprüft, ob eine EU-Förderung (ab 2007 als Programm „Regionale Wettbewerbsfähigkeit und Beschäftigung“) für sie weiterhin sinnvoll ist, u.a. auch deshalb, weil sich mit Beginn dieser Förderperiode die Modalitäten für die Berechnung der Fördersummen geändert haben.

70 Praxis-Beispiel: Einsatz von EU-Mitteln in Dortmund

In Dortmund wird die Stadtumbaumaßnahme in Hörde-Zentrum durch ZIEL 2-Mittel mitfinanziert. Dement- sprechend müssen alle Projekte innerhalb des ZIEL 2-Zeitraums bis 2013 abgewickelt sein. Probleme damit wurden nicht berichtet, der Einsatz von EU-Mitteln hat in Dortmund Tradition. Im Sinne einer regionalen Abstimmung werden neue Projekte gemäß einer Forderung des ZIEL 2-Programms 2007-2013 auf einer Landesliste zusammengestellt. Die Vergabe der Mittel erfolgt im Rahmen von „Konzepte Ruhr“ unter Feder- führung der Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH.

Weitere Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen für Stadtumbau genutzt

Bei den Mitteln aus dem Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm Sanierungs- und Entwicklungsmaßnah- men, die am zweithäufigsten eingesetzt werden, gibt es gegenüber den EU-Mitteln das umgekehrte Verhältnis: Sie werden mit steigender Stadtgröße weniger oft angewandt, bei einem Drittel der Kleinstädte, aber nur noch 17 % der Großstädte.

Städtebauförderprogramme der Länder spielen insgesamt eine fast ebenso große Rolle wie das Bund-Länder- Förderungsprogramm Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und werden von Städten aller Größen gleicher- maßen genutzt. In Hessen und Baden-Württemberg wurden z.B. Mittel aus den Landesprogrammen Einfache Stadterneuerung genannt, wobei es hier zumeist ein zeitliches Nacheinander dieser Förderung und der För- derung im Stadtumbau gab. In einigen kleinen Kommunen waren zuvor auch Dorferneuerungsmittel eingesetzt Abb. 5.4: Ehemalige Werk- worden, wie z.B. in den zu Arzberg oder Wanfried gehörenden Dörfern. statt der Alten Schmelz in St. Ingbert Kommunale Förderprogramme kommen bei einem Fünftel der Stadtumbaukommunen zum Einsatz. Häufig sind das Programme zur Fassadensanierung oder zur Moderni- sierung von Wohnraum. Die Stadt Eschwege hat aktuell ein kommunales Programm „Bauen im Bestand“ für die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen beschlossen. Je Förderfall können maximal 15.000 Euro bewilligt werden, sofern die Modernisierungskosten bei mindestens 300 Euro/m² liegen. Ansonsten spielen kommunale Förderprogramme insbesondere in Kleinstädten eine Rolle (30 %), dabei sehr stark auch in denjenigen mit weniger als 7.500 Einwohnern. Bei kleineren Städten ist angesichts deren Haushaltslage jedoch davon auszugehen, dass dort jeweils nur in geringem Umfang Mittel zur Verfügung stehen.

Wohnraumförderprogramme des Landes werden vor allem in Großstädten (35 %) und teilweise in Mittelstädten (12 %) eingesetzt. In Kleinstädten haben sie weniger Bedeu- tung. Quelle: Weeber+Partner

Bund-Länder-Programm Soziale Stadt hat bei beteiligten Städten besonderes Gewicht

Das Bund-Länder-Programm Soziale Stadt spielt zwar quantitativ insgesamt keine dominierende Rolle, hat aber für die Stadtumbaugebiete, in denen es läuft, zumeist ein besonderes Gewicht. Es wird vor allem in Großstäd- ten (27 %) und Mittelstädten (16 %) angewandt. Dabei laufen, wie auch bereits in den ExWoSt-Pilotstädten, in einigen Kommunen die Programme Stadtumbau West und Soziale Stadt innerhalb einer Gebietskulisse zeitlich 24 BMVBS 2008: Stadtumbau West. und räumlich weitgehend parallel, in anderen zeitlich nacheinander.24 Sie ergänzen sich unmittelbar oder bauen Stadtumbau in 16 Pilotstädten, Bilanz im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtum- aufeinander auf und sichern so eine Kontinuität in der Förderung der Gebiete. bau West, S. 89

71 Praxis-Beispiele: Bündelung mit Fördermitteln der Sozialen Stadt

Falkenhagener Feld in Berlin-Spandau Die Großwohnsiedlung Falkenhagener Feld in Berlin-Spandau ist seit 2005 Soziale Stadt-Gebiet und fast zeitgleich wurde der Antrag auf Auf- nahme ins Programm Stadtumbau West gestellt. Beide Programme ergänzen sich insofern, als im Rahmen des Stadtumbaus bauliche Maßnah- men realisiert werden, während aus der Sozialen Stadt die soziokulturellen Projekte gefördert und die Beteiligungs- und Mitwirkungsstrukturen geschaffen wurden, die auch für den Stadtumbau genutzt werden.

Alte Schmelz in St. Ingbert Hier war das Programm Soziale Stadt Vorläufer des Stadtumbaus. Als die Soziale-Stadt-Mittel ausgeschöpft waren bzw. die umfangreichen baulichen Maßnahmen den Rahmen dieses Programms sprengten, wurden diese mit Stadtumbaumitteln weitergeführt.

Soziale Stadt in Hessen Auch in Hessen, wo z.B. die Förderichtlinien des Landes die Überlagerung beider Förderkulissen ausdrücklich ausschließen, ist die Stadtum- bau-West-Förderung mitunter eine Anschlussförderung an das Programm Soziale Stadt, wie z.B. im Gebiet Oberzwehren in Kassel.

Rheinische Straße in Dortmund In dieses Stadtumbaugebiet fließen keine Mittel aus dem Programm Soziale Stadt und es war auch zuvor keine Gebietskulisse für dieses Pro- gramm. Dennoch sei es an dieser Stelle erwähnt, weil es die Nähe beider Programme sehr gut beschreibt. Häufig gibt es kaum Unterschiede in den strukturellen Problemlagen zwischen Gebieten im Stadtumbau und in der Sozialen Stadt, allein die städtebaulichen Folgen und damit auch die Maßnahmetypen unterscheiden sich. Das und die Einbeziehung größerer untergenutzter Gewerbeareale war entscheidend für die Aufnahme von Dortmund Rheinische Straße in den Stadtumbau, viele der Instrumente und Verfahren, die bislang angewandt werden (Quar- tiersmanagement, Quartiersfonds, Quartierszeitung, Maßnahmen zur Aktivierung und Stabilisierung der Bewohnerschaft u.ä.) sind mit denen in den Sozialen-Stadt-Gebieten vergleichbar.

Konjunkturpaket der Bundesregierung kommt auch Stadtumbau zugute

Bei den sonstigen Fördermitteln handelt es sich häufig um Finanzmittel aufgrund des Gemeindeverkehrsfinanzie- rungsgesetzes bzw. seit 2007 aufgrund des Entflechtungsgesetzes25, darüber hinaus vereinzelt auch um Mittel aus dem Denkmalschutz, aus regionalen Wirtschafts- oder Klimaförderprogrammen oder um Mittel, die im Rah- men von Wettbewerben zur Verfügung gestellt wurden. In St. Ingbert wurden z.B. für den Kauf und Umbau der Museumsetage in der Baumwollspinnerei neben den 3,3 Mio. Euro Stadtumbaumitteln (inklusive kommunalem Anteil) auch 800.000 Euro Landesmittel aus dem Bereich der Wirtschaftsförderung zur Verfügung gestellt.

Für einige Stadtumbaugebiete wird damit gerechnet, dass ihnen Mittel aus dem Konjunkturprogramm der Bun- desregierung zur Verfügung stehen werden. Dies ist für die Baumwollspinnerei in St. Ingbert geplant, wo die

25 Im Rahmen der Föderalismusreform kulturellen Nutzungen durch eine Jugendkultureinrichtung ergänzt werden, die Bestandteil des Konzeptes ist, sind Mischfinanzierungen von Bund bisher aber finanziell nicht unterlegt werden konnte. Im Rahmen des Konjunkturpaketes I werden auch die För- und Ländern teilweise entflochten worden, z.B. das Gemeindever- dermittel für das sehr erfolgreiche CO2-Gebäudesanierungsprogramm nochmals aufgestockt, so dass weitere kehrsfinanzierungsgesetz (GVFG). Zuschüsse und Zinsverbilligungen für die energetische Gebäudesanierung zur Verfügung stehen und auch in den Die bisher in die so genannten „Landesprogramme“ GVFG fließenden Stadtumbaugebieten abgerufen werden können. Bundesfinanzhilfen liefen 2006 aus. Stattdessen erhalten die Länder seit 2007 gemäß dem Entflechtungsgesetz 5.3 Monitoring und Erfolgskontrolle Beträge aus dem Haushalt des Bundes. (Die Komplementärfinanzierung durch die Länder und Gemeinden entfällt.) Monitoring und Erfolgskontrolle – also die Beobachtung von Entwicklungen und die Überprüfung von Wirkungen Die Beträge sind zweckgebunden an die Aufgabenbereiche der bisherigen – gehören folgerichtig zu einem integrierten, gesamtstädtischen Stadtumbauprozess, der sich zudem laufend Mischfinanzierungstatbestände (z.B. auf Wandel und veränderte Rahmenbedingungen einstellen muss. Anhand bestimmter Indikatoren lassen sich Verbesserung der Verkehrsverhält- nisse in den Gemeinden) für investive so Entwicklungsverläufe in den Städten verfolgen, Erkenntnisse zur Wirkung bereits realisierter Maßnahmen Vorhaben zu verwenden. gewinnen und Strategien überprüfen. Ein solches Monitoring bildet die Grundlage für die weitere Entwicklung

72 oder Modifizierung von inhaltlichen und auch räumlichen Schwerpunkten. In dieser Weise kann ein Monitoring sehr hilfreich für die Kommunen sein.

Wurde oder wird in Ihrer Kommune ein Monitoring zur Abb. 5.5: Wurde oder wird in Ihrer Kommune ein Monitoring zur Beobachtung von Stadtentwicklungsprozessen Beobachtung von Stadtentwicklungsprozessen aufgebaut? aufgebaut?

13%

in Anwendung 43%

in Erarbeitung/Planung

nicht vorgesehen 44%

Weeber+Partner,Quelle: Kommunalbefragung Weeber+Partner, StadtumbauKommunalbefragung West 2008/2009, Stadtumbau n=136 West (Kommunen 2008/2009, und Interkommunale n=136 (Kommunen Kooperationen) und Interkommunale Kooperationen)

Mehr als die Hälfte der Kommunen nutzt oder plant ein Monitoring

Monitoring als Instrument zur Prozesskontrolle mit unterschiedlichem Gewicht

Mehr als die Hälfte der Kommunen führt bereits ein Monitoring durch oder plant dies. Je größer die Städte sind, desto häufiger wird es bereits angewandt oder derzeit aufgebaut. Während sich 48 % der Großstädte damit be- schäftigen, sind es nur 19 % bzw. 20 % der Klein- und Mittelstädte. Rund die Hälfte der Klein- und Mittelstädte hat auch nicht vor, ein Monitoring aufzubauen. Sechs von acht Interkommunalen Kooperationen haben dagegen den Aufbau eines Monitoring vor oder arbeiten bereits damit. Dort, wo der Aufbau eines Monitorings geplant ist, soll dies in den meisten Fällen bis spätestens 2010 erfolgen.

Insgesamt ist der Anteil derjenigen, die das Monitoring bereits anwenden, geringer als bei den Programm- kommunen im Stadtumbau Ost. Dort hatte zum Zeitpunkt der Befragung 2006 bereits jede dritte Kommune ein Monitoring aufgebaut. Auch der Anteil von Kommunen, die gar kein Monitoring vorgesehen hatten, war mit 19 % geringer als bei den Programmbeteiligten des Stadtumbau West (43 %).26 Ein Grund dafür liegt sicherlich in der Struktur der befragten Kommunen, denn in die Befragung zum Stadtumbau Ost waren die neu ins Programm aufgenommenen und zumeist kleineren Kommunen nicht einbezogen,27 so dass der Anteil kleiner Kommunen dort insgesamt etwas geringer war.

26 Statusbericht 5 Jahre Stadtum- Darüber hinaus trifft aber auch zu, dass zwar im Stadtumbau West „die Akzeptanz für konkrete und nachprüfbare bau Ost – eine Zwischenbilanz. Zielformulierungen im Stadtumbau gestiegen ist, um Verlaufs- und Erfolgskontrollen vornehmen zu können“,28 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost im Auftrag des BMVBS und BBR, einige Kommunen das aber nach wie vor eher als eine mit zusätzlichem Aufwand verbundene Anforderung von 2007, S. 71 außen als ein für sie hilfreiches Instrument zur Selbstbeobachtung verstehen. Insofern wurde gelegentlich auch 27 die Priorität anderer Aufgaben betont. Auch Unsicherheiten über mögliche Indikatoren wurden artikuliert. Bei den Ebenda, S. 9 kleinen Städten kommen vielfach Personalengpässe in den Verwaltungen hinzu. Nicht zu unterschätzen – zumin- 28 BMVBS 2008: Stadtumbau West. dest im Vergleich zum Stadtumbau Ost – ist, die dort oft klare Empfehlung von Länderministerien, ein Monitoring Stadtumbau in 16 Pilotstädten, Bilanz im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtum- im Falle der Förderung im Programm durchzuführen. bau West, S. 103

73 Räumliche Bezüge und Themenfelder im Monitoring von Stadtgrößen abhängig

Der räumliche Bezug derjenigen, die bereits mit oder an einem Monitoring arbeiten (n=58), ist überwiegend sowohl die Gesamtstadt als auch das Stadtumbaugebiet. Kleinstädte beziehen sich häufiger ausschließlich auf die Gesamtstadt, während bei den Großstädten häufiger nur Stadtteile oder das Stadtumbaugebiet berücksichtigt werden.

Die häufigsten Themenfelder im Monitoring sind:

• die Erfolgskontrolle zum Programm Stadtumbau West sowie • die Beobachtung der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung mit jeweils 59 %, • die Beobachtung der wirtschaftlichen Entwicklung und des Wohnungswesens für jeweils 48 %, • die Erfolgskontrolle anderer stadtentwicklungsrelevanter Förderprogramme für 24 %, • die Beobachtung weiterer Bereiche der Stadtentwicklung für 21 % der Kommunen.

Von drei Vierteln der Kleinstädte und in den Interkommunalen Kooperationen wird das Monitoring vor allem als Instrument zur Erfolgskontrolle des Programms Stadtumbau West gesehen, während die weiteren Themenfelder verstärkt im Monitoring der Großstädte verfolgt werden. Besonders auffällig ist das im Bereich Wohnungswesen, der durch 68 % der Großstädte, 42 % der Mittelstädte und nur 33 % der Kleinstädte thematisiert wird. Gerade in diesem Themenfeld ist die Datenlage jedoch – wie bereits dargestellt – oft lückenhaft. Der Aufbau eines Monitorings könnte dazu beitragen, diese Lücken zu schließen und damit eine verlässlichere Ausgangsbasis zu schaffen, um die weiteren Entwicklungen zu verfolgen und entsprechende Konzepte erarbeiten zu können.

74 6 Umsetzung und Wirkungen des Programms

6.1 Planung und Umsetzung von Maßnahmen

Das Förderprogramm Stadtumbau West läuft seit nunmehr fünf Jahren. Deshalb ist die Einschätzung des derzeit erreichten Standes bei der Umsetzung geplanter Stadtumbaumaßnahmen von großem Interesse. Dazu gehören die Planmäßigkeit des Prozesses, der Realisierungsstand von Projekten und die erzielten ersten Wirkungen. Grundsätzliche Bewertungen zur Planmäßigkeit des Prozessverlaufs und zu den bisherigen Wirkungen, ein- schließlich hemmender Faktoren, liegen aus 128 Programmkommunen und acht Interkommunalen Kooperationen in Hessen vor. Bezugsebene beim konkreten Umsetzungsstand von Projekten und deren Inhalten sowie bei der Erfassung besonders guter Erfahrungen sind die Stadtumbaugebiete.

Vorbereitungs- und Umsetzungsprozess mehrheitlich planmäßig

Insgesamt befinden sich die Städte und Gemeinden in unterschiedlichen Phasen des Stadtumbaus, in einigen sind Umsetzungen erst vorgesehen, sie befinden sich also noch grundsätzlich in der Vorbereitungsphase (ca. 30 % der Kommunen und Interkommunalen Kooperationen). Das sind vor allem diejenigen, die in den Jahren 2005 bis 2007 ins Programm aufgenommen wurden, aber vereinzelt auch schon 2004. In vielen dieser Kommu- nen ist ab 2009 mit einem „sichtbaren Start“ zu rechnen. Alle anderen sind bereits – wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß – in der Umsetzungsphase. Bei mehreren Maßnahmen in einer Kommune bzw. den Interkommu- nalen Kooperationen gibt es natürlich auch Überlappungen bzw. können sich Planungs- und Realisierungsstände unterscheiden.

Die Vorbereitungen von Maßnahmen verlaufen insgesamt in fast zwei Dritteln der Kommunen und Interkommu- nalen Kooperationen planmäßig, dabei gestalten sie sich in Großstädten und Interkommunalen Kooperationen geradliniger. Bezogen auf die Länder ist festzustellen, dass Kommunen in Bayern (ca. 75 %) und in Schleswig- Holstein (ca. 80 %) sowie Berlin und Bremen mit Bremerhaven mehr im Zeitplan liegen.

Dort wo Umsetzungen begonnen haben, verlaufen sie ebenfalls bei ca. zwei Dritteln der Kommunen planmäßig. Dabei gibt es kaum Unterschiede zwischen den Bundesländern, aber wiederum zwischen unterschiedlichen Stadtgrößen. Insbesondere in den Großstädten verlaufen die Umsetzungen mehr nach Plan (in 80 % der Groß- städte). Betrachtet man die acht an der Befragung beteiligten Interkommunalen Kooperationen gesondert, so fällt auf, dass die Vorbereitung von Maßnahmen zu einem überwiegenden Teil einen planmäßigen Verlauf nimmt. Dort, wo aber die Umsetzung ansteht, kommt es durchaus auch zu Verzögerungen. Möglicherweise ergeben sich mehr Schwierigkeiten durch einen erhöhten Abstimmungsbedarf.

Ob Vorbereitungen und auch Umsetzungen planmäßig verlaufen, ist eher unabhängig vom Aufnahmejahr ins Programm: Zwar laufen bei den 2004 gestarteten Kommunen Vorbereitungen und Umsetzungen gut, sehr gut laufen sie aber auch bei denen, die erst 2007 ins Programm gekommen sind. Mehr Verzögerungen sowohl bei Vorbereitung als auch Umsetzung haben Kommunen aus den Aufnahmejahren 2005 und 2006. Der gute Start der jüngsten Programmteilnehmer kann an längeren Vorlaufzeiten liegen, aber auch an den öffentlich gemachten Erfahrungen anderer Kommunen. Außerdem sind sie in der gegenwärtigen Phase des Prozesses möglicherweise auch noch nicht an dem Punkt angekommen, wo schwerwiegende Probleme auftreten.

Projektstände von Dauer der Programmzugehörigkeit abhängig

Während es bei der Einschätzung der Planmäßigkeit des Prozessverlaufs keine lineare Abhängigkeit von der Dauer der Programmzugehörigkeit gibt, ist diese im Hinblick auf den konkreten Umsetzungsstand wichtiger Projekte deutlich erkennbar. In mehr als der Hälfte der Stadtumbaugebiete von Kommunen, die bereits 2004 starteten, wurde mit der Umsetzung der wichtigsten Projekte begonnen bzw. ein Teil davon auch schon fertig gestellt. Bei den 2007 gestarteten ist das erst bei einem Drittel der Fall. Der Anteil an Stadtumbaugebieten, in

75 denen bereits kleinere Impulsprojekte umgesetzt wurden, ist jedoch in Kommunen unterschiedlicher Aufnahme- jahre nahezu identisch.

Drückt man den Umsetzungsstand in absoluten Zahlen aus, so sind in insgesamt 107 Gebieten Projekte bereits fertig gestellt oder befinden sich in der Realisierung:

• In 17 Gebieten wurden die wichtigsten Projekte bereits abgeschlossen, • in 55 Gebieten wurde mit der Umsetzung der wichtigsten Projekte begonnen, • in 35 Gebieten ist die Umsetzung kleinerer Impulsprojekte angelaufen oder erfolgt.

In 30 Gebieten steht die Umsetzung von wichtigen Projekten unmittelbar bevor und in 39 Gebieten sind noch weitere Vorbereitungen nötig.

Abb. 6.1: Wie ist der Umsetzungsstand der Stadtumbaumaßnahmen?Umsetzungsstand nach Aufnahmejahr

Gesamt 10% 31% 20% 17% 22%

2008 13% 26% 26% 35%

2007 6% 26% 23% 19% 26%

2006 5% 32% 22% 14% 27%

2005 16% 35% 16% 22% 11%

2004 17% 42% 17% 5% 19%

0% 20% 40% 60% 80% 100% wichtigste Projekte konnten bereits umgesetzt werden Umsetzung wichtigster Projekte wurde begonnen Umsetzung kleiner Impulsprojekte erfolgt bzw. angelaufen Umsetzung von Projekten steht unmittelbar bevor Umsetzungsprozess benötigt weitere Vorbereitungen

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=176 (Stadtumbaugebiete)

Impulsprojekte bereits auch in den jüngsten Stadtumbaugebieten in Realisierung

6.2 Maßnahmeschwerpunkte und Beispielprojekte

In den meisten Stadtumbaugebieten werden die komplexen Problemlagen zumeist auch mit mehreren Projekten angegangen, die darüber hinaus selbst oft mehrdimensional angelegt sind und sich demzufolge mehreren Maß- nahmetypen zuordnen lassen:

• Wohnungsmodernisierungen sind häufig mit zielgruppenspezifischen Anpassungen eines Teils der Bestän- de und mit Wohnumfeldmaßnahmen gekoppelt, • Aufwertungen im öffentlichen Raum, Neugestaltung von Grünanlagen und die Verbesserung der verkehrlichen Situation sind oft miteinander verknüpft, • verschiedene Handlungsschwerpunkte wie z.B. die Umnutzung von Industrie- und Gewerbeflächen und die Schaffung kultureller Angebote sind oft miteinander verbunden,

76 • oft werden unterschiedliche Maßnahmen durch Imagekampagnen begleitet, • in vielen Gebieten werden so genannte Überbauprojekte umgesetzt – Stadtumbau-, Quartiers- oder City- Managements, Beratungen, Maßnahmen zum Empowerment der Stadtteilakteure u.ä.

So lassen sich auch die Projekte mit fortgeschrittenem Realisierungsstand in 107 Stadtumbaugebieten mehreren Maßnahmetypen zuordnen.

Abb. 6.2: Zuordnung der Projekte zu Maßnahmetypen in 107 Stadtumbaugebieten

Maßnahmetypen in 107 Gebieten Neuordnung und Aufwertung des öffentlichen Raumes 88 Aufwertung des Wohnumfeldes 83 Verbesserung der verkehrlichen Erschließung 64 Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungen 61 Umnutzung von Gewerbe- und Industrieflächen 55 Imageverbesserung des Standortes 51 Abriss/Teilrückbau von Industrie- und Gewerbebauten 48 Schaffung von Kultur-, Freizeit- und Tourismusangeboten 48 Wohnungsneubau 48 Reaktivierung/Modernisierung von Industrie- und Gewerbeflächen 42 Anpassung der Wohnungsbestände an bestimmte Zielgruppen 34 Schaffung neuer Gemeinbedarfseinrichtungen 29 Reduzierung von Wohnungsbeständen 25 Anpassung vorhandener Gemeinbedarfseinrichtungen 23 Anpassung von Geschäften und Bürogebäuden 23 Umnutzung von Militärflächen 4

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009

Sowohl Rangfolge als auch Ausprägung der bereits realisierten bzw. in Realisierung befindlichen Projekte decken sich komplett mit den formulierten Maßnahmeschwerpunkten in den Kommunen, wie sie in Kapitel 3 (S. 39 ff) ausführlich beschrieben wurden.

Neben diesen quantitativen Angaben liegen aus der Befragung zusätzlich konkrete Projektbeschreibungen vor, denn die Kommunen waren aufgefordert, ein bis zwei Schlüsselprojekte kurz zu skizzieren. Diese Projektskizzen sowie Projekte, die im Rahmen der vertiefenden Untersuchungen genauer einbezogen wurden, ergeben ein recht anschauliches Bild darüber, was im Rahmen von Stadtumbau bereits auf den Weg gebracht wurde und wird und welche Schwerpunkte dabei gesetzt werden. Sie widerspiegeln ein sehr umfangreiches Spektrum an Stadtum- baumaßnahmen und bestätigen, dass der breite Ansatz im Programm Stadtumbau West von den Kommunen angenommen und umgesetzt wird. Sie zeigen auch die Mehrdimensionalität, die in jedem dieser Projekte steckt. Ein großer Teil zielt auf die Stabilisierung und Stärkung innerstädtischer Funktionen sowie die Revitalisierung von Brachen und die Umnutzung baulicher Anlagen. Der wohnungswirtschaftliche Schwerpunkt ist dabei nicht so stark ausgeprägt wie im Stadtumbau Ost, wenngleich das Thema Wohnen in vielfacher Hinsicht eine wichtige Rolle spielt.

Ergänzend zu den im Text bereits enthaltenen Verweisen auf Praxisbeispiele sollen im Folgenden einige Projekte beispielhaft für wesentliche Maßnahmeschwerpunkte des Stadtumbaus dargestellt werden.

77 Aufwertung öffentlicher Räume in großer Breite

Im Mittelpunkt der Neugestaltungen stehen zentrale Plätze und Stadtachsen mit ihren Wegebeziehungen. Frei- raumgestaltung ist auch ein Ansatz, Brachen – zumindest in Teilbereichen – aufzuwerten. Die angestrebten verbesserten Nutzungsqualitäten vor allem der Innenstädte und Ortskerne haben zur Folge, dass auch verkehrliche Erschließungen neu überdacht werden. Veränderte Straßenführungen, mehrheitlich zur Entlastung innerstädtischen Verkehrs und verminderter Lärmemissionen, sind deshalb bei vielen Kommunen in der Planung. Auch verbesserte Fuß- und Radwegesysteme sind darin eingeschlossen und meist mit einer Aufwertung des Freiraums verbunden. Ein Teil der Maßnahmen richtet sich auf die „Eingangsbereiche“ der Stadt bzw. Stadtteile, wie die derzeit häufig lieblosen Bahnhofsvorplätze und sich daran anschließende städtische Areale, das Umfeld öffentlicher Infrastruktur und von Gemeinbedarfseinrichtungen.

Maßnahmen im öffentlichen Raum sind typische Impulsprojekte im Stadtumbau und intendieren weitere, mög- lichst private Investitionen. Sie sind sichtbar für alle Beteiligten, haben meist Nutzen für viele Gebietsbewohner sowie andere -akteure und setzen Signale, dass etwas passiert.

Praxis-Beispiel: Gestaltung der „Mürwiker Runde“ als fußläufige Verbindung in Flensburg-Marrensdamm

Im Mittelpunkt der Entwicklung dieses Wohngebietes aus den 1960er und 1970er Jahren stehen Wohnumfeldaufwer- tung und Vernetzung der sozialen Infrastruktureinrichtungen wie Mehrgenerationenhaus mit Kindertagesstätte, Schule, Seniorenzentrum und Jugendzentrum. Mit der durchgängigen Gestaltung, aber auch der Kennzeichnung eines Weges – der Mürwiker Runde – sollen sie miteinander verbunden, so besser erreichbar und letztlich auch stärker gemeinsam wahrgenommen werden. Vor allem Kinder erweitern dadurch ihr Aktionsfeld innerhalb der Siedlung. Außerdem werden die lokalen Potenziale des Quartiers gestärkt und es wird ein Signal für weitere Investitionen gegeben, insbesondere für die Bestandsentwicklung durch die Wohnungsunternehmen.

Mit Planungswerkstätten unterschiedlicher Beteiligter wur- Abb. 6.3: Teilabschnitt der „Mürwiker Runde“ im Bau de die konkrete Planung seit Ende 2006 vorangetrieben. Ein erster Bauabschnitt – gekoppelt mit der Neugestaltung von zwei Mehrgenerationen-Spielplätzen sowie Verkehrsberu- higungen und sicheren Querungen durch Fahrbahneinen- gungen – wird derzeit realisiert. Ein zweiter folgt ab Herbst 2009. Für Grundstücke, die für die Runde wichtig sind, sich aber nicht in der Hand der Stadt befinden, werden Verhand- lungen zur Übernahme geführt. Bisher nicht verhandelba- re Abschnitte werden vorerst ausgelassen, um die zügige sichtbare Aufwertung nicht zu gefährden.

Die Kosten für die Maßnahme liegen bei ca. 700.000 Euro. Die Finanzierung erfolgt aus Stadtumbaumitteln. Quelle: Weeber+Partner

78 Praxis-Beispiel: Aufwertung des öffentlichen Straßenraumes Stich Sandhofen in Mannheim

Das knapp fünf Hektar große Stadtumbaugebiet Stich Sandhofen besteht zu 70 % aus öffentlicher Verkehrsfläche. Die hier vorgenommenen Verbesserungen zielen darauf, des Ortszentrum Sandhofen deutlich zu stärken. Die Straßenbreite wurde erheblich reduziert, Übergänge neu geordnet und Tempo 30-Zonen eingerichtet, um die Sicherheit für die Fuß- gänger zu erhöhen. Die Straßenbahn erhielt ein eigenes Gleisbett, die ehemalige Wendeschleife der Straßenbahn wurde rückgebaut und zu einem Stadtplatz mit Aufenthaltsqualität, der auch für Märkte, Stadtteilfeste etc. genutzt werden kann, umgebaut. Auf dem Stadtplatz wurde eine Fläche von 370 m² an einen privaten Investor in Erbpacht vergeben, der dort einen Pavillon für Gastronomie errichtet.

Bestandteil des Konzeptes war als Ergänzung zu den umfangreichen Maßnahmen im öffentlichen Raum die Neubebau- ung eines Grundstücks, das sich neben dem fast fertig gestellten Stadtplatz befindet. Das ehemals industriell genutzte Grundstück war im Besitz der Verkehrsbetriebe, die einen Teil davon an den privaten Investor Diringer & Scheidel verkauft haben. Der hat dort ein Wohn- und Geschäftshaus mit Wohnungen für betreutes Wohnen sowie Einzelhandels- geschäften fertig gestellt.

Die Maßnahmen im öffentlichen Raum kosten ca. vier Mio. Euro, darunter sind 1,2 Mio. Euro Finanzhilfen aus dem Stadtumbauprogramm. Die Verlegung des Gleisbetts der Straßenbahn haben die Verkehrsbetriebe in eigener Regie und mit Förderung aus dem Entflechtungsgesetz finanziert.

Abb. 6.4: Pavillon auf zukünftigem Stadtplatz im Bau Abb. 6.5: Neues Wohn- und Geschäftshaus

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

79 Neuansiedlung und Qualifizierung von Handel, Gewerbe und Dienstleistungen stärkt die Standorte

Den wirtschaftlichen Strukturwandel erfolgreich zu gestalten ist eine Herausforderung für viele Kommunen. Die Konzeptentwicklung für die Nahversorgung oder Entwicklung und Aufwertung von Einzelhandelsstandorten, die Umstrukturierung und Neuordnung von Gewerbebrachen oder -gebieten, die Umnutzung anderer Brachen zur Ansiedlung von Gewerbe, alle Maßnahmen, die sich der Stärkung der Innenstädte und Stadtteilzentren widmen, zählen zum Maßnahmepaket. Auch verschiedene Formen eines Citymanagements kommen zum Einsatz, um die Qualität der Ansiedlungen zu verbessern und vielfach Leerstand zu reduzieren.

Praxis-Beispiel: Aufwertung der Innenstadt Kamp-Lintfort

Im Mittelpunkt des Stadtumbaus in Kamp-Lintfort steht die Stärkung der gesamten Innenstadt und dabei vor allem ihrer Funktion als attraktiver Ort für Einkaufen und Begegnung. Darunter ordnet sich ein ganzer Komplex unterschiedlicher Einzelmaßnahmen – Neugestaltung und Aufwertung öffentlicher Plätze und der Fußgängerzone, Rückbau nicht mehr marktgängiger Wohnhochhäuser, Neuordnung von Flächen und nachfolgend die Entwicklung eines Einkaufszentrums. Mit dem Stadtumbauprogramm waren erstmalig Möglichkeiten gegeben, das sehr komplexe Entwicklungsszenario auch im Ganzen umsetzen zu können. Die Stadt finanziert mit Stadtumbaumitteln vor allem die Freiraummaßnahmen und den Abriss der drei Wohngebäude – die Weißen Riesen.

Für das nachfolgend auf den Abrissflächen geplante neue Einkaufszentrum konnte ein privater Investor gefunden werden, der dort ca. 20 Mio. Euro einsetzen wird. Der Entwurf dafür entstand im Rahmen eines von ihm finanzier- ten städtebaulichen Wettbewerbs. Damit ist eine gewisse Sicherheit gegeben, dass das neue Einkaufszentrum einen attraktiven Abschluss der Innenstadtentwicklung markiert. Den Anfang macht ein Stadtplatz vor einem vorhandenen Einkaufszentrum als Eingangstor in die Innenstadt, der bereits realisiert wurde. Derzeit wird die Fußgängerzone umgebaut: dabei wird der in Teilen noch gegebene Durchgangs- und Parkverkehr umorganisiert, werden die Fußwege vor den Geschäften verbreitert, so dass Angebote von Läden und Lokalen auch im Freien möglich sind, werden attraktive Materialien durchgängig für die neuen Straßen- und Platzflächen verwendet. Der Abriss der Wohngebäude, von denen eins derzeit noch bewohnt ist, wird aktuell vorbereitet. Der Abriss der ersten beiden Gebäude begann im Juli 2009, die Entmietung des dritten im Oktober 2009. Ende 2012 soll das Einkaufszentrum fertig sein. Darüber hinaus verspricht sich die Stadt auch Nachfolgeinvestitionen privater Kleineigentümer an Geschäften und Fassaden der Gebäude im Bereich der Fußgängerzone, erste Ansätze in den gastronomischen Einrichtungen am Stadtplatz im Eingangsbereich sind bereits sichtbar. Aber es werden auch andere Entwicklungen in Gang gesetzt, so plant die Stadt selbst inzwischen die Einrichtung eines Jugendcafés.

Abb. 6.6: Umbau der Fußgängerzone in Kamp-Lintfort Abb. 6.7: Teilabschnitt der Fußgängerzone in Kamp-Lintfort

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

80 Neue Angebote für Kunst, Kultur und Gesundheit mit Mehrfacheffekten

Es gibt eine Reihe sehr interessanter Stadtumbaumaßnahmen mit so genannten Mehrfacheffekten für die Stadt- entwicklung und insbesondere für die Innenstadt oder innenstadtnahe Bereiche. So wird alten nicht mehr genutzten und oft denkmalgeschützten Industriegebäuden neues Leben eingehaucht. Sie sollen zu Museen und Aus- stellungsorten werden oder kulturellen Events dienen. Mit der Sanierung und Umnutzung dieser Gebäude werden städtebauliche Defizite abgebaut und gleichzeitig werden die Standorte belebt. Gerade kulturelle Projekte sind vielfach identitätsstiftend für die Bevölkerung und stärken zudem das Image der Gebiete. Weiterhin entstehen in mehreren Stadtumbaugebieten in leer stehenden Gebäuden oder im Neubau auf ehemaligen Brachen Pflegeein- richtungen oder andere gesundheitliche Angebote, die in den Städten und dem Umland bisher fehlten.

Praxis-Beispiel: Umnutzung eines ehemaligen Elektrizitätswerkes zur Kulturfabrik in Eschwege

Der Umbau eines ehemaligen Elektrizitätswerkes ist die erste Stadtumbaumaßnahme, die in Eschwege fertig gestellt wurde. Das Gebäude befindet sich nach wie vor im Besitz der Stadtwerke, die den Umbau in enger Kooperation mit der Stadt und den zukünftigen Nutzern realisierten. Abb. 6.8: Neuer Eingangsbereich der Kulturfabrik Mit der Umnutzung werden städtebauliche und soziale Effekte angestrebt. Das Gebäude befindet sich in dem Teil von Eschwege, der durch die Werra und eine Hauptverkehrsstraße von der Innenstadt getrennt ist und für den das städtebauli- che Entwicklungskonzept eine stärkere bauliche und funktionale Anbindung vor- sieht. Darüber hinaus gibt es in dem Bereich Tendenzen sozialer Entmischung. Die Kulturfabrik kann einen Beitrag zur Aufwertung des Standortes leisten, der als Kulturstandort bereits eingeführt ist, da sich in unmittelbarer Nachbarschaft die Flächen für Opern-Air-Veranstaltungen befinden.

Entstanden sind durch den Umbau eine Veranstaltungshalle sowie mehrere kleine Räume für Kulturvereine. Trägerverein ist die Kulturfabrik e.V., der die Räume von den Stadtwerken mietet und dann an weitere Nutzer wie z.B. das Junge Theater, einen kleinen Radiosender und den Kreis- und Stadt-Jugendring untervermietet. Quelle: Weeber+Partner Alle arbeiteten vorher in Eschwege unter schlechten räumlichen Bedingungen. Abb. 6.9: Veranstaltungshalle in der Kulturfabrik Durch die Zusammenfassung unter einem Dach werden zusätzliche Synergieef- fekte erreicht.

Dass die künftigen Nutzer von Anfang an feststanden, war ein großer Vorteil, weil der Umbau dadurch bedarfsgenau erfolgen konnte. Darüber hinaus haben sie beim Innenausbau viele Eigenleistungen eingebracht, so dass Kosten gespart werden konnten. Dort wo es möglich war, wurde außerdem mit einfachen Materialien gearbeitet, denn es wurde keine „Hochglanzsanierung“ angestrebt, sondern ein funkti- onsgerechtes Gebäude, das dennoch gestalterischen Qualitätskriterien standhält. Die Bereiche, für die es noch keine Nutzer gibt, wurden als „Optionsfläche“ noch nicht umgebaut.

Die Gesamtkosten betrugen ca. 1,9 Mio. Euro, davon wurden 1,2 Mio. Euro aus Stadtumbaumitteln als unrentierliche Kosten gefördert. Quelle: Weeber+Partner

81 Modernisierung und Anpassung von Wohnungsbeständen mit vielen Facetten

Das Handlungsfeld Wohnen im Stadtumbau West umfasst vorrangig Modernisierung, Anpassung an veränderte Nachfrage, Ansiedlung von Wohnen, Umnutzung von Gebäuden für Wohnzwecke, Neubau – entweder als punktuelle, teilweise aber auch ganze Wohnsiedlungen umfassende Maßnahmen – im mehrgeschossigen Bestand am Stadtrand, in den Innenstädten und zum Teil in historischen Gebäuden. Zumeist werden sie mit Aufwertungen des Wohnumfelds verbunden. Vergleichsweise viele Maßnahmen in diesem Bereich sind auf das Wohnen im Alter ausgerichtet. Die Schaffung von barrierefreien, altengerechten Wohnungen steht auf der Agenda vieler Städte. Durch Neubau und durch Umbau sollen entsprechende Angebote entstehen. Dabei gibt es ganz unterschiedliche Ansätze, z.B. leer stehende Läden zu Wohnungen umzubauen. In größeren Städten stehen insbesondere für Wohngebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren umfassende Modernisierungen an.

Abriss nicht mehr nachgefragter Bestände findet auch im Stadtumbau West statt, allerdings nur in einem Bruch- teil des Umfangs vom Stadtumbau Ost, teilweise in großen Wohnsiedlungen, oft aber auch nur punktuell oder als vorbereitende Maßnahme für anschließenden Wohnungsneubau oder anderweitige Nutzungen der Flächen.

Praxis-Beispiel: „Wohnen für Generationen“ in Flensburg

Das gesamte Wohnviertel Flensburg-Fruerlund wurde als Stadtumbaugebiet ausgewiesen, um es in den kommenden Jahren komplett umzugestalten. Partner des Stadtumbauprozesses hier ist die SBV Flensburg e.G., das größte ein- heimische Wohnungsunternehmen vor Ort. Fruerlund ist ein Wohngebiet aus den 1950er Jahren, dessen Wohnungs- bestand den aktuellen Anforderungen nur noch begrenzt genügt. Hier gibt es vorrangig kleine Wohnungen (vielfach nicht mehr als ca. 30 m²) mit einfachen Ausstattungen. Das hat trotz des durchaus ausgeglichenen Wohnungsmarktes in der Gesamtstadt Folgen für die Mieterstruktur. Vor allem für Familien sind keine Wohnungen vorhanden, obwohl die Infrastruktur darauf ausgerichtet ist. Unter dem Motto „Wohnen für Generationen“ hat das Wohnungsunternehmen im Rahmen eines Gesamtkonzeptes herausgearbeitet, welche Gebäude mit welchem Aufwand dafür sanierungs- und umbaufähig sind.

Ein Ergebnis war, dass es auch wirtschaftlich sinnvoller ist, einen erheblichen Teil an Wohnungen abzureißen und durch neue zu ersetzen, um für das Konzept einen adäquaten Wohnungsmix zu bekommen. Es ist geplant 288 Wohnungen abzureißen und durch 200 neue mit einer insgesamt größeren Wohnfläche zu ersetzen. Alle übrigen Wohnungen werden mit unterschiedlichem Aufwand saniert. Im Mittelpunkt dabei stehen Maßnahmen zur energetischen Sanierung, teilweise werden aber auch hierbei Grundrisse geändert. Die Sanierungen laufen bereits. Das Wohnungsunternehmen hat sein eigenes Bürogebäude saniert und umgebaut, ist mit seiner Zentrale ins Gebiet gezogen und hat damit ein Signal für die neue Entwicklung gegeben. In einem ersten Schritt wurde der Vorplatz – sowohl auf öffentlichen Flächen als auch auf Flächen des Unternehmens – dieses Bürogebäudes von Unternehmen und Stadt gemeinsam gestaltet. Der dafür geschlossene Stadtumbauvertrag gilt als „Probe- Abb. 6.10: Sanierung in Flensburg-Fruerlund durchlauf“ für die jetzt anstehenden umfangreicheren Maß- nahmen im Gebiet. Durch den Abriss von Gebäuden ist die Chance gegeben, auch den Freiraum der Siedlung selbst zu verändern, neu zu ordnen und den neuen Anforderungen entsprechend zu gestalten. So wird auf den Abrissflächen von Gebäuden und auf öffentlichen Flächen, vorbereitet durch einen landschaftsplanerischen Wettbewerb, ein attraktiver Stadtteilpark mit Angeboten für alle Generationen entstehen. Diese Maßnahme wird mit Stadtumbaumitteln umgesetzt.

Das Wohnungsunternehmen wird bis 2014 insgesamt 50 Mio. Euro umsetzen, weitere sechs Mio. Euro kommen aus Stadt- Quelle: Weeber+Partner umbaumitteln und fließen in die Freiraumgestaltung.

82 Durch Neubau oder Umnutzung bessere Infrastrukturangebote

Stadtumbaumaßnahmen richten sich auch auf Anpassungen sozialer Infrastruktur durch veränderte Bedarfe: Anpassung von Schulstandorten, Schaffung von Stadteilzentren, Jugendeinrichtungen, Bürgerhäusern oder Begegnungsstätten, Umnutzungen alter Schulgebäude, aber auch ehemaliger Gewerbeimmobilien oder unterschiedlicher Brachen für soziokulturelle Infrastruktureinrichtungen. Diese Maßnahmen werden in den Innenstäd- ten, häufig aber auch in großen Wohnquartieren umgesetzt und ergänzen dort Wohnungsmodernisierungen und Wohnumfeldmaßnahmen.

Praxis-Beispiel: Mehrgenerationenhaus im Falkenhagener Feld in Berlin-Spandau

Das Falkenhagener Feld ist eine ab Mitte der 1960er Jahre entstandene Wohnsiedlung am Stadtrand von Berlin mit rund 20.000 Einwohnern. Städtebauliche Probleme und eine Veränderung der Bewohnerstruktur führten 2005 zur Einrichtung von zwei Stadtteilmanagements im Rahmen der Sozialen Stadt und kurz danach zur Ausweisung als Stadt- umbaugebiet.

Die Großwohnsiedlung verfügt über eine Vielzahl sozialer und kultureller Einrichtungen, die jedoch aufgrund ihrer Beschaffenheit und Bausubstanz den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Mit der Qualifizierung der sozialen und kulturellen Infrastruktur sollen Räume für Begegnung und Kommunikation geschaffen werden, die Angebote für verschiedene Generationen und Nationalitäten bereithalten. Eines der wesentlichen Projekte im Stadtumbau ist daher die Erweiterung und der Umbau des Gemeindezentrums der Paul-Gerhardt-Kirche zu einem Mehrgenerationenhaus. Die Kirchengemeinde engagiert sich seit langem mit sozialen und kulturellen Angeboten im Gebiet.

Der Ausbau zum Mehrgenerationenhaus stärkt den gut eingebundenen und bereits etablierten Standort. In den neuen Gruppenräumen werden neben den klassischen Angeboten der Kirchengemeinde verschiedene Beratungs-, Bildungs- und Sportangebote stattfinden. Darüber hinaus wird die Kindertagesstätte der Kirche hier ihre neuen Räumlichkeiten finden. Der erste Bauabschnitt mit Café und Mehrzweckräumen wurde bereits abgeschlossen, die Räume für die Kin- dertagesstätte werden im jetzt begonnenen zweiten Bauabschnitt hergerichtet.

Die Gesamtbaukosten für den Umbau belaufen sich auf ca. 1,8 Mio. Euro. Davon werden 1,078 Mio. Euro aus Stadtum- baumitteln finanziert. 575.000 Euro steuern Kirchengemeinde und Kirchenkreis Spandau bei, 188.000 Euro kommen aus dem Sondervermögen des Kinderbetreuungsfinanzierungsgesetzes (KBFG).

Abb. 6.11: Neu gestalteter Eingangsbereich Abb. 6.12: Café des Mehrgenerationenhauses

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

83 Räumung und Neuordnung von Brachen sehr komplexe Aufgabe

Die im Stadtumbau gefundenen Lösungsansätze für den Umgang mit Brachen sind vielschichtig: Brachflächen von nicht mehr genutzten baulichen Anlagen beräumen, neu ordnen und für neue Nutzungen vorbereiten, Grund- stücke erwerben, Altlasten beseitigen, tragfähige Nachnutzungskonzepte entwickeln, Freiraum qualifizieren, neues Gewerbe ansiedeln, Wohnungen errichten. Eine besondere Herausforderung stellen Militärbrachen dar, weil es sich hier zumeist um sehr große Flächen handelt, für die neue Nutzungen gefunden werden müssen, was auch bei anderen Brachen nicht immer gelingt, weil kein Bedarf für großflächige Nutzungen vorhanden ist.

Praxis-Beispiel: O´Brien-Park Süd – Umnutzung eines ehemaligen Kasernengeländes in Schwabach

Das 13 ha große Gelände am Innenstadtrand von Schwabach wurde bis 1992 militärisch genutzt. Die Planung sieht vor, dort Wohnungen in unterschiedlicher Bebauung entstehen zu lassen, ergänzt durch großzügige Freiflächen, kulturelle Nutzungen und Gemeinbedarfseinrichtungen. Zwei „Leuchtturmprojekte“ hat die Stadt bereits realisiert: den Museums- anbau und die Gestaltung eines Quartiersplatzes.

Das Stadtmuseum war schon 1997 in ein ehemaliges Mannschaftsgebäude gezogen, wo die Räumlichkeiten allerdings sehr beengt waren. Der jetzige Anbau ist Ergebnis eines Architekturwettbewerbs und führte zu einer deutlichen archi- tektonischen und städtebaulichen Aufwertung. Ergänzend dazu wurde die Freifläche vor dem Gebäude als Museums- park aufgewertet und erweitert.

Das zweite Projekt, der 2008 fertig gestellte großzügige Quartiersplatz, befindet sich im Zentrum des Gebietes auf städtischer Fläche und kann multifunktional durch unterschiedliche Generationen genutzt werden. Um den Platz herum stehen denkmalgeschützte ehemalige Stallungen, für die der Umbau zu Lofts durch eine Bauherrengemeinschaft in Vorbereitung ist.

Für den Museumsanbau und die Anlage des Museumsparks wurden 3,16 Mio. Euro und für den Quartiersplatz 460.0000 Euro Stadtumbaumittel (inkl. Eigenanteil der Stadt) eingesetzt. Die bisherigen Maßnahmen ziehen private Investitionen nach sich. In einem Teilbereich befinden sich Ein- und Zweifamilienhäuser im Bau. Die Flächen hatte die Stadtstruktur- gesellschaft, quasi eine städtische Entwicklungsgesellschaft, vom Bund gekauft, erschlossen und an private Eigentü- mer verkauft. Für weitere Wohnungsbauvorhaben durch den Umbau von Mannschaftsgebäuden sowie den Neubau auf Brachflächen stehen ein privater Investor sowie die Stadtstrukturgesellschaft bereit. Zum Zeitpunkt der Untersuchung befanden sich die Verkaufsverhandlungen mit dem Bund kurz vor dem Abschluss. Bereits vor den Stadtumbaumaßnah- men entstand im Gebiet eine Kindertagesstätte, ein Gebäude ist zu einem Pflegeheim umgebaut worden.

Abb. 6.13: Museumsanbau im O´Brien-Park Süd Abb. 6.14: Quartiersplatz im O´Brien-Park Süd

Quelle: Weeber+Partner Quelle: Weeber+Partner

84 6.3 Ergebnisse und Wirkungen realisierter Maßnahmen

Der Umfang und die Inhalte der bereits realisierten Projekte belegen einen durchaus erfolgreichen Verlauf des Stadtumbaus. Aber es gibt aus Sicht der Kommunen auch hemmende Faktoren, die den Prozess verzögern oder erschweren, die jedoch nicht immer im Programm Stadtumbau West begründet sind.

Neben Erfolgen auch Hemmnisse bei der Umsetzung von Projekten

Die Hemmnisse betreffen häufig die Finanzierung der Maßnahmen, weil es einem Teil der Kommunen aufgrund ihrer Haushaltsituation Schwierigkeiten macht, die notwendigen Eigenanteile aufzubringen. Darüber hinaus kol- lidiert der für die Umsetzung vorgesehene Zeitrahmen mitunter mit dem Finanzierungsrahmen. Auch die Eigen- tümerstruktur, insbesondere die Vielzahl privater Kleineigentümer, erschwert die Umsetzung von Maßnahmen. Die Einbeziehung privater Kleineigentümer ist schwierig, weil diese häufig nur eine geringe Motivation und Mit- wirkungsbereitschaft sowie eine geringe Verkaufsbereitschaft bzw. unrealistische Preisvorstellungen bei einem Verkauf haben. Hinzu kommen ihre oft geringen finanziellen Spielräume sowie nicht ausreichende finanzielle Förderungsmöglichkeiten. Aber auch Eigentümerwechsel verhindern oft eine kontinuierliche Zusammenarbeit, weil nicht ortsansässige Eigentümer zumeist zu wenig Zugang und Verständnis für die Situation vor Ort haben.

Teilweise wird die Stärkung innerstädtischer Funktionen behindert, weil sich das Kaufverhalten verändert hat, sich auf die wirtschaftliche Situation innerstädtischer Anbieter auswirkt und Städte dadurch veröden. Auch verkehrliche Entwicklungen (Verkehrsführungen, Entlastungen) können die Innenstädte oder Stadtteilzentren emp- findlich stören. Schwierigkeiten gibt es im Umgang mit Brachen und Leerstand. Vor allem für die Nachnutzung oder Vermarktung großflächiger Brachen und Leerstände gibt es zu wenig Nachfrage. Oft befinden sie sich zudem an wenig attraktiven Standorten. Auch Altlastenprobleme können eine Entwicklung oder Vermarktung entsprechender Flächen bremsen.

Nicht selten wirken sich die die genannten Faktoren hemmend auf die Prozessteuerung aus, weil es Interessen- konflikte zwischen beteiligten Akteuren (z.B. Gewerbetreibende, Bahn) gibt oder langwierige Aushandlungs- und Abstimmungsprozesse über städtebauliche Qualitäten notwendig sind. Einige Kommunen weisen auf komplizierte verfahrensrechtliche Konstellationen hin. Personelle Engpässe in den Verwaltungen kommen häufig noch dazu.

Die genannten Hemmnisse können sich auf die Umsetzung unterschiedlichster Maßnahmen auswirken, aber einige Schwerpunkte zeichnen sich dabei ab. Sie betreffen die

• Umnutzung von großflächigen Brachen, insbesondere von Militärbrachen, • Anpassung von Geschäften und Bürogebäuden, die sich aufgrund geringer Nachfrage offensichtlich schwierig gestaltet, • Schaffung neuer Gemeinbedarfseinrichtungen, was sicherlich mit hohem Abstimmungsbedarf der unterschiedlichen Akteure und Fachplanungen, mit unsicherem Bedarf sowie mit offenen Finanzierungsfragen im Zusammenhang steht.

Während die Kommunen für die Umsetzung dieser Maßnahmetypen überdurchschnittlich oft angeben, dass noch längere Vorbereitungen erforderlich sind, kommen sie bei geplanten Reduzierungen von Wohnungsbeständen, bei Wohnungsneubau und bei der Schaffung von Kultur-, Freizeit- und Tourismusangeboten vergleichsweise schnell voran.

Erste Wirkungen realisierter Maßnahmen von der Hälfte der Kommunen einzuschätzen

88 Programmkommunen, darunter fünf Interkommunale Kooperationen aus Hessen, bewerteten die Wirkung bisher umgesetzter Maßnahmen. Das entspricht mehr als der Hälfte der an der Befragung beteiligten Kommunen aus allen Bundesländern. Alle anderen sind noch nicht weit genug vorangekommen, um dies realistisch einschät- zen zu können. Dazu gehören vor allem auch die Interkommunalen Kooperationen in Hessen. Kommunen, die

85 schon von Beginn an dabei sind, waren stärker vertreten und werteten zudem tendenziell positiver. Das ist ein Hinweis darauf, dass die Maßnahmen auch Zeit brauchen, um ihre Wirkung zu entfalten.

Städtebaulicher Qualitätsgewinn, Imagegewinn und positive Aufnahme durch Bevölkerung

Mehr als drei Viertel der sich äußernden Programmkommunen sehen nach eigener Einschätzung bereits einen deutlichen städtebaulichen Qualitätsgewinn, weitere 11 % sehen ihn teilweise erreicht. Etwas positiver als im Ge- samtdurchschnitt bewerten dies die Mittelstädte. Ähnlich hoch ist der Anteil der Kommunen, für die die Maßnah- men bereits zu einer sichtbaren Aufwertung der Stadtgebiete führten. Diese positiven Einschätzungen wurden unabhängig davon getroffen, in welchen Gebieten und mit welchen Maßnahmetypen die Kommunen agieren.

Einen Imagegewinn der Stadtumbaugebiete konstatieren ebenfalls drei Viertel der sich äußernden Programm- kommunen. Vor allem trifft dies auf Groß- und Kleinstädte zu. Bei jeder zweiten Kommune wirken die umgesetzten Vorhaben positiv über das Stadtumbaugebiet in die Stadtteile bzw. die Gesamtstadt hinein. Vor allem die Mittelstädte bewerten dies so. Ebenfalls jede zweite Kommune schätzt ein, dass die Stadtumbaumaßnahmen auch von der Bevölkerung sehr positiv aufgenommen werden, für ein weiteres Viertel trifft dies zumindest teilweise zu. Die größte Akzeptanz in der Bevölkerung gibt es den Einschätzungen nach in den Großstädten. Alles in allem wirken sich hier sicher die umfangreiche Öffentlichkeitsarbeit der Kommunen und auch die vielfältigen Mitwirkungsmöglichkeiten für die Bürgerschaft aus, mit der die Maßnahmen begleitet wurden. Teilweise haben die realisierten Maßnahmen aber umgekehrt auch dazu beigetragen, die Gebietsbevölkerung für eine Mitwirkung zu aktivieren.

Private Investitionen angestoßen, Kultur und Freizeitfunktion verbessert, Leerstand reduziert

Besonders hervorzuheben ist, dass sich private Investoren gerade durch Stadtumbaumaßnahmen stärker engagieren, in immerhin zwei Dritteln der Kommunen, darunter etwas stärker in den Großstädten. Angesichts der geschilderten Schwierigkeiten bei der Einbeziehung privater Investitionen kann das durchaus als Erfolg des Stadtumbaus gewertet werden. In zwei Interkommunalen Kooperationen gibt es solche Impulse ebenfalls. Für jede zweite Kommune – unabhängig von ihrer Größe – haben sich durch Stadtumbaumaßnahmen die lokalen Kultur- und Freizeitfunktionen verbessert. Leerstand bei Wohnungen und bei Gewerbeimmobilien konnte in der Hälfte der Kommunen durch Umnutzung, Aufwertung oder Abriss ganz oder teilweise reduziert werden.

Stadtumbau als Impuls für die Region

Knapp ein Viertel der sich äußernden Programmbeteiligten ist der Auffassung, dass die innerstädtisch ange- stoßenen Veränderungen auch auf die regionale Entwicklung ausstrahlen, wobei es hier verständlicherweise stärkere Differenzierungen hinsichtlich der Stadtgrößen gibt. Stadtumbau im Kontext regionaler Entwicklungen zu sehen, ist vor allem für die Kleinstädte von besonderer Relevanz. Für ein Drittel dieser Städte ist dieser Aspekt uneingeschränkt wichtig, knapp ein Viertel stimmt dem mit Einschränkungen zu.

Strukturelle Stabilisierung schwer einschätzbar

Die Einschätzung, ob durch Stadtumbaumaßnahmen soziale und wirtschaftliche Strukturen verändert bzw. stabilisiert werden konnten, fällt vielen noch schwer. Mehr als die Hälfte kann dies bezogen auf die soziale Stabilisierung noch nicht bewerten, aber immerhin mehr als ein Viertel sieht dafür Ansätze. Ob die Stadtum- baumaßnahmen zur Stabilisierung wirtschaftlicher und gewerblicher Strukturen beitragen, ist in diesem kurzen Zeitraum und angesichts der schwieriger werdenden Rahmenbedingungen ebenfalls noch nicht einzuschätzen. Ein knappes Drittel meint zwar, dass Ansätze spürbar sind und sich erste Effekte zeigen. Insgesamt unterstreicht die zurückhaltende Beurteilung der Faktoren nochmals die Bedeutung eines Monitorings, denn ohne verlässliche und objektivierbare Datengrundlage sind sie sicherlich auch zukünftig schwer zu bewerten.

86 Gleichzeitig muss aber auch betont werden, dass der Stadtumbau West dazu beiträgt, Städte aufzuwerten, zu beleben und interessanter zu machen, aber nicht alle strukturellen Probleme lösen kann. Die wirtschaftliche Strukturschwäche insgesamt, die demographische Entwicklung, vor allem Abwanderung und alternde Bevöl- kerung und die damit verbundenen Schwächen im Miet- und Immobilienmarkt lassen sich mildern, aber nicht vermeiden.

Abb. 6.15: Wie bewerten Sie dieWie Wirkungenbewerten Sie derdie Wirkungenrealisierten hinsichtlich Stadtumbaumaßnahmen? der realisierten Stadtumbaumaßnahmen?

städtebaulicher Qualitätsgewinn 70% 11% 19%

sichtbare Aufwertung betroffener Stadtgebiete 66% 11% 23%

Imageverbesserung 61% 16% 22%

von der Bevölkerung positiv aufgenommen 55% 28% 17%

private Investitionen angestoßen 36% 30% 8% 26%

Verbesserung der Kultur- und Freizeitfunktion 29% 27% 18% 26%

Reduzierung des Leerstands 25% 27% 11% 37%

für die Region wichtig 25% 28% 19% 28%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

trifft voll zu trifft teilweise zu trifft gar nicht zu kann noch nicht eingeschätzt werden

Weeber+Partner, KommunalbefragungQuelle: Weeber+Partner, Stadtumbau Kommunalbefragung West 2008/2009, Stadtumbau n=89 (Kommunen West 2008/2009, und Interkommunale n=88 (Kommunen Kooperationen) und Interkommunale Kooperationen)

Erste Bewertungen belegen städtebauliche Effekte und gute Resonanz der Maßnahmen

Gute Erfahrungen der Kommunen als Motor für die Weiterführung des Prozesses

Die Befragung hat insgesamt gezeigt, dass die Kommunen zwar auf einem schwierigen und nicht immer kon- fliktfreien, aber insgesamt erfolgreichen Weg bei der Gestaltung des Stadtumbaus sind und durchaus auf erste Effekte verweisen können. Sie wurden abschließend um Einschätzung gebeten, ob es Bereiche und Handlungs- felder gibt, auf denen sie besonders gute Erfahrungen gemacht haben und die sie für übertragbar halten. Dazu liegen Aussagen aus 83 Stadtumbaugebieten vor.

Für fast zwei Drittel dieser Gebiete verweisen die Kommunen auf die Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung der Bürger, durch die der Stadtumbauprozess offensichtlich sehr befördert und unterstützt wurde. Dabei wird z.B. mehrfach auf die Rolle von Workshops und Arbeitskreisen mit Bürgern verwiesen. Für übertragbar halten 41 % der Kommunen ihre guten Erfahrungen bei der Umsetzung von Impuls- und Schlüsselprojekten, was zu einem großen Teil auch die Kooperation mit unterschiedlichen Akteuren einschließt. Genannt werden als Partner z.B. die Wohnungswirtschaft oder auch die Bahn. Einige Kommunen betonen die Synergieeffekte, die durch die Projekte erreicht wurden. Immerhin fast ein Drittel verweist auf gute Erfahrungen bei der Gewinnung und Ein- beziehung privater Eigentümer. Frühzeitige Information und Kontaktpflege, aber auch die Zusammenarbeit mit Interessengemeinschaften der Eigentümer werden in diesem Zusammenhang hervorgehoben.

87 Für ein Viertel der Gebiete werden ausdrücklich die Planungs- und Steuerungsinstrumente als sehr effizient eingeschätzt. Sie haben sich für die Koordinierung der komplexen und zumeist fachübergreifenden Prozesse bewährt. Häufiger sind es großstädtische Stadtumbaugebiete (31 %), bei denen auf besonders gute Erfahrun- gen verwiesen wird. Einige Kommunen betonen die ämter- und ressortübergreifende Zusammenarbeit in der Verwaltung, andere verweisen auf die Rolle von Vor-Ort-Büros, begleitenden Beiräten und Arbeitskreisen, z.B. zur Gewerbeentwicklung. Als sonstige gute Erfahrungen werden u.a. die Zusammenarbeit mit Politik und mit Bezirks- und Landesbehörden sowie die Bündelung von Förderprogrammen, insbesondere mit dem Programm Soziale Stadt, genannt. Gibt es bei der Gestaltung des Stadtumbaus im Fördergebiet besonders gute Erfahrungen, die Sie im Sinne von "good practice" für übertragbar halten?

Abb. 6.16: Gibt es bei der Gestaltung des Stadtumbaus im Stadtumbaugebiet besonders gute Erfahrungen, die Sie im Sinne von „good practice“ für übertragbar halten?

Öffentlichkeitsarbeit und 64% Mitwirkung der Bürger Umsetzung vom Impuls- und 41% Schlüsselprojekten Gewinnung/Einbeziehung 30% privater Eigentümer Effizienz von Planungs- und 24% Managementsinstrumenten

sonstige gute Erfahrungen 18%

0% 20% 40% 60% 80%

Quelle: Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=83 (Stadtumbaugebiete, Mehrfachnennungen möglich)

Gute Erfahrungen vor allem bei der Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung der Bürger Weeber+Partner, Kommunalbefragung Stadtumbau West 2008/2009, n=83 (Stadtumbaugebiete)

88 7 Zusammenfassung und Empfehlungen

Programm Stadtumbau West mit wachsender Beteiligung

Das Förderprogramm Stadtumbau West hat nach fünfjähriger Laufzeit zu vielfältigen positiven Effekten der Stadtentwicklung in zahlreichen westdeutschen Städten und Gemeinden geführt. Seit 2004 ist auch die Zahl der am Programm beteiligten Kommunen stetig gewachsen, bis Mitte des Jahres 2009 waren es 323 Städte und Gemeinden.

Die Kommunalbefragung konzentrierte sich auf die bis Ende 2007 in das Programm aufgenommenen 280 Kom- munen, in denen insgesamt 20,6 Mio. Menschen leben. In das Befragungssample sind insgesamt 173 Programm- kommunen mit 188 Stadtumbaugebieten eingegangen. Darüber hinaus gab es vertiefende Untersuchungen vor Ort in zehn Städten und Gemeinden. Das Sample weist sowohl hinsichtlich der unterschiedlichen Stadtgrößen als auch bezogen auf die Anteile der Städte der einzelnen Bundesländer am Programm eine gute Verteilung auf.

Schrumpfungsprozesse mit erheblicher Dynamik

Das Förderprogramm Stadtumbau West zielt auf die Beseitigung städtebaulicher Missstände infolge des strukturellen gesellschaftlichen Wandels oder dient dazu, solchen Entwicklungen rechtzeitig entgegenzuwirken. Während sich in den ostdeutschen Bundesländern bereits seit längerem erhebliche Schrumpfungsprozesse vollziehen, sind diese inzwischen auch bei einer wachsenden Zahl westdeutscher Kommunen zu beobachten, teilweise mit erheblicher Dynamik. Weniger Einwohner, steigende Anteile alter Menschen, überdurchschnittlich viele Erwerbslose, weniger Kaufkraft und eine gesunkene Realsteuerkraft belegen dies. Dabei gibt es jedoch erhebliche regionale Differenzierungen. Besonders von Schrumpfung betroffen sind Kleinstädte und Städte im ländlichen Raum in Bayern und Hessen, aber auch Mittel- und Großstädte vor allem in Nordrhein-Westfalen und dem Saarland.

Strukturwandel erzeugt unterschiedliche städtebauliche Problemlagen

Der Strukturwandel ist umfassend und entsprechend komplex sind dessen Auswirkungen auf das funktionale und räumliche Gefüge von Städten und Gemeinden. Die Untersuchung verdeutlicht vier wesentliche Problem- und Handlungsfelder: den notwendigen Anpassungsbedarf von Wohnungsbeständen, insbesondere aufgrund eines großen Modernisierungsdruckes sowie veränderter Nachfrage, die funktionale Stärkung von Stadtquartieren, die Beseitigung des Leerstandes von Einzelhandelsflächen und von Industrie-, Gewerbe- und Militärbrachen sowie einen hohen Modernisierungsbedarf von Gemeinbedarfseinrichtungen. Nicht selten gibt es hierbei Wech- selwirkungen, gehen Qualitätsverluste beim Wohnen einher mit einem weniger attraktiven Wohnumfeld, führt Leerstand im Einzelhandel zu eingeschränkter Versorgung und sind Brachen ein Ausdruck von Funktions- und Imageverlusten. Wenngleich die Ausprägung dieser Missstände durchaus regionale und stadträumliche Unter- schiede aufweist, sehen doch alle Programmkommunen hier einen deutlichen Handlungsbedarf.

Städtebauliche Entwicklungskonzepte mehrheitlich mit gesamtstädtischem Planungsbezug

Städtebauliche Entwicklungskonzepte erweisen sich als unverzichtbares Instrument der Stadtentwicklungspla- nung und bilden eine wichtige Grundlage für den Stadtumbau. Alle untersuchten Städte und Gemeinden haben ein solches Konzept bereits vorliegen oder sind in der Erarbeitungsphase. Nachhaltige Stadtentwicklung erfordert stärker als bisher integrierte Planungen. Das schließt ressortübergreifende Ansätze ein und braucht den Blick auf die gesamte Stadt, nicht nur auf städtische Teilräume. Über die Hälfte der untersuchten Programm- kommunen hat ein gesamtstädtisches Entwicklungskonzept, zum Teil ergänzt durch teilräumliche Konzepte für ausgewählte Stadtquartiere. Vor allem Großstädte haben häufiger nur teilräumliche Konzepte, was sich aus der Größe der Stadtteile ergibt.

89 Ergänzt werden Entwicklungskonzepte in einigen Programmkommunen durch Konzepte zur Wohnungsmarktent- wicklung, zur Einzelhandelsentwicklung oder durch andere vertiefende Untersuchungen. Dort, wo das Thema Wohnen und/oder Gewerbeentwicklung eine große Rolle spielt, bewährt sich ein solch konzeptionelles Herange- hen, denn es bringt mehr Planungssicherheit. Gerade Wohnungsmarktentwicklungskonzepte tragen auch dazu bei, unterschiedliche Eigentümergruppen besser in den Stadtumbauprozess einzubinden.

Unabhängig von der Stadtspezifik widerspiegeln sich in den Leitbildern und Entwicklungszielen vieler Städte einige Gemeinsamkeiten. In erster Linie geht es um die Anpassung der Stadtstrukturen an den demographischen und wirtschaftlichen Wandel und ein damit notwendigerweise intensiveres bestandsorientiertes Gebäude- und Flächenmanagement. Leitbildgedanke vieler Städte ist der von der „Stadt der kurzen Wege“ oder der kompakten Stadt. Attraktive und familienfreundliche Städte und Gemeinden mit guten Wohn- und Freizeitqualitäten, aber auch besonderen Kultur- und Tourismusangeboten finden sich in den Leitbildern fast aller Programmkommunen wieder.

Stadtumbaugebiete vorrangig in Innenstädten und an Innenstadträndern

Insgesamt lebt in den untersuchten Stadtumbaugebieten rund eine halbe Million Menschen. Entsprechend der Schwerpunkte in den Stadtentwicklungskonzepten liegen die meisten Stadtumbaugebiete in der Innenstadt oder am Innenstadtrand. Zu den dominierenden Nutzungen in den Gebieten gehören Wohn- bzw. Mischnutzungen.

Der Vergleich der Gebietsstrukturen im Stadtumbau Ost und West zeigt Unterschiede. Während einen wesentlichen räumlichen Schwerpunkt im Stadtumbau Ost die Wohnsiedlungen mit industriell gefertigten Wohngebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren bildeten (Aufwertung und Abriss), sind es im Stadtumbau West von Beginn an vorrangig die innerstädtischen Quartiere. Aber auch hier gibt es randstädtische Wohngebiete aus den 1950er bis 1980er Jahren, häufig auch gemischt mit anderen Gebäudestrukturen. Die Problemlagen und der Handlungsbe- darf in den innerstädtischen Bereichen sind jedoch in Ost und West relativ ähnlich.

Ebenfalls deutlich unterschiedlich ist die Eigentümerstruktur in den Stadtumbaugebieten beider Programme. Während im Stadtumbau Ost z.B. ein großer Teil der Wohnungsbestände im Besitz von Wohnungsbaugesell- schaften und Genossenschaften ist, sind im Stadtumbau West nur in einem Viertel der Gebiete Wohnungs- baugenossenschaften, in gut einem Drittel kommunale Wohnungsunternehmen überhaupt vorhanden. Private Eigentümer gibt es in fast allen Stadtumbaugebieten, vor allem aber ist häufig die Mehrheit der Bestände in deren Besitz. Diese Eigentümerstruktur wirkt sich auf alle Bereiche des Stadtumbaus West aus, insbesondere auf die geplanten Maßnahmen und deren Umsetzung.

Öffentlicher Raum, Wohnen und Standortentwicklung als wichtige Maßnahmeschwerpunkte

Die Aufwertung des öffentlichen Raums hat – häufig verbunden mit einer verbesserten verkehrlichen Erschlie- ßung – im Stadtumbau West ein großes Gewicht. Die Investitionen gerade in diese Bereiche sollen Impulse für die weitere Entwicklung geben und somit Voraussetzungen und Anreize für private Investitionen schaffen. Neu gestaltete Wegebeziehungen zur besseren Verbindung einzelner Stadtteile oder Quartiere, attraktivere Aufent- haltsbereiche entlang von Geschäftsstraßen oder die verkehrliche Entlastung der Innenstädte gehören dazu. Diese Strategie trägt in einigen Städten und Gemeinden bereits erste Früchte, erweist sich aber gerade in Zeiten der Krise und Konjunkturschwäche auch als ein schwieriger Weg.

Qualitätsoffensive beim Wohnen

Die Untersuchung bestätigt die schon im ExWoSt-Forschungsfeld gewonnene Erkenntnis, dass das Wohnen im Stadtumbau West ein wesentliches Handlungsfeld ist. Dabei geht es vor allem um Bestandsaufwertung und -anpassung. Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen entsprechend moderner und Ressourcen sparender Standards sowie mehr alten- und familienfreundliche Wohnungen sehen die Programmkommunen als vorrangige

90 Aufgabe. Seniorenwohnungen, Mehrgenerationenhäuser und Wohnungen für Familien und Singles sind deshalb geplant. Dabei sind Bestandsanpassungen meist ein zentraler Baustein für die Quartiersentwicklung insgesamt und werden durch weitere Aufwertungen im Wohnumfeld oder der Infrastruktur ergänzt.

Aber auch Abriss von nicht mehr gängigen, unzeitgemäßen Wohnungsbeständen steht auf der Agenda des Stadt umbaus West. Meist betrifft dies Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren, deren Kosten-Nutzen-Verhältnis eine Modernisierung nicht mehr rechtfertigt. So werden alte Gebäude abgerissen und teilweise durch Neubauten ersetzt. Dort wo Einwohnerrückgänge zu überdurchschnittlichem Leerstand führten, gibt es ähnlich wie beim Stadtumbau Ost Abriss bzw. Rückbau von Wohnungen. Insgesamt ist aber der Leerstand im Stadtumbau West kein flächiges, strukturelles und wohnungswirtschaftliches Problem wie dies im Stadtumbau Ost der Fall ist.

Aufwertung von Quartieren durch die Beseitigung von Gewerbeleerstand und Brachen

Der wirtschaftliche Strukturwandel hinterlässt in vielen Städten und Gemeinden ungenutzte Industriegebäude und Gewerbeflächen. Gebäudeleerstand und Brachen unterschiedlichster Art vor allem in zentralen Lagen be- einträchtigen das Stadtbild, markieren augenfällig städtebauliche Missstände und führen zu einem schlechteren Image vieler Programmstädte. Zwei Drittel der untersuchten Kommunen haben Industrie- und Gewerbebrachen, vor allem Klein- und Mittelstädte. In fast jeder vierten Programmkommune gibt es Militärbrachen.

Umnutzungen, Abriss oder Teilrückbau charakterisieren deshalb das Maßnahmespektrum. Letzteres ist häufi- ger in kleineren Städten anzutreffen. Bei Umnutzungen vor allem großflächiger Brachen findet sich meist ein Nutzungsmix aus Wohnungsneubau, ergänzenden Dienstleistungen, Handel und Infrastruktur. Eine Anpassung von Geschäften und Bürogebäuden plant ebenfalls ein – wenn auch geringerer – Teil der Kommunen in den Stadtumbaugebieten. Häufig sind die Außenflächen der Geschäfte nur wenig attraktiv gestaltet. Hier zielen die Maßnahmen dann eher auf ein City-Management und Beratungen der Händler ab, um ihr Engagement zu fördern, Einkaufstraßen zu beleben und deren Attraktivität zu steigern. Konzepte für Zwischennutzungen von leer stehenden Läden werden dabei ebenso entwickelt wie für Umnutzungen, beispielsweise zu Wohnungen.

Stadtumbau braucht viele Akteure

Stadtumbau ist ein langfristiger Prozess, zu dessen erfolgreicher Gestaltung das Förderprogramm beiträgt. Ob und wie das gelingt, hängt von einer qualifizierten und effizienten Verfahrens- und Prozessteuerung ab. Die Ausgangssituation in den untersuchten Kommunen ist dabei sehr unterschiedlich. Ein großer Teil der untersuchten Städte verfügt schon über einen Fundus an Erfahrungen im ressortübergreifenden Planen und Umsetzen, häufig größere Städte. Andere betreten mit dem Stadtumbau West eher Neuland, müssen zunächst auch die Stadtöffentlichkeit für die Auswirkungen des demographischen Wandels sensibilisieren und stärker als bisher Kooperationspartner in der Stadt und/oder der Region gewinnen.

Ressortübergreifendes kommunales Handeln

Im Prozess der Erarbeitung und Umsetzung der Stadtentwicklungskonzepte sind neben dem Ressort Stadtpla- nung und Bauen vor allem die Bereiche Finanzen, Liegenschaften sowie Grün- und Freiflächen beteiligt. In fast zwei Dritteln der untersuchten Kommunen ist auch der Bereich der Wirtschaftsförderung einbezogen. In jeder zweiten Programmkommune wirkten die Ressorts Soziales, Jugend und Kultur im Planungsprozess mit. Im Kon- text des demographischen Wandels, der auch mit besonderen Anforderungen an langfristige Bedarfsplanungen in der Jugend- und Altenhilfe sowie der Schulentwicklungsplanung verbunden ist, scheint aber eine noch inten- sivere Einbeziehung der dafür zuständigen Ressorts in Stadtentwicklungsprozesse notwendig.

Für die Prozesssteuerung ist nicht unerheblich, wer die Federführung innerhalb der Kommunalverwaltung hat. Sie liegt in knapp der Hälfte der befragten Städte und Gemeinden beim (Ober-)Bürgermeister. Vorrangig handelt

91 es sich hier um Kleinstädte, aber auch in knapp einem Drittel der Mittelstädte sowie in einigen Großstädten ist der Stadtumbau „Chefsache“.

Stadtentwicklungskonzepte haben politisches Gewicht. In den befragten Programmkommunen wurden sie in den Gemeinderäten bzw. Fachausschüssen behandelt und mehrheitlich durch Beschlüsse entsprechend verabschie- det.

Kooperationen über Stadtgrenzen hinaus

Interkommunale Kooperationen oder Verbünde kennzeichnen den Stadtumbau vor allem in kleineren Städten und in Städten im ländlichen Raum. Diese Formen der Zusammenarbeit bewähren sich und gewinnen vor allem in von Strukturschwäche geprägten ländlichen Räumen an Bedeutung auch für die regionale Entwicklung.

In Hessen wird Stadtumbau größtenteils in Form Interkommunaler Kooperationen realisiert, in denen sich bis zu acht Partnerstädte und -gemeinden zusammengeschlossen haben. Auf Basis eines gemeinsamen Entwicklungs- konzeptes steuern sie so die künftigen Entwicklungen und Maßnahmeschwerpunkte in den Kommunen und ihrer Region. Ähnliche Formen der regionalen Zusammenarbeit finden sich auch in Bayern und Nordrhein-Westfalen, wobei hier jede der beteiligten Städte oder Gemeinden eigenständige Programmkommune ist.

Partner für den Stadtumbau gewonnen

Stadtumbau braucht ein abgestimmtes und gemeinschaftliches Agieren auf kommunaler Ebene. In diesem Sinn konnten in den befragten Kommunen weitere Akteure in Planungs- und Umsetzungsprozesse einbezogen werden. Deutlich wurde, dass insbesondere die Gruppe der Eigentümer von Immobilien im Umsetzungsprozess stär- ker beteiligt sind. Wohnungsunternehmen, meist kommunale, und Genossenschaften gehören dazu ebenso wie auch andere große Immobilienunternehmen. Sie sind wichtige Partner beim Stadtumbau und tragen durch ihre Aktivitäten und vor allem ihr finanzielles Engagement zum Erfolg des Stadtumbaus bei. Insofern vervielfachen sich eingesetzte Fördermittel nicht selten durch private Investitionen in Wohnungsneubau und -umbau, in Räume für Kultur und Kunst, in Pflege- und Gesundheitseinrichtungen oder in Einzelhandel und Gewerbe.

Ansätze zur besseren Einbeziehung von privaten Kleineigentümern

In über der Hälfte der befragten Kommunen ist es vor allem im Umsetzungsprozess gelungen, auch die privaten Eigentümer einzubeziehen, was allerdings nicht immer gleich bedeutend mit deren aktiver Mitwirkung ist. Hier liegt eines der zentralen Probleme beim Stadtumbau West. So erweist es sich vielfach als sehr schwierig, vor allem die privaten Kleineigentümer für Maßnahmen zur Aufwertung und Umgestaltung ihrer Immobilien zu gewinnen. Die Ursachen sind vielschichtig. Häufig mangelt es an finanziellen Ressourcen und an Wissen über mögliche Unterstützung und Förderung. Vor allem in Kleinstädten oder ländlichen Gemeinden haben die Klein- eigentümer auch aufgrund ihres hohen Alters oft nur wenig Interesse an größeren Veränderungen. Als Erfolg versprechend haben sich Beratungsangebote über mögliche Hilfen und Unterstützung erwiesen.

Städtebaurechtliches Instrumentarium ausreichend

Zu den am häufigsten eingesetzten Instrumenten im Stadtumbau West gehören – ähnlich wie im Stadtumbau Ost – Bebauungspläne und städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Dabei ist der Einsatz städtebaurechtlicher Instrumente natürlich immer abhängig von der Art und dem Umfang geplanter Maßnahmen und schon bestehen- dem Planungsrecht.

In der Untersuchung konnte ein großer Teil der Kommunen auf bereits vorhandene Bebauungspläne zurückgrei- fen, was eine zügige Umsetzung ermöglicht. Für die Entwicklung großer Gebiete bzw. umfangreicherer Maßnah-

92 men war bzw. ist es jedoch häufiger nötig, einen Bebauungsplan zu ändern oder überhaupt neu aufzustellen. Mitunter erfordert eine geplante Maßnahme aber auch die Änderung des Flächennutzungsplanes.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zählen zu den bewährten Instrumenten des Städtebaurechts und werden von der Hälfte der befragten Kommunen genutzt. Instrumente wie die Stadtumbausatzung und der Stadtumbau- vertrag finden häufiger in Großstädten Anwendung.

Qualitätssicherung durch Wettbewerbe

Eine breite Mitwirkungsbasis als Grundlage für die Akzeptanz ist im Stadtumbauprozess ebenso unverzichtbar wie die Qualitätssicherung von geplanten Maßnahmen. Dies verdeutlichten vor allem die vertiefenden Untersu- chungen. Bewährt hat sich dabei die Durchführung von Wettbewerben auf unterschiedlichen Ebenen und mit unterschiedlichen Inhalten zur Vorbereitung und Durchführung von Maßnahmen. Eine besondere Wettbewerbsform, die vereinzelt Anwendung gefunden hat, ist der Bürgerwettbewerb.

Bündelung von finanziellen Mitteln schafft Synergien

In drei Vierteln der untersuchten Programmkommunen werden Mittel aus unterschiedlichen Förderprogrammen gebündelt. Häufig werden die Gebietskulissen mit denen anderer Städtebauförderprogramme überlagert mit dem Ziel, Synergien für die betreffenden Stadtquartiere zu erzeugen. Ein besonderes Gewicht hat dabei das Pro- gramm Soziale Stadt, das vor allem in Groß- und Mittelstädten eingesetzt wird. Mitunter schließt die Stadtumbau- Förderung aber auch unmittelbar an andere bereits ausgelaufene Förderungen an. Darüber hinaus bieten sich mit den durch den Bund aufgelegten Konjunkturpaketen sowie durch die Förderungen zur CO2-Gebäudesanierung zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten für die Kommunen, insbesondere für die dort schon lange anstehenden Modernisierungen von Gemeinbedarfseinrichtungen.

In Großstädten und Mitgliedskommunen Interkommunaler Kooperationen kommen häufiger EU-Fördermittel, meist EFRE-Mittel, zum Einsatz. Allerdings bereiten formale und zeitliche Vorgaben einigen Kommunen erhebliche Probleme. Viele Städte und Gemeinden nutzen zur Finanzierung von Maßnahmen zudem Förderprogramme ihrer Länder sowie eigene kommunale Programme, z.B. zur Modernisierung von Fassaden.

Die Bereitstellung von Bundes- und Landesfördermitteln ist und bleibt eine unverzichtbare Rahmenbedingung für den Stadtumbau, um entsprechende Maßnahmen finanzieren zu können. Dies setzt gleichzeitig voraus, dass Städte und Gemeinden die dafür notwendigen kommunalen Eigenmittel aufbringen (können). Angesichts der Haushaltslage fällt dies vielen Kommunen immer schwerer, vor allem denen, die auch aufgrund von Schrump- fungsprozessen sinkende Steuereinnahmen haben. Dies birgt die Gefahr, dass Kommunen, die einer solchen Unterstützung besonders bedürfen, möglicherweise weniger am Programm partizipieren.

Wirkungsbeobachtung ausbauen

Monitoring als erprobtes Instrument der Wirkungsbeobachtung spielt in den befragten Kommunen eine sehr unterschiedliche Rolle. Bisher nutzt oder plant die Hälfte der untersuchten Programmkommunen, insbesondere die größeren, ein Monitoring.

Stadtumbau braucht öffentlichen Diskurs

Ähnlich wie im Stadtumbau Ost ist auch der Stadtumbau West nicht nur „ein lernendes Programm“, sondern der Stadtumbauprozess selbst verändert die Planungskultur innerhalb und außerhalb kommunaler Verwaltungen. Dies bestätigten vor allem die vertiefenden Untersuchungen vor Ort. Eine ressortübergreifende Planung und Ab- stimmung, eine umfassende Öffentlichkeitsarbeit und die Mitwirkungsmöglichkeiten der Bürgerinnen und Bürger gewinnen an Bedeutung.

93 Öffentlichkeitsarbeit hat dabei viele Facetten, mehrheitlich konzentriert sie sich auf die Einbeziehung der lokalen Medien, in denen über Stand und Fortgang des Stadtumbaus berichtet wird. Allerdings überzeichnen lokale Medien, in Ost wie West gleichermaßen, gerne kontroverse oder schwierige Diskussionen. Unabhängig davon haben inzwischen viele Programmkommunen eigene Internetseiten, auf denen umfassend und anschaulich über Planungen und Maßnahmen berichtet wird.

Die Öffentlichkeitsarbeit zielt natürlich vor allem darauf, die Bürgerschaft zu informieren und sie zur Mitwir- kung zu motivieren. Informationsveranstaltungen, Zukunftswerkstätten, Workshops, Befragungen, thematische Arbeitsgruppen kennzeichnen das breite Spektrum an Mitwirkungs- und Beteiligungsformen für Jung und Alt in vielen Kommunen. In jeder zweiten befragten Kommune wirken Bürger bei der Umsetzung von Maßnahmen mit. Dabei haben sie sich z.B. zu Vereinen oder Initiativen zusammengeschlossen, um einzelne Vorhaben gezielt zu unterstützen.

Planung und Umsetzung der Maßnahmen benötigt teilweise mehr Zeit

Die untersuchten Programmkommunen befinden sich in unterschiedlichen Phasen des Stadtumbaus. Nach ihrer Einschätzung verlaufen die Vorbereitungen für die Maßnahmen mehrheitlich entsprechend dem vorgesehenen Zeitplan. Aber immerhin bei einem Drittel kommt bzw. kam es zu zeitlichen Verzögerungen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Umsetzung von Vorhaben, auch hier wird teilweise mehr Zeit benötigt als ursprünglich geplant.

Die Gründe dafür sind sehr unterschiedlich: Zum einen brauchen die notwendigen und beabsichtigten umfangreichen Abstimmungsprozesse mehr Zeit, aber auch die Klärung von Finanzierungen, Grundstücksfragen und die fehlende Mitwirkungsbereitschaft von privaten Eigentümern führen zu Verzögerungen. Mehr Zeit brauchen vor allem große, sehr komplexe Vorhaben, wie die Umnutzungen von großflächigen Brachen. Mitunter scheint es auch an personellen Kapazitäten in den kommunalen Verwaltungen zu mangeln.

Programm Stadtumbau West zeigt Wirkungen

1. Viele der im Programm geplanten Vorhaben konnten bereits umgesetzt werden oder stehen kurz davor. Städte- bauliche Qualitätsgewinne, sichtbare Aufwertungen von Stadtgebieten sowie Imageverbesserungen konnten im Ergebnis des bisher laufenden Stadtumbaus erreicht werden. Diese Maßnahmen finden auch in der Bevölkerung ein weitgehend positives Echo.

2. Der Stadtumbau West ist in vollem Gang und die Zwischenbilanz ist eine durchaus positive. Das Förderprogramm war und ist notwendig und unterstützt Städte und Gemeinden dabei, sich den aus dem demographischen und wirtschaftstrukturellen Wandel ergebenen Anforderungen an die Stadtentwicklung durch geeignete Konzepte und Maßnahmen wirksam stellen zu können.

3. Der Strukturwandel wirkt sich in den Kommunen sehr unterschiedlich aus, entsprechend differenziert ist auch der Interventionsbedarf. Das Förderprogramm Stadtumbau West bildet diese Problemlagen sehr gut ab und bietet vor allem durch das breite inhaltliche Spektrum von Handlungsfeldern und Fördergegenständen ein hohes Maß an Flexibiltät, um zur Beseitigung städtebaulicher Defizite beizutragen und die Zukunftsfähigkeit der Städte und Gemeinden zu sichern.

94 4. Die Förderung von Maßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus West hat insgesamt wichtige Impulse gegeben, die Stadtöffentlichkeit für den demographischen und wirtschaftlichen Wandel zu sensibilisieren, Partner zu gewinnen und vor allem auch private Investitionen anzustoßen.

5. Wohnen ist ein zentrales Thema der Stadtentwicklung. Bestände zukunftsfähig zu halten oder neu zu entwickeln – dazu trägt auch der Stadtumbau bei. Die intensive Zusammenarbeit mit den Eigentümern ist und bleibt dabei von herausragender Bedeutung. Eine eigenständige Rückbau-Komponente wie im Stadtumbau Ost ist aufgrund der Vielfalt der Themenfelder im Stadtumbau West insgesamt wie auch der differenzierten Anforderungen und Maßnahmen im Bereich Wohnen nicht erforderlich.

6. Trotz der insgesamt sehr positiven Ergebnisse erweist sich die Entwicklung von Flächen aufgrund vielfältiger Eigentumsverhältnisse und Interessen oft als problematisch und ist nicht selten der Grund für Verzögerungen bei der Realisierung von Maßnahmen. Auch die prekäre Haushaltslage in einigen Kommunen lässt die Hand- lungsspielräume geringer werden. Zu den hemmenden Faktoren zählt zudem die teils geringe Nachfrage für Nachnutzungen von Brachen und Leerständen. Ob und inwieweit temporäre Nutzungen hier zielführend wären, ist zu klären.

7. Für die künftige Fortführung des Stadtumbau West ist es dringend nötig, die Mitwirkungsbereitschaft privater Kleineigentümer zu erhöhen. Neben den Beratungsangeboten auf kommunaler Ebene gilt es künftig stärker als bisher, die Verbände privater Immobilienbesitzer dafür zu gewinnen. Beratungen allein werden aber nicht ausreichend sein. Neue Strategien zur Einbeziehung der Eigentümer sind notwendig, zu deren Erprobung auch das im Dezember 2008 gestartete ExWoSt-Forschungsfeld „Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“29 beitragen wird. Ebenso wichtig ist es, Wege und Möglichkeiten einer stärkeren finanziellen Unterstützung zu prüfen. In den jüngsten öffentlichen Diskussionen zum Stadtumbau wird deshalb die Wiedereinführung einer Investitionszulage für Altbaubestände thematisiert. Eine solche Empfehlung enthält auch der Bericht zur Evalua- tion des Stadtumbaus Ost, diese wäre ebenso für den Stadtumbau West zu bedenken.

8. Das für den Stadtumbau zur Verfügung stehende städtebaurechtliche Instrumentarium hat sich bisher für den Stadtumbau West als geeignet und ausreichend erwiesen. Möglicherweise sollte auch über den Einsatz städte- baurechtlicher Instrumente nachgedacht werden, die eine noch bindendere Mitwirkungspflicht von Eigentümern erzeugt, vor allem dann, wenn es sich um ganz zentrale Vorhaben der Stadtentwicklung handelt.

9. Monitoring gilt als ein sinnvolles und effektives Instrument zur Beobachtung von Stadtentwicklungsprozessen. Grundlage dafür ist eine kommunal abgestimmte, fortschreibbare, jedoch überschaubare Datenbasis, an der es teilweise mangelt. Eine kontinuierliche Beobachtung dient der Wirkungskontrolle und kann rechtzeitig Nachsteu- erungs- bzw. Interventionsbedarf signalisieren.

10. Erfolgreicher Stadtumbau braucht auch weiterhin einen breiten und intensiven Erfahrungs- und Wissen- stransfer. Sowohl die Bundestransferstelle Stadtumbau West als auch die auf Länderebene agierenden Stadt 29 Beschreibung des Forschungsfeldes umbau-Agenturen leisten dazu einen unverzichtbaren Beitrag. Diesen Erfahrungsaustausch weiter zu führen ist unter www.bbsr.bund.de/Forschungs- programme/ExWoSt/Forschungsfelder also geboten. Erfahrungen bei der Eigentümermitwirkung, beim Umzugsmanagement, dem Monitoring sowie temporären Flächennutzungen sind dabei von besonderem Interesse. Der bereits laufende gemeinsame Erfah- 30 BMVBS/BBR, 2008: Evaluierung des Bund-Länder-Programms Stadtumbau 30 rungsaustausch zum Programm Stadtumbau Ost sollte auch in diesem Kontext fortgeführt werden. Ost. S. 324

95 96 Literaturverzeichnis

Bayerisches Staatsministerium des Innern, Oberste Baubehörde (2007): Städtebauförderung in Bayern. Stadt- umbau West. Hinweise zur Programmdurchführung, München

Bayerisches Staatsministerium des Innern (2007): Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Erneuerungsmaß- nahmen (Städtebauförderungsrichtlinien – StBauFR 2007). Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeri- ums des Innern vom 8. Dezember 2006, München

Bundesagentur für Arbeit (2008): Arbeitsmarkt in Zahlen – Arbeitslose nach Ländern. Jahreszahlen. Stand Dezember 2007, Nürnberg

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2008): Stadtumbau West. Stadtumbau in 16 Pilotstädten – Bilanz im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West, Berlin/Oldenburg

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Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2007): 5 Jahre Stadtumbau Ost – eine Zwischenbilanz. Zweiter Statusbericht der Bundestransferstelle. Bun- destransferstelle Stadtumbau Ost, Berlin

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (2007): Merkblatt über die Finanzhilfen des Bundes, Programme der Städtebauförderung, Berlin

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (2008/2009): Verwaltungsvereinbarung über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Länder nach Artikel 104 b des Grundgesetzes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen (VV Städtebauförderung 2009) vom 18. Dezember 2008/25. Februar 2009, Berlin

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Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (www.stadtumbau-berlin.de)

Statistisches Bundesamt (www.destatis.de)

100 Abbildungsverzeichnis

Abb. 1.1: Verteilung der Programmkommunen nach Bundesländern und Stadtgrößen 12 Abb. 1.2: Verteilung der Kommunen aus der Befragung nach Bundesländern und Stadtgrößen 13 Abb. 1.3: Verteilung der Kommunen in Programm und Befragung nach Ländern 14 Abb. 1.4: Verteilung der Kommunen in Programm und Befragung nach Stadtgröße 14 Abb. 1.5: Verteilung der Kommunen in Programm und Befragung nach Maßnahmebeginn 15 Abb. 1.6: Übersicht vertiefend untersuchter Kommunen 16 Abb. 2.1: Welche strukturellen Problemlagen treffen auf Ihre Kommune zu? 19 Abb. 2.2: Wie hat sich die Einwohnerzahl in den vorangegangenen Jahren (2000 bis 2007) verändert und wie schätzen Sie die Entwicklung für die kommenden Jahre (bis 2015) ein? 20 Abb. 2.3: Arbeitslosenquote in den Ländern im Jahresdurchschnitt 2007 21 Abb. 2.4: Kommunen in der Befragung nach Wachstum und Schrumpfung 23 Abb. 2.5: Welche städtebaulichen Problemlagen ergeben sich aus strukturellen Problemlagen? 24 Abb. 2.6: Bitte schätzen Sie, welche Anteile die unterschiedlichen Eigentümergruppen am Wohnungsbestand Ihrer Kommune haben. 25 Abb. 2.7: Notwendige Bestandsanpassung in Flensburg 26 Abb. 2.8: Sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus in Wanfried 26 Abb. 2.9: Leerstand von Wohnungen und Einzelhandelsgeschäften in Eschwege 28 Abb. 2.10: Wenn es Brachen in Ihrer Kommune gibt, um welche handelt es sich? 29 Abb. 2.11: Militärbrache in Schwabach 29 Abb. 2.12: Ladenleerstand in Kamp-Lintfort 29 Abb. 2.13: Gibt es im Stadtumbaugebiet ein Überangebot an Gewerbeflächen, Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen sowie sonstige nicht genutzte bauliche Anlagen? 30 Abb. 2.14: Freiraum mit Aufwertungsbedarf in Dortmund Rheinische Straße 31 Abb. 3.1: Wurde in Ihrer Kommune ein städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt? 34 Abb. 3.2: Lage des Stadtumbaugebietes in der Stadt 37 Abb. 3.3: Welche Nutzung dominiert bisher im Stadtumbaugebiet? 38 Abb. 3.4: Wohngebiet Lüssum-Bockhorn in Bremen 39 Abb. 3.5: Innerstädtische Wohnbebauung in Dortmund 39 Abb. 3.6: Welche Maßnahmetypen sind im Stadtumbaugebiet geplant? 40 Abb. 3.7: Prinzenplatz in Kamp-Lintfort 41 Abb. 3.8: Verkehrsneuordnung Dortmund Rheinische Straße 41 Abb. 3.9: Neue Ein- und Zweifamilienhäuser in Schwabach 42 Abb. 3.10: Geplanter Abriss in Kamp-Lintfort 42 Abb. 3.11: Anpassung und Neubau von Gewerbegebäuden im Gebiet Mannheim 21 43 Abb. 3.12: Belebung des Gewerbehofes in Dortmund Rheinische Straße 43 Abb. 3.13: Nachnutzung des Brauereigebäudes in Arzberg 44 Abb. 4.1: Welche Ressorts der kommunalen Verwaltung waren bzw. sind an der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und der Umsetzung von Maßnahmen beteiligt? 46 Abb. 4.2: Welche Arbeitsformen und -strukturen werden innerhalb der Verwaltung bei der Erarbeitung des Entwicklungskonzeptes genutzt? 47 Abb. 4.3: Welche Akteure außerhalb der Verwaltung waren bzw. sind an der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und an der Umsetzung von Maßnahmen beteiligt? 49 Abb. 4.4: Welche Eigentümergruppen sind im Stadtumbaugebiet vertreten? 52 Abb. 4.5: Überwiegend private Kleineigentümer in Wanfried 52 Abb. 4.6: Wohnungsbestand einer Grundstücksgesellschaft in Berlin-Spandau 52 Abb. 4.7: Anteile der Bestände der unterschiedlichen Wohnungseigentümer in Stadtumbaugebieten 53 Abb. 4.8: In wessen Eigentum befinden sich leer stehende Gewerbe- und Einzelhandelsflächen, Büroimmobilien und sonstige bauliche Anlagen? 53 Abb. 4.9: Wie bewerten Sie das Interesse der Eigentümer, sich beim Stadtumbau insgesamt zu engagieren? 54

101 Abb. 4.10: An welchen Einzelthemen des Stadtumbaus haben die verschiedenen Eigentümer großes Interesse? 55 Abb. 4.11: Mit welchen Formen wurden die privaten Kleineigentümer bisher angesprochen? 56 Abb. 4.12: Neubau altengerechter Wohnungen in Mannheim 57 Abb. 4.13: Fachwerkhäuser am Obermarkt in Eschwege 58 Abb. 4.14: Wie unterstützt die Kommune die Investitionsbereitschaft der Wohnungs- und Immobilieneigentümer? 59 Abb. 4.15: Dortmund Rheinische Straße 59 Abb. 4.16: Ehemalige Porzellanfabrik Schumann in Arzberg 61 Abb. 4.17: Weidmainer Haus in Arzberg 61 Abb. 4.18: Alte Baumwollspinnerei in St. Ingbert 62 Abb. 4.19: Hergerichtete Werkhalle für eine Kunstgalerie 62 Abb. 4.20: Welche Formen der Öffentlichkeitsarbeit und Mitwirkung im Rahmen des Stadtumbaus nutzen Sie? 63 Abb. 4.21: Ausstellung zum Stadtumbau West Dortmund Rheinische Straße 64 Abb. 4.22: Arzberger Freibad im Landschaftspark 65 Abb. 4.23: Bemusterung des Bodenbelages in Kamp-Lintfort 65 Abb. 4.24: „Uraltschule“ in Wanfried 66 Abb. 4.25: Sanierung eines ehemaligen Klassenzimmers 66 Abb. 5.1: Welche Instrumente finden im Rahmen des Stadtumbaus in Ihrer Kommune Anwendung? 67 Abb. 5.2: Werkssiedlung „Alte Schmelz“ in St. Ingbert 68 Abb. 5.3: Werden in Stadtumbaugebieten auch Mittel aus anderen Förderprogrammen eingesetzt? 70 Abb. 5.4: Ehemalige Werkstatt der Alten Schmelz in St. Ingbert 71 Abb. 5.5: Wurde oder wird in Ihrer Kommune ein Monitoring zur Beobachtung von Stadtentwicklungs- prozessen aufgebaut? 73 Abb. 6.1: Wie ist der Umsetzungsstand der Stadtumbaumaßnahmen? 76 Abb. 6.2: Zuordnung der Projekte zu Maßnahmetypen in 107 Stadtumbaugebieten 77 Abb. 6.3: Teilabschnitt der „Mürwiker Runde“ im Bau 78 Abb. 6.4: Pavillon auf zukünftigem Stadtplatz im Bau 79 Abb. 6.5: Neues Wohn- und Geschäftshaus 79 Abb. 6.6: Umbau der Fußgängerzone in Kamp-Lintfort 80 Abb. 6.7: Teilabschnitt der Fußgängerzone in Kamp-Lintfort 80 Abb. 6.8: Neuer Eingangsbereich der Kulturfabrik 81 Abb. 6.9: Veranstaltungshalle in der Kulturfabrik 81 Abb. 6.10: Sanierung in Flensburg-Fruerlund 82 Abb. 6.11: Neu gestalteter Eingangsbereich 83 Abb. 6.12: Café des Mehrgenerationenhauses 83 Abb. 6.13: Museumsanbau im O´Brien-Park Süd 84 Abb. 6.14: Quartiersplatz im O´Brien-Park Süd 84 Abb. 6.15: Wie bewerten Sie die Wirkungen der realisierten Stadtumbaumaßnahmen? 87 Abb. 6.16: Gibt es bei der Gestaltung des Stadtumbaus im Stadtumbaugebiet besonders gute Erfahrungen, die Sie im Sinne von „good practice“ für übertragbar halten? 88

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